深圳市盛波光电科技有限公司
拟进行股权转让所涉及的
深圳通益丝绸厂有限公司
股东全部权益价值
评估报告
德正信综评报字[2015]第 071 号
评估基准日:2015 年 9 月 30 日
报告提交日期:2015 年 11 月 13 日
32/F,Block A,Stars Plaza,
Huaqiang North Road,Futian District,Shenzhen,China
中国深圳市福田区华强北路群星广场 A 座 32 层
Tel:+86(755)82256682 / Fax: +86(755)82355030
关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书目录
目 录
第一册、评估报告
注册资产评估师的声明 ............................................................ 1
评估报告摘要 .................................................................... 1
评估报告 ........................................................................ 2
一、 委托方概况 ............................................................. 2
二、 被评估企业的概况 ....................................................... 2
三、 其他评估报告使用者 ..................................................... 5
四、 评估目的 ............................................................... 5
五、 评估对象和评估范围 ..................................................... 5
六、 价值类型及其定义 ....................................................... 7
七、 评估基准日 ............................................................. 8
八、 评估依据 ............................................................... 8
九、 评估方法 ............................................................... 9
十、 评估程序实施过程和情况 ................................................ 10
十一、 评估假设 ............................................................ 10
十二、 评估结论 ............................................................ 11
十三、 特别事项说明 ........................................................ 12
十四、 评估报告使用限制说明 ................................................ 13
十五、 评估报告日 .......................................................... 14
报告附件
附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
附件二 被评估企业于评估基准日专项审计报告
附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
附件四 评估对象涉及的主要权属证明资料
附件五 委托方和相关当事方的承诺函
附件六 签字注册资产评估师的承诺函
附件七 资产评估机构资格证书
附件八 评估机构法人营业执照副本
附件九 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
附件十 本次资产评估业务约定
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书目录
第二册、评估说明
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
第四部分、成本法评估技术说明
第五部分、评估结论及其分析
第三册、评估明细表
表 格 名 称 表 格 编 号
资产评估结果汇总表(万元) 表1
资产评估结果分类汇总表 表2
流动资产清查评估汇总表 表3
货币资金—现金清查评估明细表 表 3-1-1
货币资金—银行存款清查评估明细表 表 3-1-2
其他应收款清查评估明细表 表 3-8
非流动资产清查评估汇总表 表4
固定资产清查评估汇总表 表 4-6
固定资产--房屋建筑物清查评估明细表 表 4-6-1
固定资产-机器设备清查评估明细表 表 4-6-4
固定资产-车辆清查评估明细表 表 4-6-5
固定资产-电子设备清查评估明细表 表 4-6-6
固定资产清理清查评估明细表 表 4-9
流动负债清查评估汇总表 表5
应付职工薪酬清查评估明细表 表 5-6
应交税费清查评估明细表 表 5-7
应付股利(应付利润)清查评估明细表 表 5-9
其他应付款清查评估明细表 表 5-10
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注册资产评估师声明
注册资产评估师的声明
深圳市盛波光电科技有限公司 :
受 贵方委托,本公司对 贵公司拟进行股权转让事宜所涉及的深圳通益丝绸厂有限
公司之股东全部权益价值进行了认真的评定估算,并形成了资产评估报告书。在资产评
估报告书载明的评估目的及价值定义、前提条件下,我们对资产评估结果承诺如下,并
承担相应的法律责任:
1、 我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、
