重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目
评估说明
卓信大华评报字(2015)第 1080 号
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一五年十月二十日
目录
□关于评估说明使用范围的声明 ............................................................ 1
□企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 2
□资产评估说明......................................................................................... 3
评估对象与评估范围说明 .......................................................................................................... 3
资产核实情况总体说明 .............................................................................................................. 7
流动资产评估技术说明 .............................................................................................................. 9
长期股权投资评估技术说明 .................................................................................................... 15
建筑物评估技术说明 ................................................................................................................ 22
机器设备评估技术说明 ............................................................................................................ 49
在建工程评估技术说明 ............................................................................................................ 66
无形资产-土地使用权评估技术说明 ....................................................................................... 68
其他无形资产评估说明 ............................................................................................................ 96
开发支出评估技术说明 .......................................................................................................... 121
长期待摊费用评估技术说明 .................................................................................................. 122
其他非流动资产评估技术说明 .............................................................................................. 123
负债评估技术说明 .................................................................................................................. 124
评估结论及分析 ...................................................................................................................... 128
附件(企业关于进行资产评估有关事项的说明)
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 关于评估说明使用范围的声明
关于评估说明使用范围的声明
北京卓信大华资产评估有限公司接受重庆建设摩托车股份有限公司的委托,
承办重庆建设摩托车股份有限公司拟转让重庆建设机电有限责任公司股权所涉
及重庆建设机电有限责任公司的股东全部权益价值评估项目,现已完成评估报
告。根据有关规定要求,特报送资产评估说明。
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用,除法
律法规规定外,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人,亦不得
见诸于任何公开媒体。
北京卓信大华资产评估有限公司
二○一五年十月二十日
1 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写,详细内容见附件一:《企业关
于进行资产评估有关事项的说明》。
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评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围
本次评估对象为委托方所指定的应用于本次经济行为所涉及重庆建设机电
有限责任公司的股东全部权益价值。
本次评估范围为重庆建设机电有限责任公司经审计后的全部资产及负债。评
估基准日资产、负债情况如下表:
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
流动资产合计 153,525,517.26 流动负债合计 1,469,330,822.80
货币资金 106,864,651.14 短期借款 424,300,000.00
应收帐款 1,521,633.96 应付票据 359,004,000.00
预付帐款 6,320,558.82 应付账款 448,522,783.47
其他应收款 4,447,489.07 预收款项 4,507,076.47
存货 34,371,484.27 应付职工薪酬 1,917,310.15
非流动资产合计 1,442,208,789.41 应交税费 123,481,052.45
长期股权投资 880,559,357.81 其他应付款 56,598,600.26
固定资产 352,199,723.75 一年内到期的非流动负债 51,000,000.00
在建工程 158,461.54 非流动负债合计 126,103,483.87
无形资产 163,317,670.46 长期借款 87,000,000.00
开发支出 40,126,463.25 预计负债 39,103,483.87
长期待摊费用 4,083,182.09 负债合计 1,595,434,306.67
其他非流动资产 1,763,930.51 净资产 300,000.00
资产总计 1,595,734,306.67 负债及所有者权益合计 1,595,734,306.67
纳入评估范围的主要资产权属状况:
房屋建筑物共计 12 项,其中有《房屋所有权证》11 项,因“建设机电”为
重庆建设摩托车股份有限公司 2015 年 8 月新设立公司,产权尚未过户。半消音
室未办理竣工决算,房屋所有权证正在办理之中。
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机器设备共计 1,536 台(套),主要为压铸机、涂装生产线、焊接生产线、
各类叉车、摩托车公共物流系统等,该类设备数量较多、使用年限较短,部分为
建厂购置,单台设备价值较高,为企业产品生产线的主要设备。现场勘查资产状
况良好,能满足目前生产要求。
车辆共计 45 辆,均有车辆行驶证,权属资料完备,证载所有权人均为“建
设机电”。
电子设备 1,386 台(套)主要为办公用电脑、打印机、空调、图形工作站、
采集器等办公设备,该类设备中部分设备购置时间较长,设备功能、配置已被淘
汰。虽然正在使用但使用价值较低,已接近报废状态。
无形资产包括土地使用权 1 宗,已取得《国有土地使用证》;专利 66 项,
已取得《发明专利证书》;商标 68 项,已取得《商标注册证》;证载使用权人
均为“重庆建设摩托车股份有限公司”,因“建设机电”为重庆建设摩托车股份
有限公司 2015 年 8 月新设立公司,产权尚未过户,资产权属有瑕疵。
纳入评估范围的主要负债均为需要偿付的债务。
二、 实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产包括:存货、建(构)筑物、机器设备、无形资产
—土地使用权、专利权、商标权、开发支出。
(一) 存货
主要包括:原材料、委托加工物资、产成品、在产品、发出商品。原材料主
要为工具工装、设备备件、配套件;委托加工物资为钢管;产成品为摩托车零部
件、摩托车;发出商品为摩托车零部件,存货分布于库房,库房管理比较规范。
(二) 固定资产
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包括:房屋、构筑物、机械设备、电子设备、车辆。
1、建筑物
房屋共计 12 项,建筑面积共计 77,588.48 ㎡,房屋建筑物主要为摩托车研发
设计、测试、试制中心、计量理化中心、摩托车制造联合厂房、铸造工房、餐厅
等,建于 2009 年-2012 年之间,维护保养较好,均能正常使用。
构筑物共计 12 项,主要为停车场、室外道路、广场、高压电缆等。均建成
于 2009 年,现场勘查资产状况较好,均能正常使用。
管道沟槽共计 4 项,主要为给水管网、动力管网、弱电线路管沟等。均建成
于 2009 年,现场勘查资产状况较好,均能正常使用。
2、机器设备
(1)机器设备共计 1,536 台(套),主要为压铸机、涂装生产线、焊接生
产线、各类叉车、摩托车公共物流系统等,该类设备数量较多、使用年限较短,
部分为建厂购置,单台设备价值较高,为企业产品生产线的主要设备。现场勘查
资产状况良好,能满足目前生产要求。
(2)车辆为 45 辆小汽车,均拥有车辆行驶证;证载所有权人均为“建设机
电”,车辆平时行驶的路况较好,维护保养状况良好,现状较好。
(3)电子设备 1,386 台(套)主要为办公用电脑、打印机、空调、图形工
作站、采集器等办公设备,该类设备中部分设备购置时间较长,设备功能、配置
已被淘汰。虽然正在使用但使用价值较低,已接近报废状态。
(三) 土地使用权
土地使用权共计 1 宗。位于巴南区花溪工业园区,为重庆建设摩托车股份有
限公司出资设立重庆建设机电有限责任公司时取得,为出让、划拨工业用地,占
地面积为 161,154.00 ㎡(其中:出让土地 140,336 ㎡,划拨用地 20,818 ㎡)。
三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
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企业申报账面记录的无形资产为 1 宗土地,其他无形资产为专有技术 49 项、
专利 66 项及商标 68 项。
四、 申报的表外资产情况
申报纳入本次评估范围的资产及相关负债除上述无形资产外,企业未申报其
他账外资产及负债,评估人员亦未发现账外资产及或有负债。故本次采用资产基
础法评估,仅对申报纳入评估范围的账面资产、负债予以评估。
五、 引用其他机构出具报告情况
本次纳入评估范围的资产及负债未涉及引用其他机构出具的报告。
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资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
我们在对本次评估项目进行了整体了解后,以被评估单位提供的资产评估明
细表为基础,对委估资产按资产类型,分为土建组、存货组、机器设备组、土地
组、综合组分别对委估资产进行全面勘查核实。
本次勘查核实工作由“建设机电”的财务部牵头,评估人员会同有关部门人
员共同完成。按照资产评估准则——评估程序的规定,于 2015 年 9 月 9 日组织
人员,分组落实具体工作内容,向被评估单位提供资产评估所需申报资料,指导
被评估单位清查资产、填报相关表格;在完成上述前期准备工作后,我公司组织
评估人员进入评估现场,于 2015 年 9 月 10 日—9 月 20 日对全部资产、负债全
面勘查核实。
在勘查核实过程中,我们采取调查、收集、核实评估基准日近期的企业经营
管理、财务资料,通过对会计政策执行情况、会计核算方法、核算体系、审计情
况,采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行必要的勘查,了解资
产的经济、技术使用状况和法律权属状况,确定资产的存在性、真实性、完整性,
核实企业申报的评估资料与企业提供的会计资料是否相符,并对资产法律权属状
况给予必要的关注。
1、 对土地使用权及房屋建筑物的权属、面积逐项核实,对其他项目结合法
律权属证明与现场勘查结果逐一核对。
2、 对机器设备按 ABC 类别进行现场勘查核实,结合查验相关原始凭证等
进行验证;对车辆通过向企业索取车辆相关资料,并与实物核对予以核实。
3、 对存货全面盘点,对盘盈、盘亏结合查验相关原始凭证等进行验证。
4、 对实物资产的使用状况、保养状态、实有数量、品质和存放地点结合其
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存放条件、工作环境进行实地勘查,对日常管理制度和执行情况进行调查、了解。
5、 对非实物资产通过查阅会计账簿、原始凭证,函证往来款项及审验各项
合同等方法进行核实。结合查验该等资产抵押、质押受限条件,确定该等资产的
真实、完整性。
6、 对负债通过查阅会计账簿、原始凭证,函证往来款项等方法进行核实。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
1、“建设机电”申报的房屋建筑物-半消音室还未办理竣工决算,房屋所有
权证正在办理之中。对于无权证房屋建筑物的建筑面积,本次现场勘查由 “建
设机电”资产管理人员会同评估人员对建筑物进行了实地测量,本次评估依据实
际测量结果及企业申报结果。对于实际测量面积与将来最终房地产管理部门确定
的面积不符的,应以当地房地产管理部门办理产权证时确定的面积为准。
2、纳入评估范围的房屋建设物、土地使用权、专有技术、专利、商标所有
权人均为重庆建设摩托车股份有限公司,因“建设机电”为重庆建设摩托车股份
有限公司 2015 年 8 月新设立公司,产权尚未过户及变更。
3、截止评估基准日,长期股权投资单位均未对股东变更进行工商登记。
4、 纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程等受客观条件限制,评估人员未能
现场勘查、测量,仅依据被评估单位申报的数据为准。
三、 核实结论
通过对被评估单位全部资产及负债的核实,除存在上述影响勘查受限外,纳
入本次评估范围的股东全部权益价值与经审计后的账面值相符,与本次拟实施重
组“建设机电”股权之经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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流动资产评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的流动资产包括:货币资金、应收账款、预付款项、其他
应收款、存货,评估基准日账面价值如下表:
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 106,864,651.14
应收帐款 1,521,633.96
预付帐款 6,320,558.82
其他应收款 4,447,489.07
存货 34,371,484.27
流动资产合计 153,525,517.26
二、 评估过程及方法
1、 货币资金
为其他货币资金。
在现场工作日评估人员索取银行对账单、银行存款余额调节表、主要银行存
款询证函,确定货币资金真实、完整性;经审验货币资金账账、账表、账实相符;
本次评估以核实后的账面值确定评估值。
2、 应收款项
包括应收账款、预付款项、其他应收款。
应收账款主要为货款、消费税,主要客户为株洲建设雅马哈摩托车有限公司、
重庆市福财顺工贸有限公司。
预付款项主要为原材料、工具工装、工程、备件、设备等款项,主要客户为
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攀钢集团国际经济贸易有限公司重庆分公司、重庆市渝煌建筑工程有限公司等。
其他应收款主要为货款、往来款等,主要客户为重庆建设销售有限责任公司、
重庆建设工业(集团)有限责任公司等。
评估人员通过查验账簿、原始凭证,索取大额、主要客户的购、销合同、借
款合同,股东会决议,抽查大额发生额凭证,对大额应收款发函询证,结合采用
替代审核,检查期末余额、未达账项、期后回款等审验程序,确定应收款项账面
价值真实、完整性;经审验应收账款、预付款项、其他应收款,账账、账表相符。
通过账龄分析,了解欠款原因、债务人经营情况、信用状况;索取认定坏账损失
的证据,分析、测试坏账损失率。
对应收款项通过调查、了解,分析产生坏账损失的可能性,采用账龄分析法
确定坏账损失;对于有确凿证据表明已构成坏账损失的采用个别认定法确定坏账
损失;对应收款项中关联方单位及单位职工个人款项,不予考虑坏账损失;本次
评估根据每笔应收款项原始发生额,按照索取认定坏账损失的证据,分析、测试
坏账损失率,分别按照账龄分析法、个别认定法、预计坏账损失法扣除应收款项
的预计坏账损失,确定评估值。
预付款项根据能够收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
坏账准备为企业按《企业会计准则》规定计提数,本次评估按零值确定。
3、 存货
按存货类别分为:原材料、委托加工材料、产成品(库存商品)、在产品、
发出商品。
评估人员对存货内控制度进行测试,抽查大额发生额及原始凭证,索取大额、
主要客户的购、销合同,收、发货记录,生产日报表,验证账面价值构成、成本
核算方法的真实、完整性;对评估基准日前后发生额进行截止性测试,查验存货
收发、结转的跨期事项,确定所有权为其所有;了解存货收、发和保管核算制度,
对存货实施抽查盘点,对存放于异地存货,索取存货所在地的询证函;查验存货
有无残次、毁损、积压和报废等情况。经现场勘查存货存放条件较好,账实相符。
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收集存货市场参考价格及产品销售价格资料以其作为取价参考依据,结合市场询
价资料综合分析确定评估值。本次评估分别按存货类别、经营模式、核算方法、
勘查结果采用具体评估方法。数量以评估基准日实际数量为准。
(1)委托加工物资
委托加工物质主要为代料加工的半成品,主要为无缝钢管及焊接钢管,共计
30 个品种,数量 173,394.76 Kg。
对于近期发生的,以核实后的账面价值确定评估值;
对于发生时间较长尚未结转的,通过函证或替代审核程序,根据能够收回的
相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
(2)原材料
原材料按类别分为:主要原料、辅助材料、备品备件等。
原材料大部分为近期购置均正常使用,单项价值低、种类繁多,共计 6091
个品种。
原材料账面价值为购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他
可归属于存货采购成本的费用。
对于近期购入,周转较快,未产生毁损、积压现象,账面单价接近基准日市
场价格的,以核实后的账面单价,乘以实际数量,确定评估值;
对于购入时间较长的,以现行市场可变现价值确定评估值。无可变现价值的
按零值确定。
(3)产成品、发出商品
产成品(库存商品)主要为自制已完工入库的摩托车及零配件,均为正常销
售产品。
发出商品主要为正在执行的合同,按合同约定已将产品转入重庆市奔骑金属
配件有限公司、重庆灿阳机电制造有限公司等公司,共计 814 个品种,数量 316,511
件。
A、市场法评估价值的确定
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以产成品不含税的出厂价(售价)或市场销售价,考虑产成品的跌价损失率,
扣除相关营业税费和合理的经营性净利润,乘以实际数量,确定评估值。
正常销售产成品,以不含税的市场销售价扣除相关营业税费及合理的经营性
净利润,乘以实际数量,确定评估值;
评估单价=不含税售价×(1-营业费用率-营业税金及附加率-经营利润所得
税率-经营净利润扣除率)
滞销产成品以不含税的市场销售价扣除跌价损失及相关营业税费和全部经
营性净利润,乘以实际数量,确定评估值;
评估单价=不含税售价×(1-跌价损失率)×(1-营业费用率-营业税金及附
加率-经营利润所得税率-经营净利润扣除率)
已发出未结转的发出商品,根据资产实际状况,按畅销产品或正常销售产成
品的评估单价乘以发出商品的实际数量确定评估值。
预计将产生坏账损失的发出产品,根据应收款项可能收回的数额确定评估
值。
(4)在产品
在产品(自制半成品)主要为正在生产的半成品或已完工尚未结转入库的成
品。在产品共计 1,272 个品种,数量 365,088 件。
对近期正常生产的、不可直接对外销售的在产品以核实后的账面值确定评估
值。
对超期、报废、已完工未结转的在产品,以现行市场可变现价值或零值确定
评估值。
存货跌价准备,为企业按《企业会计准则》规定计提数,故本次评估按零值
确定。
由于存货已按现行市场价值确定评估值,故商品进销差价按零值确定评估
值。
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三、 评估操作实例
【实例】产成品“110 外销发动机”评估明细表第 358 项
1、 基本情况
销售方式:市场销售
定价模型:市场价格
产品规格型号:JS1P49FMH-2-B1504
产品质量:合格产品
销售状况:正常销售产品
生产日期:2015 年 8 月
账面单价:1,000.51 元/台
账面价值:356,182.31 元
账面数量:356 台
实际数量:356 台
2、 评估单价的确定
经审核产品销售合同、查验原始凭证,产品销售正常,销售价格与近期同类
型产品的销售价格基本相符,故本次评估采用市场法,按产品销售价格不含税单
价 1,042.74 元/台为基础。
评估单价=不含税售价-营业费用-营业税金及附加-所得税-经营净利润
根据企业提供的经注册会计师审定的 2015 年 8 月的会计报表,经测算得出
各项税费占营业收入的比率为:
营业税金及附加/营业收入×100%=0.00%
营业费用/营业收入×100%=1.98%
所得税率/营业收入×100%=0.00%
净利润扣除率=经营性净利润/营业收入×50%=-12.76%(由于经营利润为亏
损,此次按零计取)
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评估单价= 1,042.74×(1-0.00%-1.98%-0.00%-0.00%)
= 1,022.09(元/台)
3、评估值的确定
评估值=评估单价×实际数量
= 1,022.09×356.00
= 363,864.04(元)
四、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
流动资产评估结果分类汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
货币资金 106,864,651.14 106,864,651.14 - -
应收账款 1,521,633.96 1,521,633.96 - -
预付账款 6,320,558.82 6,320,558.82 - -
其他应收款 4,447,489.07 4,447,489.07 - -
存货 34,371,484.27 34,371,484.27 1,543,322.37 4.49
流动资产合计 153,525,517.26 153,525,517.26 1,543,322.37 1.01
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长期股权投资评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资共 7 项,账面价值 895,407,775.36 元,计
提减值准备 14,848,417.55 元,长期股权投资的净值为 880,559,357.81 元。长期股
权投资概况如下表:
金额单位:人民币元
被投资单位名称 投资日期 投资成本 投资比例 账面价值
重庆通盛建设工业有限公司 2006 年 3,000,000.00 30%
重庆南方车辆技术有限公司 2010 年 20,000,000.00 23.53% 15,081,239.53
重庆建设雅马哈摩托车有限公司 1992 年 154,699,622.03 50% 478,577,296.98
株洲建设雅马哈摩托车有限公司 1993 年 215,710,320.08 50% 332,080,710.97
重庆建设销售有限责任公司 1997 年 12,000,000.00 100% 12,000,000.00
重庆北方建设进出口贸易有限责任公司 2000 年 57,443,527.88 95.14% 57,443,527.88
重庆建设摩托车经销有限公司 2007 年 225,000.00 45% 225,000.00
长期股权投资合计 463,078,469.99 895,407,775.36
减:减值准备 14,848,417.55
长期股权投资净值 880,559,357.81
二、 长期股权投资核实内容
评估人员通过查阅有关投资协议或合同、被投资企业章程、营业执照、会计
报表等资料,核实各项投资的投资种类、原始投资额、至评估基准日余额、收益
获取方式、长期股权投资占被投资企业实收资本和所有者权益的比例、企业对各
股权投资的会计核算方法以及各被投资企业目前经营现状等内容。
经核实,企业提供的长期股权投资申报表相关数据与核实结果相符,各被投
资企业目前均正常经营。
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三、评估方法
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性,以及评估现场所收集到的企业
经营资料,按照资产评估规范的要求,将纳入本次评估范围的被投资公司,列为
独立的被评估单位,按照企业价值评估方法,评估思路,实施评估。
对合资公司重庆建设雅马哈摩托车有限公司、株洲建设雅马哈摩托车有限公
司采用资产基础法和收益法进行评估,并经分析最终选取了资产基础法的评估结
果。采用资产基础法和收益法的原因如下:(1)根据本次评估目的所对应的经
济行为的特性,以及评估现场所收集到的企业经营资料,考虑以上公司成立至评
估基准日一直持续经营;且企业已进入稳定发展阶段,未来具备可持续经营能力,
可以用货币衡量其未来收益,其所承担的风险也可以用货币衡量,符合采用收益
法的前提条件。故本次评估项目适宜采用收益法评估。(2)资产基础法的评估
结果主要是以评估基准日企业各项资产、负债的更新重置成本为基础确定的,具
有较高的可靠性,且本次评估不存在难以识别和评估的资产或者负债,因此本次
评估适宜采用资产基础法进行评估。
对全资子公司重庆建设销售有限责任公司、控股子公司重庆北方建设进出口
贸易有限责任公司仅采用资产基础法进行评估,采用资产基准法的理由同上。不
采用收益法的原因为:根据本次评估目的所对应的经济行为的特性,以及评估现
场所收集到的企业经营资料,以上公司前几年持续亏损,且经营性净现金流量为
负,不具备采用收益法的条件,故本次评估项目不宜采用收益法评估。
对参股公司重庆通盛建设工业有限公司、重庆南方车辆技术有限公司、重庆
建设摩托车经销有限公司根据收集到的基准日会计报表列示的数据,按持股比例
确定该项长期股权投资的评估值。
三、 评估过程
16 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
(一)“重庆通盛建设工业有限公司”
被评估单位持有“重庆通盛建设工业有限公司”30%的股权,根据收集到“重
庆通盛建设工业有限公司”基准日的会计的报表,账面净资产为-6,892,376.68 元,
因“重庆通盛建设工业有限公司”为有限责任公司,也不存在担保、内部往来等
情况,且审计已全额计提减值,此次评估值按零值确定。
(二)“重庆南方车辆技术有限公司”
被评估单位持有“重庆南方车辆技术有限公司”23.53%的股权,根据收集到
“重庆南方车辆技术有限公司”基准日的会计的报表,账面净资产为
64,095,300.09 元,按持股比例确定该项长期股权投资的评估值为: 15,081,624.11
元。
(三)“重庆建设雅马哈摩托车有限公司”
1、被投资公司基本概况
重庆建设雅马哈摩托车有限公司(以下简称“重建雅”) 成立于 1992 年 11
月 09 日,是由中国建设工业(集团)有限责任公司和日本雅马哈发动机株式会
社共同出资组建的中外合资有限责任公司,在重庆市工商行政管理局注册登记,
取得注册号 500000400022820 营业执照。
上述两股东于 1995 年 8 月 20 日之前分两期缴足,分别经重庆渝兴会计师事
务所和重庆渝咨会计师事务所审验,并出具(94)渝兴会所字第 104 号、渝咨会
(95)外验字第 004 号《验资报告》 :其中中国建设工业(集团)有限责任公
司出资 USD32,500,000.00 元,折合人民币 189,962,499.23 元,占注册资本的 50%;
日 本 雅 马 哈 发 动 机 株 式 会 社 出 资 USD32,500,000.00 元 , 折 合 人 民 币
189,962,499.23 元,占注册资本的 50%。2004 年 12 月 28 日,中国建设工业(集
团)有限责任公司将其共所持股份全部转让给重庆建设摩托车股份有限公司。
17 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
主要经营范围:生产、销售两轮摩托车、零部件、船外机零部件及其售后服
务,物资仓储(涉及许可经营的凭证可证经营)。
2、评估方法和评估结果
