新钢集团拟收购新钢股份持有的新余铁坑矿业有限责任公司
股权所涉及的该公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告书
中铭评报字[2015]第 2065 号
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
Zhong Ming (Bei jing) Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一五年十一月五日
资产评估报告书目录
目 录
第一部分 注册资产评估师声明 .......................................... 1
第二部分 资产评估报告书摘要 .......................................... 3
第三部分 资产评估报告书正文 .......................................... 5
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ... 5
二、评估目的 ..................................................... 9
三、评估对象和评估范围 ........................................... 9
四、价值类型及其定义 ............................................. 9
五、评估基准日 ................................................... 9
六、评估依据 .................................................... 10
七、评估方法 .................................................... 12
八、评估程序实施过程和情况 ...................................... 17
九、评估假设 .................................................... 18
十、评估结论 .................................................... 19
十一、特别事项说明 .............................................. 20
十二、评估报告使用限制说明 ...................................... 21
十三、评估报告日 ................................................ 22
第四部分 资产评估报告书附件
一、相关经济性行为文件
二、委托方(被评估单位)营业执照复印件
三、委托方(被评估单位)承诺函
四、被评估单位评估基准日审计报告
五、房屋建筑物产权相关文件
六、机动车车辆产权相关文件
七、国有土地使用权产权相关文件
八、资产评估机构企业法人营业执照复印件
九、资产评估机构资产评估资格证书复印件
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资产评估报告书目录
十、签字注册资产评估师承诺函及资格证书复印件
十一、参加评估工作人员名单
十二、资产评估业务约定书(中铭评约字[2015]第 2060 号)
第五部分 资产基础法评估表
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资产评估报告书声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告
陈述的内容是客观的。我们的分析、判断和推论,以及出具的评估报告遵循了资
产评估准则和相关规范。
二、我们出具评估报告,没有以预先设定的价值作为评估结论。我们对评估
结论的合理性承担相应的法律责任。
三、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认;所
提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
四、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
五、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验,但无法对评估对象及其所涉及资产的法律
权属资料的真实性做任何形式的保证;我们对已发现的问题进行了如实披露,且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
七、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估人员的职业水平和能
力的影响,受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分关注
评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的
参考依据,不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事
方决策的责任。
九、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估
目的和用途、评估报告使用者,并在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当
造成的后果与我们无关。
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 1
资产评估报告书声明
十、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊
交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响,也未考虑国家宏观经济政策发
生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后
有关资产价值发生的变化不负责任。
十一、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能
存在的瑕疵事项对评估结论的影响,不承担责任。
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新钢集团拟收购新钢股份持有的新余铁坑矿业有限责任公司
