房地产估价
报告
项 目 名 称：南京市建邺区江东中路 213 号房地产转让价值评
估
委 托 方：江苏凤凰出版传媒集团有限公司
估 价 方：江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司
估 价 人 员：李劲松、谢苏音
估价作业日期：2015 年 9 月 17 日至 2015 年 9 月 28 日
估价报告编号：苏天元房评报字（2015）第 1868 号
房地产估价报告
目 录
致委托方函 ....................................................................................................... 3
估价师声明 ....................................................................................................... 5
估价的假设和限制条件 .................................................................................... 7
一、估价的假设条件 ................................................................................. 7
二、估价的限制条件 ................................................................................. 8
房地产估价结果报告 ...................................................................................... 10
一、委托方 ............................................................................................. 10
二、估价方 ............................................................................................. 10
三、估价对象 .......................................................................................... 10
四、估价目的 .......................................................................................... 14
五、估价时点 .......................................................................................... 14
六、价值定义 .......................................................................................... 14
七、估价依据 .......................................................................................... 14
八、估价原则 .......................................................................................... 14
九、估价方法 .......................................................................................... 16
十、估价结果 .......................................................................................... 16
十一、估价报告编制人员 ....................................................................... 17
十二、估价作业日期 ............................................................................... 18
十三、估价报告有效期 ........................................................................... 18
十四、其他需要说明的事项 ................................................................... 18
房地产估价技术报告 ...................................................................................... 19
一、个别因素分析 .................................................................................. 19
二、区域因素分析 .................................................................................. 21
三、市场背景分析 .................................................................................. 23
四、最高最佳使用分析 ........................................................................... 27
五、估价方法选用 .................................................................................. 27
六、估价测算过程 .................................................................................. 29
七、估价结果确定 .................................................................................. 39
附 件 ........................................................................................................ 41
一、估价对象照片
二、估价对象位臵图
三、《房屋所有权证》复印件
四、《国有土地使用证》复印件
五、估价机构营业执照复印件
六、估价机构资格证书复印件
七、注册估价师资格证书复印件
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房地产估价报告
致委托方函
江苏凤凰出版传媒集团有限公司：
受贵方的委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对
贵方委托的坐落于南京市建邺区江东中路 213 号商业房地产进行了
价值评估，估价对象总建筑面积为 26655.69 平方米，分摊的土地使
用权总面积为 2037.5 平方米。估价时点为 2015 年 9 月 17 日，估价
目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的
估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房
地产价格因素进行分析，经过测算，评定估算估价对象于估价时点的
市场价值为人 民 币 叁 亿 玖 仟 柒 佰 柒 拾 伍 万 壹 仟 伍 佰 元 整
（￥397,751,500.00）。
分摊土地 层次
房屋所有 宗地面积 建筑面积
序号 坐落 面积（平方 /层 结构 用途 总价(元)
权证号 （平方米） （平方米）
米） 数
江东中路 宁房权证 批发
1 213 号 建初字第 29700.9 264.5 1/24 2628.9 钢混 零售 66343000
101 室 408432 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
2 213 号 建初字第 29700.9 591 2/24 5873.79 钢混 零售 103930800
201 室 408435 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
