宋都股份：2015年半年度报告摘要_股票频道

公司代码：600077 公司简称：宋都股份

宋都基业投资股份有限公司

2015 年半年度报告摘要

一重要提示

1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于

上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

1.2 公司简介

公司股票简况

股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所宋都股份 600077 百科集团

联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名龚睿王甲正

电话 0571-86759621 0571-86759621

传真 0571-86056788 0571-86056788

电子信箱 600077@songdu.com 600077@songdu.com

二主要财务数据和股东情况

2.1 公司主要财务数据

单位：元币种：人民币

本报告期末比上年度末

本报告期末上年度末

增减(%)

总资产 13,841,682,143.14 13,685,071,178.90 1.14

归属于上市公司股 3,740,237,848.39 3,740,635,124.91 -0.01

东的净资产

本报告期本报告期比上年同期增

上年同期

（1-6月）减(%)

经营活动产生的现 242,954,659.44 -865,054,464.28

金流量净额

营业收入 1,373,700,125.01 1,379,022,764.61 -0.39

归属于上市公司股 7,153,295.08 16,262,950.50 -56.01

东的净利润

归属于上市公司股 539,751.14 28,155,752.61 -98.08

东的扣除非经常性

损益的净利润

加权平均净资产收 0.19 0.62 减少0.43个百分点

益率（%）

基本每股收益（元／ 0.0050 0.015 -66.67

股）

稀释每股收益（元／ 0.0053 0.015 -64.67

股）

2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况

表

单位: 股

截止报告期末股东总数（户） 34,148

截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）

前 10 名股东持股情况

持有有限售

股东性持股比持股质押或冻结的股份数

股东名称条件的股份

质例(%) 数量量

数量

浙江宋都控股有限公境内非 44.75 599,694,518 0 质押 594,860,000

司国有法

人

郭轶娟境内自 4.51 60,433,498 0 冻结 2,712,477

然人

申万菱信基金－光大境内非 2.64 35,431,578 35,431,578 未知

银行－申万菱信资产国有法

－华宝瑞森林定增 1 号人

华宝信托有限责任公境内非 1.89 25,263,176 25,263,176 未知

司国有法

人

中国工商银行－景顺境内非 1.89 25,263,158 25,263,158 未知

长城精选蓝筹股票型国有法

证券投资基金人

中国工商银行－南方境内非 1.65 22,105,357 22,105,357 未知

绩优成长股票型证券国有法

投资基金人

中国银行－景顺长城境内非 1.13 15,157,894 15,157,894 未知

鼎益股票型开放式证国有法

券投资基金人

财通基金－光大银行境内非 1.10 14,736,842 14,736,842 未知

－财通基金－国贸东国有法

方定增组合 2 号资产管人

理计划

财通基金－工商银行境内非 0.79 10,526,316 10,526,316 未知

－外贸信托－恒盛定国有法

向增发投资集合资人

中国银行－景顺长城境内非 0.75 10,105,263 10,105,263 未知

动力平衡证券投资基国有法

金金信托计划人

上述股东关联关系或一致行动的上述股东中，除浙江宋都控股有限公司与郭轶娟为一致行动人

说明外，本公司未知其余无限售条件股东与其他无限售条件流通股

股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或

属于一致行动人关系。

表决权恢复的优先股股东及持股

数量的说明

2.3 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

三管理层讨论与分析

报告期内，全国房地产开发投资 43955 亿元，同比名义增长 4.6%；房地产开发企业房屋施工

面积 637563 万平方米，同比增长 4.3%，房屋竣工面积 32941 万平方米，下降 13.8%；房地产开发

企业土地购置面积 9800 万平方米，同比下降 33.8%；商品房销售面积 50264 万平方米，同比增长

3.9%。尽管自 2015 年上半年以来，中央推行了多项有助于房地产行业健康发展的政策措施，使得

