北方华锦化学工业集团有限公司拟转让
盘锦北方沥青股份有限公司34.85%股权项目
资产评估报告
天兴评报字（2015）第 1226 号
（共一册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年十一月八日
目录 第1页
目 录
注册资产评估师声明 .......................................................... 1
评估报告摘要 ................................................................ 2
评估报告 .................................................................. 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............. 5
二、评估目的 ................................................................ 9
三、评估对象和评估范围 ..................................................... 10
四、价值类型及其定义 ....................................................... 11
五、评估基准日 ............................................................. 11
六、评估依据 ............................................................... 11
七、评估方法 ............................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 25
九、评估假设 ............................................................... 27
十、评估结论 ............................................................... 29
十一、特别事项说明 ......................................................... 31
十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 32
十三、评估报告日 ........................................................... 33
评估报告附件 ............................................................... 35
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北方华锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司股 34.85%权项目资产评估报告 第1页
注册资产评估师声明
一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果、盈利预测数据及相
关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真
实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方
的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产
进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对象
的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且已
提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑申
报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行
为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产评
估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评估
报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的后
果与评估机构和注册资产评估师无关。
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资产评估报告摘要
天兴评报字（2015）第 1226 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北方华锦化学工业集团有限公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对北方华锦化学
工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 34.85%股权而涉及盘锦北方
沥青股份有限公司的股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在
2015 年 10 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：根据《北方华锦化学工业集团有限公司会议纪要》，北方华
锦化学工业集团有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 34.85%股权，因此需
对盘锦北方沥青股份有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值
参考依据。
二、评估对象：为盘锦北方沥青股份有限公司股东全部权益。
三、评估范围：盘锦北方沥青股份有限公司的整体资产，包括全部资产与负
债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日： 2015 年 10 月 31 日。
六、评估方法：资产基础法、收益法。
七、评估结论
本次评估，评估人员采用资产基础法和收益法对评估对象分别进行了评估，
经分析最终选取资产基础法评估结果作为评估结论。
经资产基础法评估，北沥股份于评估基准日 2015 年 10 月 31 日总资产账面价
值 483,574.67 万元，评估价值为 484,976.60 万元，增值额为 1,401.93 万元，增
值率为 0.29%；总负债账面价值 335,679.51 万元，评估价值为 335,679.51 万元，
无增减变化；净资产账面价值 147,895.16 万元，评估价值为 149,297.09 万元，
增值额为 1,401.93 万元，增值率为 0.95%。
评估结果详见下表。
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资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 304,082.92 304,562.17 479.25 0.16
非流动资产 179,491.75 180,414.43 922.68 0.51
其中：长期股权投资 8,205.21 8,205.21 - -
投资性房地产 - - -
固定资产 111,084.82 112,421.78 1,336.96 1.20
在建工程 38,943.46 30,656.77 -8,286.69 -21.28
无形资产 13,985.03 21,857.44 7,872.41 56.29
其中：土地使用权 13,914.70 21,787.12 7,872.41 56.58
其他非流动资产 7,273.23 7,273.23 - -
资产总计 483,574.67 484,976.60 1,401.93 0.29
流动负债 335,425.85 335,425.85 - -
非流动负债 253.66 253.66 - -
负债总计 335,679.51 335,679.51 - -
净资产 147,895.16 149,297.09 1,401.93 0.95
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
对于本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结
论，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使
用者特别关注以下几项 ：
