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民生控股：拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明（修订版）

来源：深交所
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 2015-11-21 00:00:00
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民生控股股份有限公司拟收购

深圳市泛海三江电子有限公司

部分股权项目

资产评估说明（修订版）

中瑞评报字【2015】070005212 号

中瑞国际资产评估（北京）有限公司

2015年11月20日

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

目录

第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明............................ 1

第二部分：资产评估有关事项的说明.................................... 3

第三部分：资产清查核实情况说明..................................... 40

第四部分：评估依据的说明........................................... 42

第五部分：成本法评估说明........................................... 45

第六部分：收益法评估说明.......................................... 127

第七部分：评估结论及其分析........................................ 163

中瑞国际资产评估（北京）有限公司

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和

检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得

提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司

二○一五年十一月二十日

中瑞国际资产评估（北京）有限公司

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

第二部分：资产评估有关事项的说明

一、 委托方及被评估单位简介

（一）委托方为民生控股股份有限公司

1、企业名称及注册情况

企业名称：民生控股股份有限公司

企业法人营业执照注册号：370200018052604

注册地址：青岛市崂山区株洲路 151 号

法定代表人：王宏

注册资本：伍亿叁仟壹佰捌拾柒万壹仟伍佰元整

企业类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）

经营范围：股权投资、资产管理、资本经营及相关咨询与服务。（依法须

经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

（二）被评估单位为深圳市泛海三江电子有限公司

1、企业名称及注册情况

企业名称：深圳市泛海三江电子有限公司

企业法人营业执照注册号：440301103033635

注册地址：深圳市南山区南山大道光彩新天地公寓三层

法定代表人：郑东

注册资本：伍仟万元整

企业类型：其他有限责任公司

经营范围：研发、生产经营仪器、仪表、传感器、控制器（监控设备），

电子护目镜产品；消防设施工程专业承包壹级；消防设施专项工程设计乙级；进

出口业务；楼宇智能化系列产品的研发、生产、销售；楼宇智能系统的设计、安

装；安全防范工程的设计、施工、维修；厨房抽油烟设施清理（以上生产项目均

由分公司经营，另行申办营业执照）。

2、企业股权结构

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 3

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序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例

1 泛海控股股份有限公司 3,750.00 75.00%

2 深圳市安宇投资企业（有限合伙） 1,250.00 25.00%

合计 5,000.00 100.00%

3、企业简介

深圳市泛海三江电子有限公司（以下简称“三江电子”），创立于 1994 年，

注册资本 5000 万元，是中国泛海控股集团旗下高科技公司。

深圳市泛海三江电子有限公司是领先的智能楼宇弱电设备供应商和系统解

决方案服务商，面向全球提供领先的安防消防产品、专业的行业解决方案与优质

的服务，为客户持续创造更大价值。

三江电子拥有业内领先的自主核心技术和可持续研发能力，提供消防报警、

应急疏散、楼宇对讲、智能家居和视频监控等安防消防产品，并针对金融、公安、

通信、交通、能源、电力等众多行业提供合适的细分产品与专业的行业解决方案。

三江电子的销售和服务网络覆盖全国，目前在国内 32 个省市已设立分支机

构；在国际化的进程中逐步拓展海外分支机构，产品行销日本、欧盟成员国、南

亚及非洲等四十多个国家和地区。

三江电子作为国家级高新技术企业，公司拥有政府认定企业技术中心、与华

中科技大学成立物联网联合实验室，承担多项省市技术攻关和科技示范项目；公

司连年入选“中国消防行业十大知名报警企业”、“中国安防产品市场占有率十

佳品牌”，是中国平安城市建设推荐品牌和中国安防最具影响力的品牌之一。

4、历史沿革：

（1）1994 年 10 月，公司设立

根据深圳南油物业发展股份有限公司、深圳海港城实业发展有限公司、香港

港华电子集团有限公司签署的《深圳南油三江电子有限公司合同书》，并经深圳

市人民政府签发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（外经贸深合

资证字[1994]0364 号）批准，上述三家公司于 1994 年 10 月 26 日合资成立深圳

南油三江电子有限公司（深圳市泛海三江电子有限公司曾用名）。三江电子设立

时，企业类别为中外合资企业，注册资本为 242.00 万元。其中，深圳南油物业

发展股份有限公司出资 96.80 万元，持有三江电子 40.00%股权；深圳海港城实

业发展有限公司出资 72.60 万元，持有三江电子 30.00%股权；香港港华电子集

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 4

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团有限公司出资 72.60 万元，持有三江电子 30.00%股权。上述出资已经深圳中

法会计师事务所出具《验资报告书》（深中法验字[1995]第 020 号）审验。

1994 年 10 月 26 日，深圳南油三江电子有限公司取得中华人民共和国国家

工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》（注册号：工商外企合粤深字第

106137 号）。

三江电子设立时，股权结构如下表所示：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 深圳南油物业发展股份有限公司 96.80 40.00%

2 深圳海港城实业发展有限公司 72.60 30.00%

3 香港港华电子集团有限公司 72.60 30.00%

合计 242.00 100.00%

经独立财务顾问中山证券和法律顾问广和律师核查：三江电子设立时，各股

东以持有的实物资产作为出资，作为出资的实物资产没有进行资产评估，目前已

无法核实三江电子设立时的出资的实物资产作价的公允性。

根据《中华人民共和国公司法》（1993 年 12 月 29 日颁布，1994 年 7 月 1

日实施）第二十四条的有关规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业

产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专

利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”。

尽管三江电子在设立时，各股东尽管已经履行了出资义务，但由于未对用于

出资的实物资产进行资产评估，已无法确认公司设立时的出资是否足额缴纳。为

了维护三江电子及其股东、债权人利益，三江电子的控股股东泛海控股于 2015

年 6 月 30 日支付给三江电子 242.00 万元现金，对三江电子设立时的出资进行补

足。2015 年 7 月 1 日，中联会计师事务所有限公司深圳分所对泛海控股现金补

足实物出资的资金到位情况予以审验并出具《验资报告》（中联深所验字[2015]

第 025 号）。

独立财务顾问中山证券和法律顾问广和律师认为：三江电子在设立时存在的

出资瑕疵已经由泛海控股以现金方式予以补足并得以消除，三江电子的股东及债

权人的利益不会受到损害。

（2）1997 年 5 月，第一次股权转让

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

1997 年 5 月 5 日，经三江电子董事会审议通过，三江电子的股东深圳南油

物业发展股份有限公司与深圳海港城实业发展有限公司、香港港华电子集团有限

公司分别签订了《股权转让协议书》，深圳海港城实业发展有限公司、香港港华

电子集团有限公司分别将其持有的三江电子 30%股权、30%股权转让予深圳南油

物业发展股份有限公司。本次股权转让完成后，深圳南油物业发展股份有限公司

成为三江电子的唯一股东，持有三江电子 100%股权。

本次股权转让完成后，三江电子实际股权结构如下表所示：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 深圳南油物业发展股份有限公司 242.00 100.00%

合计 242.00 100.00%

根据《中华人民共和国公司法》（1993 年 12 月 29 日颁布，1994 年 7 月 1

日实施）第二十条规定：“有限责任公司由二个以上五十个以下股东共同出资设

立。”由于公司股东人数不符合当时《公司法》的规定，三江电子未能及时就上

述股权转让事宜办理工商变更登记。本次股权转让完成后，深圳南油物业发展股

份有限公司持有三江电子的 60%股权继续由深圳海港城实业发展有限公司、香港

港华电子集团有限公司代为持有。

本次股权转让完成后，三江电子名义股权结构如下表所示：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 深圳南油物业发展股份有限公司 96.80 40.00%

2 深圳海港城实业发展有限公司 72.60 30.00%

3 香港港华电子集团有限公司 72.60 30.00%

合计 242.00 100.00%

注：由于无法进行股权转让的工商变更登记，深圳南油物业发展股份有限公司持有的三江电

子的 60%股权实际上仍由深圳海港城实业发展有限公司、香港港华电子集团有限公司代为持有。

针对本次股权转让工商变更登记存在不及时的情形，三江电子股东泛海控股

和安宇投资出具如下承诺：

“若因本次交易完成前期间三江电子的工商变更登记事宜，三江电子被相关

主管部门处以罚款等任何费用或经济损失，本公司将无条件代三江电子承担按照

本公司控制的三江电子股比计算对应的损失部分。”

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

在与工商行政管理部门就股权变更工商登记事宜多次协商未果的情况下，为

了使三江电子的股东人数符合当时《公司法》的规定，深圳南油物业发展股份有

限公司决定由深圳南油三江电子有限公司工会委员会代其受让并持有深圳海港

城实业发展有限公司、香港港华电子集团有限公司转让的三江电子合计 52.50%

股权，并根据工会持股计划由工会实际持有 7.50%股权，上述股权转让于 1999

年 4 月办理了股权变更的工商登记，具体情况详见本报告书“第四节标的公司基

本情况/二、历史沿革/4、1999 年 4 月，第二次股权转让、公司性质变更、更名”。

（3）1997 年 6 月，第一次增资

1996 年 10 月 21 日，深圳南油三江电子有限公司召开董事会审议通过，同

意依照国家有关规定增加注册资本 58.00 万元，各股东按股权比例将所增加的注

册资本在一年内注入深圳南油三江电子有限公司。

1996 年 10 月 22 日，深圳市引进外资领导小组办公室出具《关于中外合资

经营企业“深圳南油三江电子有限公司”增资、增营、设立分支机构的批复》同

意上述增资。

1997 年 6 月 25 日，深圳惠德会计师事务所为上述增资事宜出具了（惠德验

报字（1997）002 号）《验资报告》，对上述增资事宜予以审验。

1998 年 4 月 22 日，中华人民共和国国家工商行政管理局核发了变更后的《企

业法人营业执照》（注册号：工商外企合粤深字第 106137 号）。

本次增资完成后，三江电子名义股权结构如下：

序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例

深圳南油物业发展股份有限公

1 120.00 40.00%

司

2 深圳海港城实业发展有限公司 90.00 30.00%

3 香港港华电子集团有限公司 90.00 30.00%

合计 300.00 100.00%

注：由于 1997 年 5 月，三江电子第一次股权转让无法完成股权转让的工商变更登记，深圳

海港城实业发展有限公司、香港港华电子集团有限公司持有三江电子的合计 60%股权实际上为代

深圳南油物业发展股份有限公司持有。

经独立财务顾问中山证券和法律顾问广和律师核查：鉴于三江电子的实际股

东为深圳南油物业发展股份有限公司一家，深圳海港城实业发展有限公司与香港

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 7

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

港华电子集团有限公司并未履行增资行为，本次增资全部由深圳南油物业发展股

份有限公司进行增资。

本次增资后，三江电子的实际股权结构为：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

深圳南油物业发展股份有限公

1 300.00 100.00%

司

合计 300.00 100.00%

（4）1999 年 4 月，第二次股权转让、公司性质变更、更名

1998 年 10 月 25 日，经深圳南油三江电子有限公司股东会审议通过，原股

东深圳市海港城实业发展有限公司及香港港华电子集团有限公司把各自持有的

公司的 30%股权转让给深圳南油三江电子有限公司工会委员会。股东变更后，三

江电子的企业类型由原来的“中外合资企业”变更为“内资联营企业”。

1998 年 11 月 2 日，深圳南油三江电子有限公司工委会与香港港华电子集团

有限公司签署《股权转让协议》。上述股权转让业经广东省深圳市公证处出具的

《公证书》（（99）深证经字第 32 号）公证。

1999 年 3 月 25 日，深圳南油三江电子有限公司工会委员会与深圳海港城实

业发展有限公司签署《产权转让合同》。

1999 年 4 月 5 日，深圳市外商投资局下发《关于同意合资企业“深圳南油

三江电子有限公司”股权转让、企业性质变更的批复》（深外资复[1999]B0463

号），同意上述股权转让及公司性质变更事宜。

1999 年 4 月 15 日，深圳市工商行政管理局核发了更新后的《企业法人营业

执照》（营业执照号：440301103033635）。

本次股权转让完成后，深圳南油三江电子有限公司名义股权结构如下：

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 深圳南油物业发展股份有限公司 120.00 40.00%

深圳南油三江电子有限公司工会

2 180.00 60.00%

委员会

合计 300.00 100.00%

独立财务顾问中山证券和法律顾问广和律师通过核查确认：三江电子于 1998

年启动员工持股计划，以深圳南油三江电子有限公司工会委员会作为持股机构，

本次股权转让完成后，深圳南油三江电子有限公司工会委员会实际持有三江电子

7.50%股权，其余 52.50%持股为代深圳南油物业发展股份有限公司持有。

（5）1999 年 4 月，公司名称变更

1999 年 4 月 15 日，经深圳市工商行政管理局核准，三江电子企业名称由“深

圳南油三江电子有限公司”变更为“深圳市南油三江电子有限公司”。

（6）1999 年 11 月，第三次股权转让

1999 年 9 月 30 日，经深圳市南油三江电子有限公司股东会审议通过，深圳

市南油三江电子有限公司工会委员会将代光彩建设股份有限公司持有的三江电

子 52.50%股权转让给光彩建设股份有限公司。

1999 年 11 月 3 日，深圳市南油三江电子有限公司工会委员会与光彩建设股

份有限公司签订《股权转让协议书》，光彩建设股份有限公司受让深圳市南油三

江电子有限公司工会委员会持有的 52.5%股权。

1999 年 11 月 10 日，广东省深圳市公证处出具《公证书》（（99）深证经

字第 2024 号）对上述股权转让事宜予以公证。

2000 年 1 月 18 日，深圳市工商行政管理局核发了变更后的《企业法人营业

执照》（营业执照号：440301103033635）。

本次股权转让，系深圳市南油三江电子有限公司工会委员会将其代光彩建设

股份有限公司持有的三江电子 52.5%股权以股权转让的形式返还给光彩建设股份

有限公司。经过本次股权转让，三江电子的股权代持状态得到彻底解除。本次股

权转让完成后，三江电子的股权结构如下：

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 光彩建设股份有限公司 277.50 92.50%

深圳市南油三江电子有限公司工会

2 22.50 7.50%

委员会

合计 300.00 100.00%

（7）1999 年 12 月，公司更名

1999 年 12 月，经深圳市工商行政管理局核准，三江电子企业名称由“深圳

市南油三江电子有限公司”更名为“深圳市泛海三江电子有限公司”。

（8）2000 年 1 月，第二次增资

2000 年 1 月 3 日，经深圳市泛海三江电子有限公司股东会审议通过，三江

电子注册资本由 300 万元增加到 1,000 万元，光彩建设股份有限公司在原有基础

上增加投入 647.5 万元，占 92.5%，深圳市泛海三江电子有限公司工会委员会在

原有基础上增加投资 52.5 万元，占 7.5%。深圳市泛海三江电子有限公司工会委

员会参股深圳市泛海三江电子有限公司 7.5%股权事宜业经深圳市工会企业管理

委员会下发的《关于投资参股深圳市泛海三江电子有限公司的批复》（深工企复

[2000]58 号）予以批准。

2000 年 1 月 8 日，深圳华鹏会计师事务所出具《验资报告》（华鹏验资（2000）

第 003 号），对上述出资事宜予以审验。

2000 年 1 月 18 日，深圳市工商行政管理局核发了变更后的《企业法人营业

执照》（营业执照号：440301103033635）。

本次增资完成后，三江电子的股权结构如下：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 光彩建设股份有限公司 925.00 92.50%

深圳市泛海三江电子有限公司工会委

2 75.00 7.50%

员会

合计 1,000.00 100.00%

（9）2011 年 1 月，第四次股权转让

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

2010 年 12 月 28 日，经深圳市泛海三江电子有限公司股东会审议通过，深

圳市泛海三江电子有限公司工会委员会将所持有的三江电子 7.5%股权转让给泛

海建设集团股份有限公司。

2011 年 1 月 13 日，深圳市泛海三江电子有限公司工会委员会与泛海建设集

团股份有限公司签署了《股权转让协议》。

2011 年 1 月 13 日，广东省深圳市深圳公证处出具（2011）深证字第 16948

号《公证书》，对上述股权转让予以公证。

2011 年 1 月 26 日，深圳市工商行政管理局核发了变更后的《企业法人营业

执照》（营业执照号：440301103033635）。

本次股权转让完成后，三江电子的股权结构如下：

序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例

1 泛海建设集团股份有限公司 1,000.00 100.00%

合计 1,000.00 100.00%

（10）2014 年 12 月，第五次股权转让

深圳市泛海三江电子有限公司股东泛海控股股份有限公司做出股东决定，同

意将所持有的三江电子 7.5%股权转让给深圳市安宇投资企业（有限合伙）。

2014 年 12 月 30 日，泛海控股股份有限公司与深圳市安宇投资企业（有限

合伙）签署了《股权转让协议》。

2015 年 1 月 5 日，北京市方圆公证处出具（2014）京方圆内经证字第 26745

号《公证书》，对上述股权转让予以公证。

2015 年 2 月 10 日，深圳市市场监督管理局核发了变更后的《企业法人营业

执照》（营业执照号：440301103033635）。

本次股权转让完成后，三江电子的股权结构如下：

序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例

1 泛海控股股份有限公司 925.00 92.50%

深圳市安宇投资企业（有限合

2 75.00 7.50%

伙）

合计 1,000.00 100.00%

（11）2015 年 5 月，第六次股权转让

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 11

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

2015 年 5 月 20 日，经深圳市泛海三江电子有限公司股东会审议通过，泛海

控股股份有限公司将所持有的三江电子 17.50%股权转让给深圳市安宇投资企业

（有限合伙）。

2015 年 6 月 2 日，泛海控股股份有限公司与深圳市安宇投资企业（有限合

伙）签署了《股权转让协议》。

2015 年 6 月 3 日，北京市方圆公证处出具（2015）京方圆内经证字第 20908

号《公证书》，对上述股权转让予以公证。

本次股权转让完成后，三江电子的股权结构如下：

序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例

1 泛海控股股份有限公司 750.00 75.00%

深圳市安宇投资企业（有限合

2 250.00 25.00%

伙）

合计 1,000.00 100.00%

（12）2015 年 6 月，第三次增资

2015 年 6 月 23 日，经深圳市泛海三江电子有限公司股东会审议通过，三江

电子注册资本由 1,000 万元增加到 5,000 万元，由三江电子股东泛海控股股份有

限公司、深圳市安宇投资企业（有限合伙）按持股比例同比例增资。

2015 年 7 月 1 日，中联会计师事务所有限公司深圳分所出具《验资报告》

（中联深所验字[2015]第 023 号），对上述出资事宜予以审验。

本次增资完成后，三江电子的股权结构如下：

序

股东名称 出资额（万元） 出资比例

号

1 泛海控股股份有限公司 3,750.00 75.00%

深圳市安宇投资企业（有限合

2 1,250.00 25.00%

伙）

合计 5,000.00 100.00%

经核查，独立财务顾问中山证券和法律顾问广和律师认为：三江电子在设

立过程中虽存在出资瑕疵，但该出资瑕疵已经由股东予以现金补足，且规范完毕。

三江电子在历次增资及股权变更过程中曾经在一定时间内存在股权代持的行为，

但该股权代持的行为也已经予以纠正和规范。三江电子的历史沿革不会对本次重

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大资产购买构成实质性障碍。三江电子的产权界定和确认不存在潜在纠纷及风

险。

5、公司采用的主要会计政策、会计估计

（1）会计期间

会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

（2）营业周期

本公司以 12 个月作为正常营业周期，并以营业周期作为资产和负债的流动

性划分标准。

（3）记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。

（4）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易

或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

1）同一控制下企业合并

同一控制下企业合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资

产或承担债务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照所取得的被合并方在最

终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始

投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按

零确定。如果被合并方在被合并以前，是最终控制方通过非同一控制下的企业合

并所控制的，则合并方长期股权投资的初始投资成本包含了相关的商誉金额。长

期股权投资的初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产及所承担债务账面

价值之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本

溢价或股本溢价）的余额不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。合并方

以发行权益性工具作为合并对价的，按发行股份的面值总额作为股本，长期股权

投资的初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积（资本溢

价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余

公积和未分配利润。

合并方发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，

于发生时计入当期损益。与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，

冲减资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余

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公积和未分配利润。与发行债务性工具作为合并对价直接相关的交易费用，计入

债务性工具的初始确认金额。

通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，合并方应

当将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”

的，在母公司财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资

产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投

资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份

新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足

冲减的，冲减留存收益。

2）非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买

方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值

之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他

相关管理费用，应于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性工

具或债务性工具的交易费用，应当计入权益性工具或债务性工具的初始确认金

额。

非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负

债及或有负债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的

被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，体现为商誉价值。购买方对合并成

本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并成本

仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期营业

外收入。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，在母公司财务报表

中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资

成本之和，作为该项投资的初始投资成本。

对于分步实现的非同一控制下企业合并，购买日之前持有的被购买方

的股权，应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与

其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权

涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，应当转为购

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买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产

变动而产生的其他综合收益除外。

本公司以购买日之前所持被购买方的股权于购买日的公允价值与与购

买日新购入股权所支付对价的公允价值之和作为合并成本，与购买方取得

的按购买日持股比例计算应享有的被购买方可辨认净资产于购买日的公允

价值的份额比较，确定购买日应予确认的商誉或应计入合并当期损益的金

额。

（5）合并财务报表的编制方法

1）合并财务报表范围的确定原则

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被

投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用

对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，

是指被本公司控制的主体。

2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将

其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公

司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流

量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企

业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并

利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控

制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量

已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表

的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致

的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于

非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对

其财务报表进行调整。

公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵

销。

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子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少

数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。

子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以

“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该

子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩

余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价

与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开

始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收

益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益、其他所有者权益变动，在丧失

控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理

（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以

外，其余一并转为当期损益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第

2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》

等相关规定进行后续计量。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对

子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情

况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同

时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的

商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独

看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对

其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司

的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的

控制权”适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各

项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易

进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有

该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控

制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

（6）合营安排分类及共同经营会计处理方法

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合营安排的分类：

本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相

关事实和情况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达

成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划分为合

营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营

安排划分为共同经营：

1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享

有权利和承担义务。

2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享

有权利和承担义务。

3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享

有权利和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排

中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。

共同经营会计处理方法：

本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企

业会计准则的规

定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产

等由共同经营出售

给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的

部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定

的资产减值损失的，本公司全额确认该损失。

本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出

售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部

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分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减

值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。

本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且

承担该共同经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关

企业会计准则的规定进行会计处理。

（7）现金等价物的确定标准

现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金流量表之现金等价物是指本公司持有的期限短（一般是指从购买日起3

个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

（8）外币业务核算方法

1）外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民

币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生

的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇

兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有

者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利

润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的外币财

务报表折算差额，在资产负债表中所有者权益项目其他综合收益下列示。处置境

外经营时，与该境外经营有关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的

比例转入处置当期损益。

（9）应收款项

本公司应收款项包括应收账款和其他应收款。

1）本公司应收款项按下列标准确认坏账损失：

①债务人被依法宣告破产、撤销，依照法律清偿程序清偿后其剩余财产确实

不足清偿的应收款项；

②债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产不足清偿的应收款项；

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③债务人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大，以其财产确实无法清偿

的应收款项；

④债务人逾期未履行偿债义务，经法院裁决，确定无法清偿的应收款项；

当债务人无能力履行偿债义务时，经本公司董事局审核批准，将该等应收款

项列为坏账损失。

2）应收款项坏账准备的计提方法

①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：

单项金额重大的判断依据或金额标准 占期末账面余额10%以上的应收款项

单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方

价值的差额计提坏账准备;单独测试未发生减值的应收款

法 项，将其并入相应的信用组合计提坏账准备

②按组合计提坏账准备的应收款项

确定组合的依据： 相同性质的应收款项具有类似信用风险特征

按组合计提坏账准备的计提方法： 依据余额百分比法计提坏账准备

根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合

的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合按期末应收款项余额的

5.50%计提坏账准备。

公司对合并报表范围内的应收款项不计提坏账准备。

③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款

应收款项的未来现金流量现值与以性质为信用风险特征的

单项计提坏账准备的理由：

应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异

单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面

坏账准备的计提方法：

价值的差额计提坏账准备

对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项等），本公司单独进行减值测

试，有客观证据表明其发生了减值的，根据未来现金流量现值低于账面价值的差

额，确认为减值损失，计提坏账准备。

（10）存货核算方法

1）存货分类：

本公司存货包括生产经营过程中为销售或耗用而持有的原材料、包装物、低

值易耗品、在产品、库存商品等。

2）存货取得和发出的计价方法

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存货取得采用实际成本法核算；存货发出采用加权平均法核算。

3）存货盘存制度：本公司存货盘存采用永续盘存制。

4）存货跌价准备确认标准及计提方法：期末存货按照成本与可变现净值孰

低计量。

存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值计量，但如果某些存货与

在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难

以与其他项目分开计量，可以合并计量成本与可变现净值；对于数量繁多、单价

较低的存货，可以按照存货类别计量成本与可变现净值。产成品、商品和用于出

售的材料等可直接用于出售的存货，其可变现净值按该等存货的估计售价减去估

计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料等存货，其可变

现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的

销售费用和相关税费后的金额确定；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存

货，其可变现净值以合同价格为基础计算；企业持有存货的数量多于销售合同订

购数量的，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为基础计算。对于存货因

遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收

回的部分，提取存货跌价准备。

（11）发放贷款及垫款

1）单项金额重大并单项计提贷款损失准备的发放贷款及垫款

期末同一法人或自然人的单项金额占期末发放贷款及垫款余

单项金额重大判断依据或金额标准：

额 10%及以上的

单独进行减值测试，当存在客观证据表明将无法按原有条款收

单项金额重大并单项计提贷款损失准

回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差

备的计提方法：

额计提贷款损失准备。

2）按组合计提贷款损失准备的发放贷款及垫款

组合确定的依据及贷款损失准备的计 正常业务组合能够履行合同或协议、没有足够理由怀疑债务本

提方法： 金及收益不能足额偿还的发放贷款及垫款

按组合计提贷款损失准备的计提方法： 按发放贷款及垫款余额的 1%计提

3）单项金额虽不重大但单项计提贷款损失准备的发放贷款及垫款

发放贷款及垫款的未来现金流量现值与以逾期状态为信用风

单项计提贷款损失准备的理由： 险特征的发放贷款及垫款组合的未来现金流量现值存在显著

差异

单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值

贷款损失准备的计提方法：

的差额计提贷款损失准备

（12）长期股权投资核算方法

1）初始投资成本确定

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①对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应在合

并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份

额；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确定的合并成本确认为初始成本；

②以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款。

③以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券

的公允价值；

④通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计

准则第 12 号——债务重组》的有关规定确定。

⑤非货币性资产交换取得，初始投资成本根据准则相关规定确定。

2）后续计量及损益确认方法

投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算。采

用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。当宣

告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。

投资方对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算。投资方对联

营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包

括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这部分投资具有

重大影响，投资方都可以按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》

的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，

并对其余部分采用权益法核算。采用权益法核算的长期股权投资，按照应享有或

应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益并调整长期股权投资。

当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面

价值。

3）长期股权投资核算方法的转换

公允价值计量转权益法核算：原持有的对被投资单位的股权投资（不具有控

制、共同控制或重大影响的），按照金融工具确认和计量准则进行会计处理的，

因追加投资等原因导致持股比例上升，能够对被投资单位施加共同控制或重大影

响的，在转按权益法核算时，投资方应当按照金融工具确认和计量准则确定的原

股权投资的公允价值加上为取得新增投资而应支付对价的公允价值，作为改按权

益法核算的初始投资成本。

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公允价值计量或权益法核算转成本法核算：投资方原持有的对被投资单位不

具有控制、共同控制或重大影响的按照金融工具确认和计量准则进行会计处理的

权益性投资，或者原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等

原因，能够对被投资单位实施控制的，按有关企业合并形成的长期股权投资进行

会计处理。

权益法核算转公允价值计量：原持有的对被投资单位具有共同控制或重大影

响的长期股权投资，因部分处置等原因导致持股比例下降，不能再对被投资单位

实施共同控制或重大影响的，应改按金融工具确认和计量准则对剩余股权投资进

行会计处理，其在丧失共同控制或重大影响之目的公允价值与账面价值之间的差

额计入当期损益。

成本法转权益法：因处置投资等原因导致对被投资单位由能够实施控制转为

具有重大影响或者与其他投资方一起实施共同控制的，首先应按处置投资的比例

结转应终止确认的长期股权投资成本。然后比较剩余长期股权投资的成本与按照

剩余持股比例计算原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，前

者大于后者的，属于投资作价中体现的商誉部分，不调整长期股权投资的账面价

值；前者小于后者的，在调整长期股权投资成本的同时，调整留存收益。

4）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

①确定对被投资单位具有共同控制的依据：是指对某项安排的回报产生重大

影响的活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。包括商品或劳务

的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资

活动等。

②确定对被投资单位具有重大影响的依据：当持有被投资单位 20%以上至

50%的表决权资本时，具有重大影响。或虽不足 20%，但符合下列条件之一时，

具有重大影响：

①在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表；

②参与被投资单位的政策制定过程；

③向被投资单位派出管理人员；

④被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料；

⑤与被投资单位之间发生重要交易。

5）减值测试方法及会计处理方法

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在判断长期股权投资是否存在减值迹象时，应当关注长期股权投资的账面价

值是否大于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的份额等类似情况。

出现类似情况时，企业应当按照资产减值准则对长期股权投资进行减值测试，可

收回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备。

（13）投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包

括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物

（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中

将来用于出租的建筑物）。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如

果其经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠计量的，计入投资性房地产成

本，否则在发生时计入当期损益。

本公司在资产负债表日采用成本法对投资性房地产进行后续计量。

（14）固定资产计价和折旧方法

1）固定资产的标准：固定资产是本公司为销售商品、提供劳务、出租或经

营管理而持有，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。在满足下列条件

时方确认固定资产：

①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

②该固定资产的成本能够可靠地计量。

2）固定资产计价：固定资产按取得时实际成本计价。其中：

外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产

达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的

必要支出构成。

投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，合同

或协议约定价值不公允的按公允价值入账。

融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款

额的现值两者中较低者，作为入账价值。通过非货币资产交换取得的固定资产，

具有商业实质的，按换出资产的公允价值入账；不具有商业实质的，按换出资产

的账面价值入账。通过债务重组取得的固定资产，按公允价值确认。

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3）折旧方法：固定资产折旧采用平均年限法。对已计提减值的固定资产按

减值后的金额计提折旧。

4）按固定资产类别、预计使用年限和预计净残值率确定年折旧率如下：

固定资产类别 使用年限 年折旧率

房屋及建筑物 20-40 年 2.38%-4.75%

机器设备 3-10 年 9.50%-31.67%

运输设备 3-11 年 8.64%-31.67%

其他设备 3-10 年 9.50%-31.67%

5）固定资产减值准备的确认标准、计提方法

本公司期末对固定资产进行检查，如发现存在下列情况，按固定资产可回

收金额低于其账面价值的差额确认并计提固定资产减值准备。计提时按单项资产

计提，难以对单项资产的可收回金额进行估计的，按该资产所属的资产组为基础

计提。

固定资产减值准备的确认标准：

①固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预计

的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；

②公司所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市场

在当期发生或在近期发生重大变化，并对公司产生负面影响；

③同期市场利率大幅度提高，进而很可能影响公司计算固定资产的可收回金

额的折现率，并导致固定资产可收回金额大幅度降低；

④固定资产陈旧过时或发生实体损坏；

⑤固定资产预计使用方式发生重大不利变化，如企业计划终止或重组该资产

所属的经营业务、提前处置固定资产等情形，从而对企业产生负面影响；

⑥企业内部报告的证据表明固定资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，

如固定资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或

者高于）预计金额；

⑦其他有可能表明固定资产已发生减值的情况。

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存在减值迹象的，本公司估计其可收回金额。可收回金额低于其账面价值的，

按差额计提资产减值准备。

可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未

来现金流量的现值两者之间较高者确定。

固定资产的公允价值减去处置费用后的净额，根据公平交易中销售协议价格

减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定；不存在销售协议但存在资产活跃

市场的，按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额确定；在不存在销售协议

和资产活跃市场的情况下，以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减

去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果

进行估计。按照上述规定仍然无法可靠估计固定资产的公允价值减去处置费用后

的净额的，以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。

固定资产预计未来现金流量的现值，按照该等资产在持续使用过程中和最终

处置时所产生的预计未来现金流量，以市场利率为折现率对其进行折现后的金额

加以确定。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

融资租入固定资产：公司在租入的固定资产实质上转移了与资产有关的全部

风险和报酬时确认该项固定资产的租赁为融资租赁。公司融资租赁取得的固定资

产的成本，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者

确定。公司融资租入的固定资产采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策。能

够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计

提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租

赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。

（15）在建工程核算方法

1）在建工程是指正在兴建中的资本性资产，以实际成本入账。成本包括机

器设备的购置成本、建筑费用及其他直接费用，以及建设期间专门用于在建工程

的借款的利息费用与汇兑损益。在建工程达到预定可使用状态时，停止其借款利

息的资本化。

2）在建工程结转为固定资产的时点：在建工程按各项工程实际发生的支出

分项目核算，并在工程达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 25

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实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并计提折旧，待办理了竣工决算手续

