新城B股：关于新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题之专项法律意见书_股票频道

关于

新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存

在闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价等违法违规

问题之专项法律意见书

中国深圳

深南大道航天大厦24层、16层

广东信达律师事务所专项法律意见书

中国深圳深南大道4019号航天大厦24层、16层邮政编码:518048

24, 16/F, AEROSPACE MANSION, SHENNAN ROAD, SHENZHEN, P. R. CHINA

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关于

新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存在闲置

土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题

之专项法律意见书

信达它字[2015]第 033 号

致:新城控股集团股份有限公司

根据广东信达律师事务所(以下简称“信达”)与新城控股集团股份有限公司

(以下简称“新城控股”)签订的《专项法律顾问聘请协议》,信达接受新城控股

的委托,指派信达律师以特聘专项法律顾问的身份,按照律师行业公认的业务标

准、道德规范和勤勉尽责精神,为新城控股换股吸收合并江苏新城地产股份有限

公司(以下简称“江苏新城”)事宜(以下简称“本次合并”)提供法律服务。

根据中国证券监督管理委员会(以下简称“中国证监会”)的要求,信达作为

新城控股的律师,根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发

[2010]10 号文)、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国发[2013]17 号

文)及《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》(以

下简称“《监管政策》”)等规定,对新城控股及其合并报表范围内的子公司(不

含江苏新城)和江苏新城及其合并报表范围内的子公司房地产开发业务是否涉及

广东信达律师事务所专项法律意见书

闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价及房地产开发用地方面是否受到行政处罚

或被(立案)调查等违法违规问题进行了专项核查,并出具本专项法律意见(以

下简称“本专项法律意见书”):

1. 信达的声明

信达是在中国注册、具有执业资格的律师事务所,有资格就中国法律、行政

法规、规范性文件的理解和适用提供本专项法律意见书。

信达依据本专项法律意见书出具日为止的中国现行有效的法律、法规和规范

性文件,以及对新城控股及江苏新城房地产经营所涉及的有关事实的了解发表法

律意见。

新城控股及江苏新城已向信达保证,所提供的文件和所作的陈述和说明是完

整、真实和有效的,一切足以影响信达出具本专项法律意见书的事实和文件均已

向信达披露,而无任何隐瞒、疏漏之处。

信达严格履行法定职责,遵循勤勉尽责和诚实信用原则,对新城控股及江苏

新城房地产经营是否符合国发[2010]10 号文、国发[2013]17 号文以及《监管政

策》等相关规定进行了充分的核查验证,保证本专项法律意见书不存在虚假记载、

误导性陈述及重大遗漏。

本专项法律意见书仅供新城控股及江苏新城为本次合并之目的使用,非经信

达事先书面许可,不得被用于任何其他目的。

信达同意将本专项法律意见书作为本次合并的法律文件之一,随其他申请材

料一起上报或公开披露,并依法对出具的本专项法律意见书的内容承担相应的法

律责任。

本专项法律意见书与信达出具的《广东信达律师事务所关于新城控股集团股

份有限公司换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司的法律意见书》(以下简称

“《法律意见书》”)是不可分割的一部分。在本专项法律意见书中未发表意见的

事项,则以《法律意见书》为准;本专项《法律意见书》中所发表的意见与《法

律意见书》有差异的,或者《法律意见书》未披露或未发表意见的,则以本专项

广东信达律师事务所专项法律意见书

法律意见书为准。本专项法律意见书声明事项,除本专项法律意见书另有说明外,

与《法律意见书》所列声明事项一致,在此不再赘述。除另有说明外,本专项法

律意见书所用简称与《法律意见书》使用简称一致。

信达律师按照中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神,对

新城控股及江苏新城房地产开发项目执行国发[2010]10 号文、国发[2013]17 号文

以及《监管政策》的情况进行了专项核查和验证,出具本专项法律意见书。

2. 相关规定适用核查的条款及核查内容

信达在仔细阅读、理解国发[2010]10 号文、国发[2013]17 号文以及《监管政

策》相关规定的基础上,对上述规定是否适用本次核查进行了的充分研究,并进

行了适当的分类,具体如下:

2.1 国发〔2010〕10 号文

国发〔2010〕10 号文第五部分第(八)条规定,“对存在土地闲置及炒地行

为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其

上市、再融资和重大资产重组”。根据该文件要求,信达律师对新城控股及江苏

新城是否存在闲置土地及炒地行为进行了核查。

2.2 国办发〔2013〕17 号文

国办发〔2013〕17 号文第五条规定,“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、

哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查

处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发

项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管

部门要禁止其通过信托计划融资”。根据该文件要求,信达律师对新城控股及江

苏新城是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价行为进行了核查。

2.3 《监管政策》

《监管政策》规定,“上市公司申请涉房类再融资、并购重组项目时,应当

公开披露报告期内相关房地产企业是否存在违法违规行为,是否存在被行政处罚

或正在被(立案)调查的情况,以及相应整改措施和整改效果。”根据该文件要

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求,信达律师对新城控股及江苏新城在房地产开发用地方面是否受到行政处罚或

正在被(立案)调查的情况进行了核查。

3. 专项核查的项目范围

3.1 新城控股及其子公司(不含江苏新城)专项核查范围

根据新城控股提供的资料,信达依据国发〔2010〕10 号文、国办发〔2013〕

17 号文及《监管政策》所适用的条款对新城控股本次合并报告期内所涉及的房

地产开发项目进行了核查。截至 2014 年 12 月 31 日,新城控股拟建及在建的房

地产开发项目共计 25 个,其中,拟建项目 6 个,在建项目 12 个。自 2012 年 1

月 1 日起至 2014 年 12 月 31 日,新城控股竣工房地产开发项目 7 个。基本情况

如下表:

拟建项目

序号城市项目名称出让合同记载的宗地位置土地用途

高新区北区人民路南侧、火炬路西

1 2011042 地块商住

侧地块

常州

高新区北区古方路南侧、夏城路西

2 2011041 地块商住

侧地块

张家港吾悦广

3 张家港杨舍镇旺西村境内商业、住宅用地

场(A 地块)

丹阳吾悦广场凤凰路东侧、云阳路北侧、金陵西

4 镇江商住

(G1336 地块) 路南侧

二类居住+商业服务

5 安庆安庆吾悦广场迎江区菱湖南路南侧

混合用地

绿园区,东至长春警备区、南至丙

城镇住宅用地;商务

6 长春长春吾悦广场二十六路、西至正阳街、北至皓月

金融、其他商服用地

大路

在建项目

序号城市项目名称出让合同约定的宗地位置土地用途

吾悦广场三、四

1 湖塘镇武宜路西侧、人民西路北侧商住

常州期

2 春天里高新区北区人民路北侧、火炬路西侧商住

丹阳吾悦广场凤凰路东侧、云阳路北侧、金陵西路

3 商住

(G1334) 南侧

镇江

丹阳吾悦广场凤凰路东侧、云阳路北侧、金陵西路

4 商住

(G1335 地块) 南侧

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5 龙山路以南批发零售用地

城镇住宅、批发

丹徒项目

6 华山路以西零售及公共设施

用地

7 太湖新城吴江人民路以北思齐路以东商服;住宅

苏州吴江吾悦广场

8 太湖新城吴江人民路以北秋枫路以东商服;住宅

张家港吾悦广

9 张家港杨舍镇旺西村境内商业、住宅用地

场(B 地块)

商业、商务、住

10 南昌南昌吾悦广场高新区京东大道以西、东元路以北

宅用地

住宿餐饮用地;

