海宁中国皮革城股份有限公司拟非公开发行股份
涉及的武汉海宁皮革城资产价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2015〕559 号
坤元资产评估有限公司
二〇一五年十月二十二日
目 录
注册资产评估师声明 ............................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................... 2
资产评估报告正文 ............................................................................................... 5
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 ................................. 5
二、评估目的 ................................................................. 6
三、评估对象和评估范围 ....................................................... 7
四、价值类型及其定义 ......................................................... 8
五、评估基准日 ............................................................... 8
六、评估假设 ................................................................. 8
七、评估依据 ................................................................. 9
八、评估方法 ................................................................ 11
九、评估过程 ................................................................ 14
十、评估结论 ................................................................ 15
十一、特别事项说明 .......................................................... 16
十二、评估报告使用限制说明 .................................................. 17
资产评估报告附件
一、附件目录 ................................................................ 19
二、委托评估资产清单 ........................................................ 20
三、委托方和产权持有单位法人营业执照 ........................................ 21
四、委托方国有资产产权登记证 ................................................ 23
五、评估对象涉及的主要权属证明资料 .......................................... 24
六、委托方和产权持有单位的承诺函 ............................................ 29
七、签字注册评估师承诺函 .................................................... 31
八、评估机构资格证书 ........................................................ 32
九、评估机构法人营业执照 .................................................... 34
十、签字注册评估师资格证书 .................................................. 35
十一、评估业务约定书 ........................................................ 37
评估结果汇总表及明细表 ...................................................................................... 42
海宁中国皮革城股份有限公司拟非公开发行股份
涉及的武汉海宁皮革城资产价值评估项目 资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单等由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供
资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了
必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题
进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和
保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
坤元评报〔2015〕559 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮城股
份公司”)，本次资产评估的产权持有单位为湖北金联民生控股有限公司 (以下简称
“金联民生公司”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
海宁皮城股份公司于 2015 年 5 月 5 日与金联民生公司签署了《附条件生效的资
产转让协议》，拟以非公开发行股份募集的部分资金购买金联民生公司拥有的武汉海
宁皮革城主要资产（目标资产）。2015 年 8 月 3 日，海宁皮城股份公司的全资子公
司武汉海潮海宁皮革城有限公司与金联民生公司签署了《资产转让协议》，武汉海潮
海宁皮革城有限公司从金联民生公司受让《附条件生效的资产转让协议》约定的目
标资产，“双方约定目标资产分割为商铺后，每个商铺的产权证过户到海宁皮城或甲
方名下时，目标资产视为转让完成”。目前武汉海潮海宁皮革城有限公司已按协议支
付了目标资产购买总价的 50%，并负责武汉海宁皮革城的运营、培育、管理等工作，
但目标资产的过户手续尚在办理中。
本次评估目的是为海宁皮城股份公司拟非公开发行股份提供委估的武汉海宁皮
革城资产价值的参考依据。
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三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的武汉
海宁皮革城营业用房（含相应的土地使用权），建筑面积为 198,049.37 平方米（相
应的土地使用权系阳国用（2013）第 8 号《国有土地使用证》记载的土地的一部分，
证载土地面积为 165,539.75 平方米；根据测绘资料、销售统计资料等，武汉海宁皮
革 城 项 目 总 用 地 面 积 79,122.68 平 方 米 ， 可 售 商 业 服 务 用 房 建 筑 面 积 合 计
165,596.16 平方米，其中已出售的营业用房建筑面积 18,826.18 平方米，按可售建
筑面积占比，则委估的营业用房相应分摊的土地面积为 70,127.44 平方米）。
按照金联民生公司提供的委估资产清单反映，截至 2015 年 9 月 30 日，委估资