（一）北沥股份截至评估报告出具日，仍有部分房产未办理产权证。申报评
估的房屋中有 32 项未办理房屋所有权证，上述房产所占用土地的土地使用权属于
北沥股份公司所有，北沥股份公司承诺，该部分房产产权无争议，在评估中，这
部分无证房产的面积我们以企业的固定资产卡片及相关决算资料的为准，如果办
证后有较大差异，应适当调整资产基础法评估结果。本次评估未考虑资产权属瑕
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疵事项对评估结论的影响。
（二）企业有 7 项房屋建（构）筑物座落在盘锦市双台子区湖滨小区的宗地
上，房屋所占用的土地由被评估企业无偿使用。本次评估未考虑该事项对房屋价
值的影响。
本次评估是在盘锦北方沥青股份有限公司的生产经营会按其假设持续下去，
并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，
而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2015
年 10 月 31 日起，至 2016 年 10 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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北方华锦化学工业集团有限公司拟
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资产评估报告
天兴评报字（2015）第 1226 号
北方华锦化学工业集团有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，对贵公司拟转让盘锦
北方沥青股份有限公司 34.85%股权而涉及的盘锦北方沥青股份有限公司的股东全
部权益进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2015 年 10 月 31
日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用
者概况
本次评估的委托方为北方华锦化学工业集团有限公司，被评估单位为盘锦北
方沥青股份有限公司。
（一）委托方概况
企业名称：北方华锦化学工业集团有限公司（以下简称“北方华锦”）
注册地址：盘锦市双台子区红旗大街
法定代表人：李春建
注册资本：人民币贰拾玖亿捌仟柒佰叁拾叁万元
实收资本：人民币贰拾玖亿捌仟柒佰叁拾叁万元
公司类型：有限责任公司（国有控股）
成立日期：2002 年 08 月 02 日
经营范围：无机化工产品、石油及石油化工产品生产销售；原油销售（仅限
供给子公司）；压力容器制造、热能电力开发、新产品设计开发、技术转让、代理
进出口业务（以上各项限子公司经营）、物业管理、餐饮服务、塑料制品、建安工
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程、普通货物运输（以上各项限分公司经营）（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
（二）被评估单位概况
1.工商注册信息
企业名称：盘锦北方沥青股份有限公司（以下简称“北沥股份”）
类 型：股份有限公司
住 所：盘锦市兴隆台区新工街
法定代表人：李春建
注册资本：人民币捌亿零玖佰捌拾壹万陆仟壹佰元整
成立日期：1994 年 06 月 20 日
营业期限：1994 年 06 年 20 日至 2024 年 06 月 19 日
经营范围：溶剂油、石脑油、润滑油、沥青系列产品生产、销售；化工原料
（除易燃易爆危险品）及产品{含燃料油（闪点大于 61 摄氏度）}销售；出口本企
业自产的沥青系列产品、化工产品（除易燃易爆危险品）；进口本企业生产、科研
所需的原辅材料、机械设备、仪器、仪表及零配件。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动。）
2.历史沿革
北沥股份是由盘锦市沥青厂、华建交通经济开发中心、辽宁省交通物资总公
司、吉林省交通投资开发公司、黑龙江省八达经济贸易总公司、锦州铁路经济实
业开发总公司、公司内部职工于 1994 年共同出资组建，公司注册资本 1566.73 万
元。在企业存续期间股东经过几次变化，其中比较关键的是以下两次：
2011 年 6 月，公司由未分配利润 16776 万元转增资本，变更后注册资本为人
民币 32442.73 万元。实际控制人为中国兵器工业集团公司（控股 75.26%）。
2014 年 6 月，公司由未分配利润 20319 万元转增资本，变更后的注册资本为
人民币 52,761 万元。由盘锦谦隆永华会计师事务所有限公司出具盘谦会验字
【2014】43 号验资报告。
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2015 年 3 月，公司股东发生变更，北方华锦化学工业集团有限公司将其股权
转让给北方华锦化学工业股份有限公司。
2015 年 10 月，北方华锦化学工业集团有限公司对盘锦北方沥青股份有限公司
增资 51,000.00 万元，本次增资后注册资本变更为 80,981.61 万元，截止评估基
准日，公司的股权结构如下表所示：
金额单位：万元
股东单位 持股金额 持股比例
北方华锦化学工业集团有限公司 28220.61 34.85%
北方华锦化学工业股份有限公司 23,760.35 29.34%
中兵投资管理有限责任公司 12,784.48 15.79%
吉林省交通运输厅物资供应站 3,367.88 4.16%
黑龙江省八达路桥建设有限公司 3,367.88 4.16%
辽宁宝来投资有限公司 6,533.54 8.07%
沈阳铁道石油化工集团有限公司 1,683.92 2.08%
盘锦北方沥青股份有限公司工会委员会 1,262.95 1.56%
合计 80,981.61 100%
3．财务状况表及经营成果表
公司执行 2006 年财政部颁布的企业会计准则。截至评估基准日，北沥股份主
要财务数据如下表：
财务状况表
金额单位：万元
项目 2015 年 1-10 月 2014 年 2013 年
流动资产 304,082.92 193,269.51 146,612.24
非流动资产 179,491.75 160,948.11 132,911.27
其中：长期股权投资 8,205.21 7,994.00 7,966.42
投资性房地产 -
固定资产 111,084.82 110,290.78 100,468.88
在建工程 38,943.46 32,938.01 19,286.38
无形资产 13,985.03 3601.41 2759.09
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其中：土地使用权 13,914.70 3506.39 2689.32
其他非流动资产 7,273.23
资产总额 483,574.67 354,217.62 279,523.51
流动负债 335,425.85 279,328.73 157,382.13
非流动负债 253.66 179.00 52,000.00
负债总额 335,679.51 279,507.73 209,382.13
净资产 147,895.16 74,709.89 70,141.38
经营成果表
金额单位：万元
项目 2015 年 1-10 月 2014 年 2013 年
一、营业收入 603,324.76 925,047.68 1,000,101.30
减：营业成本 552,115.51 878,921.20 360,513.61
营业税金及附加 9,477.26 17,336.66 22,408.96
销售费用 1,481.82 1,284.28 1,551.33
管理费用 10,389.46 7,779.97 10,986.34
财务费用 5,932.22 8,096.08 5,569.58
资产减值损失 9,354.57 -55.98
加：投资收益 168.74 27.58 -26.04
二、营业利润 14,742.65 11,932.78 17,238.48
加：营业外收入 79.72 97.95 351.92
减：营业外支出 18.49 10.00 56.03
三、利润总额 14,803.88 12,048.31 17,508.33
减:所得税费用 1,412.35 3,101.75 4,477.42
四、净利润 13,391.53 8,946.56 13,030.91
上述 2013 年数据经由天职国际会计事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了
天职业字[2014]第 8508 号无保留意见审计报告；2014 年数据经由瑞华会计师事务
所（特殊普通合伙）审计，并出具了瑞华审字[2015]第 14010105 号无保留意见审
计报告。2015 年 1-10 月份数据由瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出
