浙江步森服饰股份有限公司
拟股权转让所涉及的诸暨市步森投资有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2015）沪第 1384 号
银信资产评估有限公司
2015 年 12 月 8 日
目 录
评估师声明 ...................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................. 2
正 文 ............................................................................................................... 4
一、委托方、被评估单位概况 ..................................................................... 4
二、评估目的 ................................................................................................. 6
三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 6
四、价值类型及其定义 ................................................................................. 8
五、评估基准日 ............................................................................................. 8
六、评估依据 ................................................................................................. 9
七、评估方法 ............................................................................................... 10
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 14
九、评估假设 ............................................................................................... 15
十、评估结论 ............................................................................................... 16
十一、评估结论成立的条件 ....................................................................... 17
十二、特别事项说明 ................................................................................... 17
十三、评估报告使用限制说明 ................................................................... 18
十四、评估报告日 ....................................................................................... 20
附 件 ............................................................................................................. 21
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方（被评估单位）申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
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股东全部权益价值评估项目
评估报告
银信评报字（2015）沪第 1384 号
摘 要
一、项目名称：浙江步森服饰股份有限公司拟股权转让所涉及的诸暨市步森投资
有限公司股东全部权益价值评估项目
二、委托方：浙江步森服饰股份有限公司
三、其他评估报告使用者：被评估单位股东、相关会计师事务所、工商行政管理
机关以及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
四、被评估单位：诸暨市步森投资有限公司
五、评估目的：浙江步森服饰股份有限公司拟股权转让诸暨市步森投资有限公司
全部股权，需对诸暨市步森投资有限公司的股东全部权益价值进行评估，并提供价
值参考依据。
本次经济行为已经浙江步森服饰股份有限公司办公室会议通过。
六、评估对象：诸暨市步森投资有限公司的股东全部权益价值
七、评估范围：诸暨市步森投资有限公司截至评估基准日的全部资产和负债
八、价值类型：市场价值
九、评估基准日： 2015 年 11 月 30 日
十、评估方法： 资产基础法
十一、评估结论：于评估基准日，诸暨市步森投资有限公司股东全部权益的市场
价值评估值为 9,688.50 万元，较审计后账面净资产增值 2.24 万元，增值率为 0.02%。
十二、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对委托方收购被评估单位股权之经济行为有效。并仅在评估报告载
明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2015 年
11 月 30 日至 2016 年 11 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场
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出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明
1、截至评估基准日，下列房屋建筑物未取得房屋所有权证，具体如下：
序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
1 无证 生产用钢结构仓库 钢结构 2,550.00
2 无证 煤浆锅炉房 钢棚 260.00
合计 2,810.00
对上述无证房屋建筑物，评估中未考虑取得相关权证需发生的费用对评估结果的
影响；对其建筑面积是根据企业提供资料以及评估人员现场勘查后进行确认。若该面
积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。
2、截至评估基准日，下列土地使用权证正在办理过程中，本次评估中未考虑取
得相关权证需发生的费用对评估结果的影响，具体如下：
序 用地 土地
土地权证编码 土地位置 取得日期 面积（㎡）
号 性质 用途
1 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 1997-12-8 出让 工业 18,788.90
2 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 2001-3-22 出让 工业 28,594.90
合计 47,383.80
3、资产基础法评估中，对与股东全部权益价值的评估增减值可能存在的相关联
的税赋未作考虑。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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评估报告
