房地产估价报告
估价项目名称: 惠州大亚湾西区龙海二路 36 号
东部阳光花园(别名“太阳
湾”)31 栋一单元 25 层 03-04
号房、26 层 03-04 号房；二单
元 25 层 01-04 号房、26 层
01-04 号房共十二套房地产市
场价值评估
估价委托方: 深圳市天地（集团）股份有限
公司宝创混凝土分公司
估 价 机 构： 国众联资产评估土地房地产估
价有限公司
注册房地产估价师：邱海波、余胜益
估价报告出具日期：2015 年 10 月 29 日
估价报告编号：国众联评字（2015）第1-2622号
此为二维码防伪标志，内含
本报告估值主要信息，建议
报告使用方查证核实。
国众联
资产评估土地房地产估价有限公司
公司地址：广东省深圳市罗湖区深南东路
2019 号东乐大厦 10 楼
电话：(0755)25132325 25132276
传真：25132275 邮政编码：518002
目 录
致估价委托方函............................................................................................................................................... 1
一、 注册房地产估价师声明 ......................................................................................................................... 4
二、 估价假设和限制条件 ............................................................................................................................. 5
（一） 估价假设条件 ............................................................................................................................. 5
（二） 限制条件 ..................................................................................................................................... 6
（三） 需要特殊说明的事项 ................................................................................................................. 7
三、 估价结果报告......................................................................................................................................... 8
（一） 估价委托方 ................................................................................................................................. 8
（二） 估价机构 ..................................................................................................................................... 8
（三） 估价目的 ..................................................................................................................................... 8
（四） 估价对象 ..................................................................................................................................... 9
（五） 估价时点 ................................................................................................................................... 12
（六） 价值类型 ................................................................................................................................... 12
（七） 估价依据 ................................................................................................................................... 13
（八） 估价原则 ................................................................................................................................... 14
（九） 估价方法 ................................................................................................................................... 15
（十） 估价结果 ................................................................................................................................... 16
（十一） 估价人员 ............................................................................................................................... 16
（十二） 估价作业日期 ....................................................................................................................... 16
（十三） 估价报告应用的有效期 ....................................................................................................... 16
四、 附件....................................................................................................................................................... 17
