英特集团：拟向浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司定向发行股票购买该二公司持有浙江英特药业有限责任公司26%和24%股权项目长期投资-浙江英特中药饮片有限公司资产评估说明_股票频道

评估报告共三册

本册为第二（4）册

浙江英特集团股份有限公司拟向

浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司

定向发行股票购买该二公司持有

浙江英特药业有限责任公司 26%和 24%股权项目

长期投资-浙江英特中药饮片有限公司

资产评估说明

中联评报字 [2015]第 648 号

中联资产评估集团有限公司

二〇一五年六月十五日

浙江英特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目

长期投资-浙江英特中药饮片有限公司资产评估说明

第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................................................. 1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 2

第三部分资产清查核实情况说明 .............................................................. 3

第四部分资产基础法评估说明 .................................................................. 8

一、流动资产评估技术说明 .................................................................. 8

二、固定资产评估技术说明 ................................................................ 14

三、在建工程评估技术说明 ................................................................ 39

四、无形资产评估技术说明 ................................................................ 40

五、长期待摊费用技术说明 ................................................................ 74

六、负债评估技术说明 ........................................................................ 74

第五部分未采用收益法和市场法的说明 ................................................ 77

第六部分评估结论及其分析 .................................................................... 78

企业关于进行资产评估有关事项的说明

中联资产评估集团有限公司

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第一部分关于评估说明使用范围的声明

本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产

评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规

定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见

诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于

得到评估报告而成为评估报告使用者。

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二〇一五年六月十五日

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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

本资产评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由

委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署

日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分资产清查核实情况说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象是浙江英特中药饮片有限公司（以下简称：“英特饮片”）

股东全部权益，评估范围为浙江英特中药饮片有限公司全部资产及相关

负债，账面资产总额 3,620.84 万元、负债 1,848.43 万元、所有者权益

1,772.41 万元。具体包括流动资产 1,635.90 万元；非流动资产 1,984.94

万元；流动负债 1,828.43 万元；非流动负债 20.00 万元。

上述资产与负债金额数据系浙江英特中药饮片有限公司提供的

2014 年 12 月 31 日的资产负债表，该会计报表经天职国际会计师事务所

（特殊普通合伙）审计。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围

一致。

本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产、在建工程、无

形资和长期待摊费用。其中流动资产主要为货币资金、应收类款项、存

货和其他流动资产。固定资包括房屋建筑物、机器设备和电子设备。

（二）实物资产的分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面值 2,092.82 万元，占评估范围内

总资产的 57.80 %。主要资产为存货、房屋建（构）筑物、机器设备、

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电子设备等。

1．实物资产主要分布在英特饮片厂区内。

2．存货为原材料、在库周转材料和产成品（库存商品），其中原材

料为生产加工用的木瓜、黄连和百部等；在用周转材料为生产包装用的

药袋、纸箱和编织袋等；产成品（库存商品）主要为对外销售的中药材，

包括徐长卿 1kg*10、艾叶 1kg*10 和鹿衔草 10g 等。

3．浙江英特中药饮片有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在

浙江省新昌县梅渚镇白桦坪 9 号。房屋建筑物中的主要建筑物均办理了

房屋所有权证、土地使用权证，传达室和附属用房等二项建筑物未办理

房屋所有权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号新国用（2011）

第 0224 号，证载权利人浙江英特中药饮片有限公司。

该公司现有房屋建筑面积 5,289.26 平方米，分别为 2007-2011 年建

成投产。厂区配套设施主要有道路、围室外给水、排水、蒸汽管网等。

4．浙江英特中药饮片有限公司的设备主要为机器设备、电子设备，

机器设备 97 项，电子设备 182 项。至评估基准日绝大部分设备维护、

保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍在使用。

（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

浙江英特中药饮片有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用

权。土地使用权 2 宗，为工业用地，账面成本 12,416,640.00 元，已取得

国有土地使用证。

截止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记

录的无形资产。

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（四）企业申报的表外资产的类型、数量

截止基准日 2014 年 12 月 31 日，除上述资产外浙江英特中药饮片

有限公司申报评估的范围内无表外资产。

（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额（或者评估值）。

本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师

事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内

容。

二、资产核实情况总体说明

评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型

和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产、无形资产、收益

法等小组，同时于 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日进行现场的核

查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作

总结。清查核实的主要步骤如下：

首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整

理评估资料。2015 年 1 月上旬，评估人员开展前期布置工作，评估师对

企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、

资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提

供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查

表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，

收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济

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技术指标等情况的资料。

其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同

的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、

修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”

相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验

了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所

载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料

的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属。

（二）影响资产核实的事项及处理方法

评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的

情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质

测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原

因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料

及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。

本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项。

（三）资产清查核实结论

经过清查核实，至评估基准日，经评估人员与企业相关人员清查，

企业主要存在事项：

1.纳入评估范围的浙江英特中药饮片有限公司的部分固定资产的账

面值为 2010 年经新昌中大资产评估事务所评估［新吕大专评字（2010）

第 449 号］后的净值入账；

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2.本次评估明细表中存货中部分产品的账面值为负数的，原因为销

售退回后，企业存货系统未能及时记账，造成部分产品二次销售形成负

数。

评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表

明：

1．非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与

实际情况吻合。

2．实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项

目已与企业财务人员进行了沟通。

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第四部分资产基础法评估说明

根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，

采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

一、流动资产评估技术说明

（一）评估范围

纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应

收款、存货和其他流动资产。

（二）评估程序

1．根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核

对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。

2．根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，

原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核

实。

3．收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。

4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

基础上分别评定估算。

（三）评估方法

1．流动资产评估方法

采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按

经核实后的账面价值确定评估值；对应收类债权资产，以核对无误账面

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值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基

准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格

得出评估值。

2．各项流动资产的评估

（1）货币资金

货币资金账面值为 223,173.21 元，为银行存款。

银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证，以证

明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行

存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。

以清查核实后账面值确认为评估值。

货币资金评估值 223,173.21 元。

（2）应收账款

应收账款账面余额 1,045,240.29 元，坏账准备 5,226.20 元，账面

价值 1,040,014.09 元，主要为应收各企业的中药款。

评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在

调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠

款人资金、信用、经营管理现状等。根据债务人的财务状况及历史还款

情况，及合同履行的情况，由企业业务人员、管理人员及评估人员分析

后判定的风险损失数量确定。

应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失，对发生时间在 1

年以内的，评估风险损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2

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年）的评估风险损失的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的

评估风险损失的可能性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风

险损失的可能性为 50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失

的可能性为 70%；发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。

按以上标准，确定评估风险损失 5,226.20 元，以应收账款合计减

去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为

0.00 元。

应收账款评估值为 1,040,014.09 元。

（3）预付账款

预付账款账面价值为 82,564.97 元，主要为预付购原材料和设备款

等。对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、采购合

同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，未

发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，故

以核实后账面值作为评估值。

预付账款评估值为 82,564.97 元。

（4）其他应收款

其他应收款账面余额 1,698,362.80 元，坏账准备 79,276.81 元，账

面净额 1,619,085.99 元。主要为保证金和资金集中款等。

评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现

在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、

欠款人资金、信用、经营管理现状等。采用个别认定和账龄分析的方法

估计评估风险损失。对关联方的往来款项及内部职工备用金借款，评估

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风险损失的可能性为 0；对外部单位发生时间在 1 年以内的，评估风险

损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2 年）的评估风险损失

的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的评估风险损失的可能

性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为

50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为 70%；

发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。

按以上标准，确定评估风险损失 72,600.00 元，以其他应收款合计

减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估

为 0.00 元。

其他应收款评估值 1,625,762.80 元。

（5）存货

存货账面值为 13,010,841.71 元，其中原材料 556,339.80 元；在用

周转材料 283,221.65 元；产成品（库存商品） 12,171,280.26 元。存货

的具体评估方法及过程如下：

1）原材料

原材料账面值 556,339.80 元，主要为生产加工用的木瓜、黄连和

百部等，上述材料因耗用量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，

故按核实后的账面确定评估值。

经评估，原材料的评估值为 556,339.80 元。

2）在库周转材料

在库周转材料周转材料账面值为 283,221.65 元，为生产包装用的

药袋、纸箱和编织袋等。

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评估人员了解到企业在库周转材料的周转较快，评估范围内的材料

多为近期购买，在确认账账、账表相符的基础上，以账面单价乘核实后

数量确定评估值。

在库周转材料评估值为 283,221.65 元。

3）产成品

产成品账面价值 12,171,280.26 元，主要对外正常销售的中药材和

饮片，在清查核实的基础上确定产成品的评估方法。

评估人员依据市场调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以

其完全成本为基础，采用市场法确定评估值。

评估价值=实际数量×市场价格×[1-产品营业税金及附加费率-销售

费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]

其中 r 为一定的率，畅销产品为 0，正常销售产品为 50%，勉强可

销售的产品为 100%。下列费率计算均为按照经审计后的企业基准日的

会计报表中数据计算。

产品营业税金及附加费率=产品营业税金及附加/营业收入

销售费用率=产品销售费用/营业收入

所得税率为 25%。

产成品账面值为负数的，是因为产品销售退回后，企业存货系统未

能及时记账，造成部分产品二次销售形成负数，本次评估值按账面值列

示。

经上述评估，产成品评估值 13,652,188.05 元，评估增值

1,480,907.79 元，增值率 12.17 %。

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案例：麸炒白术 1kg*10（产成品评估明细表第 20 项）

浙江英特中药饮片有限公司截止评估基准日账面金额 206,851.14 元，

核实数量为 7730.7 千克。

根据依据市场调查盒基准日不含销售单价为 30.97 元，根据被评估

单位基准日销售资料，营业税金及附加费率 0.08％，销售费用率 1.36%，

营业利润率 0. 87 %，企业所得税率 25%，将以上参数代入公式，得：

评估价值=实际数量×销售单价×[1-产品营业税金及附加费率-销售

费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]

麸炒白术价值=7730.7×30.97×(1-0.08%-1.36％-0.87%×25％-0.87%×

（1-25％）×50％]

=7730.7× 30.36

= 234,704.05 （元）

2）存货评估变动分析

存货的账面值 13,010,841.71 元，存货的评估值 14,491,749.50 元，

较账面净额增值 1,480,907.79 元，增值率 11.38 %，增值原因为产成品

的市场价格高于账面成本所致。

（6）其他流动资产

其他流动资产账面值 383,317.65 元，主要为期末增值税进项税。

评估人员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业税额计算的合理

性等。按核实后的账面值确认其他流动资产评估值。

其他流动资产评估值为 383,317.65 元。

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二、固定资产评估技术说明

(一)房屋建筑物评估技术说明

纳入评估范围的房屋建筑物为浙江英特中药饮片有限公司的全部

建筑物类资产，该资产于评估基准日的账面值如下：

表4-1 房屋建筑物类资产账面值

账面价值

编号科目名称

原值净值

房屋建筑物类合计 6,541,390.67 5,288,477.71

4-6-1 固定资产-房屋建筑物 5,218,255.51 4,245,522.55

4-6-2 固定资产-构筑物 1,323,135.16 1,042,955.16

纳入评估范围的房屋建（构）筑物包括房屋类资产共 13 项，其中

房屋建筑物 5 项，构筑物 8 项。

1、主要房屋建（构）筑物概况

（1）主要房屋建筑物分布状况

浙江英特中药饮片有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在浙

江省新昌县梅渚镇白桦坪 9 号。房屋建筑物中的主要建筑物均办理了房

屋所有权证、土地使用权证，传达室和附属用房等二项建筑物未办理房

屋所有权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号新国用（2011）

第 0224 号，证载权利人浙江英特中药饮片有限公司。

该公司现有房屋建筑面积 5,289.26 平方米，分别为 2007-2011 年建

成投产。厂区配套设施主要有道路、围室外给水、排水、蒸汽管网等。

（2）主要房屋建(构)筑物结构

该公司的房屋建筑物建筑结构主要为框架结构和砖混结构。

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①框架结构

框架结构的基础为现浇钢筋混凝土独立基础，上部为现制钢筋砼框

架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，围护墙体一般为 240mm 厚

砖或空心砖墙。屋面一般有保温层或防水材料防水层。

②砖混结构

砖混结构的基础为条形基础，砖承重墙，外墙厚 240mm，内墙厚

240mm，墙内设有构造柱。现浇楼板、屋面板，屋面有保温层、防水材

料防水层。

（3）装修状况

该公司建筑物外墙为抹灰刷涂料、电动卷帘门、铝合金窗。楼地面

为金属骨料耐磨混凝土。载货电梯、消防、电子监控、水、电、通讯等

配套设施齐全。

（4）室外配套工程

厂区室外配套工程，主要分为道路、围墙、挡土墙等。

2、审查、现场勘察和市场调查

（1）资料审查

①评估申报表的审查

房屋建筑物清查申报表：建筑面积以房产证和设计图纸尺寸为依据。

构筑物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已

另列操作表重新作了补填。

②权证审查

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本次评估范围内的主要建筑物办理了房屋所有权证，未办理房产证

