黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目资产评估报告书
总目录
资产评估报告书、资产评估申报表 ........................................................................ 第 1 册
资产评估说明 ............................................................................................................... 第 2 册
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目资产评估报告书
目录
注册资产评估师声明 ......................................................... 1
资产评估报告书摘要 ......................................................... 2
一、绪言 ................................................................... 4
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况............... 4
三、评估目的 ............................................................... 7
四、评估对象与评估范围 ..................................................... 7
五、价值类型及其定义 ...................................................... 11
六、评估基准日 ............................................................ 11
七、评估依据 .............................................................. 11
八、评估方法 .............................................................. 14
九、评估程序实施过程和情况................................................. 22
十、评估假设 .............................................................. 23
十一、评估结论 ............................................................. 24
十二、特别事项说明 ........................................................ 25
十三、评估报告使用限制说明................................................. 26
十四、评估报告日 .......................................................... 26
中发国际资产评估有限公司
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目资产评估报告书
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪
守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述
的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认;所
提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方
的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目资产评估报告书
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的
深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目所涉及的
深圳市龙电电气有限公司股东全部权益价值
资产评估报告书摘要
中发评报字[2015]第 023 号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书,报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及
评估结论成立的评估假设和限定条件,应认真阅读资产评估报告书全文。
中发国际资产评估有限公司接受黑龙江龙电电气有限公司的委托,根据有关
法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,运用资产评估法定
或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序,对深圳市龙电电气有限公司的
股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下:
评估目的:根据《黑龙江龙电电气有限公司党政联席会会议纪要》(2015年
4月20日),黑龙江龙电电气有限公司拟转让持有的深圳市龙电电气有限公司82%
股权。为此,需对所涉及的深圳市龙电电气有限公司股东全部权益的市场价值进
行评估,为本次经济行为提供价值参考依据。
评估基准日:2014年12月31日。
评估对象:评估对象是深圳市龙电电气有限公司的股东全部权益价值。
评估范围:评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动资产、非流
动资产及流动负债。
价值类型:市场价值。
评估方法:本次评估采用资产基础法和收益法进行评估。
评估结论:本资产评估报告选用收益法评估结果作为评估结论,具体评估结
论如下:
深圳市龙电电气有限公司于评估基准日2014年12月31日净资产账面值为
8,400.41万元,经采用收益法得到的净资产评估价值为12,063.47万元,评估增值
3,663.06万元,增值率43.61%。
本资产评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日2014年12月31日起
一年有效。
在使用本评估结论时,提请评估报告的使用者注意如下可能对评估结论产生
中发国际资产评估有限公司 2
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目资产评估报告书
影响的重点特别事项:
1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层” 房地权证号“深
房地字第4000518545号”。证载土地用途为工业用地,建筑物证载用途为厂房,
目前建筑物实际用途为办公;证载有效期为1984年10月5日至2014年10月4日,截
止评估基准日土地证已过有效期。由于被评估公司现使用用途与证载用途不符,
在办理房地权证延期时,当地房管部门未予以批准。现企业正和当地房管部门协
商中。本次评估计算中,假设被评估公司能办理延期,土地使用权已到期,本次
采用收益法计算出该建筑物价值后扣除了评估基准日土地价值(采用基准地价法
确定)。
2、纳入评估范围的设备类资产有部分已报废,具体情况如下:
金额单位:人民币元
项目 数量 账面原值 账面净值
报废机器设备 188 3,720,978.77 740,625.69
报废电子设备 5 21,081.84 2,818.22
合计 193 3,742,060.61 743,443.91
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值。
3、纳入评估范围的车辆中,车牌号为B.N5739和粤B77Q73的2辆车的行驶证证
载所有人为个人,尚未完成相应车辆行驶证证载所有人信息的变更手续。具体情
况如下:
车辆牌号 证载权利人名称 车辆名称 规格型号
粤 B.N5739 蔡建军 奥迪轿车 奥迪 AUDI/A6L/2.8/AT
粤 B77Q73 王展飞 轿车 天籁牌 EQ7230BC
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明,共同确认车辆权属归于被评
估公司。
4、本次纳入评估范围的无形资产中实用新型专利证书—一种远程可控电流
断路器为深圳市龙电电气有限公司和黑龙江龙电电气有限公司共同持有。本次评
估该专利与深圳市龙电电气有限公司其他专利一共打包评估,采用收益法(评估
中仅考虑该专利在深圳市龙电电气有限公司成产中的贡献值)。
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明,共同确认车辆权属归于被评
估公司。
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的
深圳市龙电电气有限公司 82%股权项目所涉及的
深圳市龙电电气有限公司股东全部权益价值
资产评估报告书
中发评报字[2015]第 023 号
一、绪言
黑龙江龙电电气有限公司:
中发国际资产评估有限公司接受贵单位的委托,根据有关法律、法规和资产
评估准则,采用资产基础法和收益法,依照必要的评估程序,对黑龙江龙电电气
有限公司拟转让持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权所涉及的深圳市龙电
电气有限公司股东全部权益在 2014 年 12 月 31 日的市场价值进行评估。现将资
产评估情况报告如下:
二、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方为黑龙江龙电电气有限公司,被评估单位为深圳市龙电电
气有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者本次经济行为所涉及的相关
方。
(一)委托方
1、公司概况:
公司名称:黑龙江龙电电气有限公司(以下简称“黑龙江电气”)
法定住所:哈尔滨市高新技术产业开发区 19 栋 B 座
注册资本: 伍仟叁佰万圆整
法定代表人:霍利
企业性质:有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围:机电一体化、电子信息、仪器仪表、自动控制技术及产品的开发、
生产、销售和技术咨询、技术服务、技术转让;购销办公自动化设备、家用电器、
电站辅助设备、金属材料、五金交电。经营本企业自产产品及技术的出口业务;
经营本企业生产、科研所需的原料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出
口业务;经营进料加工和“三来一补”的业务;技防工程设计、施工。
(二)被评估单位
1、公司概况
公司名称:深圳市龙电电气有限公司(以下简称“深圳龙电公司”)
法定住所: 深圳市南山区南油第一工业区 107 栋 3 层
注册资本:5000 万元
法定代表人:梅军超
企业性质: 有限责任公司
经营范围:电能仪器仪表的技术开发、购销;计算机软、硬件的开发、系统
集成(不含计算机信息系统集成及不含限制项目);电子元件的购销;生产电子
式电能表及其他电子仪器(不含专营、专控、专卖商品及限制项目);经营进出
口业务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可
后方可经营);兴办实业(具体项目另行申请)。
2、历史沿革
深圳龙电公司是国有大型企业华电集团的下属控股企业,是一家专业从事电
子式电能表、电能标准装置及电能量网络集中管理系统的研制和制造的高科技大
型现代化企业。
深圳龙电公司成立于 1996 年 12 月 9 日,由黑龙江龙电电气有限公司和深圳
市龙电文化发展有限公司共同出资组建,注册资本为 100 万元。股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 90.00 90.00%
2 深圳市龙电文化发展有限公司 10.00 10.00%
合计 100.00 100.00%
1999 年 4 月 2 日,经深圳龙电公司股东会决议,将公司注册资本由原来的人
民币 100 万元增加到 300 万元,新增部分由资本公积转入和由新股东赵汉昌、徐
浩、姚礼本、安纯毅、常青和刘明远以现金投入。增资后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 225.00 75.00%
2 深圳市龙电文化发展有限公司 30.00 10.00%
3 自然人股东 45.00 15.00%
合计 300.00 100.00%
2003 年 3 月 12 日,经深圳龙电公司股东会决议,将股东深圳市龙电文化发
展有限公司的股权以人民币 44.70 万元,转让给洋浦域通创业投资公司;黑龙江
龙电电气有限公司 75%股权降至 55%,20%股权以人民币 292.89 万元转让给洋浦
域通创业投资公司,其他股东不变,注册资本增加至 1,000.00 万元,变更后股权
结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 550.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 300.00 30.00%
3 自然人股东 150.00 15.00%
合计 1,000.00 100.00%
2008 年 7 月 18 日,经深圳龙电公司股东会决议,增加注册资本 500 万元,
以 2007 年 12 月 31 日审计后的股东权益为基数,由资本公积、盈余公积和未分
配利润转增资本,变更后注册资本为人民币 1,500.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 825.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 450.00 30.00%
3 自然人股东 225.00 15.00%
合计 1,500.00 100.00%
2009 年 7 月 1 日,经深圳龙电公司股东会决议,增加注册资本 500 万元,以
2008 年 12 月 31 日审计后的股东权益为基数,由未分配利润转增注册资本,变更
后注册资本为人民币 2,000.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 1,100.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 30.00%
3 自然人股东 300.00 15.00%
合计 2,000.00 100.00%
2012 年 1 月 12 日,经深圳龙电公司股东会决议,股东黑龙江龙电电气有限
公司以实物资产出资新增注册资本金 1,266.00 万元(实物出资经评估入账,评估基
准日 2011 年 3 月 31 日),其中注册资本人民币 771 万元,资本公积人民币 495 万
元。增资后注册资本为人民币 2,771.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 1,871.00 67.54%
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 21.65%
3 自然人股东 300.00 10.81%
合计 2,771.00 100.00%
2012 年 11 月 28 日,经深圳龙电公司股东会决议,股东黑龙江龙电电气有限
公司注册资本金增至 4,100.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 4,100.00 82.00%
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 12.00%
3 自然人股东 300.00 6.00%
合计 5,000.00 100.00%
截止评估基准日,股权结构未发生变化。
3、近三年的财务和经营状况
历年财务状况
单位:人民币万元
财务指标 2012-12-31 2013-12-31 2014-12-31
资产总计 27,339.39 23,488.25 18,073.00
负债总计 16,953.83 14,492.90 9,672.59
所有者(股东)权益合计 10,385.56 8,995.35 8,400.41
历年经营成果状况
单位:人民币万元
财务指标 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 28,832.65 19,011.79 11,458.73
营业成本 22,899.11 14,443.34 9,324.01
净利润 1,301.57 1,144.82 -594.94
被评估单位评估基准日、2012 年度、2013 年度的会计报表均经立信会计师
事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了标准无保留意见审计报告。
(三)委托方与被评估单位之间的关系
委托方为被评估单位的控股股东,基准日持有被评估单位股权比例为 82%。
三、评估目的
根据《黑龙江龙电电气有限公司党政联席会会议纪要》(2015 年 4 月 20 日),
黑龙江龙电电气有限公司拟转让持有的深圳市龙电电气有限公司 82%股权,为
此,需对所涉及的深圳市龙电电气有限公司股东全部权益的市场价值进行评估,
为本次经济行为提供价值参考依据。
四、评估对象与评估范围
(一)评估对象与评估范围
根据评估目的,本次评估对象是深圳市龙电电气有限公司的股东全部权益价
值。
评估范围是被评估单位的全部资产及负债,包括流动资产、固定资产、无形
资产、递延所得税资产等,总资产账面价值为 18,073.00 万元;负债为流动负债,
总负债账面价值为 9,672.59 万元;净资产账面价值 8,400.41 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基
准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)
审计并出具了标准无保留意见审计报告。
(二)评估范围内对企业价值影响较大的资产状况
评估范围内对企业价值影响较大的资产包括存货、固定资产和应收账款,具
体情况如下:
1、存货
企业申报的存货合计账面余额为43,892,458.83元,跌价准备0.00元,账面净额
43,892,458.83元,包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品,
具体情况如下:
(1)原材料共计97项,主要包括端子-7、贴片电阻、继电器等,存放于深圳龙
电公司库房内,截止至评估基准日均可正常使用。
(2)在库周转材料共计401项,主要包括说明书、纸箱和纸托上盖等,存放于
深圳龙电公司库房内,截止至评估基准日均可正常使用。
(3)委托加工物资共计32项,主要包括AIDON6520/25模块主板、面板和AIDON
多功能表等,主要为公司委托加工的物资。
(4)产成品共计101项,主要包括海南多功能表、多功能载波表和广东三相简
易多功能表等,其中存在部分滞销产品,主要是由于企业历年生产的电表需存备
品已供已销售的产品更换。存放于深圳龙电公司产成品库房内。
(5)在产品共计186项,主要为DDSIF51F综合模块、多功能表主板和单费率模
块(单)等。
2、房屋建筑物类资产
企业申报的房屋建筑物类资产为房屋建筑物资产,账面原值为13,041,551.00
元,账面净值为11,882,848.27元,具体情况如下:
房屋建筑物,共计1宗,位于广东省深圳市南山区南油大道西,房地权证号
“深房地字第4000518545号”,面积2500.83平方米,建筑结构为框剪结构,为深
圳龙电公司办公用房,建成于1985年,目前可正常使用。未经过改造或大修理。
3、设备类资产
企业申报的设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备等资产,具体情况如
下:
(1)机器设备账面原值为16,231,344.99元,账面净值为5,132,625.95元,共计606
件/块/台,主要为生产电能表所使用的各种功能调测设备和精密电源等,分布于
深圳龙电公司办公区及厂区内,购建于1997年至2014年之间,,目前有188台/件
设备待报废。均未经过改造或大修理。均未经过改造或大修理。
(2)车辆,账面原值为1,528,905.00元,账面净值为169,056.80元,共计5辆,包
括奥迪轿车、奇瑞汽车和客车等,购置于2000年至2008年之间,目前均可正常使
用。未经过大修理。
(3)电子设备,账面原值为1,240,689.88元,账面净值为519,128.75元,共计210
台,主要包括传真机、三星程控交换机和电脑等资产,存放于公司办公厂房内,
购建于1999年至2014年之间。目前有5台电子设备待报废,其余设备均可正常使用。
4、应收账款
主要为货款、押金、保证金和员工备用金等。
(三)企业申报的无形资产状况
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权、软件等其他
无形资产,具体情况如下:
1、计算机软件著作权、专利权
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权,具体情况如
下:
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
计算机软件著作 龙电三相载波表通讯软件 软著登字第
1 2008/3/18 50
权登记证书 V1.0 0152298 号
计算机软件著作 龙电三相载波表处理中断软 软著登字第
2 2008/2/11 50
权登记证书 件 V1.0 0152302 号
计算机软件著作 软著登字第
3 龙电三相表通讯软件 V1.0 2006/4/4 50
权登记证书 0152290 号
计算机软件著作 软著登字第
4 龙电三相表管理软件 V1.0 2006/2/20 50
权登记证书 0152288 号
计算机软件著作 龙电高等级多功能表读写负 软著登字第
5 2008/5/8 50
权登记证书 荷曲线软件 V1.0 0152297 号
计算机软件著作 龙电全多功能表显示软件 软著登字第
6 2007/3/31 50
权登记证书 V1.0 0152287 号
计算机软件著作 龙电全多功能表子模块软件 软著登字第
7 2007/3/26 50
权登记证书 V1.0 0152303 号
计算机软件著作 龙电简易多功能表管理软件 软著登字第
8 2007/5/14 50
权登记证书 V1.0 0152292 号
计算机软件著作 软著登字第
9 龙电单相表管理软件 V1.0 2008/3/21 50
权登记证书 0152294 号
计算机软件著作 软著登字第
10 龙电单项表主控软件 V1.0 2008/4/4 50
权登记证书 0152300 号
计算机软件著作 软著登字第
11 龙电电子式表通讯软件 V1.0 2006/1/14 50
权登记证书 0152295 号
计算机软件著作 龙电人机交互界面软件[简称: 软著登字第
12 2011/1/6 50
权登记证书 LCDDisplay.c]V1.0 0329957 号
龙电三相多功能表事件记录
计算机软件著作 软著登字第
13 软件[简称: 2011/1/10 50
权登记证书 0329910 号
LOG_RECORD.ASM]V1.0
龙电南网三相多功能表负荷
计算机软件著作 软著登字第
14 曲线处理软件[简称:md_load.c 2009/1/10 50
权登记证书 0329909 号
md_measure.c]V1.0
计算机软件著作 龙电嵌入式通讯软件[简称: 软著登字第
15 2010/1/18 50
权登记证书 UpProtocol.c]V1.0 0329838 号
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
计算机软件著作 龙电 GPRS 模块通讯软件[简 软著登字第
16 2009/3/16 50
权登记证书 称:GPRS.C]V1.0 0331245 号
龙电三相多功能表计量处理
计算机软件著作 软著登字第
17 软件[简称: 2010/3/18 50
权登记证书 0325246 号
ADI7878_RDPROCESS.ASM]V1.0
计算机软件著作 龙电南网三相多功能表通讯 软著登字第
18 2009/4/10 50
权登记证书 软件 V1.0 0325245 号
计算机软件著作 龙电国网单相表显示软件 软著登字第
19 2010/1/8 50
权登记证书 [LCD.c]V1.0 0325244 号
计算机软件著作 龙电 DIN 单相表计量算法软件 软著登字第
20 2013/3/8 50
权登记证书 V1.0 0574538 号
计算机软件著作 龙电三相多功能表通讯软件 软著登字第
21 2012/10/22 50
权登记证书 V1.0 0574701 号
计算机软件著作 龙电 DCZL13-LD5102 II 型采 软著登字第
22 2012/12/28 50
权登记证书 集器软件 V1.0 0574597 号
计算机软件著作 软著登字第
23 龙电温度补偿时钟软件 V1.0 2012/10/21 50
权登记证书 0824097 号
计算机软件著作 龙电双通道计量防窃电软件 软著登字第
24 2012/10/21 50
权登记证书 V1.0 0826129 号
实用新型专利证 ZL 2008 2
25 一种电子式电能表 2008/9/8 10
书 0147274.3
实用新型专利证 ZL 2008 2
26 一种电能表 2008/5/15 10
书 0094745.9
实用新型专利证 ZL 2005 2
27 防盗电能表 2005/12/31 10
书 0121655.0
实用新型专利证 ZL 2006 2
28 仪表安全封 2006/3/29 10
书 0013326.9
实用新型专利证 ZL 2011 2
29 一种远程可控电流断路器 2011/10/19 10
书 0399953.1
实用新型专利证 一种强弱电隔开的端子排一 ZL 2013 2
30 2013/5/28 10
书 体化结构 0306119.2
实用新型专利证 一种电能表中磁环的固定结 ZL 2013 2
31 2013/5/28 10
书 构 0306136.6
实用新型专利证 一种兼容一体式和嵌入式挂 ZL 2013 2
32 2013/5/28 10
书 钩电能表底座结构 0306087.6
实用新型专利证 一种 PCB 板和端子排固定结 ZL 2014 2
33 2014/9/3 10
书 构 0506807.8
实用新型专利证 一种电能表底座上屏蔽罩固 ZL 2014 2
34 2014/9/3 10
书 定结构 0506781.7
实用新型专利证 一种低成本金属挂钩固定结 ZL 2014 2
35 2014/9/3 10
书 构 0506191.4
实用新型专利证 ZL 2014 2
36 一种低成本端盖固定结构 2014/9/3 10
书 0506569.0
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
外观设计专利证 ZL 2008 3
37 电能表(2) 2008/9/23 10
书 0155067.8
外观设计专利证 ZL 2008 3
38 电能表 2008/4/22 10
书 0106514.0
外观设计专利证 ZL 2005 3
39 电能表 2005/12/28 10
书 0159050.6
2、其他无形资产—软件
企业申报的其他无形资产共计2项,主要为AD软件、MSOFT微软Officestd 2013
CHNS类办公/生产软件,购买于2014年,目前均可正常使用。
(四)企业申报的表外资产状况
企业申报的表外资产为 39 项计算机软件著作权、专利权无形资产,主要为
企业在研发、生产过程中产生的计算机软件著作权、专利权,企业并未对其资本
化,成本计入当期费用,内容详见本部分“(三)企业申报的无形资产状况” 中“1、
计算机软件著作权、专利权”。
(五)引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
无
五、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点,确定所评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情
况下,对在评估基准日进行正常公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数
额。市场价值反映了市场整体而不是市场中的某些主体对资产价值的认识和判断。
六、评估基准日
本次资产评估基准日是 2014 年 12 月 31 日。
一切计价标准均为基准日的有效的价格标准。
评估基准日是由委托方根据经济行为的需要,考虑本次经济行为的实现、企
业会计核算、会计资料的完整性、利率和汇率变化等因素确定的。
本报告的评估基准日与业务约定书约定的评估基准日一致。
七、评估依据
(一)经济行为依据
1、《黑龙江龙电电气有限公司党政联席会会议纪要》(2015 年 4 月 20 日)。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议修正);
2、《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);
4、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议通过);
5、《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过);
6、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国
人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
7、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号);
8、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会、
财政部令第 3 号);
9、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306 号);
10、《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号);
11、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会
令第 12 号);
12、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274 号);
13、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权
[2009]941 号);
14、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号);
15、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局
令第 50 号);
16、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月 30 日国务
院第 163 次常务会议通过);
17、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21 号);
18、《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);
19、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
20、《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资发产
权〔2013〕64 号);
21、《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)>的通
知》(国土资厅发〔2013〕20 号);
22、《中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);
23、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014);
24、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)。
(三)评估准则依据
1、《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号);
2、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248 号);
3、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号);
4、《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号);
5、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);
6、《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号);
7、《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号);
8、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);
9、《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217 号);
10、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号);
11、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号);
12、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
13、《专利资产评估指导意见》(中评协[2008]217 号);
14、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);
15、《著作权资产评估指导意见》(中评协[2010]215 号);
16、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号);
17、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
18、《资产评估准则——利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号)。
(四)权属依据
1、出资证明;
2、房地产所有权证;
3、实用新型专利证书、外观设计专利证书;
4、计算机软件著作权登记证书;
5、机动车行驶证;
6、其他有关产权证明。
(五)取价依据
1、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部
令 2012 年第 12 号);
2、评估基准日银行存贷款基准利率;
3、深圳市规划和国土资源委员会关于发布深圳市 2013 年基准地价的通告》;
4、企业提供的房屋租赁资料;
5、《中国城市地价动态监测指数》;
6、《机电产品报价手册》(2014 年);
7、企业提供的以前年度的财务报表、审计报告;
8、企业有关部门提供的未来年度经营计划;
9、企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料;
10、企业与相关单位签订的原材料购买合同、委托加工合同;
11、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;
12、与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他依据
1、《资产评估》(〔美〕肯尼思 R.费里斯、芭芭拉 S.佩舍雷佩蒂著,刘祥
亚、贾哲译,机械工业出版社);
2、《价值评估:公司价值的衡量与管理》(第 4 版)(〔美〕Copeland,T.