（一） 估价对象位置图 ............................................................................................................................... 17
（二） 估价对象照片 ................................................................................................................................... 17
（三） 《国有土地使用证》复印件 ........................................................................................................... 17
（四） 《建设用地规划许可证》复印件 ................................................................................................... 17
（五） 《建筑工程施工许可证》复印件 ................................................................................................... 17
（六） 《建设工程规划许可证》复印件 ................................................................................................... 17
（七） 《广东省惠州市商品房预售许可证》复印件 ............................................................................... 17
（八） 《房产面积测绘成果（预测）报告书》复印件 ........................................................................... 17
（九） 委托方《营业执照》复印件 ........................................................................................................... 17
（十） 估价机构营业执照复印件 ............................................................................................................... 17
（十一） 《房地产估价机构资质证书》复印件 ....................................................................................... 17
（十二） 《中国注册房地产估价师资格证书》复印件 ........................................................................... 17
致估价委托方函
深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司：
承蒙委托，我公司对贵司委托的位于惠州大亚湾西区龙海二路 36 号东
部阳光花园(别名“太阳湾”)31 栋一单元 25 层 03-04 号房、26 层 03-04 号
房；二单元 25 层 01-04 号房、26 层 01-04 号房共十二套房地产的市场价值
进行评估，估价时点为二○一五年十月二十七日，估价目的为委托方追偿债
务而评估房地产市场价值。在认真分析估价委托方提供及估价师收集的有关
资料的基础上，依据我国有关法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，结
合估价人员经验和对影响房地产价值因素的分析，选取比较法对估价对象房
地产价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
估价对象为深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司委托的
位于惠州大亚湾西区龙海二路 36 号东部阳光花园(别名“太阳湾”)31 栋一
单元 25 层 03-04 号房、26 层 03-04 号房；二单元 25 层 01-04 号房、26 层
01-04 号房共十二套房地产，房屋法定用途均为住宅，建筑面积合计为
1014.96 平方米，在估价时点符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条
件，确定估价对象在估价时点已含地价且在未设立法定优先受偿权利下的市
场价值合计为人民币 6,104,984 元（大写人民币陆佰壹拾万肆仟玖佰捌拾肆
元整）详见《评估结果明细表》。
法定代表人：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司
二○一五年十月二十九日
1
评 估 结 果 明 细 表
估价委托方：深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司 估价时点：2015 年 10 月 27 日 币种：人民币
序 建筑面积 评估单价 评估总值
房地产名称 建设单位 房屋用途
号 2
（m ） (元/m2） (元)
东部阳光花园 31 栋一单元 25
1 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.8 6,000 460800
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 25
2 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.8 6,000 460800
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 26
3 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.8 6,030 463104
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 26
4 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.8 6,030 463104
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
5 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 100.18 6,000 601080
层 01 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
6 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 100.18 6,000 601080
层 02 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
7 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.76 6,000 460560
