公司代码：900950 公司简称：新城 B 股
江苏新城地产股份有限公司
2015 年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上
海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
B股 上海证券交易所 新城B股 900950 五菱B股
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 杭磊
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com xcgf@900950.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减(%)
总资产 34,467,506,961.60 33,898,129,926.34 1.68
归属于上市公司股
8,360,764,895.96 7,729,393,524.60 8.17
东的净资产
本报告期 本报告期比上年同期增
上年同期
（1-6月） 减(%)
经营活动产生的现
350,437,899.19 -1,124,051,350.74 131.18
金流量净额
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 115.99
归属于上市公司股
730,463,815.36 279,743,384.48 161.12
东的净利润
归属于上市公司股 670,438,812.29 268,410,338.89 149.78
东的扣除非经常性
损益的净利润
加权平均净资产收
9.07 4.17 增加4.90个百分点
益率（%）
基本每股收益（元／
0.4585 0.1756 161.10
股）
稀释每股收益（元／
0.4585 0.1756 161.10
股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 31,196
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 持股 质押或冻结的
股东名称 条件的股份
质 例(%) 数量 股份数量
数量
新城控股集团有限公司 境内非 58.86 937,728,000 937,728,000 无
国有法
人
GUOTAI JUNAN 境外法 1.05 16,667,270 未知
SECURITIES(HONGKONG) 人
LIMITED
BOCI SECURITIES 境外法 0.82 13,000,815 未知
LIMITED 人
金濠(合肥)建设发展有限公 境外法 0.56 9,000,000 未知
司 人
CREDIT SUISSE AG 境外法 0.36 5,704,156 未知
HONG KONG BRANCH 人
JIASHAN SHEN 境外自 0.34 5,488,466 未知
然人
招商证券香港有限公司 境外法 0.33 5,336,958 未知
人
常州市华顺建筑工程有限公 境内非 0.32 5,068,800 5,068,800 未知
司 国有法
人
HAITONG 境外法 0.30 4,814,077 未知
INTERNATIONAL 人
SECURITIES COMPANY
LIMITED-ACCOUNT
CLIENT
唐起麟 境外自 0.26 4,130,000 未知
然人
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否
存在关联关系或一致行动人的情况。
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三 管理层讨论与分析
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信
贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。
多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立，其中一线城市回暖最为明显。根据国家
统计局数据显示，2015年1-6月全国房地产开发投资4.40万亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素
实际增长5.7%)，增速比1-5月回落0.5个百分点。总体上依然延续了自2013年以来的下滑走势，累
计同比增速不断创出新低，但从5月份开始降幅有所收窄；1-6月份，全国商品房销售面积5.03亿
平方米，同比增长3.9%；销售额3.43万亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。今年前5个月，
住宅销售量已经与去年同期持平，显示市场需求在进一步提升。
房地产行业进入发展稳定期，众多房企在行业利润回归、面临发展天花板、两极分化初现、
互联网+冲击下，纷纷寻找新的业务增长点，合作、重组、转型、创新成为行业的关键词。
2015 年是公司的战略转型年和管理创新年，公司坚定不移地强化战略执行，创新发展模式，
提升产品质量与客户满意度，提高组织管控效率。公司坚持管理创新，在项目开发中引入“新城
合伙人”制度，公司与员工实现利润共享、风险共担；公司不断完善住宅 3D 模块技术、百年住
宅技术，逐步形成新城产品差异化特色；公司积极推动总部+区域（城市）事业部+项目的三级组
织体系和绩效管理体系落地，形成人才梯队和核心能力。
报告期内，在江苏省房地产业协会评选的"2013 年度江苏省房地产开发综合实力 50 强企业"