等著,郝绍伦、谢关平译,电子工业出版社 2007 年出版);
3、立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的标准无保留意见审计报告。
八、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
收益法是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,确定评
估对象价值的评估方法。
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企
业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。
《资产评估准则——企业价值》规定,注册资产评估师执行企业价值评估业
务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析
收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或
者多种资产评估基本方法。
根据本次评估目的、评估对象、价值类型,结合资料收集情况以及三种评估
基本方法的适用条件,本次评估选用的评估方法为资产基础法和收益法。选择理
由具体分析如下:
经评估人员市场调查,与本次评估对象、本次行为类似的交易案列较少,难以
获取足够量的案例样本,故本次评估不适宜用市场法。
通过对被评估单位资产状况、历史及现行经营业绩、管理团队、客户关系、 销
售网络的了解、分析,结合本次评估目的分析了收益法的适用条件,我们认为被评
估企业、满足收益法评估的有关要求,故本次评估可以选用收益法对被评估单位股
东全部权益价值进行评估。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用,资产再取得成本
的有关数据和信息来源较广,资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内
在联系。因此,本次评估可以采用资产基础法对被评估单位股东全部权益价值进行
评估。
(一)资产基础法
1、流动资产
纳入本次评估范围的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、其
他应收款、存货和其他流动资产等。
(1)货币资金,包括现金和银行存款,评估人员通过现金盘点、核实银行对账
单、函证等方法对货币资金进行核实,以核实后的价值确定评估值。
(2)应收账款及其他应收款,主要为货款、押金、保证金和员工备用金等。评
估人员在核实无误的基础上,以每笔款项可能收回的数额确定评估值;其中对于
可能收不回的款项,扣除以单项测试与组合测试(账龄分析)相结合的方法判断
的风险损失后的金额确定为评估值。
(3)预付账款,主要为预付材料款等。评估人员通过查阅账表、函证等方法对
预付账款进行核实,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估
值。其中对于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面值作为评估值。
(4)存货,包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品等。
①原材料,主要包括贴片电子阻、结构件组件和继电器等电子元器件。评估
人员通过查阅账表、盘点等方法对原材料进行核实,根据核实后的数量乘以现行
市场购买价,再加上合理的运杂费及其他合理费用,得出各项资产的评估值。
②在库周转材料,主要包括说明书、纸箱和封箱胶带等。评估人员通过查阅
账表、盘点等方法对在库周转材料进行核实,根据核实后的数量乘以现行市场购
买价,再加上合理的运杂费及其他合理费用,得出各项资产的评估值。
③委托加工物资,主要包括 AIDON6520/25 模块主板、AIDON5511 模块和面板
等。评估人员通过查阅账表、核实出库单和委托加工合同等方法对委托加工物资
进行核实,根据核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运杂费及其他
合理费用,得出各项资产的评估值。
④产成品,主要为海南多功能表、AIDON 单相表和 DSM 单相表等电表。评
估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格信息等。
对评估基准日近期的销售合同进行了抽查。并通过查阅账表、盘点等方法核实产
成品的基准日的实际数量。由于企业 2014 年经营状况为亏损,故产成品的评估
以产成品完全成本为基础,根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评
估值。
⑤在产品,主要为 DDSIF51F 综合模块、多功能表电源板和集中器 GPRS 模
块等。评估人员向被评估单位调查了解了在成品的生产过程、采购和加工成本、
市场价格信息等。对评估基准日近期的凭证和出入库记录进行了抽查。并通过查
阅账表、盘点等方法核实产成品的基准日的实际数量。由于在产品均为近期生产,
原材料和加工费用未发生变化,本次评估按账面值确定评估值。
(5)其他流动资产,主要为进项税留抵。评估人员通过查阅账表、函证等方法
对其他流动资产进行核实并判断其可回收金额,以可回收的金额确定为评估值。
2、房屋建筑物类资产
纳入本次评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区 107 栋 3 层”坐落于广东
省深圳市南山区南油大道西,面积 2500.83 平方米,为被评估单位办公用房。房
地权证号“深房地字第 4000518545 号”,宗地面积为 57691.4 平方米,土地用途
为工业用地。
本次评估主要采用收益法进行评估。
收益法是以房地产的预期收益为基础,以适当的资本化率将预期收益资本化
而求取估价对象价值的方法。
基本公式为:
P V1 V2
V1:租约期内预期收益折现值
V2:租约期外预期收益折现值
其中:
租约期内:
n
Ri
V1
i 1 (1 r ) i
Ri:年纯收益
r:折现率
n:租约剩余期限
租约期外:
a (1 g )( m n )
V2 1
(r g )(1 r ) n (1 r ) ( m n)
a:年纯收益
r:折现率
g:收益年递增比率
m:总收益年限
n:租约剩余期限
由于纳入本次评估范围的房屋建筑物土地使用权已经到期,本次假设土地能
够办理延期,则考虑办理延期需补交的土地费用将从房产价值中扣除。
补交的土地费用采用基准地价法进行评估,根据《深圳市规划和国土资源委
员会关于发布深圳市2013年基准地价的通告》(2013年1月8日)和《深圳市宗地
地价测算规则(试行)》的通知(文号:深规土〔2013〕12号),采用以下公式
进行计算:
楼面地价=区域基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积修正系数。
3、机器设备
依据评估目的,本次设备类资产评估采用重置成本法,即在持续使用的前提
下,以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置全价,同时通过现场勘察和
综合技术分析确定相应损耗后的成新率,据此计算评估值。其计算公式为:
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
本评估报告中设备的重置全价为不含增值税价格。其中:
对于不需要安装(或安装由销售商负责)、运输费用较低的小型设备、电子
设备,参照现行市场购置的价格确定重置全价;
对于运输车辆类资产,根据其所在地汽车交易市场现行销售价格,加上国家
统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置全价;
对于需要安装、运输的大型机器设备,其重置全价由设备购置费、运杂费、
安装工程费组成。
其中:
①设备购置费
其中,对于国产机器设备及可替代进口设备主要依据《2014中国机电产品报
价手册》、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格,对于没有查
询到设备出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定。
②运杂费
本次评估设备购置价为当地报价,故不计运杂费。
③安装工程费
安装工程费主要根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定,若设备购
置价中已包含此部分费用,则在此处不予考虑。
(2)综合成新率的确定
①对于小型设备及电子设备类
采用年限法确定。计算公式为:
综合成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
②对于专用或通用小型以上机器设备
评估人员通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察,采用年限法成新率和
现场勘察成新率综合确定。
A、年限法成新率
查阅有关资料,确定设备的已使用年限,经济寿命年限,计算年限法成新率:
年限法成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
B、现场勘察调整值的确定
通过现场勘察及向有关技术人员、操作人员了解、查阅主要设备及系统的运
行技术状况、主要技术经济指标、大修次数、维修保养情况及工作环境等,做出
现场勘察技术状况评判,确定现场勘察调整值。
C、综合成新率
综上所述,确定设备的综合成新率。
综合成新率=年限法成新率+现场勘察调整值
③对于运输车辆类
运输车辆成新率的确定,根据国家有关规定,结合评估人员对车辆性能、外
观、大修及维护保养等现场情况的勘察,综合确定其成新率。
A、小轿车、微型客车、大型轿车
理论成新率,根据里程法成新率确定:
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
B、对于其他车辆
理论成新率,按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定:
年限法成新率=(规定使用年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
根据孰低原则来确定其理论成新率。
C、综合上述,确定理论成新率后,通过现场勘察车辆各组成部分现状及查
阅有关车管档案,对理论成新率进行修正确定综合成新率。
(3)评估值的确定
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
4、其他无形资产
纳入本次评估范围的其他无形资产共计 3 类,包括计算机软件著作权、专利
权、软件。
(1)计算机软件著作权、专利权
对于计算机软件著作权、专利权本次采用收益法评估。
收益法评估的技术思路是对使用委估无形资产项目生产的产品未来年期的
收入进行预测,并按一定的分成率,即该委估无形资产在未来年期收入中的贡献
率,用适当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公式如下:
n
t
P kRt / (1 i )
t 1
其中:
P:委估无形资产的评估值
Rt:第T年委估无形资产的产品当期年收入额
t:计算的年次
k:委估无形资产在收入中的分成率
i:折现率
n:委估无形资产经济收益期
(2)软件
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件,按照同类软件评估
基准日市场价格确认评估值。
5、递延所得税资产
递延所得税资产根据会计准则对应收款项、预计负债产生的可抵扣暂时性差
异而计提的应纳税所得税额。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和
了解,核实该差异在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时,是否
将导致产生可抵扣金额,核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规
定,在此基础上按核实后账面价值确定评估值。
6、负债
纳入本次评估范围的负债为流动负债,包括应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款,
对于负债,我们根据企业提供的各项目明细表,检验核实各项负债的实际债
务人、负债额,以经过审查核实后的调整数作为其评估值。
(二)收益法
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的描述具体如下:
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
1、企业整体价值
指股东全部权益价值和付息债务价值之和,根据被评估单位的资产配置和使
用情况,企业整体价值的计算公式如下:
企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产、负债价值+
长期股权投资价值
2、营业性资产价值
是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后企业自由现金流量预测所
涉及的资产与负债,计算公式如下:
营业性资产价值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的
现金流量(终值)现值
3、预测期期间净现金流量
预测期期间净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支
出-营运资金追加额
4、终值的确定
对于收益期按永续确定的,终值采用 Gordon 增长模型,公式为
P R n 1 (1 g ) /( i g )
式中:
P——预测期后现金流量终值;
Rn+1——预测期末净现金流量;
g——预测期后的增长率;
i——折现率。
5、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金
流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式:
WACC Ke × E/(D + E) + Kd × D/(D + E) × (1- T)
式中:
Ke = Rf + β × R Pm + R
Ke——权益资本成本;
Kd——债务资本成本;
D/E——被估企业的目标债务与股权比率;
Rf——无风险报酬率;
β——企业风险系数;
RPm——市场风险溢价;
Rc——企业特定风险调整系数。
6、溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。基准日被评估单位无溢余资产。
7、非经营性资产、负债价值的确定
非经营性资产、负债指与被评估单位生产经营无关的,评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产与负债。基准日被评估单位存在递延所得税资产、
其它应付款和应付股利(利润)等非经营性资产和负债,本次评估采用成本法进
行评估。
8、长期股权投资价值的确定
长期股权投资指基准日被评估企业对外形成的对外投资,深圳龙电公司于评
估基准日无长期股权投资。
9、付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债,包括深圳龙电公
司应付黑龙江深圳龙电公司短期借款。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
九、评估程序实施过程和情况
我公司评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估,主要评估程序实
施过程和情况如下:
(一)接受委托
2015 年 3 月 9 日,我公司接受黑龙江龙电电气有限公司的委托,就评估目的、
评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务
等达成协议,并与委托方协商制定相应评估计划。
(二)前期准备
2015 年 3 月 10 日至 2015 年 3 月 13 日,根据项目总体安排,拟定评估方案、
确定该项目负责人和各专业负责人,编制评估计划及组织实施项目培训。
(三)资产清查及现场调查
2015 年 3 月 16 日至 2015 年 3 月 20 日,评估人员抵达现场,指导被评估单位
自行清查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单位有关人员对企业
情况以及待评估资产历史状况和现状进行较为详细的介绍,查阅有关会计账表,
根据被评估单位提供的资产清查评估明细表,进行账账、账表、账实核对,避免
重复和遗漏,对被评估单位提供的法律性文件与会计记录及相关资料进行验证审
核。
现场工作期间主要完成了以下工作:完善资产评估明细表;与企业管理层、
财务部门、项目运营部门、市场销售部门、资产管理部门等进行访谈、了解有关
企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况;
分析企业的生产收入及各年费用的变化情况;收集资料;现场勘察,主要对存货、
房屋建筑物、设备、土地使用权等进行现场勘察。
(四)评定估算
2015 年 3 月 23 日至 2015 年 3 月 27 日,评估人员根据选用的评估方法,选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断,开展评定估算工作,并形成了初步评
估结论。由项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告
初稿。
(五)内部审核和与委托方、被评估单位进行沟通与汇报
2015 年 4 月 1 日,将报告初稿送公司进行三级审核,根据公司审核意见,修
订评估报告,出具评估报告征求意见稿。
(六)提交报告
2015 年 4 月 2 日,根据各方修改意见调整评估报告,出具评估报告终稿提交
委托方。
十、评估假设
(一)特殊性假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采
用的会计政策在重要方面保持一致;
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上,经
营范围、方式与目前保持一致;
3、本次评估假设被评估单位年终取得现金流;
4、本次评估未考虑具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价,
也没有考虑股权流动性对评估结论的影响;
5、假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势;
6、假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平;
7、假设深圳市龙电电气有限公司办公所用房产能办理相关延期手续;
8、假设深圳市龙电电气有限公司可持续获得高新技术企业证书。
(二)一般性假设
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营;
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无
重大变化;
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变
化;
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化;
5、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且有能力担当
其职务;
6、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;
7、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
评估报告评估结论在评估基准日是基于上述假设条件成立的,当上述假设条件
发生较大变化时,本评估机构及签字注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而
推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
(一)资产基础法结果
深圳市龙电电气有限公司于评估基准日 2014 年 12 月 31 日总资产账面价值为
18,073.00 万元,总负债账面价值为 9,672.59 万元,净资产账面价值为 8,400.41 万元;
总资产评估价值为 19,035.62 万元,总负债评估价值为 9,672.59 万元,净资产评估价
值为 9,363.03 万元,净资产评估价值较账面价值增值 962.61 万元,增值率为 11.46 %。
详见下列资产评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2014 年 12 月 31 日
被评估单位:深圳市龙电电气有限公司 金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 16,102.08 16,137.00 34.92 0.22
2 非流动资产 1,970.93 2,898.62 927.69 47.07
其中:可供出售金融资
3 - - - -
产
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 - - - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 1,770.37 1,999.36 228.99 12.93
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 60.30 759.00 698.70 1,158.71
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 140.26 140.26 - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 18,073.00 19,035.62 962.61 5.33
21 流动负债 9,672.59 9,672.59 - -
22 非流动负债 - - - -
23 负债合计 9,672.59 9,672.59 - -
24 净资产(所有者权益) 8,400.41 9,363.03 962.61 11.46
评估结论详细情况详见资产评估明细表。
(二)收益法结果
深圳市龙电电气有限公司于评估基准日 2014 年 12 月 31 日净资产账面值为
8,400.41 万元,经采用收益法得到的净资产评估价值为 12,063.47 万元,评估增值
3,663.06 万元,增值率 43.61%。
(三)评估结论
资产基础法与收益法评估结果有较大差异,相差 2,700.44 万元。
资产基础法是从资产的再取得途径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价
值,收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获
利能力。两种方法评估思路不同,得到的评估结果存在差异是必然的。
收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获
利能力。经综合分析后,我们认为在 2014 年 12 月 31 日评估基准日时的市场环
境下,收益法结果更为合理、准确。
经过上述评估程序,得出如下评估结论:深圳市龙电电气有限公司于评估基
准日 2014 年 12 月 31 日净资产账面值为 8,400.41 万元,经采用收益法得到的净资
产评估价值为 12,063.47 万元,评估增值 3,663.06 万元,增值率 43.61%。
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项:
1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层” 房地权证号“深
房地字第4000518545号”。证载土地用途为工业用地,建筑物证载用途为厂房,
目前建筑物实际用途为办公;证载有效期为1984年10月5日至2014年10月4日,截
止评估基准日土地证已过有效期。由于被评估公司现使用用途与证载用途不符,
在办理房地权证延期时,当地房管部门未予以批准。现企业正和当地房管部门协
商中。本次评估计算中,假设被评估公司能办理延期,土地使用权已到期,本次
采用收益法计算出该建筑物价值后扣除了评估基准日土地价值(采用基准地价法
确定)。此土地价值为测算的参考价值,与最终实际缴纳费用可能会有差异。
2、纳入评估范围的设备类资产有部分已报废,具体情况如下:
金额单位:人民币元
项目 数量(件/台) 账面原值 账面净值
报废机器设备 188 3,720,978.77 740,625.69
报废电子设备 5 21,081.84 2,818.22
合计 193 3,742,060.61 743,443.91
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值。
3、纳入评估范围的车辆中,车牌号为B.N5739和粤B77Q73的2辆车的行驶证证
载所有人为个人,尚未完成相应车辆行驶证证载所有人信息的变更手续。具体情
况如下:
车辆牌号 证载权利人名称 车辆名称 规格型号
粤 B.N5739 蔡建军 奥迪轿车 奥迪 AUDI/A6L/2.8/AT
粤 B77Q73 王展飞 轿车 天籁牌 EQ7230BC
本次评估被评估公司和证载权利人已出具说明,共同确认车辆权属归于被评
估公司。
4、本次纳入评估范围的无形资产中实用新型专利证书—一种远程可控电流
断路器为深圳市龙电电气有限公司和黑龙江龙电电气有限公司共同持有。本次评
估该专利与深圳市龙电电气有限公司其他专利一共打包评估,采用收益法(评估
中仅考虑该专利在深圳市龙电电气有限公司成产中的贡献值)。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十三、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;
(三)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,需评
估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
(四)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效,评
估结论使用有效期为自评估基准日起一年;
(五)本评估报告在评估机构签字盖章后,依据法律法规的有关规定发生法律
效力;
(六)本评估报告包含若干附件文件及资产评估说明和评估明细表,所有附件
文件及资产评估说明和评估明细表亦构成本报告之重要组成部分,与本报告正文
具有同等的法律效力;
(七)因评估程序受限造成的评估报告的使用限制;
(八)本评估报告经所出资企业备案后方可正式使用;
(九)本评估报告所揭示的评估结论是评估基准日所评估资产价值的公允反
映。评估机构对评估报告日以后所评估资产价值发生重大变化不承担任何责任。
十四、评估报告日
本评估报告日为二〇一五年四月二日。
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
目 录
说明一 关于评估说明使用范围的声明 ..................................................................... 3
说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................... 4
说明三 评估对象与评估范围说明 ............................................................................... 5
一、评估对象与评估范围内容 ................................................................................................... 5
二、企业申报的实物资产情况 ................................................................................................... 6
三、企业申报的无形资产情况 ................................................................................................... 7
四、企业申报的表外资产情况 ................................................................................................... 9
五、引用其他机构出具的报告情况 ........................................................................................... 9
说明四 资产核实情况总体说明 ................................................................................. 10
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ............................................................................. 10
二、影响资产清查核实的事项及处理方法 ............................................................................. 10
三、资产清查核实结论............................................................................................................. 11
说明五 资产基础法评估技术说明 ............................................................................ 12
一、流动资产评估技术说明 ..................................................................................................... 12
二、房屋建筑物类资产评估技术说明 ..................................................................................... 18