产的账面价值为 951,124,183.86 元，账列投资性房地产科目。截至评估基准日，委
估的投资性房地产尚未办理房屋所有权证。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2015 年 9 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础
法和收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，委估的武汉海宁皮革城资
产评估价值为 810,872,600.00 元（大写为人民币捌亿壹仟零捌拾柒万贰仟陆佰元
整）。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 9 月 30 日起至 2016
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年 9 月 29 日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
1. 委估的武汉海宁皮革城营业用房截至评估基准日尚未取得房屋所有权证，也
未办理分割的国有土地使用证；其建筑面积和分摊的土地面积由金联民生公司依据
测绘报告等资料提供。建筑面积、土地面积可能与最终办理的权证记载的面积存在
差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未
考虑办理相关权证涉及的税费对评估结果可能的影响。
2. 目前武汉海潮海宁皮革城有限公司已按《资产转让协议》向金联民生公司支
付了目标资产购买总价的 50%，并负责武汉海宁皮革城的运营、培育、管理等工作，
但相关资产的过户手续尚在办理中。
3. 金联民生公司承诺，截至评估基准日，公司不存在与委估资产有关的资产抵
押、质押、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
4. 委估的武汉海宁皮革城营业用房于 2013 年开始营业，目前大部分铺位已出
租，评估基准日当期的承租权费（系二、三、四层铺位租金的一部分，每 5 年收取
一次）已由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取，主要受益期至 2018
年 5 月 31 日。本次评估假设各铺位的未来承租权费从 2018 年 6 月 1 日起将由委估
资产的受让方收取。
5. 金联民生公司承诺，截至评估基准日若存在与委估资产有关的应付未付的工
程款、配套设施设备款和税费等，由金联民生公司承担。本次评估未考虑可能存在
的应付未付的工程款、配套设施设备款、税费等对评估对象及相关资产评估价值的
影响。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告
坤元评报〔2015〕559 号
海宁中国皮革城股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公
司拟非公开发行股份涉及的武汉海宁皮革城资产在 2015 年 9 月 30 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为海宁中国皮革城股份有限公司，产权持有单位为湖北
金联民生控股有限公司。
(一) 委托方概况
1. 名称：海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮城股份公司”)
2. 住所：浙江省海宁市海州西路201号
3. 法定代表人：任有法
4. 注册资本：112,000万元
5. 公司类型：其他股份有限公司（上市）
6. 企业法人营业执照注册号：330481000010962
7. 发照机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：市场开发建设和经营管理，投资管理，物业管理，房地产开发经
营。
(二) 产权持有单位概况
1. 名称：湖北金联民生控股有限公司 (以下简称“金联民生公司”)
2. 住所：武汉市汉阳区龙阳大道特8号
3. 法定代表人：卢坚胜
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4. 注册资本：8,000万元
5. 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
6. 企业法人营业执照注册号：420000000048107
7. 发照机关：湖北省工商行政管理局
8. 经营范围：对商业投资；房地产开发、商品房销售；自有房屋租赁；物业管
理；商铺、写字楼租赁及管理；酒店管理；皮革、服装、百货批发兼零售；广告业
务；物流、仓储服务（不含运输、危险化学品的仓储）。
金联民生公司成立于 2006 年 11 月 3 日。经股权变更及增资后，截至评估基准
日，金联民生公司的注册资本为 8,000 万元，系湖北银河创业投资有限公司的全资
子公司。
金联民生公司具有房地产开发企业暂定资质证书，目前在武汉市汉阳新商圈投
资开发建设武汉银河汇城市商业综合体项目，项目地块位于武汉城市主干道龙阳大
道和四新路交叉口，为汉阳与经济开发区相邻地段，属武汉未来发展的三大新城之
一的“四新新城”核心区。武汉海宁皮革城为武汉银河汇城市商业综合体项目一期，
已于 2013 年 10 月正式对外营业。
武汉海宁皮革城的经营管理、物业管理原由金联民生公司下属全资子公司武汉
银河汇皮革城经营管理有限公司、武汉银河汇物业管理有限公司负责，目前已由海
宁皮城股份公司的全资子公司武汉海潮海宁皮革城有限公司负责。
(三) 委托方与产权持有单位的关系
委托方拟非公开发行股份以募集的部分资金收购产权持有单位的武汉海宁皮革
城资产。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
海宁皮城股份公司于 2015 年 5 月 5 日与金联民生公司签署了《附条件生效的资
产转让协议》，拟以非公开发行股份募集的部分资金购买金联民生公司拥有的武汉海
宁皮革城主要资产（目标资产）。2015 年 8 月 3 日，海宁皮城股份公司的全资子公
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司武汉海潮海宁皮革城有限公司与金联民生公司签署了《资产转让协议》，武汉海潮
海宁皮革城有限公司从金联民生公司受让《附条件生效的资产转让协议》约定的目
标资产，“双方约定目标资产分割为商铺后，每个商铺的产权证过户到海宁皮城或甲
方名下时，目标资产视为转让完成”。目前武汉海潮海宁皮革城有限公司已按协议支
付了目标资产购买总价的 50%，并负责武汉海宁皮革城的运营、培育、管理等工作，
但目标资产的过户手续尚在办理中。
本次评估目的是为海宁皮城股份公司拟非公开发行股份提供委估的武汉海宁皮
革城资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的武汉
海宁皮革城营业用房（含相应的土地使用权），建筑面积为 198,049.37 平方米（相
应的土地使用权系阳国用（2013）第 8 号《国有土地使用证》记载的土地的一部分，
证载土地面积为 165,539.75 平方米；根据测绘资料、销售统计资料等，武汉海宁皮
革 城 项 目 总 用 地 面 积 79,122.68 平 方 米 ， 可 售 商 业 服 务 用 房 建 筑 面 积 合 计
165,596.16 平方米，其中已出售的营业用房建筑面积 18,826.18 平方米，按可售建
筑面积占比，则委估的营业用房相应分摊的土地面积为 70,127.44 平方米）。具体构
成如下：
项目业态 未售商铺 其它
楼层 备注
划分 （平方米） （平方米）
未售商铺 25 套，现分成 96 个铺位；其它包括：
毛皮服饰批 地下室 44,235.86 平方米、配电房等设备用房
负一楼 7,979.12 50,521.26
发零售区 5,459.02 平方米、储藏室 441.69 平方米、生活消
防水池 384.69 平方米