3 213 号 建初字第 29700.9 591 3/24 5873.79 钢混 零售 89305100
301 室 408436 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
4 213 号 建初字第 29700.9 591 4/24 5873.79 钢混 零售 81939400
401 室 408437 号 用地
云锦路
宁房权证 批发
188 号地
5 建初字第 46255.23 -2/2 6405.42 钢混 零售 56233200
下车库负
498322 号 用地
二层 7 室
合计 2037.5 26655.69 397751500
估价报告的全文为不可分割的整体，报告使用者请详细查阅报告
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的各组成部分。
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司
法定代表人：陈德兵
2015 年 9 月 28 日
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估价师声明
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分
析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事
人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估
价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘, 参加实
地查勘的人员：李劲松、谢苏音。并对查勘的客观性、真实性、公正
性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状
况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料
进行评估。除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行
调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方须对资料的真
实性负责。因资料失实造成的后果，由委托方承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为产权人在本次估价目的下使用，不得做
其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方
及报告审查部门以外的单位及个人提供。委托方或第三人因估价报告
使用不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
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房地产估价报告
9.本报告仅对估价对象价格作出合理估测，不作为其权属确认依
据。
10. 本估价报告供委托方按报告确定的估价目的正常使用，未经
估价机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给其他单位和个
人或发表于任何公开媒体上，本评估机构保留报告解释权。
中国注册房地产估价师（签章）：
注册房地产估价师 注册号 签章
李劲松 3220040492
谢苏音 3220040213
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估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1. 产权人合法取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，
并以所确认的房屋和土地用途评估估价对象。
2. 估价对象保持估价时点的状态并在一定时期内能够持续达
到委托方所提供的使用功能。
3. 本估价报告中未考虑估价对象房地产进行出租、担保等
行为可能造成对房地产价值的影响。
4. 估价对象无被司法机关、行政机关依法查封等禁止转让的情
形。
5. 估价对象能合法享用各项权益及各项配套设施并可转让。
6. 具有一个公开、活跃、发达的房地产市场，估价对象能够自
由地在市场上进行交易。
7. 具有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理
状态等是相对稳定不变的。
8. 交易双方的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要
的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业
知识，交易条件公开且不具有排他性。
9. 委托方提供的资料都是真实的、合法有效的。
10. 本报告评估结果包含与房地产不可分割的水、电以及配套的
相关辅助设施在内的一切附属物价值。
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房地产估价报告
二、估价的限制条件
1. 本报告结论仅为委托方以估价对象实施转让提供价值参考。
2. 本报告是对估价对象于估价时点的现状进行评估。
3. 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准
发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价
结论。
4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策等房地产价格影响因
素发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5. 本次受托估价方仅对评估技术条件负责，本评估报告结论
系为委托方提供的专业性估价意见，这个意见本身并无强制执行
的效力，估价师只对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产
定价决策负责。
6. 估价对象的建筑面积及建筑年限以委托方提供的资料为准，
如与实际不符，需作相应的调整。
7. 本报告中的数据采用电算化连续计算得出，由于计算过程中
数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式不
完全相等的情况，但不影响计算结果及评估结论的准确性。
8. 本报告涉及的估价对象范围系由委托方决定并现场指认，所
提供的估价结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下
最可能成交的客观、合理价格。
提醒委托方和报告使用者注意：
1．估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产转让价
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值可能产生影响，委托方和报告使用者需注意估价对象自身状况变化
及其所在房地产市场变化情况。
2．建议委托方和报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较
快时对房地产转让价值进行再评估。
3. 本次估价的委托方为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，估价
对象房地产权属人为江苏凤凰臵业有限公司，特提请报告使用人注
意。
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房地产估价结果报告
一、委托方
委托方：江苏凤凰出版传媒集团有限公司
二、估价方
机构名称：江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司
营业执照注册号：320000000048994
所在地址：南京市珠江路 88 号新世界中心 B 幢 2401 室
企业性质：有限责任公司
法人代表：陈德兵
房地产评估资质：壹级
证书编号：苏建房估证字 JS10014 号
联系电话：025-68035618
三、估价对象
（一）估价对象所在区域概况
估价对象位于南京市建邺区江东中路 213 号。周边商业氛围浓
郁，周边配套设施较好。
1、估价对象四至：东临巷道，南邻兴隆大街，西至江东中路，
北至巷道。
2、基础设施完善度：通路、供电、供水、排水、通讯、通气等
基础设施完善。
3、公共配套设施：金陵中学河西分校、金陵实小、香山路幼儿
园、建邺区中医院、南京市建邺医院、社区卫生服务中心等。
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4、商业配套设施：估价对象位于江东中路 213 号，周边有集贸
市场、万达广场、邮政支局、苏宁电器、建设银行、工商银行等。
