证券代码：000505 200505 证券简称：珠江控股 珠江 B 公告编号：2015—025
海南珠江控股股份有限公司
关于深交所对公司半年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
2015 年 10 月 14 日公司收到深圳证券交易所公司部发来的《关于对海南珠江控股
股份有限公司的半年报问询函》（公司部半年报问询函【2015】第 40 号），公司就问
询函内容进行了详细回复如下：
1、半年报显示你公司及你公司主要子公司上半年净利润全为负，
请结合你公司及主要子公司的具体情况说明公司经营的可持续性。
回复：公司所属物业管理公司经营面临较大的财务风险与资金压力。上半年由
于部分“候鸟型”项目处于物管收入回收淡季，以致上半年部分收入延期回收。同时
最低工资标准和员工社保上缴基数不断上调，造成员工的人工成本较往来年同期大辐
增长。今年上半年物业公司完成营业收入 9,410.58 万元，营业成本支出 9,458.69 万
元，缴纳营业税金 545.76 万元，实现利润-48.52 万元，目前物业公司及所属子公司、
分公司管理项目共计 86 个，综合管理面积 750 多万平方米，其中住宅项目 67 个，办
公类项目 14 个。从项目结构来看，住宅类项目占比 80%，在十几年物业费未上涨，而
经营成本成倍增涨的形势下，导致住宅类项目越加赢利空间小甚至处于亏损状态。但
随着互联网技术已渗透到人们生活的方方面面，改变了人们的消费习惯和行为方式。
互联网也在深刻地影响并改变着各行各业。继服饰、3C 数码之后，物业管理电子商务
将成为下一个开发的市场。公司正在积极探索如何快速抓住时机，利用互联网思维来
重塑行业，实现转型升级。
2015 年三亚万喜戴斯度假酒店的经营收入明显下滑，毛利降低。主要原因有以
下：（1）、经过 7 年的运营，酒店面临了有限客房数量的饱和硬件陈旧的局面，客房
收入提升的空间越来越小。（2）、三亚酒店的数量在快速递增，市场供应房量远远大
于客户需求量的局面，导致三亚各酒店的市场占有率下降，市场竞争异常激烈，房价
及住房率受到了较大的影响；（3）、高星级酒店的开业高薪招聘使得人力成本大幅上
涨；（4）、物价上涨、能源费用上涨，直接导致酒店运营成本的增加。
1
经过多年的市场品牌培育和运营，酒店目前已拥有一支专业敬业的管理团队，
酒店的知名度也有了显著的提高，积累了丰富酒店管理经验，通过调整市场营销策略，
整合资源、开辟新的销售渠道、不断提高服务水平，积极开源节流等措施，今后可灵
活应对市场的变化。同时三亚万嘉戴斯度假酒店经过这些年的运营已成为上市公司一
块优质的资产，随着三亚作为中国旅游度假的独特资源的地位不断上升，酒店所在土
地已迅速增值，公司经营层根据公司长期发展战略需要，也同时考虑在适当的时候机
通过股权转让的方式出售酒店资产。
2、半年报显示你公司上半年的净资产为负，请参照上市规则说明你
公司是否有可能触碰上市规则 13.2.1 条第二款，如有可能请公司说明下
半年准备采取的应对措施。
回复：2015 年上半年，公司前期信贷资金到期偿还本金和利息压力较大，加上
物业、酒店等服务行业人工成本持续攀升、区域市场竞争激烈等，公司经营仍然面临
较大的困难。截止 2015 年 6 月 30 日未经审计的资产总额1,588,084,330.14 元，归
属于上市公司股东的净资产 -88,070,500.20 元，2015 年 1-6 月完成营业收入
136,117,829.19 元，实现净利润 18,641,274.06 元，其中：归属于母公司所有者的净
利润 21,492,625.03 元，少数股东损益-2,851,350.97 元。
根据上市规则13.2.1条第二款，如果公司在下半年经营未能有效改善，公司净利
润和净资产出现负数，公司股票将于2016年实施退市风险警示。
公司董事会于年初制定了今年的经营计划，在公司子公司经营未能够显著提高经
济效益的情况下，公司计划择机处置公司现有资产，包括出售公司所持有的西南证券
股票、现有出租和办公类物业和存货，以及酒店资产等，适时变现资产价值，提高公
司净资产增量。截至报告日，为缓解前期借款到期还本付息的资金压力，公司已出售
西南证券股票7,750,000 股，投资收益约12000万元，为公司上半年利润的主要来源。
3、半年报显示你公司营业成本中财务费用一直较高，请公司结合负
债具体情况说明财务费用的较高的原因，并披露公司财务费用的具体计
算过程。