客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其签章确认;
所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
3、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
4、 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评
估基准日起一年内(即 2015 年 9 月 30 日至错误!链接无效。)有效。
5、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
6、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设条件的限制,评
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设条件、特别事项和使用限制及其对评
估结论的影响。
7、 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
8、 被评估企业存在的可能影响资产评估值的有关事项,在委托评估时未作特殊说
明,而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相
关责任。
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书
深圳市盛波光电科技有限公司
拟进行股权转让所涉及的
深圳通益丝绸厂有限公司
股东全部权益价值
评估报告摘要
德正信综评报字[2015]第 071 号
谨提请本报告书阅读者和使用者注意:本摘要内容均摘自评估报告正文,欲了解本评估项
目的详细情况和合理理解评估结论,应当全面阅读评估报告正文。
深圳德正信国际资产评估有限公司接受 深圳市盛波光电科技有限公司 (以下简
称「盛波光电」)的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、
公正的原则,按照必要的评估程序,对深圳通益丝绸厂有限公司(以下简称「通益丝
绸」)的股东全部权益价值于 2015 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估,现将评估报
告正文中的主要内容摘要如下:
评估目的:本次评估系对「通益丝绸」于 2015 年 9 月 30 日的股东全部权益价值
进行评估,为「盛波光电」拟转让所持的「通益丝绸」18%股权时提供价值参考依据。
评估对象:「通益丝绸」的股东全部权益价值。
评估范围:「通益丝绸」申报的截至 2015 年 9 月 30 日的全部资产以及相关负债,
其中:资产总额账面值为 1,889.90 万元,负债总额账面值 221.69 万元,净资产账面
值 1,668.21 万元。该等资产/负债业经中勤万信会计师事务所(特殊普通合伙)审计
并出具了勤信专字【2015】第 1769 号《审计报告》。
价值类型:市场价值。
评估方法:本次采用资产基础法对「通益丝绸」的股东全部权益价值进行评估。
评估结论:采用资产基础法评估的「通益丝绸」股东全部权益价值于评估基准日
2015 年 9 月 30 日的评估值为:25,289.04 万元(大写:人民币贰亿伍仟贰佰捌拾玖
万零肆佰元整)。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
基准日起一年内(即 2015 年 9 月 30 日至 2016 年 9 月 29 日)有效。
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书
德正信综评报字[2015]第 071 号
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拟进行股权转让所涉及的
深圳通益丝绸厂有限公司
股东全部权益价值
评估报告
深圳市盛波光电科技有限公司 :
深圳德正信国际资产评估有限公司接受 贵公司的委托,根据有关法律、法规和
资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程
序,对贵公司拟进行股权转让所涉及的「通益丝绸」股东全部权益价值于 2015 年 9
月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方概况
委托方名称: 深圳市盛波光电科技有限公司(以下简称「盛波光电」)
注册地址:深圳市坪山新区大工业区青松路 8 号
法定代表人:朱军
注册资本:30,000 万元人民币
企业类型:有限责任公司(法人独资)
经营期限:30 年(自 1995 年 2 月 15 日起至 2025 年 2 月 15 日止)
经营范围:一般经营项目:经营进出口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止
的项目除外,限制的项目须取得许可后方可经营)。许可经营项目:研发、生产、加
工经营各种规格偏振片、液晶显示器的有关材料和器件。
二、被评估企业的概况
(一)企业基本情况
1、 注册情况
企业名称:深圳通益丝绸厂有限公司(以下简称「通益丝绸」)
注册地址:深圳市八卦岭工业区 542 栋
法定代表人:鲍志军
注册资本:1000 万元人民币
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书
企业类型:合资经营(港资)
经营期限:40 年(自 1988 年 10 月 12 日起至 2028 年 10 月 12 日止)
经营范围:从事各种丝绸织物及服装的技术开发、技术咨询。自有物业的租赁(限
八卦岭厂房 542 栋)。
企业于 1988 年月 10 月 12 日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
企业营业执照注册号:440301501132179
2、 股东情况
评估基准日「通益丝绸」的各股东出资及持股比例如下:
投资方名称 出资额(万元) 持股比例
1 上海通益投资管理有限公司 520.00 52.00%
2 苏豪有限公司 300.00 30.00%
3 深圳市丽斯实业发展有限公司 180.00 18.00%
合 计 1000.00 100.00%
(二)企业历史沿革
