2015 年半年度报告
公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2015 年半年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法
律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人董事长程光、主管会计工作负责人邵伟宏及会计机构负责人（会计主
管人员）郭瑾声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺
，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义....................................................................................................................3
第二节 公司简介............................................................................................................3
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................4
第四节 董事会报告........................................................................................................5
第五节 重要事项..........................................................................................................14
第六节 股份变动及股东情况......................................................................................19
第七节 优先股相关情况..............................................................................................22
第八节 董事、监事、高级管理人员情况..................................................................22
第九节 财务报告..........................................................................................................24
第十节 备查文件目录................................................................................................123
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
三林万业/控股股东 指 三林万业（上海）企业集团有限公司
宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
银利公司 指 新加坡银利有限公司
春石公司 指 新加坡春石有限公司
南京吉庆 指 南京吉庆房地产有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司
公司的中文简称 万业企业
公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SWEC
公司的法定代表人 程光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
联系地址 上海市浦东大道720号9楼 上海市浦东大道720号9楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼
公司办公地址的邮政编码 200120
公司网址 http://www.600641.com.cn
电子信箱 wyqy@salim.com.cn
报告期内变更情况查询索引 报告期内无变更。
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四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 报告期内无变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 1991年10月28日
注册登记地点 上海市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 310000000007622
税务登记号码 310115132204523
组织机构代码 13220452－3
报告期内注册变更情况查询索引 公司报告期内注册情况未变更
七、 其他有关资料
无
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 979,493,234.72 479,286,917.13 104.36
归属于上市公司股东的净利润 150,158,284.55 242,055,135.24 -37.97
归属于上市公司股东的扣除非经 138,705,285.37 14,778,936.19 838.53
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 105,080,639.12 190,901,367.03 -44.96
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,649,786,623.15 3,615,412,822.21 0.95
总资产 6,700,717,482.80 7,200,748,351.29 -6.94
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(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1863 0.3003 -37.96
稀释每股收益（元／股） 0.1863 0.3003 -37.96
扣除非经常性损益后的基本每股 0.1721 0.0183
840.44
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.04 8.75 减少4.71个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均 3.73 0.53
增加3.2个百分点
净资产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 74,212.60 处置固定资产收益
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 15,586,865.21 政府专项扶持
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -211,584.01 主要系捐赠支出与违
约金收入相抵所致
少数股东权益影响额 -134,121.17
所得税影响额 -3,862,373.45
合计 11,452,999.18
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2015 年上半年，国民经济总体平稳，主要经济指标逐步回暖，宏观经济呈现缓中
趋稳、稳中向好的总体态势。面对经济不断下行的压力，党中央、国务院在上半年出
台了一系列措施以稳定经济增长。对于房地产行业，两会明确提出要稳定住房消费，
促进房地产行业健康发展。在此背景下，各部委陆续推出了包括降低二套房首付比例、
对于购买两年以上普通住房销售免征营业税等稳定房地产市场的政策，地方政府也纷
纷通过调整公积金贷款额度、减免税费等措施刺激需求。此外，央行货币政策持续宽
松，连续降准降息也助推了房地产行业的回暖。国家统计局公布的数据显示，今年上
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半年，全国共完成商品房销售面积 5.03 亿平方米，销售额 3.43 万亿元，同比分别增
长 3.9%和 10%。
报告期内，公司主营业务快速增长，1-6 月份实现营业收入 9.79 亿元，同比增长
104.36%；实现归属于上市公司股东的净利润 1.50 亿元，同比下降 37.97%；扣除非经
常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 1.39 亿元，同比增长 838.53%。围绕
经营计划，公司重点开展了以下工作：
（1）紧抓行业回暖契机，加快现有项目去化
根据年初制定的经营计划，公司将年度销售目标进行了分解和细化，销售任务落
实到项目公司。各项目公司紧抓行业回暖契机，立足现有项目的销售和去化，采取多
种营销方式，取得了较好的销售业绩。报告期内，公司共完成签约销售面积 9.6 万平
米。截至 6 月底，各项目销售情况如下：
2015 年上半 2015 年上半 累计已销
总建筑面 可售面
项目名称 权益 年签约面积 年签约均价 售面积
积（㎡） 积（㎡）
（㎡） （元/㎡） （㎡）
上海宝山紫辰苑 100% 530,003 432,203 15,244 18,200 233,155
上海普陀万业新阶 54% 65,845 51,231 5,789 40,336 36,417
上海松江万业名苑 100% 76,487 54,629 13,532 23,975 13,532
苏州湖墅金典 100% 420,904 320,748 42,263 9,325 192,417
无锡观山泓郡 100% 374,996 294,161 17,005 6,666 27,223
长沙巴厘岛 100% 690,058 576,531 2,167 6,384 28,109
注：可售及签约数据未包含车库。
（2）根据运营计划，积极推进现有项目建设
上半年，公司在建项目六个。其中，宝山紫辰苑三期 16.72 万平方米于今年 1 月
获得施工许可证并开工，目前正在进行主体结构施工，预计 2015 年 9 月底结构封顶
并预售；松江万业名苑项目于今年 4 月预售，目前正在进行外立面施工；苏州湖墅金
典二期Ⅰ标正在进行室外总体配套和绿化施工，计划 2015 年 12 月竣工交付；无锡观
山泓郡二期Ⅰ标今年 5 月预售，目前进行保温门窗施工。截至 6 月底，公司在建项目
进展情况如下：
单位：平方米
2015
2015 年 2015 年 2015 年 2015 年
规划总 年上
占地 上半年 累计竣 6 月底 下半年 下半年
项目名称 位置 权益 建筑 半年
面积 开工面 工面积 在建面 计划开 计划竣
面积 竣工
积 积 工面积 工面积
面积
宝山紫辰苑 上海 100% 196,828 530,003 167,178 0 322,398 167,178 0 0
普陀飞地项目 上海 54% 5,476 29,300 0 0 0 0 19,000 0
松江万业名苑 上海 100% 35,867 76,487 0 0 0 76,487 0 0
苏州湖墅金典 苏州 100% 146,667 420,904 0 0 224,453 94,400 105,528 94,400
无锡观山泓郡 无锡 100% 173,504 374,996 0 0 110,390 68,148 0 0
长沙巴厘岛 长沙 100% 597,204 690,058 0 0 59,468 0 0 0
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(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 979,493,234.72 479,286,917.13 104.36%
营业成本 621,785,486.66 344,331,528.99 80.58%
销售费用 27,704,604.68 31,646,372.62 -12.46%
管理费用 23,481,665.11 26,852,939.85 -12.55%
财务费用 12,105,584.64 21,635,272.35 -44.05%
经营活动产生的现金流量净额 105,080,639.12 190,901,367.03 -44.96%
投资活动产生的现金流量净额 748,222.66 146,306,346.71 -99.49%
筹资活动产生的现金流量净额 -357,570,593.54 -134,980,256.20 不适用
研发支出
营业收入变动原因说明:主要系本期万业新阶项目结转收入增加所致。
营业成本变动原因说明:主要系本期结转收入增加，相应结转成本增加所致。
销售费用变动原因说明:主要系本期较上年同期房屋销售中介代理费减少所致。
管理费用变动原因说明:主要系合并范围变更所致。
财务费用变动原因说明:主要系本期银行借款比上年同期减少，相应银行利息减少所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期缴纳了宝山公司所开发的房
产项目已售部分土地增值税清算款及缴纳了上年所得税所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系上年同期收到处置子公司股权转
让款与支付银行理财产品款项相抵所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期归还借款与取得借款相抵所
致。
2 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
（1）公司于 2015 年 2 月 11 日向中国证监会提交了非公开发行股票申请文件，
并于 2015 年 2 月 16 日收到中国证监会的《行政许可受理通知书》（150295 号）。后
因控股股东三林万业筹划对公司的重大资产重组，由于该事项对公司存在较大影响，
同时也存在较大不确定性，因此，公司于 2015 年 6 月 26 日向中国证监会申请中止公
司非公开发行股票事项。2015 年 7 月 20 日，公司收到中国证监会《中止审查通知书》
（150295 号），中国证监会同意公司中止审查申请。
（2）公司于 2015 年 6 月 11 日收到控股股东三林万业通知，其正在筹划重大事
项，公司股票于 2015 年 6 月 12 日开始停牌。经与有关各方论证和协商，上述事项对
公司构成重大资产重组，2015 年 6 月 19 日公司发布《上海万业企业股份有限公司重
大资产重组停牌公告》，正式进入重组程序。因本次重大资产重组涉及发行股份购买
资产，且相关资产涉及海外收购，程序复杂，相关审计、法律事务等工作量大，截至
本报告披露日，公司股票仍在停牌中，公司和控股股东及有关各方正在积极推进本次
重大资产重组工作；同时正在洽商各中介机构开展对上市公司、标的资产的尽职调查
和法律等方面的工作。公司及相关各方对标的资产涉及的相关事项正在进一步沟通协
商过程中。
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(2) 其他
资产负债表中较上年末发生重大变化的科目及原因
单位：元
2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
项目 变动幅度 差异原因
合并 合并
主要系本期应收宝山紫辰苑业主物
应收账款 3,209,773.91 1,024,967.39 213.16%
业管理费增加所致
预付款项 16,420,223.52 2,165,494.71 658.27% 主要系本期预付项目工程款所致
其他应收款 24,453,360.61 12,721,307.69 92.22% 主要系本期支付押金及代垫款所致
其他流动资产 83,502,598.53 51,036,865.52 63.61% 主要系本期预缴税金增加所致
长期应收款 13,128,744.96 9,760,039.21 34.52% 主要系本期支付物业保修金所致
无形资产 710,681.85 203,873.32 248.59% 主要系本期新增财务软件所致
应付帐款 426,258,941.01 706,330,079.64 -39.65% 主要系本期支付了项目工程款所致
主要系本期缴纳了宝山公司所开发
应交税费 51,924,397.19 218,065,260.55 -76.19% 的房产项目已售部分土地增值税清
算款及缴纳了上年所得税所致
系本期根据股东大会决议计提 2014
应付股利 120,923,812.20 100.00%
年度现金红利分配所致
一年内到期的 主要系本期归还了一年内到期的长
357,000,000.00 529,352,000.00 -32.56%
非流动负债 期借款所致
利润表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
单位：元
2015 年 1-6 月 2014 年 1-6 月
项目 变动幅度 差异原因
合并 合并
主要系本期万业新阶项目结转收入
营业收入 979,493,234.72 479,286,917.13 104.36%
增加所致
主要系本期结转收入增加，相应结
营业成本 621,785,486.66 344,331,528.99 80.58%
转成本增加所致
主要系本期结转收入增加，相应结
营业税金及附加 74,712,629.04 47,561,969.72 57.08%
转税金增加所致
主要系本期银行借款比上年同期减
财务费用 12,105,584.64 21,635,272.35 -44.05%
少，相应银行利息减少所致
资产减值损失 626,074.77 278,418.47 124.87% 主要系本期计提坏账准备所致
主要系上年同期转让子公司春石公
投资收益 48,786.13 319,841,368.59 -99.98% 司、银利公司和南京吉庆股权取得
的收益所致
主要系本公司前期收到的上海市普
陀区土地发展中心对原两湾项目中
营业外收入 16,215,754.84 406,399.01 3890.11% 的“大公建”地块的动拆迁补偿款
本期随万业新阶项目结转收入及成
本确认收益所致
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
减（%） 减（%）
房地产行业 970,535,596.00 614,113,815.32 36.72 105.01 81.83 增加 8.06 个百分点
贸易 9,181,568.15 8,837,212.53 3.75 1,949.03 1,906.49 增加 2.04 个百分点
服务业 12,517,168.09 10,218,266.79 18.37 44.67 27.44 增加 11.04 个百分点
内部抵消 12,840,708.52 11,385,229.38
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%）
减（%） 减（%）
房产销售 970,535,596.00 614,113,815.32 36.72 105.01 81.83 增加 8.06 个百分点
贸易 9,181,568.15 8,837,212.53 3.75 1,949.03 1,906.49 增加 2.04 个百分点
租赁 1,112,454.40 609,320.04 45.23 51.81 0.00 增加 28.38 个百分点
物业服务 11,404,713.69 9,608,946.75 15.75 44.00 29.69 增加 9.30 个百分点
内部抵消 12,840,708.52 11,385,229.38
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 864,973,123.35 301.72
江苏省 123,162,005.20 -50.57
湖南省 4,099,203.69 -77.25
内部抵消 12,840,708.52
(三) 核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力。
公司始终坚持“以上海为中心，辐射长三角”的战略规划和业务布局，在上海及
周边地区管理开发了多个大型楼盘。经过二十余年的探索，积累了丰富的开发经验，
形成了成熟的业务团队。近几年，公司不断加强研发设计，注重产品品质提升，在竞
争日趋激烈的背景下逐渐形成了自己的品牌和产品特色。
2、经营稳健，融资声誉良好。
公司一直秉承稳健的经营风格，始终保持较低的资产负债率，注重资金链安全，
不断优化资本机构，获得了良好的融资声誉，债务融资成本低于行业平均水平。
3、良好的治理结构和和内控机制。
经过上市二十余年的积累和沉淀，公司建立了较为完善的公司治理结构，形成了
较为科学的决策机制；同时，不断加强内控建设，形成了规范的业务流程和监督体系。
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公司以“总部-项目公司”模式管控各项目，总部对于高风险高利润环节直接操作，
加强关键点审核、业务标准建立、执行情况备案检查等管理职能；对于具体业务操作
侧重支持服务，通过细化业务流程及权责手册，明确管理要求、规范管理标准，以提
升管理水平。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
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(2) 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
期初持 期末持
报告期所有者 股份
证券代码 证券简称 最初投资成本 股比例 股比例 期末账面值 报告期损益 会计核算科目
权益变动 来源
（%） （%）
600036 招商银行 11,047,215.23 0.01299 0.01299 61,340,778.72 5,234,609.73 可供出售金融 投资
资产
合计 11,047,215.23 / / 61,340,778.72 5,234,609.73 / /
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
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2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
委托 委托 是否 计提 资金来源
委托理 委托 报酬 实际收 实际
合作方名 理财 理财 预计 经过 减值 是否关 是否涉 并说明是 关联
财产品 理财 确定 回本金 获得
称 起始 终止 收益 法定 准备 联交易 诉 否为募集 关系
类型 金额 方式 金额 收益
日期 日期 程序 金额 资金
宁波银行 保证收 10.00 2014- 2015- 保本 0.03 10.00 0.03 是 0 否 否 自有资金
上海分行 益型 12-24 1-21 保收
益
上海银行 保证收 1,000 2015- 2015- 保本 0.63 1,000. 0.63 是 0 否 否 自有资金
闵行支行 益型 .00 4-17 5-6 保收 00
益
合计 1,010 0.66 1,010. 0.66
/ / / / / / / / /
.00 00
逾期未收回的本金和收益累计金额（元）
委托理财的情况说明
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
所占权 2015 年 2015 年
项目名称或
公司名称 益比例 注册资本 总资产 净资产 1-6 月营 1-6 月净
产品服务
（%） 业收入 利润
上海万业企业宝山新 福地苑
100.00 48,500.00 254,325.30 164,481.25 38,553.36 13,594.46
城建设开发有限公司 紫辰苑
苏州万业房地产发展
100.00 湖墅金典 63,000.00 169,253.65 61,481.60 8,847.93 66.33
有限公司
万业新阶
上海万企爱佳房地产
54.00 “飞地”地 30,000.00 84,355.14 44,574.38 45,889.96 5,466.38
开发有限公司
块
湖南西沃建设发展有
100.00 巴厘岛 24,000.00 70,106.08 19,438.97 280.35 -311.37
限公司
无锡万业房地产发展
100.00 观山泓郡 30,000.00 120,672.44 28,765.82 3,194.51 -535.76
有限公司
上海万裕房地产开发
100.00 万业名苑 30,000.00 92,440.68 29,376.51 0.00 -585.25
有限公司
5、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经公司 2014 年度股东大会审议通过的利润分配方案如下：以 2014 年 12 月 31 日
公司总股本 806,158,748 股为基数，向全体股东每 10 股派送现金红利人民币 1.5 元
（含税）,预计支付 12,092.38 万元，占 2014 年度归属于上市公司股东净利润的 30.19%，
尚余未分配利润 72,360.96 万元转至下一年度。2014 年度不进行资本公积转增股本。
截至本报告披露日，公司已实施完毕上述利润分配方案。本次分红派息具体实施
日期：股权登记日为 2015 年 7 月 8 日；除息日为 2015 年 7 月 9 日；红利发放日为 2015
年 7 月 9 日。本次分派对象为截止 2015 年 7 月 8 日下午上海证券交易所股票交易收
市后，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的全体股东。
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2015 年半年度报告
上述分红派息实施公告披露于 2015 年 7 月 3 日《中国证券报》、《上海证券报》和
上海证券交易所 http://www.sse.com.cn 网站。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生
大幅度变动的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
三、资产交易、企业合并事项
□适用√不适用
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
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2015 年半年度报告
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司第八届董事会第 十二次会议审议决定 详见 2015 年 3 月 27 日上海证券交易
2015 年度公司及控股子公司与中远策划的日 所网站及《上海证券报》、《中国证
常经营性关联交易额度为人民币 4000 万元。 券报》
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
公司第八届董事会第十二次会议审议决定 2015 年度公司及控股子公司与汇丽集
团及其子公司的日常经营性购销关联交易额度为人民币 1.3 亿元。公司与汇丽集团及
其子公司在业务上是房地产开发中的上下游企业，其间因购销而形成的日常经营性关
联交易，互惠互利于交易双方，旨在降低项目成本、提高收益，保证开发项目的顺利
进行。详见公司于 2015 年 3 月 27 日在《中国证券报》、《上海证券报》和上海证券
交易所网站 http://www.sse.com.cn 刊登的相关公告。报告期内实际发生额共计
1653.36 万元。