回复：本报告期财务费用一直较高主要是因为我司本期的融资本金较大，融资
成本较高所致，具体的融资本金及融资成本明细如下：
2
珠江控股财务费用明细表
公司：海南珠江控股股份有限公司 所属期：2015 年 01-06 月 单位：元
利息支出/ 融资相关
项 目 借款金额 贷款期间 年利率 年费率 合计 备 注
收入 费用
重庆国际信 20120927- 23,124,981.4
196,805,306.92 21.42% 6.36% 6,232,800.00
托有限公司 20151220 9 29,357,781.49
截 至 20151023
20130916-
吕耿英 13.20% 16.80% 2,557,729.46 3,367,869.94 已归还借款本
27,000,000.00 20150912 5,925,599.40
金 1760 万
截 止 20150114
邓颖 20130730- 13.20% 19.20% 107,052.00 33,456.00
15,000,000.00 140,508.00 已全部归还
20150112-
马笑楠 13.20% 19.20% 575,974.67 828,655.33
4,640,000.00 20160112 1,404,630.00
20150402-
张华 13.20% 19.20% 559,525.68 973,700.68
20,285,440.00 20151102 1,533,226.36
20150615-
王红英 20.40% 6.00% 6,233.33 1,833.33
5,500,000.00 20160112 8,066.66
42,997,912.9 利
率随人行一年
期贷款利率相
北京新兴房
应调整
地产开发总 20060601-- 5.6%\5.1% 4,114,288.95 0.00
140,997,912.90 4,114,288.95 98,000,000 利率
公司
随人行两年期
贷款利率相应
调整
北京万发房 利率随人行一
地产开发股 20070330-- 5.10% 2,155,019.43 0.00 年期贷款利率
78,525,000.00 2,155,019.43
份有限公司 相应调整
刘涛 20130227- 12.00% 832,000.00 0.00
12,000,000.00 832,000.00
海口鸿州滨
20131025-
海建设有限 11.00% 556,111.11 0.00
10,000,000.00 20151228 556,111.11
公司
上海霜晓投
资管理中心 20150215- 8.10% 453,600.00 0.00
16,000,000.00 453,600.00
（有限合伙）
北京旭日昕 20150630 已 归
20141031-
然投资管理 7.8%\18% 5,328,601.67 0.00 还全部借款本
164,750,000.00 20150731 5,328,601.67
中心 金
20150216 已 归
周泉 20141230- 8.60% 1,029,611.00 0.00 还全部借款本
95,000,000.00 1,029,611.00
金
中国银行海 20090909— 基准利率 1,873,437.50
3
珠江控股财务费用明细表
公司：海南珠江控股股份有限公司 所属期：2015 年 01-06 月 单位：元
利息支出/ 融资相关
项 目 借款金额 贷款期间 年利率 年费率 合计 备 注
收入 费用
口市椰树门 54,000,000.00 20190909 上浮 10% 1,873,437.50
支行
吴昊岩 20130523- 18.00% 4,500,000.00
50,000,000.00 4,500,000.00
20120929-
王宏亮 48.00% 840,000.00
3,500,000.00 20131229 840,000.00
20150304 已 归
20131215-
周建勇 36.00% 24,800.00 还全部借款本
400,000.00 20140415 24,800.00
金
20150615-
左志兴 5,000,000.00 48.00% 106,666.67
20151214 106,666.67
20150625-
岳晓峰 3,000,000.00 48.00% 24,000.00
20151125 24,000.00
20150618 已 归