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正 文
浙江步森服饰股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟股权转让诸暨市步森投资有限公
司全部股权之经济行为所涉及的诸暨市步森投资有限公司的股东全部权益在 2015 年
11 月 30 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位概况
（一）委托方概况
1、委托方：浙江步森服饰股份有限公司
中华人民共和国组织机构代码：77721467-3
企业法人营业执照注册号：330000000039220
住所：浙江省诸暨市枫桥镇步森大道 419 号
法定代表人：王建军
注册资本：壹亿肆仟零壹万元整
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：服装（含劳动防护服）、服饰、针织品、皮革制品的生产、销售，经
营进出口业务（国家法律法规限制、禁止的除外）。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
成立日期：2005 年 06 月 30 日
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营业期限：2005 年 06 月 30 日至长期
2、委托方以外的其他评估报告使用者：
委托方以外的其他评估报告使用者为被评估单位的股东、相关会计师事务所、工
商管理部门以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
（二）被评估单位概况
1、被评估单位：诸暨市步森投资有限公司
被评估单位名称：诸暨市步森投资有限公司
统一社会信用代码：91330681MA28829H3U
注册住所：诸暨市枫桥镇步森大道 419 号
法定代表人：王建军
注册资本：伍佰万元整
实收资本：伍佰万元整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：实业投资、自有房产租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
成立日期：2015 年 11 月 13 日
经营期限：2015 年 11 月 13 日至 2035 年 11 月 12 日止
2、被评估单位股权结构及历史沿革
被评估单位成立于 2015 年 11 月 13 日，成立时股东及股权情况见下表：
投资者名称 认缴资本（万元） 实际出资（万元） 实际出资比例
浙江步森服饰股份有限公司 500.00 500.00 100.00%
合计 500.00 500.00 100.00%
上述注册资本通过公司章程及相关股权资料验证。
截止至评估基准日，公司股东及股权情况未发生变化。
3、历史财务资料
被评估单位评估基准日资产、负债情况见下表：
金额单位：元
项目/报表日 2015 年 11 月 30 日
总资产 97,011,152.94
负债 148,557.10
净资产 96,862,595.84
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被评估单位评估基准日当期经营状况见下表：
金额单位：元
项目 2015 年 11 月 30 日
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 148,107.16
财务费用 2,097.00
资产减值损失 101,400.00
加：公允价值变动损益
投资收益
二、营业利润 -251,604.16
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 -251,604.16
减：所得税费用
四、净利润 -251,604.16
上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表，审计单位为立信会计师事务所
（特殊普通合伙）浙江分所，审计报告文号为 “信会师浙报字[2015]第 00294 号”。
4、公司简介
诸暨步森投资有限公司创立于 2015 年 11 月，注册资金 500 万元，主要从事实业
投资及自有房产租赁。
二、评估目的
浙江步森服饰股份有限公司拟转让诸暨市步森投资有限公司全部股权，为此需
对诸暨市步森投资有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供
价值参考依据。
本次经济行为已经浙江步森服饰股份有限公司董事长办公室会议通过。
三、评估对象和评估范围
评估对象为被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围为被评估单位截至评估基准日的全部资产和负债。
具体为：
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流动资产账面金额： 49,345.90 元
固定资产账面金额： 75,261,200.00 元
无形资产账面金额： 21,700,607.04 元
资产合计账面金额： 97,011,152.94 元
流动负债账面金额： 148,557.10 元
负债合计账面金额： 148,557.10 元
净 资 产账面金额： 96,862,595.84 元
上述资产、负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）浙江分所进行审计，审
计报告文号为“信会师浙报字[2015]第 00294 号”。
（一）列入评估范围的建筑物类固定资产如下：
1、房屋建筑物明细如下：
序
权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡） 账面原值（元） 账面净值（元）
号
房 权 证 诸 字 第
1 F 楼传达室 混合 81.90 49,800.00 49,800.00
F0000151785 号
房 权 证 诸 字 第
2 F1 生产楼工程 框架 12,784.90 11,957,800.00 11,957,800.00
F0000151785 号
房 权 证 诸 字 第
3 F2 办公大楼 框架 5,012.60 4,688,300.00 4,688,300.00
F0000151785 号
房 权 证 诸 字 第
4 H 幢生产大楼 框架 25,699.00 26,160,400.00 26,160,400.00
F0000151792 号
无证 钢 结
5 生产用钢结构仓库 2,550.00 2,142,000.00 2,142,000.00
构
无证
6 煤浆锅炉房 钢棚 260.00 337,500.00 337,500.00
房 权 证 诸 字 第
7 1#2#集体宿舍楼 框架 12,056.84 29,442,800.00 29,442,800.00
F0000151786 号
8 减值准备 -101,400.00
合
58,445.24 74,778,600.00 74,677,200.00
计
2、构筑物明细如下：
序号 名称 结构 建筑面积（㎡） 账面原值（元） 账面净值（元）
1 围墙 砖砌 440.11 6,100.00 6,100.00
2 地萍 水泥 13,160.00 182,200.00 182,200.00
3 F 楼消防水池 石砌 1,507.80 25,900.00 25,900.00
4 围墙 砖砌 1,120.02 38,500.00 38,500.00
5 地萍 水泥 9,545.00 328,400.00 328,400.00
6 F 楼铁大门 铁 66.93 2,900.00 2,900.00
合计 25,839.86 584,000.00 584,000.00
（二）列入评估范围的无形资产如下：
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用 土