5、道路通达度：估价对象所在区域道路类型以生活型为主，道
路等级为主干道与次干道并重，紧临主干道江东中路，沥青路面、维
修保养及时、道路质量优，区域内道路通达状况优。
6、公交便捷度：有 85 路、7 路、57 路、41 路、86 路等多条公
交路线经过估价对象附近，距公交车站点较近，公交便捷度高。
7、距市级商业中心距离：地处南京市河西中心圈，地理位臵较
优，商业氛围较好。
（二）估价对象实体概况
估价对象为南京市南京市建邺区江东中路 213 号房地产，规划用
途为批发零售用地，朝西，所在建筑物为 24 层，估价对象位于第-2、
1～4 层，钢混结构，总建筑面积为 26655.69 平方米。
估价对象采光、通风较好，估价对象紧临江东中路，外立面采用
玻璃幕墙体系、竖向线条流畅，充分体现建筑的挺拔感，内部装修情
况：卫生间墙面贴瓷砖，地砖地面；内墙面中级抹灰、乳胶漆，天棚
中级抹灰、乳胶漆，安装照明灯。玻璃无框门、水泥楼地面、不锈钢
护栏、三菱电梯 12 部、自动扶梯 12 部。
估价对象内部毛坯，水、电、消防设施齐全。
此区域地质条件较好，地基有足够承载力，房屋在使用过程中维
护保较好，无不均匀沉降，承重墙、楼地面等结构构件完好牢固，非
承重墙墙体完好无损。经实地查勘为完好房。
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估价对象土地使用权总面积 2037.5 平方米，东临巷道，南邻兴
隆大街，西至江东中路，北至巷道，形状规则，地势平坦，地质水文
状况良。宗地开程度：红线外为“六通（通路、通上水、通下水、通
电、通讯、通气）”；红线内为“六通一平（通路、通上水、通下水、
通电、通讯、通气及场地平整）”，规划用途为批发零售用地，实际用
途为商业。
（三）估价对象权属概况
1.鼓楼区江东中路 213 号
1.1.《房屋所有权证》
1．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408432 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-2
房屋座落 江东中路 213 号 101 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 1
2
建筑面积(m ) 2628.9 规划用途 商业
2
套内建筑面积(m ) 2267.57 产权来源 自建
2．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408435 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-6
房屋座落 江东中路 213 号 201 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 2
2
建筑面积(m ) 5873.79 规划用途 商业
2
套内建筑面积(m ) 5066.47 产权来源 自建
3．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408436 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-7
房屋座落 江东中路 213 号 301 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 3
建筑面积(m2) 5873.79 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5066.47 产权来源 自建
4．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408437 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-8
房屋座落 江东中路 213 号 401 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 4
建筑面积(m2) 5873.79 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5066.47 产权来源 自建
5．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 498322 号 建筑结构 钢混
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房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-Ⅷ-112
房屋座落 云锦路 188 号地下车库负二层 7 登记时间 2015 年 3 月 30 日
室
房屋总层数 2 所在层数 -2
建筑面积(m2) 6405.42 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5634.22 产权来源 自建
1.2.《国有土地使用证》
1.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
2
土地使用权性质 江东中路 213 号 101 室 使用权面积(m ) 264.5
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
2.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 201 室 使用权面积(m2) 591
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
3.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 301 室 使用权面积(m2) 591
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
4.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 401 室 使用权面积(m2) 591
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
5.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
建邺区云锦路 188 号地下建
土地使用权性质 使用权面积(m2)
筑
地号 05006150032 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
根据委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以
及相关材料，估价对象房屋建筑所有权、使用权归江苏凤凰臵业
有限公司所有；估价对象占用的土地所有权为国家所有，使用权
归江苏凤凰臵业有限公司所有。估价对象产权清晰。
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四、估价目的
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房
地产市场价值。
五、估价时点
本次估价时点为2015年9月17日，是以委托方确定的日期作为估
价时点。
六、价值定义
本报告是评估估价对象于估价时点的转让价值，本报告评估
估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。
七、估价依据
1. 委托方与本估价机构签订的《房地产评估业务约定书》；
2.《中华人民共和国土地管理法》；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4.《中华人民共和国物权法》；
5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》；
7.《江苏省土地管理条例》；
8.《中华人民共和国担保法》；
9.《城市房地产转让管理办法》；
10. 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291
—1999）；
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11. 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T
18508-2014）；
12. 《国有土地使用证》;
13. 《房屋所有权证》；
14. 《江苏省建筑装饰工程计价表》；
15. 估价对象现场查勘记录；
16. 委托方提供的与本次估价相关的资料；
17. 本估价机构掌握的相关资料。
八、估价原则
1.合法原则
房地产估价应当以估价对象在产权合法，使用合法，处分合法等
为前提来进行。
2.最高最佳使用原则
