北大医药：拟进行股权转让所涉及的重庆西南合成制药有限公司股东全部权益价值项目评估报告_股票频道

北大医药股份有限公司拟进行股权转让

所涉及的重庆西南合成制药有限公司

股东全部权益价值项目

评估报告

天兴评报字(2015)第 0686 号

(共一册,第一册)

北京天健兴业资产评估有限公司

PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD

二○一五年七月十五日

目录第1页

注册资产评估师声明 ...................................................................................................... 2

评估报告摘要 .................................................................................................................. 3

评估报告 .......................................................................................................................... 7

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .......... 7

二、评估目的 ............................................................................................................ 13

三、评估对象和评估范围 ........................................................................................ 13

四、价值类型及其定义 ............................................................................................ 16

五、评估基准日 ........................................................................................................ 17

六、评估依据 ............................................................................................................ 17

七、评估方法 ............................................................................................................ 20

八、评估程序实施过程和情况 ................................................................................ 33

九、评估假设 ............................................................................................................ 35

十、评估结论 ............................................................................................................ 36

十一、特别事项说明 ................................................................................................ 37

十二、评估报告的使用限制说明 ............................................................................ 39

十三、评估报告日 .................................................................................................... 40

评估报告附件 ................................................................................................................ 42

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第2页

注册资产评估师声明

一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业

评估经验,我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,

恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈

述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产评估申报表及相关法律权属等资料由委托方、被评

估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用

评估报告是委托方和被评估单位及相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当

事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。

四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资

产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的

关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但我们对评估对

象的法律权属不做任何形式的保证;我们对已经发现的问题进行了如实披露,且

已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑

申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特

别事项说明及其对评估结论的影响。

六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济

行为实现的参考依据,不应视为评估目的实现的价格保证,评估机构和注册资产

评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评

估报告载明的评估目的,仅在评估报告使用有效期限内使用,因使用不当造成的

后果与评估机构和注册资产评估师无关。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第3页

评估报告摘要

天兴评报字(2015)第 0686 号

北京天健兴业资产评估有限公司接受北大医药股份有限公司和西南合成医药

集团有限公司的共同委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认

原则,对北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权而涉及的

重庆西南合成制药有限公司股东全部权益价值按照必要的评估程序执行评估业

务,对其在 2015 年 5 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报

告如下

一、评估目的:北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股

权,需要对重庆西南合成制药有限公司的股东全部权益价值进行评估,为该经济

行为提供价值参考依据。

二、评估对象:重庆西南合成制药有限公司股东全部权益价值。

三、评估范围:重庆西南合成制药有限公司评估基准日全部资产及负债,其

账面值已经审计。

四、价值类型:市场价值。

五、评估基准日:2015 年 5 月 31 日。

六、评估方法:资产基础法。

七、评估结论

经资产基础法评估,重庆西南合成制药有限公司总资产账面价值为 91,862.55

万元,评估价值为 92,444.74 万元,增值额为 582.19 万元,增值率为 0.63%;负债

账面价值为 66,845.82 万元,评估价值为 63,882.29 万元,减值额为 2,963.53 万元,

减值率为 4.43%;净资产账面价值为 25,016.73 万元,评估价值为 28,562.45 万元,

增值额为 3,545.72 万元,增值率为 14.17%。

评估汇总情况详见下表:

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第4页

资产评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率%

项目名称

A B C=B-A D=C/A×100

流动资产 12,768.48 13,145.45 376.97 2.95

非流动资产 79,094.07 79,299.29 205.22 0.26

其中:长期股权投资 - - -

投资性房地产 - - -

固定资产 62,440.60 62,625.56 184.96 0.30

其中:建筑物 30,891.60 30,704.26 -187.34 -0.61

设备 31,549.00 31,921.30 372.30 1.18

土地 - - -

在建工程 6,400.58 6,400.58 - -

无形资产 10,141.92 10,162.18 20.26 0.20

无形资产—土地使用权 10,141.92 10,161.84 19.92 0.20

其他 110.98 110.98 - -

资产总计 91,862.55 92,444.74 582.19 0.63

流动负债 49,921.01 49,921.01 - -

非流动负债 16,924.81 13,961.28 -2,963.53 -17.51

负债总计 66,845.82 63,882.29 -2,963.53 -4.43

净资产(所有者权益) 25,016.73 28,562.45 3,545.72 14.17

注:评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

报告使用者在使用本报告的评估结论时,请注意本报告正文中第十一项“特

别事项说明”对评估结论的影响;并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。

对于本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结

论,但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项,提醒报告使

用者特别关注以下事项 :

1. 2010 年 6 月,北大医药第六届董事会第十二次会议审议通过了《关于环保

搬迁技术改造项目贷款的议案》,北大医药股份有限公司和北大医药重庆大新药

业股份有限公司通过西南合成医药集团有限公司向中国进出口银行重庆分行贷款

11 亿元用于环保搬迁技术改造项目,由北大方正集团有限公司为该笔借款提供连

带责任保证,同时北大医药股份有限公司和北大医药重庆大新药业股份有限公司

承诺将以重庆市北碚区江东六镇产业集中区的土地和地上未来的在建工程、设备

等为上述借款提供抵押。根据北大医药股份有限公司与重庆西南合成制药有限公

司签订的资产转让协议并经贷款行同意,北大医药股份有限公司已将上述地块的

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第5页

土地和地上在建工程、设备及专项借款转让给重庆西南合成制药有限公司。重庆

西南合成制药有限公司承诺,在中国进出口银行重庆分行书面提出抵押有关土地

房屋的要求时,及时办理相关抵押担保登记手续。截至 2015 年 5 月 31 日,重庆

西南合成制药有限公司账面贷款金额为 19,429.02 万元(其中计入“一年内到期的

非流动负债”科目的余额为 5,467.74 万元,计入“长期借款”科目的余额为

13,961.28 万元),相关土地抵押手续尚未办理。本次评估未考虑上述承诺事项对

经济行为的履行以及评估结论的影响。

2. 根据重庆市人民政府办公厅《关于将重庆华孚工业股份有限公司等企业纳

入主城区环境污染安全隐患重点企业搬迁改造实施范围的通知》(渝办法

[2007]230 号),按照重庆市政府城市规划整体要求和进度安排,北大医药股份有

限公司将进行搬迁。截至 2015 年 5 月 31 日,北大医药股份有限公司搬迁尚未完

成,北大医药股份有限公司已将搬迁范围内相关资产转让给公司。另根据北大医

药出具的说明,待北大医药子公司重庆和生药业有限公司位于重庆市巴南区麻柳

沿江开发区的生产基地建成后,搬迁范围内的设备将搬至该基地继续进行生产。

故本次评估中,评估人员考虑了搬迁对设备价值的影响。

3. 评估人员注意到截止评估基准日,重庆西南合成制药有限公司注册资本人

民币 25,000 万元,实收资本人民币 24,800.00 万元,根据公司章程规定出资金额分

两期到位,由股东于 2018 年 5 月 4 日前缴纳。截止评估基准日,公司股权结构如

下:

