本评估报告共三册
本册第一册
安徽六国化工股份有限公司
拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目
资产评估报告
中水致远评报字[2015]第2114号
评估机构名称：中水致远资产评估有限公司
评估报告日：二○一五年四月二十三日
安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
中 水 致 远 资 产 评 估 有 限 公 司
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中水致远评报字[2015]第 2114 号
总 目 录
第一册 安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股
权项目资产评估报告(含附件)
第二册 安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权
项目资产评估明细表
第三册 安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股
权项目资产评估说明
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安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
本 册 目 录
声 明 ..................................................... 3
资产评估报告摘要 ................................................... 4
资产评估报告正文 ................................................... 6
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和评估报告使用者 ......... 6
二、评估目的 ...................................................... 13
三、评估对象和评估范围 ............................................ 13
四、评估价值类型及其定义 .......................................... 14
五、评估基准日 .................................................... 14
六、评估依据 ...................................................... 15
七、评估方法 ...................................................... 18
八、评估程序实施过程和情况 ........................................ 30
九、评估假设 ...................................................... 30
十、评估结论 ...................................................... 31
十一、特别事项说明 ................................................ 32
十二、评估报告使用限制说明 ........................................ 34
十三、评估报告日 .................................................. 34
附 件 目 录 ...................................................37
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安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
声 明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，
恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，出具评估报
告，并按照相关法律规定承担相应的法律责任。
（二）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见是我们的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完
整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估对象涉及的资产、负
债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委
托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,但不对评估对象的法律权
属做任何形式的保证。
（五）我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已
披露利用其他机构报告的情形。
（六）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响。
（七）我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是为实现评估报告
中所述的经济行为提供参考。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评
估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后
果与我们无关。
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安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
安徽六国化工股份有限公司
拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目
资产评估报告摘要
中水致远评报字[2015]第2114号
中水致远资产评估有限公司接受安徽六国化工股份有限公司的委托，根据有关
法律法规和资产评估准则，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照必要的评估
程序，采用资产基础法，对安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公
司股权之事宜而涉及的宿松六国矿业有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场
价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：
一、评估目的：安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股