后再作调整。

3）在建工程减值准备的计提：本公司于期末对在建工程进行全面检查，当

存在下列一项或若干项情况时，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的

差额，提取在建工程减值准备。减值准备一经计提，在资产存续期内不予转回。

①长期停建并且预计未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

②所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济

利益具有很大的不确定性；

③其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

（16）借款费用的会计处理方法

1）借款费用资本化的确认原则：

借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因

外币借款而发生的汇兑差额。本公司发生的借款费用，属于需要经过 1 年以上（含

1 年）时间购建的固定资产、开发投资性房地产或存货所占用的专门借款或一般

借款所产生的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认

为费用，计入当期损益。相关借款费用应当同时具备以下三个条件时开始资本化：

①资产支出已经发生；

②借款费用已经发生；

③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

2）借款费用资本化的期间：

为购建固定资产、投资性房地产、存货所发生的借款费用，满足上述资本化

条件的，在该资产达到预定可使用状态或可销售状态前所发生的，计入资产成本；

若固定资产、投资性房地产、存货的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连

续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建

活动重新开始；在达到预定可使用状态或可销售状态时，停止借款费用的资本化，

之后发生的借款费用于发生当期直接计入财务费用。

3）借款费用资本化金额的计算方法：

为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款

当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或

进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 26

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为购建或者生产开发符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计

资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本

化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平

均利率计算确定。

（17）无形资产

1）无形资产的计价：公司的无形资产包括土地使用权、专利技术和非专利

技术等。

购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本。

投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合

同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。

通过非货币资产交换取得的无形资产，具有商业实质的，按换出资产的公允

价值入账；不具有商业实质的，按换出资产的账面价值入账。

通过债务重组取得的无形资产，按公允价值确认。

自行研究开发的无形资产，其研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益；

其开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产（专利技术和非专利

技术）：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

③运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并

有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

2）无形资产的摊销方法：本公司无形资产自取得当月起在预计使用年限内

分期平均摊销，计入损益。如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或

法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：

①合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，按合同规定的受益年限摊

销；

②合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按法律规定的有效年限摊

销；

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 27

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③合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，按受益年限和有效年限

两者之中较短者摊销；

④合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过

10 年。

3）无形资产减值准备确认标准、计提方法

当存在下列一项或若干项情况时，本公司按无形资产可收回金额低于账面净

值的差额计提无形资产减值准备：

①某项无形资产已被其他新技术所替代，使其为企业创造经济利益的能力受

到重大不利影响；

②某项无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销年限内预计不会恢复；

③某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值；

④其他足以证明某项无形资产实质上已经发生减值的情形。

无形资产减值准备一经计提，不予转回。

4）当存在下列一项或若干项情况时，将该项无形资产的账面价值全部转入

当期损益：

①某项无形资产已被其他新技术所替代，并且该项无形资产已无使用价值和

转让价值；

②某项无形资产已超过法律保护期限，并且已不能为企业带来经济利益；

③其他足以证明某项无形资产已经丧失了使用价值和转让价值的情形。

5）使用寿命的估计

对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：

①运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信

息；

②技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；

③以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；

④现在或潜在的竞争者预期采取的行动；

⑤为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关

支出的能力；

⑥对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许试用期、租赁期等；

⑦与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 28

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6）研究与开发支出

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件

的开发阶段的支出计入当期损益：

①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品

存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用

性；

④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并

有能力使用或出售该无形资产；

⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期

损益。

（18）预计负债

1）确认标准：

当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重

组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司

将其确认为预计负债：

①该义务是本公司承担的现时义务；

②该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；

③该义务的金额能够可靠地计量。

2）各类预计负债的计量方法：

按清偿该或有事项所需支出的最佳估计数计量。

（19）股份支付

本公司的股份支付分为以现金结算的股份支付和以权益结算的股份支付。

1）以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计

算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 29

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授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。存在

等待期的以现金结算的股份支付，在等待期内每个资产负债表日以对可行权情况

的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入

成本或费用和相应的负债。

2）以权益工具结算的股份支付

以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即

可行权的以权益结算的股份支付，在授予日以权益工具的公允价值计入相关成本

或费用，相应增加资本公积。存在等待期的以权益结算的股份支付，在等待期内

的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具

授予日的公允价值，将当期取得的服务计入成本或费用和资本公积。

（20）职工薪酬

1）短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月

内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提

供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益

对象计入相关资产成本和费用。

2）离职后福利的会计处理方法

离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除

劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后

福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。

离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施

的社会基本养老保险、失业保险等。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根

据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成

本。

本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。

3）辞退福利的会计处理方法

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者

为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在发生当期计入当期损益。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 30

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职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止

提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，计

入当期损益。

4）其他长期职工福利的会计处理方法

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有

职工福利。

对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的

会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述

情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日，将设定受益计划产生的福利义务

归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

（21）收入确认的原则

1）销售商品

将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，本公司不再对该商品实施继

续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且与销售该商

品相关的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

2）提供劳务

以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入本

公司，劳务的完成程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。在同一年度内

开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入；劳务的开始和完成分属不同的会计

年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按完工百

分比法确认相关的劳务收入。

3）让渡资产使用权

让渡无形资产（如商标权、专利权、专营权、软件、版权等）以及其他资产

的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法确定，

并同时满足与交易相关的经济利益能够流入公司和收入的金额能够可靠计量的

条件。

（22）政府补助

1）确认原则：政府补助同时满足下列条件的，予以确认：

①企业能够满足政府补助所附条件；

②企业能够收到政府补助。

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2）计量：政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补

助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义

金额计量。

3）会计处理：与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使

用寿命内平均分配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当

期损益。

与收益相关的政府补助，分别以下列情况处理：

①用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认

相关费用的期间，计入当期损益。

②用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

（23）递延所得税资产/递延所得税负债

1）当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以

按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税

费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应

调整后计算得出。

2）递延所得税资产及递延所得税负债

某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产

和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础

之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递

延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润

和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的

应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营

企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异

转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有

关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异

产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏

损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 32

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有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可

抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不

是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延

所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异

的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可

抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按

照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能

无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得

税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

3）所得税费用

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得

税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税

调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损

益。

（24）租赁

1）经营租赁

本公司作为承租人对于经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法计

入相关资产成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益；或有租金在

实际发生时计入当期损益。

本公司作为出租人按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表

中的相关项目内；

经营租赁的租金，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；发生的

初始直接费用，计入当期损益；对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采

用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的

方法进行摊销；或有租金在实际发生时计入当期损益。

2）融资租赁

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 33

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本公司在租赁期开始日将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额

现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款

的入账价值，其差额作为未确认融资费用；本公司在租赁谈判和签订租赁合同过

程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接

费用，计入租入资产价值；未确认融资费用在租赁期内各个期间进行分摊，采用

实际利率法计算确认当期的融资费用；或有租金在实际发生时计入当期损益。

本公司在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，

采用租赁内含利率作为折现率；否则采用租赁合同规定的利率作为折现率。无法

取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，采用同期银行贷款利率

作为折现率。

本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理

确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无

法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用

寿命两者中较短的期间内计提折旧。

在形成融资租赁的售后租回交易方式下，本公司出售资产的售价与出售前资

产的账面价值之间的差额，作为未实现售后租回损益递延并按资产的折旧进度进

行分摊，作为折旧费用的调整。

（25）利润分配

本公司税后利润按下列顺序进行分配：

1）弥补以前年度亏损；

2）提取法定盈余公积金；

3）提取任意盈余公积金；

4）分配利润。

（三）产权持有者：泛海控股股份有限公司和深圳市安宇投资企业（有限合

伙）（其中：泛海控股股份有限公司出资 3,750.00 万元，占实收资本 75.00%；

深圳市安宇投资企业（有限合伙）出资 1,250.00 万元，占实收资本 25.00%）。

（四）其他评估报告使用者

1、法律法规规定的报告使用者。

2、除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或

个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

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二、评估目的

本次评估是为了满足民生控股股份有限公司拟收购泛海控股股份有限公司

持有的深圳市泛海三江电子有限公司 75%股权的需要。对其涉及的深圳市泛海三

江电子有限公司的全部股权进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行

为提供资产价值参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象为深圳市泛海三江电子有限公司拥有的深圳市泛海三江电子

有限公司全部股东权益的价值，具体评估范围是深圳市泛海三江电子有限公司的

全部资产及负债。

本次评估以深圳市泛海三江电子有限公司的账面价值作为评估的基础。截至

评估基准日的账面资产总值 55,000.58 万元，其中：流动资产 52,189.36 万元；

非流动资产 2,811.22 万元；账面负债总值 20,289.93 万元，其中：流动负债

19,915.75 万元，非流动负债 374.18 万元。截至评估基准日账面净资产 34,710.65

万元。

企业有一项长期股权投资，投资比例 100%，账面值 234.76 万元。被投资单

位深圳市泛海三江科技发展有限公司截至评估基准日的账面资产总值 2,362.61

万元，其中：流动资产 2,306.85 万元；非流动资产 55.76 万元；账面负债总值

819.78 万元，其中：流动负债 816.19 万元，非流动负债 3.59 万元。截至评估

基准日账面净资产 1,542.83 万元。

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（二）资产权利状况

列入本次评估范围的房屋建筑物（包括投资性房地产）为深圳市泛海三江电

子有限公司所有，至评估基准日已办理房屋所有权证。目前，评估范围内的全部

房屋建筑物已抵押给平安银行五洲支行，作为短期借款的抵押物。

列入评估范围的机器设备的产权均为深圳市泛海三江电子有限公司所有，

其产权明晰。没有融资租赁及抵押担保情况。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日是 2015 年 06 月 30 日。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 35

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本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映评

估对象的各种资产及负债的整体情况，同时与实际清查资产之日接近，因此评估

基准日的选取是合理的。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

无可能影响评估工作的重大事项

六、资产负债清查情况的说明

（一）清查范围及资产分布

本次评估以深圳市泛海三江电子有限公司的账面价值作为评估的基础。

截至评估基准日的账面资产总值 55,000.58 万元，其中：流动资产 52,189.36

万元；非流动资产 2,811.22 万元；账面负债总值 20,289.93 万元，其中：流动

负债 19,915.75 万元，非流动负债 374.18 万元。截至评估基准日账面净资产

34,710.65 万元。

企业有一项长期股权投资，投资比例 100%，账面值 234.76 万元。被投资单

位深圳市泛海三江科技发展有限公司截至评估基准日的账面资产总值 2,362.61

万元，其中：流动资产 2,306.85 万元；非流动资产 55.76 万元；账面负债总值

819.78 万元，其中：流动负债 816.19 万元，非流动负债 3.59 万元。截至评估

基准日账面净资产 1,542.83 万元。

我公司对上述资产和负债进行了清查。

（二）清查工作的组织、实施

为保证资产评估的真实性和准确性，我公司成立了清查工作组，抽调了专管

人员进行清查。清查工作自二○一五年七月四日开始至二○一五年七月十日清查

工作全面结束。

本次清查采用全面清查与突出重点相结合的方法，对于资产进行重点清查。

（三）在资产清查过程中发现的问题

无

（四）资产清查结论

经过与资产评估机构进行了充分的交流、沟通，评估机构对我公司的相关情

况进行了核实，无清查调整事项。

七、资料清单

我们向资产评估机构提供如下资料：

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1．财务会计报表；

2．产权证明文件；

3．资产评估委托方及产权持有者承诺函；

4．企业法人营业执照复印件；

5．其他与评估有关的资料。

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

此处无正文

委托方：民生控股股份有限公司

法定代表人：

二○一五年八月十二日

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

此处无正文

被评估单位：深圳市泛海三江电子有限公司

法定代表人：

二○一五年八月十二日

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第三部分：资产清查核实情况说明

一、资产清查核实内容

我公司评估人员对深圳市泛海三江电子有限公司列入评估范围的资产清查

核实的具体内容包括：截至评估基准日的账面资产总值 55,000.58 万元，其中：

流动资产 52,189.36 万元；非流动资产 2,811.22 万元；账面负债总值 20,289.93

万元，其中：流动负债 19,915.75 万元，非流动负债 374.18 万元。截至评估基

准日账面净资产 34,710.65 万元。

企业有一项长期股权投资，投资比例 100%，账面值 234.76 万元。被投资单

位深圳市泛海三江科技发展有限公司截至评估基准日的账面资产总值 2,362.61

万元，其中：流动资产 2,306.85 万元；非流动资产 55.76 万元；账面负债总值

819.78 万元，其中：流动负债 816.19 万元，非流动负债 3.59 万元。截至评估

基准日账面净资产 1,542.83 万元。

在具体清查过程中，评估人员对其产权状况逐项进行了落实；对其实物形态

的资产数量、品质按其存放不同的地点及资产的特点进行了全面清查和核实。

二、实物资产分布情况及特点

列入本次评估范围的实物资产主要包括存货、投资性房地产、房屋建筑物、

在建工程、机器设备、车辆、电子设备等。实物资产均分布于深圳南山区、公司

办公楼以及仓库，并由专人负责勘察、维护及保管。

三、影响资产清查的事项

在本次评估清查过程中，未发现问题

四、资产清查的过程与方法

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，基于本次受

托评估资产的特点以及时间上的总体要求，我公司组织相关人员进行了培训并制

订了资产清查方案，将评估人员按专业分成财务小组，负责流动资产、负债等的

清查核实；项目勘察小组，负责投资性房地产、房屋建筑物、存货、在建工程的

清查核实工作；设备小组，负责机器设备及电子设备的清查核实工作。整个清查

时间到2015年7月10日结束。清查过程如下：

1、由项目负责人员介绍总体情况，并与参与评估的人员进行了沟通，统一

了清查标准；

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2、检查核实资产与验证资料

对企业提供的资产清查评估明细表与企业账簿、凭证记录进行抽查核实；对

货币性资金进行了函证，对各种往来款项进行了函证，对固定资产采取逐项实地

查看，确定资产的真实性；

3、核实产权文件

对列入评估范围的流动资产，设备、在建工程、投资性房地产、房屋建筑物

的产权进行调查，索取了设备发票等，从而确认资产的权属；

4、设备运行状态的调查

设备采取逐台核查的方式，查阅设备的运行记录并询问设备使用人员，实地

观察设备运行状态；

5、对评估基准日的数量是这样确定的：

评估基准日实际数量=清查实点数量+评估基准日至清查日出库数量-评估基

准日至清查日入库数量

四、资产清查结论

经过与公司进行了充分的交流、沟通，无清查调整事项。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 41

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第四部分：评估依据的说明

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和

取价依据为：

（一）行为依据

1、民生控股股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书；

2、委托方决定进行此次资产评估工作的文件。

（二）法律依据

1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实

施细则》；

2、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估

行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让

管理暂行办法》；

4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行

办法》；

5、国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问

题的通知》。

（三）准则依据

1、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评

估对象法律权属指导意见》的通知；

2、中国资产评估协会[2011]227 号《资产评估准则—企业价值》的通知；

3、财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准

则—基本准则》；

4、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）；

5、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；

6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 42

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7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；

8、《资产评估准则—无形资产》等。

（四）权属依据

1、房地产权证、车辆行驶证；

2、部分设备购置合同或发票复印件；

3、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；

4、专利、商标权及计算机软件著作权证书复印件；

5、其他产权证明文件。

（五）取价依据

1、机械工业信息研究院 2014 年版《机电产品报价手册》；

2、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》；

3、商务部等 2012 年联合发布的《机动车强制报废标准规定》；

4、网上公示的及经销单位提供的现行厂价信息资料；

5、委托方提供的历史的与现行的设备价格资料；

6、重要设备的付款凭证及发票；

7、中国人民银行公布的现行贷款利率；

8、深圳市泛海三江电子有限公司 2012 年、2013 年、2014 年及 2015 年 6 月

资产负债表、利润表等财务会计资料；

9、资产占有方 2013-2015 年 6 月份三年一期的审计报告；

10、资产现状现场调查；

11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业

销售、成本、投资、管理等意见；

12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。

（六）参考资料及其他

1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》；

2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明；

3、山东和信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的和信审字（2015）第 000587

号审计报告；

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 43

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4、会计凭证、会计报表及其他会计资料；

5、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 44

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第五部分：成本法评估说明

流动资产评估说明

一、评估范围

列入本次评估范围的深圳市泛海三江电子有限公司流动资产包括：货币资

金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款及存货等。其具体情况列表如

下：

金额单位：人民币元

科目名称 账面价值

货币资金 266,456,971.96

应收票据 570,000.00

应收账款 199,017,557.03

预付账款 3,484,846.74

其他应收款 5,815,758.91

存货 46,548,470.84

流动资产合计 521,893,605.48

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资

料清单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化的要求，指导企业填写流动

资产申报明细表；

第二阶段：现场调查阶段

1、由企业财务等部门的有关人员介绍流动资产的情况；

2、根据企业提供的申报明细表所列明细内容，依据工作的需要审查报表、

总账、明细账和凭证；另外，对各项存货进行了实地考察，查看仓储情况，了解

仓库保管、内部控制制度及是否存在毁损、滞存等情况，制定盘点计划方案，并

对存货进行抽样调查。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 45

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第三阶段：综合处理阶段

1、将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据库；

2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见（试

行）》的规定，根据实际情况，针对不同资产选取适当的评估方法，确定其在评

估基准日的清算价值，编制相应评估汇总表；

3、提交流动资产评估技术说明。

三、评估方法

1、货币资金的评估说明

列入本次评估范围的货币资金账面价值为 266,456,971.96 元。其中现金

45,851.49 元，银行存款 265,873,438.11 元,其他货币资金 537,682.36 元。现

金存放在财务部门，由现金出纳员负责保管，银行存款开户银行为中行南油支行、

中行南油支行(工会)、招行新时代支行、招行新时代支行(分厂)、招行新时代支

行、招行广州科技园支行等。

评估人员在企业填报了资产清查评估明细表的基础上，查阅了现金日记账、

银行存款日记账并与总账和报表核对相符。对现金的评估，经过实地盘点，通过

账实核对确定其账面余额；对银行存款审阅其基准日的银行对账单及银行存款余

额调节表。其他货币资金为平安银行五洲支行借款保证金，通过查阅借款合同，

核对基准日账户保证金余额。对现金、银行存款中的人民币、美元账户和其他货

币资金以核实后的账面价值作为评估值。

2、应收票据

应收票据账面价值为 570,000.00 元，主要为江苏中尚建设集团有限公司等

7 家企业。评估过程中，评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往

来款具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断

是否发生坏账。由于没有取得形成坏账的确凿证据，故本次评估以核实后的账面

价值作为评估值。

3、应收账款评估说明

应收账款账面价值为 199,017,557.03 元。其主要业务内容为应收的货款。

评估人员首先核对明细账、总账和报表，对每笔往来款项具体分析数额、欠款时

间和原因、款项收回情况，欠款人资金、信用、经营管理等因素判断是否发生坏

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 46

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账。根据具体情况，分别采用账龄分析法和个别认定法，对评估风险损失进行估

计。因此，本次应收账款以清查核实后账面原值减去评估风险损失作为评估值。

4、预付账款评估说明

预付账款账面价值为 3,484,846.74 元。其主要业务内容为预付的设备款、

材料款和工程款等。其账龄均为 1 年以内。评估人员首先核对明细账、总账和报

表，对每笔往来款项具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况，欠款人资

金、信用、经营管理等因素判断是否发生坏账。由于未发现可能发生呆坏账的确

凿证据，因此，本次预付账款以清查核实后账面价值作为评估值。

5、其他应收款评估说明

其他应收款账面价值为 5,815,758.91 元。其主要业务内容为保证金、备用

金、租赁押金等。评估人员首先核对明细账、总账和报表，对每笔往来款项具体

分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况，欠款人资金、信用、经营管理等因

素判断是否发生坏账。根据具体情况，分别采用账龄分析法和个别认定法，对评

估风险损失进行估计。因此，本次其他应收款以核实后的账面原值减去评估风险

损失作为评估值。

6、存货评估说明

列入本次评估范围的存货为原材料、库存商品和在产品。

原材料账面价值 10,416,364.23 元，主要为各种印制板、电容等为生产

产品购买的材料。评估人员通过抽查盘点，发现原材料存在少量报废及毁损

等现象，此外，企业又对部分呆滞的原材料计提了存货跌价准备。我们调查

了企业的购货合同及出入库清单，企业购入日期均比较接近评估基准日，故

直接以账面值减去损坏材料账面值再减去评估风险损失作为评估值。

库存商品包括产成品和达到可销售状态的半成品。账面价值为

20,918,234.02 元，主要为各种电子板块及烟感探测器等。评估人员发现存在

少量从客户退回待维修的库存商品以及呆滞产品，由于待维修产品维修成功

的概率企业无法估计，且维修可能也会产生部分费用，经综合考虑，本着谨

慎性原则，待维修库存商品和呆滞产品评估值为零。我们通过向经销商及网

上查询取得不含税市场价，以库存商品评估公式得出评估值。达到可销售状

态的半成品视同产成品进行评估。企业对库存商品计提了存货跌价准备，由

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 47

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于在评估时已经考虑了库存商品中滞销呆料等情况，评估值已经涵盖了存货

跌价准备，因此库存商品的存货跌价准备部分评零。

库存商品的评估公式为：评估值=市场价-销售费用-全部税金-扣除利润。

对于畅销产品，不扣除利润。对于销售情况一般的产品，扣除部分利润。对

于滞销产品，扣除全部利润。

应扣除的增值税、营业税金及附加、所得税：增值税率为 17%。

应扣营业税金及附加占产品收入近三年一期平均比率为：消防产品为

1.05％，安防产品为 0.56％，监控产品为 0.55％。

应扣除的销售费用：我们以企业近三年一期的平均销售费用率测算该部

分费用，为 18.83％（计算基数为不含增值税的市场价）。

企业所得税率为 15%，未扣所得税的利润率按企业近三年一期的平均利润

率计算，为 6.92%（计算基数为不含增值税的市场价）。

应扣除的净利润：根据不同情况扣除。对于畅销产品，不扣除利润。对

于销售情况一般的产品，扣除部分利润。对于滞销产品，扣除全部利润。

净利率为 5.88%（计算基数为不含增值税的市场价）。

在产品账面价值为 15,213,872.59 元，为未生产完成的各类半成品，以

及未完成的工程施工项目，评估人员通过抽查盘点、审阅工程施工合同、领

料单等，不存在盘亏、报废及毁损等现象，企业账面值为产品成本价值，故

直接以审定后的账面值为评估值。

案例 1:火灾报警控制器(联动型)（存货—库存商品评估明细表 456 号）

（1）产品简介

采用新一代高速微处理器，与传统技术相比，数据处理速度提高 100 倍，

数据存储容量提高 1000 倍；操作界面采用仿 Windows 菜单及窗口界面，接近

电脑操作使用习惯，简单易学；使用标准 PS/2 计算机键盘、鼠标作为现场编

程设备，操控灵活方便，拼音自由中文输入；使用智能存储 CF 卡（选配），

存储或恢复系统的设置文件和历史文件，方便系统维护；无极性二总线智能

报警联动模式，单回路最大 324 个智能报警点，探测器、模块地址全混编；

配备多个高速 CAN 总线接口，数据传输高速可靠；扩展多线联动控制单元及

总线手控盘，单机联动控制单元最大容量 4000 点；支持 20 台主机主从联网，

通过 CAN 通讯转换模块可实现远程光纤传输组网；系统运行历史记录功能：

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 48

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历史火警、历史请求、历史反馈、历史故障、历史操作各 1000 条；用户可自

定义设备类型，方便系统集成；引入虚拟接口板的概念，实现通用语义的联

动运算，轻松实现最复杂的系统联动关系；具备探测器／模块的单点测试功

能，探测器工作状态与测试数据一目了然；标配专用微型打印机，即时打印

系统各种工作状态；可接入区域显示盘、楼栋显示盘或楼层显示盘，将控制

器显示信息延伸至楼道等位置；可连接 CRT-9000 消防控制室图形显示装置，

直观显示发生火警、故障的具体位置信息（选配）；系统实行多级用户的分

级管理，不同级别的用户给予相应的系统操作权限，方便系统管理；执行标

准：GB4717-2005《火灾报警控制器》、GB16806-2006《消防联动控制系统》；

适用于大型住宅小区、高档写字楼、百货大楼、体育馆、展览馆、图书馆等

大中型消防工程。

（2）市场价的确定

我们查阅了企业采购、销售该产品的协议。

该产品的售价一般为协议价，为 19,635.50 元/台（不含税价）。我们查

询了该产品的市场价，一般在 1 万到 3 万元之间，说明合同售价是合理的。

因此以合同售价作为其不含税市场价。

（3）计算过程

火灾报警控制器的不含税市场价为 19,635.50 元/台；

发出商品的评估公式为：评估值=市场价-销售费用-全部税金-扣除利润。

应扣除的增值税、营业税金及附加、所得税：增值税率为 17%。

应扣营业税金及附加占产品收入近三年一期平均比率为：消防产品为

1.05％，安防产品 0.56％，为监控产品为 0.55％。该产品属于消防产品，故

比率取值 1.05％。

应扣除的销售费用：我们以企业近三年一期的平均销售费用率测算该部

分费用，为 18.83％（计算基数为不含增值税的市场价）。

企业所得税率为 15%，未扣所得税的利润率按企业近三年一期的平均利润

率计算，为 6.92%（计算基数为不含增值税的市场价）。

应扣除的净利润：该产品销售情况正常，按扣除所得税后净利润的 50%

计算，净利率为 5.88%（计算基数为不含增值税的市场价）。

则：评估单价=不含税的市场价-销售费用-营业税金及附加-所得税-利润

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=19,635.50-19,635.50×18.83%-19,635.50×1.05%-19,635.50×6.92%

×15%-19,635.50×5.88%×50%

=15,088.31 元。

评估值=评估单价×数量

=15,088.31×34=513,002.54 元。

则该库存商品的评估值为 513,002.54 元。

案例 2:集中监控主机（存货—库存商品评估明细表 839 号）

（1）产品简介

集中监控主机，是一台集成化的视频监控综合管理设备，以“工程导向”

为设计理念，集编码、解码、存储、监视等功能于一体，可接驳模拟摄像机

和网络高清摄像机，采用超五类线为前端视频传输介质，具有节省线材占用

空间等特点，尤其适用于密集监控需求，具有数字解码单元，直接将视频送

至电视墙，可省去视频矩阵，有利建设高性价比视频监控系统。

（2）市场价的确定

该产品为企业滞销品，我们核实了企业提供的该产品滞销品处理单价。

该产品的处理单价为 64.102.56 元/台（不含税价）。我们查询了该产品

的市场价，一般在 6 万到 10 万元之间，由于该产品属于滞销品，说明企业提

供的处理价是合理的。因此以处理单价作为其不含税市场价。

（3）计算过程

集中监控主机的不含税处理价为 64.102.56 元/台；

滞销商品的评估公式为：评估值=市场价-销售费用-全部税金-全部利润。

应扣除的增值税、营业税金及附加、所得税：增值税率为 17%。

应扣营业税金及附加占产品收入近三年一期平均比率为：消防产品为

1.05％，安防产品 0.56％，为监控产品为 0.55％。该产品属于监控产品，故

比率取值 0.55％。

应扣除的销售费用：我们以企业近三年一期的平均销售费用率测算该部

分费用，为 18.83％（计算基数为不含增值税的市场价）。

企业所得税率为 15%，未扣所得税的利润率按企业近三年一期的平均利润

率计算，为 6.92%（计算基数为不含增值税的市场价）。

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应扣除的净利润：由于该产品为滞销品，按扣除所得税后净利润的 100%

计算，净利率为 5.88%（计算基数为不含增值税的市场价）。

则：评估单价=不含税的市场价-销售费用-增值税、营业税金及附加-所

得税-利润

=64.102.56-64.102.56×18.83%-64.102.56×0.55%-64.102.56×6.92%

×15%-64.102.56×5.88%×100%

=47,693.59 元。

评估值=评估单价×数量

=47,693.59×1=47,693.59 元。

则全部商品的评估值为 47,693.59 元。

四、评估结果

评估结果见下表：

金额单位：人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

货币资金 266,456,971.96 266,456,971.96 - -

应收票据 570,000.00 570,000.00 - -

应收账款 199,017,557.03 199,017,557.03 - -

预付账款 3,484,846.74 3,484,846.74 - -

其他应收款 5,815,758.91 5,815,758.91 - -

存货 46,548,470.84 55,591,601.08 9,043,130.24 19.43

流动资产合计 521,893,605.48 530,936,735.72 9,043,130.24 1.73

详细结果见流动资产清查评估汇总表及明细表。

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长期股权投资评估说明

1、长期股权投资情况介绍

长期股权投资账面值为 2,347,645.22 元。投资情况如下表：

序号 被投资单位名称 投资日期 协议投资期限 投资比例% 投资成本 账面价值

1 深圳市泛海三江科技发展有限公司 2003/3/1 30 年 100 500,000.00 2,347,645.22

合计 2,347,645.22

评估方法为：先对被投资单位进行评估，得出被评估单位的全部股东权益价

值。然后按以下公式计算上述长期股权投资的评估值，即：

长期股权投资评估值＝被投资单位净资产评估值×被评估企业占其被投资

单位股权比例。

2、长期股权投资评估方法的选择：

《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——企业价值》和有关评估

准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和

成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收

集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。

企业价值评估常用三种评估方法：市场法、收益法、成本法（又称资产基础

法）。

收益法是指根据评估对象预期收益折现获得其评估价值。现金流折现方法

（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，

即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时

价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，

经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量

化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理

的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取

较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。

通过对被评估企业的调查了解，被评估企业深圳市泛海三江科技发展有限公

司（以下简称为“三江科技”）主要业务内容为向深圳市泛海三江电子有限公司

提供技术支持和研发，其销售收入均来自于三江电子，以后也没有外接订单的意

图，企业经营基本上是依托于三江电子的，因此此次将三江科技和三江电子以合

并报表口径进行收益法评估，不单独对其使用收益法进行评估。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 52

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市场法是指通过与市场参照物比较获得评估对象的价值。而市场法要求在公

开市场上有可比的交易案例，且市场交易数据比较充分。在本次评估中，在公开

市场上的可比的交易案例难以取得，因此本次评估没有采用市场法进行评估。

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上

确定评估对象价值的评估思路。由于被评估企业持续经营，被评估对象具有预期

获利能力，被评估企业具备可利用的历史资料，在充分考虑资产的实体性贬值、

功能性贬值和经济性贬值基础上，采用成本法进行评估。

3、评估结果

我们对各个被投资单位于评估基准日 2015 年 6 月 30 日的全部股东权益进行

了评估，详细评估说明见附件。评估结果如下：

序号 被投资单位名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

1 深圳市泛海三江科技发展有限公司 2,347,645.22 15,459,303.74 13,111,658.52 558.50

合计 2,347,645.22 15,459,303.74 13,111,658.52 558.50

长期股权投资账面值 234.76 万元，评估值 1,545.93 万元，增值 1,311.17

元，增值率 558.50%。

此次长期股权投资增值幅度较大，增值的主要原因是被投资单位三江科技

2015 年经营情况较好，流动资产增加较多，导致评估增值。

投资性房地产评估说明

一、评估范围

根据深圳市泛海三江电子有限公司提供的有关资料，纳入评估范围的投资性

房地产为：纳入评估范围的位于深圳南油第一工业区的三处工业厂房。账面原值

为 3,563,429.71 元，账面净值为 1,333,243.96 元。其详细情况如下表：

建筑面 账面价值

建成

序号 权证编号 房屋名称 积/容

年月

积 原值 净值

1 深房地字第 4000592294 号 南油工业区 111 栋五层 1985/4/5 1820.13 2,244,339.62 752,622.98

2 深房地字第 4000029817 号 南油第一工业区 102 栋五层 1990/6/28 940.55 659,545.05 290,310.49

3 深房地字第 4000029869 号 南油第一工业区 102 栋六层 1990/6/28 940.55 659,545.04 290,310.49

合计 3,563,429.71 1,333,243.96

二、评估对象概况

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 53

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上述房地产均已领取深圳市商品房《房地产证》，证载权利人为深圳市泛海