中低价位、中小

11 望城县黄金镇雷锋大道东侧

套型普通商品住

长沙新城国际花都房用地

中低价位、中小

12 望城县黄金镇雷锋大道东侧套型普通商品住

房用地

竣工项目

序号城市项目名称出让合同约定的宗地位置土地用途

常州市新北区三井河南侧、嵩山路其他普通商品住

1 御景湾

东侧、兴业路北侧房用地

2 吾悦广场一、二期湖塘镇武宜路西侧、人民西路北侧商住

商业、办公、住

3 吾悦国际广场西瀛里东侧、怀德北路南侧

宅

常州其他普通商品住

4 吾悦国际广场惠商地块西市河地下空间

房用地

湖塘邱墅村地块商住楼

5 吾悦生活广场

湖塘镇常武路西侧工商所税务所商业、住宅用地

商业、商务办公

6 无锡华东家艺中心嵩安区龙头广场北侧,锡沪路南侧

用地

汉阳区江堤中路以西、墨水湖南路

7 武汉武汉春天里城镇住宅用地

以北

注:部分项目名称为暂命名。

3.2 江苏新城及其子公司专项核查的项目范围

根据江苏新城提供的资料,信达依据国发〔2010〕10 号文、国办发〔2013〕

17 号及《监管政策》所适用的条款对江苏新城本次合并报告期内所涉及的房地

产开发项目进行了核查。截至 2014 年 12 月 31 日,江苏新城及其子公司拟建及

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在建的房地产开发项目共计 55 个,其中,拟建项目 6 个,在建项目 28 个。自

2012 年 1 月 1 日起至 2014 年 12 月 31 日,江苏新城已竣工房地产开发项目 21

个。基本情况如下表:

拟建项目

出让合同或国有土地使用证记载的宗

序号城市项目名称土地用途

地位置

1 南京湖北路地块南京市鼓楼区湖北路商业

浦口高新区丹霞路以东、侨谊路以南

南京南京丹霞路以东侨谊城镇混合住宅

2 (3-3)地块,东至高新北路,南至侨康

路以南地块用地

路,西至丹霞路,北至侨谊路

3 金坛金坛万建塘地块常州尧塘镇谢桥村万建塘商服

4 杭州杭州科技城 33#地块杭州市余杭区未来科技城住宅

上海松江区永丰街道(松江区永丰街道普通商品房、

5 水云间

中山西路一号 B 地块) 商业用地

上海

上海永丰街道 30-02 松江区永丰街道(松江区永丰街道 H

6 普通商品房

地块单元 30-02 号地块)

在建项目

出让合同约定的宗地位置或国有土地使用

序号城市项目名称土地用途

证记载的宗地位置

上海新城金郡

嘉定新城,东至胜辛路南至白银路西至温泉商业、住宅、

1 (一期、二期、

路北至高台路办公

四期)

上海新城馥华

2 上海嘉定马陆镇茹水南路以西叶城路以南住宅

上海里

嘉定区嘉定工业区(沪宜公路以西、回城南

3 香溢都荟商住办

路以北地块(C2-6))

4 香溢璟庭上海嘉定区嘉定新城 A06-1 地块商业、住宅

5 香溢珑庭上海嘉定区嘉定新城 A06-2 地块商业、住宅

居住、商业、

6 南通南通香溢紫郡通宁大道西、永兴大道北

商务

7 杭州山语苑余杭经济技术开发区顺达路东侧商业、住宅

8 杭州杭州忆华年筑拱墅区(申花单元 R21-04 地块) 住宅

9 杭州西溪逸境浙江杭州未来科技城住宅

丽华北路东侧,规划道路二南侧,关河东路

10 常州香溢俊园商业、住宅

北侧

11 常州香溢紫郡青龙紫云住宅

常州

12 常州新城帝景南田购物公园、近花园街商业、住宅

常州新城公馆

13 长虹路大圆盘西南角商业、住宅

(一期、四期)

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14 常州新城长岛夏雷村商业、住宅

15 新城域高新区商业、住宅

16 新城金郡劳动东路南侧、红梅南路西侧住宅

17 常州悠活城龙江路西侧,龙城大道北侧住宅

常州金色新城

18 新市路北侧商业、住宅

西城区

19 南京市浦口区星火北路 NO.2010G37 商业、住宅

香溢紫郡

20 南京南京市浦口区星火北路 NO.2010G47 商业、住宅

21 珑湾花园南京江宁双龙大道住宅

商业、住宅、

22 柏丽湾昆山玉山柏庐路地块

办公

昆山商业、住宅、

23 长江路东侧 312 国道南侧

香溢紫郡办公

24 长江路东侧青淞路南侧住宅

25 苏州吴江区兴昂路北侧、兴吴路南侧商业、住宅

红树湾

26 苏州吴江区兴昂路北侧、枫津南路西侧商业、住宅

苏州

批发零售(商

27 新城公馆苏州吴中开发区越溪街东侧,苏街南侧

业)、城镇住宅

无锡新区珠江路以东,旺庄路以南,湘江路

28 无锡尚东雅苑商业、住宅

以西,龙山路以北

竣工项目

序出让合同约定的宗地位置或国有土地使土地用途

城市项目名称

号用证记载的宗地位置

1 新城公馆(综合楼) 环卫处南侧商业(办公)