三、设备类资产评估技术说明 ................................................................................................. 27
四、其他无形资产评估技术说明 ............................................................................................. 38
五、递延所得税资产评估技术说明 ......................................................................................... 49
六、流动负债评估技术说明 ..................................................................................................... 49
说明六 收益法评估技术说明 ..................................................................................... 53
一、被评估单位简介................................................................................................................. 53
二、被评估单位经营、资产、财务分析 ................................................................................. 55
三、评估假设 ............................................................................................................................ 58
四、影响评估价值的因素分析 ................................................................................................. 59
五、评估模型的选择................................................................................................................. 75
六、评估过程 ............................................................................................................................ 76
说明七 评估结论及分析 ............................................................................................. 90
一、评估结论 ............................................................................................................................ 90
二、本次评估对股东部分权益价值的溢价(或者折价)的考虑 ......................................... 91
三、本次评估对股东权益流动性的考虑 ................................................................................. 91
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2
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
说明一 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门审查资产评估报告和
检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得
提供给其它任何单位或个人,也不得见诸于公开媒体。
本册说明为本报告组成部分,不能以任何方式单独使用。
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
说明二 企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托方及被评估单位
共同撰写,并已由委托方单位负责人及被评估单位负责人签字,加盖公章并签署
日期。
具体内容见“附件一:关于进行资产评估有关事项的说明”。
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4
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说明三 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
(一)评估对象和评估范围
评估对象是深圳市龙电电气有限公司的股东全部权益价值。
评估范围是深圳市龙电电气有限公司(以下简称“深圳龙电公司”)的全部
资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
纳入本次评估范围的资产包括流动资产、固定资产、无形资产、递延所得税
等,总资产账面价值为18,073.01万元;负债为流动负债,总负债账面价值为9,672.59
万元;净资产账面价值8,400.42万元。
评估基准日,纳入评估范围内的资产、负债账面价值已经立信会计师事务所
(特殊普通合伙)审计,并发表了标准无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
经核实纳入本次评估范围的资产权属问题如下:
1、房屋建筑物
纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层” 房地权证号“深房
地字第4000518545号”。证载土地用途为工业用地,建筑物用途为厂房,目前房屋
建筑物实际用途为办公;证载有效期为1984年10月5日至2014年10月4日,截止评估
基准日土地证已过有效期。由于被评估公司现使用用途与证载用途不符,在办理
房地权证延期时,当地房管部门未予以批准。现企业正和当地房管部门协商中。
2、机器设备
纳入评估范围的设备类资产有部分已报废,具体情况如下:
金额单位:人民币元
项目 数量(台/件) 账面原值 账面净值
报废机器设备 188 3,720,978.77 740,625.69
报废电子设备 5 21,081.84 2,818.22
合计 193 3,742,060.61 743,443.91
3、车辆
纳入评估范围的车辆中,车牌号为粤B.N5739和粤B77Q73的2辆车的行驶证证载
所有人为个人。具体情况如下:
车辆牌号 证载权利人名称 车辆名称 规格型号
粤B.N5739 蔡建军 奥迪轿车 奥迪AUDI/A6L/2.8/AT
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5
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车辆牌号 证载权利人名称 车辆名称 规格型号
粤B77Q73 王展飞 轿车 天籁牌EQ7230BC
本次评估深圳龙电公司与证载权利人已出具说明,共同确认车辆权属归于深
圳龙电公司。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的实物资产包括存货、固定资产等,具体情况如下:
(一)存货
企业申报的存货包括原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产
品,具体情况如下:
1、原材料共计97项,主要包括端子-7、贴片电阻、继电器等,存放于深圳龙
电公司库房内,截止至评估基准日均可正常使用。
2、在库周转材料共计401项,主要包括说明书、纸箱和纸托上盖等,存放于
深圳龙电公司库房内,截止至评估基准日均可正常使用。
3、委托加工物资共计32项,主要包括AIDON6520/25模块主板、面板和AIDON
多功能表等,主要为被评估公司委托加工的物资,委托加工的客户主要包括深圳
市海联华科技发展有限公司、深圳市天威达电子有限公司等。
4、产成品共计101项,主要包括海南多功能表、多功能载波表和广东三相简
易多功能表等,其中存在部分滞销产品,主要是由于企业历年生产的电表需存备
品已供已销售的产品更换。存放于深圳龙电公司产成品库房内。
5、在产品共计186项,主要为DDSIF51F综合模块、多功能表主板和单费率模块
(单)等,存放在被评估公司生产线上及库房中。
(二)房屋建筑物类资产
企业申报的房屋建筑物类资产为房屋建筑物资产,具体情况如下:
房屋建筑物,共计1宗,房地产证号“深房地字第4000518545号”,位于广东
省深圳市南山区南油大道西,为南油第一工业区107栋第3层,证载面积2500.83平
方米,建筑结构为框剪结构,为深圳龙电公司办公用房,建成于1985年, 2011年
通过作价入股的方式取得,目前正常使用。未经过大修理,无抵押、质押等他项
权利。
委估房屋办理的房地合一的房地产证,土地宗地号为T104-0068,宗地面积
57691.4平方米。该房屋所占土地的证载有效期为1984年10月5日至2014年10月4日,
到评估基准日已过期,由于被评估公司变更了房屋用途,在办理房地权证延期时,
当地房管部门未予以批准。现在因为南油第一工业区整体面临变更用途导致的房
地权证无法办理延期的情况,企业正和当地房管部门协商中。
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(三)设备类资产
企业申报的设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备等资产,具体情况如
下:
1、机器设备,共计606件/块/台,主要为生产电能表所使用的各种功能调测设
备和精密电源等,分布于深圳龙电公司办公区及厂区内,购建于1997年至2014年之
间,目前有188台/件设备待报废。均未经过改造或大修理。
2、车辆,共计5辆,包括奥迪轿车、奇瑞汽车和客车等,购置于2000年至2008
年之间,目前均可正常使用。未经过大修理。
3、电子设备,共计210台,主要包括传真机、三星程控交换机和电脑等资产,
存放于公司办公厂房内,购建于1999年至2014年之间。目前有5台电子设备待报废,
其余设备均可正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权、软件等其他
无形资产,具体情况如下:
(一) 计算机软件著作权、专利权
纳入本次评估范围的无形资产包括计算机软件著作权、专利权,具体情况如
下:
著作权开发
序 保护期
证书名称 内容 专利号/编号 完成日期/专
号 (年)
利申请日期
计算机软件著作 软著登字第
1 龙电三相载波表通讯软件 V1.0 2008/3/18 50
权登记证书 0152298 号
计算机软件著作 龙电三相载波表处理中断软 软著登字第
2 2008/2/11 50
权登记证书 件 V1.0 0152302 号
计算机软件著作 软著登字第
3 龙电三相表通讯软件 V1.0 2006/4/4 50
权登记证书 0152290 号
计算机软件著作 软著登字第
4 龙电三相表管理软件 V1.0 2006/2/20 50
权登记证书 0152288 号
计算机软件著作 龙电高等级多功能表读写负 软著登字第
5 2008/5/8 50
权登记证书 荷曲线软件 V1.0 0152297 号
计算机软件著作 软著登字第
6 龙电全多功能表显示软件 V1.0 2007/3/31 50
权登记证书 0152287 号
计算机软件著作 龙电全多功能表子模块软件 软著登字第
7 2007/3/26 50
权登记证书 V1.0 0152303 号
计算机软件著作 龙电简易多功能表管理软件 软著登字第
8 2007/5/14 50
权登记证书 V1.0 0152292 号
计算机软件著作 软著登字第
9 龙电单相表管理软件 V1.0 2008/3/21 50
权登记证书 0152294 号
中发国际资产评估有限公司
7
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
著作权开发
序 保护期
证书名称 内容 专利号/编号 完成日期/专
号 (年)
利申请日期
计算机软件著作 软著登字第
10 龙电单项表主控软件 V1.0 2008/4/4 50
权登记证书 0152300 号
计算机软件著作 软著登字第
11 龙电电子式表通讯软件 V1.0 2006/1/14 50
权登记证书 0152295 号
计算机软件著作 龙电人机交互界面软件[简称: 软著登字第
12 2011/1/6 50
权登记证书 LCDDisplay.c]V1.0 0329957 号
龙电三相多功能表事件记录
计算机软件著作 软著登字第
13 软件[简称: 2011/1/10 50
权登记证书 0329910 号
LOG_RECORD.ASM]V1.0
龙电南网三相多功能表负荷
计算机软件著作 软著登字第
14 曲线处理软件[简称:md_load.c 2009/1/10 50
权登记证书 0329909 号
md_measure.c]V1.0
计算机软件著作 龙电嵌入式通讯软件[简称: 软著登字第
15 2010/1/18 50
权登记证书 UpProtocol.c]V1.0 0329838 号
计算机软件著作 龙电 GPRS 模块通讯软件[简 软著登字第
16 2009/3/16 50
权登记证书 称:GPRS.C]V1.0 0331245 号
龙电三相多功能表计量处理
计算机软件著作 软著登字第
17 软件[简称: 2010/3/18 50
权登记证书 0325246 号
ADI7878_RDPROCESS.ASM]V1.0
计算机软件著作 龙电南网三相多功能表通讯 软著登字第
18 2009/4/10 50
权登记证书 软件 V1.0 0325245 号
计算机软件著作 龙电国网单相表显示软件 软著登字第
19 2010/1/8 50
权登记证书 [LCD.c]V1.0 0325244 号
计算机软件著作 龙电 DIN 单相表计量算法软件 软著登字第
20 2013/3/8 50
权登记证书 V1.0 0574538 号
计算机软件著作 龙电三相多功能表通讯软件 软著登字第
21 2012/10/22 50
权登记证书 V1.0 0574701 号
计算机软件著作 龙电 DCZL13-LD5102 II 型采集 软著登字第
22 2012/12/28 50
权登记证书 器软件 V1.0 0574597 号
计算机软件著作 软著登字第
23 龙电温度补偿时钟软件 V1.0 2012/10/21 50
权登记证书 0824097 号
计算机软件著作 龙电双通道计量防窃电软件 软著登字第
24 2012/10/21 50
权登记证书 V1.0 0826129 号
实用新型专利证 ZL 2008 2
25 一种电子式电能表 2008/9/8 10
书 0147274.3
实用新型专利证 ZL 2008 2
26 一种电能表 2008/5/15 10
书 0094745.9
实用新型专利证 ZL 2005 2
27 防盗电能表 2005/12/31 10
书 0121655.0
实用新型专利证 ZL 2006 2
28 仪表安全封 2006/3/29 10
书 0013326.9
实用新型专利证 ZL 2011 2
29 一种远程可控电流断路器 2011/10/19 10
书 0399953.1
中发国际资产评估有限公司
8
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
著作权开发
序 保护期
证书名称 内容 专利号/编号 完成日期/专
号 (年)
利申请日期
实用新型专利证 一种强弱电隔开的端子排一 ZL 2013 2
30 2013/5/28 10
书 体化结构 0306119.2
实用新型专利证 一种电能表中磁环的固定结 ZL 2013 2
31 2013/5/28 10
书 构 0306136.6
实用新型专利证 一种兼容一体式和嵌入式挂 ZL 2013 2
32 2013/5/28 10
书 钩电能表底座结构 0306087.6
实用新型专利证 ZL 2014 2
33 一种 PCB板和端子排固定结构 2014/9/3 10
书 0506807.8
实用新型专利证 一种电能表底座上屏蔽罩固 ZL 2014 2
34 2014/9/3 10
书 定结构 0506781.7
实用新型专利证 一种低成本金属挂钩固定结 ZL 2014 2
35 2014/9/3 10
书 构 0506191.4
实用新型专利证 ZL 2014 2
36 一种低成本端盖固定结构 2014/9/3 10
书 0506569.0
外观设计专利证 ZL 2008 3
37 电能表(2) 2008/9/23 10
书 0155067.8
外观设计专利证 ZL 2008 3
38 电能表 2008/4/22 10
书 0106514.0
外观设计专利证 ZL 2005 3
39 电能表 2005/12/28 10
书 0159050.6
注:其中专利技术一种远程可控电流断路器,专利权人为深圳市龙电电气有
限公司和黑龙江龙电电气有限公司。
(二)其他无形资产—软件
企业申报的其他无形资产共计2项,主要为AD软件、MSOFT微软Officestd 2013
CHNS类办公/生产软件,购买于2014年,目前均可正常使用。
四、企业申报的表外资产情况
企业申报的表外资产为39项计算机软件著作权、专利权无形资产,主要为企
业在研发、生产过程中产生的计算机软件著作权、专利权,企业并未对其资本化,
成本计入当期费用,内容详见本部分“三、企业申报的无形资产情况”中 “(一) 计
算机软件著作权、专利权”。
五、引用其他机构出具的报告情况
无
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
说明四 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据国家有关资产评估的有关法规规定,结合项目及待估资产的特点,组建
评估团队,按照专业分为资产基础法和收益法组 2 个评估小组,2015 年 3 月 9 日至
2015 年 3 月 20 日,我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清
查核实:
(一)指导被评估单位填写资产评估申报表并准备评估资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,
按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等,对纳入评
估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
(二)初步审查并协助完善被评估单位填写的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关档案资料,了解纳入评估范围的各项资产的详细状况,
然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“资产评估申报表”有无漏项
等,同时反馈给被评估单位对“资产评估申报表”进行完善。
(三) 实施现场清查及现场调查
2015年3月16日至2015年3月19日,评估人员抵达现场,指导被评估单位自行清
查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单位有关人员对企业情况以
及待评估资产历史状况和现状进行较为详细的介绍,查阅有关会计账表,根据被
评估单位提供的资产清查评估明细表,进行账账、账表、账实核对,避免重复和
遗漏,对被评估单位提供的法律性文件与会计记录及相关资料进行验证审核。
现场工作期间主要完成了以下工作:完善资产评估明细表;与企业管理层、
财务部门、项目运营部门、市场销售部门、资产管理部门等进行访谈、了解有关
企业管理、财务状况、销售情况、采购情况、生产组织情况和资产管理使用情况;
分析企业的生产收入及各年费用的变化情况;收集资料;现场勘察,主要对房屋
建筑物、设备、土地使用权等进行现场勘察。
二、影响资产清查核实的事项及处理方法
本次资产清查,评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下:
深圳市龙电电气有限公司本次申报的实物资产分布于公司办公场所、生产厂
区及办事处,实物资产分布较零散。根据重要性原则,评估人员对其重要资产进
行了抽查盘点、现场调查。对未进行现场调查的资产,评估人员通过收集存货和
中发国际资产评估有限公司
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固定资产盘点表、产权证明文件、购置凭证、委托加工合同、资产状况调查表以
及资产照片等替代程序来进行确权以及调查了解资产的状况。
三、资产清查核实结论
经清查核实,评估人员发现评估范围内资产存在的问题如下:
(一)权属资料不完善等权属不清晰的资产。
1、纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层” 房地权证号“深
房地字第4000518545号”。证载用途为厂房,目前用途为办公;证载有效期为1984
年10月5日至2014年10月4日,到评估基准日已过期,由于被评估公司变更了房屋用
途,在办理房地权证延期时,当地房管部门未予以批准。现南油第一工业区整体
面临变更用途导致的房地权证无法办理延期的情况,企业正和当地房管部门协商
中。本次评估计算中,假设深圳龙电公司能办理土地使用权延期,本次采用收益
法计算出该建筑物价值后扣除了评估基准日土地价值(采用基准地价法确定)。
2、纳入评估范围的设备类资产有部分已报废,具体情况如下:
金额单位:人民币元
项目 数量 账面原值 账面净值
报废机器设备 188 3,720,978.77 740,625.69
报废电子设备 5 21,081.84 2,818.22
合计 193 3,742,060.61 743,443.91
本次评估按报废设备可回收价值确定评估值。
3、纳入评估范围的车辆中,车牌号为粤B.N5739和粤B77Q73的2辆车的行驶证
证载所有人为个人。具体情况如下:
车辆牌号 证载权利人名称 车辆名称 规格型号
粤 B.N5739 蔡建军 奥迪轿车 奥迪 AUDI/A6L/2.8/AT
粤 B77Q73 王展飞 轿车 天籁牌 EQ7230BC
本次评估深圳龙电公司和证载权利人已出具说明,共同确认车辆权属归于深
圳龙电公司。
(二)企业申报的表外资产的核实结论
经清查核实,企业存在表外资产为39项计算机软件著作权、专利权无形资产,
内容详见说明三“三、企业申报的无形资产情况” 中“(一) 计算机软件著作权、
专利权”。本次采用收益法对表外无形资产进行评估。
中发国际资产评估有限公司
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说明五 资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围流动资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应
收款、存货和其他流动资产。具体情况如下表所示:
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 8,160,453.85
应收账款 98,154,541.52
预付账款 206,733.00
其他应收款 8,385,906.95
存货 43,892,458.83
其他流动资产 2,220,661.92
流动资产合计 161,020,756.07
(二)核实过程
1、进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对;
根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产
负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评估单位的流动资产明细账、台账
核对使明细金额及内容相符。
2、进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作;
评估人员和被评估单位相关人员共同核对了部分流动资产原始记账凭证;对
评估基准日申报的现金进行了盘点,填写了“现金盘点表”;对存货进行了抽盘,
填写了“存货盘点表”,并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解;对大
额、重要的流动资产发函核实等工作。
3、收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;
评估人员收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、销售合同与发
票、存货出入库单,以及部分记账凭证等评估相关资料;向被评估单位相关人员
询问原材料的采购模式、产品的销售模式、产品生产工艺,以及存货相关的市场
信息;询问产品销售信用政策、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收
情况、坏账准备计提的政策等。
4、经上述核实,根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评估说明。
(三)评估方法
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1、货币资金
货币资金包括现金和银行存款。
(1)现金
账面值为 736.02 元,核算内容为深圳龙电公司财务部出纳保管的现金,币种
为人民币。
本次评估采用倒推法核实基准日现金的账面值,在核对现金日记账、总账的
基础上对企业的现金进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘
点日支出现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金
额。
经核实,评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以核实的账面
金额作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为 736.02 元。
(2)银行存款
账面值为 8,159,717.83 元,核算内容为深圳龙电公司在中国华电财务公司、永
福华电财务公司开设的账户,币种为人民币,共计 2 个账户。
本次评估采用发送函证、收集对账单和余额调节表等方式逐户核实基准日银
行存款的账面值及未达账项。如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的
银行存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整。
经核实,未发现影响净资产价值的重大未达账项,且被评估单位申报的各户
存款的开户行名称、账号等内容均属实。故银行存款以核实后的账面价值作为评
估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为 8,159,717.83 元。
2、应收账款
应收账款账面余额为 106,660,124.66 元,已计提坏账准备 8,505,583.14 元,账面
价值为 98,154,541.52 元,核算内容主要为应收货款。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,
采用单项测试与组合测试(账龄分析)相结合的方法,以预计可收回金额确定评
估值。本次将按单项测试与组合测试(账龄分析)预计的损失额集中在评估风险
损失科目的评估值中反映。具体方法如下:
对于单项金额重大的应收款项,当存在客观证据表明将无法按应收款项的原
有条款收回所有款项时,根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额,
单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生减值,应当确认减值损失,计入当
期损益。如单独测试未发生减值,应当包括在有类似信用风险特征的下述资产组
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合中进行减值测试。
组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的:
账龄 应收账款计提比例(%)
6个月以内 0
6个月-1年 5
1-2年 10
2-3年 20
3-4年 50
4-5年 50
5年以上 100
经上述评定估算程序,得出评估结论:应收款预计风险损失合计为 8,505,583.14
元,应收账款的评估值为 98,154,541.52 元。
3、预付账款
账面值为206,733.00元,核算内容为材料款。
评估人员通过查阅账表、函证等方法对预付账款进行核实,根据所能收回的
相应货物形成资产价值确定评估值。对于能够收回相应货物按核实后的账面值作
为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款的评估值为 206,733.00 元。
4、其他应收款
账面余额 9,231,269.05 元,计提坏账准备 845,362.10 元,账面净值为 8,385,906.95
元,核算内容为投标保证金和备用金等。
评估人员在账表核实无误的基础上,抽查原始凭证、相关业务合同并对部分
款项进行函证。根据核实结果以每笔款项可能收回的数额确定评估值;其中对于
可能收不回的款项,采用单项测试与组合测试(账龄分析)相结合的方法判断的
风险损失后的金额确定为评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算。
本次将预计的损失额集中在评估风险损失科目的评估值中反映,账面“坏账准备”
评估为零。
具体分析如下:
对于单项金额重大的其他应收款项,当存在客观证据表明将无法按应收款项
的原有条款收回所有款项时,根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额,单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生减值,应当确认减值损失,计
入当期损益。如单独测试未发生减值,应当包括在有类似信用风险特征的下述资
产组合中进行减值测试。
组合中,采用账龄分析法计提坏账准备的:
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账龄 其他应收款计提比例(%)
6个月以内 0
6个月-1年 5
1-2年 20
2-3年 50
3-4年 80