具了瑞华审字[2015]第 14010117 号无保留意见审计报告。
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5.执行会计政策
盘锦北方沥青股份有限公司执行新《企业会计制度》。采用人民币为记账本位
币，以权责发生制为记账原则，采用历史成本作为计量属性。
6.税项
税项 税率
增值税 17%
消费税 石脑油 1385 元/吨，燃料油 812 元/吨，润滑油 1126 元/吨
企业所得税 25%
城市维护建设税 7%
房产税 自有房产原值*70%*1.2%
土地使用税 18 元/平
教育费附加 3%
地方教育费附加 2%
（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者
根据资产评估业务约定书的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托方与被评估单位的关系
本次评估的委托方---北方华锦化学工业集团有限公司，是被评估单位盘锦北
方沥青股份有限公司的大股东---北方华锦化学工业股份有限公司的股东，北方华
锦化学工业股份有限公司是一家上市公司，股票代码 000059，其第一大股东是“北
方华锦化学工业集团有限公司”，持股比例为 47.54%。委托方与被评估单位是关
联公司。
二、评估目的
根据《北方华锦化学工业集团有限公司会议纪要》，北方华锦化学工业集团
有限公司拟转让盘锦北方沥青股份有限公司 34.85%股权，因此需对盘锦北方沥青
股份有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
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三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为盘锦北方沥青股份有限公司于评估基准日的股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为盘锦北方沥青股份有限公司的整体资产，包括全部资产与负债。
经 专 项 审 计 后 账 面 资 产 483,574.67 万 元 ， 负 债 335,679.51 万 元 ， 净 资 产
147,895.16 万元。明细如下表：
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 304,082.92
非流动资产 179,491.75
其中：长期股权投资 8,205.21
投资性房地产 -
固定资产 111,084.82
在建工程 38,943.46
无形资产 13,985.03
其中：土地使用权 13,914.70
其他非流动资产 7,273.23
资产总额 483,574.67
流动负债 335,425.85
非流动负债 253.66
负债总额 335,679.51
净资产 147,895.16
委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评
估对象和评估范围一致，且经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了瑞华审字[2015]第 14010117 号无保留意见审计报告。
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四、价值类型及其定义
资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估资产的使用状
态，本次评估选择市场价值作为评估价值类型，本报告所称市场价值是指自愿买
方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其
他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的
而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
评估基准日是 2015 年 10 月 31 日。
评估基准日是由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
《北方华锦化学工业集团有限公司会议纪要》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》；
2.《中华人民共和国证券法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5.《企业国有资产监督管理暂行条例》；
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6.《企业国有资产评估管理办法》；
7.《国有资产评估管理若干问题的规定》；
8. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
9.国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产
评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
10.财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》的通知（企[2001]802
号）；
11.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
12.其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
4. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
6. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
9. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
11. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
13. 中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》
(会协[2003]18 号)；
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14. 《资产评估职业道德准则—独立性》中评协〔2012〕248 号；
15. 其他准则。
（四）资产权属依据
1. 国有产权登记证、营业执照、组织机构代码证、企业章程、验资报告；
2. 国有土地使用证；
3. 土地使用权出让合同；
4. 房屋所有权证；
5. 机动车行驶证；
6. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等
财务资料。
（五）评估取价依据
1.被评估单位提供的固定资产评估申报表；
2. 历史年度审计报告、盈利预测及说明；
3.被评估单位提供的原始会计报表、原始会计凭证及有关协议、合同书、发票
等资料；
4.《2015 机电产品报价手册》；
5.国家有关部门发布的统计资料和行业技术标准资料及价格信息资料，以及本
机构收集的有关询价资料和取价参数资料等；
6.《石油化工工程建设费用定额》（2007 年版）；
7.《石油化工工程建设设计概算编制办法、石油化工工程建设费用是定额、石
化化工安装工程概算指标编制说明》（2007 年版）；
8.国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670 号文《建设工程监理
与相关服务收费管理规定》的通知；
9.计价格[2002]125 号文《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨
询收费有关问题的通知》；
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10.国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10 号文《工程勘察设计收费管理
规定》的通知；
11.辽宁省建设厅颁发的“建筑工程计价定额”和“辽宁省建设工程费用标准”
（2008 年）；
12.发改价格[2007]670 号文，关于《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
的通知；
13.《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》（盘政发（2007）
19 号）。
（六）参考资料及其他
1.被评估单位申报的《资产评估申报明细表》、《收益法申报表》；
2.被评估单位提供的相关销售、采购合同与其它与生产经营有关的资料；