权，本次评估旨在反映宿松六国矿业有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场
价值，为股权转让提供市场价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为宿松六国矿业有限公司的股东全部权益
价值。评估的范围是因上述评估对象而涉及的宿松六国矿业有限公司全部资产和相
关负债，包括：流动资产、非流动资产和负债。评估的具体明细以宿松六国矿业有
限公司提供的资产评估申报明细表为准。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2014 年 12 月 31 日。
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：
通过实施实地查勘、市场调查与询证等在内的必要的评估程序和方法，在评估
前提和假设充分实现的条件下，采用资产基础法评估，得出如下评估结论：
在评估基准日 2014年12月31日持续经营前提下，宿松六国矿业有限公司经审
计 后 的 账 面 总 资 产 为 39,185.65 万 元 ， 总 负 债 为 24,259.93 万 元 ， 净 资 产 为
14,925.72万元。
评估后的宿松六国矿业有限公司总资产为39,185.65万元，总负债为23,857.31
万元，净资产为15,328.33万元，增值为402.61万元，增值率2.70%。
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安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 2,511.92 2,511.92
2 非流动资产 36,673.73 36,673.73
3 其中：固定资产 35,021.49 32,661.14 -2,360.35 -6.74
4 工程物资 204.83 204.83 — —
5 无形资产 881.13 3,241.48 2,360.35 267.88
6 长期待摊费用 326.61 326.61 — —
7 其他非流动资产 239.66 239.66 — —
8 资产总计 39,185.65 39,185.65
9 流动负债 11,182.00 11,182.00
10 非流动负债 13,077.93 12,675.32 -402.61 -3.08
11 负债合计 24,259.93 23,857.31 -402.61 -1.66
12 净资产（所有者权益） 14,925.72 15,328.33 402.61 2.70
在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
1.纳入本次评估范围的房屋建筑物在评估基准日尚未办理产权证，本次评估申
报的建筑面积为施工图纸上的面积。该面积若与今后补办的产权证上记载的面积有
差异，应以证载面积为准，并对评估值作相应地调整。本次评估亦未考虑将来办理
相关权证时需支付的相关税费对评估结果的影响。
2. 六国矿业南冲矿区的办公楼、宿舍楼、车库、副井等建筑物所占用的土地
（土地面积310673.13平方米），系向宿松县国土资源局租赁使用的工业用地，其
证载土地使用权人为六国矿业原名铜陵化工集团宿松新桥矿业有限公司，尚未变更
名称，双方签订了自2006年6月30日开始20年的租赁协议，本次评估假设该土地能
延续租赁到矿产开采结束。
3.本评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑流
动性折扣对评估对象价值的影响。
本报告的阅读者应结合本评估机构出具的相关评估报告以及本报告正文中“评
估假设”、“特别事项说明”的有关内容，注意有关事项对上述评估结论的影响。
本报告结论使用的有效期为一年，即自 2014 年 12 月 31 日起至 2015 年 12 月
30 日止有效。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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安徽六国化工股份有限公司拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目资产评估报告
安徽六国化工股份有限公司
拟转让宿松六国矿业有限公司股权项目
资产评估报告正文
中水致远评报字[2015]第2114号
安徽六国化工股份有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受安徽六国化工股份有限公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本着客观、独立、公正、科学的原
则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对安徽六国化工股份有限公司拟转让
宿松六国矿业有限公司股权之事宜而涉及的宿松六国矿业有限公司的股东全部权益
在 2014 年 12 月 31 日市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如
下：
一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和评估报告使用者
(一) 委托方简介
1.注册登记情况
公司名称：安徽六国化工股份有限公司（以下简称“六国化工”）
公司住所：安徽省铜陵市铜港路
法定代表人：陈嘉生
注册资本：伍亿贰仟壹佰陆拾万圆整
实收资本：伍亿贰仟壹佰陆拾万圆整
公司类型：股份有限公司（上市）
上市交易所：上海证券交易所
股票代码：600470
股票简称：六国化工
经营范围：化肥（含氮肥、磷肥、钾肥）、肥料（含复合肥料、复混肥料、有
机肥料及微生物肥料）、化学制品（含精制磷酸、磷酸盐、日用化学产品）、化学
原料（含无水氢氟酸、无机盐、无机酸、无机碱）、磷石膏、矿渣生产、加工、销
售，煤炭、矿石、棉花销售，自产产品的出口，公司所需的机械设备、零配件、原
辅材料、仪器仪表及技术的进出口业务，硫酸、盐酸、氟硅酸、氢氟酸、氢氧化钠
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溶液、正磷酸、液氨、甲醇批发，粮食收购，（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
2.历史沿革
安徽六国化工股份有限公司(以下简称“六国化工”)是经安徽省人民政府皖府
股字[2000]第 44 号文和安徽省体改委皖体改函[2000]96 号文的批准，通过发起设立
方式组建的股份有限公司。公司于 2000 年 12 月 28 日在安徽省工商行政管理局注
册，并取得 340000000030262 号企业法人营业执照。
2004 年 2 月 19 日，六国化工经中国证监会批准向社会公开发行 A 股股票 8000
万股，并于 2004 年 3 月 5 日在上海证券交易所上市挂牌交易。
2007 年，经中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］37 号《关于核准安
徽六国化工股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，六国化工向社会非公开发
行人民币普通股股票 3,800 万股。
