啤酒花：拟进行重大资产置换所涉及的新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告_股票频道

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

注册资产评估师声明 ................................... 1

评估报告摘要 ........................................ 2

评估报告正文 ........................................ 4

一、委托方及被评估单位、业务约定书约定的其他评估报告使用者 .... 4

二、评估目的 ................................................................................................ 8

三、评估对象和评估范围 ............................................................................ 8

四、价值类型及其定义 .............................................................................. 10

五、评估基准日 .......................................................................................... 11

六、评估依据 .............................................................................................. 11

七、评估方法 .............................................................................................. 15

八、评估程序实施过程和情况 .................................................................. 26

九、评估假设 .............................................................................................. 28

十、评估结论 .............................................................................................. 29

十一、特别事项说明 ...................................................................................... 30

十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 34

十三、评估报告日 .......................................................................................... 34

评估报告附件 ....................................... 35

北京中企华资产评估有限责任公司 I

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评

估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集

的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相

应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签

章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告

是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关

系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存

在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调

查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已

经发现的问题进行了如实披露。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假

设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明

的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

评估报告摘要

重要提示

本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详

细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。

北京中企华资产评估有限责任公司接受新疆啤酒花股份有限公

司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、

公正的原则，按照必要的评估程序，对新疆乌苏啤酒有限责任公司的

股东全部权益价值，在评估基准日的市场价值进行了评估，现将评估

报告摘要如下：

评估目的：新疆啤酒花股份有限公司拟进行重大资产置换行

为，因上述事宜，需对置出股权所涉及的新疆乌苏啤酒有限责任公

司的股东全部权益价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依

据。

评估对象：新疆乌苏啤酒有限责任公司的股东全部权益价值。

评估范围：为新疆乌苏啤酒有限责任公司的全部资产和负债，

具体包括流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。

评估基准日：2015 年 2 月 28 日。

价值类型：市场价值。

评估方法：资产基础法、收益法。

评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结

论，新疆乌苏啤酒有限责任公司评估基准日总资产账面价值为

70,092.50 万元，评估价值为 133,595.03 万元，评估增值额为 63,502.53

万元，评估增值率为 90.60%；总负债账面价值为 21,926.11 万元，评估

价值为 21,738.27 万元，评估减值 187.85 万元，评估减值率 0.86%；净

资产账面价值为 48,166.39 万元，净资产评估价值为 111,856.76 万元，

评估增值额为 63,690.37 万元，评估增值率为 132.23%。

本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依

据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2015 年 2 月 28 日起一

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

年。

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条

件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

新疆啤酒花股份有限公司

拟进行重大资产置换所涉及的

新疆乌苏啤酒有限责任公司

股东全部权益项目

评估报告正文

新疆啤酒花股份有限公司：

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有

关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采

用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对新疆啤酒花股份

有限公司拟进行重大资产置换所涉及的新疆乌苏啤酒有限责任公司

股东全部权益价值在 2015 年 2 月 28 日的市场价值进行了评估，现将

资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位、业务约定书约定的其他评估报告使

用者

本项目的委托方为新疆啤酒花股份有限公司，被评估单位为新疆

乌苏啤酒有限责任公司；新疆乌苏啤酒有限责任公司为新疆啤酒花股

份有限公司控股 50%的子公司。

(一)委托方简介

1.企业名称：新疆啤酒花股份有限公司

2.法定住所：新疆乌鲁木齐经济技术开发区上海路 130 号

3.经营场所：新疆乌鲁木齐经济技术开发区上海路 130 号

4.法定代表人：黎启基

5.注册资本：叁亿陆仟柒佰玖拾壹万陆仟陆佰肆拾陆元

6.公司类型：股份有限公司(上市、外商投资企业投资)

7.经营范围：

许可经营项目：无。一般经营项目：啤酒花、啤酒花制品(颗粒、

浸膏等制品)的销售；进出口业务；项目投资；房屋租赁(依法须经批

准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。

8.公司简介：

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

新疆啤酒花股份有限公司系经新疆维吾尔自治区股份制企业试

点联审小组批准(新体改[1993]042 号)，以募集方式设立，股本总额为

1,000 万股；1994 年经新疆维吾尔自治区经济体制改革委员会批准(新

体改[1994]014 号)，增资扩股 3,000 万股；1995 年经新疆维吾尔自治区

证券管理委员会批准(新证委[1995]015 号)，增资扩股 1,000 万股，增资

扩股后的股本总额为 5000 万股；经中国证监会批准(证监发字[1997]180

号)，公司于 1997 年 5 月 12 日至 5 月 19 日发行社会公众股 3,000 万股，

发行后公司股本总额为 8,000 万股，1997 年 6 月 16 日可流通社会公众

股在上海证券交易所挂牌交易；1998 年 9 月公司实施送股及转增股本

方案，股本增至 12,800 万股；2000 年 1 月经中国证监会批准（证监公

司字[2000]10 号），公司实施配股方案，股本增至 14,371.744 万股；2000

年 6 月公司实施送股及转增股本方案，股本总额增至 22,994.7904 万股；

2001 年 4 月公司实施配股及转增股本方案，股本总额增至 36,791.6646

万股。股票代码 600090。该公司注册资本 367,916,646.00 元，主营啤

酒，并涉足房地产、果蔬饮品、进出口贸易等领域。经过十几年的发

展，现已发展成为拥有四家全资子公司和一家控股子公司的上市公

司，其中：全资子公司为新疆啤酒花房地产开发有限公司、新疆乐活

果蔬饮品有限公司、阿拉山口啤酒花有限责任公司、乌鲁木齐神内生

物制品有限公司；控股子公司为新疆乌苏啤酒有限责任公司。

(二)被评估单位简介

1.企业名称：新疆乌苏啤酒有限责任公司

2.住所：乌鲁木齐经济技术开发区喀什西路 591 号

3.法定代表人：柯俊财

4.注册资本：壹亿零伍佰肆拾捌万元人民币

5.实收资本：壹亿零伍佰肆拾捌万元人民币

6 公司类型：有限责任公司(中外合资)