2 玉龙湾花园新北区藻口河东侧,外环路南侧住宅

3 公园壹号花园潞横路南侧大明路东侧商业、住宅

4 清水湾花园常州市新桥镇住宅

常州

5 新城首府常州万福路北侧商业、住宅

6 香溢澜桥前黄高级中学东侧地块住宅

7 香悦半岛龙江路以东住宅

8 新城南都湖塘镇商业、住宅

9 南京南京金郡栖霞区仙新路以西住宅、商业

10 新城公馆嘉定区南翔镇商业、住宅

11 上海昱翠湾上海宝山月浦沈巷蕰川路商业、住宅

12 上海碧翠园浦东新区高行镇 5 街坊 P1 宗地块住宅

商业、住宅、

嘉定区安亭镇(轨道交通 11 号线汽车城

13 上海尚上城办公、文化、

站地块)

娱乐

嘉定区菊园新区东至红石路,南至菊二商业、住宅、

14 新城悠活城

路,西至胜辛路,北至菊一路办公

15 香溢澜庭嘉定新城(A09-1 A09-2) 商业、住宅、

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办公

商业、住宅、

16 上海新城忆华里上海青浦区漕盈路

办公

商业、住宅、

17 上海新城金郡 B 嘉定新城 B01-1 B01-2 B02-1

办公

上海新城金郡 A(三嘉定新城中心区,崇信路、白银路商业、住宅、

期) (A11-4) 办公

无锡新区锡兴路与金城东路交叉口西北

19 无锡香溢紫峻住宅

侧

批发零售

20 香溢澜桥吴中区东吴南路北侧 (商业)、城

苏州

镇住宅

21 新城金郡吴中开发区邵昂路东侧、东吴三路南侧商业、住宅

注:部分项目名称为暂命名。

4. 房地产开发项目的专项核查结果与意见

对于国发〔2010〕10 号文、国办发〔2013〕17 号文及《监管政策》适用核

查的条款,信达根据条款的相关核查要求,将核查内容主要分成是否存在闲置土

地情形的核查、是否存在炒地行为的核查、是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为及

用地方面是否存在正在被(立案)调查情形的核查四个方面,各方面的具体核查

结果如下:

4.1 关于是否存在闲置土地情形的核查

根据《城市房地产管理法》以及 2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置

办法》等有关规定,下列情形构成闲置土地:(1)国有建设用地使用权人超过

国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满

一年未动工开发的国有建设用地;(2)已动工开发但开发建设用地面积占应动

工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十

五,中止开发建设满一年的国有建设用地。

对于闲置土地的处罚,2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置办法》进一

步规定:“未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府

批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出

让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,由市、县

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国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民

共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,

向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国

有建设用地使用权。”

属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,2012 年 7 月 1 日起

施行的《闲置土地处置办法》第八条规定,国有建设用地使用权人应当向市、县

国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料,经审核属实的,依照本办法第十

二条和第十三条规定处置。根据该条规定,因政府、政府有关部门的行为造成动

工开发延迟的情形包括“(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者

划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人,致使

项目不具备动工开发条件的;(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改,

造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划

拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;(三)因国家出台相关政

策,需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;(四)因处置土地上相关

群众信访事项等无法动工开发的;(五)因军事管制、文物保护;(六)政府、

政府有关部门的其他行为”等情形。

根据《关于<闲置土地处置办法>实施中若干问题的解释》第六条规定:“对

于在新的《闲置土地处置办法》实施前已经进入处置程序的闲置土地,可以继续

按照原来 5 号令的规定处置。”因此,对于新城控股及江苏新城在 2012 年 7 月 1

日之前已取得的房地产开发项目,信达律师在核查时适用 1999 年实施的《闲置

土地处置办法》(国土资源部令第 5 号,以下简称“原《闲置土地处置办法》”)。

原《闲置土地处置办法》第二条规定“本办法所称闲置土地,是指土地使用者依

法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工

开发建设的建设用地。具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:(一)国

有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地

有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未

动工开发建设的;(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总

面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设

连续满 1 年的;(三)法律、行政法规规定的其他情形”。原《闲置土地处置办

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法》第四条规定“在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权