“重建雅”的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市场价值,采用资产
基础法评估结果 960,127,613.70 元,采用收益法评估结果 961,398,334.69 元,经分
析,本次采用资产基础法评估结果作为评估结论,“建设机电”持有的 50%的股
权评估值为 480,063,806.85 元。
该企业评估的详细情况见“重建雅”资产评估说明。
(四)“株洲建设雅马哈摩托车有限公司”
1、被投资公司基本概况
株洲建设雅马哈摩托车有限公司(以下简称株建雅)原名株洲南方雅马哈摩
托车有限公司,系由湖南省对外经济贸易委员会批准,由中国南方航空动力机械
公司和日本雅马哈发动机株式会社等 4 家企业出资,于 1993 年 12 月 25 日在株
洲成立,取得企业法人营业执照注册号为 000263 号。原公司注册资本 5720 万美
元,其中中国南方航空动力机械公司投入 2530 万美元,占总投资额的 44.23%;
日本雅马哈发动机株式会社公司投入 2530 万美元,占总投资额的 44.23%。中
国航空技术进出口北京公司投入 330 万美元,占总投资额的 5.77%。香港台雅
公司投入 330 万美元,占总投资额的 5.77%;
2014 年由建设工业(集团)有限责任公司受让中国南方航空动力机械公司投
入 2530 万美元,占总投资额的 44.23%;受让中国航空技术进出口北京公司投入
330 万美元,占总投资额的 5.77%;于 2004 年 9 月 15 日更名为株洲建设雅马哈
摩托车有限公司,取得企业法人营业执照注册号为 430200400000620 号。
截至评估基准日,株建雅公司注册资本 5720 万美元,其中重庆建设摩托股
份公司投入 2860 万美元,占总投资额的 50%;日本雅马哈发动机株式会社投入
2530 万美元,占总投资额的 44.23%;香港台雅公司投入 330 万美元,占总投
18 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
资额的 5.77%。
主要经营范围:生产摩托车、发动机机器零配件和上述产品自小,并提供产
品售后服务。
2、评估方法和评估结果
“珠建雅”的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市场价值,采用资产
基础法评估结果 661,067,735.42 元,采用收益法评估结果 661,515,120.67 元,经
分析,本次采用资产基础法评估结果作为评估结论,“建设机电”持有的 50%
的股权评估值为 330,533,867.71 元。
该企业评估的详细情况见“株建雅”资产评估说明。
(五)“重庆建设销售有限责任公司”
1、被投资公司基本概况
重庆建设销售有限责任公司(以下简称“销售公司”),是于 1996 年 8 月 1
成立,由重庆建设摩托车股份有限公司出资设立,初始注册资本为 1200 万元;
在重庆市工商行政管理局九龙坡区分局注册登记,并取得注册号为
500107000019224 号《企业法人营业执照》,营业期限自 1996 年 8 月 1 日至永
久。
截至 2015 年 8 月 31 日,“销售公司”注册资本为 1200 万元,由重庆建设摩
托车股份有限公司出资人民币 1200 万元,占注册资本的 100%。
主要经营范围:销售:汽车(不含小轿车)及其零部件、摩托车及其零部件、
车用空调器、车用空调压缩机及配件、普通机械、电器机械、金属材料(不含稀
贵金属)、仪器、仪表、家用电器、光电仪器、相机、望远镜、办公用品、五金
交电、化工产品及原材料(不含化学危险品和易制毒化学物品)、日用百货、农
副产品(国家专控商品除外)、建筑装饰材料(不含化危品)、机电产品、润滑
油;家用电器维修。(法律、法规禁止经营的不得经营;法律规定应经审批而未
获审批前不得经营)
19 北京卓信大华资产评估有限公司
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
2、评估方法和评估结果
“销售公司”的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市场价值,采用资
产基础法评估结果-240,276,735.83 元,因“销售公司”为有限责任公司,且审计
对内部往来等情况均已全额计提减值,此次评估值按零值确定。
该企业评估的详细情况见“销售公司”资产评估说明。
(六)“重庆北方建设进出口贸易有限责任公司”
1、被投资公司基本概况
重庆北方建设进出口贸易有限责任公司(以下简称“贸易公司”),是于
2000 年 8 月 17 日经中华人民共和国对外贸易经济合作部(2000)外经贸发展审
函第 981 号文批复批准,由重庆建设销售有限责任公司和重庆建设摩托车股份有
限公司共同出资设立,初始注册资本为 6037 万元;在重庆市工商行政管理局注
册登记,并取得注册号为 500000000008256 号《企业法人营业执照》,营业期限
自 2000 年 8 月 17 日至永久。
截至 2015 年 8 月 31 日,“贸易公司”注册资本为 6037 万元,重庆建设销
售有限责任公司出资人民币 293.4 万元,占注册资本的 4.86%;重庆建设摩托车
股份有限公司出资人民币 5743.6 万元,占注册资本的 95.14%。
主要经营范围:经营和代理各类商品及技术的进出口业务(国家限定公司经
营或禁止进出口的商品及技术除外)。
2、评估方法和评估结果
“贸易公司”的股东全部权益价值在评估基准日所表现的市场价值,采用资
产基础法评估结果 57,660,174.91 元,“建设机电”持有的 95.14%的股权评估值
为 54,857,547.91 元。
该企业评估的详细情况见“贸易公司”资产评估说明。
20 北京卓信大华资产评估有限公司
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(七)“重庆建设摩托车经销有限公司”
被评估单位持有“重庆建设摩托车经销有限公司”45%的股权采用资产基础
法评估结果 189,150.31 元,按持股比例确定该项长期股权投资的评估值为:
85,117.64 元。
四、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
长期股权投资评估结果汇总表
金额单位:人民币元
增值
被投资单位名称 投资成本 投资比例 账面价值 评估价值
率%
重庆通盛建设工业有限公司 3,000,000.00 30% - -100
重庆南方车辆技术有限公司 20,000,000.00 16.67% 15,081,239.53 15,081,624.11 -
重庆建设雅马哈摩托车有限
154,699,622.03 50% 478,577,296.98 480,063,806.85 0.31
公司
株洲建设雅马哈摩托车有限
215,710,320.08 50% 332,080,710.97 330,533,867.71 -0.47
公司
重庆建设销售有限责任公司 12,000,000.00 100% 12,000,000.00 -100.00
重庆北方建设 进出口贸易有
57,443,527.88 95.14% 57,443,527.88 54,857,890.41 -4.50
限责任公司
重庆建设摩托车经销有限公
225,000.00 45% 225,000.00 85,117.64 -62.17
司
长期股权投资合计 463,078,469.99 895,407,775.36 880,622,306.72 -1.65
减:减值准备 14,848,417.55
长期股权投资净值 880,559,357.81 880,622,306.72 0.01
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
建筑物评估技术说明
一、 评估范围
“建设机电”纳入本次资产评估范围的固定资产——建筑物分类汇总如下:
账面原值
类别 建筑面积 项数 账面原值 账面净值
比例(%)
房屋 77,588.48 12 163,803,542.11 135,635,431.23 78.23
构筑物 131,619.17 12 39,155,462.16 32,474,468.64 18.70
管道沟槽 7,751.69 4 6,426,891.79 5,266,623.27 3.07
合计 216,959.34 28 209,385,896.06 173,376,523.14 100.00
(一) 总体概况
纳入评估范围的建筑物位于重庆市巴南区花溪工业园区建设大道 1 号;主要
房屋建筑物包括:摩托车研发设计中心(102)、摩托车研发测试中心(102A)、
摩托车研发试制中心(103)、计量理化中心(104)、铸造工房(105)、摩托
车制造联合厂房(106)、摩托车制造联合厂房(107)、挂具清理间(107A)、
车间供油站(108)、餐厅(109)、消防泵房(110)、保卫办公楼(301);主要构
筑物包括危险品堆放场、试车场、消防水池(110A)、停车场、室外道路、室
外拉网围墙、广场、10KV 高压电缆、11KV 高压电缆、花溪园重建摩公司室外
低压线路、电缆沟;主要管道沟槽包括花溪园重建摩公司室外给水管网、直埋蒸
汽管道、花溪园重建摩公司室外动力管网、天然气、花溪园重建摩公司室外弱电
线路、弱电管沟。房屋总建筑面积 77,588.48 ㎡;建筑物均建于 2009 年以后;建
筑物所占用的土地使用权由“重庆建设机电有限责任公司”以新设立方式取得,
建筑物所占用土地的情况:
202D 房地证 2015 字第 00303 号(产权尚未
土地证编号
过户及变更)
使用权面积(㎡) 161,154.00
终止日期 2054-4-27
剩余年限(年) 38.68
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土地使用权,共计 1 宗土地,宗地总地面积为 161,154.00 ㎡(出让用地
140,336.00 ㎡,划拨土地 20,818.00 ㎡)。
(二) 建筑物特征
1、结构特征
按结构类型划分,可分为两类:(1)框架结构,包括摩托车研发设计中心
(102)、摩托车研发测试中心(102A)、计量理化中心(104)、餐厅(109)、
消防泵房(110)、保卫办公楼(301)等;(2)网架结构,包括铸造工房(105)、
摩托车制造联合厂房(107)等。
框架结构
基础:主要是独立基础和无梁式满堂基础;
主体:上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板,楼梯间等墙体形成整个房屋的框
架骨架,围护墙体一般为 240mm 厚红机砖墙。现浇钢筋混凝土板为屋面结构层,
一般有保温层,柔性防水材料面层。
网架结构
基础:主要是独立基础和无梁式满堂基础;
主体:是由很多钢管、封板、锥头、套筒、高强螺栓等通过节点,按照一定
规律组成的网状空间杆系结构。
2、 建筑特征
砌体:建筑物以红机砖水泥砂浆砌筑作为山墙及外纵墙、内横墙及内纵墙为
承重结构;框架结构由于建筑物填充墙体不承重,内、外墙砌体采用烧制红机砖
水泥砂浆砌筑;钢结构厂房墙体,由于建筑物墙体不承重,采用彩钢板安装,起
维护作用。
楼地面:首层大厅与梯间踏步采用采用地板砖地坪;办公楼及综合楼等场所
采用地砖面层;厂房采用水泥砂浆整体面层。
屋面:采用炉渣保温层,水泥砂浆找平层;柔性防水卷材屋面面层,采用找
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坡有组织排水;网架结构房屋楼地面采用水泥砂浆整体面层,屋面采用保温彩钢
板坡型屋面排水。
门窗:办公区及生产产区采用铝合金固定推拉窗,办公场所多为镶板木门,
生产用房采用全板钢大门平开式或镶板门双扇无亮门;网架结构房屋采用塑钢窗
及钢制大门。
装饰:办公楼、警卫室建筑物外墙为瓷砖,内墙为抹灰刷涂料;天棚面铝合
金龙骨纸面石膏板吊顶。
3、 水、暖、电设施
给排水:房屋建筑物设置给排水设施。
电照:办公楼所有房间均安装吸顶式双管荧光灯照明;走廊采用格栅荧光灯
照明,生产用房防爆区采用防爆灯直杆式或弯杆式、安全区采用吊链式荧光灯双
管照明;
采暖、消防:房屋建筑物设置有采暖设施,并配有消防喷淋自动报警系统。
4、 构筑物大部分为钢筋混凝土或钢结构建造。
(三) 房屋建筑物权属状况
在估价基准日,委估房屋均拥有权属证,权利人为“重庆建设摩托车股份有
限公司”,产权记载人为“重庆建设摩托车股份有限公司”,房屋建筑物的建筑
面积与权属证证载面积相符;1 幢未取得房屋所有权证,资产权属资料不完备;
土地使用证编号为 202D 房地证 2015 字第 00303 号。被评估单位“重庆建设机
电有限责任公司”是于 2015 年 8 月由“重庆建设摩托车股份有限公司”全资发
起设立的有限责任公司,至估价基准日产权尚未过户及变更,产权存在瑕疵。
(四) 建筑物使用状况、勘查结果
经审核房屋建筑物账表,账实相符,企业日常管理维护制度健全,建筑物总
体质量较好,主要表现在以下几方面:
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1、建筑物基础稳固,未发现不均匀沉降;
2、建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力,未发现明显变形;
3、建筑物内部设施完善,使用正常;各项功能的技术指标均满足既定的使
用要求。
4、纳入评估范围的地下管道、隐蔽工程等受客观条件限制,评估人员现场
勘查时不能测量,仅依据被评估单位申报的数据为准。
5、纳入评估范围的半消音室未取得房屋所有权证,对此被评估单位已出具
权属声明和承诺函,并收集了该房屋的规划、报建验收资料。现场查勘时,资产
管理人员会同评估人员进行了实地测量,本次评估依据企业清查实际测量申报结
果为准。对于实际测量面积与将来最终房地产管理部门确定的面积不符的,应以
当地房地产管理部门办理产权证时确定的面积为准。
综上所述,评估人员认为除现场勘查中发现上述可能影响本次评估工作的事
项外,纳入本次评估范围内的房屋建筑物,具有继续正常使用的功能,符合评估
的基本要求和条件。
(五) 账面值构成情况
企业申报房屋建筑物的账面原值包括建筑成本、前期费用、待摊投资、装修
费。账面净值为折余价值。
企业固定资产按实际成本计价,折旧按照预计使用年限采用直线法,并按固
定资产类别、预计使用年限和预计残值确定折旧率,不计提固定资产减值准备。
二、 评估过程
1、前期准备
对纳入评估范围的建筑物资产分布情况进行初步了解,指导企业填写建筑物
评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的建筑物评估明细表及相关资
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料,审验账面价值构成是否真实、完整,有无进行过评估并根据评估净值进行了
会计处理;企业折旧及计提减值政策及执行情况;索取建筑物建造、施工合同、
房屋、土地权属证,结合查验原始凭证,验证资产权属是否清晰,建筑物所占用
土地的情况及权属状况,有无抵押、质押、担保、诉讼事项;了解并索取租出、
租入房屋的租赁合同,查验合同签订背景及目前合同执行情况。
2、 现场勘查
评估人员对委估建筑物进行了现场勘查、核实,对面积进行核查,根据资产
评估申报表,核对建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等,做到账实
相符。对房屋结构、装修状况等关键、重要项目详细调查;重点查看房屋建筑物
的外型、层数、高度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使
用情况,填写现场评估勘查表。具体内容包括:
结构:根据结构类型对承重墙、梁、板、柱,查看有无变形开裂,有无不均
匀沉降,混凝土构件有无露筋、麻面、变形,墙体是否有风化以及风化的严重程
度;
装饰:一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修,主要查看装修的
内容有无脱落、开裂、损坏,装饰的新旧程度;
设备:查看水电、采暖消防设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,
能否满足使用要求;
维护结构:查看非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,有无损坏、
丢失、腐烂、开裂等现象。
3、 市场调查
调查收集资产所在地的有关工程概(预)算和各项取费标准,了解同类建筑
物的当地建筑特征和建安工程造价,现行市场主要建筑材料价格以及建筑物所在
地影响建安工程造价的各种因素,如附近地形、地貌、水文工程地质及气象等情
况。
4、 评定估算
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查阅建筑物的相关施工图纸及预(决)算资料,根据委估建筑物结构、标准
工程量,按照评估基准日的现行市场价格、现行定额及相关取费标准,考虑各项
取费标准和其他税费率进行计算,并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资
料进行比较复核,确定重置成本。按照建筑物的设计、施工质量、使用环境、规
定的使用年限、已使用年限及实际维护、保养情况、现场勘查情况,综合计算确
定成新率,进而计算评估价值。
5、 评估结果汇总
在上述工作基础上,汇总确定评估结果;整理归档评估底稿;按建筑物的类
型,选取具有代表性的建筑结构、建筑风格的主要建筑物,作为评估实例,撰写
建筑物评估技术说明。
三、 评估方法
纳入本次资产评估范围的建筑物为企业自建,主要用于生产及办公用房,根
据委估资产的具体情况,对此类资产适宜采用成本法进行评估。建筑面积数量以
本次清查申报资料及实际测量结果确定。
成本法是以重新建造或购置被评估资产的成本,作为被评估资产价值,如果
该资产是旧的,按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估值。
评估价值=重置成本×综合成新率
1、 重置成本的确定
评估人员根据相关施工图纸及对建筑物进行实地勘查测量,结合建筑物实际
情况对其进行分析、计算各分部工程的工程量,依据建筑工程预算定额、费用定
额,采用重编概(预)算法对典型建筑物测算工程造价,并加计施工建设过程中
必须发生的设备、物资、资金等方面的消耗,按照评估资产所在地区及国家有关
部门关于建筑物建造取费标准计算、确定典型建筑物的工程综合造价,以此对同
类资产采用类比法,比较、确定其他各建筑物的相异点对工程综合造价的影响系
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数,由此确定其他各建筑物的工程综合造价,计取工程建设其它费用和资金成本,
进而确定重置成本。
重置成本=(建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本)
(1) 建筑物工程造价的确定
重编预算法
对于缺乏工程预结算资料的工程,评估人员采用重编预算法确定其工程造
价。根据图纸及实地的测量计算各分部工程的工程量,以工程量为依据按现行定
额计算出定额直接费,然后依次计算各项取费,材料差价,最后确定工程造价和
单方工程造价,进一步确定其评估价值。
类比法
首先,选择典型工程作为参照物,运用预决算调整法或重编预算法计算其定
额直接费,再按现行的重庆市建筑安装工程费用定额和其他造价文件,确定典型
工程的单方造价;其次,比较委估工程和参照物的异同,查找、确定它们的相异
点对单位造价的影响系数,由此确定影响数额;最后,将参照物的单方造价与影
响数额相加,得出评估对象的单方工程造价,进一步确定其评估价值。
(2) 前期费用及其它费用的确定
建设工程前期费用的计算,依据国家相关各项取费规定,结合评估基准日建
设工程所在地的实际情况,将“重庆建设摩托车股份有限公司”视为一个独立的
建设项目,根据企业固定资产的投资规模确定。以建安工程费用为计算基础,本
次评估计取标准如下:
前期费用及其它费用计算表
标准(投
序号 取费项目 取费基础 备注
资额)
1 建设单位管理费 固定资产投资额 0.62% 财建(2002)394 号
2 工程勘察设计费 固定资产投资额 2.12% 国家物价局建设部(2002)价字 10 号
3 工程监理费 固定资产投资额 1.38% 发改价格[2007]670 号
4 招标代理服务费 固定资产投资额 0.09% 国家发展计划委员会文件计价格[2002]1980 号
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标准(投
序号 取费项目 取费基础 备注
资额)
国家计委、国家环保总局计价格
5 环境评价费 固定资产投资额 0.03%
[2002]125 号
6 可行性研究费 固定资产投资额 0.19% 国家计委 计价格[1999]1283 号
合计 4.43%
(3) 资金成本的确定
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理的建设工期为 18 个月,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期
一半,按同期贷款利率 5.00%计算资金成本。
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×合理的建设工期
÷2×同期银行贷款利率
2、 成新率的确定
以现场勘查结果,结合房屋建筑物、构筑物、管道沟槽的具体情况,分别按
年限法和完好分值法的不同权重加权平均后加总求和,确定综合成新率。
(1) 年限法成新率的确定
年限法成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%或:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
尚可使用年限根据国家有关规定并结合建筑物主体结构的形式、建成时间,
综合考虑;或以矿井尚可服务年限,按孰低原则考虑。经济寿命年限按照《资产
评估常用数据与参数手册》确定。
本次评估建筑物采用的经济寿命年限为:
建筑物经济寿命年限一览表
分类 钢结构 钢筋砼框架 砖混 砖木 简易结构 管道 构筑物砼
生产用房 70 50 40 30 10 30
受腐蚀生产用房 50 35 30 20 10 20
非生产用房 80 60 50 40 10 30
29 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
分类 钢结构 钢筋砼框架 砖混 砖木 简易结构 管道 构筑物砼
长输油、气 16
其他 30 30
水电站大坝 60
简易冷藏库 15
(2) 完好分值法成新率的确定
主要依据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》,
根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的
完好分值,然后与这三部分的标准分值比较,求得三部分成新率,按不同权重折
算,加总确定成新率。计算公式:
完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S
+设备部分成新率×B
式中:G、S、B 分别为结构、装修、设备评分修正系数。
两种方法计算出的成新率按不同权重折算,加总求和确定。
(3) 综合成新率的确定
综合成新率=完好分值法成新率×60%+年限法成新率×40%
四、 评估操作实例
【实例一】“摩托车研发测试中心(102A)” 房屋建筑物评估明细表 第 2
项
1、 房屋概况
摩托车研发测试中心(102A)分为房屋主体和通风系统功能完善工程(102A),
整体建筑结构为钢筋混凝土框架结构,主体 2 层、局部 1 层;合计建筑面积:
6,150.15 ㎡;建筑物主体总高 9 米,结构层高 4.5 米;现浇 C30 钢筋砼框架梁、
板、柱,剪力墙体厚 400mm 以内;外墙厚 370mm、内墙厚 150mm;屋面: SE
三布四涂防水层,加气砼块保温层 2%找坡;楼地面:;内墙面混合砂浆抹灰、
满刮腻子刷仿瓷涂料,天棚面铝合金龙骨埃特板吊顶;外墙面瓷砖;实木门;双
30 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
回路暗管暗线供配电,走廊筒灯照明;于 2009 年 4 月建成投入使用。
2、 重置成本的确定
(1)建筑安装工程综合造价
根据委估方提供的该工程土建、装饰、给排水、强弱电、送排风、消防等相
关技术资料并工程施工图,结合现场实地勘查该建筑物的实物工程量,按照《全
国统一建筑工程预算工程量计算规则》GJDGZ-101-1995,《全国统一建筑装饰
装修工程消耗量定额》GYD--901-2002,《全国统一安装工程预算工程量计算规
则》GYDGZ-201-2000,建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》,重庆
市建筑安装工程计价定额(2008),及评估基准日《重庆市工程造价信息》2015
年第 2 期的建筑材料价格,执行建筑行业现行相关法令性文件,计算包括基础、
主体建筑及装饰和安装等专业的工程造价。
经计算,摩托车研发测试中心(102A)房屋主体土建工程直接工程费的定
额价值为 9,585,670.12 元,取费计算过程详见下表:
土建工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 9,077,613.43
(一) 直接工程费 1+2+3 8,981,000.06
1 办公楼主体工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 7,582,598.86
办公楼主体工程(无清单计
2 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 1,261,887.21
价部分)
办公楼主体工程(清单计价 重庆市市政建筑装饰工程计价定额
3 136,513.99
部分) (2008)
(二) 措施项目费 1+2+…+7 96,613.37
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 24,880.36
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 25,849.73
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 19,387.30
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 6,462.43
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,816.19
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,169.95
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
序号 项目 费率% 计算方法 金额
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 9,047.41
二 间接费 (一)+(二) 508,056.69
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基价 157,360.23
直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+规
2 税金 3.48% 350,696.46
费
三 建筑工程造价 一+二+三+四+五 9,585,670.12
经计算,通风系统功能完善工程(102A)土建工程直接工程费的定额价值
为 1,526,201.70 元,取费计算过程详见下表:
土建工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 1,442,520.79
(一) 直接工程费 1+2+3 1,422,655.87
1 钢结构工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 1,345,321.97
2 防护工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 77,333.90
(二) 措施项目费 1+2+…+7 19,864.92
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,115.72
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,315.02
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 3,986.27
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,328.76
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,195.88
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,063.01
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,860.26
二 间接费 (一)+(二) 83,680.91
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基价 32,355.22
直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+规
2 税金 3.48% 51,325.69
费
三 建筑工程造价 一+二+三+四+五 1,526,201.70
经计算,摩托车研发测试中心(102A)房屋主体装饰工程直接工程费的定
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额计算价值为 5,597,824.67 元,取费计算过程详见下表:
装饰工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 5,026,506.42
(一) 直接工程费 1+2+3 4,950,118.20
1 办公楼装饰工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 4,950,118.20
(二) 措施项目费 1+2+…+7 76,388.22
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 19,671.89
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 20,438.32
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 15,328.74