7.成立日期：1999 年 9 月 1 日

8.营业期限：1999 年 9 月 1 日-2023 年 8 月 18 日

9.法人营业执照： 650000410001184

10.登记机关：新疆维吾尔自治区工商行政管理局

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

11.经营范围：啤酒、饮料、麦芽的生产销售；淀粉、大麦、啤酒

花的收购、加工、销售；玻璃制品的生产销售；自有暖气供应；旧瓶

回收；液态二氧化碳的生产销售；五金交电、化工产品、机电产品、

日用百货、针纺织品、粮油、塑料制品的销售；自有房屋租赁(以上

项目需经国家专项审批的，在取得许可后方可经营，涉及国营贸易、

配额许可证管理、出口配额招标、专项规定管理的商品应按国家有关

规定办理。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活

动)。

12.历史沿革：

新疆乌苏啤酒有限责任公司前身为新疆乌苏市啤酒厂， 1984 年

筹建，1986 年正式投产，经过 1988 年、1993 年、1996 年三次技术改

造；1998 年由全民改制为公司制企业；同年根据市场与自身发展需求，

收购伊宁啤酒厂；1999 年托管新疆卢云堡啤酒有限责任公司；2000

年，公司总部迁至乌鲁木齐市经济技术开发区；2005 年成为全球啤酒

行业排名第四的嘉士伯啤酒厂有限公司麾下的合资控股子公司；2006

年购并新疆啤酒集团公司；现有股东为嘉士伯啤酒厂有限公司、新疆

啤酒花股份有限公司。

新疆乌苏啤酒有限责任公司位于中国新疆乌鲁木齐国家级经济

技术开发区，是自治区招商引资的中外合资企业。新疆乌苏啤酒有限

责任公司总部设在乌鲁木齐，下设乌苏、伊宁、库尔勒、阿克苏、喀

什、霍城、霍城制麦、哈密、奇台 9 家全资子公司。

2008 年-2009 年，分别对乌鲁木齐、乌苏公司进行技改扩建，同

时，在库尔勒新建一个工厂。这些项目均选用国际国内最先进的技术

和工艺，采用一流的设备，力求符合节能、环保、安全的要求。拥有

先进的生产设备、生产工艺、生产技术、管理经验和营销策略，所属

子公司均通过了 ISO9002 国际质量体系认证。

13.各股东出资情况如下：

截至 2015 年 2 月 28 日，新疆乌苏啤酒有限责任公司各股东持股

情况如下：

股东名称实收资本(万元) 持股比例

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

股东名称实收资本(万元) 持股比例

嘉士伯啤酒厂有限公司 5274 50%

新疆啤酒花股份有限公司 5274 50%

合计 10548 100%

14.主要产品：

新疆乌苏啤酒有限责任公司主要生产和销售乌苏啤酒、新疆啤

酒。

15.主要资产：

主要资产系其设在乌鲁木齐、乌苏、伊宁、库尔勒、阿克苏、喀

什、奇台等地的啤酒或大麦相关生产设施。

16.近年的资产、负债及经营情况：

被评估单位评估基准日及前五年(合并口径)资产负债表如下：

金额单位：人民币万元

项目 2010/12/31 2011/12/31 2012/12/31 2013/12/31 2014/12/31 2015/2/28

流动资产 17,298.99 31,111.53 26,160.49 30,109.90 39,858.62 40,496.40

可供出售金融资产 - - - 100.00 100.00

持有至到期投资 - - 6,011.57 -

长期股权投资 100.00 100.00 100.00 100.00 - -

固定资产 43,433.44 43,743.91 46,464.43 46,861.15 47,456.97 47,150.20

在建工程 2,270.57 1,210.89 4,218.45 4,180.91 1,740.39 1,012.94

工程物资 - - - - - -

无形资产 4,302.51 5,127.74 5,163.13 4,617.89 4,507.65 4,464.94

开发支出 818.83 563.82 28.07 2.43 186.21 186.21

长期待摊费用 - - - 25.35 15.53 85.37

递延所得税资产 1,892.76 1,888.82 282.63 222.90 3,370.00 3,361.29

其他非流动资产 - - - - 273.20 8.32

资产总计 70,117.10 83,746.72 88,428.76 86,120.53 97,508.56 96,865.67

流动负债 50,129.97 61,072.41 47,523.83 28,192.00 26,327.64 22,979.52

非流动负债 127.02 637.53 557.51 590.54 25,376.30 25,369.11

负债合计 50,256.99 61,709.94 48,081.34 28,782.54 51,703.94 48,348.63

所有者权益 19,860.11 22,036.78 40,347.42 57,337.99 45,804.62 48,517.04

被评估单位评估基准日当期及前五年(合并口径)利润表如下：

金额单位：人民币万元

项目 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-2

一、营业收入 93,657.03 108,539.84 119,336.07 121,024.54 106,258.60 18,207.13

减：营业成本 58,144.90 65,101.42 70,569.41 71,947.94 64,429.27 12,610.11

营业税金及附加 7,775.92 10,347.89 10,223.85 10,802.21 9,277.66 1,428.09

销售费用 7,805.59 10,773.64 16,985.27 9,598.96 14,318.83 1,746.26

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

项目 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年 1-2

管理费用 3,875.35 4,521.94 5,503.51 5,517.19 4,010.34 591.76

财务费用 385.53 303.43 387.56 -8.21 1,105.12 160.28

资产减值损失 1,053.76 65.34 -4,902.87 3,453.11 538.35 -184.96

加：投资收益 - - 190.35 89.39 69.79 1,124.64

二、营业利润 14,615.98 17,426.18 20,759.69 19,802.73 12,648.82 2,980.23

加：营业外收入 2,201.91 756.15 745.75 1,540.00 1,213.40 50.35

减：营业外支出 359.02 167.54 97.46 346.31 10.93 22.03

三、利润总额 16,458.87 18,014.79 21,407.98 20,996.42 13,851.29 3,008.55

减：所得税费用 1,657.00 4,875.98 3,097.35 4,005.86 2,461.90 296.12

四、净利润 14,801.87 13,138.81 18,310.63 16,990.56 11,389.39 2,712.43

被评估单位 2010 年-2011 年的财务报表经五洲松德联合会计师事

务所审计，2012-2014 年及评估基准日的财务报表经中审华寅五洲会

计师事务所(特殊普通合伙)审计，均发表了无保留审计意见。

(三)业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告仅供委托方、被评估单位及股东、与经济行为相关的

上级监管部门、政府审批部门及行业协会等国家法律、法规规定的评

估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。

二、评估目的

新疆啤酒花股份有限公司拟进行重大资产置换行为，因上述事

宜，需对置出股权所涉及的新疆乌苏啤酒有限责任公司的股东全部权

益价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

上述经济行为已经 2015 年 4 月 16 日新疆啤酒花股份有限公司第

七届董事会第二十一次会议审议通过。

三、评估对象和评估范围

(一) 评估对象

根据评估目的，评估对象是新疆乌苏啤酒有限责任公司的股东全

部权益价值。

(二) 评估范围

评估范围为新疆乌苏啤酒有限责任公司的全部资产和负债，具体

包括流动资产(货币资金、预付账款、其他应收款、存货、其他流动

北京中企华资产评估有限责任公司 8

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

资产)、非流动资产(可供出售金融资产，长期股权投资，房屋建(构)