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
8 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.76 6,000 460560
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
9 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 100.18 6,030 604085
层 01 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
10 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 100.18 6,030 604085
层 02 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
11 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.76 6,030 462863
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
12 惠州大亚湾建艺实业有限公司 住宅 76.76 6,030 462863
层 04 号房
合 计 - 1014.96 - 6,104,984
2
房 地 产 状 况 明 细 表
建设单位: 惠州大亚湾建艺实业有限公司
建筑面积 土地使用权面积 土地使用权终止日
序号 房地产名称 房屋用途 地号 土地用途 使用权类型
（㎡） （㎡） 期
东部阳光花园 31 栋一单元 25
1 住宅 76.8
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 25
2 住宅 76.8
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 26
3 住宅 76.8
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋一单元 26
4 住宅 76.8
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
5 住宅 100.18
层 01 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
6 住宅 100.18
层 02 号房
081106 35059.5 住宅 2075 年 10 月 20 日 出让
东部阳光花园 31 栋二单元 25
7 住宅 76.76
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 25
8 住宅 76.76
层 04 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
9 住宅 100.18
层 01 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
10 住宅 100.18
层 02 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
11 住宅 76.76
层 03 号房
东部阳光花园 31 栋二单元 26
12 住宅 76.76
层 04 号房
备注：委估对象为惠州大亚湾建艺实业有限公司开发建设的物业，目前尚未出售，尚未办理房地产权证，以上土地信息来源于估价委托方提供的《国有土地使
用权证》复印件，房屋用途及面积来源于《楼盘测绘报告表》。
3
一、注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没
有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产
估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员肖潇已于二○一五年十月二十七日对本估价报告中的估价
对象进行了实地查勘并进行记录。但仅限于估价对象的外观与目前维护使用
状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权
益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责
任，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告在市场无较大波动情况下有效期为自报告提交之日起一
年，即自2015年10月29日至2016年10月28日止。若在此期间房地产行情发生
较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。
中国注册房地产估价师：
邱海波
（注册证号：4420070073）
中国注册房地产估价师：
余胜益
（注册证号：4420120146）
二○一五年十月二十九日
4
二、估价假设和限制条件
（一）估价假设条件
1、估价委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资
料是真实可靠。
2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
3、不考虑特殊买家的额外出价。
4、本估价报告中所指的市场价值即公开市场价值，是指估价对象在采
用公开市场价值标准并假定未设立法定优受偿权利的条件下最可能形成的
客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各
方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的
市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由
地参与交易。同时假设满足以下条件：
(1)买卖双方处于公平交易状态，对物业成交有充分讨价还价的权利；
(2)买卖双方都有一段充分了解物业现状及所处市场行情的时间,并且
有一段合理的洽谈交易时间；
(3)在此期间物业价值将保持稳定；
(4)物业可以在公允市场上自由转让；
(5)不考虑特殊买家的额外出价；
(6)买卖双方之间无任何利害关系。
5、假定所有权人是在公开市场上出售该房地产，且不包括所有权人凭
借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高房地产权益
价值的情况。
5
6、假定该房地产权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。
（二）限制条件
1、 本估价报告仅限于为委托方追偿债务而评估房地产市场价值，不对
其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容进行修
改的责任。
2、 本估价报告评估结果包含市场地价，未考虑将来市场价格的波动及
国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。
3、 委托评估物业的建设单位为惠州大亚湾建艺实业有限公司，委估物
业所在项目即东部阳光花园（别名“太阳湾”）已办理《商品房预售许可证》
（编号：惠湾房预许字【2015】第052号）；《国有土地使用证》(编号：惠
湾 国 用 (2008) 第 3110101390 号 ) ； 《 建 设 工 程 施 工 许 可 证 》 ( 编 号 ：
441301201111160201) ； 《 建 设 工 程 规 划 许 可 证 》 ( 编 号 ： 建 字 第