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提来进行。
最有效使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最
大化，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3.替代原则
估价对象价格不得明显偏离类似房地产在同等条件和状态下的
正常价格。房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价
格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是
在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市
场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观
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房地产估价报告
合理价格或价值的。
4.估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价结论具
有很强的时间相关性和实效性，是估价对象在估价时点的价格，不能
将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.独立客观公正原则
房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说
均是公平合理的价值，凭借自己的专业知识、经验和应有的职业
道德，从客观实际出发，公平、公正的进行估价。
九、估价方法
房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法
等几种方法。
估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委
托方提供的资料，在实际查勘的基础上，考虑估价目的，结合估价对
象所在区域类似房地产交易的实际情况，该地房地产交易实例数量
多，适合采用比较法进行评估。
（一）比较法
比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产
进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估
价对象的客观合理价格或价值的方法。其技术路线是：
1、在同一供需圈内的类似地区，广泛搜集房地产买卖的交易实
例。
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2、从房地产交易实例中选取符合条件的交易实例作为参照标的。
选取交易案例做可比案例的原则：结构相似、用途相同、交易日期相
近、地段相连、价格类型相似并在同一个供求圈内。
3、将委估标的与参照实例进行比较，对影响房地产市场价值的
交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等四个方面进行修正，求
取委估标的比准价格。
（1）交易情况修正：
待估房地产正常交易情况条件指数
α=
比较案例房地产交易情况条件指数
（2）交易日期修正：
待估房地产估价时点条件指数
β=
比较案例房地产交易日期条件指数
（3）房地产状况因素修正：
待估房地产状况因素条件指数
γ=
比较案例房地产状况因素条件指数
（4）得到比准价格：
十、估价结果
本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，
采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价
经验与对影响房地产价格因素的分析，经过测算，评定估算估价对象
于估价时点的市场价值为人民币叁亿玖仟柒佰柒拾伍万壹仟伍佰
元整（￥397,751,500.00）。
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十一、估价报告编制人员
注册房地产估价 注册号 签章
师
李劲松 3220040492
谢苏音 3220040213
十二、估价作业日期
估价作业日期为2015年9月17日至2015年9月28日。
十三、估价报告有效期
估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但
市场状况和估价对象自身情况变化很大时，估价报告应用的有效期需
作相应调整。
十四、其他需要说明的事项
1．估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将估
价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。估价结果不应当被认
为是对估价对象可实现价格的保证。
2．本估价报告正本一式四份，其中三份交由委托方使用，一份
为本公司留档，除此之外的任何形式的非正本均无使用效力。
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房地产估价技术报告
一、 个别因素分析
估价对象为南京市南京市建邺区江东中路 213 号房地产，规划用
途为批发零售用地，朝西，所在建筑物为 24 层，估价对象位于第-2、
1～4 层，钢混结构，总建筑面积为 26655.69 平方米。
估价对象采光、通风较好，估价对象紧临江东中路，外立面采用
玻璃幕墙体系、竖向线条流畅，充分体现建筑的挺拔感，内部装修情
况：卫生间墙面贴瓷砖，地砖地面；内墙面中级抹灰、乳胶漆，天棚
中级抹灰、乳胶漆，安装照明灯。玻璃无框门、水泥楼地面、不锈钢
护栏、三菱电梯 12 部、自动扶梯 12 部。
估价对象内部毛坯，水、电、消防设施齐全。
此区域地质条件较好，地基有足够承载力，房屋在使用过程中维
护保较好，无不均匀沉降，承重墙、楼地面等结构构件完好牢固，非
承重墙墙体完好无损。经实地查勘为完好房。
估价对象土地使用权总面积 2037.5 平方米，东临巷道，南邻兴
隆大街，西至江东中路，北至巷道，形状规则，地势平坦，地质水文
状况良。宗地开程度：红线外为“六通（通路、通上水、通下水、通
电、通讯、通气）”；红线内为“六通一平（通路、通上水、通下水、
通电、通讯、通气及场地平整）”，规划用途为批发零售用地，实际用
途为商业。
估价对象权属概况
1.鼓楼区江东中路 213 号
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1.1.《房屋所有权证》
1．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408432 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-2
房屋座落 江东中路 213 号 101 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 1
2
建筑面积(m ) 2628.9 规划用途 商业
2
套内建筑面积(m ) 2267.57 产权来源 自建
2．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408435 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-6
房屋座落 江东中路 213 号 201 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 2
2
建筑面积(m ) 5873.79 规划用途 商业
2
套内建筑面积(m ) 5066.47 产权来源 自建
3．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408436 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-7
房屋座落 江东中路 213 号 301 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 3
建筑面积(m2) 5873.79 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5066.47 产权来源 自建
4．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 408437 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-I-8
房屋座落 江东中路 213 号 401 室 登记时间 2012 年 1 月 18 日
房屋总层数 24 所在层数 4
建筑面积(m2) 5873.79 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5066.47 产权来源 自建
5．房屋所有权证号 宁房权证建初字第 498322 号 建筑结构 钢混