筑物类--房屋建筑物、构筑物、管道沟槽，设备类—机器设备、运输

设备、其他设备，在建工程，无形资产，开发支出，长期待摊费用，

递延所得税资产)、流动负债(应付账款、预收账款、应付职工薪酬、

应交税费、其他应付款)及非流动负债(长期应付职工薪酬，递延收益)。

上述评估范围资产及负债在评估基准日的账面价值情况如下表所示：

金额单位：人民币万元

账面原值账面净值

项目

A B

流动资产 1 33,077.24

非流动资产 2 37,015.26

其中：长期股权投资 3 13,837.67

投资性房地产 4 0.00

固定资产 5 26,956.25 16,793.53

在建工程 6 671.14

无形资产 7 2,459.17

其中：土地使用权 8 2,211.21

其他非流动资产 9 3,253.75

资产总计 10 70,092.50

流动负债 11 10,992.62

非流动负债 12 10,933.49

负债总计 13 21,926.11

净资产 14 48,166.39

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经中审华

寅五洲会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见

的审计报告。

1.存货为原材料、在库低值易耗品、在用低值易耗品、产成品、

在产品等。原材料主要为生产消耗备用的原料、辅料、包装材料、备

品备件及销售用促销品等。原料主要包括大麦麦芽、碎米、玉米淀粉

等；辅料主要包括蛋白酶(脯氨酸蛋白酶)、硅藻土助滤剂、菠萝主剂

Ⅱ等；包装材料主要包括瓶盖、易拉罐体、商品标签等；备品备件主

要包括油封、电机、轴承等；促销品主要包括黄金工艺品、塑料桌子、

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

抽纸等。在库低值易耗品主要包括添加剂、消毒液等。在用低值易耗

品主要为生产使用的塑料托盘、隔板。产成品为尚未对外出售的啤酒

等。在产品为处于产品生产过程的发酵液。

2.房屋建(构)筑物

企业申报的房屋建(构)筑物包括房屋建筑物、构筑物及管道沟槽

共计 66 项，所有房屋建(构)筑物均建于 1994 年以后，截止本次评估

基准日，除构筑物玻渣池 1 项已拆除，其他正常使用中。

3.设备类资产

企业申报的设备类资产包括机器设备、运输设备、其他设备共计

1601 项，其中机器设备有 10 项拟报废、1 项闲置；其他设备有 104

项拟报废，其余设备截止本次评估基准日正常使用中。

4.在建工程

在建工程包括在建工程--土建工程和在建工程--设备安装工程。

(1)在建工程--土建工程

纳入本次评估范围的在建工程--土建工程为新办公楼及职工餐厅

装修费。

(2)在建工程--设备安装工程

纳入评估范围的在建设备，主要包括 HRMS8.0\IC-RD/T3-H 考勤系

统、HPDL388P 服务器设备，均于 2014 年 12 月购置。

5.企业申报的无形资产情况

纳入本次评估范围的无形资产为新疆乌苏啤酒有限责任公司拥

有的土地使用权及外购或定制的办公用软件。土地使用权共 2 宗，土

地性质为出让用地，宗地总面积 102,981.30 平方米，证载权利人均为

新疆乌苏啤酒有限责任公司。截止本次评估基准日，评估对象无抵押、

租赁等他项权利存在。

纳入本次评估范围的其他无形资产共 38 项，其中有 30 项为外购

及定制办公经营用软件；有 8 项为商标权、商标权续展费等。

四、价值类型及其定义

根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何

强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计

数额。

五、评估基准日

评估基准日是 2015 年 2 月 28 日，评估中的一切计价标准均为评

估基准日有效的价格标准。

评估基准日由委托方确定的。

六、评估依据

(一)经济行为依据

2015 年 4 月 16 日新疆啤酒花股份有限公司第七届董事会第二十

一次会议决议。

(二)法律法规依据

1.《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人

民代表大会常务委员会第六次会议通过)；

2.《中华人民共和国公司证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届

全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订)；

3.《上市公司重大资产重组管理办法》中国证券监督管理委员(证

监会令第 109 号)；

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十

届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；

5.《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全

国人民代表大会第五次会议通过)；

6.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一

届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；

7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号)；

8.《国有资产评估管理办法》(国务院令第 91 号)；

9.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资办

发[1992]36 号)；

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

10.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管

理委员会令第 12 号)；

11.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国

资委产权[2006]274 号)；

12.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国

资产权[2009]941 号)；

13.《企业会计准则--基本准则》(财政部令第 33 号)；

14.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家

税务总局令第 50 号)；

15.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月 30

日国务院第 163 次常务会议通过)；

16.《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21 号)；

17.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；

18.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)；

19.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

20.《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号)；

21.《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第 72 号)；

22.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第 256 号)；

23.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(国务院第 55 号令)；

24.《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇

土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195 号)；

25.《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国

土资发[2006]307 号)；

26.《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发

[2008]308 号)；

27.《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办

法》(1995 年 2 月 19 日自治区人民政府令第 49 号发布施行根据 1997

年 11 月 20 日自治区人民政府新政发[1997]97 号修正根据 2008 年 4 月

10 日自治区人民政府令第 153 号修正)；

北京中企华资产评估有限责任公司 12

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

28.《新疆维吾尔自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法

(第二次修正)》；

29.《新疆维吾尔自治区耕地占用税实施办法》(新疆维吾尔自治

区人民政府令第 159 号)；

30.《关于公布实施自治区征地统一年产值标准的通知》(新国土

资发[2011]19 号，2011 年 1 月 1 日)；

31.《关于调整自治区工业项目使用国有未利用土地出让最低价

标准的通知》(新国土资发〔2008〕233 号)；

32.《关于转发国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实

施政策的通知》(新国土资办发[2009]90 号)；

33.《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标

准的通知》(自治区新计价房字<2001>500 号)。

(三)评估准则依据

1.《资产评估准则--基本准则》(财企[2004]20 号)；

2.《资产评估职业道德准则--基本准则》(财企[2004]20 号)；

3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (会协

[2003]18 号)；

4.《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告

披露》(中评协〔2012〕246 号)；

5.《资产评估准则--评估程序》(中评协[2007]189 号)；

6.《资产评估准则--工作底稿》(中评协[2007]189 号)；

7.《资产评估准则--机器设备》(中评协[2007]189 号)；

8.《资产评估准则--不动产》(中评协[2007]189 号)；