三江电子有限公司。

其中南油第一工业区 111 栋五楼土地使用年限 50 年，至 2034 年 10 月 4 日

止，南油第一工业区 102 栋五楼和六楼使用年限 50 年，均至 2038 年 8 月 4 日止。

深圳南油第一工业区位于东滨路以北、南海大道以西，建于上世纪 80 年代，

区域内共有 12 栋工业厂房，总建筑面积逾 20 万平方米。经过 20 多年发展，这

里由最初的工业生产基地变身为服装市场，但由于缺少统一规划和布局，目前存

在消防、环境、卫生、仓储、交通等问题。据了解，南油第一工业区现已列入特

色街区打造计划，在不进行推倒重建的基础上，重新规划了原工业区内的道路、

广场和绿地，对旧厂房进行立面刷新，在东滨路的主要入口建造一个兼具艺术特

色和实用功能的大门及展示空间。目前东滨路为锦都服装批发城，第一工业区内

部为荔秀服装批发市场，临街厂房目前已经大致完成了立面改造。

南油第一工业区 111 栋工业厂房建成于 1985 年 4 月 5 日，为 5 层框架结构，

5 楼建筑面积 1,820.13 平方米。目前出租给深圳市昇泰投资有限公司用于服装

仓库及办公，租期从 2014 年 9 月 1 日至 2017 年 8 月 31 日止，租金为 70 元/平

方米月。房屋内部由承租人自行装修，分割为多间办公室及仓库。厂房外墙刷

涂料，铝合金窗，内墙刷乳胶漆，胶合板门，房间及走廊为轻钢龙骨石膏板吊顶，

整层铺地砖，配备自动喷淋系统，设置两部 2 吨货梯。目前企业正在对 111 栋 5

层进行装修，装修进度约 30%。

南油第一工业区 102 栋建成于 1990 年 6 月 28 日，为 6 层框架结构，被评估

房地产 5 楼及 6 楼建筑面积均为 940.55 平方米。目前两层整体出租给黄楚、黄

长做服装仓库及办公使用，租期从 2011 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日止，租

金单价在初始为 32 元/平方米月，自 2014 年 1 月 1 日起，月租金每年递增 3%。

房屋内部由承租人自行装修，分割为多间办公室及仓库，外墙刷涂料，铝合金窗，

内墙刷乳胶漆，玻璃门、房间及走廊为轻钢龙骨石膏板吊顶，整层铺地砖，走道

一侧外墙改为玻璃幕墙。配备自动喷淋系统，2T 载货电梯一部及后加装一部客

梯。

目前三处房屋均正常使用中。

三、建筑物的现状及勘察情况

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 54

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

评估组对评估的建（构）筑物进行了细致的现场勘察，除了核对其数量是

否与申报表相符外，还查看了建筑物的基础、结构现状，以及装修完好程度，水、

电设施完好程度，并逐项记录登记现场勘察情况如下：

1、基础承载能力好。房屋基础未发生由于基础沉陷而出现不均匀沉降。

2、主体结构好，各类构筑物整体功能好。

3、房屋的装修维护情况好，门窗玻璃无损坏情况，开启灵活。

4、屋面防水完好，无渗漏现象。

5、安装工程--水、电、空调能正常使用。

四、产权界定

根据待估房产的房地证，待估对象的房屋及对应的分摊土地产权均属于深

圳市泛海三江电子有限公司所有。

目前，待估房产已抵押给平安银行五洲支行，作为短期借款的抵押物。

本次评估不考虑他项权利的影响，评估结果为完全产权状况下的市场价格。

五、评估计价依据及资料

1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》；

2．《城镇土地评估规程》国家标准（GB/T18508—2001）；

3．北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；

4．评估人员所掌握的深圳市房地产市场价格信息资料；

5．评估人员收集的当前市场价格信息资料；

6．三江电子有关人员对委估资产情况的介绍；

7．评估人员现场勘察结果；

六、评估方法及评估过程

（一）个别因素分析

1、评估对象的位置

被评估房产均位于深圳市南山区。

南山区于 1990 年 1 月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深

圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。

面积约 182 平方公里，下辖 8 个街道办事处和 98 个社区居委会。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 55

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

南山区是深圳市高新技术产业基地。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大

型高新技术园区及大批高新技术企业，聚集了包括 2000 多名博士在内的 5 万名

高科技人才。

南山区是深圳市现代物流基地。西部港区现有蛇口、赤湾、妈湾、东角头

四大码头。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大

宗散货中转基地的地位将更加凸显。

南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、锦绣中华，中山公园，

海上世界、新安古城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都

市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格

局。

南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、

深港产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨

工业大学、南开大学、中国科学院等一大批著名高等院校和科研机构入驻深圳大

学城。目前，全市 11 所高等院校已有 8 所驻扎南山，在校学生 45000 余人。作

为全国教育改革、课程改革试验区和全省第一个教育强区，南山坚持走素质教育

之路，教育综合实力居全省前列。

（二）市场背景分析

深圳：

1、经济方面：

2014 年，深圳经济规模不断扩大，经济增长稳中有进。初步核算，全年本

地生产总值 14,500.23 亿元，比上年增长 10.5%。其中，第一产业增加值 5.25

亿元，下降 19.8%；第二产业增加值 6,296.84 亿元，增长 9.0%；第三产业增加

值 8,198.14 亿元，增长 11.7%。第一产业增加值占全市生产总值的比重不到 0.1%；

第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为 43.4%和 56.6%。人均生产

总值 136,947 元/人，增长 9.6%，按 2013 年平均汇率折算为 22,112 美元。

在现代产业中，现代服务业增加值 5,492.37 亿元，比上年增长 12.6%；先

进制造业增加值 4,162.87 亿元，增长 12.2%；高技术制造业增加值 3,370.67 亿

元，增长 12.3%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值 504.09 亿元，

增长 9.0%；批发和零售业增加值 1,765.43 亿元，增长 14.2%；住宿和餐饮业增

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 56

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加值 269.77 亿元，增长 2.5%；房地产业增加值 1,334.42 亿元，增长 10.8%。民

营经济增加值 5,620.82 亿元，增长 11.2%。

四大支柱产业中，金融业增加值 2,008.16 亿元，比上年增长 15.0%；物流

业增加值 1,445.62 亿元，增长 11.4%；文化产业增加值 1,085.94 亿元，增长

14.5%；高新技术产品增加值 4,652.00 亿元，增长 12.4%。

六大战略性新兴产业中，生物产业增加值 228.28 亿元，比上年增长 11.3%；

互联网产业增加值 590.59 亿元，增长 28.2%；新能源产业增加值 335.97 亿元，

增长 14.1%；新一代信息技术产业增加值 2,180.30 亿元，增长 23.6%；新材料产

业增加值 310.36 亿元，增长 11.9%；文化创意产业增加值 1,357.00 亿元，增长

18.0%。

2014 年本市完成公共财政预算收入 1,731.26 亿元，比上年增长 16.8%。其

中税收收入 1,498.40 亿元，增长 12.7%。公共财政预算支出 1,690.20 亿元，增

长 7.7%。其中，教育支出 280.99 亿元，增长 14.2%；文化体育与传媒支出 32.69

亿元，减少 0.5%；医疗卫生支出 105.61 亿元，增长 0.3%；一般公共服务支出

148.03 亿元，增长 3.2%。

全年居民消费价格总水平比上年上升 2.7%。全年工业生产者购进价格指数

为 98.3%；工业生产者出厂价格指数为 98.0%。

2、城市规划与发展目标

深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。

深圳的主要城市职能是：

（1） 国家综合配套改革试验区，实践自主创新和循环经济科学发展模式

的示范区。

（2） 国家支持香港繁荣稳定的服务基地，在“一国两制”框架下与香港

共同发展的国际性金融、贸易和航运中心。

（3） 国家高新技术产业基地和文化产业基地。

（4） 国家重要的综合交通枢纽和边境口岸。

（5） 具有滨海特色的国际著名旅游城市。

城市发展的总目标是：

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 57

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（1） 继续发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观、

构建和谐社会的先锋城市。现经济、社会和环境协调发展，建设经济发达、社会

和谐、资源节约、环境友好、文化繁荣、生态宜居的中国特色社会主义示范市和

国际性城市。

（2） 依托华南，立足珠江三角洲，加强深港合作，共同构建世界级都市

区。

工业发展目标与策略

实施“促进主导产业，改进传统产业，扶持创新产业”的工业发展策略，

积极培育战略产业、大型企业集团和国际名牌产品，提高重点产业链的完整性和

产业根植性。推进自主创新体系建设，提高产品技术含量，促进经济增长方式向

循环经济模式转变。优化工业布局结构，用高新技术提升先进制造业和装备制造

业，用高新技术改造传统优势产业，强化高新技术产业集群的培育，推动产业升

级。2020 年实现工业增加值 10000 亿元，工业用地效益达到 45 亿元/平方公里

以上。工业用地规模控制在 220 平方公里左右。

3、深圳房地产市场运行状况

金融行业需求活跃，扩租需求明显。2015 年第二季度，租赁需求持续活跃。

在第二季度，金融行业需求保持活跃，在租赁成交中的金融行业有相当一部分为

证券、基金、投资类企业，其扩租需求尤为显著。同时，专业服务业、电子类、

保险行业大面积成交也增加。此外，截止 2015 年 6 月底，入驻前海的企业已超

过 3.5 万家，较年初的 2 万家增长逾 42%，新增办公楼需求持续支持租赁市场。

全市各区空置率普遍下降，协助租金升幅稳定上扬。本季度，甲级办公楼

并无新增供应，总存量维持在 333 万平方米。预计在 2015 年下半年，新增供应

达 62 万平方米。在本季度，深圳各区甲级办公楼入驻率均出现上升趋势，而现

处于高速发展并且具有租金优势的南山区表现更为活跃。其中，上季度竣工的

SCC 中洲控股中心表现突出，空置率大幅下降。在没有新增供应情况下，整体甲

级办公楼市场需求仍获得支持，净吸纳量达 7.2 万平方米，使全市整体甲级办公

楼空置率由上季度的 6.7%回落至本季度的 4.6%。

2015 年第二季度，一手甲级办公楼市场成交量上涨明显。其中，超过三成

的成交来自卓越前海壹号项目。二手市场方面，本季度成交量亦有所上升，但在

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 58

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一手投资市场供应预期充足的情况下，主要商务办公区的二手物业业主叫价相对

稳定，使得本季度全市整体甲级办公楼二手资本值环比上升 2.9%。

餐饮类租户继续主导市场。本季度整体需求稳定，租赁需求继续由餐饮和

快时尚品牌零售商主导。奢侈品牌和高端服饰类零售商仍对扩张零售网络维持谨

慎的态度，选址方面仍偏好核心商圈。快时尚品牌则在核心商圈拓展的同时，不

断在新兴商圈优质零售物业中挖掘新的机会。对于餐饮类品牌，中端定位的餐厅

仍最受业主欢迎，无论是在核心商圈或是新兴商圈。本季度在福田及南山主要商

圈的购物中心均有较大面积的餐饮租户调整，商场内的餐饮占比有上升趋势。

核心商圈内的购物中心空置率总体表现稳定。但在新兴商圈的少部分项目

因招商策略调整、商圈未成熟等问题出现少量空置，导致全市优质零售物业空置

率从上季度的 3.4%微升至 3.6%。

本季度无新增供应，全市优质零售物业总存量维持在 294 万平方米(建筑面

积)。预计下半年将有近 32 万平方米(建筑面积)的新增供应，其中近一半将会在

新兴商圈，即宝安中心区及龙华新区。另外，即将开业的新项目总体预租情况与

上一季度相比稍有提升。

租金及空置率均表现平稳，核心成熟商圈租金微涨。延续前几个季度的趋

势，零售商的扩张首选仍在核心商圈。受零售商的青睐，部分位于成熟区域的优

质零售项目仍保持小幅度的租金上涨。虽然非核心商圈新开业的商场空置率逐步

下降，但是由于体验类租户的承租能力有限，整体而言，整体租金水平无明显变

化。因此，本季度全市整体优质零售物业首层平均租金持续表现平稳，较上季度

微升 0.8%。

市场展望：预计下半年新增供应量预期约 32 万平方米，这些优质零售物业

主要集中在福田外延区域及宝安区。鉴于 2015 年上半年全市现有优质零售物业

整体空置率表现稳定，加上部分新项目的预租情况良好，预计全市空置率不会大

幅波动。展望下半年内全市优质物业平均空置率将上升至 5-7%。

租金方面，由于将有大量新增供应在新兴商圈，整体租金升幅压力将增加。

预计零售商扩张态度仍然谨慎并偏好核心商圈，核心商圈的购物中心将持续稳定

发展，并支持全市优质零售物业首层平均租金在下半年维持在同比增幅 2-4%的

水平。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 59

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（三）最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前

提。所谓最高最佳使用，是评估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是

法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给评估对象

带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断评估对象房地产

是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

1．法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，

而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。

2．技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按

照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

3．经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的

投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。

4．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡

来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时,把建筑物与土地区位是否

相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

5．房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问

题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得

大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。

6．可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还

要研究房地产市场的状况、发展趋势，以及政治经济和政策变化对房地产形成的

影响以预测未来价格和收益变动的趋势。

根据评估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，

评估对象保持现状为该土地最高最佳使用途径。

(四)评估方法选用

1.本次评估的技术思路

评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据评估对象的

特点和实际状况，选取收益法作为本次评估的基本方法。待估房产为工业房产，

但已长期作为商业房产出租，南油第一工业区附近也已形成服装市场的聚集效

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 60

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应，政府也正展开南油地区旧工业区的改造工作，预计待评房产未来可继续作为

商业房产出租，所以采用收益法确定评估对象房地产的总价值和单位价值，目前

工业房产均有租约，租约期内，以约定的租金进行测算，租约到期后，以市场价

格进行测算；由于成本法是从重新构建评估对象的角度来考虑评估价值，一般会

低估评估商业房产对象价值，所以不采用成本法对其进行评估；由于此类房产市

面交易案例较少，因此不采用市场法对其进行评估。

2.评估方法

收益法

由于评估对象为收益性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，

扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价

格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地

产的预期收益为导向求取评估对象的价值。

一般公式:

t

Ri A 1

P [1 ]

i 1 (1 r ) r (1 r )

i t

(1 r ) nt

式中：

P——评估值；

i——年序号；

r——房地产的资本化率；

Ri——未来第 i 年的预期收益；

A——年金

n——收益年期

t——收益年期

房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上

述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：

净收益＝年总收益－年总费用

A．确定年总收益

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 61

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本次委估的标的，是南油第一工业区工业房产。目前该标的已达到可使用

状态。

案例 1：南油 111 栋五楼

参评的南油第一工业区 111 栋五楼，其主体建成于 1985 年 4 月 5 日，为 5

层框架结构，5 层建筑面积 1,820.13 平方米。目前出租给深圳市昇泰投资有限

公司用于服装仓库及办公，租期从 2014 年 9 月 1 日至 2017 年 8 月 31 日止，2015

年约定的租金为 1,528,909.20 元。房屋内部由承租人自行装修，分割为多间办

公室及仓库。厂房外墙刷涂料，铝合金窗，内墙刷乳胶漆，胶合板门，房间及走

廊为轻钢龙骨石膏板吊顶，整层铺地砖，配备自动喷淋系统，设置两部 2 吨货梯。

目前企业正在对 111 栋 5 层进行装修，装修进度约 30%。由于装修未完成且

形象进度较低，我们不考虑本次装修对房价的影响，按房屋原本的装修水平估算

租金价格。

目前该房产有租约。租约期内，以约定的租金进行测算，租约到期后，以市

场价格进行测算

市场价格的测算：

目前，南油附近商业房产出租价格一般在 260--320 元/平方米月，我们

查询了搜房网，通过市场比较法测算了评估基准日时的市场租金， 层价格为 289

元/平方米月。测算过程见下表：

（1）比较因素条件说明表

影响因素 评估对象 光彩新天地 枫叶大厦 深蓝季节

交易价格 元/天.㎡ 300 290 300

交易日期 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30

交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易

该建筑位于

该建筑位于 该建筑位于

该建筑位于 龙城路和南

深圳市南油 南山大道和

南海大道和 山路附近。

第一工业 新园路近。

桂庙路附近。 周边休闲，

区。周边购 周边休闲，

商业 周边休闲，购 购物，餐饮

物、餐饮业 购物，餐饮

繁华 商业集聚规模 物，餐饮业较 业较为发

区域 较发达。该 业较为发

程度 为发达，该区 达，该区域

因素 区域有诊 达，该区域

域有医院、餐 有：医院、

说明 所、餐厅， 有医院、餐

厅，繁华程度 餐厅等。附

繁华程度较 厅等，繁华

较好。 近繁华程度

好。 程度较好。

较好。

交通 位于南海大 位于南山大 位于龙城路

紧邻南海大

便捷 道路位置 道和桂庙路 道和新园路 和南山路附

道和东滨路

程度 附近 附近 近

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 62

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

道路宽度 20 米 20 米 20 米 10 米

道路等级和 道路等级和 道路等级和 道路等级和

路网密度较 路网密度较 路网密度较 路网密度较

道路网密度

高，道路通 高，道路通达 高，道路通 高，道路通

达度较好。 度较好。 达度较好。 达度较好。

附近公交密

附近公交密

集，有 51

集，紧邻多条

附近公交密 路 204 路 附近公交密

公交线路站

集，紧邻多 331 路 332 集，有 19 路

点。有 74 路

条公交线路 路 b699 路 37 路 72 路

79 路 204 路

站点。有 19 b813 路 229 路 322 路

331 路 332 路

路 37 路 72 k105 路 334 路 334 区

369 路 390 路

路 322 路 k204 路 间线 b605 路

b699 路 b813

公交便捷程度 334 路 334 m206 路 b609 路 j1 路

路 k105 路

区间线 m222 路 m299 路 m371

k204 路 m206

b609 路 j1 m239 路 路 m371 路大

路 m222 路

路 m371 路 m242 路 站快线 m430

m239 路 m241

m371 路大 m371 路 路 n24 路 n8

路 m242 路

站快线 n24 m371 路大 路 t2a 机场 8

m371 路 m371

路 n8 路等。 站快线 n4 线等。

路大站快线

路欧洲城假

n4 路等。

日专线等。

对外交通分布状况 公交站密集 公交站密集 公交站密集 公交站密集

该建筑位于 该建筑位于 该建筑位于

该建筑位于

深圳市南山 深圳市南山 深圳市南山

深圳市南山

区。附近有 区。附近有 区。附近有

区。附近有人

人工种植的 人工种植的 人工种植的

工种植的树

自然环境 树木，自然 树木，自然 树木，自然

木，自然环境

环境较好， 环境较好， 环境较好，

较好，无明显

无明显污 无明显污 无明显污

污染，空气质

染，空气质 染，空气质 染，空气质

量较好。

量较好。 量较好。 量较好。

环境

该建筑位于 该建筑位于 该建筑位于

该建筑位于

深圳市南山 深圳市南山 深圳市南山

深圳市南山

区，附近人 区，附近人 区，附近人

区，附近人文

文环境一 文环境一 文环境一

人文环境 环境一般，有

般，有南油 般，有深圳 般，有昂立

学大教育等

小学、多个 市南山区向 国际教育南

多处学校、幼

幼儿园，社 南小学等多 商学校等多

儿园。

区公园。 处学校。 处学校。

环境质量 较好 较好 较好 较好

设施水平 较好 较好 较好 较好

公共 城市基

保证率 100% 100% 100% 100%

设施 础设施

齐备程度 很齐备 很齐备 很齐备 很齐备

配套

完备 社会公 设施水平 较好 较好 较好 较好

程度 共服务 保证率 100% 100% 100% 100%

设施 齐备程度 齐备 齐备 齐备 齐备

城市规划限制 一致 一致 一致 一致

……

新旧程度 一般 较新 很新 较新

个别

装修 精装 精装 毛坯 简装

因素

设施设备 较好 较好 较好 较好

说明

平面布置 较好 较好 很好 较好

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 63

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

工程质量 一致 一致 一致 一致

建筑结构 一致 一致 一致 一致

楼层 1/6 1 1/2 1/1

朝向 东西南北 东 西 南

临街状况 临次干线 临主干线 临主干线 临次干线

土地性质 出让 出让 出让 出让

……

（2）比较因素条件指数表

影响因素 实例一 实例二 实例三

交易日期 100 100 100

交易情况 100 100 100

商业繁

商业集聚规模 100 100 100

华程度

道路位置 100 100 100

道路宽度 100 100 98

交通便

道路网密度 100 100 100

捷程度

公交便捷程度 100 100 100

对外交通分布状况 100 100 100

自然环境 100 100 100

区域因 环境 人文环境 100 100 100

素说明 环境质量 100 100 100

设施水平 100 100 100

城市基

公共设 保证率 100 100 100

础设施

施配套 齐备程度 100 100 100

完备程 社会公 设施水平 100 100 100

度 共服务 保证率 100 100 100

设施 齐备程度 100 100 100

城市规划限制 100 100 100

……

新旧程度 105 107 105

装修 100 92 96

设施设备 100 100 100

平面布置 100 100 100

工程质量 100 100 100

个别因

建筑结构 100 100 100

素说明

楼层 100 100 100

朝向 102 96 104

临街状况 102 102 100

土地性质 100 100 100

……

（3）比较因素修正系数表

影响因素 实例一 实例二 实例三

交易价格 300 290 300

交易日期 100/100 100/100 100/100

交易情况 100/100 100/100 100/100

商业繁 商业集聚规模 100/100 100/100 100/100

区域因 华程度 商业等级 100/100 100/100 100/100

素说明 交通便 道路功能 100/100 100/100 100/100

捷程度 道路宽度 100/100 100/100 100/98

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道路网密度 100/100 100/100 100/100

公交便捷程度 100/100 100/100 100/100

对外交通分布状况 100/100 100/100 100/100

自然环境 100/100 100/100 100/100

环境 人文环境 100/100 100/100 100/100

环境质量 100/100 100/100 100/100

设施水平 100/100 100/100 100/100

城市基

公共设 保证率 100/100 100/100 100/100

础设施

施配套 齐备程度 100/100 100/100 100/100

完备程 社会公 设施水平 100/100 100/100 100/100

度 共服务 保证率 100/100 100/100 100/100

设施 齐备程度 100/100 100/100 100/100

城市规划限制 100/100 100/100 100/100

……

新旧程度 100/105 100/107 100/105

装修 100/100 100/92 100/96

设施设备 100/100 100/100 100/100

平面布置 100/100 100/100 100/100

工程质量 100/100 100/100 100/100

个别因

建筑结构 100/100 100/100 100/100

素说明

总楼层 100/100 100/100 100/100

朝向 100/102 100/96 100/104

临街状况 100/102 100/102 100/100

土地性质 100/100 100/100 100/100

……

修正价格 274.62 300.85 292.01

比准价格 289.00

可知 111 栋 1 层租金为 289 元/平方米月。

一般来说，商铺租金 1 层为最高，租金随着楼层升高而降低。从 1 层租金

求取 5 层的租金：

楼层 价格（元） 系数

6层 61.18 21%

5层 67.97 24%

4层 84.97 29%

3层 121.38 42%

2层 173.40 60%

1层 289.00 100%

可求得 2015 年 5 层的市场租金为 67.97 元/平方米月。

目前，房屋已经出租出租给深圳市昇泰投资有限公司。租约之内的年份，

收入按租约约定的租金计算。市场租金从 2015 年开始按近 3.5 年深圳房租上涨

的平均涨幅 3.81%（数据来源：同花顺—仲量联行）上涨；从租约到期之日开始，

开始按市场价测算收入；出租率按 95%计算。

2015 年下半年到 2017 年 8 月，租金如下：

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2015 年下半年租金=70 元/平方米月×1820.13 平方米×12 个月÷

2=764,454.60 元

2016 年租金=70 元/平方米月×1820.13 平方米×12 个月=1,528,909.20

元

2017 年租金=70 元/平方米月×1820.13 平方米×8 个月+73.25 元/平方

米月（当年的市场租金）×1820.13 平方米×4 个月×95%=1,525,912.88 元

2018 年租金=76.04 元/平方米月×1820.13 平方米×12 个月×

95%=1,577,829.21 元

按上面的方法，依次计算每年的租金收入。

B．确定房地产年总费用

房地产年总费用＝管理费+维修费＋保险费+税金

① 管理费：一般按房地产年总收益的 3～5%计算，一般为管理物业的人

员工资、办公费等，本次评估按 4%计取。

②维修费：本次评估按 0.3%计取。

③保险费：本次评估按 4%计取。

④税金：依据评估对象所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定

确定，一般有房产税（按账面原值 70%再乘以 1.2%计），营业税金及附加（包括

营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%及地方教育费附加 2%）取年总收

益水平的 5.6%，印花税为年总收益的 1‰。此外，还应缴纳城镇土地使用税，案

例应税面积为 1820.13 平方米，应缴税金 9 元/平方米天。

C．确定房地产价格

根据深房地字第 4000592294 号房产证，南油第一工业区 111 栋 5 层可使用

年限至 2034 年 10 月 4 日，房屋于 1984 年 10 月 5 日建成，钢混结构耐用年限为

60 年，因此按房地产证使用年限与房屋耐用年限孰低原则自评估时点房屋剩余

使用年限取整约为 19.5 年，故以此作为评估对象房地产获得持续收益的经济年

限，资本化率取 8.3004%（理由：资本化率通行的做法是无风险报酬率加风险调

整系数，无风险报酬率取评估基准日公布的 10 年期以上凭证式国债利率（复利）

4.3004%，然后加上 4%的风险调整值，合计为 8.3004%），根据收益法预测表计

算求得评估单价：

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评估单价为 6,864.16 元/平方米，评估对象面积为 1,820.13 平方米，总价

=12,493,661.00 元。

评估计算表如下：

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南油第一工业区 111 栋 5 层收益法评估表（单位：元）

序号 项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2034 年 合计

1 总收益 764,454.60 1,528,909.20 1,525,912.88 1,577,829.21 1,700,350.19 32,540,303.27

1.1 商铺收益 764,454.60 1,528,909.20 1,525,912.88 1,577,829.21 1,700,350.19 32,540,303.27

111 栋 5 层实际租金 764,454.60 1,528,909.20 1,525,912.88 1,577,829.21 1,700,350.19 32,540,303.27

111 栋 5 层市场单价 67.97 70.56 73.25 76.04 81.95

111 栋 5 层面积-2034/10/4 1,820.13 1,820.13 1,820.13 1,820.13 1,820.13

111 栋 5 层市场租金 1,410,400.39 1,464,136.64 1,519,920.25 1,577,829.21 1,700,350.19

1.2 出租率 95.00% 95.00% 95.00% 95.00% 95.00%

2 总费用 153,727.64 260,751.29 260,331.80 267,600.09 284,753.03 5,489,722.46

2.1 管理费（4%） 30,578.18 61,156.37 61,036.52 63,113.17 68,014.01 1,301,612.13

2.2 保险费（4%） 30,578.18 61,156.37 61,036.52 63,113.17 68,014.01 1,301,612.13

2.3 维修费（0.3%） 2,293.36 4,586.73 4,577.74 4,733.49 5,101.05 97,620.91

2.4 房产税（账面值×70%×1.2%） 30,322.83 30,322.83 30,322.83 30,322.83 30,322.83 606,456.60

2.5 营业税及附加（5.6%） 42,809.46 85,618.92 85,451.12 88,358.44 95,219.61 1,822,256.98

2.6 印花税（0.1%） 764.45 1,528.91 1,525.91 1,577.83 1,700.35 32,540.30

2.7 城镇土地使用税 16,381.17 16,381.17 16,381.17 16,381.17 16,381.17 327,623.40

3 纯收益 610,726.96 1,268,157.91 1,265,581.08 1,310,229.12 1,415,597.16 27,050,580.82

4 折现率（8.3004%） 0.9234 0.8526 0.7872 0.7269 0.2030

5 纯收益折现价 563,919.39 1,081,217.87 996,322.16 952,416.71 287,301.88 12,493,661.00

6 纯收益折现价累计值 563,919.39 1,645,137.26 2,641,459.42 3,593,876.13 12,493,661.00

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投资性房地产评估结论如下表所示：

账面价值 评估价值 评估单

增值

序号 权证编号 房屋名称 价(元

净值 净值 率%

/m2)

1 深房地字第 4000592294 号 南油第一工业区 111 栋五层 752,622.98 12,493,661.00 1,560.02 6,864.16

2 深房地字第 4000029817 号 南油第一工业区 102 栋五层 290,310.49 5,533,068.00 1,805.91 5,882.80

3 深房地字第 4000029869 号 南油第一工业区 102 栋六层 290,310.49 4,984,076.00 1,616.81 5,299.11

合计 1,333,243.96 23,010,805.00 1,625.93

投资性房地产账面价值 133.32 万元，评估值 2,301.08 万元，增值 2,167.76

万元，增值率 1,625.93%。其增值的主要原因是，企业购入房产时间较早，账面

成本较低，持有时间又较长，房产摊销额较多；加上近年来南油工业区的商业化

和改造，以及房地产市场价格上涨较快，使评估有较大增值。

固定资产-房屋建筑物评估说明

一、评估范围

根据深圳市泛海三江电子有限公司提供的有关资料，纳入评估范围的投资性

房地产为：纳入评估范围的位于深圳南山区南油第一工业区的一处工业厂房，以

及位于深圳南山区桂庙路和南山大道交口附近的光彩新天地公寓 301 室。账面原

值为 13,441,609.75 元，账面净值为 10,855,860.30 元。其详细情况如下表：

建筑面 账面价值

建成 积体积

序号 权证编号 建筑物名称

年月 m2 或 原值 净值

3

m

1 深房地字第 4000029816 号 南油第一工业区 102 栋一层 1990/6/28 176.38 46,431.00 21,631.36

2 深房地字第 4000245212 号 光彩新天地公寓三层 2005/4/28 1709.61 13,395,178.75 10,834,228.94

合计 13,441,609.75 10,855,860.30

二、评估对象概况

上述房地产均已领取深圳市商品房《房地产证》。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 69

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其中，南油第一工业区的 102 栋 1 楼南已领取编号为深房地字第 4000029816

号《房地产证》，证载权利人为深圳市泛海三江电子有限公司，房产用途为工业，

建筑面积 176.38 平方米；土地用途为工业，土地使用年限 50 年，从 1988 年 8

月 5 日至 2038 年 8 月 4 日止。

光彩新天地公寓 301 室已领取编号为深房地字第 4000245212 号《房地产证》，

证载权利人为深圳市泛海三江电子有限公司，房产用途为商业，建筑面积

1,709.61 平方米；土地用途为商务公寓、商业，土地使用年限 70 年，从 1990

年 12 月 25 日至 2060 年 12 月 24 日止。

南油第一工业区 102 栋建成于 1990 年 6 月 28 日，为 6 层框架结构厂房，被

评估房地产 1 楼南建筑面积为 176.38 平方米（玻璃隔成小间）。装修情况为外

墙刷涂料，有玻璃橱窗和金属板饰面，内墙装饰板贴面，轻钢龙骨石膏板吊顶，

卷闸门，一层为高档瓷砖地面。目前厂房租赁给黄楚、黄长用于服装店面出租，

租期从 2012 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日止，租金单价为前两年每月每平方

米 80 元，自 2014 年 1 月 1 日起，月租金每年递增 3%。

光彩新天地公寓建成于 2005 年 4 月 28 日，为高层框架结构商住楼，其中 1

至 4 层为商业用途，4 层以上为商务公寓。大厦外墙为铝塑板，铝合金窗。301

室由泛海三江自用做办公室，室内主要分割为 2 个办公区、另有部分小办公室、

展厅、开放式职工休息室及小会议室等，内墙面分别为乳胶漆或部分镶贴文化石，

地面铺地砖，木夹板、木格栅或轻钢龙骨石膏板吊顶，实木装饰门，玻璃隔墙。

卫生间铝扣板吊顶，铺地砖，墙面贴瓷砖到顶，大理石洗手台内嵌洗手盆。

目前两处房屋均正常使用中。

三、建筑物的现状及勘察情况

评估组对评估的建（构）筑物进行了细致的现场勘察，除了核对其数量是

否与申报表相符外，还查看了建筑物的基础、结构现状，以及装修完好程度，水、

电设施完好程度，并逐项记录登记现场勘察情况如下：

1、基础承载能力好。房屋基础未发生由于基础沉陷而出现不均匀沉降。

2、主体结构好，各类构筑物整体功能好。

3、房屋的装修维护情况好，门窗玻璃无损坏情况，开启灵活。

4、屋面防水完好，无渗漏现象。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 70

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5、安装工程--水、电、空调能正常使用。

四、产权界定

根据待估房产的房地证，待估对象的房屋及对应的分摊土地产权均属于深

圳市泛海三江电子有限公司所有。

目前，待估房产已抵押给平安银行五洲支行，作为短期借款的抵押物。

本次评估不考虑他项权利的影响，评估结果为完全产权状况下的市场价格。

五、评估计价依据及资料

1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》；

2．《城镇土地评估规程》国家标准（GB/T18508—2001）；

3．北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；

4．评估人员所掌握的深圳市房地产市场价格信息资料；

5．评估人员收集的当前市场价格信息资料；

6．三江电子有关人员对委估资产情况的介绍；

7．评估人员现场勘察结果；

六、评估方法及评估过程

（一）因素分析

个别因素、市场背景因素、最高最佳使用分析在投资性房地产中已分析，

在此不再赘述。

(二)评估方法选用

1.本次评估的技术思路

评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据不同评估对

象的特点和实际状况，选取收益法和市场法作为本次评估的基本方法。对于南油

第一工业区 102 栋 1 层的房产：待估房产为工业房产，但已长期作为商业房产出

租，南油第一工业区附近也已形成服装市场的聚集效应，政府也正展开南油地区

旧工业区的改造工作，预计待评房产未来可继续作为商业房产出租，所以采用收

益法确定评估对象房地产的总价值和单位价值，目前工业房产均有租约，租约期

内，以约定的租金进行测算，租约到期后，以市场价格进行测算；由于成本法是

从重新构建评估对象的角度来考虑评估价值，一般会低估评估商业房产对象价

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 71

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值，所以不采用成本法对其进行评估；由于此类房产市面交易案例较少，因此不