进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开

发的,可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费;满 2 年未动工

开发时,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门

的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。

为核查新城控股及江苏新城是否存在土地闲置的情形,信达律师核查了列入

核查范围的拟建及在建房地产开发项目取得的国有土地出让合同及《国有土地使

用证》等证照资料,查询检索了列入核查范围的拟建及在建房地产项目开发公司

所属的各级国土资源主管部门官方网站的公告信息,前往部分房地产开发项目所

在地进行了实地走访,并对部分房地产开发公司负责人及相关人员就土地闲置等

问题进行访谈。

信达律师认为,新城控股和江苏新城列入核查范围的项目用地在报告期内

不存在土地闲置的情形。

4.2 关于是否存在炒地行为的核查(国发〔2010〕10 号文第(八)条以及国办

发〔2013〕17 号文第五条的核查)

由于法律法规及司法解释均对“炒地”的含义、内容或适用条件并无具体明确

的规定,信达律师根据“炒地”的字面理解,认为“取得土地使用权后不动工建设

而高价卖出”的行为为“炒地”。根据该理解,信达律师核查了新城控股和江苏新

城列入核查范围的项目,新城控股及其子公司、江苏新城及其子公司均不存在报

告期内取得土地使用权后不动工建设而高价转让给其他公司的情形。

信达律师认为,新城控股和江苏新城列入核查范围的项目在报告期内不存

在国发〔2010〕10 号文第(八)条、国办发〔2013〕17 号文第五条关于炒地行

为的情形。

4.3 关于是否存在捂盘惜售、哄抬房价行为的核查(国办发〔2013〕17 号文)

为核查新城控股及江苏新城是否存在国办发〔2013〕17 号文及相关规定所

述的“捂盘惜售、哄抬房价”的行为,信达律师对新城控股及江苏新城在报告期内

的商品房开发项目预售、现房销售情况进行核查,查询了上述核查范围内开发该

广东信达律师事务所专项法律意见书

等房地产项目的各房地产开发公司所在地主管部门官方网站,查阅了上述各房地

产开发公司《商品房预售合同》、《商品房现房买卖合同》、《商品房预售许可证》

等预售、现房销售文件。根据新城控股及江苏新城所在地相关主管部门出具的证

明文件,上述核查范围内的各房地产开发公司在报告期内不存在捂盘惜售、哄抬

房价的行为。

信达律师认为,新城控股及江苏新城纳入核查范围的项目在报告期内不存

在捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。

4.4 关于房地产开发用地方面是否受到行政处罚或正在被(立案)调查情形的核

查(《监管政策》)

经查询新城控股及其子公司、江苏新城及其子公司列入核查范围的房地产项

目开发公司所属的各级国土资源主管部门官方网站的公告信息,新城控股及江苏

新城所在地国土资源主管部门出具的证明文件、新城控股及其子公司和江苏新城

及其子公司出具的相关说明,新城控股及江苏新城列入核查范围内的房地产开发

项目在报告期内不存在因闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价而受到行政处罚

或正在被(立案)调查的情况。

信达律师认为,新城控股及江苏新城列入核查范围的项目在报告期内不存

在因闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价而被行政处罚或正在被(立案)调

查的情况。

本专项法律意见书正本一式两份。

(以下为签字页)

广东信达律师事务所专项法律意见书

(本页为《广东信达律师事务所关于新城控股集团股份有限公司房地产开发业务

是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题之专项法律意见

书》之签署页)

广东信达律师事务所

负责人: 经办律师:

麻云燕韦少辉

石之恒

2015 年 5 月 8 日

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