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,109.58
工程定位复测、点交及场地清
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 4,598.62
理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 4,087.66
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 7,153.41
二 间接费 (一)+(二) 571,318.25
分部分项工程量清单中的基价直接
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 工程费+施工技术措施项目清单中的 126,226.44
基价直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目
2 税金 3.48% 445,091.81
+规费
三 安装工程造价 一+二+三+四+五 5,597,824.67
经计算,通风系统功能完善工程(102A)装饰工程直接工程费的定额计算
价值为 279,240.42 元,取费计算过程详见下表:
装饰工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 267,298.19
(一) 直接工程费 1+2+3 265,692.41
1 装饰工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 265,692.41
(二) 措施项目费 1+2+…+7 1,605.78
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 413.53
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 429.64
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 322.23
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
序号 项目 费率% 计算方法 金额
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 107.41
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 96.67
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 85.93
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 150.37
二 间接费 (一)+(二) 11,942.23
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基 2,615.42
价直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+
2 税金 3.48% 9,326.81
规费
六 安装工程造价 一+二+三+四+五 279,240.42
经计算,摩托车研发测试中心(102A)房屋主体安装工程直接工程费的定
额计算价值为 1,846,270.56 元,取费计算过程详见下表:
安装工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 1,764,779.63
(一) 直接工程费 1+2+3 1,745,964.07
1 办公楼安装工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 1,517,381.70
2 给排水工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 228,582.37
(二) 措施项目费 1+2+…+7 18,815.56
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 6,256.83
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 4,919.84
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 3,004.48
工程定位复测、点交及场地清
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 2,253.36
理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 480.72
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,900.33
二 间接费 (一)+(二) 81,490.93
分部分项工程量清单中的基价直接
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 工程费+施工技术措施项目清单中的 19,401.43
基价直接工程费
34 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
序号 项目 费率% 计算方法 金额
分部分项工程+措施项目+其他项目
2 税金 3.48% 62,089.50
+规费
三 安装工程造价 一+二+三+四+五 1,846,270.56
经计算,通风系统功能完善工程(102A)安装工程直接工程费的定额计算
价值为 2,905,572.78 元,取费计算过程详见下表:
安装工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 2,744,181.52
(一) 直接工程费 1+2+3 2,682,894.17
1 给排水工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 64,525.42
2 防水工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 63,135.10
3 吊车台班费 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 32,766.00
4 加固工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 423,838.85
5 空调水系统工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 261,146.36
6 强电工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 537,586.86
7 弱电工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 750,705.41
8 送排风系统工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 549,190.17
(二) 措施项目费 1+2+…+7 61,287.35
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 20,319.69
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 215.81
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 15,976.18
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 9,711.55
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 7,291.76
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,588.39
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 6,183.97
二 间接费 (一)+(二) 161,391.26
分部分项工程量清单中的基价直接
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 工程费+施工技术措施项目清单中的 63,677.74
基价直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目
2 税金 3.48% 97,713.52
+规费
六 安装工程造价 一+二+三+四+五 2,905,572.78
35 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
经计算:
摩托车研发测试中心(102A)办公楼的建安综合造价
= 土建工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
=9,585,670.12+5,597,824.67+1,846,270.56
=17,029,765.35(元)
通风系统功能完善工程(102A)的建安综合造价
= 土建工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
=1,526,201.70+279,240.42+2,905,572.78
=4,711,014.90(元)
(2)工程建设前期及其他费用
前期及其他费用计取详见前述前期和其他费用表
摩托车研发测试中心(102A)
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=17,029,765.35×4.43%
=754,418.61(元)
通风系统功能完善工程(102A)
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=4,711,014.90×4.43%
=208,697.96(元)
(3)资金成本
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理建设工期为 18 个月,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期一
半,按同期贷款利率 5.00%计算资金成本。
摩托车研发测试中心(102A)
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理的建设工期÷2
×同期银行贷款利率
36 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
=(17,029,765.35+754,418.61)×5.00%×18÷12÷2
= 666,906.90(元)
通风系统功能完善工程(102A)
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理的建设工期÷2
×同期银行贷款利率
=(4,711,014.90+208,697.96)×5.00%×18÷12÷2
= 184,489.23(元)
摩托车研发测试中心(102A)主体工程
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=17,029,765.35+754,418.61+666,906.90
=18,451,091.00(元)
通风系统功能完善工程(102A)
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=4,711,014.90+208,697.96+184,489.23
=5,104,202.00(元)
摩托车研发测试中心(102A)整体工程
整体重置成本=摩托车研发测试中心(102A)主体工程+通风系统功能完善工
程(102A)
=18,451,091.00+5,104,202.00
=23,555,293.00(元)
3、综合成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限,确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后,依据现场勘查评分标准,分别对建筑的结构、装修、设
备三部分进行打分,并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新
率和完好分值法成新率的权重分别取 40%和 60%,确定综合成新率。
(1)年限法成新率
37 北京卓信大华资产评估有限公司
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
由于摩托车研发测试中心(102A)和通风系统功能完善工程(102A)属于
同一主体的两分部工程,有属于同一时间建成的建筑物,故此次成新率为同一成
新率;该房屋建筑物建成于 2009 年 4 月,截止评估基准日已使用 6.42 年,委估
资产的经济寿命年限设定为 50 年。则:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)÷经济寿命年限×100%
=(50-6.42)÷50×100%
=87%
(2)完好分值法成新率
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查,向被评估单位了解委估资
产的使用现状,维修保养,使用环境,使用强度等,然后对结构部分、装饰部分
和设备工程分别进行打分,并依据建筑物成本构成,各部分的使用年限,确定三
部分权重,确定其完好分值法成新率。如下表:
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
工程名称 标准分 具体情况 评定分
基础工程 25 足够承载能力,有少部分不均匀沉降 20
承重构件 25 梁、柱、板、剪力墙结构基本完好,有轻微变形 20
结
构 非承重墙 15 有轻微裂缝,结构基本稳固 10
部 屋面 20
分 部分渗漏,满足使用功能 15
楼地面 15 整体面层基本完好,有空鼓、缺损现象 13
综合求取时权重取为 0.80 78
门窗 25 开关较灵活,未发现明显变形 20
外粉饰 20 局部污损、外观较好 18
装
饰 内粉饰 20 局部污损、基本满足使用功能的要求 15
部 顶棚 20 基本完好
分 15
细木装修 15 基本完好 12
综合求取时权重取为 0.10 80
电照 25 设施齐全绝缘较好,基本完好使用正常 22
设
备 水卫 40 基本完好,个别轻微渗漏 32
部 采暖 35 基本完好、轻度陈旧可用
分 32
综合求取时权重取为 0.10 80
合计 79
(3)综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重
38 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
=87%×40%+79%×60%
=82%取整
4、评估值的确定
摩托车研发测试中心(102A)
评估值=重置成本×综合成新率
=23,555,293.00×82%
=19,315,340.26(元)
【实例二】 “摩托车制造联合厂房(107)” 房屋建筑评估明细表第 6 项
1、 建筑物概况
摩托车制造联合厂房(107)为网架结构,主体 1 层、局部 2 层;合计建筑
面积:36,755.68 ㎡;建筑物主体总高 12 米;主要是独立基础和无梁式满堂基础;
钢管、封板、锥头、套筒、高强螺栓通过节点组成网状空间杆系结构;于 2009
年 4 月建成投入使用。
2、 重置成本的确定
重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
(1)建筑安装工程综合造价的确定
根据委估方提供的该工程土建、装饰、给排水、强弱电、送排风、消防等相
关技术资料并工程施工图,结合现场实地勘查该建筑物的实物工程量,按照《全
国统一建筑工程预算工程量计算规则》GJDGZ-101-1995,《全国统一建筑装饰
装修工程消耗量定额》GYD--901-2002,《全国统一安装工程预算工程量计算规
则》GYDGZ-201-2000,建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》,重庆
市建筑安装工程计价定额(2008),及评估基准日《重庆市工程造价信息》2015
年第 2 期的建筑材料价格,执行建筑行业现行相关法令性文件,计算包括基础、
主体建筑及装饰和安装等专业的工程造价。
经计算,摩托车制造联合厂房(107)土建及装饰工程直接工程费的定额价
值为 47,115,198.61 元,取费计算过程详见下表:
39 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
土建及装饰工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 44,590,767.06
(一) 直接工程费 1+2+3 44,016,444.91
1 厂房主体工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 16,196,662.50
2 厂房钢结构工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 26,024,897.23
3 道路工程 重庆市市政建筑装饰工程计价定额(2008) 1,794,885.17
(二) 措施项目费 1+2+…+7 574,322.15
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 148,016.44
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 146,695.46
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 115,337.49
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 39,331.81
工程定位复测、点交及场
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 40,980.31
地清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 30,579.46
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 53,381.18
二 间接费 (一)+(二) 2,524,431.55
分部分项工程量清单中的基价直接工程
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 费+施工技术措施项目清单中的基价直接 924,992.57
工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+规
2 税金 3.48% 1,599,438.98
费
三 建筑工程造价 一+二+三+四+五 47,115,198.61
经计算,摩托车制造联合厂房(107)安装工程直接工程费的定额价值为
9,525,304.27 元,取费计算过程详见下表:
安装工程造价取费计算程序表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 9,090,112.75
(一) 直接工程费 1+2+3 8,979,979.65
1 电气照明及防雷接地工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 6,281,189.28
2 冷却水系统 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 749,940.79
3 冷冻水系统 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 351,330.21
4 给排水系统 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 250,307.78
40 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
序号 项目 费率% 计算方法 金额
5 通风及空调系统 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 394,571.56
6 生活排水工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 90,912.33
7 消防工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 318,042.81
8 蒸汽供应系统 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 37,780.81
9 弱电工程 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 185,110.74
10 压缩空气管道 重庆市建筑安装工程计价定额(2008) 320,793.34
(二) 措施项目费 1+2+…+7 110,133.10
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 36,494.42
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费 459.04
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 28,692.95
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 17,426.93
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 13,087.40
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 2,861.76
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 11,110.60
二 间接费 (一)+(二) 435,191.52
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基 114,587.70
价直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+
2 税金 3.48% 320,603.82
规费
三 安装工程造价 一+二+三+四+五 9,525,304.27
经计算:摩托车制造联合厂房(107)的建安综合造价
=土建及装修工程造价+安装工程造价
=47,115,198.61+9,525,304.27
=56,640,502.88(元)
(2)工程建设前期及其他费用
前期及其他费用计取详见前述前期和其他费用表
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=56,640,502.88×4.43%
=2,509,174.28(元)
(3)资金成本
41 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理建设工期为 18 个月,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期一
半,按同期贷款利率 5.00%计算资金成本。
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理的建设工期÷2
×同期银行贷款利率
=(56,640,502.88+2,509,174.28)×5.00%×18÷12÷2
=2,218,112.89(元)
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=56,640,502.88+2,509,174.28+2,218,112.89
=61,367,790.00(元)
3、 成新率的确定
根据建筑物的经济寿命年限、已使用年限,确定建筑物的年限法成新率。对
建筑物进行现场勘查后,依据现场勘查评分标准,分别对建筑的结构、装修、设
备三部分进行打分,并依据权重系数确定建筑物的现场勘查成新率。年限法成新
率和完好分值法成新率的权重分别取 40%和 60%,确定综合成新率。
(1)年限法成新率
该房屋建筑物建成于 2009 年 4 月,截止评估基准日已使用 6.42 年,委估资
产的经济寿命年限设定为 50 年。则:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)÷经济寿命年限×100%
=(50-6.42)÷50×100%
=87%
(2)完好分值法成新率
通过对建筑物结构、装饰、设备三部分进行勘查,向被评估单位了解委估资
产的使用现状,维修保养,使用环境,使用强度等,然后对结构部分、装饰部分
和设备工程分别进行打分,并依据建筑物成本构成,各部分的使用年限,确定三
部分权重,确定其完好分值法成新率。如下表:
42 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
房屋建筑物评估现场勘查成新率鉴定表
工程名称 标准分 具体情况 评定分
基础工程 25 足够承载能力,未发现不均匀沉降 18
承重构件 25 梁、柱、板、剪力墙结构较完好无变形 18
结
构 非承重墙 15 有轻微裂缝,结构较稳固 11
部 屋面 20 部分渗漏,满足使用功能
分 15
楼地面 15 整体面层基本完好,有空鼓、缺损现象 13
综合求取时权重取为 0.80 75
门窗 25 开关较灵活,未发现明显变形 22
外粉饰 20 局部污损、外观较好 18
装
饰 内粉饰 20 局部污损、基本满足使用功能的要求 16
部 顶棚 20 基本完好
分 16
细木装修 15 基本完好 12
综合求取时权重取为 0.10 80
电照 25 设施齐全绝缘较好,基本完好使用正常 22
设
备 水卫 40 基本完好,个别轻微渗漏 32
部 采暖 35 基本完好、轻度陈旧可用
分 32
综合求取时权重取为 0.10 80
合计 77.00
(3)综合成新率=年限法成新率×权重+完好分值法成新率×权重
=87%×40%+77%×60%
=81%取整
4、 评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=61,367,790.00×81%
=49,707,909.90(元)
【实例三】 “室外道路” 构筑物评估明细表第 5.1 项
1、资产概况
室外道路为“建设机电”内道路,建于 2009 年 5 月,碎石垫层,现浇 C25
砼稳定层,沥青路面,该道路长度为 2296m,宽度为 6m,面积 13,778.60m2,配
43 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
备有排水系统。
2、重置成本的确定
(1)建筑安装工程综合造价
根据委估方提供的该工程土建、给排水等相关技术资料并工程施工图,结合
现场实地勘查该建筑物的实物工程量,按照《全国统一建筑工程预算工程量计算
规 则 》 GJDGZ-101-1995 , 《 全 国 统 一 安 装 工 程 预 算 工 程 量 计 算 规 则 》
GYDGZ-201-2000,建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》,重庆市建
筑安装工程计价定额(2008),及评估基准日《重庆市工程造价信息》2015 年
第 2 期的建筑材料价格,执行建筑行业现行相关法令性文件,计算包括基础、主
体建筑及安装等专业的工程造价。
道路程造价取费表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 5,656,107.82
(一) 直接工程费 1+2+3 5,594,046.90
1 道路主体工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 5,210,631.57
2 排水工程 383,415.33
(二) 措施项目费 1+2+…+7 62,060.92
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 16,254.05
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 12,665.49
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 6,332.75
工程定位复测、点交及场地
5 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 18,998.24
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 2,955.28
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 4,855.11
二 间接费 (一)+(二) 359,132.40
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基价 76,204.05
直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+规
2 税金 3.48% 282,928.35
费
44 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
五 建筑工程造价 一+二+三+四+五 6,015,240.22
工程综合造价=6,015,240.22(元)
(2)工程建设前期及其他费用
前期及其他费用计取详见前述前期和其他费用表
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=6,015,240.22×4.43%
=266,475.14(元)
(3)资金成本
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理建设工期为 18 个月,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期一
半,按同期贷款利率 5.00%计算资金成本。
