顺鑫农业：拟转让公司顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书_股票频道

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让

北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

资产及负债项目

资产评估报告书

天兴评报字（2015）第0850号

（第壹册，共壹册）

北京天健兴业资产评估有限公司

PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD

二○一五年八月二十五日

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书目录

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让

北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

资产及负债项目

资产评估报告书

天兴评报字（2015）第0850号

注册资产评估师声明 .................................................. 1

资产评估报告书摘要 .................................................. 2

资产评估报告书 ...................................................... 4

一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况..................... 4

二、评估目的 ................................................................ 7

三、评估对象和评估范围 ...................................................... 7

四、价值类型及其定义 ........................................................ 8

五、评估基准日 .............................................................. 8

六、评估依据 ................................................................ 9

七、评估方法 ............................................................... 12

八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 14

九、评估假设 ............................................................... 16

十、评估结论 ............................................................... 17

十一、特别事项的说明 ....................................................... 18

十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 18

十三、评估报告日 ........................................................... 19

资产评估报告书附件 ................................................. 21

北京天健兴业资产评估有限公司

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注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守

独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的

内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确

认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报

告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事

方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评

估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产

法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方

及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件

的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别

事项说明及其对评估结论的影响。

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让

北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

资产及负债项目

资产评估报告书摘要

天兴评报字（2015）第 0850 号

北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司委托，根据

有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法按照必要

的评估程序对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫农业股份有限公司顺科

农业技术开发分公司资产及负债事宜而涉及的北京顺鑫农业股份有限公司顺科农

业技术开发分公司的资产及负债在 2015 年 7 月 31 日的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：根据北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫农业股份有限

公司顺科农业技术开发分公司资产及负债这一经济行为之需要，对所涉及的北京

顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司的资产及负债进行评估，提供资

产及负债截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象：北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司的资产

及负债。

三、评估范围：北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司评估基

准日经审计的资产负债表中所列示的资产和负债。

四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。

五、评估基准日： 2015 年 7 月 31 日。

六、评估方法：资产基础法

七、评估结论

本次评估以资产基础法对顺科农业在持续经营前提下的全部资产及负债进行

评估，截至评估基准日 2015 年 7 月 31 日经审计后的总资产账面价值为 6,005.83

万元，评估价值为 6,660.79 万元，增值额为 654.96 万元，增值率为 10.91%；总负

债账面价值为 6,005.83 万元，评估价值为 6,005.83 万元，评估无增减；净资产账

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面价值为 0 万元，净资产评估价值为 654.96 万元，增值额为 654.96 万元。

评估结果详见下列评估结果汇总表：

单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％

A B C=B-A D=C/A×100%

流动资产 1,709.17 1,710.39 1.22 0.07

非流动资产 4,296.66 4,950.40 653.74 15.22

固定资产 1,424.91 1,357.07 -67.84 -4.76

在建工程 1,451.67 1,451.67 - -

无形资产 1,420.08 2,141.66 721.58 50.81

资产总计 6,005.83 6,660.79 654.96 10.91

流动负债 6,005.83 6,005.83 - -

非流动负债 - - -

负债合计 6,005.83 6,005.83 - -

净资产 - 654.96 654.96

资产基础法评估结论详细情况见资产基础法评估明细表。

八、有关说明

我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行本次经济行为的价值参考依

据，而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用

于其他目的。

根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2015

年 7 月 31 日起，至 2016 年 7 月 30 日止。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估

结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书

全文，并请关注特别事项说明部分的内容。

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北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

资产及负债项目

资产评估报告书

天兴评报字（2015）第0850号

北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业股份有限公司的委托，根

据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法按照必

要的评估程序对北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫农业股份有限公司顺

科农业技术开发分公司资产及负债事宜而涉及的北京顺鑫农业股份有限公司顺科

农业技术开发分公司的资产及负债在 2015 年 7 月 31 日的市场价值作出了公允反

映。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况

（一）委托方概况

本次评估的委托方为北京顺鑫农业股份有限公司。

公司名称：北京顺鑫农业股份有限公司

简称：顺鑫农业

住所：北京市顺义区站前街 1 号院 1 号楼 12 层

法定代表人：王泽

注册资本：57059 万元

实收资本：57059 万元

公司类型：其他股份有限公司（上市）

许可经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果加工；

肉类、肉制品及副产品加工与销售；种畜产品、农作物种子、蔬菜种子繁育与销

售；白酒、速冻食品、配制酒、蒸馏酒、发酵酒制造与销售；销售定型包装食品、

食用油、酒、饮料；以下项目仅限分公司经营：水产品、豆制品、蛋品加工与销

售；米面制品、方便面及其他方便食品、糕点、面包、调味品、调味料（半固态）、

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罐头（其他罐头）制造与销售；货物专项运输（冷藏保鲜）；普通货物运输。