房屋所有权人 江苏凤凰臵业有限公司 丘权号 483485-Ⅷ-112
房屋座落 云锦路 188 号地下车库负二层 7 登记时间 2015 年 3 月 30 日
室
房屋总层数 2 所在层数 -2
建筑面积(m2) 6405.42 规划用途 商业
套内建筑面积(m2) 5634.22 产权来源 自建
1.2.《国有土地使用证》
1.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
2
土地使用权性质 江东中路 213 号 101 室 使用权面积(m ) 264.5
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
2.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 201 室 使用权面积(m2) 591
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 20 -
房地产估价报告
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
3.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 301 室 使用权面积(m2) 591
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
4.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
土地使用权性质 江东中路 213 号 401 室 使用权面积(m2) 591
地号 05006150002 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
5.土地分摊转让证 江苏凤凰臵业有限
土地使用权人
号 公司
建邺区云锦路 188 号地下建
土地使用权性质 使用权面积(m2)
筑
地号 05006150032 地类（用途） 批发零售用地
终止日期 2048 年 3 月 23 日 使用权类型 出让
根据委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以
及相关材料，估价对象房屋建筑所有权、使用权归江苏凤凰臵业
有限公司所有；估价对象占用的土地所有权为国家所有，使用权
归江苏凤凰臵业有限公司所有。估价对象产权清晰。
二、区域因素分析
估价对象位于南京市建邺区江东中路 213 号。周边商业氛围浓
郁，周边配套设施较好。
1.区位条件
估价对象位于南京市建邺区江东中路 213 号，地理位臵较优，商
业氛围较好。
2.交通条件
估价对象所在区域有主干道江东中路，道路通达状况优，区域内
有有 85 路、7 路、57 路、41 路、86 路等多条公交车经过，交通状况
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 21 -
房地产估价报告
一般，无交通管制，周围有停车场，停车较方便。
3. 区域繁华程度
估价对象位于河西中心圈，周边有集贸市场、万达广场、邮政
支局、苏宁电器、建设银行、工商银行等设施，商业网点数量较多，
商业繁华度较高，商业氛围较浓。
4. 基础设施条件
估价对象所在区域通上水、通下水、供电、通路、通讯、通气设
施齐全，基础设施配套成熟。
5.公用服务设施条件
（1）学校状况
估价对象所在区域有金陵中学河西分校、金陵实小、香山路幼儿
园教育配套状况好。
（2）医疗设施状况
估价对象所在区域有建邺区中医院、南京市建邺医院、社区卫生
服务中心，医疗设施齐全。
（3）体育设施状况
估价对象所在区域内体育健身设施配套较齐全，体育设施状况
好。
总体来看，估价对象所在区域内公共服务设施配套较齐全，条件
优越。
6.区域经济发展水平
（1）区域经济发展规模水平
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 22 -
房地产估价报告
估价对象所在区域经济发展规模较大，水平较高。
（2）居民收入水平
估价对象所在区域内居民收入水平较高。
7.行政因素
（1）区域经济政策
估价对象所在区域经济政策对房地产业的发展较有利。
（2）城市规划限制
城市规划对估价对象所在小区的未来土地利用有一定限制。
8.环境质量
（1）区域景观
估价对象所在区域绿化一般，区域环境与景观一般。
（2）环境质量
估价对象所在区域无明显污染，空气质量一般，环境质量一般。
（3）危险设施状况
估价对象所在区域无危险设施，对土地利用无影响。
9.区域土地利用情况
估价对象所在区域土地利用现状以商业、办公、住宅用地为主，
区域土地利用情况优。
二、 市场背景分析
1.2014 年上半年南京市经济运行状况
南京市政府发布了南京 2014 年上半年的经济运行情况。据悉，
上半年南京市实现地区总产值 4107.60 亿元，同比增长 10.2%，GDP
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房地产估价报告
高于全国、全省、苏锡常地区平均水平。
据南京市统计局，国家统计局南京调查队初步核算，上半年全市
实现地区生产总之 4107.60 亿元，按可比价格计算，同比增长 10.2%，
增速比一季度 0.3 个百分点，分产业看，第一产业实现增加值 1741.95
亿元，增长 9.3%；第三产业增加值 2269.15 亿元，增长 11.2%。三次
产业增幅分别比一季度提高 0.3 个、0.1 个和 0.5 个百分点。
工业投资结构持续改善从今年上半年的数据来看，南京市工业生
产持续平稳增长，质量效益趋势向好，比去年同期增幅有所提高。而
从投资情况来看，第一产业完成投资 12.87 亿元，同比下降 16.2%，
第二产业完成 1070.11 亿元，同比下降 17.3%；第三产业完成 1731. 73
亿元，同比增长 26.5%。总的来说，工业投资数额有所下降。据相关
人士介绍，工业投资的下降主要源于工业结构的调整。高耗能工业项
目的减少，审批力度的加大，都使得投资总数额有所下降。
2.2015 年上半年南京市房地产市场运行情况
2015 年上半年南京楼市 K 线图走出了一个大“V”字，新房成交量
突破了 3.6 万套，与去年同期相比增加了 16%。
南京楼市这一轮反弹，转折点就是 330 楼市新政的松绑。随后，
市场复苏成交量不断放大，房价也止跌回升，地王、日光盘等热词频
现，甚至出现了千人抢房的场景。
成交量：上半年新房卖出 3.6 万多套 日光盘涌现。
南京网上房地产数据显示：今年上半年南京新房共卖房超过 3.6
万套，比去年同期增加 16%。记者注意到，南京楼市自春节后便迅速
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房地产估价报告
复苏，央行、财政部的“330 新政”后更一发不可收拾，3 月、4 月、5
月、6 月的新房成交套数分别为 5100 套、6300 套、7200 套和 8200
套，几乎以每月 1000 套的幅度递增。
值得注意的是，6 月份南京新房认购量破万套，按照南京楼市的
历史经验，单月认购量破万往往是楼市处于火爆状态的证明。
在宁的房企上半年。据悉，南京有 20 多家房企的半年业绩过 10
亿，10 家房企销售套数过千套，可以说，开发商在南京日子过得笑
眯眯。
市场回暖的一个很明显的现象就是日光盘涌现。南京新浪乐居统
计的数据显示，上半年南京楼盘出现了 8 次日光，最火的日光盘甚至
卖出了 18 亿的金额，千人抢房局面再现。特别是 6 月楼市，正在
上演一场又一场的“光盘”行动：宏图上水云锦二次推盘，132 套两小
时售罄；海峡城携 104 套房夜袭楼市，当晚也基本售罄；城中豪宅金
基尚书里新推房源 1 小时卖光；复地宴南都首开售罄……多家楼盘交
出了骄人的成绩单。
透过这些名单，我们不难发现，在南京，代表“高端”、定位“豪
宅”的改善型物业正在迎来牛市行情。
6 月 19 日，宏图上水云锦二次推盘现场，推出 132 套房，115-130
㎡，均价 32000 元/㎡，比两个月前首次开盘涨了 1500 元/㎡，尽管
如此，房源仍遭遇疯抢。两小时后，所有房源全数售罄。宏图地产副
总裁凌翔更是“傲娇”表示，打招呼找关系买房的客户实在应接不暇，
此次开盘蓄水逾 2000 组客户，在收筹第三天就不得不停止发号。
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 25 -
房地产估价报告
6 月 23 日，沉寂已久的城中也因为金基尚书里新品的上市备受
关注。当晚，该楼盘推出 131 套精装房源，户型为 143-220 ㎡，143
㎡户型均价 39500 元/㎡，大户型成交均价甚至突破 4 万元大关，总
价最便宜也要 560 多万元起。但令人惊讶的是，1 小时后，全部售罄，
揽金 8 亿。
南京高端别墅市场也迎来了久违的热销。6 月 4 日，新城玖珑湖
推出 24 套叠墅，最贵一套单价达 31400 元/㎡，当晚也几近售罄。作