2010 年，经中国证券监督管理委员会证监许可［2010］670 号《关于核准安徽
六国化工股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，六国化工向社会非公开发行
人民币普通股股票 10,000 万股。
2011 年 6 月，根据公司第四届董事会第八次会议及 2010 年度股东大会决议和
修改后的公司章程规定，六国化工以 2010 年 12 月 31 日总股本 32,600.00 万股为基
数，按每 10 股转增 6 股的比例，向全体股东实施资本公积转增股本 19,560.00 万
股，每股面值 1 元，合计增加股本 19,560.00 万元。至此，六国化工注册资本变更
为 52,160.00 万元，股本为 52,160.00 万元。
六国化工注册地址：铜陵市铜港路。法定代表人：陈嘉生。
六国化工属化学原料及化学制品制造业。经营范围：肥料(含氮肥、磷肥、钾
肥、复混肥料、有机肥料及微生物肥料、其他肥料)、化学原料(硫酸、盐酸、腐蚀
品、易燃液体、压缩气体及液化气体)、化学制品(含精制磷酸、磷酸盐、专用化学
产品、日用化学产品)、磷石膏生产、加工、销售；化学原料(含矿石)和化学产品的
销售(以上范围需要许可证的一律凭许可证经营)；自产产品的出口；公司所需的机
械设备、零配件、原辅材料、仪器仪表及技术的进出口业务。
六国化工的主要产品为：磷酸一铵、磷酸二铵、复合肥、碳铵、尿素等化肥产
品；液氨、甲醇等化学产品。
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(二) 被评估单位简介
1．注册登记情况
公司名称：宿松六国矿业有限公司（以下简称“六国矿业公司”）
住 所：安徽省宿松县二郎镇
注 册 号：340826000000900
法定代表人：胡国信
注册资金：27,120,248 万元
经济性质：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
经营范围: 磷矿石、磷肥、化工原料、化工产品（不含危化品）、其他矿产
品、民用建材、工矿机电设备等生产资料销售（以上经营项目涉及行政许可的凭许
可证经营）。
2.历史沿革
六国矿业原名铜陵化工集团宿松新桥矿业有限公司，成立于 2005 年 3 月 28
日，由铜陵化工集团新桥矿业有限公司、铜陵市铜官山化工有限公司投资组建，注
册资本 2000 万元，后收购了安庆新磷化工有限责任公司的设备、房产、土地使用
权、采矿权等资产。
2006 年 5 月 28 日，安徽六国化工股份有限公司合法受让铜陵化工集团新桥矿
业有限公司、铜陵市铜官山化工有限公司持有的铜陵化工集团宿松新桥矿业有限公
司全部股权，更名为宿松六国矿业有限公司，为安徽六国化工股份有限公司全资子
公司。
2007 年 3 月 13 日，安徽六国化工股份有限公司对六国矿业增加注册资本
25,120.248 万元，变更后的注册资本为人民币 27,120.248 万元，截至评估基准
日，股东注册资本认缴及实际缴纳情况如下表：
截止评估基准日六国矿业股东持股金额比例
注册资本认缴情况 注册资本实收情况
序号 股东名称
金额（万元） 比例（%） 金额（万元） 比例（%）
1 安徽六国化工股份有限公司 27,120.248 100.00 27,120.248 100.00
合计 27,120.248 100.00 27,120.248 100.00
3.土地使用权情况
企业申报的土地使用权共 4 项，为工业用地，土地使用权面积合计为
185,970.41 平方米，其土地登记详细情况见下表：
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宗
使用
地 土地使 国有土地使用 证载 终止日 面积
位置 地号 权类
编 用者 证编号 用途 期 (平方米)
型
号
宿国用 28-07-
宿松县二郎
1 （2008）859 工矿 2057 年 003 45,186.90 出让
镇三冲村
号
宿国用 28-07-
宿松县二郎
2 宿松六 （2008）860 工矿 2057 年 002 3,996.54 出让
镇三冲村
国矿业 号
有限公 宿国用
宿松县二郎 28-07-
3 司 （2008）861 工矿 2057 年 46,265.50 出让
镇三冲村 001
号
松 国 用
宿松县二郎 2057 年 28-07-
4 （ 2013 ） 第 工矿 90,521.47 出让
镇三冲村 6月 1224
839 号
4.资源情况
六国矿业通过资产购买的方式取得了磷矿开采权，其采矿权概况如下：
1）矿山名称：安徽省宿松县北冲磷矿（简称“北冲矿区”）：宿松六国矿业
有限公司于2010年12月24日获得安徽省国土资源厅颁发的《采矿许可证》（证号：
C3400002010126110098222），开采方式：地下开采，生产规模：设计年产磷矿原
矿56.00万吨，矿区面积：2.3167平方公里，位于安徽省宿松县二郎镇三冲村，有
效期限：11年9个月。开采深度：由90米至-790米标高，共有9个拐点圈定。
北冲矿区范围拐点坐标
点号 X坐标 Y坐标
1 3352055.65 39401959.09
2 3350562.66 39404528,268.31
3 3350133.65 39404306.12
4 3350331.65 39402864.10
5 3350337.64 39402276.10
6 3350650.65 39402449.10
7 3350920.65 39402388.10
8 3351250.65 39402149.09
9 3351510.65 39401832.09
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2）矿山名称：安徽省宿松县南冲磷矿（简称“南冲矿区”）：宿松六国矿业
有限公司于2010年12月23日获得安徽省国土资源厅颁发的《采矿许可证》采矿许可
证证号：C3400002010126120094410，开采方式：露天/地下开采，生产规模：设计
年产磷矿原矿20.00万吨，矿区面积：1.5776平方公里，位于安徽省宿松县二郎镇
铜铃村，有效期限：14年11个月。开采深度：由90米至-800米标高，共有15个拐点
圈定。
南冲矿区范围拐点坐标
点号 X坐标 Y坐标
1 3349384.16 39405475.13
2 3349790.65 39404561.12
3 3350144.66 39404674.12
4 3349457.67 39407266.14
5 3348725.66 39406957.14
6 3349384.16 39405475.13
7 3349500.66 39405514.13
8 3349606.66 39405549.13
9 3349606.66 39405764.13
10 3349535.66 39405849.13
11 3349480.66 39405829.13
12 3349545.66 39405744.13
13 3349415.66 39405699.13
14 3349500.66 39405514.13
15 3349384.16 39405475.13
5. 80 万吨/年磷矿采选项目具体建设情况概况
（1）采矿系统
采矿方式为井下开采，共设计井筒五座，分别为主井、南副井、北副井、南
风井、北风井，深度从 400 米到 650 米不等，总计井筒工程量 2460.95 米。