股权所涉及的该公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告书摘要
中铭评报字[2015]第 2065 号
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受新余钢铁集团有限公司和新余钢
铁股份有限公司的共同委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原
则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对新余铁坑矿业有限责任公司股东
全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘
要如下:
本项目评估委托方为新余钢铁集团有限公司和新余钢铁股份有限公司。
本项目被评估单位为新余铁坑矿业有限责任公司。
本项目业务约定书约定的其他评估报告使用者包括国有资产监管部门、工商
行政管理部门以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
本项目评估目的是为新钢集团拟收购新钢股份持有的新余铁坑矿业有限责任
公司股权,提供评估基准日新余铁坑矿业有限责任公司股东全部权益价值参考意
见。
本项目评估对象为新余铁坑矿业有限责任公司评估基准日股东全部权益价
值,评估范围为新余铁坑矿业有限责任公司评估基准日全部资产及相关负债。
本项目评估选用市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价
值估计数额。
本项目评估基准日定为:2015 年 10 月 31 日。
本项目评估采用资产基础法进行评估。
本项目评估结论:
截止评估基准日 2015 年 10 月 31 日,新余铁坑矿业有限责任公司资产账面值
为 37,855.03 万元,评估值为 38,734.96 万元,评估增值 879.93 万元,增值率
2.32%;负债账面值为 5,700.39 万元,评估值为 5,129.35 万元,评估减少 571.04
万元;净资产账面值为 32,154.64 万元,评估值为 33,605.61 万元,评估增值
1,450.97 万元,增值率 4.51%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 1 2,120.59 2,151.36 30.77 1.45
非流动资产 2 35,734.44 36,583.60 849.16 2.38
其中:可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6 1,306.27 1,065.28 -240.99 -18.45
投资性房地产 7
固定资产 8 3,903.42 4,923.45 1,020.03 26.13
在建工程 9 386.41 386.41
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14 30,138.34 30,208.46 70.12 0.23
开发支出 15
商 誉 16
长期待摊费用 17
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产总计 20 37,855.03 38,734.96 879.93 2.32
流动负债 21 4,939.00 4,939.00
非流动负债 22 761.39 190.35 -571.04 -75.00
负债合计 23 5,700.39 5,129.35 -571.04 -10.02
净资产(所有者权益) 24 32,154.64 33,605.61 1,450.97 4.51
评估报告使用者应特别关注本评估报告第九条“评估假设”、第十一条“特别
事项说明”以及第十二条“评估报告使用限制说明”。
本评估报告的使用有效期:通常,只有当评估基准日与经济行为实现日相距
不超过一年时,才可以使用评估报告。即从 2015 年 10 月 31 日起至 2016 年 10 月
30 日内有效。
以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论,应当阅读评估报告正文。
新钢集团拟收购新钢股份持有的新余铁坑矿业有限责任公司
股权所涉及的该公司股东全部权益价值评估项目
资产评估报告书正文
中铭评报字[2015]第 2065 号
新余钢铁集团有限公司和新余钢铁股份有限公司:
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受新余钢铁集团有限公司和新余钢
铁股份有限公司的共同委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原
则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对新余铁坑矿业有限责任公司股东
全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报
告如下:
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
㈠ 本项目委托方为新余钢铁集团有限公司和新余钢铁股份有限公司
A、新余钢铁集团有限公司
公司名称:新余钢铁集团有限公司
类 型:有限责任公司(国有控股)
住 所: 江西省新余市冶金路
法定代表人: 熊小星
注册资本:肆拾壹亿柒仟伍佰叁拾伍万贰仟伍佰元整
成立日期:1990 年 05 月 09 日
营业期限:1990 年 05 月 09 日至 2022 年 05 月 31 日
经营范围:黑色金属冶炼和压延加工、销售;水泥及水泥制品制造;石墨及
碳素制品制造;化学原料及化学制品制造、销售(不含危险化学品);液化气体、
压缩气体、易燃液体(蒽油、萘、沥青、粗苯、氧气、氮气、氩气、液氧、液氩、
液氮、洗油、脱酚油、煤焦油)(凭有效许可证经营,有效期至 2018 年 1 月 14 日);
通用设备制造(不含特种设备和车辆)、安装和维修;进出口贸易;房屋建筑、安
装、维修、仓储租赁业;互联网服务;农业开发(依法须经批准的项目,经相关
部门批准后,方可开展经营活动)
B、新余钢铁股份有限公司
公司名称:新余钢铁股份有限公司
类 型:股份有限公司(上市、国有控股)
住 所:江西省新余市铁焦路
法定代表人:熊小星
注册资本:拾叁亿玖仟叁佰肆拾肆万捌仟壹佰零陆元整
成立日期:2003 年 10 月 10 日
营业期限:2007 年 5 月 10 日至 2021 年 11 月 18 日
经营范围:黑色金属冶炼和锻压加工、销售;金属制品加工、销售;电缆电
线制造、销售;压缩气体、易燃气体、易燃液体(凭有效许可证经营,有效期至
2018 年 1 月 14 日);化学原料及化学制品销售(不含危险化学品和易制毒化学品);