序 土地权证编 地 地 原始入账价值
土地位置 取得日期 面积（㎡） 账面价值（元）
号 码 性 用 （元）
质 途
枫桥镇步森 出 工
1 正在办理中 1997-12-8 18,788.90 8,455,000.00 8,434,082.68
大道 419 号 让 业
枫桥镇步森 出 工
2 正在办理中 2001-3-22 28,594.90 13,296,600.00 13,266,524.36
大道 419 号 让 业
合计 47,383.80 21,751,600.00 21,700,607.04
（三）特殊事项
1、截至评估基准日，下列房屋建筑物未取得房屋所有权证，具体如下：
序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
1 无证 生产用钢结构仓库 钢结构 2,550.00
2 无证 煤浆锅炉房 钢棚 260.00
合计 2,810.00
2、截至评估基准日，下列土地使用权证正在办理过程中，具体如下：
序 用地 土地
土地权证编码 土地位置 取得日期 面积（㎡）
号 性质 用途
1 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 1997-12-8 出让 工业 18,788.90
2 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 2001-3-22 出让 工业 28,594.90
合计 47,383.80
被评估单位主要经营场所位于浙江省诸暨市枫桥镇步森大道 419 号，系自有房屋，
已列入本次评估范围。
截止评估基准日，被评估单位声明无资产担保、抵押、质押、或有负债、或有资
产等事项。
截至评估基准日，被评估单位无帐外可辨认的无形资产。经评估人员核实，也未
发现帐外可辨认的无形资产。
上述评估对象和评估范围与委托评估是确定的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2015 年 11 月 30 日。
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选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评
估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债
的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
浙江步森服饰股份有限公司董事长办公室决议。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013 年中华人民共和国主席令第 8 号）；
2、《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015；
6、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年中华人民共和国国家主席令 28 号）；
7、中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T18508-2001；
8、其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
8、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
9、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2011]230 号）；
10、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2011]230 号；
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11、《资产评估职业道德准则——利用专家工作》（中评协〔2012〕248 号）；
12、《资产评估职业道德准则——独立性》）（中评协〔2012〕248 号。
（四）产权依据
1、委托方和被评估单位企业法人营业执照、公司章程和相关股权资料；
2、 房屋所有权证（房权证诸字第 F0000151785 号、房权证诸字第 F0000151792
号、房权证诸字第 F0000151786 号）；
3、其他有关产权证明。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的委托评估资产清查明细表及相关的会计资料；
2、原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定
标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正
系数》
3、诸暨市人民政府颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件 ；
4、诸暨市国土资源局指定的有关规定、文件等；
5、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
6、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
7、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
8、其他资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法：
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，确定评估对象
价值的评估方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
（一）评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有
关数据和信息来源较广，因此本次评估可以采用资产基础法。
根据被评估单位经营现状、经营计划及发展规划的了解，被评估单位近期成立，
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尚未开展经营活动，未来年度收益预测存在较大的不确定性，本次无法对被评估单位
的未来收益情况进行准确预测，企业未来收益的风险程度相对应的收益率也能无法合
理估算，故本次评估不宜用收益法。
由于国内股权交易市场上难以找到类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找
到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市和非
上市公司，故本次评估不宜用市场法。
通过以上分析，本次评估采用资产基础法进行。
（二）资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值
得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介：
1、货币资金
货币资金主要按账面核实法进行评估，银行存款采用将评估基准日各银行存款明
细账余额与银行对账单核对，以核实后的账面值确认为评估值。
2、建筑物类固定资产的评估
本次评估的房屋建筑物均为工业厂房及附属用房，结合评估目的，本次选用成本
法。该类建筑物的评估值不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方
法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。基本公式
为：
评估价值＝重置价值×成新率
（A）重置价值的评估
重置价值一般由建安工程造价、前期及其它费用、建筑规费、资金成本和开发利
润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
对于委托方能提供完整的工程结算报告的房屋建筑物，本次评估采用预决算调整