441303201120091 号 ) ； 《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》 ( 编 号 ： 地 字 第
441303200820658号)；《惠州大亚湾房产测绘成果报告》(编号：惠湾房测
字：110220150107)；已经具备可预售条件，评估对象在估价时点的状态为
主体结构已封顶，外立面未装修，内部结构为毛坯，本次评估是在估价时点
假设物业能以正常的施工进度完成竣工验收前提下可以实现的预售价格，我
司未考虑房屋产权移交时房屋可能出现的质量问题和纠纷对评估价值的影
响。
4、 估价对象建筑面积等数据均以委托方提供的《楼盘测绘报告表》为
依据，我们并未进行实地丈量。若与实际不符，最终以国土部门核定的《房
地产权证》为准。
5、 物业的开发单位为惠州大亚湾建艺实业有限公司，本次评估我司不
6
负责对物业的权属进行界定。
6、 必须说明：我方仅对估价对象房屋进行一般性的查看，我们没有接
受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能
完全确定。
7、 本次估价的估价时点为二○一五年十月二十七日。
（三）需要特殊说明的事项
1、 本估价报告中房地产估价所必需的情况和资料由估价委托方提供，
并经估价委托方确认，其真实性、合法性和完整性、准确性由估价委托方负
责。如委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性、准确性或估价
委托方对估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评
估风险和责任。
2、 本估价报告中所使用的货币均为人民币。
3、 本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条
件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
7
三、估价结果报告
（一）估价委托方
名 称：深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司
企 业 类 型：股份有限公司分公司
营 业 场 所：深圳市宝安区西乡街道三围码头A区50号
负 责 人：石柱铭
成 立 日 期：二〇〇六年四月廿九日
注 册 号：440301103972438
委托方和权利人之间的关系：深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混
凝土分公司和惠州大亚湾建艺实业有限公司之间存在债权债务关系。
（二）估价机构
机构名称：国众联资产评估土地房地产估价有限公司
法定代表人：黄西勤
住所：深圳市罗湖区深南东路2019号东乐大厦第1008室
资质等级：壹级
行政许可决定书号：粤建许准（2015）1097号
证书编号：粤建房估证字〔2015〕025号
有效期限：2018年6月17日止
（三）估价目的
为委托方追偿债务而评估房地产市场价值。
（四）估价对象
1、估价对象基本状况：
A、总体描述
（1）名称：惠州大亚湾西区龙海二路36号东部阳光花园(别名“太阳
湾”)31栋一单元25层03-04号房、26层03-04号房；二单元25层01-04号房、
26层01-04号房共十二套房地产；
（2）坐落：惠州大亚湾西区龙海二路36号；
（3）规模及用途：根据委托方提供的《国有土地使用证》（惠湾国用
（2008）第3110101390号）显示：委估对象所在宗地的用地面积为35059.5 平
方米，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，土地使用终止日期为2075
年 10 月 20 日 。 根 据 委 托 方 提 供 的 《 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》 （ 编 号 ：
441301201111160201）显示：委估对象所在的31栋的总建筑面积为20886.04
平方米，建筑基地面积为698.2平方米，总层数为32层，委估对象分别位于
31栋的25、26层；
（4）权属：估价对象的开发单位均为惠州大亚湾建艺实业有限公司；
已办理：《商品房预售许可证》（编号：惠湾房预许字【2015】第052号）；
《国有土地使用证》(编号：惠湾国用(2008)第3110101390号)；《建设工程
施工许可证》(编号：441301201111160201)；《建设工程规划许可证》(编
号：建字第441303201120091号)；《建设用地规划许可证》(编号：地字第
441303200820658号)；《惠州大亚湾房产测绘成果报告》(编号：惠湾房测
字：110220150107)。
B、土地基本状况：
9
（1）四至：估价对象所在宗地东临大亚湾大道，西至龙山八路，南至
龙海二路，北靠东联大道；
（2）土地使用年限：至2075年10月20日止；
（3）地号：081106；
（4）地类（用途）：住宅；
（5）开发程度：宗地内场地平整、宗地外达到五通（即通路、通给水、
通排水、通电、通讯）一平（场地平整）；
C、建筑物基本状况
（1）名称：惠州大亚湾西区龙海二路36号东部阳光花园(别名“太阳
湾”)31栋一单元25层03-04号房、26层03-04号房；二单元25层01-04号房、
26层01-04号房共十二套房地产；
（2）层数/高度：层高均为2.8米；
（3）建筑结构：框剪结构；
（4）装饰装修：毛坯；
（5）设备设施：消防设施：消防栓、灭火器、消防报警器、自动喷淋
系统；
（6）空间布局：平面布局，均为二梯四户；
（7）使用现状：31栋主体结构现已封顶，外立面尚未装修，内部结构
为毛坯，项目已办理商品房预售证，目前房屋在预售阶段；
（8）建成时间：预计2016年12月；
（9）维护状况：设施设备维护状况良好；
（10）完损状况：根据估价人员现场查勘，内部主体结构良好，属于完
好房。
10
2、估价对象范围：
估价对象范围包括惠州大亚湾西区龙海二路 36 号东部阳光花园(别名
“太阳湾”)31 栋一单元 25 层 03-04 号房、26 层 03-04 号房；二单元 25 层
01-04 号房、26 层 01-04 号房共十二套房地产，包括建筑物及其所分摊的土
地使用权的市场价值，未考虑他项权利及其他限制因素对房地产价值的影
响。
3、区域环境分析：
大亚湾西区街道位于大亚湾经济技术开发区的西部，西邻深圳坪山新区
坑梓镇，毗邻香港，地理位置得天独厚，全街道占地面积 89 平方公里，下
辖 10 个村委员和 6 个社区居委会，截止 2015 年户籍人口约 3 万余人，常住
人口约 20 万人。
大亚湾西区街道地处大亚湾经济技术开发区的西部，紧邻深圳坪山新
区，和惠阳区接壤，北距惠州中心 35 公里，西区距深圳市中心 60 公里，南
距惠州港深水码头 10 公里，陆路距香港 75 公里，海路距香港 47 海里，厦
深铁路穿过本区域北部，距厦深铁路深圳坪山站，惠州南站仅 10 分钟车程，
深汕高速公路也从西区经过，区内交通相当便利。
近年来，西区展开了大规模的基础设施建设，高标准、严要求，系统有
效地构筑现代化城市的骨架。不但供水、供电、电信、住宅、教育、娱乐等
设施配套齐全，而且高规格规划和建设了科创园，新兴产业园等一大批工业
园。横贯全区的石化大道，龙海一路（建设中）、龙海二路、龙海三路（建
设中）东西主干道均与深圳坪山新区连通，届时交通将四通八达，路面坦荡
顺畅。
现区内办有电子、五金、塑胶、工艺、服装、轧钢、汽车等外资企业一
11
批。东风本田、永昶电子、宝兴轧钢、惠印纺织等一批骨干企业已落户西区。
目前，区内已建成和正在开发的工业区有 6 个。如占地 100 公顷的响水河工
业区已建有电子、轧钢等一批项目；占地 150 公顷的塘横工业区内有工艺、
电子、纸制品等项目，区内还有尚等开发的优质矿泉水和花岗岩石资源。区