蒽油、萘、沥青、粗苯、氧气、氮气、氩气、液氧、液氩、液氮、洗油、脱酚油、
煤焦油(凭有效许可证经营,有效期至 2018 年 1 月 14 日)、通用设备制造、安装
维修、销售;道路普通货物运输、危险货物运输(2 类 1 项),危险货物运输(第
3 类)(凭有效许可证经营,有效期至 2016 年 8 月 2 日);一类汽车维修(大中型
客车维修,大中型货车维修,小型车辆维修,危险货物运输车辆维修)(凭有效许
可证经营,有效期至 2016 年 9 月 2 日);仓储(不含危险品)及租赁服务;货物
进出口(凭进出口备案登记证经营);计算机、通信和其他电子设备制造和维修;
仪器仪表制造和维修;软件和信息技术服务;技术咨询服务(依法须经批准的项
目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
㈡本项目被评估单位为新余铁坑矿业有限责任公司
1、公司概况
公司名称:新余铁坑矿业有限责任公司(以下简称“铁坑公司”)
类 型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
住 所:分宜县湖泽铁坑
法定代表人:徐伯辉
注册资本:叁仟万元整
成立日期:1996 年 9 月 12 日
营业期限:2008 年 6 月 25 日至 2016 年 12 月 10 日
经营范围:铁矿开采、铁矿石精选、橡胶制品销售、金属材料加工销售,建
材销售,炉料、设备制造,金属铸造,土石方施工,技术服务,机电设备维修,
饮食(分支机构经营)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活
动)。
铁坑公司系由新余钢铁集团有限公司(后变更为新余钢铁股份有限公司)投
资设立的全资子公司,公司成立于 1996 年 9 月,经分宜县工商行政管理局注册登
记,取得 360521110000357 号企业法人营业执照。铁坑公司位于分宜县湖泽镇境
内,距县城公路里程 10 公里,有货运铁路专线与浙赣线在分宜火车站接轨,矿区
交通便利。铁坑公司目前主导产品为褐铁精粉。
2011 年,铁坑公司拥有固定资产总值 11477.42 万元,主要选矿设备 46 台(套),
原矿处理量 92.88 万吨,生产铁精粉 38.02 万吨,精矿品位 52.21%,回收率 55.62%。
全年销售铁精粉 36.9 万吨,实现销售收入 1.61 亿元,利润 3489.5 万元,上交税
金 3723.12 万元。截止 2011 年 5 月,对外工程收入 385 万元。2011 年在岗员工
456 人,其中女工 192 人,各类专业技术人员 96 人,高级职称 3 人,中级职称 30
人,初级职称 63 人。技师 5 人。
2015 年 10 月 30 日新余钢铁股份有限公司以分宜县湖泽镇 16 宗国有建设用
地使用权对铁坑公司增资 30208.47 万元,增资后铁坑公司注册资本为 33208.47
万元,新余钢铁股份有限公司持股比例为 100%。截止评估报告出具日铁坑公司工
商登记变更尚在办理中。
2、近三年铁坑公司资产负债状况和经营业绩情况
金额单位:人民币万元
资产项目 2012/12/31 2013/12/31 2014/12/31
流动资产 8,045.09 6,075.54 7,596.03
其中:存货 487.92 1,056.93 394.17
非流动资产 3,601.20 4,262.91 4,461.75
其中:固定资产 3,394.67 4,062.62 4124.89
在建工程 206.53 200.30 336.86
资产总额 11,646.29 10,338.45 12,057.78
流动负债 5,829.45 5,158.89 5,915.23
非流动负债 840.00 800.64
负债合计 5,829.45 5,998.89 6,715.87
股东权益 2,816.84 4,339.56 5,341.91
营业收入 12,274.77 9,239.45 11,978.19
营业成本 7,756.73 6,203.63 7,967.24
营业利润 2,795.99 1,362.30 2,289.99
利润总额 2,816.84 1,339.56 2,341.91
净利润 2,816.84 1,339.56 2,341.91
以上铁坑公司资产负债状况和经营业绩情况业经大华会计师事务所(特殊普
通合伙)江西分所审计。
4、2015 年 10 月 31 日铁坑公司资产负债状况和经营业绩情况
金额单位:人民币万元
资产项目 2015/10/31
流动资产 2,120.59
其中:存货 346.30
非流动资产 35,734.44
其中:长期股权投资 1,306.27
固定资产 3,903.42
在建工程 386.41
无形资产 30,138.34
资产总额 37,855.03
流动负债 4,939.00
非流动负债 761.39
负债合计 5,700.39
股东权益 32,154.64
营业收入 7,005.33
营业成本 6,512.24
营业利润 -1,104.04
利润总额 -1,053.83
净利润 -1,053.83
以上铁坑公司资产负债状况和经营业绩情况业经大华会计师事务所(特殊普
通合伙)江西分所审计并出具的大华审字[2015]080134 号审计报告。
5、铁坑公司主要会计政策
详见大华会计师事务所(特殊普通合伙)江西分所出具的大华审字
[2015]080134 号审计报告。
㈢委托方与被评估单位的关系
被评估单位铁坑公司是委托方新余钢铁股份有限公司的全资子公司。
㈣ 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本项目业务约定书约定的其他评估报告使用者包括国有资产监管部门、工商
行政管理部门以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
本项目评估目的是为新钢集团拟收购新钢股份持有的新余铁坑矿业有限责任
公司股权,提供评估基准日新余铁坑矿业有限责任公司股东全部权益价值参考意
见。
三、评估对象和评估范围
本项目评估对象为新余铁坑矿业有限责任公司评估基准日股东全部权益价
值,评估范围为新余铁坑矿业有限责任公司评估基准日全部资产及相关负债。委
估资产和负债具体项目及账面金额如下:
项 目 账面价值(万元)
流动资产 2,120.59
非流动资产 35,734.44
其中:长期投资 1,306.27
固定资产 3,903.42
在建工程 386.41
无形资产 30,138.34
资产总计 37,855.03
流动负债 4,939.00
非流动负债 761.39
负债合计 5,700.39
净 资 产 32,154.64
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所(特殊普通合伙)江西分所审