一般经营项目：粮食作物、经济作物、蔬菜、花卉、园艺作物、水果种植与

销售；畜禽养殖；淡水养殖；技术开发、技术服务、信息咨询；物流综合业务；

销售粮食、百货、机械电器设备、建筑材料、饲料、种苗、农药（不含危险化学

品）、化肥；货物进出口、技术进出口、代理进出口；国际货运代理；粮食代购；

出租办公用房；仓储服务。

（二）被评估单位概况

1．企业基本情况

公司名称：北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

注册地址：北京市顺义区白马路北侧（顺科农业技术开发中心内）

负责人：许长杰

企业性质：股份有限公司

许可经营项目：无

一般经营项目：农业技术开发、技术服务；粮食作物、经济作物、蔬菜、瓜

果、果树种植；淡水养殖；种植、销售花卉。

2．企业情况介绍：北京顺鑫北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分

公司位于北京市顺义区“三高”科技农业试验示范区内，是一家专门从事高新农

业项目研发、推广的高科技公司。

3.近三年财务数据：

近三年财务状况

单位元

序

项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 7 月 31 日

号

流动资产 17,091,653.07

14,218,702.55 17,679,908.53 17,990,490.70

非流动资产 32,681,142.05 36,584,514.36 39,322,897.13 42,966,606.67

3 其中:可供出售金

融资产

持有至到期投资

长期股权投资

投资性房地产

固定资产 17,368,500.32 16,129,087.47 15,098,674.57 14,249,125.25

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在建工程 19,450.00 5,585,088.28 9,776,737.07 14,516,660.25

