公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2015 年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 张露松
电话 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减(%)
总资产 8,034,375,325.61 8,443,377,028.91 -4.84
归属于上市公司股 2,034,517,680.38 2,118,625,304.88 -3.97
东的净资产
本报告期 本报告期比上年同期增
上年同期
（1-6月） 减(%)
经营活动产生的现 -257,138,613.55 13,260,339.40 -2,039.16
金流量净额
营业收入 157,985,890.34 519,577,622.66 -69.59
归属于上市公司股 -88,966,114.94 55,447,641.40 -260.45
东的净利润
归属于上市公司股 -89,109,103.57 57,849,593.60 -254.04
东的扣除非经常性
损益的净利润
加权平均净资产收 -4.29 5.38 减少179.74个百分点
益率（%）
基本每股收益（元／ -0.1201 0.0749 -260.35
股）
稀释每股收益（元／ -0.1201 0.0749 -260.35
股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 39,143
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限
股东性 持股比例 持股 质押或冻结的股
股东名称 售条件的
质 (%) 数量 份数量
股份数量
江苏凤凰出版传媒集团有 国有法 61.51003 455,543,650 0 无
限公司 人
华泰证券股份有限公司客 其他 1.898494 14,060,255 0 未知
户信用交易担保证券账户
申银万国证券股份有限公 其他 0.870483 6,446,806 0 未知
司客户信用交易担保证券
账户
广发证券股份有限公司客 其他 0.842157 6,237,017 0 未知
户信用交易担保证券账户
中国银河证券股份有限公 其他 0.709171 5,252,127 0 未知
司客户信用交易担保证券
账户
国信证券股份有限公司客 其他 0.708121 5,244,348 0 未知
户信用交易担保证券账户
国泰君安证券股份有限公 其他 0.664029 4,917,804 0 未知
司客户信用交易担保证券
账户
招商证券股份有限公司客 其他 0.538374 3,987,204 0 未知
户信用交易担保证券账户
方正证券股份有限公司客 其他 0.465811 3,449,802 0 未知
户信用交易担保证券账户
海通证券股份有限公司客 其他 0.453914 3,361,693 0 未知
户信用交易担保证券账户
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与其余股东
不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之间未知是否
存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
的说明
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
单位:股
截止报告期末优先股股东总数（户）
前 10 名优先股股东持股情况
质押或冻结情况
股东 报告期内股份增减变 持股比 持股 所持股
股东名称 股份状
性质 动 例(%) 数量 份类别 数量
态
前十名优先股股东之间，上
述股东与前十名普通股股
东之间存在关联关系或属
于一致行动人情况说明
2.4 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
新控股股东名称
新实际控制人名称
变更日期
指定网站查询索引及日期
三 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2015年上半年，房地产市场呈现房地产开发投资增速继续回落，商品房销售明显回暖的局面。
根据国家统计局公布的数据：1-6 月份，商品房销售面积 50264 万平方米，同比增长 3.9%。其
中，住宅销售面积增长 4.5%，办公楼销售面积下降 2.4%，商业营业用房销售面积增长 3.5%。商
品房销售额 34259 亿元，增长 10.0%，增速提高 6.9 个百分点。其中，住宅销售额增长 12.9%，
办公楼销售额下降 1.8%，商业营业用房销售额下降 1.2%。6月底，央行推出降息降准组合拳，虽
然此举并非直接针对房地产市场，但对于房地产市场的利好不容忽视，未来房企到位资金会进一
步的好转。
报告期内公司营业收入和归属于母公司股东的净利润同比有较大幅度下降，上半年公司营业
收入1.58亿，同比下降69.59%；归属上市公司股东净利润约为-0.89亿，同比下降260.45%。主要原
因是公司存货较多，上半年去化缓慢，上半年总体来看省内房地产市场依然不景气，导致销售下
滑，除南京市场保持着良好发展态势，三、四线城市房地产销售还面临挑战；同时上半年新开项
目较多，导致利润下降幅度较大。
公司下半年将加强存量房产的销售工作，开工建设第一个养老地产项目，多方位拓宽融资渠
道，为健康养生养老产业和文化地产的发展筹集资金，文化地产、养生养老产业，综合金融协同
发展。首先，公司继续专注于房地产开发，进一步提升公司综合竞争实力，合理安排住宅、商业、
办公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。在此基础上，公
司将适时抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，在业界树立良好的品牌和标杆，
逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展，从而
建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。公司打造的第一个宜兴养老地
产项目，上半年已完成项目规划、设计和定位，已经完成了前期工作，下半年开工建设，同时积
极与专业养老医疗机构进行洽谈、合作，引进品牌养老服务运营商。
主要开发项目成本收入情况：
房地产开发经营项目列示如下：
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
2015年1-6月
凤凰和鸣项目 1,030,000.00 153,067.36 876,932.64
凤凰和熙A区 1,443,000.00 664,992.79 778,007.21