认缴出资额实收资本(万占注册资本

序号股东名称出资比例

(万元) 元) 比例

北大医药股

1 25,000 100% 24,800 99.20%

份有限公司

合计 25,000 100% 24,800 99.20%

提请报告使用人在实施本次经济行为时关注公司实收资本情况。

4. 本次评估基准日为 2015 年 5 月 31 日,本次利率取的是中国人民银行 2015

年 5 月 11 日颁布的人民币存贷款利率,评估基准日后,中国人民银行于 2015 年 6

月 28 日降息,又颁布了新的人民币存贷款利率,本次评估未考虑基准日后利率调

整的影响。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第6页

我们特别强调:本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据,

而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。

本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的,而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定,本评估报告使用的有效期限为 1 年,自评估基准日

2015 年 5 月 31 日起,至 2016 年 5 月 30 日止。

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估

结论,请报告使用者在征得评估报告所有者许可后,认真阅读评估报告全文,并

请关注特别事项说明部分的内容。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第7页

北大医药股份有限公司拟进行股权转让

所涉及的重庆西南合成制药有限公司

股东全部权益价值项目

评估报告

天兴评报字(2015)第 0686 号

北大医药股份有限公司、西南合成医药集团有限公司:

北京天健兴业资产评估有限公司接受你们的共同委托,根据有关法律、法规

和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,对北大医药股份有限公司拟

转让重庆西南合成制药有限公司股权而涉及重庆西南合成制药有限公司股东全部

权益价值进行评估,按照必要的评估程序执行评估业务,对其在 2015 年 5 月 31

日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用

者概况

(一)委托方概况

委托方一

1.基本信息

注册号:500905007982092

名称:北大医药股份有限公司(以下简称“北大医药”)

公司类型:股份有限公司(上市公司)

住所:重庆市江北区寸滩水口

法定代表人:赵永凯

注册资本: 伍亿玖仟伍佰玖拾捌万柒仟肆佰贰拾伍元整

成立日期:1993 年 5 月 18 日

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第8页

营业期限:1993 年 5 月 18 日至永久

经营范围:制造、销售(限本企业自产药品)片剂、硬胶囊剂(含抗肿瘤药)、软

胶囊剂、颗粒剂、小容量注射剂、粉针剂(头孢菌类素)、原料药及无菌原料药(按

许可证核定的产品项目从事生产经营),普通货运、危险货物运输(第 2 类第 1、2

项,第 3 类,第 4 类第 1、2 项,第 5 类第 1 项,第 8 类)。生产、销售饲料添加剂、

食品添加剂,销售五金、交电、化工产品及原料(不含化学危险品)、百货、建筑

材料、装饰材料(不含危险化学品),钢材、木材、电器机械及器材、普通机械,

制药技术咨询及转让,货物及技术进出口(法律、行政法规禁止的项目除外,法

律、行政法规限制的项目取得许可或审批后方可从事经营)。

2.历史沿革及经营概况

1965 年,中国“三线”建设时期,公司前身西南合成制药厂在重庆市渝北区

洛碛镇建立。1990 年,随着三峡工程启动,西南合成制药厂实施三峡淹没技改搬

迁,新厂址位于重庆市江北区寸滩黑石子。1993 年,经重庆市体改委[1993]91 号

文批准,设立西南合成制药股份有限公司。1997 年,经中国证监会批准,公司发

行 4500 万 A 股,并在深圳证券交易所挂牌交易。2009 年根据《准予变更登记通

知书》((渝直)登记内变子[2009]第 00939 号)更名为北大国际医院集团西南合

成制药股份有限公司,2013 年根据《准予变更登记通知书》((渝直)登记内变

子[2013]第 026123 号)更名为北大医药股份有限公司。

北大医药股份有限公司(证券简称:北大医药;证券代码:000788),位于

中国重庆,是中国西部生物与化学合成药物生产、研制和出口基地,洛伐他汀生

产基地和磺胺类药物生产基地。

2009 年实施一次定向增发,大新药业优质资产注入北大医药,实现强强联

合,壮大实力。2011 年实施二次定向增发,北京北医医药优质资产注入北大医

药,打通制造与流通环节,实现从原有的医药制造业延伸至医药流通领域,构建

了以上海、北京、武汉、重庆为核心辐射全国的销售流通平台。

北大医药拥有多个大型医药制造基地,其中包括按国际高水准 cGMP 建设的

位于重庆市两江新区的现代化医药制造基地,产品涵盖抗微生物类、心脑血管

类、维生素类、镇痛抗炎类、消化系统类、精神障碍类、抗肿瘤类、免疫调节

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第9页

类、代血浆类等近 20 个大类,一百多个原料药和制剂品种。

北大医药全部产品均通过 GMP 认证,其中有近 20 个产品获得美国 DMF 文件

号,12 个产品通过 FDA 认证,7 个产品获得欧洲 COS 证书。

截止 2015 年 5 月 31 日,北大医药总股本为 595,987,425 股,其中限售流通股

为 37,213,052 股,无限售流通股为 558,774,373 股。

委托方二

1.基本信息

注册号:500000000003943

名称:西南合成医药集团有限公司(以下简称“合成集团”)

公司类型:有限责任公司(法人独资)

住所:重庆市江北区寸滩水口

法定代表人:黄平

注册资本:肆亿贰仟捌佰伍拾柒万元整

成立日期:1986 年 5 月 26 日

营业期限:1986 年 5 月 26 日至永久

经营范围:煤炭批发(按许可证核定期限从事经营)。生产、销售化工产品

及原料(不含危险化学品)、销售建筑材料(不含化学危险品)、钢材、五金、

交电、普通机械、焦碳、铁矿砂、皮革及制品,收购废旧金属,为开发研制医药

产品提供技术咨询服务(不含国家法律法规需前置许可或审批的项目),自有房

屋出租,自营和代理各类商品和技术的进出口(国家限定公司经营或禁止进出口

的商品和技术除外),销售粮食、金属材料。

2.历史沿革及经营概况

西南合成医药集团有限公司原名西南合成制药总厂,成立于 1965 年,是由原

化工部批准成立的国有企业,为北大医药股份有限公司的资产管理平台,拥有包

括北大医药在内的多家子公司,产业涉及医药、精细化工、供水、医疗、化工机

械制造、物流等多个领域。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第10页

截止 2015 年 5 月 31 日,西南合成医药集团有限公司注册资本和实收资本为

42,857.00 万元,为北大医疗产业集团有限公司的全资子公司。

(二)被评估单位概况

1. 基本信息

注册号:500905007982092

名称:重庆西南合成制药有限公司(以下简称“西南合成公司”或“公司”)

类型:有限责任公司(法人独资)

住所:重庆市北碚区水土镇方正大道 22 号

法定代表人:于二龙

注册资本:贰亿伍仟万元整

成立日期:2015 年 05 月 06 日

营业期限:2015 年 05 月 06 日至永久

经营范围:生产、批发药品(取得相关行政许可后,在许可范围内从事经营

活动);生产、销售饲料添加剂、食品添加剂;货物及技术进出口;制药技术咨

询及转让;销售:五金、交电、化工产品及原料(不含危险化学品)、百货、建

筑材料(不含危险化学品)、装饰材料(不含危险化学品)、钢材、木材、电器

机械及器材、普通机械。[法律、法规禁止的,不得从事经营;法律、法规限制

的,取得相关审批和许可后,方可经营]