4-5年 80
5年以上 100
经上述评估方法及程序,其他应收款预计风险损失合计为845,362.10元,其他
应收款的评估值为8,385,906.95元。
5、存货
存货合计账面余额为43,892,458.83元,未计提跌价准备,账面净额43,892,458.83
元,核算内容为原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品和在产品。
(1)原材料
账面余额为17,529,740.00元,未计提跌价准备,账面净额17,529,740.00元,核算
内容为贴片电子阻、结构件组件和继电器等电子元器件。
深圳龙电公司原材料采用实际成本核算,包括购置价、相关税费、运输费以
及其他合理费用。
评估人员通过查阅账表、盘点等方法对原材料进行核实,考虑到原材料购置
时间较短,市场价格波动不大,本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:原材料的评估值为 17,529,740.00 元。
(2) 在库周转材料
账面余额为801,685.04元,未计提跌价准备,账面净额801,685.04元,核算内容
为说明书、纸箱和封箱胶带等。
深圳龙电公司在库周转材料采用实际成本核算,包括购置价、相关税费、运
输费以及其他合理费用。
评估人员通过查阅账表、盘点等方法对在库周转材料进行核实,考虑到在库
周转材料购置时间较短,市场价格波动不大,本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:在库周转材料的评估值为 801,685.04
元。
(3)委托加工物资
账面余额为6,892,918.62元,未计提跌价准备,账面净额6,892,918.62元,核算内
容为AIDON6520/25模块主板、AIDON5511模块和面板等。
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评估人员通过查阅账表、核实出库单和委托加工合同等方法对委托加工物资
进行核实,考虑到委托加工均有合同约定加工费用,且合同签订时间较短,市场
价格波动不大,本次评估按账面值确认评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:委托加工物资的评估值为 6,892,918.62
元。
(4)产成品
账面余额为11,487,790.70元,未计提跌价准备,账面净额11,487,790.70元,核算
内容为海南多功能表、AIDON单相表和DSM单相表等电表。
深圳龙电公司产成品采用实际成本核算,包括采购成本、加工成本和其他成
本。
评估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格
信息等。对评估基准日近期的销售合同进行了抽查。并通过查阅账表、盘点等方
法核实产成品的基准日的实际数量。由于企业2014年经营状况为亏损,故产成品
的评估以产成品完全成本为基础,根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金
确定评估值。
计算公式为:
产成品评估值=产成品数量×产成品不含税销售单价×(1-销售税金及附加率-
销售费用率)。
产成品销售价格取被评估单位评估基准日近期的平均售价。
案例:国网三相智能电能表(资产基础法评估明细表3-9-5-1 序号:9)
数量:88 个
账面单价:272.24元/个
账面价值:23,957.34元
不含税销售单价:385.00元/个
根据深圳龙电电气有限公司2014年经审计的财务数据计算相关指标如下:
营业收入(元) 114,587,266.27
销售税金及附加(元) 400,879.76
销售费用(元) 14,413,883.33
营业利润(元) -6,241,212.46
营业税金及附加率 0.35%
销售费用率 12.58%
营业利润率 -5.45%
所得税率 15%
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由于企业2014年处于亏损状态,故不考虑所得税和营业利润的影响:
评估值=库存数量×不含税出厂单价×(1-销售税金及附加率-销售费用率)
=88×385.00×(1-0.35%-12.58%)
=29,499.32(元)
经上述评定估算程序,得出评估结论:产成品的评估值为 11,837,011.99 元。
(5)在产品
账面余额为 7,180,324.47 元,未计提跌价准备,账面净额 7,180,324.47 元,核算
内容为 DDSIF51F 综合模块、多功能表电源板和集中器 GPRS 模块等。
深圳龙电公司在成品账面由采购费用和加工费用构成。
评估人员向被评估单位调查了解了在成品的生产过程、采购和加工成本、市
场价格信息等。对评估基准日近期的凭证和出入库记录进行了抽查。并通过查阅
账表、盘点等方法核实产成品的基准日的实际数量。由于在产品均为近期生产,
原材料和加工费用未发生变化,本次评估按账面值确定评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:在产品的评估值为 7,180,324.47 元。
6、其他流动资产
账面值为2,220,661.92元,核算内容为进项税留抵。
评估人员通过查阅账表、函证等方法对其他流动资产进行核实并判断其可回
收金额,以可回收的金额确定为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:其他流动资产的评估值为 2,220,661.92
元。
(四)流动资产评估结果及增减值分析
1、评估结果
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 8,160,453.85 8,160,453.85
应收账款 98,154,541.52 98,154,541.52
预付账款 206,733.00 206,733.00
其他应收款 8,385,906.95 8,385,906.95
存货 43,892,458.83 44,241,680.12 349,221.29 0.80
其他流动资产 2,220,661.92 2,220,661.92
流动资产合计 161,020,756.07 161,369,977.36 349,221.29 0.22
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2、流动资产评估结果增减值分析
流动资产评估值 161,369,977.36 元,评估增值 349,221.29 元,增值率 0.22%。评
估增值原因是存货产成品账面价值为其制造成本,本次评估值考虑合理利润形成
评估增值。
二、房屋建筑物类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产由房屋建筑物组成,房屋建筑物类资
产评估基准日账面价值如下表所示:
金额单位:人民币元
账面价值
编号 科目名称
原值 净值
4-6-1 固定资产-房屋建筑物 13,041,551.00 11,882,848.27
合 计 13,041,551.00 11,882,848.27
(二)资产概况
纳入本次评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层”坐落于广东省
深圳市南山区南油大道西,为南油第一工业区107栋第3层整层,面积2500.83平方
米,房地权证号“深房地字第4000518545号”,宗地面积为57691.4平方米,土地用
途为工业用地。截止评估基准日实际用途为被评估公司办公用房。
1、资产购建日期
纳入本次评估范围的房屋建筑物建成于1985年5月27日。
2、资产用途分类
该建筑物证载用途为厂房,目前实际用途为办公。
3、资产结构类型
建筑结构为框剪结构,采用独立基础、桩基础或箱形基础,空心砖墙;承重
结构做法:现浇钢筋混凝土矩形柱、矩形梁及有梁板;装修采用玻璃门,塑钢窗,
楼地面为地板砖;石膏板轻钢龙骨吊顶,办公室顶棚采用涂料;内墙乳胶漆涂料
墙面,外墙涂料。供水、电、暖,消防设施采用消防栓和灭火器,普通卫生洁具。
4、资产日常维护及管理状况
被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测,保证其使用安
全。对建筑物使用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮,保证其
使用性能,同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作,保证其干燥、清洁。
5、企业会计政策
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(1)原值构成
房屋建筑物类资产账面原值是以2011年评估值入账。
(2)折旧方法
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
房屋建筑物 30 5 3.17
6、房屋建筑物及占用土地权属状况
截至报告日,纳入评估范围的房屋建筑物“南油第一工业区107栋3层” 房地
产证号“深房地字第4000518545号”。证载土地用途为工业用地,建筑物用途为厂
房,目前建筑物用途为办公;土地使用权的证载有效期为1984年10月5日至2014年
10月4日,到评估基准日已过期,由于被评估公司变更了房屋用途,在办理房地权
证延期时,当地房管部门未予以批准。现在因为南油第一工业区整体面临变更用
途导致的房地权证无法办理延期的情况,企业正和当地房管部门协商中。本次评
估计算中,假设被评估公司能办理延期,在计算出该建筑物市场价值后扣除了土
地延期应发生的土地费用。
(三)核实过程
1、根据被评估单位申报的评估明细表,与总账、明细账、台账核对使金额及
内容相符,核对主要资产的原始记账凭证等。
2、根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集房屋产权或证明文件等;
收集日常维护与管理制度等评估相关资料。
3、对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对房屋建筑
物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息;
勘查了解房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息;勘查了解房屋建
筑物的完损程度等成新状况;填写典型房屋建筑物的现场调查表。
4、调查了解房屋建筑物类资产的质量、功能、利用与维护等信息;调查了解
当地评估基准日近期的房地产市场价格信息或调查了解了当地评估基准日近期的
建筑安装市场价格信息;调查了解房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、
减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
5、经上述核实,根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评估说明。
(四)评估方法
估价方法通常有市场法、收益法、成本法等三种。市场法适用于区域内同类
房地产交易实例较多的估价;收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价;成
本法适用于可独立开发建设的整体房地产价值的估价,以及无市场依据或市场依
据不充分的房地产估价。
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本次估价对象所处的南油片区同类房地产交易量少,无合适的比较案例,因
此不适用市场法。估价对象竣工于1985年,建设年代久远,目前市场价已大大高
于一级市场的成本价,因此不适合选用成本法。
根据估价对象的特点和实际状况,南油第一工业区107栋第3层实际用途为办
公,且有部分出租,能产生收益或潜在收益,因此本次评估主要采用收益法进行
评估。
收益法是以房地产的预期收益为基础,以适当的资本化率将预期收益资本化
而求取估价对象价值的方法。
基本公式为:
P V1 V2
V1:租约期内预期收益折现值
V2:租约期外预期收益折现值
其中:
租约期内:
n
Ri
V1 i
i 1 (1 r )
Ri:年纯收益
r:折现率
n:租约剩余期限
租约期外:
a (1 g )( m n )
V2 1
(r g )(1 r ) n (1 r )( m n)
a:年纯收益
r:折现率
g:收益年递增比率
m:总收益年限
n:租约剩余期限
由于纳入本次评估范围的房屋建筑物土地使用权已经到期,本次假设土地能
够办理延期,则考虑办理延期需补交的土地费用将从房产价值中扣除。
补交的土地费用采用基准地价法进行评估,根据《深圳市规划和国土资源委
员会关于发布深圳市2013年基准地价的通告》(2013年1月8日)和《深圳市宗地地
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价测算规则(试行)》的通知(文号:深规土〔2013〕12号),采用以下公式进
行计算:
楼面地价=区域基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积修正系数。
(五)评估案例
案例:南油第一工业区107栋3层(房屋建筑物评估明细表4-6-1第1项)
1、建筑物概况
委估房产位于深圳市南山区南油内环路,周边物业有鸿隆大厦、绿云大厦、
海晖大厦等,该片区以服装批发为主,有泰诚服装城服装批发市场、锦都服装批
发城、泰荣服装批发城、世纪新城服装市场等。区域范围内有信和春天超市、美
丽城百货、中国银行、招商银行、深圳市医疗保险定点医院、中国移动南山展示
厅、荔庭幼儿园、南油小学等配套设施。委估对象东临南海大道、南临东滨路、
西临南山大道、北临创业路,有 22、K105、217、77 路等多路公交车经过,交通便
利。南油第一工业区 107 栋总层数为 5 层,委估房产位于第 3 层,框剪结构,朝东
南向,为工业用房,目前实际用途为办公。
装修情况及设施设备如下:
外墙:水刷石、涂料;内墙:乳胶漆、玻璃;天棚:矿棉板;地面:地砖、
地毯;门窗:玻璃门、木夹板门、铝合金窗、防盗网。
供水:暗装;供电:暗装;空调:中央空调、柜式空调;通讯:电话线路、
有线电视、宽带;消防设施:消防栓、灭火器、自动喷淋系统、烟感系统;设有
保安、清洁、停车场等服务设施。
2、房地产权属情况
被评估公司已取得房地产证“深房地字第 4000518545 号”,证载所有权人为
深圳龙电电气有限公司。证载土地有效期为 1984 年 10 月 5 日至 2014 年 10 月 4 日,
截止评估基准日土地使用权已过期,由于被评估公司现在房产为办公用房,在办
理房地权证延期时,当地房管部门未予以批准。企业正和当地房管部门协商中。
评估基准日,委估房产有 860 平方米面积为出租状态,其余自用。出租部分
的租赁合同一年一签,租金约定 55 元/平方米.天,截止评估基准日,出租合同已
到期,由于房地产证到期的问题无法续签合同,至现场勘查日双方暂按原合同履
行租约。
3、评估测算过程
收益法是运用适当的折现率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收
益,折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的估价方法。
通过调查了解,得知该区域的房地产租赁市场随着经济的发展和物价水平的提高,
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房租呈逐年递增趋势,增长速度基本呈等比例。故采用收益额逐年折现累加的方
法确定评估值。租约期内按照合同约定租金扣减相关的成本费用确定收益额,租
约期外按等比例递增模型对评估对象进行评估。计算公式如下:
基本公式为:
P V1 V2
V1:租约期内预期收益折现值
V2:租约期外预期收益折现值
其中:
租约期内:
n
Ri
V1 i
i 1 (1 r )
Ri:年纯收益
r:折现率
n:租约剩余期限
租约期外:
a (1 g )( m n )
V2 1
(r g )(1 r ) n (1 r )( m n)
a:年纯收益
r:折现率
g:收益年递增比率
m:剩余使用年限
n:收益年期
(1)年有效毛收入的确定
由于委估房产目前部分面积实际为出租状态,租赁期从 2014 年 12 月至 2015
年 12 月, 租约期内租金均为 55.00 元/平方米.天。
经过市场调查,该区域现行房屋租赁市场活跃,市场租赁案例众多,评估人
员通过市场调查,搜集了同委估房屋在使用功能、建筑结构、装修水平、配套设
施、地段等级以及区位因素、个别因素等各方面条件相近的实例,确定目前该房
地产月租金市场价格为 52 元/平方米,该片区属成熟区,交通较为方便,周边类似
物业的年递增比率在 2%左右,预计至 2015 年 12 月租约结束后,该等房产的月租
金价格约为 53.04 元/平方米。
每平米年有效毛收入=月租金价格×12 月×(1-空置率)
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(2)空置率的确定
通过对委估对象周边物业出租情况调查,近年一般空置率为 5%-15%,由于
委估物业地理位置一般,其近年的出租状况一般,空置率约 10%左右,所以我们
确定其空置率为 10%。
(3)年运营费用测算:
年运营费用包括维修费、管理费、房产税、营业税及附加、保险费等。
①管理费是指对出租房屋进行必要的管理所需的费用,包括人员工资支出等。
计费基数为租金收入,费率根据估价对象实际情况,确定为租金收入的 2%。
②维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用,维修费一般为房产
成本的 1%~3%。本次按房屋原值的 2%计算;
③房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90 号)第四
条规定,房产税的税率,依照房地产余值计算缴纳的,税率为 1.2%,或依照房地
产租金收入计算缴纳的,税率为 12%。本次评估依照租金收入的 12%计算缴纳。
④营业税及附加:营业税为年房地产总收益的 5%计;城市维护建设税按营业
税的 7%计,教育费附按营业税的 3%计。
⑤保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
用,保险费一般为建筑成本的 0.08%~0.2%。本次按房产原值的 0.1%计取保险费。
(4)年租金纯收益
年租金纯收益=年有效毛收入 - 年运营费用
(5)折现率
以中国人民银行公布的一年期定期贷款利率,加上一定的风险调整值,在此
基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况,确定该类型房地产折现率为 6.5%
(6)变化趋势分析
经过市场调查,该片区属成熟区,交通方便,周边类似物业的年递增比率在
3%左右,我们预测其租金平均每年环比递增率 g 为 3%。
(7)可获收益年限
可获收益年限计算:该建筑耐用年限 50 年,至评估基准日 2014 年 12 月 31 日
剩余年限为 20.42 年;土地为工业出让土地,土地使用年限为 30 年,有效期至 2014
年 10 月 5 日。根据深圳市土地管理办法,该土地可以延期,现被评估公司正在办
理中,假设土地能顺利延期,则土地剩余使用年限 19.83 年;因此根据孰低原则,
收益年限取 19.83 年。
(8)收益价格的测算
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将上述参数带入公式测算出评估单价为 5,870.00 元/平方米
具体测算过程见下表:
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租约期内 租约期外
序号 项目 参数 计算说明 单位
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020年及以后
估价对象所在区域范
1 月租金价格 元/㎡ 52.00 53.56 55.17 56.83 58.53 60.29
围内市场调查结果
2 空置率 10% 10% 10% 10% 10% 10%
3 年有效毛收入 元/㎡ 561.60 561.60 595.84 613.76 632.12 651.13
4 年运营费用 元/㎡ 232.58 232.58 239.30 242.81 246.40 250.13
其中: 管理费用 2% 租金收入的 2% 元/㎡ 11.23 11.23 11.92 12.28 12.64 13.02
维修费用 2% 房屋重置价的 2% 元/㎡ 104.30 104.30 104.30 104.30 104.30 104.30
保险费用 0.10% 房产重置全价的 0.1% 元/㎡ 5.21 5.21 5.21 5.21 5.21 5.21
房产税 12% 租金收入的 12% 元/㎡ 67.39 67.39 71.50 73.65 75.85 78.14
营业税 5%、教育附加
税金及其附加费 5.600% 元/㎡ 31.45 31.45 33.37 34.37 35.40 36.46
3%、城建税 7%
城镇土地使用税 13.00 13 元/平方米.年 13.00 13.00 13.00 13.00 13.00 13.00
年有效毛收入 - 年运营
5 房地产年纯收益 元/㎡ 329.02 329.02 356.54 370.95 385.72 401.00
费用
6 纯收益年递增率 g 3%
7 租赁年限(年) 19.83
8 折现率 r 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5%
9 折现系数 元/㎡ 0.9994 0.9384 0.8811 0.8273 0.7768
10 折现值 元/㎡ 328.82 308.75 314.15 306.89 299.63 4,312.10
11 房地产评估单价 元/㎡ 5,870.00
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(9)计算评估值
评估值=房地产单价×建筑面积
=5,870.00×2,500.83
=14,679,900.00元(百位取整)
(10)办理土地延期费用
A、基准地价
根据《深圳市规划和国土资源委员会关于发布深圳市2013年基准地价的通告》
(2013年1月8日),委估房产所在地块的基准地价为604元/平方米。
B、期日修正系数
深圳市自颁布基准地价至今,深圳市土地市场有一定波动,总体为上升趋势,
参考《中国城市地价动态监测指数》及深圳市工业用地地价指数和近期深圳土地
市场,确定估价对象期日修正系数1.28。
年限 地价增长率
2013 年 1 季度 1.73%
2013 年 2 季度 1.87%
2013 年 3 季度 1.84%
2013 年 4 季度 2.96%
2014 年 1 季度 6.22%
2014 年 2 季度 4.65%
2014 年 3 季度 6.03%
2014 年 4 季度 2.30%
合计 27.60%
来源:中国城市地价动态监测网
期日修正系数=1+27.6%=1.28
C、年期修正系数
根据委估房产《房地产证》记载,委估房产的土地使用权的年期为30年,本
次评估假设该年期可延长至工业土地最高年限50年,即续期的年限为20年,则:
经查,深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试
行)》的通知(文号:深规土〔2013〕12号)规定:
年期修正系数=0.736
D、容积率修正系数
根据《深圳市南山01-030405号片区[南油地区]法定图则》中确定被评估房产位
于03-11-12地块,属一类工业用地,容积率1.9。根据深圳市规划和国土资源委员会
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关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知(文号:深规土〔2013〕
12号)中附表3:工业用地地价容积率修正系数表,容积修正系数=0.3+1.2/1.9=0.93
预计应补地价
楼面地价=区域基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积修正系数
=604×1.28×0.75×0.93
=532.06元/平方米
应补地价=楼面地价×建筑面积
=532.06×2500.83
=1,330,600.00元(百位取整)
(11)委估房产价值
评估值=委估房产价值-应补地价
=14,679,900.00-1,330,600.00
=13,349,300.00 元
(六)评估结果及增减值分析
1、评估结果
房屋建筑物类资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 13,041,551.00 11,882,848.27 13,349,300.00 13,349,300.00 307,749.00 1,466,451.73 2.36 12.34
合计 13,041,551.00 11,882,848.27 13,349,300.00 13,349,300.00 307,749.00 1,466,451.73 2.36 12.34
2、评估增减值分析
房屋建筑物评估增值的原因是委估房产账面原值为2011年出资评估的评估值
入账,本次评估所用租金水平高于上次评估的租金水平。
三、设备类资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备,具体情况
如下表所示:
金额单位:人民币元
账面价值
编号 科目名称
原值 净值
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账面价值
编号 科目名称
原值 净值
4-6-4 固定资产-机器设备 16,231,344.99 5,132,625.95
4-6-5 固定资产-车辆 1,528,905.00 169,056.80
4-6-6 固定资产-电子设备 1,240,689.88 519,128.75
合 计 19,000,939.87 5,820,811.50
(二)资产概况
1、资产购建日期
纳入评估范围的设备类资产购置于1997年至2014年间。
2、资产类别
纳入评估范围内的机器设备主要为生产电能表所使用的各种功能调测设备和
精密电源等;车辆主要为管理人员交通所乘坐的轿车和中型客车;电子设备主要
为办公所用电脑、打印机和空调等办公电器。
3、工艺流程与技术特点
具体工艺流程如下:
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4、资产日常维护及管理状况
根据被评估公司的设备管理制度,每台设备均根据设备类别编制了设备资产
编号,主要生产设备建立单机设备档案及随机资料、验收报告、单据复印件、各
类设备的验收报告、使用说明书等,设备档案由管理部统一管理,其存档期直至
设备转移或报废。公司对设备实行定人定机、培训上岗,使在用设备保持在良好
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的技术状态。被评估公司还制定了各种设备管理制度、设备管理责任制、设备使
用违反操作处罚条例、固定资产管理规定等各种管理。
各部门设备每月进行台时统计,根据设备运行情况进行一二级保养,设备主
管部门联合设备使用部门每月进行设备检查,对设备维护保养情况进行抽查。
5、企业会计政策
(1)账面原值构成
机器设备的账面原值由设备购置价、相关税费、安装工程费等构成。
运输设备的账面原值由车辆购置价、车辆购置税及牌照费等构成。
其他设备的账面原值由设备购置价、相关税费等构成。
除2009年前购置的设备外,机器设备的账面原值不含增值税进项税额。
(2)折旧方法
固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率%
机器设备 5-10 5 9.5-19
车辆 10 5 9.5
电子设备 5-10 5 9.5-19
(三)核实过程
1、根据被评估单位申报的评估明细表,与总账、明细账、台账核对使金额及
内容相符,核对主要资产的原始记账凭证等。
2、查阅设备的相关技术档案、采购合同等资料;听取设备管理、操作人员对
设备管理使用、实际运行状况的介绍,在企业有关人士的协同下,对设备进行实
地查看,对重大的设备进行必要的技术勘察,将发现的漏报、重报和错误进行纠
正。
3、对设备的运行环境、运行状况,设备的维护、保养情况进行现场调研,查
看有关设备档案,并向设备管理人员、技术人员和检修人员了解设备类资产的维
护、大修和使用情况。
4、向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息,进行市场调研和
收集现价资料。
5、经上述核实,根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评估说明。
(四)评估方法
依据评估目的,本次设备类资产评估采用重置成本法,即在持续使用的前提
下,以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置全价,同时通过现场勘察和
综合技术分析确定相应损耗后的成新率,据此计算评估值。其计算公式为:
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设备评估值=设备重置全价×综合成新率
1、重置全价的确定
本评估报告中设备的重置全价为不含增值税价格。其中:
对于不需要安装(或安装由销售商负责)、运输费用较低的小型设备、电子
设备,参照现行市场购置的价格确定重置全价;
对于运输车辆类资产,根据其所在地汽车交易市场现行销售价格,加上国家
统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等费用确定重置全价;
对于需要安装、运输的大型机器设备,其重置全价由设备购置费、运杂费、
安装工程费组成。
其中:
(1)设备购置费
其中,对于国产机器设备及可替代进口设备主要依据《2014中国机电产品报
价手册》、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格,对于没有查
询到设备出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定。
(2)运杂费
本次评估设备购置价为当地报价,故不计运杂费。
(3)安装工程费
安装工程费主要根据《最新资产评估常用数据与参数手册》确定,若设备购
置价中已包含此部分费用,则在此处不予考虑。
2、综合成新率的确定
(1)对于小型设备及电子设备类
采用年限法确定。计算公式为:
综合成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
(2)对于专用或通用小型以上机器设备
评估人员通过对设备使用状况、技术状况的现场勘察,采用年限法成新率和
现场勘察成新率综合确定。
A、年限法成新率
查阅有关资料,确定设备的已使用年限,经济寿命年限,计算年限法成新率:
年限法成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