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2015 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
占同类交易 交易价格与市
关联交易 关联交易内 关联交易定 关联交易价 关联交易 关联交易 市场
关联交易方 关联关系 金额的比例 场参考价格差
类型 容 价原则 格 金额 结算方式 价格
(%) 异较大的原因
上海印中一太 母公司的控 接受劳务 接受劳务 协议价 - 118.58 100.00
戴维斯物业发 股子公司
展有限公司
合计 / / 118.58 100.00 / / /
大额销货退回的详细情况
关联交易的必要性、持续性、选择与关联方（而非市场其他交易 上海印中一太戴维斯物业发展有限公司为知名的物业管理公司，公司委
方）进行交易的原因 托其为万企爱佳提供售楼中心及样板房物业服务，平等互利于双方。
关联交易对上市公司独立性的影响 对公司独立性无影响。
公司对关联方的依赖程度，以及相关解决措施（如有） 公司对其不存在依赖关系。
关联交易的说明
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2015 年半年度报告
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司提
向关联方提供资金
供资金
关联方 关联关系
期初 发生 期末 期初 发生 期末余
余额 额 余额 余额 额 额
三林万业（上海）企业集团有限公司 母公司 0 0 0
合计
报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的 0
发生额（元）
公司向控股股东及其子公司提供资金的余额（元） 0
关联债权债务形成原因 根据资金融通协议，子公司万企爱佳于报
告期内向股东方拆入资金用于项目建设，
其中向三林万业拆入资金 3,220 万元。
关联债权债务清偿情况 截至本报告期末，上述借款已全部清偿。
与关联债权债务有关的承诺 无
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影响 无重大影响。
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保 担保 担保 担保 担保 担保 是否 是否 关
被担 担保 担保
担保方 方与 发生 起始 到期 是否 是否 逾期 存在 为关 联
保方 金额 类型
上市 日期 日 日 已经 逾期 金额 反担 联方 关
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2015 年半年度报告
公司 (协议 履行 保 担保 系
的关 签署 完毕
系 日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公 0
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对 0
子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 0
担保总额占公司净资产的比例(%) 0
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保 0
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担 0
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 2012年6月25日，经2012年6月20日公司第八届董事
会临时会议通过，公司与上海华一银行在上海签署
《连带责任担保书》，为全资子公司宝山公司向华
一银行借款1.8亿元提供连带责任保证，贷款期限
三年。报告期内,宝山公司归还最后一笔借款
7155.2万元，公司的相应担保责任予以解除。
3 其他重大合同或交易
本年度公司无其他重大合同。
七、承诺事项履行情况
□适用 √不适用
八、聘任、解聘会计师事务所情况
√适用 □不适用
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
报告期内，经公司 2014 年年度股东大会审议通过，继续聘任众华会计师事务所（特
殊普通合伙）为公司 2015 年度审计会计师事务所。
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2015 年半年度报告
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制
人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、公司治理情况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上
海证券交易所股票上市规则》和其他有关法律、法规，不断规范公司运作，完善内部
控制体系，提高公司治理水平。比照公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的
要求不存在差异。
十二、其他重大事项的说明
(一) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 60,973
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
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2015 年半年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
报告 质押或冻结情况
股东名称 期末持股 持有有限售条件股
期内 比例(%) 股份 数量 股东性质
（全称） 数量 份数量
增减 状态
三林万业(上海)企业集团有限 境内非国有
0 407,469,756 50.54 0 质押 407460000
公司 法人
中国建设银行股份有限公司－ 其他
- 15,319,206 1.90 0 未知
中欧永裕混合型证券投资基金
广发银行股份有限公司－中欧 其他
盛世成长分级股票型证券投资 - 13,053,291 1.62 0 未知
基金
厦门国际信托有限公司－聚富 其他
- 4,950,000 0.61 0 未知
五号新型结构化集合资金信托
北京国际信托有限公司－银驰 6 其他
- 4,744,401 0.59 0 未知
号证券投资资金信托
陈峰 - 2,790,000 0.35 0 未知 境内自然人
肖勇 - 2,163,000 0.27 0 未知 境内自然人
乌鲁木齐众志和股权投资管理 其他
- 1,900,000 0.24 0 未知
合伙企业（有限合伙）
中国对外经济贸易信托有限公 其他
司－尊嘉 ALPHA 证券投资有限合 - 1,642,200 0.20 0 未知
伙企业集合资金信托计划
陈能依 - 1,450,002 0.18 0 未知 境内自然人
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2015 年半年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
三林万业(上海)企业集团有限公司 407,469,756 人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－中欧永裕混合型 15,319,206
人民币普通股
证券投资基金
广发银行股份有限公司－中欧盛世成长分级股 13,053,291
人民币普通股
票型证券投资基金
厦门国际信托有限公司－聚富五号新型结构化 4,950,000
人民币普通股
集合资金信托
北京国际信托有限公司－银驰 6 号证券投资资 4,744,401
人民币普通股
金信托
陈峰 2,790,000 人民币普通股
肖勇 2,163,000 人民币普通股
乌鲁木齐众志和股权投资管理合伙企业（有限合 1,900,000
人民币普通股
伙）
中国对外经济贸易信托有限公司－尊嘉 ALPHA 1,642,200
人民币普通股
证券投资有限合伙企业集合资金信托计划
陈能依 1,450,002 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前 10 名股东中，三林万业(上海)企业集团有限公司为公司控股股东，与前 10 名其
他股东之间不存在关联关系，也不存在《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规
定的一致行动人。
公司未知前 10 名中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息
披露管理办法》规定的一致行动人的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明
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2015 年半年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
张永岳 独立董事 离任 任期届满
潘飞 独立董事 离任 任期届满
唐波 独立董事 离任 任期届满
黄瑞 职工监事 离任 任期届满
范志燕 职工监事 离任 任期届满
1、报告期内由于公司第八届董事会和监事会任期届满，根据《公司法》、《证券法》、
《公司章程》的有关规定，公司进行了董事会和监事会换届选举。经 2015 年 5 月 21
日公司 2014 年度股东大会审议通过，选举程光先生、金永良先生、林逢生先生、林
希腾先生、林震森先生、蒋剑雄先生为公司第九届董事会董事；选举彭诚信先生、史
剑梅女士、周琼女士为公司第九届董事会独立董事。选举丁典瑛先生、朱明华先生、
邬德兴先生为公司第九届监事会监事；公司职工代表大会选举张军红女士、邵咏炜先
生为公司第九届监事会职工监事。
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2015 年半年度报告
2、经公司第九届董事会第一次会议审议通过，选举程光先生为公司第九届董事会董
事长，选举金永良先生为公司第九届董事会副董事长，聘任崔海勇先生为公司总经理，
聘任吴云韶女士为公司董事会秘书，聘任范志燕女士为公司证券事务代表；经崔海勇
先生提名，聘任曹雄斌先生、江加如先生、吴云韶女士为公司副总经理；聘任邵伟宏
先生为公司财务总监。经公司第九届监事会第一次会议审议通过，选举丁典瑛先生为
公司第九届监事会主席。
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2015 年半年度报告
第九节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、 财务报表
合并资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位: 上海万业企业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七.1 402,888,870.72 677,797,741.41
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七.5 3,209,773.91 1,024,967.39
预付款项 七.6 16,420,223.52 2,165,494.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 七.9 24,453,360.61 12,721,307.69
买入返售金融资产
存货 七.10 5,869,881,880.32 6,166,395,199.75
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 七.12 61,340,778.72 54,361,299.09
其他流动资产 七.13 83,502,598.53 51,036,865.52
流动资产合计 6,461,697,486.33 6,965,502,875.56
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 七.14 92,380,600.00 92,380,600.00
持有至到期投资
长期应收款 七.16 13,128,744.96 9,760,039.21
长期股权投资 七.17 7,557,920.08 7,515,726.45
投资性房地产 七.18 56,474,650.32 57,083,970.36
固定资产 七.19 2,920,317.48 2,616,969.89
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2015 年半年度报告
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七.25 710,681.85 203,873.32
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 七.29 65,847,081.78 65,684,296.50
其他非流动资产
非流动资产合计 239,019,996.47 235,245,475.73
资产总计 6,700,717,482.80 7,200,748,351.29
流动负债：
短期借款 七.30 140,000,000.00 140,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七.34 426,258,941.01 706,330,079.64
预收款项 七.35 897,653,374.70 805,215,004.95
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七.36 3,182,624.96 4,253,365.70
应交税费 七.37 51,924,397.19 218,065,260.55
应付利息 七.38 3,419,652.06 4,531,018.94
应付股利 七.39 120,923,812.20
其他应付款 七.40 61,322,122.10 48,704,857.19
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 七.42 357,000,000.00 529,352,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,061,684,924.22 2,456,451,586.97
非流动负债：
长期借款 七.44 596,950,000.00 746,788,100.00
应付债券
25 / 124
2015 年半年度报告
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 七.49 111,614,429.43 112,917,690.47
递延收益 七.50 63,065,944.71 78,452,809.92
递延所得税负债 七.29 12,573,390.87 10,828,520.97
其他非流动负债
非流动负债合计 784,203,765.01 948,987,121.36
负债合计 2,845,888,689.23 3,405,438,708.33
所有者权益
股本 七.51 806,158,748.00 806,158,748.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七.53 191,264,874.48 191,264,874.48
减：库存股
其他综合收益 七.55 37,361,257.75 32,221,929.16
专项储备
盈余公积 七.57 805,949,734.46 795,596,510.01
一般风险准备
未分配利润 七.58 1,809,052,008.46 1,790,170,760.56
归属于母公司所有者权益合计 3,649,786,623.15 3,615,412,822.21
少数股东权益 205,042,170.42 179,896,820.75
所有者权益合计 3,854,828,793.57 3,795,309,642.96
负债和所有者权益总计 6,700,717,482.80 7,200,748,351.29
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
母公司资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位:上海万业企业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 195,911,214.24 222,799,142.52
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
26 / 124
2015 年半年度报告
应收账款 十七.1 1,706,611.85 1,145,681.56
预付款项 158,018.83 224,508.95
应收利息 7,093,602.63 7,093,602.63
应收股利
其他应收款 十七.2 1,193,712,890.61 1,345,498,362.45
存货 3,805,820.47 4,863,972.11
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 61,340,778.72 54,361,299.09
其他流动资产 498,374.52 348,351.69
流动资产合计 1,464,227,311.87 1,636,334,921.00
非流动资产：
可供出售金融资产 92,380,600.00 92,380,600.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七.3 2,105,201,167.16 2,105,158,973.53
投资性房地产 39,373,298.25 39,846,379.29
固定资产 1,766,634.71 1,246,144.56
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 551,323.39 60,061.13
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 11,604,864.19 11,016,451.37
其他非流动资产
非流动资产合计 2,250,877,887.70 2,249,708,609.88
资产总计 3,715,105,199.57 3,886,043,530.88
流动负债：
短期借款 140,000,000.00 140,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,917,887.41 1,283,275.60
预收款项 769,500.00 1,365,500.00
应付职工薪酬 2,704,706.15 3,385,051.00
应交税费 4,415,064.61 67,144,887.11
应付利息 239,597.23 233,361.11
应付股利 120,923,812.20
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2015 年半年度报告
其他应付款 671,884,310.40 768,913,086.72
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 942,854,878.00 982,325,161.54
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 8,456,244.56 8,456,244.56
递延收益 63,065,944.71 78,452,809.92
递延所得税负债 12,573,390.87 10,828,520.97
其他非流动负债
非流动负债合计 84,095,580.14 97,737,575.45
负债合计 1,026,950,458.14 1,080,062,736.99
所有者权益：
股本 806,158,748.00 806,158,748.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 316,853,353.02 316,853,353.02
减：库存股
其他综合收益 37,720,172.62 32,485,562.89
专项储备
盈余公积 805,949,734.46 795,596,510.01
未分配利润 721,472,733.33 854,886,619.97
所有者权益合计 2,688,154,741.43 2,805,980,793.89
负债和所有者权益总计 3,715,105,199.57 3,886,043,530.88
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2015 年半年度报告
合并利润表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 979,493,234.72 479,286,917.13
其中：营业收入 七.59 979,493,234.72 479,286,917.13
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 760,416,044.90 472,306,502.00
其中：营业成本 七.59 621,785,486.66 344,331,528.99
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 七.60 74,712,629.04 47,561,969.72
销售费用 七.61 27,704,604.68 31,646,372.62
管理费用 七.62 23,481,665.11 26,852,939.85
财务费用 七.63 12,105,584.64 21,635,272.35
资产减值损失 七.64 626,074.77 278,418.47
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 七.66 48,786.13 319,841,368.59
其中：对联营企业和合营企业的 42,193.63 30,276.54
投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 219,125,975.95 326,821,783.72
加：营业外收入 七.67 16,215,754.84 406,399.01
其中：非流动资产处置利得 74,212.60
减：营业外支出 七.68 766,261.04 751,889.41
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 234,575,469.75 326,476,293.32
列）
减：所得税费用 七.69 59,271,835.53 49,919,161.45
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 175,303,634.22 276,557,131.87
归属于母公司所有者的净利润 150,158,284.55 242,055,135.24
少数股东损益 25,145,349.67 34,501,996.63
六、其他综合收益的税后净额 5,139,328.59 -1,188,843.15
归属母公司所有者的其他综合收益的 5,139,328.59 -1,188,843.15
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2015 年半年度报告
税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债
或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
（二）以后将重分类进损益的其他 5,139,328.59 -1,188,843.15
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
2.可供出售金融资产公允价值变 5,234,609.73 -1,597,416.11
动损益
3.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 -95,281.14 408,572.96
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额 180,442,962.81 275,368,288.72
归属于母公司所有者的综合收益总额 155,297,613.14 240,866,292.09
归属于少数股东的综合收益总额 25,145,349.67 34,501,996.63
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.1863 0.3003
（二）稀释每股收益(元/股) 0.1863 0.3003
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
母公司利润表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七.4 13,192,850.55 12,086,122.08
减：营业成本 十七.4 10,369,866.61 2,924,000.36
营业税金及附加 266,194.34 2,037,288.33
销售费用 224,511.37 301,387.37
管理费用 17,193,752.39 18,071,940.05
财务费用 3,072,788.70 38,251,448.03
资产减值损失 -3,121.06 19,570.12
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2015 年半年度报告
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填 十七.5 48,786.13 209,064,554.88
列）
其中：对联营企业和合营企业 42,193.63 30,276.54
的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -17,882,355.67 159,545,042.70
加：营业外收入 15,461,077.81 25,563.24
其中：非流动资产处置利得 74,212.60
减：营业外支出 500,000.00 500,000.00
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -2,921,277.86 159,070,605.94
填列）
减：所得税费用 -784,427.87 35,202,188.60
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -2,136,849.99 123,868,417.34
五、其他综合收益的税后净额 5,234,609.73 -1,597,416.11
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债
或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享有的
份额
（二）以后将重分类进损益的其他 5,234,609.73 -1,597,416.11
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合收益中享有
的份额
2.可供出售金融资产公允价值变 5,234,609.73 -1,597,416.11
动损益