9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；

10.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；

11.《资产评估准则--企业价值》(中评协[2011]227 号)；

12.《资产评估准则--评估报告》(中评协[2011]230 号)；

13.《资产评估准则--业务约定书》(中评协[2011]230 号)；

14.《资产评估准则--利用专家工作》(中评协[2012]244 号)；

15.《资产评估职业道德准则--独立性》(中评协[2012]248 号)；

北京中企华资产评估有限责任公司 13

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

16.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号)。

(四)权属依据

1.国有土地使用证；

2.房屋所有权证；

3.机动车行驶证；

4.商标注册证；

5.其他有关产权证明等。

(五)取价依据

1.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的

通知》(计价格[1999]1283 号)；

2.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的

通知》(计价格[2002]10 号)；

3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有

关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；

4.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通

知》(计价格[2011]534 号)；

5.《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建

[2002]394 号)；

6.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务

收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号)；

7.商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机

动车强制报废标准规定》；

8.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；

9.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678 号)；

10.《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用标准》(2010)；

11.《新疆建筑工程消耗量定额乌鲁木齐估价表》(2010)；

12.《全统装饰工程消耗量定额乌鲁木齐估价表》(2010)；

13.《全统安装工程消耗量定额乌鲁木齐估价表》(2010)；

14.《机电产品报价手册》(2014 年)；

北京中企华资产评估有限责任公司 14

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

15.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15

号)；

16.《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局[1992]第 1

号发布)；

17.《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通

知》(国土资发[2001]44 号)；

18.《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有

关事宜的通知》(国土资厅函[2009]311 号)；

19.《关于转发<国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报

告备案有关事宜的通知>的通知》(中估协发[2009]14 号)；

20.《土地利用现状分类》(GB/T 21010--2007)；

21.企业提供的相关工程预决算资料；

22.企业与相关单位签订的工程承发包合同；

23.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；

24.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；

25.企业有关部门提供的未来年度经营计划；

26.企业提供的主要服务目前及未来年度市场预测资料；

27.企业与相关单位签订的原材料购买合同；

28.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

29.与此次资产评估有关的其他资料。

(六)其他参考依据

1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；

2.中审华寅五洲会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；

3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。

七、评估方法

企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确

定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法

和现金流量折现法。

北京中企华资产评估有限责任公司 15

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者

可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用

的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的

资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，

确定评估对象价值的评估方法。

《资产评估准则--企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价

值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情

况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本

方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

因无法获得与评估对象相似的市场交易案例，也难以从资本市场

上收集与被评估企业相似的处于同一行业上市公司的相关财务数据

和信息，故本次评估不考虑采用市场法。

根据本次评估目的，结合评估对象的实际情况和资料收集条件，

本次评估选用的评估方法为资产基础法、收益法。

(一)资产基础法

1.流动资产

评估范围内的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收

款、存货。

(1)货币资金，包括现金、银行存款，通过现金盘点、核实银行

对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。

(2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回

的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应

收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收

不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体

分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、

经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款

项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零

值计算。

(3)预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值

北京中企华资产评估有限责任公司 16

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面

值作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能

形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。

(4)纳入评估范围的存货包括核算内容为原材料、在库低值易耗

品、在用低值易耗品、产成品、在产品。

对于设备已更新不需用的包装材料及备品备件按预计可变现净

值确认评估值；对于已过保质期的化学材料以零值确认评估值；对

于价格波动大为促销备用的黄金工艺品按目前市场价格确认评估

值；对于周转正常的原材料，账面单价接近基准日市场价格加合理

费用，以经核实后的账面值确定评估值。

对于周转正常的在库低值易耗品，账面单价接近基准日市场价

格加合理费用，故以经核实后的账面值确定评估值。对于已不能满

足经营需要，长期未领用的低值易耗品，以预计可变现净值确认评

估值。

对于在用低值易耗品主要采用成本法进行评估。

对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定

的产品销售利润后确定评估值。

对于在产品，主要为正处于生产环节的发酵液，包含了物料成

本、人工成本、制造费用等，这部分在产品的账面价值基本反映了

该资产的现实成本，故在产品按核实后的账面值确定评估值。

2.长期股权投资

对于控股 100%的长期股权投资，对被投资单位整体资产进行评

估。其长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产× 持股比

例。

3.房屋建筑物

根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况

等相关条件，对自建房屋建(构)筑物采用成本法评估。

成本法计算公式：评估值=重置全价× 综合成新率

(1)重置全价的确定

北京中企华资产评估有限责任公司 17

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房屋建(构)筑物的重置全价一般包括建筑安装工程费用、建设工