B、现场勘察调整值的确定
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通过现场勘察及向有关技术人员、操作人员了解、查阅主要设备及系统的运
行技术状况、主要技术经济指标、大修次数、维修保养情况及工作环境等,做出
现场勘察技术状况评判,确定现场勘察调整值。
C、综合成新率
综上所述,确定设备的综合成新率。
综合成新率=年限法成新率+现场勘察调整值
(3)对于运输车辆类
运输车辆成新率的确定,根据国家有关规定,结合评估人员对车辆性能、外
观、大修及维护保养等现场情况的勘察,综合确定其成新率。
①小轿车、微型客车、大型轿车
理论成新率,根据里程法成新率确定:
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
②对于其他车辆
理论成新率,按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定:
年限法成新率=(规定使用年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
根据孰低原则来确定其理论成新率。
综合上述,确定理论成新率后,通过现场勘察车辆各组成部分现状及查阅有
关车管档案,对理论成新率进行修正确定综合成新率。
3、评估值的确定
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
(五)典型案例
案例一:单相电能表检验装置(机器设备明细表4-6-4,序号498)
(1)概况
规格型号:HS-6103F
生产厂家:海盐盛迪电子科技有限公司
启用日期:2012/7/24
账面原值:51,282.05 元
账面净值:34,462.05 元
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数 量:1 台
HS-6103 型单相电能表检验装置是引进国际九十年代先进技术和器件,根据
《GB11150-2001 电能表检验装置》、《JJG 597-2005 交流电能表检定装置》、《JJG
596-1999 电子式电能表》、《DL/T 614-1997 多功能电能表》等标准研制的新一代多
功能电能表校验装置,可广泛用于校验 0.2 级及以下的各种单相电能表。
主要技术参数:
装置准确度等级:0.05/0.1/
装置标准配置:
单相标准电能表
准确度等级:0.05/0.1
电压量程:240V
电流量程:1A/100A 自动量程切换
装置输出量程
输出电压:220/240V
输出电流:0.1-100A
装置输出最大容量
电压:240VA(可根据校表数量增加)
电流:650VA(可根据校表数量增加)
装置调节范围
电压:0-120%,调节细度:0.01%
电流:0-120%,调节细度:0.01%
相位(电压/电流):0-360.0,调节细度:0.01
频率:45-65Hz,调节细度:0.01Hz
装置输出功率稳定度:≤0.05%
输出波形畸变系数
电压、电流:≤0.5%
谐波输出
2-21 次谐波 谐波含量<40%
3、5、7 次谐波叠加,每种谐波含量<10%
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导通角控制(奇次谐波)
波群控制(次谐波)
(2)重置全价的确定
该设备重置全价由设备购置费构成。
设备购置费:经向该设备的生产厂家询价,该设备在评估基准日的报价为
58,000.00 元/台(含税)。
运杂费:该设备购置费含运杂费。
安装调试费:该设备不需要安装。
故不含税重置全价=58,000.00/1.17=49,570.00 元。
(3)综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率+现场勘察调整
①年限法成新率
参考《资产评估常用方法和参数手册》,该设备经济寿命年限为 15 年,至评
估基准日已连续使用 2.44 年。
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=(15- 2.44)/15×100%
=84%(取整)
②现场勘察成新率
经评估人员现场观察及向操作人员了解,该设备使用正常,外观无明显磨损,
能达到额定载荷,运行中无异常杂音。得出现场勘察调整 0%。
③综合成新率
综合成新率评定=年限法成新率+现场勘察调整
=84%+0%
=84%
(4)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=49,570.00×84%
=41,639.00(元)
案例二:轿车 (4-6-5车辆评估明细表,序号4)
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1、设备概况
车牌号码:粤 B77Q73
规格型号:天籁牌 EQ7230BC
生产厂家:东风汽车有限公司
购入日期:2008/5/22
启用日期:2008/5/22
已行驶公里数:208000 公里
账面原值:232,000.00 元
账面净值:42,821.28 元
主要技术参数:
外形尺寸: 4845×1765×1475(mm) 货厢尺寸: ××(mm)
总质量: 1995(Kg) 载质量利用系数: 0
整备质量: 1545(Kg) 额定载质量: (Kg)
额定载客: 5(人) 防抱死系统:
接近角/离去角: 16/13(°) 前悬/后悬: 955/1115(mm)
轴荷: 1055/940 轴距: 2775(mm)
轴数: 2 最高车速: 198(km/h)
油耗: 10.30 弹簧片数: -/-
轮胎数: 4 轮胎规格: 205/65 R16
前轮距: 1530 后轮距: 1535
2、重置全价的确定
重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费-可抵扣增值税
(1)现行含税购价
根据网上查询和咨询深圳地区该类汽车的市场价格,该种型号汽车于评估基
准日的市场价格为 224,800.00 元。
(2)车辆购置税
车辆购置税=售价÷1.17×10%
=224,800.00÷1.17×10%
=19,214.00 (元)
(3)新车上户牌照手续费等
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该车办理牌照及其他费用约需 300.00 元。
(4)重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
=224,800.00÷1.17+ 19,214.00 +300.00
=211,700.00 元(百位取整)
3、成新率的确定
根据国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公
安部、环境保护局 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制报废标准规定》中的规
定,该车规定行使里程为 600000 公里。至评估基准日该车已使用 6.53 年、行驶 208000
公里,其成新率计算如下:
理论成新率=(600000-208000)÷600000×100%=65%
评估人员对该车辆进行了必要的调查,该车行驶里程较长,使用时间较长,
车辆未发生重大交通事故,未进行大修。评估人员现场勘察结果如下。
(1)该车外观正常,无明显划痕和外伤,无碰撞痕迹。驾驶仪表指示准确,方
向盘正常;主要易损件有磨损、老化现象;
(2)发动机工作基本正常,运行有噪音,电路通畅、点火平稳,有轻微漏油现
象,百公里油耗、尾气排放略高;
(3)刹车装置工作正常、达标;
经综合判断,该车辆实际使用状况基本正常,但考虑使用年限较长,主体结
构的磨损,启用至今未进行大修,现场勘察调整-30%。
综合成新率=理论成新率+现场勘察调整=65%-30%=35%
4、评估值的计算
评估值=重置全价×成新率
=211,700.00×35%
=74,095.00 (元)
案例三: 格力空调(电子设备评估申报明细表 4-6-6 第 204 项)
1、设备概况
规格型号:KFR-35GW/C35570(Aa-3)
生产厂家:珠海格力电器股份有限公司
启用日期:2014 年 7 月
账面原值:2,461.54 元
36
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
账面净值:2,322.34 元
主要技术参数:
适用面积:15-22 ㎡
空调类型:挂式空调
产品功率:大 1.5P
冷暖类型:冷暖型
变频:否
系列名称:Q 系列
能效级别:3 级
能效比:3.28
室内机噪音:24.5-37dB
室外机噪音:≤50dB
制冷量:3500W
制冷功率:1068W
制热量:3850W
制热功率:1120W
循环风量:630m3/h
电源性能:220V/50Hz
辅助电加热功率:1000W
重置价值的确定
经网上查询及参阅该空调的购置发票,确定该空调购置价为 2,880.00 元。
重置价=2,880.00/1.17=2,460.00 元
2、综合成新率的确定
该设备已使用 0.43 年,依据《资产评估常用数据与参考手册》(第二版)确定
该空调的经济使用年限为 8 年,根据年限法确定其成新率:
成新率=(8-0.43)/8×100%=95%(取整)
3、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=2,460.00×95%
37
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
=2,337.00 元
(六)评估结果及增减值分析
1、评估结果
设备类评估结果汇总表
金额单位:人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 16,231,344.99 5,132,625.95 10,342,530.00 6,035,458.00 -36.28 17.59
运输设备 1,528,905.00 169,056.80 515,000.00 196,977.00 -66.32 16.52
电子设备 1,240,689.88 519,128.75 892,940.00 411,871.00 -28.03 -20.66
设备类合计 19,000,939.87 5,820,811.50 11,750,470.00 6,644,306.00 -38.16 14.15
2、增减值分析
(1)机器设备评估增值的原因是因为部分设备因购置时间较长,已提完折旧,
只剩残值;而由于其尚能正常使用,评估价值高于残值。
(2)运输车辆评估增值的原因是企业折旧年限短于评估所用经济寿命年限。
(3)电子设备评估减值的原因是随着技术更新换代,电子设备的市场价格下降
比较快,故造成评估减值。
四、其他无形资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的其他无形资产共计3类,包括计算机软件著作权、专利权、
软件。原始入账值为649,572.66元,基准日账面值为602,991.51元,计算机软件著作
权、专利权为表外资产。
(二)资产概况
纳入本次评估范围的其他无形资产包括AD软件、MSOFT微软Officestd 2013
CHNS和计算机软件著作权登记证书、专利等,计算机软件为购置,在办公及设计
中使用,均购置于2014年,企业按10年摊销。
计算机软件著作权、专利共计39项,其中计算机软件著作权24项,包括龙电
三相载波表通讯软件V1.0、龙电三相表通讯软件V1.0和龙电嵌入式通讯软件等;实
用新型专利12项,包括一种电子式电能表、一种电能表和防盗电能表等;外观设
计专利3项,包括电能表(2)和电能表等。全部为表外资产,主要为企业在研发、生
产过程中产生的计算机软件著作权、专利权,企业并未对其资本化,成本计入当
期费用,因此评估基准日账面价值为0.00元。具体情况见下表:
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
38
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
计算机软件著作 龙电三相载波表通讯软件 软著登字第
1 2008/3/18 50
权登记证书 V1.0 0152298 号
计算机软件著作 龙电三相载波表处理中断软 软著登字第
2 2008/2/11 50
权登记证书 件 V1.0 0152302 号
计算机软件著作 软著登字第
3 龙电三相表通讯软件 V1.0 2006/4/4 50
权登记证书 0152290 号
计算机软件著作 软著登字第
4 龙电三相表管理软件 V1.0 2006/2/20 50
权登记证书 0152288 号
计算机软件著作 龙电高等级多功能表读写负 软著登字第
5 2008/5/8 50
权登记证书 荷曲线软件 V1.0 0152297 号
计算机软件著作 龙电全多功能表显示软件 软著登字第
6 2007/3/31 50
权登记证书 V1.0 0152287 号
计算机软件著作 龙电全多功能表子模块软件 软著登字第
7 2007/3/26 50
权登记证书 V1.0 0152303 号
计算机软件著作 龙电简易多功能表管理软件 软著登字第
8 2007/5/14 50
权登记证书 V1.0 0152292 号
计算机软件著作 软著登字第
9 龙电单相表管理软件 V1.0 2008/3/21 50
权登记证书 0152294 号
计算机软件著作 软著登字第
10 龙电单项表主控软件 V1.0 2008/4/4 50
权登记证书 0152300 号
计算机软件著作 软著登字第
11 龙电电子式表通讯软件 V1.0 2006/1/14 50
权登记证书 0152295 号
计算机软件著作 龙电人机交互界面软件[简称: 软著登字第
12 2011/1/6 50
权登记证书 LCDDisplay.c]V1.0 0329957 号
龙电三相多功能表事件记录
计算机软件著作 软著登字第
13 软件[简称: 2011/1/10 50
权登记证书 0329910 号
LOG_RECORD.ASM]V1.0
龙电南网三相多功能表负荷
计算机软件著作 软著登字第
14 曲线处理软件[简称:md_load.c 2009/1/10 50
权登记证书 0329909 号
md_measure.c]V1.0
计算机软件著作 龙电嵌入式通讯软件[简称: 软著登字第
15 2010/1/18 50
权登记证书 UpProtocol.c]V1.0 0329838 号
计算机软件著作 龙电 GPRS 模块通讯软件[简 软著登字第
16 2009/3/16 50
权登记证书 称:GPRS.C]V1.0 0331245 号
龙电三相多功能表计量处理
计算机软件著作 软著登字第
17 软件[简称: 2010/3/18 50
权登记证书 0325246 号
ADI7878_RDPROCESS.ASM]V1.0
计算机软件著作 龙电南网三相多功能表通讯 软著登字第
18 2009/4/10 50
权登记证书 软件 V1.0 0325245 号
计算机软件著作 龙电国网单相表显示软件 软著登字第
19 2010/1/8 50
权登记证书 [LCD.c]V1.0 0325244 号
计算机软件著作 龙电 DIN 单相表计量算法软件 软著登字第
20 2013/3/8 50
权登记证书 V1.0 0574538 号
39
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
序 专利申请 保护期
证书名称 内容 专利号/编号
号 日期 (年)
计算机软件著作 龙电三相多功能表通讯软件 软著登字第
21 2012/10/22 50
权登记证书 V1.0 0574701 号
计算机软件著作 龙电 DCZL13-LD5102 II 型采集 软著登字第
22 2012/12/28 50
权登记证书 器软件 V1.0 0574597 号
计算机软件著作 软著登字第
23 龙电温度补偿时钟软件 V1.0 2012/10/21 50
权登记证书 0824097 号
计算机软件著作 龙电双通道计量防窃电软件 软著登字第
24 2012/10/21 50
权登记证书 V1.0 0826129 号
实用新型专利证 ZL 2008 2
25 一种电子式电能表 2008/9/8 10
书 0147274.3
实用新型专利证 ZL 2008 2
26 一种电能表 2008/5/15 10
书 0094745.9
实用新型专利证 ZL 2005 2
27 防盗电能表 2005/12/31 10
书 0121655.0
实用新型专利证 ZL 2006 2
28 仪表安全封 2006/3/29 10
书 0013326.9
实用新型专利证 ZL 2011 2
29 一种远程可控电流断路器 2011/10/19 10
书 0399953.1
实用新型专利证 一种强弱电隔开的端子排一 ZL 2013 2
30 2013/5/28 10
书 体化结构 0306119.2
实用新型专利证 一种电能表中磁环的固定结 ZL 2013 2
31 2013/5/28 10
书 构 0306136.6
实用新型专利证 一种兼容一体式和嵌入式挂 ZL 2013 2
32 2013/5/28 10
书 钩电能表底座结构 0306087.6
实用新型专利证 一种 PCB 板和端子排固定结 ZL 2014 2
33 2014/9/3 10
书 构 0506807.8
实用新型专利证 一种电能表底座上屏蔽罩固 ZL 2014 2
34 2014/9/3 10
书 定结构 0506781.7
实用新型专利证 一种低成本金属挂钩固定结 ZL 2014 2
35 2014/9/3 10
书 构 0506191.4
实用新型专利证 ZL 2014 2
36 一种低成本端盖固定结构 2014/9/3 10
书 0506569.0
外观设计专利证 ZL 2008 3
37 电能表(2) 2008/9/23 10
书 0155067.8
外观设计专利证 ZL 2008 3
38 电能表 2008/4/22 10
书 0106514.0
外观设计专利证 ZL 2005 3
39 电能表 2005/12/28 10
书 0159050.6
(三)核实过程
1、根据被评估单位提供的评估明细表,与总账、明细账、台账核对使金额及
内容相符;核对主要资产的原始记账凭证等。
40
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
2、评估人员按照重要性原则,根据委估其他无形资产的类型、金额等特征收
集了相关权证、购置凭证、技术说明书、申请资料等评估相关资料。
3、对评估基准日申报的其他无形资产运行环境进行现场勘查,查看其工作环
境、功能、性能等相关情况。
4、向被评估单位调查了解其他无形资产的使用及收益情况、账面原值构成、
摊销方式等相关会计政策与规定。
5、经上述核实,根据核实后结果进行评估并撰写评估说明。
(四)评估方法
1、计算机软件著作权、专利权
对于计算机软件著作权、专利权本次采用收益法评估。
收益法评估的技术思路是对使用委估无形资产项目生产的产品未来年期的收
入进行预测,并按一定的分成率,即该委估无形资产在未来年期收入中的贡献率,
用适当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公式如下:
n
t
P kRt / (1 i )
t 1
其中:
P:委估无形资产的评估值
Rt:第T年委估无形资产的产品当期年收入额
t:计算的年次
k:委估无形资产在收入中的分成率
i:折现率
n:委估无形资产经济收益期
2、软件
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件,按照同类软件评估
基准日市场价格确认评估值。
(五)典型案例
案例: AD 软件(资产基础法评估明细表 4-12-3 无形-其他 第 1 项)
版本号: 2014 网络版
软件开发商: 深圳市三越科技有限公司
启用日期:2014 年 4 月
原始入账价值:393,162.40 元
41
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
账面价值:363,675.25 元
数量:5 套
摊销年限:10 年
经评估人员调查,该版本软件于基准日市场正常销售,市场价格为 92000 元/
套,故:
评估值=92,000.00/1.17×5
=393,162.39 元
案例: 计算机软件著作权、专利权(资产基础法评估明细表 4-12-3 无形-其他 第
3 项)
1、收益期限的确定
一般认为技术是有经济寿命周期的,经济寿命周期长的技术价值相对较高,
经济寿命周期短的技术价值相对较低。技术经济寿命主要受新的可以取而代之的
技术出现时间的影响,另外技术经济寿命也会由于产生污染或国家产业政策改变
等原因对技术的经济寿命产生影响,对于计算机软件著作权和专有技术,保护措
施也会对其经济寿命产生影响。由于该部分计算机软件著作权、专利使用行业较
特殊,综合考虑其可替代性和局限性,确定委托评估的其他无形资产的经济寿命
年限为 10 年,即到 2024 年。
2、销售收入的预测
深圳龙电公司全部营业收入全部为计算机软件著作权、专利有关产品,因此
根据深圳龙电公司的历史销售收入,预测未来年度各类产品的销售收入如下:
金额单位:人民币万元
项目 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
销售收入 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
项目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年
销售收入 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85
项目 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
销售收入 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
项目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年
销售收入 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85
项目 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
销售收入 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
项目 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年
销售收入 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85
3、收入分成率
42
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
一般而言,企业的收益是固定资产、营运资金和无形资产共同创造的。从企
业全部收益额中扣除固定资产、营运资金的回报额后可以得到无形资产的贡献额,
再分析无形资产贡献额中计算机软件著作权、专利的贡献额,用计算机软件著作
权、专利的贡献额占企业相关产品收入的比例得出计算机软件著作权、专利无形
资产的收入分成率。具体确定过程如下:
(1)从委估无形资产相关产品收入中扣除和经营有关的成本、税金和期间费用
及所得税,得到调整后的净利润;
(2)通过确定投入委估无形资产相关产品的固定资产的市场价值和社会平均回
报率确定固定资产回报额;
(3)通过确定投入委估无形资产相关产品的营运资金的市场价值和社会平均回
报率确定营运资金的回报额;
(4)调整后的净利润剔除固定资产回报额和营运资金回报额后得到无形资产贡
献额;
(5)确定无形因素贡献额中委估无形资产的贡献额;
(6)通过计算委估无形资产贡献额占该委估无形资产应用的相关产品的收入,
得到委估无形资产的收入分成率。
本次采用对委估无形资产特定年期数据分析法,确定其委估无形资产收入分
成率。因 2014 年企业在长期大客户国家电网公司的招投标程序存在问题,中标情
况与往年出现异常,因此导致 2014 年收入大幅下降,此企业 2014 年数据不能如实
反映企业实际经营状况。本次采用的 2013 年相关数据进行测算。具体情况如下表:
1)委估无形资产相关产品的净利润的确定
金额单位:人民币万元
无形资产相关 相关产品占企业
项目 企业整体-2013
产品 整体比重
营业收入 19,054.35 19,054.35 1
营业成本 14,445.53 14,445.53
税金及附加 80.45 80.45
销售费用 1,518.20 1,518.20
管理费用 1,441.20 1,441.20
财务费用 186.60 186.60
资产减值损失 23.58
调整后利润总额 1,358.79 1,382.37
所得税 243.59 207.36
调整后净利润 1,115.20 1,175.01
加:扣除所得数影响的利息支出 - -
净收益 1,115.20 1,175.01
43
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2)委估无形资产相关产品所使用的固定资产回报额的确定
金额单位:人民币万元
委估无形资 分配到委托专利
项目 2014 年评估值 回报率 回报额
产所占比重 的回报额
其中:房屋构筑物
875.87 6.5% 56.93 1 56.93
和土地
设备 1,175.05 8% 94.00 1 94.00
合 计 150.94
其中土地虽然属于无形资产,但是土地为企业经营的固定支出项,因此本次
放入固定资产中考虑其对企业创造的现金流。
固定资产回报率的确定:房屋构筑物回报率是根据五色土统计分析,投资工
业地产的年投资回报率基本稳定在 6%-9%左右,因此本次评估房屋构筑物和土地
回报率取 6.5%;设备回报率考虑到设备回报率高于房屋回报率,因此本次评估设
备回报率取 8%。
因深圳龙电公司房屋部分为出租,因此本次仅考虑自用部分房屋贡献值。
3)专利相关产品所使用的营运资金回报额的确定
金额单位:人民币万元
委估无形资 分配到委估无形
项目 2013 年价值 回报率 回报额
产所占比重 资产的回报额
营运资金 10,395.50 5.6% 582.15 1 582.15
合 计 582.15 1 582.15
注:营运资金回报率参考评估基准日一年以内(含一年)贷款利率,取 5.6%。
4)专利技术分成率的确定:
无形因素贡献额=无形资产相关产品调整后净利润-产品相关固定资产回报额-
产品相关营运资金回报额。
委估专利资产贡献额=无形因素贡献额×无形因素中委估专利的贡献所占比
重
无形因素中委估无形资产的贡献所占比重主要是考虑企业全部无形资产(主
要包括:销售客户关系网络及合同、公司管理层管理能力、核心团队协同能力和
生产技术等)之中专利部分的贡献占比,本次经评估人员跟企业相关人员访谈了
解企业整体情况、产品情况及专利情况,并请企业管理人员对各项无形因素的贡
献情况进行打分后确定本次委估无形资产对企业净收益的贡献所占比重为 40%。
技术分成率=委估专利资产贡献额/委估技术相关产品收入
金额单位:人民币万元
项目 数值
44
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项目 数值
无形资产贡献额 441.93
无形资产中委估专利的贡献所占比重 40%
委估专利资产贡献额 176.77
委估技术相关产品收入 19,054.35
委估技术收入分成率 0.93%
(4)专利技术折现率
委托无形资产-专利权的折现率,应反映目标产品所在行业的风险以及该技术
特有的风险。由于以净利润作为收益指标,因此对应地,我们以股权资本回报率
及委托无形资产-专利权特定风险附加率之和作为该委托无形资产-专利权的折现
率。
为了确定股权资本的回报率,我们采用了资本资产估价模型(“CAPM”)。CAPM
模型可用下列数学公式表示:
公式:R=Rf+β*(Rm-Rf)+Rc
式中:
Rf=无风险报酬率;
β=企业风险系数;
RPm=市场风险溢价;
Rc=委估无形资产-专利权的特定风险调整系数
在CAPM分析过程中,我们采用了下列五个步骤:
1)无风险报酬率Rf的确定
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿,这种补偿分两个方面,一方面是在
无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率,是转让资金使用权的报酬;另一方面
是通货膨胀附加率,是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。由于现实中无法将
这两种补偿分开,它们共同构成无风险利率。本次估值采用长期国债于评估基准
日的到期收益率平均值4.26%作为无风险报酬率。
2)市场风险溢价的确定
Rm-Rf为市场风险溢价(market risk premium)。市场风险溢价是对于一个充分风
险分散的市场投资组合,投资者所要求的高于无风险利率的回报率,由于目前国
内A股市场是一个新兴而且相对封闭的市场,一方面,历史数据较短,并且在市场
45
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
建立的前几年中投机气氛较浓,投资者结构、投资理念在不断的发生变化,市场
波动幅度很大;另一方面,目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管
制,再加上国内市场股权割裂的特有属性(存在非流通股),因此,直接通过历史
数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素,不具有可信度,整体的市场风
险溢价水平较难确定。在本次评估中,我们采用美国金融学家Aswath Damodaran所
统计的各国家市场风险溢价水平作为参考。
Aswath Damodaran统计的市场风险溢价包括两方面,即成熟的金融市场风险溢
价(采用美国股票市场的历史风险溢价水平)加上由于国别的不同所产生的国家
风险溢价(Country Risk Premium)。国家的风险溢价的确定是依据美国的权威金融
分析公司Moody's Investors Service所统计的国家金融等级排名(long term rating)和此
排名的波动程度来综合考虑一个国家的金融风险水平。
根据AswathDamodaran的统计结构,美国股票市场的历史风险溢价为5.75%,我
国的国家风险溢价为2.21%,综合的市场风险溢价水平为7.96%。
3)企业风险系数β
β为衡量公司系统风险的指标,通常采用商业数据服务机构所公布的公司股
票的β值来替代。本次评估中,由于公司为非上市公司,我们收集类似业务的上
市公司股票近几年的股票交易价格数据和分红、配股及送股方面的资料。根据沪
深A股仪器仪表制造业上市公司的Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta,然后得出
仪器仪表制造业类上市公司无财务杠杆的平均Beta为 0.5126。
4)委托无形资产-专利权特定风险调整系数Rc的确定:
根据对委托无形资产-专利权实施计划的分析,评估人员认为存在如下风险因
素:
①技术相关产品面临的技术风险
技术风险是由于企业所应用或拟采用技术或技术的集合的不确定性以及技术