内以比亚迪，住电，嘉瑞科技园等企业为首的汽车电子产业发展迅猛，引导
区内工业高速发展。
西区由对外经济办公室统筹区内的引进外资工作，承办有关开办"三来
一补"和"三资"企业的洽谈，并协助办理签约，审批等手续，区内还设有流
动人口管理站，统一管理区内的流动人口，对企业的流动人口实行一个窗口
管理，杜绝多头收费。
西区近年发展迅猛，以比亚迪，东风汽车，住电电装，永旭电子，光弘
科技，嘉瑞科技等为首的新兴技术企业带领区域工业不断壮大和发展，为西
区的工业化打下了坚实基础，随着西区南部世纪城，上扬天虹，西南龙光城
等大型集中商业的不断完善，西区人口不断增长，近年随着西区商业，教育，
公园，娱乐等地不断完善和升级，宜商宜居的特点不断凸显，未来发展不可
限量。
（五）估价时点
本次评估估价时点为委托方确定的二○一五年十月二十七日作为评估
时点。
（六）价值类型
本次评估的市场价值定义为估价对象于价值时点状态、在公开市场价值
12
标准及假设物业能以正常的施工进度完成竣工验收前提下可以实现预售，并
假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价。
（七）估价依据
本次评估依据国务院、建设部、国土资源部及广东省和惠州市人民政府
及有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要
有：
1、国家有关法律法规、政策文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；
（3）《中华人民共和国物权法》（2007年）；
（4）《中华人民共和国担保法》；
2、技术规程
（1）《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
3.委托评估方提供的资料
（1）《国有土地使用证》复印件；
（2）《建设工程规划许可证》复印件；
（3）《建设用地规划许可证》复印件；
（4）《建设工程施工许可证》复印件；
（5）《广东省惠州市商品房预售许可证》复印件；
（6）《房产面积测绘成果（预测）报告书》复印件；
4.估价人员平时收集和调查的资料
（1）估价对象所在区域交通状况、环境条件调查资料；
13
（2）估价对象所在区域房地产销售价格调查资料；
（3）估价对象位置、地形、基础设施调查资料；
（4）估价对象土地现状及周边环境照片；
（5）估价对象自身条件现场查勘笔录；
（6）惠州近期房地产市场交易资料及技术参数；
（7）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；
（八）估价原则
根据估价目的，结合估价对象的具体情况，本次估价过程遵循了以下估
价原则：
1、独立、客观、公正原则
本次估价遵循了独立客观公正原则，估价人员与估价对象及当事人没有
直接利害关系，以客观公正的态度履行估价程序，相关市场调查、信息资料
的获取及价值测算过程均独立完成。
2、合法原则
本次估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。在合法
产权方面，以委托方提供的《房地产证》等为依据；在合法使用方面，以使
用管制即合法用途为依据；在合法处分方面，以容许的处分方式为依据。
3、最高最佳利用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下，房地
产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上
允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生
最高价值的使用方式。
14
4、价值时点原则
房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的
价格，价值通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就
是价值时点，确定价值时点原则的意义在于，价值时点是评估房地产价值时
的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，
这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。
5、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或
大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同
时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产
价格也同样遵循替代规律，某房地产的价格，受其它具有相同使用价值的房
地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用
价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于
一致。
（九）估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托
方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合实地查看和市场调研的结果可知
估价对象所处区域的房地产交易市场较为活跃，同类型性质的房地产交易案
例较多，估价人员认为采用比较法进行评估比较适宜。
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观
合理价格或价值的方法。
15
（十）估价结果
估价对象为深圳市天地（集团）股份有限公司宝创混凝土分公司委托的
位于惠州大亚湾西区龙海二路 36 号东部阳光花园(别名“太阳湾”)31 栋一
单元 25 层 03-04 号房、26 层 03-04 号房；二单元 25 层 01-04 号房、26 层
01-04 号房共十二套房地产，房屋法定用途均为住宅，建筑面积合计为
1014.96 平方米，在估价时点符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条
件，确定估价对象在估价时点已含地价且在未设立法定优先受偿权利下的市
场价值合计为人民币 6,104,984 元（大写人民币陆佰壹拾万肆仟玖佰捌拾肆
元整）详见《评估结果明细表》。
（十一）估价人员
中国注册房地产估价师：
邱海波
（注册证号：4420070073）
中国注册房地产估价师：
余胜益
（注册证号：4420120146）
（十二）估价作业日期
2015 年 10 月 27 日至 2015 年 10 月 29 日。
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年(即 2015 年 10 月
29 日至 2016 年 10 月 28 日止)。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国
家相关政策发生变化，应重新进行估价。
16
四、附件
（一）估价对象位置图
（二）估价对象照片
（三）《国有土地使用证》复印件
（四）《建设用地规划许可证》复印件
（五）《建筑工程施工许可证》复印件
（六）《建设工程规划许可证》复印件
（七）《广东省惠州市商品房预售许可证》复印件
（八）《房产面积测绘成果（预测）报告书》复印件
（九）委托方《营业执照》复印件
（十）估价机构营业执照复印件
（十一）《房地产估价机构资质证书》复印件
（十二）《中国注册房地产估价师资格证书》复印件
17
附件二：估价对象照片
物业外景 估价对象内部
估价对象内部 估价对象内部
18
估价对象内部 估价对象内部
小区环境 小区环境
19
附件一：估价对象位置图
东部阳光花园
首页
微信公众号
证券之星APP