采用市场法对其进行评估。

光彩新天地 301 室作为企业自用的房产，没有进行出租，也就不存在直接

获利，而且企业以后也没有将其出租的意图，因此不采用收益法对其进行评估；

由于成本法是从重新构建评估对象的角度来考虑评估价值，一般会低估评估商业

房产对象价值，所以不采用成本法对其进行评估；被评估房产市面可比的交易案

例较活跃，可以通过对市场交易案例的修正估算房产价值，因此此次采用市场法

对其进行评估。

收益法

由于评估对象为收益性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，

扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价

格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地

产的预期收益为导向求取评估对象的价值。

一般公式:

t

Ri A 1

P [1 ]

i 1 (1 r ) r (1 r )

i t

(1 r ) nt

式中：

P——评估值；

i——年序号；

r——房地产的资本化率；

Ri——未来第 i 年的预期收益；

A——年金

n——收益年期

t——收益年期

房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上

述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：

净收益＝年总收益－年总费用

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 72

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A．确定年总收益

市场法

在求取一宗待估房地产的价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时

期内已经发生交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参

照该房地产的交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、权益状况、实

物状况三方面）等差别，修正得出评估对象于评估时点的房地产现时市场价值。

其计算公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地

产状况修正系数

A、比较实例选择

选择比较交易实例时，根据评估对象的情况，应符合以下要求：

①用途相同

②交易类型相同

③属于正常交易

④区域及个别条件相近

⑤统一价格基础

B、比较因素的选择

根据评估对象的房地产条件,影响评估对象价格的主要因素有:

(1)交易时间:确定房价指数

(2)交易情况:是否为正常,公平,公开,自愿的交易

(3)区域因素:主要有办公积聚度、交通便捷度、区域土地利用方向、临街

宽度和深度、临街道路状况、宗地形状及可利用程度、公共服务设施和基础设施

状况等

(4)个别因素:主要指待估房地产的建筑结构、平面布局、装修状况、设备

设施、外观、成新度等

C、因素条件说明

本次委估的标的，是深圳市南山区南油第一工业区工业房产和深圳市南山

区光彩新天地 301 室。目前上述标的均已达到可使用状态。

案例：光彩新天地公寓 301 室（评估明细表——房屋建筑物 2 号）

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光彩新天地公寓 301 室已领取编号为深房地字第 4000245212 号《房地产

证》，证载权利人为深圳市泛海三江电子有限公司，房产用途为商业，建筑面积

1,709.61 平方米；土地用途为商务公寓、商业，土地使用年限 70 年，从 1990

年 12 月 25 日至 2060 年 12 月 24 日止。

光彩新天地公寓建成于 2005 年 4 月 28 日，为高层框架结构商住楼，其中 1

至 4 层为商业用途，4 层以上为商务公寓。大厦外墙为铝塑板，铝合金窗。301

室由泛海三江自用做办公室，室内主要分割为 2 个办公区、另有部分小办公室、

展厅、开放式职工休息室及小会议室等，内墙面分别为乳胶漆或部分镶贴文化石，

地面铺地砖，木夹板、木格栅或轻钢龙骨石膏板吊顶，实木装饰门，玻璃隔墙。

卫生间铝扣板吊顶，铺地砖，墙面贴瓷砖到顶，大理石洗手台内嵌洗手盆。

类似的交易案例与评估对象各因素的条件比较具体，见下表。

因素条件说明表

影响因素 评估对象 新保辉大厦 怡海广场 海景广场

交易价格 20,000.00 18,000.00 25,000.00

交易日期 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30 2015/6/30

交易情况 正常 正常 正常 正常

密集，周围

密集，周围写 密集，周围有 密集，周围写

写字楼较

商业 字楼较多，有 写字楼、商 字楼较多，有

多，有商场、

繁华 商业集聚规模 商场、超市、 场、超市、便 商场、超市、

超市、便利

程度 便利店、饭 利店、饭店、 便利店、饭

店、饭店、

区域 店、餐馆 餐馆 店、餐馆

餐馆

因素 位于深圳市 位于深圳市 位于深圳市

说明 位于深圳市

南山区南山 南山区南海 南山区太子

交通 道路位置 南山区南海

大道与桂庙 大道和创业 路和工业二

便捷 大道西侧

路交汇处 路交口 路交口

程度

道路宽度 25 米 25 米 35 米 25 米

道路网密度 密集 密集 密集 密集

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民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

附近公交站

点较多，有

附近公交站 附近公交站

附近公交站 70 路 80 路

点较多，有 点较多，有

点较多，有 113 路 123 路

19 路 37 路 70 204 路 226 路

58 路 58 路 204 路 226 路

路 80 路 113 233 路 331 路

大站快车 245 路 245 区

路 226 路 245 j1 路 k105 路

337 路 353 间车 328 路

路 245 区间 k204 路 m371

路 382 路 331 路 332 路

公交便捷程度 车 328 路 路 m371 路大

b682 路 390 路 b727

b839 路 k113 站快线 m400

k105 路 路 b813 路

路 n1 路 n8 路 m409 路

k204 路 k105 路 k113

路机场 10 线 m430 路 n4 路

m347 路 路 k204 路

峰专线 26 路 和地铁蛇口

m370 路 t2a m206 路等

高峰专线 49 线海上世界

等 m242 路 m448

路高峰专线 站等

路 n1 路 n4

路机场 10 线

对外交通分布状况 公交站密集 公交站密集 公交站密集 公交站密集

位于深圳市

位于深圳市 位于深圳市 位于深圳市

南山区，周

自然环境 南山区，周围 南山区，周围 南山区，周围

围绿化较

绿化较好。 绿化较好。 绿化较好。

好。

周围有深圳

环境 周围有南油 周围有万蝶 周围有招银

市海滨实验

小学等学校， 教育现代城 大学等学校，

人文环境 小学等学

人文环境一 分校，人文环 人文环境一

校，人文环

般 境一般 般

境一般

环境质量 较好 较好 较好 较好

设施水平 较好 较好 较好 较好

城市基

公共 保证率 100% 100% 100% 100%

础设施

设施

齐备程度 很齐备 很齐备 很齐备 很齐备

配套

社会公 设施水平 较好 较好 较好 较好

完备

程度 共服务 保证率 100% 100% 100% 100%

设施 齐备程度 很齐备 很齐备 很齐备 很齐备

城市规划限制 一致 一致 一致 一致

……

新旧程度 较新 较新 较新 较新

个别 装修 精装 简装 精装 精装

因素 设施设备 较好 较好 较好 较好

说明 平面布置 较好 较好 较好 较好

工程质量 一致 一致 一致 一致

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建筑结构 一致 一致 一致 一致

楼层 3/4 高区/31 层 中区/31 层 中区/33 层

朝向 东南西北 南 东南 东南

临街状况 临主干线 临主干线 临主干线 临主干线

土地剩余使用年限 45.5 53.5 51.5 52.5

土地性质 出让 出让 出让 出让

D、编制比较因素条件指数表

根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：

根据评估对象与比较案例的差异,以评估对象的各因素条件为基础,确定比

较案例各因素的相应指数，见下表。

比较因素条件指数表

影响因素 实例一 实例二 实例三

交易日期 100 100 100

交易情况 100 100 100

商业繁华

商业集聚规模 100 100 100

程度

道路位置 100 100 100

道路宽度 100 102 100

交通便捷

道路网密度 100 100 100

程度

公交便捷程度 100 100 100

对外交通分布状况 100 100 100

自然环境 100 100 100

环境 人文环境 100 100 100

区域因

素说明 环境质量 100 100 100

设施水平 100 100 100

城市基础

保证率 100 100 100

设施

公共设施

齐备程度 100 100 100

配套完备

设施水平 100 100 100

程度

社会公共

保证率 100 100 100

服务设施

齐备程度 100 100 100

城市规划限制 100 100 100

……

个别因 新旧程度 101 101 101

素说明 装修 96 100 100

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设施设备 100 100 100

平面布置 100 100 100

工程质量 100 100 100

建筑结构 100 100 100

楼层 100 102 102

朝向 101 102 102

临街状况 100 100 100

土地使用年限 102.02 101.61 101.82

土地性质 100 100 100

……

比较因素条件修正计算表

影响因素 实例一 实例二 实例三

交易价格 20,000.00 18,000.00 25,000.00

交易日期 100/100 100/100 100/100

交易情况 100/100 100/100 100/100

商业

繁华 商业集聚规模 100/100 100/100 100/100

程度

道路功能 100/100 100/100 100/100

交通 道路宽度 100/100 100/102 100/100

便捷 道路网密度 100/100 100/100 100/100

程度 公交便捷程度 100/100 100/100 100/100

区 对外交通分布状况 100/100 100/100 100/100

域 自然环境 100/100 100/100 100/100

因 环境 人文环境 100/100 100/100 100/100

素

环境质量 100/100 100/100 100/100

说

设施水平 100/100 100/100 100/100

明

城市基

公共 保证率 100/100 100/100 100/100

础设施

设施

齐备程度 100/100 100/100 100/100

配套

社会公 设施水平 100/100 100/100 100/100

完备

程度 共服务 保证率 100/100 100/100 100/100

设施 齐备程度 100/100 100/100 100/100

城市规划限制 100/100 100/100 100/100

……

个 新旧程度 100/101 100/101 100/101

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别 装修 100/96 100/100 100/100

因

设施设备 100/100 100/100 100/100

素

平面布置 100/100 100/100 100/100

说

明 工程质量 100/100 100/100 100/100

建筑结构 100/100 100/100 100/100

楼层 100/100 100/102 100/102

朝向 100/101 100/102 100/102

临街状况 100/100 100/100 100/100

土地使用年限 100/102.02 100/101.61 100/101.82

土地性质 100/100 100/100 100/100

……

修正价格 20018.46 16527.77 23366.04

比准价格 19971.00

则评估单价为 19971.00 元/平方米，评估面积为 1709.61 平方米，评估值

为 19971 元/平方米×1709.61 平方米=34,142,621.00 元。

房屋建筑物评估结论如下表所示：

账面价值 评估价值 评估单价

序号 权证编号 建筑物名称 增值率%

净值 净值 (元/m2)

1 深房地字第 4000029816 号 南油第一工业区 102 栋一层 21,631.36 3,845,179.00 17,675.95 21,800.54

2 深房地字第 4000245212 号 光彩新天地公寓三层 10,834,228.94 34,142,621.00 215.14 19,971.00

合计 10,855,860.30 37,987,800.00 249.93

房屋建筑物账面价值 1,085.59 元，评估值 3,798.78 万元，增值 2,713.19

万元，增值率 249.93%。其增值的主要原因是，企业购入房产时间较早，账面成

本较低，持有时间又较长，房产摊销额较多；加上近年来南油工业区的商业化和

改造，以及房地产市场价格上涨较快，使评估有较大增值。

固定资产-设备评估说明

（一）评估范围

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 78

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纳入本次评估范围的设备类资产为深圳市泛海三江电子有限公司评估基准

日 2015 年 06 月 30 日申报的全部机器设备、车辆和电子设备，账面原值

15,675,040.14 元，账面净值 8,801,484.49 元，纳入本次评估范围的设备类资

产于评估基准日账面价值如下：

金额单位：人民币元

账面价值

科目名称

原值 净值

设备类合计 15,675,040.14 8,801,484.49

固定资产-机器设备 7,803,689.33 4,952,118.37

固定资产-车辆 1,235,048.20 273,140.28

固定资产-电子设备 6,636,302.61 3,576,225.84

（二）评估对象概况

机器设备主要包括：各种流水线生产设备、贴片机和烟箱等 113 台（套），

主要用于生产流水线的主要设备及附属设备等，至评估基准日能满足生产线的工

作需求。

车辆主要包括：BUICK 上海别克新世纪、风神 EQ7200、瑞风商务车等 5 辆车，

至评估基准日车辆维护较为良好，由专人维护保养，所有车辆基本运转正常。

电子设备主要包括：电脑、笔记本、打印机、传真机、冰箱、摄像机等共

计 1001 台（套），至评估基准日均能满足办公需求。

（三）评估依据

1. 中信永道会计师事务所编《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；

2. 机械工业信息研究院编《2014 年机电设备评估价格信息》；

3. CN51--0078《电脑商情报》月刊；

4. 全国办公设备及家用电器价格信息中心主办的 2014 年《全国办公设备及

家用电器报价》月刊；

5. 《2014 中国机电产品报价目录》；

6. 新浪汽车（www.sina.com）

7. 都市汽车网（www.citymotors.com.cn）

8. 太平洋汽车网（www.pcauto.com.cn）

9. 生产厂家、代理公司报价及 IT 网上报价；

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 79

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10. 该公司提供的清查评估明细表及其有关合同、协议；

11.评估人员通过现场勘察所获取的资料；

12.评估公司掌握其他有关资料。

（四）评估过程

1、清查核实

（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导该公

司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。

（2）针对资产清查评估明细表中不同设备资产性质及特点，采取不同的清

查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观

察和记录。

设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，

了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的

主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解

设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变

更及运行情况；到现场查看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小

型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽

查的方式进行清查核实。对受条件限制，评估人员不能到现场清查核实的设备，

以核对财务明细账、固定资产卡片、设备调拨单和企业的设备更新报废台账来进

行清查核实。

（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到

“表”、“实”相符。

（4）关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备的购

置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备

账面原值构成情况。

2、评定估算

开展市场询价工作，根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，进行评

定估算。

3、评估汇总

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 80

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对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、

修改和完善。

4、撰写评估技术说明

按财政部颁发的有关评估报告的基本内容与格式，编制机器设备评估技术

说明。

（五）评估假设

1、假定近期内国家现行政策及相关产业政策等无重大改变；

2、 本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其

他不可抗力等对评估结果的影响；

3、假设资产按原有的用途持续使用；

本次评估不考虑车辆特殊交易方式及出租、抵押等他项权利、产权转让所

需缴纳的相关税费对评估价值的影响。

（六）评估方法

机器设备评估常用三种方法，即市场法、成本法和收益法。根据评估对象、

价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种评估基本方法的适用性，恰当选

择一种或多种评估基本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场交易参照

物，又无单独经营记录，不适用市场法、收益法，故本次对机器设备采用成本法

进行评估。即以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率

得出设备的评估价值。基本公式如下：

评估值=重置价值×综合成新率

（1）重置价值的确定

1）机器设备重置价值

重置价值是指现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或

基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用，包括设备自身购置价格、运

输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、其它

必要合理的费用（如手续费、验车费、牌照费等）。对进口设备首先应注意符合

替代性原则，查找国内有无替代设备。在没有替代设备的前提下，对可直接得到

该设备的市场价格的按市场价格来确定重置价值。对无法直接询得价格的设备，

可采用类比设备的同期或近期外币购置价（FOB 或 CIF）统一换算为评估基准日

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 81

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的 CIF 价乘以基准日中国人民银行公布的外汇汇率中间值，即得相应设备的人民

币现行购置价（CIF）；再加上以下费用：银行财务税、外资手续费、国内运杂

费、安装调试费、商检费、大型设备一定期限内的资金成本及其他费用等，即可

确定其重置价值。本次评估无涉及资金成本的设备，大型设备由企业协助，直接

与经销商取得包括安装、调试、运输以及基础费的全包价格。

2）运输车辆重置全价

根据车辆市场信息《慧聪汽车商情网》、全国机动车价格信息中心编 2011

年《全国汽车报价及评估》月刊等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的

运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关

文件计入车辆购置税、新车牌照手续费等，确定其重置价值：

重置价值=现行含税购价+车辆购置税+新车牌照手续费等。

3）电子设备重置价值

根据网上 IT 报价等近期市场价格资料，依据电子设备自身的配置情况，确

定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置

价值：

重置价值=购置价

（2）综合成新率的确定

1）主要设备综合成新率的确定

分别计算理论成新率和勘察成新率，加权平均确定其综合成新率，即

综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%

其中：

理论成新率

按机器设备的已使用年限，评估确定的不同类型设备的经济寿命年限及根

据现场勘察情况和设备的大修周期确定的超过经济寿命年限的尚可使用年限，计

算成新率：

理论成新率＝（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%或[尚可使用年限÷

（已使用年限+尚可使用年限）]×100%（第一个公式一般用于经济寿命年限期内

的设备，第二个公式一般用于超期服役的设备）

勘察成新率

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 82

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通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资料，对设备各

组成部分进行勘察，确定其勘察成新率。

2）辅助设备综合成新率的确定

根据机器设备使用状况的调查、鉴定，合理确定其有形损耗和无形损耗。

按照各类机器设备的经济寿命和实际已使用年限，确定理论成新率。其计算公式

如下：

理论成新率=（1-实际已使用年限/经济寿命年限）×100%

在理论成新率的基础上，考虑功能性贬值和经济性贬值等因素，以此依据

对理论成新率进行修正，确定综合成新率。计算公式如下：

综合成新率=理论成新率+修正值

2）车辆综合成新率

①理论成新率的确定：根据商务部等 2012 年联合发布的《机动车强制报废

标准规定》的有关规定，参照《资产评估常用数据与参数手册》等有关资料，小

型汽车以行驶里程成新率做为理论成新率，即

行驶里程成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%

②现场勘查技术鉴定成新率的确定

根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、

工作环境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分，

得出实际分数，确定出车辆的技术鉴定成新率。

③综合成新率 R 的确定

对理论成新率和技术鉴定成新率进行加权平均，计算出综合成新率。计算

公式如下：

综合成新率 R=理论成新率×权数+技术鉴定成新率×权数

3）电子设备成新率

电子设备成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况

直接确定的。部分购入时间较长的电子设备，直接以市场上二手价确定评估值，

不进行成新率的计算。

（3）评估值的确定

评估值=重置价值×综合成新率

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 83

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案例一：松下自动贴片机（机器设备评估明细表-序号 97）

1、基本概况

名称：松下自动贴片机

类型：贴片机 型号：NM-EJM2D

多功能生产系统/ProductionModular

机种名/NPM-W2

2、重置价值的确定

①设备购置价

主要通过向生产厂家询价、参照《2014 年机电产品报价目录》以及阿里巴

巴五金批发网等价格资料及参考近期同类设备的市场价格确定。

经向产厂家询价，包含运费、安装费、基础费及其他各种费用的含税购置价

(可抵扣增值税率为 17％)为 49,400,000.00 日元。基准日日元汇率为 0.0506，

换算即为 2,499,640.00 元。

②重置全价的确定

设备的重置价值=2,499,640.00/1.17=2,136,444.44 元

3.成新率的确定：

（1）理论成新率的确定

该设备 2009 年 6 月投入使用，综合经济使用寿命 15 年，至评估基准日 2015 年

6 月 30 日,该设备已使用 1.5 年，故

理论成新率＝（15-1.5）/15×100%=90%

（2）勘察成新率的确定

根据向企业设备管理人员了解及经评估人员现场勘察鉴定，设备表面稍有

磨损，现场勘查成新率较低为 80％。

（3）综合成新率的确定

综合成新率＝理论成新率×40%＋勘察成新率×60%

=90%×40%+80%×60%

=84%

评估值=重置价值×成新率×数量

=2,136,444.44×84%×1

=1,794,613.00 元

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案例二：BUICK 上海别克新世纪(车辆清查评估明细表序号第 1 项)

1、资产概况

1) 设备名称：BUICK 上海别克新世纪

2) 车牌号：粤 BU8811

3) 生产厂家：上海通用

4) 购置日期：2000/1/14

5) 启用日期：2000/1/14

6) 已行驶里程：291000 公里

7) 账面原值：429,000.00 元

8) 账面净值：21,450.00 元

该车自投入运行以来，运行状况一般，无碰撞，漆面略陈旧，内饰略陈旧。

2、重置全价的确定

重置全价＝车辆购置价（含税）＋购置附加税＋上牌及其它费用

（1）车辆购置价

经网络询价及市场调查，该车已停产，同品牌同类型车于评估基准日含税

市场价格为 251,900.00 元，故确定该车购置价格为 251,900.00 元。

（2）购置附加税

按照相关规定，购置附加税以车辆税前价格的 10％计取，即

购置附加税=车辆购置价÷1.17×10%

=251,900.00÷1.17×10%

=21,529.91（元）

（3）上牌及其它费用:400.00

（4）重置全价

重置全价＝车辆购置价（含税）＋购置附加税＋上牌及其它费用

＝251,900.00＋21,529.91＋400.00

=273,829.91（元）

3、成新率的确定

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 85

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根据商务部等 2012 年联合发布的《机动车强制报废标准规定》的有关规定，

参照《资产评估常用数据与参数手册》等有关资料，小型客车以行驶里程成新率

做为理论成新率，即

行驶里程成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%，

该车至基准日已行驶 291000 公里，该车经济行驶里程为 600000 公里，故

理论成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%

＝(1－291000／600000)×100%

＝52%

（4）现场鉴定成新率（打分法）

根据其组成及整体情况，根据各项功能和价值量设定权重，根据现场勘察及

对有关技术资料的分析后判定的各部分成新率的情况见下表（由于车辆购买时间

较长，打分考虑功能性损耗较高）：

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 86

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车辆技术状况鉴定表

评定项目 标准要求 标准分 现状 得分

发动机 功率符合设计要求，油耗不超过国家标 功率较低，油耗较大，加速较

准，运转平稳无异响，无漏水漏油、漏气 25 慢，四配套与曲轴磨损较为严 5

现象。 重。

变速箱 换挡容易，无掉挡现象，齿轮无不正常磨 变速箱有异响，换挡不畅。

损，壳体无裂纹，无渗油现象。 5 1

车架 无扭曲变形，裂纹，弹簧无变形，焊接平 外观显陈旧。

正牢固。 15 3

前桥 无弯曲变形，前轮定位准确，转向灵活可 转向略有凝滞，高速轻微跑

靠无松框，各部连结牢固。 5 偏。 1

后桥 工作平稳，桥壳无裂纹，无漏油现象，减 工作较为平稳，少量渗油现

速器、差速器齿轮磨损正常。 10 象，差速齿轮磨损较重。 2

驾驶室车 外表整洁、无锈蚀、磕碰、各连结部位无 车身、保险杠较为成就，门窗

身、座椅 松动，门窗关闭灵活，严密焊接平正牢固。 15 良好。 3

制动 工作正常、可靠，无漏油、漏气现象，安 摩擦片、制动盘少量磨损，制

全装置完好。 5 动距离正常。 1

电器仪表 工作正常灵敏可靠，表面完整无损伤。前、 工作有异响，轻微破损，线路

轮胎及其他 后、备胎、完好、无龟裂老化及不正常磨 20 老化较为严重；备胎少量磨 4

损，市场变现性较好。 损。

合计 100 20

结论 现场鉴定成新率 20/100×100%=20.00%

（5）确定综合成新率

综合成新率=行驶里程成新率×40%+现场鉴定成新率×60%

=52%×40%+20%×60%

=33%

4、评估值的确定

评估值＝重置全价×综合成新率

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 87

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

＝273,829.91×33%

＝90,364.00（元）

案例三：联想笔记本电脑（电子设备第 865 项）

1、基本概况

名称：联想笔记本电脑

规格型号：E431

生产厂家：联想集团

购置日期：2014 年 9 月 1 日

启用日期：2014 年 9 月 1 日

数量：1 台

账面原值：3,760.68 元，账面净值：3,313.92 元

主要技术参数：

屏幕：15.6 英寸

分辨率：1366x768

CPU 主频：2.4GHz

核心数：双核心/四线程

显卡类型：双显卡（性能级独立显卡＋集成显卡）

显存容量：2GB

电池类型：6 芯锂电池

续航时间：视具体使用环境而定

2、重置全价的确定

经市场询价该型号电脑商家含税价为 3,369.00 元/台，本次评估确定其重

置全价为扣除 17％增值税的单价，故重置全价为 2,879.49 元/台。

3、成新率的确定：

根据《资产评估常用数据及参数表》（第二版）的规定，该电脑的经济寿

命年限为 5 年，该机 2014 年 6 月投入使用，至评估基准日已使用 1 年，故

理论成新率 Rd1=（尚可使用年限÷经济寿命年限）×100%

=（5-1）÷5×100%

=80.00%

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4、评估价值的确定

评估价值=重置全价×成新率

=2,879.49×80%

=2,304.00（元）

（八）评估结果

按评估方法计算，列入评估范围的设备的评估价值列表如下：

金额单位：人民币元

账面价值 评估价值 增值额 增值率%

科目名称

净值 净值 净值 净值

设备类合计 8,801,484.49 7,175,573.00 -1,625,911.49 -18.47

固定资产-机器设备 4,952,118.37 4,066,143.00 -885,975.37 -17.89

固定资产-车辆 273,140.28 422,846.00 149,705.72 54.81

固定资产-电子设备 3,576,225.84 2,686,584.00 -889,641.84 -24.88

具体评估结果详见“机器设备清查评估明细表”、“车辆清查评估明细表”、

“电子设备清查评估明细表”。

（九）评估结果分析

机器设备类评估值 406.61 万元，减值 88.60 万元，减值率 17.89%；车辆类

评估值 42.28 万元，增值 14.97 万元，增值率 54.81%；电子设备类评估值 268.66

万元，减值 88.96 万元，减值率 24.88%。

设备类资产评估减值的主要原因分析为：

（1）机器设备大部分为生产线设备，损耗较大，评估成新率较低造成评估

减值；

（2）由于企业折旧年限短于车辆本身的经济寿命年限，造成车辆净值增值；

（3）电子设备更新换代较快，市场价格持续下跌，导致电子设备评估减值。

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在建工程评估技术说明

一、评估范围和对象

(一)评估范围：列入本次在建工程审核评估的范围是：此次股权收购事宜涉

及的深圳市泛海三江电子有限公司的全部在建工程。深圳市泛海三江电子有限公

司申报的在建工程账面价值为 128,280.34 元。

(二)评估对象：评估对象为深圳市泛海三江电子有限公司所拥有的投资性房

地产装修和一台尚未安装完成的底座组装机等。

二、评估资产概况

在建工程为深圳市泛海三江电子有限公司在建的投资性房地产装修和一台

尚未安装完成的底座组装机等。账面值 128,280.34 万元，评估基准日均尚未完

工。

三、评估程序

(一)评估准备阶段：

根据待评估资产的构成特点，按照评估规范化要求指导企业填写在建工程明

细表，并根据填报的明细内容进行账表核对，做到账表相符。

(二)现场调查阶段：

评估人员分别对深圳市泛海三江电子有限公司申报的在建工程进行了现场

勘察，了解了建设情况，并搜集了相关资料。

(三)综合处理阶段:

根据企业申报情况及现场勘察情况，评估人员进行评估计算，汇总评估结果

并编写评估说明。

四、评估方法

本次装修工程和机器设备尚未完工，属于在建工程，评估人员在核实了其账

面价值后,并进行现场勘察。按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要

求，评估人员在进行了现场勘察之后，根据委托评估对象的特点和现状，按照资

产评估操作规范的要求，结合本次资产评估的特定目的及委托评估资产的特点采

用重置成本法。

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经过清查核实，工程实际进度与形象进度一致，账面价值反映了工程实际发

生的成本，且投资性房地产的评估值中不包括此次待评在建工程中未完成的装修

的费用，故本次评估以调整后的账面价值作为评估值。

五、评估过程

(一)评估准备

评估人员根据委托方提供的《在建工程评估申报明细表》所列内容，明确评

估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。

(二)现场对在建工程勘察、鉴定

1、评估人员协同委托方的工程技术人员、资产管理人员，深入施工现场，

逐项勘察、核对实物。详查装修、机器设备的施工情况等，将测量数据及察鉴定

结果详细记入《在建工程现状鉴定表》中作为评估计算的重要依据。

2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向基建管理人员调查了

解在建工程基本情况，查询并收集有关图纸，技术文件和资料。

(三)评定估算

以被评估对象持续使用为前提，根据现场鉴定所掌握的资料，选定重置成本

法进行评估，对在建工程逐一做出合理的评估计算。

(四)汇总整理：

1.汇总评估结果；

2.对“在建工程现状鉴定表”进行综合评定；

3.撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。

八、评估值的确定

经过清查核实，工程实际进度与形象进度一致，账面价值反映了工程实际发

生的成本，故本次评估以调整后的账面价值作为评估值。

评估结果见下表：

金额单位：人民币元

科目名称 账面价值 评估价值

在建工程-土建工程 26,400.00 26,400.00

在建工程-设备安装工程 101,880.34 101,880.34

在建工程合计 128,280.34 128,280.34

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无形资产--其他无形资产评估说明

一、评估范围

纳入本次评估范围的无形资产资产为深圳市泛海三江电子有限公司评估基

准日 2015 年 06 月 30 日申报的全部无形资产，账面值 705,530.40 元。除此之外，

纳入本次评估范围的无形资产还有账外无形资产，此部分无形资产无账面值。

账内无形资产如下表所示（单位：元）

序

无形资产名称和内容 账面价值

号

1 邮件服务器软件 5,371.84

2 金蝶软件 15,254.31

3 ETS 软件 4,407.07

4 电路板设计工具软件 144,690.58

5 防火墙 25,306.84

6 数据监控平台研发项目 452,808.24

7 消防安全疏散研发项目 57,691.52

合计 705,530.40

账外无形资产包括三江电子持有的已授权公告、有效的专利 60 项；三江电

子持有的在有效期内的商标 4 项；三江电子持有的已登记的计算机软件著作权 5

项；三江电子的全资子公司三江科技持有的软件产品 10 项，三江科技持有的计

算机软件著作权 21 项。其明细如下所示：

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三江电子持有的无形资产：

专利

1 专利名称 专利类型 专利号 授权公告日 申请日 剩余期限 状态

2

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数据传输方法 发明 ZL200410026429.4 2007 年 8 月 22 日 2004 年 3 月 4 日 8.7 有效

3 一种大路数的嵌入式硬盘录像机 发明 ZL200910106125.1 2010 年 9 月 15 日 2009 年 3 月 13 日 13.7 有效

4 一种视频数据的抽取处理方法 发明 ZL200910106124.7 2011 年 4 月 13 日 2009 年 3 月 13 日 13.7 有效

5 一种光学暗室 发明 ZL200910106570.8 2011 年 8 月 10 日 2009 年 4 月 10 日 13.8 有效

6 一种大路数的嵌入式硬盘录像机 实用新型 ZL200920135575.9 2009 年 12 月 30 日 2009 年 3 月 13 日 3.7 有效

7 一种 8 路嵌入式数字硬盘录像机 实用新型 ZL200920135576.3 2009 年 12 月 30 日 2009 年 3 月 13 日 3.7 有效

8 一种数字对讲系统的室内装置 实用新型 ZL200920136123.2 2010 年 1 月 20 日 2009 年 3 月 17 日 3.7 有效

9 一种数字对讲系统的梯口装置 实用新型 ZL200920136121.3 2010 年 1 月 20 日 2009 年 3 月 17 日 3.7 有效

10 一种数字对讲系统的管理装置 实用新型 ZL200920136124.7 2010 年 1 月 20 日 2009 年 3 月 17 日 3.7 有效

11 室内机（5 寸模拟室内机） 外观设计 ZL200930164158.2 2010 年 5 月 19 日 2009 年 3 月 12 日 3.7 有效

12 室内机（5.6 寸模拟室内机） 外观设计 ZL200930164157.8 2010 年 1 月 13 日 2009 年 3 月 12 日 3.7 有效

13 数字硬盘录像机 外观设计 ZL200930164156.3 2010 年 1 月 13 日 2009 年 3 月 12 日 3.7 有效

14 梯口机（8 寸数字梯口机） 外观设计 ZL200930164155.9 2009 年 12 月 30 日 2009 年 3 月 12 日 3.7 有效

15 小型探测器 外观设计 ZL200930164154.4 2010 年 1 月 13 日 2009 年 3 月 12 日 3.7 有效

16 一种感烟探测器的光学暗室 实用新型 ZL200920131927.3 2010 年 7 月 14 日 2009 年 5 月 13 日 3.9 有效

17 楼宇可视对讲主机(数码式 V2020) 外观设计 ZL201030285436.2 2011 年 2 月 16 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