计的资产负债表。
四、价值类型及其定义
根据本项目特定评估目的,本次评估所选用的价值类型为市场价值。市场价
值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象
在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比,更能反映交
易双方的公平性和合理性,使评估结论能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日定为:2015 年 10 月 31 日。
2、评估基准日是委托方根据以下具体情况确定的。
⑴ 与会计报表编制日一致,为利用会计信息提供方便;
⑵ 与资产清查日较接近;
⑶ 与经济行为实现日较接近。
3、本项目评估的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一) 行为依据
1、新钢集团公司第 98 期(总第 2706 期)党政联席会会议纪要;
2、委托方与评估机构签订的《资产评估业务约定书》。
(二) 法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十八次会议修订);
2、《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号(2005 年 8 月 25 日);
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274 号);
5、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第 14 号令);
6、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令);
7、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中华人民共和国财政部国家
税务总局令第 50 号;
8、《中国人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十八次会议修订);
9、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号);
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72 号);
11、全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产
管理法》的决定”(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十
九次会议通过);
12、其他有关法律法规。
(三) 准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
4、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号);
5、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
6、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号);
7、《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);
8、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);
9、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号);
10、《资产评估准则—企业价值评估准则》(中评协[2011]227 号);;
11、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2004]218 号);
12、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
13、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);
14、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);
15、《企业会计准则—基本准则》、具体准则、会计准则应用指南和解释等。
(四) 权属依据
1、企业法人营业执照;
2、重要资产购置合同或凭证;
3、房屋所有权证、国有土地使用证、车辆行驶证及其他权属证明文件等。
(五) 取价依据
1、中国机械工业出版社出版的《2015 年中国机电产品报价手册》和《2015
年中国机电产品价格查询系统》;
2、《全国资产评估价格信息》;
3、《资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术出版社);
4、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》;
5、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]294 号);
6、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)和《中华人民共
和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50 号);
7、国家统计局公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数,中国人民银
行公布的人民币存、贷款利率;
8、江西省建筑安装工程定额;
9、《房屋完损等级评定标准(试行)》;
10、当地城市建设收费及相关规定;
11、当地建设工程造价信息;以及当地机电产品、汽车、电脑市场行情;
12、当地人民政府有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规
文件;
13、评估人员现场清查核实记录、现场勘察所收集到的资料等;
14、评估人员查询的市场价格信息及互联网资料。
(六)其他参考依据
1、历年来审计报告及本次专项审计报告;
2、被评估单位提供的各类《资产清查评估明细表》;
3、被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》;
4、委托方和被评估单位承诺函;
5、被评估单位提供的相关资料和其他有关资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