20150417-
尹源 3,000,000.00 48.00% 248,000.00 还全部借款本
20150618 248,000.00
金
20150420 已 归
20140806-
王南南 1,000,000.00 60.00% 183,333.33 还全部借款本
20150120 183,333.33
金
建设银行牡 20120112- 基准利率
2.00% 2,735,532.83 1,920,000.00
丹江分行 67,523,400.99 20190111 上浮 10% 4,655,532.83
中信银行哈 20141030- 基准利率
904,053.34
尔滨支行 24,000,000.00 20190330 上浮 10% 904,053.34
兴业国际信 20141203-
6.41% 615,970.00
托有限公司 19,000,000.00 20151203 615,970.00
北京博瑞汇
20150101-
融投资顾问 12.00% 16,900.00
300,000.00 20150619 16,900.00
有限公司
融资合同公
75,340.00
证费 75,340.00
-1,752,443.4
利息收入
0 -1,752,443.40
手续费及其
396,267.77
他 396,267.77
1,017,227,060. 52,117,246.8 13,433,655.2
合 计 65,550,902.11
81 3 8
4、半年报显示你公司一年内到期债务金额较大，请说明你公司是否
4
存在偿债风险并披露下半年债务到期情况，说明你公司的履约能力和准
备采取的应对措施。
回复：公司今年以来经营现金流极为紧张，存在较大偿债风险，目前公司与重庆
信托公司已达成展期协议。其他小额贷款公司的借款拟通过借新还旧以及出售抵押房
产的方式来偿付，同时争取债权人同意对部分到期债务进行展期。
珠江控股一年内到期的长期借款明细表
单位：海南珠江控股股份有限公司 截止日期：2015 年 06 月 30 日 单位：元
贷款单位 借款期限 金额 款项到期日 备注
29,801,611.00 2016.03.15
12,100,045.00 2016.04.15
国泰元鑫资产管理有限公司 20140915-20160927
54,700,135.00 2016.05.14
33,501,741.50 2016.05.28
已展期至 2015 年
重庆国际信托有限公司 20120927-20150926
196,805,306.92 2015.09.26 12 月 20 日
20150826 已归还
中国银行海口市椰树门支行 20090909--20190908
11,000,000.00 2015.12.31 100 万
中国建行银行股份有限公司牡 20150721 已归还
20120112-20190111
丹江市分行 25,523,400.99 2016.04.20 5,523,400.99 元
中国工商银行股份有限公司牡 20150930 已归还
20140328-20200320
丹江太平路支行 16,666,666.64 2016.06.30 27,137.41 元
中信银行股份有限公司哈尔滨
20141030-20190330
分行 6,000,000.00 2016.03.30
合 计 386,098,907.05
5、半年报显示你公司其他应付款余额较大，请公司详细说明有重大
影响的其他应付款的具体情况，并说明是否存在偿债风险。
回复：下表中所列应付债务主要为湖北珠江开发建设的美林青城三期的前期融
资，目前美林青城三期项目的建设和销售情况顺利，资金可实际按期偿付，不存在偿
债风险。
5
珠江控股大额其他应付明细表
单位：海南珠江控股股份股份有限公司 截止日期：2015 年 6 月 30 日 单位：元
单位名称 金额 款项性质 备注
北京市新兴房地产开发总公司 155,997,912.90 借款 借款未到期
北京市万发房地产开发股份有限
公司 78,525,000.00 借款 借款未到期
武汉市洪山区和平乡徐东新村 28,000,000.00 预收土地转让款
截止 20151023 已归还
吕耿英 27,000,000.00 借款 了 1760 万
北京圆融通资产管理有限公司 24,548,000.00 往来款
张华 20,285,440.00 借款 借款未到期
上海霜晓投资管理中心（有限合
伙） 16,129,600.00 借款 借款未到期