的建筑物申报的建筑面积以设计图纸尺寸为依据，待房屋所有权证办理

完后以产权证的面积为准。

（2）现场勘察

在评估时对现场作了全面的勘察，一方面是为了核实委估项目账面

是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等，另一方面是查看建筑基

础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘察，

认为委估的房屋建筑均可持续使用。室外配套设施较为完善，使用功能

正常。

（3）市场调查

市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括浙江省建筑

工程预算定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其它费用标准

以及浙江省杭州市的建筑单方造价资料等，在委托方有关人员的配合下，

经过我们的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了

可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。

3、评估程序

（1）由被评估企业将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施

等项目按评估要求填写评估申报表。

（2）由被评估企业提供工程建设的预、决算资料及 2014 年 12 月

材料信息价格，施工图及竣工图。

（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表进行检查，凡

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不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全。

评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员

陪同进行现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、

层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细

的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。

（4）根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、

成新率的测定，最后计算出重置全价及评估值。

（5）撰写评估技术说明。

4、评估方法

基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点，本次评估按

照房屋建筑物的用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。

重置成本法

对主要自建建筑物的评估，是根据建筑工程预、结算资料按建筑物

工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全

价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，

进而计算建筑物评估净值。

建筑物评估值=重置全价×成新率

其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑

各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。

①重置全价

重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。

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A、建安造价的确定

建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，建安

工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工

程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江

省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12

期)，计算工程建安造价。

B、前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单

位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容

及取费标准见下表：

表4-2 工程建设前期及其它费用表

序

费用名称取费基数费率取费依据

号

计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

1 可行性研究费造价×费率 0.72%

号

2 建设单位管理费造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号

3 招标代理费造价×费率 0.63% 计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534 号

计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534 号;

4 环境影响评价费造价×费率 0.49%

浙价服〔2013〕85 号

5 勘察设计费造价×费率 5.00% 计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153 号

发改价格[2007]670 号、浙价服〔2007〕126

6 工程监理费造价×费率 3.30%

号

新型墙体材料专

7 建筑面积 10.00 浙财综字〔2008〕1 号

项基金

散装水泥专项资

8 建筑面积 1.50 浙财综〔2010〕59 号

金

9 白蚁防治费建筑面积 1.60 浙财综字〔2002〕85 号

施工图设计文件

10 建筑面积 1.00 浙价服〔2007〕147 号

审查费

C、资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用

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的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期

计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

×50%

表4-3 贷款利率表

项目年利率%

一、短期贷款

六个月以内(含六个月) 5.6

六个月至一年(含一年) 5.6

二、中长期贷款

一至三年(含三年) 6.0

三至五年(含五年) 6.0

五年以上 6.15

成新率

本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重

结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、

水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评

定建筑物的成新率。

计算公式：

综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

5、评估结果及增减值原因分析

（1）评估结果

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浙江英特中药饮片有限公司本次评估范围内的房屋建（构）筑物账

面原值 6,541,390.67 元，净值 5,288,477.71 元，评估原值 9,916,700.00

元，评估净值 8,111,359.00 元，评估原值增值 3,375,309.33 元，增值

率 51.60 %，评估净值增值 2,822,881.29 元，增值率 53.38 %。汇总如

下：

表4-4 房屋建（构）筑物评估结果汇总

账面价值评估价值增值率%

科目名称

原值净值原值净值原值净值

合计 6,541,390.67 5,288,477.71 9,916,700.00 8,111,359.00 51.60 53.38

房屋建筑物 5,218,255.51 4,245,522.55 8,284,000.00 6,951,396.00 58.75 63.73

构筑物 1,323,135.16 1,042,955.16 1,632,700.00 1,159,963.00 23.40 11.22

详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表”。

（2）评估增减值原因分析

房屋建（构）筑物类资产评估增值的主要原因是：账面原值为以前

评估净值入账，评估计算是按重置考虑的，是评估原值增值的主要原因。

近几年建筑工程人工费涨幅较大使得建筑成本增加，也是致使评估原值

增值的原因之一。

评估净值增值主要是被评估单位计提折旧年限小于经济寿命年限

所致，同时评估原值的增值是评估净值增值的主要原因。

6、典型案例

案例一：1#房屋（评估明细表：序号 1）

（1）概况

浙江英特中药饮片有限公司 1#房屋，框架结构 2 层，建筑面积

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2425.79 平方米，账面原值 2,428,604.04 元。建筑物于 2007 年 4 月建成

并投入使用，房屋所有权证编号新房权证 2011 字第 00589 号，土地使

用权证编号新国用（2011）第 0224 号。

结构特征：1#房屋，檐口高度 12.6m，层高 6m。现浇钢筋混凝土

独立基础、框架柱、梁、楼板和屋盖，内外墙采用 240mm 厚空心砖。

屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温。外墙抹灰刷涂料装饰，内墙抹

灰刷乳胶漆；进户门为电动卷帘门、楼地面为金属骨料耐磨混凝土。

配套设施有载货电梯、消防报警、自动喷淋、电子监控、给排水、

照明等。

（2）重置全价计算

1）建筑安装工程造价

对该建筑物的评估采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用预

(决)算调整法进行计算，评估人员套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010

版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江省建筑工程施工费用

定额》(2010 版)、浙江省 2014 年 12 月建筑工程材料价格信息，计算工

程建安造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费

及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该建筑物合理建设期为 1 年，

贷款利率为 5.6%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算过程

详见下表：

表4-5 建筑工程造价汇总表

金额单位：人民币元

序号项目名称造价备注

1 土建工程 2,905,107.90

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2 安装工程 383,339.52

建安造价合计 3,288,447.42

表4-6 建筑工程费计算表

金额单位：人民币元

序

号费用项目计算方法费率金额

2,484,229.8

一预算定额分部分项工程费 6

1 其中人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 531,936.29

二施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 61,055.65

2 安全文明施工费 10.27% 54,619.22

3 夜间施工增加费 0.04% 212.77

4 工程定位复测费 0.04% 212.77

其中 1×费率

5 冬雨季施工增加费 0.20% 1,063.87

6 已完工程及设备保护费 0.05% 265.97

7 二次搬运费 0.88% 4,681.04

三企业管理费 27% 145,218.61

1×费率

四利润 10% 53,193.63

五规费 8+9+10 61,083.14

8 排污费、社保费、公积金 1×费率 10.40% 55,321.37

9 民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率 0.11% 3,018.07

10 危险作业意外伤害保险费（一+二+三+四）×费率 0.10% 2,743.70

六税金（一+二+三+四+五）×费率 3.58% 100,327.01

2,905,107.9

土建、装饰工程造价（一+二+三+四+五+六） 0

表4-7 安装工程费计算表

金额单位：人民币元

序

费用项目计算方法费率金额

号

一预算定额分部分项工程费 336,179.48

1 其中人工费 ∑（定额人工费） 44,859.14

二施工组织措施费 2+3+4+5+6+7 7,829.71

2 安全文明施工费 16.52% 7,412.52

3 夜间施工增加费 0.04% 17.94

4 工程定位复测费 0.04% 17.94

其中 1×费率

5 冬雨季施工增加费 0.24% 107.66

6 已完工程及设备保护费 0.13% 58.32

7 二次搬运费 0.48% 215.32

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三企业管理费 33% 14,579.22

1×费率

四利润 12% 5,383.10

五规费（8+9+10） 6,129.49

8 排污费、社保费、公积金 1×费率 11.96% 5,365.15

9 民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率 0.11% 400.37

10 危险作业意外伤害保险费（一+二+三+四）×费率 0.10% 363.97

六税金（一+二+三+四+五）×费率 3.58% 13,238.51

安装工程造价（一+二+三+四+五+六） 383,339.52

该工程建安造价=3,288,447.42 元

2）前期费用及其它费用

工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费

等，计算过程见下表：

表4-8 前期费用及其它费用

金额单位：人民币元

序号费用名称取费基数费率小计备注

1 可行性研究费造价×费率 0.72% 23,676.82

2 建设单位管理费造价×费率 1.47% 48,340.18

3 招标代理费造价×费率 0.63% 20,717.22

4 环境影响评价费造价×费率 0.49% 16,244.93

5 勘察设计费造价×费率 5.00% 164,422.37

6 工程监理费造价×费率 3.30% 108,518.76

7 新型墙体材料专项基金建筑面积 10.00 24,257.90

8 散装水泥专项资金建筑面积 1.50 3,638.69

9 白蚁防治费建筑面积 1.60 3,881.26

10 施工图设计文件审查费建筑面积 1.00 2,425.79

合计 416,123.92

3）资金成本

资金成本率为 5.6%，合理施工工期按照 1 年进行估算。

资金成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2

= (3,288,447.42＋416,123.92) ×5.6%×1÷2

= 103,728.00 元

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4）重置全价=建安造价＋前期及其它费用＋资金成本

=3,288,447.42＋416,123.92＋103,728.00

= 3,808,300.00 元（取整）

（3）成新率的确定

该建筑物为框架结构，2007 年 4 月建成，已使用 7.76 年。

经实地勘察

结构部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚

固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚固完好。

装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙装饰完整密实，内墙基

本完整无损；顶棚基本完整坚固无损。

设备部分：水卫管道基本畅通，个别轻微渗漏；电器线路装置齐全

基本完好；总体使用情况良好。

根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用 42 年，则该建筑物成

新率计算如下：

成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）

=42÷（42+7.76）

=84%

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

= 3,808,300.00×84%

= 3,198,972.00 元

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案例二：厂区道路 (评估明细表 4-6-2 序号 7)

(1)概况：

厂区道路于2007年4月建成投入使用，面积1800平方米；混凝土结

构，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）垫层20cm厚，水泥稳定土基层25cm

厚、22cm厚C30混凝土面层，有路边石，配有排水沟。

(2) 重置全价

对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本

1) 建筑安装工程造价

建筑安装工程造价包括土建工程、给排水的总价，建安工程造价采

用预(决)算调整法进行计算，套用《浙江省建筑工程预算定额》(2010

版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江省建筑工程施工费用

定额》(2010 版)、浙江省 2014 年 12 月建筑工程材料价格信息，计算工

程建安造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费

及建设单位所支付的前期费用及其它费用。该建筑物合理建设期为 1 年，

贷款利率为 5.6%，建设资金按均匀投入计算资金成本。具体计算过程

详见下表：

表4-9 土建工程造价取费计算表

金额单位：元

序

费用项目计算方法费率金额

号

一预算定额分部分项工程费

161,911.73

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其中人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费）