其中：主井井筒深度 638.50 米，2007 年 7 月份开工建设，2010 年 2 月份竣
工；南副井井筒深度 442.96 米，2007 年 2 月份开工建设，2010 年 5 月份竣工；南
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风井井筒深度 479.50 米，2006 年 7 月份开工建设，2009 年 9 月份竣工；北副井井
筒深度 643 米，2007 年 3 月份开工建设，2009 年 4 月份竣工。
矿山巷道平巷合计 9934.43 米，其中马头门 89.40 米、平巷开拓 9845.03。
主井马头门 5 米，平巷 4994.137 米，合计 4999.137 米；南副井马头门 24 米，平
巷 945.70 米，合计 969.70 米；南风井马头门 18 米，平巷 2862.80 米，合计
2880.8 米；北副井马头门 42.40 米，平巷 1042.39 米，合计 1084.79 米。
（2）选矿系统
选矿系统建设根据地形条件，将原矿仓库、破碎站、细碎厂房、筛分厂房、
粉矿仓呈倒“八”字形布置。磨矿厂房和浮选厂房利用地形由高向低由南向北依次
布置；浓密机、过滤厂房、精矿仓由西向东，由高向低依次布置在山沟内。
选厂回水泵房及水池工程、磨浮厂房、事故池工程高位水池工程分别于 2009
年 3-4 月份开工建设，基本上于 2010 年 10 月份分别完工。尾矿坝工程于 2009 年
5 月 8 日开工，2010 年 10 月 5 日完工；35KV 变电所工程于 2008 年 8 月 6 日开工
建设，2009 年 10 月 29 日竣工；35 KV1#、2#线路工程于 2007 年 12 月 5 日开工建
设，2010 年 6 月 2 日竣工验收。
经过选矿处理，磷精矿品位为 32％。
6.生产工艺
采矿采用以浅孔留矿法、分段空场法、房柱法、和上向分层尾砂胶结充填采
矿相互结合的采矿方法。通过主井集中出矿，采出的矿石经“一次初选、一次精
选、一次扫选”的闭路选别系统后，获得品位 32%的磷精矿。矿石流向为：矿石由
主竖井提升→原矿仓→粗碎车间→细碎车间→筛分厂房→粉矿仓→磨矿厂房→浮选
厂房→精矿浓密机→过滤厂房→精矿仓。
7.主要会计政策
①会计制度：按照《企业会计准则》及其应用指南和准则解释的规定。
②会计年度：自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
③记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，均以历史成本为计价原
则。
④记账本位币：以人民币为记账本位币。
⑤对应收款项(包括应收账款和其他应收款)，采用备抵法核算坏账损失，按个
别分析法或账龄分析法计提坏账准备金额。对关联方的正常往来款(指纳入合并范
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围的母子公司间往来款)不计提坏账准备。对无确切证据证明是否收回的应收款项,
期末按余额计提坏账准备金额。计提坏账准备的比例为：
账 龄 计提比例
1 年以内 5%
1-2 年 10%
2-3 年 30%
3-4 年 50%
4-5 年 80%
5 年以上 100%
⑥固定资产及折旧核算
对固定资产折旧,采用直线法平均计算,并按各类固定资产的原值和估计的使用
年限扣除净残值确定其折旧率。其预计使用年限、净残值率和年折旧率如下表:
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
通用设备 3-12 5 31.67-7.92
专用设备 10-14 5 9．50-6.79
房屋建筑物 20-40 5 4.75-2.38
⑦无形资产
无形资产按取得时的实际成本入账。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计
情况：
项 目 折旧年限（年） 依 据
土地使用权 50 年 法定使用权
计算机软件 10 年 参考能为公司带来经济利益的期限确定
使用寿命
⑧税项、税率：
税 种 计税依据 税率（%）
增值税 境内销售及增值税应税劳务 17%
企业所得税 应纳税所得额 25%
城市维护建设税 应交流转税额 5%
教育费附加 应交流转税额 3%
地方教育费附加 应交流转税额 2%
其他税项按国家和地方有关规定计算缴纳。
8.六国矿业公司近年财务数据资料
中水致远资产评估有限公司 第12页
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六国矿业公司近年资产及财务状况概况见下表。
近年公司资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
总资产 41,332.79 45,549.83 39,185.65
负债 16,218.56 24,535.15 24,259.93
净资产 24,343.74 21,014.68 14,925.72
项目 2012 年度 2013 年度 2014 年度
营业收入 3,125.38 2,086.31 1,187.02
利润总额 -1,646.44 -3,301.76 -6,088.96
净利润 -1,646.44 -3,301.76 -6,088.96
上述财务报表数据业经华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计，未单独出
具审计报告，在安徽六国化工股份有限公司审计报告中合并反映。
(三)委托方与被评估单位的关系
被评估单位为委托方的全资子公司。
(四)评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、经济行为的相关当事方、国有资产监督管理部门和国
家法律、法规规定的其他评估报告使用者在本次评估目的前提下使用，除法律、法
规另有规定及本报告限定的评估报告使用者外，其他任何人（单位）使用本评估报
告无效；我们对报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责任。
二、评估目的
六国化工拟转让六国矿业公司股权，本次评估旨在反映六国矿业公司的股东全
部权益于评估基准日的市场价值，为股权提供市场价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为六国矿业公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围内资产和负债基本情况
本次评估范围是六国矿业公司全部资产和相关负债，包括：流动资产、非流动
资产和负债。评估的具体明细以六国矿业公司提供的评估明细表为准。上述资产评
估前账面金额如下：
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金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 2,511.92
非流动资产 36,673.73
其中：固定资产 35,021.49
工程物资 204.83
无形资产 881.13
长期待摊费用 326.61
其他非流动资产 239.66
资产总计 39,185.65
流动负债 11,182.00
非流动负债 13,077.93
负债合计 24,259.93
净资产（所有者权益） 14,925.72
