中房集团华北城市建设投资有限公司
2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
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(除特殊注明外,金额单位均为人民币元)
一、 公司基本情况
中房集团华北城市建设投资有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 系 1998 年 7
月 22 日经北京市工商行政管理局登记注册的企业法人单位,于 2013 年 8 月 28 日将
公司地址变更为天津港保税区海滨十路 129 号 A4150 室,并取得了由天津市滨海新
区工商行政管理局发的企业法人营业执照,营业执照注册号为 120192000012972。
注册资本人民币 3,600 万元;所处行业为房地产开发行业。公司最终控股股东为嘉
益(天津)投资管理有限公司。
公司经营范围:城镇土地开发;房地产开发、经营;商品房销售;民用与工业建筑
及市政工程建设经营承包;城乡建设、供电网络、城市供排水、煤气、热力管网、
农业、旅游、矿产、道路、桥梁、机场、港口项目的投资开发;室内外装修装饰;
物业管理;房屋、机械电子设备租赁;仓储服务;五金交电、化工、建筑材料、化
工材料、机械电子设备、工艺美术品(金银饰品除外)的研制、开发、销售;企业
管理、证券投资、经济信息的咨询、服务(国家有专项、专管规定的按规定执行)。
公司主营业务:城镇土地开发;房地产开发、经营;商品房销售。
公司设有董事会,对公司重大决策和日常工作实施管理和控制。公司内设财务部、
办公室等职能管理部门。
本财务报表业经本公司批准报出。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”),以及中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的
披露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自报告期末起 12 个月具备持续经营能力。
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三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
本次报告期间为 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并:本公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日在被合
并方资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并
财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
面价值(或发行股份面值总额)的差额,调整资本公积中的股本溢价,资本公积中
的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
非同一控制下企业合并:本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量,公允价值与其账面价值的差额,计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确
认为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,
经复核后,计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用,
于发生时计入当期损益;为企业合并而发行权益性证券的交易费用,冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定,所有子公司(包括本公司
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所控制的被投资方可分割的部分)均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表,将整个企业集团视为一个会计主体,依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求,按照统一的会计政策,反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致,如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的,在编制合并
财务报表时,按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司,以其资产、负债(包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉)在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额,冲减少数股东权益。
(1) 增加子公司或业务
在报告期内,若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则调整合并资产
负债表的期初数;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表;将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表,同时对比较报表的相关项目进行调整,视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的,视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资,在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动,分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内,若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的,则不调整合并
资产负债表期初数;将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表;该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
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因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的,对于购买日之
前持有的被购买方的股权,本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的,与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(2)处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内,本公司处置子公司或业务,则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表;该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时,对于处置后的剩
余股权投资,本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额,计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动,在丧失控制权
时转为当期投资收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的,处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况,通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理:
ⅰ.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的;
ⅱ.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果;
ⅲ.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生;
ⅳ.一项交易单独看是不经济的,但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的,本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理;但是,在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额,在合并财务报表中确认为其他综合收益,在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
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处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的,在丧
失控制权之前,按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理;在丧失控制权时,按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
(3)购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日(或合并日)开始持续计算的净资产份额之间的差额,调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价,资本公积中的股本溢价不足冲减
的,调整留存收益。
(4)不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额,调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价,
资本公积中的股本溢价不足冲减的,调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方,享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时,为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目,并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理:
(1)确认本公司单独所持有的资产,以及按本公司份额确认共同持有的资产;
(2)确认本公司单独所承担的负债,以及按本公司份额确认共同承担的负债;
(3)确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入;
(4)按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入;
(5)确认单独所发生的费用,以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、(十四)长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时,将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短(从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资,确定为现金等价物。
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(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的
汇兑差额,除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外,均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者
权益项目除“未分配利润”项目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目,采用交易发生日的即期汇率(或:采用按照系统合理
的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率。提示:若采用此种方法,
应明示何种方法何种口径)折算。
处置境外经营时,将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额,自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债;持有至到期投资;
应收款项;可供出售金融资产;其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息)作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公
允价值变动损益。
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(2)持有至到期投资
取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利
率在取得时确定,在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
(3)应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款等,
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额;具有融资性质的,按其
现值进行初始确认。
收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
(4)可供出售金融资产
取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是,在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资,以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产,按照成本计量。
处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同
时,将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出,计入当期损益。
(5)其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方,则终止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的,则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
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产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)所转移金融资产的账面价值;
(2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,
在终止确认部分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,
并将下列两项金额的差额计入当期损益:
(1)终止确认部分的账面价值;
(2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的,则终止确认该金融负债或其一部
分;本公司若与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融
负债,并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融
负债或其一部分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价
(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值,将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间
的差额,计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,
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并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下,才使用不可观察输入值。
6、 金融资产(不含应收款项)减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的,计提减值准备。
(1) 可供出售金融资产的减值准备:
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降,或在综合考虑各种相关
因素后,预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其已发生减值,将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出,确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以
转回,计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失,不通过损益转回。
(2)持有至到期投资的减值准备:
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项:
本公司将应收账款前 5 名确认为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法:
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试,单独测试未发生减值的
金融资产,包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单
项测试发生减值的金融资产,应当根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
差额,确认减值损失,不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进
行减值测试。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项:
确定组合的依据
对于单项金额非重大的应收款项,与经单独测试后未减值的应收
组合 1:账龄组合 款项(含单项金额重大和单项金额不重大)一起按类似风险特征
(逾期账龄)划分为若干组合,再按这些应收款项组合在资产负
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债表日的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。未到合同
收款期的应收款项和公司内部的应收款项(视同逾期账龄在 6 个
月以内),一般不计提坏账准备
组合 2:关联方组合 合并范围内关联方
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1:账龄组合 账龄分析法
组合 2:关联方组合 不计提坏账
组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的:
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
0-6 个月 0 0
7-12 个月 10 10
1至2年 30 30
2至3年 50 50
3 年以上 100 100
组合中,采用其他方法计提坏账准备的:
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
关联方组合 0 0
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项:
单项计提坏账准备的理由 涉诉款项、客户信用状况恶化的应收款项
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额
坏账准备的计提方法
计提坏账准备
(十二) 存货
1、 存货的分类
存货分类为:包括原材料、生产成本、劳务成本、开发成本、开发产品、周转
材料、低值易耗品、包装物、在途物资、工程施工等。
2、 发出存货的计价方法
本公司存货于取得时按实际成本入账,存货发出成本按加权平均法核算。存货