「通益丝绸」系经深圳市人民政府“商外资深合资证字【1998】0073 号”批准,
于 1988 年 10 月 12 日成立的合资经营企业(港资),其中深圳市纺织工业公司出资
比例为 70.0000% ,香港通益炼染厂有限公司出资比例为 30.0000%。
2003 年 11 月 28 日,股东发生变更,其中:通益印染厂有限公司出资 300.0000(万
元) 出资比例为 30.0000%,深圳市纺织集团股份有限公司出资 180.0000(万元) 出资
比例为 18.0000%,江苏省丝绸集团有限公司出资 520.0000(万元) 出资比例为
52.0000%。
2005 年 10 月 25 日,股东发生变更,其中:通益印染厂有限公司 出资 300.0000(万
元) 出资比例为 30.0000% ,上海通益投资管理有限公司出资 520.0000(万元) 出资
比例为 52.0000%,深圳市丽斯实业发展有限公司出资 180.0000(万元) 出资比例为
18.0000%。
2008 年 9 月 22 日,股东发生变更,股东及股权变更为基准日结构:其中:上海
通益投资管理有限公司出资 520.00 万元,出资比例为 52.00%;苏豪有限公司出资
300.00 万元,出资比例为 30.00%;深圳市丽斯实业发展有限公司出资 180.00 万元,
出资比例为 18.00%。
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书
(三)企业历史财务资料
「通益丝绸」评估基准日及前两年简要资产负债表如下(金额单位:人民币万元):
科目/年度 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 9 月 30 日
流动资产 1,182.38 1,265.81 1,228.36
非流动资产 777.02 753.57 661.54
其中:
固定资产 777.02 753.57 661.54
在建工程
递延所得税资产
资产合计 1,959.40 2,019.38 1,889.90
流动负债 201.72 225.82 221.69
非流动负债
负债合计 201.72 225.82 221.69
股东权益合计 1,757.67 1,793.56 1,668.21
截至评估基准日,「通益丝绸」前两年损益表如下(金额单位:人民币万元):
项目 2013 年 2014 年
一、营业收入 803.93 846.71
减:营业成本 90.55 82.84
营业税金及附加 68.55 75.11
销售费用
管理费用 163.19 159.84
财务费用 -30.90 -5.98
二、营业利润
加:营业外收入 0.16
减:营业外支出
三、利润总额 512.70 534.89
减:所得税费用 128.42 133.95
四、净利润 384.28 400.95
注:2013 年及 2014 年度财务数据摘自深圳广深会计师事务所的年度财务报表《审
计报告》。评估基准日财务数据是摘自中勤万信会计师事务所本次专项审计报告。
(四)企业主要产品及服务
「通益丝绸」现有 8 名职工,目前为从事公司自有物业的租赁管理,公司业务收
入全部来源于租赁业务。公司营业执照上核发的主要经营业务——丝绸织物及服装的
技术开发已多年没有开展。
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三、其他评估报告使用者
本评估报告的其他使用者包括:依照相关规定,对评估报告及其所对应经济行为
负有审批、核准、备案等职责的上级主管单位及监督管理部门。
四、评估目的
本次评估系对「通益丝绸」于 2015 年 9 月 30 日的股东全部权益价值进行评估,
为「盛波光电」拟转让所持的「通益丝绸」18%股权时提供价值参考依据。
对于将本报告全部或部分作除上述目的以外的其它目的之用的客观性和可行性,
本公司未作研究,故对因此而造成的任何后果不负有责任。
五、评估对象和评估范围
本次评估对象为:「通益丝绸」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「通益丝绸」申报的截至 2015 年 9 月 30 日的全部资产以及
相关负债,其中:资产总额账面值为 1,889.90 万元,负债总额账面值 221.69 万元,
净资产账面值 1,668.21 万元。该等资产/负债业经中勤万信会计师事务所(特殊普通
合伙)进行审计并出具了勤信专字【2015】第 1769 号《审计报告》。具体资产状况
如下表所示(金额单位:人民币万元):
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 12,283,561.40 流动负债 2,216,882.74
非流动资产 6,615,447.69 非流动负债 -
其中 固定资产 6,615,447.69 负债总计 2,216,882.74
资产总计 18,899,009.09 净 资 产 16,682,126.35
委托评估对象和评估范围与前述评估目的中所述的经济行为涉及的评估对象和
评估范围一致。
(一)主要实物资产情况
本次评估范围内的实物资产包括房屋建筑物、设备类资产。
1.建筑物
「通益丝绸」本次列报评估的房屋建筑物包括八卦岭厂房 542 栋整栋和八卦岭 53
栋宿舍第 5 层,账面原值合计 14,471,248.70 元,账面净值合计 4,516,122.44 元。
八卦岭厂房 542 栋又名通益大厦,位于深圳市福田区八卦岭八卦二路与八卦三路
之间,八卦六街以西,八卦五街以东,总建筑面积 13,646.75 平方米,于 1988 年 5
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月购置取得。
八卦岭 53 栋宿舍位于八卦岭泥岗西路南,八卦路以西的经理大厦西南,「通益
丝绸」所属物业为八卦岭 53 栋宿舍的第 5 层,共 26 间,建筑面积 947.93 平方米(面
积为销售发票记载数),于 1991 年 12 月购置取得。
1)产权状况:
八卦岭厂房 542 栋整栋办理了深房地字第 3000740861 号房地产证,证载权利人
为深圳通益丝绸厂有限公司,土地用途为工业仓储,土地使用年期自 1983 年 10 月 12
日至 2033 年 10 月 11 日止,房屋用途为厂房,房地产证他项权利摘要及附记明确为
市场商品房。我们查阅了该区域的法定图则,深圳市福田 02-02 号片区[八卦岭地区]