榜单上，公司位列首位。
报告期末，公司共 23 个子项目在建，总建筑面积达 317.89 万平方米。
报告期内，公司实现销售面积 73.97 万平方米（含合作项目），销售金额 77.29 亿元（含合作
项目）。报告期内，公司共 8 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 91.19 万平方米，同比增加 487.52%。
截止报告期末，公司总资产 344.68 亿元，净资产 89.79 亿元。报告期内，公司实现结算面积
78.06 万平方米（含合作项目），实现结算金额 80.25 亿元（含合作项目）。
公司总体实现营业收入 72.05 亿元，较上年同期增加 115.99%；实现净利润 7.85 亿元，较上
年同期增加 170.77%。
3.1 主营业务分析
3.1.1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 115.99
营业成本 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06 135.41
销售费用 173,098,944.25 167,239,563.58 3.50
管理费用 230,514,404.12 178,710,676.57 28.99
财务费用 8,283,871.41 -10,600,623.02 178.15
经营活动产生的现金流量净额 350,437,899.19 -1,124,051,350.74 131.18
投资活动产生的现金流量净额 -565,742,691.20 -60,766,225.81 -831.02
筹资活动产生的现金流量净额 1,041,683,191.57 103,579,109.03 905.69
营业收入变动原因说明:本期交付项目增多导致收入增加。
营业成本变动原因说明:随着结算收入增加，成本相应增加。
销售费用变动原因说明:随销售收入增加而略有增加。
管理费用变动原因说明:人工费用有所增加。
财务费用变动原因说明:交付项目停止资本化，转入财务费用。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期预售收入增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:对合营企业投资增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期偿还借款及分配股利减少。
3.2.其他
3.2.1 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
3.2.2 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
为彻底解决公司与控股股东新城控股之间的潜在同业竞争，实现整体上市及公司价值回归，
恢复融资平台的正常功能，促进公司主营业务发展，提高公司运营效率，公司自 2014 年 7 月 31
日起停牌，开始筹划与解决公司 B 股问题相关的重大资产重组，于 2015 年 4 月确定了以“新城
控股发行 A 股股票换股吸收合并新城 B 股”的方式来解决公司 B 股问题； 公司第六届董事会第
十三次会议及 2015 年第一次临时股东大会分别于 2015 年 5 月 8 日及 2015 年 5 月 25 日审议通过
了本次重大资产重组报告书（草案）和摘要及其他相关议案。截至报告期末，公司控股股东新城
控股已收到中国证监会关于本次换股吸收合并的行政许可申请受理通知书。本次换股吸收合并尚
待取得中国证监会的核准。
3.2.3 经营计划进展说明
2015 年下半年，宏观环境较为稳定，供需博弈渐趋合理，楼市平稳可期。经济阶段性筑底，
货币信贷政策继续稳健趋松；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。
下半年土地市场依然会保持低量徘徊态势，城市之间的市场分化愈加明显。预计 2015 年下半年市
场供应降幅收窄，需求继续回升，全年商品房销售面积将同比增长 2%-5%。同时，随着库存的逐
步去化，供需有望趋于平衡，房价将企稳并小幅反弹。
下半年公司将秉持“聚焦目标，内练外拓重在执行；顺势有为，融合变革敢于创新”的策略，
紧盯年度目标，加强组织管控和专业化建设，继续内练外拓、变革创新，稳妥推动住宅新技术的
运用，致力于实现建筑产业化、长寿化、优质化。同时，公司将继续积极推进新城控股发行 A 股
换股吸收合并本公司的重大资产重组等相关工作。
根据公司 2015 年总体经营方针，公司 2015 下半年计划新开工项目 15 个，新开工建筑面积
190.62 万平方米；计划竣工交付 9 个项目，实现竣工面积 119.12 万平方米。
3.2.4 其他
报告期内公司资产构成同比情况及分析
单位:元 币种:人民币
项目 本期末 上期末 增减额 增减幅度 原因分析
货币资金 4,376,761,831.58 3,314,621,051.60 1,062,140,779.98 32.04% 上半年经营性流入较多
应收账款 11,144,047.19 3,990,387.69 7,153,659.50 179.27% 新增应收吾悦广场租金收入
预付账款 934,182,809.90 1,602,514,237.47 -668,331,427.57 -41.71% 预付土地款取得土地证后转出
长期股权投资 1,203,166,570.12 907,371,900.27 295,794,669.85 32.60% 对合营企业进行增资