依据资产评估准则的规定,企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基
础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化,强调的是
企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现
行公平市场价值,它具有估值数据直接取材于市场,估值结果说服力强的特点。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值
的思路。
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,适合采用
资产基础法进行评估。
资产基础法是以重置各项资产为假设前提,根据分项资产的具体情况,采用
适宜的方法分别评定估算企业各分项资产价值并累加求和,再扣减相关负债,得
出资产基础法下企业净资产的评估值。
各类资产及负债的评估方法如下:
㈠ 流动资产的评估
(1)货币资金:本评估按核对无误后的账面值作为评估值。
(2)应收款项:本评估在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额
确定评估值。
(3)预付款项:本评估根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定
评估值。
(4)存货:包括原材料和产成品,具体评估方法如下:。
①委估原材料系被评估单位外购的生产用辅料、备品备件等,购置时间较短,
价格变化不大,基本与市场价值接近,且账面值组成为采购成本加上合理的运费
及挑选整理费等。故本评估以核实后账面值作为评估值。
②委估产成品系被评估单位生产的褐铁精粉,评估人员依据调查情况和企业
提供的资料分析,对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定
的产品销售利润后确定评估值。
㈡ 长期股权投资评估
本评估对于拥有控制权的长期股权投资单位,采用同一评估基准日对被投资
单位进行整体评估,以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股
权投资的评估值。
㈢ 建筑物类资产评估
本次评估采用重置成本法。重置成本法是从生产费用论的角度出发,通过估
算重新开发或建造委估对象的各项成本费用,求得委估对象在评估时点的价值。
其计算公式为:
评估值=重置成本×成新率
重置成本=工程造价+前期及其他费用+资金成本
1、重置成本的确定
主要依据对建筑物的现场勘察记录、工程结算资料、类似竣工决算(案例)资
料及当地现行的工程造价(预算)定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场价格,
并考虑工程建设的前期及其他费用、资金成本等,针对不同情况对建筑物进行重
置成本的估算。
⑴ 工程造价的确定
对主要建筑物选择类似工程比较调整法进行估算,依工程量、建筑面积、建
筑结构、附属设施等相同或相近的参照物对照比较,针对其影响造价的差异部分
进行调整确定其重置造价;对一般非主要建筑物的重置造价,根据有关资料及参
照当地的造价水平进行评定估算。
⑵ 前期及其他费用的确定
参照当地的有关规定,工程建设需缴纳的前期及其他费用名称、计费基础及
取费依据详见下表:
费用名称 计费基础 取费依据
勘测设计费 建安工程造价 国家计委、建设部[2002]10 号
招标代理费 建安工程造价 国家计委计价格[2002]1980 号
工程监理费 建安工程造价 发改价格[2007]670 号
建设单位管理费 建安工程造价 财建[2002]394 号
环境评价费 建安工程造价 国家环保局计价格[2002]125 号
⑶ 资金成本的确定
根据建筑物的造价、工期和评估基准日银行贷款利率计算。
2、成新率的确定
主要依据已使用年限,维护保养状况,环境影响及工程质量,采用现场目测
法,并结合耐用年限确定。其计算公式为:
Z=Z1X1+Z2X2
式中:
Z——计算分析后的成新率
X1、X2——权重系数(一般 X1=0.7、X2=0.3)
Z1——现场判定评分成新率
现场观测成新率的测定:先将影响建筑物成新的主要因素分为三大部分 12
类,结构部分 5 类:基础、非承重体、承重结构、屋面、楼地面;装修部分 5 类:
外墙面、内墙面、门窗、顶棚、装饰;设备部分 2 类:电照、水卫;其次通过对
结构、装饰、设备的现场观测、有关资料及专业经验判断上述 12 类各占比重,确
定各自不同的权重分值;再根据现场勘察实际状况,确定各小类判断完好分值;
最后根据分别赋予的恰当分值确定现场观测成新率。其计算公式为:
n
Z1=∑Fi×Ii
i=1
式中:Z1 ——现场观测的成新率
Fi——各影响因素的计分值
Ii——各影响因素的权重值
n ——各影响因素的个数
Z2——耐用年限成新率
Z2=[1-(已使用年限÷耐用年限)×(1-残值率)]×100%
㈣ 设备类资产评估
本次评估采用重置成本法,即在持续使用的前提下,以重新配置该项资产的
现行市值为基础确定重置成本,同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗
后的成新率,据此计算评估值。
1、评定估算基本公式
评估净值=重置成本×成新率
① 重置成本的确定
A、市场现销售而不需安装的设备,如:电脑、打印机等。
评估原值=市场购置价/1.17
B、市场现销售和列入《2015 年中国机电产品报价手册》、《全国资产评估价
格信息》等需要安装的设备,如发电机组。
评估原值=市场购置价/1.17+运输、安装调试费
或 重置成本=“报价手册”、“价格信息”上的价格/1.17+运输、安装调试费
C、汽车
重置成本=汽车销售价格/1.17+车辆购置税+其他费用
车辆购置税:车辆购置税为车辆不含税价的 10%。
② 成新率的确定
A、 正常使用的机器及电子设备
成新率=(经济使用的年限-已使用年限)÷经济使用年限×100%
或成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
同时对委估设备进行必要的勘察,并根据勘察结果进行适当的调整。
B、 对公路上行驶的汽车
按行驶时间计算成新率=(经济使用年限-已行驶时间)/经济使用年限×100%
按规定里程计算成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
理论成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率)
同时根据现场勘察情况,予以恰当调整。
㈤ 在建工程
纳入本次评估的在建工程为桂山尾矿库二期子坝工程和桂山尾矿库隐患治理
工程。经现场勘察,该两个项目分别于 2013 年和 2014 年开工,预计 2015 年底完