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理的建设工期÷2
×同期银行贷款利率
=(6,015,240.22+ 266,475.14)×5.00%×18÷12÷2
=235,564.33(元)
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=6,015,240.22+ 266,475.14+235,564.33
= 6,517,279.69(元)
3、成新率的确定
该道路于2009年5月建成投入使用,经济寿命年限为30年,至评估基准日已
使用6.15年。尚可使用23.85年,则:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=23.68/(23.68+6.32) ×100%
=79%(取整)
4、评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
45 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
= 6,517,279.69×79%
= 5,148,650.96(元)
【实例四】“花溪园重建摩公司室外给水管网”管道沟槽评估明细表第 1 项
1、资产概况
花溪园重建摩公司室外给水管网为重庆建设机电有限责任公司内给水管网,
建于 2009 年 5 月,HDPE 大口径螺旋缠绕波纹管 de600、de400、de3000 等管道
组成。
2、重置成本的确定
(1)建筑安装工程综合造价
根据委估方提供的该工程给水等相关技术资料并工程施工图,结合现场实地
勘查该建筑物的实物工程量,按照《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》
GJDGZ-101-1995,《全国统一安装工程预算工程量计算规则》GYDGZ-201-2000,
建设工程工程量清单计价规范《GB50500-2008》,重庆市建筑安装工程计价定
额(2008),及评估基准日《重庆市工程造价信息》2015 年第 2 期的建筑材料
价格,执行建筑行业现行相关法令性文件,计算包括基础、主体建筑及安装等专
业的工程造价。
室外给水管网工程造价取费表
金额单位:人民币元
序号 项目 费率% 计算方法 金额
一 直接费 (一)+(二) 2,740,486.81
(一) 直接工程费 1+2+3 2,713,709.89
1 管网主体工程 重庆市建筑装饰工程计价定额(2008) 2,713,709.89
(二) 措施项目费 1+2+…+7 26,776.91
1 夜间施工 0.77% 分部分项直接费+技术措施直接费 7,013.00
2 二次搬运 0.80% 分部分项直接费+技术措施直接费
3 冬雨季施工 0.60% 分部分项直接费+技术措施直接费 5,464.67
4 已完工程及设备保护 0.20% 分部分项直接费+技术措施直接费 2,732.34
5 工程定位复测、点交及场地 0.18% 分部分项直接费+技术措施直接费 8,197.01
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
序号 项目 费率% 计算方法 金额
清理费
6 材料检验试验 0.16% 分部分项直接费+技术措施直接费 1,275.09
7 建设工程竣工档案编制费 0.28% 分部分项直接费+技术措施直接费 2,094.79
二 间接费 (一)+(二) 130,913.00
分部分项工程量清单中的基价直接工
1 社会保险费及住房公积金 25.83% 程费+施工技术措施项目清单中的基 32,454.89
价直接工程费
分部分项工程+措施项目+其他项目+
2 税金 3.48% 98,458.11
规费
三 建筑工程造价 一+二+三+四+五 2,871,399.81
工程综合造价=2,871,399.81(元)
(2)工程建设前期及其他费用
前期及其他费用计取详见前述前期和其他费用表
前期及其他费用=建安综合造价×前期费率
=2,871,399.81×4.43%
=127,203.01(元)
(3)资金成本
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理建设工期为 18 个月,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期一
半,按同期贷款利率 5.00%计算资金成本。
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理的建设工期÷2
×同期银行贷款利率
=(2,871,399.81+127,203.01)×5.00%×18÷12÷2
=112,447.61(元)
整体重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
=(2,871,399.81+127,203.01+112,447.61)
=3,111,050.42(元)
3、成新率的确定
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
该道路于2009年5月建成投入使用,经济寿命年限为30年,至评估基准日已
使用6.15年。尚可使用23.85年,则:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=23.68/(23.68+6.32) ×100%
=79%(取整)
5、评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
= 3,111,050.42×79%
=2,457,729.84(元)
五、 评估结果
在实施了上述资产评估方法和程序后,固定资产—建筑物,在 2015 年 8 月
31 日所表现的市场价值,得出如下评估结果:
建筑物评估结果汇总表
金额单位:人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
4-6 建筑物类合计 173,376,523.14 173,158,347.83 -218,175.31 -0.13
4-6-1 房屋建筑物 135,635,431.23 135,562,464.42 -72,966.81 -0.05
4-6-2 构筑物及其他辅助设施 32,474,468.64 32,371,852.62 -102,616.02 -0.32
4-6-3 管道及沟槽 5,266,623.27 5,224,030.79 -42,592.48 -0.81
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
机器设备评估技术说明
一、 评估范围
“建设机电”纳入本次资产评估范围的固定资产—机器设备分类汇总如下:
机器设备分类汇总表
单位:台(套、项、辆)
类别 项数 数量 账面原值 账面净值 原值比例(%)
机械设备 1,534 1,536 561,002,394.85 190,010,237.24 94.91
车辆 45 45 4,932,625.35 2,769,581.00 0.83
电子设备 1,386 1,386 25,160,355.62 3,296,616.20 4.26
合计 2,965 2,967 591,095,375.82 196,076,434.44 100.00
减值准备 17,253,233.83
净值 178,823,200.61
(一) 基本情况
“建设机电”于 2015 年 8 月 28 日由重庆建设摩托股份有限公司发起设立的
有限责任公司。纳入本次评估范围的设备购置于 1985-2015 年之间,委估机器设
备分布在该公司经营场所内,主要为摩托车生产用设备、办公用车辆、电子设备
等。
企业简易生产工艺流程如下:
铸造→机械加工→发动机组装→冲压→焊接→喷漆涂装→整车组装→整车
检查→成车入库。
(二) 机器设备技术、使用状况
1、机械设备状况
机械设备主要为摩托车生产线各类数控车床、普通车床、钻床、内(外)圆
磨床、焊机、检测仪器、其他辅助机器、工装等设备。该类设备数量较多、使用
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年限较长,该类机器设备为 1985 年至 2015 年购置。设计年生产 20 万台各类建
设摩托车和配件,为企业运输车辆的主要设备经现场勘察,该类设备主要为 2009
年购置;现场勘查资产状况良好,能满足目前生产的要求。
2、车辆状况
车辆主要为商务车、小轿车、微型客车等;车辆全部拥有车辆行驶证,权属
清晰,平时维护保养状况一般,现状一般。
3、电子设备状况
电子设备主要为电脑、打印机、投影仪、图形工作站、数据采集器及软件等,
该类设备中部分电子设备购置时间为 2002 年至 2015 年之间,设备功能、配置一
般。目前正在使用。
(三) 现场勘查结果
经审核机器设备账表、账实相符;企业日常对机器设备建立维修计划档案,
定期维护保养,使用状况较好,存置条件较好,正常使用。现场勘查发现:
由于“建设机电”为增值税一般纳税人,从 2009 年 1 月 1 日享受增值税抵
扣税收政策,故本次设备评估价值为不含税价。
(四) 账面价值构成
纳入本次评估范围的机械设备大部分账面原值包含购置价及安装、运杂费
等,车辆账面原值包含购置价、相关税费、手续费,电子设备账面原值包含购置
价、运杂费。
企业固定资产按实际成本计价,折旧按照预计使用年限采用直线法,并按固
定资产类别、预计使用年限和预计残值确定折旧率,不计提固定资产减值准备。
二、 评估过程
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1、 前期准备
对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解,指导企业填写机器设
备评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细表及相关现场勘
查资料,审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成情况,有无进
行过评估并根据评估结果进行了会计处理;企业折旧及计提减值政策及执行情
况;收集主要设备(国产、进口)的购置合同、原始发票,车辆行驶证,重点、
特种设备的检验报告及技术档案等资料;审核机器设备权属是否清晰,有无抵押、
质押、担保、诉讼事项;了解设备购置日期、竣工时间,结合设备运行、维护资
料分析鉴别资产使用状况。
2、 现场勘查
根据被评估单位提供的机器设备资产评估明细表,将机器设备按 ABC 分类,
确定重点勘查对象,其中对 A 类重大机器设备实施重点详勘,并结合企业的行
业特点从用途、主材、标准和非标、现实状况等全面考虑做出判断;对现场中正
在使用的动态设备,通过观察设备运行状况,存置环境、产品质量、设备技术状
况,鉴定设备勘查成新率;收集设备的技术资料,调查了解设备原始购置情况及
设备运行情况,对设备的工作环境、工作负荷、技术状况进行现场了解与勘查,
综合分析判断设备综合成新率。对现场中静态设备,通过与企业相关人员进行交
谈、询问,查看设备存置环境,调查了解设备原始购置、安装情况及设备运行情
况;查验设备维护保养、大修理记录,综合分析判断设备年限成新率。对 B 类
中特殊机器设备实施重点勘查,对一般机器设备实施抽查;对 C 类机器设备实
施抽查;对闲置、拆除和报废机器设备逐一进行勘查了解。确定设备可变现价值。
3、 评定估算
根据机器设备勘查结果,按照评估基准日的现行市场价格和取费标准,分别
通过市场途径、成本途径进行询价、计算,确定设备购置价,考虑各项取费标准
和其他税费率进行评定估算;在完成设备单项评估值的估算后,对同类设备的评
估价值进行横向对比、分析和调整。
51 北京卓信大华资产评估有限公司
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
4、 评估汇总
在实施上述评估程序基础上汇总评估结果,编制固定资产评估汇总表,同时
将评估过程的作业表、询价记录、技术档案、原始凭证等整理归档评估底稿。按
机器设备的不同类型,分别选取账面价值较大的、具有代表性的主要设备作为评
估案例,撰写机器设备评估技术说明。
三、 评估方法
本次评估范围的机器设备除摩托车生产线、机加设备、冲焊设备、铸造设备、
涂装设备、总装生产线、检测线设备等组合外,其他生产使用的机械设备大多为
单台机械设备,因此不具有整体获利能力;无法在现行市场中找到相同类似的可
比参照物,因此本次评估适宜采用成本法,数量以评估基准日实际数量为准。
机器设备评估值计算公式:
评估值=重置成本×综合成新率
=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=设备的直接费用+设备的间接费用-设备进项税
直接费用即机器设备的购置价或建造价、运杂费、安装调试费和必要的附件
配套装置费。
间接费即为购置或建造机器设备而发生的各种其他费用、资金成本。
设备进项税计算公式:
进项税=设备含税购置价÷(1+增值税率)×增值税率
(一) 重置成本的确定
标准成套的机械设备通过市场途径确定购置价,加计该设备达到可使用状态
所应发生的运杂费、安装调试费和必要的附件配套装置费,按照委估资产所在地
区及国家有关部门的取费标准,计取建设工程其它费用和资金成本,结合国家相
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关税费规定,确定重置成本。
自制及非定型设备则通过成本途径,在核实了设备材质与用量的前提下,调
查目前各类非标设备造价,加计相关费用,确定重置成本。
办公用电子设备、其他设备通过市场询价确定重置成本。
国产设备重置成本的确定
重置成本=设备购置价×(1+运杂费+安装调试费)×(1+其他费)
×(1+资金成本)-设备进项税
进口设备重置成本的确定
进口设备指由境外直接引进的设备,其重置成本包括:
A、 设备货价:离岸价(FOB 价)或到岸价(CIF 价);
CIF 价=FOB 价(1+境外运输费+境外保险费)
设备货价包括:设备的主机价,一定数量的备件和易耗件,必要的工具和附
件,资料文件,技术服务费等。
B、 关税和增值税;
C、 银行财务费、外贸手续费;
D、 国内运杂费、安装调试费、基础费、其他费用和资金成本。
重置成本=CIF 价×评估基准日汇率×(1+关税+消费税+增值税+外贸手续费
+国内运杂费+安装调试费+其他费用+资金成本)+FOB 价×评估
基准日汇率×(商检费+银行手续费)-设备进项税
车辆重置成本的确定
通过市场询价,加计车辆购置税、其他合理费用,确定重置成本。对于消费
性车辆以含税价确定评估值。
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+其他合理费用
1、 购置价的确定
通过市场询价、直接向经销商或制造商询价,或参考商家的价格表、2015
年《机电产品报价手册》、2015 年《全国国产及进口汽车报价》月刊、2015 年
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《全国办公设备及家用电器报价》月刊;万车网 www.wbcars.com 的价格信息等,
并考虑其价格可能浮动因素确定;对于目前市场已经不再出售或无法查到购置
价,但已出现替代的标准专业设备和通用设备在充分考虑替代因素的前提下,通
过市场询价及查阅有关价格手册,进行相应调整予以确定。
对非标制作的设备则根据该类设备的订货合同以及制作厂家询价确定购置
价。
2、 运杂费的确定
机器设备运杂费包括从发货地到被评估单位所发生的装卸运输、运输、保管
及其他有关费用,通常采用机器设备基价的一定比率计算,计算公式:
机器设备运杂费=设备购置价×运杂费率
3、 安装调试费的确定
机器设备安装调试费按机器设备基价的安装费率计算,计算公式:
机器设备安装费=设备购置费×安装费率
4、 基础费的确定
机器设备基础费按设备基价的一定比率进行计算。计算公式:
基础费=设备购置价×基础费率
对于设备基础费已列入房屋建筑物中评估的,则机器设备中不重复计算。
5、 其他费率的确定
依据国家相关各项取费规定,结合评估基准日建设工程所在地的实际情况,
根据企业的投资规模确定。
建设工程其他费率的详细取费情况见下表:
序号 取费项目 取费基础 标准(投资额)
1 建设单位管理费 固定资产投资额 0.62%
2 工程勘察设计费 固定资产投资额 2.12%
3 工程监理费 固定资产投资额 1.38%
4 招标代理服务费 固定资产投资额 0.09%
5 环境评价费 固定资产投资额 0.03%
6 可行性研究费 固定资产投资额 0.19%
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序号 取费项目 取费基础 标准(投资额)
小计 4.43%
6、 资金成本的确定
以“建设机电”为一个独立的建设项目为前提,结合委估资产建设规模,确
定合理建设工期为一年半,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工期一半,
按同期贷款利率计算资金成本。
资金成本=(设备购置费+运杂费+安装调试费+工程建设其他费用)×贷款
利率×合理工期/2
对需安装的机器设备以上费用全部考虑;
对非安装机器设备则只考虑其机器设备运杂费,同时根据设备购置价结合使
用状况适当考虑资金成本;
对机器设备购置价中已包含运杂费、安装费,则直接按购置价加计前期费用
及资金成本。
(二) 成新率的确定
1、各种年限的确定
机械设备的经济寿命年限:根据“资产评估常用数据与参数手册”中所推荐
的数值确定;
已使用年限:根据已安装使用日期至评估基准日的时间结合设备的开机率确
定;
尚可使用年限:一般按经济寿命年限减去已使用年限的差值,或者评估专业
人员通过了解现场设备使用情况,制造质量,磨损程度,维修水平等条件,并与
技术人员、设备管理人员综合考虑分析共同确定。
2、主要设备成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%+勘查法成新率×60%
年限法成新率=(济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
或年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
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勘查法成新率=∑技术观察分析评分值×各构成单元的分值权重×100%
3、一般或低值设备成新率的确定
成新率=尚可使用年限/经济寿命年限×100%
4、车辆成新率的确定
纳入本次评估范围的车辆为于非营运的小、微型客车和轿车,根据商务部令
2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》,无使用年限规定,本次评估直接
采用里程法成新率,同时,根据调查了解车辆的运行情况、使用强度、频度、日
常维护保养及大修理情况,考虑假设存在提前报废或延缓报废因素,对车辆进行
里程成新率进行调整。
里程法成新率= (规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%。
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
综合成新率=里程法成新率×修正系数
四、 评估操作实例
【实例一】“低压铸机” 机器设备评估明细表第 447 项
1、 基本情况
设备名称:低压铸机
规格型号:AK96
生产厂家:德国 KURTZ 公司
启用日期:1998 年 7 月
数量:1 台
低压铸造是使液体金属在压力作用下充填型腔,以形成铸件的一种方法。其
工艺过程是:在密封的坩埚(或密封罐)中,通入干燥的压缩空气,金属液在气
体压力的作用下,沿升液管上升,通过浇口平稳地进入型腔,并保持坩埚内液面
上的气体压力,一直到铸件完全凝固为止。然后解除液面上的气体压力,使开液
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管中未凝固的金属液流坩埚,再由气缸开型并推出铸件。
低压铸机分合模单元和压射单元两大部分。合模单元包括合模缸、曲肘机构、
动模座板、拉杆、顶出缸、定模座板等;压射单元包括压射组件、压射驱动缸、
增压器等。这种压铸机常用于铝、铜、镁、锌等合金的压铸。该设备现在铸造车
间,使用状况良好。
2、 主要技术参数
型号 Ak-96 型
生产厂家 德国库尔兹公司
锁模力(kN) 120
上模板安装尺寸(mm) 1360×1080
下模板安装尺寸(mm) 1360×1080
动模板行程(mm) 1100
芯缸最小开档 550/1140(侧面)
芯缸最大开档 830/1420(正面)
芯缸推出力(kN) 30
芯缸推出行程(mm) 300
控制器 自由编程微信息处理机
保温电炉 600kg 铝液
电机功率(kw) 60
模具 8 个压缩空气冷却回路。
3、 重置成本的确定
(1) 购置价
评估人员查阅该套低压铸机的合同,并向该低压铸机设备代理机构进行询
价,确认基准日该套低压铸机设备的 CIF 购置价为 487,000.00 欧元。
(2) 评估基准日外币汇率
评估基准日欧元兑人民币的基准汇率为:1 欧元= 7.148 元人民币,
(3) 进项税
设备进项税=(CIF 价+关税+消费税)÷(1+17%)×17%
= 592,118.77(元)
(4) 前期及其他费用
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由于该套设备由德国生产制造,需经海运到达我国重庆港口,并且该套机组
设备外形、重量较大,因此海外运费按照 FOB 价的 6%,国外保险费按照 FOB
价的 0.4%计取;
根据税法规定进口设备关税按照 CIF 价的 10%,增值税按照 CIF 价的 17%
计取;
银行手续费按照 FOB 价的 0.5%计取;
外贸手续费按照 CIF 的 1.5%计取;
商检费、报关费按照 CIF 的 0.25%计取;
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》,并结合该设备的具体情况,内
地运费按照 CIF 价的 0.2%计取;
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》,安装调试费按照 CIF 价的 2%
计取;
设备基础费,已列入房屋建筑物中评估,则机器设备中不重复计算。
其他费用依据国家相关各项取费规定,结合评估基准日建设工程所在地的实
际情况,根据企业投资规模确定其他费率合计为 4.43%;
(5) 资金成本
按照合理建设工期为 1.5 年,假设资金是均匀投入,计息时间为合理建设工
期一半,按同期贷款利率为 5.00%计算资金成本。
进口设备重置成本计算结果表
金额单位:人民币元
序号 名称 计算基础 费率 金额
1 基准日报价外币 487,000.00
2 国外运费 1×海外运费率 6.00% 29,220.00
3 国外保险费 (1+2)×保险费率 0.40% 2,064.88
4 CIF 外币 518,284.88
5 汇率 欧元 7.148
6 FOB 人民币 3,481,076.00
7 CIF 人民币 4×5 3,704,700.32
8 关税 到岸价(CIF)×关税率 10% 370,470.03
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序号 名称 计算基础 费率 金额
(到岸价+关税)×消费税率/(1-消费税
9 消费税 0 -
率)
10 增值税 (到岸价+关税+消费税)×增值税率 17% 692,778.96
11 银行手续费 设备 FOB×银行手续费率 0.50% 17,405.38
12 商检费 基准日报价 FOB×商检报关费率 0.25% 8,702.69
13 外贸手续费 到岸价(CIF)×外贸手续费率 1% 37,047.00
14 国内运杂费 到岸价(CIF)×运杂费率 0.20% 7,409.40
15 国内安装费 到岸价(CIF)×安装调试费率 2% 74,094.01
16 国内基础费 到岸价(CIF)×基础费率 0
17 其他费用 (7:16)×其他费用费率 4.43% 217,628.53
18 资金成本 (7:17)×(贷款年利率×合理工期/2) 5.00% 192,162.79
19 重置成本含税 7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+18 5,316,503.99
20 进项税 (7+8+9)×增值税率 692,778.96
21 重置成本不含税 19-20 4,629,800.00
重置成本为 4,629,800.00(元,取整)
2、成新率的确定
(1)年限法成新率
该套低压铸机购置于 1998 年 7 月,并于 2010 年 7 月进行了整机技术改造,
且在后续生产期间不断的进行局部及功能部件的技术更新改造,至评估基准日,
该套机组及配套器具齐全完整,外观完好整洁,设备运行良好,工作稳定可靠.。
经评估专业技术人员同企业相关专业人员共同对该套设备进行了技术鉴定,目前
该套设备各功能系统及运转生产技术参数均能达到设计要求,维护保养较好。
该套设备,至评估基准日已使用 17 年 3 个月(合 17.25 年),经查阅《资
产评估常用数据与参数手册》,该类设备已超过使用年限,于 2010 年 7 月进行
整机更新技术改造,预计尚可使用 3 年。
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
=3/(17.25+3)×100%
=15%
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(2)勘查法成新率
技术观察分析评定表
序号 结构部件 技术鉴定情况 标准分 鉴定分
液压泵、过滤器、冷却器、压射回油油箱、曲肘润滑油
泵、主油箱、机架、电动机、合开模液压缸等部件完整
1 合模单元 45 6.5
无损伤损坏,外观勘查良好,工作稳定可靠。各项技术、
性能参数满足生产的要求。
压射组件、压射驱动缸、增压器等部件完整无损伤损坏,
2 压射单元 外观勘查良好,工作稳定可靠。各项技术、性能参数满 45 6.5
足生产的要求。
控制台及内部组件、连接线器件完好整齐,操控准确可
3 控制系统 10 2
靠,受控器件运作迅速。控制系统是否正常完好。
合计 100 15
勘查法成新率 15%
(3)综合成新率
综合成新率=年限法成新率×40%+勘查法成新率×60%
=15%×40%+15%×60%
=15%
3、评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=4,629,800.00×15%
=694,470.00(元)
【实例二】“数控车床” 机器设备评估明细表第 482 项
1、基本情况
设备名称:数控车床
规格型号:CKA6140
生产厂家:大连机床厂
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启用日期:2009 年 12 月
数量:1 台
存放(使用)地点:机加车间
CKA6140 数控车床为纵(Z)、横(X)两坐标控制的数控卧式车床,主要是
对各种轴类和盘类零件自动完成内外圆柱面、圆锥面、圆弧面、端面、切槽、倒
角等工序的切削加工,并能车削公制直螺纹、端面螺纹及英制直螺纹和锥螺纹等
各种车削加工。适合于多品种,中小批量产品的生产,对复杂、高精度零件尤能
显示优越性。该设备现在机加车间工作中,使用状况良好。
2、 主要技术参数
工作台直径 200mm 刀库容量 4 或 6(特殊定货)
主轴内孔直径(mm) 48 最大车削直径(mm) 400
最大工件高度(mm) 75 工作台直径 200mm
32~2000(12 级),20~2500:
主轴转速范围 电机功率(KW) 3
低(20~650)高(75~2500)
x 轴行程(mm) 205 z 轴行程 625
机床重量(kg) 1900 机床外形尺寸(mm) 2300×1480×1520
3、 重置成本的确定
(1) 购置价的确定
通过查阅企业订货合同及技术协议,了解该设备的结构组成及技术性能,经
查询《机电产品报价手册》(2015 版)及市场调查,综合确定该型号数控卧式
车床整套购置价格为:110,000.00 元。
设备进项税= 110,000.00÷(1+17%)×17%
= 15,982.91(元)
(2) 运杂费率的确定
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》,运杂费费率按 5%计取;
(3) 安装调试费率的确定
根据最新《资产评估常用数据与参数手册》,安装调试费率按 4%计取;
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(4) 基础费的确定
对于设备基础费已列入房屋建筑物中评估,则机器设备中不重复计算。
(5) 其他费率的确定
依据国家相关各项取费规定,结合评估基准日建设工程所在地的实际情况,
根据企业投资规模确定,其他费率合计为 4.31%;
(6) 资金成本的确定
按照合理的建设工期为 18 个月。依据评估基准日中国人民银行发布的贷款
利率为 5.00%。
资金成本率=5.00%÷12×18÷2=3.75%
数控卧式车床的重置成本计算结果见下表:
数控卧式车床重置成本计算表
序号 名称 计算公式 金额(元)
1 购买价 110,000.00
2 运杂费 (1)×5% 5,500.00
3 安装费 (1)×4% 4,400.00
4 其他费 [(1)+(2)+(3) ]×4.43% 5,311.57
5 资金成本 [(1)+(2)+(3)+(4)]×5.00%÷12×18÷2 4,690.04
6 进项税 (1)×0.17÷1.17 15,982.91
7 重置成本 (1)+(2)+(3)+(4)+(5)-(6) 113,924.00
设备重置成本确定为 113,924.00(元,取整)
4、 成新率的确定
(1)年限法成新率
根据《资产评估常用资料与参数手册》规定,同时参照该类数控卧式车床的
有关技术资料,确定该数控卧式车床的经济寿命年限为 12 年,至评估基准日,
该设备已使用 68 个月,折合为 5.67 年。
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
=(12-5.67)/12×100%
=53%
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(2)勘查法成新率
评估人员现场对该数控卧式车床进行了认真勘查,并通过向设备管理人员和
具体操作工人了解设备运行、维护及近期大修理等情况,计算勘查法成新率如下:
技术观察分析评定表
序号 评定项目 鉴定内容 标准分值 实测分值
1 机床精度 几何精度及工作精度 55 30
2 操作系统 操作系统灵活轻便程度,丝杠与螺母之间间隙大小 6 4
润滑油泵出口压力是否达到额定值,油管是否不泄
3 润滑系统 10 5
漏,油路是否畅通
包括主轴箱、进给箱的齿轮传动 系统、各部位轴
4 运动系统 8 5
承有无振动及发热,各滑动面有无拉伤
电控柜中电流开断装置如磁力启动器,交流接触器