法定图则显示,该地块用地性质为一类工业用地,备注要求现状改造,在合同年限内
不允许拆除现有建筑,不允许新建商业、商业办公和住宅(包括单身公寓)。经规划
部门批准后,可在合同年限内签订临时合同,改变使用功能为工商贸类混合用地。
八卦岭 53 栋宿舍的第 5 层物业,「通益丝绸」仅提供了商品销售发票,未办理相
关产权证明文件。根据「通益丝绸」提供的专项说明,该宿舍建筑面积为 947.93 平
方米,因历史遗留问题无法办理房地产证。我们调查到,八卦岭 53 栋宿舍分属多个
小业主,均未能办理房地产权证。该物业所属土地以深圳市经理培训中心为权利人办
理了《房地产证》,证载土地用途为住宅,使用年期至 2040 年 4 月 2 日,土地来源
为免地价,并且明确证载房地产不得买卖,抵押(典当)、出租需按有关规定办理。
同时我们查阅了该区域的法定图则,深圳市福田 02-02 号片区[八卦岭地区]法定图则
显示,该地块用地性质为教育科研设计用地,配套设施项目名称为成人学校,备注要
求现状保留。
2)使用状况:
八卦岭厂房 542 栋为 6 层(局部 7 层)框架结构厂房,1 层层高约 4.5 米,2 至 6
层高约 3.9 米,厂房总长约 78 米,宽约 24 米(三个 8 米跨),柱距 6 米;东部出入
口设置于物业的北侧,西部出入口设置于物业的南侧,出入口各有 1 部货梯;物业外
墙面涂料,内墙面为乳胶漆,地面为水磨石地面,铝合金窗;该物业建成于 1988 年 4
月。现场勘查时该物业「通益丝绸」用于出租经营,承租方主要用于印刷行业和服装
行业等的生产、办公及展示,无空置物业。
八卦岭 53 栋宿舍为 7 层框架结构,内廊式布置,层高约 3 米;「通益丝绸」所
属物业为该宿舍的第 5 层,共 26 间,每间的建筑面积在 31.5 平方米至 42.8 平方米
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之间,总建筑面积 947.93 平方米;宿舍外墙涂料,内墙刷白,铝合金窗;该宿舍建
成于 1991 年 12 月。现场勘查时该物业用于出租经营。
3.设备类资产
「通益丝绸」的机器设备有切割机、电焊机各 1 台,购置于 1999 年,维修保养
一般,目前尚在使用。
车辆为别克七座商务车 1 台,购置于 2007 年,正常使用。
电子及其他设备主要是一些附属于厂房的消防工程、配变电设施、电梯等及办公
电脑、空调及家具等共计 28 项。设备管理和维护较好,正常使用。
(二)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
「通益丝绸」目前无账面记录或者未记录的无形资产。
(三)企业申报的表外资产情况
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产,无其他表外资产。
(四)引用其他机构评估结论所涉及的资产
无。
六、价值类型及其定义
本次估值的价值类型为:「通益丝绸」股东全部权益价值于评估基准日的市场价
值。
所谓市场价值系指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后
所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精
明、谨慎行事,不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易,在公开市场上
可合理取得的最可能的价格:
1、 用法律许可的货币进行交易。
2、 有自愿的卖方和自愿的买方。
3、 一次性付款,且无附带条件下完成交易。
4、 买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有
合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
5、 交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况,与评估基准日没有重大变化。
6、 不考虑具有特殊利益情况下的交易安排,交易双方均在市场信息充分、理性
和非强制情况下进行自由交易。
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七、评估基准日
本项目评估基准日为 2015 年 9 月 30 日。
本次评估基准日系由「盛波光电」确定。确定评估基准日时所考虑的主要因素如
下:1)与经济行为实现日相近的会计期末;2)相关评估资料较为齐备。
八、评估依据
(一)行为依据
本次评估目的所对应的经济行为已经深圳市投资控股有限公司《关于深纺织集团
所属盛波公司转让所持通益公司 18%股权的批复》。
(二)法规依据
1、 中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》。
2、 原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理
办法施行细则》。
3、 国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部<关于改革国有资产评估行政
管理方式加强资产评估监督管理工作意见>的通知》以及财政部《关于改革国有资产
评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》。
4、 财政部第 14 号部长令《国有资产评估管理若干问题的规定》。
5、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》。
6、 《中华人民共和国公司法》。
7、 国家现行的有关税收法规。
(三)专业规范
1、 中华人民共和国财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则-基本准
则〉和〈资产评估职业道德准则-基本准则〉的通知》。
2、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估报告》。
3、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估程序》。
4、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—业务约定书》。