1 52,648.92

二施工组织措施费

2+3+4+5+6+7 6,043.04

安全文明施工费

2 10.27% 5,405.99

夜间施工增加费

3 0.04% 21.06

工程定位复测费

4 0.04% 21.06

其中 1×费率

冬雨季施工增加费

5 0.20% 105.30

已完工程及设备保护费

6 0.05% 26.32

二次搬运费

7 0.88% 463.31

三企业管理费

27% 14,373.16

1×费率

四利润

10% 5,264.89

五规费

8+9+10 5,869.43

排污费、社保费、公积金 1×费率

8 10.40% 5,475.49

民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率

9 0.11% 206.35

危险作业意外伤害保险费（一+二+三+四）×费率

10 0.10% 187.59

六税金（一+二+三+四+五）×费率

3.58% 6,920.14

土建、装饰工程造价（一+二+三+四+五+六）

200,382.39

2)前期及其他费用

前期及其他费用套用当地及国家物价局、国家计委、建设部有关规

定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，汇总

如下表。

表4-10 前期工程及其它费用表

金额单位：元

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序号费用名称取费基数费率小计备注

1 可行性研究费造价×费率 0.72% 1,442.75

2 建设单位管理费造价×费率 1.47% 2,945.62

3 招标代理费造价×费率 0.63% 1,262.41

4 环境影响评价费造价×费率 0.49% 989.89

5 勘察设计费造价×费率 5.00% 10,019.12

6 工程监理费造价×费率 3.30% 6,612.62

合计 23,272.41

3)资金成本

根据实际情况该单位整体项目建成至投产的合理建设期为 1 年，按

1 年期固定资产贷款利率为 5.6%，建设资金按均匀投入原则计算资金成

本。

资金成本＝(建筑工程造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息

÷2

＝(200,382.39+23,272.41)×1×5.6%÷2

＝6,262.33 (元)

4)重置全价

重置全价＝建筑工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

＝200,382.39+23,272.41+6,262.33

＝229,900.00元(取整)

(3)成新率

该构筑物道路广场于 2007 年 4 月建成投入使用，截至评估基准日，

已使用 7.76 年。经实地勘察：道路主体结构完好，路面平整没有破损，

目前使用正常，确定其尚可使用为 12 年。

成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)

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＝12÷(12+7.76)

＝61%(取整)

(4)评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

= 229,900.00×61%

= 140,239.00 (元)

(二) 设备类资产评估技术说明

1．评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产为浙江英特中药饮片有限公司截

止评估基准日 2014 年 12 月 31 日申报的全部机器设备和电子设备，评

估基准日的账面值情况如下：

表4-11 设备类资产账面值

账面值

名称

原值净值

机械设备 1,105,819.97 722,658.95

电子设备 1,830,257.51 1,343,410.92

合计 2,936,077.48 2,066,069.87

2．设备概况

浙江英特中药饮片有限公司的设备主要为机器设备、电子设备，机

器设备 97 项，电子设备 182 项。至评估基准日绝大部分设备维护、保

养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍在使用。

3．评估过程

（1）清查核实

中联资产评估集团有限公司第 28 页

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1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，

指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的

基础。

2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采

取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际

运行状况进行认真观察和记录。

设备评估人员对重点设备，大型设备采取查阅设备运行记录，技术

档案，了解设备的运行状况；向现场操作，维护人员了解设备的运行检

修情况，更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；

向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，

从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以全面盘点的方式对

实物进行清查核实。

3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做

到“表”，“实”相符。

4）关注本次评估范围内重点设备，如：查阅重大设备的购置合同，

购货凭证等。

（2）评定估算

根据评估目的确定价值类型，选择评估方法，开展市场询价工作，

进行评定估算。

（3）评估汇总

对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要

的调整，修改和完善。

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（4）撰写评估技术说明

按资产评估准则的相关规定，编制“设备评估技术说明”。

4．评估方法

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合

委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

（1）重置全价的确定

1）机器设备重置全价的确定

重置全价=设备购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

+其他费用+资金成本

① 购置价

主要通过向设备生产厂家或销售公司询价或参照《2014 机电产品报

价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数

未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算

确定购置价。

根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中

华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实

施细则》(财政部国家税务总局令第50号)及《财政部、国家税务总局关

于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)的相关

规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实

物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额(简称固

定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书

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和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。

② 运杂费

以不含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、

运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，同时，国家

税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》

（财税[2013]106号）文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置价格中

包含运输费用的不再计取运杂费。

运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11

③ 安装调试费

根据被评估设备辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程度，

参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率予以测算确认。

对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。

④ 工程建设其他费

根据设备的特点，以含税设备购置价为基础，按不同费率计取。共

包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、

环境评价费、可行性研究费等。

表4-12 工程建设其他费率表

序号费用计费基础费率取费依据

计投资[1999]1283 号、浙价服〔2013〕252

1 可行性研究费造价×费率 0.72%

号

2 建设单位管理费造价×费率 1.47% 财建[2002]394 号

计价格[2002]1980 号、发改价格[2011]534

3 招标代理费造价×费率 0.63%

号

计价格[2002]125 号、发改价格[2011]534

4 环境影响评价费造价×费率 0.49%

号

计价格[2002]10 号、计办价格[2002]1153

5 勘察设计费造价×费率 5.00%

号

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序号费用计费基础费率取费依据

6 工程监理费造价×费率 3.30% 发改价格[2007]670 号

小计 11.61%

⑤ 资金成本

资金成本为评估对象在合理建设工期（按整体工程考虑）内占用资

金的筹资成本，计算公式如下：

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理

建设工期×贷款利率×1/2

贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

投入考虑。

2）电子设备重置全价的确定

根据当地市场信息及《中关村在线》，《太平洋电脑网》等近期市

场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商

提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：

重置全价=购置价（不含税）

（2）综合成新率的确定

1）机器设备综合成新率

对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察

设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组

成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成

新率 N，即：

N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

2）电子设备成新率

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采用尚可使用年限法或年限法确定其成新率。

成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%

或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%

（3）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

5、评估结果

纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：

表4-13 设备类资产评估结果汇总表

账面值评估值增减率

名称

原值净值原值净值原值净值

机器设备 1,105,819.97 722,658.95 1,121,600.00 602,605.00 1.43 -16.61

电子设备 1,830,257.51 1,343,410.92 1,792,140.00 1,352,579.00 -2.08 0.68

合计 2,936,077.48 2,066,069.87 2,913,740.00 1,955,184.00 -0.76 -5.37

6、评估结果增减值原因分析

（1）机器设备评估原值增值的主要原因是企业有部分设备是评估

净值入账所致，评估净值减值的主要原因是企业评估入账所致。

（2）电子设备评估原值减值原因是办公用电脑，复印机，传真机，

数码相机等电子产品由于技术进步、市场价格下降导致评估减值，净值

增值的原因是企业提折旧所用的年限少于电子设备所用的年限所致。

7．典型案例

案例一：切药机（机器设备清查评估明细表：1）

（1）设备概述

设备名称：旋转式不锈钢多用切药机

资产编号：16-04-000004

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规格：QZ120B

设备供应商：上海中药机械有限公司

购置日期 2014 年 1 月 8 日

启用日期：2014 年 1 月 8 日

账面原值：32,478.63 元

账面净值：29,650.31 元

（2）设备概况

该设备适用于中药加工切片切节、切丝之用。该机适应性强，能切

软的如淡竹叶，毛根切硬的药物如槟榔，松节，切纤维多的如桑皮，甘

草等。本机采用全封闭式齿轮传动，特出链条强制送料，切药的长短有

切送料的快慢和参与切削的刀子数量确定，送料的快慢，有拔叉手柄进

行调节。该机使用方便，性能稳定。

主要技术参数：

型号 QZ120 型

配用动力 P=3KW

送料机构变速档 6档

参与切削的刀子数 2-4 把

切药规格 0.7-17mm

台式产量 160-500kg/h

整机重量 600kg

（3）重置全价的确定

重置全价由设备购置费（不含税）、基础费、安装调试费、其他费

用和资金成本五个部分构成。

表4-14 切药机重置全价计算表

代码项目计费费计算公式计算结果

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率

设备购置费（含

A 28,700.00

税）

设备购置费不含

B A/1.17 24,529.91

税

C 基础费在建筑物考虑 0

D 安装调试费 8% A×费率 2,296.00

E 前期及其他费用 11.61% （A+C+D）×费率 3,598.64

F 建设工期 1年

G 资金成本 5.60% （A+C+D+E）×贷款利率×建设周期×1/2 968.65

重置全价 B+C+D+E+F+G 31,393.20

切药机重置全价取整为 31,400.00 元。

有关数据的说明

1）设备购置费的确定（含税）

根据上海中药机械有限公司代理商和厂家询价，确定该切药机评估

购置价为 28,700.00 元/台套（含税）。

2）运杂费

根据询价厂家负责运费，所以不取运杂费。

3）安装调试费

根据询《资产评估评估取费表》》选取 8%安装费。

4）基础费率

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在房屋中考虑。

5）前期及其他费用的确定

根据相关规定，前期及其他费用按设备的购建成本 11.61%计取；

前期及其他费用=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调

试费+基础费）×费率

=（28,700.00+0.00+2,296.00+0.00）×11.61%

=3,598.64（元）

5）资金成本的确定

浙江英特中药饮片有限公司项目整体工程合理建设工期按 1 年，评

估基准日同期贷款年利率 5.60%，资金均匀投入计算。

资金成本=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调试费+

基础费+前期及其他费用）×贷款利率×建设周期×1/2

=（28,700.00+0.00+2,296+0.00+ 3,598.64）

×5.6%×1×1/2

= 968.65（元）

6）重置全价的确定

重置全价=（设备购置费（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

+基础费+前期及其他费用+资金成本）

= 24,529.91+0.00+ 2,296.00+0.00+3,598.64+ 968.65

= 31,400.00 元（取整）

（4）成新率的确定

参照《资产评估取费表》选取经济寿命年限，并通过现场勘察设备

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现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部

分参数进行分析，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成

新率 N，即：

N＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%

评估人员在企业设备管理人员的陪同下对该设备的各部位进行现场

察看，该设备外貌感观正常，机械装置、电气装置、润滑系统、安全装

置等结构组成运行状况正常，评估人员认为该设备尚可使用 13 年。

该设备于 2014 年 1 月 8 日投入使用，至评估基准日已使用 0.98 年

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

=13/（0.98+13）×100%

=93%（取整）

（5）评估值的确定

评估值=重置全价×成新率

= 31,400.00×93%

= 29,202.00 （元）

该切药机评估值为 29,202.00 元。

案例二：格力空调 5p（电子设备明细表第 133 项）

（1）设备概况

名称：格力空调 5p

型号： KFR-120LW/(12568S)Ac-3

购置日期：2013 年 8 月 1 日

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启用日期：2013 年 8 月 1 日

账面原值：7,264.95 元

账面净值：6,344.79 元

生产厂家：格力集团

主要技术参数：

制冷类型冷暖外机噪音(dB(A) ≤60

匹数 5匹定频机能效比 3.05

定频/变频定频循环风量(m3/h) 1750

能效等级 3级扫风方式左右扫风

电辅加热支持自动清洁支持

适用面积(平方米) 55~85 独立除湿支持

制冷量(W) 12000 制冷剂氟利昂（R22)

制冷功率(W) 3930 电压/频率（V/Hz） 380/50

制热量(W) 12500 内机尺寸 581*1870*395mm

制热功率(W) 3800 外机尺寸 1032*1250*412mm

电辅加热功率(W) 3500 内机重量（kg） 63

内机噪音(dB(A) 44-52 外机重量（kg） 103

（2）重置全价的确定

重置全价=不含税购置价

经市场调查及网上查询，格力空调 KFR-120LW/(12568S)Ac-3 基准

日含税价为 8,330.00 元，则重置全价为：

重置全价=含税购置价/1.17

= 8,330 /1.17

= 7,120.00 元（取整）

（3）成新率的确定

采用尚可使用年限法确定其成新率。

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笔记本电脑经济使用年限为 8 年，于 2013 年 8 月 1 日购置并启用，