工,项目工期正常,付款比例与工程进度基本吻合。因此,本评估按核对无误后
的账面值作为评估值。
㈥ 土地使用权评估
根据待估宗地的实际状况,并结合当地地产市场发育情况,本次估价采用市
场比较法和成本逼近法。
1、市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估宗地与具有替代性的,且在
估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适
当修正,以此估算待估宗地客观合理价格的方法。其计算公式为:
V=VB×A×B×C×D
式中:V ——待估宗地价格
VB——比较实例价格
A ——待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
B ——待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数
C ——待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
D ——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
2、成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发费所耗各项费用之和为主要依据,加
上一定的利润、利息,应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的一种估价
方法。
其基本计算公式为:
土地价格=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收
益
㈦ 负债评估
纳入本评估范围的负债包括流动负债和非流动负债,包括应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债和其他非流动负债。
评估人员检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额,以评估目
的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项目评估于 2015 年 11 月 1 日开始,至 2015 年 11 月 5 日工作结束。整个
评估工作分以下四个阶段进行:
㈠ 评估准备阶段
与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,对自身专业胜任能力、独立性和业
务风险进行综合分析和评价;接受委托,签订资产评估业务约定书,明确评估目
的、评估范围、评估基准日;确定项目负责人,组成评估项目组,编制评估计划;
辅导委托方及被评估单位填报资产评估申报表,准备评估所需资料。
㈡ 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,
评估人员通过询问、核对、监盘、抽查等方式进行实地调查,从各种可能的途径
获取评估资料,核实评估范围,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属。
㈢ 评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据;根据
评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选择适用的评估方法,选
取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步评估结果。
㈣ 编制和提交评估报告阶段
根据各类资产的初步评估结果,编制相关评估说明,在核实确认相关评估说
明具体资产项目评估结果准确无误,评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上,
依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析,确定最终评估结论,撰写资产评估
报告;根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度,对评
估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核;与委托方或者委托方许可的相
关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通;按资产评估业务约定书的要求向委
托方提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中,评估人员遵循了以下评估假设:
㈠ 一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产
交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确
定评估方法、参数和依据。
㈡ 基本假设
1、本评估是以本评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。
2、本评估假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变
化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预
测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、本评估假设有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生
重大变化。
4、本评估假设企业的经营者是负责的,且企业管理层有能力担当其职务。
5、除非另有说明,本评估假设企业完全遵守所有有关的法律法规。
6、本评估假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利
影响。
7、本评估假设企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。
8、本评估假设企业无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
9、本评估假设企业存在的抵押担保事项、涉诉事项、或有资产及或有负债事
项已全部揭示。
当上述条件发生变化时,评估结果一般会失效。当出现与前述假设条件不一
致的事项发生时,本评估结果一般会失效。
十、评估结论
截止评估基准日 2015 年 10 月 31 日,新余铁坑矿业有限责任公司资产账面值
为 37,855.03 万元,评估值为 38,734.96 万元,评估增值 879.93 万元,增值率