上述财务报表数据业经华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计，未单独出
具审计报告，在安徽六国化工股份有限公司审计报告中合并反映。
纳入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的资产和负债范围一致，具体明
细以被评估单位提供的评估申报表为准。
四、评估价值类型及其定义
根据本次评估目的，本次评估所选用的价值类型为市场价值，市场价值是指自
愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准
日进行正常公平交易的价值估计数额。
采用市场价值类型的是因为市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易
双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
本次资产评估的评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。本次资产评估中一切取价
标准均为评估基准日有效的价格标准。
考虑到尽可能接近评估目的的实现日期和完成评估工作的实际可能，有利于保
证评估结果有效地服务于评估目的，并与财务报表的时间一致，为利用会计信息提
供方便，经与各方协商，确定评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。
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六、评估依据
(一) 经济行为依据
1．六国化工与中水致远资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
(二)主要法律法规依据
1. 《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991 年)；
2. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第
12号，2005 年8月25 日)；
3. 《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12
月31日)；
4. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令[2004]28号，
2004 年8 月28 日起实施)；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议修订)；
7. 1996年8月29日修正后颁布的《中华人民共和国矿产资源法》；
8. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990 年5
月19 日国务院令第55 号)；
9. 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有
土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）；
10. 国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土
资发[2000年]105号）；
11. 《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财政部、
国土资源部、中国人民银行财综[2008]48号）；
12. 《全国工业用地出让最低标准》（国土资发[2008]307号）；
13. 中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
14. 国务院1998年第241号令《矿产资源开采登记管理办法》；
15. 国务院1998年第242号令《探矿权矿业权转让管理办法》；
16. 国土资源部(国土资发[2000]309号)《矿业权出让转让管理暂行规定》；
17. 国土资源部(国土资发[2008]174号)《关于印发<矿业权评估管理办法(试
行)>的通知》；
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18. 国土资源部(国土资发[2011]40号)《国土资源部关于加强矿业权评估行业
管理的通知》；
19. 其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1．《财政部关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估职业道德准
则—基本准则〉的通知》（财企[2004]20 号）；
2．《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资
产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则
——机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》
（中评协[2007]189 号）；
3. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
4. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会
2003)；
5．《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
6. 中华人民共和国建设部《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；
7. 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)；
8. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）；
9．中国矿业权评估师协会公告 2008 年第 5 号发布的《中国矿业权评估准
则》；
10. 中国矿业权评估师协会公告 2008 年第 6 号发布的《矿业权评估参数确定
指导意见(CMVS30800-2008)》；
11. 国土资源部公告 2008 年第 6 号《国土资源部关于实施矿业权评估准则的
公告》(2008 年 8 月 29 日) ；
12. 国土资源部公告 2008 年第 7 号《国土资源部关于<矿业权评估参数确定指
导意见>的公告》(2008 年 10 月 23 日);
13. 中 国 矿 业 权 评 估 师 协 会 公 告 2010 年 发 布 的 《 中 国 矿 业 权 评 估 准 则
（二）》；
14．国家质量技术监督局发布的《固体矿产资源/储量分类》(GB/T17766-
1999)；
15 国土资源部(国土资发[2007]68 号)《关于全面实施<固体矿产资源/储量分
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类>国家标准和勘查规范有关事项的通知》；
16．中国矿业权评估师协会 2007 年第 1 号公告发布的《中国矿业权评估师协
会矿业权评估准则——指导意见 CMV13051-2007 固体矿产资源储量类型的确定》；
