佛山华新包装股份有限公司、嘉成林业控股有限公司
拟转让其持有的佛山诚通纸业有限公司股权项目
资产评估说明
中和评报字(2015)第 BJV3095 号
(共一册,第一册)
二○一五年十一月九日
佛山诚通纸业有限公司资产评估说明
资产评估说明目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .........................................................................................................2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .........................................................................................3
第三部分 评估对象与评估范围说明 .................................................................................................................4
第四部分 资产核实情况总体说明 .....................................................................................................................7
第五部分 资产基础法评估技术说明 ............................................................................................................... 11
流动资产评估技术说明.................................................................................................................................... 11
可供出售金融资产 ...........................................................................................................................................17
房屋建筑物评估技术说明................................................................................................................................ 18
机器设备评估技术说明....................................................................................................................................35
土地使用权评估技术说明................................................................................................................................ 48
其他无形资产评估技术说明............................................................................................................................64
递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................................................................65
负债评估技术说明 ...........................................................................................................................................66
第六部分 评估结论及其分析 ...........................................................................................................................69
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佛山诚通纸业有限公司资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管
机构和部门使用。除法律、行政法规规定外,材料的全部或部分内容不得
提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
本评估说明涉及部分机密材料,敬请阅读者注意保密。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
此部分由委托方和被评估企业共同撰写,具体内容详见附件一。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
根据本次评估目的,评估对象是佛山诚通纸业有限公司的股东全部权
益价值。评估范围是佛山诚通纸业有限公司的全部资产及相关负债。
本 次 评 估 的 资 产 总 额 540,366,886.23 元 , 其 中 : 流 动 资 产
37,707,996.72 元 , 非 流 动 资 产 502,658,889.51 元 ; 负 债 总 额
479,347,980.16 元 , 其 中 流 动 负 债 30,585,189.95 元 , 非 流 动 负 债
448,762,790.21 元;净资产 61,018,906.07 元。详细见下表:
2015 年 9 月 30 日资产负债表
金额单位:人民币元
资 产 期末数 负债及所有者权益 期末数
流动资产: 流动负债:
货币资金 188,529.96 短期借款
应收票据 应付票据
应收账款 862,761.34 应付账款 556,736.17
预付款项 38,863.79 预收款项 17,284.93
应收利息 应付职工薪酬 977,817.80
应收股利 应交税费 574,019.57
其他应收款 84,234.90 应付利息 27,976,370.01
存货 19,325,350.17 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 482,961.47
其他流动资产 17,208,256.56 一年内到期的非流动负债
流动资产合计 37,707,996.72 其他流动负债
非流动资产: 流动负债合计 30,585,189.95
可供出售金融资产 113,558.00 非流动负债:
持有至到期投资 长期借款
长期应收款 应付债券
长期股权投资 长期应付款 448,762,790.21
投资性房地产 专项应付款
固定资产 465,069,513.20 预计负债
在建工程 递延所得税负债
工程物资 其他非流动负债
固定资产清理 非流动负债合计 448,762,790.21
生产性生物资产 负债合计 479,347,980.16
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资 产 期末数 负债及所有者权益 期末数
油气资产 所有者权益:
无形资产 28,103,936.51 实收资本 300,000,000.00
开发支出 资本公积
商誉 专项储备
长期待摊费用 盈余公积
递延所得税资产 9,371,881.80 未分配利润 -238,981,093.93
归属于母公司所有者(股东)
其他非流动资产 61,018,906.07
权益
非流动资产合计 502,658,889.51 所有者权益合计 61,018,906.07
资产总计 540,366,886.23 负债和所有者权益总计 540,366,886.23
以上评估范围与委托方申报评估的资产范围一致,报表金额已经立信
会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计(报告编号“信会师粤报字[2015]
第 10661 号”)。
二、 实物资产的分布情况及特点
本次评估范围内的实物资产集中分布在佛山诚通纸业有限公司内,即
位于佛山市禅城区河滨路17号。
本次佛山诚通纸业有限公司申报评估的实物资产主要包括:房屋建筑
物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备以及存货等。
(一) 存货
存货均为原材料,原材料主要为毛布、钢板、叶轮等设备配件。存货
账面价值 19,325,350.17 元,均放臵于公司仓库内。
(二) 房屋建筑物
包括房屋、构筑物及附属设施。房屋建筑类账面原值合计 187,987,651.21
元,账面净值 115,952,691.82 元。主要为厂区的生产生活用房以及道路、围
墙、堆场等相应的配套设施。房屋建筑主要坐落于佛山市禅城区河滨路 17
号,其中 26 幢房屋已取得相关房屋权证,共计 59752.04 平方米,另有 8 幢
房屋尚未办理或取得相关房屋权证,共计 11295.97 ㎡平方米。
(三) 设备
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包括机器设备、运输设备和电子设备。设备类账面原值合计
756,936,868.29 元,账面净值 349,116,821.38 元。机器设备主要分布在制
浆、水处理、流送、面、中、底网、压榨、干燥、涂布、卷取、整饰、复
卷、切纸及包装等工段。电子设备主要为厂区所使用电脑、空调设备等。
运输设备主要为运输液压生产用车和奥迪、别克等公务车。
三、 企业申报的无形资产情况
(一) 土地使用权
佛山诚通纸业有限公司已取得编号为佛禅国用(2015)字第1200385号、
佛禅国用(2015)字第1200421号的土地使用权证。具体情况如下:
宗地编 土地使用权证编 终止 剩余 开发 使用权
土地位臵 用途 面积(m2)
号 号 日期 年限 程度 类型
佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 2051-1 五通
宗地 1 工业 36.10 47,088.20 出让
字第 1200385 号 河滨路 17 号 0-26 一平
佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 2048-1 五通
宗地 2 工业 33.22 21,158.95 出让
字第 1200421 号 河滨路 17 号 2-10 一平
(二)其他无形资产
其他无形资产包括外购的金蝶软件和NC软件,以及企业拥有的实用新
型专利。实用新型名称:涂布白牛卡纸板,为佛山华丰纸业有限公司2009
年8月取得的(2013年11月4日专利权名称已变更为佛山诚通纸业有限公
司),发明人:黄家垣、黎松涛、陈卫东,证书号:第1270158号,专利号:
ZL 2008 2 0100618.5。截止到此次评估基准日,利用该实用新型专利生产
的产品在市场上已不具有独特优势,该专利已无先进性。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
(一) 清查组织工作
接受委托后,我公司评估人员根据佛山诚通纸业有限公司提供的资产
评估清查申报明细表(初步),组成评估工作小组,并制定了详细的现场
清查实施计划,于 2015 年 11 月 3 日至 2015 年 11 月 8 日深入现场,对佛
山诚通纸业有限公司申报评估的资产、负债进行了核实。
(二) 清查实施步骤
1、 指导被评估企业财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上,按
照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“资料清单”及其申报要求,进行
登记填报,同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映其性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。
2、 初步审查被评估企业提供的资产清查评估明细表
评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况,然后审查各
类资产清查评估明细表,检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写
不明确等现象,对所发现的问题提请被评估企业人员及时更正。
3、 现场核查
评估人员依据资产评估明细表,于 2015 年 11 月 3 日至 2015 年 11 月 8
日对申报资产进行了现场核查。对非实物资产主要通过查阅企业的原始会
计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性,通过访谈、
函证及账龄分析了解其真实性及回收(偿付)可能。对实物资产主要采用
逐项清查和抽查,针对不同的资产性质及特点,采取不同的勘查方法,核
查其数量、使用环境及状态等。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
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根据现场核查结果,进一步完善资产评估明细表,做到“账”“表”“实”
相符。
5、 核实产权证明文件
对被评估资产的产权进行调查,收集、查验相关权属证明资料。对权
属资料不完善、权属不清晰的提请被评估企业核实,出具相关产权说明文
件。
(三) 各项资产清查过程
★货币资金的清查:包括库存现金及银行存款。
(1) 库存现金:存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现
金日记账和会计报表,11 月 6 日与被评估企业财务人员一起对现金进行了
现场盘点,并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现
金的余额,经盘点金额无差异。
(2) 银行存款:我们查阅了被评估企业 2015 年 9 月 30 日银行对账单
和余额调节表,对大额的未达账项进行了核实,同时对各个账户进行了函
证,回函金额与对账单相符。
★往来账款的清查:纳入本次评估范围的往来账款主要有应收账款、预
付账款、应收股利、其他应收款等。首先将申报表与会计报表、明细账、
总账进行核对,对每笔往来款项进行逐项清查核实,并进行必要的取证核
实,对大额款项进行函证。
★存货的清查:首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,并
查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监盘,
对于价值较大的存货进行逐一盘点,对于单位价值较小数量繁多的存货进
行了抽查。在盘点结果的基础上,根据盘点日至评估基准日的出入库倒推
出评估基准日的数量。在盘点过程中,同时关注存货存放环境、存放时间、
使用情况等。
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★机器设备的现场勘察:评估人员在 11 月 5 日进驻评估现场后,根据资
产评估申报表,评估小组对设备进行了逐台清查核对,注意核对有无未入
账的和已核销的设备,并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修
理和技术改造情况。
对车辆进行现场核查,了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况,