未售商铺 42 套，现分成 178 个铺位，其中 14 个
一楼 箱包皮具区 38,079.22 208.40 铺位作为商业配套；其它包括地下室管井 174.58
平方米、橱窗 33.82 平方米
未售商铺 23 套，现分成 107 个铺位；其它包括
二楼 时尚皮装区 24,959.59 51.89
地下室风井 18.07 平方米、橱窗 33.82 平方米
未售商铺 41 套，现分成 181 个铺位；其它包括
三楼 品牌皮装区 40,618.10 447.32 物业管理用房 396.80 平方米、地下室风井 16.70
平方米、橱窗 33.82 平方米
未售商铺 41 套，现分成 134 个铺位，其中 2 个
四楼 裘皮服装区 35,133.95 50.52 铺位作为商业配套；其它包括地下室风井 16.70
平方米、橱窗 33.82 平方米
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合计未售商铺 172 套，现分成 696 个铺位，其中
16 个铺位作为商业配套；其它包括地下室
44,235.86 平方米、物业管理用房 396.80 平方米、
合 计 198,049.37 146,769.98 51,279.39
设备用房 5,459.02 平方米、储藏室 441.69 平方
米、生活消防水池 384.69 平方米、地下室管（风）
井 226.05 平方米、橱窗 135.28 平方米
按照金联民生公司提供的委估资产清单反映，截至 2015 年 9 月 30 日，委估资
产的账面价值为 951,124,183.86 元，账列投资性房地产科目。截至评估基准日，委
估的投资性房地产尚未办理房屋所有权证。
四、价值类型及其定义
(一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托
方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选
定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
(二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2015 年 9 月 30 日。
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2015 年 9 月
30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1. 基本假设
(1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括
利益主体的全部改变和部分改变；
(2) 本次评估以公开市场交易为假设前提；
(3) 本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提；
(4) 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和
其他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
(5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
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政策及产权持有单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家
货币金融政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明
确预期；国家税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期。
2. 具体假设
(1) 本次评估中的收益预测建立在产权持有单位提供的发展规划和盈利预测的
基础上；
(2) 假设产权持有单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业道
德，与委估资产有关的管理风险、资金风险、市场风险、技术风险、人才风险等处
于可控范围或可以得到有效化解；
(3) 假设每一年度与委估资产有关的营业收入、成本费用、改造等的支出，在
年度内均匀发生；
(4) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对相关资产造成重大不利影
响。
3. 特殊假设
委估的武汉海宁皮革城营业用房于 2013 年开始营业，目前大部分铺位已出租，
评估基准日当期的承租权费（系二、三、四层铺位租金的一部分，每 5 年收取一次）
已由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取，主要受益期至 2018 年 5 月
31 日。本次评估假设各铺位的未来承租权费从 2018 年 6 月 1 日起将由委估资产的
受让方收取。
七、评估依据
(一) 法律法规依据
1. 国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2. 财政部[2001]第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
3. 国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
4. 国务院国有资产监督管理委员会 2005 年第 12 号令《企业国有资产评估管
理暂行办法》；
5. 国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国
有资产评估管理工作有关问题的通知》；
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6. 2008 年 10 月 28 日第 5 号主席令公布的《企业国有资产法》；
7. 《公司法》、《合同法》等；
8. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1. 《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财
政部财企[2004]20 号）；
2. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
10. 《投资性房地产评估指导意见(试行)》（中评协[2009]211 号）；
12. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
13. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
14. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；
15. 《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
16．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014。
(三) 权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程和验资报告；
2. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
3. 国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、发票等权属证明；
4. 其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1. 产权持有单位提供的评估申报表；
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2. 产权持有单位截至评估基准日的审计报告以及前两年的财务会计资料；