行业迎来了相对宽松的发展环境，主要城市的住宅成交自去年年底以来有所恢复，利率的下行也

有助于减少购房者的按揭负担，促进住房需求释放，对市场信心恢复起到巩固作用,但是受限于宏

观经济与供需关系等综合因素影响，房地产行业延续了前几年的调整趋势。

报告期内，公司董事会与管理层全力践行公司向发展导向型企业转变的核心战略，以打造公

司发展力为核心目标，推动“人、财、物、速”四者协调快速发展：构建适应公司发展的团队价

值观，强化精英人才梯队持续建设，推动组织架构变革。积极尝试多模式、多渠道的融资方式，

整合并优化资源，坚持“现金为王”的策略，加大库存去化力度，积极应对市场变化。强调“创新、

跨界、高效”理念在各个产品领域的运用，保持并提高产品在市场中的竞争力，继续保持产品销

售顺畅，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。

报告期内，结合市场的实际情况，公司积极拓宽营销渠道，丰富营销手段，在维持刚需产品

竞争力的基础上，加快改善型户型的推广与宣传，力争加快产品的库存去化与销售的提升。公司

上半年共计实现销售 21 亿元，其中东郡国际项目与晨光国际项目等刚需为导向的产品，上半年保

持了良好的销售业绩，多个月份进入项目所在区域的销售排行榜前列，在上半年杭州地区整体排

行榜上也均进入销售面积与销售套数的前十位；位于杭州火车东站附近的淘天地写字楼项目，作

为公司产品类型的有效丰富与补充，在上半年销售情况火爆，两度签下近亿元大单，销售套数稳

居杭州地区写字楼销售排行榜榜首，为公司创新型业态产品的发掘奠定了良好的基础，也坚定了

公司在产品性能与形态继续追求卓越与创新的信心。在对待代表宋都高端产品的阳光国际项目时，

公司致力于充分发掘项目蕴含的人文情怀与商业精神，赋予产品更高的附加价值，加强对目标客

户群体的精准定位与营销，也取得了良好的效果。

公司根据市场变化情况与客户的实际需求，积极地调整项目运营节点，顺利地实施了各个项

目的交付工作，报告期内共计交付约 13 万平方米，确认营业收入 13.7 亿元，其中，东郡国际项

目顺利交付，而对于以现房为主的阳光国际、晨光国际项目，各个专业线与职能部门通力合作，

尽量提高从销售到交付的效率，不仅有效确保了资金的回笼，也为公司报告期内的业绩乃至全年

的业绩奠定了良好的基础。

出于公司目前财务结构优化的需求，公司于 4 月份启动了发行公司债券的工作，计划募集资

金 10 亿元。本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司借款、补充流动资金，从而改善债务结

构，有利于优化公司债务结构，提高负债管理水平，本次公司债券募集资金的投入使用后，公司

的流动负债有所降低，公司资产的流动性得到提高，债务结构得到改善，短期偿债压力降低，有

利于优化公司债务结构，提高负债管理水平，同时有利于锁定公司财务成本，避免利率波动的风

险。目前公司债券方案已经报送监管机构审核。

在做好房地产主营业务的同时，公司董事会与管理层积极地探索宏观经济发展新形态下跨行

业的投资机会，积极寻找能够在未来相当一段时间内能够为公司与广大投资者持续创造较高收益

与利润的产业投资机会并对之进行详尽的评估与讨论，力争在风险可控的前提下为公司构建双主

业的驱动模式，奠定公司未来五至十年的发展基础。

(一) 主营业务分析

1 财务报表相关科目变动分析表

单位:元币种:人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入 1,373,700,125.01 1,379,022,764.61 -0.39

营业成本 1,140,266,885.78 1,115,269,094.84 2.24

销售费用 42,814,514.87 46,357,937.71 -7.64

管理费用 36,712,197.21 29,082,996.71 26.23

财务费用 4,917,840.15 24,651,306.45 -80.05

经营活动产生的现金流量净额 242,954,659.44 -865,054,464.28 不适用

投资活动产生的现金流量净额 7,192,841.49 -1,444,867.00 不适用

筹资活动产生的现金流量净额 -421,347,769.32 806,792,642.10 -152.23

研发支出

营业收入变动原因说明:营业收入保持相对稳定，相比上期减少 0.39%。

营业成本变动原因说明:主要系本期结转收入项目晨光国际、东郡国际为满足城市居民的刚需楼

盘，利润空间窄，成本相对较高。

销售费用变动原因说明:主要系本期营销推广活动减少所致。

管理费用变动原因说明:主要系冲回相应的股权激励费用额减少所致。

财务费用变动原因说明:主要系分期还款后利息支出额减少所致。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期预收房款增加、土地款支出减少所致。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系收回南京汇通投资收益增加所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系新增贷款融资减少所致。