5、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—工作底稿》。
6、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—机器设备》。
7、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估准则—不动产》。
8、 中国资产评估协会发布的中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》。
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9、 中国资产评估协会发布的中评协[2011]227 号《资产评估准则——企业价值》。
10、 中国资产评估协会发布的中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告指
南》。
11、 中国注册会计师协会发布的会协(2003)18 号《关于印发<注册资产评估师
关注评估对象法律权属指导意见>的通知》。
12、 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
(四)产权依据
1、 不动产:房地产权证;
2、 设备:机动车行驶证;
3、 「通益丝绸」提供的重大资产购置合同及发票等复印件;
4、 其他有关产权证明。
(五)取价依据及参考资料
1、 「通益丝绸」提供的清查申报评估明细表。
2、 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号);
3、 中国物流与采购联合合编《中国机电产品报价目录》(2015)。
4、 机械工业信息研究院编《机电设备评估价格信息》(2015)。
5、 评估人员现场勘查及市场调查收集到的其他有关资料。
6、 企业提供的历史报表、相关审计报告。
7、 其他有关资料。
九、评估方法
根据《资产评估准则——企业价值》,注册资产评估师执行企业价值评估业务,
应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析资产基础法、收益法
和市场法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或折现,确定评估对象价值的
评估方法。
企业价值评估中的市场法,是指将被评估企业与可比上市公司或者可比交易案例
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进行比较,确定评估对象价值的评估方法。
(一)评估方法的适用性分析及选择
资产基础法将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得股东
全部权益价值,能够反映被评估企业在评估基准日的重置成本,且被评估企业各项资
产、负债等相关资料易于搜集,因此本次评估适宜采用资产基础法估值。
「通益丝绸」目前只有 8 名员工,均为从事公司自有物业的租赁管理,公司业务
收入全部来源于租赁业务,公司营业执照上核发的主要经营业务——丝绸织物及服装
的技术开发已多年没有开展。因本次对能为企业带来现金流的房屋建设物类资产已采
用市场比较法和收益法评估,故此本次已不需再对企业整体采用收益法估值。
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次评估
采用资产基础法对「通益丝绸」的股东全部权益价值进行评估。
(二)资产基础法的介绍
在采用资产基础法评估时,对各类资产及负债的估值,根据其具体情况选用适当
的评估方法进行评定估算,具体评估方法详见评估技术说明。
十、评估程序实施过程和情况
(一)评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为 2015 年 10 月 13 日至出具评估报告日结束。其中外
勤截止日为 2015 年 10 月 17 日。
(二)已执行的主要评估程序
1、 自 2015 年 10 月 13 日至错误!链接无效。:项目的预备调查,在了解评估目
的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上接受项目委托,拟定评估方案的过程并
制订评估工作计划。
2、 自 2015 年 10 月 15 日至错误!链接无效。:实地查看实物资产和有关记录,
收集相关的法律性文件等资料,并进行市场价格的调查与比较,在此基础上,对所收
集的资料进行分析,并根据分析结果确定评估方法,对市场价值进行估算和分析。
3、 自 2015 年 10 月 18 日至出具评估报告日,编制资产评估结果报告书。经本公
司内部审核后出具评估报告。
十一、评估假设
本次评估基于以下评估假设,当假设条件发生较大变化时,对评估结果将产生重
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关于「通益丝绸」股东全部权益价值资产评估报告书
大影响。
1、 假设未来经济环境、市场环境、社会环境(如国家宏观经济政策、市场供求
关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等)等因素不发
生重大变化;
2、 假设评估基准日后被评估单位持续经营;
3、 假设被评估企业目前所执行的税赋、税率政策无重大变化;
4、 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响;
5、 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、尽职的;
6、 假设被评估单位所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业标
准及安全生产经营之有关规定进行;
7、 假设所有被评估资产的取得、使用等均符合国家法律、法规和规范性文件的
规定;
8、 被评估企业的所有资产及负债已列报或向我们作出专项说明,不存在其他负
债/资产、或有负债/或有资产;或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等;
9、 假设被评估企业采用的会计政策在重要方面保持一致;
10、 委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、准确、完整。