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按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品(开发成本)、
已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土
地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生
的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货发出时,采用个别计价法确定
其实际成本。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产
经营过程中,以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,
确定其可变现净值;需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于销售
合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货,
按照存货类别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,则合并
计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外,存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
领用时按一次摊销法核算。
(十三) 划分为持有待售的资产
本公司将同时满足下列条件的组成部分(或非流动资产)确认为持有待售:
(1)该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即
出售;
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(2)公司已经就处置该组成部分(或非流动资产)作出决议,如按规定需得到股东
批准的,已经取得股东大会或相应权力机构的批准;
(3)公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议;
(4)该项转让将在一年内完成。
(十四) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的,被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的,被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
(1)企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的,在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额,确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本,与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额,调整股本溢价,股本溢价不足冲减的,冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的,按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本
法核算的初始投资成本。
(2)其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本,除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
(2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权
投资的初始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额,计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,
分别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权
投资的账面价值;对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础,并按照公司的会计政策及会计期间,对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间,被投资单位编制合并财务报表的,
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分,予以抵销,在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失,属于资产减值损失的,全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易,该资产构成业务的,按照本附
注“三、(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、
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(六)合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,
冲减长期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失,冲减长期应收项目等的账面价值。最后,经过上述处理,按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入
当期投资损失。
(3)长期股权投资的处置
处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础,按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益,按比例结转入当期损益,由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算,其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的,在编制个别财务报
表时,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的,改按
权益法核算,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置
后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按金融工
具确认和计量准则的有关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与
账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的,在编制个别财务报表时,
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的,购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转;处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的,其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
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(十五)投资性房地产
1、投资性房地产初始计量
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,如果与
该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量,则计入投资性房地
产成本。其他后续支出,在发生时计入当期损益。
2、投资性房地产的后续计量
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残
值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、
净残值率及年折旧(摊销)率列示如下:
资产类别 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
(%)
建筑物 30 年 0 3.3%
3、投资性房地产的转换
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时,
按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
4、投资性房地产减值准备
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,其减值准备的减值测试方法和减
值准备计提方法详见附注四中“非流动非金融资产减值”。
(十六) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认:
(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益,则选择不同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
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间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下:
类别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
运输设备 年限平均法 5 0 20
办公及电子设备 年限平均法 5 0 20
(十七) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用,包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,
予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认
为费用,计入当期损益。
符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化:
(1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
(2)借款费用已经发生;