掌握车辆的性能状态,同时核对企业申报的机动车行驶证。
★建筑物的现场勘察:评估人员在进驻评估现场后,根据申报明细表进
行必要的勘查,深入现场,逐项勘查实物,核实建筑面积,查验企业提供
的房屋所有权证,核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、
室内外装修情况、水暖电等配套设施的安装使用情况,并将测量数据及勘
察结果详细记入《房屋建筑物现状勘察表》中,作为评估计算的重要依据。
★土地使用权的清查:对土地使用权的清查,评估人员核实了与土地使
用权有关的相关权证、出让合同、缴款凭证等资料,并向有关人员了解情
况、对委估宗地的四至及利用现状进行了调查。
★无形资产的清查:本次委托评估的无形资产主要是指软件及专利,我
们对软件的权属进行了核实并取得合同复印件,对其历史来源情况进行了
调查,并与财务账进行了核对;对专利权证及专利的状况进行了核实。
★可供出售金融资产的清查:被评估企业的可供出售金融资产为广发银
行股份有限公司的股份,评估人员查询了相关凭证、协议等资料。
★负债的清查:被评估企业负债主要为应付账款、应付职工薪酬、应交
税费、应付股利、其他应付款。在清查时,将申报表与会计报表、明细账、
总账进行核对,同时查阅了相关原始凭证及合同,对每笔款项逐一核实,
确认其债务的存在与否,并对大额款项进行函证。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
无。
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三、 核实结论
通过对评估范围内的资产产权进行核实,对实物资产的数量和状况进
行现场盘点和勘查,对其他资产及负债进行真实性检查,没有发现申报内
容与账面记录和实际情况存在差异,申报评估的资产和负债账账、账实、
账表相符。
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第五部分 资产基础法评估技术说明
流动资产评估技术说明
一、 资产概况
评估范围为佛山诚通纸业有限公司申报评估的各项流动资产,包括货
币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上述资产在评估基准
日的账面值如下所示:
金额单位:人民币元
资产项目 账面价值 占流动资产比例
货币资金 188,529.96 0.50%
应收账款 862,761.34 2.29%
预付款项 38,863.79 0.10%
其他应收款 84,234.90 0.22%
存货 19,325,350.17 51.25%
其他流动资产 17,208,256.56 45.64%
流动资产合计 37,707,996.72 100.00%
二、评估依据
(一)佛山诚通纸业有限公司提供的原始会计资料、资产评估申报明
细表及相关的证明材料等;
(二)银行提供的基准日银行对账单等;
(三)评估人员现场了解和掌握的资料;
(四)佛山诚通纸业有限公司所在地的价格信息资料;
(五)其他与评估有关的资料。
三、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段:
第一阶段:准备阶段,时间从 2015 年 10 月 30 日-11 月 2 日;
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估
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准备资料清单和评估申报明细表示范格式,按照评估规范化要求,指导企
业填写流动资产申报明细表;
第二阶段:现场调查阶段,时间从 2015 年 11 月 3 日-11 月 8 日;
1.核对账目:根据企业提供的流动资产评估申报资料,首先对报表、总
账、财务明细账和资产评估申报表进行互相核对,然后将存货科目和仓库明
细账进行相互核对。对流动资产各科目名称或数量不符、重复申报、遗漏
未报项目进行改正,由企业重新填报。做到账表相符。
2.现场查点:评估人员、财务部等部门有关人员,对 2015 年 9 月 30 日
基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。填写了“现金盘点表”和“存货抽
查盘点记录”。
第三阶段:综合处理阶段,时间从 2015 年 11 月 6 日-11 月 9 日;
1.将核实调整后的流动资产申报明细表,录入计算机,建立相应数据库;
2.对各类资产,遵照评估准则、规范和对资产评估管理的规定,确定其
在评估基准日的市场价值,编制相应评估汇总表;
3.提交流动资产的评估技术说明。
四、 评估方法
(一)货币资金的评估说明
1.现 金 的 评 估 说 明
佛山诚通纸业有限公司现金账面值为 7,247.08 元。现金由财务部出纳专
人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点,由财务负责人、出纳、评
估师参加,评估师监盘,按面额逐张核实,盘点完成后参加人员签字并编
制现金盘点表。本次评估以核实后的账面值作为评估值。
经评估,佛山诚通纸业有限公司基准日现金评估值为 7,247.08 元。
2.银 行 存 款 的 评 估 说 明
佛山诚通纸业有限公司银行存款账面值 181,282.88 元,明细如下:
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序号 开户银行 账号 币种 外币账面金额 评估基准日汇率 账面价值
1 中国银行 731557752056 人民币 3,114.87
2 中国银行 683457760798 美元 0.95 6.3613 5.84
3 中国银行 730257760712 港币 7.52 0.8208 5.96
4 建设银行 44001668840053001020 人民币 125,374.72
5 建设银行 44014200700229143124 美元 89.74 6.3613 552.07
6 建设银行 44013200700229133125 港币 59.70 0.8208 47.34
7 兴业银行 392000100100438577 人民币 66.77
8 兴业银行 392001300100010924 港币 43.10 0.8208 34.19
9 兴业银行 392001400100016534 美元 9.38 6.3613 57.71
10 佛山农信社 80020000001300481 人民币 43,385.82
11 集团财务公司 10000120110100001992 人民币 8,637.59
合 计 181,282.88
评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节表进行核实并向相
关银行进行了函证。人民币存款账户以核实后的账面值作为评估值,外币
货币资产按评估基准日的汇率进行折算后确定评估值。经评估,佛山诚通
纸业有限公司基准日银行存款评估值为 181,306.89 元,评估增值 24.01 元,
增值率为 1%。
(二)应收账款:
佛山诚通纸业有限公司应收账款账面原值 36,083,381.29 元,计提坏账准
备 35,220,619.95 元,应收账款净额 862,761.34 元,主要是尚未收回的销售成
品纸款项等。
评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据,对部分应收账款进行了函
证,对应收账款情况进行了调查核实。我们经核实认为其业务发生正常,
入账价值准确。本次评估过程中,评估人员参考企业及会计师计提坏账准
备的方法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部分应收账款计提风
险损失。
预计风险损失计提比例如下:
账龄 评估风险损失计提比例(%)
1-3 个月
4-12 个月 5
1-2 年 10
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佛山诚通纸业有限公司资产评估说明
2-3 年 20
3 年以上 50
5 年以上 100
由于应收账款评估时已考虑到预计回收风险,此次将评估基准日佛山
诚通纸业有限公司计提的应收账款坏账准备评估为零。
经评估,佛山诚通纸业有限公司基准日应收账款评估净值为 862,761.34
元。
(三)预付账款:
佛山诚通纸业有限公司预付账款账面原值 38,863.79 元,坏账准备 0 元,
账面价值 38,863.79 元,主要是预付的购废纸款和油费等。评估人员查阅了
相关原始凭证、原始单据,对部分预付账款进行了函证,对预付账款情况
进行了调查核实。我们经核实认为其业务发生正常,入账价值准确。本次
评估过程中,评估人员按核实后账面值评估。
经评估,佛山诚通纸业有限公司基准日预付账款评估值为 38,863.79 元。
(四)其他应收款:
佛山诚通纸业有限公司其他应收款账面值 2,351,142.13 元,坏账准备
2,266,907.23 元,账面价值 84,234.90 元,主要核算的是转让设备款、为员工
供楼款、代扣保险费等。评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据并询问
了有关财务、业务人员,对其他应收款情况进行了调查核实。经核实认为
其业务发生正常,入账价值准确。本次评估过程中,评估人员参考企业及
会计师计提坏账准备的方法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部
分其他应收款计提风险损失。
预计风险损失计提比例如下:
账龄 评估风险损失计提比例(%)
1-3 个月
4-12 个月 5
1-2 年 10
2-3 年 20
3 年以上 50
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佛山诚通纸业有限公司资产评估说明
5 年以上 100
由于其他应收账款评估时已考虑到预计回收风险,此次将评估基准日
佛山诚通纸业有限公司计提的其他应收账款坏账准备评估为零。
经评估,佛山诚通纸业有限公司基准日其他应收账款评估净值为
84,234.90 元。
(五)存货
佛山诚通纸业有限公司评估基准日存货账面价值为 19,325,350.17 元,计
提跌价准备 0 元,账面净额 19,325,350.17 元。核算内容为原材料。具体评估
方法及过程如下:
原材料账面价值 19,325,350.17 元,计提跌价准备 0 元,账面净额
19,325,350.17 元。核算内容为库存的各种材料,主要包括外购的辅助材料、
机械配件和其他材料等。
评估人员首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对,了解佛
山诚通纸业有限公司的原材料采购、保管、出入库管理制度,并查阅了相
关的会计记录和原始凭证。在此基础上根据评估申报表对佛山诚通纸业有
限公司申报评估的原材料进行了盘点,盘点采取抽查方式,盘点完成后参
加人员签字、形成原材料盘点表。在盘点结果基础上,根据盘点日至评估
基准日的出入库数据倒推出评估基准日的原材料数量,经核查可以确认佛
山诚通纸业有限公司提供的原材料申报信息。在盘点中同时关注原材料的
存放环境、存放时间、领用保管情况等,未发现存在残次冷背材料。
佛山诚通纸业有限公司原材料采用实际成本核算,其账面价值包括购
臵价、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他合理费用。评估人员
了解了佛山诚通纸业有限公司的原材料采购模式、市场价格信息,抽查了
原材料的采购合同、购臵发票和领用记录,得知佛山诚通纸业有限公司申
报的原材料耗用量大、周转速度较快、账面值与评估基准日市价较为接近,
此次以核实后的账面价值作为其评估值。
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经评估,存货评估价值为 19,325,350.17 元。
(六)其他流动资产
佛山诚通纸业有限公司评估基准日其他流动资产账面价值为
17,208,256.56 元。核算内容为可抵扣增值税、设备改造费及财产险。
评估人员将申报表与会计报表、明细账、总账进行了核对,查阅了相
关其他流动资产的原始凭证等,了解了其他流动资产形成的原因,核实各
款项发生的真实性、合理性、合法性等,经核查,各项业务正常,可抵扣
增值税和财产险以核实后的账面值确定评估值,设备改造费在设备评估时
考虑。
经评估,佛山诚通纸业有限公司基准日其他流动资产评估值为
17,034,133.56 元。
五、 评估结论及分析
佛山诚通纸业有限公司流动资产评估结果见下表:
佛山诚通纸业有限公司流动资产评估结果
单位:人民币元
资产项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
货币资金 188,529.96 188,553.97 24.01 0.01
应收账款 862,761.34 862,761.34 - -
预付账款 38,863.79 38,863.79 - -
其他应收款 84,234.90 84,234.90 - -
存货 19,325,350.17 19,325,350.17 - -
其他流动资产 17,208,256.56 17,034,133.56 -174,123.00 -1.01
流动资产合计 37,707,996.72 37,533,897.73 -174,098.99 -0.46
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可供出售金融资产
可供出售资产账面价值 113,558.00 元,为佛山诚通纸业有限公司持有
的广发银行股份有限公司 50856 股股权,账面值为其投资成本。评估人员
向有关财务人员了解该部分股权于评估基准日的状况,查阅了相关文件,
发现被评估企业于 2015 年 7 月 31 日已经与佛山华新包装股份有限公司签
订股权转让协议,协议约定以 288,700.00 元转让该广发银行股份有限公司
股权。本次按协议约定金额确认评估值。
经评估,可供出售资产评估价值为 288,700.00 元。
本次佛山诚通纸业有限公司可供出售金融资产评估增值 17.51 万元,
增值率为 154.14%。主要是由于佛山诚通纸业有限公司股权投资产生收益,
造成评估增值。
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房屋建筑物评估技术说明
一、 评估范围及对象
评估范围:佛山诚通纸业有限公司拥有的全部房屋建筑物、构筑物及其
他辅助设施。
评估对象:主要包括生产车间、办公用房、仓库、辅助用房、构筑物等。
集中位于佛山市禅城区河滨路17号。
截至2015年9月30日,佛山诚通纸业有限公司申报评估的房屋建筑物账
面原值为187,987,651.21元,账面净值115,952,691.82元。具体构成见下
表:
账面价值
编号 科目名称
原值 净值
1 房屋建筑物 182,421,339.66 112,011,144.95
2 构筑物及其他辅助设施 5,566,311.55 3,941,546.87
合计 187,987,651.21 115,952,691.82
二、 工程概况描述
佛山诚通纸业有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物共22项,总建
筑面积71,048.01平方米,主要为生产性用房、辅助性生产用房、办公用房
等。构筑物及其他辅助设施共6项,主要包括厂区内的道路、围墙、堆场、
污水处理池等。
佛山诚通纸业有限公司本次评估房屋主要为钢筋混凝土框架结构、砖混
结构、砖木结构;钢筋混凝土框架结构占88%,其余为砖混结构及砖木结构。
厂区工程始建于1984年,至2013年相继扩建至现状规模。按使用功能厂
区工程可划分以下几类:生产性用房、辅助性生产用房、办公用房。
生产用房、办公用房及辅助用房主要为钢筋混凝土框架结构。钢筋混凝
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土框架结构厂房为钢筋砼基础,钢筋砼柱,大型屋面板,砼现浇楼板,240mm
砌块墙。