与经济互动过程的不确定所引起的收益与损失的不确定性。技术的不确定既包括
企业现在拥有的技术本身功能与成长的不确定,也包括与之相关技术(互补和替
代)变动的不确定。委托评估无形资产-专利权所代表的产品从技术上替代的风险
确实存在,故本次选用2.0%作为技术风险附加率。
技术风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
10 8 6 4 2 0
30% 技术转化风险 0 0.0
50% 技术替代风险 4 2.0
20% 技术成熟风险 0 0.0
46
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技术风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
10 8 6 4 2 0
合计 2.0
②技术相关产品面临的市场风险
市场风险主要指与竞争对手竞争中处于劣势,无法销售自己的产品获得足够
的利润。委估无形资产-专利权所使用行业属于仪器仪表制造业,市场风险一般,
本次评估取1.4%的市场风险附加率。
市场风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
10 8 6 4 2 0
30% 市场容量风险 0 0.0
30% 市场现有竞争风险 2 0.6
20% 市场潜在竞争风险 2 0.4
20% 销售网络风险 2 0.4
合计 1.4
③技术相关产品面临的经营风险
经营风险是指生产经营委托无形资产-专利权产品的实体因为经营管理不当
对委托评估产品获利带来的不确定性。任何生产经营实体,经营风险总是存在的。
综合分析,经营风险相对较小,本次评估取0.8%的经营风险附加率。
经营风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
10 8 6 4 2 0
40% 经营管理团队风险 2 0.8
30% 生产控制风险 0 0.0
20% 经营管理制度风险 0 0.0
合计 0.8
④技术相关产品面临的财务风险
财务风险是指委估无形资产-专利权所代表的产品在生产经营过程中因资金
融通、资金调度、资金周转等方面出现困难所形成的风险。本次评估取1%的财务
风险附加率。
财务风险取值表
分值
权重 考虑因素 合计
10 8 6 4 2 0
50% 融资固定资产风险 2 1.0
47
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50% 流动资金风险 0 0.0
合计 1.0
无形资产-商标权特定风险调整系数=技术风险+市场风险+经营风险+财务风险
=2.0%+1.4%+0.8%+1.0%
=5.20%
5)折现率的确定
综合上述分析,折现率计算为:
R=Rf+β*(Rm-Rf)+Rc
=13.54%
(5)专利评估值
预测期内企业产品的销售收入按年末折现考虑,从而得出专利技术的资产价
值,计算公式如下
= 694.04万元
计算结果详见下表:
金额单位:人民币万元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
销售收入 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
销售收入分成率 0.93% 0.83% 0.74% 0.65% 0.56%
销售收入分成额 194.31 178.39 160.16 142.95 123.76
折现时点 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
折现率 13.54%
现值系数 0.8808 0.7758 0.6833 0.6018 0.5301
销售收入分成现值 171.14 138.39 109.43 86.03 65.60
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
销售收入 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85 22,232.85
销售收入分成率 0.46% 0.37% 0.28% 0.19% 0.09%
销售收入分成额 103.13 82.50 61.88 41.25 20.63
折现时点 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00
折现率 13.54%
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现值系数 0.4669 0.4112 0.3622 0.3190 0.2810
销售收入分成现值 48.15 33.93 22.41 13.16 5.80
现值和 694.04
(六)评估结果及增减值分析
1、评估结果
经上述评定估算程序,得出评估结论:无形资产的评估值为7,589,972.65元。
2、增减值分析
其他无形资产增值原因:其一由于两种软件均为2014年购置,市场价格未发
生变化,评估值按市场价值进行确认,而账面值为摊销后的摊余价值,故评估增
值;其二由于计算机软件著作权、专利权均为表外资产,故评估增值。
五、递延所得税资产评估技术说明
纳入本次评估范围的递延所得税账面值为1,402,641.79元,核算内容为递延所
得税。
评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解,核实该差异在确定
未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时,是否将导致产生可抵扣金额,
核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定,在此基础上按核实后账
面价值确定评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:递延所得税资产的评估值为1,402,641.79
元。
六、流动负债评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应
交税费、应付股利和其他应付款,具体情况如下所示:
流动负债汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值
应付账款 51,583,238.63
预收账款 284,660.00
应付职工薪酬 2,404,694.26
应交税费 138,995.21
应付股利 20,835,351.82
其他应付款 21,479,004.76
流动负债合计 96,725,944.68
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(二)核实过程
1、根据被评估单位申报的评估明细表,与总账、明细账、台账核对使金额及
内容相符,核对大额流动负债的原始记账凭证等。
2、根据各类流动负债的典型特征收集评估基准日的采购合同与发票、职工薪
酬制度、税收证明等评估相关资料。
3、被评估单位相关人员调查了解负担的税种、税率与纳税制度情况;调查了
解员工构成与职工薪酬制度情况等。
4、经上述核实,根据核实后结果进行评估并撰写评估说明。
(三)评估方法
1、应付账款
账面值为51,583,238.63元,核算内容为被评估单位应付的材料款等。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,并根据重要性原
则,通过函证、查阅合同等方式对大额应付款进行核实,分析评估目的实现后被
评估单位对应付账款实际需要承担的负债金额,以此作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:应付账款的评估值为 51,583,238.63 元。
2、预收账款
账面值为 284,660.00 元,核算内容为被评估单位预收的货款。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,向被评估单位了
解预收账款的形成原因,并根据重要性原则,采用函证、查阅合同等方式对大额
预收款项进行核实,分析评估目的实现后被评估单位对预收账款实际需要承担的
负债金额,以此作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:预收账款的评估值为 284,660.00 元。
3、应付职工薪酬
账面值为2,404,694.26元,核算内容为被评估单位应付未付的工资、奖金、津
贴和补贴等。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,并向被评估单位
了解企业工资福利政策及职工构成;查阅有关的工资计算表、计提凭证和账簿记
录,核实相关计提、发放情况符合相关政策;以核实的账面值作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:应付职工薪酬的评估值为2,404,694.26
元。
4、应交税费
50
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账面值为138,995.21元,核算内容为被评估单位根据税法规定预提的税项,包
括个人所得税。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,并向被评估单位
了解企业纳税的基本情况,是否享受税收的优惠政策;核实税款的计提和缴纳情
况;以核实后的账面值作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:应交税费的评估值为138,995.21元。
5、应付股利
账面值为20,835,351.82元,核算内容为深圳龙电公司产生的应付黑龙江龙电电
气有限公司的股利。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,通过查阅被评估
单位2012年度前利润分配的董事会和股东会决议,以及被评估单位基准日应付股
利的记账凭证等,以核实后的账面价值作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:应付股利的评估值为20,835,351.82元。
6、其他应付款
账面值为21,479,004.76元,核算内容为服务保障金、押金等。
评估人员进行总账、明细账、会计报表及评估明细表核对,并根据重要性原
则采用函证、查阅合同等方式对大额应付款进行核实,分析评估目的实现后被评
估单位对其他应付账款实际需要承担的负债金额,以此作为评估值。
经上述评定估算程序,得出评估结论:其他应付款的评估值为21,479,004.76元。
(四)评估结果及增减值分析
1、评估结果
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增值率%
应付账款 51,583,238.63 51,583,238.63
预收账款 284,660.00 284,660.00
应付职工薪酬 2,404,694.26 2,404,694.26
应交税费 138,995.21 138,995.21
应付股利 20,835,351.82 20,835,351.82
其他应付款 21,479,004.76 21,479,004.76
流动负债合计 96,725,944.68 96,725,944.68
2、增减值分析
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无评估增减值。
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说明六 收益法评估技术说明
一、被评估单位简介
1、被评估单位概况
公司名称:深圳市龙电电气有限公司
法定住所: 深圳市南山区南油第一工业区 107 栋 3 层
注册资本:5000 万元
法定代表人:梅军超
企业性质: 有限责任公司
经营范围:电能仪器仪表的技术开发、购销;计算机软、硬件的开发、系统
集成(不含计算机信息系统集成及不含限制项目);电子元件的购销;生产电子式
电能表及其他电子仪器(不含专营、专控、专卖商品及限制项目);经营进出口业
务(法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外,限制的项目须取得许可后方
可经营);兴办实业(具体项目另行申请)。
2、历史沿革
深圳龙电公司是国有大型企业华电集团的下属控股企业,是一家专业从事电
子式电能表、电能标准装置及电能量网络集中管理系统的研制和制造的高科技大
型现代化企业。
深圳龙电公司成立于 1996 年 12 月 9 日,由黑龙江龙电电气有限公司和深圳市
龙电文化发展有限公司共同出资组建,注册资本为 100 万元。股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 90.00 90.00%
2 深圳市龙电文化发展有限公司 10.00 10.00%
合计 100.00 100.00%
1999 年 4 月 2 日,经深圳龙电公司股东会决议,将公司注册资本由原来的人
民币 100 万元增加到 300 万元,新增部分由资本公积转入和由新股东赵汉昌、徐浩、
姚礼本、安纯毅、常青和刘明远以现金投入。增资后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 225.00 75.00%
2 深圳市龙电文化发展有限公司 30.00 10.00%
3 自然人股东 45.00 15.00%
合计 300.00 100.00%
2003 年 3 月 12 日,经深圳龙电公司股东会决议,将股东深圳市龙电文化发展
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
有限公司的股权以人民币 44.70 万元,转让给洋浦域通创业投资公司;黑龙江龙电
电气有限公司 75%股权降至 55%,20%股权以人民币 292.89 万元转让给洋浦域通创
业投资公司,其他股东不变,注册资本增加至 1,000.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 550.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 300.00 30.00%
3 自然人股东 150.00 15.00%
合计 1,000.00 100.00%
2008 年 7 月 18 日,经深圳龙电公司股东会决议,增加注册资本 500 万元,以
2007 年 12 月 31 日审计后的股东权益为基数,由资本公积、盈余公积和未分配利润
转增资本,变更后注册资本为人民币 1,500.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 825.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 450.00 30.00%
3 自然人股东 225.00 15.00%
合计 1,500.00 100.00%
2009 年 7 月 1 日,经深圳龙电公司股东会决议,增加注册资本 500 万元,以
2008 年 12 月 31 日审计后的股东权益为基数,由未分配利润转增注册资本,变更后
注册资本为人民币 2,000.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 1,100.00 55.00%
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 30.00%
3 自然人股东 300.00 15.00%
合计 2,000.00 100.00%
2012 年 1 月 12 日,经深圳龙电公司股东会决议,股东黑龙江龙电电气有限公
司以实物资产出资新增注册资本金 1,266.00 万元,其中注册资本人民币 771 万元,
资本公积人民币 495 万元。增资后注册资本为人民币 2,771.00 万元,变更后股权结
构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 1,871.00 67.54%
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 21.65%
3 自然人股东 300.00 10.81%
合计 2,771.00 100.00%
2012 年 11 月 28 日,经深圳龙电公司股东会决议,股东黑龙江龙电电气有限公
司注册资本金增至 4,100.00 万元,变更后股权结构如下:
序号 股东名称 出资额(万元) 出资比例(%)
1 黑龙江龙电电气有限公司 4,100.00 82.00%
54
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
2 洋浦域通创业投资公司 600.00 12.00%
3 自然人股东 300.00 6.00%
合计 5,000.00 100.00%
截止评估基准日,股权结构未发生变化。
二、被评估单位经营、资产、财务分析
(一)企业近年历史数据分析
近三年资产负债表
金额单位:人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
一、流动资产合计 25,265.62 21,420.14 16,102.08
货币资金 1,482.45 2,623.14 816.05
应收账款 18,239.53 12,547.83 9,815.45
预付账款 36.04 7.19 20.67
其它应收款 942.42 1,005.13 838.59
存货 4,565.18 5,236.85 4,389.25
一年内到期的非流动资产 - - 222.07
二、非流动资产合计 2,073.76 2,068.11 1,970.93
固定资产 1,929.10 1,919.91 1,770.37
无形资产 - - 60.30
递延所得税资产 144.66 148.20 140.26
三、资产总计 27,339.39 23,488.25 18,073.00
四、流动负债合计 16,953.83 14,492.90 9,672.59
短期借款 1,000.00 1,000.00 -
应付账款 12,483.46 8,264.33 5,158.32
预收账款 22.19 123.40 28.47
其它应付款 2,069.13 2,168.38 2,147.90
应付职工薪酬 193.50 211.07 240.47
应交税费 1,080.72 185.87 13.90
应付股利(利润) 104.82 2,539.84 2,083.54
五、非流动负债合计 - - -
六、负债合计 16,953.83 14,492.90 9,672.59
七、所有者权益 10,385.56 8,995.35 8,400.41
近三年利润表
金额单位:人民币万元
项 目 2012 年度 2013 年度 2014 年度
一、营业总收入 28,861.03 19,054.35 11,531.40
55
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
项 目 2012 年度 2013 年度 2014 年度
二、营业总成本 27,344.34 17,695.57 12,363.43
其中:营业成本 22,899.11 14,443.34 9,324.01
手续费及佣金支出 1.59 2.19 3.86
营业税金及附加 142.60 80.45 40.09
销售费用 2,259.55 1,518.20 1,441.39
管理费用 1,288.63 1,441.20 1,412.60
财务费用 671.29 186.60 194.36
资产减值损失 81.57 23.58 -52.89
投资收益 0.00 0.00 0.00
汇兑收益 0.00 0.00 0.00
三、营业利润 1,516.69 1,358.79 -832.02
加:营业外收入 6.00 29.62 224.78
减:营业外支出 9.10 0.00 16.88
四、利润总额 1,513.59 1,388.41 -624.12
减:所得税费用 212.02 243.59 -29.18
五、净利润 1,301.57 1,144.82 -594.95
历史年度各项财务指标分析表
指标分析 指标解释 2012 年 2013 年 2014 年
盈利能力分析
净资产收益率 净利润/平均净资产 18.5% 11.8% -6.8%
总资产报酬率 息税前利润/平均总资产 0.09 0.06 -0.02
营业成本率 营业成本/营业收入 79.3% 75.8% 80.9%
偿债能力分析
资产负债率 总负债/总资产 62.0% 61.7% 53.5%
流动比率 流动资产/流动负债 149.0% 147.8% 166.5%
速动比率 (流动资产-存货)/流动负债 1.22 1.12 1.21
营运能力分析
应收账款周转率 营业收入/平均应收账款 2.2 1.2 0.8
存货周转率 营业成本/平均存货 4.1 2.8 2.1
流动资产周转率 营业收入/平均流动资产 1.23 0.82 0.61
总资产周转率 营业收入/平均总资产 1.16 0.75 0.55
1、资产负债结构分析
资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况,是公司的经营管理活动结果
的集中体现。通过分析公司的资产负债表,能够揭示出公司偿还短期债务的能力、
56
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
经营稳健、经营风险的大小,以及公司经营管理总体水平的高低等。深圳龙电公
司资产结构历史年度呈下降趋势,流动资产和流动负债所占比重较大。
2、利润表分析
近两年企业销售收入呈现下降趋势,2014年比2013年收入下降39.73%,主要是
由于2014年企业在长期大客户国家电网公司的招投标程序存在问题,中标情况与
往年出现异常,因此导致2014年收入大幅下降。企业2012年和2013年净利率分别为
4.51%、6.01%,可以看出虽然企业2013年对比2012年收入略有下降但净利率有所增
长。
3、盈利能力分析
企业净资产收益率呈下降趋势,说明股东权益的收益水平在降低。总资产报
酬率反映了企业全部资产获取收益的水平,全面反映了企业的获利能力和投入产
出状况,比率越低,说明企业盈利能力越差。营业成本率2012年和2013年基本保持
稳定,说明企业毛利率在前两年较稳定。因2014年企业在经营中存在特殊原因,
因此2014年盈利能力大幅下降。
4、偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业
2012年、2013年资产负债率、流动比率和速动比率波动不大,企业2014年存在个别
因素影响,企业2012年和2013年流动比率和速动比率较稳定,说明企业实际短期偿
债能力比较稳定,前两年企业资产负债率呈较稳定,从前两年数据上看偿债能力
较稳定。
5、营运能力分析
企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业应收账款周转率和总
资产周转率近三年略有下降,说明企业全部资产的经营质量和利用效率在略有下
降。
(二)收益预测基础
1、本次评估以被评估企业2012年——2014年经审计审定后的损益表为基础进
行未来收益预测,2012年度——2014年度各项损益数据均与立信会计师事务所(特
殊普通合伙)出具的标准无保留意见审计报告一致。
2、对企业未来的收入、成本、费用等财务数据的预测,是以企业历史年度经
营业绩为基础,遵循我国现行的有关法律、法规,根据国家宏观政策、国家及地
区的宏观经济状况、全球及中国大陆相关行业的发展和规划情况,结合企业发展
规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险等,尤其是企业所面临的市场环境和
未来的发展前景及潜力,经过综合分析进行的。
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3、对于与企业经营无固定关联的非正常和偶然的收入和支出,本次采用收益
法评估时未进行预测。
三、评估假设
(一)特殊性假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用
的会计政策在重要方面保持一致;
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上,经营
范围、方式与目前保持一致;
3、本次评估假设被评估单位年终取得现金流;
4、本次评估未考虑具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价,也
没有考虑股权流动性对评估结论的影响;
5、假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势;
6、假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平;
7、假设深圳市龙电电气有限公司办公所用房产能办理相关延期手续;
8、假设深圳市龙电电气有限公司可持续获得高新技术企业证书。
(二)一般性假设
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营;
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无
重大变化;
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变
化;
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化;
5、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且有能力担当
其职务;
6、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;
7、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
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四、影响评估价值的因素分析
(一)宏观因素分析
2014 年,面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务,党
中央、国务院团结带领全国各族人民,牢牢把握国内外发展大势,坚持稳中求进
工作总基调,全力推进改革开放,着力创新宏观调控,奋力激发市场活力,努力
培育创新动力,国民经济在新常态下平稳运行,结构调整出现积极变化,发展质
量不断提高,民生事业持续改善,实现了经济社会持续稳定发展。
一、综合
年末全国大陆总人口为 136782 万人,比上年末增加 710 万人,其中城镇常住
人口为 74916 万人,占总人口比重为 54.77%。全年出生人口 1687 万人,出生率为
12.37‰;死亡人口 977 万人,死亡率为 7.16‰;自然增长率为 5.21‰。全国人户分
离的人口为 2.98 亿人,其中流动人口为 2.53 亿人。
表 1 2014 年年末人口数及其构成
指 标 年末数(万人) 比重(%)
全国总人口 136782 100.0
其中:城镇 74916 54.77
乡村 61866 45.23
其中:男性 70079 51.2
女性 66703 48.8
其中:0-15 岁(含不满 16 周岁) 23957 17.5
16-59 岁(含不满 60 周岁) 91583 67.0
60 周岁及以上 21242 15.5
其中:65 周岁及以上 13755 10.1
国民经济稳定增长。初步核算,全年国内生产总值 636463 亿元,比上年增长
7.4%。其中,第一产业增加值 58332 亿元,增长 4.1%;第二产业增加值 271392 亿
元,增长 7.3%;第三产业增加值 306739 亿元,增长 8.1%。第一产业增加值占国内
生产总值的比重为 9.2%,第二产业增加值比重为 42.6%,第三产业增加值比重为 4
8.2%。
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就业继续增加。年末全国就业人员 77253 万人,其中城镇就业人员 39310 万人。
全年城镇新增就业 1322 万人。年末城镇登记失业率为 4.09%。全国农民工总量为 2
7395 万人,比上年增长 1.9%。其中,外出农民工 16821 万人,增长 1.3%;本地农
民工 10574 万人,增长 2.8%。
劳动生产率稳步提高。全年国家全员劳动生产率为 72313 元/人,比上年提高 7.
0%。
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价格水平涨幅较低。全年居民消费价格比上年上涨 2.0%,其中食品价格上涨
3.1%。固定资产投资价格上涨 0.5%。工业生产者出厂价格下降 1.9%。工业生产者
购进价格下降 2.2%。农产品生产者价格下降 0.2%。
表 2 2014 年居民消费价格比上年涨跌幅度
单位:%
指 标 全 国
城 市 农 村
居民消费价格 2.0 2.1 1.8
其中:食 品 3.1 3.3 2.6
烟酒及用品 -0.6 -0.7 -0.5
衣 着 2.4 2.4 2.4
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家庭设备用品及维修服务 1.2 1.2 1.2
医疗保健和个人用品 1.3 1.2 1.5
交通和通信 -0.1 -0.2 0.0
娱乐教育文化用品及服务 1.9 1.9 1.7
居 住 2.0 2.1 1.9
70 个大中城市新建商品住宅销售价格月同比上涨城市个数上半年各月均为 69
个,下半年月同比上涨城市个数逐月减少, 12 月份为 2 个,月同比价格下降城市
个数增加至 68 个。
财政收入稳定增长。全年全国一般公共财政收入 140350 亿元,比上年增加 11
140 亿元,增长 8.6%,其中税收收入 119158 亿元,增加 8627 亿元,增长 7.8%。
注:图中 2010 年至 2013 年数据为全国一般公共财政收入决算数,2014 年为执行数。
62
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外汇储备略有增加。年末国家外汇储备 38430 亿美元,比上年末增加 217 亿美
元。全年人民币平均汇率为 1 美元兑 6.1428 元人民币,比上年升值 0.8%。
二、固定资产投资
固定资产投资增速放缓。全年全社会固定资产投资 512761 亿元,比上年增长
15.3%,扣除价格因素,实际增长 14.7%。其中,固定资产投资(不含农户)50200
5 亿元,增长 15.7%,农户投资 10756 亿元,增长 2.0%。东部地区投资 206454 亿元,
比上年增长 15.4%;中部地区投资 124112 亿元,增长 17.6%;西部地区投资 129171
亿元,增长 17.2%;东北地区投资 46096 亿元,增长 2.7%。
在固定资产投资(不含农户)中,第一产业投资 11983 亿元,比上年增长 33.
9%;第二产业投资 208107 亿元,增长 13.2%;第三产业投资 281915 亿元,增长 16.