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的,在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
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符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益,直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当
期实际发生的借款费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率,计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十八) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
(1)公司取得无形资产时按成本进行初始计量;
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付,实质上具有融资性质的,无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值,并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额,计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不
满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本,不确认损益。
(2)后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资
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产,不予摊销。
每年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核,本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(十九) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资
产等长期资产,于资产负债表日存在减值迹象的,进行减值测试。减值测试结果表
明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单
项资产的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。
资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时,按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试,计算可收回金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)与其可收回金额,如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。
(二十) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负
债,并计入当期损益或相关资产成本。
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本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金,以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费,在职工为本公司提供服务的会计期间,根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的,如能够可靠计量的,按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险,在职工为
本公司提供服务的会计期间,按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额,
确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。
详见本附注“五、(十八) 应付职工薪酬”。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时,或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时(两者孰早),确
认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益。
(二十一) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时,本公司确认为预计负债:
(1)该义务是本公司承担的现时义务;
(2)履行该义务很可能导致经济利益流出本公司;
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时,综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的,补偿金额在基
本确定能够收到时,作为资产单独确认,确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
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(二十二)收入
1、商品销售收入
对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素,或
者能够在建造过程中决定主要结构变动的,房地产建造协议符合建造合同定义,
本公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认
相关的收入和费用;对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限(如仅能对
基本设计方案做微小变动)的,本公司按照《企业会计准则第 14 号-收入》
中有关商品销售收入确认的原则和方法,并结合本公司房地产销售业务的具体
情况确认相关的营业收入。
开发产品
已经完工并验收合格,签订了销售合同并履行了合同规定的义务,即开发产品
所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;公司不再保留通常与所有权相联系
的继续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地
计量;相关的经济利益很可能流入;并且该项目已发生或将发生的成本能够可
靠地计量时,确认销售收入的实现。
2、提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,于资产负债表日按照完工百分
比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计
总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足:①收入的金额能够可靠地计
量;②相关的经济利益很可能流入企业;③交易的完工程度能够可靠地确定;
④交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计,则按已经发生并预计能够得到补偿
的劳务成本金额确认提供的劳务收入,并将已发生的劳务成本作为当期费用。
已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的,则不确认收入。
3、让渡资产使用权取得的收入
让渡资产使用权收入包括使用费收入、利息收入等;
使用费收入,根据有关合同或协议,按权责发生制确认收入;
利息收入,按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
(二十三) 政府补助
1、 类型
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政府补助,是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助,包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借
款的财政贴息等。与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
2、确认时点
确认政府补助需满足的条件为:企业能够满足政府补助所附条件;企业能够收
到政府补助。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助,确认为递延收益,按照所建造或购买的资产使用年限
分期计入营业外收入;
与收益相关的政府补助,用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的,取得
时确认为递延收益,在确认相关费用的期间计入当期营业外收入;用于补偿本
公司已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入当期营业外收入。
(二十四) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产,以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限,确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异,除特殊情况外,确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括:商誉的初始确认;除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时,当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内,涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得
资产、清偿负债时,递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
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(二十五) 租赁
1、 经营租赁会计处理