评估人员现场了解到,佛山诚通纸业有限公司对房屋建筑物的日常维护
保养已经规范和制度化。评估人员现场勘查发现被评估房屋建筑物维护、
保养良好,能够满足佛山诚通纸业有限公司的生产及办公需要。
三、 评估方法
厂区内房屋建筑物的评估,采用重臵成本法。其计算公式:
评估净值=评估原值×成新率(%)
四、 评估依据
(一) 法律、法规及准则依据
1、《中华人民共和国物权法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《中华人民共和国土地管理法》;
4、《资产评估准则—不动产》;
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18号);
6、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号);
7、《房地产估价规范》(GB/T52091-1999);
(二) 产权依据
1、《佛山市房地产权证》;
2、被评估企业提供的说明被评估资产权属情况的其他证书、批文
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及证明材料等;
(三) 取价依据
1、 《广东省建筑与装饰工程综合定额》(2010版);
2、 《广东省安装工程综合定额》(2010版);
3、 《关于执行2010广东省建设工程计价依据有关建筑工程安全
防护、文明施工措施费组成与计算问题的通知》(东建价[2010]4号);
4、 佛山造价信息网上公布的人工、机械价格信息;
5、 评估人员对被评估资产进行勘察核实的记录;
6、 评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资
料及资产价格资料;
7、 与此次评估有关的其他资料。
五、 评估过程
(一)评估准备
评估人员根据佛山诚通纸业有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查
评估申报表所列内容,明确评估范围和对象,拟定评估工作计划和实施方
案,搜集准备相关资料。
(二)房屋建筑物现场勘查及评估调查
1、 评估人员协同佛山诚通纸业有限公司的基建工程技术人员、资产管
理人员,深入建筑物及构筑物现场,逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑
面积。详查建筑结构,建筑物质量,完工日期、平立面形状、室内外装修
情况,水、暖、电等配套设施的安装使用情况,以及建筑物的拆、改、扩
建情况等,将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中
作为评估计算的重要依据。
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核查资产账面价值,做到账表相符,账实相符,向基建管理人员调查
了解建筑物基本情况,查询并收集有关图纸,技术文件和工程预(决)算
等资料。
2、 对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平、被评估房地产同一供
需范围类似房地产的交易价格、与被评估资产购建及交易有关的税费进行
调查咨询,收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安
装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。
(三)评定估算
依照此次评估目的要求,根据现场勘查所掌握的资料,对房屋建筑物逐
一做出合理的评估计算。
(四)汇总整理
1、 汇总评估结果;
2、 撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。
六、 评估原值的确定
评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的典型房屋和构筑物进
行测算,利用测出的典型房屋和构筑物的评估原值,根据建筑面积、层高、
檐高、建材及施工工艺、装修及设备设施配臵等,将其余房屋和构筑物与
典型房屋和构筑物进行类比分析,通过调整差异求得其评估原值。
评估原值=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
(一)建筑安装工程造价的确定
建筑安装工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设,支付给承包商的建筑
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费用,主要采用预决算调整法或重编预算法和类比法计算。
评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选则同类用途和结构中有一
定代表性的建筑物进行决算指标调整,根据当地有关土建(建筑及装饰)、
安装等工程造价资料,将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建
筑安装工程造价。
本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的建筑安装工程预
决算资料,搜集到一些与被评估房屋建筑物类似工程的技术经济指标,以
及被评估房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及造价信息,这为评估
人员结合专业知识、利用所搜集的工程设计及现场勘查资料采用预(决)
算调整法或重编预算法获得有代表性房屋建筑物的建筑安装工程造价创造
了条件。
对其他房屋建筑物,则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程造
价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础,结合房屋建筑物评
估常用的数据与参数,采用类比法,将被评估房屋建筑物的具体施工用料、
建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长比、装修等
影响其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类比,通过差异
调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价。
(二)前期费用及其他费用
前期费用及其他费用指工程建设应发生的,支付给工程承包商以外的单
位或政府部门的其他费用。包括建设单位管理费、勘察设计费等。具体包
括如下内容:
前期费用及其他费用表
序号 项目 取费基础 费率 取费依据
1 建设单位管理费 工程造价 0.68% 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 工程造价 2.39% 计价格[2002]10 号
3 前期工作咨询费 工程造价 0.20% 计价格[1999]1283 号
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序号 项目 取费基础 费率 取费依据
4 工程建设监理费 工程造价 1.51% 发改价格[2007]670 号
5 工程招标代理费 工程造价 0.08% 计价格(2002)1980 号
6 环境影响咨询费 工程造价 0.05% 计价格[2002]125 号
《关于调整我区城市基础设施配套
城市市政基础设施
7 建筑面积 33.20 费计算基数的通知》(佛山市禅城区
配套费
人民政府办公室 2012 年 8 月 28 日)
8 新型墙体专项基金 建筑面积 10.00 粤财综[2009]53 号
对评估基准日尚未履行建设项目报建手续的被评估房屋建筑物,评估
时未考虑项目报建应缴纳的行政事业性收费,但根据被评估房屋建筑物的
建设要求和评估基准日有效的标准计取了勘查设计等专业服务费用和建设
单位管理费。
(三)资金成本
根据委估房屋建筑物的建筑规模,评估人员核定其合理建设工期,选
取评估基准日有效的相应期限贷款利率,并假设投资建设资金均匀投入,
计算其资金成本。即:
资金成本=(建筑安装工程造价+前期费用及其他费用)×1/2×贷款利
率×合理工期
七、 综合成新率的确定
被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计
算。
(一) 使用年限法
以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比率作为该房屋
建筑物的使用年限成新率,用公式表示即为:
房屋建筑物使用年限成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷(房屋建筑物
已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限)×100%
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对于正常维护保养的房屋建筑物,评估人员根据国家规定的房屋建筑物
经济寿命年限,减去其已使用年限,求取其尚可使用年限。对使用环境和
维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以公式计算的尚可使
用年限进行修正。
(二) 打分法
依据房屋建筑物成新率的评分标准,对被评估房屋建筑物的不同构成部
分进行勘查、对比、打分,汇总得出其的现场勘查成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以
及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘查,主要勘查内
容为:
1、 结构部分:
地基基础有无足够承载能力,是否有不均匀沉降现象,对上部结构是否
产生影响:承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等:非承
重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损,墙板节点是否牢固;屋面防水、隔热、
保温、排水设施是否完好;楼地面整体面层是否牢固,有无空鼓、起砂、
下沉裂缝等。
2、 装饰部分:
门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好,内外粉饰是否完
整粘结牢固,有无空鼓、裂缝、剥落。清水沟缝砂浆是否密实等;顶棚面
层有无损坏、下垂变形等。
3、 设备部分:
水卫系统上下水管道是否畅通,有无锈蚀,各种卫生器具是否完好无损,
零件是否齐全,电器线路及各种照明装臵是否老化、零乱,不符合绝缘要
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求,暖通管道、设备是否完好,有无堵漏、锈蚀等。
根据上述标准,按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分别
计取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值,再根据以下公式测算
打分法的成新率。
打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B
G:结构部分的评分修正系数;
S:装修部分的评分修正系数;
B:设备部分的评分修正系数;
(三) 综合成新率的确定
综合成新率结合使用年限法和打分法的结果,综合(加权)判定。
综合成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%
八、 典型案例分析
案例一:华丰主体车间 固定资产-房屋建筑物表,No.1
华丰主体车间是此次被评估房屋中面积及账面原值最大的房屋,也是
佛山诚通纸业有限公司的主要房产。现以该房屋为例,说明运用重臵成本
法测算房屋建筑物评估值的过程。
工程特征
华丰主体车间,为 2 号线的生产车间及办公用,建筑面积 20175.01 平
方米,账面原值 72,943,837.38 元,账面净值 45,211,848.37 元,账面值
中含设备基础及周边构筑物。
该建筑建成于 1995 年 6 月,截止 2015 年 9 月 30 日已取得权证编号粤
房地权证佛字第 0100217495 号的房地产权证。
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该建筑共 2 层,局部 5 层,主要为 2 号线生产车间及办公用,钢筋混
凝土框架结构,车间两层,层高分别为 6 米、12 米;办公楼部分五层,层
高均为 3.6 米。基础采用独立桩基础,钢筋混凝土矩形柱,柱距 6 米,车
间 18 跨,吊车吨位 16 吨, 240 毫米厚砌块墙,钢筋混凝土大型屋面板,
砼现浇楼板。外立面贴磁砖,内墙水泥白灰砂浆打底饰涂料。塑钢窗。给
排水、消防及电气设施齐全。
据佛山诚通纸业有限公司配合人员介绍,该房屋截至评估基准日只进
行过日常维修,未进行过改造,其使用环境正常,日常维修养护较好。
评估人员现场勘查发现,华丰主体车间基础稳定,设施设备较完好,
可正常使用。
(一)评估原值的确定
建筑安装工程造价根据该房屋的实体特征,套用现行的《广东省建筑与
装饰工程综合定额》(2010 版)、《广东省市安装工程综合定额》(2010
版)、《关于执行 2010 广东省建设工程计价依据有关建筑工程安全防护、
文明施工措施费组成与计算问题的通知》(东建价[2010]4 号),参考“佛山
造价信息网”公布的 2015 年 9 月佛山地区建设工程常用材料综合价格和人
工、机械价格信息等计算工程建安造价。
1、 建筑和装饰工程造价
建筑和装饰工程施工费用计算程序表
序号 费用名称 计算程序 费率 金额(元)
1 分部分项工程费 ∑(分部分项工程量× 相应综合单价) 50,779,473.89
2 措施项目费 2.1+2.1 1,614,787.27
2.1 安全防护、文明施工费 1 3.18% 1,614,787.27
2.2 其他措施项目费 按相关规定计算 -
3 其他项目费 1 2.30% 1,167,927.90
4 规费 (1+2+3)× 相应费率 0.10% 53,562.19
5 税金 (1+2+3+4)× 相应费率 3.35% 1,796,127.67
6 工程造价 (1+2+3+4+5) 55,411,878.92
2、 安装工程造价
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安装工程施工费用计算程序表
序号 费用名称 计算程序 费率 金额(元)
1 分部分项工程费 ∑(分部分项工程量× 相应综合单价) 7,467,037.15
2 措施项目工程费 2.1+2.1 353,745.73
2.1 安全防护、文明施工费 分部分项人工费 26.57% 353,745.73
2.2 其他措施项目费 按相关规定计算 -
3 其他项目费 1 2.20% 164,274.82
4 规费 (1+2+3)× 相应费率 0.10% 7,985.06
5 税金 (1+2+3+4)× 相应费率 3.35% 267,766.93
6 工程造价 (1+2+3+4+5) 8,260,809.69
该房屋建筑安装工程造价=建筑和装饰工程造价+安装工程造价
=55,411,878.92+8,260,809.69
=63,672,688.61 元
3、 前期费用及其他费用
根据国家、佛山市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定
标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平,结合业界惯例,确定该房
屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表:
前期费用及其他费用表
序号 项目 取费基础 费率 金额 取费依据
1 建设单位管理费 工程造价 0.68300% 434,884.46 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 工程造价 2.39340% 1,523,942.13 计价格[2002]10 号