截止评估基准日已使用 1.42 年，经现场勘查核实，该格力

KFR-120LW/(12568S)Ac-3 尚可使用 7 年，其成新率计算如下：

成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

=7/（1.42+7）×100%

=83%

（4）评估值的确定

评估值＝重置全价×成新率

＝7,120.00×83%

＝5,910.00 元（取整）

三、在建工程评估技术说明

1.评估范围

列入本次评估范围内的在建工程-土建工程共计 3 项，账面价值

562,831.30 元。

2.在建工程内容

在建土建工程主要为在浙江英特中药饮片有限公司为二期工程所

发生的前期费用，主要为勘察设计费、环境评价费、咨询费和待建中药

仓库等。

3.经调查了解被评估单位二期工程不再建设，因此二期工程发生的

各项费用本次评估为 0。对于中药仓库包含的勘察设计费基本上反映了

在建工程的实际成本，不存在不合理支出的情况，本次评估以清查核实

后账面值作为评估值。

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4.评估结果

（1）在建工程评估结果如下表：

单位：人民币元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

在建工程-土建工程 562,831.30 46,757.60 -516,073.70 -91.69

（2）在建工程评估结果分析

本次在建工程评估减值 516,073.70 元，减值率 91.69%。该减值是

由于被评估单位二期工程不再建设评估为 0 所致。

四、无形资产评估技术说明

1．评估范围

本次评估的无形资产--土地使用权为浙江英特中药饮片有限公司所

持有的 2 宗国有土地使用权，为出让性质，土地使用权总面积共计

34,858.00 平方米，评估基准日账面原值 12,416,640.00 元，账面净值

11,669,662.79 元。

2．估价对象概况

本次估价对象为 2 宗国有出让土地使用权，目前已办理了《国有土

地使用证》，宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土

地位置、土地用途、土地面积、终止日期等主要土地登记情况如下表：

表2-1 土地登记状况一览表

宗地证载土地使用国有土地使用证土地土地面积

宗地名称宗地位置终止日期

编号权人编号用途 (m2)

估价新昌县梅浙江英特中药新国用（2013）新昌县梅渚

对象渚镇前三工业 24,218.00 2062-11-14

-1 村土地饮片有限公司第 0469 号镇前三村

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宗地证载土地使用国有土地使用证土地土地面积

宗地名称宗地位置终止日期

编号权人编号用途 (m2)

新昌县梅

估价浙江英特中药新国用（2011）新昌县梅渚

渚镇白桦

对象工业 10,640.00 2057-1-30

坪 9 号土饮片有限公司第 0224 号镇白桦坪 9 号

-2

地

3．评估程序

（1）收集资料及准备

根据浙江英特中药饮片有限公司提供的无形资产－土地使用权清

查评估明细表，进行账表核对，并核对宗土地的土地证号、证载权利人、

证载用途、坐落地点、使用权面积、终止日期等；查看土地使用权证原

件、土地使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料等。

（2）实地查勘

根据账表相符的申报表进行现场查勘。对评估对象，进行详尽的现

场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等

进行了了解和记录。

（3）评估作价及报告

在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采

用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。

4．评估方法

根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、

收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

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价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，

按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结

合评估目的，进行具体分析如下：

1、所选用评估方法的理由

A、选用市场比较法理由

由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供

需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。

B、选用成本逼近法的理由

由于估价对象所在市县的征地政策有较充分的了解，土地的取得成

本和相关税费等资料收集比较翔实，故本次适宜选用成本逼近法进行评

估。

2、方法介绍

（1）市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，

且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成

交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公

式如下：

V＝VB×A×B×D×E

式中：

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V：估价对象价格；

VB：比较案例价格；

A：估价对象情况指数／比较案例宗地情况指数＝正常情况指数／

比较案例宗地情况指数

B：估价对象估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

D：估价对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

E：估价对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

（2）成本逼近法

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，

再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

格的估价方法。成本逼近法的基本计算公式如下：

V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

式中：

V—估价价格

Ea—土地取得费

Ed—土地开发费

T—税费

R1—利息

R2—利润

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R3—土地增值收益

VE—土地成本

5．评估结果及增减值原因分析

（1）评估结果

纳入本次评估范围无形资产-土地使用权为 17,758,100.00 元，较账

面值 11,669,662.79 元增值 6,088,437.21 ，增值率 52.17 %。

（2）增值原因分析

其增值原因在于：估价对象-1 土地取得时是依据当地招商引资政策，

定向招标支付的优惠价格，而本次评估的是正常市场价值，因而增值的

主要原因是正常市场价值远高于优惠价格。另外，近年来新昌县梅渚镇

基础设施建设日趋完善也带动了地价一定程度上的升高。

6、典型案例

案例一：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号土地（无形资产-土地使用权明

细表序号 2）

编号：新国用（2011）第 0224 号

土地使用权人：浙江英特中药饮片有限公司

坐落：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号

地号：005-999-05411

图号：未填写

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地类（用途）：工业用地

取得价格：未填写

使用权类型：出让

终止日期：2057 年 1 月 30 日

土地面积：10,640.00 平方米（其中：独用面积 10,640.00 平方米、

分摊面积未填写）

记事内容：该宗地因权利人申请，县政府同意延期至 2012 年 1 月

30 日前办理变更登记。2012.1.9 经县政府同意，延期至 2013 年 1 月 30

日前办理变更登记。2013.1.8 经县政府同意，延期至 2014 年 1 月 30 日

前办理变更登记。2014.1.9 经经县政府同意，延期至 2015 年 1 月 30 日

前办理变更登记（供融资）。且于 2014 年度必须有实质性动工。2015

年 1 月 6 日，经县政府同意，延期至 2016 年 1 要 30 日前办理变更登记

（仅供融资）。

填发单位：新昌县人民政府

填发日期：2011 年 1 月 20 日

土地级别：工业十二级

2）土地权利状况

估价对象的土地所有权属于国家所有。

估价对象土地使用权属于浙江英特中药饮片有限公司。土地性质为

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出让。该宗地土地使用权终止日期为 2057 年 1 月 30 日，至本次评估基

准日 2014 年 12 月 31 日，剩余土地使用年限为 42.11 年；初始批准使用

年限为 50 年，至本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限为 7.89

年。宗地用途为工业用地。

评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、

地上地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。

3）土地利用状况

估价对象的利用现状为：宗地内建设有车间、围墙等建构筑物,土地

总面积为 10,640.00 平方米，宗地内建筑总面积约 5,289.26 平方米，容

积率为 0.50。其中地上重要建筑物为浙江英特中药饮片有限公司 1#房屋，

框架结构 2 层，建筑面积 2,425.79 平方米，建成于 2007 年 4 月，两层

框架结构，层高 6 米，檐高 12.6 米。现浇钢筋混凝土独立基础、框架柱、

梁、楼板和屋盖，内外墙采用 240mm 厚空心砖。屋面采用卷材防水、

聚氯乙烯泡沫保温。外墙抹灰刷涂料装饰，内墙抹灰刷乳胶漆；进户门

为电动卷帘门、楼地面为金属骨料耐磨混凝土。

土地利用变迁为：估价对象开发利用前主要地类为耕地，进行建设

用地开发后，目前作为工业用地进行利用，土地最佳利用为工业用地。

（2）地价定义

本次评估对象为浙江英特中药饮片有限公司所持有的 2 宗国有土地

使用权。根据估价目的、估价原则及估价依据，结合委托方提供的资料

及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义：

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估价对象的土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次

评估设定用途为工业用地；估价期日实际开发程度为宗地红线外“五通”

（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及场地平整”（通

路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整），根据估价对象土地利

用特点和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评

估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定开发程度为宗地红线外

“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内场地平整；土

地使用权性质为出让，本次评估基准日剩余年限为 42.11 年，本次评估

设定估价对象土地使用权性质为出让，设定年限为 42.11 年。

评估地价内涵是：本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述

设定用途、开发程度和年期等条件下，无他项权利限制于估价基准日

2014 年 12 月 31 日的公开市场条件下的国有土地使用权价格。

（3）地价影响因素分析

1）一般因素

①城市资源状况

绍兴市是浙江省辖市，位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波

市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望，位

于东经 119°53′03"至 121°13′38"、北纬 29°13′35"至 30°17′30"之间，属于

亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明。全境域东西长 130.4 千米，南

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北宽 118.1 千米，海岸线长 40 千米，陆域总面积为 8,273.3 平方千米。

市辖区总面积 2,942 平方公里，人口 216.1 万。

②房地产制度与房地产市场状况

在房地产制度方面，绍兴市依法执行《物权法》、《城市房地产管理

法》、《城市国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《房屋

登记办法》等现行法律法规。此外，2014 年以来，市国土局根据《2014

年浙江省国土资源管理改革要点》，围绕绍兴大城市建设和“重构绍兴产

业、重建绍兴水城”战略部署，重点突破、先行先试，重点推进九个方

面国土资源管理改革创新。如推进工业用地供应差别化管理。拟定了《绍

兴市工业用地供应差别化管理实施意见》,明确差别化供地导向、方式、

地价标准和差别化用地管理，推行弹性年期出让制度，健全项目履约保

证金制度，建立出让土地收回机制。

在房地产市场状况方面，2014 年绍兴市区主要针对二次公积金贷款

进行了小幅度调整，从成交情况来看，2014，绍兴市区商品房市场呈现

出量价齐跌的特点，其中商品住宅成交走低是影响整体成交量的主要因

素。而市区二手房市场也表现平淡，无论成交量还是挂牌量与去年同期

都有明显下降，楼市观望气氛浓厚。

③产业政策

产业政策是产业结构优化升级的重要手段，是国家宏观调控体系的

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重要组成部分。加快培育和发展战略性新兴产业的决策部署，更好地促