3.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 3,097,759.74 122,271,001.23
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2015 年半年度报告
合并现金流量表
2015 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,087,659,816.07 1,029,364,096.62
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七.71.(1) 22,964,949.44 15,757,798.44
经营活动现金流入小计 1,110,624,765.51 1,045,121,895.06
购买商品、接受劳务支付的现金 577,913,510.00 511,144,314.84
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现 24,362,360.86 25,167,867.46
金
支付的各项税费 340,678,128.84 241,522,867.24
支付其他与经营活动有关的现金 七.71.(2) 62,590,126.69 76,385,478.49
经营活动现金流出小计 1,005,544,126.39 854,220,528.03
经营活动产生的现金流量净 105,080,639.12 190,901,367.03
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 6,592.50 849,373.38
处置固定资产、无形资产和其他 74,212.60 6,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到 489,250,399.12
32 / 124
2015 年半年度报告
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七.71.(3) 2,023,468.57 167,806,846.52
投资活动现金流入小计 2,104,273.67 657,912,619.02
购建固定资产、无形资产和其他 1,356,051.01 11,606,272.31
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七.71.(4) 500,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,356,051.01 511,606,272.31
投资活动产生的现金流量净 748,222.66 146,306,346.71
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 696,000,000.00 451,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 七.71.(5) 46,500,000.00 17,589,971.61
筹资活动现金流入小计 742,500,000.00 468,589,971.61
偿还债务支付的现金 1,018,190,100.00 489,090,079.40
分配股利、利润或偿付利息支付 44,980,493.54 57,579,588.41
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七.71.(6) 36,900,000.00 56,900,560.00
筹资活动现金流出小计 1,100,070,593.54 603,570,227.81
筹资活动产生的现金流量净 -357,570,593.54 -134,980,256.20
额
四、汇率变动对现金及现金等价物 -1,352.51 -107,028.34
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -251,743,084.27 202,120,429.20
加：期初现金及现金等价物余额 608,303,272.87 879,735,398.93
六、期末现金及现金等价物余额 356,560,188.60 1,081,855,828.13
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2015 年半年度报告
母公司现金流量表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 13,601,157.71 4,195,214.38
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,600,000.00 1,695,508.70
经营活动现金流入小计 15,201,157.71 5,890,723.08
购买商品、接受劳务支付的现金 8,243,261.99 828,888.80
支付给职工以及为职工支付的现 8,565,257.70 10,318,732.55
金
支付的各项税费 67,571,889.57 5,442,997.46
支付其他与经营活动有关的现金 10,801,282.07 9,664,376.03
经营活动现金流出小计 95,181,691.33 26,254,994.84
经营活动产生的现金流量净额 -79,980,533.62 -20,364,271.76
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 63,000,000.00
取得投资收益收到的现金 6,592.50 18,934,513.05
处置固定资产、无形资产和其他 74,212.60
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到 404,878,875.29
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 279,289,524.10 481,883,667.99
投资活动现金流入小计 279,370,329.20 968,697,056.33
购建固定资产、无形资产和其他 1,258,580.01 124,490.59
长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 124,800,000.00 724,800,000.00
投资活动现金流出小计 126,058,580.01 724,924,490.59
投资活动产生的现金流量净 153,311,749.19 243,772,565.74
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 90,000,000.00 70,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 214,300,000.00 73,000,000.00
筹资活动现金流入小计 304,300,000.00 143,000,000.00
偿还债务支付的现金 90,000,000.00 100,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付 4,519,143.85 12,046,625.00
的现金
34 / 124
2015 年半年度报告
支付其他与筹资活动有关的现金 310,000,000.00 200,000,000.00
筹资活动现金流出小计 404,519,143.85 312,046,625.00
筹资活动产生的现金流量净 -100,219,143.85 -169,046,625.00
额
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -26,887,928.28 54,361,668.98
加：期初现金及现金等价物余额 222,799,142.52 571,961,003.99
六、期末现金及现金等价物余额 195,911,214.24 626,322,672.97
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2015 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 减： 专
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
库 其他综合收 项
股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
存 益 储
股 债 他 准备
股 备
一、上年期末余额 806,158,748.00 191,264,874.48 32,221,929.16 795,596,510.01 1,790,170,760.56 179,896,820.75 3,795,309,642.96
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 806,158,748.00 191,264,874.48 32,221,929.16 795,596,510.01 1,790,170,760.56 179,896,820.75 3,795,309,642.96
三、本期增减变动金额
5,139,328.59 10,353,224.45 18,881,247.90 25,145,349.67 59,519,150.61
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 5,139,328.59 150,158,284.55 25,145,349.67 180,442,962.81
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 10,353,224.45 -131,277,036.65 -120,923,812.20
1．提取盈余公积 10,353,224.45 -10,353,224.45
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-120,923,812.20 -120,923,812.20
的分配
4．其他
36 / 124
2015 年半年度报告
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 806,158,748.00 191,264,874.48 37,361,257.75 805,949,734.46 1,809,052,008.46 205,042,170.42 3,854,828,793.57
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 专
一般 少数股东权益 所有者权益合计
库 项
股本 优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
存 储
股 债 他 准备
股 备
一、上年期末余额 806,158,748.00 18,224,981.87 -12,819,080.86 364,976,892.87 1,481,352,924.78 119,852,139.49 2,777,746,606.15
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 806,158,748.00 18,224,981.87 -12,819,080.86 364,976,892.87 1,481,352,924.78 119,852,139.49 2,777,746,606.15
三、本期增减变动金额 173,039,892.61 29,407,242.31 420,266,392.69 160,731,899.24 11,724,849.68 795,170,276.53
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,188,843.15 242,055,135.24 34,501,996.63 275,368,288.72
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
37 / 124
2015 年半年度报告
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 707,361.20 -81,323,236.00 -80,615,874.80
1．提取盈余公积 707,361.20 -707,361.20
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -80,615,874.80 -80,615,874.80
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 173,039,892.61 30,596,085.46 419,559,031.49 -22,777,146.95 600,417,862.61
四、本期期末余额 806,158,748.00 191,264,874.48 16,588,161.45 785,243,285.56 1,642,084,824.02 131,576,989.17 3,572,916,882.68
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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2015 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 专
项目 减：库 项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储
备
一、上年期末余额 806,158,748.00 316,853,353.02 32,485,562.89 795,596,510.01 854,886,619.97 2,805,980,793.89
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 806,158,748.00 316,853,353.02 32,485,562.89 795,596,510.01 854,886,619.97 2,805,980,793.89
三、本期增减变动金额（减少 5,234,609.73 10,353,224.45 -133,413,886.64 -117,826,052.46
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 5,234,609.73 -2,136,849.99 3,097,759.74
（二）所有者投入和减少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 10,353,224.45 -131,277,036.65 -120,923,812.20
1．提取盈余公积 10,353,224.45 -10,353,224.45
2．对所有者（或股东）的分配 -120,923,812.20 -120,923,812.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
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2015 年半年度报告
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 806,158,748.00 316,853,353.02 37,720,172.62 805,949,734.46 721,472,733.33 2,688,154,741.43
上期
其他权益工具 专
项目 减：库 项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储
备
一、上年期末余额 806,158,748.00 18,224,981.87 18,477,452.37 490,400,031.81 843,030,835.94 2,176,292,049.99
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 806,158,748.00 18,224,981.87 18,477,452.37 490,400,031.81 843,030,835.94 2,176,292,049.99
三、本期增减变动金额（减 298,628,371.15 -1,597,416.11 294,843,253.75 42,545,181.34 634,419,390.13
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,597,416.11 123,868,417.34 122,271,001.23
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 707,361.20 -81,323,236.00 -80,615,874.80
1．提取盈余公积 707,361.20 -707,361.20
2．对所有者（或股东）的分 -80,615,874.80 -80,615,874.80
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
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2015 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 298,628,371.15 294,135,892.55 592,764,263.70
四、本期期末余额 806,158,748.00 316,853,353.02 16,880,036.26 785,243,285.56 885,576,017.28 2,810,711,440.12
法定代表人：程光 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾
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三、 公司基本情况
1. 公司概况
1.1 注册地：上海市浦东大道 720 号 9 层
1. 2 组织形式：股份有限公司（上市）
1. 3 总部地址：上海市浦东大道 720 号 9 层
1. 4 公司设立情况
上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”，原名先后为上海众城实业股
份有限公司和中远发展股份有限公司）1991 年 10 月 28 日经上海市人民政府办公厅
沪府办（1991）105 号文批准成立，于 1991 年 10 月 28 日取得由上海市工商行政管
理局颁发的 3100001000609 号《企业法人营业执照》。本公司初始发行 7,416 万股 A
股，于 1993 年 4 月 7 日在上海证券交易所上市交易；于 2002 年 2 月增发新股 8,000
万股 A 股，其中：网上发行新股（78,598,034 股）于 2002 年 3 月 1 日上市交易，网
下机构投资者配售股份（1,401,966 股）于 2002 年 6 月 3 日上市交易；增发后，本
公司股本为 447,865,971 股，注册资本为 447,865,971.00 元。
2005 年本公司控股股东的股东由原中国远洋运输（集团）总公司变更为 Success
Medal International Limited。该公司于 2006 年 7 月 7 日获中国证券监督管理委
员会证监公司字[2006]131 号批复同意豁免其因协议转让而控制 25,150.371 万股本
公司股票（占总股本的 56.16%）应履行的要约收购义务。2006 年 7 月 14 日本公司
更为现名，注册地址变更为上海市浦东大道 720 号 9 层，法定代表人为程光先生。
2006 年 7 月 26 日本公司股权分置改革方案实施完成，非流通股股东采取“送股
加折价转让资产”的组合方式向流通股股东执行对价安排。非流通股股东按每 10 股
流通股获付 1.5 股的比例向全体流通股股东送股，其中，三林万业（上海）企业集
团有限公司向全体流通股股东支付 25,131,623 股的对价股份，上海国际信托投资有
限公司向全体流通股股东支付 1,728,313 股的对价股份；同时本公司控股股东三林
万业（上海）企业集团有限公司以 75%的折让价格将其持有的上海万业企业宝山新城
建设开发有限公司 90%股权转让给本公司。执行对价后本公司总股本不变仍为
447,865,971 股。
2009 年 5 月 22 日经本公司股东大会决议及修改后章程的规定，按每 10 股转增
8 股的比例，以资本公积中的股本溢价向全体股东转增股份总额 358,292,777.00 股，
每股面值 1 元，计增加股本 358,292,777.00 元，转增后的注册资本为人民币
806,158,748.00 元，《企业法人营业执照》注册号变更为 310000000007622。截止
本年末本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通。
1. 5 企业的业务性质和主要经营活动
1. 5.1 业务性质：房地产开发。
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2015 年半年度报告
1. 5.2 营业范围：实业投资、资产经营、房地产开发经营、国内贸易（除专项规定
外）、钢材、木材、建筑材料、建筑五金。
1.5.3 主要经营活动：在上海、苏州、无锡及长沙等地开发、销售住宅类房产。
1.6 本财务报告的批准报出日：2015 年 8 月 26 日。本公司的营业期限：1991 年 12
月 28 日至不约定期限。
2. 合并财务报表范围
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖
南西沃建设发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、上海万企爱佳房地产开发
有限公司、苏州万业房地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业
企业爱佳物业服务有限公司、长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加
坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司。
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基
本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2. 持续经营
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导
致对本公司持续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
12 个月。
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2015 年半年度报告
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性
的，认定为同一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金
资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按
照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总
额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控
制下的企业合并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被
购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务
性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计
量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的差额，计入当期损益。
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2015 年半年度报告
5.3 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，
作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则
第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收
益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的
其他综合收益等应当转为购买日所属当期收益。
6. 合并财务报表的编制方法
6.1 合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基
础予以确定。
6.2 控制的依据
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并
且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关
活动，系为对被投资方的回报产生重大影响的活动。
6.3 决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活
动的决策权委托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
6.4 投资性主体
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：1）该公司是以向投资者提供投资管理服
务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；2）该公司的唯一经营目的，是通过资
本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；3）该公司按照公允价值对几乎
所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：1）拥有一个以上投资；2）拥
有一个以上投资者；3）投资者不是该主体的关联方；4）其所有者权益以股权或类
似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如
有）纳入合并范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子
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2015 年半年度报告
公司的投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益。
6.5 合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或
会计期间对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政
策或会计期间另行编报财务报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本
公司和子公司的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在
抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利