11、 除在本报告中另有说明外,以下情况均被假设处在正常状态下:
(1) 所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分(如埋藏在地下的建筑物基
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产)以及在我们实施现场查
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
(2) 所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
(3) 所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放
等,因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下,其可能存在或不存在的危险因子
均未列于评估师的考察范围,其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看,这种查看工作仅限于
对被评估资产可见部分的观察,以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等。
评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知识之能力,
也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
十二、评估结论
1、资产基础法评估结果
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采用资产基础法评估的「通益丝绸」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 9
月 30 日的评估值为:25,289.04 万元。其中,资产总额账面值 1,889.90 万元,评估
值 25,510.73 万元,评估增值 23,620.83 万元,增值率 1,249.85%;负债总额账面值
221.69 万元,评估值 221.69 万元,评估增值 0.00 万元,增值率 0.00%;净资产账面
值 1,668.21 万元,评估值 25,289.04 万元,评估增值 23,620.83 万元,增值率
1,415.94%。具体评估结果如下表所示(金额单位为人民币万元):
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 1,228.36 1,228.36 - -
非流动资产 661.54 24,282.37 23,620.83 3,570.58
其中:固定资产 661.54 24,282.37 23,620.83 3,570.58
资产总计 1,889.90 25,510.73 23,620.83 1,249.85
流动负债 221.69 221.69 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 221.69 221.69 - -
净 资 产 1,668.21 25,289.04 23,620.83 1,415.94
「通益丝绸」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 9 月 30 日的评估结果为:
25,289.04 万元(大写:人民币贰亿伍仟贰佰捌拾玖万零肆佰元整)。
十三、特别事项说明
本报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值定义、评估假设及限
制条件下,根据有关经济原则确定的市场价值。本公司认为:下列事项可能会影响评
估结论,但在目前情况下本公司无法估计其对评估结果的影响程度。谨提请本报告使
用人和阅读人注意。
1、 本报告所载评估结论未考虑流动性对评估结果的影响。
2、 产权瑕疵事项:
八卦岭 53 栋第 5 层的宿舍,「通益丝绸」仅提供了商品销售发票,未能提供房
地产证、购房合同等相关产权证明文件。根据「通益丝绸」提供的专项说明,该宿舍
建筑面积为 947.93 平方米,因历史遗留问题无法办理房地产证。我们调查到,八卦
岭 53 栋宿舍分属多个小业主,均未能办理房地产权证。该物业所属土地以深圳市经
理培训中心为权利人办理了《房地产证》,证载土地用途为住宅,使用年期至 2040
年 4 月 2 日,土地来源为免地价,并且明确证载房地产不得买卖,抵押(典当)、出
租需按有关规定办理。同时我们查阅了该区域的法定图则,深圳市福田 02-02 号片区
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[八卦岭地区]法定图则显示,该地块用地性质为教育科研设计用地,配套设施项目名
称为成人学校,备注要求现状保留。评估过程中考虑其权属状况,对该物业采用收益
法评估其收益价值。
3、根据「通益丝绸」提供的有关声明:「通益丝绸」目前均无对外担保、资产
抵押及诉讼事项。
4、评估基准日的期后事项:
2015 年 10 月 26 日,因名称变更,「通益丝绸」股东苏豪有限公司变更为江苏金
融控股有限公司;因转让股权,「通益丝绸」股东深圳市丽斯实业发展有限公司变更
为「盛波光电」。
上述变更后,「通益丝绸」注册资本及实收资本仍为人民币 1,000.00 万元,其
中上海通益投资管理有限公司出资 520.00 万元,出资比例为 52.00%;江苏金融控股
有限公司出资 300.00 万元,出资比例为 30.00%;「盛波光电」出资 180.00 万元,出
资比例为 18.00%。
十四、评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
1、 本报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本资产
评估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分,本报告的每一个
组成部分单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造成对本报告所载评估结论
的误解。评估报告(包括评估明细表)中所列示的任一评估值,脱离本次评估范围的