3.被评估单位提供的企业会计政策、资产管理文件、经营业绩等相关资料；
4.被评估单位评估基准日审计报告；
5.评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料等。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资
产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益
法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础
上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例
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进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公
司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债
价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、
评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产
及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预
期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来
说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本
依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评
估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独立
的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历史
经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益的
风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有
评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果
说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，市场法中的
交易案例法需要获得合适的市场交易参照物，与被评估单位类似的可比企业的买
卖、收购及合并案例较难搜集，上市公司比较法仅适合于持股比例较少的股权价
值评估，因此本次评估不适用市场法。
（三）具体评估方法介绍
资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1. 流动资产及负债的评估
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被评估单位流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他
应收款、存货和其他流动资产；负债包括短期借款、应付账款、预收款项、应付
职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款、专项应付款。
（1）货币资金：包括库存现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、
银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
（2）应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔
款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应
收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数
额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出
这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表
明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（3）预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有
确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估
值为零。
（4）存货：主要包括原材料、产成品、在产品等，对于库存时间短、流动性
强、市场价格变化不大的外购存货，以核实后的账面价值确定评估值；对于库存
时间长、流动性差、市场价格变化大的外购存货按基准日有效的公开市场价格加
上正常的进货费用确定评估值。
产成品：产成品评估方法有成本法和市场法两种，本次评估以市场法进行评
估，市场法是以其完全成本为基础，根据其产品销售市场情况的好坏决定是否加
上适当的利润，或是要低于成本，确定评估值。对于十分畅销的产品，根据其出
厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其
出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对
于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后
净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价销售产品，根据其可变现净值确定评
估值。
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在产品：由于工料费用投入时间较短，价值变化不大，按账面值确认。
（5）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的
负债项目，按零值计算。
2. 非流动资产的评估
（1）长期股权投资的评估
本次评估针对北沥股份的参股子公司的具体情况，评估人员在充分调查了解
和收集有关资料的基础上，对该项长期股权投资按被投资单位评估基准日会计报
表净资产数乘以持股比例确定评估值。
在确定长期股权投资评估值时，没有考虑控股权和部分股权等因素产生的溢
价和折价。
（2）房屋建（构）筑物的评估
对房屋、构筑物主要采用重置成本法进行评估。公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
①房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据各地执行的定额标准和有关取
费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造
价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。根据
基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重
置全价。
②综合成新率的确定
综合成新率按照以下公式确定：
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综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，
结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综
合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结
构的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继
续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条
件。
③评估值=重置全价×综合成新率
（3）设备类资产的评估
纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备三大类。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点
和收集资料的情况，对设备类资产主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
机器设备
根据评估目的和待评估资产的实际情况，本次评估方法主要采用成本法评估。
机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体性贬