凤凰和熙B区 64,905,900.00 30,115,336.75 34,790,563.25
苏州凤凰项目 38,385,647.00 25,346,108.82 13,039,538.18
南通凤凰项目 2,160,168.00 1,949,815.05 210,352.95
凤凰和美项目 1,014,000.00 255,481.33 758,518.67
凤凰山庄项目 36,936,477.00 27,533,795.94 9,402,681.06
凤凰和睿项目 3,887,257.00 3,656,370.05 230,886.95
合 计 149,762,449.00 89,674,968.09 60,087,480.91
2014年1-6月
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
凤凰和鸣 1,430,000.00 513,601.77 916,398.23
凤凰和熙A区 1,593,000.00 804,600.52 788,399.48
凤凰和熙B区住宅 16,375,389.00 7,477,029.02 8,898,359.98
凤凰和美 741,000.00 330,977.28 410,022.72
凤凰山庄 86,636,211.00 61,846,199.31 24,790,011.69
凤凰和睿 58,334,823.00 45,982,905.87 12,351,917.13
苏州凤凰 350,874,413.00 212,347,360.61 138,527,052.39
515,984,836.00 329,302,674.38 186,682,161.62
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 157,985,890.34 519,577,622.66 -69.59%
营业成本 89,897,081.43 329,524,787.72 -72.72%
销售费用 11,058,509.47 13,913,282.11 -20.52%
管理费用 17,841,804.48 15,676,350.70 13.81%
财务费用 136,961,295.15 38,126,996.81 259.22%
经营活动产生的现金流量净额 -257,138,613.55 13,260,339.40 -2039.16%
投资活动产生的现金流量净额 -50,609,512.89 9,394,406.11 -638.72%
筹资活动产生的现金流量净额 -336,082,103.28 -452,312,271.27 -25.70%
研发支出
营业收入变动原因说明:上年同期项目集中交付，本年 1-6 月主要销售存量房，故收入、成本、主
营业务税金及附加下降较多
营业成本变动原因说明:上年同期项目集中交付，本年 1-6 月主要销售存量房，故收入、成本、主
营业务税金及附加下降较多
财务费用变动原因说明:多个项目于 2014 年底交付，相关项目借款利息支出自 2015 年起计入财务
费用
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:项目去化缓慢，资金回流减少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:购买少数股权，支付股权收购款
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:借款净流出低于上年同期
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
1、报告期内公司债实施情况：
2014 年 9 月 12 日，公司发行了江苏凤凰置业投资股份有限公司 2014 年公司债券（以下简称
“本期债券”），债券发行规模为 7.5 亿元；债券期限为 5 年期，含第 3 年末上调票面利率选择权
和投资者回售选择权；票面利率为 5.65%；本期债券由江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简
称“凤凰集团”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。本期债券于 2014 年 9 月 30 日起
在上交所挂牌交易，债券代码为“122323”，简称为“14 凤凰债”；质押券代码为“104323”，简
称为“14 凤凰质”。
2015 年 4 月 24 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了本期债券的跟踪评级报告，
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA，本期债券的
信用等级为 AAA，评级展望稳定。
本期债券尚未付息，付息日为 2015 年至 2019 年每年的 9 月 12 日。
本期债券募集资金已全部使用完毕，全部用于补充公司的营运资金。
截至 2015 年 6 月 30 日，担保人凤凰集团经营情况良好，未出现可能影响其作为保证人履行
保证责任的重大诉讼、仲裁和行政处罚等重大事件。
截至 2015 年 6 月 30 日，本期债券的偿债保障措施均按照本期债券募集说明书约定的内容在
执行。本期债券尚未发生需要召开债券持有人会议的情况，故公司未召开债券持有人会议。此外，
公司无重大诉讼事项及其他可能影响债券按期偿付的重大事项。
2、报告期内非公开发行股份实施情况。2015年上半年，本公司非公开发行股票申请文件已经
中国证券监督管理委员会受理，并获得反馈意见，公司根据反馈意见修改申请后上报。2015年8
月21日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过了公司非公开发行股票的申请。
(3) 经营计划进展说明
根据 2014 年度股东大会审议通过的《2015 年度财务预算报告》，根据公司各项目建设及销售
情况，预计公司 2015 年度实现销售收入 18 亿元，中期公司确认收入约 1.6 亿元。主要是由于房
地产公司销售收入分布不均匀，通常下半年销售收入较多。但公司目前面对不利的经济环境和市
场环境，存量房中办公类、酒店式公寓类房屋占比较高，且公司存货大量集中在三、四线城市，
去化困难。公司管理层将通过不懈努力，加大营销力度，争取完成预算报告设定的销售任务。
(4) 其他
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产开发 149,762,449.00 89,674,968.09 40.12 -70.98 -72.77 增加 3.94
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
凤凰和鸣 1,030,000.00 153,067.36 85.14 -27.97 -70.20 增加 21.06