18 楼宇可视对讲主机(直按式 V2031) 外观设计 ZL201030285438.1 2011 年 2 月 16 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

19 楼宇可视对讲分机(安保型 V1013A) 外观设计 ZL201030285439.6 2011 年 2 月 16 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

20 楼宇可视对讲分机(普通型 V1013) 外观设计 ZL201030285434.3 2011 年 2 月 16 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

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21 楼宇可视对讲数字分机(K1621P) 外观设计 ZL201030285437.7 2011 年 2 月 16 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

22 楼宇可视对讲数字分机(K1621 系列) 外观设计 ZL201030285435.8 2011 年 3 月 2 日 2010 年 8 月 24 日 5.1 有效

23

一种基于模拟总线的模数混合对讲室内机 实用新型 ZL201020554049.9 2011 年 4 月 20 日 2010 年 10 月 9 日 5.3 有效

24

可调节摄像角度的楼宇对讲室外机及摄像头 实用新型 ZL201020630656.9 2011 年 7 月 6 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

25 一种硬盘录像系统 实用新型 ZL201020631621.7 2011 年 6 月 15 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

26 一种摄像机 实用新型 ZL201020630657.3 2011 年 8 月 10 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

27 一种硬盘录像机 实用新型 ZL201020631606.2 2011 年 6 月 15 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

28 一种自适应接入的硬盘录像机 实用新型 ZL201020631574.6 2011 年 6 月 15 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

29 一种实现多路接入的硬盘录像机 实用新型 ZL201020631592.4 2011 年 7 月 6 日 2010 年 11 月 29 日 5.4 有效

30 一种楼宇可视对讲系统 发明 ZL201110047607.1 2012 年 10 月 3 日 2011 年 2 月 28 日 15.7 有效

31 楼宇可视对讲室内机（V1607） 外观设计 ZL201130164984.4 2011 年 11 月 16 日 2011 年 6 月 9 日 5.9 有效

32 探测器（小型） 外观设计 ZL201130219541.0 2012 年 1 月 11 日 2011 年 7 月 12 日 6 有效

33 一种光端机及硬盘录像系统 实用新型 ZL201120515859.8 2012 年 9 月 5 日 2011 年 12 月 12 日 6.4 有效

34 一种电流型工业控制总线的回码判断方法及驱动

发明 ZL201210429661.7 2015 年 4 月 22 日 2012 年 11 月 1 日 17.3 有效

电路

35 一种具有自检功能的温度变送器 实用新型 ZL201220571019.8 2013 年 5 月 8 日 2012 年 11 月 1 日 7.3 有效

36

一种火灾报警控制器接口板及火灾报警控制器 实用新型 ZL201220514751.1 2013 年 5 月 8 日 2012 年 9 月 29 日 7.2 有效

37 单元门主机 外观设计 ZL201230569457.6 2013 年 6 月 12 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

38 大堂机（卧式大堂机） 外观设计 ZL201230569342.7 2013 年 6 月 12 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

39 大堂机（立式大堂机） 外观设计 ZL201230569317.9 2013 年 6 月 12 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

40 室内机（7 寸模拟室内机） 外观设计 ZL201230569251.3 2013 年 5 月 8 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

41 感烟探测器 外观设计 ZL201230569454.2 2013 年 5 月 8 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

42 燃气探测器 外观设计 ZL201230569331.9 2013 年 6 月 12 日 2012 年 11 月 22 日 7.4 有效

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43

高清监控数字电力载波系统及数据交换装置 实用新型 ZL201220688350.8 2013 年 11 月 6 日 2012 年 12 月 13 日 7.5 有效

44 实现监控联动功能的楼宇对讲系统 实用新型 ZL201320042742.1 2013 年 8 月 28 日 2013 年 1 月 25 日 7.6 有效

45 具备火灾报警功能的楼宇对讲系统 实用新型 ZL201320044272.2 2013 年 9 月 18 日 2013 年 1 月 25 日 7.6 有效

46 实现消防和监控联动的系统 实用新型 ZL201320044275.6 2013 年 9 月 18 日 2013 年 1 月 25 日 7.6 有效

47 一种视频监控系统 实用新型 ZL201320055651.1 2013 年 8 月 28 日 2013 年 1 月 31 日 7.6 有效

48 楼宇对讲室内分机（K1551） 外观设计 ZL201330359262.3 2014 年 1 月 29 日 2013 年 7 月 29 日 8.1 有效

49 高清数字网络摄像机 实用新型 ZL201320456485.6 2014 年 1 月 29 日 2012 年 12 月 13 日 7.5 有效

50 楼宇对讲室内分机（K1511） 外观设计 ZL201330359266.1 2014 年 1 月 29 日 2013 年 7 月 29 日 8.1 有效

51 楼宇对讲室内分机（V1107） 外观设计 ZL201330359267.6 2014 年 1 月 29 日 2013 年 7 月 29 日 8.1 有效

52 楼宇对讲室内机（V1097） 外观设计 ZL201330396103.0 2014 年 2 月 26 日 2013 年 8 月 19 日 8.1 有效

53 楼宇对讲单元门主机（K2157） 外观设计 ZL201330397625.2 2014 年 2 月 26 日 2013 年 8 月 20 日 8.1 有效

54 烟感探测器（JTY—GD—H365） 外观设计 ZL201330503063.5 2014 年 4 月 30 日 2013 年 10 月 24 日 8.3 有效

55

手动火灾报警按钮（J—SAP—M—9060） 外观设计 ZL201330503053.1 2014 年 4 月 30 日 2013 年 10 月 24 日 8.3 有效

56 烟感探测器（JTY—GD—H363） 外观设计 ZL201330503412.3 2014 年 4 月 30 日 2013 年 10 月 24 日 8.3 有效

57 输入输出模块（KZJ—9056） 外观设计 ZL201330503400.0 2014 年 4 月 30 日 2013 年 10 月 24 日 8.3 有效

58 单元门主机（V2280） 外观设计 ZL201330512156.4 2014 年 4 月 30 日 2013 年 10 月 29 日 8.3 有效

59 手动火灾报警按钮装置 实用新型 ZL201320735461.4 2014 年 4 月 30 日 2013 年 11 月 19 日 8.4 有效

60 独立式感烟火灾探测器 实用新型 ZL201320799262.X 2014 年 6 月 25 日 2013 年 12 月 5 日 8.4 有效

1

一种光学暗室及烟温复合式火灾探测器 实用新型 ZL201320870460.0 2014 年 6 月 25 日 2013 年 12 月 26 日 8.5 有效

计算机软件著作权

序号 软件名称 版本号 证书号 登记号 登记日期 发表日期 剩余保护年限 状态

1 三江智慧社区控制中心平台软件 V1.0 软著登字第 0894069 号 2015SR006987 2015 年 1 月 13 日 2014 年 6 月 30 日 49.5 已登记

2 三江智慧社区视频录像存储系统软件 V1.0 软著登字第 0894161 号 2015SR007079 2015 年 1 月 13 日 2014 年 6 月 30 日 49.5 已登记

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3 三江智慧社区图像智能分析软件 V1.0 软著登字第 0893770 号 2015SR006688 2015 年 1 月 13 日 2014 年 6 月 30 日 49.5 已登记

4 三江智慧社区移动视频监控软件 V1.0 软著登字第 0893782 号 2015SR006700 2015 年 1 月 13 日 2014 年 6 月 30 日 49.5 已登记

5 三江智慧社区智能家居管理平台软件 V1.0 软著登字第 0893794 号 2015SR006712 2015 年 1 月 13 日 2014 年 6 月 30 日 49.5 已登记

商标

剩余保护

商标名称 类别 注册证号 核定使用商品 注册有效期或备注 申请号 申报时间

年限

1、探测器;2、楼宇可视对讲机;3、内部通讯装置;4、探烟器;5、烟雾探测器

第9类 第4305885号 2009-3-21至2019-3-20 4305885 2004/10/12 3.7

1、探测系统；2、内部通讯装置；3、成套无线电话；4、电话机；5、可视电话；6、手

第9类 第6816936号 2010-7-7至2020-7-6 6816936 2008/7/2 5

提无线电话机；7、网络通讯设备；8、电子防盗装置；9、防盗报警装置；10、电门铃

1.声音警报器，2.闪光信号灯，3.网络通讯设备，4.监视器（计算机程序），5.电子防

第9类 第7138058号 盗装置，6.集成电路卡，7.灭火设备，8.火灾报警器，9.火警报警器，10.探烟器；11. 2010-10-21至2020-10-20 7138058 2008/12/29 5.3

报警器，12.烟雾探测器，13.探测器。

1. 声音报警器090014；2. 闪光信号灯090126；3. 网络通讯设备C090125；4. 监视器

（计算机程序）090613；5. 电子防盗装置090497；6. 集成电路卡090640；7.灭火设备

090041；8. 火灾报警器090068；9. 火警报警器090068；10.探烟器090623；11.报警

器090026；12.烟雾探测器090623；13.探测器090180；14.楼宇可视对讲机；15.内部

通讯装置090308； 16.电话机090423；17.可视电话090653；18.防盗报警器090511；

第9类 第8461302号 19.录像机090536；20.扩音器090190；21.信号遥控电力设备090447； 22.声波定位仪 2011-7-21至2021-7-20 8461302 2010/7/28 6.1

器090455；23.电脑软件（录制好的）090591； 24.智能卡（集成电路卡）090640；25.

自动指示牌090234；26.电子公告牌090643；27.电子布告板090643； 28.摄像机

090630；29.电视摄像机C090033； 30.自动广告机C090034；31.工业操作遥控电器设

备090130； 32.灭火洒水系统090646 ；33.个人用防事故装置090004；34.气笛报警器

090013；35.音响警报器090014；36.电动开门器090376。（截止）。

以上专利权、软件著作权、商标的权利人均为深圳市泛海三江电子有限公司。

三江科技持有的无形资产：

计算机软件著作权

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序号 软件名称 版本号 证书号 登记号 登记日期 发表日期 剩余保护年限 状态

1 三江传感节点控制软件 V4.2 软著登字第 0188010 号 2009SR061011 2009 年 12 月 30 日 2009 年 4 月 20 日 44.5 已登记

2 三江火灾报警联动控制软件 V3.1 软著登字第 0188017 号 2009SR061018 2009 年 12 月 30 日 2009 年 3 月 10 日 44.5 已登记

3 三江节点接入通讯软件 V1.5 软著登字第 0188014 号 2009SR061015 2009 年 12 月 30 日 2008 年 8 月 26 日 43.5 已登记

4 三江气体灭火控制软件 V1.5 软著登字第 0187998 号 2009SR060999 2009 年 12 月 30 日 2008 年 11 月 28 日 43.5 已登记

5 三江信号采集/控制模块软件 V2.4 软著登字第 0188011 号 2009SR061012 2009 年 12 月 30 日 2008 年 11 月 20 日 43.5 已登记

6 三江火灾报警控制软件 V1.3 软著登字第 0188013 号 2009SR061014 2009 年 12 月 30 日 2009 年 9 月 10 日 44.5 已登记

7 三江传感节点控制软件 V1.1 软著登字第 0277326 号 2011SR013652 2011 年 3 月 18 日 2006 年 5 月 20 日 41.5 已登记

8 植入灰尘污染补偿算法的探测控制软件 V1.0 软著登字第 0555676 号 2013SR049914 2013 年 5 月 27 日 2010 年 2 月 5 日 45.5 已登记

9 移动视频监控软件 V1.0 软著登字第 0606404 号 2013SR100642 2013 年 9 月 14 日 未发表 已登记

10 视频 3D 降噪处理软件 V1.0 软著登字第 0617359 号 2013SR111597 2013 年 10 月 22 日 未发表 已登记

11 高清网络摄像机软件 V1.0 软著登字第 0643955 号 2013SR138193 2013 年 12 月 4 日 2013 年 4 月 15 日 48.5 已登记

12 高清解码器软件 V1.0 软著登字第 0643256 号 2013SR137494 2013 年 12 月 3 日 2013 年 4 月 30 日 48.5 已登记

13 三江火灾图形显示系统软件 V1.3 软著登字第 0656092 号 2013SR150330 2013 年 12 月 19 日 2012 年 8 月 30 日 47.5 已登记

14 三江信号采集/控制模块软件 V4.0 软著登字第 0757477 号 2014SR088233 2014 年 7 月 1 日 2009 年 10 月 15 日 44.5 已登记

15 三江独立式传感节点控制软件 V1.0 软著登字第 0757490 号 2014SR088246 2014 年 7 月 1 日 2008 年 5 月 15 日 43.5 已登记

16 三江数字硬盘录像系统软件 V1.2.18 软著登字第 0757486 号 2014SR088242 2014 年 7 月 1 日 2009 年 8 月 15 日 44.5 已登记

17 三江数字硬盘录像系统播放软件 V1.7 软著登字第 0757493 号 2014SR088249 2014 年 7 月 1 日 2009 年 8 月 15 日 44.5 已登记

18 三江高清视频监控系统电视墙控制软件 V1.0 软著登字第 0798385 号 2014SR129142 2014 年 8 月 28 日 2013 年 12 月 30 日 48.5 已登记

19 三江高清视频监控系统远程回放软件 V1.0 软著登字第 0798221 号 2014SR128978 2014 年 8 月 28 日 2013 年 12 月 30 日 48.5 已登记

20 三江高清视频监控系统远程云镜控制软件 V1.0 软著登字第 0798416 号 2014SR129173 2014 年 8 月 28 日 2013 年 12 月 20 日 48.5 已登记

21 三江智能家居终端控制软件 V1.0 软著登字第 0798409 号 2014SR129166 2014 年 8 月 28 日 2013 年 10 月 30 日 50.2 已登记

计算机软件产品

序号 软件名称 版本号 证书号 发证日期 有效期至 备注信息 剩余保护年限

1 三江传感节点控制软件 V1.1 深 DGY-2006-0200 2011 年 3 月 31 日 2016 年 4 月 29 日 产品已到期，续延 0.8

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2 三江节点接入通讯软件 V1.3 深 DGY-2006-0201 2011 年 3 月 31 日 2016 年 4 月 29 日 产品已到期，续延 0.8

3 三江气体灭火控制软件 V1.0 深 DGY-2004-0767 2014 年 7 月 31 日 2019 年 10 月 27 日 产品已到期，续延 4.3

4 三江信号采集/控制模块软件 V4.0 深 DGY-2004-0768 2014 年 7 月 31 日 2019 年 10 月 27 日 产品已到期，续延 4.3

5 三江火灾报警控制软件 V1.0 深 DGY-2004-0769 2014 年 7 月 31 日 2019 年 10 月 27 日 产品已到期，续延 4.3

6 三江独立式传感节点控制软件 V1.0 深 DGY-2009-1199 2014 年 7 月 31 日 2019 年 7 月 31 日 嵌入式软件，产品已到期，续延 4.1

7 三江数字硬盘录像系统软件 V1.2.18 深 DGY-2009-1111 2014 年 7 月 31 日 2019 年 7 月 31 日 纯软件，产品已到期，续延 4.1

8 三江数字硬盘录像系统播放软件 V1.7 深 DGY-2009-1112 2014 年 7 月 31 日 2019 年 7 月 31 日 纯软件，产品已到期，续延 4.1

9 三江火灾图形显示系统软件 V1.3 深 DGY-2014-2248 2014 年 8 月 29 日 2019 年 8 月 28 日 纯软件 4.2

10 三江火灾报警联动控制软件 V3.1 深 DGY-2013-2506 2013 年 9 月 29 日 2018 年 9 月 28 日 嵌入式软件 3.2

以上计算机软件著作权、软件产品的权利人均为深圳市泛海三江科技发展有限公司。

上述三江电子和三江科技持有的无形资产均已取得证书，专利均未许可他人使用；没有抵押、质押、不涉及诉讼、不处于复审、

宣告无效状态。

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二、评估依据

1、国家财政部财会字[2001]第 1051 号文关于印发《资产评估准则-无形资

产》的通知；

2、中评协[2008]217 号，《中国资产评估协会中国资产评估协会关于印发<

资产评估准则－－无形资产>和<专利资产评估指导意见>》的通知；

3、中评协[2010]215 号，《中评协关于印发<著作权资产评估指导意见>的

通知》；

4、中评协[2011]218 号，《中评协关于印发<商标资产评估指导意见>的通

知》

5、注协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注

评估对象法律权属指导意见>的通知》；

6、委托方提供的无形资产申报明细表。

三、评估假设

1、交易假设：假定所待估对象已经处在交易过程中，工作人员根据待估对

象的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在

这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市

场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖

方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自

愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这

样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次

假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑

资产用途转换或者最佳利用条件，其价值咨询结果的使用范围受到限制。

4、假设在预测收益期内，企业将对无形资产组中已到期或失效的无形资产

进行续期，或者研发可发挥类似功用的新的无形资产以继续支持相关产品的生

产。

四、评估方法

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评估人员通过对企业生产经营情况的调查、对企业管理人员的访谈，经过分

析，决定此次无形资产采用两种方法评估。

评估明细表中邮件服务器软件、金蝶软件、ETS 软件、电路板设计工具软件、

防火墙五项，为企业外购的商业软件，法律权属在受益期内均属企业所有。评估

人员查验了各项无形资产的合法性、合理性和真实性，对无形资产的摊销期限进

行了审核，按照其基准日以后尚存资产或权利的价值确定其评估值。其中邮件服

务器软件已过期无法使用，对企业来说已经没有价值，对其评估为零。

对其余企业持有的专利、商标、计算机软件著作权、软件产品、研发项目，

作为一个资产组使用收益现值法进行评估。

收益现值法，是指通过估算被评估资产未来寿命期内预期收益，并以适当的

折现率折算成现值累加求和，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。此次评

估中，企业持有被评估的专利、商标、计算机软件著作权、软件产品、研发项目

为收益性无形资产，重置成本无法完全反映其价值，因此不适用成本法对其进行

评估；市面上难以找到对应上述资产组中资产的交易案例，因此不适用市场法进

行评估；由于上述资产组为收益性无形资产，其价值可用适当的方法通过对应产

品的收益进行测算，因此对其用收益现值法评估。

四、评估详细过程

此次主要对使用收益法评估的无形资产部分进行详细说明。

经过评估人员调查，适合使用收益法的无形资产有：账内的无形资产，包括

企业账面上的两个研发项目；账外的无形资产，包括三江电子持有的已授权公告、

有效的专利 60 项；三江电子持有的在有效期内的商标 4 项；三江电子持有的已

登记的计算机软件著作权 5 项；三江电子的全资子公司三江科技持有的软件产品

10 项，三江科技持有的计算机软件著作权 21 项。

此次使用收益现值法评估无形资产，涉及的专利、商标、计算机软件著作权、

软件产品、研发项目数量较多。通过对企业的调查、对企业管理人员的访谈，并

经过评估人员的分析，认为上述技术的收益主要是在企业的部分产品的收益中得

到体现的。由于待评无形资产是共同发挥效用的，因此决定对待评无形资产作为

资产组一并进行评估。经过分析判断，资产组中起主要作用的是 6 项目前尚有效

的发明专利。

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6 个发明专利的情况如下表：

专利类

专利名称 专利号 授权公告日 申请日 剩余期限

型

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层

发明 ZL200410026429.4 2007 年 8 月 22 日 2004 年 3 月 4 日 8.7

数据传输方法

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 发明 ZL200910106125.1 2010 年 9 月 15 日 2009 年 3 月 13 日 13.7

一种视频数据的抽取处理方法 发明 ZL200910106124.7 2011 年 4 月 13 日 2009 年 3 月 13 日 13.7

一种光学暗室 发明 ZL200910106570.8 2011 年 8 月 10 日 2009 年 4 月 10 日 13.8

一种楼宇可视对讲系统 发明 ZL201110047607.1 2012 年 10 月 3 日 2011 年 2 月 28 日 15.7

一种电流型工业控制总线的回码

发明 ZL201210429661.7 2015 年 4 月 22 日 2012 年 11 月 1 日 17.3

判断方法及驱动电路

目前上述专利均已获得专利证书。据企业介绍，上述专利均未许可他人使用；

没有抵押、质押、不涉及诉讼、不处于复审、宣告无效状态。评估人员查阅了专

利的权利要求书，认为上述专利的权利要求都较完整，技术在国内同行业处于较

先进的水平，目前都已经在生产中实施，无需企业另行营造实施经营条件。

上述 6 项发明专利最早申请于 2006 年，其余申请于 2009、2011、2012 年。

评估人员通过对企业生产部门的访谈和分析数据，得知可从 6 项发明专利为核心

的无形资产组中获取收益的产品有 7 类共 190 余种，2014 年涉及的产品销售收

入达到 13,024.36 万元，占 2014 年总收入的 37.81%；2015 年上半年涉及的产品

销售收入 7,729.95 万元，占 2015 年总收入的 40.95%。据企业生产负责人介绍，

未来待评无形资产组将继续在企业生产中起到重要作用。

这 6 项发明专利对保护企业产品使其可取得超额利润方面有较强的作用；其

余商标、软件著作权、软件产品、研发项目等并不对应某一类产品，指向性较弱，

和企业收益能力的关联性也较弱，因此此次评估主要以 6 项发明专利对应的产品

的收益进行评估测算，同时兼顾考虑无形资产组中其他资产的效用。

此次涉及的部分无形资产权属归被评估单位深圳市泛海三江电子有限公司

的全资子公司深圳市泛海三江科技发展有限公司所有。由于三江科技只为三江电

子进行研发工作，自身不进行产品生产，其持有的无形资产收益最终会在三江电

子的收益中得到体现，又由于三江电子持有三江科技 100%的股权，三江科技的

无形资产评估值无论纳入母公司的评估值或者纳入自身的评估值，都不影响企业

整体价值；因此不单独将三江科技的无形资产分割出来，而一并在最终的评估值

中体现。

评估计算

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1、评估人员首先根据资产获利状况预测获利年限，再通过预测待估资产未

来获利年限内的预期收益以及预期成本，估算出预期净收益，然后根据资产的风

险估计，测算出折现率，根据有关资料，确定贡献率，最后利用利润分成法公式

计算资产的评估值。

其基本计算公式为：

P KRii

n

i 1 (1 r )

其中：P 为委估无形资产的评估值；

Ri 为未来第 i 年的净收益

r 为折现率；

n 为专利技术收益年限

K---分成率

2、收益年限的确定：被评估无形资产收益年限不一，其中计算机软件著作

权、软件产品的有效年限较长，商标、专利的有效年限相对较短。企业针对这个

问题出具了《关于深圳市泛海三江电子有限公司无形资产评估的说明》，认为企

业的账外无形资产贡献利润较大的部分主要在于发明专利和商标，且企业未来将

不断研发新的专利来代替将失效的专利，商标将在到期前及时进行续展，软件产

品也将不断研发新的版本来代替原有产品，或者将原有产品进行延续。评估人员

经过分析，决定以企业核心的 6 个发明专利的有效期综合确定收益年限，无形资

产组中相关产品不再单独测算收益年限。

其中有一个专利的剩余年限为 8.7 年，四个专利的剩余期限为 13.7-13.8

年，一个专利的剩余年限为 17.3 年。据了解，目前消防、安防、监控等行业竞

争剧烈，技术更新速度较快，专利的收益年限一般在 8 到 10 年。评估人员综合

确定收益年限为 9.5 年，即收益期至 2024 年为止。

6 个发明专利的简介：

（1）[发明授权]基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数据传输方法

授权公告号：CN1333376C

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授权公告日：2007.08.22

申请号：2004100264294

申请日：2004.03.04

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：黄红军

地址：518054 广东省深圳市南油第一工业区 111 栋

分类号：G08B25/00(2006.01)

摘要：本发明公开了一种基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数据传输方法，根

据传输信息的长度来构建信息层数据包，同时构建的数据帧标识符包括信息包类

型域、发送源地址域、接收目的地址域和信息包数据帧号域，便于定义传输信息

的优先级别，克服 CAN 协议中没有包含发送源地址和目的地址域的不足，可以适

用于火灾报警控制系统；接收节点的应答机制保证数据传输的可靠性；采用多帧

传输、或整个文件多个信息层数据包、多帧传输，满足系统中长度超过 8 个字节

的信息层数据包、长度超过单个信息层数据包最大允许长度的文件的传输；在数

据传输中还采用超时重发机制、节点故障检测机制、缓冲区重触发机制等，可以

进一步保证数据传输的准确性、有效性。

（2）[发明授权]一种大路数的嵌入式硬盘录像机

授权公告号：CN101516036B

授权公告日：2010.09.15

申请号：2009101061251

申请日：2009.03.13

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：肖学波；刘平

地址：518054 广东省深圳市南山区南山大道光彩新天地公寓三层

分类号：H04N9/806(2006.01)I; H04N7/18(2006.01)N

摘要：一种大路数的嵌入式数字硬盘录像机，包括级联的视音频 A/D 转换器、

嵌入式视音频数据压缩编码芯片，以及本地 SATA 硬盘，压缩编码芯片包括主、

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协多核处理芯片，主、协多核处理芯片内部各包括一 MIPS 处理器核和两 DSP 处

理器核，主、协多核处理芯片的三个处理器核之间采用 PCI 总线连接；视音频

A/D 转换器是至少四个 4 通道视音频混合流模式输入的视音频 A/D 转换器，与主、

协多核处理芯片中的 DSP 处理器核组成至少四个 4 通道并行数据采集系统。本发

明可以降低 DVR 整体成本，尤其是采用芯片 PNX8950 制作 16 路的嵌入式 DVR，

性价比更高；本发明的硬盘、操作系统稳定性高；采用主备双系统可以降低因系

统崩溃无法工作的风险。

（3）[发明授权]一种视频数据的抽取处理方法

授权公告号：CN101516032B

授权公告日：2011.04.13

申请号：2009101061247

申请日：2009.03.13

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：叶润源；刘平

地址：518054 广东省深圳市南山区南山大道光彩新天地公寓三层

分类号：H04N7/52(2006.01)I; H04N7/26(2006.01)I

摘要：一种视频数据的抽取处理方法，视频数据是多通道的混合

ITU-RBT.656 格式视频数据，依次有以下步骤：1)组成至少一个 4 通道并行数据

采集系统；2)由视音频 A/D 转换器将视音频混合流数据转换合成为 1 通道的时分

复用模式的数据；3)由多核处理芯片对视音频混合流数据进行拆分处理，分析出

ITU-RBT.656 格式的有效视频数据行。本发明是经过优化的高效视频数据的抽取

处理方法，可以实现高效的视频采集、快速实时的视频抽取和视频编码。利用抽

取分割出的视频数据进行压缩处理，实现实时数据的存储、网络传输。在保证视

觉效果的前提下显著提升系统的数据运算处理性能，处理效率提高约一倍，且占

用的 DSP 运算资源较少。

（4）[发明授权]一种光学暗室

授权公告号：CN101539510B

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授权公告日：2011.08.10

申请号：2009101065708

申请日：2009.04.10

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：高庆斌；程祥光

地址：518054 广东省深圳市南山区南山大道光彩新天地公寓三层

分类号：G01N21/01(2006.01)I; G01N21/53(2006.01)I 全部

摘要：本发明提供一种光学暗室，包括：外壳、发射单元(200)、接收单元

(300)，以及，用于反射所述探测光的反射迷宫墙(100)；还包括：靠近所述接收

单元(300)一侧的第一遮光透气墙(410)和靠近所述发射单元(200)一侧的第二遮

光透气墙(420)；所述反射迷宫墙(100)、第一遮光透气墙(410)和第二遮光透气

墙(420)与所述发射单元(200)和接收单元(300)围成光室(900)；所述第一遮光透

气墙(410)的外包络线(411)和第二遮光透气墙(420)的外包络线(421)相互平行，

所述外壳的形状与所述外包络线(411)和外包络线(421)相应。

（5）[发明授权]一种楼宇可视对讲系统

授权公告号：CN102118609B

授权公告日：2012.10.03

申请号：2011100476071

申请日：2011.02.28

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：姚文虎;

地址：518054 广东省深圳市南山区南山大道光彩新天地大厦三楼

分类号：H04N7/18(2006.01)I 全部

摘要：本发明公开了一种楼宇可视对讲系统，包括管理设备、楼层分支器、

室内机、梯口机，楼层分支器与室内机信号连接，还包括至少一个联网隔离器，

联网隔离器通过双绞线信号连接在所述楼层分支器、管理设备、梯口机之间；梯

口机中设置用于将复合视频广播信号转换成差分信号的差分信号驱动模块，楼层

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分支器中设置用于将差分信号转换成复合视频广播信号的差分信号处理模块，联

网隔离器中设置用于对来自所述梯口机的差分信号进行自适应处理后传输至管

理机的自适应均衡模块。本发明能够自适应地满足信号发送端与接收端之间不同

距离的信号传输要求，达到视频信号高质量、低成本、远距离的传输，为实际施

工、调试和后期维护带来了方便。

（6）[发明授权]一种电流型工业控制总线的回码判断方法及驱动电路

授权公告号：CN103093569B

授权公告日：2015.04.22

申请号：2012104296617

申请日：2012.11.01

专利权人：深圳市泛海三江电子有限公司

发明人：黄令刚; 柴雪峰

地址：518054 广东省深圳市南山区南山大道光彩新天地大厦三楼

分类号：G08B17/00(2006.01)I 全部

摘要：本申请公开了一种电流型工业控制总线的回码判断方法，包括以下步

骤：采集探测器发送的检测信号；将所述检测信号转换为放大的电平信号；获取

基础电平值，采集检测信号转换后的电平值，计算所述转换后的电平值与基础电

平值的差值；根据所述差值判断是否有回码。本申请还公开了一种电流型工业控

制总线的驱动电路。本申请由于先获取基础电平值和采集检测信号转换处理后的

电平值，再计算处理后的电平值与基础电平值的差值，并根据该差值判断是否有

回码，由于检测信号里有回码信号时该差值落在固定的取值范围内，所以本申请

的方法不仅易于判断是否有回码，而且方法准确简单，易于实现。

3、净收益的确定：

经调查分析，主要对应 6 项发明专利的产品如下表：

营业收入 对应产品名称

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数据传输方法 9000 控制器、300 控制器

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 硬盘录像机

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一种视频数据的抽取处理方法 视频监控

一种光学暗室 光电感烟探测器

一种楼宇可视对讲系统 楼宇对讲

一种电流型工业控制总线的回码判断方法及驱动电路 9100 控制器

相关市场分析在后文收益法评估企业整体价值的部分描述，在此不再赘述。

（1）产品销售收入的预测

根据企业对相关产品的预计，以收益期为 9.5 年，未来 6 项发明专利为核心，

综合考虑其他无形资产的无形资产组所涉及的产品销售预测如下表。考虑到技术

更新，现有专利技术对企业影响会逐年降低，公司新产品、新专利会推出，2017

年之后无形资产组相关产品的收入将呈下降趋势。

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无形资产涉及的产品销售预测（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2024 年

营业收入 对应产品名称 93,775,371.45 169,020,804.98 126,387,213.03 95,805,657.01 72,058,785.60 23,612,222.86

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数 9000 控制器、300

28,193,492.47 47,438,151.00 33,206,705.70 23,244,693.99 16,271,285.79 5,331,774.93

据传输方法 控制器

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 硬盘录像机 327,316.95 726,389.60 435,833.76 261,500.25 183,050.18 59,981.88

一种视频数据的抽取处理方法 视频监控 558,713.51 1,117,427.03 804,547.46 579,274.17 405,491.92 132,871.59

一种光学暗室 光电感烟探测器 52,363,377.46 90,817,093.10 65,388,307.04 47,079,581.07 32,955,706.75 10,798,925.99