5 电气系统 等以及各种继电器触点有无烧伤或接触不良,工作 15 7
是否正常,电动机在运转中温升程度
机床附件是否齐全,安全保护装置是否完好,外观
6 外观及其他 6 4
有无锈蚀,碰伤及油漆剥落等
合计 100 55
确定勘查法成新率 55%
(3)综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率×40%+勘查法成新率×60%
=53%×40%+55%×60%
=54%
5、 评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=113,924.00×54%
=61,518.96(元)
【实例三】“奥迪轿车A6”固定资产-车辆评估明细表第1项
1、 基本情况
牌照号码:渝 AJM296
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规格型号:FV7201TFCVTO
生产厂家:一汽-大众汽车有限公司
启用日期:2009 年 9 月
行驶里程:230,000 公里
2、 技术参数
发动机号码 发动机厂商 发动机功率 发动机排量
215068 匈牙利 Gyoer 公司 125 1984
总质量(KG) 整备质量 额定载客(人) 最高车速(KM/H)
2215 1750 5,4 220
燃料种类 排放水平 轴距(mm) 外形(长/宽/高)(mm)
汽油 国四 2945 5035×1855×1485
3、 设备概况
购置于 2009 年 9 月并正式上牌行驶,为“建设机电”办公用车,正常使用,
年检合格。经现场勘查,该轿车的车体外观及内饰完好,发动机的机械性能及其
他电气状态完好,保持该车原设计技术标准,正常维护保养,无交通事故及大修
记录。另该轿车的出车使用率一般,且主要在重庆市内行驶,车辆磨损一般。
4、 重置成本的确定
(1) 购置价
经查阅该车的购置发票,通过网上查询及市场调查了解,并向该车的经销商
询价,确定该奥迪轿车评估基准日的购置价格为 404,800.00 元。
(2) 其他各项税费
车辆购置税按照 10%计取,
计算公式为:404,800.00÷1.17×10%。
其他牌照费按照 500.00 元计取
(3) 进项税
车辆进项税按照 17%计取,
进项税=404,800.00÷1.17×17%
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重置成本=车辆购置价+车辆购置税+牌照费-可抵扣进项税
=404,800.00+404,800.00÷1.17×10%+500.00-404,800.00÷1.17×17%
=381,081.00 (元) 取整
成新率的确定
该车至评估基准日已行驶 230,000 公里,依据国家相关文件内容的规定,该
类轿车正常行驶里程为 600,000 公里,则:
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
=(600,000-230,000)/600,000×100%
= 62%
5、 评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
=381,081.00 ×62%
= 236,270.22 (元)
五、 评估结果
通过实施上述评估过程和方法,得出以下评估结果:
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
固定资产-机器设备 190,010,237.24 170,486,182.16 -19,524,055.08 -10.28
固定资产-车辆 2,769,581.00 2,835,195.49 65,614.49 2.37
固定资产-电子设备 3,296,616.20 2,875,133.99 -421,482.21 -12.79
设备合计 196,076,434.44 176,196,511.64 -19,879,922.80 -10.14
减值准备 17,253,233.83 -17,253,233.83 -100.00
净值 178,823,200.61 176,196,511.64 -2,626,688.97 -1.47
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在建工程评估技术说明
一、 评估范围
本次在建工程评估范围为“建设机电”设备安装工程 1 项,评估基准日已完
工但未进行骏工验收。账面价值 158,461.54 元。
二、 评估过程
(一) 前期准备
对纳入评估范围的在建工程建造情况进行初步了解,指导企业填写在建工程
评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细表及相关资料,查
验设备购买合同、安装合同等,在建工程核算方法、核算内容执行情况,审验账
面价值构成是否真实、完整,有无进行过评估并根据评估净值进行了会计处理;
结合查验原始凭证,验证资产权属是否清晰。
(二) 现场勘查
现场实地勘查在建工程的形象进度,对关键、重要项目详细调查,核实按照
合同条款执行情况,工程付款情况;填写现场评估勘查表。
(三) 评定估算
通过实地勘查并对所收集资料数据进行认真整理、分析,根据在建工程项目
状况,确定评估方法,计算在建工程评估值。
(四) 评估结果汇总
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在上述工作基础上,汇总确定评估结果;整理归档评估底稿;按在建工程实
际状况,撰写在建工程评估技术说明。
三、 评估方法
由于在建工程-设备安装工程评估基准日尚未完工。此次评估按核实后的账
面值确定评估价值。
四、 评估结果
通过实施上述评估过程和方法,得出以下评估结果:
在建工程评估结果汇总表
金额单位:人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
4-7-1 在建工程-土建工程
4-7-2 在建工程-设备安装工程 158,461.54 158,461.54 - -
在建工程合计 158,461.54 158,461.54 - -
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无形资产-土地使用权评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的无形资产为“建设机电”所拥有的 1 宗土地使用权。无
形资产评估前账面价值合计 11,759.22 万元。
(一)基本状况
1、土地使用权
土地使用权,共计 1 宗土地,宗地总地面积为 161,154.00 ㎡(出让用地
140,336.00 ㎡,划拨土地 20,818.00 ㎡)。
土地登记状况:
宗地编号 地块 1 地块 2
《房地产权证》证号 202D 房地证 2015 字第 00303 号(产权尚未过户及变更)
权利人 重庆建设摩托车股份有限公司
证件名称及号码 组织机构代码证 74748242-3
坐落 巴南区花溪工业园区
房地籍号 BN0040040169000
土地使用权类型 出让 划拨
土地用途 工业用地 绿化及道路用地
该宗土地面积为 262,791.00 ㎡(其中出让面积 215,931.00 ㎡,划拨用地面积
土地使用权面积(㎡)
46,860.00 ㎡)
“重庆机电”面积(㎡) 140,336.00 20,818.00
未登记土地使用权终止日期。根据《中华人民
共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行
条例》(国务院 55 号令),绿化及道路用地法
土地使用权终止日期 2054 年 4 月 27 日 定最高出让年限为 50 年。根据合法原则,本
次估价设定地块 2 土地使用权的剩余使用年
限为自估价基准日(2013 年 10 月 31 日)起绿化
及道路用地 50 年,即土地使用权终止日期为
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宗地编号 地块 1 地块 2
2063 年 10 月 30 日。
填证单位 重庆市国土房管局
登记日期 2015 年 7 月 30 日
注:被评估单位重庆建设机电有限责任公司,是于 2015 年 8 月由重庆建设摩托车股份有限公司全资发
起设立的有限责任公司,至估价基准日产权尚未过户及变更。
土地权利状况:“重庆建设机电有限责任公司”土地以新设立方式取得,证
载使用权人为“重庆建设摩托车股份有限公司”,权证编号:202D 房地证 2015
字第 00303 号。被评估单位重庆建设机电有限责任公司,是于 2015 年 8 月由重
庆建设摩托车股份有限公司全资发起设立的有限责任公司,至估价基准日产权尚
未过户及变更。
土地利用状况:现场勘查发现 “重庆建设机电有限责任公司”所拥有的土
地使用权目前地上已修建摩托车研发测试中心、摩托车制造联合厂房等建筑物,
且已投入使用。至估价基准日,宗地外“五通”(通上下水,通气,通电,通路,
通讯);宗地内“场平”(场地平整及边坡防护处理)。
账面价值构成:根据委托方提供的重庆市《国有土地使用权出让合同》渝地
(2004)合字(巴南)第 459 号,土地使用权人为重庆建设机械有限责任公司,
使用权面积为 576,992.00 平米(其中规划公共道路 54,204.00 ㎡、绿地 61,932.00
㎡、市政设施用地 1,815.00 ㎡予以行政划拨,其余 459,041.00 ㎡有偿出让作为工
业建设用地),该宗土地出让综合价金为 136,448,002.00 元;根据委托方提供的
重庆市《国有土地使用权转让变更合同》渝地合变(2010)(巴南)第 7 号,重
庆建设机械有限责任公司同意将渝地(2004)合字(巴南)第 459 号《国有土地
使用权出让合同》出让的,位于巴南区花溪工业园区,面积为 340,497.00 ㎡的国
有土地使用权转让给重庆建设摩托车股份有限公司使用(其中规划道路 28,265.00
㎡、绿地 43,250.00 ㎡、共计平 71,515.00 方米土地予以行政划拨,其余 268,982.00
㎡有偿出让)出让年限 50 年(从 2004 年 4 月 28 日起计算),转让土地原合同
分摊土地使用权出让金 32,277,840.00 元由重庆建设摩托车股份有限公司全部缴
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清;根据委托方提供的 2013 年 12 月签订的《国有土地使用权转让让合同》,重
庆建设摩托车股份有限公司将土地使用权面积为 77,705.94 ㎡(出让土地面积
53,050.85 ㎡,划拨土地面积 24,655.09 ㎡)转让给重庆南方摩托车有限责任公
司,转让价款为 56,808,100.00 元。根据以上合同,“重庆建设摩托车股份有限
公司”转让后的土地使用权面积为 262,791.00 ㎡(其中出让面积 215,931.00 ㎡,
划拨用地面积 46,860.00 ㎡)。
2015 年 8 月“重庆建设摩托车股份有限公司”全资设立“重庆建设机电有
限责任公司”,“重庆建设机电有限责任公司”设立后的土地使用权为面积
161,154.00 ㎡(出让用地 140,336.00 ㎡,划拨土地 20,818.00 ㎡),截止评估基
准日,剩余使用年限 38.68 年,账面价值 26,005,343.78 元。
(二) 资产使用状况、勘查结果
经审核无形资产账表、账实相符;在评估基准日均处于正常使用中。现场勘
查发现:土地使用权 “202D 房地证 2015 字第 00303 号”中的出让土地为正在
生产经营用地;划拨土地为已开发的道路用地和绿化用地。
二、 评估过程
1、前期准备
对纳入评估范围的各类无形资产分布情况进行初步了解,指导企业填写无形
资产评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细表及相关现场
勘查资料,审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成情况,有无
进行过评估并根据评估结果进行了会计处理;企业摊销及计提减值政策及执行情
况;了解并索取购置、租出、租入无形资产等合同资料。关注无形资产权属是否
清晰,有无抵押、质押、担保、诉讼事项。
2、现场勘查
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根据被评估单位提供的无形资产评估明细表,与企业相关人员对无形资产进
行分析鉴定,了解土地位置、周边四至、投资环境、配套设施及开发程度,实际
证载规定是否相符,索取土地出让金缴纳情况,购置合同,查验原始入账发票等
会计资料,确定资产的真实性、存在性、完整性,调查、了解无形资产土地开发
利用状况。分析鉴别无形资产未来使用方式、收益价值。
3、市场调查
评估人员通过现场勘察时向委估土地所在地区域内知情人士调查了解和收
集评估基准日近期的交易实例,或者向通过国土部门网站等收集与委估土地相关
的交易实例信息,并根据所收集的交易实例,分析整理后选择与委估房地产相匹
配的交易实例。
4、评定估算
根据现场勘查结果及所收集资料数据进行认真整理、分析,按照评估基准日
的现行市场价格进行评定估算。将选取的参照物与委估资产按时间因素、交易因
素、区域因素、个别因素进行分析,比较共性与个性,分别予以修正综合确定评
估结果。
5、评估汇总
将无形资产评估结果汇总,编制评估工作底稿,整理归档,撰写无形资产评
估说明。
三、 评估方法
1、 土地使用权评估方法
评估人员应从估价资料、估价方法、估价参数等指标的代表性、适宜性、准
确性方面,对各试算价格进行客观分析,并结合估价经验对各试算价格进行判断
调整,确定估价结果。通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成
本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应按照地价评估的技术《城镇
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土地估价规程》,根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价
目的等,选择适当的估价方法。方法选择的主要依据如下:
(1)成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。由
于待估宗地当地的征地成本统计资料不完善,未已形成了较为一致的征地取得费
用标准;征地中各项税费名目不明确,征收标准不清楚,故适不宜选择成本逼近
法。
(2)市场比较法是根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交
易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交
易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的
方法。考虑到近年来重庆市市地产市场相对较为活跃,在本次评估中,与待估宗
地所处的相同或类似的区域范围内,已搜集到多宗市场用地(工业用地)的交易
实例,便于比较修正,同时根据地产市场的实际情况分析,市场比较法在所有估
价方法中最能客观地反映地价水平的合理性,故适宜选择市场比较法。
(3)基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等,与其所处区域的
平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,
进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。由于重庆市建立了完整的基准地价及
修正体系,且待估宗地位于重庆市的基准地价覆盖范围内,故适宜选择基准地价
系数修正法。
(4)收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的
还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
由于待估宗地的土地收益难以准确剥离确定,故不适宜选择收益还原法。
(5)剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计
的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估
土地价格的方法。由于待估宗地为工业用地,为自用,其地产未来收益无法单独
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预测,故不适宜选择剩余法。
根据本次评估目的所对应的经济行为的特性,结合评估人员的现场勘查情
况,以及评估现场所收集到的资料,考虑到待估宗地为市场用地,评估时根据实
际土地利用状况、当地土地市场情况;按照《城镇土地估价规程》,经对被评估
单位提供的资料及评估人员实地勘查、调查收集的有关资料进行综合分析比较
后,评估人员考虑到待估宗地为工业用地,本次评估适宜选择市场比较法进行评
估。
四、 评估操作实例
【实例】202D 房地证 2015 字第 00303 号宗地 无形资产-土地使用权评估
明细表第 1 项
(一) 宗地概况
1、权证登记状况
由于“建设机电”所占用的土地分为出让用地(工业用地)和划拨用地(公
共道路及绿化用地),故将其分为地块 1 和地块 2,估价对象的编号、宗地位置、
面积、用途、地号、图号等房地产权证土地登记状况详见下表:
宗地编号 地块 1 地块 2
《房地产权证》证号 202D 房地证 2015 字第 00303 号(产权尚未过户及变更)
权利人 重庆建设摩托车股份有限公司
证件名称及号码 组织机构代码证 74748242-3
坐落 巴南区花溪工业园区
房地籍号 BN0040040169000
土地使用权类型 出让 划拨
土地用途 工业用地 绿化及道路用地
该宗土地面积为 262,791.00 ㎡(其中出让面积 215,931.00 ㎡,划拨用地面积
土地使用权面积(㎡)
46,860.00 ㎡)
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宗地编号 地块 1 地块 2
“重庆机电”面积(㎡) 140,336.00 20,818.00
未登记土地使用权终止日期。根据《中华人民
共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行
条例》(国务院 55 号令),绿化及道路用地法
定最高出让年限为 50 年。根据合法原则,本
土地使用权终止日期 2054 年 4 月 27 日
次估价设定地块 2 土地使用权的剩余使用年
限为自估价基准日(2013 年 10 月 31 日)起绿化
及道路用地 50 年,即土地使用权终止日期为
2063 年 10 月 30 日。
填证单位 重庆市国土房管局
登记日期 2015 年 7 月 30 日
注:被评估单位重庆建设机电有限责任公司,是于 2015 年 8 月由重庆建设摩托车股份有限公司全资发
起设立的有限责任公司,至估价基准日产权尚未过户及变更。
2、土地权利状况
(1)估价对象权利性质
在估价基准日,估价对象的所有权属于国家,权利人为重庆建设摩托车股份
有限公司,被评估单位重庆建设机电有限责任公司,是于 2015 年 8 月由重庆建
设摩托车股份有限公司全资发起设立的有限责任公司,至估价基准日产权尚未过
户及变更,产权存在瑕疵。
(2)土地用途
根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产权证》复印件,
估价对象的登记用途为工业用地、公共道路及绿化用地,实际用途为工业用地、
公共道路及绿化用地。
(3)土地使用年期
根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产权证》复印件,
出让土地使用权终止日期为 2054 年 4 月 27 日,截至估价基准日,地块 1 剩余使
用年限为 38.68 年。根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产
权证》复印件,地块 2 未登记土地使用权终止日期。根据《中华人民共和国城镇
国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院 55 号令),公共道路及绿化用地
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法定最高出让年限为 50 年。根据合法原则,本次估价设定地块 2 土地使用权的
剩余使用年限为自估价基准日(2015 年 8 月 31 日)起绿化及道路用地 50 年,即土
地使用权终止日期为 2065 年 6 月 30 日。截至估价基准日,地块 2 剩余使用年限
为 50 年。
(4)评估对象的他项权利
根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产权证》复印件,
截至估价基准日,估价对象未设定抵押等他项权利。
3、土地利用状况
(1)地块 1
地块 1 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“五通”(通上下水、通电、
通讯、通气、通路),宗地内部分“五通一平”(通上下水、通电、通讯、通气、
通路和场地平整),部分“场平”。根据委托书确定的估价对象及范围,我们设
定地块 1 开发程度为宗地外“五通”(通上下水、通电、通讯、通气、通路),宗
地内“场平”(场地平整);截至估价基准日,根据委托方提供的资料及估价人员
现场查看,地块 1 已建厂房等建筑物(总建筑面积合计为 152,524.50 ㎡),实际容
积率为 0.71;又根据渝地[2004]合字(巴南)第 459 号《重庆市国有土地使用权出
让合同》,估价对象规划的建筑容积率≤1.0。根据合法性原则,本次估价设定
地块 1 容积率为 1。
(2)地块 2
地块 2 在估价基准日的实际开发程度为宗地外“五通”(通上下水、通电、
通讯、通气、通路),宗地内部分“五通一平”(通上下水、通电、通讯、通气、
通路和场地平整),部分“场平”。根据委托书确定的估价对象及范围,我们设
定地块 2 开发程度为宗地外“五通”(通上下水、通电、通讯、通气、通路),宗
地内“场平”(场地平整)。截至估价基准日,根据委托方提供的资料及估价人员
现场查看,地块 2 已绿化、建成道路,实际容积率为 0。根据《重庆市国土房管
局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细
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则》的通知》(渝国土房管发[2002]486 号),本次估价参照工业用地的平均容积率,
设定地块 2 的容积率为 1。
(二) 宗地特征
“建设机电”所在宗地位于巴南区花溪镇,地处重庆市主城核心区西南部,
是重庆主城区的南大门。东与重庆市重点打造的“五方十泉”中南温泉相接,南
与区政府所在地鱼洞相邻,西与九龙坡、大渡口区隔江相望,北与南岸区接壤。
1、区位优势明显,交通得天独厚。园区位于重庆市主城核心区内,属都市
经济发达圈,地处巴南区经济最发达的两个地区——李家沱和鱼洞之间,地理条
件优越,拓展空间良好。园区启动区处于李家沱长江大桥与马桑溪长江大桥之间,
距市区 12 公里,重庆火车站 11 公里,朝天门码头 13 公里,九龙港口 5 公里,
江北机场 30 公里,交通十分便利。园区内城区道路四通八达,通过上界高速公
路和渝黔高速公路等多条便捷通道与外界紧密相连。
2、工业基础强劲,基础设施完善。园区所在区域内有重庆机床厂、重庆水
轮机厂、重庆化工厂、宗申、华陶、渝钛白和渝万里股份公司等为代表的国有、
民营企业和上市公司在此发展。园区良好的工业发展基础,能更好地发挥园区的
集聚效应、带动效应和规模效应。
3、园区基础设施完善,园区先锋片区设置 10KV 开闭所三处,电力安装总
量 50000KVA;给水泵站一处,供水量为 50000 吨/日,建设容积 2000M3 高位水
池;排水采用雨污水分流制,污水排放量 20000M3/日;园区对外联系道路主要为
连接两桥(李家沱和马桑溪大桥)的快速道路;园区电信可达 20000 门以上的装
机容量,天然气用气量 12000M3/日。移动通信、有线电视、宽带覆盖整个园区。
(三) 地价定义
根据《城镇土地估价规程》规定,结合本次评估目的,确定地价定义:
地块 1
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用途设定:根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产权
证》记载,委估宗地用途为工业用地,本次评估按工业用地设定估价。
土地使用年期设定:委估宗地土地使用权类型为工业,根据委托方提供 202D
房地证 2015 字第 00303 号《房地产权证》记载,委估宗地为出让方式取得的工
业用地,出让土地使用权终止日期为 2054 年 4 月 27 日,截至估价基准日,地块
1 剩余使用年限为 38.68 年。本次评估按此剩余年限设定估价。
开发程度设定:地宗地外“五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯);
宗地内“场平”(场地平整及边坡防护处理),根据评估目的,评估设定的土地
开发程度为宗地外“五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯),宗地内 “场
平”。
评估价格:本次评估价格为估价对象于评估基准日 2015 年 8 月 31 日、设定
用途、土地使用年期、开发程度、现状利用条件下的正常市场出让土地使用权价
格。
地块 2
用途设定:根据委托方提供的 202D 房地证 2015 字第 00303 号《房地产权
证》记载,委估宗地用途为公共道路及绿化用地,本次评估按公共道路及绿化用
地设定估价。
土地使用年期设定:委估宗地土地使用权类型为工业,根据委托方提供 202D
房地证 2015 字第 00303 号《房地产权证》记载,委估宗地为划拨方式取得的公
共道路及绿化用地,未登记使用权终止日期,根据《城镇土地估价规程》
(GB/T18508—2001),地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状
利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土
地使用权(或包括其他内容)价格,因此本次估价设定公共道路及绿化用地的土地
剩余使用年限为法定最高出让年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》(国务院 55 号令),绿化及道路用地法定最高出让年限为
50 年。根据合法原则,本次估价设定地块 2 土地使用权的剩余使用年限为自估
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
价基准日(2015 年 8 月 31 日)起公共道路及绿化用地 50 年,即土地使用权终止日
期为 2065 年 6 月 30 日。截至估价基准日,地块 2 剩余使用年限为 50 年。
开发程度设定:地宗地外“五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯);
宗地内“场平”(场地平整及边坡防护处理),根据评估目的,评估设定的土地
开发程度为宗地外“五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯),宗地内 “场
平”。
评估价格:本次评估价格为估价对象于评估基准日 2015 年 8 月 31 日、设定
用途、土地使用年期、开发程度、现状利用条件下的正常市场出让土地使用权价
格。
(四) 评估过程
1、市场比较法
(1)计算公式
市场比较法计算公式为:
P=PB×A×B×C×D
公式中:
P-待估宗地价格;
PB-比较实例价格;
A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数;
B-待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数;
C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数;
D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数。
(2)可比案例的选择
可比案例的选择主要符合以下几点:①可比案例与评估对象处于同一地区或
同一供求范围内;②用途相同,主要指大类用途相同,最好做到小类用途也相同;
③可比案例的交易类型与估价目的吻合;④可比案例的成交时间与估价时点接
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近;⑤可比实例的成交价格为正常价格或能修正成为正常价格;⑥可比实例规模、
档次、结构和权利性质等应与评估对象相似或相当。在以上可比案例选择原则下
结合资料收集情况,选取了三个交易实例,建立价格可比基础统一其表达方式和
内涵:
实例一,位于重庆市南岸区茶园组团 D 分区 D23-3/04 号宗地,由维沃移动
通信(重庆)有限公司有偿出让方式取得,土地级别为重庆市工业 8 级,土地面
积为 172,054.00 ㎡,容积率下限 1.0,交易期日为 2015 年 7 月 16 日,交易时的
土地使用年限为工业 50 年,临近混合型主干道,交易时的宗地外土地开发程度
达到五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯),宗地内“场平”,交易情
况为正常交易,交易形式为拍卖,成交的土地单地价 710 元/㎡;
实例二,位于重庆市经开区长生组团 J 分区 J4-3/02 局部,由重庆跨世纪汽
车维修有限公司有偿出让方式取得,土地级别为重庆市工业 8 级,土地面积为
5,830.00 ㎡,容积率下限 0.7,交易期日为 2014 年 4 月 24 日,交易时的土地使
用年限为工业 50 年,临近交通型主干道,交易时的宗地外土地开发程度达到“五
通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯),宗地内“场平”,交易情况为正
常交易,交易形式为拍卖,成交的土地单地价 799 元/㎡;
实例三,位于重庆市大渡口区大渡口组团 N 分区 N11-1(部分)宗地,由重
庆市万家燕医药有限公司有偿出让方式取得,土地级别为重庆市工业 7 级,土地
面积为 13,124.00 ㎡,容积率下限 0.7,交易期日为 2014 年 11 月 12 日,交易时
的土地使用年限为工业 50 年,临近交通型主干道,交易时的宗地外土地开发程
度达到“五通”(通上下水,通气,通电,通路,通讯),宗地内“场平”,交
易情况为正常交易,交易形式为拍卖,成交的土地单地价 832 元/㎡;
上述三个比较案例的详细情况,见下表《评估对象与比较案例情况表》。