(1)公司租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直
线法进行分摊,计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用,
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从
租金总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。
(2)公司出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直
线法进行分摊,确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以资本化,在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除,按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(二十七) 其他重要会计政策和会计估计
无。
(二十八)重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
执行财政部于 2014 年修订及新颁布的准则
本公司已执行财政部于 2014 年颁布的下列新的及修订的企业会计准则:
《企业会计准则—基本准则》(修订)、
《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》(修订)、
《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》(修订)、
《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》(修订)、
《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》(修订)、
《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》(修订)、
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、
《企业会计准则第 40 号——合营安排》、
《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》。
本公司执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资(2014 年修订)》之前,
本公司对被投资单位不具有控制、控制共同控制或重大影响,并且在活跃市场
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中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资,作为长期股权投资并采用成
本法进行核算。执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资(2014 年修订)》
后,本公司对该类投资变更为可供出售金融资产核算。本公司采用追溯调整法
对上述会计政策变更进行会计处理,由于这些长期股权投资的公允价值不能合
理取得,故采用原账面价值,该变更只涉及重分类调整,对以前年度损益、以
前年度权益没有影响。
本公司执行《企业会计准则第 30 号——财务报表列报(2014 年修订)》和《企
业会计准则第 37 号——金融工具列报(2014 年修订)》,根据规定重新进行了
披露,已按准则的规定进行列报,并对可比年度财务报表的列报进行了相应调
整。该会计政策变更只涉及“其他综合收益”、“长期应付职工薪酬”科目的重分
类调整,对以前年度损益、以前年度权益总额没有影响。
2、 重要会计估计变更
无。
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税率(%)
税 种 计税依据 2015 年 2014 年 2013 年
1-9 月 度 度
营业税 按应税营业收入计征 5 5 5
企业所得税 按应纳税所得额计征 25 25 25
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税计缴 7 7 7
五、 财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
库存现金 2,489.70 386.18 1,099.41
银行存款 753,047.10 677,142.15 724,030.17
其他货币资金
合 计 755,536.80 677,528.33 725,129.58
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(二) 其他应收款
1、 其他应收款分类披露:
2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
计提比例 账面价值 计提比例 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额 金额 金额
(%) (%) (%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准
40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13 40,762,525.13 100.00 - - 40,762,525.13 40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13
备的其他应收款
组合 1:账龄组合
25,000.00 0.06 25,000.00
2:关联方组合
40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13 40,737,525.13 99.94 - - 40,737,525.13 40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13 40,762,525.13 100.00 40,762,525.13 40,737,525.13 100.00 - - 40,737,525.13
财务报表附注第 31 页
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财务报表附注
组合中,按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款:
2014.12.31
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
0-6 个月 25,000.00 - -
合计 25,000.00 - -
2、 其他应收款按款项性质分类情况
账面余额
款项性质
2015.9.30 2014.12.31 2013.12.31
企业往来 40,737,525.13 40,762,525.13 40,737,525.13
合计 40,737,525.13 40,762,525.13 40,737,525.13
3、 按欠款方归集的期末余额较大的其他应收款情况
2015 年 9 月 30 日
占其他应收期末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
中房置业股份有限公司 关联方往来 40,737,525.13 3 年以上 -
100.00
合计 23,556,620.33 -
/ / 100.00
2014 年 12 月 31 日
占其他应收期末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
中房置业股份有限公司 关联方往来 40,737,525.13 2-3 年 -
99.94
北京中交万方物业管理有限公司 往来款 25,000.00 0-6 个月 -
0.06
合计 / 40,762,525.13 / 100.00 -
2013 年 12 月 31 日
占其他应收期末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
中房置业股份有限公司 关联方往来 40,737,525.13 1-2 年 -
100.00
合计 / 40,737,525.13 / 100.00
财务报表附注第 33 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
(三) 长期股权投资
本期增减变动
宣告发放 本期计提 减值准备
被投资单位 2013.01.01 权益法下确认 其他综合 其他权益 2013.12.31
追加投资 减少投资 现金股利 其他 减值准备 期末余额
的投资损益 收益调整 变动
或利润
合营企业:
北京中房长远房
地产开发有限责
11,183,160.00 -11,183,160.00 - -
任公司
新疆中房置业有
限公司 114,990,300.00 -114,990,300.00 - -
合 计 126,173,460.00 -126,173,460.00 - -
财务报表附注第 34 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
(四) 固定资产
1、 固定资产情况
项目 运输设备 办公及电子设备 合计
1.账面原值
(1)2015.01.01 497,078.00 261,927.00 759,005.00
(2)本期增加金额
—购置
—在建工程转入
—企业合并增加
(3)本期减少金额 251,037.00 251,037.00
—处置或报废 251,037.00 251,037.00
(4)2015.09.30 497,078.00 10,890.00 507,968.00
2.累计折旧
(1)2015.01.01 497,078.00 261,927.00 759,005.00
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额 251,037.00 251,037.00
—处置或报废 251,037.00 251,037.00
(4)2015.09.30 497,078.00 10,890.00 507,968.00
3.减值准备
(1)2015.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置或报废
(4)2015.09.30
4.账面价值
(1)2015.09.30
(2)2015.01.01
财务报表附注第 35 页
中房集团华北城市建设投资有限公司
2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 运输设备 办公及电子设备 合计