2.历史沿革

重庆西南合成制药有限公司系由北大医药股份有限公司(原北大国际医院集

团西南合成制药股份有限公司,以下简称北大医药)出资设立,于 2015 年 5 月 6

日在重庆两江新区市场和质量监督管理局登记注册。公司现持有注册号为

500905007982092 的营业执照。

公司原注册资本为 200 万元,由北大医药认缴。2015 年 5 月,公司申请增加

注册资本至 25,000 万元,由北大医药以自有的房屋建筑、土地使用权增资。用于

增资的资产包括位于两江新区水土组团的 3 宗国有土地使用权(土地面积共

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第11页

171544.4 平方米)和地上 18 项房屋建(构)筑物(建筑面积共 50832.10 平方米)

及位于渝北区洛碛的 2 宗国有土地使用权(土地面积共 51234.60 平方米)和地上

14 项房屋建筑物(建筑面积共 5635.00 平方米)。上述资产业经北京天健兴业资

产评估有限公司评估并出具《资产评估报告》(天兴评报字(2015)第 0490 号),

评估价值为 25,038.20 万元,经公司与北大医药双方确认出资作价为 25,038.20 万

元,其中:24,800 万元计入实收资本,剩余 238.20 万元计入资本公积。增资完成

后,公司注册资本为 25,000 万元。

截止评估基准日,西南合成公司注册资本人民币 25,000 万元,实收资本人民

币 24,800.00 万元,根据公司章程规定出资金额分两期到位,由股东于 2018 年 5

月 4 日前缴纳。

截至评估基准日,西南合成公司股权结构如下表所示:

金额单位:人民币万元

占注册资本

序号股东名称认缴出资额出资比例实收资本

比例

北大医药股

1 25,000 100% 24,800 99.20%

份有限公司

合计 25,000 100% 24,800 99.20%

3.经营状况

重庆西南合成制药有限公司为北大医药股份有限公司全资子公司,于 2015 年

5 月 6 日成立,其主要负责承接上市公司的合成原料药制造和销售业务。

2015 年 5 月,公司与北大医药签订资产转让协议及补充协议,约定北大医药

以 2014 年 12 月 31 日为定价基准日,按账面价值将相关原料药业务经营性资产转

让给西南合成公司。截至 2015 年 5 月 31 日,双方已办理转让资产的移交手续。

截止评估基准日,公司账面资产中除增资的 5 宗土地使用权和 32 项房屋建(构)

筑物以外,其余跟原料药业务相关的资产及负债均为从北大医药转让取得。其中

西南合成增资取得的房产及土地账面值按评估净值入账,其余转让取得的资产及

负债按原北大医药各资产及负债的账面值入账。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第12页

公司目前通过接受出资和转让取得的药品生产基地主要包括老厂和新厂两部

分,其中老厂生产车间主要位于重庆市渝北区洛碛镇的一分厂、江北区寸滩的二

分厂,新厂生产车间位于两江新区水土镇。产品涵盖抗微生物类、维生素类、镇

痛抗炎类等多个原料药大类。

截止评估基准日,公司尚未取得相关产品的药品生产许可证、GMP 证书等法

定的生产、销售许可或资质,为保证正常生产经营及业务的连续性,需暂时由北

大医药生产并销售部分产品。

4.财务状况表及经营成果

财务状况表

金额单位:人民币万元

项目名称账面价值

流动资产 12,768.48

非流动资产 79,094.07

其中:长期股权投资 -

投资性房地产 -

固定资产 62,440.60

其中:建筑物 30,891.60

设备 31,549.00

在建工程 6,400.58

无形资产 10,141.92

无形资产—土地使用权 10,141.92

其他 110.98

资产总计 91,862.55

流动负债 49,921.01

非流动负债 16,924.81

负债总计 66,845.82

净资产(所有者权益) 25,016.73

经营成果表

金额单位:人民币万元

项目名称 2015 年 1-5 月

一、营业收入

减:营业成本

营业税金及附加

销售费用

管理费用 214,714.74

财务费用

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第13页

项目名称 2015 年 1-5 月

资产减值损失

加:投资收益

二、营业利润 -214,714.74

加:营业外收入

减:营业外支出

三、利润总额 -214,714.74

减:所得税费用

四、净利润 -214,714.74

上表中列示的财务数据业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具

天健审(2015)8-194 号标准无保留意见审计报告。

(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者

根据资产评估业务约定书的约定,其他评估报告使用者为国家法律法规规定

的评估报告使用者。

(四)委托方和被评估单位的关系

截止评估基准日,委托方一北大医药股份有限公司持有被评估单位重庆西南

合成制药有限公司 100%的股权。委托方二西南合成医药集团有限公司为被评估

单位股权的意向收购方。

二、评估目的

因北大医药股份有限公司拟向西南合成医药集团有限公司转让其持有的重庆

西南合成制药有限公司股权事宜,需要对重庆西南合成制药有限公司的股东全部

权益价值进行评估,为该经济行为提供价值参考依据。

上述经济行为业经北大医药股份有限公司第八届董事会第五次会议决议、西

南合成医药集团有限公司股东决定批准通过。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

重庆西南合成制药有限公司的股东全部权益价值。

(二)评估范围

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第14页

重庆西南合成制药有限公司于评估基准日的全部资产及负债,其中总资产账

面价值 91,862.55 万元,负债账面价值 66,845.82 万元,净资产账面价值 25,016.73

万元。各类资产及负债的账面价值见下表:

资产评估申报汇总表

金额单位:人民币万元

项目名称账面价值

流动资产 12,768.48

非流动资产 79,094.07

其中:长期股权投资 -

投资性房地产 -

固定资产 62,440.60

其中:建筑物 30,891.60

设备 31,549.00

在建工程 6,400.58

无形资产 10,141.92

无形资产—土地使用权 10,141.92

其他 110.98

资产总计 91,862.55

流动负债 49,921.01

非流动负债 16,924.81

负债总计 66,845.82

净资产(所有者权益) 25,016.73

(三)委托方和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉

及的评估对象和评估范围一致,且业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计,

并出具天健审(2015)8-194 号审计报告,评估范围内资产负债账面值为审计后账

面值。

(四)对企业价值影响较大的单项资产或资产组合的情况

1. 存货

存货账面余额 70,552,056.17 元,跌价准备 17,173,264.84 元,账面价值

53,378,791.33 元,系公司于 2015 年 5 月通过资产转让方式从公司股东北大医药取

得的原料药相关存货,由库存原材料、在库周转材料、产成品和在产品组成。主

要分布在位于洛碛、寸滩的老厂及两江新区水土镇新厂库房内。物品按大类堆放

整齐,标签标示正确。

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第15页

2. 房屋建(构)筑物类固定资产

房屋建 ( 构 ) 筑物账面原值合计 319,161,647.91 元 , 账面净值合计

308,915,960.94 元。房屋建筑物共 31 项,包括厂房、办公楼、保卫室等,位于重

庆市渝北区洛碛镇和重庆市两江新区水土镇生产厂区内。均为北大医药股份有限

公司 2015 年 5 月增资投入,以评估净值入账。纳入评估范围内的房屋均办理了产

权证。

构筑物共 68 项,分布在重庆市渝北区洛碛镇和重庆市两江新区水土镇,主要

为生产用房屋建筑物配套设施,包括厂区道路、地面、围墙、水池、棚库、污水

处理等。除 8064 门卫为北大医药股份有限公司 2015 年 5 月增资投入以外,其余

67 项系公司于 2015 年 5 月通过资产转让方式从公司股东北大医药取得。

以上房屋建筑物结构主要为钢筋混凝土、砖混和砖木结构,构筑物主要为钢

筋混凝土结构,彩钢或用砖砌筑。其中位于重庆市渝北区洛碛镇的建(构)筑物

主要建于上世纪 60 年代、80 年代及 2007 年修建等,位于重庆市两江新区水土镇

的建(构)筑物建成于 2013 年 12 月或 2014 年 12 月。企业资产日常使用及管理

状况良好。

3. 设备类固定资产

设备账面原值合计 472,842,878.61 元,账面净值合计 315,490,037.69 元,包括

机器设备、车辆及电子设备三大类。系公司于 2015 年 5 月通过资产转让方式从公

司股东北大医药取得,截止评估基准日,车辆的产权过户手续尚在办理过程中。

机器设备为制药设备,分布在公司三个厂区,分别为两江新厂区、寸滩老厂

区以及洛碛老厂区,其中寸滩老厂区及洛碛老厂区部分设备购置时间较早,大多

已暂未使用;运输设备主要为各类客车、货车等生产、办公用车辆,分布在行政

办公室等辅助部门;电子办公设备为各类计算机、空调机、洗衣机、冰柜等生

产、办公用设备,分布在各厂区及辅助单位内。

公司设备目前尚由北大医药设备管理部门进行统一管理,其中两江新厂区设

备购置时间较短,运行状况较好;寸滩老厂区设备基本已停产,状态一般;洛碛

老厂区部分车间正常运行,部分车间已停产,状态一般,维护保养情况一般。

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第16页

4. 在建工程

在建工程共 5 项,账面价值 64,005,781.93 元,为两江新厂区设备安装工程,

系公司于 2015 年 5 月通过资产转让方式从公司股东北大医药取得。截止评估基准

日,尚处于安装调试阶段。

(五)企业申报的无形资产情况

纳入评估范围的土地使用权账面价值 101,419,169.26 元,涉及的土地共计 5

宗,总面积 222,779.00 平方米,具体包括两江新区水土组团的 3 宗国有土地使用

权(土地面积共 171544.4 平方米)位于渝北区洛碛的 2 宗国有土地使用权(土地

面积共 51234.60 平方米),该 5 宗土地使用权为北大医药股份有限公司 2015 年 5

月增资投入,以评估值入账,纳入评估范围内的土地均办理了产权证。

(六)企业申报的表外资产的情况

本次公司申报商标专用权 3 项,具体如下:

相关状态

序号注册证号类别商标说明备注现状的补充说

明

2013.3.1—

1 111933 5类合药图文续展证在用 —

2023.2.28

2013.3.1—

2 111934 1类合药图文续展证闲置 —

2023.2.28

2013.3.1—

3 111935 1类合药图文续展证闲置 —

2023.2.28

本次评估将上述 3 项商标专用权纳入评估范围,截止评估基准日上述商标专

用权权利人的变更工作尚在办理之中。

四、价值类型及其定义

本次评估价值类型为市场价值,本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿

卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常

公平交易的价值估计数额。

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第17页

五、评估基准日

评估基准日是 2015 年 5 月 31 日。

评估基准日是由委托方确定的。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资

产权属依据和评估取价依据为:

(一) 经济行为依据

1. 《北大医药股份有限公司第八届董事会第五次会议决议公告》;

2. 《西南合成医药集团有限公司股东决定》 ;

(二)法律法规依据

1. 《中华人民共和国企业国有资产法》;

2. 《国有资产评估管理办法》(国务院 1991 年 91 号令);

3. 《国有资产评估管理办法实施细则》(原国家国有资产管理局发布的国资

办发[1992]36 号);

4. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的

通知》(国办发[2001]102 号);

5. 《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第 14 号令);

6. 《财政部关于印发 < 国有资产评估项目备案管理办法 > 的通知》 ( 企

[2001]802 号);

7. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院 2003 年 378 号令);

8. 《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003 年国资委、财政部第 3 号令);

9. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005 年国务院国资委第 12 号令);

10. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权

[2006]274 号);

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第18页

11. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资产权发(2006)306

号);

12. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权

[2009]941 号);

13. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64 号);

14. 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

15. 《中华人民共和国土地管理法》;

16. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

17. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

18. 国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》

(国土资发[2006]307 号);

19. 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕

308 号);

20. 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国

土资发〔2009〕56 号);

21. 《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号);

22. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》;

23. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》;

24. 《中华人民共和国增值税暂行条例》;

25. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》;

26. 《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》

(财税[2008]170 号);

27. 《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税

[2014]57 号);

28. 《中华人民共和国公司法》;

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第19页

29. 《中华人民共和国证券法》;

30. 《中华人民共和国物权法》;

31. 《上市公司证券发行管理办法》;

32. 《上市公司非公开发行股票实施细则》;

33. 《上市公司重大资产重组管理办法》;

34. 《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》;

35. 《中华人民共和国药品管理法》;

36. 《药品生产监督管理办法》;

37. 《中华人民共和国商标法》;

38. 其它相关的法律法规文件。

(三)评估准则依据

1. 《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号);

2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号);

3. 《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协[2012]248 号);

4. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号);

5. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);

6. 《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号);

7. 《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号);

8. 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);

9. 《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);

10. 《资产评估准则—无形资产》(中评协[2008]217 号);

11. 《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号);

12. 《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号);

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第20页

13. 《商标资产评估指导意见》(中评协[2011]228 号);

14. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);

15. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

16. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18

号);

17. 《评估机构内部治理指引》(中评协[2010]121 号)。

(四)资产权属依据

1. 企业法人营业执照、公司章程;

2. 北大医药股份有限公司与重庆西南合成制药有限公司签订的资产转让协议

及补充协议、资产移交清单;

3. 北大医药股份有限公司与重庆西南合成制药有限公司签订的增资扩股协

议;

4. 房地产权证;

5. 机动车行驶证及登记证;

6. 主要设备购置合同、发票,以及有关协议、合同等资料;

7. 商标注册证书(复印件)、核准续展注册证明;

8. 其他权属文件(如债务转移复函、债权转移通知函回执等)。

(五)评估取价依据

1. 《重庆市建筑工程计价定额》(CQJZDE-2008);

2. 《重庆市装饰工程计价定额》(CQZSDE-2008);

3. 《重庆市建设工程费用定额》(CQFYDE-2008);

4. 《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008);

5. 《重庆市工程造价信息》(2015 年第 5 期);

6. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社 2011 年);

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第21页

7. 《房屋完损等级及评定标准》(城住字[1984]第 678 号);

8. 《重庆市建设工程工程量清单计价规则》(2013 年);

9. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令

2012 年第 12 号);

10. 《工程勘察设计收费管理规定》(国家计委、建设部计价格(2002)10

号文);

11. 《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》( 财建〔2002〕394

号);

12. 《国家发展改革委、建设部关于<建设工程监理与相关服务收费管理规

定>的通知》(发改价格[2007]670 号);

13. 《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》(计价

格 [2002]1980 号);

14. 《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》

(计价格[1999]1283);

15. 《国家计委、国家环境保护总局<关于规范环境影响咨询收费有关问题>

的通知》(计价格[2002]125 号);

16. 《重庆市物价局关于工程造价咨询服务收费标准的通知》(渝价[2013]428

号);

17. 《重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知》(渝府发

〔2009〕110 号);