润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表的影响后，由本公司合并编制。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表
中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数
股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子
公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项目
下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有少数股东的，在合并所有者
权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的情况。子公司
少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负
债表时，调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务
合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，
将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同
时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制
时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表
时，不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将
该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产
负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、
费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至
处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
6.6 特殊交易会计处理
6.6.1 购买子公司少数股东拥有的子公司股权
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2015 年半年度报告
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计
算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资
本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.6.2 不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的
净资产份额之间的差额，应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
6.6.3 处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处
理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综
合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
6.6.4 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易
属于一揽子交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项
交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权
之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财
务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种
情况，通常表明多次交易事项属于一揽子交易：1）这些交易是同时或者在考虑了彼
此影响的情况下订立的；2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；3）一项
交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；4）一项交易单独看是不经济的，但是
和其他交易一并考虑时是经济的。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
7.1 合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。
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2015 年半年度报告
7.2 共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同
经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的
部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资
产减值损失的，合营方全额确认该损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三
方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资
产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方
按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经
营相关负债的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产
生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇
兑差额按资本化的原则处理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货
币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。
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2015 年半年度报告
9.2 外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇
率折算成记账本位币，所有权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期
汇率折算。以非记账本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折
算成记账本位币。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目
列示。以非记账本位币编制的现金流量表中各项目的现金流量采用当期平均汇率折算
成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
10.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
（2）该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第23号－金融资产转移》规定的金
融资产终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。
10.2 金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金
融资产的持有意图和持有能力。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金
融资产，该资产在资产负债表中在以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
列示。
（2）应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包
括应收账款、其他应收款和长期应收款等。
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2015 年半年度报告
（3）可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划
分为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在
资产负债表中列示为一年内到期的非流动资产。
（4）持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能
力持有至到期的非衍生金融资产。自资产负债表日起 12 个月内到期的持有至到期投
资在资产负债表中列示为一年内到期的非流动资产。
10.3 金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计
入当期损益。其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价
值进行后续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
资，按照成本计量；应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变
动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益，计
入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变
动计入所有者权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计
额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算利息，计入投
资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资
收益。
10.4 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）所转移金融资产的账面价值；
2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转
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移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，在转移日按照公允价值确
认该金融资产或金融负债（包括看涨期权、看跌期权、担保负债、远期合同、互换等），
并将该金融资产扣除金融负债后的净额作为上述对价的组成部分。
公司与金融资产转入方签订服务合同提供相关服务的（包括收取该金融资产的现金流
量，并将所收取的现金流量交付给指定的资金保管机构等），就该服务合同确认一项
服务资产或服务负债。服务负债应当按照公允价值进行初始计量，并作为上述对价的
组成部分。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止
确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融
资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额
计入当期损益：
1）终止确认部分的账面价值；
2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，按照金融
资产终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
10.5 金融负债的分类
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和
其他金融负债。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融
负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
10.6 金融负债的计量
金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计
入当期损益；其他金融负债的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值后续计量，且不扣
除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。其他金融负债，采用实际利率法，按照
摊余成本进行后续计量。
10.7 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况
并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工
具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
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10.8 金融资产减值测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金
融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减
值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量（不包括尚未发生的未
来信用损失）现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融
资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原直接计入所有者权
益的因公允价值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债
务工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关
的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益
工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原
确认的减值损失予以转回，直接计入所有者权益。在活跃市场中没有报价且其公允价
值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失，如果在以后期间价值得以恢复，也
不予转回。
可供出售金融资产-权益工具投资减值认定标准：
公允价值发生“严重”或“非暂时性” 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或
下跌的具体量化标准 超过 50.00%或者持续下跌
成本的计算方法 系根据购买时所支付的对价
期末公允价值的确定方法 系根据期末活跃市场中的公允价格确定
持续下跌期间的确定依据 持续下跌时间已达到或超过 12 个月
11. 应收款项
(1). 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额大于 100 万元。
单项金额重大并单项计提坏账准备的 当存在客观证据表明本公司将无法按应收款
计提方法 项的原有条款收回所有款项时，根据该款项
预计未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
(2). 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
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按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方
法）
账龄组合 账龄分析法。
合并范围内子公司组合 本公司及各子公司间款项确信可以收回，
不计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
1－2 年 10 10
2－3 年 50 50
3 年以上 100 100
3－4 年
4－5 年
5 年以上
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√适用 □不适用
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
合并范围内子公司组合 0 0
(3). 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由 当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有
条款收回所有款项时，确认相应的坏账准备。
坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
12. 存货
12.1 本公司的存货主要包括开发成本、开发产品及低值易耗品。存货购建时按实际成
本入账，采用个别计价法确定发出存货的成本。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
存货盘存制度采用永续盘存制。
12.2 开发用土地：本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权计入开发成
本。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套
设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积
分摊计入。
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12.3 开发成本：本公司开发成本包括开发前期费用、取得土地使用权的相关成本、建
安成本及其他各项与产品开发相关的直接和间接费用；开发成本按实际成本计价。
12.4 开发产品：本公司于竣工验收时，按概预算成本结转开发产品，待整个项目完工
后按实际结算成本进行调整。
12.5 为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用：本公司为开发房地产而借
入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完
工之后发生的利息等借款费用，计入财务费用。
12.6 公共配套设施费用：不能有偿转让的公共配套设施按受益比例确定分配标准计入
开发成本，能有偿转让的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集所
发生的成本。
12.7 维修基金：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本，并缴纳
至国家指定的维修基金账户。
12.8 产品售后维修基金：房地产开发类公司对当年销售已满施工质保期的存量房，估
计发生的维修费计提产品售后维修基金，计入销售费用，质保期满对未用完的维修基金
进行转销。
12.9 期末本公司对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值
低于成本的差额，分项计提存货跌价准备，并计入当期损益。可变现净值按日常活动中，
以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额确定。确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的
目的、资产负债表日后事项的影响等因素。
13. 长期股权投资
13.1 共同控制、重大影响的判断标准
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方
组合能够集体控制某项安排的，不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
13.2 初始投资成本的确定
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企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.5 同一控制下和非同一控制下企业合
并的会计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资
以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作
为初始投资成本。与发行权益行证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37
号——金融工具列报》的有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计
量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确
定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述
前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期
股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
13.3 后续计量及损益确认方法
13.3.1 成本法后续计量
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照
初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派
的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
13.3.2 权益法后续计量
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始
投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位
实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整
长期股权投资的账面价值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应
享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、
其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值
并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计政
策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收
益等。
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投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除
外。被投资单位以后实现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额
后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间
发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资收益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企
业会计准则第 8 号——资产减值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
13.3.3 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成
控制的处理
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的
公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股
权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入
其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
13.3.4 处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有
关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损
益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的编制方法”的相关内容处
理。
13.3.5 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
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分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值
减去处置费用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认
为资产减值损失。对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会
计处理。已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待
售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。分类
为持有待售期间的财务报表作相应调整。
13.3.6 处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权
益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
14. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率（%）
建筑物 20、62、67 5.00 4.75、1.53、1.42
15. 固定资产
(1). 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2). 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
构筑物及其他 年限平均法 10-20 - 5.00-10.00
辅助设施
机器设备 年限平均法 8-10 0-5.00 9.50-12.50
运输工具 年限平均法 5-8 0-5.00 12.50-19.00
办公及电子设 年限平均法 4-5 0-5.00 19.00-25.00
备
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16. 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预