一种楼宇可视对讲系统 楼宇对讲 8,214,676.65 16,308,548.06 11,415,983.64 7,991,188.55 5,593,831.98 1,832,986.86

一种电流型工业控制总线的回码判

9100 控制器 4,117,794.41 12,613,196.19 15,135,835.43 16,649,418.98 16,649,418.98 5,455,681.61

断方法及驱动电路

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（2）营业成本的预测

我们通过历史数据估算了产品的成本。平均成本如下表所示：

营业成本 成本比率

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数据传输方法 54.18%

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 73.30%

一种视频数据的抽取处理方法 73.30%

一种光学暗室 54.18%

一种楼宇可视对讲系统 69.15%

一种电流型工业控制总线的回码判断方法及驱动电路 54.18%

（3）营业税金及附加预测

企业税项如下：

三类工业产品，包括消防、安防、监控，应缴增值税，税率为 17%；

城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为实际缴纳的增值税和营业税的

7%、3%、2%。

分析历史数据，各类工业产品的营业税金及附加的比率如下表：

税金及附加占

2012 年 2013 年 2014 年 2015 上半 平均

收入的比率

消防 1.04% 1.02% 1.08% 1.05% 1.05%

安防 0.60% 0.48% 0.62% 0.54% 0.56%

监控 0.56% 0.46% 0.57% 0.61% 0.55%

平均 0.97% 0.96% 1.03% 1.01% 0.99%

以三年一期的平均比率分别估算各类产品的营业税金及附加。

（4）营业费用、管理费用、销售费用

根据分析历史数据，对未来的营业费用、管理费用、销售费用估算如下：

营业费用应随着收入的增加而增加。按 2015 年下半年的营业费用为 17.86%，

以后年度占收入的 18.00%对其进行测算。

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管理费用随着销售收入的增加将有所增加，但增速比销售收入的增速慢，

2015 年下半年按收入的 17.13%计算，2016 年按收入的 14.5%测算，之后每年降

低 0.5%，直到 2019 年降至 13%，以后保持这一水平不再变化。

目前企业资金充裕，暂时没有再融资的意图，财务费用整体水平按 2014 年

的水平进行测算。由于收入在增长，将财务费用折算成收入的百分比，如下表：

2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年到 2028 年

1.15% 1.01% 0.85% 0.71% 0.70% 0.70%

（5）利润总额

营业利润总额=收入-成本-营业税金及附加-各项费用

无形资产组相关产品的利润表如下图：

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企业无形资产组相关产品利润表（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2024 年

营业收入 对应产品名称 93,775,371.45 169,020,804.98 126,387,213.03 95,805,657.01 72,058,785.60 23,612,222.86

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数 9000 控制器、300

28,193,492.47 47,438,151.00 33,206,705.70 23,244,693.99 16,271,285.79 5,331,774.93

据传输方法 控制器

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 硬盘录像机 327,316.95 726,389.60 435,833.76 261,500.25 183,050.18 59,981.88

一种视频数据的抽取处理方法 视频监控 558,713.51 1,117,427.03 804,547.46 579,274.17 405,491.92 132,871.59

一种光学暗室 光电感烟探测器 52,363,377.46 90,817,093.10 65,388,307.04 47,079,581.07 32,955,706.75 10,798,925.99

一种楼宇可视对讲系统 楼宇对讲 8,214,676.65 16,308,548.06 11,415,983.64 7,991,188.55 5,593,831.98 1,832,986.86

一种电流型工业控制总线的回码判

9100 控制器 4,117,794.41 12,613,196.19 15,135,835.43 16,649,418.98 16,649,418.98 5,455,681.61

断方法及驱动电路

营业成本 成本比率 52,205,272.29 94,366,935.79 70,420,880.13 53,263,140.74 39,990,321.13 13,104,028.42

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数

54.18% 15,274,816.82 25,701,287.90 17,990,901.53 12,593,631.07 8,815,541.75 2,888,676.72

据传输方法

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 73.30% 239,927.63 532,453.13 319,471.88 191,683.12 134,178.19 43,967.51

一种视频数据的抽取处理方法 73.30% 409,544.35 819,088.71 589,743.87 424,615.59 297,230.91 97,396.62

一种光学暗室 54.18% 28,369,702.68 49,203,356.52 35,426,416.70 25,507,020.02 17,854,914.02 5,850,698.23

一种楼宇可视对讲系统 69.15% 5,680,320.75 11,277,106.57 7,893,974.59 5,525,782.22 3,868,047.55 1,267,481.82

一种电流型工业控制总线的回码判

54.18% 2,230,960.05 6,833,642.96 8,200,371.55 9,020,408.71 9,020,408.71 2,955,807.53

断方法及驱动电路

税金及附加 939,959.33 1,685,587.48 1,264,925.51 962,598.70 726,264.76 237,982.44

营业费用 16,748,281.34 30,423,744.90 22,749,698.35 17,245,018.26 12,970,581.41 4,250,200.11

管理费用 16,063,721.13 24,508,016.72 17,694,209.82 12,933,763.70 9,367,642.13 3,069,588.97

财务费用 1,078,416.77 1,707,110.13 1,074,291.31 680,220.16 504,411.50 165,285.56

营业利润 6,739,720.59 16,329,409.95 13,183,207.91 10,720,915.45 8,499,564.67 2,785,137.35

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4、分成率的确定：

此次评估，采用打分计算的方法确定 LSLP 技术分成率。

分成率的理论基础是基于技术的贡献率，即利润分享原则。

以净利润为基础的分成率：这一原则即为 LSLP

（Licensor'sShareofLicensee'sProfit）原则，表明技术卖方应取得技术卖方

所获得利润的一定份额作为技术的转让费用，也称净利润分享率。经统计分析，

LSLP 取值在 15%--27%为合理范围，最高不超过 30%。

无形资产收益通过分成率来获得，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用

方法。分成率计算公式如下：

利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

（1）销售收入分成率的确定

本次评估采用综合评价法确定销售收入分成率。综合评价是对评价对象的多

种因素的综合价值进行权衡、比较、优选和决策的活动，又称为多属性效用理论，

简称 MAUT（MultipleAttributiveUtilityTheory）。利用综合评价法确定分成

率，主要是通过对分成率的取值有影响的各个因素（即法律因素、技术因素及经

济因素）进行评测，确定各因素对分成率的影响度，再根据由多位专家确定的各

因素权重，最终得到分成率。运用综合评价法确定的分成率，考虑了可能对分成

率取值有影响的各种因素，并且参考了国际技术贸易中对技术提成率的数值，因

而具有明显的科学性及公正性，它的具体步聚为：

1）建立评测体系

① 建立评价指标体系，并确定指标值。

一是系统分析。由于分成率的影响因素较多，因此在确定评价指标时，首先

对分成率及它的各种影响因素进行了系统分析。无形资产价值主要受到四方面因

素的影响，即法律因素、技术因素、经济因素及风险因素，其中，风险因素对无

形资产价值的影响主要在折现率中体现，其余三个因素均可在分成率中得到体

现。

二是评测指标分解。在系统分析的基础上，对影响因素按照其内在的因果、

隶属等逻辑关系进行分解，并形成评测指标的层次结构。

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三是征求专家意见确定评价指标体系及指标取值。通过系统分析，初步拟出

评价指标体系之后，征求有关专家的意见，对指标体系进行筛选、修改和完善，

最终确定评价指标体系

② 指标权重的确定。

指标权重的确定采用对比求和评分法，在确定过程中，运用德尔菲法，征求

专家的意见。具体做法为：首先将待定权重的评估指标列出，设计调查表，请专

家根据自身对各指标相对重要程度的判断，采用多对分值、按照两两比较得分和

一定的原则，将某项指标同其他各项指标逐个比较、评分。专家意见返回后，做

出统计处理，检查意见的离散程度，若达到要求后，进行归一处理，得到各指标

权重，否则，进行下一轮调查，直至专家的意见趋于一致。

针对已确定的评价指标体系中的各个指标，依照上述的对比求和比较法计算

各自的权重值。首先确定各影响因素（如技术因素）涉及的各个指标权重值，而

后，再对三个影响因素采用同样的方法，得到它们的权重值。

③ 综合评价模型

最后，根据上述各个指标确定的取值及权重系数，采用加权算术平均和确定

分成率的调整系数，即待估专利(专有)技术的分成率在可能取值的范围内所处的

位置。

2)利用评测体系确定待估无形资产的分成率

① 确定待估无形资产技术分成率的取值范围。

分成率的取值范围是根据国际技术贸易中已被众多国家认可的技术提成比

率范围确定的。随着国际技术市场的发展，提成率的大小已趋于一个规范的数值，

联合国工业发展组织对各国的技术贸易合同的提成率作了大量的调查统计，结果

显示，提成率的一般取值范围为 0.5%-10%(分成基数为销售收入)，此次纳入计

算范围的三项工业产品应属于电器行业，行业取值范围为：3%--4.5%。

② 根据分成率的评测表，确定待估无形资产技术分成率的调整系数。

企业管理和技术人员，以企业的 6 个发明专利为核心，综合考虑无形资产组

（以 6 个发明专利为核心，综合考虑其他专利、商标等无形资产）对于企业目前

最主要的三项工业产品做出的贡献率，然后对下列项目打分。

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A、无形资产类型及法律状态。发明专利、经无效或撤消程序的实用新型专

利、已注册的商标、已注册并公开的软件著作权登记（100）；发明专利申请、

实用新型专利（40）。（注：待估的专利技术必须是经过专业的人员依照实质性

审查条件进行过审查后的，否则不可进行评估。）

B、保护范围。专利和软件著作权的权利要求涵盖：具有该类技术的某些必

要技术特征（100）；权利要求包含该类技术的某些技术特征（50）；权利要求

具有该类技术的某一技术特征（0）。

C、知名度和侵权判定。待估技术是生产某产品的唯一途径，商标在业内属

于知名商标，易于判定侵权及取证（100）；通过对某产品的分析，可以判定专

利或者商标存在侵权，取证较容易（80）；通过对某产品的分析，可以判定专利

或者商标侵权，取证存在一定困难（40）；通过对产品的分析，判定侵权及取证

均存在一些困难（0）。

D、专利和软件著作权的技术所属领域。新兴技术领域，发展前景广阔，属

国家支持产业（100）；技术领域发展前景较好（60）；技术领域发展平稳（20）；

技术领域即将进入衰退期，发展缓慢（0）。

E、专利和软件著作权的代替技术。无替代产品（100）；存在若干替代产品

（60）；替代产品较多（0）。

F、专利和软件著作权的先进性。各方面者超过现有技术（100）；大多数方

面或某方面显著超过现有技术（60）与现有技术不相上下（0）。

G、专利和软件著作权创新性。首创技术（100）；改进型技术（40）；后续

专利技术（0）

H、专利和软件著作权成熟度。工业化生产（100）小批量生产（80）；中试

（60）；小试（20）；实验室阶段（0）。

I、专利和软件著作权的应用范围。专利技术可应用于多个生产领域，软件

著作权的适用性广泛（100）；专利技术应用于某个生产领域，软件著作权的适

用性较窄（50）；专利的应用具有某些限定条件；软件著作权只能限定于某特定

工作（0）。

J、专利和软件著作权技术防御力。技术复杂且需大量资金研制（100）；技

术复杂或所需资金多（50）；技术复杂程度一般、所需资金数量不大（0）。

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专利和软件著作权的供求关系。解决了行业的必须技术问题，为广大厂商所

需要（100）；解决了行业一般技术问题（50）；解决了生产中某一附加技术问

题或改进了某一技术环节（0）。

本次评估经分析待估无形资产自身的特征，经过上述分成率评测过程，待估

无形资产技术分成率的调整系数为：

分值

权重 考虑因素 权重 修正系数

100

专利类型及法律

0.3 80 0.072

法律 状态

0.3

因素 保护范围 0.3 60 0.054

侵权判定 0.4 80 0.096

技术所属领域 0.2 60 0.06

替代技术 0.2 60 0.06

先进性 0.1 80 0.04

技术

0.5 创新性 0.2 40 0.04

因素

成熟度 0.1 80 0.04

应用范围 0.1 40 0.02

技术防御力 0.1 60 0.03

经济

0.2 供求关系 1 60 0.12

因素

修正系数 0.63（取整）

③ 确定待估专利技术分成率

根据待估无形资产技术分成率的取值范围及调整系数，可最终得到分成率。

计算公式为：

K=M+（N-M）*R

式中：K—待估专利技术的分成率

M—分成率的取值下限

N—分成率的取值上限

R—分成率的调整系数

根据上述计算公式，本次待估无形资产技术的分成率（分成基数为收入）为：

=3+(4.5%-3%)×0.63

≈3.95%

（2）利润分成率的确定

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根据利润分成率公式，利润分成率取值计算如下：

利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

同行业平均销售利润率为 15.83%。

2011 年营 2012 年营 2013 年营 2014 年营 平均营业

证券代码 证券名称

业利润率% 业利润率% 业利润率% 业利润率% 利润率%

600100.SH 同方股份 4.07 2.98 5.93 4.35 4.33

002415.SZ 海康威视 28.13 27.58 27.42 25.40 27.13

300155.SZ 安居宝 19.36 19.24 16.72 10.07 16.35

002236.SZ 大华股份 14.96 17.11 17.33 12.65 15.51

平均 15.83

利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

=3.95%÷15.83%

=24.95%

分成利润=营业利润×利润分成率

企业为高新技术企业，所得税率为 15%。则：

分成净利润=分成利润×15%

5、折现率的确定：

折现率估算的基本方法：评估人员从有利于实现评估目的及便于操作的角度

出发，决定采用风险加和法来确定折现率，即：

折现率=无风险报酬率+风险报酬率

（1）无风险报酬率的确定：剩余年限十年的国债利率作为无风险报酬率

3.6327%。

（2）风险报酬率的确定：由技术风险系数、市场风险系数、资金风险系数、

管理风险系数组成。

风险报酬率＝技术风险系数+市场风险系数+资金风险系数+管理风险系数

根据资产评估的特点和目前评估惯例，各个风险系数的取值范围在 0%～5%

之间，而具体的数值可根据测评表求得，任何一项风险系数达到一定程度，不论

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该项风险在总风险中的比重多低，该项目都没有意义，即任何一项风险达到一定

程度都是否定性指标。各个风险系数的数值测评表如下：

A、技术风险系数

技术风险系数的确定主要考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险

和技术整和风险。其具体测算过程如下：

技术风险测评表

考虑因素 权重 分值

100 90 60 40 20 10 0

技术转化风险 0.3 40

技术替代风险 0.3 60

技术权利风险 0.2 40

技术整和风险 0.2 40

综合调整系数 46%

技术风险系数=5%×综合调整系数=5%×46%=2.3%

B、市场风险系数

市场风险主要考虑市场容量风险、市场竞争风险，其中市场竞争风险主要包

括产品市场的规模经济性、投资额及转换费用、销售网络等其具体测算过程如下：

市场风险测评表

分值

考虑因素 权重 分权重

100 80 60 40 20 0

市场容量风险 0.4 40

现有竞争风

险 0.3 60

市场竞争风 潜在竞争风

险 险 0.6 0.7 40

综合调整系数 43.6%

市场风险系数=5%×综合调整系数=5%×43.6%=2.18%

C、资金风险系数

资金调整系数主要考虑融资风险和流动资金风险，融资风险主要是考虑融资

额，流动资金风险主要考虑专利技术实施所需流动资金。其具体测算过程如下：

资金风险测评表

考虑因素 权重 分值

100 80 60 40 20 10 0

融资风险 0.5 40

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流动资金风险 0.5 40

综合调整系数 40%

资金风险系数=5%×综合调整系数=5%×40%=2%

D、管理风险系数

管理风险系数主要考虑销售服务风险、生产控制风险、经营管理风险，其具

体测算过程如下：

管理风险测评表

考虑因素 权重 分值

100 80 60 40 20 10 0

销售服务风险 0.4 40

生产控制风险 0.3 40

经营管理风险 0.3 40

综合调整系数 40%

管理风险系数=5%×综合调整系数=5%×40%=2%

风险报酬率=2.3%+2.18%+2%+2%=8.48%

折现率 r=无风险报酬率+风险报酬率

=3.6327%+8.48%

≈12.11%

结合以上因素后最终确定折现率为 12.11%。

6、价值结论

根据各项测算数值进行计算如下表：

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企业无形资产组收益法计算表（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2024 年

营业收入 对应产品名称 93,775,371.45 169,020,804.98 126,387,213.03 95,805,657.01 72,058,785.60 23,612,222.86

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数 9000 控制器、300

28,193,492.47 47,438,151.00 33,206,705.70 23,244,693.99 16,271,285.79 5,331,774.93

据传输方法 控制器

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 硬盘录像机 327,316.95 726,389.60 435,833.76 261,500.25 183,050.18 59,981.88

一种视频数据的抽取处理方法 视频监控 558,713.51 1,117,427.03 804,547.46 579,274.17 405,491.92 132,871.59

一种光学暗室 光电感烟探测器 52,363,377.46 90,817,093.10 65,388,307.04 47,079,581.07 32,955,706.75 10,798,925.99

一种楼宇可视对讲系统 楼宇对讲 8,214,676.65 16,308,548.06 11,415,983.64 7,991,188.55 5,593,831.98 1,832,986.86

一种电流型工业控制总线的回码判

9100 控制器 4,117,794.41 12,613,196.19 15,135,835.43 16,649,418.98 16,649,418.98 5,455,681.61

断方法及驱动电路

营业成本 成本比率 52,205,272.29 94,366,935.79 70,420,880.13 53,263,140.74 39,990,321.13 13,104,028.42

基于 CAN2.0B 的火灾报警应用层数

54.18% 15,274,816.82 25,701,287.90 17,990,901.53 12,593,631.07 8,815,541.75 2,888,676.72

据传输方法

一种大路数的嵌入式硬盘录像机 73.30% 239,927.63 532,453.13 319,471.88 191,683.12 134,178.19 43,967.51

一种视频数据的抽取处理方法 73.30% 409,544.35 819,088.71 589,743.87 424,615.59 297,230.91 97,396.62

一种光学暗室 54.18% 28,369,702.68 49,203,356.52 35,426,416.70 25,507,020.02 17,854,914.02 5,850,698.23

一种楼宇可视对讲系统 69.15% 5,680,320.75 11,277,106.57 7,893,974.59 5,525,782.22 3,868,047.55 1,267,481.82

一种电流型工业控制总线的回码判

54.18% 2,230,960.05 6,833,642.96 8,200,371.55 9,020,408.71 9,020,408.71 2,955,807.53

断方法及驱动电路

税金及附加 939,959.33 1,685,587.48 1,264,925.51 962,598.70 726,264.76 237,982.44

营业费用 16,748,281.34 30,423,744.90 22,749,698.35 17,245,018.26 12,970,581.41 4,250,200.11

营业费用率 17.86% 18.00% 18.00% 18.00% 18.00% 18.00%

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 119

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管理费用 16,063,721.13 24,508,016.72 17,694,209.82 12,933,763.70 9,367,642.13 3,069,588.97

管理费用率 17.13% 14.50% 14.00% 13.50% 13.00% 13.00%

财务费用 1,078,416.77 1,707,110.13 1,074,291.31 680,220.16 504,411.50 165,285.56

营业利润 6,739,720.59 16,329,409.95 13,183,207.91 10,720,915.45 8,499,564.67 2,785,137.35

利润分成率 24.95% 24.95% 24.95% 24.95% 24.95% 24.95%

分成营业利润 1,681,560.29 4,074,187.78 3,289,210.37 2,674,868.40 2,120,641.39 694,891.77

所得税 252,234.04 611,128.17 493,381.56 401,230.26 318,096.21 104,233.77

分成净利润 1,429,326.24 3,463,059.62 2,795,828.82 2,273,638.14 1,802,545.18 590,658.00

折现率 12.11% 12.11% 12.11% 12.11% 12.11% 12.11%

折现系数 0.9444 0.8424 0.7514 0.6703 0.5979 0.3376

分成利润折现 1,349,923.60 2,917,382.94 2,100,872.50 1,523,933.84 1,077,671.93 199,395.22

无形资产评估值 11,158,000.00

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 120

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

经计算得出被评估单位的专利、商标、计算机软件著作权、软件产品、研发

项目等无形资产组在 2015 年 6 月 30 日公允价值为人民币 11,158,000.00 元（四

舍五入到百位）。

评估结果如下表：

序

无形资产名称和内容 评估价值 增减值 增值率% 备注

号

1 邮件服务器软件 - -5,371.84 -100.00

2 金蝶软件 14,143.08 -1,111.23 -7.28

3 ETS 软件 4,701.67 294.60 6.68

4 电路板设计工具软件 61,750.00 -82,940.58 -57.32

5 防火墙 24,460.42 -846.42 -3.34

6 数据监控平台研发项目

7 消防安全疏散研发项目

三江电子持有的专利

60 项、商标 4 项、计算

11,158,000.00 10,647,500.24 2,364.18

机软件著作权 5 项；三

8 账外无形资产

江科技持有的软件产品

10 项、计算机软件著作

权 21 项

合计 11,263,055.17 10,557,524.77 1,496.40

无形资产账面值 70.55 万元，评估值 1,126.31 万元，增值 1,055.75 万元，

增值率 1,496.40%。增值的主要原因是：企业账外有部分专利、商标、计算机软

件著作权等无形资产，此次对其进行了评估之后纳入评估值，造成评估增值。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 121

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递延所得税资产评估说明

递延所得税资产账面值 3,940,107.98 元，为企业坏账准备、存货跌价准备

等形成的企业所得税形成的暂时性差异。评估人员查阅了企业所得税纳税申报资

料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，了解了企业所得税的征收比例，对各

种产生因素进行核实，并对各种原因形成的递延所得税资产进行了分析测算，按

照核实后账面值确认为评估值。经上述评估程序，存货-产成品跌价准备已计入

产成品评估值，所以对其评零处理，故本次递延所得税资产科目的评估值为

3,948,345.02 元。

详细说明：涉及存货跌价准备的递延所得税资产账面值计算如下：

序号 内容或名称 发生日期 账面价值 评估价值 增减值 增值率

1 坏帐准备 2015/6/30 1,788,227.36 1,788,227.36 - -

2 存货跌价准备 2015/6/30 589,883.87 598,120.91 8,237.04 1.40

3 递延收益 2015/6/30 520,600.45 520,600.45 - -

4 可抵扣亏损 2015/6/30 1,041,396.30 1,041,396.30 - -

合计 3,940,107.98 3,948,345.02 8,237.04 0.21

此次对产成品、半成品进行了重新评估，其中部分产品发生了减值，对应的

递延所得税资产按评估减值部分和企业所得税率重新计算。原材料以审计后的账

面值确认额评估值，对应的存货跌价准备按审计后的账面数作为评估风险损失计

入了评估值，因此对应的递延所得税资产应保留。则存货跌价准备对应的递延所

得税资产评估值为 598,120.91 元。详细情况见下表：

科目 跌价准备 所得税率 递延所得税资产账面值 评估风险损失 评估减值部分 递延所得税资产评估值

原材料 725,306.71 15% 108,796.01 725,306.71 - 108,796.01

产成品 3,207,252.39 15% 481,087.86 - 3,262,165.97 489,324.90

合计 3,932,559.10 589,883.87 725,306.71 3,262,165.97 598,120.91

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 122

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负债评估说明

一、评估范围

该说明涉及范围为深圳市泛海三江电子有限公司的所有负债部分，包括：

短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应

付款、递延所得税负债、其他非流动负债。

根据该公司提供的负债清查申报明细表，该部分负债于评估基准日之账面

价值如下所示：

金额单位：人民币元

科目名称 账面价值

短期借款 81,200,000.00

应付账款 77,609,106.10

预收款项 5,391,668.81

应付职工薪酬 8,457,814.40

应交税费 2,353,603.63

应付利息 142,064.60

其他应付款 24,003,248.33

流动负债合计 199,157,505.87

递延所得税负债 271,130.64

其他非流动负债 3,470,669.64

非流动负债合计 3,741,800.28

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段：

第一阶段：准备阶段

对评估范围内的负债构成情况进行初步了解，提交负债评估准备清单和评

估格式申报明细表规范格式，按照评估规范化的要求，指导企业填写相关评估明

细表。

第二阶段：现场调查阶段

由企业有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。

对各项负债进行抽查，查阅相关凭证。对由公司提供的清查评估明细表我

们进行了核实。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 123

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第三阶段：综合处理阶段

针对不同负债选取适当的评估方法，进行作价处理；

编制负债评估技术说明。

三、评估方法

1、短期借款的评估

短期借款账面值 81,200,000.00 元，主要为平安银行五洲支行、中行蛇口

支行等银行的借款。评估人员抽查有关账簿记录、借款合同、借据，并进行函证，

根据回函情况确定短期借款的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符。故本

次短期借款以账面价值作为评估值。

2、应付账款的评估

列入本次评估范围的应付账款账面价值为 77,609,106.10 元，主要为应付

的工程款、货款等；评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分凭证，

对其真实性进行了验证，经核实无误，故本次应付账款以账面价值作为评估值。

3、预收账款的评估

列入本次评估范围的应付账款账面价值为 5,391,668.81 元，主要为预收的

货款等；评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分凭证，对其真实

性进行了验证，经核实无误，故本次应付账款以账面价值作为评估值。

4、应付职工薪酬

列入本次评估范围的应付职工薪酬账面价值为 8,457,814.40 元，主要为应

付的工资、奖金、津贴和补贴等。评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽

查了部分凭证，对其真实性进行了验证，经核实无误，故本次应付职工薪酬以账

面价值作为评估值。

5、应交税费的评估

应交税费账面值 2,353,603.63 元，为应交的营业税、增值税、个人所得税、

印花税等。评估人员核对了明细账、总账和报表，抽查了应交税费的计提、上缴

凭证，其计提、上缴符合规定。故本次评估对应交税费以账面价值作为评估值。

6、应付利息的评估

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 124

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应付利息账面值 142,064.60 元，为应付的平安银行五洲支行、中行蛇口支

行等各银行借款利息等。评估人员核对了明细账、总账和报表，核实了各银行借

款合同的借款利率，确认无误。故本次评估对应付利息以账面价值作为评估值。

7、其他应付款的评估

列入本次评估范围的其他应付款账面价值为 24,003,248.33 元，主要为应

付单位往来款、押金等。评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分

凭证，对其真实性进行了验证，经核实无误，故本次其他应付款以账面价值作为

评估值。

8、递延所得税负债

列入本次评估范围的递延所得税负债账面值 271,130.64 元，为企业固定资

产加速折旧形成的企业所得税行成的暂时性差异。评估人员查阅了企业所得税纳

税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，了解了企业所得税的征收比

例，对各种产生因素进行核实，并对各种原因形成的递延所得税负债进行了分析

测算，按照核实后账面值确认为评估值，经上述评估程序，故本次递延所得税资

产科目的评估值为 271,130.64 元。

9、其他非流动负债

列入本次评估范围的其他非流动负债账面价值为 3,470,669.64 元，主要为

补贴性质的递延收益等。评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分

凭证，对其真实性进行了验证，经核实无误，故本次其他非流动负债以账面价值

作为评估值。

四、评估结果

经评估，列入评估范围的负债于基准日评估结果如下表：

单位：人民币元

科目名称 账面价值 评估价值

流动负债合计 199,157,505.87 199,157,505.87

短期借款 81,200,000.00 81,200,000.00

应付账款 77,609,106.10 77,609,106.10

预收款项 5,391,668.81 5,391,668.81

应付职工薪酬 8,457,814.40 8,457,814.40

应交税费 2,353,603.63 2,353,603.63

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 125

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应付利息 142,064.60 142,064.60

其他应付款 24,003,248.33 24,003,248.33

非流动负债合计 3,741,800.28 3,741,800.28

递延所得税负债 271,130.64 271,130.64

其他非流动负债 3,470,669.64 3,470,669.64

负债总计 202,899,306.15 202,899,306.15

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 126

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第六部分：收益法评估说明

一、基本假设

1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。

2、被评估单位及其各子公司周边的社会经济环境以及所执行的税赋、税率

等政策无重大变化。

3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经

营。

4、在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的销售策

略和成本控制等可能会发生一定程度的变化，但我们不考虑未来可能由于商业环

境和经营战略等变化导致的经营能力、业务规模、业务结构等状况的重大变化，

虽然这种变动是很有可能发生的，即本评估是基于当前的经营能力、业务规模和

经营模式。

5、财务费用是企业在未来生产经营过程中，为筹集生产经营性资金而发生

的融资成本费用，按照基准日的利率以及借款约定支付利息和偿还本金。我们假

设企业的资本结构大致与基准日时相同，企业的财务费用和上一完整的财务年度

保持一致。

6、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。

7、本次评估不考虑外汇汇率因素的影响。

8、假设企业可永续经营。

二、评估方法

（一）概述

本次评估是为了满足民生控股股份有限公司拟收购泛海控股股份有限公司

持有的深圳市泛海三江电子有限公司的 75%股权的需要，对全部股东权益进行评

估。根据《企业价值评估准则》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）

对企业整体价值进行估算。

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计

企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 127

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预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持

续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和

风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，

以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观

公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所

接受。

（二）基本思路

根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估

的基本思路是以企业经审计的会计报表口径估算其权益资本价值，即首先按收益

途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上其基

准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企

业价值经扣减付息债务价值后，来得出企业股东的全部权益价值。

本次评估的具体思路是：

1、对纳入报表范围的资产和经营业务，按照最近几年的历史经营状况和业

务类型等估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值。鉴于深圳市泛海

三江电子有限公司的全资子公司深圳市泛海三江科技发展有限公司主要业务内

容为向深圳市泛海三江电子有限公司提供技术支持和研发，在历史上和可预计的

未来，三江科技的业务只来自于三江电子，没有外部的业务来源，因此我们不对

三江电子和三江科技进行单独测算，而使用三江电子和三江科技合并口径的财务

数据进行预测，预测结果即为三江电子和三江科技合并后的股东权益价值；

2、对纳入报表范围，但在预期现金流量估算中未予考虑的诸如应收应付股

利等现金类资产和负债；呆滞或闲置设备；房产等以及未计及收益的在建工程等

类资产，定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价

值；

3、由上述各项资产和负债价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经

扣减付息债务价值后，得出企业股东的全部权益价值。

（三）评估模型与基本公式

本次估值选用的基本模型和公式为：

A=P+Σ Ci-D（1）

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 128

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A：深圳市泛海三江电子有限公司的权益资本价值；

P：深圳市泛海三江电子有限公司的经营性资产价值；

n

Ri Rn

P

i 1 (1 r ) (1 r ) n （2）

i

式中：

Ri：未来第 i 年的企业自由现金流量；

Rn：未来有限期的企业自由现金流量；

r：折现率；

D：深圳市泛海三江电子有限公司付息债务价值；

Σ Ci：基准日的溢余性或非经营性资产价值。

Σ Ci=C1+C2（3）

式中：

C1：基准日溢余性资产价值；

C2：基准日非经营性资产价值。

本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义

为：

R=息前税后利润+折旧和摊销－资本性支出－追加营运资金（4）

根据深圳市泛海三江电子有限公司未来市场发展情况等，测算其 2015 年 7

月至永续年份的自由现金流量，得到深圳市泛海三江电子有限公司经营性资产价

值。

（四）折现率

本次评估，根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综

合因素，采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r

r=r1×w1+r2×w2（5）

式中：

r1：扣税后的加权付息债务成本；

r1=r0×（1-t）（6）

t：适用所得税税率；

W1：付息债务价值的比例；

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 129

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

W1=D/（D+E）（7）

W2：权益资本价值的比例；

W2=E/（D+E）（8）

r2：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 r2；

r2=rf+e{re–rf}（9）

式中：

rf：无风险报酬率；

re：股东期望报酬率；

re=（rm-Rf）+ε （10）

rm：市场预期报酬率；

ε ：深圳市泛海三江电子有限公司的企业特有风险；

β e：权益资本的市场风险系数；

β e=β t[1+（1-t）D/E]（11）

β t：可比公司股票的市场预期风险系数

β t＝34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σ p（12）

式中：K 为股票市场风险值，通常假设 K=1；

Cov(Rx;Rp):样本股票一定时期内的收益率和股票市场组合收益率的协方

差；

σ p：股票市场一定时期内组合收益率的方差。

三、深圳市泛海三江电子有限公司概况

（一）概述

公司简介

深圳市泛海三江电子有限公司是领先的智能楼宇弱电设备供应商和系统解

决方案服务商，面向全球提供领先的安防消防产品、专业的行业解决方案与优质

的服务，为客户持续创造更大价值。

泛海三江拥有业内领先的自主核心技术和可持续研发能力，提供消防报警、

应急疏散、楼宇对讲、智能家居和视频监控等安防消防产品，并针对金融、公安、

通信、交通、能源、电力等众多行业提供合适的细分产品与专业的行业解决方案。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 130