评估对象与可比实例情况表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
巴南区花溪工 南岸区茶园组 经开区长生组 大渡口区大渡
土地位置
业园区 团 D 分区 团 J 分区 J4-3/02 口组团 N 分区
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比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
D23-3/04 号宗地 局部 N11-1(部分)
宗地
成交单价(元/㎡) 待估 710 799 832
交易方式 拍卖 拍卖 拍卖 拍卖
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2015-6-30 2015-7-16 2014-4-24 2014-11-12
剩余使用年期 工业 50 年 工业 50 年 工业 50 年 工业 50 年
容积率 0.36 1 1 1
规划土地用途 工业 工业 工业 工业
出让用地,未设 出让用地,未设 出让用地,未设 出让用地,未设
土地权利状况
置他项权利 置他项权利 置他项权利 置他项权利
区域内交通 有公路与主次 有公路与主次 有公路与主次 有公路与主次
内部 方便程度 干道通达 干道通达 干道通达 干道通达
交 通条 区域内部道
件 路级别(宽 约 12 米 4米 约 12 米 约 12 米
度 m)
区域因
距火车站距
素 约 13km 约 12km 约 12km 约 16km
离(Km)
对外交 距港口距离
约 3km 约 3km 约 3km 约 3km
通条件 (Km)
距机场距离
约 32km 约 34km 约 28km 约 28km
(Km)
动力能源保
95% 95% 95% 95%
证度(%)
供水保有度
95% 95% 95% 95%
(%)
基础设
排水设施完 偶尔阻塞、年内 偶尔阻塞、年内 偶尔阻塞、年内 偶尔阻塞、年内
施条件
善度(%) 2-3 次漫水 2-3 次漫水 2-3 次漫水 2-3 次漫水
通讯保有度
个别
(部/100m2 0.5 部/100m2 0.5 部/100m2 0.5 部/100m2 0.5 部/100m2
因素
建筑面积)
规划限制 无限制条件 无限制条件 无限制条件 无限制条件
产业聚
企业规模
集 约 16 万平米 约 17 万平米 约 5 千平米 约 1 万 3 千平米
(建面 M2)
企业自身有 噪音及空气污
环境质 无 无 无
无污染源 染
量
区域内有无 轻微噪音 噪音及空气污 无 无
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比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
污染源 染
宗地坡度 10 度左右 20 度左右 无明显坡度 无明显坡度
(3)因素选择与因素说明
结合评估对象与比较实例的具体情况,我们选择影响评估对象地价的主要因
素有:
交易期日:根据地价指数,确定交易期日修正系数。
交易情况:考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例地价偏差,将
其成交地价修正为正常市场地价。
交易方式:考虑交易行为中交易方式的不同,而将交易方式修正为同一交易
方式的正常市场地价。
土地使用年期:指评估对象和比较实例的土地使用年期。
区域因素:主要有区域繁华程度、交通条件、基础设施状况、公用设施完备
度和环境优劣度等。
个别因素:主要指宗土地级别、宗地形状、容积率、目前规划限制、临街状
况等。
(4)统一价格基础
宗地之间的价格比较应是在同一价格基础上进行的,因此我们应统一比较实
例与待估宗地的价格基础,即统一付款方式、币种、货币单位、面积内涵和面积
单位等。本次测算待估宗地与比较实例付款方式、币种、货币单位、面积内涵和
面积单位均一致,不需要作其他处理。
(5)比较因素条件指数的确定
比较实例之间的比较是通过影响地价的各因素条件之间的比较来实现的,为
求取公正、合理的土地价格,必须将因素条件在量化的基础上转化为因素条件指
数,编制成比较因素指数表。
交易情况的确定
交易情况分为正常交易和不正常交易,以正常交易情况的指数为 100,本次
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估价设定待估宗地的交易情况为正常交易,根据估价人员掌握的信息资料明确实
例均为正常交易,不作交易情况修正。
交易期日的修正
实例交易日期分别为 2015 年 7 月 16 日、2014 年 4 月 24 日和 2014 年 11 月
12 日,与评估基准日时间相差不久,在此期间,重庆市地价无变化,故不需要
进行修正。
土地使用年限修正
比较实例土地使用年期为工业 50 年,评估对象剩余使用年限为:38.68 年,
需进行年期修正,根据《城镇土地估价规程》,年限修正系数计算公式如下:
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
公式中:
K—土地使用年期修正系数
r—土地还原率
m—交易实例土地使用年限
n—待估宗地剩余使用年限
土地还原率的确定:
根据《重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜
镇土地级别的通知》(渝国土房管[2012]305 号)和《重庆市国土房管局关于印发<
重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》
(渝国土房管发[2002]486 号),本次估价确定估价对象的土地还原利率为 5.85%。
土地使用年限修正系数的确定:
K 工业=[1-1/(1+r)38.68]÷[1-1/(1+r)50]=0.9441
根据上述年期修正测算数据,以评估对象为 100,则三个实例的年限修正指
数均为 106。
容积率修正:
由于重庆市工业用地容积率对地价影响不大,且估价对象和可比实例一、二、
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三、相差不大,故此次对容积率不做修正。
土地用途修正:
评估对象土地用途为工业用地,比较实例的用途同为附近工业用地,故本次
评估对用途不作修正。
土地权利状况修正:
评估对象为出让用地,未设置他项权利,实例一、二、三的用途同为出让用
地,未设置他项权利,故本次评估对权利状况不作修正。
区域因素修正:
a、区域内交通方便程度
区域内交通方便程度分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级,每相差一个
档次,指数增加或减少 0.5%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,
则实例一、二、三的修正系数分别为 100、100 和 100。
b、区域内部道路级别(宽度 m)
区域内部道路级别(宽度 m)分为宽度>15 米优;宽度 8-15 米较优;宽度
5-8 米一般;宽度<5 米较劣;无道路劣五个等级,每相差一个等级,指数调整
0.5%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的
修正系数分别为 99、100 和 100。
c、距火车站距离(km)
距火车站距离分为<5km 优、5-10km 较优、10-18km 一般、18-25km 较
劣、>25km 劣五个等级,每相差一个等级,指数调整 1%。根据《比较因素条件
说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数分别为 100、100
和 100。
d、距港口距离(km)
距港口距离(km)分为<5km 优、5-10km 较优、10-18km 一般、18-25km 较
劣、>25km 劣五个等级,每相差一个等级,指数调整 1%。根据《比较因素条件
说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数均为 100。
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e、距机场距离(km)
距机场距离分为<5km 优、5-20km 较优、20-30km 一般、30-40km 较劣、>40km
劣五个等级级,每相差一个等级,指数调整 1%。根据《比较因素条件说明表》,
以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数分别为 100、101 和 101。
个别因素修正:
a、动力能源保证度(%)
动力能源保证度分为>90%优、85%-90%较优、70%-85%一般、60%-70%较
劣、<60%劣五个等级级,每相差一个等级,指数调整 2%。根据《比较因素条件
说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数均为 100。
b、供水保有度(%)
供水保有度分为>90%优、80%-90%较优、70%-80%一般、60%-70%较劣、
<60%劣五个等级,每相差一个等级,指数调整 1.5%。根据《比较因素条件说明
表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数均为 100。
c、排水设施完善度(%)
排水设施完善度分为排水畅通常年不漫水优、畅通年内有 2-3 次漫水较优、
偶尔阻塞年内 2-3 次漫水一般、偶尔阻塞年内 4-7 次漫水较劣、偶尔阻塞、常年
漫水劣五个等级,每相差一个等级,指数调整 0.5%。根据《比较因素条件说明
表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数均为 100。
d、通讯保有度(部/100m2 建筑面积)
通讯保有度分为≥2 部/100m2 优、1 部/100m2 较优、0.5 部/100m2 一般、0.2
部/100m2 较劣、≤0.1 部/100m2 劣五个等级,每相差一个级别,指数调整 1%。
根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系
数均为 100。
e、规划限制
规划限制别分为无限制条件优、个别类型受限制较优、部分工业可布置一般,
工业可布置受到极大限制为较劣、不允许布置工业为劣五个级别,每相差一个级
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别,指数调整 1%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例
一、二、三的修正系数均为 100。
f、企业规模(建面平米)
企业规模(建面)为>10 万平米优、3-10 万平米较优、8 千-3 万一般、3 千
-8 千平米较劣、<3 千平米劣五个等级,每上升、下降一个级次,指数修正 0.8%。
根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系
数分别为 100、97.5 和 98.3。
g、企业自身有无污染源
企业自身有无污染源中无污染源为优,有轻微噪音为较优、噪音为一般,噪
音及空气污染为较劣、多种污染源为劣五个等级。每相差一个等级,指数调整
0.5%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三的
修正系数分别为 98.5、100 和 100。
h、区域内有无污染源
区域内有无污染源中无污染源为优,有轻微噪音为较优、噪音为一般,噪音
及空气污染为较劣、多种污染源为劣五个等级。每相差一个等级,指数调整
0.5%%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对象为 100,则实例一、二、三
的修正系数分别为 99、100.7 和 100.7。
i、宗地坡度
宗地坡度为≤3°优、3-10°较优、10-15°一般、15-30°较劣、>30°劣五
个级别。每相差一个等级,指数调整 0.5%。根据《比较因素条件说明表》,以
评估对象为 100,则实例一、二、三的修正系数分别为 99.5、101 和 101。
j、工程地质条件
工程地质条件无不良地质现象、有不良地质现象,但经过一般改造可以作为
建设用地、有不良地质现象,但经过大规模改造可以作为建设用地三个档次。每
相差一个档次,指数增加或减少 2%。根据《比较因素条件说明表》,以评估对
象为 100,则实例一、二、三的修正系数均为 100。
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因素比较修正:
将待估宗地的因素指数与比较实例因素指数进行比较,得到各因素修正系
数,再采用积算方法计算得出各比较实例的比准价格,详见表“比较因素条件指
数表”和“比较因素修正系数表”。
比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
剩余使用年期 100 106 106 106
容积率 100 100 100 100
规划土地用途 100 100 100 100
土地权利状况 100 100 100 100
内部 区域内交通方便程度 100 100 100 100
交通
区域内部道路级别(宽度 m) 100 99 100 100
区域 条件
因素 距火车站距离(Km) 100 100 100 100
对外交
距港口距离(Km) 100 100 100 100
通条件
距机场距离(Km) 100 100 101 101
动力能源保证度(%) 100 100 100 100
供水保有度(%) 100 100 100 100
基础设
排水设施完善度(%) 100 100 100 100
施条件
通讯保有度(部/100m2 建筑
100 100 100 100
个别 面积)
因素 产业聚 规划限制 100 100 100 100
集 企业规模(建面 M2) 100 100 97.5 98.3
环境质 企业自身有无污染源 100 98.5 100 100
量 区域内有无污染源 100 99 100.7 100.7
宗地坡度 100 99.5 101 101
合计 100 102 106 107
比较因素修正系数及评估价值计算表
比较因素 实例一 实例二 实例三
成交单价(元/㎡) 710.00 799.00 832.00
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
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比较因素 实例一 实例二 实例三
剩余使用年期 100/106 100/106 100/106
容积率 100/100 100/100 100/100
规划土地用途 100/100 100/100 100/100
土地权利状况 100/100 100/100 100/100
内部 区域内交通方便程度 100/100 100/100 100/100
区 交通 区域内部道路级别
100/99 100/100 100/100
域 条件 (宽度 m)
因 对外 距火车站距离(Km) 100/100 100/100 100/100
素 交通 距港口距离(Km) 100/100 100/100 100/100
条件 距机场距离(Km) 100/100 100/101 100/101
动力能源保证度(%) 100/100 100/100 100/100
基础 供水保有度(%) 100/100 100/100 100/100
设施 排水设施完善度(%) 100/100 100/100 100/100
条件 通讯保有度(部
个 100/100 100/100 100/100
/100m2 建筑面积)
别
产业 规划限制 100/100 100/100 100/100
因
聚集 企业规模(建面 M2) 100/100 100/97.5 100/98.3
素
环境 企业自身有无污染源 100/98.5 100/100 100/100
质量 区域内有无污染源 100/99 100/100.7 100/100.7
宗地坡度 100/99.5 100/101 100/101
合计 100/102 100/106 100/107
比准价格(元/㎡) 697.00 753.00 777.00
待估宗地比准价格(元/㎡) 742.00
(6)评估单价的确定
可比实例与评估对象相似程度接近,故对比准价格取算术平均值。
则评估对象评估单价 P=(697+753+777)/3
=742.00(元/㎡)
根据重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估
和价款测算细则(试行)》的通知,渝国土房管发〔2014〕6 号和《重庆市国土
房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实
施细则>的通知》(渝国土房管发[2002]486 号),“主城区的基准地价、出让金标
准仍按照《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权基准地价和土地出让金标准
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的通知》(渝府〔2002〕79 号)执行”,即:
重庆市国有土地使用权出让金标准
单位:元/㎡
商业用地 住宅用地 工业用地
级别
(40 年) (70 年) (50 年)
1 840 590 440
2 660 500 300
3 530 420 170
4 450 310 150
5 380 270 130
6 330 250 120
7 290 210 90
8 260 160 80
9 240 110
10 220 100
11 200 90
12 190 80
故地块 1 评估单价 P==742.00(元/㎡)
故地块 2 评估单价 P=742.00-90
=652(元/㎡)
2、基准地价系数修正法
(1)计算公式基准地价系数修正法的计算公式:
Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y
公式中各变量的含义如下:
Pi——待估宗地地价;
P——待估宗地对应的基准地价;
K——各影响因素修正系数之和,包括区域因素和个别因素;
T——期日修正系数;
Kij——容积率修正系数;
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F——开发程度修正值;
y——待估宗地使用年期修正系数。
(2)基准地价概况
根据重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估
和价款测算细则(试行)》的通知,渝国土房管发〔2014〕6 号文,重庆市工业
用地土地级别分为八级。基准地价的评估基准日为 2014 年 1 月 1 日。
重庆市市各类用地基准地价表
商业用地 住宅用地 工业用地
土地级别
(40 年) (70 年) (50 年)
1 11953 3503 1499
2 9977 3078 1204
3 7499 2206 711
4 5957 1777 460
5 4822 1237 350
6 4334 959 286
7 3993 841 220
8 3109 737 185
9 2648 660
10 1875 589
11 947 444
12 491 338
基准地价内涵:
估价基准日:2014 年 1 月 1 日
土地使用年期:40 年(商服用地)、70 年(住宅用地)、50 年(工业用
地);
容积率:商服用地 2.1、住宅用地 2.4,工业用地 1.0;
开发程度:商业、住宅、工业用地宗地外“五通”(通上通下水,通气,
通电,通路,通讯);宗地内“场平”;
权利状况:出让土地使用权,无他项权利限制。
(3)确定评估对象土地级别及基准地价
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根据重庆市市基准地价,评估对象所处区域为工业 7 级地段,该地段基准
地价级别价为 220.00 元/㎡。
期日修正:由于近年来重庆市工业用地地价水平稳定,无市场波动,故此次
不做地价的期日修正。区域因素和个别因素修正:根据评估对象所在地状况,通
过实地调查,确定出影响评估对象地价各项因素条件。将影响评估对象地价各因
素条件,对照《地价影响因素说明表》确定影响程度的档次,再对照《地价修正
系数表》,在对应的档次上,确定每个影响因素的修正系数(k1)及总修正系数
(K)详见评估对象因素条件及修正系数表:
重庆市 7 级工业用地地价影响因素说明表
指标项目 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
有公路与 有公路与 有公路至 有公路至
区域内交通方便 临主次干
内部 主次干道 次干道相 次干道 次干道
程度 道
交 通条 通达 通 2-5Km 5Km 以上
件 区域内部道路级
>15 8--15 5--8 <5 无
别(宽度 m)
区域
距火车站距离
因素 <5 5--10 10--18 18-25 >25
(Km)
对外交 距港口距离
<5 5--10 10--18 18-25 >25
通条件 (Km)
距机场距离
<5 5--20 20-30 30-40 >40
(Km)
动力能源保证度
>90 85-90 70-85 60-70 <60
(%)
供水保有度(%) >90 80-90 70-80 60-70 <60
排水畅通、 畅通、年内 偶尔阻塞、 偶尔阻塞、
基础设 排水设施完善度 偶尔阻塞、
常年不漫 有 2-3 次漫 年内 2-3 次 年内 4-7 次
施条件 (%) 常年漫水
水 水 漫水 漫水
个别
通讯保有度(部
因素
/100m2 建筑面 ≥2 1 0.5 0.2 ≤0.1
积)
工业可布
无限制条 个别类型 部分工业 不允许布
产业聚 规划限制 置、受到极
件 受限制 可布置 置工业
集 大限制
企业规模(建面 >10 万 3 万-10 万 8 千-3 万 3 千-8 千 <3 千
90 北京卓信大华资产评估有限公司
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M2)
企业自身有无污 噪音及空 多种污染
无 轻微噪音 噪音
环境质 染源 气污染 源
量 区域内有无污染 噪音及空 多种污染
无 轻微噪音 噪音
源 气污染 源
0 0 0 0
宗地坡度 ≤3 3-10 10-15 15-30 >300
重庆市 7 级工业用地地价影响因素说明表
指标项目 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
区域内交通方便程度 0.8 0.5 0 -0.5 -1.5
内 部交 通
区域内部道路级别
条件 0.8 0.5 0 -0.5 -1
区域因 (宽度 m)
素 距火车站距离(Km) 2 1 0 -1 -2.5
对外交通
距港口距离(Km) 2 1 0 -1 -2.5
条件
距机场距离(Km) 2 1 0 -1 -1.5
动力能源保证度(%) 4 2 0 -2 -4
供水保有度(%) 3 1.5 0 -1.5 -3
基础设施
排水设施完善度(%) 1.5 0.5 0 -0.5 -1.5
条件
2
通讯保有度(部/100m
2 1 0 -1 -2
个别 建筑面积)
因素 规划限制 2 1 0 -1 -2.5
产业聚集
企业规模(建面 M2) 1.7 0.8 0 -0.8 -2.5
企业自身有无污染源 1 0.5 0 -0.5 -1.5
环境质量
区域内有无污染源 1.2 0.5 0 -0.5 -2
宗地坡度 1 0.5 0 -0.5 -1.5
评估对象因素条件及修正系数表
指标项目 指标标准 条件 判断 指数(%)
内部 有公路与主次
区域内交通方便程度 较优 0.5
交 通条 干道通达
件 区域内部道路级别(宽度 m) 8--15 较优 0.5
区域因素
距火车站距离(Km) 10--18 一般 0
对外交
距港口距离(Km) <5 优 2
通条件
距机场距离(Km) 30-40 较劣 -1
个别因 基础设 动力能源保证度(%) >90 优 4
素 施条件 供水保有度(%) >90 优 3
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偶尔阻塞、年内
排水设施完善度(%) 一般 0
2-3 次漫水
通讯保有度(部/100m2 建筑面
0.5 一般 0
积)
产业聚 规划限制 无限制条件 优 2
集 企业规模(建面 M )2
>10 万 优 1.7
环境质 企业自身有无污染源 无 优 1
量 区域内有无污染源 轻微噪音 较优 0.5
宗地坡度 10-150 一般 0
合计 14.2
区域因素和个别因素修正系数为 14.2%
开发程度因素修正:根据重庆市基准地价成果,工业用地设定的开发程度为
宗地外“五通”,宗地内“场平”。本次待估宗地的开发程度为宗地外“五通”
和宗地内“场地平整”,故此次不需做修正。
容积率修正:评估对象容积率为 1.14,基准地价设定容积 1.0,由于容积率
对工业用地价值基本无影响,故不需进行修正。
权利修正:待估宗地为出让,与基准地价设定的权利性质相同,无需进行修
正。
土地使用年期修正:年期修正系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中:r:土地还原利率
n:该类用地最高使用年限
m:评估对象剩余使用年期
根据重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估
和价款测算细则(试行)》的通知,渝国土房管发〔2014〕6 号和《重庆市国土
房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实
施细则>的通知》(渝国土房管发[2002]486 号),本次估价确定估价对象的土地还
原利率为 5.85%,对本评估对象而言,m= 38.68,n=50,r=5.85%。
据上述公式,年期修正系数为 0.9441。
(4)地价测算
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依据上述计算过程,我们编制了基准地价系数修正法测算表
基准地价系数修正法测算表
区域及 土地开发程 土地权利 土地价格
基准地价 期日修 容积率修 年期修正
项目 个别修 度修正值(元 状况修正 (元/
(元/㎡) 正系数 正系数 系数
正系数 /㎡) 系数 ㎡)
测算
220 1.0 14.2% 1 0 1.00 0.9441 237
结果
根据重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有建设用地使用权供应地价评估
和价款测算细则(试行)》的通知,渝国土房管发〔2014〕6 号和《重庆市国土
房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实
施细则>的通知》(渝国土房管发[2002]486 号),“主城区的基准地价、出让金标
准仍按照《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权基准地价和土地出让金标准
的通知》(渝府〔2002〕79 号)执行”,即:
重庆市国有土地使用权出让金标准
单位:元/㎡
商业用地 住宅用地 工业用地
级别
(40 年) (70 年) (50 年)
1 840 590 440
2 660 500 300
3 530 420 170
4 450 310 150
5 380 270 130
6 330 250 120
7 290 210 90
8 260 160 80
9 240 110
10 220 100
11 200 90
12 190 80
故地块 1 评估单价 P=237.00(元/㎡)
故地块 2 评估单价 P=161(元/㎡)
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(五)评估结果的确定
1、评估单价的确定
根据地价评估技术规则及评估对象的实际情况,基准地价系数修正法的评
估单价地块一为 237,00 元/㎡、地块二为 161 元/㎡,市场比较法评估单价地块一
为 742.00 元/㎡、地块二为 652 元/㎡。
从以上评估结果看,两种方法的测算结果差异较大。由于市场比较法能够
客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更
能反映市场现实价格,评估结果易于被各方面理解和接受。因此也具有较强的说
服力。基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果,按照替代原则,就影响评估对象区域因素和个别因素的影响程度,与基准
地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较,确定每个影
响地价因素的修正系数,用这些修正系数对基准地价进行修正。再根据基准地价
评估基准日、使用年限、他项权利状况、容积率、土地开发程度分别对评估对象
的评估基准日、使用年限、他项权利状况、容积率、土地开发程度进行修正,进
而求得评估对象在评估基准日的使用权价格,也具有一定的可信性。
从上表可知,市场比较法和基准地价系数修正法都是通过不同的计算途径
评估地价的方法,从不同侧面反映其地价水平,具备了一定的可比性,但由于市
场比较法结果与当地市场更接近,故本次评估以市场比较法评估结果确定土地的
评估价值,即:
地块一评估单价= 742.00(元/平米)取整
地块一评估单价= 652.00(元/平米)取整
2、评估价值的确定
地块一评估价值=单位面积地价×土地面积
=742.00×140,336.00
= 104,129,312.00(元)
地块二评估价值=单位面积地价×土地面积
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=652.00×20,818.00
=13,573,336.00(元)
五、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
无形资产评估结果分类汇总表
金额单位:人民币元
内容或名称 原始入帐价值 帐面价值 评估价值 增减值额 增值率%
土地使用权 25,911,720.00 117,592,173.67 117,702,648.00 110,474.33 0.09%
合 计 25,911,720.00 117,592,173.67 117,702,648.00 110,474.33 0.09%
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其他无形资产评估说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的其他无形资产为“建设机电”所拥有的财务、管理软件、
专利权、专有技术和商标权等,共 216 项,评估前账面价值为 45,725,496.79 元,
系 2015 年 6 月 30 日设立公司时评估入账。其中专有技术 49 项,专利权 66 项、