定可使用状态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合
资本化条件的借款费用。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月
起开始计提折旧。
17. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房
地产开发产品和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资
产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成
本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期
损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借
款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的
款项）以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取
得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般
借款则根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款
加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
18. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
本公司无形资产为软件，以实际成本计量。
软件采用直线法按 5 年进行摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低
于无形资产账面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其
账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的
净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
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(2). 内部研究开发支出会计政策
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不
确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，
确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发
支出不在以后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
19. 长期资产减值
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
至少每年进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长
期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明
资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收
回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在以后
期间价值得以恢复，也不予转回。
20. 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期摊销，并以实际支出减去
累计摊销后的净额列示。
21. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
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损益或相关资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损
益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳
的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提
取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司提供服务的会计期间，根据规定的计提
基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或相
关资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关
的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤
的会计期间确认与非累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2)、离职后福利的会计处理方法
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相
关服务的年度报告期结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金
额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
(3)、辞退福利的会计处理方法
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计
划的有关政策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在
职工提供服务的期间确认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间
长短无关的，公司在导致职工长期残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
22. 预计负债
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，
在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计
负债。
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预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通
过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还
原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳
估计数。
23. 收入
收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协
议价款的公允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额
列示。
与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营
活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入。
23.1 销售商品
商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继
续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品
相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
23.2 提供劳务
本公司提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收
取价款的证据时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在
劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，
已经发生的成本和为完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确
认营业收入的实现；长期合同工程在合同结果已经能够合理地预见时，按结账时已完
成工程进度的百分比法确认营业收入的实现。
23.3 房地产收入的确认原则及方法：
23.3.1 转让土地使用权、销售房产：在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方
签订具有法律约束力的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，
双方办妥房屋交接手续，房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。
23.3.2 出租物业：以订立租赁合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流
入企业时确认营业收入的实现。
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23.4 本公司让渡资产使用权取得的利息收入和使用费收入，在与交易相关的经济利益
能够流入企业，且收入的金额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
24. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分
配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。与收益相关
的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接
计入当期损益。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
（包括应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于
以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始
确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不
影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始
确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负
债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间
的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损
和税款抵减的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延
所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在
可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。
26. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
(2)、融资租赁的会计处理方法
按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账
价值，租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额为未确认融资费用，在租赁
期内按实际利率法摊销。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款
列示。
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27. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值额（应税额按应税销售 17%
额乘以适用税率扣除当期允许抵
扣的进项税后的余额计算）
消费税
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应纳增值税和营业税 5%、7%
企业所得税 应税所得额 16.50%、17%、25%
教育费附加 应纳增值税和营业税 5%
土地增值税 先按各项目公司所在税务局的规 按增值额对应各级税率
定对应税收入的 2%、3%和 3.5%预
缴，待项目清算时按核定增值额
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率
新业资源（新加坡）有限公司 17%
新业资源（香港）有限公司 16.50%
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 257,817.67 180,087.64
银行存款 389,771,648.23 674,001,268.40
其他货币资金 12,859,404.82 3,616,385.37
合计 402,888,870.72 677,797,741.41
其中：存放在境外 3,308,528.99 3,320,915.04
的款项总额
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其他原因造成所有权受到限制的
资产
单位：元
项目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
房产开发项目资本保证金 39,050,171.26 44,166,999.79
客户贷款购房保证金 7,278,510.86 17,427,468.75
账户监管预存金 - 6,400,000.00
履约保函保证金 -
1,500,000.00
合计 46,328,682.12 69,494,468.54
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
5、 应收账款
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(1). 应收账款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
单项金额重大并单独计
提坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计 3,378,709.39 100.00 168,935.48 5.00 3,209,773.91 1,078,913.04 100.00 53,945.65 5.00 1,024,967.39
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账
款
合计 3,378,709.39 / 168,935.48 / 3,209,773.91 1,078,913.04 / 53,945.65 / 1,024,967.39
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期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 3,378,709.39 168,935.48 5.00%
1 年以内小计 3,378,709.39 168,935.48 5.00%
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 3,378,709.39 168,935.48 5.00%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应
收子公司款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之
相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合
现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准
备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 114,989.83 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位：元
占应收账
与本公司关
单位名称 金额 计提坏账 款总额比
系
例（%）
紫辰苑小业主 非关联方 1,573,757.68 78,687.88 46.58
一兆韦德健身俱乐部 非关联方 849,284.07 42,464.20 25.14
金典花园小业主 非关联方 513,030.30 25,651.52 15.18
巴厘岛小业主 非关联方 252,605.34 12,630.27 7.48
上海西北电力钢材配 非关联方
173,232.00 8,661.61 5.13
送有限公司
合计 3,361,909.39 168,095.48 99.51
其他说明：
应收账款期末数比年初数增加 2,184,806.52 元，增加比例为 213.16%，主要系本期应
收宝山紫辰苑业主物业管理费增加所致。
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 16,420,223.52 100.00 2,165,494.71 100.00
合计 16,420,223.52 100.00 2,165,494.71 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
单位：元
占预付账款
与本公司
单位名称 金额 总额比例
关系
（%）
南通华新建工集团有限公司 非关联方 4,382,225.49 26.69
江苏省中元建设开发有限公司供水安 非关联方 3,754,400.00 22.86
装工程分公司
上海中远建设(集团）有限公司 非关联方 2,409,803.47 14.68
上海熊猫机械（集团）有限公司 非关联方 1,832,500.00 11.16
苏州市吴中区燃气有限公司 非关联方 1,500,000.00 9.14
合计 13,878,928.96 84.53
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其他说明
预付款项期末数比年初数增加 14,254,728.81 元，增加比例为 658.27%，主要系本期预
付项目工程款所致。
7、 应收利息
□适用 √不适用
8、 应收股利
□适用 √不适用
9、 其他应收款
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2015 年半年度报告
(1). 其他应收款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他
应收款
按信用风险特征组合 26,308,564.62 100.00 1,855,204.01 7.05 24,453,360.61 14,052,321.49 100.00 1,331,013.80 9.47 12,721,307.69
计提坏账准备的其他
应收款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其
他应收款
合计 26,308,564.62 / 1,855,204.01 / 24,453,360.61 14,052,321.49 / 1,331,013.80 / 12,721,307.69
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2015 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 21,952,161.40 1,098,794.51 5.00%
1 年以内小计 21,952,161.40 1,098,794.51 5.00%
1至2年 3,670,453.58 367,045.36 10.00%
2至3年 593,171.00 296,585.50 50.00%
3 年以上 92,778.64 92,778.64 100.00%
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 26,308,564.62 1,855,204.01 7.05%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应
收子公司款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之
相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合
现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准
备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 524,190.21 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
替小业主代垫维修基金等 15,134,034.18 7,657,239.96
保证金及押金 9,709,296.15 5,149,258.30
员工备用金 1,215,129.50 550,107.50
其他 250,104.79 695,715.73
合计 26,308,564.62 14,052,321.49
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
观山泓郡一期住宅专项 维修基金 5,219,124.10 1 年以内 19.84 260,956.21
维修基金
湖墅金典一期 I 标、II 代垫款 3,977,537.60 1 年以内 15.12 198,876.88
标维修基金
郑龙光 代垫款 2,632,773.13 1 年以内 10.01 131,638.66
上海杨鑫环卫有限公司 押金 1,000,000.00 1至2年 3.80 100,000.00
上海杨鑫环卫有限公司 押金 1,300,000.00 1 年以内 4.94 65,000.00
苏州工业园区住房置业 保证金 1,882,100.00 1 年以内 7.15 94,105.00
担保有限公司（保证金）
合计 / 16,011,534.83 / 60.86 850,576.75
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
其他说明：
其他应收款期末数比年初数增加 11,732,052.92 元，增加比例为 92.22%，主要系本期支
付押金及代垫款所致。
10、 存货
(1). 存货分类
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单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 3,635,935,381.41 3,635,935,381.41 3,318,920,565.05 3,318,920,565.05
开发产品 2,233,911,972.41 2,233,911,972.41 2,847,391,534.37 2,847,391,534.37
备品备件 45,565.83 45,565.83
低值易耗品 34,526.50 34,526.50 37,534.50 37,534.50
合计 5,869,881,880.32 5,869,881,880.32 6,166,395,199.75 6,166,395,199.75
(2). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
计入开发成本的借款费用资本化金额
单位：元
项目 年初数 本年增加 本年转入 其他减 期末数
开发产品 少
紫辰苑
35,508,104.92 3,358,333.33 - - 38,866,438.25
巴厘岛
6,154,389.48 - - - 6,154,389.48
湖墅金典
162,685,270.55 10,113,215.00 - - 172,798,485.55
飞地地块
13,894,215.69 - - - 13,894,215.69
观山泓郡
16,936,641.44 13,503,259.03 - - 30,439,900.47
梦立方
1,323,447.72 7,946,266.66 - - 9,269,714.38
合计
236,502,069.80 34,921,074.02 - - 271,423,143.82
确定本年资本化金额的资本化率为：6.67%。
(3). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
√适用 □不适用
其他说明
1）子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将上述开发成本中紫辰苑地块
的土地使用权（土地面积 196,828 平方米，土地权证号为沪房地宝字 2008 第 035445
号）和开发成本中建筑面积 149,287.57 平方米的在建工程作为 500,000,000.00 元
长期借款的抵押物。
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2）子公司苏州万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中湖墅金典（二期）的土
地使用权（土地面积为 66,873.60 平方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183
号）作为 191,000,000.00 元一年内到期的长期借款和 96,950,000.00 元长期借款的
抵押物。
3）子公司上海万裕地产开发有限公司已将上述开发成本中梦立方的土地使用权（土
地面积为 35,866.70 平方米，土地权证号为沪房地松字（2014）第 005545 号）和开
发成本中建筑面积 35,776.84 平方米的在建工程作为 166,000,000.00 元一年内到期
的长期借款的抵押物。
4）上述中远两湾城项目大产证因初始立项名为三林万业（上海）企业集团有限公司、
上海万业企业两湾置业发展有限公司及本公司三家共有，而权利实际归属于本公司，
该权利业经两湾一宅投资管理委员会于 2007 年 4 月 26 日《关于两湾项目分配及后
期管理的决议》鉴证确定，国浩律师集团（上海）事务所对该决议出具了法律意见
书。
11、 划分为持有待售的资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
按公允价值计量的可供出售权益工具 61,340,778.72 54,361,299.09
合计 61,340,778.72 54,361,299.09
13、 其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴税金 83,025,798.41 50,688,513.83
待抵扣进项税 476,800.12 248,351.69
宁波银行智能活期理财 2 号产品 0.00 100,000.00
合计 83,502,598.53 51,036,865.52
其他说明
其他流动了资产期末数比年初数增加 32,465,733.01 元，增加比例为 63.61%，主要系
本期预缴税金增加所致。
14、 可供出售金融资产
√适用 □不适用
(1).