项目 个百分点
凤凰和熙 1,443,000.00 664,992.79 53.92 -9.42 -17.35 增加 4.43
A区 个百分点
凤凰和熙 64,905,900.00 30,115,336.75 53.60 296.36 302.77 减少 0.74
B区 个百分点
苏州凤凰 38,385,647.00 25,346,108.82 33.97 -89.06 -88.06 减少 5.51
项目 个百分点
南通凤凰 2,160,168.00 1,949,815.05 9.74
项目
凤凰和美 1,014,000.00 255,481.33 74.80 36.84 -22.81 增加 19.47
项目 个百分点
凤凰山庄 36,936,477.00 27,533,795.94 25.46 -57.37 -55.48 减少 3.15
项目 个百分点
凤凰和睿 3,887,257.00 3,656,370.05 5.94 -93.34 -92.05 减少 15.23
项目 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
江苏省 149,762,449.00 -70.98%
主营业务分地区情况的说明
(三) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰出版传媒集团，实际控制人是江苏省人民政府.
公司的房地产开发项目大多位于中国经济最活跃的长三角中心城市的相对成熟地段，项目含金量
普遍高于普通的地产项目。经过多年的稳步发展，公司已经扎根南京，辐射全省，开拓省外，众
多开发项目持续热销。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”
系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在省内外具备了较高的知
名度。公司还参股金融，可以获得稳定的分红还能增加公司的融资渠道，保证资金链安全、有效
控制融资成本、抵御经营风险。公司不断总结前期项目开发经验，持续优化拿地、规划、设计、
施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良好的项目收益。2015 年起，公
司开展重大业务转型，试点养老地产项目开发，积极推动第一个养老地产项目在江苏宜兴落地。
养老地产项目符合国家产业政策和产业方向，有良好的发展前景，将推动公司转型，积极保障公
司业务收入指标的完成。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
公司目前对外股权投资主要为持有南京证券股数为 200,207,344 股，持股比例为 10.54%。
(1) 证券投资情况
□ 适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
√适用 □ 不适用
报告期
期初持 期末持
所持对 最初投资金额 期末账面价值 报告期损 所有者 会计核 股份来
股比例 股比例
象名称 （元） （元） 益（元） 权益变 算科目 源
（%） （%）
动（元）
南京证 476,492,600.00 10.537 10.537 476,492,600.00 0 0 长期股
券股份 权投资
有限公
司
合计 476,492,600.00 / / 476,492,600.00 0 0 / /
持有金融企业股权情况的说明
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称"凤凰集团"）与江苏凤凰置业有限公司（以下简
称"凤凰置业"）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月
5 日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有
限责任公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万元
股权转让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的估报告，该 14,800 万元股权截止
2011 年 12 月 31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价
格为人民币 43,649.26 万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理委员
会核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为南京证
券股份有限公司。
根据证监许可【2012】1217 号《关于核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司的批复》，
公司最新持有南京证券股数为 200,207,344 股，持股比例为 10.54%。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□ 适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□ 适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□ 适用 √不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用 □ 不适用
单位:元 币种:人民币
尚未使用
本报告期已 已累计使用 尚未使用
募集资金 募集资金
募集年份 募集方式 使用募集资 募集资金总 募集资金
总额 用途及去
金总额 额 总额
向
2014 公司债 750,000,000 750,000,000 750,000,000 0
合计 / 750,000,000 750,000,000 750,000,000 0 /
募集资金总体使用情况说明 报告期内，公司发行债券募集资金 7.5 亿
元，扣除发行费用后主要用于补充公司营运
资金。
(2) 募集资金承诺项目情况
□ 适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
(4) 其他
4、 主要子公司、参股公司分析
子公司全 子公司 注册资本 持股比 营业收入 营业利润
总资产（元） 净资产（元） 净利润（元）
称 类型 （万元） 例（%） （元） （元）
江苏凤凰 全资子
置 业 有 限 公司 4,450,793,3 1,351,595,6 68,470,20 -54,507,38 -37,693,896
公司 80,600.00 100.00 14.00 24.32 8.00 3.36 .67
盐城凤凰 全资子
地 产 有 限 公司 620,986,402. 337,708,763 -4,982,177. -3,759,133.