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

泛海三江的销售和服务网络覆盖全国，目前在国内 32 个省市已设立分支机

构；在国际化的进程中逐步拓展海外分支机构，产品行销日本、欧盟成员国、南

亚及非洲等四十多个国家和地区。

泛海三江作为国家级高新技术企业，公司拥有政府认定企业技术中心、与华

中科技大学成立物联网联合实验室，承担多项省市技术攻关和科技示范项目；公

司连年入选“中国消防行业十大知名报警企业”、“中国安防产品市场占有率十

佳品牌”，是中国平安城市建设推荐品牌和中国安防最具影响力的品牌之一。

财务状况

公司过去三年又一期的合并财务报表如下所示：

资产负债表（单位：人民币万元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 6 月

资产总计 16,969.03 22,745.40 26,698.79 54,939.11

负债合计 11,086.30 15,614.10 17,360.42 18,920.40

所有者权益合计 5,882.73 7,131.30 9,338.37 36,018.71

利润表（单位：人民币万元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月

营业收入 21,790.09 28,434.98 34,448.23 18,877.34

营业成本 13,367.09 17,086.94 20,610.61 11,104.41

税后利润 834.21 1,248.57 1,659.57 -500.66

四、未来预期现金流量的估算

1、营业收入与成本预测

本公司的收入和利润主要来自于消防、安防、监控等三项工业产品，少部分

收入来自于维护保养、工程等其他方面的业务。我们通过分析企业的合并财务报

表，以及企业内外部环境对企业未来的经营状况进行预测。

（1）国内经济形势分析

国家发展改革委宏观经济研究院国内经济形势分析与跟踪课题组近日发布

《2014 年经济形势分析与 2015 年展望》报告。该研究报告显示,今年 1 至 10 月

份,我国宏观经济运行总体基本平稳,经济增长保持在合理区间,经济运行中出现

一些积极变化与亮点。但投资增长后劲不足、融资瓶颈约束明显、企业经营困难

等问题突出,经济下行压力和风险依然较大。

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展望 2015 年,世界经济将继续保持复苏态势,国内基本面和改革因素仍可支

撑经济中高速增长,但一些短期、结构性与长期性因素将会对经济增长造成冲击

和制约。要把 2015 年经济增长保持在合理区间,要继续实施和完善积极的财政政

策和稳健的货币政策,发挥好改革和各类政策的合力。

经济运行中的积极变化与亮点

今年我国的经济增速虽有所回落,但在结构调整、改善民生等方面取得了一

些积极进展,经济运行中不乏亮点。

一是经济结构继续优化。

供给结构与需求结构均出现积极变化。在产业结构方面,前 3 季度,第三产业

增速高出第二产业 0.5 个百分点,第三产业增加值比重达到 46.7%,同比提高 1.2

个百分点,服务业中现代服务业保持较高增速,比重不断提高。且服务业增长对工

业增长的依赖减弱,独立增长能力增强。工业中高新技术制造业增加值增速快于

工业整体增速。在需求结构方面,今年前 3 季度消费对经济增长的贡献率为 48.5%,

比上年同期提高了 2.6 个百分点,也比同期投资的贡献率高 7.2 个百分点,是经济

增长的首要拉动因素。

二是就业与居民收入增长较快。

今年前 3 季度,尽管经济减速,但与改善民生密切相关的就业与居民收入指

标表现良好,国民收入分配格局呈现出向居民特别是农村居民倾斜的态势。至 9

月末,已实现新增就业 1082 万人,提前一个季度完成全年目标。前 3 季度,全国居

民人均可支配收入同比名义增长 10.5%,实际增长 8.2%,高于同期经济增长速度

0.8 个百分点,高于财政收入增长速度近 2 个百分点。

三是消费热点继续保持热度。

网络零售保持旺盛,通讯器材销售加快、绿色消费增长显著。前 3 季度全国

网上零售额增长 49.9%,其中,限额以上单位网上零售额增长 54.8%。在 4G 网络建

设及新产品更新加快的带动下,前 3 季度限额以上企业通讯器材销售额同比增长

31.8%,增速比上年同期加快近 8 个百分点。

四是化解产能过剩和节能减排取得积极进展。

在化解产能过剩方面,通过扩大国内市场等方式,一度严重过剩的光伏等行

业供需已趋正常。钢铁等行业淘汰落后产能工作也在有序推进,如河北省削减钢

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铁产能达数千万吨。在节能减排方面,前 3 季度,单位国内生产总值能耗同比下降

4.6%,高于今年的预定目标。

2015 年我国经济运行的国际环境总体趋好,世界经济将继续保持复苏态势,

但国外政策调整、地缘政治冲突等也带来了一些风险和不确定性。国内基本面和

改革因素仍可支撑经济中高速增长,但一些短期、结构性与长期性因素将会对经

济增长造成冲击和制约,保持经济持续平稳增长仍面临很多挑战。

有利因素与条件在于:

世界经济将持续复苏但难以有大的改善。虽然今年上半年世界经济复苏的态

势弱于预期,但是下半年以来发达经济体持续复苏,虽然欧元区和日本经济有所

回落,但是美国经济增长强劲。各机构普遍预计 2015 年全球经济增长将继续保持

复苏态势,增速较今年有所提高。国际货币基金组织(IMF)预测 2015 年全球经济

增长 3.8%,较今年提高 0.5 个百分点。但同时也要看到,发达经济体经济增长总

体仍较为疲软,短期内难以真正走出低谷,一些主要新兴市场经济体,供给方面的

制约因素和金融条件的收紧对经济增长造成的不利影响可能持续更长时间,因而

明年世界经济仍只是边际上的改善。

政策效应逐步释放。一方面,为应对今年经济下行的压力,中央出台了一系列

定向调控政策措施。内容涵盖定向降准、结构性减税、棚户区改造、中西部铁路

建设、稳定外贸、扩大信息体育消费,以及在近期实施的全面降息和基础设施领

域推出一批鼓励社会资本参与的项目(PPP)等。这些政策多需跨年度操作,政策效

应将在明年继续释放。另一方面,在我国当前的财政状况和通胀形势下,明年积极

的财政政策和稳健的货币政策还具备较大的运用空间,政府可能继续围绕促进就

业、提高居民收入、加强公共(基础)设施建设等方面出台力度更大的新政策,政

策效应也将会集中体现为通过扩大内需进而拉动经济增长。

我国经济发展的基础条件依然较好。我国经济的基本面仍然良好,内需增长

具备有利条件。供给方面,虽然我国面临劳动力人口绝对量减少、储蓄率下降等

趋势性变化,但是人力资本、资本存量等要素供给的质量在提高,一些新的增长拉

动因素正在形成。消费方面,目前就业形势良好,居民收入增速超过了经济增速,

为消费持续增长和提升消费占比创造了有利条件。投资方面,“十二五”规划即

将收官,一些规划尚未完工的在建工程和尚未动工的大项目,建设进度将有所加

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快,出口回暖也将带动相关的固定资产投资增长,这些都有利于促进明年投资增

长。

改革红利将逐步显现。2014 年政府推出一系列改革措施,包括加大简政放权

的力度,允许民间资本创办金融机构,放宽市场主体准入,以及以充分发挥市场决

定性作用为核心的价格改革等,2015 年还将实施一批重大改革。这些改革对经济

增长潜力的提高作用将在未来一段时期逐步显现出来,对 2015 年的经济增长具

有正面作用。

不利因素和风险隐患在于：

一是世界经济中的风险性不确定性因素仍较多。首先,全球经济总体未恢复

到危机前增长水平,国际贸易保护主义不断抬头以及由于土地、劳动力等综合成

本上升造成我国出口国际竞争力有所下降,这些因素仍持续对我国外贸出口造成

不利影响。其次,主要发达经济体宏观政策分化和转换带来的冲击。第三,地缘政

治形势更加动荡。

二是房地产市场短期难以出现强劲回升。今年以来房地产市场景气度不断下

降,虽然已出台了解除限购、放宽首套房贷款认定标准和降息等政策,这些政策可

能在边际上改善房地产市场形势,但受房地产市场阶段性过剩严重、房价下行预

期强等因素影响难以很快扭转低迷态势。房地产行业前后向产业关联度高,与钢

铁、建材、家电、装饰材料等多个行业紧密相关,且房地产投资占固定资产投资

比重达四分之一,房地产市场低迷将严重掣肘投资及相关行业的增长。

三是环保指标造成的强约束。“十二五”规划中期评估显示,环保指标完成

进度滞后,规划中 4 个节能环保的约束性指标都未能达标。为了确保节能环保指

标在“十二五”后两年达标,国家将“实施最严格的资源节约和生态环境保护制

度”。2015 年是“十二五”规划的收官之年,有些地方为完成环保指标,可能会

采取强制措施。

四是供给因素约束不断加强。劳动力、土地、资本等供给因素进一步趋紧,

对经济增长的约束不断加强。

（2）企业主营产品行业分析

企业目前主营的是消防产品、安防和监控产品。主要从事火灾报警、智能楼

宇和视频监控等产品的研发、生产、销售及工程设计安装服务，是我国消防行业

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中火灾报警产品、安防行业中智能楼宇和视频监控产品的主要供应商之一。自成

立以来，三江电子在消防和安防领域持续投入，积累了丰富的经验。

我们主要针对企业主营的消防、安防和监控的行业进行分析。

消防行业分析

在 2014—2015 年度消防产品收入已经占企业营业收入的 76%以上，因此我

们在行业分析方面主要针对消防产品市场进行分析。根据公司目前主要产品的服

务领域，公司属于消防产品行业中的火灾报警行业，具体情况示意如下：

消防产品应用于建筑物的产业领域以及本公司涉及的主要产品领域示意如下：

行业发展概况：

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1）火灾事故对社会造成了巨大危害火灾事故是现代社会危害较大、发生较

频繁的灾害，据公安部消防局统计资料，我国每年发生的火灾造成了惨重的人员

伤亡和巨额的经济损失，详情如下：

数据来源：公安部消防局统计资料

2）消防事业是社会发展的重要保障

消防安全保障着国民经济和社会发展，是衡量一个国家和城市现代文明程度

的标志之一，是国家经济社会发达程度的重要体现。

伴随我国经济的快速发展，城市现代化程度不断提高，起火因素日渐增多、

火灾愈发多样性和复杂性，主要可归因于生产、生活电器化，城市的立体化，燃

料的多样化，人口和物质的高度集中，各种新材料、新能源、新工艺、新技术的

使用，各类大规模的工业建筑和特殊的民用建筑特别是超大空间建筑、超高层建

筑大量涌现，石油、化工、建材等高火险行业快速发展等。上述因素也使得一旦

发生火灾，

扑救的难度也相应加大，不仅造成了巨额经济损失，而且经常出现人员伤亡

事件。

1984 年国务院颁布的《中华人民共和国消防条例》，提出了“预防为主、

防消结合”的消防工作方针，为消防事业的发展提供了指引。加强消防意识和防

火灭火的技能教育，使全民消防安全意识和防火灭火知识得以提高，达到群测群

防的目的。此外，提高火灾报警、自动灭火的装备水平，及时发现处于发生初期

的火灾并启动自动灭火系统，也是减少经济、人员损失的关键环节。

3）消防产品行业是消防安全行业的产业基础

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消防安全行业主要分为消防产品和消防工程两个子行业。消防产品又可细分

成消防装备、消防报警、自动灭火、防火与疏散、通风与防烟排烟、消防供水等

6 大类，其中消防装备主要用于消防部队，其他 5 大类主要用于建筑物消防。

火灾自动报警系统是具有较高技术水平、具有关键作用的消防安全产品，是

建筑物消防系统的核心。火灾自动报警系统一般由触发装置、火灾自动报警装置、

火灾警报装置以及具有其它辅助功能的装置组成，主要功能是在火灾初期，将燃

烧产生的烟雾、热量、火焰等物理量，通过火灾探测器转变成电信号，传输到火

灾自动报警控制器，并同时显示出火灾发生的部位、时间等，使人们能够及时发

现火灾，

并及时采取有效措施，扑灭初期火灾，最大限度的减少因火灾造成的生命和

财产损失。

4）消防产品行业规模巨大并呈快速增长趋势

消防产品行业市场规模很大，但目前尚无权威的统计数据，部分研究机构的

数据相差较大。根据慧聪消防网发布的《2012 年消防产业发展调查分析报告》，

2012 年我国消防产品行业市场销售规模达到 1,200 亿元，其中火灾报警市场规

模达到 130 亿元，自动灭火市场规模达到 283.70 亿元；2008 年-2012 年，消防

产品市场的平均年销售增长率达到 17%。根据慧聪消防网预测，未来我国消防产

品行业将继续呈现快速的增长趋势，年增长率将达到 15%~20%，到 2015 年消防

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产品行业整体市场规模将达到 2,250 亿元。细分市场中，火灾报警产品市场未来

仍将保持较快增长，复合增长率约为 20%左右，到 2015 年市场规模将达到 230

亿元；自动灭火产品市场未来复合增长率将达到 23%左右，到 2015 年市场规模

将达到约 540 亿元。

5）消防产品的主要应用市场中，民用建筑市场的份额最大

我国消防产品市场可划分为民用建筑市场、工业应用市场和消防部队装备市

场。根据广发证券研究所发布的《消防行业：大行业、小公司，辨析谁能长大》，

2011 年我国消防产品行业各细分领域市场需求情况如下：民用建筑市场的规模

约为 600 亿元，石化、冶金、电力、通讯等工业应用市场约为 440 亿元，消防部

队装备市场约为 120 亿元。火灾自动报警系统主要应用于民用建筑市场和部分工

业应用市场，市场规模较大。

6）近年来消防产品行业发展迅速，具有良好的发展基础

近年来，国民经济平稳增长为消防产品行业发展创造了良好的外部环境。由

于固定资产投资与消防产品需求具有很强的相关性，过去几年及目前固定资产投

资高位运行，拉动了我国消防产品行业的快速增长。同时有关法规制度的逐步完

善促进了消防产品行业的良性发展。从 2001 年公安部取消消防产品生产销售备

案登记的行政许可制度，并开始建立我国消防产品市场准入制度以来，消防产品

的生产和流通更为规范，吸引了大量民营企业涌入消防产品行业，行业规模迅速

扩大。据慧聪消防网统计，目前我国消防产品生产企业已有将近 6,000 家，其中

火灾自动报警产品生产厂家约 100 多家，经济类型也从较为单一的国营、集体企

业形式，发展为多种经济形式并存。

7）行业竞争格局和市场化程度：

我国消防产品行业 2003 年以后逐渐取消行政审批、改为市场准入制度，行

业进入市场化发展的阶段。但是由于市场化的时间较短、仍有部分地区存在地方

保护主义等原因，消防产品行业存在企业规模普遍偏小、行业集中度低的特点。

根据慧聪消防网数据显示，在目前全国近 6,000 家的消防产品生产企业中，有

76.3%的企业年收入在 1,000 万元以下，仅有 6.20%的企业年收入在 5,000 万元

以上，前 30 强的市场份额总和不到 10%。根据慧聪消防网的统计，2012 年火灾

自动报警行业的企业大约 100 多家，中小型企业居多，市场集中度不高，行业排

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名前五的企业的市场份额合计约 25%，而对于电气火灾监控行业、自动气体灭火

行业和气体检测行业来说，销售收入排名前五的企业所占据的市场份额均不足

10%。从较为成熟的美国市场来看，前三大消防龙头企业 Tyco、UTC 和 Honeywell

在 2012 年市场占有率合计超过 30%。因此，我国目前市场集中度不高的现状对

部分拥有较强自主研发能力、具备品牌与渠道优势以及具备较强资本运作能力的

企业而言，存在做大做强并成为行业领导者的机会。

近年来行业竞争格局出现了以下两个趋势：

并购推动行业整合

伴随消防行业的快速发展，我国消防行业内部分领先企业已积累了一定的资

金实力，同时国外大型消防企业也看好我国市场。最近几年，在国家产业政策的

指导下，为追求规模效益或快速进入细分市场等目的，行业内部分具有实力的领

先企业通过并购，增强综合竞争实力，使得消防行业的市场集中度有所提高。

从重视生产向重视服务转变

随着消防产品供应的增加，客户可选择范围的扩大，客户选择消防产品时，

从最初单纯比较产品价格向更重视比较系统维护便捷程度、售后服务响应时间、

提供技术难题解决方案等技术服务质量转变，技术服务能力正成为消防产品生产

企业的核心竞争力之一。在这种趋势下，消防行业的领先企业正逐步向为客户提

供全程服务的方向转变，满足客户从销售到售后各个阶段的需求，一方面丰富产

品结构，力图为客户提供“一站式”服务，减少客户的采购和维护成本；另一方

面加大技术服务力度，提高客户满意度。

安防和视频监控行业分析

安防作为社会公共安全的一部分，随着社会经济的发展，其刚性需求是必然

的。国内安全形势不容乐观，安防投入将不断增加。应对恐怖活动，事前预警是

主要手段，安防全国一盘棋，联网智能平台和应用投入亟需加大。据预测，2015

年安防行业总产值将达 5000 亿元，年复合增长率约 20%。2015 年我国安防行业

发展趋势分析如下。

据研究显示，2008 年以前，推动中国视频监控市场发展的动力主要来自于

北京奥运会和各省相关平安城市监控项目的建设；而在奥运会之后，市场发展的

热点逐渐由奥运会向区域性热点事件、平安城市及行业需求共同带动的方向发

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展。另一方面，经历了过去几年的市场推广和教育，无论是在金融、公安等传统

安防需求较为旺盛的行业，还是在交通、电力、园区以及医院等对于监控需求快

速增长的新兴行业中，视频监控投入都得到了快速的增长。其中，园区监控就是

近年来来视频监控领域发展的一大热的点。

根据安防行业市场调查分析报告了解到，根据目前的安防行业发展趋势， 三

网融合”带给安防行业的机会目前主要在安防运营和网络服务市场方面，据宇博

智业市场研究中心分析师表示，能对接三网融合的安防产品并不是要占用宽带，

更多的时候是要利用网络端口。三网融合对安防产业也一定如高清的进程一样是

机遇挑战并存的，安防企业，必然要抓住机遇迎难而上。

随着安防行业的迅速发展，邮政、银行、机场、博物馆等各大型商场都需安

装安防设备。面对庞大的安防系统建设之后，监控点之多，安防设备的后期维修

也是一大难题。据初步统计，一般监控点每年需要的维修费用约为 4000 元。同

时在监控点上的人力和物力都是一笔不小的投资。

随着物联网、大数据、云计算、4G 等新技术不断融入到安防行业当中，安

防产品和系统变得更加智能化。

近些年来，全国各地的平安城市建设如火如荼地展开，建设思路也逐渐向数

字化、网络化、集成化、智能化的方向发展。伴随着人们对建筑安防系统的愈发

重视和建筑业及建筑智能化行业的积极发展，传统建筑的智能化改造以及新建建

筑的智能化投资建设进入了快速发展的阶段，作为建筑智能化的一个重要的子系

统，安防智能化市场将迎来巨大的发展机遇，市场前景非常广阔。预计到 2015

年，我国安防智能化市场规模将达到 1609.6 亿元。

国外先进业者进入中国给中国安防业者的影响不仅是竞争，更带给国内安防

企业先进的产品观念，高超的工艺及成熟的经营理念。中国报告大厅获悉，中国

安防业者在本国的市场上，经历了 20 年的学习，模仿改进的过程，对现代的安

防产品设计，生产技术均有更清楚的掌握。加上对本国市场了解的优势，中国安

防业者更熟练于使用低价、模仿、本地化等策略，广泛占领中国一级城市以外的

市场。

技术薄弱一直是制约我国安防产业发展的瓶颈，在规模高达千亿元的中国安

防市场，国内企业更多的是做栽电线杆、挂设备和组装这些“苦力活”，而核心

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技术则长期被国外公司所垄断。这种状况对我国安防产业发展极为不利，急需寻

求突破。

由于中国安防监控产业核心技术的缺失，不仅使中国企业失去了对行业关键

话语权的把握，同时不利于国家安全利益的保障。基于国家重点工程与金融领域

的安全考虑，需要中国安防企业在核心技术领域实现突破。

根据中国报告大厅发布的安防前景预测报告相关资料统计，民用安防产品在

国外的普及率达到 70%以上，其具有美观、安全、智能、安装简便等超性价比的

优势。而国内市场发展尚未成熟，巨大的市场潜力也蕴藏着巨大的商业机会，根

据有关机构推测，如果按照我国现有的城镇居民家庭 1 亿户计算，结合国民经济

GDP 增长率以及中国城市化发展速度，未来 5 年我国城镇居民家庭预期购买总量

将达到 5000 万套，按照每套 1000 元计算，市场规模将达到 500 亿元人民币，平

均每年也有 100 亿元的市场需求，沿海经济发达的农村地区还未纳入销售范围。

校园安防问题引起了国家对校园安防问题高度重视，同时也成为社会关注焦

点。在全国范围内，教育部门对校园安全建设方面的投资明显增加。目前，大多

数学校的安防都处于空白状态，这对于安防市场来说是一片有待开垦的沃土。大

学的扩招、大学城的兴起、系统的改朝换代、国家的政策扶持、尚未开发的广大

空间，这一切无不昭示着学校安防的美好未来。

安防产品不同于其他家电等产品，其应用环境比较恶劣，常年在外经受着风

霜雨雪的摧残。因此，很容易损坏，使用周期较短。每一次安防设备的更新换代

都会带来一次巨大的市场商机。加之随着数字高清安防产品的普及应用，其相对

于传统的模拟设备具有先天的优势，加速了安防设备更新换代的进程。

营业收入预测

（1）经统计，企业过去三年又一期的合并营业收入如下表所示（单位：人

民币元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

营业收入 217,900,905.52 284,349,839.44 344,482,287.43 188,773,370.88

营业收入增长率 0.25% 30.50% 21.15%

其中：消防产品 160,099,715.44 212,297,140.80 262,362,723.61 147,334,886.72

消防产品占比 73.47% 74.66% 76.16% 78.05%

安防产品 20,256,566.54 21,625,053.01 20,832,191.91 9,867,425.80

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安防产品占比 9.30% 7.61% 6.05% 5.23%

监控产品 5,342,803.59 5,875,204.72 12,297,666.02 3,722,536.87

监控产品占比 2.45% 2.07% 3.57% 1.97%

维护保养收入 1,509,468.83 2,207,052.65 2,675,000.46 1,247,225.00

维护保养收入占比 0.69% 0.78% 0.78% 0.66%

工程收入 23,815,520.28 34,682,058.73 40,902,653.80 24,357,447.46

工程收入占比 10.93% 12.20% 11.87% 12.90%

其他产品收入 3,127,799.14 103,282.05 33,762.41

其他产品收入占比 1.44% 0.04% 0.01% 0.00%

租赁收入 1,598,046.80 1,619,342.80 1,944,325.80 1,267,242.00

租赁收入占比 0.73% 0.57% 0.56% 0.67%

技术服务收入 110,959.50 2,361,320.69 159,062.26

技术服务收入占比 0.05% 0.83% 0.05% 0.00%

其他收入 2,040,025.40 3,579,383.99 3,274,901.16 976,607.03

其他收入占比 0.94% 1.26% 0.95% 0.52%

分析财务数据可知，企业自 2013 年以来，营业收入增速较高，在 21.5%到

30.5%之间。

企业业绩的增长主要来源于消防产品的增长。企业作为业内较知名的消防产

品生产厂家，在销售网络建设完善、知名度逐渐提高的情况下，销售收入预计将

稳步增长。

基于以上因素，我们预计今后几年的年收入增长率也将保持一个较高的水

平。

预计 2015 年消防产品销售收入将达到 33,868.00 万元，2016 年在 2015 年

的基础上增长 30%，2017 年增长 20%，2018 年增长 20%，2019 年增长 10%，2020

年及以后年度保持 2019 年的水平。

预计 2015 年安防产品销售收入将达到 2,130.00 万元，2016 年到 2019 年每

年的增长率为 20%、20%、10%、10%，2020 年保持 2019 年的水平。

预计 2015 年监控产品销售收入将达到 1,000.00 万元，2016 年到 2019 年每

年在增长率为 20%、20%、10%、10%，2020 年保持 2019 年的水平。

预计 2015 年工程收入将达到 3,400.00 万元，以后年度保持这一水平。

预计 2015 年维保收入将达到 200.00 万元，以后年度保持这一水平。

预计 2015 年其他收入（清油烟收入）达到 100.00 万元，2016 年及以后年

度不对其他收入进行预测。

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租赁收入主要为出租企业持有的投资性房地产和房屋建筑物的收入，按租赁

合同和未来市场情况，2015 年下半年预计收入约 123.74 万元，2020 年预计收入

为 416.84 万元，以后年度保持这一水平如下表（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年

南油第一工业区 111 栋五层 764,454.60 1,528,909.20 1,525,912.88 1,577,829.21 1,637,944.51 1,700,350.19

南油第一工业区 102 栋五层 191,583.26 394,661.52 809,876.32 840,732.61 872,764.52 906,016.85

南油第一工业区 102 栋六层 191,583.26 394,661.52 728,888.69 756,659.35 785,488.07 815,415.17

南油第一工业区 102 栋一层 89,818.34 185,025.78 667,395.52 692,823.29 719,219.86 746,622.14

租赁收入合计 1,237,439.47 2,503,258.02 3,732,073.42 3,868,044.47 4,015,416.96 4,168,404.35

则未来年度各项收入预测如下：

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深圳市泛海三江电子有限公司营业收入预测表单位：元

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年及以后年度

营业收入 222,031,310.59 518,063,258.02 615,204,073.42 725,927,244.47 794,680,536.96 794,833,524.35 794,833,524.35

其中：消防产品 192,665,113.28 442,000,000.00 530,400,000.00 636,480,000.00 700,128,000.00 700,128,000.00 700,128,000.00

安防产品 11,432,574.20 25,560,000.00 30,672,000.00 33,739,200.00 37,113,120.00 37,113,120.00 37,113,120.00

监控产品 6,277,463.13 12,000,000.00 14,400,000.00 15,840,000.00 17,424,000.00 17,424,000.00 17,424,000.00

维护保养收入 752,775.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

工程收入 9,642,552.54 34,000,000.00 34,000,000.00 34,000,000.00 34,000,000.00 34,000,000.00 34,000,000.00

其他产品收入

租赁收入 1,237,439.47 2,503,258.02 3,732,073.42 3,868,044.47 4,015,416.96 4,168,404.35 4,168,404.35

技术服务收入

其他收入 23,392.97

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营业成本预测

企业近三年一期的营业成本数据如下（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

营业成本 133,670,932.82 170,869,446.41 206,106,073.36 111,044,078.51

消防产品 88,988,553.05 116,524,946.93 138,514,274.82 78,747,924.72

安防产品 13,768,822.02 14,604,415.96 14,640,914.20 6,986,796.02

监控产品 4,026,483.96 4,503,668.08 9,381,210.32 2,416,020.21

维护保养成本 641,189.73 638,120.29 939,797.15 169,088.29

工程成本 21,781,852.58 31,469,434.02 39,076,919.23 21,869,379.98

其他产品成本 2,763,513.80 90,256.37 21,753.65 -

租赁成本 88,368.80 71,346.36 95,008.43 48,579.12

技术服务成本 39,900.00 - 142,042.64 -

其他成本 1,572,248.88 2,967,258.40 3,294,152.92 806,290.17

对企业近年来各类营业成本与对应的收入比例进行测算，发现历年各类产品

的成本占收入的比率较稳定，如下所示：

2015 年 近三年一

项目 2012 年 2013 年 2014 年

上半年 期平均

产品成本占比

消防 55.58% 54.89% 52.79% 53.45% 54.18%

安防 67.97% 67.53% 70.28% 70.81% 69.15%

监控 75.36% 76.66% 76.28% 64.90% 73.30%

维保成本占比 42.48% 28.91% 35.13% 13.56% 30.02%

工程成本占比 91.46% 90.74% 95.54% 89.79% 91.88%

其他成本占比（清油烟服务） 77.07% 82.90% 100.59% 82.56% 85.78%

租赁成本占比 5.53% 4.41% 4.89% 3.83% 4.66%

我们取近三年一期各项销售成本率的平均值，按上述比率估算营业成本。

未来营业成本测算表如下（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年及以后年度

营业成本 128,035,693.53 297,895,745.48 351,140,919.35 411,796,289.01 449,780,806.56 449,787,935.77 449,787,935.77

消防产品 105,459,041.68 239,469,056.33 287,362,867.59 344,835,441.11 379,318,985.22 379,318,985.22 379,318,985.22

安防产品 7,741,821.69 17,674,341.26 21,209,209.51 23,330,130.46 25,663,143.51 25,663,143.51 25,663,143.51

监控产品 4,914,111.31 8,796,157.82 10,555,389.39 11,610,928.33 12,772,021.16 12,772,021.16 12,772,021.16

维护保养 431,313.59 600,401.88 600,401.88 600,401.88 600,401.88 600,401.88 600,401.88

工程 9,369,756.38 31,239,136.36 31,239,136.36 31,239,136.36 31,239,136.36 31,239,136.36 31,239,136.36

其他产品 - - - - - - -

租赁 68,139.04 116,651.82 173,914.62 180,250.87 187,118.43 194,247.64 194,247.64

技术服务 - - - - - - -

其他 51,509.83 - - - - - -

2、营业税金及附加的预测

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企业税项如下：

主营业务收入，包括消防、安防、监控，应缴增值税，税率为 17%；

工程收入应缴营业税，税率 3%；

维护保养、租赁收入、其他收入应缴营业税，税率为 5%；

技术服务收入应缴增值税，税率为 6%。

城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为实际缴纳的增值税和营业税的

7%、3%、2%。

根据上述税率，分别对各类业务的营业税金及附加进行计算。

3、费用的预测

根据企业财务报表，企业近三年一期的营业费用、管理费用和财务费用比率

如下（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年 平均

营业费用 39,648,363.30 52,590,520.68 60,824,903.64 34,287,839.11

营业费用率 18.20% 18.50% 17.66% 18.16% 18.13%

管理费用 31,634,683.18 44,388,434.73 54,814,991.66 42,982,110.97

管理费用率 14.52% 15.61% 15.91% 22.77% 16.85%

实际管理费用 31,634,683.18 44,388,434.73 49,339,991.66 23,592,110.97

实际管理费用率 14.52% 15.61% 14.32% 13.91% 14.24%

财务费用 3,455,684.71 3,943,770.53 5,283,622.44 2,733,426.03

其中，营业费用为销售人员的工资、奖金、保险、办公等杂项费用；管理费

用为管理人员的工资、奖金、保险、办公等杂项费用以及咨询费、三会费用、房

租及保险费、折旧及摊销等。财务费用为短期借款的利息支出以及企业存款利息

收入等。

据了解，企业在 2014 和 2015 年上半年分别发生了 5,475,000.00 元和

19,390,000.00 元的员工激励款项，列入管理费用。评估人员把这两项非经常发

生的费用从管理费用中扣除，可知 2014 年和 2015 年上半年实际管理费用的金额

为 49,339,991.66 元和 23,592,110.97 元。实际管理费用占收入的比重见上表。

销售费用应随着收入的增加而增加。按 2015 年及以后年度占收入的 18.00%

对其进行测算。

管理费用随着销售收入的增加将有所增加，但增速比销售收入的增速慢，

2015 年上半年管理费用的比率较低，考虑到半年期的费用比率可能有波动，对

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2015 年全年的管理费用按收入的 15%测算，之后每年降低 0.5%，直到 2019 年降