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8%。民间固定资产投资 321576 亿元,增长 18.1%,占固定资产投资(不含农户)
的比重为 64.1%。
表 4 2014 年分行业固定资产投资(不含农户)及其增长速度
投资额(亿
行 业 比上年增长(%)
元)
总 计 502005 15.7
农、林、牧、渔业 14697 31.3
采矿业 14681 0.7
制造业 166918 13.5
电力、热力、燃气及水生产和供应业 22916 17.1
建筑业 4450 27.2
批发和零售业 15669 25.7
交通运输、仓储和邮政业 42984 18.6
住宿和餐饮业 6237 4.2
信息传输、软件和信息技术服务业 4187 38.6
金融业 1360 10.5
房地产业 123690 11.1
租赁和商务服务业 7970 36.2
科学研究和技术服务业 4205 34.7
水利、环境和公共设施管理业 46274 23.6
居民服务、修理和其他服务业 2262 14.2
教育 6678 24.0
卫生和社会工作 3983 27.6
文化、体育和娱乐业 6192 18.9
公共管理、社会保障和社会组织 6652 13.6
表5 2014 年固定资产投资新增主要生产与运营能力
指 标 单 位 绝对数
新增 220 千伏及以上变电设备 万千伏安 22394
新建铁路投产里程 公里 8427
其中:高速铁路 公里 5491
增、新建铁路复线投产里程 公里 7892
电气化铁路投产里程 公里 8653
新建公路里程 公里 65260
其中:高速公路 公里 7394
港口万吨级码头泊位新增吞吐能力 万吨 43553
新增民用运输机场 个 9
新增光缆线路长度 万公里 301
全年房地产开发投资 95036 亿元,比上年增长 10.5%。其中,住宅投资 64352
亿元,增长 9.2%;办公楼投资 5641 亿元,增长 21.3%;商业营业用房投资 14346
亿元,增长 20.1%。
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全年全国城镇保障性安居工程基本建成住房 511 万套,新开工 740 万套。
表6 2014 年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度
指 标 单 位 绝对数 比上年增长(%)
投资额 亿元 95036 10.5
其中:住宅 亿元 64352 9.2
其中:90 平方米及以下 亿元 20335 4.6
房屋施工面积 万平方米 726482 9.2
其中:住宅 万平方米 515096 5.9
房屋新开工面积 万平方米 179592 -10.7
其中:住宅 万平方米 124877 -14.4
房屋竣工面积 万平方米 107459 5.9
其中:住宅 万平方米 80868 2.7
商品房销售面积 万平方米 120649 -7.6
其中:住宅 万平方米 105182 -9.1
本年到位资金 亿元 121991 -0.1
其中:国内贷款 亿元 21243 8.0
其中:个人按揭贷款 亿元 13665 -2.6
三、国内贸易
市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额]262394 亿元,比上年增长 12.0%,
扣除价格因素,实际增长 10.9%。按经营地统计,城镇消费品零售额 226368 亿元,
增长 11.8%;乡村消费品零售额 36027 亿元,增长 12.9%。按消费类型统计,商品
零售额 234534 亿元,增长 12.2%;餐饮收入额 27860 亿元,增长 9.7%。
在限额以上企业商品零售额中,粮油、食品、饮料、烟酒类零售额比上年增
长 11.1%,服装、鞋帽、针纺织品类增长 10.9%,化妆品类增长 10.0%,金银珠宝
类与上年持平,日用品类增长 11.6%,家用电器和音像器材类增长 9.1%,中西药品
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类增长 15.0%,文化办公用品类增长 11.6%,家具类增长 13.9%,通讯器材类增长 3
2.7%,石油及制品类增长 6.6%,建筑及装潢材料类增长 13.9%,汽车类增长 7.7%。
全年网上零售额 27898 亿元,比上年增长 49.7%,其中限额以上单位网上零售
额 4400 亿元,增长 56.2%。
四、对外经济
全年货物进出口总额 264334 亿元,比上年增长 2.3%。其中,出口 143912 亿元,
增长 4.9%;进口 120423 亿元,下降 0.6%。进出口差额(出口减进口)23489 亿元,
比上年增加 7395 亿元。
表 7 2014 年货物进出口总额及其增长速度
指 标 金额(亿元) 比上年增长(%)
货物进出口总额 264334 2.3
货物出口额 143912 4.9
其中:一般贸易 73944 9.6
加工贸易 54320 1.8
其中:机电产品 80527 2.6
高新技术产品 40570 -1.0
货物进口额 120423 -0.6
其中:一般贸易 68162 -1.0
加工贸易 32211 4.5
其中:机电产品 52509 0.7
高新技术产品 33876 -2.2
进出口差额(出口减进口) 23489 —
表 8 2014 年主要商品出口数量、金额及其增长速度
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比上年增长 金额 比上年增长
商品名称 单位 数量
(%) (亿元) (%)
煤(包括褐煤) 万吨 574 -23.5 43 -35.5
钢材 万吨 9378 50.5 4350 31.6
纺织纱线、织物及制品 — — — 6888 3.8
服装及衣着附件 — — — 11445 4.2
鞋类 — — — 3455 9.7
家具及其零件 — — — 3195 -0.7
自动数据处理设备及其部件 万台 191836 2.6 11159 -1.3
手持或车载无线电话 万台 131199 10.6 7085 20.2
集装箱 万个 302 12.1 553 13.0
液晶显示板 万个 245080 -25.0 1952 -12.4
汽车 万辆 90 -2.8 770 3.5
表9 2014 年主要商品进口数量、金额及其增长速度
数量 金额
商品名称 比上年增长(%) 比上年增长(%)
(万吨) (亿元)
谷物及谷物粉 1951 33.8 382 20.7
大豆 7140 12.7 2474 5.0
食用植物油 650 -19.7 364 -27.3
铁矿砂及其精矿 93251 13.8 5748 -12.8
氧化铝 528 37.7 118 35.5
煤(包括褐煤) 29122 -10.9 1366 -24.4
原油 30838 9.5 14017 2.8
成品油 3000 -24.2 1439 -27.7
初级形状的塑料 2535 3.0 3167 4.0
纸浆 1796 6.6 741 4.9
钢材 1443 2.5 1101 4.0
未锻轧铜及铜材 483 7.4 2188 0.8
表 10 2014 年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度
出口额 比上年增长 进口额 比上年增长
国家和地区
(亿元) (%) (亿元) (%)
欧盟 22787 8.3 15031 9.7
美国 24328 6.4 9764 3.1
东盟 16712 10.3 12794 3.3
中国香港 22307 -6.6 792 -21.5
日本 9187 -1.4 10027 -0.5
韩国 6162 8.9 11677 2.8
中国台湾 2843 12.7 9337 -3.9
俄罗斯 3297 7.2 2555 3.7
印度 3331 10.7 1005 -4.6
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全年服务进出口总额 6043 亿美元,比上年增长 12.6%。其中,服务出口 2222
亿美元,增长 7.6%;服务进口 3821 亿美元,增长 15.8%。服务进出口逆差 1599 亿
美元。
全年非金融领域新设立外商直接投资企业 23778 家,比上年增长 4.4%。实际
使用外商直接投资金额 7364 亿元,按美元计价为 1196 亿美元,增长 1.7%。
表 11 2014 年非金融领域外商直接投资及其增长速度
比上年增 比上年增
企业数 实际使用金额
行 业 长 长
(家) (亿美元)
(%) (%)
总 计 23778 4.4 1195.6 1.7
其中:农、林、牧、渔业 719 -5.0 15.2 -15.4
制造业 5178 -20.4 399.4 -12.3
电力、燃气及水生产和供应
208 4.0 22.0 -9.3
业
交通运输、仓储和邮政业 376 -6.2 44.6 5.7
信息传输、计算机服务和软
981 23.2 27.6 -4.4
件业
批发和零售业 7978 8.6 94.6 -17.8
房地产业 446 -15.9 346.3 20.2
租赁和商务服务业 3963 18.0 124.9 20.5
居民服务和其他服务业 181 9.0 7.2 9.3
全年非金融领域对外直接投资额 6321 亿元,按美元计价为 1029 亿美元,比上
年增长 14.1%。
表 12 2014 年非金融领域对外直接投资额及其增长速度
对外直接投资金额 比上年增长
行 业
(亿美元) (%)
总 计 1028.9 14.1
其中:农、林、牧、渔业 17.4 19.2
采矿业 193.3 -4.1
制造业 69.6 -19.8
电力、热力、燃气及水生产和供应业 18.4 36.3
建筑业 70.2 7.5
批发和零售业 172.7 26.3
交通运输、仓储和邮政业 29.3 17.2
信息传输、软件和信息技术服务业 17.0 100.0
房地产业 30.9 45.8
租赁和商务服务业 372.5 26.5
全年对外承包工程业务完成营业额 8748 亿元,按美元计价为 1424 亿美元,
比上年增长 3.8%。对外劳务合作派出各类劳务人员 56.2 万人,增长 6.6%。
五、人民生活和社会保障
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城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入 20167 元,比上年增
长 10.1%,扣除价格因素,实际增长 8.0%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入
28844 元,比上年增长 9.0%,扣除价格因素,实际增长 6.8%;城镇居民人均可支配
收入中位数为 26635 元,增长 10.3%。农村居民人均可支配收入 10489 元,比上年
增长 11.2%,扣除价格因素,实际增长 9.2%;农村居民人均可支配收入中位数为 9
497 元,增长 12.7%。全年农村居民人均纯收入为 9892 元。全国居民人均消费支出
14491 元,比上年增长 9.6%,扣除价格因素,实际增长 7.5%。按常住地分,城镇居
民人均消费支出 19968 元,增长 8.0%,扣除价格因素,实际增长 5.8%;农村居民
人均消费支出 8383 元,增长 12.0%,扣除价格因素,实际增长 10.0%。
社会保障建设取得新进展。年末全国参加城镇职工基本养老保险人数 34115
万人,比上年末增加 1897 万人。参加城乡居民基本养老保险人数 50107 万人,增
加 357 万人。参加基本医疗保险人数 59774 万人,增加 2702 万人。其中,参加职
工基本医疗保险人数 28325 万人,增加 882 万人;参加居民基本医疗保险人数 314
49 万人,增加 1820 万人。参加失业保险人数 17043 万人,增加 626 万人。年末全
国领取失业保险金人数 207 万人。参加工伤保险人数 20621 万人,增加 703 万人,
其中参加工伤保险的农民工 7362 万人,增加 98 万人。参加生育保险人数 17035 万
人,增加 643 万人。按照年人均收入 2300 元(2010 年不变价)的农村扶贫标准计
算,2014 年农村贫困人口为 7017 万人,比上年减少 1232 万人。
注:以上数据和图表均来源于国家统计局网站
(二) 智能电表行业
1、智能电表概况
在现代电网的发展过程中,各国结合其电力工业发展的具体情况,通过不同
领域的研究和实践,形成了各自的发展方向和技术路线,也反映出各国对未来电
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网发展模式的不同理解。近年来,随着各种先进技术在电网中的广泛应用,智能
化已经成为电网发展的必然趋势,发展智能电网已在世界范围内形成共识。
智能电网的建设,将推动智能小区、智能城市的发展,提升人们的生活品质,
让生活更便捷、让生活更低碳、让生活更经济。智能小区是采用光纤复合电缆或
电力线载波等先进通信技术,构造覆盖小区的通信网络,为居民提供优质便捷的
双向互动服务并支持“三网融合”服务,同时可以为小区提供智能用电、智能家
居、社区及公共服务等功能。根据我国电网特点与居民用电的实际情况,自主开
发满足家庭智能用电服务的相关设备,不仅对规范智能用电服务、促进用户侧智
能电网建设具有重要意义,同时能带来良好的社会效益与经济效益。 从社会效益
考虑,智能电网用户侧服务并面向用户提供信息化服务,这些设备的应用与推广
将带来良好的社会效益;智能用电小区设备的应用,提高政府对居民的管理效率;
智能用电小区设备组成的系统,提高整个电网的可靠性、可用性和综合效率。从
经济效益考虑,为国家节约对电力的投资;将为用户节省电费;将拉动内需,带
来社会经济效益。
2、智能电表行业现状
目前,我国的电能表行业处于智能电表替代阶段。随着中国智能电网的发展,
作为智能电网用电环节的重要组成部分,智能电表的需求大幅增加。在国家电网
和南方电网的电能表招标中,智能电表比例逐渐成为主流。据IHS iSuppli 公司统计,
2012 年中国电表总出货量为1.106 亿只,其中智能电表9,850 万只。以国家电网为例,
2012 年国家电网招标的智能电表占总电能表招标总量的90%以上。智能电表已经成
为中国电表市场未来的主流。
国内智能电表生产企业主要通过参与国家电网和南方电网招标的形式进行销
售,国家电网基本占据了中国电网建设投资的绝大部分。根据2010 年国家电网规
划,到2014年计划安装2.22 亿只智能电表,实现直供直管区域内所有用户的“全覆
盖、全采集、全费控”。截止到2013 年底,国家电网已累计招标2.58 亿只电表,
其中智能电表大约为2.46 亿只。根据国家电网2013 年社会责任书,国家电网已累
计安装了1.82 亿只智能表,用电信息采集系统累计覆盖1.91 亿户。2013 年国家电网
电能表集中招标中,智能电表的招标数量为6,216 万只,其中单相智能表5,541 万只,
三相智能表675 万只。
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以乡镇农村为主的农网招标、新增住宅需求和更新换代需求将推动未来智能
电表招标量保持稳定。2012 年上半年,国家电网规划在“十二五”期间投资4,420 亿,
大力建设农村电网。随着农网改造的进行,之前属于代管模式的县级用户将转变
为国家电网的直供直销客户,而在2010 年规划初时,农网改造这部分的投资考虑
不足,因此在规划的量上面可能出现了偏差,使国家电网采购量将大于2010 年的
规划值。在2012 年的第四次国家电网招标中,湖南等省网公司已经陆续开始招标
智能电表用于农村配网改造工程。
根据 2010 年第六次人口普查数据,全国人口总计133,972 万人,家庭规模为3.10
人/户,可以推测全国共有家庭4.32 亿户。假设到2015 年,国家电网和南方电网完
成对现有全国居民家庭智能电表的全覆盖,则更新的市场容量约为4.3 亿只以上。
假设未来三年全国每年新增商品房住1000 万套,同时“十二五”规划纲要指出,
我国将在今后5年内新建3600 万套保障性住房,使保障房覆盖率达到20%,2010-2012
年每年完成保障房建设数量为370 万套、400 万套、601 万套,未来三年仍需建成
约2200 万套保障性住房。综合未来的商品房住宅和保障性住房的增量,到2015 年
对智能电表的新增需求约为5,200 万只。综合现有家庭更新需求数量和未来新增住
宅需求,到2015年居民用户对单相智能表的需求为4.8 亿只。这仅是居民家庭用户
对单相智能表的需求测算,按照国家电网历次招标的统计,三相智能表与单相智
能表的招标比例约为1:10,据此测算,到2015 年智能电表的市场容量约为5.3 亿
只。上述测算基于每户家庭配套一只智能电表的假设,未考虑一户多表、自建住
房、商业与工业用建筑等情形。另外,上述测算也未考虑智能电表产品未来技术
和功能升级换代带来的替代需求。
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根据 IHS iSuppli 公司预测,中国智能电表企业未来几年智能电表出口将继续上
升,2013 年达到3280 万只,2014 年达到3790万只,2015 年达到4,380 万只。在之后
的几年内,中国智能电表市场将继续增长,平均复合年度增长率为9.5%。
当前国内智能电表属于 AMR 表计,仅能单向作业,满足远程自动抄表的需求,
属于智能电表中智能化程度较低的产品。未来的智能电表要求不仅能够在控制结
算中心对电表实施远程管理、控制收费,而且还能够显示电力信息、气象信息等
多种信息,是一个双向多用的网络终端,以构成AMI 系统。另外,随着绿色能源逐
渐走向分布式发展,智能电表还需要满足大量的绿色能源净计量的需求。未来智
能电表还可以在任何地点对家庭和公共用电设备进行管理控制,可提供多种增值
服务,可以预见智能电表行业还将经历数次换代,未来增长可持续。
3、智能电表行业发展
节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针,我国政府已承诺到2020年
单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40~45%。2011年5月,《国务院批转
发展改革委关于2011年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中要求:推进资
源性产品价格改革。加快输配电价改革,推进竞争性电力市场建设和大用户直接
交易试点,完善水电、核电、可再生能源发电价格形成机制,调整销售电价分类
结构,择机实施居民用电阶梯电价。
电能表及用电信息采集系统产品属于国家发改委鼓励类产品,国家电网“十
二五”规划在用电环节智能化的主要目标是:完成智能双向互动服务平台建设,
实现用电信息采集系统的全面覆盖;在智能用电服务系统、电动汽车充放电等新
技术、新设备、新商业模式方面取得重要突破;深化智能量测体系建设,智能用电
服务体系基本形成。
这一切政策、措施为电能表及用电信息采集系统产品的后续发展提供了强有
力的政策支持,必将会推动其市场需求的持续增长。
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到2020年全球范围内将要安装20亿台智能电能表,扣除中国3.5亿台,国外市
场约有16.5亿台的需求。国内、国外市场为电能表及用电信息采集系统产品提供了
广阔的市场,促使电能表及用电信息采集系统产品的技术创新和大规模产业化的
发展。
根据国家标准,电能表需要限期使用,到期轮换。因此随着使用范围的不断
扩大,电能表市场容量会持续增长。
目前全球正在使用的电表共约有十七亿具,若全面更换为智能电表,则市场
规模将相当可观。以2012年来看,全球智能电表出货量达一亿具,较2011年成长
31.6%。
由于节能环保的政策支持,必将会推动其市场需求的持续增长。未来几年行
业将迎来新的增长点,预计2015年全球智能电表出货量将达到1.63亿台,年复合成
长率达15.4%。
(三)政策环境分析
1、国家电力公司关于城镇“一户一表”改造的政策
根据国家电力公司文件国电安运[1998]669号《关于颁发《城镇一户一表改造的
若干规定》的通知》为开放城镇居民生活用电,改善居民住宅的供电条件,适应
居民对电力需求,不断提高供电服务质量,国家电力公司决定对居民住宅实施一
户一表工程。
从1999年开始按照要求进行工程改造,工程改造应以满足居民用电在30~50年
内增长达到中等电气化水平的目标。根据经济发展水平和居民用电消费结构的不
同,一户一表进户线及户内配线的改造应能保障今后30~50年内不再改造,其供电
能力达到4~10千瓦的水平。
电力企业要抓住当前城乡电网改造的有利时机,利用2~3年的时间,有计划、
有步骤,因地制宜地对各类居民住宅的供配电设施进行一次改造。整个工程改造
可分为三步走。第一步,集中力量,重点抓好公用配电供电的的合表用电的居民
住宅的改造,同时,对新建居民住宅必须严格按新的标准进行建设,一步到位,
不搞重复建设;第二步,有计划地把物业管理小区居民住宅分表用电改造为一户
一表用电;第三步,视条件可能,逐步把企事业单位自供职工住宅及由其转供电
的居民住宅改造为一户一表,抄表到户。
1、智能“三表”出户计量系统有法可依
2003年3月12日,根据建设部发文建标[1999]159号文件的安排,由建设部政策
研究中心住宅厨房卫生间技术研究所与中国房地产及住宅研究会住宅设施委员会
共同主编的《住宅厨房卫生间三表计量出户智能系统装置》(简称《智能三表出户
计量系统》)建设部行业标准编制工作第二次会议在北京隆重召开。此标准的编制
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工作由辽宁晨光电子工程有限公司、北京保安电器厂、北京市都龙智能建筑配套
设备有限责任公司、北京奥特美克科技发展有限公司、郑州安然测控设备有限公
司、山东鲁能积咸电子股份有限公司、成都前锋电子仪器厂、上海聚龙电子技术
有限公司、深圳汉光电子有限公司、北京瑞建智业厨卫技术研究中心、深圳思创
光电信息技术有限公司等多家国内知名企业参编。
《住宅厨房卫生间智能三表计量出户系统装置》建设部行业标准编制工作会
议的召开,对规范三表行业生产迈出重要的一步,标准的编制对提高住宅科技含
量,完善有中国特色的三表计量系统,实现住宅产业化具 有重要意义。标准的编
制加速了科研成果的转化,有利于我国三表企业应对入世挑战。
(四)被评估单位情况
深圳龙电公司是国有大型企业华电集团(国家五大发电集团之一)的下属控
股企业。深圳龙电公司于1996成立,是由政府机构认证批准的国家级重点高新技
术企业,是一家专业从事电子式电能表、电能标准装置及电能量网络集中管理系
统的研制和制造的高科技大型现代化企业。
自成立以来,深圳龙电公司创建为专业研发、制造智能电能计量产品并优质
服务于电力行业的高新技术企业。在国内、行业中,深圳龙电公司是最早系列研
发、制造电子式智能电能计量产品和用电管理系统并优质服务于电力行业的之一,
更是专业研发、制造出0.2级三相多功能表、各类终端和用电管理系统并批量服务
于电力行业的少数高新企业之一。深圳龙电公司依靠技术实力,以技术合作、按
需开发设计等方式与外商合作,电子式电能计量产品年出口额及历年总量在同行
业中名列前茅(仅以技术合作、按需开发设计的项目比较)。多年来,深圳龙电
公司紧跟电力用户的发展和改革,不断为用户提供优质的产品和电力需求侧管理
方案,与各级用户建立起了长期、和谐的供需关系,赢得了各级用户的大力支持。
深圳龙电公司现集中了国内电能表行业的众多专家,有多位是国家标准化委
员会的委员。目前,深圳龙电公司在职技术开发人员近70人,建立了科学、严谨
的研发管理体系。从项目提案、评审、开发、验证、中试到投产,所有环节均一
丝不苟。特别是在产品开发后期的验证阶段,深圳龙电公司更是投入大量资金、
人力和物力组建了一个设备先进、设施完善、人员专业的“测评中心”,是国内
第一家能自主完成电子式电能表全性能型式试验的企业。
深圳龙电公司研制出的产品涵盖了国内电力行业计费仪表绝大部分品种及规
格,其性能、指标均已通过国家电力行业最新标准测试。从产品设计开发、元器
件采购、生产工艺控制、检验、服务等各环节建立了一套完善的企业标准和企业
制度。深圳龙电公司先后通过了2000版本的ISO9001质量管理体系认证、ISO14001
环境质量体系认证、OHSAS18001职业健康安全体系认证、欧洲CE认证,并获得了
欧盟推荐产品证书,全国名优产品售后服务先进单位称号。
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五、评估模型的选择
本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。现金流量折现
法的描述具体如下:
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
(一)企业整体价值
指股东全部权益价值和付息债务价值之和,根据被评估单位的资产配置和使
用情况,企业整体价值的计算公式如下:
企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产、负债价值
(二)营业性资产价值
营业性资产价值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现
金流量(终值)现值+长期股权投资评估值
(三)预测期期间净现金流量
预测期期间净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出
-营运资金追加额
(四)终值的确定
对于收益期按永续确定的,终值采用Gordon增长模型,公式为
Pn 1 R n 1 (1 g ) /( i g )
式中:
Pn+1——预测期后现金流量终值;
Rn+1——预测期末净现金流量;
g——预测期后的增长率;
i——折现率。
(五)折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金
流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式:
WACC Ke × E/(D+ E) + Kd × D/(D+ E)× (1-T)
式中:
Ke = Rf + β × R Pm + Rc
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Ke——权益资本成本;
Kd——债务资本成本;
D/E——被估企业的目标债务与股权比率;
Rf——无风险报酬率;
β——企业风险系数;
RPm——市场风险溢价;
Rc——企业特定风险调整系数。
(六)溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日后企业自由现
金流量预测不涉及的资产。基准日被评估单位无溢余资产。
(七)非经营性资产、负债价值的确定
非经营性资产、负债指与被评估单位生产经营无关的,评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产与负债。基准日被评估单位存在递延所得税资产、
其它应付款和应付股利(利润)等非经营性资产和负债,本次评估采用成本法进
行评估。
(八)长期股权投资价值的确定
长期股权投资指基准日被评估企业对外形成的对外投资,深圳龙电公司于评
估基准日无长期股权投资。
(九)付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债,包括深圳龙电公
司应付黑龙江深圳龙电公司短期借款。付息债务以核实后的账面值作为评估值。
六、评估过程
(一)预测期及收益期的确定
1、明确的预测期的确定
经综合考虑被评估单位所在行业的特点并结合其自身发展的周期性及特点,
本次预测期取基准日至2019年12月31日。
2、收益期的确定
经综合考虑被评估单位自成立运营以来,除受个别因素或不可抵抗因素的影
响外,生产经营一直比较稳定,而且通过经常的维修和技改,设备及生产设施状
况也较好,因此企业可保持长时间的运行。故本评估报告假设被评估单位评估基
准日后永续经营,相应的收益期为无限期。
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(二)预测期的收益测算
1、营业收入的预测
(1)主营业务收入的预测
历史年度业务收入如下表所示:
金额单位:人民币万元
年度/项目 2012 年度 2013 年度 2014 年
年销量(台) 1,954,485 1,037,595 635,158
销售单价(元/ 台) 148 183 180
电表收入 28,832.65 19,011.79 11,458.73
合计 28,832.65 19,011.79 11,458.73
从上表可以看出,深圳龙电公司历史年度主要业务收入全部为电表的销售收
入,企业产品主要为各型号的电表,根据订单情况生产。2012年至2014年企业收入
呈逐年下降趋势,2014年比2013年收入下降39.73%,主要是由于2014年被评估单位
在对长期主要客户国家电网公司的项目进行投标过程中存在程序方面问题,2014
年与国家电网公司业务往来出现重大下滑,因此导致2014年全年收入大幅下降,
2015年,此事项影响已经消除,被评估单位与国家电网公司业务往来恢复正常。
未来年度企业管理层计划在加大研发力度的基础上增加企业销售力量,剔除2014
年收入异常的影响,预计企业在2013年收入水平基础上稳步上涨。根据上述情况
对深圳龙电公司未来年度预测收入如下:
金额单位:人民币万元
年度/项目 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
年销量(台) 1,144,500 1,155,945 1,167,504 1,179,179 1,190,971
销售单价(元/ 台) 183 185 185 187 187
电表收入 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
合计 20,944.35 21,365.33 21,578.98 22,012.72 22,232.85
收入增长率 82.78% 2.01% 1.00% 2.01% 1.00%
(2) 其他业务收入的预测
企业其他业务为出租企业位于深圳市南山区东滨路南油第一工业区107栋三
层西侧的房屋收入,租赁面积:860平方米,因企业房产证到期,且现无法办理延
期手续,基于企业与现在租户长期合作关系,企业计划按照现租金持续租赁给现
有客户。根据上述情况对深圳龙电公司未来年度预测其他业务收入预测如下:
金额单位:人民币万元
年度/项目 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
房屋租赁 56.76 56.76 56.76 56.76 56.76
2、营业成本的预测
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(1)主营业务成本的预测
历史年度业务成本如下表所示:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2012 年度 2013 年度 2014 年
材料费 22,035.96 13,598.59 8,580.38
人工费 786.16 758.27 659.03
制造费 75.58 84.69 80.81
电表营业成本 22,897.69 14,441.55 9,320.22