程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置全价计算公式如

下：

重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本

①建安综合造价

对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定

其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据

当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装

工程费用等，得到建安综合造价。

对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建

安综合造价。

②前期及其他费用

建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根

据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。

③资金成本

根据委托评估建筑物的结构形式及建设规模，评估人员依照国家

建筑安装工程工期定额，核定其从开始动工建设到竣工之间的合理建

设工期。

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采

用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理

周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其他费用)× 合理工期× 贷款利息

(2)综合成新率的确定

对于与啤酒生产密切相关房屋建(构)筑物，依据其经济耐用年限、

已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各

部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以

下公式确定其综合成新率：

综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%

(3)评估值的确定

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评估值=重置全价× 综合成新率

4.机器设备

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，

主要采用成本法评估；部分使用年限较长的运输车辆、电子设备采用

市场法评估。

(1)成本法

成本法计算公式如下：评估值=重置全价× 综合成新率

1)重置全价的确定

重置全价一般包括：设备购置价、建设工程前期及其他费用和资

金成本等，同时，根据“财税〔2013〕106 号”文件规定，对于增值税一

般纳税人，重置全价应该扣除相应的增值税。重置全价计算公式如下：

设备重置全价=设备购置价+前期及其他费用+资金成本-设备购

置价中可抵扣的增值税

①设备购置价

对于大型关键设备，主要通过向生产厂家咨询评估基准日市场价

格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小型

设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没

有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。

②运杂费

运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关

的各项杂费。根据设备产地与目的地路途的远近，参照《资产评估常

用数据与参数手册》确定，运杂费计算公式如下：运杂费=设备购置

价×运杂费率

如合同价中包含运输费则不在重复计提。

③安装调试费

安装调试费参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指

标》确定。安装调试费计算公式如下：

安装调试费=设备购置价×安装费率

如合同价中包含安装调试费则不在重复计提。

④前期及其他费用

北京中企华资产评估有限责任公司 19

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根

据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。

⑤资金成本

资金成本即建设周期内占用资金的贷款利息。根据被评估单位固

定资产投资规模，整个项目合理建设期为 2 年，按占用资金的额度、

合理建设期、金融机构同期执行的贷款利率并按资金均匀投入计算，

即：

资金成本=(设备购置价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷

款利率/2

⑥设备购置价中可抵扣的增值税

可抵扣增值税额=设备购置价/1.17× 0.17+运杂费/1.11× 0.11

车辆重置全价的确定：对于运输设备，其重置全价包括车辆购置

价、车辆购置税、牌照费及可抵扣增值税额，因此车辆重置全价计算

公式为：

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+牌照费-可抵扣增值税额

其中：车辆购置税=车辆购置价/1.17×税率

电子设备重置全价的确定：对于电子设备，以现行购置价确定重

置全价。同时，根据“财税〔2013〕106 号”文件规定，对于增值税一

般纳税人，重置全价应该扣除相应的增值税。

2)设备综合成新率的确定

①对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年

限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了

解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率：

综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100%

②对于车辆，依据国家 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规

定》，如果标准中规定有强制报废年限、行驶里程的，则以车辆使用

年限成新率、行驶里程成新率两种方法根据孰低原则确定理论成新

率，然后结合现场勘查情况进行调整；如果标准中未规定强制报废

北京中企华资产评估有限责任公司 20

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

年限的，则以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘查情

况进行调整。

即：对有强制报废年限的车辆，综合成新率=MIN(使用年限成新

率，行驶里程成新率) +勘查调整

对无强制报废年限的车辆，综合成新率=行驶里程成新率+勘查调

整

使用年限成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限

× 100%

行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程

× 100%

③对于电子设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新

率。计算公式如下：

年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%

(2)市场法

对于部分使用年限较长、已不能获取重置全价的运输车辆、电

子设备、办公家具，按二手市场价格，采用市场法进行评估。

5.在建工程

根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条

件，采用成本法进行评估。

对于新办公楼及职工餐厅的装修费用，由于其价值已在房屋建

筑物主体中体现，故本处评估为零。

对于设备安装工程，由于开工日期至评估基准日工期不足六个

月，不再计算资金成本，以核实后的账面值确认评估值。

6.无形资产--土地使用权

根据《资产评估准则--不动产》、《城镇土地估价规程》的相关

规定，土地评估方法主要有市场比较法、基准地价系数修正法、剩

余法、收益还原法和成本逼近法。结合本次项目的评估目的和评估

对象的具体情况，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行

评估。

北京中企华资产评估有限责任公司 21

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

(1)基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数

表等评估成果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件

等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的

修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价期日价格

的方法。

根据《城镇土地估价规程》，采用基准地价系数修正法的计算公

式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下

的宗地地价)=［基准地价× K1×(1+∑K)×K3× K4± K5］× K2

式中：K1--期日修正系数；