18. 重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市建设工程规划综合费收缴管理办

法的通知(渝办发〔2005〕48 号);

19. 《重庆市城市房屋白蚁防治管理办法》(渝国土房管发[2002]674 号);

20. 《重庆市城乡建设委员会关于调整建筑安装工程税金计取费率的通知》

(渝建〔2011〕440 号);

21. 重庆市城乡建设委员会关于印发《重庆市建设工程安全文明施工费记取

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第22页

及使用管理规定的通知》(渝建发[2014]25 号);

22. 重庆市城乡建设委员会《关于调整建设工程竣工档案编制费计取标准与

计算方法的通知》(渝建发[2014]26 号);

23. 重庆市城乡建设委员会《关于调整企业管理费和组织措施费内容及费用

标准的通知》(渝建发[2014]27 号);

24. 《重庆市建设工程造价总站关于调整工程费用计算程序及工程计价表格

的通知》(渝建价发[2014]2 号);

25. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院

令第 55 号,1990 年 5 月 19 日);

26. 国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》

(国土资发[2006]307 号);

27. 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕

308 号);

28. 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国

土资发〔2009〕56 号);

29. 《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3 号);

30. 《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出

让金标准的通知》(渝府[2002]79 号);

31. 《重庆市国土房管局关于印发〈重庆市国有土地使用权土地级别基准地

价和土地出让金标准实施细则〉的通知》(渝国土房管发[2002]486 号);

32. 《重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜

镇土地级别的通知》(渝国土房管[2012]305 号);

33. 《重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有建设用地使用权供应地价评

估和价款测算细则(试行)》的通知》(渝国土房管发〔2014〕6 号);

34. 《重庆市调整征地补偿安置政策有关事项的通知》(渝府发〔2008〕45 号);

35. 《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第23页

(渝府发〔2013〕58 号);

30. 《重庆市物价局重庆市财政局关于重新核定重庆市国土资源和房屋管理

系统土地、矿产行政事业性收费标准的通知》(渝价[2001]346 号);

31. 《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》

(重府发[99]第 54 号令);

32. 《重庆市人民政府关于贯彻<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>做好

有关税收工作的通知》(渝府发[2008]47 号);

33. 《重庆市渝北区人民政府关于印发《重庆市渝北区征地补偿安置实施办

法》的通知》(渝北府发〔2013〕60 号)

34. 重庆市北碚区人民政府关于印发北碚区贯彻《重庆市人民政府关于进一

步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》的实施办法的通知(北碚府发〔2013〕

59 号);

35. 重庆市北碚区人民政府办公室关于《征地补偿安置实施工作中有关问题

的通知》(北碚府办发〔2013〕116 号);

36. 重庆市北碚区人民政府关于印发贯彻《重庆市人民政府关于调整征地补

偿安置政策有关事项的通知的实施办法的通知》(北碚府发[2008]89 号);

37. 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第

511 号);

38. 财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通

知》(财税[2007]176);

39. 《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》(国土

资发〔2004〕238 号);

40. 《财政部关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财税

[2014]101 号);

41. 《国家发展改革委、财政部关于网上商标注册收费标准及有关问题的通

知》(国家发改委、财政部发改价格(2008)2579 号);

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第24页

48. 评估基准日银行存贷款基准利率;

49. 机械工业出版社《中国机电产品报价手册》;

50. 有关网络询价;

51. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料;

52. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息;

53. 评估人员收集的工程造价结算等其他资料;

54. 评估人员通过市场调查、有关专业数据终端查询和国家相关部门公布的

宏观经济资料、有关行业分析资料等;(WIND 金融终端、PHARMARKET

数据库);

55. 被评估单位提供的会计核算资料、凭证、发票、合同等;

56. 评估人员收集的其他资料;

七、评估方法

(一)评估方法简介

资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。

企业价值评估中的资产基础法也称成本法,是指以被评估企业评估基准日的

资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对

象价值的评估方法。

资产评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值

的评估方法。收益法是从资产获利能力的角度衡量资产的价值,建立在经济学的

预期效用理论基础上。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案

例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市

公司比较法和交易案例比较法。

(二)评估方法的选择

北京天健兴业资产评估有限公司

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资产基础法是以资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负

债价值,确定评估对象价值的评估方法,结合本次评估情况,被评估单位可以提

供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料,可以对被评估单位

资产及负债展开全面的清查和评估,因此本次评估适用资产基础法。

西南合成公司为 2015 年 5 月新成立的公司,未开展任何生产经营活动,评估

人员无法获取与之类似的可比上市公司,也无法收集到类似股权交易案例,故不

适宜采用市场法进行评估。

西南合成公司为北大医药股份有限公司全资子公司,于 2015 年 5 月 6 日成

立,主要负责承接上市公司的合成原料药制造和销售业务。2015 年 5 月,公司与

北大医药签订资产转让协议,约定北大医药以 2014 年 12 月 31 日为定价基准日,

按账面价值将相关原料药业务经营性资产转让给西南合成公司。截止评估基准

日,公司账面所有资产及负债均为从北大医药增资或转让取得。公司目前取得的

药品生产基地主要包括老厂和新厂两部分,其中老厂生产车间主要位于重庆市渝

北区洛碛镇的一分厂、江北区寸滩的二分厂,新厂生产车间位于两江新区水土

镇。产品涵盖抗微生物类、维生素类、镇痛抗炎类等多个原料药大类。从北大医

药股份有限公司转让前的原料药板块历史经营情况来看,生产的原料药品种主要

包括 VE 粉、VE 油、头孢曲松钠(东瑞)、辛伐他丁磨粉以及磺胺嘧啶(SD),其中

以 VE 粉和 VE 油为主,2014 年 VE 粉和 VE 油销售收入和毛利占原料药业务的 80%

左右,2015 年 1-5 月占比 60%左右。原料药板块受全行业产能过剩及市场不景气

的影响,整体毛利率水平较低且逐年下降,其中头孢曲松钠(东瑞)、辛伐他丁磨

粉历史毛利率均为负数,而 VE 油和 VE 粉受大环境的影响,销售价格和毛利率逐

年大幅下降,在 2015 年 1-5 月已出现收入成本倒挂的现象。各产品历史经营情况

如下表所示:

金额单位:人民币元

产品名称项目 2011 2012 2013 2014 2015 年 1-5 月

销售数量 2,121,775.00 2,832,500.00 4,952,956.00 3,893,303.00 1,568,102.00

销售均价 93.03 81.43 70.71 56.03 36.65

维生素 E 粉销售收入 197,398,076.66 230,655,892.27 350,241,854.02 218,150,826.12 57,472,962.10

(VE 粉) 销售成本 143,318,116.34 186,423,210.54 286,837,619.08 199,763,717.28 71,275,956.96

单位成本 67.55 65.82 57.91 51.31 45.45

毛利率 27.40% 19.18% 18.10% 8.43% -24.02%

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第26页

产品名称项目 2011 2012 2013 2014 2015 年 1-5 月

销售数量 2,068,712.00 1,712,701.50 3,293,880.00 2,725,261.00 652,440.00

销售均价 170.10 137.84 119.49 104.60 61.81

维生素 E 油销售收入 351,878,371.80 236,078,139.51 393,576,048.86 285,061,363.58 40,329,420.45

(VE 油) 销售成本 241,048,846.81 191,893,080.95 319,308,042.03 240,399,226.13 50,825,609.99