无形资产 15,293,191.73 14,870,338.61 14,447,485.49 14,200,821.17

递延所得税资产

其他非流动资产 - -

资产总计 46,899,844.60 54,264,422.89 57,313,387.83 60,058,259.74

流动负债 41,271,063.22 48,635,641.51 51,684,606.45 60,058,259.74

非流动负债 - -

负债总计 41,271,063.22 48,635,641.51 51,684,606.45 60,058,259.74

净资产 5,628,781.38 5,628,781.38 5,628,781.38 -

近三年经营状况

单位元

序号项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 1-7 月

1 营业收入

6,331,580.10 2,919,975.70 4,813,267.67 3,011,702.50

2 营业成本

8,533,064.12 3,733,499.62 4,095,189.42 2,841,898.63

3 营业税金及附加

11,000.00 - - -

4 销售费用

276,199.37 84,494.29 1,664.64 971.04

5 管理费用

2,398,847.69 2,609,745.43 3,554,989.34 1,728,912.99

6 财务费用

383,396.72 457,944.89 -3,854.28 158,601.07

7 营业利润

-5,237,116.75 -3,958,008.95 -2,832,694.90 -1,719,616.23

8 利润总额

-5,238,204.64 -3,978,574.02 -2,832,694.90 -1,719,616.23

9 所得税

- - - -

10 净利润

-5,238,204.64 -3,978,574.02 -2,832,694.90 -1,719,616.23

2012 年-2014 年及基准日数据均经兴华会计师事务所审计并出具无保留意见

审计报告。

（三）委托方以外的其他评估报告使用者

委托方以外的其他评估报告使用者为法律、法规规定的报告使用者。

（四）委托方与被评估单位的关系

被评估方为委托方的分公司。

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二、评估目的

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术

开发分公司的资产及负债，委托我公司对所涉及的北京顺鑫农业股份有限公司顺

科农业技术开发分公司于评估基准日的资产及负债进行评估，提供该公司资产及

负债截至评估基准日的市场价值，为拟进行的资产及负债转让行为提供价值参考

依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象为顺科农业的资产及负债。

涉及的评估范围为顺科农业申报的于评估基准日经审计的资产负债表中所列

示的资产和负债，总资产账面价值 6,005.83 万元，总负债账面价值 6,005.83 万元。

具体的资产、负债内容以顺科农业填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经

过委托方确认的资产、负债项目均在本次评估范围内。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

委估资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。列表如下：

单位：人民币元

1 一、流动资产合计 17,091,653.07

2 货币资金 919,188.23

3 应收账款 110,324.15

4 预付款项 300,000.00

5 其他应收款 261,043.82

6 存货 15,501,096.87

7 二、非流动资产合计 42,966,606.67

8 固定资产 14,249,125.25

9 无形资产 14,200,821.17

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10 三、资产总计 60,058,259.74

11 四、流动负债合计 60,058,259.74

12 应付账款 1,604,112.30

13 预收账款 5,209,294.00

14 应付职工薪酬 236,631.95

15 应付股利 169,102.01

16 其他应付款 52,839,119.48

17 五、非流动负债合计 -

18 六、负债总计 60,058,259.74

19 七、净资产 -

北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司申报的房屋建（构）筑

物位于北京市顺义区“三高”科技农业试验示范区内，总建筑面积 5784 平方米，

主要包括组培楼、胚胎楼、生物楼等。

委估宗地位于位于顺义区白马路北侧的土地，面积 6531.7 平方米，土地用途

为办公，委估宗地红线外已达到“六通”，包括：通电、通给水、通雨污水、通

暖、通道路、通讯，宗地内已经过场地平整。

四、价值类型及其定义

本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买

方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日

进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为 2015 年 7 月 31

日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以 2015 年 7 月 31 日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的需

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要由委托方确定的。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：

（一）行为依据

1.北京顺鑫农业股份有限公司与北京天健兴业资产评估有限公司签定的《资

产评估业务约定书》；

2. 北京顺鑫农业股份有限公司签订的关于转让北京顺鑫农业股份有限公司顺

科农业技术开发分公司资产及负债的股东会决议。

（二）法律法规依据

1．国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；

2．原国家国有资产管理局国资办发【1992】36 号《国有资产评估管理办法实

施细则》；

3．《中华人民共和国公司法》；

4．国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行

政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

5．国办发[2001]802 号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉

的通知》；

6．国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行

办法》；

7．国务院国有资产监督管理委员会，国资委产权[2006]274 号《关于加强企

业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；

8.北京市国有资产管理委员会，京国资发[2008]5 号《北京市企业国有资产评

估管理暂行办法》；

9.《中华人民共和国土地管理法》

10.《中华人民共和国城市房地产管理法》

11. 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2001)