17. 国家质监总局发布的《固体矿产地质勘查规范总则》(GB/T13908-2002)；
18. 《磷矿地质勘查规范》（DZ/T0209-2002）。
(三)产权证明文件
1．国有土地使用权证；
2. 采矿许可证；
3. 机动车行驶证；
4. 重要资产购置合同或凭证；
5. 其他权属证明。
(四)取价依据
1. 中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
2. 中国统计年鉴公布的全国历年物价指数、工业品出厂价格指数；
3. 中国统计出版社《最新资产评估常用数据与参数手册》；
4. 国家经贸委《水电工程设计概算编制办法及计算标准》（2007 年版）；
5. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
6. 原城乡建设环境保护部 1984 年 11 月发布的《房屋完损等级评定标准》；
7. 《安徽省建筑工程计价定额综合单价土建》2009 年；
8. 《安徽省建筑工程计价定额综合单价装饰装修》2009 年；
9. 《安徽省建筑工程计价定额综合单价安装工程》2009 年；
10. 《安徽省建筑工程计价综合单价费用定额》2006 年；
11. 宿松建筑工程材料市场价格信息（2014 年 12 月）；
12. 机械工业出版社出版的《2014 机电产品价格信息数据库查询系统》；
13. 当地机电产品市场行情；
14. 《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》（皖政[2012]67
号）；
15. 可研报告、初步设计报告、地质报告等专题报告。
16. 机电产品、电脑市场行情；
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17. 华东冶金地质勘查局综合地质大队编制的《安徽省宿松县北冲矿区中深部
磷矿详查地质报告》和《安徽省宿松县南冲矿区中深部磷矿详查地质报告》（2005
年 8 月～2006 年 3 月）及矿产资源储量备案证明(皖矿储备字[2006]号)；
18. 关于《安徽省宿松县南冲矿区中深部磷矿详查地质报告》和《安徽省宿松
县北冲矿区中深部磷矿详查地质报告》矿产资源储量备案证明(皖矿储备字[2005]
62 号) (皖矿储备字[2006]38 号)及 (皖矿储评字[2005]67 号) (皖矿储评字[2006]
42 号)评审意见书；
19. 中国化工集团中蓝联海设计研究院编制的《铜陵化工集团新桥矿业有限公
司 80 万 t/a 磷矿采选项目可行性研究报告》（2005.12）；
20. 中国化工集团中蓝联海设计研究院编制的《安徽六国化工股份有限公司宿
松六国矿业公司 80 万 t/a 磷矿采选项目初步设计》（2006.7）；
21. 六国矿业公司提供的以前年度及评估基准日审计报告、账册及会计原始凭
证和相关财务资料；
22. 六国矿业公司提供的有关财务预算及预测资料；
23. 本评估机构和评估人员收集的有关行业资料、产业经济和宏观经济资料；
24. 本评估机构和评估人员收集的有关询价资料和参数资料。
(五)其他依据
1．委托评估的资产评估申报明细表；
2．被评估单位关于“进行资产评估有关事项的说明”；
3．被评估单位提供的部分工程预（结）算书、施工图、厂区平面位置图等相
关资料；
4．其他与评估相关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照《资产
评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条
件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比
分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要
存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
中水致远资产评估有限公司 第18页
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收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的一种评
估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付
的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值
的前提条件是预期收益可以量化、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预
测。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后扣减因各种因素所造成的贬
值而得到被评估资产价值的一种评估方法。成本法的思路是任何一个投资者在决定
投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的
方法之间存在着差异。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评
估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。
本项目具有与六国矿业公司较高相似性和可比性的交易案例及可比因素收集困
难，更难以对参考交易案例有相对充分、全面和具体的了解，个体性差异难以比
较。因此本次评估不具备采用市场法进行评估条件。
收益法是指通过将六国矿业公司预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估思路。2013年以后，由于下游磷肥需求较差，同时由于国际市场磷矿石价格的
下跌，对国内市场磷矿石造成一定的价格冲击。磷矿石价格出现下跌，同时铁路运
价、汽柴油价格、人力成本以及资源税上调等不利因素全面袭来，行业整体盈利能
力下降，六国矿业被迫停产并部分封井。从2012年至评估报告日被评估单位一直处
于亏损状态，由于磷矿石价格持续下跌，且回升无力，本次评估无法对该矿采选未
来趋势做出合理推断，因此也无法准确预测被评估单位未来的经营状况和盈利水
平，故本次评估不适用于收益法。
六国矿业公司各项资产及负债权属清晰，相关资料较为齐全，能够通过采用各
种方法评定估算各项资产、负债的价值，具备采用资产基础法进行评估的基本条
件。根据本次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评
估采用资产基础法进行评估。
(二)评估方法简述
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估思路。即以企业的会计报表——资产负债表作为导向，将企业各单项资产
分别按资产类型适用的价值类型和价值前提，选择恰当的价值标准，从而计算出企
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业价值：
1.流动资产的评估
（1）对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位库存现金进行盘点，采
用倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总账现金账户余额核
对，以清查后的账面值确认评估值；对银行存款、其他货币资金核对银行对账单，