值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评
估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
①重置全价的确定
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用+资金成本-
增值税
A.设备购置价
对于国产设备购置价，主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2015 机
电产品报价手册》，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到
购置价的设备，采用价格指数法进行评估。
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B.运杂费
以设备购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形
尺寸等因素，按不同运杂费率计取。
C.安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率
计取。
对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
D.基础费用
根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，
以购置价为基础，按不同费率计取。
E.其他费用
其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等 ，
依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基
础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。
F.资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按
建设期内均匀性投入计取。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利
率×建设工期×1/2
②综合成新率的确定
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
A.勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工
作环境、维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确
定勘察成新率。
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B.理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
对于结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修
保养情况，以使用年限法确定成新率。
③评估值的确定
机器设备评估值=重置全价×综合成新率
车辆的评估
①车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、
手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定
②综合成新率的确定
依据现行的车辆报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原
则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
③车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
电子设备的评估
①电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综
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合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其
综合成新率。
③评估价值的确定
评估值=电子设备重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
（4）在建工程的评估
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合在建
工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：本次委估的
在建工程均未完工，具体评估方法如下：
① 在建设备安装工程
根据工程的建设情况分别考虑：开工时间距基准日半年内的在建项目，根据
其在建工程申报金额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
开工时间距基准日半年以上、且属于正常建设的在建项目，若在此期间投资
涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，则按照账面价值扣除不合理费用
后加适当的资金成本确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大
变化，则按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所
需发生的全部费用确定重置价值；当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能
性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。
② 待摊投资
首先详细了解待摊投资所对应的项目进展情况，抽查有关凭证，核实相关合同；
在核实相关记录准确的基础上按照账面价值确定为评估值。
(5)工程物资
首先详细了解工程物资所对应的项目进展情况，对于工程物资的购入和领用
情况进行财务调查，抽查有关凭证，核实购买合同；对在库的工程物资进行抽查
盘点，核对账实相符情况。对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的外
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购物资，以核实后的账面价值确定评估值。
（6）无形资产
①土地使用权
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的
规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价
目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、
剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估
采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。
②其他无形资产
对于外购通用软件，按照账面价值确定评估值。
（7）长期待摊费用
以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权力价值作为评估值，对于基准日
后已无对应权利、价值或已经在其他资产中考虑的项目直接评估为零。对基准日
后尚存对应权利或价值的的待摊费用项目，按原始发生额和尚存受益期限与总摊
销期限的比例确定。
（8）递延所得税资产
在核查账簿，原始凭证的基础上，以评估基准日后的被评估单位还享有的资产
和权利价值作为评估值。
收益法
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金
流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现
率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经
营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
1、计算模型
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E ＝ B － D 公式一
B ＝ P ＋ C1 ＋ C 2 ＋ I 公式二
上式中：
E ：股东全部权益价值；
B ：企业价值；
D ：付息债务价值；
P ：经营性业务价值；
C 1 ：溢余资产价值；
C 2 ：非经营性资产价值；
I ：长期股权投资价值。
其中，公式二中经营性业务价值 P 按如下公式求取：
P
t
n
1
R t 1 r t R n 1
r g
1 r n
公式三
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）