进二三产业做大做强，绍兴市从进一步突出培育发展的导向和重点、进

一步明确政策扶持的标准和程序、进一步完善投资公司的设立和运作等

多方面完善战略性新兴产业培育发展有关政策。在土地政策方面，如允

许建设项目分期实施的企业在审核确认后分割办理土地契证，在足额缴

纳已建成投产的建设用地契税，规划部门划定分割地块红线的前提下，

允许分割办理已建成投产的建设用地土地权证。对原出让的工业用地

（含优惠出让的工业用地），在土地使用权人及工业用途不变的情况下，

对行业类型进行调整，行业类型经工业主管部门认定，并符合国家供地

政策和环保要求的，土地出让价不作新的调整。

④城市规划与发展目标

根据《绍兴市城市总体规划（2011-2020 年）》，绍兴市的发展目

标为“特色产业城市、文化休闲城市、生态宜居城市”。

建设以促进人的全面发展为中心的社会发展体系，形成社会和谐、

文化浓郁、功能齐全、特色鲜明的现代化城市。

近期 2015 年 GDP 达到 4,000 亿元，人均 GDP 达到 88,000 元（按

户籍人口计算），一、二、三产业比重分别为 4.1%，52.5%和 43.4%；

远期 2020 年 GDP 达到 5,600 亿元，人均 GDP 达到 120,000 元（按户籍

人口计算），一、二、三产业比重分别为 3%、47%和 50%。

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⑤城市社会经济发展状况

2014 年上半年，绍兴市规模以上工业实现增加值 695 亿元，扣除价

格因素，比上年同期增长 5.0%，增幅与一季度持平，但比去年全年回

落 4.2 个百分点，处于低位稳增状态。上半年工业用电量 138 亿度，同

比增长 3.4%，较一季度回落 0.9 个百分点。规模以上工业实现利润 218

亿元，比上年同期增长 9.9%，高出销售增幅达 7.4 个百分点。特别是化

纤行业，不仅扭转了利润持续下降的局面，今年上半年还实现了 15.5%

的增长，但行业内部分化较为明显，不少化纤企业通过新产品开发、差

异化竞争寻求突破，使得行业整体新产品产值增速达到 18.7%。

2）区域因素

①区域概况

估价对象位于张掖市新昌县梅渚镇。

梅渚镇是 1992 年由原山头乡、诚爱乡、梅渚乡三个乡撤并后建成

的。全镇镇域面积 35.58 平方公里，下辖 26 个行政村，214 个村民小组，

共 1.8 万人左右。梅渚镇是浙江教育强镇、浙江省体育强镇、浙江省生

态镇。

②交通条件

梅渚镇位于新昌城西，离县城 11 公里，与嵊州市、新昌县七星街

道、澄潭镇交界，新磐公路穿境而过，离上三线入口处 8 公里，交通便

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捷，地理位置优越。

③基础设施条件

估价对象周边的基础设施条件基本已经达到“五通”（通路、通电、

通讯、通上水、通下水）：

A、通路

估价对象由新磐公路穿境而过，离上三线入口处 8 公里。综合分析

交通条件良好。

B、通电

估价对象电源来自国家电网，综合分析供电保障率约 95%以上。

C、通上水

估价对象上水由市政保障，综合分析供水保障率约 95%。

D、通下水

估价对象排水由市政保障，常年无积水，综合分析排水保障率约

95%。

E、通讯

估价对象市政通讯系统主要由电信公司、移动公司、联通公司保障。

通讯保障度 95%以上。

④公共设施状况

估价对象周边医院、公园等公共设施较少。

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⑤环境条件

估价对象所在区域以生态工业和特色农业产业为主，污染较少，自

然环境较优。

估价对象离县城较远，人文环境较一般。

⑥规划条件限制

估价对象所在区域土地规划以工业用地为主，规划对土地利用强度

无特别限制。

⑦产业聚集程度

估价对象所在区域以生态工业和特色农业产业为主，产业聚集效应

较明显。

综上，通过上述区域因素分析，估价对象所在工业园区区位优势一

般、基础设施配套一般、环境较优，较适宜医药加工企业的发展，随着

该区域基础设施及公共设施的进一步，工业地价具有稳步看涨趋势。

3）个别因素

估价对象位于新昌县梅渚镇；土地总面积为 10,640.00 平方米，容

积率 0.5；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地，本次评估

设定用途为工业用地；一面临路，临路状况一般；宗地形状长方形；地

形平坦；宗地基础设施条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

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通上水、通下水）和宗地红线内“五通及场地平整”（通路、通电、通讯、

通上水、通下水）。

综上，通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于医药

加工企业的发展，单从个别因素分析，具有一定的看涨趋势。

（4）估价原则

1）合法原则

土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法

产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产

权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，

应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，

应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

2）供需原则

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需

的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格

都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降

低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进

行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断

性特征。

3）协调原则

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土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，

这直接关系到该地块的收益量和价格。

4）替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场

交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或

大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服

务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用

价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

5）变动原则

估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动

规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的

变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相

互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格

是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，

必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发

生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系

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及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

6）报酬递增、递减原则

土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土

地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

7）最有效利用原则

土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用

途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权

利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的

为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有

效发挥为前提的。

（5）估价过程

估价方法选择

根据《城镇土地估价规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、

收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，

按照城镇土地估价规程，根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结

合评估目的，进行具体分析如下：

1）估价对象所选用评估方法的理由

①由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一

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供需圈有可比的比较案例，故本次适宜选用市场比较法进行评估。

②由于我们对绍兴市新昌县的征地政策有较充分的了解，土地的取

得成本和相关税费等资料收集比较翔实，且本次估价对象为工业用地，

故本次适宜选用成本逼近法进行评估。

2）估价对象不选用评估方法的理由

①收益法

由于估价对象同一供需圈类似的工业用地出租实例较少，工业用地

和工业房地产租赁市场不活跃，因此本次评估不适宜选用收益法进行评

估。

②剩余法

由于工业用地的建筑物售价等相关参数难以直接从市场调查中取

得，因此本次评估不适宜选用剩余法进行评估。

③基准地价系数修正法

新昌县基准地价基准日据时较长，已无法客观反映估价对象所在区

域工业实际地价水平，因此本次不选用基准地价系数修正法进行评估。

估价过程

市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，

且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成

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交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本计

算公式如下：

V＝VB×A×B×D×E

式中：

V：待估宗地价格；

VB：比较案例价格；

A：待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数

＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

1）选取可比实例

根据选择可比实例的要求，在符合条件的交易信息中，筛选出与本

次估价对象属同一供需圈、条件类似的三宗国有土地使用权交易实例作

为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实例如下：

实例一：新昌县天功坊砖瓦有限公司用地

该实例位于梅渚镇前三村。建设用地面积为 13,668.30 平方米。用

途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下

水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 11 月 6 日正

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常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 790 万元，地面单价为

578.0 元/平方米。竞买人为新昌县天功坊砖瓦有限公司。

实例二：浙江鑫永利卡环有限公司用地

该实例位于梅渚镇山支头村。建设用地面积为 16,184.50 平方米。

用途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通

下水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 12 月 28

日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 935.00 万元，地面单

价为 577.7 元/平方米。竞买人为浙江鑫永利卡环有限公司。

实例三：新昌县万事发纺织机械有限公司用地

该实例位于梅渚镇山支头村。建设用地面积为 12,104.50 平方米。

用途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通

下水）和红线内场地平整；宗地土地利用情况正常；2014 年 12 月 28

日正常挂牌出让 50 年期国有土地使用权成交价为 690 万元，地面单价

为 570.0 元/平方米。竞买人为新昌县万事发纺织机械有限公司。

2）比较因素的选择

根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比较因数选择主要

有交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因

素、个别因素；其中区域因素选择：地理位置和产业集聚程度、基础设

施状况、公共配套设施状况、交通便捷状况、环境状况；个别因素选择：

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临路状况、容积率、宗地面积、宗地形状、规划条件、地质和地形条件。

3）编制因数条件说明表

根据上述选择的比较因素，估价对象和可比实例的各因素条件说明

如下表：

表2-2 比较因素条件说明表

比较因素估价对象实例一实例二实例三

新昌县天功坊浙江鑫永利卡新昌县万事发

梅渚镇白桦坪

宗地名称/编号砖瓦有限公司环有限公司土纺织机械有限

9 号土地

土地地公司土地

新昌县梅渚镇梅渚镇山支头梅渚镇山支头

详细地址梅渚镇前三村

白桦坪 9 号村村

交易单价待估 578.0 577.7 570.0

规划用途工业工业工业工业

交易期日 2014/12/31 2014/11/6 2014/12/28 2014/12/28

土地等级工业十二级工业十二级工业十二级工业十二级

交易情况正常正常正常正常

位于新昌县梅

渚镇前三村农位于梅渚镇山位于梅渚镇山

渚镇白桦坪 9

地理位置和产产品出口加工支头村，地理位支头村，地理位

号，地理位置

业集聚度区内，地理位置置一般，产业聚置一般，产业聚

一般，产业聚

一般，产业聚集集度较好集度较好

集度较好

度较好

区

域基础设施完善

红线外五通红线外五通红线外五通红线外五通

因程度

素公共配套设施周边公共配套周边公共配套周边公共配套周边公共配套

完善程度完善程度一般完善程度一般完善程度一般完善程度一般

公交车线路较

公交车线路较公交车线路较公交车线路较

交通便捷程度少，便捷度一

少，便捷度一般少，便捷度一般少，便捷度一般

般

环境状况基本无污染基本无污染基本无污染基本无污染

临街状况一面临街三面临路三面临路三面临路

容积率 1 下限 1.1，上限 1.5 下限 1，上限 1.5 下限 1，上限 1.5

个

土地面积(平 10,640 平方米， 13,668.3 平方 16,184.5 平方 12,104.5 平方

别

方米) 面积适中米，面积适中米，面积适中米，面积适中

因

素土地形状较规则较规则较规则较规则

规划条件基本无限制基本无限制基本无限制基本无限制

地质和地形条地质条件良地质条件良好，地质条件良好，地质条件良好，

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件好，地势平坦地势平坦地势平坦地势平坦

4）编制比较因数条件指数表

针对待估宗地与可比实例各种因素条件，编制比较因数条件指数的

有关说明如下：

a、规划用途

估价对象与各比较案例均为工业用地，故不需要进行修正。

b、交易时间

估价对象与各比较案例交易时间接近，故不需要进行修正。

c、交易情况修正

本次评估估价对象交易情况与比较案例交易情况一致，均为正常交

易，故不需要进行修正。

d、土地用途修正

本次评估估价对象土地用途与比较案例土地用途一致，均为工业用

地，故不需要进行修正。

e、地理位置和产业集聚度

将估价对象与比较案例的地理位置及产业集聚度进行比较，分为好、

较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指

数上升或下降 3%。估价对象和比较案例均位于新昌县梅渚镇内，繁华

程度一致，不需要进行修正。

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f、基础设施完善程度

对估价对象所在区域基础设施进行调查，估价对象与比较案例所在

区域的基础设施通平程度不同，每增加或减少一通，因素修正指数上升

或下降 2%。估价对象和比较案例均位于新昌县梅渚镇内，基础设施完

善度一致，不需要进行修正。

g、公共配套设施完善程度

将估价对象与比较案例的公共配套设施完善程度进行比较，分为齐

全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，每上升或下降一个等

级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于新昌县

梅渚镇内，园区处于建设中，周边公共配套完善程度一般，估价对象及

比较案例的公共配套设施完善程度一致，故不需要进行修正。

h、交通便捷程度

将估价对象与比较案例的交通便捷程度进行比较，分为便捷、较便

捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，每上升或下降一个等级，因素

修正指数上升或下降 2%。估价对象和比较案例均位于新昌县梅渚镇内，

交通便捷程度一致。

i、环境状况

将估价对象与比较案例的环境进行比较，分为基本无污染、轻度污

染、严重污染三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或

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下降 2%。估价对象和各比较案例均位于新昌县梅渚镇内，环境状况良

好，均基本无污染，故不需要进行修正。

j、临街状况

将宗地临路条件分为四面临街、三面临街、二面临街、一面临街、

临支路或不临街五个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升

或下降 1%。

k、容积率

估价对象用途为工业用地，容积率对其价值影响较小，本次评估对

容积率不作修正，设定估价对象与比较案例的系数均为 100。

l、土地面积

宗地面积，分为〈10,000 平方米、10,000—50,000 平方米、〉500,000

平方米三个等级，结合估价对象与比较案例的实际规划情况，确定土地

面积在[10,000-50,000]范围内为适当等级。以估价对象为 100，每上升或

下降一个等级，地价往上或往下修正 2%。

m、土地形状

将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，

每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 2%。估价对象与比

较案例土地形状均为较规则，不需进行修正。

n、规划条件

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将规划条件分为：无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制

较大、严重限制五个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减

少一个等级，因素修正指数增加或减少 2%。估价对象与比较案例均为

基本无限制，不需进行修正。

o、地质和地形条件

将宗地地质和地形条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗

地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1%。

估价对象与比较案例条件相当，不需进行修正。

根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因数条件指数表如下。

表2-3 比较案例因素条件指数表

比较因素估价对象实例一实例二实例三

新昌县天功坊浙江鑫永利卡新昌县万事发

梅渚镇白桦坪

宗地名称/编号砖瓦有限公司环有限公司土纺织机械有限

9 号土地

土地地公司土地

新昌县梅渚镇梅渚镇前三村梅渚镇山支头梅渚镇山支头

详细地址

白桦坪 9 号村村

交易单价待估 578 577.7 570.0

规划用途 100 100 100 100

交易期日 100 100 100 100

土地等级 100 100 100 100

交易情况 100 100 100 100

地理位置和产

100 100 100 100

业集聚度

区基础设施完善

100 100 100 100

域程度

因公共配套设施

100 100 100 100

素完善程度

交通便捷程度 100 100 100 100

环境状况 100 100 100 100

个临街状况 100 102 102 102

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别容积率 100 100 100 100

因土地面积(平

素 100 100 100 100

方米)