有未达账项的，对余额调节表进行试算平衡，并向银行进行了询证，核对无误后，
以经清查后的账面价值确认评估价值。
（2）对于应收款项(应收账款、其他应收款)，评估人员根据每笔款项可能收
回的数额确定评估值。具体操作时依据企业的历史资料和评估时了解的情况，具体
分析了欠款时间、欠款原因、历年款项回收情况、欠款人的资信和经营现况等，并
查阅了基准日后账簿记录，对应收账款的回收情况进行了核查，以综合判断各项应
收款回收的可能性。根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，
对评估风险损失进行估计。以账面值减去评估风险损失作为评估值。
（3）预付账款：在对预付款项核查无误的基础上，通过查阅款项金额、发生
时间、业务内容等账务记录，查验购货合同、基准日后的收货记录、发票等，以形
成取得货物的权利或形成资产数额确定评估值。
（4）存货
存货主要为原材料、产成品。评估人员根据企业存货的特点和存货价值量的大
小，制定了存货清查核实盘点表和存货核实操作步骤，根据存货的特点确定了核查
的范围、核查的重点和核查的方法，并对存货品质进行了抽样检查。
① 原材料
原材料主要为生产用的设备备件及钢材。以清查后的数量乘以可变现市场价确
定评估值。
②产成品
对产成品采用市价法评估，即以评估基准日的市场售价为基础，扣除销售税费
及适当净利润后确定评估值(对于售价扣除税金及附加、销售费用后小于成本的库
存商品，不扣除净利润和企业所得税)。
（5）其他流动资产为待抵扣的税费，评估人员首先进行总账、明细账、会计
报表及清查评估明细表的核对。其次，核查了纳税申报表，抽查相关凭证，以核实
的账面值作为评估值。
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2.固定资产的评估
（1）房屋建筑物类资产的评估
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法进行评估。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算
法”。即根据原概算或预决算工程量或图纸等资料，进行适当调整计算，套用现行
概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。
1)生产性及配套房屋建筑物的评估：由于当地市场上交易案例较少，不宜直接
用市场比较法求取评估对象的市场价值；委评房屋建筑物的收益价格难以单独获
取，使用收益法难以准确的计算出委评对象的市场价值。因此，根据评估目的和委
评的建筑物类固定资产的特点，以持续使用为假设前提，对其采用重置成本法进行
评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到
的差额作为评估资产的评估值的一种资产评估方法。
基本计算公式：
评估价值 = 重置全价-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
或
评估价值 = 重置全价×成新率
=（建安造价＋前期及其他费用＋资金成本）×成新率
①重置全价的确定
A.建筑安装工程造价：
建筑安装工程造价根据待估建筑物的实际情况结合收集的资料综合确定采用以
下方法进行评估：
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰工程和水电安装工程造价的总价。对建
筑和装饰工程造价采用适宜的方法进行测算，安装工程因所占比重不大，按占土建
工程造价比例计算安装工程造价。
a.预（决）算调整法：对于有概算、预决算资料的典型工程，依据其工程概预
算、竣工图纸、竣工决算资料和工程验收报告等资料，核查其工程数量，并依据当
地政府建设主管部门公布的现行定额及人工费、材料费、机械费调价系数，套用现
行费用定额计算出重置建安工程造价。
中水致远资产评估有限公司 第21页
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b.重编概预算法：对于无概算、预决算资料的典型工程，依据房屋建筑物的竣
工图纸及实际状况重新测算其主要工程数量，然后套用评估基准日现行建筑安装工
程预算定额，计算出其评估基准日定额直接费。并依据当地政府建设主管部门公布
的现行定额人工费、材料费、机械费调价系数，套用现行费用定额计算出重置建安
工程造价。
c.类比法：对于一般的建筑工程，选取与被评估建筑物同类型的建筑物单位平
方米造价为参考，将类似工程建安造价调整为评估基准日造价，与被评估建筑物进
行比较，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异采用“综
合调整系数”进行差异调整，得出建筑安装工程造价。
B.前期及其他费用：
前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位
管理费，工程监理费等费用。
委评建筑物的前期及其他费用，按照国家和建筑物所在地政府的有关规定，依
据委评建筑物评估基准日的资产规模确定系数。
序号 项目名称 计费基础 计费标准 依 据
1 前期工程咨询费 建安工程总造价 0.25% 计价格[1999]1283 号
2 勘察设计费 建安工程总造价 2.64% 计价格(2002)10 号
3 环评咨询费 建安工程总造价 0.09% 计价格[2002]125 号
4 招标代理费 建安工程总造价 0.11% 计价格(2002)1980 号
5 工程监理费 建安工程总造价 1.50% 发改价格[2007]670 号
6 建设单位管理费 建安工程总造价 0.88% 财建[2002]394 号
合计 5.47%
C.资金成本：
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款
利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；一般按照建造
期资金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×建设
工期×1/2
②成新率的确定
本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和经济寿命年限法
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确定的理论成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的
综合成新率。
现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面
等结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、电、卫等设备部分，各占
建筑物造价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分
值，根据此分值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。
现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×100%
理论成新率(%)=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