12.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

13.《北京市出让地价评估技术标准（试行）》

14.《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》

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15.其它相关的法律法规文件。

（三）评估准则依据

1．资产评估准则—基本准则；

2．资产评估职业道德准则—基本准则；

3．资产评估准则—评估报告；

4．资产评估准则—评估程序；

5．资产评估准则—工作底稿；

6．资产评估准则—业务约定书；

7．资产评估准则—机器设备；

8．资产评估准则—不动产；

9．资产评估准则——企业价值；

10．注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；

11．资产评估价值类型指导意见；

12．企业国有资产评估报告指南。

（四）产权依据

1．车辆行驶证；

2．主要设备购置合同、发票等；

3．房屋所有权证；

4．国有土地使用证；

5．被评估企业提供的其他权属证明文件。

（五）取价依据

1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；

2．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价

格[2002]10 号)；

3．国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》

的通知（发改价字[2007]670 号）；

4．财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；

5．北京市物价局转发国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》

的通知（京价（收）字[2002]480 号）；

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书第11页

6．北京科学技术出版社，《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；

7．《北京市建设工程概算定额》（2004）

8．《北京市建设工程费用定额》（2004）

9．《北京市工程造价信息》；

10．企业提供的资产清查评估明细表；

11．评估人员现场勘查、调查所掌握的资料；

12．评估人员收集的其他相关资料。

13．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价

格[2002]10 号)；

14．国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》

的通知（发改价字[2007]670 号）；

15．财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；

16．国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格

［1999］1283 号）；

17．国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问

题的通知（发改价格[2011]534 号）；

18．《北京市建设工程概算定额》（2012）

19．《北京市建设工程费用定额》（2012）

20．《北京市工程造价信息》；

21．原机械工业部文件，机械计（1995）1041 号关于发布《机械工业建设项

目概算编制办法及各项概算指标》的通知；

22．商务部、发改委、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标

准规定》；

23．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院[2000]294 号令）；

24．机械工业出版社，《2015 年机电产品报价手册》；

25．企业提供的设备购置合同、发票；

26．本所收集的其他评估资料。

（六）参考资料及其他

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1．被评估企业相关人员访谈记录；

2．被评估企业提供的其他有关资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是

指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、

证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将

被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

根据本次评估的资产特性，考虑到我国目前市场化、信息化程度尚不高，难

于收集到足够的同类企业产权交易案例，确定本次评估不宜采用市场法，且由于

企业产业结构变动较大，现金流很不稳定，不宜采用收益法，因此本次评估确定

采用资产基础法进行评估。

（二）评估方法简介

资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定顺科农

业股东全部权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减

去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。

各项资产的具体评估方法如下：

流动资产的评估

本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收款项和存货等。流动资产

评估时，均首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及

评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体评估方法如下：

（1）货币资金包括现金和银行存款。

本次评估货币资金包含现金、银行存款，根据评估申报表，经过盘点现金，

与银行对账单及企业银行存款余额调节表核对，确定账实相符，以核实后的账面

值确定评估值。

（2）应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。

本次评估范围内有应收账款、预付账款和其他应收款，经清查核实，按可收

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回的金额计评估值。

（3）存货包括原材料、在用周转材料、库存商品及自制半成品。

评估人员根据企业提供的存货明细清单，核实有关购置发票和会计凭证，了

解了存货的保管、内部控制制度和成本核算制度，并对其进行了重点抽样盘点。

对主要存货采用核实评估基准日最近不含税市场价格与企业账面价值进行核对分

析，以核实分析后计算结果确认最终评估值。

固定资产－房屋建筑物的评估

对本次委估资产，采用成本法评估。本次评估将建（构）筑物按结构特征分

类，主要分为框架结构、混凝土结构。选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型

案例，对典型案例的评估，运用典型工程概预算调整法，以该案例预决算资料的

工程量为依据，按现行定额标准，求取直接费，没有预决算资料的根据施工图计

算工程量。然后根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费和其它

费用、资金成本，确定重置全价。

重置全价=建筑安装工程总造价 + 前期费及其它费用 + 资金成本

其它建筑物和构筑物以典型案例重置单价为基础，将各建筑物与典型案例重

置单价进行比较，并参考原概算价格及建筑估价指标得出各自的重置价格。

成新率采用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。

评估值=重置全价×成新率

固定资产－机器设备的评估

对机器设备采用成本法进行评估。机器设备评估的成本法是通过估算全新机

器设备的重置价值，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定

综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算

公式为：

评估价值=重置价值×成新率

土地使用权的评估

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，

并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的

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规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价

目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、

剩余法、基准地价系数修正法。委估宗地为办公用地，目前其周边土地用途均为

农业，宗地周边近三年无类似用地成交案例，故而不适用市场法；周边无办公用

地，类似租金水平无法合理取得，亦不适用收益还原法；委估宗地为企业自用地，

一般不符合剩余法适用条件；土地补偿成本标准颁布时间较长，与实际差异太大，

故不适用成本逼近法。本次评估采用基准地价系数修正法。

基准地价系数修正法是利用当地城镇土地定级估价成果，通过实地勘察、调

查、收集得到的估价对象各宗地的区域因素和个别因素条件，根据因素条件优劣

确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价，其计算公式为：

楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系

数×容积率修正系数×因素修正系数

负债的评估

本次评估范围内的负债为流动负债，具体包括：应付职工薪酬、应交税费、

应付股利和应付款项等。对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支

付的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数

额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账

面值确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有

关部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，北京天

健兴业资产评估有限公司业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录

以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必

要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以

及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

(一)接受委托及准备阶段

1．北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 8 月 5 日接受委托方的委托，

从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托

方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等

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影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

2．根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计

主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员

进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

3．评估方案的设计

依据了解的被评估单位资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组

成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括流动资产及负债

组、房地产评估组、机器设备评估组到评估现场。

4．评估资料的准备

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象

产权证明文件等。

该阶段工作时间为 2015 年 8 月 6 日－2015 年 8 月 10 日。

(二)现场清查阶段

1．评估对象真实性和合法性的查证

根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资

产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实

准确。

对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行

存款余额调节表等方式进行调查；

对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方

式确定资产和负债的真实性。

对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要设备、在建

工程等资产。评估人员，查阅了相关工程合同、设备购置合同、发票等，从而确

定资产的真实性。

2．资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查科研用关键设

备和单位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理

人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重

要设备调查表。

3．实物资产价值构成的调查

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根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点