3 前期工作咨询费 工程造价 0.20000% 127,345.38 计价格[1999]1283 号
4 工程建设监理费 工程造价 1.50700% 959,547.42 发改价格[2007]670 号
5 工程招标代理费 工程造价 0.07505% 47,786.35 计价格(2002)1980 号
6 环境影响咨询费 工程造价 0.05100% 32,473.07 计价格[2002]125 号
关于调整我区城市基础设施配套费
城市市政基础设施
7 建筑面积 33.2000 669,810.33 计算基数的通知(佛山市禅城区人
配套费
民政府办公室 2012 年 8 月 28 日)
8 新型墙体专项基金 建筑面积 10.0000 201,750.10 粤财综[2009]53 号
小计 3,997,539.24
前期费用及其他费用=工程造价×4.90945%+建筑面积×43.20 元/平
方米
=63,672,688.61×4.90945%+20,175.01×43.20
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 27
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=3,997,539.24 元
4、 资金成本
根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模,评估人员
核定其合理建设工期为 2 年,选取评估基准日有效的相应期限贷款利率,
并假设投资建设资金均匀投入,计算其资金成本。即:
资金成本=(建筑安装工程造价+前期费用及其他费用)×贷款利率×
合理工期×1/2
=(63,672,688.61+3,997,539.24)×5.00%×2×1/2
=3,383,511.00 元
5、 评估原值
评估原值=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
=63,672,688.61+3,997,539.24+3,383,511.00
=71,053,738.85 元 取整为 71,053,700.00 元
(二)综合成新率的确定
1、 使用年限法
以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比
率作为其年限法成新率,用公式表示即为:
年限法确定的成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可
使用年限)×100%
华丰主体车间为钢筋混凝土框架结构生产用房,相关评估规范规定,
钢筋混凝土结构生产用房的经济寿命年限为 50 年。至此次评估基准日被评
估房屋已使用 20.35 年,依据相关评估规范和被评估房屋的结构、用途及
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使用环境,评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为 29.65 年。
据此估算华丰主体车间的年限法综合成新率为:
年限法确定的成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×
100%
=29.65/(20.35+29.65)×100%
≈59%
2、 打分法
对被评估房屋进行现场勘查后,依据房屋现场勘查评分标准,分别对
被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分,并依据权重系数计算出
该房屋的现场勘查成新率,详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
序号 分 项 标准分 评定分 评 定 依 据
1 基础 20 17 承载能力较好,无明显不均匀下沉
2 承重构件 30 23 基本完好
3 结构 非承重结构 15 10 墙体部分、损坏、预制板节点较牢固
4 屋面 20 12 不渗漏,防水、隔热、保温层局部破坏
5 地面 15 9 整体面层较牢固,无空鼓、起砂、下沉、裂缝
A 100 71 (1+2+3+4+5)× 权重(0.75)=53.25
部分门窗已坏,开关个别不灵活、玻璃五金齐
1 门窗 25 14
全、部分油漆脱落
2 外墙 20 12 围墙清洁度较差,清水墙勾缝砂浆部分脱落
装饰
3 内墙 20 12 总体较完固,局部空鼓、裂缝、剥落
4 顶棚 20 12 基本完好、无损、无明显变形
5 其他 15 9
B 小计 100 59 (1+2+3+4+5)× 权重(0.1)=5.9
上下水通畅、局部锈饰、多数器具基本完好、
1 水卫 30 19
零件齐备
2 电照 30 19 线路、装臵基本完好、牢固绝缘部分待改善
设备
上下水通畅、无锈饰、各种器具基本完好、零
消防 30 19
件齐备无损
4 其他 10 6
C 小计 100 63 (1+2+3+4)× 权重(0.15)=9.45
勘察成新率 A+B+C=69
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3、 综合成新率
打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘
查、评定,但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成
新水平的影响;年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限
及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限,而尚可使用年限则是评估人
员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿
命年限,结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均
有其合理性。按使用年限法和打分法分别 40%和 60%的权重比例计算被评估
房屋的综合成新率:
综合成新率 =59%×40%+69%×60%
≈65%
(三)评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=71,053,700.00 元×65%
=46,184,905.00 元
案例二:道路工程 固定资产-构筑物,No.4
工程特征
道路,主要是佛山诚通纸业有限公司修建的道路。道路工程为石灰土
及碎石垫层,水泥混凝土路面,总面积约 30065.25 平方米。该道路建成于
1998 年 8 月。
评估人员现场勘查发现,被评估道路除路面有一定程度磨损,基本保
持较为完好,能保证正常使用。
(一)评估原值的确定
根据该构筑物的实体特征,套用现行的《广东省建筑与装饰工程综合
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定额》(2010 版)、《广东省市安装工程综合定额》(2010 版)、《关于
执行 2010 广东省建设工程计价依据有关建筑工程安全防护、文明施工措施
费组成与计算问题的通知》(东建价[2010]4 号),参考“佛山造价信息网”公
布的 2015 年 9 月佛山地区建设工程常用材料综合价格和人工、机械价格信
息等计算工程建安造价。
1、 建筑安装工程造价
建筑安装工程施工费用计算程序表
序号 费用名称 计算程序 费率 金额(元)
1 分部分项工程费 ∑(分部分项工程量× 相应综合单价) 5,826,645.00
2 措施项目费 2.1+2.1 301,820.22
2.1 安全防护、文明施工费 1 3.18% 185,287.31
2.2 其他措施项目费 按相关规定计算 116,532.91
3 其他项目费 1 2.30% 134,012.84
4 规费 (1+2+3)× 相应费率 0.10% 6,262.00
5 税金 (1+2+3+4)× 相应费率 3.35% 210,003.00
6 工程造价 (1+2+3+4+5) 6,478,743.06
建筑安装工程造价=6,478,743.06 元
2、 前期费用及其他费用
根据国家、佛山市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规
定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平,结合业界惯例,确定该
道路在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表:
前期费用及其他费用表
序号 项目 取费基础 费率 金额 取费依据
1 建设单位管理费 工程造价 0.68300% 44,250.00 财建[2002]394 号
2 勘察设计费 工程造价 2.39340% 155,062.00 计价格[2002]10 号
3 前期工作咨询费 工程造价 0.20000% 12,957.00 计价格[1999]1283 号
4 工程建设监理费 工程造价 1.50700% 97,635.00 发改价格[2007]670 号
5 工程招标代理费 工程造价 0.07505% 4,862.00 计价格(2002)1980 号
6 环境影响咨询费 工程造价 0.05100% 3,304.00 计价格[2002]125 号
小计 318,070.00
前期费用及其他费用=工程造价×4.90945%
=6,478,743.06×4.90945%
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=318,070.00 元
3、 资金成本
根据委估构筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模,评估人员核定
其合理建设工期为 2 年,选取评估基准日有效的相应期限贷款利率,并假
设投资建设资金均匀投入,计算其资金成本。即:
资金成本=(建筑安装工程造价+前期费用及其他费用)×贷款利率×
合理工期×1/2
=(6,478,743.06+318,070.00 )×5.00%×2×1/2
=339,841.00 元
4、评估原值
评估原值=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
=6,478,743.06+318,070.00+339,841.00
=7,136,654.06 元 取整为 7,136,700.00 元
(二)综合成新率的确定
采用年限法。即:以估测出的构筑物尚可使用年限占其全部经济使用
寿命年限的比率作为其年限法成新率,用公式表示为:
年限法确定的成新率=构筑物尚可使用年限/(构筑物已使用年限+尚
可使用年限)×100%
相关规范规定,道路的经济寿命年限为 20 年。至此次评估基准日被评
估构筑物已使用 17.18 年,评估人员现场勘查发现,被评估企业对构筑物
长期进行维护,构筑物基本保持完好,面层有一定程度磨损,能保证正常
使用,依据被评估构筑物的结构、用途及使用环境,结合现场勘查结果,
将被评估构筑物的尚可使用年限确定为 7.82 年。
据此估算该构筑物的综合成新率为:
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综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=17.18/(17.18+7.82)×100%
≈31%
(三)评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=7,136,700.00 元×31%
=2,212,377.00 元
九、 评估结果及分析
经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序,对佛山诚通纸
业有限公司申报的房屋建筑物于此次评估基准日的评估结果汇总如下:
单位:人民币元
编 账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
号 原值 净值 原值 净值 原值 净值
182,421,3 112,011,1
1 固定资产-房屋建筑物 219,157,492.80 141,167,315.39 20.14 26.03
39.66 44.95
固定资产-构筑物及其 5,566,311. 3,941,546.
2 26,975,700.00 17,923,146.00 384.62 354.72
他辅助设施 55 87
187,987,6 115,952,6
合计 246,133,192.80 159,090,461.39 30.93 37.20
51.21 91.82
本次评估房屋构筑物整体评估增值 43,137,769.57 元,增值率 37.20%。
主要原因是:
1、被评估房屋建筑物建成年代较早,至此次评估基准日被评估房屋建
筑物所在地的建设工程建造成本有较大幅度的增长,因此评估原值增值。
2、评估人员评估房屋建筑物所用的经济耐用年限高于企业对房屋建筑
物的折旧年限,使评估净值出现增值。
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十、 需说明事项
佛山诚通纸业有限公司此次申报评估的房屋建筑物中,其中8项,涉及
建筑面积共11295.97㎡,截止到评估基准日尚未取得产权证。以上8项目前
均由企业拥有,评估人员根据佛山诚通纸业有限公司的申报将其纳入评估
范围。未进行权属登记房屋的评估结果中未包括完善其房屋权属登记手续
应缴纳的确权费用,以及可能涉及的行政罚款。
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机器设备评估技术说明
一、 评估范围
本次参与评估的是佛山诚通纸业有限公司申报的机器设备、运输车辆
及电子设备。根据申报的资料,截至 2015 年 9 月 30 日,机器设备账面原值
为 749,189,523.73 元,账面净值为 345,254,627.36 元;运输车辆账面原值
为 4,867,870.58 元,账面净值为 2,837,078.66 元;电子设备账面原值为
2,879,473.98 元,账面净值为 1,025,115.36 元。
设备申报汇总表
单位:人民币元
类别 账面原值 账面净值
设备类合计 756,936,868.29 349,116,821.38
固定资产-机器设备 749,189,523.73 345,254,627.36
固定资产-车辆 4,867,870.58 2,837,078.66
固定资产-电子设备 2,879,473.98 1,025,115.36
二、 机器设备概况
纳入本次评估范围机器设备包括机器设备、车辆及电子设备,其中机
器设备包括两条生产线、两套发电机组、两台 50 吨锅炉(报废)、一台 100
吨锅炉;车辆 51 辆,电子设备 238 台(套),设备主要分布在制浆、水处
理、流送、面、中、底网、压榨、干燥、涂布、卷取、整饰、复卷、切纸
及包装等工段。
佛山诚通纸业有限公司于 2009 年 4 月 9 日成立,现有两条造纸生产线
以及相应的配套设施和公用设施。 主要产品为高级涂布白纸板和涂布牛
卡,规格有国际通用板装纸、客户订造尺寸的板装纸和卷筒纸三大类。
造纸 2 号线是从德国 DLW 纸板厂购臵的二手造纸生产设备,抄纸宽度
达到 4.26 米,产品定量为 175g/m2-550g/m2,年生产能力 6 万吨,于 1995 年 12
月正式投产,后经多年的专业化生产、技术攻关,目前已达实际年产能 14
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万吨。
造纸 1 号线抄纸宽度达到 1.76 米,产品定量为 250g/m2-500g/m2,设计生
产能力 6000 吨,1984 年 1 月正式投产,后经多次技改,目前已达实际产能
2 万吨,主体设备由上海东方造纸机械厂提供。
佛山诚通纸业有限公司两条生产线主要设备如下表:
序号 生产线 设备名称 规格型号 单位 数量
1 1 号生产线 水力碎浆机 公称容积 30m3 台 1
2 1 号生产线 水平螺旋压榨机 V-35LM 台 1
3 1 号生产线 高频疏解机 XZJ21 台 2