2 其他

(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

单位：元

房地产销售收入房地产销售成本

期间毛利率

营业收入占总收入比重营业成本占总成本比重

2015 年 1-6 月 1,344,722,797.00 98.65% 1,113,196,436.02 98.20% 17.22%

2014 年 1-6 月 1,354,300,148.00 99.36% 1,100,970,095.49 98.98% 18.71%

(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

2015 年 5 月 18 日，本公司 2014 年年度股东大会审议通过了《关于公司符合发行公司债券

条件的议案》、《关于发行公司债券方案的议案》、《关于提请公司股东大会授权董事会全权办理本

次发行公司债券相关事项的议案》等议案。本次债券发行规模不超过 10 亿元（含 10 亿元）人民

币，采用分期发行方式，首期发行不超过 5 亿元（含 5 亿元），自证监会核准发行之日起 12 个月

内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24 个月内完成。目前，公司债券项目正在

报送监管机构审核。

(3) 经营计划进展说明

报告期内，公司完成销售额 21 亿元，取得了较好的销售业绩，各个项目开发进度也都按照公

司规划进行，顺利实施了东郡国际花园项目的交付。报告期内，公司奉行“以现金流为导向”的

财务政策，较好地实现了对现金流的管控。

(二) 行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况

单位:元币种:人民币

主营业务分行业情况

毛利率营业收入比营业成本比毛利率比上

分行业营业收入营业成本

（%）上年增减（%）上年增减（%）年增减（%）

房地产 1,344,722,797.00 1,113,196,436.02 17.22 -0.71 1.11 减少 1.49 个

业百分点

物业服 18,431,525.14 20,360,720.22 -10.47 112.73 79.20 减少 20.67

务业个百分点

主营业务分产品情况

毛利率营业收入比营业成本比毛利率比上

分产品营业收入营业成本

（%）上年增减（%）上年增减（%）年增减（%）

房地产 1,344,722,797.00 1,113,196,436.02 17.22 -0.71 1.11 减少 1.49 个

业百分点

物业服 18,431,525.14 20,360,720.22 -10.47 112.73 79.20 减少 20.67 个

务业百分点

主营业务分行业和分产品情况的说明

报告期内，公司实现的主营业务收入总额为 136,315.43 万元,比上年同期同期上升了 0.01%，其中，

房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的 98.65%，物业服务业的营业收入占 1.35%。从产品结构看，