∑K--影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；

K2--土地使用年期修正系数；

K3--容积率修正系数；

K4--用途修正系数；

K5--开发程度修正。

(2)成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依

据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地评估增值收益

来确定土地价格的方法。其基本计算公式为：

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+土地开发

利润+评估增值收益)× 年期修正系数× 区域及个别因素修正

7.商标等无形资产

对于商标等无形资产，依据无形资产评估的操作规范，商标等无

形资产评估按其使用前提条件、评估的具体情况，可采用成本法、收

益法或市场法。

由于商标等无形资产的独占性，一般也不易从市场交易中选择参

照物，故不适用市场法评估。

对于商标等无形资产的成本，较容易核算，但与其价值没有对应

关系，因此不适用成本法评估。

北京中企华资产评估有限责任公司 22

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

对于商标等无形资产，从收益途径适用收益法评估。

收益法的技术思路是采用许可费节省法(提成法/ 分成法)对使用

商标等无形资产的产品未来年期的收益进行预测，并按一定的分成

率，即该商标等无形资产在未来年期收益中的贡献率，用适当的折现

率折、加和即为评估值。其基本计算公式如下：

kRt

P (1 i )

t 1

其中：P：委估商标等无形资产的评估值

Rt：第 T 年商标等无形资产产品当期年收益额

t：计算的年次

k：商标等无形资产在收益中的分成率

i：折现率

n：商标等无形资产产品经济收益期

8.无形资产--其他

根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关

条件，采用市场法进行评估，具体如下：

(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的

市场价格作为评估值；

(2)对于定制软件，以向软件开发商的询价作为评估值；

(3)对于对原有软件进行升级产生的费用，由于在原软件评估中已

考虑升级费用故评估为零；

(4)对于由于技术进步、无法满足生产需要已停止使用的软件，无

使用价值，评估为零。

9.开发支出

开发支出以核实后的账面值确定评估值。

10.递延所得税资产

对于可抵扣暂时性差异出现了评估增减值变化的项目，如固定

资产、其他应收款、存货、长期股权投资等科目经评估后的资产评

估减值及存货跌价准备金额出现变化，以重新计算后的价值作为评

估值；对于其他可抵扣暂时性差异未出现变化的递延所得税资产通

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

过考虑企业未来盈利能力，可以获得足够的应纳税所得额用以抵扣

递延所得税资产，以核实后的账面值确定评估值。

11.其他非流动资产

其他非流动资产以核实后的账面值确定评估值。

12.负债

对于各项负债，检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债

务人、负债额，以被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定

评估值。

(二)收益法

本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模

型。企业自由现金流折现模型的描述具体如下：

股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值

1.企业整体价值

企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根

据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式：

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负

债价值

(1)经营性资产价值

经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后

企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计

算公式：

Fi Fn

i 1 (1 r) (1 r) n

其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；

Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；

Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；

r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；

n：预测期；

i：预测期第 i 年。

其中，企业自由现金流量计算公式：

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

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运资金增加额

其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式：

E D

WACC K e K d (1 t)

E D E D

其中：ke：权益资本成本；

kd：付息债务资本成本；

E：权益的市场价值；

D：付息债务的市场价值；

t：所得税率。

其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算

公式：

K e rf MRP βL rc

其中：rf：无风险收益率；

MRP：市场风险溢价；

βL：权益的系统风险系数；

rc：企业特定风险调整系数。

(2)溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日

后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产评估方法和结果

与资产基础法一致，具体见资产基础法说明相应部分。

(3)非经营性资产、负债价值

非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估

基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资

产、负债评估方法和结果与资产基础法一致，具体见资产基础法说

明相应部分。

2.付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付

息债务以核实后的账面值确认评估值。

北京中企华资产评估有限责任公司 25

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八、评估程序实施过程和情况

评估人员于 2014 年 12 月 1 日至 2015 年 6 月 26 日对评估对象涉

及的资产和负债实施了评估，主要评估程序实施过程和情况：

(一)接受委托

2014 年 11 月 26 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评

估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等

达成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。

(二)前期准备

1.拟定评估计划

针对本项目特点：本次评估的企业数量较多、分布区域较广等，

为了保证评估质量，结合以往从事同类评估项目的经验和评估范围内

不同类型企业资产的特点，拟定了《资产评估计划》。

2.组建评估团队

根据评估范围内所属行业和资产量，我公司根据评估计划，按照

企业分布区域分为东疆、南疆、北疆三个小组，按专业划分为财务、

房产、土地、设备和收益法五个评估专业。

(三)现场调查

分别于 2014 年 12 月 1 日至 2015 年 1 月 16 日、2015 年 5 月 5 日

至 2015 年 5 月 18 日，评估人员两次对评估对象涉及的资产和负债进

行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的

尽职调查。

(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清

查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、

资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集

准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的

文件资料等。

(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表

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新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产详细