为南京别墅代表之一的玛斯兰德，5 月推出 8 套精装修独栋别墅，售
价高达 3000 万到 1 亿元不等，目前已经卖出了 5 套，别墅成交总价
从 3000 万到 5000 万不等。
房价：连续 3 个月上涨，河西房价破 3
今年 3 月份，楼市走向还不明朗，南京河西地王盘金隅紫京府开
盘价格能否破 3 万，成为热议话题，当时业内人士都认为破 3 有点操
之过急，购房者心理无法接受，但是仅仅隔了 1 个多月，位于河西的
宏图上水云锦率先开盘，销售许可证价格突破 3 万，热销九成；随后，
金隅紫京府以均价 31800/平方米首开 460 套， 个小时卖了 8.4 个亿；
近期面世的仁恒江湾城四期已经喊出了均价 35000 元/平方米的预期
价格，也预示着南京河西房价破 3 万时代的到来。
河西房价破 3 万只是南京楼市一个缩影。在“330”新政的刺激下，
市场预期已经发生改变，南京楼市扮演了房价上涨的领头羊角色，自
3 月份开始，南京房价开始走出止跌通道。交易量的上升，为房价止
跌回升奠定了坚实的基础，国家统计局数据显示，南京 3 月份房价环
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 26 -
房地产估价报告
比上涨 0.2%，4 月份环比上涨 0.3%，5 月份环比上涨 0.4%，形成三
连涨的局面。
据统计，今年上半年南京楼市八大板块中，河西、城东、城北、
城南、仙林、江宁这 6 大板块房价总体都出现了上涨。其中，新城香
悦澜山、中南世纪雅苑、五矿九玺台、琥珀森林等楼盘半年涨幅超过
10%。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提来进行。最高
最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论
证，能使估价对象产生最高价值的使用。
有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：收益递增递减
原理、均衡原理、适合原理。
收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规
律（边际收益递减原理），以仅有一种投入量可变为假设前提；收益
递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（规模报酬
规律）以相同的比例来增加所有的投入量为假设前提。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是
否为最高最佳使用。如旧城改造中的拆迁费用，要做减价修正；建筑
物档次过高或过低，与土地的组合不均衡，也要作减价修正。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高
最佳使用。
根据委托方提供的《国有土地使用证》的记载，估价对象登记用
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房地产估价报告
途为批发零售用地，法律上允许且合法。根据对估价对象的个别因素
和区位条件的分析，本次估价按估价对象最高最佳用途为商业用房进
行估价。
五、估价方法选用
房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法
等几种方法。
估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委
托方提供的资料，在实际查勘的基础上，考虑估价目的，结合估价对
象所在区域类似房地产交易的实际情况，该地房地产交易实例数量
多，适合采用比较法进行评估。
（一）比较法
比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产
进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估
价对象的客观合理价格或价值的方法。其技术路线是：
1.在同一供需圈内的类似地区，广泛搜集房地产买卖的交易实
例。
2.从房地产交易实例中选取符合条件的交易实例作为参照标的。
选取交易案例做可比案例的原则：结构相似、用途相同、交易日期相
近、地段相连、价格类型相似并在同一个供求圈内。
3.将委估标的与参照实例进行比较，对影响房地产市场价值的交
易情况、交易日期、区域因素和个别因素等四个方面进行修正，求取
委估标的比准价格。
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 28 -
房地产估价报告
（1）交易情况修正：
待估房地产正常交易情况条件指数
α=
比较案例房地产交易情况条件指数
（2）交易日期修正：
待估房地产估价时点条件指数
β=
比较案例房地产交易日期条件指数
（3）房地产状况因素修正：
待估房地产状况因素条件指数
γ=
比较案例房地产状况因素条件指数
（4）得到比准价格：
六、估价测算过程
1.比较法
1.1 选择可比案例：
案例 A：位于欧洲城铂金时代，钢混结构，精修，交易日期 2015
年 7 月，建筑面积均价格：26522 元/平方米。土地使用权类型为国
有出让土地使用权，剩余使用年期为 32 年。
案例 B：位于兴隆大街门面，钢混结构，精装修，交易日期 2015
年 7 月，单位建筑面积价格：26515 元/平方米。土地使用权类型为
国有出让土地使用权，剩余使用年期为 32 年。
案例 C: 位于河西万达广场，钢混结构，中装修，交易日期 2015
年 7 月，单位建筑面积价格：29565 元/平方米。土地使用权类型为
国有出让土地使用权，剩余使用年期为 32 年。
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 29 -
房地产估价报告
1.2 比较因素的选择
通过对房地产市场的分析，根据商业房售价的主要影响因素确定
比较因素，结合房地产估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、
时间、区域以及个别因素等差别，本次估价选择下列因素作为比较因
素。
1.2.1 交易时间：因交易日期相差不大，房地产价值几乎无差异，
不需进行交易时间修正。
1.2.2 交易情况：应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实
例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
1.2.3 区域因素：主要有商服繁华程度（商业类型、经营类别、
商服设施集聚程度、客流量与质量）、交通便捷程度（区域道路类型、
道路等级、交通便捷度）、基础设施状况、公用服务设施状况、环境
因素（区域景观、环境质量状况）和城市规划限制等。
1.2.4 个别因素：主要包括估价对象面积、土地使用年限、临街
状况、临街宽度和深度、宽深比、新旧程度、层高、建筑结构、装修
状况、设施设备、楼层等。
将可比案例 A、B、C 与估价对象分别就交易情况、交易日期、区
域因素、个别因素四大要素进行修正。
1.3. 因素条件说明
整理估价师收集的有关资料，将估价对象与比较案例的因素条件
列表表示，见表 1。
表1 因素条件说明表
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 30 -
房地产估价报告
估价对象
内 及比 较
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
容 实例
比较因素
交易时间 2015 年 7 月 2015 年 7 月 2015 年 7 月 2015 年 7 月
交易情况 正常 挂牌 挂牌 挂牌
商业类型 中小型零售商 中小型零售商 中小型零售商 中小型零售商
业 为 主 ，主 要 经 业 为 主 ，主 要 经 业 为 主 ，主 要 经 业 为 主 ，主 要 经
营饮食、服装、 营饮食、服装、 营饮食、服装、 营饮食、服装、
百 货 等 ，商 业 类 百 货 等 ，商 业 类 百 货 等 ，商 业 类 百 货 等 ，商 业 类
商 型较优 型较优 型一般 型优
服
繁 经营类别 齐 全 （ >20 个 ） 齐 全 （ >20 个 ） 齐 全 （ >20 个 ） 齐 全 （ >20 个 ）
华
程 商服设施集
度 高 高 高 高
聚程度
每小时客流量 每小时客流量 每小时客流量 每小时客流量
客流量与质 500－ 800 人 ， 300－ 500 人 ， 300－ 500 人 ， 300－ 500 人 ，
量 客流质量较好 客流质量较好 客流质量较好 客流质量较好
（较优） （一般） （一般） （一般）
区域道路类
生活型为主 生活型为主 生活型为主 生活型为主
型
区 交 主干道与次干 主干道与次干 主干道与次干 主干道与次干
域 通 道路等级
因 状 道并重 道并重 道并重 道并重
素 况
5 条以上 8 条以 5 条以上 8 条以 5 条以上 8 条以 5 条以上 8 条以
交通便捷度
下公交线路 下公交线路 下公交线路 下公交线路