土地形状 100 100 100 100

规划条件 100 100 100 100

地质和地形条

100 100 100 100

件

5）编制因素修正系数表

在各因素条件指数表的基础上，进行比较案例交易期日修正、交易

情况、交易方式、土地用途修正、区域因素修正、个别因素修正，即将

估价对象的因素条件指数与比较案例的因素条件进行比较，得到各因素

修正系数，列表表示如下：

表2-4 比较案例因素修正系数表

比较因素估价对象实例一实例二实例三

新昌县天功坊浙江鑫永利卡新昌县万事发

梅渚镇白桦坪

宗地名称/编号砖瓦有限公司环有限公司土纺织机械有限

9 号土地

土地地公司土地

新昌县梅渚镇梅渚镇前三村梅渚镇山支头梅渚镇山支头

详细地址

白桦坪 9 号村村

交易单价待估 578 577.7 570.0

规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

交易期日 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

土地等级 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

地理位置和产

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

业集聚度

区基础设施完善

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

域程度

因公共配套设施

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

素完善程度

交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

环境状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

个临街状况 1.0000 0.9804 0.9804 0.9804

别容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

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因土地面积(平

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

素方米)

土地形状 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

规划条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

地质和地形条

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

件

估价对象设定使用年限为 42.11 年，比较案例的土地使用年限均为

50 年，两者不一致，故需进行年期修正，年期修正公式如下：

K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

式中：

K——估价对象的土地使用年期修正系数

r——土地还原率(根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有

三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、

投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次

评估土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原利

率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月

22 日公布一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑新昌县目前房地产业的

平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我

们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变

动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前

的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%

之间，本次评估风险调整值取其平均值 3.25%，因此，土地还原利率

=2.75%+3.25%=6.00%)

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n——估价对象土地设定使用年限

m——比较案例使用年限

经测算，年期修正系数 K=0.9665

6）确定评估结果

经过比较分析和测算，分别得到三个比较案例的比准价格，考虑三

个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比

较法的评估结果。

估价对象评估地面地价= (567+566+559)÷3×0.9665

=545.1（元/平方米）

成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，

再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价

格的方法。基本公式如下：

V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

＝VE+R3

式中： V：土地价格

Ea：土地取得费

T：税费

Ed：土地开发费

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R1：利息

R2：利润

R3：土地增值

VE：土地成本价格

R3：土地增值

1）土地取得费及相关税费

土地取得费及相关税费是指评估对象所在区域为取得土地使用权

而支付的各项客观费用。根据对评估对象所在区域近年来征地费用标准

进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、劳动力安置补助

费、青苗补偿费及地上物补偿费）和相关税费（耕地占用税、耕地开垦

费等）。土地取得费一般包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青

苗及地上附作物补偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等。

本次评估对象位于浙江省绍兴市新昌县梅渚镇，本次估价对象开发

利用前为农村集体土地，根据《浙江省人民政府关于调整完善征地补偿

安置政策的通知》（浙政发[2014]19 号），自 2014 年 7 月 1 日期，全省

征收农村集体土地全面实行区片综合价补偿，征地区片综合价由土地补

偿费和安置补助费组成，青苗和地上附作物补偿费另行计算。根据浙江

省《全省征地补偿最低区片综合价标准和地区划分》，新昌县属于二类

地区，耕地征地补偿最低区片综合地价为 4.5 万元/亩，即 67.5 元/平方

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米。

通过咨询当地的国土局利用科工作人员，新昌县梅渚镇平均青苗和

地上附作物补偿费为 6 元/平方米。

根据 2008 年 10 月 29 日印发的《关于印发浙江省耕地占用税实施

办法的通知》（浙财农税字[2008]17 号），新昌县占用耕地税额为 35 元/

平方米。

2013 年 9 月 2 日发布的《浙江省财政厅、浙江省国土资源厅关于提

高省统筹补充耕地项目耕地开垦费收缴标准的通知》（浙财农〔2013〕

298 号），自发文之日起，耕地开垦费按每平方米 75 元的标准全额缴纳。

因此，被评估对象土地取得费及相关税费为 183.50 元/平方米。

2）土地开发费

土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项

费用。根据估价人员对估价对象所在区域的土地开发程度和基础设施配

套情况等调查，咨询新昌县国土资源局土地利用股工作人员：估价对象

周边基础设施配套程度在达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

通上水、通下水）和红线内“场地平整”的情况下，其单位土地面积的土

地开发费用一般为 175 元/m2（其中：通路 60 元/m2、通电 40 元/m2、通

讯 10 元/m2、通上水 20 元/m2、通下水（含排污）25 元/m2、场地平整

20 元/m2）。

本次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通

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讯、通上水、通下水）和红线内“场地平整”。

因此，土地开发费=60+40+10+20+25+20

=175（元/平方米）

3）投资利息

根据估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周

期为 1 年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利

息率 5.60%计，按单利计算，假设土地取得费为一次性投入，土地开发

费为分期投入,这里土地开发费按均匀投入计算，则：

投资利息＝（土地取得费+税费）×贷款利息率土地开发周期）+土地开

发费×贷款利息率）土地开发周期/2）

＝183.50×5.6%+175×5.6%1/2

＝15.18（元/平方米）

4）投资利润

调查当地土地开发的投资回报情况，通过咨询当地国土资源管理部

门，调查土地开发的投资回报情况，参照当地土地一级开发成本利润率，

确定本次评估的土地开发年投资利润率为 8%，则：

投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×

年投资利润率

＝（183.50+175）×1×8%

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＝28.68（元/平方米）

6）土地增值收益

土地增值收益即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中，获得

的收益。根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），土地增值按

该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件

而发生的价值增加额计算。根据待估宗地所在区域的实际情况，结合当

地征收出让金标准等参数，本次估价对象土地增值收益按成本价格（土

地取得费、相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和）的

20%进行估算，故本次评估取 20%，则：

土地增值收益＝（土地取得费+相关税费＋土地开发费+投资利息+

投资利润）×土地增值收益率

＝80.47（元/平方米）

7）地价的计算

A、无限年期地价

依据成本逼近法测算地价公式，在进行年期修正和区位修正前，估

价对象地价则为：

无限年期地价＝土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润

+土地增值收益

＝482.83（元/m2）

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B、年期修正

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），成本逼近法中土地

使用年期修正系数的公式为：

K 1

(1 r)

式中：

K——年限修正系数

r——土地还原率

n——估价对象设定年期

本次评估土地还原率主要根据评估基准日土地市场状况、土地设定

用途为工业用地及安全利率按中国人民银行于 2014 年 11 月 22 日公布

一年期存款利率 2.75%确定，同时考虑新昌县目前房地产业的平均收益

状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我们对估价

对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房地产政策变动较快，

土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨

胀和一定的风险利率，综合分析工业用地风险调整值在 2%-4%之间，本

次评估风险调整值取其平均值 3.25%，最终确定本次评估土地还原率为

6.00%。计算得：估价对象土地使用年期修正系数为 0.9140。

C、个别因素修正

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根据估价对象在区域内的位置和宗地条件与估价对象所在区域内

的一般工业用地所在区域内的位置和宗地条件比较分析后，进行区域及

个别因素修正如下表：

表2-5 区域及个别因素修正系数表

序号因素说明系数备注

距离县城有一定距离，繁华程度

1 地理位置和繁华程度一般 0.00%

一般

2 基础设施完善度五通一平一般 0.00%

无公交车线路，附近有公路，便

3 交通便捷程度一般 0.00%

捷度一般

4 产业集聚度位于产业园区，集聚度较好优 2.00%

5 临路状况一面临路，临路状况一般一般 0.00%

6 宗地面积土地面积适用性优优 2.00%

7 宗地形状规则图形，可利用程度高优 2.00%

8 地形坡度平坦优 2.00%

9 宗地地势适中优 2.00%

合计 10.00%

D、成本逼近法估算结果的计算

综上，依公式：

宗地地价＝无限年期土地使用权价格×年期修正系数×（1+区位修正

系数）

＝482.83×0.9140×（1+10.00%）

＝485.4（元/平方米）

（6）地价的确定

1）地价确定的方法

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根据以上评估过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到估价

对象不同的评估结果，详见下表：

表2-6 不同方法测算估价对象之估价结果一览表

宗地名称市场比较法（元/m2）成本逼近法（元/m2）备注

浙江英特中药饮片

545.1 485.4

有限公司用地

根据地价评估技术规程和估价对象的具体情况，本次估价采用市场

比较法和成本逼近法对估价对象进行评估，两种方法测算结果虽然具有

一定的差异性，但考虑到两种方法是从不同的技术思路分别对宗地地价

进行合理测算，且二种方法测算结果差异在合理范围内，故本次采取算

术平均的方法作为估价对象的最终评估结果。估价结果详见下表：

表2-7 估价结果确定表

单位：元/平方米土地面积

市场比较法成本逼近法

宗地名称评估结果备注

单价权重单价权重

浙江英特中药饮片

545.1 50% 485.4 50% 515

有限公司用地

2）估价结果

评估人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原

则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到满足地价定义条件下的

估价结果为：

土地使用权面积：10,640.00 平方米

单位面积地价：515 元/平方米土地面积

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土地使用权总地价: 547.96 万元人民币

总地价（人民币大写）：伍佰肆拾柒万玖仟陆佰元整

五、长期待摊费用技术说明

长期待摊费用账面值为 262,345.01 元，为待摊的生产车间改造和

GMP 改造费用。

对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，

核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账

务记录。经核实，确认费用支付真实，摊销期合理，摊销金额计算准确。

本次评估由于生产车间改造和 GMP 改造费用已在被评估单位的相

对应的资产中进行评估。因此，长期待摊费用评估值为零。

经上述评估，长期待摊费用评估值 0 元。

六、负债评估技术说明

评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括应付账

款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非流动负债主要为其他非

流动负债，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。

1.应付账款

应付账款账面值 18,101,751.02 元，主要为应付的原材料款。评估

人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交

易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单相符，以核

实后的账面值作为评估值。

应付账款评估值为 18,101,751.02 元。

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2.应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值为 59,917.34 元，主要为应付职工工资、保险

费等。对应付职工薪酬，评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情

况，认为计提正确和支付符合规定，以核实后的账面值作为评估值。

应付职工薪酬评估值为 59,917.34 元。

3.应交税费

应交税费账面值为 46,131.27 元，主要为应交的印花税、水利建设

基金和个人所得税等。

评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相

关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳税，

核实结果账表单金额相符。以核实后的账面值确定评估值。

应交税费评估值为 46,131.27 元。

4.其他应付款

其他应付款账面值为 76,450.72 元，主要为代扣代缴的社保和风险

金等。款项多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付，以核实后

账面值作为评估值。

其他应付款评估值为 76,450.72 元。

5.其他非流动负债

其他非流动负债账面值 200,000.00 元，为新昌市财政局根据浙江

省经济和信息化委员会文件浙经信医化［2012］237 号浙江省经济和信

息化委员会关于下达 2012 年浙江省中药现代化项目计划（第一批）的

通知，浙江英特中药饮片公司将投入 3000 万元进行新昌白术的加工炮

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制、现代化深加工及质量保障平台建设项目而得到的政府补贴 20 万元，