法确定其建安工程造价，在此基础上考虑必要的其他费用确定重置价值。
a. 建安工程造价
本次评估采用预决算调整法确定其建筑安装工程造价，即以待估建（构）筑物预
决算建筑安装工程费为依据，按现行工程预算定额、综合费率、基准日建材市场价格
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测算并结合类似建（构）筑物相关数据，确定综合调整系统，最终确定基准日建安工
程造价。
b. 前期费用和其他费用
结合基本建设的有关规定和被评估单位的实际发生情况，按综合造价计取。具体
构成如下：
序号 费用名称 费率 计费基础 依据
1 勘察设计费 1.6%-4.5% 综合造价 计价格[2002]10 号
2 工程监理费 1.0%-3.3% 综合造价 发改价格[2007]670 号
3 建设单位管理费 0.1%-1.5% 综合造价 财建[2002]394 号
c. 建筑规费
建筑规费按建筑面积计取，标准如下：
序
费用名称 费率 计费基础 依据
号
1 新型墙体材料专项基金 10 元 建筑面积 浙财综字[2008]1 号
2 散装水泥基金 1.5 元 建筑面积 浙财综[2010]59 号
3 白蚁防治费 1.6 元 建筑面积 [1992]价费字 179 号
d. 资金成本指筹资成本，按正常建设工期确定计息周期，利率取金融机构同期贷
款利率，资金视为在建设期内均匀投入。
e.开发利润
成本利润率根据 2015 年《企业绩效评价》中房地产成本费用利润率计取。
（B）成新率的确定
A）主要房屋建（构）筑物
对于主要房屋建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定的成新率，经加权平均，
确定综合成新率。
a. 年限法
依据待估建筑物的经济耐用年限、已使用年限及使用维护保养情况、使用环境等
预估其尚可使用年限，最终计算确定成新率。计算公式为：
年限法成新率(K1)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
建（构）筑物的经济耐用年限标准如下：
类别 非生产用 生产用
钢砼结构房屋 60 年 50 年
砖混结构房屋 50 年 40 年
砖木结构房屋 40 年 30 年
b. 完损等级打分法
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即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体建（构）筑物确定其造价比例，
然后将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新率，最后以
各部分的成新率和所占造价比例加权得出整项建（构）筑物的成新率，用公式表示如
下：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备比重×设备完损系数
打分标准参照原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完
损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分
标准及修正系数》的有关内容进行。
c. 综合成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定成新率：
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中：A1、A2 分别为加权系数；
K1 为年限法成新率，K2 为完损等级评定成新率。
B）其他房屋建筑物
对于其他房屋建筑物以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评
估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定。
3、无形资产-土地使用权的评估
根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有成
本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。
待估宗地为工业用地，当地土地市场上存在真实交易案例，可根据替代原则，选
择与待估宗地处在同一供需区内区位条件、规模、宗地基本状况等类似的工业用地出
让案例采用市场法评估。
市场法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有
替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已经的成
交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、
区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估
宗地在估价期日的地价。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修
正系数×个别因素修正系数
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4、负债的评估
各项负债按实际需要承担的债务确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范
围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质、行业特点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，
相关资料收集情况，委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供
资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理
人员配备情况后编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情
况及时修改、补充资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物
资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方（被评估单位）沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估
对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评
估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资
料了解被评估单位经营状况和委估资产及现状，协助被评估单位收集有关经营和基础
财务数据，将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对，
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并对相关资料进行验证，采取必要措施确信资料来源的可靠性。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃
不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用
评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见
并引导委托方、被评估单位合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、企业持续经营假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、被评估单位所占地区的社会经济环境无重大变化；
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制。