状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、错

填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资

产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申报

表”进行完善。

(3)现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被

评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项

资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的

勘查方法。

(4)补充、修改和完善资产评估申报表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分

沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到账、表、实相符。

(5)查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、运输设备、土地使用权、

商标等资产的产权证明文件资料进行查验。

(四)资料收集

评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直

接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资

料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并

对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依

据。

(五)评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取

相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项

目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草

稿。

(六)内部审核

北京中企华资产评估有限责任公司 27

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估

报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人

在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，

根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。

九、评估假设

本评估报告分析估算采用的假设条件：

(一) 一般假设

1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；

2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和

社会环境无重大变化；

3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政

策无重大变化；

4.假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收

费用等评估基准日后不发生重大变化；

5.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；

6.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影

响。

(二) 特殊假设

1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；

2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上，经营范围、方式与目前保持一致；

3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流

出为平均流出。

本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当

上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将

不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

北京中企华资产评估有限责任公司 28

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

十、评估结论

(一)资产基础法评估结果

新疆乌苏啤酒有限责任公司评估基准日总资产账面价值为

70,092.50 万元，评估价值为 133,595.03 万元，评估增值额为 63,502.53

万元，评估增值率为 90.60%；总负债账面价值为 21,926.11 万元，评估

价值为 21,738.27 万元，评估减值 187.85 万元，评估减值率 0.86%；净

资产账面价值为 48,166.39 万元，净资产评估价值为 111,856.76 万元，

评估增值额为 63,690.37 万元，评估增值率为 132.23%。资产基础法具

体评估结果详见下列评估结果汇总表：

资产基础法评估结果汇总表

评估基准日：2015 年 2 月 28 日

被评估单位：新疆乌苏啤酒有限责任公司金额单位：人民币万元

账面价值评估价值评估增值增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A× 100

流动资产 1 33,077.24 36,782.11 3,704.87 11.20

非流动资产 2 37,015.26 96,812.92 59,797.66 161.55

其中：长期股权投资 3 13,837.67 42,104.68 28,267.01 204.28

投资性房地产 4 - - -

固定资产 5 16,793.53 23,055.51 6,261.98 37.29

在建工程 6 671.14 15.52 -655.63 -97.69

无形资产 7 2,459.17 28,912.89 26,453.72 1,075.72

其中：土地使用权 8 2,211.21 9,577.26 7,366.05 333.12

其他非流动资产 9 3,253.75 2,724.32 -529.43 -16.27

资产总计 10 70,092.50 133,595.03 63,502.53 90.60

流动负债 11 10,992.62 10,992.62 - -

非流动负债 12 10,933.49 10,745.65 -187.84 -1.72

负债总计 13 21,926.11 21,738.27 -187.85 -0.86

净资产 14 48,166.39 111,856.76 63,690.37 132.23

北京中企华资产评估有限责任公司 29

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

(二)收益法评估结果

新疆乌苏啤酒有限责任公司评估基准日净资产账面价值为

48,166.39 万元，收益法评估后的股东全部权益价值为 111,563.00 万元，

评估增值额 63,396.61 万元，评估增值率为 131.62%。

(三)评估结论的确定

收益法评估后的股东全部权益价值为 111,563.00 万元，资产基础

法评估后的股东全部权益价值为 111,856.76 万元，两者相差 293.76 万

元，差异率为 0.26%。

1.收益法评估值低于资产基础法评估值原因分析：

国家宏观经济形势企业整体向下、燕京啤酒强大市场冲击等因

素，对被评估单位的盈利状况有一定不利影响，致使收益法评估值低

于资产基础法评估值。

2.选择资产基础法评估值作为本次评估结论的理由：

收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资

产的综合获利能力，但是收益法中有关未来预测数据有一定的不确定

性，致使收益法评估结果也存在一定的不确定性；

资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资

产的重置价值；啤酒企业为重资产行业、资产投入较大；从重置的角

度，资产基础法能够比较公允地反映其重置价值；

结合本次评估目的及评估对象的特点，评估师认为采用资产基础

法评估结果更能综合反映企业的股东全部权益价值，最终选择资产基

础法评估值 111,856.76 万元作为本次评估结论。

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执

业水平和能力所能评定估算的有关事项：

(一)关于房屋办证的情况特别说明：

截止本次评估基准日，本次委托评估的新疆乌苏啤酒有限责任公

司及其全资子公司的下列房屋建筑物未办理房屋所有权证：

序号名称项数建筑面积(m2)

北京中企华资产评估有限责任公司 30

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

序号名称项数建筑面积(m2)