单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。使用人还应当特别关注本
报告书中价值定义、评估假设条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、 除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用本报
告书时外,未经委托方书面许可或同意,本公司不会将本报告书的全部或部分内容向
他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查
使用本报告书时外,本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义务。
(二)限制说明
1、 涉及国有资产的评估,需经有权备案的部门备案后方可使用。
2、 本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3、 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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4、 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得本公司的同意,评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
5、 本报告不是对评估对象的价值证明,而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
(三)评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结果使用有效期自评估
基准日起一年内(即 2015 年 9 月 30 日至 2016 年 9 月 29 日)有效。
十五、评估报告日
本报告主要依据本公司在本次资产评估开始之日至外勤截止日之间所获取的资
料而作出。本次资产评估外勤截止日为 2015 年 10 月 17 日,本次评估报告日为 2015
年 10 月 28 日。
附件:
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件。
附件二、被评估企业于评估基准日专项审计报告。
附件三、委托方与被评估企业法人营业执照。
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料。
附件五、委托方和相关当事方的承诺函。
附件六、签字注册资产评估师的承诺函。
附件七、资产评估机构资格证书。
附件八、评估机构法人营业执照副本。
附件九、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件。
附件十、本次资产评估业务约定书。
(本报告所附若干附件均系本报告书的组成部分,具有同等法律效力)
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(此页无正文)
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中国 深圳 中国注册资产评估师:刘克明
二○一五年十一月十三日 中国注册资产评估师:王鸣志
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附件
附件一 与评估目的相对应的经济行为文件
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附件
附件二 被评估企业于评估基准日专项审计报告
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附件
附件三 委托方与被评估企业法人营业执照
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附件
附件四 评估对象涉及的主要权属证明资料
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附件
附件五 委托方和相关当事方的承诺函
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附件
附件六 签字注册资产评估师的承诺函
注册资产评估师承诺函
深圳市盛波光电科技有限公司 :
受 贵公司委托,本公司对贵公司拟转让所持的「通益丝绸」18%股权事宜所涉
及的深圳通益丝绸厂有限公司之股东全部权益价值,以 2015 年 9 月 30 日为基准日
进行了认真的评定估算,并形成了资产评估报告书。在资产评估报告书载明的评估
目的及价值定义、评估假设条件下,我们承诺如下:
1、 具备相应的执业资格。
2、 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
3、 对评估对象及其涉及的资产进行了必要的核实。
4、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5、 充分考虑了影响评估价值的因素。
6、 评估结论合理。
7、 评估工作未受到干扰并独立运行。
中国注册资产评估师:刘克明 中国注册资产评估师:王鸣志
二○一五年十一月十三日
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附件
附件七 资产评估机构资格证书
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附件
附件八 评估机构法人营业执照副本
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附件
附件九 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件
参加本评估项目人员名单:刘克明 孟刚
参加本评估项目的审核人员名单:黄琼 刘克明 王鸣志
本报告由中国注册资产评估师 刘克明 王鸣志 签署。
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附件
附件十 本次资产评估业务约定书
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