3、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及设备等有形资产无影响其
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持续使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等
资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
(四)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关
资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
在评估基准日 2015 年 11 月 30 日，被评估单位经审计后的总资产价值 9,701.11
万元，总负债 14.86 万元，股东全部权益 9,686.26 万元。采用资产基础法评估后的
总资产价值 9,703.35 万元，总负债 14.86 万元，股东全部权益为 9,688.50 万元（大
写：人民币玖仟陆佰捌拾捌万伍仟元整），股东全部权益评估增值 2.24 万元，增值率
0.02%。
资产评估结果汇总表
单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 4.93 4.93
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期股权投资净额
长期应收款
投资性房地产
固定资产 7,526.12 7,526.12
其中：建 筑 物 7,536.26 7,526.12 -10.14 -0.13
设 备
工程物资
在建工程
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
开发支出
商誉
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账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C=B-A D=C/A
无形资产净额 2,170.06 2,172.30 2.24 0.10
长期待摊费用
其他非流动资产
递延所得税资产
资产总计 9,701.11 9,703.35 2.24 0.02
流动负债 14.86 14.86
非流动负债
其中：递延所得税负债
负债总计 14.86 14.86
净 资 产 9,686.26 9,688.50 2.24 0.02
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论系对评估基准日被评估单位股东全部权益价值的公允反映；
4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不
可抗力的影响；
5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十二、特别事项说明
1、截至评估基准日，下列房屋建筑物未取得房屋所有权证，具体如下：
序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积（㎡）
1 无证 生产用钢结构仓库 钢结构 2,550.00
2 无证 煤浆锅炉房 钢棚 260.00
合计 2,810.00
对上述无证房屋建筑物，评估中未考虑取得相关权证需发生的费用对评估结果的
影响；对其建筑面积是根据企业提供资料以及评估人员现场勘查后进行确认。若该面
积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果。
2、截至评估基准日，下列土地使用权证正在办理过程中，本次评估中未考虑取
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得相关权证需发生的费用对评估结果的影响，具体如下：
序 用地 土地
土地权证编码 土地位置 取得日期 面积（㎡）
号 性质 用途
1 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 1997-12-8 出让 工业 18,788.90
2 正在办理中 枫桥镇步森大道 419 号 2001-3-22 出让 工业 28,594.90
合计 47,383.80
3、截止评估基准日未发现有法律、经济诉讼等未决事项。
4、资产基础法评估中，对与股东全部权益价值的评估增减值可能存在的相关联
的税赋未作考虑。
5、本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东全部权益价值并不必然等
于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控股权溢价或少数股权折价，同时
也未考虑流动性折扣对评估对象价值的影响。
6、企业存在的可能影响净资产价值评估的瑕疵事项，在委托方（被评估单位）
未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员
不承担相关责任。
本报告签字评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以上特别事项对评估
结论以及本次经济行为可能产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评估
报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组
成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造
成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评
估假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评
估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下
的价值咨询意见。
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（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年
内（即 2015 年 11 月 30 日至 2016 年 11 月 29 日）有效。当评估基准日后的委估资产
状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托
评估。
（以下无正文）
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十四、评估报告日
本评估报告日为 2015 年 12 月 8 日。
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法定代表人： 中国资产评估师：
中国资产评估师：
2015 年 12 月 8 日
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附 件
1、浙江步森服饰股份有限公司办公室会议纪要；
2、委托方及被评估单位企业法人营业执照、组织机构代码证复印件及税务登记
证；
3、审计报告复印件（信会师浙报字[2015]第 00294 号）；
4、房屋所有权证：房权证诸字第 F0000151785 号、房权证诸字第 F0000151792
号、房权证诸字第 F0000151786 号；
5、委托方、被评估单位的承诺函；
6、签字注册资产评估师的承诺函；
7、资产评估机构资格证书复印件；
8、评估人员资质证书复印件；
9、资产评估机构企业法人营业执照复印件；
10、资产评估明细表汇总表。
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