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(2). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具：
按公允价值计量的
按成本计量的 123,880,600.00 31,500,000.00 92,380,600.00 123,880,600.00 31,500,000.00 92,380,600.00
合计 123,880,600.00 31,500,000.00 92,380,600.00 123,880,600.00 31,500,000.00 92,380,600.00
(3). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(4). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
账面余额 减值准备 在被投
本期
被投资 资单位
现金
单位 本期 本期 本期 本期 持股比
期初 期末 期初 期末 红利
增加 减少 增加 减少 例(%)
上海汇丽集团有限公司 63,000,000.00 63,000,000.00 31,500,000.00 31,500,000.00 14.00
长江经济联合发展（集团）股份有限公司 880,600.00 880,600.00 - - 0.90
西甘铁路有限责任公司 60,000,000.00 60,000,000.00 - - 5.00
合计 123,880,600.00 123,880,600.00 31,500,000.00 31,500,000.00 /
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(5). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(6). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备
的相关说明：
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
□适用 √不适用
16、 长期应收款
√适用 □不适用
(1) 长期应收款情况：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项目 坏账 坏账 率区
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备 间
融资租赁款
其中：未
实现融资收益
分期收款销售
商品
分期收款提供
劳务
其他 13,128,744.96 13,128,744.96 9,760,039.21 9,760,039.21
合计 13,128,744.96 13,128,744.96 9,760,039.21 9,760,039.21 /
其他说明
长期应收款期末数比年初数增加 3,368,705.75 元，增加比例为 34.52%，主要系本期支付
物业保修金所致。
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2015 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 权益法下确 其他综 宣告发放 期末
被投资单位 追加 减少 其他权 计提减 备期末
余额 认的投资损 合收益 现金股利 其他 余额
投资 投资 益变动 值准备 余额
益 调整 或利润
一、合营企业
上海中远龙东置业发 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
展有限公司
小计 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
二、联营企业
小计
合计 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
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2015 年半年度报告
18、 投资性房地产
√适用 □不适用
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
土地使用
项目 房屋、建筑物 在建工程 合计
权
一、账面原值
1.期初余额 71,929,592.47 71,929,592.47
2.本期增加金额 - -
（1）外购
（2）存货\固定资
产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 - -
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 71,929,592.47 71,929,592.47
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 14,055,338.81 14,055,338.81
2.本期增加金额 609,320.04 609,320.04
（1）计提或摊销 609,320.04 609,320.04
3.本期减少金额 - -
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 14,664,658.85 14,664,658.85
三、减值准备
1.期初余额 790,283.30 790,283.30
2.本期增加金额 - -
（1）计提
3、本期减少金额 - -
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 790,283.30 790,283.30
四、账面价值
1.期末账面价值 56,474,650.32 56,474,650.32
2.期初账面价值 57,083,970.36 57,083,970.36
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2015 年半年度报告
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
房屋及建
项目 机器设备 运输工具 办公设备 合计
筑物
一、账面原值：
1.期初余额 5,391,830.29 6,925,009.03 12,316,839.32
2.本期增加金额 693,088.25 113,484.34 806,572.59
（1）购置 693,088.25 113,484.34 806,572.59
（2）在建工程转入 -
（3）企业合并增加 -
3.本期减少金额 815,748.00 - 815,748.00
（1）处置或报废 815,748.00 - 815,748.00
4.期末余额 5,269,170.54 7,038,493.37 12,307,663.91
二、累计折旧
1.期初余额 4,152,748.33 5,547,121.10 9,699,869.43
2.本期增加金额 197,572.66 264,864.94 462,437.60
（1）计提 197,572.66 264,864.94 462,437.60
3.本期减少金额 774,960.60 - 774,960.60
（1）处置或报废 774,960.60 - 774,960.60
4.期末余额 3,575,360.39 5,811,986.04 9,387,346.43
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,693,810.15 1,226,507.33 2,920,317.48
2.期初账面价值 1,239,081.96 1,377,887.93 2,616,969.89
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
20、 在建工程
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
单位：元 币种：人民币
土地使 非专利
项目 专利权 软件 合计
用权 技术
一、账面原值
1.期初余额 1,016,746.82 1,016,746.82
2.本期增加金额 569,475.26 569,475.26
(1)购置 569,475.26 569,475.26
(2)内部研发 - -
(3)企业合并增 - -
加
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 1,586,222.08 1,586,222.08
二、累计摊销
1.期初余额 812,873.50 812,873.50
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2015 年半年度报告
2.本期增加金额 62,666.73 62,666.73
（1）计提 62,666.73 62,666.73
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 875,540.23 875,540.23
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
3.本期减少金额 -
(1)处置 - -
4.期末余额 -
四、账面价值
1.期末账面价值 710,681.85 710,681.85
2.期初账面价值 203,873.32 203,873.32
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
□适用 √不适用
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 33,629,442.01 8,534,878.74 33,585,426.05 8,396,356.54
内部交易未实现利润 76,064,545.44 19,016,136.36 76,410,448.36 19,102,612.09
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2015 年半年度报告
可抵扣亏损 3,316,780.57 829,195.15 435,904.50 108,976.13
预计负债 108,891,577.87 27,222,894.47 110,194,838.91 27,548,709.73
计提但尚未发放的工 2,558,503.48 639,625.87 3,104,948.10 776,237.02
资和奖金
收入确认 38,407,167.55 9,604,351.19 39,005,620.01 9,751,404.99
合计 262,868,016.92 65,847,081.78 262,737,185.93 65,684,296.50
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
可供出售金融资产公允 50,293,563.49 12,573,390.87 43,314,083.86 10,828,520.97
价值变动
合计 50,293,563.49 12,573,390.87 43,314,083.86 10,828,520.97
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 718,321.63 718,321.63
可抵扣亏损 50,840,704.14 48,264,625.50
合计 51,559,025.77 48,982,947.13
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2015 年 9,168,546.45 9,831,842.31
2016 年 20,488,073.75 20,488,073.75
2017 年 1,547,107.37 1,547,107.37
2018 年
2019 年 16,397,602.07 16,397,602.07
2020 年 3,239,374.50
合计 50,840,704.14 48,264,625.50 /
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2015 年半年度报告
30、 短期借款
√适用 □不适用
(1). 短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 140,000,000.00 140,000,000.00
信用借款
合计 140,000,000.00 140,000,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明
上述保证借款 140,000,000.00 元由本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限
公司提供保证。
31、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
32、 衍生金融负债
□适用 √不适用
33、 应付票据
□适用 √不适用
34、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付材料款 1,917,887.41 1,283,275.60
应付工程款 424,341,053.60 705,046,804.04
合计 426,258,941.01 706,330,079.64
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2015 年半年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
应付账款期末数比年初数减少 280,071,138.63 元，减少比例为 39.65%，主要系本期支付
了项目工程款所致。
35、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房产销售预收款 895,444,881.00 803,658,874.00
物业服务预收款 2,208,493.70 1,556,130.95
合计 897,653,374.70 805,215,004.95
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
36、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 4,215,932.64 22,434,247.15 23,519,737.72 3,130,442.07
二、离职后福利-设定 37,433.06 2,907,552.23 2,892,802.40 52,182.89
提存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他
福利
合计 4,253,365.70 25,341,799.38 26,412,540.12 3,182,624.96
(2). 短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
3,271,551.01 19,889,926.93 20,607,960.91 2,553,517.03
贴和补贴
二、职工福利费
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2015 年半年度报告
三、社会保险费 14,310.26 1,510,334.11 1,502,760.76 21,883.61
其中：医疗保险费 11,481.40 1,318,426.54 1,311,597.71 18,310.23
工伤保险费 1,464.06 81,605.90 80,977.38 2,092.58
生育保险费 1,364.80 110,301.67 110,185.67 1,480.80
四、住房公积金 5,933.00 710,861.00 704,714.00 12,080.00
五、工会经费和职工
715,793.12 323,125.11 495,956.80 542,961.43
教育经费
六、短期带薪缺勤 208,345.25 208,345.25
七、短期利润分享计
划
合计 4,215,932.64 22,434,247.15 23,519,737.72 3,130,442.07
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 36,533.55 2,733,519.09 2,719,785.95 50,266.69
2、失业保险费 899.51 174,033.14 173,016.45 1,916.20
3、企业年金缴费
合计 37,433.06 2,907,552.23 2,892,802.40 52,182.89
37、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税
消费税
营业税 3,693,631.71 3,560,804.23
企业所得税 47,232,620.00 78,929,295.90
个人所得税 363,240.52 206,385.97
城市维护建设税 258,088.62 249,396.71
土地增值税 134,770,300.46
教育费附加 176,555.72 169,361.76
房产税 125,965.66 125,965.66
河道工程修建维护管理费 74,294.96 53,749.86
合计 51,924,397.19 218,065,260.55
其他说明：
应交税费期末数比年初数减少 166,140,863.36 元，减少比例为 76.19%，主要系本期缴纳
了宝山公司所开发的房产项目已售部分土地增值税清算款及缴纳了上年所得税所致。
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2015 年半年度报告
38、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 1,517,003.12 2,634,606.12
企业债券利息
短期借款应付利息 239,597.23 233,361.11
划分为金融负债的优先股\永续债利息
上海万业企业两湾置业发展有限公司 1,663,051.71 1,663,051.71
合计 3,419,652.06 4,531,018.94
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
39、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 120,923,812.20
划分为权益工具的优先股
\永续债股利
合计 120,923,812.20
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
应付股利期末数比年初数增加 120,923,812.20 元，系本期根据股东大会决议计提
2014 年度现金红利分配所致。
40、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
暂借款等 61,322,122.10 48,704,857.19
合计 61,322,122.10 48,704,857.19
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明
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2015 年半年度报告
41、 划分为持有待售的负债
□适用 √不适用
42、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 357,000,000.00 529,352,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
合计 357,000,000.00 529,352,000.00
其他说明：
一年内到期的长期借款情况
2015 年 6 月 30 2014 年 12 月 31
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%）
日 日
中 国 民 生 银行 苏 2015 年底 浮动利
2014-4-3 RMB
州分行 前 率 191,000,000.00 231,000,000.00
中 国 民 生 银行 上 2015 年底 浮动利
2014-10-27 RMB
海分行 前 率 166,000,000.00 200,000,000.00
华 一 银 行 上海 徐 浮动利
2012-6-20 2015-6-30 RMB
汇支行 率 71,552,000.00
交 通 银 行 张江 支 浮动利
2013-11-5 2015-6-30 RMB
行 率 24,800,000.00
浮动利
2013-6-28 2015-6-27 RMB
交 通 银 行 无锡 市 率 1,000,000.00
纺城支行 浮动利
2013-6-28 2015-12-27 RMB
率 1,000,000.00
合计
357,000,000.00 529,352,000.00
（1）苏州万业房地产发展有限公司已将开发成本中湖墅金典（二期）的土地使用权（土地面积为
66,873.60 平方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183 号）作为 191,000,000.00 元一年内
到期的长期借款的抵押物。
（2）子公司上海万裕地产开发有限公司已将开发成本中梦立方的土地使用权（土地面积为
35,866.70 平方米，土地权证号为沪房地松字（2014）第 005545 号）和开发成本中建筑面积 35,776.84
平方米的在建工程作为 166,000,000.00 元一年内到期的长期借款的抵押物。
（3）其中中国民生银行苏州分行 191,000,000.00 元的借款同时由本公司以子公司苏州万业房地
产发展有限公司所有股权作为质押物。
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2015 年半年度报告
一年内到期的非流动负债期末数比期初数减少 172,352,000.00 元，减少比例为 32.56%，
主要系本期归还了一年内到期的长期借款所致。
43、 其他流动负债
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
44、 长期借款
√适用 □不适用
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 500,000,000.00 649,838,100.00
保证借款
信用借款
抵押及质押借款 96,950,000.00 96,950,000.00
合计 596,950,000.00 746,788,100.00
其他说明，包括利率区间：
金额前五名的长期借款
币 利率 2015 年 6 月 30 2014 年 12 月 31
贷款单位 借款起始日 借款终止日
种 （%） 日 日
交通银行无锡 浮动
2013-6-27 2017-6-27 RMB -
市纺城支行 利率 479,038,100.00
交通银行张江 浮动
2012-3-30 2016-12-31 RMB -
支行 利率 170,800,000.00
中国民生银行 浮动
2014-4-3 2017-4-2 RMB
苏州分行 利率 96,950,000.00 96,950,000.00
交通银行张江 浮动
2015-5-4 2018-12-31 RMB
支行 利率 500,000,000.00
合计
596,950,000.00 746,788,100.00
1）子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将上述开发成本中紫辰苑地块
的土地使用权（土地面积 196,828 平方米，土地权证号为沪房地宝字 2008 第 035445
号）和开发成本中建筑面积 149,287.57 平方米的在建工程作为 500,000,000.00 元长期
借款的抵押物。
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2） 子公司苏州万业房地产发展有限公司已将开发成本中湖墅金典（二期）的土地使
用权（土地面积为 66,873.60 平方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183 号）
作为 96,950,000.00 元长期借款的抵押物。
3） 其中中国民生银行苏州分行 96,950,000.00 元的借款同时由本公司以子公司苏州
万业房地产发展有限公司所有股权作为质押物。
45、 应付债券
□适用 √不适用
46、 长期应付款
□适用 √不适用
47、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
48、 专项应付款
□适用 √不适用
49、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证 8,456,244.56 8,456,244.56 计提维修基金
重组义务
待执行的亏损合同
其他 104,461,445.91 103,158,184.87 预估土地增值税
合计 112,917,690.47 111,614,429.43 /
50、 递延收益
√适用 □不适用
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单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助
动拆迁补偿 78,452,809.92 15,386,865.21 63,065,944.71 动拆迁补偿款
合计 78,452,809.92 15,386,865.21 63,065,944.71 /
涉及政府补助的项目：
单位：元 币种：人民币
负债项目 期初余额 本期新增 本期计入营业 其他变 期末余额 与资产相关/
补助金额 外收入金额 动 与收益相关
动拆迁补偿款 78,452,809.92 15,386,865.21 63,065,944.71 与资产相关
合计 78,452,809.92 15,386,865.21 63,065,944.71 /
其他说明：
上述款项系 2010 及 2011 年度本公司收到的上海市普陀区土地发展中心对原两湾项目
中的“飞地”及“大公建”地块的动拆迁补偿款，本期该款项随万业新阶项目结转收
入及成本按比例确认收益。
51、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 806,158,748.00 806,158,748.00
其他说明：
本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通。控股股东三林万业（上海）企业
集团有限公司质押所持 407,460,000 股本公司股票于相关银行。
52、 其他权益工具
□适用 √不适用
53、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 173,039,892.61 173,039,892.61
其他资本公积 18,224,981.87 18,224,981.87
合计 191,264,874.48 191,264,874.48
54、 库存股
□适用 √不适用
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55、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入 期末
项目 本期所得税前 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于
余额 其他综合收益 余额
发生额 用 公司 少数股东
当期转入损益
一、以后不能重分类进损益的其
他综合收益
其中：重新计算设定受益计划净
负债和净资产的变动
权益法下在被投资单位不能
重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