商标权 68 项、软件 33 项。
详细明细及内容具体参见《无形资产——其他无形资产评估明细表》。
(一)基本状况
1、专有技术和专利权
专有技术和专利权共计 115 项。
资产权属状况:取得了专利证书。
账面价值构成:账面值以 2015 年 6 月 30 日为基准日设立公司时评估入账。
2、商标权
商标权共计 68 项,均为账外申报。
资产权属状况:已取得商标注册证,且续交了年费。
账面价值构成:账面值以 2015 年 6 月 30 日为基准日设立公司时评估入账。
3、软件
各类财务、管理软件共计 33 项,均账列电子设备。软件安置于“建设机电”
公司办公场所内,正在使用的财务软件、管理软件,分别于 2007 年—2014 年购
置。
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账面价值构成:账面值以 2015 年 6 月 30 日为基准日设立公司时评估入账。
企业无形资产按实际成本计价,折旧年限按预计使用年限(不超过《企业会计准
则》规定的摊销期),采用直线法摊销;不计提减值准备。
(二) 资产使用状况、勘查结果
经审核其他无形资产账表、账实相符;在评估基准日部分为无法使用状态,
现场勘查发现:
1、66 项专利权目前正在使用。54 项专有技术中有 6 项已无使用价值。
2、68 项商标权,其中:正在生产经营中使用的摩托车产品的商标权共计 65
项,现场勘查无使用价值的商标权 3 项。
3、33 项财务、管理软件,其中:正常使用的软件 26 项,无使用价值的软
件 7 项。。
二、评估过程
1、前期准备
对纳入评估范围的各类无形资产分布情况进行初步了解,指导企业填写无形
资产评估申报明细表及相关资料。根据被评估单位提供的评估明细表及相关现场
勘查资料,审核索取资料是否真实、完整、有效。审验账面价值构成情况,有无
进行过评估并根据评估结果进行了会计处理;企业摊销及计提减值政策及执行情
况;了解并索取购置、租出、租入无形资产等合同资料。关注无形资产权属是否
清晰,有无抵押、质押、担保、诉讼事项。
2、现场勘查
根据被评估单位提供的无形资产评估明细表,与企业相关人员对各项无形资
产进行分析鉴定,索取各项无形资产法律权属证明资料,购置合同,查验原始入
账发票等会计资料,确定资产的真实性、存在性、完整性,调查、了解无形资产
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的实际使用、技术状况,收益方式、获利能力,了解无形资产日常维护、升级使
用情况,土地开发利用状况,采矿权资源储量情况。分析鉴别无形资产未来使用
方式、收益价值。
3、市场调查
收集资产所在地的近期市场可比交易案例,无形资产取得成本的相关政策规
定及基准地价文件,企业历史经营状况数据,主要产品近期销售价格,所在行业
的未来发展前景,企业竞争优势、劣势分析,未来盈利预测,无形资产市场销售
价格等有关计价依据。
4、评定估算
根据现场勘查结果及所收集资料数据进行认真整理、分析,按照评估基准日
的现行市场价格进行评定估算或采用收益法进行评估。
5、评估汇总
将无形资产评估结果汇总,编制评估工作底稿,整理归档,撰写无形资产评
估说明。
三、评估方法
1、专有技术、专利权、商标权评估方法
根据《资产评估准则-无形资产》、《商标资产评估指导意见》、《专利权
评估指导意见》、等资产评估准则规定,专利权、商标权无形资产评估方法包括
收益法、市场法和成本法。
收益法是将专有技术、专利、商标剩余有效期限内所创造的总收益的折现值
作为专有技术、专利、商标评估基准日价值的评估方法,评估思路根据专利未来
带来的预期超额收益来确定专有技术、专利、商标价值,用收益法来评估反映了
专有技术、专利、商标的内在价值,是一种比较理想的评估方法,它比较适合评
估专利的整体价值,在我国目前的专利所有权评估实务中,收益法是运用最多、
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最基本、最重要的评估方法,因此收益法的应用具有现时的基础。本项评估中,
被评估专有技术、专利、商标相互关联、相互作用,共同产生收益,可以将这些
专有技术、专利、商标作为一个整体进行评估,故本次评估宜采用收益法。
市场法是指通过市场调查,选择一个或几个与被评估专有技术、专利、商标
相同或类似的专有技术、专利、商标作为比较对象,分析比较对象的成交价格和
交易条件并进行对比调整,估算出被评估专有技术、专利、商标价值的评估方法,
评估思路是根据市场上同类专有技术、专利、商标的成交价格来确定专有技术、
专利、商标的价值。市场法能够客观反映专利资产目前的市场情况,其评估的参
数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格,其优点是评估结果易
于被交易各方理解和接受,操作性较好,局限性是应用市场法的条件较苛刻,一
是有一个完全成熟活跃的专有技术、专利、商标交易市场,另一个是被评估专有
技术、专利、商标的市场参考物基之相比较的项目、技术参数是可以收集的。在
我国专有技术、专利、商标交易市场不完善的条件下,其使用局限性更加明显,
所以在评估实务中很少运用。本次评估由于无法找到可对比的相同或类似专有技
术、专利、商标的历史交易案例及交易价格数据,故本次评估不宜采用市场法。
成本法是指在现有市场条件和技术条件下,重新生产开发一个同样价值的专
有技术、专利、商标所耗费的人力物力成本作为专有技术、专利、商标价值的评
估方法,即把专有技术、专利、商标主体相关的开发设计成本、广告成本、侵权
诉讼成本和法律保护费用等累加起来作为专有技术、专利、商标的评估价值,其
基本思路是投入被评估专有技术、专利、商标的成本以现行市价重置。成本法评
估考虑的主要是专有技术、专利、商标的外在价值,其优点是充分考虑了企业在
专利开发过程中的投入成本,评估结果有坚实的投入基础,可信度较高,局限是
企业财务无法完整计录和核算专有技术、专利、商标的投入成本信息,部分已费
用化相关支出也难以辨别和统计,专有技术、专利、商标的成本难以界定,而且
所有资料都是基于过去,不能反映专利的未来盈利能力,即成本法计算专有技术、
专利、商标的价值本身也无法客观地反映专利对一个企业或一种产品的经济贡
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献。基于以上因素,本次评估不宜采用成本法。
根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件,本项评估采用收益法。
采用收益法对专有技术、专利、商标进行评估时所确定的价值,是指为获得该资产
组以取得预期收益的权利而支付的货币总额。即专有技术、专利、商标的评估价值与专
有技术、专利、商标的效用或有用程度密切相关。专有技术、专利、商标的效用越大,
获利能力越强,价值也就越大。
目前国际上对专有技术、专利、商标专有权评估采用定量化测算的基本方法都是从
收益的角度考虑的,常有以下两种评估方法:
(1)超额收益现值法,采用超额收益现值法评估专有技术、专利、商标价值,评
估模型为:
n Ri
P (1 r )
t 1
t
式中:P—无形资产评估值
Ri—未来第 i 年超额收益
r—折现率
t—收益计算年
n—预期收益年限
(2)营业收入提成法,采用营业收入提成法评估专有技术、专利、商标价值,评
估模型为:
基本计算公式
n Ri ×β
P (1 r )
t 1
t
式中:P—被评估专有技术、专利、商标的评估值
Ri—未来第 i 年营业收入
β—营业收入提成率
r—折现率
t—收益计算年
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n—预期收益年限
使用超额收益法的局限在于专有技术、专利、商标的获得能力是由多种因素
决定的,其所带来的超额收益具有很多的不稳定性,给评估预测带来诸多困难。
本次评估根据评估目的和资料收集情况,采用营业收入提成法。
主要是预测专有技术、专利、商标产品的营业收入、营业收入提成率、折现
率和经济寿命年限四大因素。其中最关键的是在于确定一个合理的营业收入提成
率,从而对专有技术、专利、商标直接产生的净收益进行量化。由于专有技术、
专利、商标的使用普遍存在,这一营业收入提成率在市场上是可以取得的。
综上,本次评估采用营业收入提成法评估模型。
(3)专有技术、专利、商标相关产品营业收入的确定
本次评估采用营业收入提成法,营业收入根据被评估单位之专有技术、专
利、商标产品前三年的历史数据并根据其未来规划进行预测。
(4)营业收入提成率
β=专有技术、专利、商标对应产品第 i 年的营业收入×全部无形资产的提成
率×委估专有技术、专利、商标对无形资产收益的提成率
全部无形资产的提成率采用上市公司经营数据进行测算。
委估专有技术、专利、商标对无形资产收益的提成率采用层次分析法进行
计算,并根据联合国工业发展组织发布的技术贸易合同提成率,结合专有技术、
专利、商标许可使用单位使用专有技术、专利、商标资产的法律状况、技术状况
和经济状况确定。
(5)专有技术、专利、商标收益期限
根据调查了解,只有较高水平先进性的可使用 15-20 年。
专有技术、专利、商标资产收益期限根据专有技术、专利、商标资产的技术
寿命、技术成熟度、专有技术、专利、商标产品寿命及与专有技术、专利、商标
资产相关的合同约定期限合理确定,本次评估根据专有技术、专利、商标经济寿
命年限、权利寿命年限两者孰短的原则确定。评估人员详细了解了委估无形资产
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的先进性、应用条件、产品未来应用前景、同行业类似技术产品的优势、替代影
响、发展趋势、更新速度和已应用年限,综合确定专有技术、专利、商标的剩余
经济寿命年限。
(6)专有技术、专利、商标收益的折现率
A、全部资产折现率
根据有关会计准则的要求,折现率应是反映货币时间价值的当前市场评价以
及委估资产特有风险的税后折现率,所选折现率的模型一般采用加权平均资金成
本法模型(WACC)和资本资产定价模型(CAPM)。
按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金
流量,则折现率选取加权平均资本成本定价模型(WACC)确定。
加权平均资本成本指的是将企业股东的预期回报率和付息债权人的预期回
报率按企业资本结构中所有者权益和付息债务所占比例加权平均计算的预期回
报率,计算公式如下:
E D
WACC ×K e Kd
DE DE
其中:WACC:加权平均资本成本
E:权益的市场价值
D:债务的市场价值
Ke:权益资本成本
Kd:债务资本成本
B、无形资产折现率
上述计算的WACC可以理解为投资企业全部资产的期望回报率,企业全部资
产包括流动资产、固定资产和无形资产组成。
WACC可以用下式表述:WACC税前=Wc×Rc+Wf×Rf+Wi×Ri
其中:Wc:为流动资产(资金)占全部资产比例;
Wf:为固定资产(资金)占全部资产比例;
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Wi:为无形资产(资金)占全部资产比例;
Rc:为投资流动资产(资金)期望回报率;
Rf:为投资固定资产(资金)期望回报率;
Ri:为投资无形资产(资金)期望回报率;
因为投资流动资产所承担的风险相对最小,因而期望回报率应最低。我们取
一年内平均银行贷款利率为投资流动资产期望回报率。投资固定资产所承担的风
险较流动资产高,因而期望回报率比流动资产高,我们取银行5年以上平均贷款
利率为投资固定资产的期望回报率。我们将上式变为
WACC税前 - Wc ×Rc - Wf ×Rf i
Ri
Wi
2、软件评估方法
根据所收集资料分析各项管理应用软件单独不具有获利能力,并且近期市场
上同类型的软件有可比实例销售价格,因此,根据市场销售价格,考虑应用软件
版本的功能性贬值因素,结合购置合同约定的升级条款,考察其在用状况,综合
分析、计算,采用市场法确定评估值。市场法评估值计算公式:
评估值=该项资产购置价÷(1+进项税率)
四、评估操作实例
(一)商标权、专利权评估案例
1、专有技术、专利、商标相关产品营业收入的预测
(1)商标收益期限
根据《中华人民共和国商标法》和《中华人民共和国专利法》规定,注册商
标和实用新型专利的有效期为 10 年,发明专利为 20 年,考虑到期以后商标可以
续展,续展的期限仍为 10 年,从理论上讲,商标的法律保护期限是无限的。专
有技术、专利、商标的经济使用年限,与企业自身发展态势和商标产品满足或引
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导市场需求相关,本次评估商标按法定使用期限 10 年确定,专利按剩余使用年
限综合确定为 10 年。
(2)明确预测期营业收入预测
A、专利、商标相关产品其他历史数据分析
根据上述专利商标设计产能、生产量和产品销售数据分析,“建设机电”
成立前,原“建设股份”摩托车相关业务近三年来销售量呈下降趋势,整车生
产线利用率从 2011 年的 40%下降至 2015 年 1-8 月的 13%,发动机生产线利用
率从 2011 年的 37%下降至 2015 年 1-8 月的 11%;营业收入从 2011 年的 11 亿
元下降至 2014 年的 6.7 亿元,降幅约 39%,进入 2015 年, 1-8 月实现整车、
发动机销售收入 2.75 亿元,较上年同期下降 11%。
“建设机电”成立前,原建设股份公司摩托车相关业务历史销售情况见下表
(设计产能、生产量、销售单位:台、辆,金额单位:元):
专利商标产品历史销售信息表
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1—8 月
设计产能 800,000.00 800,000.00 800,000.00 800,000.00 800,000.00
销售量
90ml 及以
48,572.00 37,024.00 18,743.00 44,765.00 195.00
下/发动机
100-110ml
205,744.00 99,362.00 89,853.00 51,679.00 27,392.00
系列
125-150ml
82,441.00 49,938.00 90,042.00 20,132.00 35,956.00
系列
150ml 以
11,684.00 32,907.00 12,122.00 12,179.00 5,106.00
上
三轮摩托
19,956.00 16,499.00 11,382.00 21,259.00 12,050.00
车
其他摩托
2,515.00 2,007.00 2,090.00 1,262.00 197.00
车
平均 370,912.00 237,737.00 224,232.00 151,276.00 80,896.00
销售单价
90ml 及以
2,159.51 2,010.30 1,449.63 384.26 1,306.12
下/发动机
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100-110ml
2,959.40 2,774.78 2,911.85 4,424.08 3,002.93
系列
125-150ml
3,332.50 3,426.32 3,586.81 14,232.41 3,626.02
系列
150ml 以
3,643.62 4,488.10 4,209.69 5,163.89 4,828.10
上
三轮摩托
2,941.91 3,034.70 3,178.52 2,969.62 2,904.39
车
其他摩托
9,797.57 10,107.48 9,282.75 10,297.13 10,130.18
车
平均 3,973.30 4,334.75 4,490.91 5,756.24 3,393.67
营业收入
90ml 及以
104,891,841.32 74,429,460.94 27,170,327.32 17,201,249.28 254,692.81
下/发动机
100-110ml
608,879,168.30 275,707,683.66 261,638,269.29 228,631,933.64 82,256,295.88
系列
125-150ml
274,734,415.70 171,103,402.61 322,963,577.37 286,526,799.91 130,377,324.11
系列
150ml 以
42,572,113.27 147,689,983.46 51,029,809.55 62,891,020.08 24,652,301.56
上
三轮摩托
58,708,759.81 50,069,487.20 36,177,948.71 63,131,215.40 34,997,902.56
车
其他摩托
24,640,894.67 20,285,709.86 19,400,949.16 12,994,981.08 1,995,645.79
车
合计 1,114,427,193.07 739,285,727.73 718,380,881.40 671,377,199.39 274,534,162.71
B、营业收入的预测
根据基准日前四年一期“建设股份”剥离摩托车相关业务模拟会计报表及
相关产销量数据,企业专有技术、专利、商标产品收入为摩托车、摩托车发动机
收入,2011 年至 2015 年 8 月摩托车营业收入占同期营业总收入比重分别为
90.59%、89.93%、96.22%、97.44%和 99.91%,表明摩托车、摩托车发动机为构
成收入的主要部分。
本次评估根据“建设机电”提供的《建设股份 2015-2020 年发展规划》进行分
析,未来未来将加大 125ml 系列踏板车及 150ml 骑式车的销售,100-110ml 系列
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收入将略有下滑。结合评估人员收集到的行业信息,并对企业业已形成的产品市
场分析和未来收入预测等信息及专业判断,对“建设机电”的销售情况进行预测,
具体预测数据见下表(设计产能、生产量、销售单位:台、辆,金额单位:元):
营业收入预测表
2015 年
项目 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
9—12 月
设计产能 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00
销售量
90ml 及以下/发动机 28,300.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
100-110ml 系列 31,200.00 90,000.00 85,000.00 80,000.00 70,000.00 70,000.00
125-150ml 系列 20,000.00 70,000.00 75,000.00 80,000.00 90,000.00 90,000.00
平均 79,500.00 210,000.00 210,000.00 210,000.00 210,000.00 210,000.00
销售单价
90ml 及以下/发动机 1,166.00 1,166.00 1,166.00 1,166.00 1,166.00 1,166.00
100-110ml 系列 3,110.00 3,110.00 3,110.00 3,110.00 3,110.00 3,110.00
125-150ml 系列 3,944.00 3,944.00 3,944.00 3,944.00 3,944.00 3,944.00
平均 2,627.80 2,925.14 2,945.00 2,964.86 3,004.57 3,004.57
营业收入
90ml 及以下/发动机 32,997,800.00 58,300,000.00 58,300,000.00 58,300,000.00 58,300,000.00 58,300,000.00
100-110ml 系列 97,032,000.00 279,900,000.00 264,350,000.00 248,800,000.00 217,700,000.00 217,700,000.00
125-150ml 系列 78,880,000.00 276,080,000.00 295,800,000.00 315,520,000.00 354,960,000.00 354,960,000.00
合计 208,909,800.00 614,280,000.00 618,450,000.00 622,620,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00
2、明确预测期后(即 2021 年至 2024 年)营业收入预测
至 2018 年,企业的运营已进入平稳状态。因此,评估人员假设企业于 2021
年-2024 年的收益将保持在 2020 年的水平,即每年预期收益为 630,960,000.00 元。
2、专有技术、专利、商标收入提成率的确定
(1)无形资产提成率的确定
委估资产第 i 年带来的净收益(Qi)
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Qi=Ii×γ
Ii—全部无形资产第 i 年带来的收益
γ—委估专有技术、专利、商标对无形资产收益的提成率
全部无形资产第 i 年带来的收益(Ii)
Ii=专有技术、专利、商标对应产品第 i 年的营业收入×全部无形资产提成率
(2) 专有技术、专利、商标对应产品年度营业收入的确定
经分析专有技术、专利、商标对应的产品一致,对于产品营业收入均为公司
的营业收入,预测情况详见“营业收入预测”。
(3)全部无形资产提成率的确定
为了确定无形资产对现金流的贡献率,我们可以在摩托车行业的上市公司中
选取对比公司,分析计算对比公司中无形资产对现金流的贡献率。我们选取了以
下力帆股份、钱江摩托、中国嘉陵、宗申动力、林海股份五家上市公司作为对比
公司。根据上述五家对比公司 2014 年 7 月至 2015 年 8 月财务数据,我们可以得
出无形资产对产品收入的贡献率预测详见下表:
无形资
产在资 相应年份 无形资产对 相应会计期 无形资
对比公司名 经营现金
证券代码 本结构 的 投资收益 营业现金流 间的主营业 产提成
称 流
中所占 EBITDA 的影响 务收入 率
比例
601777.SH 力帆股份 84.17% 97,593.01 35,332.45 62,260.56 52,404.71 1,141,674.84 4.59%
000913.SZ 钱江摩托 63.33% -10,698.14 6,474.79 -17,172.93 -10,875.61 240,371.02 -4.52%
600877.SH 中国嘉陵 103.62% 62,541.29 3,969.26 58,572.04 60,692.34 454,747.89 13.35%
001696.SZ 宗申动力 82.67% 13,493.55 6,244.92 7,248.62 5,992.44 135,959.97 4.41%
600099.SH 林海股份 84.99% 1,186.58 -119.86 1,306.44 1,110.35 35,783.47 3.10%
无形资产对营业现金流占收入比重 83.76% 32,823.26 10,380.31 22,442.95 21,864.84 401,707.44 4.18%
(4)委估专有技术、专利、商标提成率的确定
①层次分析法评估的基本思路及步骤
层次分析法,简称 AHP 法(AnalyticalHierarchyProcess)是一种综合定性和
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定量的分析方法,可以将人的主观判断标准,用来处理一些多因素、多目标、多
层次复杂问题,它是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在
此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。
②分层法计算过程
建立层次结构模型
评估人员经过认真的调查分析,认为能给企业带来上述变化的无形资产共有
七种:客户资源、管理水平、营销技巧、工艺技术、专有技术、商标、
专利可以采用 AHP 法进行分割,建立层次结构图。
构造成对比较判断矩阵
在确定各层次各因素之间的权重时,采用成对比较矩阵,成对比较矩阵是表
示本层次中所有因素针对上一层某个因素的相对重要性的比较,即把同层因素之
间对上层某因素重要性进行评价,通过“两两比较法”求得权重系数,在进行单层
权重评判的基础上,再进行层间重要性组合权重系数的计算,对于 n 个元素来说,
通过两两比较,得到成对比较矩阵。
对于无形资产的超额收益来说,价格优势对销售增长稍微重要,用标度 3 表
示;相对成本节约明显重要,用标度 5 表示;相对于竞争力极端重要,用标度 9
表示。
无形资产超额收益的直接原因相对贡献大小分析调查表
无形资产组合 价格优势 销售增长 成本节约 竞争力
价格优势 1 3 6 9
销售增长 1/3 1 2 3
成本节约 1/6 1/2 1 3
竞争力 1/9 1/3 1/3 1
(3)层次单排序权重的计算及一致性检验
在正反矩阵 A 中,若 ajk×akj=aij,(A 的元素具有传递性),则称 A 具有一致
性,否则,不具有一致性,通过从目标层到指标层单排序进行单层次排序,判断
矩阵一致性,从而计算出判断矩阵计算被比较元素相对权重。
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①目标层-准则层单排序
确定各种因素在无形资产收益中的作用的大小
无形资产组合 价格优势 销售增长 成本节约 竞争力
销售增长 1 3 6 9
成本节约 1/3 1 2 3
竞争力 1/6 1/2 1 3
进行层次单排序:
①计算判断矩阵每一行元素的乘积;
②计算判每一行元素的乘积的 n 次方根;
③对向量 V=(W1、W2、W3、W4)T 进行归一化处理。
④计算判断矩阵的最大特征根 λmax
n
AVi
λmax
i 1 nVi
根据上述过程和计算公式,得出最大特征根为 4.04。⑤一致性检验
a、计算一致性指标 CI
λmax - n
CI 0.01
n 1
b、查找平均随机一致性指标 RI
根据上表和比较判断矩阵阶数 n,查出平均随机一致性指标 RI 为 0.89。
c、计算一致性比例 CR
CI
CR 0.02<0.1
RI
由于 R<0.1,通过一致性检验。
根据上述步骤,各种因素在无形资产收益中的贡献大小:
组合无形资产 价格优势 销售增长 成本节约 竞争力 权重排序
价格优势 1 3 6 9 0.616
销售增长 1/3 1 2 3 0.205
成本节约 1/6 1/2 1 3 0.122
竞争力 1/9 1/3 1/3 1 0.057
②准则层-指标层单排序
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根据目标层计算方法和步骤,确定指标层中各种因素在无形资产收益中的贡
献大小
价格优势 客户资源 管理水平 营销技巧 工世技术 专有技术 商标 专利
客户资源 1 3 3 3 3 6 9
管理水平 1/3 1 1 1 1 2 3
营销技巧 1/3 1 1 1 1 2 3
工艺技术 1/3 1 1 1 1 2 3
专有技术 1/3 1 1 1 1 2 3
商标 1/6 1/2 1/2 1/2 1/2 1 2
专利 1/9 1/3 1/3 1/3 1/3 1/2 1
准则层(销售增长)-指标层单排序结果表
客户 管理 营销技 工艺技 专有技
销售增长 商标 专利 权重排序
资源 水平 巧 术 术
客户资源 1 3 3 3 6 6 9 0.094
管理水平 1/3 1 1 1 2 2 3 0.027
营销技巧 1/3 1 1 1 2 2 3 0.027
工艺技术 1/3 1 1 1 2 2 3 0.027
专有技术 1/6 1/2 1/2 1/2 1 1 2 0.012
商标 1/6 1/2 1/2 1/2 1 1 3 0.012
专利 1/9 1/3 1/3 1/3 1/2 1/3 1 0.006
准则层(成本节约)--指标层单排序结果表
客户 管理水 营销技 专有技
成本节约 工艺技术 商标 专利 权重排序
资源 平 巧 术
客户资源 1 3 3 6 6 6 9 0.061
管理水平 1/3 1 1 2 2 2 3 0.017
营销技巧 1/3 1 1 2 2 2 3 0.017
工艺技术 1/6 1/2 1/2 1 1 2 2 0.009
专有技术 1/6 1/2 1/2 1 1 2 2 0.008
商标 1/6 1/2 1/2 1/2 1/2 1 2 0.006
专利 1/9 1/3 1/3 1/2 1/2 1/2 1 0.004
准则层(竞争力)-指标层单排序结果表
客户资 管理 营销技 工艺技 专有技
竞争力 商标 专利 权重排序
源 水平 巧 术 术
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客户资源 1 3 3 6 6 6 9 0.029
管理水平 1/3 1 1 2 2 2 3 0.008
营销技巧 1/3 1 1 2 1 1 3 0.006
工艺技术 1/6 1/2 1/2 1 1 1 4 0.004
专有技术 1/6 1/2 1 1 1 1 2 0.004
商标 1/6 1/2 1 1 1 1 2 0.004
专利 1/9 1/3 1/3 1/4 1/2 1/2 1 0.002
③层次总排序
通过组合权重计算,确定各种无形资产对超额收益的贡献权重大小,计算结
果如下表:
项目 价格优势 销售增长 成本节约 竞争力 合计
客户资源 0.265 0.094 0.061 0.029 0.449
管理水平 0.080 0.027 0.009 0.006 0.122
营销技巧 0.074 0.027 0.017 0.008 0.126
工艺技术 0.074 0.027 0.008 0.004 0.113
专有技术 0.068 0.012 0.006 0.004 0.090
商标 0.037 0.012 0.017 0.004 0.070
专利 0.018 0.006 0.004 0.002 0.030
合计 0.616 0.205 0.122 0.057 1.000
由上述分析可知,
商标对收入的提成率=无形资产提成率×专利在无形资产超额收益的贡献权
重=4.18%×0.07=0.29%。
专利及专有技术对收入的提成率=无形资产提成率×专利在无形资产超额收
益的贡献权重=4.18%×0.12=0.50%。
3、专有技术、专利、商标折现率的确定
折现率是将未来收益折算成现值的比率,是基于收益法确定评估价值的重要
参数。
本次评估的折现率我们采用可比上市公司无形资产投资回报率作为专有技
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术、专利、商标评估的折现率。
(1)权益资本成本Ke的确定
权益资本成本Ke采用资本资产定价模型(CAPM)计算确定。
ke=Rf+β×ERP+Rc
式中:ke-权益资本成本
Rf-无风险报酬率;
β-行业风险系数;
ERP-市场风险溢价;
Rc=企业特定风险调整系数.