通路、通上水、 通路、通上水、 通路、通上水、 通路、通上水、
通下水、通电、 通下水、通电、 通下水、通电、 通下水、通电、
基础设施条件
通 迅 、 供 气 “六 通 迅 、 供 气 “六 通 迅 、 供 气 “六 通 迅 、 供 气 “六
通” 通” 通” 通”
公共服务设施状况 较完善 较完善 较完善 较完善
环 区域景观 较优 一般 较优 较优
境
因 环境质量状 环境质量状况 环境质量状况 环境质量状况 环境质量状况
素 况 一般 一般 一般 一般
未来土地利用 未来土地利用 未来土地利用 未来土地利用
城市规划限制 以 商 业 、住 宅 用 以 商 业 、住 宅 用 以 商 业 、住 宅 用 以 商 业 、住 宅 用
地为主 地为主 地为主 地为主
面 积 适 中 ，适 于 面 积 适 中 ，适 于 面 积 适 中 ，适 于 面 积 适 中 ，适 于
面 积
商业经营，优 商业经营，优 商业经营，优 商业经营，优
土地使用年限 32.73 年 40 年 40 年 40 年
个
别 临街状况 临一般商业街 临一般商业街 临一般商业街 临一般商业街
因 临街宽度 12 米 13 米 12 米 11 米
素
临街深度 6米 7米 7米 6米
宽深比 2比1 1.9 比 1 2比1 1.8 比 1
新旧程度 2011 年 2010 年 2010 年 2010 年
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房地产估价报告
估价对象
内 及比 较
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
容 实例
比较因素
层 高 5米 5米 5米 5米
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
装修状况 毛坯 精装 精装 精装
水 电 、消 防 设 施 水 电 、消 防 设 施 水 电 、消 防 设 施 水 电 、消 防 设 施
设施设备
齐全 齐全 齐全 齐全
1.4 比较因素条件指数表编制
在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定所选
择的相应的比较因素指数编制依据。
1.4.1 交易日期修正
本次估价比较案例交易时间均为近一个月内的交易案例，且经估
价师调查，近一个月内估价对象所在区域商业门面房价格较平稳，故
不进行交易日期修正。
1.4.2 交易情况
估价对象与比较案例交易情况属正常市场交易与挂牌交易，故进
行交易情况修正。挂牌交易比成交案例高约 1%，故比较案例修正系
数为 101。
1.4.3 区域因素
1.4.3.1 商服繁华程度：
a.商业类型：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价
对象的商业类型状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%；
b.经营类别：分为齐全（>20 个）、较齐全（15－20 个）、一般（10
－15 个）、较少（5－10 个）、少（<5 个）五个等级，以估价对象的
经营类别状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-1%；
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房地产估价报告
c. 商服设施集聚程度：分为高、较高、一般、较低、低五个等
级，以估价对象的商务设施集聚程度为基准（100%），相差一个等级，
房价修正+/-1%；
d.客流量与质量：分为每小时客流量>800 人，客流质量较好（优）、
每小时客流量 500－800 人，客流质量较好（较优）、每小时客流量
300－500 人，客流质量一般（一般）、每小时客流量 100－300 人，
客流质量一般（较劣）、每小时客流量<100 人，客流质量一般（劣）
五个等级，以估价对象的客流量与质量情况为基准（100%），相差一
个等级，房价修正+/-2%；
1.4.3.2 交通状况：
a.区域道路类型：分为混合型为主、混合型与生活型并重、生活
型为主、生活型与交通型并重、交通型为主五个等级，以估价对象道
路类型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
b.道路等级：分为主干道为主、主干道与次干道并重、次干道为
主、次干道与支路并重、支路为主五个等级，以估价对象道路等级为
基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
c. 交通便捷度：分为 15 条公交线路以上、12－15 条公交线路、
8－12 条公交线路、5－8 条公交线路、5 条公交线路以下五个等级，
以估价对象交通便捷度为基准（100%），相差一个等级，房价修正
+/-1%；
1.4.3.3 基础设施条件：分为外六通、外五通、外四通三个等级，
以估价对象基础设施条件为基准（100%），相差一个等级，房价修正
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司 - 33 -
房地产估价报告
+/-2%；
1.4.3.4 公共服务设施状况：分完善（种类>8 种）、较完善（种
类 5-8 种）、一般（种类 3-5 种）、不完善（种类 1-3 种）、无五个等
级，以估价对象公共服务设施状况为基准（100%），相差一个等级，
房价修正+/-2%；
1.4.3.5 区域环境状况：
a. 区域景观：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估
价对象的区域景观状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正
+/-1%；
b. 环境质量状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，
以估价对象的环境质量状况为基准（100%），相差一个等级，房价修
正+/-1%；
1.4.3.6 城市规划限制：分为未来土地利用以商业、办公用地为
主，未来土地利用以商业、住宅用地为主，未来土地利用以住宅用地
为主三个等级，以估价对象的城市规划限制为基准（100%），相差一
个等级，房价修正+/-2%；
1.4.4 个别因素
1.4.4.1 估价对象面积：分为优、一般、劣三个等级，以估价对
象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%；
1.4.4.2 土地使用年限
通过对估价对象及比较案例的分析，其房屋耐用年限均长于土地
剩余使用年限，即土地剩余使用年限为其收益年限。首先确定房地产
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资本化率：
房地产资本化率实质上是房地产投资资本的收益率。我们采用安
全利率加风险调整值法确定房地产资本化率。
利用安全利率加风险调整值法测算房地产资本化率
安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行
2015 年 6 月 28 日公布的一年期存款利息率 2.00%为安全利率。目前
在南京市房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房
地产市场状况对房地产投资的影响程度，确定风险调整值为 4-6%，
由此求得房地产资本化率为 6.0 -8.0 %。故确定本次房地产资本化
率为 7%。
根据年期修正公式：年期修正系数＝1－1÷（1+房地产资本
收益年限
化率） 有：
32.73
估价对象年期修正系数＝1－1÷（1+7%） ＝0.8908
40
比较案例 1 年期修正系数＝1－1÷（1+7%） ＝0.9332
40
比较案例 2 年期修正系数＝1－1÷（1+7%） ＝0.9332
40
比较案例 3 年期修正系数＝1－1÷（1+7%） ＝0.9332
以估价对象年期修正系数为 100，则比较案例的修正系数分
别为 104.76、104.76、104.76。
1.4.4.3 临街状况：分为临商业步行街、临一般商业街、临
非商业街、不临街四个等级，以估价对象临街状况为基准（100%），
相差一个等级，房价修正+/-3%；
1.4.4.4 临街宽度：分为>18 米、12—18 米、6—12 米、<6
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米四个等级，以估价对象临街宽度为基准（100%），相差一个等
级，房价修正+/-1%；
1.4.4.5 临街深度：分为<8 米、8—16 米、16—24 米、>24
米四个等级，以估价对象临街深度为基准（100%），相差一个等
级，房价修正+/-2%；
1.4.4.6 宽深比：分为>3 比 1、3 比 1—1.5 比 1、1.5 比 1—
1 比 1.5、1 比 1.5—1 比 3、<1 比 3 五个等级，以估价对象宽深