核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭

证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、发票等资料。

4．企业收入、成本等经营情况的调查

收集顺科农业以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查

顺科农业及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋

势。

该阶段的工作时间为 2015 年 8 月 10 日－2015 年 8 月 12 日。

(三)选择评估方法、收集市场信息和估算过程

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的

作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考被评估企业提供的历史

资料开始评定估算工作。

(四)评估汇总阶段

1．评估结果的确定

依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所

进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法的评估结果。

2．评估结果的分析和评估报告的撰写

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告

书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进

行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

3．工作底稿的整理归档

该阶段工作时间为 2015 年 8 月 25 日-2015 年 8 月 30 日。

九、评估假设

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估

资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这

样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场

条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方

的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书第17页

的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假

定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资

产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。

即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企

业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持

持续经营能力。

十、评估结论

本次评估以资产基础法对顺科农业在持续经营前提下的全部资产及负债进行

评估，截至评估基准日 2015 年 7 月 31 日经审计后的总资产账面价值为 6,005.83

万元，评估价值为 6,660.79 万元，增值额为 654.96 万元，增值率为 10.91%；总负

债账面价值为 6,005.83 万元，评估价值为 6,005.83 万元，评估无增减；净资产账

面价值为 0 万元，净资产评估价值为 654.96 万元，增值额为 654.96 万元。

评估结果详见下列评估结果汇总表：

单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％

A B C=B-A D=C/A×100%

流动资产 1,709.17 1,710.39 1.22 0.07

非流动资产 4,296.66 4,950.40 653.74 15.22

固定资产 1,424.91 1,357.07 -67.84 -4.76

在建工程 1,451.67 1,451.67 - -

无形资产 1,420.08 2,141.66 721.58 50.81

资产总计 6,005.83 6,660.79 654.96 10.91

流动负债 6,005.83 6,005.83 - -

非流动负债 - - -

负债合计 6,005.83 6,005.83 - -

净资产 - 654.96 654.96

资产基础法评估结论详细情况见资产基础法评估明细表。

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书第18页

十一、特别事项的说明

（一）本报告提出的评估结果是在委托方及被评估单位提供必要的资料基础上

形成的，我们对委托方和被评估单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料来

源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属

资料之真实性、准确性和完整性由委托方和被评估单位负责并承担相应的责任。

（二）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则

确定的顺科农业纳入评估范围的经审计后的资产及负债的市场价值，未对资产评

估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼

或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将来可能承担的抵

押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同

时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力

对资产价格的影响。

（三）本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数

据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责

任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件

以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

（四）委估房产房屋建筑 5784 平方米，未发现委估房产存在抵押担保等他项

权利设置。由于在 2010 年左右，顺科农业用自建办公楼与三高管委会生产性房屋

进行了资产置换，未能办理房屋所有权证。置换后，顺科农业的房屋依附的土地

为划拨农业示范用地，土地使用权人为三高管委会，为无偿使用；三高管委会的

房屋依附在顺科农业土地上。本次房屋和土地评估未考虑此资产置换对评估的影

响。

（五）设备类资产重置价为含税价。

十二、评估报告的使用限制说明

(一)本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主

管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。

(二)本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书第19页

(三)未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒

体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法

律责任。

(四)根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准

日 2015 年 7 月 31 日起，至 2016 年 7 月 30 日止。

十三、评估报告日

本评估报告日为 2015 年 8 月 25 日。

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书第20页

【此页无正文】

资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司

法定代表人：孙建民

注册资产评估师：刘燕坤

注册资产评估师：朱喜初

二〇一五年八月二十五日

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北京顺鑫农业股份有限公司拟转让

北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技术开发分公司

资产及负债项目

资产评估报告书附件

天兴评报字（2015）第 0850 号

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书附件

关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明

本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评

估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可

评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分

或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为

而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书附件

一、相关经济行为文件

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二、被评估企业评估基准日审计报告

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三、委托方、被评估企业法人营业执照

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四、评估对象涉及的主要权属证明资料

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五、委托方承诺函

北京天健兴业资产评估有限公司

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六、被评估企业承诺函

北京天健兴业资产评估有限公司

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七、签字注册资产评估师承诺函

北京天健兴业资产评估有限公司

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注册资产评估师承诺函

北京顺鑫农业股份有限公司：

受贵公司的委托，我们对贵公司拟转让北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业

技术开发分公司资产及负债事宜而涉及的北京顺鑫农业股份有限公司顺科农业技

术开发分公司的资产及负债价值，以 2015 年 7 月 31 日为基准日进行了评估，形

成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

1．具备相应的执业资格。

2．评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。

3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。

4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。

5．充分考虑了影响评估价值的因素。

6．评估结论合理。

7．评估工作未受到干预并独立进行。

注册资产评估师：刘燕坤

注册资产评估师：朱喜初

二〇一五年八月二十五日

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书附件

八、评估机构资格证书

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书附件

九、评估机构法人营业执照副本

北京天健兴业资产评估有限公司

北京顺鑫农业股份有限公司拟转让顺科农业技术开发分公司资产及负债项目资产评估报告书附件

十、签字注册资产评估师资格证书

北京天健兴业资产评估有限公司

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