①无风险报酬率Rf的确定
无风险报酬率参照国家已发行距到期剩余年限大于等于10年的国债到期收
益率,换算成复利为4.20%,即无风险报酬率确定为4.20%。
②市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合,投资者所要求的高
于无风险利率的回报率。
市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家风险补偿额
本次评估市场风险溢价取7.15%。
=7.15%
③β系数的确定
选择与被评估单位具有可比性的上市公司
通过证券交易市场,搜集与评估对象在同一行业或受相同经济因素影响的上
市公司,并确信所选择的上市公司业与被评估单位具有可比性。
本次评估,根据上述参考企业选择需考虑的因素及标准,通过 Wind 资讯中
证监会行业分类系统,查询到 A 股中摩托车制造业有 8 上市公司,经分析,拟
以力帆股份等 5 家上市公司作为参考确定本次评估的参考企业。
计算参考企业的权益市场价值、付息债务价值、财务杠杆系数和 β 系数
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a、计算权益市场价值
流通股的市值按公式:股权市值(Ei)=评估基准日股票价格×股数,其中:
限售股会考虑一定比例的折扣。
参考企业股权市值计算表
证券代码 收 盘 流通 A 股(万 限售 A 股(万 股权市值(万
总股本(万股)
证券简称 价 股) 股) 元)
601777.SH 力帆股份 15.79 125,762.40 97,414.31 28,348.09 1,851,503.42
000913.SZ 钱江摩托 10.84 45,353.60 45,343.63 9.97 491,600.62
600877.SH 中国嘉陵 11.00 68,728.20 68,728.20 - 756,010.24
001696.SZ 宗申动力 17.25 114,502.69 88,823.36 25,679.34 1,842,280.87
600099.SH 林海股份 13.37 21,912.00 21,912.00 - 292,963.44
合计 376,258.90 322,221.50 54,037.40 5,234,358.59
b、计算付息债务价值
由于参考企业的付息债务不上市流动,故采用付息债务的账面价值来计算参
考企业付息债务的市值,经查阅参考企业会计报表,三家上市公司付息债务价值
如下。
参考企业付息债务市值计算表
证券简称 一年内到期的 合计(万元)
短期借款 应付利息 长期借款 应付债券
非流动负债
力帆股份 574,359.23 11,230.85 214,559.89 97,575.24 69,575.37 967,300.58
钱江摩托 38,473.15 72.53 190.00 38,735.68
中国嘉陵 81,720.40 81,720.40
宗申动力 20,484.12 261.24 660.00 3,340.00 75,290.15 100,035.50
林海股份 -
合计 715,036.90 11,564.62 215,219.89 101,105.24 144,865.52 1,187,792.16
c、计算财务杠杆系数
首先计算各参考企业的财务杠杆系数(付息债务市值÷股权市值),再计算
各参考企业的平均财务杠杆系数,得出被评估单位的目标财务杠杆系数。
财务杠杆系数计算表
证券简称 付息债务市值(万元) 股权市值(万元) 财务杠杆系数
A B C=A÷B
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力帆股份 967,300.58 1,851,503.42 52.24%
钱江摩托 38,735.68 491,600.62 7.88%
中国嘉陵 81,720.40 756,010.24 10.81%
宗申动力 100,035.50 1,842,280.87 5.43%
林海股份 - 292,963.44 0.00%
平均值 1,187,792.16 5,234,358.59 15.27%
d、计算参考企业 β 系数
β 系数是用来衡量上市公司相对充分风险分散的市场投资组合的风险水平
的参数,市场投资组合的 β 系数为 1,如果上市公司相对市场投资组合的风险较
大,那么 β 系数大于 1,如果上市公司相对市场投资组合的风险较小,那么 β 系
数小于 1。
a)利用专业财经资讯平台获得各参考企业的 β 系数
利用 Wind 资讯专业财经资讯平台获得各参考企业具有财务杠杆系数的 β 系
数(βli),本次评估直接利用 Wind 资讯获得各参考企业具有财务杠杆系数的 β
系数(βli),观察期间从 2010 年 7 月至 2015 年 8 月。
各参考企业 β 系数计算结果表
证券简称 原始 Beta Alpha R_Square 误差值标准差 Beta 标准差 调整 Beta 观察值数量
力帆股份 1.065 0.0982 0.5504 11.845 0.2198 1.0436 56
钱江摩托 0.697 1.0774 0.3661 13.2101 0.2326 0.797 60
中国嘉陵 0.9243 1.0878 0.41 15.5508 0.2748 0.9493 58
宗申动力 0.9027 0.9429 0.4532 13.455 0.2372 0.9348 58
林海股份 0.8808 0.5736 0.5569 9.8443 0.1755 0.9201 58
b)将具有财务杠杆系数的 β 系数换算成无财务杠杆系数的 β 系数
利用计算公式:βui=βli×÷[1+(1-ti)×(Di÷Ei)],将具有财务杠杆系数的 β
系数(βli)换算成没有财务杠杆系数的 β 系数(βui)。
无财务杠杆系数的 β 系数计算表
财务杠杆系数 财务杠杆系数的 β 系数 企业所得税率 无财务杠杆系数的 β 系数
证券简称
A B C D=B÷[1+(1-C)×A]
力帆股份 52.24% 1.0436 15% 0.7227
钱江摩托 7.88% 0.7970 15% 0.7470
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中国嘉陵 10.81% 0.9493 15% 0.8694
宗申动力 5.43% 0.9348 15% 0.8936
林海股份 0.00% 0.9201 15% 0.9201
平均值 15.27% 0.9290 0.8306
通过上述计算,各参考企业的平均无财务杠杆β系数为0.8306,被评估单位
的目标资本结构(D÷E)为15.27%。
βl=βu×[1+(1-t)×(D÷E)]=0.8306×[1+(1-15%)×15.27%]=0.9042
④特定风险调整系数Rc
企业特有风险又称为非系统性风险,公司特定风险是指企业在经营过程中,
由于市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争,资金融通、
资金周转等可能出现的不确定性因素对被评估单位预期收益带来的影响。
由于被评估单位为非上市公司,而评估参数选取的可比公司是上市公司,故
需通过特定风险系数调整。综合考虑企业的生产经营规模、经营状况、财务状况
及流动性等,确定被评估单位的特定风险系数为2.0%。
⑤权益资本成本ke的确定
根据上述确定的参数,则权益资本成本计算如下:
ke=Rf+β×ERP+Rc=4.2%+0.9042×7.15%+2.00%=12.67%。
4、债务资本成本(Kd)
鉴于企业目前的银行贷款利率基本上也能反映债权投资回报率,故本次评
估以1年期贷款利率作为债务资本成本,则债务资本成本为4.75%。
5、加权资金成本的确定(WACC)
按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估折现率选取加权平均资本成
本(WACC)。
具体的计算公式:
E Ke E
WACC(税前) × ×Kd
D E 1- t D E
式中:WACC:加权平均资本成本
E:权益的市场价值
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D:债务的市场价值
Ke:权益资本成本
Kd:债务资本成本
E/(D+E):权益资本在资本结构中的百分比;
D/(D+E):债务资本在资本结构中的百分比。
t:企业所得税率
(1)对比上市公司权益资本结构和债务资本结构的确定
对比上市公司权益资本结构和债务资本结构的确定
根据上市公司相关数据,同行业权益资本成本5,234,358.59万元,债务资本
成本1,187,792.16万元,可计算得出D/(D+E)为18.50%,E/(D+E)为81.50%
。
计算加权资金成本
根 据 上 述 过 程 , Ke 为 12.67% , Kd 为 4.75% , 则 税 后
4.75%
WACC 12.67% ×0.185 ×18.5% 11.08% 。
1 15%
11.08%
据此,税前 WACC 13.03%
1 15%
6、无形资产投资回报率的确定
上述计算的WACC为投资企业投资的期望回报率,企业全部资产由营运资
金、固定资产和无形资产组成,故WACC可以用下式表述:
WACC税前=Wc×Rc+Wf×Rf+Wi×Ri
式中:Wc:为流动资产(资金)占全部资产比例;
Wf:为固定资产(资金)占全部资产比例;
Wi:为无形资产(资金)占全部资产比例;
Rc:为投资流动资产(资金)期望回报率;
Rf:为投资固定资产(资金)期望回报率;
Ri:为投资无形资产(资金)期望回报率。
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因为投资流动资产所承担的风险相对最小,因而期望回报率应最低。我们取
企业短期借款平均资金成本为投资流动资产期望回报率。投资固定资产所承担的
风险较流动资产高,因而期望回报率比流动资产高,我们取长期借款平均平均资
金成本为投资固定资产的期望回报率。我们将上式变为
WACC(税前) Wc ×Rc - Wf ×Rf)
Ri )
Wi
计算Ri为投资无形资产的期望回报率。
对于流动资产我们在估算中采用企业营运资金,计算公式如下:
营运资金=流动资产合计-非付息流动负债。
对于固定资产,我们在估算中采用其账面净值。
债务资本,我们在估算中采用短期借款、长期借款和一年内到期的长期负债、
应付债券等的账面价值。
权益资本,我们在估算中采用股东权益市场价值。
则,无形资产=(权益资本+债务资本)–营运资金-固定资产。
13.03% 2.87% ×4.75% - 12.55% ×5.25.%
Ri 14.46%
84.57%
无形资产折现率的详细分析计算表
项目 金额(万元) 占比 回报率 计算结果
WACC(税前) 13.03%
全部投资 6,422,150.76 100.00%
营运资金 184,625.12 2.87% 4.75% 0.14%
固定资产 806,210.61 12.55% 5.25% 0.66%
无形资产 5,431,315.03 84.57% 14.46% 12.23%
7、专有技术、专利、商标评估结果
n Ri ×β
P (1 r
t 1 )t
将上述参数带入公式 中,得到专有技术、专利、商标
专有权的评估价值。
商标评估值计算表
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单位:元
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
营业收入 208,909,800.00 614,280,000.00 618,450,000.00 622,620,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00
营业收入
技术分成 0.29% 0.29% 0.29% 0.29% 0.29% 0.29%
率
营业收入
605,838.00 1,781,412.00 1,793,505.00 1,805,598.00 1,829,784.00 1,829,784.00
分成额
序列年期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
折现率(税
14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46%
前)
折现系数 0.9668 0.8737 0.7633 0.6669 0.5826 0.5090
商标贡献
585,724.18 1,556,419.66 1,368,982.37 1,204,153.31 1,066,032.16 931,360.06
现值
项目 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 商标评估值
营业收入 630,960,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00 315,480,000.00
营业收入
技术分成 0.29% 0.29% 0.29% 0.00 0.29%
率 9,732,913.20
营业收入
1,829,784.00 1,829,784.00 1,829,784.00 1,829,784.00 914,892.00
分成额
序列年期 6.00 7.00 8.00 9.00 9.50
折现率(税
14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46%
前)
折现系数 0.4447 0.3885 0.3394 0.2966 0.2772
商标贡献
813,704.94 710,871.08 621,028.69 621,028.69 253,608.06
现值
专利及专有技术评估值计算表
项目 2015 年 7-12 月 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
营业收入 208,909,800.00 614,280,000.00 618,450,000.00 622,620,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00
营业收入技术分
0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50%
成率
营业收入分成额 1,044,549.00 3,071,400.00 3,092,250.00 3,113,100.00 3,154,800.00 3,154,800.00
序列年期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
折现率(税前) 14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46%
折现系数 0.9668 0.8737 0.7633 0.6669 0.5826 0.5090
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
专利贡献现值 1,009,869.97 2,683,482.18 2,360,314.43 2,076,126.39 1,837,986.48 1,605,793.20
专利及专有技
项目 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 1-6 月
术评估值
营业收入 630,960,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00 630,960,000.00 315,480,000.00
营业收入技术分
0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50%
成率
营业收入分成额 3,154,800.00 3,154,800.00 3,154,800.00 3,154,800.00 1,577,400.00
16,645,860.09
序列年期 6.00 7.00 8.00 9.00 9.50
折现率(税前) 14.46% 14.46% 14.46% 14.46% 14.46%
折现系数 0.4447 0.3885 0.3394 0.2966 0.2772
专利贡献现值 1,402,939.56 1,225,639.80 1,070,739.12 935,713.68 437,255.28
(二)财务管理软件评估案例
例:KBE 项目软件数据加密系统软件
其他无形资产项目第 185 项,KBE 项目软件数据加密系统软件,2008 年 6
月取得,该模块使用年限为 10 年,尚可使用 7 年,取得成本 1,800,000.00 元,
现账面净值为 53,998.20
元。
该项 KBE 项目软件数据加密系统软件,根据询价,目前市场转让价格为
2,000,000.00 元,则
评估价值=2,000,000.00/(1+17%)
=1,709,402.00 元
五、评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
无形资产评估结果分类汇总表
金额单位:人民币元
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内容或名称 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值额 增值率%
专用技术 82,843,538.35 28,146,322.93
16,645,860.09 -11,500,462.84 -40.86-
专利 -
商标权 - - 9,732,913.20 9,732,913.20 -
应用软件 26,230,224.88 20,515,344.40 21,009,315.00 - -
合计 109,073,763.23 48,661,667.33 47,388,088.29 -1,273,579.04 -2.62
减值准备 2,936,170.54 -2,936,170.54 -100.00
净值 45,725,496.79 47,388,088.29 1,662,591.50 3.64
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开发支出评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的开发支出 TZ1 全地形车、F50 发动机(T135 发动机)
等的研发支出。账面价值 40,126,463.25 元。
二、 评估过程及方法
评估人员通过对开发支出进行查验、测试,查看发生额及原始凭证,索取项
目可研报告、合同,对账面价值构成、会计核算方法和现场勘查状况进行了取证
核实,确定开发支出账面价值的真实、完整性。
本次评估通过对所收集资料数据进行分析、计算,账面价值基本上可以反映
与未来收益相匹配的价值,故以核实后的账面价值作为评估价值。
三、评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
评估前开发支出账面价值 40,126,463.25 元,评估价值 40,126,463.25 元。
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长期待摊费用评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的长期待摊费用为“建设机电”空调三线新产品专用费用、
4S5 油箱模具及 JS150-31 车架焊接夹具、102 办公楼装修改造工程等。原始发生
额 6,298,983.54 元,账面价值 4,083,182.09 元。企业对长期待摊费用采用实际成
本价核算,摊销期 102 办公楼装修改造工程为年,其余会计准则规定的摊销期间
为 2 年。
二、 评估过程及方法
评估人员通过对长期待摊费用进行查验、测试,查看发生额及原始凭证,索
取房屋装修合同、模具入账依据,对账面价值构成、会计核算方法、摊销期的确
定和现场勘查状况进行了取证核实,确定长期待摊费用账面价值的真实、完整性。
本次评估通过对所收集资料数据进行分析、计算,采用成本法,经核实,企
业预计摊销月数会计准则相符,账面价值基本上可以反映与未来收益相匹配的价
值,故以核实后的账面价值作为评估价值。
三、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
评估前长期待摊费用账面价值 4,083,182.09 元,评估价值 3,544,532.09 元。
评估值变动的原因为 102 办公楼装修改造工程的评估值含房屋建筑物 102 办公楼
价值中。
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其他非流动资产评估技术说明
一、评估范围
纳入本次评估范围的其他非流动资产为重庆国通天然气工程有限公司工程
款、北京东方科仪法信技术维修站备件款、重庆安冠科技发展有限公司备件款等。
账面价值 1,763,930.51 元。
二、评估过程及方法
评估人员通过对其他非流动资产进行查验、测试,查看发生额及原始凭证,
确定其他非流动资产账面价值的真实、完整性。
本次评估通过对所收集资料数据进行分析、计算,由于少量工具产品未达到
质量标准未进行验收,加上公司人员变动未进行移交,造成长期挂账。经企业相
关部门确认,该款项能够收回,此次评估按账面价值作为评估价值。
三、评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
评估前其他非流动资产账面价值 1,763,930.51 元,评估价值 1,763,930.51 元。
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负债评估技术说明
一、 评估范围
纳入本次评估范围的负债为流动负债和非流动负债,包括短期借款、应付票
据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期
的非流动负债、长期借款、预计负债。具体如下:
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值
流动负债合计 1,469,330,822.80
短期借款 424,300,000.00
应付票据 359,004,000.00
应付账款 448,522,783.47
预收款项 4,507,076.47
应付职工薪酬 1,917,310.15
应交税费 123,481,052.45
其他应付款 56,598,600.26
一年内到期的非流动负债 51,000,000.00
非流动负债合计 126,103,483.87
长期借款 87,000,000.00
预计负债 39,103,483.87
负债合计 1,595,434,306.67
二、 评估过程及方法
1、短期借款、
为“建设机电”于 2014 年、2015 年分别在重庆银行股份有限公司九龙广场
支行、中国兵器装备集团有限责任公司、中国农业银行股份有限公司重庆巴南支
行、中国华夏银行股份有限公司重庆九龙坡支行的贷款。评估人员索取并审核贷
款合同、抵押合同、质押合同、担保合同,贷款银行询证函、贷款卡信息资料,
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查验贷款原始会计资料、还款记录,测试贷款利息结算、支付情况;经核实短期
借款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表相符。本次评估以核实后的
账面值确定评估值。
2、应付票据
为应付中国招商银行股份有限公司重庆九龙坡支行、上海浦东发展银行股份
有限公司重庆九龙坡支行的无息银行承兑汇票。评估人员查验相关账簿记录、供
货合同,核查期后付款情况,并选取金额较大或异常的款项进行函证,对未回函
的账户进行替代性审核,根据核查和回函情况确定应付票据的真实性和完整性。
经核实,应付票据账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符。本
次评估以核实后的账面值确定评估值。
3、应付账款
主要内容为应付货款等。评估人员抽查有关账簿记录、供货合同、业务购销
发票,核查是否有未达款项,核查期后付款情况,并选取金额较大或异常的款项
进行函证,并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的真实性和完
整性。经核实应付账款账面值与会计报表、总 账、明细账、评估明细表核对相
符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
4、预收款项
主要内容为预收销售货款等。评估人员抽查有关账簿记录、销售业务凭证、
销售合同,核查期后结转收入情况,确定是否有未达款项,并选取金额较大或异
常的款项进行函证,并结合替代性审核,根据核查和回函情况确定款项的真实性
和完整性。经核实预收款项账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对
相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
5、应付职工薪酬
主要内容为应付工资基金、工会经费、职工教育经费、安全风险抵押金。经
调查、了解“建设机电工资发放标准”执行 2015 年公司股东会制定的工资政策,
社会保险费、住房公积金执行重庆市发放政策,社会保险费、住房公积金执行《企
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业会计准则》,其他职工福利执行“建设机电”的相关规定;通过查阅工资及各项
保险等计提和发放、支付的原始凭证、账簿记录,抽查核实是否存在欠发工资及
欠费情况,对工资、各项保险等计提、发放、支付的真实性的、完整性进行验证。
经核实应付职工薪酬账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相符。
本次评估以核实后的账面值确定评估值。
6、应交税费
主要内容为消费税。评估人员查阅被评估单位纳税申报表及税务机关减、免
税的批准文件;了解其适用的税种、计税基础、税率、征减、免税的范围与期限;
查阅企业纳税凭证,检查应交税费计提是否正确、缴纳是否及时,对其真实性、
完整性进行验证。经核实账面值与会计报表、总账、明细账、评估明细表核对相
符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
7、其他应付款
主要内容为质保金等。评估人员通过抽查有关账簿记录,核查是否有未达款
项,对款项发生时间、原因,进行账龄分析;核查大额其他应付款期后支付情况;
对大额款项发询证函,并结合替代性审核。根据核查和回函情况确定应付款项的
真实性和完整性。经核实其他应付款账面值与会计报表、总账、明细账、评估明
细表核对相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
6、一年内到期的非流动负债
为“建设机电”于 2013 年、2014 年在中国建设银行股份有限公司重庆杨家
坪支行的一年内到期的贷款。评估人员索取并审核贷款合同、抵押合同、质押合
同、担保合同,贷款银行询证函、贷款卡信息资料,查验贷款原始会计资料、还
款记录,测试贷款利息结算、支付情况;经核实短期借款账面值与会计报表、总
账、明细账、评估明细表相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
7、长期借款
为“建设机电”于 2014 年在中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行期
限为 2-3 年的贷款。评估人员索取并审核贷款合同、抵押合同、质押合同、担保
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合同,贷款银行询证函、贷款卡信息资料,查验贷款原始会计资料、还款记录,
测试贷款利息结算、支付情况;经核实短期借款账面值与会计报表、总账、明细
账、评估明细表相符。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
8、预计负债
为“建设机电”长期股权投资-重庆建设销售有限责任公司计提的超额亏损,
评估人员通过对重庆建设销售有限责任公司的评估,净投资的长期权益减记至零
后,仍存在额外损失。本次评估以核实后的账面值确定评估值。
三、 评估结果
通过实施上述评估程序和方法,得出以下评估结果:
负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增值额 增值率
流动负债合计 1,469,330,822.80 1,469,330,822.80
短期借款 424,300,000.00 424,300,000.00
应付票据 359,004,000.00 359,004,000.00
应付账款 448,522,783.47 448,522,783.47
预收款项 4,507,076.47 4,507,076.47
应付职工薪酬 1,917,310.15 1,917,310.15
应交税费 123,481,052.45 123,481,052.45
其他应付款 56,598,600.26 56,598,600.26
一年内到期的非流动负债 51,000,000.00 51,000,000.00
非流动负债合计 126,103,483.87 126,103,483.87
长期借款 87,000,000.00 87,000,000.00
预计负债 39,103,483.87 39,103,483.87
负债合计 1,595,434,306.67 1,595,434,306.67
127 北京卓信大华资产评估有限公司
重庆建设摩托车股份有限公司拟转让
重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
评估结论及分析
一、 评估结论
根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的评估
程序,采用资产基础法,对委托方拟设立新公司之目的所涉及“建设机电”的股
东全部权益价值在 2015 年 8 月 31 日所表现的市场价值进行了评估,得出如下评
估结论:
评估前账面资产总计 159,573.43 万元,评估价值 159,573.01 万元,评估减
值 0.42 万元,减值率 0;账面负债总计 159,543.43 万元,评估价值 159,543.43 万
元;账面净资产 30.00 万元,评估价值 29.58 万元,评估减值 0.42 万元,减值率
1.40 %。
资产评估结果表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项 目
A B C=B-A D=(B-A)/A
流动资产 15,352.55 15,506.88 154.33 1.01
非流动资产 144,220.88 144,069.69 -151.19 -0.10
长期股权投资 88,055.94 88,062.23 6.29 0.01
固定资产 35,219.97 34,935.49 -284.49 -0.81
在建工程 15.85 15.85 - -
无形资产 16,331.77 16,509.07 177.31 1.09
其中:土地使用权 11,759.22 11,770.26 11.05 0.09
长期待摊费用 408.32 354.45 -53.87 -13.19
其他非流动资产 176.39 176.39 - -
资产总计 159,573.43 159,573.01 -0.42 -
流动负债 146,933.08 146,933.08 - -
非流动负债 12,610.35 12,610.35 - -
负债总计 159,543.43 159,543.43 - -
净资产 30.00 29.58 -0.42 -1.40
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重庆建设机电有限责任公司股权评估项目 资产评估说明
评估结果详细情况见资产评估明细表。
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本次评估主要增减值项目为:存货、无形资产表现增值;固定资产、长期待
摊费用表现减值。具体分析如下:
流动资产评估比较变动原因:
流动资产—存货评估比较变动原因:存货评估增值,原因是产成品的账面价
值为成本价值,本次评估值以评估基准日的不含税的销售价格为基准,测算中扣
除相关税费后反映采购成本价值,导致评估增值。
非流动资产评估比较变动原因:
固定资产—房屋建筑物评估比较变动原因:由于“建设机电”为 2015 年 8
月由重庆建设摩托车股份有限公司评估(基准日 2015 年 6 月 30 日)发起设立的
有限责任公司,此次评估较上次基准日减值是因为贷款利率下调导致减值。
固定资产—设备评估比较变动主要原因:1、因银行贷款利率下降,导致资
金成本和评估原值下降,从而使评估净值减值。2、被评估单位的设备账面价值
为 2015 年 6 月 30 日的评估价值,7-8 月因新公司处于筹建期而未计提折旧,而
其设备因存在自然损耗等实体性贬值因素,因此设备评估净值会有所减少。
无形资产—专利、商标、软件评估比较变动原因:账面价值为企业摊余价值,
而评估价值系评估基准日的市场价值,因企业摊余的金额大于其无形资产实际的
贬值程度,从而形成评估增值。
长期待摊费用评估比较变动原因: 由于长期待摊费用 102 办公楼装修改造
工程,此次评估在房屋建筑物中,长期待摊费用 102 办公楼装修改造工程评估为
零,导致评估减值。
上述各类资产比较变动因素相抵后,导致资产评估结果为减值。
净资产评估减值,是由资产评估减值形成的。
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