比为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；
1.4.4.7 新旧程度：建筑年限每相差一年为一个等级，房价
修正+/-0.5%；
1.4.4.8 层高：分为>3.5 米、3.2—3.5 米、2.9—3.2 米、<2.9
米四个等级，以估价对象层高为基准（100%），相差一个等级，
房价修正+/-1%；
1.4.4.9 建筑结构：分为钢混、砖混二个等级，以估价对象
建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；
1.4.4.10 装修状况：分为豪华装修、精装修、一般装修、毛
坯三个等级，以估价对象装修状况为基准（100%），相差一个等
级，房价修正+/-1%；
1.4.4.11 设施设备：分为齐全、较齐全、一般三个等级，以
估价对象设施设备状况为基准（100%），相差一个等级，房价修
正+/-2%；
根据因素条件说明表中的估价对象与比较案例的因素情况，
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编制因素条件指数表，见表 2。
表2 因素条件指数表
估价对象
内 及比较
估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
容 实例
比较因素
售 价 （ 元 /m 2 ） 待评估 26522 26515 29565
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 101 101 101
商业类型 100 101 100 102
商 经营类别 100 100 100 100
服
繁 商服设施集
华 100 100 100 100
程 聚程度
度 客流量与质
100 100 100 100
量
交 区域道路类
区 100 100 100 100
通 型
域
因 条 道路等级 100 100 100 100
素 件 交通便捷度 100 100 100 100
基础设施条件 100 100 100 100
公共服务设施状况 100 100 100 100
环 区域景观 100 99 100 100
境
因 环境质量状
素 100 100 100 100
况
城市规划限制 100 100 100 100
面 积 100 100 100 100
土地使用年限 100 104.76 104.76 104.76
临街状况 100 100 100 100
临街宽度 100 100 100 100
个
临街深度 100 100 100 100
别
宽深比 100 100 100 100
因
新旧程度 100 101 101 101
素
层 高 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
装修状况 100 102 102 102
设施设备 100 100 100 100
1. 5 因素修正
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与
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比较实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数，
见表 3。
表3 因素比较修正系数表
估价对象
内 及比较
案例 A 案例 B 案例 C
容 实
例
比较因素 售价 26522 26515 29565
销售时间 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/101 100/101 100/101
商业类型 100/101 100/95 100/102
商
经营类别 100/100 100/100 100/100
服
繁 商服设施集
华 100/100 100/100 100/100
程 聚程度
度 客流量与质
100/100 100/100 100/100
量
区 交 区域道路类
100/100 100/100 100/100
域 通 型
因 条 道路等级 100/100 100/100 100/100
素 件 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
基础设施条件 100/100 100/100 100/100
公共服务设施状况 100/100 100/100 100/100
环 区域景观 100/99 100/100 100/100
境
因 环境质量状
素 100/100 100/100 100/100
况
城市规划限制 100/100 100/100 100/100
面 积 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 100/104.76 100/104.76 100/104.76
临街状况 100/100 100/100 100/100
临街宽度 100/100 100/100 100/100
个
临街深度 100/100 100/100 100/100
别
宽深比 100/100 100/100 100/100
因
新旧程度 100/101 100/101 100/101
素
层 高 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100/100 100/100 100/100
装修状况 100/102 100/102 100/102
设施设备 100/100 100/100 100/100
2
比 准 价 格 （ 元 /m ） 24334 24325 26591
1.6 估价对象平均售价确定
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上述三个比较实例计算的待估对象平均售价相差不大，故取三者
的算数平均值作为待估对象一层售价。则：
估价对象一层单价=（24334+24325+26591）÷3
2
=25083（元/m ）(取整)
2
估价对象二层单价=估价对象一层单价×70%=17558（元/m ）
2
估价对象三层单价=估价对象一层单价×60%=15050（元/m ）
2
估价对象四层单价=估价对象一层单价×55%=13796（元/m ）
2
估价对象地下室单价=估价对象一层单价×35%=8779（元/m ）
七、估价结果确定
根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认
真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房地产价格因素进
行分析，经过测算，评定估算估价对象于估价时点的市场价值为人民
币叁亿玖仟肆佰柒拾肆万壹仟贰佰元整（￥394,741,200.00）。
宗地面积 分摊土地
房屋所有 层次/层 建筑面积
序号 坐落 （平方 面积（平 结构 用途 总价(元)
权证号 数 （平方米）
米） 方米）
江东中路 宁房权证 批发
1 213 号 建初字第 29700.9 264.5 1/24 2628.9 钢混 零售 65940700
101 室 408432 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
2 213 号 建初字第 29700.9 591 2/24 5873.79 钢混 零售 103132000
201 室 408435 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
3 213 号 建初字第 29700.9 591 3/24 5873.79 钢混 零售 88400500
301 室 408436 号 用地
江东中路 宁房权证 批发
4 213 号 建初字第 29700.9 591 4/24 5873.79 钢混 零售 81034800
401 室 408437 号 用地
云锦路 宁房权证 批发
5 188 号地 建初字第 46255.23 -2/2 6405.42 钢混 零售 56233200
下车库负 498322 号 用地
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二层 7 室
合计 2037.5 26655.69 394741200
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附 件
一、估价对象照片；
二、估价对象位臵图；；
三、《房屋所有权证》复印件；
四、《国有土地使用证》复印件；
五、估价机构营业执照复印件；
六、估价机构资格证书复印件；
七、注册估价师资格证书复印件。
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估价对象照片
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估价对象位臵图
估价对象
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