至 13%，以后年度保持 2019 年的水平。

目前企业资金充裕，暂时没有再融资的意图，因此我们对财务费用按 2014

年的水平进行测算。

4、资产减值损失、营业外收入、营业外支出

资产减值损失

资产减值损失主要是坏账损失和存货跌价损失。过去三年一期的资产减值损

失，以及此项支出和营业收入的比率如下。（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

资产减值损失 2,063,494.41 3,032,942.32 3,001,556.38 4,775,365.37

资产减值损失/营业收入 0.95% 1.07% 0.87% 2.53%

观察可知，资产减值损失和营业收入的比值大致在 1%左右变动。2015 年上

半年由于是半年期，应收账款余额年中增加导致此项比率有所浮动。综合考虑，

在以后年度，资产减值损失按营业收入的 1%测算。

营业外收入

营业外收入主要是三江电子的子公司三江科技取得的软件收入的增值税返

还。根据财税（2011）100 号《财政部、国家税务总局关于软件产品增值税政策

的通知》，增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按 17%税率征收

增值税后，对其增值税实际税负超过 3%的部分实行即征即退政策。三江科技取

得了《软件企业证书》，符合此政策，即即征即退的增值税按收入的 14%返还。

企业近三年一期的退税收入如下表所示（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

其中退税部分 3,849,685.16 5,616,876.09 6,008,032.12 2,754,208.49

与工业产品收入的比值 2.07% 2.34% 2.03% 1.71%

退税收入与企业研发投入相关，研发投入与与消防、安防、监控三类主要工

业产品收入有一定关联。近年来企业退税收入与三类工业产品收入之比为 2%以

上，前三年平均为工业产品收入的 2.15%，2015 年上半年由于是半年期的财务数

据，比率略低。经过评估人员和企业共同估算，2015 年返还的增值税按工业产

品收入的 2.1%测算，该比例将逐年略微下降，到 2019 年降为工业产品收入的

1.7%，以后年度保持不变。

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政府补贴部分有南山区自主创新产业发展专项资助、深圳市战略新兴产业发

展专项资金、其他收入等，预计 2015 年此部分收入可达到 300 万元，以后年度

此项收入按每年 50 万元的保守数字预测。

营业外支出

营业外支出主要是固定资产处置损失、捐赠支出等，金额较小。近三年一期

的营业外支出如下表。（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

营业外支出 26,902.32 65,711.47 20,583.06 316.87

此项支出是不经常发生的项目，不对其进行预测。

5、所得税

企业于 2014 年 9 月 30 日取得 GR201444200888 号高新技术企业证书，有效

期三年，享受所得税 15%的优惠税率。此次评估中，假设企业后续仍可持续取得

此证书，所得税率在预测期内按 15%测算。

6、营运资金的支出

追加营运资金系指企业在不改变当前主营业务条件下，为扩大再生产而新增

投入的用于经营的现金，即为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金，如正

常经营所需保持的现金、代客户垫付购货款（应收账款）等所需的基本资金以及

应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业

信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，

提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付款

项核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所估算经

营业务的相关性个别确定；此次评估中应交税费和应付职工薪酬等金额较大，应

纳入计算范围。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现

金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：

营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金

我们估算了企业的营运资金，其中，存货、应收账款和应付账款周转率按最

近三年一期的年化周转率计算；最低现金保有量按保有 1.5 个月的付现成本计

算。

近三年一期涉及计算的周转率、应收和应付款项如下表所示（单位：元）

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项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

应收账款 86,258,724.03 107,798,621.37 140,008,955.63 199,017,557.03

应付账款 33,844,897.85 51,623,242.74 50,726,866.22 60,216,002.10

存货周转率 3.88 4.34 4.50 4.77

应收账款周转率 2.82 2.93 2.78 2.23

应付账款周转率 3.98 4.27 4.06 4.00

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

应收票据 520,000.00 1,135,737.30 2,491,290.00 570,000.00

应收账款 86,258,724.03 107,798,621.37 140,008,955.63 199,017,557.03

预付账款 3,396,133.80 4,029,858.19 2,967,138.91 3,484,846.74

应收款项合计 90,174,857.83 112,964,216.86 145,467,384.54 203,072,403.77

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

应付帐款 33,844,897.85 51,623,242.74 50,726,866.22 60,216,002.10

预收账款 2,173,308.22 3,478,072.52 4,116,406.69 5,391,668.81

应付职工薪酬 6,658,035.83 12,736,004.90 19,293,109.28 12,927,814.40

应交税费 4,360,228.96 4,276,408.07 6,633,160.89 4,540,131.28

应付利息 124,367.71 148,230.00 142,064.60

应付款项合计 47,036,470.86 72,238,095.94 80,917,773.08 83,217,681.19

经过计算，得出企业营运资金的支出预测如下表（单位：元）

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企业营运资金支出预测表（单位：元）

项目 2015 年全年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年

营业收入 410,804,681.47 518,063,258.02 615,204,073.42 725,927,244.47 794,680,536.96 794,833,524.35 794,833,524.35

营业成本 239,079,772.04 297,895,745.48 351,140,919.35 411,796,289.01 449,780,806.56 449,787,935.77 449,787,935.77

期间费用 160,239,167.32 173,654,181.30 202,148,925.93 233,950,704.45 251,634,588.90 251,662,126.63 251,662,126.63

营业费用 73,944,842.66 93,251,386.44 110,736,733.22 130,666,904.00 143,042,496.65 143,070,034.38 143,070,034.38

管理费用 81,010,702.22 75,119,172.41 86,128,570.28 98,000,178.00 103,308,469.80 103,308,469.80 103,308,469.80

财务费用 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44

完全成本 399,318,939.36 471,549,926.77 553,289,845.29 645,746,993.46 701,415,395.46 701,450,062.40 701,450,062.40

非付现成本 3,402,097.49 4,079,443.69 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89

折旧和摊销 3,402,097.49 4,079,443.69 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89 4,756,789.89

付现成本 395,916,841.87 467,470,483.08 548,533,055.40 640,990,203.57 696,658,605.57 696,693,272.51 696,693,272.51

最低现金保有量 49,489,605.23 58,433,810.39 68,566,631.92 80,123,775.45 87,082,325.70 87,086,659.06 87,086,659.06

存 货 54,671,290.11 68,120,964.75 80,296,743.25 94,167,039.70 102,853,105.28 102,854,735.54 102,854,735.54

应收款项 152,690,177.71 192,556,644.32 228,662,484.96 269,816,691.39 295,371,299.03 295,428,162.23 295,428,162.23

应付款项 58,646,403.91 73,073,995.61 86,135,067.01 101,013,863.65 110,331,487.38 110,333,236.18 110,333,236.18

营运资本 198,204,669.15 246,037,423.85 291,390,793.13 343,093,642.89 374,975,242.62 375,036,320.66 375,036,320.66

营运资本增加额 8,139,267.30 47,832,754.70 45,353,369.28 51,702,849.76 31,881,599.73 61,078.04 -

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 150

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7、资本性支出

资本性支出即为企业追加投入固定资产而发生的支出。企业近三年一期的固

定资产增加额如下表所示。（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

减：固定资产追加 297,887.10 5,400,069.91 1,857,013.21 691,581.67

企业固定资产根据需要追加。2013 年因为新购入生产设备，所以此部分支

出较高。评估人员和企业沟通之后，按每年支出 200 万作为设备正常更新，以及

在 2015 年下半年到 2016 年上半年支出 1,425.99 万元作为新生产线的建设资金

作为资本性支出。新生产线建成后，企业最大生产能力约可增加为 2015 年的两

倍。在营业收入的预测中，企业收入逐年提高，在 2019 年的收入大约是 2015

年全年预测收入的两倍，以后年度变化不大。因此资本性支出的预测和收入预测

是配比、较为合理的。

8、折旧和摊销

现金流量表中需将折旧和摊销加回。企业近三年一期的折旧和摊销费用如下

表所示（单位：元）

项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年

加：折旧 1,281,831.84 1,266,173.58 1,779,494.32 906,159.81

加：摊销 1,271,139.10 1,598,158.72 1,622,603.17 843,627.37

我们对企业未来的折旧按 2014 年的发生额 1,779,494.32 元测算 2015 年的

折旧，然后在 2016 年下半年及以后年度加上新投入的生产线的折旧（生产线原

值 1,425.99 万元，折旧年限按 10 年计算，残值 5%）。2016 年折旧额为

2,456,840.52 元，2017 年折旧额为 3,134,186.72 元，以后年度保持这一数值不

变。

摊销费用主要是企业无形资产和长期待摊费用的摊销，2015 年按 2014 年的

发生额 1,622,603.17 元测算，以后年度保持这一数值不变。

9、财务费用的加回

由于预测现金流是自由现金流，因此需要将属于债权投资者的扣税后的利息

费用加回。各年度加回的财务费用=财务费用×（1-15%）。

10、收益年限的确定

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 151

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在具体的评估操作过程中，由于公司目前仍处于增长期，故选用分段收益折

现模型。即：将以持续经营为前提的被评估企业的未来收益分为前后两个阶段进

行预测，首先逐年预测前阶段（评估基准日后至 2020 年末）各年的收益额；再

假设预测后段保持 2020 年的预期收益额水平。根据上述分析，本次将被评估企

业的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为 2015 年 7 月 1 日至 2020 年

12 月 31 日，共 5.5 年，此阶段为被评估企业的增长时期；第二阶段为 2021 年 1

月 1 日至永续年限，在此阶段，被评估企业将保持 2020 年的净现金流水平。

11、自由现金流量的估算结果

本次评估中对未来收益的预测，主要是在评估对象经模拟报表揭示的历史营

业收入、营业成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上，根

据其经营历史、市场需求与未来的发展等综合情况做出的一种专业判断。

企业自由现金流量测算表如下：

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 152

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企业自由现金流量测算表（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年及以后年度

营业收入 222,031,310.59 518,063,258.02 615,204,073.42 725,927,244.47 794,680,536.96 794,833,524.35 794,833,524.35

营业成本 128,035,693.53 297,895,745.48 351,140,919.35 411,796,289.01 449,780,806.56 449,787,935.77 449,787,935.77

税金及附加 2,881,930.47 6,430,268.32 7,506,219.16 8,689,430.56 9,419,525.42 9,428,092.72 9,428,092.72

营业费用 39,657,003.55 93,251,386.44 110,736,733.22 130,666,904.00 143,042,496.65 143,070,034.38 143,070,034.38

管理费用 38,028,591.25 75,119,172.41 86,128,570.28 98,000,178.00 103,308,469.80 103,308,469.80 103,308,469.80

财务费用 2,550,196.41 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44

资产减值损失 5,180,632.58 6,152,040.73 7,259,272.44 7,946,805.37 7,948,335.24 7,948,335.24

营业利润 10,877,895.38 34,902,430.35 48,255,968.24 64,231,548.00 75,898,810.71 76,007,033.99 76,007,033.99

营业外收入 6,986,578.36 10,091,200.00 11,433,968.00 12,849,065.60 13,329,307.04 13,329,307.04 13,329,307.04

营业外支出 - - - - - -

利润总额 17,864,790.61 44,993,630.35 59,689,936.24 77,080,613.60 89,228,117.75 89,336,341.03 89,336,341.03

所得税 2,517,266.81 6,749,044.55 8,953,490.44 11,562,092.04 13,384,217.66 13,400,451.15 13,400,451.15

净利润 15,347,523.79 38,244,585.79 50,736,445.80 65,518,521.56 75,843,900.09 75,935,889.87 75,935,889.87

减：固定资产追加 8,438,378.33 9,129,960.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

减：营运资金追加 8,139,267.30 47,832,754.70 45,353,369.28 51,702,849.76 31,881,599.73 61,078.04 -

加：折旧 873,334.51 2,456,840.52 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72

加：摊销 778,975.80 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17

加：扣税后的财务费用 2,167,666.95 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07

自由现金流量 2,589,855.42 -10,147,606.14 12,630,945.48 21,063,540.77 51,210,169.32 83,122,680.80 83,183,758.84

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 153

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五、股权价值的估算

1、折现率的确定

（1）基本参数的确定

企业扣税后的付息债务加权成本 r1 的确定：

截止到评估基准日企业付息债务全部为短期借款，情况如下：

借款银行 借入日期 归还日期 年利率 借款本金

1.平安银行五洲支行 2014/07/15 2015/07/15 7.8000% 12,500,000.00

2.中国银行南油支行 2014/07/22 2015/07/22 7.5000% 10,000,000.00

3.平安银行五洲支行 2015/01/23 2016/01/23 7.2800% 20,000,000.00

4.招商银行新时代支行 2015/01/16 2015/07/16 6.8320% 18,700,000.00

5.中国银行南油支行 2015/06/10 2016/07/10 6.1200% 20,000,000.00

小计 7.00% 81,200,000.00

根据上表可计算出企业加权付息债务成本 r0=7%。

企业所得税率按 15%计算，则扣税后的加权付息债务成本

r1=7%×（1-15%）=5.95%；

无风险收益率 rf

本次无风险报酬率根据剩余十年以上时间的国债收益率确定，则无风险利率

为 4.3004%。

资本市场平均收益率 rm：

股市投资收益率是资本市场收益率的典型代表，股市风险收益率是投资者投

资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分，亦可认为是市场风险溢价的典型

代表。正确地估算股市风险收益率一直是许多股票分析师的研究课题。例如：在

美国，IbbotsonAssociates 的研究发现：从 1926 年到 1997 年，股权投资到大

企业的年均复利回报率为 11.0％，超过长期国债收益率约 5.8％；这个差异的几

何平均值被业界认为是股权投资的风险收益率 ERP。

参照美国相关机构估算 ERP 的思路，我们按如下方式估算中国股市的投资收

益率及风险收益率 ERP（以下简称 ERP）：

①选取衡量股市 ERP 的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个

衡量股市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，但是我们选用的指

数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美国股票

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 154

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市场的 ERP 时选用标准普尔 500（S&P500）指数的思路和经验，我们在估算中国

股票市场的 ERP 时选用沪深 300 作为衡量股市 ERP 的指数。

②指数年期的选择：众所周知，中国股市始于上世纪 90 年代初期，最初几

年发展较快但不够规范，直到 1996 年之后才逐渐走上正规，考虑到上述情况，

我们在测算中国股市 ERP 时的计算年期从 1998 年开始，即指数的时间区间选择

为 1997-12-31 到 2014-12-31 之间。

③指数成分股及其数据采集：沪深 300 指数的成分股每年是发生变化的，因

此我们在估算时采用每年年底的沪深 300 指数的成分股。对于沪深 300 指数没有

推出之前的 1999～2003 年，我们采用外推的方式推算其相关数据，即采用 2004

年年底沪深 300 指数的成分股外推到上述年份，亦即假定 1997～2003 年的成分

股与 2004 年年末一样。在相关数据的采集方面，为简化本次评估的 ERP 测算中

的测算过程，我们借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股的各年末交易收

盘价作为基础数据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股

等产生的收益，因此我们选用的成份股年末收盘价是包含了每年分红、派息和送

股等产生的收益的复权年末收盘价，以全面反映各成份股各年的收益状况。

④年收益率的计算采用算术平均值和几何平均值两种计算方法：

A、算术平均值计算方法：

设：每年收益率为 Ri，则：

Pi Pi 1

Ri

Pi 1 （i=1,2,3,……）

上式中：Ri 为第 i 年收益率

Pi 为第 i 年年末收盘价（复权）

Pi－1 为第 i－1 年年末收盘价（复权）

设第 1 年到第 n 年的算术平均收益率为 Ai，则：

n

Ai= R

i 1

i

N

上式中：Ai 为第 1 年（即 2000 年）到第 n 年收益率的算术平均值，

n=1,2,3,……

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 155

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N 为项数

B、几何平均值计算方法：

设第 1 年到第 i 年的几何平均收益率为 Ci，则：

Ci=-1 (i )

Pi （i=1,2,3,……）

P0

上式中：Pi 为第 i 年年末收盘价（复权）

P0 为基期（1999 年）年末收盘价（复权）

⑤计算期每年年末的无风险收益率 Rfi 的估算：为了估算每年的 ERP，需要

估算计算期内每年年末的无风险收益率 Rfi，本次评估我们采用国债的到期收益

率（YieldtoMaturateRate）作为无风险收益率；样本的选择标准是每年年末距

国债到期日的剩余年限超过 10 年的国债，最后以选取的全部国债的到期收益率

的平均值作为每年年末的无风险收益率 Rfi。

⑥估算结论：

经上述计算分析，得到沪深 300 成份股的各年算术平均及几何平均收益率，

以全部成份股的算术或几何平均收益率的算术平均值作为各年股市收益率，再与

各年无风险收益率比较，得到股票市场各年的 ERP。估算公式如下：

A、算术平均值法：

ERPi＝Ai－Rfi（i＝1,2,……）

B、几何平均值法：

ERPi＝Ci－Rfi（i＝1,2,……）

C、估算结果：

按上述两种方式的估算结果如下：

无风险收益率 Rf

序 算术平均 几何平均 (距到期剩余年限超 ERP（算术平均 ERP（几何平均

年份

号 收益率 Rm 收益率 Rm 过 10 的国债到期收 收益率-Rf） 收益率-Rf）

益率)

1 2005 2.88% -3.15% 3.56% -0.68% -6.71%

2 2006 24.54% 10.91% 3.55% 20.99% 7.36%

3 2007 55.81% 27.10% 4.30% 51.51% 22.80%

4 2008 44.51% 9.28% 3.80% 40.71% 5.48%

5 2009 53.96% 15.62% 4.09% 49.87% 11.53%

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 156

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6 2010 46.04% 12.79% 4.25% 41.79% 8.54%

7 2011 33.49% 4.51% 3.98% 29.51% 0.53%

8 2012 30.95% 5.65% 4.16% 26.79% 1.49%

9 2013 37.47% 10.32% 4.29% 33.18% 6.03%

10 2014 44.18% 17.76% 4.31% 39.87% 13.45%

平均值 37.38% 11.08% 4.03% 33.35% 7.05%

由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势，故采用几何平均

收益率 Ci 而估算的 ERP=7.05％作为目前国内股市风险收益率，即市场风险溢价

为 7.05％。

市场风险溢价 rm-rf=7.05%。

β 值在同花顺软件中查取。取国内与消防电子、安防系统、监控系统相关的

上市公司，有同方股份、海康威视、安居宝、大华股份共四家对比公司。以 2011

年 7 月 1 日到 2015 年 6 月 30 日的市场价格测算估计，以各个企业所在板块的指

数为衡量标准，计算周期按月测算，计算的时间范围取评估基准日前 48 个月，

收益率计算方式取普通收益率，查得各对比公司按账面价值比剔除财务杆杠（扣

税）的 beta 值。计算结果表明：上述 4 个对比公司剔除财务杠杆的 beta 系数的

平均值为 0.6993。计算如下表：

剔除财务杠杆的调整后

证券代码 证券简称

beta 值（扣税）

600100.SH 同方股份 0.5619

002415.SZ 海康威视 0.7028

300155.SZ 安居宝 0.8420

002236.SZ 大华股份 0.6904

平均 0.6993

根据被评估单位于评估基准日时的付息债务 8,120.00 万元和所有者权益

36,018.71 万元之比，求得 D/E=0.2254；

则被评估单位带财务杠杆的β =0.6993×[1+0.2254×（1-15%）]=0.8333

企业特有风险收益率ε

特有风险收益率包括规模超额收益率和其它特有风险收益率两部分，目前国

际上比较多的是考虑规模因素的影响，资产规模小、投资风险就会相对增加，反

之，资产规模大，投资风险就会相对减小，企业资产规模与投资风险这种关系已

被投资者广泛接受，另外特有风险也与被评估企业其它的一些特别因素有关，如

供货渠道单一、依赖特定供应商或销售产品品种少等。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 157

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注册资产评估师在估算被评估企业特有风险收益率时，通常也分规模超额收

益率和其它特有风险收益率两部分来估算。对于规模超额收益率，在国际上有许

多知名的研究机构和研究人员发表过有关文章详细阐述了资产规模与投资回报

率之间的关系。北京岳华德威资产评估有限公司赵强先生参考 Grabowski-King

研究的思路，对沪、深两市的 1,000 多家上市公司多年来的数据进行了分析研究，

其研究结果表明：规模超额收益率在净资产规模低于 10 亿时呈现随净资产增加

而下降的趋势，当净资产规模超过 10 亿后不再符合这个趋势。

净资产规模为 10 亿以下的上市公司采用线性回归分析的方式得出资产规模

超额收益率与调整后净资产之间的回归方程如下：

Rs＝3.139%－0.2485%×NA

其中：

Rs:公司规模超额收益率；

NA:为公司调整后净资产账面值（NA≤10 亿，超过 10 亿的按 10 亿计算）。

目前公司合并口径的净资产账面值为 3.60 亿元，代入上式，得到：

Rs＝3.139%－0.2485%×3.60=2.24%

本次评估参照上述模型估算而得的结果为 2.24%。

评估对象特有风险超额收益率ε ＝规模超额收益率

＝2.24%

权益资本成本 r2：

r2=rf+β （rm－rf）＋ε

=12.42%

债务比率 W1：

被评估单位的债务比率 W1=D/（D+E）=8,120.00/（8,120.00+36,018.71）

=18.40%

权益比率 W2：

被评估单位的债务比率 W2=E/（D+E）=36,018.71/（8,120.00+36,018.71）

=81.60%

折现率 r=r1×w1+r2×w2

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 158

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=5.95%×18.40%+12.42%×81.60%

=11.23%

2、溢余性资产价值

截止评估基准日被评估单位溢余性资产和非经营性资产评估值为 0。

3、付息债务价值的计算

截止评估基准日 2012 年 6 月 30 日，被评估单位短期借款共 81,200,000.00

元。故本次被评估单位付息债务为 81,200,000.00 元。

4、权益资本价值的确定

将上述数据代入，得到评估对象的权益资本价值为 427,324,900.00 元(四舍

五入到百位)。详见下表：

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 159

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深圳市泛海三江电子有限公司收益法计算表（单位：元）

项目 2015 年下半年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年及以后年度

营业收入 222,031,310.59 518,063,258.02 615,204,073.42 725,927,244.47 794,680,536.96 794,833,524.35 794,833,524.35

营业成本 128,035,693.53 297,895,745.48 351,140,919.35 411,796,289.01 449,780,806.56 449,787,935.77 449,787,935.77

税金及附加 2,881,930.47 6,430,268.32 7,506,219.16 8,689,430.56 9,419,525.42 9,428,092.72 9,428,092.72

营业费用 39,657,003.55 93,251,386.44 110,736,733.22 130,666,904.00 143,042,496.65 143,070,034.38 143,070,034.38

管理费用 38,028,591.25 75,119,172.41 86,128,570.28 98,000,178.00 103,308,469.80 103,308,469.80 103,308,469.80

财务费用 2,550,196.41 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44 5,283,622.44

资产减值损失 5,180,632.58 6,152,040.73 7,259,272.44 7,946,805.37 7,948,335.24 7,948,335.24

营业利润 10,877,895.38 34,902,430.35 48,255,968.24 64,231,548.00 75,898,810.71 76,007,033.99 76,007,033.99

营业外收入 6,986,578.36 10,091,200.00 11,433,968.00 12,849,065.60 13,329,307.04 13,329,307.04 13,329,307.04

营业外支出 - - - - - -

利润总额 17,864,790.61 44,993,630.35 59,689,936.24 77,080,613.60 89,228,117.75 89,336,341.03 89,336,341.03

所得税 2,517,266.81 6,749,044.55 8,953,490.44 11,562,092.04 13,384,217.66 13,400,451.15 13,400,451.15

净利润 15,347,523.79 38,244,585.79 50,736,445.80 65,518,521.56 75,843,900.09 75,935,889.87 75,935,889.87

减：固定资产追加 8,438,378.33 9,129,960.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

减：营运资金追加 8,139,267.30 47,832,754.70 45,353,369.28 51,702,849.76 31,881,599.73 61,078.04 -

加：折旧 873,334.51 2,456,840.52 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72 3,134,186.72

加：摊销 778,975.80 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17 1,622,603.17

加：扣税后的财务费用 2,167,666.95 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07 4,491,079.07

自由现金流量 2,589,855.42 -10,147,606.14 12,630,945.48 21,063,540.77 51,210,169.32 83,122,680.80 83,183,758.84

折现率 11.23% 11.23% 11.23% 11.23% 11.23% 11.23% 11.23%

折现系数 0.9482 0.8524 0.7664 0.6890 0.6194 0.5569 4.9591

折现后的现金流量 2,455,639.17 -8,650,290.59 9,680,126.16 14,512,913.19 31,721,776.02 46,291,247.69 412,513,465.89

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 160

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

现金流量折现累计数 508,524,900.00

减：付息债务 81,200,000.00

全部所有者权益评估值 427,324,900.00

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 161

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即深圳市泛海三江电子有限公司全部股东权益评估值为 42,732.49 万元。

六、收益法评估结论

经采用现金流折现方法（DCF）对深圳市泛海三江电子有限公司的全部权益

资本价值进行了评估，在评估基准日 2015 年 6 月 30 日，深圳市泛海三江电子有

限公司的全部权益价值为 42,732.49 万元。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 162

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

第七部分：评估结论及其分析

根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独

立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，采用成本法和收益法对深圳市

泛海三江电子有限公司于评估基准日的全部资产及负债进行了评估，经综合分析

得出评估结论：

一、成本法评估结论

以持续经营为假设前提，截至评估基准日委估的资产账面价值 55,000.58 万

元，评估值 62,990.99 万元；负债账面价值 20,289.93 万元，评估值 20,289.93

万元；净资产账面价值 34,710.65 万元，评估值为 42,701.06 万元，评估增值

7,990.41 万元，增值率 23.02%。具体详见资产评估结果汇总表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2015 年 06 月 30 日单位：万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率％

项目

A B C=B-A D=C/A×100%

流动资产 1 52,189.36 53,093.67 904.31 1.73

非流动资产 2 2,811.22 9,897.32 7,086.10 252.06

长期股权投资 3 234.76 1,545.93 1,311.17 558.52

投资性房地产 4 133.32 2,301.08 2,167.76 1,625.98

固定资产 5 1,965.73 4,516.34 2,550.61 129.75

在建工程 6 12.83 12.83 - -

无形资产 7 70.55 1,126.31 1,055.76 1,496.47

递延所得税资产 8 394.01 394.83 0.82 0.21

资产总计 9 55,000.58 62,990.99 7,990.41 14.53

流动负债 10 19,915.75 19,915.75 - -

非流动负债 11 374.18 374.18 - -

负债总计 12 20,289.93 20,289.93 - -

净资产（所有者权益） 13 34,710.65 42,701.06 7,990.41 23.02

经采用成本法（资产基础法）对深圳市泛海三江电子有限公司的全部权益

资本价值进行了评估，在评估基准日 2015 年 06 月 30 日，深圳市泛海三江电子

有限公司的全部权益价值为 42,701.06 万元。

评估结果与账面值变动情况比较说明

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 163

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

（I）列入评估范围的总资产评估值比账面值增值 7,990.41 万元，增值率

14.53%。其增减值分析如下：

1、存货评估值 5,559.16 万元，增值 904.31 万元，增值率 19.43%。增值的

主要原因是产成品、半成品账面值为成本，而评估值除成本外还包括部分管理费

用和利润，造成了增值。

2、长期股权投资评估值 1,545.93 万元，增值 1,311.17 万元，增值率

558.52%。增值的主要原因是被投资单位三江科技 2015 年经营情况较好，流动资

产增加较多，导致评估增值。

3、投资性房地产评估值 2,301.08 万元，增值 2,167.76 万元，增值率

1,625.93%。其增值的主要原因是，企业购入房产时间较早，账面成本较低，持

有时间又较长，房产摊销额较多；加上近年来南油工业区的商业化和改造，以及

房地产市场价格上涨较快，使评估有较大增值。

4、房屋建筑物评估值 3,798.78 万元，增值 2,713.19 万元，增值率 249.93%。

其增值的主要原因是，企业购入房产时间较早，账面成本较低，持有时间又较长，

房产摊销额较多；加上近年来南油工业区的商业化和改造，以及房地产市场价格

上涨较快，使评估有较大增值。

5、机器设备类评估值 406.61 万元，减值 88.60 万元，减值率 17.89%；车

辆类评估值 42.28 万元，增值 14.97 万元，增值率 54.81%；电子设备类评估值

268.66 万元，减值 88.96 万元，减值率 24.88%。

设备类资产评估减值的主要原因分析为：

（1）机器设备大部分为生产线设备，损耗较大，评估成新率较低造成评估

减值；

（2）由于企业折旧年限短于车辆本身的经济寿命年限，造成车辆净值增值；

（3）电子设备更新换代较快，市场价格持续下跌，导致电子设备评估减值。

6、无形资产账面值 70.55 万元，评估值 1,126.31 万元，增值 1,055.76 万

元，增值率 1,496.47%。增值的主要原因是：企业账外有部分专利、商标、计算

机软件著作权等无形资产，此次对其进行了评估之后纳入评估值，造成评估增值。

7、递延所得税资产评估值 394.83 万元，增值 0.82 万元，增值率 0.21%。

增值的原因是：递延所得税资产为企业坏账准备、存货跌价准备等形成的企业所

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 164

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

得税形成的暂时性差异，而存货-产成品经评估之后减值部分有变动，因此对应

的递延所得税资产重新进行了计算，造成评估增值。

（II）．总负债评估值与账面值相比无变动额。

二、收益法评估结论

经采用现金流折现方法（DCF）对深圳市泛海三江电子有限公司的全部权益

资本价值进行了评估，在评估基准日 2015 年 06 月 30 日，深圳市泛海三江电子

有限公司的全部权益价值为 42,732.49 万元。

三、收益法与资产基础法评估结果的差异分析及最终结果的选取。

深圳市泛海三江电子有限公司的股东全部权益价值采用成本法评估结果为

42,701.06 万元，采用收益法评估结果为 42,732.49 万元。差异额为 31.43 万元。

两种评估方法差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标

准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常

将随着国民经济的变化而变化，对于本例，即随着本行业资产投资价格水平的变

化而变化；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出

能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资

产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差

异应属正常。

企业于 2015 年 6 月 30 日获得公司股东 2.5 亿元的增资，截止到评估基准日，

上述资金存在银行账户中，尚未投入到生产经营。这笔增资数额较大（约等于企

业 2014 年底账面总资产 2.62 亿元，企业总资产在 2015 年 6 月底时比 2014 年底

增加了 110.00%），增资时间很短，企业需要一定时间才能对其充分利用。企业

未来的生产经营模式、资本结构可能会因此调整和改变，同时企业的各项财务数

据可能会有大幅变动。现在收益法的预测是在原有生产经营模式、现有的资本结

构的基础上按企业历史数据和资本量的增加进行外推，这一因素导致收益预测的

不确定性较大，因此不宜采用收益法的评估结论作为评估结果。

通过以上分析，我们选用成本法评估结论作为本次评估的最终结果。

在评估基准日 2015 年 6 月 30 日，深圳市泛海三江电子有限公司的全部权益

价值为 42,701.06 万元，即人民币肆亿贰仟柒佰零壹万零陆佰元整。

评估结果与账面值变动情况比较说明

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 165

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

企业增值 7,990.41 万元，增值率为 23.02％，主要原因是：存货产成品账

面值为成本，而评估值除成本外还包括部分管理费用和利润；长期股权被投资单

位三江科技 2015 年经营情况较好，流动资产增加较多；投资性房地产和房屋建

筑物购入时间较早，账面成本较低，持有时间又较长，房产折旧额较多，加上近

年来南油工业区的商业化和改造，以及房地产市场价格上涨较快；企业账外有部

分专利、商标、计算机软件著作权等无形资产，此次对其进行了评估之后纳入评

估值；从而造成企业股权权益增值。

四、评估结论成立的条件

1．本评估结论是根据前述评估原则、依据、前提、方法和程序得出的；

2．本评估结论仅为本次评估目的服务；

3．本评估结论系对评估基准日资产和负债“市场价值”的反映；

4．本评估结论只在前述评估原则、依据和前提存在的条件下成立；

5．本评估结论未有考虑国家宏观经济政策和企业组织发生重大变化的影

响；

6．本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；

7．本评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力

的影响；

8．本评估报告仅是委托方进行决策的参考，评估机构、注册资产评估师不

能保证评估结论的实现。

四、评估基准日期后事项说明

1、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评

估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调

整；

2、在评估基准日期后，且评估结果有效期内若价格标准发生变化并对资产

评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产

价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

五、评估结论的效力、使用范围与有效期

1、本报告所称“评估价值”是假设所评估的资产现有用途不变、继续使用

和在评估基准日所表现的特定经济环境下的市场价值”。本评估结果是对 2015

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 166

民生控股股份有限公司拟收购深圳市泛海三江电子有限公司部分股权项目资产评估说明

年 06 月 30 日这一基准日被评估资产“市场价值”的客观反映，我公司对这一基

准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。

2、本次评估未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可

能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化

以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。

3、本说明专为委托方审查评估报告使用，除依据法律需公开的情形外，说

明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于任何公开的

媒体。

4、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规

定的效力；

5、本次评估未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评估对象

价值的影响；报告使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权

益价值与股权比例的乘积。

6、根据国家国有资产管理部门规定，评估结果有效期为一年，即从 2015

年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日，逾期需重新进行评估。

中瑞国际资产评估（北京）有限公司 167

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