公式三中：
R t ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
t：明确预测期期数 0.5 , 1 , 2 , 3 ， ，n；
r：折现率；
R n 1 ：永续期企业自由现金流；
g ：永续期的增长率，本次评估 g = 0；
n：明确预测期第末年。
2、模型中关键参数的确定
（1）预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
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企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）－资
本性支出－营运资金变动。
（2）收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2015 年 11 月 1 日至
2019 年 12 月 31 日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况
处于变化中；第二阶段 2020 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保
持稳定的盈利水平。
（3）折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次
评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）
确定。
（4）付息债务价值的确定
付息债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
（5）溢余资产及非经营性资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一
般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关
系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
（6）长期股权投资评估值的确定
对于长期股权投资，按被投资单位评估基准日会计报表净资产数乘以持股比
例确定评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
程如下：
（一）接受委托及准备阶段
1、北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 11 月接受委托方的委托，从事
本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就
本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响
资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2、根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计
主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员
进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
3、评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
4、评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
（二）现场清查阶段
1、评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
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准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，
工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
2、资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设
备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实
地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
3、实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
4、企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查
各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，
为编制未来现金流预测作准备。
通过收集相关信息，对盘锦北方沥青股份有限公司各项业务的市场环境、未
来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。
（三）选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和
未来经营预测资料开始评定估算工作。
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（四）评估汇总阶段
1、评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。
2、评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3、工作底稿的整理归档
按《资产评估准则—工作底稿》要求，整理工作底稿，完成项目归档工作。
九、评估假设
（一）一般假设：
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
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持续经营能力。
（二）收益法评估假设：
1．收益法通用假设
（1）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不
可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
（5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。
（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现
时方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
2．收益法特殊假设
（1） 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和
不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2） 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3） 假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
（4） 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。
（5） 假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
（6） 假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
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现时方向保持一致。
（7） 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变
化。
（8） 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（9） 假设企业预测年度现金流为期末产生。
（10） 假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势。
（11） 假设评估基准日后企业的研发能力和技术先进性继续保持目前的水
平。
（12） 假设公司的生产设备能够达到设计产能水平，维持正常稳定规模生产，
不考虑进一步的增产扩能。
（13） 假设国际原油价格水平及主要原材料采购价格、主要产品销售价格在
一定范围内保持相对稳定，不会有剧烈波动。
（14） 假设公司的生产将一直采用目前原料稳定配比，物料平衡表与评估基
准日水平保持稳定。
（15） 假设股东变化不会对经营条件及经营环境产生重大影响。