1.账面原值
(1)2014.01.01 497,078.00 261,927.00 759,005.00
(2)本期增加金额
—购置
—在建工程转入
—企业合并增加
(3)本期减少金额
—处置或报废
(4)2014.12.31 497,078.00 261,927.00 759,005.00
2.累计折旧
(1)2014.01.01 497,078.00 261,927.00 759,005.00
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置或报废
(4)2014.12.31 497,078.00 261,927.00 759,005.00
3.减值准备
(1)2014.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置或报废
(4)2014.12.31
4.账面价值
(1)2014.12.31
(2)2014.01.01
财务报表附注第 36 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 运输设备 办公及电子设备 合计
1.账面原值
(1)2013.01.01 1,786,724.00 261,927.00 2,048,651.00
(2)本期增加金额
—购置
—在建工程转入
—企业合并增加
(3)本期减少金额 1,289,646.00 1,289,646.00
—处置或报废 1,289,646.00 1,289,646.00
(4)2013.12.31 497,078.00 261,927.00 759,005.00
2.累计折旧
(1)2013.01.01 1,786,724.00 260,026.41 2,046,750.41
(2)本期增加金额 1,900.59 1,900.59
—计提 1,900.59 1,900.59
(3)本期减少金额 1,289,646.00 1,289,646.00
—处置或报废 1,289,646.00 1,289,646.00
(4)2013.12.31 497,078.00 261,927.00 759,005.00
3.减值准备
(1)2013.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置或报废
(4)2013.12.31
4.账面价值
(1)2013.12.31
(2)2013.01.01 1,900.59 1,900.59
财务报表附注第 37 页
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财务报表附注
(五) 无形资产
1、 无形资产情况
项目 软件 合计
1.账面原值
(1)2015.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—购置
—内部研发
—企业合并增加
(3)本期减少金额
—处置
(4)2015.09.30 12,460.00 12,460.00
2.累计摊销
(1)2015.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2015.09.30 12,460.00 12,460.00
3.减值准备
(1)2015.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2015.09.30
4.账面价值
(1)2015.09.30
(2)2015.01.01
财务报表附注第 38 页
中房集团华北城市建设投资有限公司
2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 软件 合计
1.账面原值
(1)2014.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—购置
—内部研发
—企业合并增加
(3)本期减少金额
—处置
(4)2014.12.31 12,460.00 12,460.00
2.累计摊销
(1)2014.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2014.12.31 12,460.00 12,460.00
3.减值准备
(1)2014.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2014.12.31
4.账面价值
(1)2014.12.31
(2)2014.01.01
财务报表附注第 39 页
中房集团华北城市建设投资有限公司
2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 软件 合计
1.账面原值
(1)2013.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—购置
—内部研发
—企业合并增加
(3)本期减少金额
—处置
(4)2013.12.31 12,460.00 12,460.00
2.累计摊销
(1)2013.01.01 12,460.00 12,460.00
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2013.12.31 12,460.00 12,460.00
3.减值准备
(1)2013.01.01
(2)本期增加金额
—计提
(3)本期减少金额
—处置
(4)2013.12.31
4.账面价值
(1)2013.12.31
(2)2013.01.01
财务报表附注第 40 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
(六) 应付账款
1、 应付账款列示:
项目 2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
材料款 19,517.00 19,517.00
合计 19,517.00 19,517.00
(七) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 2015.01.01 本期增加 本期减少 2015.09.30
短期薪酬 147,917.62 147,917.62
离职后福利-设定提存计划
一年内到期的其他福利
合计 147,917.62 147,917.62
项目 2014.01.01 本期增加 本期减少 2014.12.31
短期薪酬 147,917.62 147,917.62
离职后福利-设定提存计划
一年内到期的其他福利
合计 147,917.62 147,917.62
项目 2013.01.01 本期增加 本期减少 2013.12.31
短期薪酬 147,917.62 147,917.62
离职后福利-设定提存计划
一年内到期的其他福利
合计 147,917.62 147,917.62
财务报表附注第 41 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
2、 短期薪酬列示
项目 2015.01.01 本期增加 本期减少 2015.09.30
(1)工资、奖金、津贴和补贴
(2)职工福利费
(3)社会保险费
其中:医疗保险费
工伤保险费
生育保险费
(4)住房公积金
(5)工会经费和职工教育经费 147,917.62 147,917.62
(6)短期带薪缺勤
(7)短期利润分享计划
(8)其他
合计 147,917.62 147,917.62
项目 2014.01.01 本期增加 本期减少 2014.12.31
(1)工资、奖金、津贴和补贴
(2)职工福利费
(3)社会保险费
其中:医疗保险费
工伤保险费
生育保险费
(4)住房公积金
(5)工会经费和职工教育经费 147,917.62 147,917.62
(6)短期带薪缺勤
(7)短期利润分享计划
(8)其他
合计 147,917.62 147,917.62
财务报表附注第 42 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 2013.01.01 本期增加 本期减少 2013.12.31
(1)工资、奖金、津贴和补贴
(2)职工福利费
(3)社会保险费
其中:医疗保险费
工伤保险费
生育保险费
(4)住房公积金
(5)工会经费和职工教育经费 147,917.62 147,917.62
(6)短期带薪缺勤
(7)短期利润分享计划
(8)其他
合计 147,917.62 147,917.62
(八) 应交税费
税费项目 2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
企业所得税 806,002.13 - -
增值税 7,902.91
营业税 500.00 500.00 500.00
城市维护建设税 588.20
房产税 32,899.16 23,395.16 14,179.16
教育费附加 420.15
其他税费 79.03
合计 839,401.29 23,895.16 23,669.45
(九) 其他应付款
1、 按款项性质列示其他应付款
项目 2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
企业往来款 1,500.00 3,846,964.98 3,846,964.98
其他 25,200.00 25,200.00 23,200.00
合 计 26,700.00 3,872,164.98 3,870,164.98
财务报表附注第 43 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
(十) 实收资本
项目 2015.01.01 本期增加 本期减少 2015.9.30
中房置业股份有限公司 28,800,000.00 28,800,000.00
北京中房长远房地产开发
7,200,000.00 7,200,000.00
有限责任公司
合计 36,000,000.00 36,000,000.00
项目 2014.01.01 本期增加 本期减少 2014.12.31
中房置业股份有限公司 28,800,000.00 28,800,000.00
北京中房长远房地产开发
7,200,000.00 7,200,000.00
有限责任公司
合计 36,000,000.00 36,000,000.00
项目 2013.01.01 本期增加 本期减少 2013.12.31
中房置业股份有限公司 28,800,000.00 28,800,000.00
北京中房长远房地产开发
7,200,000.00 7,200,000.00
有限责任公司
合计 36,000,000.00 36,000,000.00
(十一) 盈余公积
项目 2015.01.01 本期增加 本期减少 2015.9.30