但企业至今还没有投入资金进行该项目的操作，所以此款项有可能要归

还政府。

评估人员核实了有关账证、确定其真实性、正确性。以核实后的曲

面值确认评估值。

经上述评估，其他非流动负债评估值为 200,000.00 元。

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第五部分未采用收益法和市场法的说明

根据浙江英特集团股份有限公司规划，由于浙江英特中药饮片有限

公司（简称“英特中药饮片公司”）受“新昌铬超标胶囊”事件会影响，英

特饮片公司（新昌）生产品种受限，产能无法提升，难以发展；同时，

英特中药饮片公司地处偏避，远离县城，对引进专业人才、留住原有人

才不利；内部不和谐事件时有发生；用工环境不够理想。决定对原计划

“英特中药饮片公司中药饮片生产扩建项目（新昌二期）”停止实施。将

原计划新昌二期项目投资用于新的中药生产基地建设，即在杭州康桥建

设新的英特中药生产基地（康桥项目），按客户要求生产全品种中药饮

片。康桥项目已获得英特集团投资与发展委员会批准，并由浙江钱王中

药有限公司负责实施。因此，对于被评估单位的未来状况无法判断，本

次无法采用收益法或市场法进行评估。

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第六部分评估结论及其分析

一、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着

独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，

采用资产基础法的评估方法，对浙江英特中药饮片有限公司纳入评估范

围的全部资产及相关负债采用资产基础法进行了评估，得出其在评估基

准日 2014 年 12 月 31 日的如下结论：

资产账面价值 3,620.84 万元，评估值 4,571.80 万元，评估值较账

面值增值 950.96 万元，增值率 26.26 %。

负债账面价值 1,848.43 万元，评估值 1,848.43 万元，无增减值变

化。

所有者权益账面价值 1,772.41 万元，评估值 2,723.37 万元，评估

值较账面值增值 950.96 万元，增值率 53.65 %。详见下表。

表6-1 资产评估结果汇总表

被评估单位：浙江英特中药饮片有限公司评估基准日:2014 年 12 月 31 日金额单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率％

项目

B C D=C-B E=D/B×100%

1 流动资产 1,635.90 1,784.66 148.76 9.09

2 非流动资产 1,984.94 2,787.14 802.20 40.41

3 其中：长期股权投资 - - -

4 投资性房地产 - - -

5 固定资产 735.45 1,006.65 271.20 36.88

6 在建工程 56.28 4.68 -51.60 -91.68

7 无形资产 1,166.97 1,775.81 608.84 52.17

8 其中：土地使用权 1,166.97 1,775.81 608.84 52.17

9 长期待摊费用 26.23 - -26.23 -100.00

10 资产总计 3,620.84 4,571.80 950.96 26.26

中联资产评估集团有限公司第 78 页

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账面价值评估价值增减值增值率％

项目

B C D=C-B E=D/B×100%

11 流动负债 1,828.43 1,828.43 - -

12 非流动负债 20.00 20.00 - -

13 负债总计 1,848.43 1,848.43 - -

14 所有者权益 1,772.41 2,723.37 950.96 53.65

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

浙江英特中药饮片有限公司所有者权益评估值 2,723.37 万元，评

估增值 950.96 万元，增值率 53.65 %，具体造成评估增值项目及其主

要原因已在相关科目描述，在此不再赘述。

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企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及被评估单位概况