合计 22,897.69 14,441.55 9,320.22
毛利率 20.58% 24.04% 18.66%
考虑未来市场发展情况及我国整体经济发展形势,考虑近几年经济水平的上
涨,企业生产所需的原材料、人工费用等略有增加,预计企业未来年度毛利同比
2013年略下降。因企业成立时间较长,未来年度企业管理层计划针对成本控制制
定管理政策,对深圳龙电公司的成本合理控制,因此未来年度毛利较稳定。综上
所述未来年度成本预测情况如下:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
材料费 15,050.61 15,409.79 15,563.89 15,909.74 16,102.19
人工费 999.02 1,019.10 1,029.29 1,049.98 1,060.48
制造费 122.59 122.92 124.15 126.65 127.91
电表营业成本 16,172.22 16,551.81 16,717.33 17,086.37 17,290.58
合计 16,172.22 16,551.81 16,717.33 17,086.37 17,290.58
毛利率 22.78% 22.53% 22.53% 22.38% 22.23%
(2) 其他业务成本的预测
企业其他业务成本为房屋租金需缴纳的营业税及附加税等税费,根据其他业
务收入情况对深圳龙电公司未来年度预测其他业务成本预测如下:
金额单位:人民币万元
年度/项目 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
房屋租赁 3.18 3.18 3.18 3.18 3.18
3、营业税金及附加的预测
企业缴纳增值税,税率为17%。城建税和教育费附加,其中城建税按照增值税
的7%缴纳,教育费附加按照增值税的5%缴纳。
企业营业税金及附加分析预测,具体情况见下表。
金额单位:人民币万元
项目 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
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项目 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
城市维护建设税 34.82 32.70 33.03 31.33 31.31
教育费附加 24.87 23.36 23.59 22.38 22.36
合计 59.69 56.06 56.62 53.71 53.67
4、销售费用的预测
深圳龙电公司历史年度销售费用主要包括工资、职工福利费、广告费等。
金额单位:人民币万元
项目\年度 2012 年 2013 年 2014 年
工资 354.34 236.83 231.65
职工福利费 2.18 0.53 0.01
折旧费 2.00 2.59 2.95
运输费 280.06 324.55 156.80
招标费 159.35 131.66 178.58
邮电费 12.33 7.50 9.14
广告费 23.89 34.40 29.63
差旅费 456.51 211.94 345.74
房租费 12.14 3.16 5.34
水电费 1.37 - -
业务招待费 176.29 126.15 96.75
低值易耗品摊销 - 0.04 4.47
办公费 221.19 165.55 161.33
测试费 25.05 17.58 42.57
其他 -5.47 0.06 0.36
会议费 56.18 33.94 29.15
宣传费 45.56 20.39 53.58
服务费 232.56 106.85 47.38
售后服务费 - 48.54 9.80
出入境检验检疫费 13.50 4.41 1.53
社会保险费 26.42 31.39 34.63
广东集抄 22.32 10.14 -
国网费 141.79 - -
合计 2,259.55 1,518.20 1,441.39
占主营业务收入比重 7.84% 7.99% 12.58%
未来年度对销售费用各明细的预测,主要是基于对销售费用的发生原因及构成
明细项进行的分析。2014年因企业在长期大客户国家电网公司之间招投标程序问
题,中标情况与往年出现异常,对主营业务收入影响较大,因此2014年销售费用占
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主营业收入比重较大。各项费用均与收入有关系,参照收入的增长进行预测,预测
年度具体情况如下:
金额单位:人民币万元
项目 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
工资 260.90 266.14 268.80 274.21 276.95
职工福利费 0.58 0.60 0.60 0.61 0.62
折旧费 4.30 3.35 3.10 2.77 1.68
运输费 388.96 396.78 400.75 408.80 412.89
招标费 205.78 209.92 212.01 216.28 218.44
邮电费 8.27 8.43 8.52 8.69 8.77
广告费 37.90 38.66 39.05 39.83 40.23
差旅费 233.48 238.17 240.55 245.39 247.84
房租费 3.48 3.55 3.58 3.65 3.69
水电费 - - - - -
业务招待费 138.97 141.77 143.18 146.06 147.52
低值易耗品摊销 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04
办公费 182.38 186.05 187.91 191.68 193.60
测试费 19.37 19.76 19.96 20.36 20.56
其他 0.07 0.07 0.07 0.07 0.07
会议费 37.39 38.14 38.52 39.29 39.69
宣传费 22.46 22.91 23.14 23.61 23.84
服务费 138.66 141.44 142.86 145.73 147.19
售后服务费 53.48 54.55 55.10 56.20 56.77
出入境检验检疫费 4.86 4.96 5.01 5.11 5.16
社会保险费 34.58 35.28 35.63 36.35 36.71
合计 1,775.90 1,810.56 1,828.38 1,864.74 1,882.27
占主营业务收入比重 8.48% 8.47% 8.47% 8.47% 8.47%
5、管理费用的预测
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。主要分为固
定部分和可变部分,其中固定部分为折旧;可变部分管理费用主要包括工资、办
公费和税金等。
金额单位:人民币万元
项目\年度 2012 年 2013 年 2014 年
固定部分 41.24 54.32 52.99
折旧 41.24 54.32 52.99
可变部分 1,247.39 1,386.88 1,359.61
工资 150.58 169.33 187.92
80
黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
项目\年度 2012 年 2013 年 2014 年
职工福利费 2.21 3.96 0.56
工会经费 32.33 34.35 36.16
职工教育经费 23.49 23.60 26.15
办公费 96.82 81.16 49.51
技术开发费 783.08 900.17 912.32
差旅费 15.09 14.77 10.85
业务招待费 17.23 9.87 8.57
修理费 - 1.20 5.17
物料消耗 -0.30 - 0.02
税金 29.54 33.50 30.79
水电费 -5.86 8.17 1.34
劳保费 - - 0.13
其他 - 2.00 3.66
会议费 0.08 0.52 0.40
质量检验费 - - 0.94
财产保险费 4.41 7.03 11.00
汽车费用 46.41 42.33 34.57
社会保险费 52.29 54.94 39.56
合计 1,288.63 1,441.20 1,412.60
占主营业收入比重 4.47% 7.58% 12.33%
未来年度对管理费用各明细的预测,主要是基于对管理费用的发生原因及构成
明细项的分析来进行。未来年度预测如下:
金额单位:人民币万元
项目\年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
固定部分 83.82 66.74 62.23 56.37 36.70
折旧 77.33 60.24 55.74 49.87 30.21
摊销 6.50 6.50 6.50 6.50 6.50
可变部分 1,280.68 1,294.46 1,307.43 1,333.83 1,347.18
工资 165.60 168.93 170.62 174.05 175.79
职工福利费 4.36 4.44 4.49 4.58 4.63
工会经费 37.85 38.61 38.99 39.78 40.17
职工教育经费 25.99 26.52 26.78 27.32 27.59
办公费 89.41 91.20 92.12 93.97 94.91
技术开发费 782.23 797.95 805.93 822.13 830.35
差旅费 16.27 16.60 16.76 17.10 17.27
业务招待费 10.87 11.09 11.20 11.43 11.54
修理费 1.32 1.34 1.36 1.38 1.40
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项目\年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
物料消耗 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02
税金 48.42 37.64 38.02 38.78 39.17
水电费 1.40 1.47 1.55 1.63 1.71
劳保费 0.13 0.12 0.12 0.13 0.13
其他 3.62 3.52 3.53 3.65 3.65
会议费 0.40 0.38 0.39 0.40 0.40
质量检验费 0.93 0.91 0.91 0.94 0.94
财产保险费 7.75 7.90 7.98 8.14 8.22
汽车费用 46.64 47.57 48.05 49.02 49.51
社会保险费 37.49 38.24 38.62 39.40 39.79
合计 1,364.51 1,361.20 1,369.67 1,390.20 1,383.88
占主营业收入比重 6.51% 6.37% 6.35% 6.32% 6.22%
6、财务费用的预测
深圳龙电公司历史年度有1项短期借款,主要为深圳龙电公司借控股公司黑龙
江深圳龙电公司的有息短期借款,财务费用情况具体如下:
金额单位:人民币万元
项目\年度 2012 年 2013 年 2014 年
借款利息 432.46 165.42 160.83
其它财务费用 238.84 21.19 33.53
其中:利息收入 -12.12 -18.98 -11.81
手续费 3.84 3.98 4.84
汇兑净损失 247.11 36.19 40.49
合计 671.29 186.60 194.36
根据企业历史年度情况,结合企业未来业务发展情况,来预测公司未来的财务
费用。具体结果见下表:
金额单位:人民币万元
项目\年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
借款利息 138.00 138.00 138.00 138.00 138.00
其它财务费用 92.90 92.90 92.90 92.90 92.90
其中:利息收入 -12.00 -12.00 -12.00 -12.00 -12.00
手续费 4.90 4.90 4.90 4.90 4.90
汇兑净损失 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
合计 230.90 230.90 230.90 230.90 230.90
7、资产减值损失
深圳龙电公司历史年度资产减值损失全部为计提的应收账款坏账准备。
82
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金额单位:人民币万元
项目/年度 2012 年度 2013 年度 2014 年
资产减值损失 81.57 23.58 -52.89
本次主要是基于历史年度计提应收账款坏账准备的情况来预测公司未来的资
产减值损失。具体结果见下表:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
资产减值损失 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00
8、营业外收支的预测
由于深圳龙电公司历史年度的营业外收支主要是由政府补助、处理非流动资
产处置利得等构成的,具有一定偶然性,因此预测时不予考虑。
9、折旧、摊销的预测
企业未来期的折旧和摊销分为两个部分:①现有的固定资产和无形资产根据
企业的折旧摊销政策计提;②新增的固定资产和无形资产根据资本性支出的具体
项目,根据企业的固定资产类别计提折旧和摊销,其中无形资产由其他无形资产
构成。
未来折旧和摊销预测如下:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
固定资产折旧 221.74 172.75 159.83 143.02 86.62
无形资产摊销 6.50 6.50 6.50 6.50 6.50
10、资本性支出的预测
深圳龙电公司现账面设备购置时间较早,因此企业计划未来年度将逐步更新
设备,以满足日常生产所需;公司每年还将更新少量电子设备满足日常生产办公
所需。根据上述情况,未来几年的资本性支出预测详见下表:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
资本支出 73.80 84.00 65.00 65.00 65.00
11、所得税的预测
深圳龙电公司属于高新技术企业,因此所得税享受高新企业税收优惠政策,
所得税率为15%,本次评估以核定税率征收,企业所得税征收方式为:
企业所得税=应税所得额×15%
故所得税预测如下:
金额单位:人民币万元
83
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项目/年度 2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度
利润总额 1,344.72 1,358.38 1,379.67 1,390.39 1,395.14
纳税调整项 -301.21 -307.26 -310.33 -316.57 -319.74
应税所得额 1,043.51 1,051.12 1,069.34 1,073.82 1,075.40
所得税率 15% 15% 15% 15% 15%
所得税 156.53 157.67 160.40 161.07 161.31
根据最新《中华人民共和国企业所得税法》应税所得额等于利润总额扣除50%
研发费用加计企业业务招待费的60%后得出。
12、基准日营运资金的确定
追加营运资金系指企业在不改变当前主营业务条件下,为扩大再生产而新增
投入的用于经营的现金,即为保持企业持续经营能力所需的新增营运资金,如正
常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款(应收账款)等所需
的基本资金以及应付的产品货款等。通常,企业在不增加营运资金的前提下,只
能维持同等生产规模下的再生产。
营运资金的变化通过对应收账款、预付账款、存货、应付账款、预收账款的
周转率以及现金付现次数等指标进行估算,综合得出该年所需的营运资金金额。
本次参考企业历史年度数据,并参考同类上市公式数据,对未来年度应收账
款、预付账款、存货、应付账款、预收账款的周转率进行预测。
营运资金追加额=当期所需营运资金-期初营运资金
企业未来年度营运资金的预测如下:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
营运资金 7,713.30 7,840.74 7,913.92 8,052.13 8,116.97
营运资金追加额 -2,631.54 127.43 73.18 138.21 64.84
营运资金占收入
36.73% 36.60% 36.58% 36.49% 36.42%
比重
13、预测期净现金流量表
根据上述各项预测,则企业未来各年度企业净现金流量预测如下:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
营业收入 21,001.11 21,422.09 21,635.74 22,069.48 22,289.61
营业成本 16,175.40 16,554.99 16,720.51 17,089.54 17,293.76
毛利率 22.98% 22.72% 22.72% 22.56% 22.41%
销售税金及附加 59.69 56.06 56.62 53.71 53.67
销售费用 1,775.90 1,810.56 1,828.38 1,864.74 1,882.27
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项目/年度 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
管理费用 1,364.51 1,361.20 1,369.67 1,390.20 1,383.88
财务费用 230.90 230.90 230.90 230.90 230.90
资产减值损失 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00
公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业利润 1,344.71 1,358.38 1,379.66 1,390.39 1,395.13
营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 1,344.71 1,358.38 1,379.66 1,390.39 1,395.13
所得税 156.53 157.67 160.40 161.07 161.31
净利润 1,188.18 1,200.71 1,219.26 1,229.32 1,233.82
折旧 221.74 172.75 159.83 143.02 86.62
摊销 6.50 6.50 6.50 6.50 6.50
扣除所得税影响的利息支出 117.30 117.30 117.30 117.30 117.30
资本性支出 73.80 84.00 65.00 65.00 65.00
营运资金追加额 -2,631.54 127.43 73.18 138.21 64.84
净现金流量 4,091.46 1,285.83 1,364.71 1,292.93 1,314.40
(三)折现率的确定
1、无风险报酬率Kf的确定
无风险报酬率是对资金时间价值的补偿,这种补偿分两个方面,一方面是在
无通货膨胀、无风险情况下的平均利润率,是转让资金使用权的报酬;另一方面
是通货膨胀附加率,是对因通货膨胀造成购买力下降的补偿。由于现实中无法将
这两种补偿分开,它们共同构成无风险利率。国债收益率通常被认为是无风险的,
因为持有该债权到期不能兑付的风险很小,可以忽略不计。本次估值采用99支中长
期国债,于2014年12月31日的到期收益率平均值4.26%作为无风险报酬率。
2、市场风险溢价 Rpm 的确定
Rm-Rf为市场风险溢价(market risk premium)。市场风险溢价是对于一个充分
风险分散的市场投资组合,投资者所要求的高于无风险利率的回报率,由于目前
国内A股市场是一个新兴而且相对封闭的市场,一方面,历史数据较短,并且在市
场建立的前几年中投机气氛较浓,投资者结构、投资理念在不断的发生变化,市
场波动幅度很大;另一方面,目前国内对资本项目下的外汇流动仍实行较严格的
管制,再加上国内市场股权割裂的特有属性(存在非流通股),因此,直接通过
历史数据得出的股权风险溢价包含有较多的异常因素,不具有可信度,整体的市
场风险溢价水平较难确定。在本次评估中,我们采用美国金融学家Aswath Damodaran
所统计的各国家市场风险溢价水平作为参考。
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Aswath Damodaran统计的市场风险溢价包括两方面,即成熟的金融市场风险溢
价(采用美国股票市场的历史风险溢价水平)加上由于国别的不同所产生的国家
风险溢价(Country Risk Premium)。国家的风险溢价的确定是依据美国的权威金融
分析公司Moody's Investors Service所统计的国家金融等级排名(long term rating)和此
排名的波动程度来综合考虑一个国家的金融风险水平。
根据AswathDamodaran的统计结构,美国股票市场的历史风险溢价为5.75%,我
国的国家风险溢价为2.21%,综合的市场风险溢价水平为7.96%。
3、企业风险系数β
β为衡量公司系统风险的指标,通常采用商业数据服务机构所公布的公司股票
的β值来替代。本次评估中,由于公司为非上市公司,我们收集类似业务的上市公
司股票近几年的股票交易价格数据和分红、配股及送股方面的资料。根据沪深A
股仪器仪表制造业类上市公司的Beta计算出各公司无财务杠杆的Beta,然后得出仪
器仪表制造业类上市公司无财务杠杆的平均Beta为0.5126。具体情况见下表:
序号 类比公司 证券代号 无财务杠杆的平均 Beta
1 002121.SZ 科陆电子 0.3859
2 002356.SZ 浩宁达 0.3644
3 002546.SZ 新联电子 0.6169
4 300286.SZ 安科瑞 0.7432
5 300356.SZ 光一科技 0.4692
6 601222.SH 林洋电子 0.4961
平均值 0.5126
企业风险系数 Beta 根据企业的目标资本结构 D/E 进行计算,计算公式如下:
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中:
βL:有财务杠杆的 Beta;
βU:无财务杠杆的 Beta,取同类上市公司平均数 0.5126;
T:所得税率取实际所得税率 15%;
企业 D/E:主要参考企业评估基准日经营及贷款情况,企业 D/E 为 23.81%;
则根据上述计算得出企业风险系数Beta为0.6163。
4、企业特定风险调整系数Kc的确定:
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考虑在该公司融资条件、资本流动性以及公司的治理结构等方面与可比上市
公司的差异性所可能产生的特性个体风险,设定公司特性风险调整系数为1.0%。
5、权益资本成本 Ke 的确定
K e R f R pm R c
=10.16%
6、Kd的确定
考虑企业现行借款的平均利率,评估时取6.9%。
7、加权资本成本WACC的确定
E D
WACC K e Kd (1 T )
DE DE
WACC=9.34%。
(四) 企业终值的确定
对于收益期按永续确定的,终值采用收益资本化模型,公式为:
1 g
Pn 1 Rn 1
ig
其中:g 为预测期后的增长率,因企业在永续期内保持稳定,因此 g=0,公式
R n 1
简化为 Pn 1 i
Rn+1 按预测末年现金流确定。
永续期企业自由现金流量调整资本性支出后的企业自由现金流量 Rn+1 为
1,233.84 万元。
故企业终值 Pn+1=13,210.25 万元
(五)营业资产性价值的确定
营业性资产价值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现
金流量(终值)现值
=7,607.40 +8,453.24
=16,060.63 万元
计算结果详见下表:
金额单位:人民币万元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 稳定增长年度
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项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 稳定增长年度
自由现金流量 4,091.46 1,285.83 1,364.71 1,292.93 1,314.40 1,233.84
企业终值 13,210.25
折现率 9.34% 9.34% 9.34% 9.34% 9.34%
折现系数 0.9146 0.8365 0.7650 0.6997 0.6399
折现值 3,742.05 1,075.60 1,044.00 904.66 841.08 8,453.24
营业性资产价值 16,060.63
(六)溢余资产的价值确定
经分析, 评估基准日深圳龙电公司的无溢余资产。
(七)非经营资产、负债的价值确定
深圳龙电公司在基准日尚有递延所得税资产和其它应付款、应付股利(利润)
不参与企业营运部分资产和负债,作为其它非经营性资产考虑。
非经营性资产包括递延所得税资产等作为非经营性资产一次性加回,非经营
性负债中部分其它应付款、应付股利(利润),本次评估中作为非经营性负债一次
性减去,具体情况如下:
金额单位:人民币万元
序号 项目 业务内容 账面价值 评估值
一 非现金类非经营性资产
1 递延所得税资产 140.26 140.26
非现金类非经营性资产小计 140.26 140.26
二 非经营性负债
1 其他应付款
龙电集团 往来款 21.33 21.33
2 应付股利(利润)
黑龙江龙电电气有限公司 截止 2012/12/31 前股利 2,083.54 2,083.54
非经营性负债小计 2,104.87 2,104.87
(八)企业整体价值的确定
企业整体价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产、负债价值
=16,060.63 +0.00 -1,964.60
= 14,096.03万元
(九)有息债务的确定
经核实评估基准日深圳龙电公司存在1项借款为深圳龙电公司借黑龙江深圳
龙电公司的短期借款,连本带息金额为2,032.57元。
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(十)股东全部权益价值的确定
股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务
= 14,096.03 - 2,032.57
= 12,063.47万元
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
说明七 评估结论及分析
一、评估结论
(一)资产基础法结果
深圳市龙电电气有限公司于评估基准日2014年12月31日总资产账面价值为
18,073.00万元,总负债账面价值为9,672.59万元,净资产账面价值为8,400.41万元;
总资产评估价值为19,035.62万元,总负债评估价值为9,672.59万元,净资产评估价
值为9,363.03万元,净资产评估价值较账面价值增值962.61万元,增值率为11.46 %。
详见下列资产评估结果汇总表:
资产评估结果汇总表
评估基准日:2014年12月31日
被评估单位:深圳市龙电电气有限公司 金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 16,102.08 16,137.00 34.92 0.22
2 非流动资产 1,970.93 2,898.62 927.69 47.07
3 其中:可供出售金融资产 - - - -
4 持有至到期投资 - - - -
5 长期应收款 - - - -
6 长期股权投资 - - - -
7 投资性房地产 - - - -
8 固定资产 1,770.37 1,999.36 228.99 12.93
9 在建工程 - - - -
10 工程物资 - - - -
11 固定资产清理 - - - -
12 生产性生物资产 - - - -
13 油气资产 - - - -
14 无形资产 60.30 759.00 698.70 1,158.71
15 开发支出 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期待摊费用 - - - -
18 递延所得税资产 140.26 140.26 - -
19 其他非流动资产 - - - -
20 资产总计 18,073.00 19,035.62 962.61 5.33
21 流动负债 9,672.59 9,672.59 - -
22 非流动负债 - - - -
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黑龙江龙电电气有限公司拟转让其持有的深圳市龙电电气有限公司82%股权项目资产评估说明
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
23 负债合计 9,672.59 9,672.59 - -
24 净资产(所有者权益) 8,400.41 9,363.03 962.61 11.46
评估结论详细情况详见资产评估明细表。
(二)收益法结果
深圳市龙电电气有限公司于评估基准日 2014 年 12 月 31 日净资产账面值为
8,400.41 万元,经采用收益法得到的净资产评估价值为 12,063.47 万元,评估增值
3,663.06 万元,增值率 43.61%。
(三)评估结论的确定
资产基础法与收益法评估结果有较大差异,相差 2,700.44 万元。
资产基础法是从资产的再取得途径考虑的,反映的是企业现有资产的重置价
值,收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获
利能力。两种方法评估思路不同,得到的评估结果存在差异是必然的。
收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获
利能力。经综合分析后,我们认为在 2014 年 12 月 31 日评估基准日时的市场环境
下,收益法结果更为合理、准确。
经过上述评估程序,得出如下评估结论:深圳市龙电电气有限公司于评估基
准日 2014 年 12 月 31 日净资产账面值为 8,400.41 万元,经采用收益法得到的净资产
评估价值为 12,063.47 万元,评估增值 3,663.06 万元,增值率 43.61%。
二、本次评估对股东部分权益价值的溢价(或者折价)的考虑
本次评估未考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对
评估对象价值的影响。
三、本次评估对股东权益流动性的考虑
本次评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
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