公司 36,000.00 100.00 95 .47 0.00 39 04
镇江凤凰 全资子
文 化 地 产 公司 460,479,274. 308,243,30 -1,776,166. -1,341,619.
有限公司 32,000.00 100.00 61 3.62 0.00 64 48
合肥凤凰 全资子
文 化 地 产 公司 532,222,096 470,957,904 -1,359,165.
有限公司 48000.00 100.00 .38 .20 0.00 51 -803,934.23
苏州凤凰 全资孙
置 业 有 限 公司 1,453,931,18 268,044,43 39,744,44 -18,866,31 -14,255,960
公司 24,000.00 100.00 7.58 0.10 7.00 1.43 .45
南京凤凰 全资孙
置 业 有 限 公司 98,469,791.0 92,647,806. 1,014,000 -258,289.8
公司 5,000.00 100.00 7 16 .00 6 -45,799.42
江苏凤凰 全资孙
地 产 有 限 公司 473,179,974. 195,132,94 36,936,47 4,540,635. 4,386,953.2
公司 20,000.00 100.00 67 2.46 7.00 02 4
南通凤凰 全资孙
置 业 有 限 公司 907,563,182. 221,535,63 2,160,168 -5,743,305. -5,922,639.
公司 27,000.00 100.00 32 3.63 .00 34 77
南京凤凰 全资孙
地 产 有 限 公司 233,508,727. 223,488,52 3,887,257 -1,230,192. -1,557,767.
公司 20,000.00 100.00 89 0.07 .00 13 52
南京龙凤 控股孙
投 资 置 业 公司 545,252,043. 194,286,81 5,773,333
有限公司 40,100.00 77.31 60 8.64 .34 939,161.42 939,161.42
泰兴市凤 全资孙
凰 地 产 有 公司 373,565,978. 4,786,883.1 -1,454,451. -1,090,838.
限公司 2,000.00 100.00 18 7 0.00 22 41
无锡宜康 全资孙
置 业 有 限 公司 593,857,966. 581,972,932 -566,220.5
公司 56,000.00 100% 19 .47 0.00 1 -434,503.88
5、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期投入金 项目收益
项目名称 项目金额 项目进度 累计实际投入金额
额 情况
合肥凤凰 149,200.00 建设中 98,577,390.06 430,835,035.25
项目
镇江凤凰 97,000 建设中 70,902,053.90 422,258,362.59
项目
盐城凤凰 103,400 建设中 77,393,671.84 533,867,649.87
项目
泰兴凤凰 194,000 建设中 24,461,201.87 357,524,790.67
项目
合计 543,600.00 / 271,334,317.67 1,744,485,838.38 /
非募集资金项目情况说明
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
未发生
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
√适用 □ 不适用
公司预测年初至下一报告期期末的累积净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动，
主要原因是行业内办公、酒店式公寓去化难度较大，公司存货大量集中在三线、四线城市，销售
难度较大。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用√不适用
(三) 其他披露事项
关于江苏银行股权的注入工作的进展情况：
2014 年 3 月 22 日，公司在《2013 年年度报告》之“董事会关于公司报告期内经营情况的讨
论与分析”中作了如下披露：“…根据凤凰集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银
行股份有限公司 8.9 亿股注入凤凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市
场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定。”
2015 年 7 月 1 日，江苏银行首发申请已获得发行审核委员会会议审核通过，但根据相关法律
法规规定，凤凰集团持有的江苏银行股份存在持股锁定期，期内依法不得转让，具体安排详见《江
苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿 2015 年 6 月 12 日报送）。
经向凤凰集团询问，江苏银行股权的注入是凤凰集团和本公司双方战略方面的考虑，相关安
排至今未发生变化。待江苏银行的持股锁定期届满后，凤凰集团和本公司将就江苏银行股权事宜
进行商讨，并在符合银行监管和证券监管相关法律、法规及政策的前提下，积极推动上述相关事
宜。
江苏银行股权的注入工作如有实质性进展，凤凰集团将按相关法律法规规定及时发函通知本
公司，本公司依法及时履行上市公司信息披露义务。除非发生特殊变动，每年本公司年报披露前，
凤凰集团将书面告知本公司该项工作进展，本公司在每年年度报告中予以披露。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
不适用
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
截止 2015 年 6 月 30 日，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其他主体中的
权益”
4.4 半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作
出说明。
不适用
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