二、以后将重分类进损益的其他 32,221,929.16 6,884,198.49 1,744,869.90 5,139,328.59 37,361,257.75
综合收益
其中：权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值 32,485,562.89 6,979,479.63 1,744,869.90 5,234,609.73 37,720,172.62
变动损益
持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
现金流量套期损益的有效部
分
外币财务报表折算差额 -263,633.73 -95,281.14 -95,281.14 -358,914.87
其他综合收益合计 32,221,929.16 6,884,198.49 1,744,869.90 5,139,328.59 37,361,257.75
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
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56、 专项储备
□适用 √不适用
57、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 785,206,134.34 785,206,134.34
任意盈余公积 10,390,375.67 10,353,224.45 20,743,600.12
储备基金
企业发展基金
其他
合计 795,596,510.01 10,353,224.45 805,949,734.46
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
任意盈余公积本期增加10,353,224.45元系根据2014年度股东大会决议按本公司2014
年度净利润的10%计提。
58、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,790,170,760.56 1,481,352,924.78
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减
－）
调整后期初未分配利润 1,790,170,760.56 1,481,352,924.78
加：本期归属于母公司所有者的净利润 150,158,284.55 242,055,135.24
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积 10,353,224.45 707,361.20
提取一般风险准备
应付普通股股利 120,923,812.20 80,615,874.80
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,809,052,008.46 1,642,084,824.02
59、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 979,393,623.72 621,784,065.26 479,238,317.13 344,331,528.99
其他业务 99,611.00 1,421.40 48,600.00
合计 979,493,234.72 621,785,486.66 479,286,917.13 344,331,528.99
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60、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 49,202,622.21 25,163,080.43
城市维护建设税 2,970,967.32 1,312,362.39
教育费附加 2,457,699.74 1,256,859.13
资源税
土地增值税 20,081,339.77 19,829,667.77
合计 74,712,629.04 47,561,969.72
其他说明：
营业税金及附加本期发生数比上年同期发生数增加 27,150,659.32 元，增加比例为 57.08%，
主要系本期结转收入增加，相应结转税金增加所致。
61、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房屋销售中介费 10,169,472.91 16,623,664.41
广告宣传费 11,159,765.70 9,265,669.85
人工费 3,117,200.86 2,018,202.13
空置管理费 855,021.01 762,897.27
物业管理费 1,588,410.10 1,457,255.12
租赁费 120,000.00 330,000.00
促销费 140,079.00 58,384.74
其他 554,655.10 1,130,299.10
合计 27,704,604.68 31,646,372.62
62、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人工费 10,887,496.55 14,493,103.18
咨询费 820,000.00
租赁费 3,216,579.20 3,868,952.85
业务招待费 1,260,862.93 1,169,459.45
印花税 116,755.60 1,231,939.08
差旅交通费 676,519.98 1,545,161.50
土地使用税 893,058.09 1,223,178.19
中介机构费 2,088,348.51 878,564.00
物业管理费 558,323.86 500,718.16
折旧摊销费 363,339.29 328,301.98
会务费 266,231.38 168,209.15
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其 他 2,334,149.72 1,445,352.31
合计 23,481,665.11 26,852,939.85
63、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 9,828,569.92 24,801,874.35
减：利息收入 -2,555,050.90 -4,863,107.55
加：汇兑净损失/（净收益） -93,887.17 -28,271.96
手续费 225,952.79 200,543.53
银行融资额度设立费 4,700,000.00 -
银行融资服务费摊销 - 1,524,233.98
合计 12,105,584.64 21,635,272.35
其他说明：
财务费用本期发生数比上年同期发生数减少 9,529,687.71 元，减少比例为 44.05%，主要
系本期银行借款比上年同期减少，相应银行利息减少所致。
64、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 626,074.77 278,418.47
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 626,074.77 278,418.47
其他说明：
资产减值损失本期发生数比上年同期发生数增加 347,656.30 元，增加比例为 124.87%，
主要系本期计提坏账准备所致。
65、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
66、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 42,193.63 30,276.54
处置长期股权投资产生的投资收益 319,811,092.05
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产
生的利得
处置理财产品取得的投资收益 6,592.50
合计 48,786.13 319,841,368.59
其他说明：
投资收益本期发生数比上年同期发生数减少 319,792,582.46 元，减少比例为 99.98%，
主要系上年同期转让子公司春石公司、银利公司和南京吉庆股权取得的收益所致。
67、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 74,212.60 1,645.00 74,212.60
其中：固定资产处置利得 74,212.60 1,645.00 74,212.60
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 15,586,865.21 15,586,865.21
违约赔偿 551,675.00 277,724.00 551,675.00
其他 3,002.03 127,030.01 3,002.03
合计 16,215,754.84 406,399.01 16,215,754.84
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
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2015 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
动拆迁补偿款 15,386,865.21 与资产相关
普陀区投资促进补贴 200,000.00 与收益相关
合计 15,586,865.21 /
其他说明：
营业外收入本期发生数比上年同期发生数增加 15,809,355.83 元，增加比例为
3,890.11%，主要系本公司前期收到的上海市普陀区土地发展中心对原两湾项目中的
“飞地”及“大公建”地块的动拆迁补偿款本期随万业新阶项目结转收入及成本按比
例确认收益所致。
68、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
非流动资产处置损失合计
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 500,000.00 500,800.00 500,000.00
罚款及滞纳金支出 206,261.04 190,740.12 206,261.04
其他 60,000.00 60,349.29 60,000.00
合计 766,261.04 751,889.41 766,261.04
69、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 59,434,620.81 63,480,696.89
递延所得税费用 -162,785.28 -13,561,535.44
合计 59,271,835.53 49,919,161.45
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
项目 本期发生额
利润总额 234,575,469.75
按法定/适用税率计算的所得税费用 58,643,867.44
子公司适用不同税率的影响 99.18
调整以前期间所得税的影响 -174,198.52
非应税收入的影响 -100,577.90
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2015 年半年度报告
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 259,626.98
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 643,018.35
所得税费用 59,271,835.53
70、 其他综合收益
详见附注 56
71、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到购房预认购金和定金 11,352,010.77 7,188,669.26
房地产开发项目保证金 5,186,855.28 -
收到工程投标保证金 2,753,000.00 4,846,000.00
收到贷款保证金 2,372,112.00 2,002,310.00
收到违约赔偿 220,162.00 242,724.00
政府补助 200,000.00 -
其他 880,809.39 1,478,095.18
合计 22,964,949.44 15,757,798.44
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
咨询及中介机构费 18,505,532.46 8,914,295.88
支付住宅物业保修金 10,531,397.22 3,581,600.55
办公室租赁费及物业费 8,485,654.55 6,182,053.72
广告促销费用 7,623,754.91 9,265,669.85
支付代垫款 2,632,773.13 -
归还施工保证金 2,160,000.00 1,130,000.00
业务招待费 1,478,150.52 -
支付保证金及押金 1,412,720.00 6,189,454.96
会务费 1,180,538.78 980,763.15
交通差旅费 1,144,963.18 2,193,436.51
水电能耗费 978,917.08 442,656.43
支付空置管理费 950,814.94 1,527,016.90
捐款支出 500,000.00 500,800.00
垃圾清运费 235,905.50 527,535.00
房地产开发项目保证金 - 26,429,271.00
其他 4,769,004.42 8,520,924.54
合计 62,590,126.69 76,385,478.49
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2015 年半年度报告
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
银行存款利息收入 1,923,468.57 7,520,235.71
收回银行理财产品 100,000.00
收到南京吉庆房地产有限公司债权等款项 - 160,286,610.81
合计 2,023,468.57 167,806,846.52
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
银行理财产品 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到三林万业（上海）企业集团有限公司借款 32,200,000.00 9,200,000.00
收到万业同心 14,300,000.00
收到Ever Resource International HongKong 8,389,971.61
Ltd.借款
合计 46,500,000.00 17,589,971.61
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还三林万业（上海）企业集团有限公司借款 32,200,000.00 29,900,560.00
支付银行融资额度设立费 4,700,000.00
支付万业新鸿意地产有限公司减资款 27,000,000.00
合计 36,900,000.00 56,900,560.00
72、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
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单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 175,303,634.22 276,557,131.87
加：资产减值准备 626,074.77 40,858.54
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 1,071,757.64 2,215,232.12
折旧
无形资产摊销 62,666.73 33,415.10
长期待摊费用摊销 - 1,524,233.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -74,212.60 -1,645.00
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 37,281,559.52 -7,672,871.68
投资损失（收益以“－”号填列） -48,786.13 -319,841,368.59
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -162,785.28 -13,574,690.53
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -623,643.39
存货的减少（增加以“－”号填列） 316,613,318.76 -238,431,006.95
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -34,119,039.02 -297,734,384.75
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -400,126,252.50 785,838,424.32
其他 8,652,703.01 2,571,681.99
经营活动产生的现金流量净额 105,080,639.12 190,901,367.03
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 356,560,188.60 1,081,855,828.1
3
减：现金的期初余额 608,303,272.87 879,735,398.93
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -251,743,084.27 202,120,429.20
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
(4) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 356,560,188.60 608,303,272.87
其中：库存现金 257,817.67 180,087.64
可随时用于支付的银行存款 350,721,476.97 606,006,799.86
可随时用于支付的其他货币资金 5,580,893.96 2,116,385.37
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 356,560,188.60 608,303,272.87
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的 46,328,682.12 69,494,468.54
现金和现金等价物
73、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 46,328,682.12 见“货币资金”的其他说明
应收票据
存货 1,554,760,144.08 长期借款抵押物
固定资产
无形资产
合计 1,601,088,826.20 /
74、 外币货币性项目
√适用 □不适用
(1). 外币货币性项目：
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 3,308,528.99
其中：美元 89,931.00 6.1136 549,802.16
欧元
港币 3,477,034.83 0.78861 2,742,024.44
新加坡币 3,610.00 4.6267 16,702.39
人民币
应收账款
其中：美元
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2015 年半年度报告
欧元
港币
人民币
人民币
长期借款
其中：美元
欧元
港币
人民币
人民币
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、
记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
75、 套期
□适用 √不适用
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
√适用 □不适用
(1). 企业集团的构成
子公司 主要经 持股比例(%)
注册地 业务性质 取得方式
名称 营地 直接 间接
上海万业企业宝山新城建设开 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 同一控制下
发有限公司 企业合并
湖南西沃建设发展有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发 100.00 - 非同一控制
下企业合并
上海万裕房地产开发有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00 - 货币出资
苏州万业房地产发展有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 - 货币出资
无锡万业房地产发展有限公司 无锡市 无锡市 房地产开发 100.00 - 货币出资
上海万企爱佳房地产开发有限 上海市 上海市 房地产开发 54.00 - 货币出资
公司
上海万业企业爱佳物业服务有 上海市 上海市 物业管理 100.00 - 货币出资
限公司
长沙万业企业爱佳物业服务有 长沙市 长沙市 物业管理 100.00 - 货币出资
限公司
新业资源（新加坡）有限公司 新加坡 新加坡 矿产勘察、 100.00 - 货币出资
开采
新业资源（香港）有限公司 香港 香港 进出口贸易 100.00 - 货币出资
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
本期向少数
少数股东持 本期归属于少 期末少数股东权
子公司名称 股东宣告分
股比例 数股东的损益 益余额
派的股利
上海万企爱佳房地产 46.00% 25,145,349.67 - 205,042,170.42
开发有限公司
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(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
子公司名 期末余额 期初余额
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海万企
爱佳房地
833,303,325.34 10,248,030.22 843,551,355.56 370,427,756.53 27,379,750.29 397,807,506.82 1,235,479,044.39 10,186,778.99 1,245,665,823.38 667,189,907.60 187,395,870.68 854,585,778.28
产开发有
限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海万企爱佳房地产开发有限公司 458,899,594.00 54,663,803.64 54,663,803.64 111,757,275.22 32,400.00 -14,070,330.86 -14,070,330.86 160,679,289.56
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2015 年半年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 7,557,920.08 7,471,579.36
下列各项按持股比例计算的合计
数
--净利润 42,193.63 30,276.54
--其他综合收益
--综合收益总额 42,193.63 30,276.54
联营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计
数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括：
金融资产：应收款项及一年内到期的非流动资产（系公司持有的可供出售金融资产—
招商银行股票，报表列示于一年内到期的非流动资产）等。
金融负债：各类长短期银行借款。
本公司在日常活动中面临的金融工具的风险主要包括信用风险、流动性风险及市场风
险，公司对各风险的管理目标系力争在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本
公司经营业绩的负面影响降到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。
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2015 年半年度报告
1 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司主营房地产业务，待全额收取房款后转移产品的风险与报酬，一年内到期的非
流动资产系公司持有的上市公司招商银行股票，故不存在重大信用风险。
2 流动性风险
流动性风险，是指在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。
本公司所属房地产业系资金密集型行业，信贷环境及融资政策对公司影响较大。近几
年国家出台各项政策，融资难度上升，在资金面整体偏紧的情况下，公司不断优化产
品结构，强化营销推广，加快现有项目销售和资金回笼，流动比率较上年上升，不存
在重大流动性风险。
2.1 非衍生金融负债到期期限分析（金额单位为人民币万元）
期末余额
项目
一年以内 一到五年 合计
各类长短期银行借款 49,700.00 59,695.00 109,395.00
应付账款 42,625.89 - 42,625.89
其他应付款 6,132.21 - 6,132.21
3 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发
生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
3.1 汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。本公司无对外贸易业务，又于上期转让了新加坡春石有限公司与新加坡银利有限
公司全部股权后亦无重大对外投资，而不存在重大汇率风险。
3.2 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司贷款规模不
大，本年资本化金额的资本化率为 6.67%，且大部分借款利息均满足资本化条件随开
发产品成本逐步结转，利率的上升会降低公司净利润，但总体风险可控。
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2015 年半年度报告
3.3 其他价格风险
其他价格风险，是指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，无
论这些变动是由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场
内交易的所有类似金融工具有关的因素而引起的。其他价格风险可源于商品价格或权
益工具价格等的变化。
3.3.1 近年来国家持续出台各项调控政策以抑制房地产过快过热发展，本公司房地产
项目主要集中于上海地区及经济较发达的二线城市且产品以中小户型满足刚性需求
为主，受调控政策影响相对较小，不存在重大价格风险。
3.3.2
权益项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
招商银行股票 54,361,299.09 6,979,479.63 - 61,340,778.72