商品房销售的营业收入占 98.65%，物业服务的营业收入占 1.35%。

2015 年上半年，公司的房地产业毛利率比上年下降 1.49 个百分点，主要系本期交付结转项目多为满

足城市居民的刚需楼盘，利润空间更窄。

报告期内，公司主要项目情况如下表所示：

宋都股份 2015 年 1-6 月主要项目情况（截止 6 月 30 日）

单位：平方米

2015 年 1-6 月 2015 年 1-6

项目位状 2015 年 1-6

项目名称占地面积总建筑面积剩余可售面积在建总建筑月新开工面

置态月竣工面积

面积积

合肥在

印象西湖 137,343.70 589,294.20 133,573.23 156,430.98 - 46,893.00

蜀山区建

杭州竣

晨光国际 122,570.00 449,896.27 117,006.70 - - -

下沙区工

杭州竣

东郡国际 98,153.00 302,361.00 43,967.36 - - -

下沙区工

杭州在

东郡三期 47,507.00 147,182.80 42,526.52 147,182.80 - -

下沙区建

杭州在

大奇山郡 1,081,508.33 588,418.33 487,544.39 74,446.56 - 35,089.35

桐庐县建

杭州竣

阳光国际 111,362.00 354,034.32 104,073.25 - - -

九堡工

南京板在

南郡国际 110,966.15 330,229.80 66,395.75 330,229.80 - -

桥新城建

杭州在

香悦郡 57,383.00 205,424.21 110,585.42 205,424.21 - -

拱墅区建

杭州在

淘天地 16,444.00 64,079.79 36,914.57 49,297.63 - -

江干区建

储

蓝郡国际舟山 63,684.40 310,164.00 - - - -

备

合计 - - 1,846,921.58 3,341,084.72 1,142,587.19 963,011.98 - 81,982.35

说明：可售面积=地上计容面积-物业用房面积-配套公建面积

剩余可售面积=可售面积-以合同为准的已售面积

竣工面积：所在项目当年取得竣工备案表的所有项目分期的总建筑面积

截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：

宋都股份 2015 年 1-6 月主要房地产储备情况（截止 6 月 30 日）单位：平方米

合作开发

拟发展作销售的土地及房产拟发展作出租的土地及房产

持有土地及房产面积项目涉及

面积面积

项目项目的土地及

状态

名称位置房产面积

土地房产土地房产土地房产和权益占

比

印象合肥

在建 ﹣ 323,169.91 - 133,573.23 - - 51%

西湖蜀山区

晨光杭州

竣工 ﹣ 228,082.19 - 117,006.7 - - ﹣

国际下沙区

东郡杭州

竣工 ﹣ 116,446.44 - 43,967.36 - - ﹣

国际下沙区

东郡杭州

在建 ﹣ 147,182.80 - 42,526.52 - - ﹣

三期下沙区

阳光杭州

竣工 ﹣ 184,782.81 - 104,073.25 - - ﹣

国际九堡

大奇杭州

在建 286,889.71 39,357.21 237,635.21 37,119.71 - - 50%

山郡桐庐县

南郡南京板

在建 - 330,229.8 - 106,183.76 - - -

国际桥新城

淘天杭州

在建 64,079.79 - 36,914.57 - - -

地江干区

香悦杭州

在建 205,424.21 - 110,585.42 - - -

郡拱墅区

蓝郡

舟山储备 63,684.40 - 63,684.40 - - - -

国际

合计 ﹣ ﹣ 350,574.11 1,638,755.16 301,319.61 731,950.52 - -

说明：房地产储备情况一表中，“持有土地及房产面积”一栏中持有的房产包括了已预售未交付

之面积。

报告期内，公司主要项目出租情况如下表所示：

宋都股份 2015 年 1-6 月房地产出租情况（截止 6 月 30 日）

出租每平方米平均基本租金

项目名称项目种类楼面面积（㎡）租金收入（元）

率（%）（元）

阳光国际商铺及购物中心 13,107.07 87.25% 920,381.95 -

新城国际商铺及购物中心 5,203.12 100% 2,741,838.92 2.9

采荷嘉业办公 6,552.87 89.6% 3,123,278.26 2.94

宋城大饭店商铺 9,512.00 100% 500,000.00 0.29

总计 ﹣ 34,375.06 ﹣ 6,423,517.18 -

报告期内，公司主要项目销售情况如下表所示：

宋都股份 2015 年 1-6 月房地产销售情况（截止 6 月 30 日）

报告期内已售每平方米

已竣工楼面在建的楼面面可供出售楼面

项目名称项目种类或已预售楼面平均售价

面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

面积（㎡）（元）

酒店及休闲 - 12,358.57 - - -

大奇山郡

住宅 22,730.78 62,087.99 42,260.87 4,202.41 13,012.95

商铺及购物中心 14,479.87 - 5,120.18 - -

晨光国际

住宅 324,632.17 - 111,886.52 46,625.71 10,020.69

商铺及购物中心 3,230.06 - 134.75 - 23,210.31

东郡国际

住宅 214,568.1 - 42,645.41 4,923.48 9,965.37

商铺及购物中心 - 4,360.29 858.12 340.66 23,697.61

东郡三期

住宅 - 103,334.71 17,085.98 23,016.55 10,281.34

住宅 250,086.66 - 96,354.42 9,150.53 18,388.72

阳光国际

商铺及购物中心 11,071.98 - 7,718.83 - -

办公写字楼 135,416.39 38,448.26 91,428.13 5,178.88 8,068.72

印象西湖商业 31,447.25 37,950.5 69,397.75 - -

住宅 214,883.56 - 2,953.48 486.05 7,735.43

住宅 - 238,326.89 6,042.49 37,521.11 12,599.15

南郡国际

商铺及购物中心 - 1,223.92 920.51 - -

住宅 - 147,059.26 37,403.57 28,609.02 13,125.00

香悦郡

商铺及购物中心 - 7,974.79 5,147.86 - -

商业 - 9,952.25 3,433.6 6,518.65 14,200.00

淘天地

写字楼 - 38,554.00 33,480.97 2,447.75 13,472.00

合计 - 1,222,546.82 701,631.43 574,273.44 169,020.80 -

说明：可供出售楼面面积=已取得销售许可证（现售或预售）的可售面积-以合同为准的已售面积。

2、主营业务分地区情况

单位：元币种：人民币

地区营业收入营业收入比上年增减（%）

浙江地区 1,197,805,483.14 13.72

安徽地区 159,797,899.00 -47.87

江苏地区 5,550,940.00 77.29

主营业务分地区情况的说明

2015 年上半年公司的营业收入浙江地区占 87.87%，安徽地区占 11.72%，江苏地区占 0.41%。

公司的主要业务分布在长江中下游地区，属经济发达省份，销售较稳定。

(三) 核心竞争力分析

公司的核心竞争优势进一步强化。经过 30 多年专业地产运营经验积累，公司在战略、规模、

品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。

以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"的理念为核心 IQE 项目运营体

系持续成熟与完善，覆盖公司运营各个阶段与流程，实现产品的客户价值最大化、项目收益的最

大化。

公司持续改善财务结构，维持平衡的现金流。公司债券的发行将有利于公司债务结构的改善，而

公司与各大银行与各家大型信托公司长期保持良好的业务往来，不仅使得公司融资成本低于行业

平均水平，而且通过各种类型贷款的切换，为公司发展战略的实施做好资金准备。

四涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影

响。

不适用

4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影

响。

不适用

4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

不适用

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