3. 有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同等；
4. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
5. 湖北省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
6. 产权持有单位的历史生产经营资料、经营规划和收益预测资料；
7. 行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
8. 从“Wind 资讯”金融终端、“同花顺金融数据库”查询的相关数据；
9. 中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
10. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
11. 评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
12. 其他资料。
八、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有资产基础法（成本
法）、市场法和收益法。
委估资产为武汉海宁皮革城营业用房，目前主要以铺位租赁方式经营，部分商
铺虽已出售，但根据协议出售方仍需承担未来市场整体广告、营销活动策划等经营
管理责任和义务。由于目前市场上难以找到资产规模及结构、经营范围、经营状况
等类似的交易案例，不宜采用市场法进行评估。
资产基础法以不动产的重新开发建设成本为基础求取评估对象的价值。委估资
产已建成，竣工决算尚未完成，但其原始建设资料齐全，有条件针对委估资产构成
情况和特点选择适当、具体的评估方法，可采用资产基础法进行评估。
委估的武汉海宁皮革城营业用房已于 2013 年正式营业，部分铺位已出租，专业
市场环境已经逐步形成，在延续现有的经营管理模式情况下，未来收益能够合理预
测，与其未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算，可以采用收益法进行
评估。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用资
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产基础法和收益法对委托评估的金联民生公司的部分资产价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后，确定其中一
个评估结果作为评估对象的评估结论。
(二) 资产基础法简介
资产基础法是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具
体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，得出委估资产
的评估价值。
根据房地产的用途和现状，本次评估对委估资产采用房地分估的方式，首先对
房屋建筑物采用重置成本法进行评估，然后选用市场法求出土地使用权价值，将房
屋建筑物价值和其占用的土地使用权价值相加得出房地产的价值。
1. 房屋建筑物
本次对房屋建筑物采用重置成本法进行评估。重置成本法是通过用现时条件下
重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经
发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的
方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1) 重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
(2) 成新率的确定
对于房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，
确定综合成新率。
A. 采用年限法确定成新率的计算公式为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
B. 采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
C. 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
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K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数。
2. 土地使用权
(1) 土地使用权的价值内涵
对于委估的宗地，土地使用权价值定义为：所有权属国有，使用权类型为出让，
土地用途为商业兼仓储用地，开发程度为红线外“五通”（通电、通路、通讯、供水、
排水）、红线内场地平整，于评估基准日 2015 年 9 月 30 日剩余使用年限的国有土地
使用权价格。
(2) 评估方法的选择
根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有成
本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区
域可取得合适的交易案例，本次采用市场法对上述宗地进行评估。
(3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格（根据委估宗地为商业用地特点，本次
采用楼面地价）时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类
似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的
方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E
式中：V—待估宗地使用权价值；
VB—比较案例价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(三) 收益法简介
收益法是通过预测被评估资产未来各期的正常净收益，并以适当的折现率将其
折算成评估基准日价值后累加，以此估算被评估资产价值的方法。此次评估对评估
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对象周边同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解，并对目前评
估对象租赁期内的租金收入进行了统计，分别估算评估对象在租赁期内和租赁期满
后的年租金净收益，其计算公式为：
评估价值＝Σ[年租金净收益/(1+折现率)n]
其中：
年租金净收益＝年租金收入－年成本费用税费等
折现率采用无风险报酬率加风险报酬率的模型确定；
n 为折现年限，各项收入费用在租赁每年均匀发生。
该类建筑物的评估值中包含了相应土地使用权的评估价值。
根据现行相关法律规定，非居住用房的国有土地使用权出让期限到期后，其土
地使用权连同地上建筑物将被无偿收回。从谨慎性原则出发，本次评估时收益期限
计算至土地使用权出让年限终止日期止，也不考虑土地使用权到期后地上建筑物的
残值。
九、评估过程
(一) 评估准备阶段
2015年10月8日，委托方就本次评估工作与坤元资产评估有限公司进行了初步沟
通，明确了本次评估的评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等问题，并制
定出资产评估工作计划。
(二) 现场核实与评估阶段
项目现场核实与评估阶段的时间为 2015 年 10 月 12 日至 2015 年 10 月 19 日，
主要工作如下：
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据产权
持有单位提供的评估申报明细表，进行账表核对，主要核对：房屋建筑物的名称、