2.32%;负债账面值为 5,700.39 万元,评估值为 5,129.35 万元,评估减少 571.04
万元;净资产账面值为 32,154.64 万元,评估值为 33,605.61 万元,评估增值
1,450.97 万元,增值率 4.51%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100%
流动资产 1 2,120.59 2,151.36 30.77 1.45
非流动资产 2 35,734.44 36,583.60 849.16 2.38
其中:可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6 1,306.27 1,065.28 -240.99 -18.45
投资性房地产 7
固定资产 8 3,903.42 4,923.45 1,020.03 26.13
在建工程 9 386.41 386.41
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14 30,138.34 30,208.46 70.12 0.23
开发支出 15
商 誉 16
长期待摊费用 17
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产总计 20 37,855.03 38,734.96 879.93 2.32
流动负债 21 4,939.00 4,939.00
非流动负债 22 761.39 190.35 -571.04 -75.00
负债合计 23 5,700.39 5,129.35 -571.04 -10.02
净资产(所有者权益) 24 32,154.64 33,605.61 1,450.97 4.51
十一、特别事项说明
(一)引用其他机构出具报告的情况
新余铁坑矿业有限责任公司评估基准日会计报表业经大华会计师事务所(特
殊普通合伙)审计,并出具了大华审字[2015]080134 号审计报告。新余铁坑矿业
有限责任公司提供的资产评估申报表账面数是根据审计审定数填列的。
(二)权属瑕疵事项
1、2015 年 10 月 30 日新余钢铁股份有限公司以分宜县湖泽镇 16 宗国有建设
用地使用权对铁坑公司增资 30208.47 万元,增资后铁坑公司注册资本为 33208.47
万元,新余钢铁股份有限公司持股比例为 100%。截止评估报告出具日铁坑公司工
商登记变更尚在办理中。
2、截至评估基准日,纳入本次评估范围的房屋建筑物尚有 15 项,面积合计
7750.60M2 未办理房屋所有权证,其面积均由被评估单位现场丈量而来,被评估单
位已承诺产权归其所有(详见房屋产权说明),若日后办理房产证时证载面积与其
不符,因根据证载面积及评估单价调整评估结果。
新余铁坑矿业有限责任公司已承诺纳入评估范围的资产除上述外,不存在重
大的产权暇疵,如果资产出现产权问题,与承做本次资产评估的机构无关。
(三)未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
新余铁坑矿业有限责任公司承诺:纳入本次评估范围的资产不涉及未决事项、
或有事项、法律纠纷等不确定因素,如出现并对资产价值产生影响,与承做本次
资产评估的机构无关。
(四)重大期后事项
纳入本次评估范围的资产未见涉及重大期后事项。
新余铁坑矿业有限责任公司承诺:纳入本次评估范围的资产如出现重大期后
事项并对资产价值产生影响,与承做本次资产评估的机构无关。
(五)其他需要说明的重要事项
1、我们对委估资产的法律权属进行了必要的关注。提供有关评估对象真实、
合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任,我们的责任是对被评估单位提
供的资料作必要的查验,评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证依据。
若被评估单位不拥有前述评估对象的所有权或使用权,或对前述评估对象的所有
权或使用权存在部分限制,则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影
响。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料均由被评估单位提供,委托
方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任
2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料,委托
方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
3、在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应
按以下原则处理:
(1)当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
(2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托方
应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
(3)对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价
时应给予充分考虑,进行相应调整。
4、本报告未考虑评估增减值对税收的影响,本评估结论中涉及的各项税费的
评估值最终以税务部门的清算数为准。
5、本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响,也未考虑通货膨胀因素对
评估对象价值的影响。
6、本次评估未考虑少数股权、控股股权可能产生的折价或溢价因素,我们的
评估结论仅为本次评估目的服务,即为有关各方在股权转让时提供价值参考意见,
并不作为未来交易时交易价值的保证,在此提示有关交易各方注意。
7、我们的评估结论仅为本次评估目的服务,不作为未来交易时交易价值的保
证,在此提示有关交易各方注意。
8、评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的执业水平和能力的影
响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。同时,本次评估结
论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的现行公允市价,
没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价
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