法定盈余公积 782,034.23 782,034.23
任意盈余公积
合计 782,034.23 782,034.23
项目 2014.01.01 本期增加 本期减少 2014.12.31
法定盈余公积 782,034.23 782,034.23
任意盈余公积
合计 782,034.23 782,034.23
财务报表附注第 44 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
项目 2013.01.01 本期增加 本期减少 2013.12.31
法定盈余公积 782,034.23 782,034.23
任意盈余公积
合计 782,034.23 782,034.23
(十二) 未分配利润
项 目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
调整前上期末未分配利润 596,066.22 619,351.43 170,183.83
调整年初未分配利润合计数(调增+,调减-)
调整后年初未分配利润 596,066.22 619,351.43 170,183.83
加:本期归属于母公司所有者的净利润 3,102,484.32 -23,285.21 449,167.60
减:提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 3,698,550.54 596,066.22 619,351.43
(十三) 营业收入和营业成本
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
项 目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
主营业务 79,200.00 10,000.00 101,800.00 20,000.00 137,359.69
其他业务 5,000.00 5,000.00
合计 79,200.00 10,000.00 106,800.00 20,000.00 142,359.69
1、主营业务(分产品)
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
租赁收入 79,200.00 10,000.00 101,800.00 20,000.00 137,359.69
合计 79,200.00 10,000.00 101,800.00 20,000.00 137,359.69
财务报表附注第 45 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
财务报表附注
(十四) 营业税金及附加
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
营业税 3,060.00 6,397.98
城建税 214.20 447.86
教育费附加 153.00 319.90
其他 30.60 1.80
合计 3,457.80 7,167.54
(十五) 管理费用
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
职工薪酬 2,090.88
折旧费 1,900.59
业务招待费 650.00 4,233.20 1,950.00
聘请中介机构费 3,500.00 3,500.00 3,500.00
税金 10,347.48 74,222.73 15,342.84
差旅交通费 1,758.00 9,222.90 17,973.10
修理费 2,370.00 1,100.00
办公费 6,469.09 350.00 273.00
其他 375.00 13,149.40 12,050.17
合计 25,469.57 105,778.23 55,080.58
(十六) 财务费用
类别 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
利息支出
减:利息收入 1,246.04 -3,088.30 1,905.52
手续费及其他 1,472.00 3,937.48 1,901.00
合计 225.96 849.18 -4.52
财务报表附注第 46 页
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
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(十七) 营业外收入
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
计入当期非 计入当期非 计入当期非
项目
金额 经常性损益 金额 经常性损益 金额 经常性损益
的金额 的金额 的金额
非流动资产处置利得合计 312,978.64 312,978.64
其中:固定资产处置利得 312,978.64 312,978.64
无形资产处置利得
政府补助
其他 3,864,981.98 3,864,981.98 56,091.07 56,091.07
合计 3,864,981.98 3,864,981.98 369,069.71 369,069.71
(十八) 营业外支出
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
计入当期非 计入当期非 计入当期非
项目
金额 经常性损益 金额 经常性损益 金额 经常性损益
的金额 的金额 的金额
非流动资产处置损失合计
其中:固定资产处置损失
无形资产处置损失
公益性捐赠支出
其他支出 18.20 18.20
合计 18.20 18.20
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
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(十九) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 3,102,484.32 -23,285.21 449,167.60
加:资产减值准备
固定资产等折旧 1,900.59
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-320,000.00
损失(收益以“-”号填列)
固定资产报废损失(收益以“-”号填列)
公允价值变动损失(收益以“-”号填列)
财务费用(收益以“-”号填列)
投资损失(收益以“-”号填列)
递延所得税资产减少(增加以“-”号填列)
递延所得税负债增加(减少以“-”号填列)
存货的减少(增加以“-”号填列)
经营性应收项目的减少(增加以“-”号填列) 25,000.00 -25,000.00
经营性应付项目的增加(减少以“-”号填列) -3,049,475.85 683.96 28,822.05
其他
经营活动产生的现金流量净额 78,008.47 -47,601.25 159,890.24
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 —
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况 ——
现金的期末余额 755,536.80 677,528.33 725,129.58
减:现金的期初余额 677,528.33 725,129.58 445,239.34
加:现金等价物的期末余额
减:现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 78,008.47 -47,601.25 279,890.24
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2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日
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注:其他为票据保证金
2、 现金和现金等价物的构成
项 目 2015.09.30 2014.12.31 2013.12.31
一、现 金 755,536.80 677,528.33 725,129.58
其中:库存现金 2,489.70 386.18 1,099.41
可随时用于支付的银行存款 753,047.10 677,142.15 724,030.17
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中:三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 755,536.80 677,528.33 725,129.58
其中:母公司或集团内子公司使用受限制
的现金和现金等价物
六、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
母公司对本企
注册资本 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 业的持股比例
(万元) 的表决权比例(%)
(%)
中房置业股份有限公司 北京市 房地产开发销售 57,919.49 100.00 100.00
注:最终控股股东为嘉益(天津)投资管理有限公司
(二) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
新疆中房置业有限公司 同一母公司控制
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(三) 关联交易情况
购销商品、提供和接受劳务的关联交易
提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度
新疆中房置业有限公司 租车费 5,000.00 5,000.00
合计 5,000.00 5,000.00
(四) 关联方应收应付款项
应收项目
2015.9.30 2014.12.31 2013.12.31
项目名称 关联方 坏账 坏账 坏账
账面余额 账面余额 账面余额
准备 准备 准备
其他应收款
中房置业股份
40,737,525.13 40,737,525.13 40,737,525.13
有限公司
七、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
公司不存在需要披露的承诺事项
(二) 或有事项
公司不存在需要披露的或有事项
八、 资产负债表日后事项
截至 2015 年 11 月 27 日止,除上述事项外,本公司不存在应披露的其他资产负债表日
后事项。
九、 其他重要事项
财务报表附注第 50 页
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