假设在其他条件不变的情况下，招商银行股票价格上升或下降 10%，对公司本期净利润
无影响，可能影响本期其他综合收益增加或减少 460.05 万元。
十一、 公允价值的披露
√适用 □不适用
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公 第三层次公
合计
价值计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
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2015 年半年度报告
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（五）一年内到期的非流动 61,340,778.72 61,340,778.72
资产
持续以公允价值计量的资产 61,340,778.72 61,340,778.72
总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
持续第一层次公允价值计量项目市价以上海证券交易所 2015 年 6 月 30 日收盘价为确
定依据。本公司无非持续的公允价值计量的资产和负债。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
三林万业（上海）企 上海市 综合商贸 222,336.00 万元 50.54 50.54
业集团有限公司
本企业的母公司情况的说明
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2015 年半年度报告
三林万业（上海）企业集团有限公司系外商合资企业，注册资本 22.2336 亿人民币，
法定代表人林逢生先生。经营范围为：在国家鼓励和允许的范围内从事轻纺、机械、
化工产品（危险化学品、化肥除外）、棉花、大豆、食糖、植物油、等农产品（粮食、
盐除外）、食品、矿产品（氧化铝除外）、铁矿石、有色金属、煤炭的批发、进出口
和佣金代理（拍卖除外）并提供相关的售后服务；物业管理；在国家允许的范围内从
事矿产资源的勘探开发。（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，
按国家有关规定办理申请）。
本企业最终控制方是林逢生先生。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
九．1
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
九．3
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营
或联营企业情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海国际航运大厦有限公司 母公司的控股子公司
上海中远置业销售策划有限公司 母公司的控股子公司
上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 母公司的控股子公司
上海万业企业两湾置业发展有限公司 其他
上海汇豪木门制造有限公司 其他
上海汇丽涂料有限公司 其他
上海汇丽地板制品有限公司 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
√适用 □不适用
采购商品/接受劳务情况表
单位：万元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海汇丽涂料有限公司 购买涂料 5.73
上海汇豪木门制造有限公司 购买木门 1,650.20 38.31
上海汇丽地板制品有限公司 购买地板 3.16
上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 接受劳务 118.58
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2015 年半年度报告
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
√适用 □不适用
本公司作为承租方：
单位：万元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海国际航运大厦有 国航大厦 9 楼整层 317.26 317.26
限公司
(4). 关联担保情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
三林万业（上海）企业集团有限公司 6,000.00 2015-03-27 2017-03-26 否
三林万业（上海）企业集团有限公司 3,000.00 2015-08-01 2017-07-31 否
三林万业（上海）企业集团有限公司 5,000.00 2015-12-02 2017-12-01 否
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
三林万业（上海）企业集团有 3,220.00 大公建及飞地
限公司 项目借款
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 152.47 151.08
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2015 年半年度报告
(8). 其他关联交易
1） 2015 年上半年本公司委托关联方上海万业企业两湾置业发展有限公司代收两湾项
目房款 236.95 万元（2014 年上半年为 289.65 万元）。
2）2015 年上半年子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司对控股股东三林万业（上
海）企业集团有限公司计提借款利息 61.73 万元，支付 61.73 万元。
3）2015 年上半年本公司与上海汇丽集团有限公司进行贸易采购贷款资金划转
9,000.00 万元。
6、 关联方应收应付款项
√适用 □不适用
(1). 应付项目
单位:万元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海汇豪木门制造有限公司 79.59
应付账款 上海汇丽涂料有限公司 13.40 13.40
应付账款 上海汇丽地板制品有限公司 0.09 10.59
应付账款 上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 45.81
应付利息 上海万业企业两湾置业发展有限公司 166.31 166.31
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1、本公司资产抵押情况如下：
1.1 其他原因造成所有权受到限制的资产
项目 2015 年 6 月 30 日 2014 年 12 月 31 日
房产开发项目资本保证金 39,050,171.26 44,166,999.79
客户贷款购房保证金 7,278,510.86 17,427,468.75
账户监管预存金 - 6,400,000.00
履约保函保证金 - 1,500,000.00
合计 46,328,682.12 69,494,468.54
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1.2 子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司已将上述开发成本中紫辰苑地
块的土地使用权（土地面积 196,828 平方米，土地权证号为沪房地宝字 2008 第
035445 号 ） 和 开 发 成 本 中 建 筑 面 积 149,287.57 平 方 米 的 在 建 工 程 作 为
500,000,000.00 元长期借款的抵押物。
1.3 子公司苏州万业房地产发展有限公司已将上述开发成本中湖墅金典（二期）的土
地使用权（土地面积为 66,873.60 平方米，土地权证号为吴国用（2010）第 06101183
号）作为 191,000,000.00 元一年内到期的长期借款和 96,950,000.00 元长期借款的
抵押物。
1.4 子公司上海万裕地产开发有限公司已将上述开发成本中梦立方的土地使用权（土
地面积为 35,866.70 平方米，土地权证号为沪房地松字（2014）第 005545 号）和开
发成本中建筑面积 35,776.84 平方米的在建工程作为 166,000,000.00 元一年内到期
的长期借款的抵押物。
1.5 上述中远两湾城项目大产证因初始立项名为三林万业（上海）企业集团有限公司、
上海万业企业两湾置业发展有限公司及本公司三家共有，而权利实际归属于本公司，
该权利业经两湾一宅投资管理委员会于 2007 年 4 月 26 日《关于两湾项目分配及后期
管理的决议》鉴证确定，国浩律师集团（上海）事务所对该决议出具了法律意见书。
2、除上述事项外，截至 2015 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理
解的其他重大承诺事项。
2、 或有事项
√适用 □不适用
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
1）子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司为按揭购房者的贷款 5,641.90 万元提供
担保，其中 3,923.40 万元担保期限为购房者办妥所购住房的《房地产权证》和《房
地产其他权利证明》并将上述权属证明文件交给房贷银行保管之日止，1,718.50 万元
担保期限为该公司取得经上海市房地产登记处出具的《上海市房地产权证》交房贷银
行核对无误止。
2）子公司无锡万业房地产发展有限公司为按揭购房者的贷款 6,315.20 万元提供担保，
担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，并将《房屋他
项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
3）子公司苏州万业房地产发展有限公司以 897 万元为按揭购房者的贷款 26,316.78
万元提供担保，担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，
并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
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4) 子公司上海万裕房地产开发有限公司为按揭购房者的贷款 160 万元提供担保，担
保期限为该公司取得经上海市房地产登记处出具的《上海市房地产权证》交房贷银行
核对无误止。
5）除上述事项外，截至 2015 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理
解的其他或有事项。
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
经公司 2014 年度股东大会审议通过的利润分配方案如下：以 2014 年 12 月 31 日
公司总股本 806,158,748 股为基数，向全体股东每 10 股派送现金红利人民币 1.5 元
（含税）,预计支付 12,092.38 万元，占 2014 年度归属于上市公司股东净利润的 30.19%，
尚余未分配利润 72,360.96 万元转至下一年度。2014 年度不进行资本公积转增股本。
截至本报告披露日，公司已实施完毕上述利润分配方案。本次分红派息具体实施
日期：股权登记日为 2015 年 7 月 8 日；除息日为 2015 年 7 月 9 日；红利发放日为 2015
年 7 月 9 日。
3、 销售退回
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
√适用 □不适用
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
本公司属于单一房地产业务，亦无境外业务，通过合并资产负债表及利润表即可获取
相关信息。
7、 其他
1、子公司湖南西沃建设发展有限公司将原编号为望国用（2007）第 311 号国有土地使
用权证（588,918.00 平方米）变更为望变更国用（2008）第 567 号国有土地使用权证
（88,912.64 平方米）和望变更国用（2008）第 568 号国有土地使用权证（490,913.16
平方米），剩余 9,092.20 平方米的产证尚在办理之中。
2、除上述事项外，截至 2015 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解
的其他重要事项。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
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2015 年半年度报告
(1). 应收账款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 账面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按 信 用 风 险 特 征 1,749,916.05 100.00 43,304.20 2.47 1,706,611.85 1,193,356.82 100.00 47,675.26 4.00 1,145,681.56
组合计提坏账准
备的应收账款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 1,749,916.05 / 43,304.20 / 1,706,611.85 1,193,356.82 / 47,675.26 / 1,145,681.56
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2015 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 866,084.07 43,304.20 5.00%
1 年以内小计 866,084.07 43,304.20 5.00%
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 866,084.07 43,304.20 5.00%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应
收子公司款项和确信可收回款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。
根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损
失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年
度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合
883,831.98
确定该组合依据的说明：
将合并范围内本公司与各子公司间的应收款项划分为一组合，与各子公司间款项确信可以收回，
不计提坏账准备。
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2015 年半年度报告
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 4,371.06 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位：元
占应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 计提坏账 总额比例
（%）
一兆韦德健身俱乐部 非关联方 849,284.07 42,464.20 48.53
湖南西沃建设发展有限 子公司
404,017.90 0.00 23.09
公司
上海万业企业宝山新城 子公司
279,112.38 0.00 15.95
建设开发有限公司
苏州万业房地产发展有 子公司
200,701.70 0.00 11.47
限公司
上海中远物业管理发展 非关联方
16,800.00 840.00 0.96
有限公司两湾分公司
合计 1,749,916.05 43,304.20 100.00
2、 其他应收款
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2015 年半年度报告
(1). 其他应收款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的其他
应收款
按信用风险特 1,193,718,712.46 100.00 5,821.85 0.01 1,193,712,890.61 1,345,502,934.30 100.00 4,571.85 0.01 1,345,498,362.45
征组合计提坏
账准备的其他
应收款
单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款
合计 1,193,718,712.46 / 5,821.85 / 1,193,712,890.61 1,345,502,934.30 / 4,571.85 / 1,345,498,362.45
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2015 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 25,407.00 1,270.35 5.00%
1 年以内小计 25,407.00 1,270.35 5.00%
1至2年
2至3年
3 年以上 4,551.50 4,551.50 100.00%
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 29,958.50 5,821.85 19.43%
确定该组合依据的说明：
对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应
收子公司款项和确信可收回款项外）一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。
根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损
失率为基础，结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年
度应计提的坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
单位：元
组合名称 账面余额 坏账准备
合并范围内子公司组合 1,193,688,753.96
-
确定该组合依据的说明：
将合并范围内本公司与各子公司间的应收款项划分为一组合，与各子公司间款项确信可以收
回，不计提坏账准备。
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2015 年半年度报告
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,250 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
与子公司往来款 1,193,688,753.96 1,345,497,975.80
员工备用金 25,000.00
其他 4,958.50 4,958.50
合计 1,193,718,712.46 1,345,502,934.30
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 期末余额
例(%)
苏州万业房地产发展有限公司 往来款 27,401,325.60 1 年以内 2.30 0.00
苏州万业房地产发展有限公司 往来款 212,403,260.50 1-2 年 17.78 0.00
苏州万业房地产发展有限公司 往来款 2,338,669.30 2-3 年 0.20 0.00
苏州万业房地产发展有限公司 往来款 165,071,897.05 3 年以上 13.83 0.00
上海万裕房地产开发有限公司 往来款 199,117,090.17 1 年以内 16.67 0.00
上海万裕房地产开发有限公司 往来款 129,600,000.00 1-2 年 10.86 0.00
湖南西沃建设发展有限公司 往来款 30,557,414.65 1 年以内 2.56 0.00
湖南西沃建设发展有限公司 往来款 1,220,958.25 1-2 年 0.10 0.00
湖南西沃建设发展有限公司 往来款 178,086,331.97 2-3 年 14.92 0.00
湖南西沃建设发展有限公司 往来款 244,083,159.34 3 年以上 20.45 0.00
无锡万业房地产发展有限公司 往来款 2,570,445.99 1 年以内 0.22 0.00
无锡万业房地产发展有限公司 往来款 964,914.52 1-2 年 0.08 0.00
无锡万业房地产发展有限公司 往来款 273,286.62 3 年以上 0.02 0.00
员工备用金 备用金 25,000.00 1 年以内 0.01 1,250.00
合计 / 1,193,713,753.96 / 100.00 1,250.00
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2015 年半年度报告
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
对子公司投资 2,097,643,247.08 - 2,097,643,247.08 2,097,643,247.08 - 2,097,643,247.08
对联营、合营企业投资 7,557,920.08 - 7,557,920.08 7,515,726.45 - 7,515,726.45
合计 2,105,201,167.16 - 2,105,201,167.16 2,105,158,973.53 - 2,105,158,973.53
(1) 对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 573,767,167.08 - - 573,767,167.08 - -
苏州万业房地产发展有限公司 630,000,000.00 - - 630,000,000.00 - -
湖南西沃建设发展有限公司 270,000,000.00 - - 270,000,000.00 - -
上海万业企业爱佳物业服务有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
新业资源（新加坡）有限公司 682,660.00 - - 682,660.00 - -
新业资源（香港）有限公司 4,193,420.00 - - 4,193,420.00 - -
上海万企爱佳房地产开发有限公司 162,000,000.00 - - 162,000,000.00 - -
无锡万业房地产发展有限公司 147,000,000.00 - - 147,000,000.00 - -
上海万裕房地产开发有限公司 300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
合计 2,097,643,247.08 - - 2,097,643,247.08 - -
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2015 年半年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 权益法下 其他综 宣告发放 计提 期末
追加 减少 其他权 备期末
单位 余额 确认的投 合收益 现金股利 减值 其他 余额
投资 投资 益变动 余额
资损益 调整 或利润 准备
一、合营企业
上海中远龙东 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
置业发展有限
公司
小计 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
二、联营企业
小计
合计 7,515,726.45 42,193.63 7,557,920.08
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2015 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 13,190,750.55 10,368,445.21 12,086,122.08 2,924,000.36
其他业务 2,100.00 1,421.40
合计 13,192,850.55 10,369,866.61 12,086,122.08 2,924,000.36
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 18,934,513.05
权益法核算的长期股权投资收益 42,193.63 30,276.54
处置长期股权投资产生的投资收益 190,099,765.29
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产
生的利得
处置理财产品取得的投资收益 6,592.50
合计 48,786.13 209,064,554.88
十八、 补充资料
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2015 年半年度报告
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
74,212.60 处置固定资产
非流动资产处置损益
收益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关， 15,586,865.21 政府专项扶持
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除
外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
-211,584.01 主要系捐赠支
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 出与违约金收
入相抵所致
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -3,862,373.45
少数股东权益影响额 -134,121.17
合计 11,452,999.18
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2015 年半年度报告
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.04 0.1863 0.1863
扣除非经常性损益后归属于公司 3.73 0.1721 0.1721
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
第十节 备查文件目录
备查文件目录 (一)载有法定代表人签字的半年度报告文本；
(二) 载有公司负责人、主管会计工作的负责人、会计机构负
备查文件目录
责人签字并盖章的财务报告文本；
(三) 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文
备查文件目录
件的正本及公告的原稿。
董事长：程光
董事会批准报送日期：2015 年 8 月 26 日
修订信息
报告版本号 更正、补充公告发布时间 更正、补充公告内容
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2015 年半年度报告
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