短期借款 180,000,000.00 100,000,000.00 80,000,000.00 80.00% 本期新增短期借款
应付票据 685,484,877.09 412,274,951.54 273,209,925.55 66.27% 本期新增银行承兑汇票
上年末计提的奖金在本期完成
应付职工薪酬 15,626,059.30 91,672,742.38 -76,046,683.08 -82.95%
发放
上年末计提的所得税本期进行
应交稅费 387,736,018.70 695,666,408.73 -307,930,390.03 -44.26%
支付
应付利息 177,856,402.16 101,025,041.43 76,831,360.73 76.05% 本期计提的应付债券利息
一年内到期的
640,000,000.00 1,050,000,000.00 -410,000,000.00 -39.05% 归还到期银行借款
非流动负债
长期借款 4,753,150,000.00 2,721,900,000.00 2,031,250,000.00 74.63% 本期新增长期借款
报告期内经营成果同比情况及分析
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额 增减额 增减幅度 原因分析
本期交付项目增多导致收入增
营业收入 7,205,130,512.25 3,335,803,933.01 3,869,326,579.24 115.99%
加
随着结算收入增加，成本相应
营业成本 5,412,501,766.04 2,299,196,969.06 3,113,304,796.98 135.41%
增加
营业税金及附 随着结算收入增加，税金相应
439,861,983.78 264,855,741.47 175,006,242.31 66.08%
加 增加
交付项目停止资本化，转入财
财务费用 8,283,871.41 -10,600,623.02 18,884,494.43 178.15%
务费用
本期确认合营、联营企业投资
投资收益 115,592,053.45 2,137,884.62 113,454,168.83 5306.84%
损益以及转让物业公司的收益
3.3 投资状况分析
3.3.1 对外股权投资总体分析
单位:元 币种:人民币
所持 期初持 期末持 会计
最初投资金 期末账面价 报告期损 报告期所有者 股份
对象 股比例 股比例 核算
额（元） 值（元） 益（元） 权益变动（元） 来源
名称 （%） （%） 科目
苏州 156,000,000 1 1 197,000,000 6,000,000 14,000,000 可供 收购
银行 出售
股份 金融
有限 资产
公司
合计 156,000,000 / / 197,000,000 6,000,000 14,000,000 / /
3.3.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
□ 适用 √不适用
3.4 非募集资金项目情况
报告期内，公司获得土地储备 6 块。
权益比 占地面积 总建筑面积 可建面积 总地价 项目
地块名称 位置
例 （平方米） （平方米） （平方米） （万元） 进度
昆山花桥开发区 14-1 地块 花桥开发区 40.00% 79,748.00 255,575.55 191,664.00 60,050 前期
上海奉贤区奉城镇 44-10 地块 奉贤区 96.22% 57,293.90 105,861.00 60,929.00 21,781 前期
常熟文化片区 4 号地块（2015A-006) 虞山镇 20.00% 82,469.00 259,177.84 170,843.00 75,450 前期
常熟文化片区 9 号地块（2015A-007) 虞山镇 65.00% 87,273.00 232,494.09 123,334.40 83,850 前期
杭州萧山新塘街道姚江岸社区地块-
萧山区 100.00% 44,048.00 161,181.00 291,982.00 75,112 前期
萧政储出（2015）6 号
济南历城区田园新城片区 B2-1 地块 历城区 100.00% 98,294.00 373,482.00 192,119.00 37,972 前期
3.5 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2014 年度归属于上市公司股东
的净利润 1,166,710,016.51 元，母公司报表净利润 1,121,382,459.19 元，按照公司《章程》规定，
提取 10%盈余公积 112,138,245.92 元，加年初未分配利润为 229,529,068.94 元，减去 2013 年度利
润分配 164,098,281.60 元，本年度可供股东分配利润为 1,074,675,000.61 元。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
不适用
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
不适用
4.4 半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作
出说明。
不适用
董事长：王振华
江苏新城地产股份有限公司
2015 年 7 月 29 日
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