1 新疆乌苏啤酒有限责任公司 13 16,316.20

2 新疆乌苏啤酒(乌苏)有限公司 16 3,924.22

3 新疆乌苏啤酒(伊宁)有限公司 4 3,140.00

4 新疆乌苏啤酒(阿克苏)有限公司 17 8,916.23

5 新疆乌苏啤酒(喀什)有限公司 9 5,815.28

6 新疆乌苏啤酒(奇台)制麦有限公司 11 682.01

7 新疆乌苏啤酒(哈密)有限公司 15 8,973.05

8 新疆乌苏啤酒霍城制麦有限公司 11 1,372.50

合计 96 49,139.49

新疆乌苏啤酒(伊宁)有限公司的《固定资产-房屋建筑物清查评估

明细表》中，有 18 项《房屋所有权证》证载权利人与现公司名称不

符，原因是企业名称变更，房产证名称未变更。

上述房屋建筑物中 “无证房屋”和”证载权利人不符房屋”，被

评估单位已出具相关产权声明，承诺产权归被评估单位所有。

本次评估是视同被评估单位拥有产权进行评估的。

(二)关于土地办证事项的情况特别说明：

1.关于新疆乌苏啤酒(乌苏)有限公司土地使用权的说明

截止本次评估基准日 2015 年 2 月 28 日，本次委托评估的新疆乌

苏啤酒(乌苏)有限公司的《无形资产--土地使用权清查评估明细表》中：

① “乌苏土地 2”：未取得国有土地使用证和土地使用权出让合

同，土地产权有关内容是根据土地使用权人提供《建设用地规划许可

证》(地字第 65420200900072 号)和《建设用地批准书》(乌苏市国土资

2009 字第 39 号)记载内容确定的；

② “乌苏土地 3”：未取得国有土地使用证，土地产权有关内容

是根据土地使用权人提供《建设用地规划许可证》(乌规地-2008-004)、

《建设项目选址意见书》(乌规选 2007 字第 039 号)和土地出让合同(合

同编号：2008-033)确定的。该宗土地账面值含在“乌苏土地 1”中，

欠交土地出让金已列入其他应付款中。

2.关于新疆乌苏啤酒(伊宁)有限公司“伊宁土地 2”的说明

北京中企华资产评估有限责任公司 31

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

截止本次评估基准日，本次委托评估的新疆乌苏啤酒(伊宁)有限

公司的《无形资产--土地使用权清查评估明细表》中第 2 项：

①根据 1998 年新疆乌苏市啤酒厂与中国人民解放军新疆军区昭

苏军马场签署的转让协议书规定，“伊宁土地 2”土地使用费计入资

产转让总价款中，无形资产土地中无账面值。

②“伊宁土地 2”现取得国有土地使用证为 1995 年颁发的旧土地

使用证，土地产权有关内容根据土地使用权人提供《国有土地使用证》

(国用(0192)字第 7711 号)和《新疆军区后勤部伊宁市联营啤酒厂产权

有偿转让给新疆乌苏市啤酒厂协议书》确定。

③“伊宁土地 2”取得的土地使用证为划拨土地使用权性质，又

根据 1998 年 4 月 12 日新疆乌苏市啤酒厂与中国人民解放军新疆军区

昭苏军马场签署的转让协议书规定，新疆乌苏市啤酒厂取得土地使用

权为 50 年。

本次评估，“伊宁土地 2”实质为土地权益，与房屋建(构)筑物一

起按账面值列示。

(三)关于两家企业部分土地已处置但未从大证分割的情况特别说

明：

1.新疆乌苏啤酒(喀什)有限公司

2014 年 12 月 30 日，喀什市住房保障工作领导小组办公室与被评

估单位签订的《土地转让合同》，在原有土地上(土地证编号喀国用

(2008)第 007151 号)转让给喀什市政府 12.84 亩，账务已处理但未办理

从大证分割事宜。

2.新疆乌苏啤酒(乌苏)有限公司

2013 年 10 月 30 日，乌苏市住房兴缘房地产开发有限公司与被评

估单位签订的《拆迁补偿合同》(WS2013-0058 号)，在原有土地上(土

地证编号乌苏国用(2007)第 00000316 号)转让给乌苏市住房兴缘房地产

开发有限公司 260.906 平方米，账务已处理但未办理从大证分割事宜。

本次评估已将上述已处置土地的面积从大证土地面积中剔除后

评估的。

北京中企华资产评估有限责任公司 32

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

(四)长期股权投资的情况特别说明：

1.关于新疆啤酒集团霍城啤酒有限公司拟被关停的说明

截止评估基准日，本次委托评估的新疆啤酒集团霍城啤酒有限公

司，已停产两年多，人员已安置，能拆除的设备已拆除；依据新疆乌

苏啤酒有限责任公司《关于终止霍城啤酒有限公司的生产业务及员工

处置的董事会书面决议》(WUSU-2013-001)，终止新疆啤酒集团霍城啤

酒有限公司的生产业务。

2.关于新疆乌苏啤酒霍城制麦有限公司拟被关停的说明

截止本次评估基准日，本次委托评估的新疆乌苏啤酒霍城制麦有

限公司，已停产两年多，人员已安置，能拆除的设备已拆除；依据新

疆乌苏啤酒有限责任公司《关于关闭新疆乌苏啤酒霍城制麦有限公司

的生产体系的董事会书面决议》(WUSU-2013-002)，终止新疆乌苏啤酒

霍城制麦有限公司的生产业务；当地政府决定收购土地及地上不动

产：按评估后的土地及地上不动产资产价值补偿资产占有单位；新疆

乌苏啤酒有限责任公司已请当地资产评估机构评估，目前尚未出具正

式评估报告。

截止本次评估基准日，尚欠交土地出让金 3,398,508.32 元。

3.关于新疆乌苏啤酒(哈密)有限公司拟被关停的说明

截止本次评估基准日，本次委托评估的新疆乌苏啤酒(哈密)有限

公司，已停产两年多，人员已安置，能拆除的设备有的已拆除、有的

正在拆除；依据新疆乌苏啤酒有限责任公司《关于关闭新疆乌苏啤酒

(哈密)有限公司的生产体系的董事会书面决议》(WUSU-2013-004)，终

止新疆乌苏啤酒(哈密)有限公司的生产业务并处置相关不动产，目前

正处于拟出具不动产评估报告阶段。

本次评估已分类考虑上述企业拟被关停对评估值的影响并将欠

交土地出让金从出让土地评估值中进行扣除处理。

(五)关于抵押、质押、对外担保、涉诉的情况特别说明：

新疆乌苏啤酒有限责任公司不存在抵押、质押、对外担保、涉诉

等情况。

北京中企华资产评估有限责任公司 33

新疆乌苏啤酒有限责任公司股东全部权益项目评估报告

评估报告附件

附件一、经济行为文件；

附件二、被评估单位审计报告；

附件三、委托方法人营业执照复印件；

附件四、被评估单位法人营业执照复印件；

附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；

附件六、委托方和被评估单位的承诺函；

附件七、签字注册资产评估师的承诺函；

附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书

复印件；

附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复

印件；

附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印

件；

附件十一、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证

书复印件。

北京中企华资产评估有限责任公司 35

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