武汉市中森华世纪房地产开发有
限公司 15,000,000.00 预收土地转让款
截止 20150930 已全部
刘涛 12,000,000.00 借款 归还
海口鸿洲滨海建设有限公司 11,716,766.67 借款 借款未到期
截止 20150930 已全部
吴昊岩 50,000,000.00 借款 归还
信和置业水电费 9,587,963.59 代收业主水电费
重庆国际信托有限公司 9,349,200.00 财务顾问费 已展期至 20151220
梁艳 9,000,000.00 借款 借款未到期
应付业主水电押
业主水电押金 7,132,918.19 金
牡丹江建工集团有限公司 7,000,000.00 借款 借款未到期
北京旭日昕然投资管理中心（有限 截止 20150722 已全部
合伙） 6,799,089.17 借款及利息 归还
威立雅水务有限公司 6,125,197.81 代收业主水费
武汉市青山区大中小额贷款有限
公司 6,000,000.00 借款 借款未到期
装修暂未完成，完成后
装修公司装修质量保证金 5,789,049.14 代收专修押金 退款
王红英 5,500,000.00 借款 借款未到期
无需归还，分期结转至
预收业主物业管理费 5,308,549.19 预收业主物管费 收入
房屋销售认筹金 5,280,000.00 房屋认筹款
海口市排污收费所 5,149,856.67 代收排污费
左志兴 5,080,000.00 借款及利息 借款未到期
许扬帆 5,000,000.00 借款 借款未到期
合计 537,304,543.33
6
6、半年报显示你公司存货项目余额较大，但公司计提的跌价准备较
小，请公司结合存货的具体情况和公司项目所在地区的房地产市场表现
情况说明跌价准备计提较少的合理性。
回复：我司存货主要由建成的房产和在建房地产项目构成且主要集中在湖北武
汉地区，我司全资子公司湖北珠江房地产开发公司开发的美林青城项目经过一、二
期项目市场和目标客户培育，目前已形成成熟社区，生活及教育配套齐备，交通便捷。
项目一、二期销售均在市场表现优秀，树立了良好的项目形象和口碑，特别是项目二
期有超过 60%的客户成交渠道是通过老业主推介，为项目三期的建设和市场销售积累
了宝贵的经验，结合我司对湖北武汉房地产市场的调研，我司认为“武汉美林青城一、
二、三期”的房产截止 2015 年 6 月 30 日未发生减值。故我司认为 2015 年 6 月 30 日
计提的存货跌价准备是合理的。
珠江控股存货明细表
单位：海南珠江控股股份有限公司 截止日期：2015 年 6 月 30 日
单位：元
期末账面价
项 目 存货名称 所在地 期末余额 存货跌价准备 备注
值
武汉美林青城
武汉
一期 497,649.84 497,649.84
武汉美林青城
武汉
二期 7,548,602.23 7,548,602.23
海口帝晶大厦 6
海口
层 5,315,696.54 1,539,741.69 3,775,954.85
海口龙珠大厦
海口
21 层 1,598,659.60 550,579.00 1,048,080.60
开发产品
海口珠江广场
海口
车库 6,919,373.98 6,919,373.98 -
海口龙珠大厦
海口
车库 2,664,000.00 2,664,000.00 -
上海玫瑰花园
上海
尾房 954,436.94 430,097.74 524,339.20
上海玫瑰花园
上海
地下车库 35,265,199.35 9,623,096.86 25,642,102.49
武汉美林青城
武汉
三期 379,761,325.74 379,761,325.74
开发成本 石家庄鹿泉南
落凌社区新民 石家庄
居开发项目 17,439,325.19 17,439,325.19
7
海南/牡丹
原材料 江 2,233,797.20 2,233,797.20
海南/牡丹
周转材料 江 561,055.58 561,055.58
其他
海南/牡丹
库存商品 江 535,158.48 535,158.48
消耗性生物资
牡丹江
产 37,992.19 37,992.19
合 计
461,332,272.86 21,726,889.27 439,605,383.59
特此公告
海南珠江控股股份有限公司
董事会
2015 年 11 月 6 日
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