本次资产评估的委托方为浙江英特集团股份有限公司、浙江华资实

业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司。被评估单位为浙江英特

中药饮片有限公司

（一）委托方概况

1、浙江英特集团股份有限公司

名称：浙江英特集团股份有限公司

类型：股份有限公司（上市）

住所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 96 号 8 楼

法定代表人：冯志斌

注册资本：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元

成立日期：1995 年 12 月 14 日

办公地址：浙江省杭州市滨江区江南大道 96 号中化大厦。

经营范围：实业投资，投资管理，市场营销策划，医药信息咨

询，医疗器械信息咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，计算机软硬件

开发及信息技术服务，会展服务，医药研发，经营进出口业务。（依法

须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

浙江英特集团股份有限公司是由中国中化集团和浙江省国有资产

管理委员会合资的中化蓝天集团控股的上市公司，股票代码为

SZ.000411。

浙江英特集团股份有限公司原名杭州凯地丝绸股份有限公司，系经

浙江省股份制试点工作协调小组浙股[1992]17 号文批准设立的股份制

试点企业，于 1993 年 4 月 7 日在杭州市工商行政管理局登记注册，取

得注册号为工商企股浙杭字第 14308466-2 号的《企业法人营业执照》。

2001 年 12 月 30 日经资产重组后，于 2002 年 7 月经浙江省工商行政管

理局核准，更名为浙江英特集团股份有限公司。现有注册资本

207,449,946.00 元，股份总数 207,449,946 股（每股面值 1 元）。现取得

注册号为 330000000032529 的《企业法人营业执照》。公司股票已于 1996

年 7 月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。浙江英特集团股份有限公司

属医药物流行业。主要产品或提供的劳务为药品销售业务。

2、浙江华资实业发展有限公司

名称：浙江华资实业发展有限公司

类型：有限责任公司

住所：杭州市滨江区西兴街道江南大道 88-96 号（双号）1-A

楼 1901 室

法定代表人：钱永林

注册资本：5,000 万元

成立日期：1992 年 9 月 23 日

经营范围：一般经营项目：组织高新技术产品的开发、经营，

技术培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产品（不含危险品）、

办公自动化设备、建筑材料、金属材料、机电产品、针纺织品、服装、

灯具、照相器材、工艺礼品的销售，室内外装饰。

浙江华龙实业发展公司前身为浙江华龙实业发展公司，是经浙江省

计划经济委员会于 1992 年 9 月 12 日批准建立的独立核算、自主经营、

自负盈亏、具有法人资格的全民所有制企业。注册资金 3,000 万元。2007

年 10 月 17 日，浙江华龙实业发展公司修改公司章程，将公司名称修改

为“浙江华资实业发展有限公司”，

浙江华资实业发展有限公司现股东为浙江省华龙实业集团有限公

司，出资额为 4,500.00 万元，持有 90.00%股权；浙江东普实业有限公

司出资 500.00 万元，持有 10.00%股权。

3、浙江华辰投资发展有限公司

名称：浙江华辰投资发展有限公司

类型：其他有限责任公司

住所：杭州市体育场路桃花弄 2 号 2 幢 4 楼

法定代表人：徐德良

注册资本：2,500 万元

成立日期：2003 年 8 月 28 日

经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：实业投资，高

新技术转让与服务，信息技术产品的开发和应用。

浙江华辰投资发展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础

润汽车出租有限公司共同投资组建，注册资本为 2,500 万元，其中：浙

江础润投资有限公司以货币出资 250 万元，杭州础润汽车出租有限公司

以货币出资 2,250 万元。该公司成立后，股权几经变革，现股东为浙江

省国际贸易集团有限公司，出资 975.00 万元，持有 39.00%股权；浙江

致恒贸易有限公司，出资 575.00 万元，持有 23.00%股权；杭州余杭国

叶投资有限公司，出资 950.00 万元，持有 38.00%股权。

（二）被评估单位概况

名称：浙江英特中药饮片有限公司

类型：有限责任公司（法人独资）

住所：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号

法定代表人：张一鸣

营业执照注册号：330624000033683

注册资本：1500 万元

成立日期：2010 年 12 月 24 日

公司办公地址：新昌县梅渚镇白桦坪 9 号

经营范围：许可证经营项目：加工：中药饮片（有效期 2015 年 10

月 12 日），销售：自产产品。一般经营项目：收购：中药材。（上述经营

范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）

1.公司简介及历史沿革

浙江英特中药饮片有限公司系由浙江省新昌县医药药材有限公司投

资设立，于 2010 年 12 月 24 日在新昌县工商行政管理局登记注册，注册

资本 1000 万元，其中货币出资 500 万元，实物资产出资 500 万元。浙江

省新昌县医药药材有限公司分 2 期进行的投资。

2010 年 10 月 23 日，英特饮片收到浙江省新昌县医药药材有限公司

的第 1 期出资 500 万元，出资方式为货币出资。已经新昌中大联合会计

师事务所验证并出具了新中大验字[2010]第 347 号验资报告。

截止 2011 年 1 月 24 日止，英特饮片已收到浙江省新昌县医药药材

有限公司第 2 期缴纳的注册资本 500 万元，出资方式为土地使用权(面积

10640 平方米)、房屋建筑物、其他建筑物构筑物、机器设备。且实物出

资的土地使用权、房屋建筑物、其他建筑物构筑物、机器设备,已经新昌

中大资产评估事押所评估，并于 2010 年 12 月出具了新中大专评字（2010）

第 449 号资产评估报告，经评估的土地使用权、房屋建筑物、其他建筑

物构筑物、机器设备为 11,584,417.00 元，其中：土地使用权为 4,788,000.00

元，房屋建筑物为 4,863,169.00 元，其他建筑物构筑物为 1,354,920.00 元，

机器设备为 578,328.00 元。其中注册资本 500 万元，资本公积 6,584,417.00

元。土地使用权、房屋建筑物、其他建筑物构筑物于 2011 年 1 月 20 日

已办妥资产所有过户手续；机器设备于 2011 年 1 月 21 日已办妥所有资

产过户手续。

2011 年 4 月 23 日，浙江省新昌县医药药材有限公司将其持有的英特

饮片的股权中的 650 万元（占注册资本的 65％）以人民币 1078 万元的

价格转让给浙江英特药业有限责任公司。转让后英特饮片的股权架构为

浙江省新昌县英特药药材有限公司出资 350 万元，占注册资本的 35％；

浙江英特药业有限责任公司出资 650 万元，占注册资本的 65％。

2011 年 6 月 29 日，根据英特饮片的股东会决议和修改后章程规定，

申请增加注册资本人民币 500 万元，由浙江省新昌县医药药材有限公司

和浙江英特药业有限责任公司于 2011 年 7 月 9 日之前一次缴足，变更后

的注册资本为人民币 1500 万元，各股东均以货币出资。浙江省新昌县医

药药材有限公司增加出资 175 万元，占 35％；浙江英特药业有限责任公

司增加出资 325 万元，占 65％。新昌信安达联合会计师事务所验证并出

具了信会所验字［2011］第 173 号。

2013 年 10 月 24 日，根据浙江英特中药饮片有限公司股东会决议英

特饮片［2013］号，会议决定将股东浙江省新昌县医药药材有限公司持

有的 35％股权（计人民币 525 万元）以 780.06 万元转让给浙江英特药业

有限责任公司。

截至评估基准日，英特饮片实收资本为 1500 万元人民币，股东名称、

出资额和出资比例如下：

表2-1 股东名称、出资额和出资比例

序号股东名称出资额（万元）出资比例%

1 浙江英特药业有限责任公司 15,00.00 100%

合计 15,00.00 100%

2、资产、财务及经营状况

截止评估基准日 2014 年 12 月 31 日，公司资产总额为 3,620.84 万

元、负债 1,848.43 万元、所有者权益 1,772.41 万元，实现营业收入

3,413.24 万元，净利润 31.16 万元。公司近 3 年及基准日资产、财务状况

如下表：

表2-2 公司资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

2014 年 12 月 31 2013 年 12 月 31 2012 年 12 月 31 2011 年 12 月 31

项目

日日日日

总资产 3620.84 3113.03 2737.58 2672.39

负债 1848.43 1371.78 1018.08 590.88

所有者权益 5702.88 5298.80 5183.50 2081.52

项目 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年

主营业务收入 3,413.24 2,504.35 1,350.11 1,538.41

利润总额 31.16 21.74 -263.77 -75.90

净利润 31.16 21.74 -263.77 -75.90

天职国际会计师天职国际会计师天健会计师事务天健会计师事务

审计机构事务所（特殊普通事务所（特殊普通所（特殊普通合所（特殊普通合

合伙）合伙）伙）伙）

3．公司执行的主要会计政策

（1）会计期间：从公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年

度。

（2）记账本位币：人民币。

（3）记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，以历史成

本为计价基础。

（4）应收账款坏账损失的核算方法

坏账损失采用备抵法核算，采用个别认定与账龄分析法结合计提坏

账准备。

（5）存货的核算方法

①存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过

程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

②发出存货的计价方法

发出存货采用加权平均法。

③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存

货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，

在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相

关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产

经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生

的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产

负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同

价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确

定存货跌价准备的计提或转回的金额。

④存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

⑤低值易耗品和包装物的摊销方法

a.低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

b.包装物

按照一次转销法进行摊销。

（6）固定资产计价与折旧：固定资产以取得时的实际成本入账，并

从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧。固定资产

的预计经济使用年限、预计净残值率和折旧率如下：

表 2-3 固定资产折旧年限及折旧率表

固定资产类别预计使用年限残值率(%) 年折旧率（%）

房屋建筑物 10-30 年 3-5 3.17-9.7

通用设备 5-20 年 3-5 4.75-19.40

专用设备 10-15 3-5 6.33-9.70

其他设备 5－18 3-5 5.28-19.40

资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与

可收回金额的差额计提相应的减值准备。

（7）收入确认：公司产品主要为各类医药药品、医疗器械的销售，

均为国内销售。公司根据客户签定的销售合同或订单约定的交货方式，

将产品移交给客户，客户收到货物并验收合格后付款，公司在客户验收

合格时确认收入。

（8）所得税的会计处理方法：采用应付税款法。

（9）主要税费：

表 2 税种与税率

税种计税依据税率

增值税销售货物或提供应税劳务 13%

营业税应纳税营业额 5%

从价计征的，按房产原值一次减除 30%

房产税 1.2%

后余值的 1.2%计缴

城市维护建设税应缴流转税税额 5%

教育费附加应缴流转税税额 3%

地方教育附加应缴流转税税额 2%

企业所得税应纳税所得额 25%

二、关于经济行为的说明

浙江英特集团股份有限公司拟向浙江华资实业发展有限公司、浙江

华辰投资发展有限公司定向发行股份，浙江华资实业发展有限公司、浙

江华辰投资发展有限公司以其持有的合计 50%的浙江英特药业有限责

任公司股权作为对价购买拟发行的浙江英特集团股份有限公司股份。

本次评估目的在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权

益在评估基准日 2014 年 12 月 31 日的市场价值，为前述经济行为提供

价值参考意见。

三、关于评估对象与评估范围的说明

本项目评估范围与对象是浙江英特中药饮片有限公司 2014 年 12 月

31 日审计后的资产及相关负债。

评估的范围是依据浙江英特集团股份有限公司定向发行股份的方

案确定的，包括浙江英特中药饮片有限公司的全部资产及相关负债。评

估对象是浙江英特中药饮片有限公司于评估基准日所有者权益的价值。

浙江英特中药饮片有限公司确认以上具体评估范围的资产、负债与

定向发行股份方案范围一致

（一）委估主要资产情况

纳入评估范围内的实物资产账面值 2,092.82 万元，占评估范围内

总资产的 57.80 %。主要资产为存货、房屋建（构）筑物、机器设备、

电子设备等。

1．实物资产主要分布在英特饮片厂区内。

2．存货为原材料、在库周转材料和产成品（库存商品），其中原材

料为生产加工用的木瓜、黄连和百部等；在用周转材料为生产包装用的

药袋、纸箱和编织袋等；产成品（库存商品）主要为对外销售的中药材，

包括徐长卿 1kg*10、艾叶 1kg*10 和鹿衔草 10g 等。

3．浙江英特中药饮片有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在

浙江省新昌县梅渚镇白桦坪 9 号。房屋建筑物中的主要建筑物均办理了

房屋所有权证、土地使用权证，传达室和附属用房等二项建筑物未办理

房屋所有权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号新国用（2011）

第 0224 号，证载权利人浙江英特中药饮片有限公司。

该公司现有房屋建筑面积 5,289.26 平方米，分别为 2007-2011 年建

成投产。厂区配套设施主要有道路、围室外给水、排水、蒸汽管网等。

4．浙江英特中药饮片有限公司的设备主要为机器设备、电子设备，

机器设备 97 项，电子设备 182 项。至评估基准日绝大部分设备维护、

保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍在使用。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

浙江英特中药饮片有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用

权。土地使用权 2 宗，为工业用地，账面成本 12,416,640.00 元，已取得

国有土地使用证。

截止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记

录的无形资产。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估的基准日是 2014 年 12 月 31 日。

此基准日是企业综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预

计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。

六、资产负债清查情况说明

（一）资产负债清查情况

列入本次清查范围的资产，浙江英特中药饮片有限公司的全部资产

和相关负债，账面资产总额 3,620.84 万元、负债 1,848.43 万元、所有

者权益 1,772.41 万元。具体包括流动资产 1,635.90 万元；非流动资产

1,984.94 万元；流动负债 1,828.43 万元；非流动负债 20.00 万元。

实物资产分布地点及特点：

1．实物资产主要分布在英特饮片厂区内。

2．存货为原材料、在库周转材料和产成品（库存商品），其中原材

料为生产加工用的木瓜、黄连和百部等；在用周转材料为生产包装用的

药袋、纸箱和编织袋等；产成品（库存商品）主要为对外销售的中药材，

包括徐长卿 1kg*10、艾叶 1kg*10 和鹿衔草 10g 等。

3．浙江英特中药饮片有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在

浙江省新昌县梅渚镇白桦坪 9 号。房屋建筑物中的主要建筑物均办理了

房屋所有权证、土地使用权证，传达室和附属用房等二项建筑物未办理

房屋所有权证，土地使用权手续完整，土地使用权证编号新国用（2011）

第 0224 号，证载权利人浙江英特中药饮片有限公司。

该公司现有房屋建筑面积 5,289.26 平方米，分别为 2007-2011 年建

成投产。厂区配套设施主要有道路、围室外给水、排水、蒸汽管网等。

4．浙江英特中药饮片有限公司的设备主要为机器设备、电子设备，

机器设备 97 项，电子设备 182 项。至评估基准日绝大部分设备维护、

保养、使用正常，有少部分设备超出经济使用年限但仍在使用。

5.清查盘点时间：清查基准日为 2014 年 12 月 31 日，清查盘点时间

自 2015 年 1 月 10 日至 2015 年 2 月 10 日。

（二）实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体

由业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原

材料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、

在建工程的清查盘点。

清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做

到准确、真实、完整。

（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过点

数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。

（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，

采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求

是的评价。

6.清查结论

通过以上资产清查核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账面

数一致。

七、未来经营和收益状况预测说明

1、公司历史资产、收益情况

截至2014年12月31日，本公司账面资产总额 3,620.84 万元、负债

1,848.43 万元、所有者权益 1,772.41 万元。具体包括流动资产 1,635.90

万元；非流动资产 1,984.94 万元；流动负债 1,828.43 万元；非流动负

债 20.00 万元。最近4年经的资产负债表如下：

近几年资产负债情况

单位：万元

项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

流动资产：

货币资金 362.70 70.54 524.96 22.32

交易性金融资产

应收票据

应收账款 519.04 181.11 95.38 104.00

预付款项 423.26 24.84 36.12 8.26

应收利息

应收股利

其他应收款 0.20 402.60 32.67 161.91

存货 140.38 142.10 465.22 1,301.08

一年内到期的非流动资产

其他非流动资产 26.67 38.33

流动资产合计 1,445.58 847.86 1,154.35 1,635.90

非流动资产：

可供出售的金融资产

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资

投资性房地产

固定资产原值 782.39 858.32 892.74 947.75

减：累计折旧 38.63 88.70 147.89 212.29

固定资产净值 743.76 769.62 744.85 735.45

减：固定资产减值准备

固定资产净额 743.76 769.62 744.85 735.45

在建工程 17.07 56.28

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 483.04 1,218.33 1,192.65 1,166.97

开发支出

商誉

长期待摊费用 4.11 26.24

递延所得税资产

其他非流动资产

非流动资产合计 1,226.80 1,987.95 1,958.68 1,984.94

资产总计 2,672.38 2,835.81 3,113.03 3,620.84

流动负债：

短期借款

交易性金融负债

应付票据

应付账款 586.99 693.29 1,336.78 1,810.18

预收款项

应付职工薪酬 3.02 23.77 11.59 5.99

应交税费 0.30 0.20 2.14 4.61

应付利息

应付股利

其他应付款 0.56 300.81 1.27 7.65

一年内到期的非流动负债

其他流动负债

流动负债合计 590.87 1,018.07 1,351.78 1,828.43

非流动负债：

长期借款

应付债券

长期应付款

专项应付款

预计负债

递延所得税负债

其他非流动负债 20.00 20.00

非流动负债合计 20.00 20.00

负债合计 590.87 1,018.07 1,371.78 1,848.43

股东权益：

股本 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00

资本公积 658.44 658.44 658.44 658.44

减：库存股

盈余公积

未分配利润 76.93 340.70 417.19 386.03

股东权益合计 2,081.51 1,817.74 1,741.25 1,772.41

负债和股东权益合计 2,672.38 2,835.81 3,113.03 3,620.84

利润表

单位：万元

项目名称 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年

一、营业收入 1,538.41 1,350.10 2,504.35 3,413.24

其中：主营业务收入 1,538.41 1,350.10 2,504.35 3,413.24

其他业务收入

减：营业成本 1,466.39 1,344.00 2,296.88 3,126.91

其中：主营业务成本 1,466.39 1,344.00 2,296.88 3,126.91

其他业务成本

营业税金及附加 1.73 2.26 0.46 2.72

营业费用 20.25 40.79 29.91 46.32

管理费用 123.81 184.88 187.56 198.60

财务费用 -0.97 -0.82 -0.03 4.79

资产减值损失 1.56 39.11 -37.61 4.34

加：公允价值变动收益

投资收益

二、营业利润 -74.36 -260.12 27.18 29.56

加：营业外收入 0.04 1.78 5.27

减：营业外支出 1.54 3.69 7.22 3.67

三、利润总额 -75.90 -263.77 21.74 31.16

减：所得税

四、净利润 -75.90 -263.77 21.74 31.16

2、经营情况

英特饮片经营范围加工中药饮片；销售自产产品；收购中药材等。

定位于集团的中药饮片生产基地，公司占地面积 52 亩，生产车间 2200

平方米，仓库面积 2500 平方米，设有净制、切制、炮炙（炒、烫、制炭、

蒸、煮、燀、炙）等生产车间。作为集团及其成员企业中药饮片的主要

供应商，因无法满足成员企业的需求及场地限制等因素。2013 年 8 月拟

投资 5342 万元，对现有中药饮片生产设施及场地进行改扩建。项目建成

后，将增加仓储使用面积，提升自动化水平，降低成本，提高产能，提

升质量，实现生产统一炮制、品种统一采购、物流统一配送，进一步满

足市场需求。

受“新昌铬超标胶囊”事件会影响，公司生产品种受限，产能无法提

升，难以发展；同时，英特中药饮片公司地处偏避，远离县城，对引进

专业人才、留住原有人才不利；内部不和谐事件时有发生；用工环境不

够理想。决定对原计划“英特中药饮片公司中药饮片生产扩建项目（新昌

二期）”停止实施。将原计划新昌二期项目投资用于新的中药生产基地

建设，即在杭州康桥建设新的英特中药生产基地（康桥项目），按客户要

求生产全品种中药饮片。康桥项目已获得英特集团投资与发展委员会批

准，并由浙江钱王中药有限公司负责实施。待康桥项目建成后，公司搬

迁至康桥生产基地。

八、资料清单

委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：

1．经济行为文件；

2．委托方和被评估企业法人营业执照；

3．企业近三年及基准日审计报告；

4．资产权属证明文件（土地使用证、房屋所有权证等）；

5．资产评估申报表；

6．与本次评估有关的其他资料及专项说明。

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