（16） 假设公司产品结构不会发生重大调整，生产原油种类的配比方式不变。
（17） 假设北沥股份公司只对生产设备进行更新改造，以便维持现有产能的
持续生产，不考虑进一步的增产扩能。
（18） 假设北沥股份公司将不会遇到重大的款项回收方面的问题（即坏账情
况），应收账款回收时间和回收方式将不会变动。
评估人员根据认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出
相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评
估人员将不承担由于假设条件的改变而可能推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
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经资产基础法评估，盘锦北方沥青股份有限公司总资产账面价值为
483,574.67 万元，评估价值为 484,976.60 万元，增值额为 1,401.93 万元，增值
率为 0.29%；总负债账面价值 335,679.51 万元，评估价值为 335,679.51 万元，无
增减变化；净资产账面价值 147,895.16 万元，评估价值为 149,297.09 万元，增
值额为 1,401.93 万元，增值率为 0.95%。
评估结果详见下表。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 304,082.92 304,562.17 479.25 0.16
非流动资产 179,491.75 180,414.43 922.68 0.51
其中：长期股权投资 8,205.21 8,205.21 - -
投资性房地产 - - -
固定资产 111,084.82 112,421.78 1,336.96 1.20
在建工程 38,943.46 30,656.77 -8,286.69 -21.28
无形资产 13,985.03 21,857.44 7,872.41 56.29
其中：土地使用权 13,914.70 21,787.12 7,872.41 56.58
其他非流动资产 7,273.23 7,273.23 - -
资产总计 483,574.67 484,976.60 1,401.93 0.29
流动负债 335,425.85 335,425.85 - -
非流动负债 253.66 253.66 - -
负债总计 335,679.51 335,679.51 - -
净资产 147,895.16 149,297.09 1,401.93 0.95
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
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（二）收益法评估结果
经收益法评估，北沥公司股东全部权益价值为 149,133.83 万元，评估增值
1,238.67 万元，增值率为 0.84%。
（三）评估结果的最终确定
考虑到盘锦北方沥青股份有限公司可单独作为获利主体进行评估，同时结合本
次评估的目的，投资者主要考虑未来盘锦北方沥青股份有限公司可以提供给投资
者的盈利。因此我们以资产基础法评估结论为最终评估结论，即盘锦北方沥青股
份有限公司全部股东权益在 2015 年 10 月 31 日所表现的市场价值为 149,278.91
万元。
用收益法评估得出的企业价值与重置成本法评估得出的评估值差异较大，原因
是：资产基础法是以被评估单位资产负债表为基础，从资产重置的角度间接地评
价资产的公平市场价值，收益法则是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—
—资产的预期获利能力的角度评价资产。两种方法评估思路不同，得到的评估结
果存在差异是必然的。
考虑到北沥股份的业务主要为从事石油化工产品的生产销售，受国内外宏观经
济走势和下游行业需求影响较大，并且区域内产能过剩，价格竞争激烈，对未来
收益情况将会存在较多不确定因素。导致收益法评估结果存在较多不确定性。而
资产基础法是从企业目前已有资产为前提，从未来投资者角度来看，资产基础法
评估结果更为合理且可实现性更强。故本次评估选用资产基础法的评估结果作为
最终评估结论，即北沥股份股东全部权益在 2015 年 10 月 31 日所表现的市场价值
为 149,297.09 万元。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
(一) 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
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(二) 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三) 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：
1. 北沥股份公司纳入评估范围的 32 项房产尚未取得房产证。本次评估中，
该 32 项房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作
为评估计算的依据。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结论的调整。
2. 企业有 7 项房屋建（构）筑物座落在盘锦市双台子区湖滨小区的宗地上，
房屋所占用的土地由被评估企业无偿使用。本次评估未考虑该事项对房屋价值的
影响。
(四) 评估程序受到限制的情形：
1. 本次评估中，注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性
能做技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录
是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断。
2. 本次评估中，注册资产评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构
（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评估单
位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通
过实地勘察做出判断。
(五) 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需
要对评估结论进行调整的重大事项。
十二、评估报告的使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三) 本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，在评估
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机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用；
(四) 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，
备案后方可正式使用；
(五) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
(六) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结
论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2015 年 10 月 31 日至 2016
年 10 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考
依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评
估。
十三、评估报告日
评估报告日为 2015 年 11 月 8 日。
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评估报告附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件
二、 被评估单位（专项）审计报告
三、 委托方和被评估单位法人营业执照副本
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托方和被评估单位承诺函
六、 签字注册资产评估师承诺函
七、 评估机构资格证书
八、 评估机构法人营业执照副本
九、 签字评估师资格证书
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