4 1 号生产线 高频疏解机 XZJ21 台 2
5 1 号生产线 圆网浓缩机 ZNW23 台 2
6 1 号生产线 面浆冲浆泵 200S42A 台 1
7 1 号生产线 衬浆冲浆泵 200S42A 台 1
8 1 号生产线 芯浆冲浆泵 S250-39 台 1
9 1 号生产线 底浆冲浆泵 200S42 台 1
10 1 号生产线 5m3 水力碎浆机 ZDS3 台 1
11 1 号生产线 2m3 水力碎浆机 ZDS2 台 1
12 1 号生产线 底涂涂布头 净纸宽 1760 台 1
13 1 号生产线 面涂涂布头 净纸宽 1760 台 1
14 1 号生产线 双刀切纸机 ZWQ15S1 台 1
15 2 号生产线 面浆水利碎浆机 20m3 水力机 台 1
16 2 号生产线 芯浆水力碎浆机 40m3 水力机 台 1
17 2 号生产线 纤维分级机 210 台 1
18 2 号生产线 D-F 网系统 套 1
19 2 号生产线 压榨系统 套 3
20 2 号生产线 分散机 67KT 台 2
21 2 号生产线 涂布机 套 3
22 2 号生产线 软压光机 CPS10-6-210-1 套 1
23 2 号生产线 复卷机 套 1
24 2 号生产线 切纸机 台 3
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简易工艺流程图:
原料 输送设备 水力碎浆机 高浓除渣器
纤维分离机 斜式脱水机 水平压榨机
热分散设备 高频疏解设备 流送压力筛
网部设备 压榨设备 干燥设备
表面施胶设备 涂布设备 压光设备
平衡缸 卷取设备 成品纸
车辆主要包括叉车及办公用小汽车,使用正常,车况良好。
电子设备主要包括空调、电脑、复印机及打印机等。
评估人员经现场勘查,生产设备主要分布在各生产厂房内,维护保
养、使用环境良好。设备有专人负责,维护保养较好,使用正常。
三、 机器设备清查情况说明
评估人员于 2015 年 11 月 3 日至 11 月 8 日对被评估企业申报评估的全
部机器设备、电子设备和运输车辆进行了清查,同时对设备的使用环境、
工作负荷、维护保养情况、自然磨损情况、大修、中修、小修及日常维护
等情况进行了考察。在进行逐项清核过程中,对申报表上有关设备的名
称、型号、规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正,并对申报表上的
缺项作了补充。
评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触,详细了解设备
的管理、使用情况,以及对设备管理制度的贯彻执行情况;对机器设备进
行了逐台勘察;对重点设备,查阅了相关技术资料、索取原始合同复印件
并作出现场技术鉴定。通过问、观、查,详细了解设备现状,以确定其成
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新率。
通过现场清查,佛山诚通纸业有限公司此次申报评估的设备共计 1024
台(套),账面原值合计 756,936,868.29 元, 账面净值合计 349,116,821.38 元。
详见固定资产--机器设备清查评估明细表、固定资产—车辆清查评估明细表
及固定资产—电子设备清查评估明细表。
四、 评估依据
(一)佛山诚通纸业有限公司提供的设备申报明细表;
(二)佛山诚通纸业有限公司提供的设备运行记录、各种相关资料;
(三)佛山诚通纸业有限公司提供的车辆行驶证等产权证明;
(四)评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录;
(五)《机电产品价格信息》(2015 年);
(六)《评估资讯网》;
(七)商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动
车强制报废标准规定》;
(八)佛山诚通纸业有限公司提供的重大设备的购建合同、原始凭证;
(九)评估人员通过网络查询的信息资料;
(十)评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。
五、 评估过程
(一)评估准备阶段:
根据评估资产的构成特点,按照评估规范化要求指导被评估企业填写
《固定资产—机器设备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细
表》和《固定资产—电子设备清查评估明细表》,并根据填报的明细内容进
行账表核对,做到账表相符。
(二)现场调查阶段:
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1.根据佛山诚通纸业有限公司的具体情况,评估人员对其申报评估的机
器设备、电子设备和车辆,进行现场调查核实;
2.评估人员在现场对机器设备进行了逐台勘察、核实,对清查中发现的
问题,评估人员进行了详细记录;
3.评估人员现场向设备管理人员了解委估设备的运行情况、维护情况,
对于重点设备进行了现场鉴定,查阅了相关的运行维护记录、技术档案;
4.收集重点设备的购臵合同等设备资料。
(三)综合处理阶段:
1.了解重点设备目前的市场行情,查阅设备的订购合同,并在可能的情
况下对重点设备进行询价,以确定设备的重臵价值;
2.根据现场核实情况及鉴定表,并结合设备的使用年限综合确定设备的
成新率;
3.在确定设备成新率和重臵价值的基础上计算设备的评估值,以反映其
在评估基准日的公允市场价格;
4.汇总评估结果并编写评估说明。
六、 评估方法
重臵成本法
即:评估价值 = 重臵全价× 综合成新率
七、 评估计算
(一)设备重臵价值的确定
1.机器设备
(1)标准机器设备:如有近期成交的,我们参照最近一期成交的价格,
以成交价为基础,再考虑相应的运费、安装调试费等确定其重臵价值;对
于无近期成交的设备,如目前市场仍有此种设备,我们采用询价方式,通
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过向厂家直接询价,再考虑相关费用确定其重臵价值;对于无法询价也无
替代产品的设备,我们在核实其原始购臵成本基本合理的情况下,采用物
价指数调整法来确定其重臵价值。
(2)电子设备:我们主要查询当期相关报价资料确定其重臵价值;对于
购臵时间较长的电子设备,评估人员参照二手市场价确定评估值。
2.进口设备
通过查询国产替代生产线的价格,进行功能指数价格调整后,再考虑
相关费用确定其重臵价值;
3.运输车辆
运输车辆的重臵价值,按照评估基准日同类车辆现行市场价,并考虑
其相应的购臵附加税、牌照费及手续费等费用确定;对于购臵时间较长的
车辆,评估人员参照二手市场价确定评估值。
(二)设备综合成新率的确定
1.设备
评估人员对佛山诚通纸业有限公司的设备进行了现场核实,了解了设
备的运行情况、维护情况,查看了设备的运行记录及维护制度,对主要设
备进行了现场鉴定,填写了鉴定表。佛山诚通纸业有限公司的设备维护情
况较好,利用率较高。评估人员在进行现场调查的情况下,采用年限法、
现场鉴定法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率,
公式为:
综合成新率=年限法成新率× 40%+现场鉴定成新率× 60%
其中:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限
现场鉴定成新率:评估人员现场对设备进行了综合鉴定,填写了技术
鉴定表、打分表,确定现场鉴定成新率。
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2.车辆
依据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车
强制报废标准规定》,按以下方法分别确定年限法成新率和里程法成新率
后,按孰低原则取其较小者为最终成新率,并经现场勘查,根据车辆实际
状况进行调整,确定委估车辆的成新率,即
年限法成新率=(车辆经济寿命年限-已使用年限)/ 车辆经济寿命年限
× 100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/ 规定行驶里程× 100%
成新率=Min(年限法成新率,里程法成新率)
八、 评估案例
案例一 2 号生产线机器设备 (机器设备清查评估明细表序号 1)
(一)设备概况
设备名称:2 号生产线机器设备
规格型号:年产高级涂布白纸板 14 万吨
账面原值: 674,053,642.43 元
账面净值:337,366,023.68 元
生产厂家:德国
启用时间:1995 年 12 月
2 号生产线工艺流程分为制浆、除沙、压筛、双长网成型、压榨、干燥、
施胶、压光、卷取、复卷、切纸、成品打包等步骤:
1.制浆:
(1)底浆:首先将废纸由皮带输送机依次通过水力碎浆机、纤维分离
机、储浆池、压力筛、纤维分级机、斜螺旋、水平螺旋、热分散系统、双
磨盘、底浆成浆池完成底浆制作。
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(2)面浆:主要由纤维原料通过高浓水力碎浆机、双磨盘送入成浆池。
2.纸浆经除沙、压筛、双长网成型、压榨、干燥、施胶、压光、卷取、
复卷、切纸、制成成品。
a.网部脱水:纸料从流浆箱以一定速度喷射到聚酯网上,并均匀的分布
和交织,以及脱水成型。
b.压榨部:将网面移开的湿纸引到附有毛布的二个压榨辊间,压榨辊的
压挤和毛布的吸水作用,将湿纸作进一步的脱水,使得湿纸页的纤维之间
的距离进一步的减少,增加纤维间的结合力,从而增加强度。
c.干燥:经过压榨后的湿纸,其含水量仍高达 53 - 60%,此时已无法
再利用机械力来压除水分,通过旋转蒸汽烘缸,蒸发掉多余水分,并通过
排风将水汽带走。
d.压光:纸张进行压光的目的是获得光滑的印刷表面。
e.卷取:干燥与压光后,将制成的纸幅型产品改变成卷筒型。
(二)重臵全价的确定
1、经评估人员了解,该生产线现已可被国产生产线替代,经询价,
年产 30 万吨该类造纸生产线的机电设备总购臵价为 80,600 万元(含主机及
配套电气设备)
利用生产能力指数法估算年产 14 万吨白纸板 2 号生产线整套机器设备,
购臵价=80,600× (14/30)0.6=51,000 万元。
设备安装费用取 2.28%,即 51,000× 2.28%=1162.80 万元。
2、前期费用及其他费用
前期费用及其他费用=设备购臵价× 前期费用及其他费用费率
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评估人员经调查造纸行业设备前期费用及其他费用一般水平,确定
该前期费用及其他费用费率为 6.42%,具体前期费用及其他费用取费表如
下:
序号
建设单位管理费 工程造价 0.68% 财建[2002]394 号
1
勘察设计费 工程造价 2.39% 计价格[2002]10 号
2
前期工作咨询费 工程造价 0.20% 计价格[1999]1283 号
3
工程建设监理费 工程造价 1.51% 发改价格[2007]670 号
4
工程招标代理费 工程造价 0.09% 计价格(2002)1980 号
5
环境影响咨询费 工程造价 0.05% 计价格[2002]125 号
6
联合试运转费 工程造价 1.50% 行业水平
小计 6.42%
前期费用及其他费用=(510,000,000+11,628,000)× 6.42%=33,488,517.60
元
3、资金成本
资金成本=(设备购臵价格+设备安装费+前期费用及他费用)× 资金
成本计算期× 资金成本率÷ 2
评估人员经分析该设备购臵、安装到最终调试的合理期限,确定该设
备资金成本计算期为 2 年,资金成本率为 5%。
资 金 成 本 = ( 510,000,000+11,628,000+33,488,517.60 ) × 2× 5 % ÷ 2 =
27,755,825.88 元
4、设备重臵价格
设备重臵价格=设备购臵价格(不含增值税)+设备安装费+前期费
用及他费用不含增值税+资金成本
=510,000,000/1.17(不含增值税)+11,628,000+33,488,517.60+27,755,825.88
= 508,769,780 元 (取整)
(三)成新率的确定
(1)年限法成新率
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该设备为 1995 年从德国采购的二手设备,原始年产 6 万吨,后经被评
估单位进行多次改造,现年产达到 14 万吨,因此难以从年限法确定其成新
率。
(2)现场鉴定成新率
评估人员经现场详细考察,查询有关设备运行记录,对设备进行了鉴
定,经评估人员现场鉴定打分,确定现场鉴定成新率为 55%,具体评分标准
见下表:
具体评分标准见下表:
序号 设备构成 技术状态描述 标准分 评估分
1 制浆工段 原料充足浆料细致 15 8
2 脱水系统 脱水效果良好 10 5
3 压榨系统 工作正常 20 13
4 流送系统 基本满足生产需要 20 13
5 网布设备 分布较均匀 15 9
6 涂布、整饰系统 生产产品装饰美观,效果较好 10 6
能保证正常工作要求、控制系统
7 控制系统 10 6
可靠
综合评定 100 60
(3)综合成新率的确定
由于难以从年限法得到该生产线成新率,取现场勘察成新率 60%作为综
合成新率。
(四)评估净值的计算
评估净值=重臵全价× 成新率
= 508,769,780× 60%
= 305,261,868 元(取整)
案例二 别克凯越(固定资产-车辆评估明细表 序号 4)
名 称:别克凯越
车牌照号:粤 EQ9103
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型 号: SGM7165MTB
生产厂家:上海通用汽车有限公司
启用日期:2013 年 1 月
行驶里程:58600 公里
账面原值:89,399.00 元
账面净值:78,075.13 元
该车自购臵投入行驶以来,经磨合期至今,未发生任何事故,表面完
整光洁,内装完整,可正常行驶。
1、重臵全价的确定
重臵全价=现行含税购价+车辆购臵税+新车上户手续费
(1)车辆购臵价:经上网查询,与该型号相类似的车辆在评估基准日
的市场销售价格为 81,000.00 元(含增值税);
(2)车辆购臵附加税:取计税车价的 10%;
(3)经查,新车上户手续费约 500 元;
(4)重臵全价= 81,000.00/(1+17%)× (1+10%)+500
=76,600.00(元)(取整)
2、成新率的确定
里程法成新率:
该车已行驶里程为 58,600 公里,规定行驶里程 60 万公里,则:
行驶里程成新率=(600,000-58,600)/600,000× 100%=90%(取整)
年限法成新率:
该车为非营运用车,至基准日已使用为 2.66 年,该类汽车经济寿命年
限为 15 年,则:
年限法成新率=(15-2.66)/15× 100%=82%(取整)
成新率的确定
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成新率=Min(行驶里程成新率,使用年限成新率)
= Min(90%,82%)
=82%
经对车辆进行必要的勘察,车况正常,未发现需调整的事项,修正系
数取 1.00,则成新率=82%。
3、评估净值的计算
评估净值 =重臵全价× 成新率
=76,600.00× 82%
=62,812.00(元)
案例三:空调(固定资产-电子设备评估明细表 序号 134)
(一)设备概况
设备名称:志高
规格型号:5 匹
生产厂家:志高电器有限公司
购臵日期:2013 年 7 月
启用日期:2013 年 7 月
账面原值:6,239.32 元
账面净值:5,942.92 元
数量:1 台
(一)设备重臵全价的确定
评估人员根据所收集的报价资料及向经销商的报价来确定重臵成本。
该型号设备在评估基准日的含税购臵价为 6,800 元/台,本市购买不考虑运
费,重臵成本即为不含税的购臵价:6,800/1.17= 5,810.00 元/台(取整)。
(二)成新率
该设备启用时间为 2013 年 7 月,至评估基准日已使用 2.25 年,该设备
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使用正常,故以年限成新率作为设备成新率。该设备经济适用年限为 8 年,
成新率计算如下:
成新率=(8-2.25)/8× 100%
=72%
(三)评估净值
评估净值=重臵全价× 成新率× 数量=5,810.00× 72%=4,183 元
九、 评估结果
佛山诚通纸业有限公司此次申报评估的机器设备的账面原值合计
756,936,868.29 元 , 账 面 净 值 合 计 349,116,821.38 元 ; 评 估 原 值 为
642,704,530.00 元,评估净值为 363,181,777.00 元,评估净值比账面净值增值
14,064,955.62 元,增值率为 4.03 %。
机 器 设 备 评 估 结 果 汇 总 表
单位:人民币元
资产项目 账面原值 账面净值 评估原值 评估净值 增值额 增值率%
合计
756,936,868.29 349,116,821.38 642,704,530.00 363,181,777.00 14,064,955.62 4.03
机器设备
749,189,523.73 345,254,627.36 637,830,330.00 360,783,124.00 15,528,496.64 4.50
-车辆
4,867,870.58 2,837,078.66 2,856,600.00 1,689,995.00 -1,147,083.66 -40.43
电子设备
2,879,473.98 1,025,115.36 2,017,600.00 708,658.00 -316,457.36 -30.87
十、 机器设备评估增减值原因分析
本次佛山诚通纸业有限公司委托评估的机器设备增减值具体原因分析
如下:
(1)机器设备增值的原因:设备经济耐用年限长于企业的折旧年限;
(2)车辆设备评估减值的原因:车辆价格下降;
(3)电子设备减值的原因:电子设备更新换代较快,市场价格下降。
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土地使用权评估技术说明
一、 估价对象描述
1、土地基本状况
待估宗地为相互毗邻的两宗地,具体的土地登记状况、土地证号、宗地
位臵、设定用途、宗地面积、终止日期、使用权类型等详见下表:
宗地编 土地使用权证编 终止 剩余 开发 使用权
土地位臵 用途 面积(m2)
号 号 日期 年限 程度 类型
佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 2051-1 五通
宗地 1 工业 36.10 47,088.20 出让
字第 1200385 号 河滨路 17 号 0-26 一平
佛禅国用(2015) 佛山市禅城区 2048-1 五通
宗地 2 工业 33.22 21,158.95 出让
字第 1200421 号 河滨路 17 号 2-10 一平
2、土地权利状况
佛山诚通纸业有限公司已取得编号为佛禅国用(2015)字第 1200385 号、
佛禅国用(2015)字第 1200421 号的土地使用权证。未发现其它他项权利。
3、建筑物和地上附着物状况
待估宗地上为佛山诚通纸业有限公司的生产用房、辅助用房、办公楼
等建筑物以及道路、围墙、堆场等配套设施构筑物,建筑面积为 71,048.01
平方米。
二、 地价影响因素分析
(一)一般因素
1、区域概况
佛山市广东省省辖市,位于广东省中部,地处珠三角腹地,东接广州,
南邻香港、澳门,历史上是中国天下四聚、四大名镇之一,如今发展为中
国先进制造业基地、广东重要的制造业中心,与广州地缘相连、历史相承、
文化同源,是"广佛都市圈"、"广佛肇经济圈"、"珠三角经济圈"的重要组
成部分,在广东省经济发展中处于领先地位。
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全市总面积 3797.72 平方公里,常住人口 603 万人,其中户籍人口
370.89 万人。
佛山市中心区距广州三大交通枢纽(广州新白云机场、广州南沙港、
广州火车站)车程均在 1 小时之内。佛山毗邻港澳,与香港、澳门分别相
距 231 公里和 143 公里,车程均在 2 小时左右,使佛山能够充分利用港澳
的市场优势和国际性大都市的地位,推动佛山广泛参与世界经济,走向国
际化。
2、自然环境
佛山气候温和,雨量充沛,四季如春,农产丰富,属亚热带季风性湿
润气候,年平均气温 23.2°C,自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的
西江、北江及其支流贯穿全境,属典型的三角洲河网地区。
3、社会经济状况
佛山以工业为主导、三大产业协调发展的制造业名城,“佛山制造”
享誉海内外。经过改革开放 30 多年发展,形成了家用电器、机械装备、
金属材料加工及制品、陶瓷建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料
制品、精细化工及医药、家居用品制造等十大优势行业。
2014 年全年实现地区生产总值 7603.28 亿元,增长 8.6%; 人均地
区生产总值 103825 元。全社会固定资产投资 2612.45 亿元,增长 15.0%。
社会消费品零售总额 2560.58 亿元,增长 13.1%。进出口总值 688.18 亿
美元,增长 7.6%,其中出口 467.20 亿美元,增长 9.9%。实现财政总收入
1579.01 亿元,增长 6.2%。地方一般公共预算收入 500.73 亿元,增长 14.3%。
先进制造业和高技术制造业分别占全市工业总产值比重 36.1%、6.9%,同
比提高 0.3、0.6 个百分点。
(二)区域因素
1、区域概况
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禅城区是佛山市五个行政辖区之一,也是由禅城,桂城以及佛山新城
组成的佛山市中心区"禅桂新"成员之一。位于广东省中部,珠江三角洲西
北端;邻近广州市、深圳市等珠江三角州多个著名城市,是广东第三城佛山
的政治、经济以及科教文卫的“中心”。禅城区地处东经
113°0′41″-113°05′40″,北纬22°35′01″-23°02′24″。位于珠江三角洲腹地,广
州市西南,佛山市中部。辖区东、西、北面与南海区接壤,东南、南面与
顺德区毗邻,南北长15公里,东西宽19公里。辖域面积154.09平方公里。
禅城区已形成了陶瓷、纺织、不锈钢、童服、铝型材、机械制造、电工器
材、电子、激光音像制品、制药、新材料、造纸、塑料和食品等支柱行业,
拥有建陶、照相机、显像管、照明材料、制冷、针织品、不锈钢、铝型材、
摩托车、电缆、激光储存盘、冷柜、人造革、中成药等一批竞争力强、市
场前景较好的产品。
2、交通条件
禅城区东距南方大都市广州仅6公里,东南距香港96公里,南距澳门135
公里,广珠(海)、广湛(江)公路和广茂铁路横贯境内,距佛山机场仅6公里。
水运方面,禅城依西江和北江干流展开,西江干流和北江干流在境内
长达133公里和108公里。以西江、北江为主干,形成潭洲水道、顺德水道、
陈村水道、东平河水道、容桂水道、佛山水道、东海水道和西南涌、芦苞
涌以及高明河、杨梅河等支流。有对外口岸l7个,其中直通香港客运港3个
(顺德港、南海港、高明港),集装箱码头11个(澜石港、佛山新港、容奇港、
北滘港、勒流港、三山港、九江港、三水港、西南港和高明港)。
3、基础设施
区域内基础设施配套完备,给水、排水、供电、通讯、通路及宗地内
场地平整,能保证区域内生产、生活和建设需要。
4、产业集聚规模
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禅城区是佛山重要的都市型工业基地,区内有众多工业企业,禅城区
是佛山市的商业中心,第二、第三产业发展较快。
(三)个别因素
宗地1、2相毗邻,均为工业用途,出让用地,均为五通一平,各因素
相近。宗地与货站东路、货站西路、河滨路相邻。
以宗地1为例:
1、宗地位臵:位于佛山市禅城区河滨路 17 号;
2、宗地面积:47,088.20;
3、用途:工业用地;
4、宗地形状:形状较规则;
5、基础设施条件:待估宗地的基础设施状况均已达到宗地红线外“五
通”(给水、排水、供电、通讯、通路)及宗地内土地平整。
三、 估价原则
(一)替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交
易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根
据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致
相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时
存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价
格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地
块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
(二)最有效利用原则
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及
规划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性,不
同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所
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占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式
的依据。所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
(三)供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的
特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取
决于供求的均衡点。供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。由
于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估
价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。
(四)报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地
投资的增加而出现由递增到递减的特点。
(五)贡献原则
土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果。
(六)变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地
评估价格。一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动
的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而
这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地
的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、
区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之
间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价
格。
四、 评估依据
(一)国家有关部门颁布的法律、法规
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1、《中华人民共和国土地管理法》(全国人民代表大会常务委员会第
十一次会议 2004 年 8 月 28 日修正);
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(全国人民代表大会常务委
员会 2007-08-30);
3、国土资源部《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国
有企业改革和发展的若干意见>的通知》(国土资发[1999]433 号);
4、国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》
(国土资发[2000]105 号);
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》(中华人民共和国国家标准
GB 50137-2011,2010 年 12 月 24 日);
(二)有关部门颁布的法规、通知文件
1、《佛山市禅城区人民政府关于公布佛山市禅城区2012年基准地价的
通知》(佛禅府[2013]62号);
2、佛山土地市场交易资料;
(三)有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);
2 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 》 (GB/T
18507-2014);
(四)其他资料
1、产权持有者提供的有关资料;
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
五、 地价定义
待估宗地价格为评估对象在正常市场条件,设定用途为工业,开发程
度为宗地外“五通”(给水、排水、供电、通讯、通路),宗地内土地平
整,容积率为 1.04,于评估基准日 2015 年 9 月 30 日的出让土地使用权价
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格。
六、 估价方法与估价过程
根据估价人员现场勘查情况,考虑到待估宗地主要为工业用途,按照
《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的区位、用地性质、利用条
件及当地土地市场状况,本次评估主要选用以下方法:
考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内,且待估宗地所在区域
征地案例比较多,故选用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。
以宗地 1 为例:
(一)基准地价系数修正法:
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域
的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
1、基准地价系数法
(1)基准地价成果介绍及内涵
佛山市禅城区基准地价目前执行的是《佛山市禅城区人民政府关于公
布佛山市禅城区2012年基准地价的通知》(佛禅府[2013]62号)。
工业基准地价的内涵:基准日为2012年10月1日,土地开发程度为“五
通一平”按现状容积率的土地使用权价格。
基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价设定开发程度下的宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×(1+
∑K)+土地开发程度修正
式中: K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──土地容积率修正系数
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∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
(2)确定待估宗地的土地级别及基准地价
根据《佛山市禅城区人民政府关于公布佛山市禅城区 2012 年基准地价
的通知》,委估宗地属于工业用地 1 级土地范畴,基准地价为 943 元/平方
米。
(3)确定期日修正系数 K1
通过查询佛山市工业用地 2012 年第四季度、2013 年度、2014 年度、