位置、建筑结构、建筑面积、建造年代、建筑质量、使用年限和账面价值等；土地
的面积、地上建筑物的情况、性质、用途、四至等。通过搜集项目审批有关文件、
建设工程规划许可证、房产证、土地使用证等进行产权归属核查。
其次，实地勘察。对房屋建筑物的外型、结构形式、层数、高度、跨度、构建
材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用情况进行了较详细的勘
察。对房屋建筑物是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体是否结构变形损
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坏、配套设备是否满足生产的需要、房屋建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等
进行了解。走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员，了解房屋建筑物的建
设、施工、使用、维修等情况；对于委估宗地，评估人员了解了宗地的交通条件、
基础设施条件、环境条件、宗地条件、土地利用状况、规划限制条件等区域因素；
评估人员按现场调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。
再次，搜集价格资料。搜集当地房地产市场的租赁、交易价格等资料，搜集有
关管理部门对房屋建筑物建设的相关政策规定。
最后，依据所搜集的资料，对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对
象于评估基准日的初步结果。
(三) 出具报告阶段
2015 年 10 月 20 日至 2015 年 10 月 22 日，最终形成评估报告。按评估机构内
部审核程序对评估报告进行必要的调整、修改和完善，最后出具资产评估报告。
十、评估结论
1．资产基础法评估结果
本报告所揭示的评估假设基础上，委估的武汉海宁皮革城资产的评估结果为：
资产账面价值 951,124,183.86 元，评估价值 972,193,250.00 元，评估增值
21,069,066.14 元，增值率为 2.22%。
2. 收益法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，委估的武汉海宁皮革城资产采用收益法评
估的结果为 810,872,600.00 元。
3．两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定
委估的武汉海宁皮革城资产采用资产基础法的评估结果为 972,193,250.00 元，
收益法的评估结果为 810,872,600.00 元，两者相差 161,320,650.00 元，差异率为
16.59%。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。资
产基础法是在持续使用基础上，以重置各项生产要素为假设前提，根据要素资产的
具体情况采用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，得出委估资
产的评估价值，反映的是企业基于现有资产的重置价值。收益法是从委估资产未来
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发展的角度，通过合理预测委估资产未来收益及其对应的风险，综合评估委估资产
价值。委估资产为专业市场营业用房，对其投资回报将主要来源于未来经营收益，
因此，以收益法得出的评估值更能科学合理地反映委估资产的价值，也与本次经济
行为更为匹配。
因此，本次评估最终采用收益法评估结果 810,872,600.00 元（大写为人民币捌
亿壹仟零捌拾柒万贰仟陆佰元整）作为委估资产的评估值。
十一、特别事项说明
1. 在对委估的武汉海宁皮革城资产价值评估中，本公司对金联民生公司提供
的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，发现：委估的
武汉海宁皮革城营业用房截至评估基准日尚未取得房屋所有权证，也未办理分割的
国有土地使用证；目前武汉海潮海宁皮革城有限公司已按《资产转让协议》向金联
民生公司支付了目标资产购买总价的50%，并负责武汉海宁皮革城的运营、培育、管
理等工作，但相关资产的过户手续尚在办理中。除上述事项外，未发现评估对象和
相关资产的权属资料存在其他瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权
属资料是金联民生公司的责任，评估人员的责任是对金联民生公司提供的资料作必
要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若
产权持有单位不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或
其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果会受到影响。
2. 金联民生公司承诺，截至评估基准日，公司不存在与委估资产有关的资产抵
押、质押、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
3. 本次列入评估范围的房屋建筑面积和分摊的土地面积由金联民生公司依据
测绘报告等资料提供。建筑面积、土地面积可能与最终办理的权证记载的面积存在
差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。同时，本次评估亦未
考虑办理相关权证涉及的税费对评估结果可能的影响。
4. 委估的武汉海宁皮革城营业用房于2013年开始营业，目前大部分铺位已出
租，评估基准日当期的承租权费（系二、三、四层铺位租金的一部分，每5年收取一
次）已由产权持有单位金联民生公司及其下属子公司收取，主要受益期至2018年5
月31日。本次评估假设各铺位的未来承租权费从2018年6月1日起将由委估资产的受
让方收取。
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5. 金联民生公司承诺，截至评估基准日若存在与委估资产有关的应付未付的工
程款、配套设施设备款和税费等，由金联民生公司承担。本次评估未考虑可能存在
的应付未付的工程款、配套设施设备款、税费等对评估对象及相关资产评估价值的
影响。
6. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资
产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响。
7. 本次资产评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合
理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。
当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改
变而推导出不同资产评估结果的责任。
8. 本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需本评估
公司审阅相关内容，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3. 本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 9 月 30 日起至
2016 年 9 月 29 日止。
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法 定 代 表 人：俞华开
（或被授权人）：
注册资产评估师：韩桂华
王传军
报告日期：二○一五年十月二十二日
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