单位成本 116.52 112.04 96.94 88.21 77.90

毛利率 31.50% 18.72% 18.87% 15.67% -26.03%

销售数量 61,859.63 45,827.68 75,898.02 10,338.06 19,821.72

销售均价 717.28 540.80 525.61 525.96 540.03

头孢曲松销售收入 44,370,940.69 24,783,663.14 39,893,129.79 5,437,395.72 10,704,276.72

钠(东瑞) 销售成本 45,719,844.40 25,456,356.98 43,526,150.91 6,644,307.56 13,247,288.53

单位成本 739.09 555.48 573.48 642.70 668.32

毛利率 -3.04% -2.71% -9.11% -22.20% -23.76%

销售数量 6,000.00 23,102.00 14,100.00

销售均价 1,264.79 1,109.47 1,127.47

辛伐他丁销售收入 7,588,717.93 25,630,898.90 15,897,291.85

磨粉销售成本 7,310,081.19 28,279,957.81 16,438,504.29

单位成本 1,218.35 1,224.13 1,165.85

毛利率 3.67% -10.34% -3.40%

销售数量 1,496,615.20 937,910.00 817,706.00 767,201.00 286,790.00

销售均价 99.90 99.99 93.56 90.63 104.90

磺胺嘧啶销售收入 149,518,668.79 93,777,447.24 76,501,266.81 69,533,544.01 30,085,123.00

(SD) 销售成本 122,662,792.91 80,438,618.47 71,003,538.52 58,817,688.94 28,072,418.92

单位成本 81.96 85.76 86.83 76.67 97.88

毛利率 17.96% 14.22% 7.19% 15.41% 6.69%

经向公司了解,西南合成公司承接北大医药的原料药业务后,因相关的药品

生产注册批件、GMP 证书、药品生产销售许可证尚处于办理过程中,公司目前尚

未开展生产经营活动。公司未来生产仍以 VE 油和 VE 粉为主,并无产品结构调整

的规划。根据多方原料药研报显示维生素价格景气度依然不高,短期内也没有快

速回暖的迹象。

鉴于原料药市场尤其是维生素市场受全球市场不景气的影响,公司产品销售

收入和成本已出现倒挂现象,在公司未来生产经营方向和产品结构并无调整的情

况下,评估人员无法判断外部经营环境的走势,从而无法合理估计和量化公司未

来的盈利水平和取得收益的风险;同时公司截止评估基准日尚未取得药品正式生

产所需的许可证、生产批件及 GMP 证书,评估人员无法合理预计收益期限及相关

风险;新公司配套的管理、销售、生产的人员及费用等无历史数据参考,目前也

未有具体方案,评估人员也无法对公司的成本费用进行合理预测。综上,本次评

估不适用收益法。

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北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第27页

(三)具体评估方法介绍

一)资产基础法

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表

为基础,合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方

法。各类资产及负债的评估过程说明如下:

1.流动资产及负债的评估

被评估单位流动资产包括应收账款、预付款项、其他应收款及存货;负债包

括应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、其他非流动负

债。

应收账款和其他应收款:评估人员通过查阅资产转让协议及补充协议、资产

移交清单以及公司向各债权人出具的《关于北大医药股份有限公司有关债权转移

至重庆西南合成制药有限公司的函》及回执核实各笔应收款记录的金额、内容,

各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于可能收不

回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了

解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信

用、经营管理现状等,参照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为

风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算;账

面上的“坏账准备”科目按零值计算。

预付款项:根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对

于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确

凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付账款,其评估值

为零。对于基准日后已无对应权利、价值或已经在其他资产中考虑的项目直接评

估为零。对基准日后尚存对应权利或价值的的待摊费用项目,按原始发生额和尚

存受益期限与总摊销期限的比例确定。

(3)存货

外购存货:主要包括原材料、在库周转材料,按重置成本法评估。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第28页

产成品:产成品评估方法有成本法和市场法两种,对于自用的产成品,评估

人员在确认账面数量正确和成本归集合理的情况下,按账面值确认评估值;对于

对外销售的产成品,评估人员根据产成品经核实的数量、销售价格,以市场法确

定评估价值。即在产成品不含税销售价格的基础上扣除销售税金、销售费用、所

得税及税后利润确定其评估值;对于产成品中公司外购用于试制的原料药,如卡

培他滨、阿奇霉素等,本次按重置成本法进行评估。

在产品:对于正常生产销售的在产品,评估人员在核查其成本构成与核算情

况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值,故以核实后的账面值确认评

估值;对基准日销售价格明显倒挂的在产品,在剔除不合理成本的基础上,根据

基准日该项在产品正常的成本余额合理估计加工至完工产品尚需投入的成本金

额,并参考市场法进行评估,其计算公式为:预计可产出的产成品数量×(不含税

销售单价 -加工成成品尚需投入的单位成本)-销售费用-销售税金及附加。

(4)负债:各类负债在查阅核实的基础上,根据评估目的实现后的被评估企

业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的

负债项目,按零值计算。

2.非流动资产的评估

(1)房屋建筑物

由于纳入本次评估范围的建筑物包括工业厂房及其附属建筑等,因此本次评

估选用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价

值。公式:

评估值=重置全价×综合成新率

①房屋建筑物重置全价的确定

重置全价一般由建安工程费用、前期及其他费用、建筑规费、资金成本和开

发利润组成,结合评估对象具体情况的不同略有取舍。

②综合成新率的确定

1) 对于修建时间太早,年限成新率不能够反映出房屋的成新状况的房屋,本

次仅采用勘察成新率作为综合成新率。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第29页

现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料,了解其历年

来的维修、管理情况,并经现场勘察后,分别对建筑物的结构、装修、设备三部

分进行打分,填写成新率的现场勘察表,逐一算出这些建筑物的勘察成新率。

2) 对于其他价值大、重要的建(构)筑物采用现场调查成新率和年限成新率综

合确定,其计算公式为:其计算公式为:

综合成新率=勘察成新率×60%+年限成新率×40%

其中:

年限成新率(%)=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料,了解其有无

维修及日常管理情况,并经现场勘察后,分别对建筑物的结构、装修、设备三部

分进行打分,填写成新率的现场勘察表,逐一算出这些建筑物的勘察成新率。

(2)设备类资产

根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合设备特点

和收集资料的情况,对设备类资产主要采用成本法进行评估。

评估价值=重置价值×综合成新率

本次评估中纳入评估范围内的寸滩老厂区已基本停产,北大医药已出具说

明,待北大医药子公司重庆和生药业有限公司位于重庆市巴南区麻柳沿江开发区

的生产基地建成后,设备将搬至该基地继续进行生产,故本次评估对该部分设备

未考虑相应的基础费、安装费、管网费及前期费用。

本次评估中纳入评估范围内的洛碛老厂区部分生产设备位于三峡库区计划淹

没区域内,公司已获取移民补偿。北大医药已出具说明,待北大医药子公司重庆

和生药业有限公司位于重庆市巴南区麻柳沿江开发区的生产基地建成后,位于三

峡库区计划淹没区域内的设备将搬至该基地继续进行生产,作为搬迁设备处置,

故本次评估对该部分设备亦未考虑相应的基础费、安装费、管网费及前期费用。

1)机器设备

A. 重置全价的确定

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第30页

重置全价=设备购置价+运杂费+设备基础费+安装调试费+前期及其他费

用+资金成本-可抵扣的增值税进项税

对于零星购置的小型设备,不需要安装的设备,重置全价=设备购置价格+

运杂费-可抵扣的增值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的,

则直接用不含税购置价作为重置价值。

B. 综合成新率的确定

a. 对大型、关键设备,采用勘察成新率和理论成新率按权重确定:

综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

①勘察成新率

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主,根据设备的技术状态、工

作环境、维护保养情况,依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分,确

定勘察成新率。

②理论成新率

理论成新率根据设备的经济寿命年限(或尚可使用年限)和已使用的年限确

定。

理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%

对于已使用年限超过经济寿命年限的设备,使用如下计算公式:

理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

b. 对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备,主要根据使用时

间,结合维修保养情况,以使用年限法确定成新率。

2)车辆的评估

A. 重置全价的确定

车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用(如验车费、牌照费、

手续费等)三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定

B. 综合成新率的确定

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第31页

对于车辆,以年限法(成新率 1),行驶里程法(成新率 2),现场打分法(成

新率 3)分别估算成新率,并以三者中较低者估算为车辆成新率。

根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部

令 2012 年第 12 号),小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机

械车无使用年限限制。对这类汽车其成新率采用行驶里程法(成新率 2)和现场打

分法(成新率 3)分别估算成新率,并以两者中较低者估算为车辆成新率。

其估算公式如下:

成新率 1=(规定使用年限-已使用年限)÷规定使用年限×100%

成新率 2=(规定行驶里程-已运行里程)÷规定行驶里程×100%

成新率 3 的估算:技术打分方法根据车辆的运行状况,使用条件,并查阅其

大、小修记录,及近期运行记录等有关车辆的现有技术状况,对车辆各部位分别

作出评估分值。

在确定成新率时,对于基本能够正常使用的设备(车辆),成新率一般不低于

15%。

3)电子设备的评估

A. 重置全价的确定

电子设备多为企业办公用电脑、空调等设备,由经销商负责运送安装调试,

重置成本直接以市场采购价确定。

B. 综合成新率的确定

电子及办公设备成新率,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对

于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。

(3)在建工程

在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值,结合

本次在建工程特点,针对各项在建工程类型和具体情况,采用以下评估方法:

由于在建项目开工时间距基准日在半年以上,经核实此期间投资涉及的设

备、材料和人工等价格变动幅度不大,账面值与评估基准日价格水平无较大差

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第32页

异,根据其在建工程申报金额,经账实核对后,以核实无误的账面价值作为评估

值。

(4)土地使用权

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件,

并与评估目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的

规定,根据当地地产市场的发育状况,并结合评估对象的具体特点及特定的评估

目的等条件来选择的。土地评估通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成

本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法,经过评估人员的实地勘察及分析论

证,本次评估对位于渝北区洛碛镇国有土地使用权采用成本逼近法和基准地价系

数修正法进行评估;对位于两江新区水土镇国有土地使用权采用市场比较法和成

本逼近法进行评估。

(5)长期待摊费用

以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权力价值作为评估值,对于基准

日后已无对应权利、价值或已经在其他资产中考虑的项目直接评估为零。对基准

日后尚存对应权利或价值的的待摊费用项目,按原始发生额和尚存受益期限与总

摊销期限的比例确定。

(6)其他无形资产

根据《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则—无形资产》的规定,

无形资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法。我们根据本次评估的评

估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件,参考各项无形资产现状选择

适宜的方法进行评估。

用成本法来估算无形资产的价值,只有在与该被评估无形资产有关的收入或

经济利益无法准确地计量或当可比的市场价值很难确定并且当重置成本可以被合

理、可信地计量,或当该项无形资产刚刚形成不久的情况下才适用,并不一定能

很好地反映无形资产对一个企业或一种产品的经济贡献,即该技术的成本与其价

值是弱对应的关系。

考虑到本次委估无形资产为商标专用权,上述无形资产的应用范围存在一定

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第33页

的行业准入受无形资产的特定情况以及市场环境和信息条件的限制,我们很难在

市场上找到与本次委估无形资产类似的参照物及交易情况。因此,本次评估也不

宜采用市场法。

由于本次评估范围内的商标专用权处于闲置或使用频率较低的状态,其未来

收益无法合理的预计,故不适用收益法进行评估。

综上所述,本次评估范围内的商标权,其处于闲置或使用频率较低的商标,

我们选择重置成本法进行评估。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,依据国家有

关部门相关法律规定和规范化要求,按照与委托方的资产评估约定函所约定的事

项,北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会

计记录以及相关资料的验证审核,按被评估单位提交的资产清单,对相关资产进

行了必要的产权查验、实地察看与核对,进行了必要的市场调查和交易价格的比

较,以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过

程如下:

1.接受委托及准备阶段

(1)北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 6 月接受委托方的委托,从

事本资产评估项目。在接受委托后,北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方

就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影

响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

(2)根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设

计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参与资产评估配合人

员进行业务培训,填写资产评估清查表和各类调查表。

(3)评估方案的设计

依据了解资产的特点,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估现

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第34页

场工作小组。

(4)评估资料的准备

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象

产权证明文件等。

2.现场清查阶段

(1)评估对象真实性和合法性的查证

根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细,评估人员针对实物资

产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证,以确认资产和负债的真实

准确。

对债权和债务,评估人员采取主要通过查阅资产转让协议及移交清单、以及

公司收到的债权债务转移函回函来核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准

确性确定资产和负债的真实性。

对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则,重点调查房屋建筑物、重

要设备等资产。评估人员,查阅了相关工程的设计、施工文件,工程承包合同,

工程款项结算资料、设备购置合同发票等,从而确定资产的真实性。

(2)资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则,重点调查生产用机械设

备。主要通过查阅设备的运行记录,在被评估单位设备管理人员的配合下现场实

地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。

(3)实物资产价值构成及业务发展情况的调查

根据被评估单位的资产特点,调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点

核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭

证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。

3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划,结合实际情况确定的

作价原则及估值模型,明确评估参数和价格标准后,参考企业提供的历史资料和

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第35页

未来经营预测资料开始评定估算工作。

4.评估汇总阶段

(1)评估结果的确定

依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所

进行的必要的市场调查和测算,确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。

(2)评估结果的分析和评估报告的撰写

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告

书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进

行三级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成并提交报

告。

(3)工作底稿的整理归档

九、评估假设

1.交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估

资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2.公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这

样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场

条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方

的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿

的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3.持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假

定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资

产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。

4.企业持续经营假设:是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。

即企业作为经营主体,在所处的外部环境下,按照经营目标,持续经营下去。企

业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营,并能够获取适当利润,以维持

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第36页

持续经营能力。

5.移地使用假设:移地使用假设是对能够搬迁的设备,假设在本次经济行为

实现后设备移地按原有用途持续使用,评估价值未考虑设备基础费、安装费、管

网费及前期费用等费用,以及设备拆除方式、拆除毁损及拆除费用对评估结论的

影响。

6.纳入评估范围的位于寸滩、洛碛和水土的药品生产基地相关资产系公司于

2015 年 5 月通过资产转让方式从北大医药股份有限公司取得,截止评估基准日,

公司相关的药品生产注册批件、GMP 证书、药品生产销售许可证等尚处于办理过

程中,本次评估假设重庆西南合成制药有限公司能顺利取得以上法定的生产、销

售许可或资质以及顺利办理相关资产的过户手续。

本次评估结果是基于本报告及其说明所陈述的有关评估假设,若假设前提及

条件发生重大变化,本次评估结果随之失效。

十、评估结论

经资产基础法评估,重庆西南合成制药有限公司总资产账面价值为 91,862.55

万元,评估价值为 92,444.74 万元,增值额为 582.19 万元,增值率为 0.63%;负债

账面价值为 66,845.82 万元,评估价值为 63,882.29 万元,减值额为 2,963.53 万元,

减值率为 4.43%;净资产账面价值为 25,016.73 万元,评估价值为 28,562.45 万元,

增值额为 3,545.72 万元,增值率为 14.17%。

评估汇总情况详见下表:

资产评估结果汇总表

金额单位:人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率%

项目名称

A B C=B-A D=C/A×100

流动资产 12,768.48 13,145.45 376.97 2.95

非流动资产 79,094.07 79,299.29 205.22 0.26

其中:长期股权投资 - - -

投资性房地产 - - -

固定资产 62,440.60 62,625.56 184.96 0.30

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第37页

账面价值评估价值增减值增值率%

项目名称

A B C=B-A D=C/A×100

其中:建筑物 30,891.60 30,704.26 -187.34 -0.61

设备 31,549.00 31,921.30 372.30 1.18

土地 - - -

在建工程 6,400.58 6,400.58 - -

无形资产 10,141.92 10,162.18 20.26 0.20

无形资产—土地使用权 10,141.92 10,161.84 19.92 0.20

其他 110.98 110.98 - -

资产总计 91,862.55 92,444.74 582.19 0.63

流动负债 49,921.01 49,921.01 - -

非流动负债 16,924.81 13,961.28 -2,963.53 -17.51

负债总计 66,845.82 63,882.29 -2,963.53 -4.43

净资产(所有者权益) 25,016.73 28,562.45 3,545.72 14.17

注:评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

十一、特别事项说明

以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算,但该事项确

实可能影响评估结论,提请本评估报告使用者对此应特别关注:

(一)本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经

营,以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下,为本报告书所列明的目的

而提出的公允估值意见,而不对其它用途负责。

(二)报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场

的原则确定的公允价值,未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性对评

估对象价值的影响,未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相

关费用和税项,也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被

认为是对评估对象可实现价格的保证。

(三)在评估基准日后,至 2016 年 5 月 30 日止的有效期以内,如果资产数

量及作价标准发生变化时,应当进行适当调整,而不能直接使用评估结论。

(四)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形:

无。

(五)重大承诺事项

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第38页

2010 年 6 月,北大医药第六届董事会第十二次会议审议通过了《关于环保搬

迁技术改造项目贷款的议案》,北大医药股份有限公司和北大医药重庆大新药业

股份有限公司通过西南合成医药集团有限公司向中国进出口银行重庆分行贷款 11

亿元用于环保搬迁技术改造项目,由北大方正集团有限公司为该笔借款提供连带

责任保证,同时北大医药股份有限公司和北大医药重庆大新药业股份有限公司承

诺将以重庆市北碚区江东六镇产业集中区的土地和地上未来的在建工程、设备等

为上述借款提供抵押。根据北大医药股份有限公司与重庆西南合成制药有限公司

签订的资产转让协议并经贷款行同意,北大医药股份有限公司已将上述地块的土

地和地上在建工程、设备及专项借款转让给重庆西南合成制药有限公司。重庆西

南合成制药有限公司承诺,在中国进出口银行重庆分行书面提出抵押有关土地房

屋的要求时,及时办理相关抵押担保登记手续。截至 2015 年 5 月 31 日,重庆西

南合成制药有限公司账面贷款金额为 19,429.02 万元(其中计入“一年内到期的非

流动负债 ” 科目的余额为 5,467.74 万元 , 计入 “ 长期借款 ” 科目的余额为

13,961.28 万元),相关土地抵押手续尚未办理。本次评估未考虑上述承诺事项对

经济行为的履行以及评估结论的影响。

(六)其他重大事项

1、根据重庆市人民政府办公厅《关于将重庆华孚工业股份有限公司等企业纳

入主城区环境污染安全隐患重点企业搬迁改造实施范围的通知》(渝办法

[2007]230 号),按照重庆市政府城市规划整体要求和进度安排,北大医药股份有

限公司将进行搬迁。截至 2015 年 5 月 31 日,北大医药股份有限公司搬迁尚未完

成,北大医药股份有限公司已将搬迁范围内相关资产转让给公司。另根据北大医

药出具的说明,待北大医药子公司重庆和生药业有限公司位于重庆市巴南区麻柳

沿江开发区的生产基地建成后,搬迁范围内的设备将搬至该基地继续进行生产。

故本次评估中,评估人员考虑了搬迁对设备价值的影响。

2、评估人员注意到截止评估基准日,重庆西南合成制药有限公司注册资本人

民币 25,000 万元,实收资本人民币 24,800.00 万元,根据公司章程规定出资金额分

两期到位,由股东于 2018 年 5 月 4 日前缴纳。截止评估基准日,公司股权结构如

下:

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第39页

认缴出资额实收资本(万占注册资本

序号股东名称出资比例

(万元) 元) 比例

北大医药股

1 25,000 100% 24,800 99.20%

份有限公司

合计 25,000 100% 24,800 99.20%

提请报告使用人在实施本次经济行为时关注公司实收资本情况。

(七)本次评估基准日为 2015 年 5 月 31 日,本次利率取的是中国人民银行

2015 年 5 月 11 日颁布的人民币存贷款利率,评估基准日后,中国人民银行于 2015

年 6 月 28 日降息,又颁布了新的人民币存贷款利率,本次评估未考虑基准日后利

率调整的影响。

(八)纳入评估范围的设备管道、电缆、通风、基础等隐蔽安装工程,考虑

到工程的特殊性及复杂性,评估人员主要通过核对施工合同、预决算书等资料进

行现场核实。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差

异,未在本次评估考虑的范围之内。本次没有考虑该事项对评估结论的影响。

(九)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项:

自评估基准日至评估报告出具日,不存在其他影响评估前提和评估结论而需

要对评估结论进行调整的重大事项。

十二、评估报告的使用限制说明

(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;

(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;

(三) 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审

查,备案后方可正式使用;

(四) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒

体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外;

(五) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效,评估

结论使用有效期为自评估基准日起一年,即评估基准日 2015 年 5 月 31 日至 2016

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第40页

年 5 月 30 日止。超过一年,需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

评估报告日为 2015 年 7 月 15 日。

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第41页

(本页无正文)

资产评估机构:北京天健兴业资产评估有限公司

法定代表人:

注册资产评估师:

二〇一五年七月十五日

北京天健兴业资产评估有限公司

北大医药股份有限公司拟转让重庆西南合成制药有限公司股权项目资产评估报告第42页

评估报告附件

一、与评估目的相对应的经济行为文件

二、被评估单位基准日审计报告

三、委托方和被评估单位法人营业执照副本

四、评估对象涉及的主要权属证明资料

五、委托方和产权持有单位承诺函

六、签字注册资产评估师承诺函

七、评估机构资格证书

八、评估机构法人营业执照副本

九、签字评估师资格证书

北京天健兴业资产评估有限公司

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