2015 年第一季度、2015 年第二季度、2015 年第三季度的地价增长率(环比)
2012 年第四 2013 年 2014 年 2015 第 2015 年第 2015 年第三季 2012 年第四季度-2015 年
季度 度 度 一季度 二季度 度 第三季度地价总增长率
0.84% 9.29% 8.95% 1.81% 1.92% 2.28% 27.43%
由公式计算出期日修正系数:
K1=(1+0.84%) × (1+9.29%) × (1+8.95%) × (1+1.81%) ×
(1+1.92%)×(1+2.28%)
=1.2743
因此确定期日修正系数 K1=1.2743。
(4)确定土地使用权年期修正系数 K2
宗地出让年期为 50 年,至评估基准日宗地剩余使用年期为 36.10 年,
因此需要进行年期修正,年期修正系数公式如下:
K2 = [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]
其中: K2--年期修正系数;
n—委估宗地剩余使用年限;
N--工业用地使用年限 50 年;
r--为土地还原利率,采用现行一年期定期存款利率加一定的
风险调整率的方法确定土地还原利率。2015 年 8 月 26 日开始执行的的一年
期定期存款利率 1.75%;根据我们对估价对象所在区域的土地市场的调查和
估价对象的用途、土地利用现状的分析,风险调整率取 4.25%。则土地还原
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利率为 6.0%;
经计算,宗地的土地使用权年期修正系数为 0.9284。
(5)确定土地容积率修正系数 K3
工业用地容积率对地价影响较小,一般不设容积率修正。因此确定土
地容积率修正系数 K3=1。
(6)确定影响地价区域因素及个别因素修正系数∑K
基准地价是同一级别相同用途用地的平均价格,而宗地地价则是具体
某一宗地的价格,因此在计算具体宗地地价时应进行因素修正。参考工业
用地地价修正体系,编制委估宗地各项因素具体条件及修正系数表,并根
据修正系数计算委估宗地地价。修正系数如下:
工业用地宗地地价因素修正系数指标说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
周围道路通达程 周围道路
周围道路状况 周围道路很通畅 周围道路较多 周围无市政道路
度一般 较少
基础设施状况 1 90-99% 80-89% 60-69% <60%
自然条件优,地 自然条件较 自然条件一般,
自然条件 自然条件差,为
表平坦,地层稳 优,地表较平 地表稍有起伏,
自然条件 较差,地质 采空区或断裂带
定,无采空断裂 坦,地层稳定, 有断裂带分布,
状况较差 集中分布区
带等潜在威胁 无采空分布 切割程度中等
城市规划限制 无限制 个别条件限制 部分工业可配置 极大限制 不允许
面积适中,形 面积适中,形状
形状规则呈长方 面积偏小,
状较规则呈正 基本规则呈多边 土地形状和面积
形或正方形,面 形状对土
宗地形状、面积 方形或多边 形或三角形,对 对土地利用影响
积适中,便于土 地利用影
形,对土地利 土地利用有一定 严重
地利用 响较严重
用略有影响 影响
距离交通
距离主要交通节
距离主要交通 节点很远, 到达交通节点不
交通便捷度 临近交通节点 点远,但方便通
节点较近 但方便通 方便
达
达
有一定数量的企 企业零散
其他因素 企业密集 企业较密集 单独小企业
业 分布
工业用地地价因素修正系数表
土地级别
修正系数 优 较优 一般 较劣 劣
宗地修正因素
周围道路状况 6.66 3.33 0.00 -3.33 -6.66
基础设施状况 6.15 3.08 0.00 -3.08 -6.15
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土地级别 优 较优 一般 较劣 劣
自然条件 2.39 1.19 0.00 -1.19 -2.39
城市规划限制 2.82 1.41 0.00 -1.41 -2.82
宗地形状、面积 2.13 1.06 0.00 -1.06 -2.13
交通便捷度 1.68 0.84 0.00 -0.84 -1.68
其他因素 1.18 0.59 0.00 -0.59 -1.18
估价对象因素修正系数表
影响因素 条件描述 评定等级 修正系数
周围道路状况 周围道路较多 较优 3.33
基础设施状况 90-99% 较优 3.08
自然条件较优,地表较平
自然条件 较优 1.19
坦,地层稳定,无采空分布
城市规划限制 部分工业可配置 一般 0.00
形状规则呈长方形或正方
宗地形状、面积 形,面积适中,便于土地利 优 2.13
用
交通便捷度 距离主要交通节点较近 较优 0.84
其他因素 企业较密集 较优 0.59
合 计 11.15
影响地价区域因素及个别因素修正系数∑K=11.15%
(7)土地开发程度修正
佛山市禅城区基准地价 1 级工业用地的平均开发程度为宗地外给水、
排水、供电、通讯、通路,宗地内土地平整,待估宗地的实际状况符合上
述规定,因此取待估宗地土地开发程度修正值为零。
(8)待估宗地的地价的计算
基准地价系数修正法评估过程一览表
基准地价 年限修 区域及个 开发程度 单位地价
期日修正 容积率修
宗地名称 (元/平方 正系数 别因素修 修正(元/ (元/平方
系数 K1 正系数 K3
米) K2 正系数∑K 平方米) 米)
宗地 1 943 1.2743 0.9284 1 0.1115 0 1240
基准地价系数修正法评估得到土地单位地价为 1240 元/平方米。
(二)市场比较法:
市场法是将估价地产与在近期已经发生了交易的类似地产加以比较对
照,将已经发生交易的类似地产的交易价格进行交易情况、交易日期、区
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域因素、个别因素的修正,进而得出估价对象房地产客观合理价格的一种
估价方法。
1、计算公式
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×
区域因素修正×个别因素修正
2、可比实例选择
根据替代原则,选取近期交易的三个项目为可比实例。
成交面积
受让单位 位置 出让年限 成交金额元 均价 交易日期
m2
佛山市同向新力工
朗宝西路西侧、朗 2015 年 2 月
业自动化科技应用 50 20,150.55 45,340,000.00 2,250.00
兴路北侧 11 日
有限公司
佛山远大铝业工 南庄镇魁奇西路 2015 年 9 月
50 975.00
程有限公司 北侧、澳边涌东侧 119,033.90 116,060,000.00 22 日
佛山市和悦投资有 大布路南侧、塱宝 2014 年 10
50 5,638.91 12,440,000.00 2,206.00
限公司 西路西侧 月 20 日
3、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价值的主要因素有:
A、交易情况:是否为正常、公平、公开、自愿的交易;
B、交易方式:可分为协议、招标、拍卖、挂牌;
C.交易时间:确定地价指数;
D.土地用途:是否均为工业用地;
E、使用年限:土地使用权剩余使用年限;
F、区域因素:主要有工业用地等级、产业聚集度、交通便捷度、基础
设施状况、环境状况;
G、个别因素:地质状况、宗地形状及可利用程度、临路状况、宗地面
积、距码头的距离、规划条件等。
4、编制比较因素条件说明表
工业用地比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
土地价格 待估 2250.00 975.00 2206.00
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比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
(元/平方米)
朗宝西路西
佛山市禅城区河滨路 南庄镇魁奇西路北 大布路南侧、塱宝
位置 侧、朗兴路北
17 号 侧、澳边涌东侧 西路西侧
侧
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易时间 2015-2-11 2015-9-22 2014-10-20
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
使用年限 50 50 50
附近有朗宝西
附近有货站东路、货站 附近有魁奇西路, 附近有大布路、朗
路、朗兴路,
西路、河滨路,距火车 距火车站约 10 公 宝西路,距火车站
交通便 距火车站约 7
站约 1.5 公里,距机场 里,距机场约 13 公 约 7.5 公里,距机
捷度 公里,距机场
约 7 公里,交通便捷度 里,交通非常不便 场约 5 公里,交通
约 4.5 公里,交
一般 捷 便捷
通便捷
区域因
产业聚
素 产业聚集度一般 产业聚集度高 产业聚集度低 产业聚集度高
集度
五通一平,基
基础设 五通一平,基础设施完 五通一平,基础设 五通一平,基础设
础设施完善度
施状况 善度高 施完善度较高 施完善度高
高
环境状 环境质量状况 环境质量状况较
环境质量状况较差 环境质量状况较差
况 较好 好
区内地面开阔、地
地势地 区内地势地形状况一 区内地势地形 区内地势地形状况
势平坦。地质状况
形状况 般。 状况一般。 一般。
较好好。
宗地形
状及可 形状规则,可利用程度 形状规则,可 形状规则,可利用 形状规则,可利用
个别因
利用程 较好 利用程度较好 程度较好 程度较好
素
度
临路状 紧邻主干道朗 紧邻主干道朗宝
临近货站东路 离主干道较远
况 宝西路 西路
宗地面 20150.55 平方
47088.20 平方米 119033.90 平方米 5638.91 平方米
积 米
5、编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异,以估价对象的各因素条件为基础,
指数均设定为 100,确定可比实例各因素的相应指数。
案例各因素的相应指数,比较因素指数确定如下:
A.交易情况:根据估价人员调查,比较案例均以正常情况交易,因此
确定指数均为100。
B.交易方式:根据估价人员调查,估价对象和比较案例均为公开方式
交易,交易方式与交易价格较符合正常的市场价格水平,因此确定指数均
为100。
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C.交易时间:估价基准日为 2015 年 9 月 30 日,交易案例成交日期分
别为 2015 年 2 月、2015 年 9 月、2014 年 10 月,将估价对象交易日期因素
指数设为 100,根据估价对象所在区域地价增长情况,确定可比实例一交易
日期修正系数为 96;可比实例二交易日期修正系数为 100;可比实例三交
易日期修正系数为 94。
D.土地用途:估价对象和比较案例均为工业用地,因此确定指数均为
100。
E.使用年限:估价对象剩余使用年限为36.10年,可比实例均为50年,
根据剩余使用年期修正系数,确定因素指数为107.71;
■区域因素:
A、工业用地等级:估价对象与可比实例均属于禅城区一级工业用地,
因此其因素指数均为 100;
B、交通便捷度:将交通便捷度分为非常便捷、便捷、较便捷、一般、
较不便捷、不便捷、非常不便捷七个等级,估价对象均禅城区北部,交通
便捷度一般,将估价对象交通便捷度因素指数设为 100,各可比实例与其相
比,每上升或下降一个级别,因素指数上升或下降 5;
C、产业聚集度:将产业聚集度分为高、较高、一般、较低、低五个级
别,估价对象所在区域产业聚集度一般,将估价对象产业集聚度因素指数
设为 100,各可比实例与其相比,每上升或下降一个级别,因素指数上升或
下降 5;
D、基础设施状况:将估价对象基础设施完善及保障率分为高、较高、
一般、较差、差五个级别,将估价对象基础设施状况因素指数设为 100,各
实例与其相比,每上升或下降一个级别,因数指数上升或下降 3;
E、环境状况:将环境质量状况分为好、较好、一般、较差、差五个级
别,将估价对象环境质量状况因素指数设为 100,估价对象所在区域环境状
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况较差,每上升或下降一个级别,因素指数上升或下降 4;
■个别因素:
A、地势地形状况:将地势地形状况划分为好、较好、一般、较差、差
五个类别,将估价对象临路状况因素指数设为 100,各可比实例与其相比,
每上升或下降一个级别,因素指数上升或下降 4;
B、宗地形状及可利用程度:将宗地形状分为规则、较规则、一般三个
级别,将估价对象宗地形状及可利用程度因素指数设为 100,可比实例与待
估宗地宗地形状及可利用程度均较好;
C、临路状况:将临路状况分为非常好、好、较好、一般、较差、差、
非常差七个级别,估价对象临路状况较好,将估价对象临路状况因素指数
设为 100,各可比实例与其相比,每上升或下降一个级别,因素指数上升或
下降 3;
D、宗地面积:将宗地规模分为较大、一般、较小三个级别,将估价对
象宗地面积因素指数设为 100,各可比实例与其相比,每上升或下降一个级
别,因素指数增加或减少 2。
工业用地比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
土地价格(元/平方米) 待估 2,250.00 975.00 2,206.00
位置 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
交易时间 100 96 100 94
土地用途 100 100 100 100
使用年限 100 107.71 107.71 107.71
交通便捷度 100 110 85 110
产业聚集度 100 110 90 110
区域因素
基础设施状况 100 100 97 100
环境状况 100 108 100 108
地势地形状况 100 100 100 104
宗地形状及可
个别因素 100 100 100 100
利用程度
临路状况 100 106 91 106
宗地面积 100 100 102 98
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6、编制因素比较修正系数表
工业用地因素比较修正指数表
比较因素 实例一 实例二 实例三
土地价格(元/平方米) 2,250.00 975.00 2,206.00
位置 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/96 100/100 100/94
土地用途 100/100 100/100 100/100
使用年限 100/107.71 100/107.71 100/107.71
交通便捷度 100/110 100/85 100/110
产业聚集度 100/110 100/90 100/110
区域因素
基础设施状况 100/100 100/97 100/100
环境状况 100/108 100/100 100/108
地势地形状况 100/100 100/100 100/104
宗地形状及可利
个别因素 100/100 100/100 100/100
用程度
临路状况 100/106 100/91 100/106
宗地面积 100/100 100/102 100/98
修正因素 0.6982 1.3479 0.6996
比准价格 1571 1314 1543
土地单价(元/平方米) 1476
7、地价的确定
单位地价=(1,571+1,314+1,543)/3
=1,476 元/平方米(取整)
市场比较法评估得到土地单位地价为 1,476 元/平方米。
(三)地价的确定
根据以上评估过程,得到不同方法的评估结果,此次评估选取两种方
法的一定比重作为最终评估结果。
基准地价修正法 市场法 评估结果
宗地名称 权重系
单位地价 权重系数 单位地价 加权平均
数
宗地 1 1240.00 0.20 1476.00 0.80 1429.0
对宗地 2 采用同样的评估方法。此次估价结果如下:
(金额单位:人民币元)
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宗地面积 评估单价 评估值 总评估值(含契税 3%)
权证编号
(平方米) (元/平方米) (元) (元)
佛禅国用(2015)字第 1200385 号 47,088.20 1,429.00 67,289,037.80 69,307,708.93
佛禅国用(2015)字第 1200421 号 21,158.95 1,393.00 29,474,417.35 30,358,649.87
合计 96,763,455.15 99,666,358.80
因此待估宗地土地评估值为 99,666,358.80 元。
七、 需要特别事项说明
(一)评估结论是建立在委估宗地的取得符合国家相关法律、法规,
并且是按照合法的方式使用的。
(二)评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。
(三)评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
(四)本次评估没有考虑委估资产将来可能承担的抵押、担保事宜,
以及特殊的交易方可能追加付出或折价等对其评估价格的影响。也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的
影响。
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其他无形资产评估技术说明
其他无形资产账面价值 2,017,904.28 元,为企业购臵的金蝶软件、NC
软件以及涂布牛卡纸板。
评估人员查阅了原始凭证、购货发票、专利证书及其他相关资料,对
企业外购软件,评估人员通过查询该软件评估基准日时的市场价进行评估。
涂布牛卡纸板为佛山华丰纸业有限公司 2009 年 8 月取得的实用新型专
利(2013 年 11 月 4 日专利权名称已变更为佛山诚通纸业有限公司),实用
新型名称:涂布白牛卡纸板,发明人:黄家垣、黎松涛、陈卫东,证书号:
第 1270158 号,专利号:ZL 2008 2 0100618.5。根据企业提供的有关说明
及其他相关资料,在发明该专利时,利用专利所提供的涂布白牛卡纸板既
具有牛卡纸的挺度、耐破度、环压强度和环保特性,又具有涂布白纸板优
良的印刷适应性能和印后加工适应性能,近年来随着造纸行业的发展,国
内很多造纸企业已具备生产同类产品的能力,该专利已经不再具有先进性,
所以此次评估为 0 元。
经评估,其他无形资产评估价值为 316,025.64 元。
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递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值9,371,881.80元,属可抵扣暂时性差异影响的
所得税费用,评估人员首先审核递延税款借项报表、总账、明细账的一致
性,向有关财务人员了解递延税款借项形成的原因、时间、原始发生额和
内容,查阅了相关文件,递延所得税资产主要为应收账款、其他应收款坏
账准备的影响。本次按核实后的账面值确认评估值。
经评估,递延所得税资产评估价值为9,371,881.80元。
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负债评估技术说明
评估范围为佛山诚通纸业有限公司申报的负债包括应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、长期应付款。负
债评估基准日账面值如下:
金额单位:人民币元
应付账款 556,736.17
预收款项 17,284.93
应付职工薪酬 977,817.80
应交税费 574,019.57
应付利息 27,976,370.01
其他应付款 482,961.47
长期应付款 448,762,790.21
合计 479,347,980.16
1、应付账款
应付账款评估基准日账面值 556,736.17 元,主要是应付设备配件和工程
款等内容。
通过查阅部分合同、会计账目和会计凭证,对每一项债务内容进行核
实,同时对金额较大的应付款项发函询证。评估人员了解、分析了各项负
债的形成原因、账龄、是否确需支付等情况,查阅了重要款项的购销合同
等资料,列入评估范围的各项应付账款均为企业应于评估基准日后所实际
承担的债务,以核实无误账面值 556,736.17 元确定为应付账款评估值。
2、预收账款
预收账款评估基准日账面值 17,284.93 元,主要是预收的成品纸款项。
通过查阅部分合同、会计账目和会计凭证,对每一项债务内容进行核
实,同时对金额较大的应付款项发函询证。评估人员了解、分析了各项负
债的形成原因、账龄、是否确需支付等情况,查阅了重要款项的购销合同
等资料,列入评估范围的各项应付账款均为企业应于评估基准日后所实际
承担的债务,以核实无误账面值 17,284.93 元确定为预收账款评估值。
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3、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 977,817.80 元,是企业应付而未付的工资、各项
保险、住房公积金等。
评估人员核实了企业明细账及总账,相应的会计凭证及企业有关工资
政策,以核实无误账面值 977,817.80 元确认为应付职工薪酬评估值。
4、应交税费
基准日账面值 574,019.57 元,是企业按税法规定已计提而尚未缴纳的个
人所得税、房产税、土地使用税等。评估人员核查了企业相关账簿、凭证、
纳税申报表等资料。在此基础上,以经核实的账面值 574,019.57 元确认为应
交税费评估值。
5、应付利息
应付利息评估基准日账面值 27,976,370.01 元。主要是向佛山华新包装股
份有限公司借款形成的利息。评估过程中通过查阅有关借款合同、核实利
率以及利息计提过程。经审核,列入评估范围的应付利息形成合理,账账、
账证核对无误,属于企业实际承担的负债,按照核实后的账面价值
27,976,370.01 元确认为应付利息评估值。
6、其他应付款
其他应付款评估基准日账面值 482,961.47 元。主要是往来货款、户口管
理押金等款项。评估过程中通过查阅会计账目及会计凭证来确认负债的真
实性。经审核,列入评估范围的其他应付款形成合理,账账、账证核对无
误,属于企业实际承担的负债,按照核实后的账面价 482,961.47 元确认为其
他应付款评估值。
7、长期应付款评估基准日账面值 448,762,790.21 元。主要是向佛山华新
包装股份有限公司的借款。评估过程中通过查阅借款合同、会计账目及会
计凭证来确认负债的真实性。经审核,列入评估范围的长期应付款形成合
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理,账账、账证核对无误,属于企业实际承担的负债,按照核实后的账面
价 448,762,790.21 元确认为长期应付款评估值。
负债评估结果汇总表:
金额单位:人民币元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
应付账款 556,736.17 556,736.17 - 0.00
预收账款 17,284.93 17,284.93 - 0.00
应付职工薪酬 977,817.80 977,817.80 - 0.00
应交税费 574,019.57 574,019.57 - 0.00
应付利息 27,976,370.01 27,976,370.01 - 0.00
其他应付款 482,961.47 482,961.47 - 0.00
长期应付款 448,762,790.21 448,762,790.21 - 0.00
合计 479,347,980.16 479,347,980.16 - 0.00
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第六部分 评估结论及其分析
一、 评估结论
我们采用资产基础法对佛山诚通纸业有限公司的全部股东权益价值进
行了评估。
经评估,佛山诚通纸业有限公司总资产账面价值为 54,036.69 万元,评
估价值为 66,944.91 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为 23.89%;
总负债账面价值为 47,934.80 万元,评估价值为 47,934.80 万元,增值额为
0.00 万元,增值率为 0.00%;股东权益账面价值为 6,101.89 万元,股东权
益评估价值为 19,010.11 万元,增值额为 12,908.22 万元,增值率为
211.54%。评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2015 年 9 月 30 日 单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 3,770.80 3,753.39 -17.41 -0.46
2 非流动资产 50,265.89 63,191.52 12,925.63 25.71
3 其中:可供出售金融资产 11.36 28.87 17.51 154.14
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 46,506.95 52,227.22 5,720.27 12.30
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 2,810.39 9,998.24 7,187.85 255.76
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 937.19 937.19 - -
19 其他非流动资产 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
20 资产总计 54,036.69 66,944.91 12,908.22 23.89
21 流动负债 3,058.52 3,058.52 - -
22 非流动负债 44,876.28 44,876.28 - -
23 负债合计 47,934.80 47,934.80 - -
24 净资产(所有者权益) 6,101.89 19,010.11 12,908.22 211.54
二、 评估结果与账面值比较变动情况及原因
1.此次评估流动资产减值 17.41 万元,减值率 0.46%。主要原因是其他流
动资产中的配电改造费用在设备评估中考虑。
2.此次评估房屋建(构)筑物评估增值 4,313.78 万元,增值率 37.20%。
主要原因是:
(1)被评估房屋建筑物主要建成年代较早,至此次评估基准日被评估
房屋建筑物所在地的建设工程建造成本有较大幅度的增长,因此评估原值
增值;
(2)评估人员评估房屋建筑物所用的经济耐用年限高于企业对房屋建
筑物的折旧年限。
3. 此次评估机器设备总体评估增值 1,406.50 万元,增值率为 4.03 %。具
体原因分析如下:
(1)机器设备增值的原因:设备经济耐用年限长于企业的折旧年限;
(2)车辆设备评估减值的原因:车辆价格下降;
(3)电子设备减值的原因:电子设备更新换代较快,市场价格下降。
4. 此次无形资产评估增值 7,187.85 万元,增值率为 255.76%。主要原因
为近年土地价格上涨较快。
三、 评估结论成立的条件
1.评估结论是根据上述原则、前提、依据、方法、程序得出。
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2.本评估结论仅为本评估目的服务。
3.评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。
4.评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
5.本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易
方可能追加付出的价格等对其评估价格的影响。也未考虑国家宏观经济政
策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
6.本评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价,也
未考虑流动性对评估对象价值的影响。
7.评估结论是本评估机构出具的,受本评估机构评估人员的职业水平和
能力的影响。
四、 评估结论的瑕疵事项
(一)佛山诚通纸业有限公司因接到佛山市人民政府办公室函(佛府办
函[2014]91 号),根据佛山市城市中轴线规划实施及城市升级改造的要求,
佛山诚通纸业有限公司在规划改造升级范围之内,不符合城市规划的要
求,需要搬迁。佛山诚通纸业有限公司已于 2014 年 2 月进入停产状态。
但因佛山诚通纸业有限公司暂无明确的下一步运作计划,本次对资产价值
的评估是在其原地持续经营的假设前提下做出的,未考虑搬迁事项对资产
价值的影响;
(二)根据广东省佛山市城区人民法院民事判决书 (2014)佛城法民二初
字第 630 号,原告佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞忠柏彩印工艺制品有限
公司和广东旭柏彩印工艺制品有限公司产品买卖合同的请求被法院驳回,
涉及账面金额 2,528,929.24 元,此次评估全额计提预计风险损失; 根据广东
省佛山市城区人民法院民事判决书 (2013)佛城法民二初字第 906 号,原
告佛山诚通纸业有限公司诉被告东莞市弘安纸品包装有限公司和江苏旺达
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纸品包装有限公司产品买卖合同一案胜诉,涉及账面金额 10,531,495.72 元,
该案件虽然胜诉,但是截止到评估基准日企业尚未追回该部分款项,根据
企业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失;根据广东省佛山市城
区人民法院民事判决书 (2011)佛城法民二初字第 2183 号,原告佛山诚通
纸业有限公司诉被告佛山市顺德区冠辉贸易有限公司产品买卖合同一案胜
诉,涉及账面金额 1,002,922.90 元,判决多年企业尚未追回该部分款项,根
据企业的情况说明,此次评估全额计提预计风险损失。
(三)佛山诚通纸业有限公司此次申报评估的房屋建筑物中,其中 8
幢,涉及建筑面积共 11295.97 ㎡,截止到评估基准日尚未取得产权证。以上
8 项目前均由企业拥有,评估人员根据佛山诚通纸业有限公司的申报将其纳
入评估范围。未进行权属登记房屋的评估结果中未包括完善其房屋权属登
记手续应缴纳的确权费用,以及可能涉及的行政罚款。
(四)此次申报评估的车辆中,粤 CPZ632(原车牌号为粤 E66A55)奥迪
A6 轿车的车辆行驶证上的所有人名称为珠海经济特区红塔仁恒纸业有限公
司。
(五)本次评估未考虑评估基准日后利率变动因素的影响。
五、 评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
评估基准日至评估报告提交日所评估资产无重大变化,资产价格标准
也无重大变化。在评估有效期以内,资产数量及作价标准发生变化时,不
能直接使用评估结果,应根据原评估方法对资产额进行相应的调整;若资
产价格标准发生变化、并对资产评估值产生明显影响时,委托方应及时聘
请评估机构重新确定评估值。
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六、 资产结论的效力、使用范围与有效期
1.本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见,具有法律
规定的效力。
2.本报告专为委托人所使用,并为本报告所列明的目的而作。除按规定
报送有关政府管理部门外,本报告的全部或部分内容除获得我公司预先同
意外,皆不得转载于任何文件、公告及声明。
3.本评估结论为 2015 年 9 月 30 日评估值,有效使用期限为一年,超过
2016 年 9 月 29 日该评估结果无效。
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