在计算房屋建筑物的理论成新率时，房屋建筑物的经济寿命年限按房屋建筑物
经济寿命年限为房屋建筑物的经济寿命年限确定。
综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
③评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
2）井巷工程的评估：对其采用重置成本法进行评估。
基本计算公式：
评估价值 = 重置全价×成新率-经济性贬值
=（综合造价＋前期及其他费用＋资金成本）×成新率-经济性贬值
①重置全价的确定
A.综合造价：
评估人员根据企业实际申报的工程量，根据施工方法、掘进断面及进尺、支护
形式及材料、铺轨轨型等，依据《安徽省建筑工程计价定额综合单价土建》（2009
年），《安徽省建筑工程计价定额综合单价安装工程》（2009 年），《安徽省建
筑工程计价综合单价费用定额》（2006 年）等，确定工程直接工程费。
B.前期及其他费用：
前期费用包括工程项目前期工程咨询、勘察设计费等；其他费用包括建设单位
管理费，工程监理费等费用。
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序号 项目名称 计费基础 计费标准 依 据
1 前期工程咨询费 建安工程总造价 0.25% 计价格[1999]1283 号
2 勘察设计费 建安工程总造价 2.64% 计价格(2002)10 号
3 环评咨询费 建安工程总造价 0.09% 计价格[2002]125 号
4 招标代理费 建安工程总造价 0.11% 计价格(2002)1980 号
5 工程监理费 建安工程总造价 1.50% 发改价格[2007]670 号
6 建设单位管理费 建安工程总造价 0.88% 财建[2002]394 号
7 联合试运费 建安工程总造价 0.5%
8 生产准备费 建安工程总造价 1.17%
合计 7.14%
C.资金成本：
资金按均匀投入计算，贷款利率按照合理工期长短来确定对应的利率。
按照合理的建设工期和相应的贷款利率，测算矿井建设期间井巷工程建设期的
合理资金成本。
②成新率的确定
对于井巷工程的成新率应与矿井使用年限及剩余矿山服务年限结合考虑，在井
巷工程质量与安全检查正常情况下，以矿井使用年限及剩余矿山服务年限作为测算
综合成新率的主要参考依据。
基本计算公式如下：
综合成新率＝尚可服务年限/（已服务年限+尚可服务年限）×100%
井巷工程的尚可服务年限由其服务区域的保有储量服务年限决定，在充分了解
岩石性质、支护形式以及地质构造和回采等因素对巷道影响的基础上，根据地质测
量部门提供的剩余可采储量和生产能力，分水平、分采区计算各类巷道的尚可服务
年限，并根据各类巷道竣工日期计算已服务年限，最后确定各类巷道的综合成新
率。
③经济性贬值
所谓经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损
失。由于国内非金属矿生产能力过剩，企业开工率不足。目前六国矿业公司全面停
产，委估资产处于闲置状态。根据 2012-2014 年中国矿业开工率，六国矿业公司主
要矿产为磷矿，本次委估资产预计可被利用的生产能力假定为 2012-2014 三年平均
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数。
经济性贬值率=[1-（资产预计可被利用的生产能力/设计能力）0.65]*100%
（2）设备类资产的评估
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此次评估采用
重置成本法。即以评估基准日现行市场价为依据，确定重置价格，然后估测业已存
在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除得出评估价值。计算公式为：
评估值＝重置全价×综合成新率
＝重置全价×实体成新率×（1-功能性贬值率）× (1-经济性贬值率)
1）重置价值
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局
[2009]50号）相关规定，自2009年1月1日起，与生产经营相关的固定资产进项税允
许抵扣。根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财
税[2013]106号）相关规定自2014年1月1日起，原增值税一般纳税人自用的应征消费
税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。由于宿松六国矿业
有限公司为增值税一般纳税人，故本次评估的机器设备、办公电子设备及车辆重置
成本均未包含增值税进项税额。
①机器设备重置全价的确定
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、 安装调试费、基础费、其他必
要合理费用及资金成本组成。即：
重置全价＝设备现行市场价格（不含增值税）＋运杂费＋安装调试费（含基础
费）＋应分摊的其他必要合理费用＋资金成本
②车辆重置全价的确定
在公路上行驶的车辆：
重置全价＝车辆现行市场价格（不含税价）＋车辆购置附加税＋其他杂费
车辆购置税：为车辆不含税价的 10%。
③办公电子设备重置全价的确定
对于办公电子设备一般价值量小、不需安装即可使用，其重置成本通过市场询
价直接确定。
重置全价＝电子设备现行市场价格（不含税）
④设备购置价的确定
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设备购置价格的确定主要是通过以下方法确定：①通过向设备原生产制造厂家
或代理商进行询价；②通过查询《2014 年国内机电产品价格信息查询系统》；③
通过工业品出厂价格指数调整取得；④对无法询价及查询到价格的设备，以类似设
备的现行市价为基础加以分析调整确定。
⑤国内运杂费的确定
设备运杂费用取值主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，综合考虑
设备的价值、重量、体积以及距离等的因素决定费率大小，对于单台小型设备及电
子设备等不考虑运杂费。
设备国内运杂费＝设备购置价（含税价）×设备运杂费率
⑥安装调试费的确定
设备安装调试费用取值主要参考《最新资产评估常用数据与参数手册》，结合
安装难易复杂程度决定费率大小。
安装调试费＝设备购置价（含税价）×安装费率
⑦其他费用的确定
设备应分摊的其他合理费用包括：建设单位管理费、联合试运转费、勘察设计
费及其他建设工程相关规费。据财建[2002]394 号、工程勘察设计收费管理规定
（计价格[2002]10 号）、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格
[2007]670 号）等相关文件结合企业生产规模测算设备中应分摊的其他合理费用。
应分摊的其他合理费用＝（设备购置价+设备运杂费+安装调试费（含基础
费））×其他费率
对于非生产设备和价值量小的辅助生产设备不分摊其他费用。
⑧资金成本的确定
该工程项目合理工期约为24个月，资金成本（建设期贷款利息）以设备购置
费、运杂费、基础费、安装调试费、其他必要合理费用五项之和为基数，计取合理
建设期，资金成本率参照评估基准日银行同期货款利率6.00%计算，假设资金均匀
投入的情况下来确定资金成本。
对于非生产设备和价值量小、建设及安装调试周期较短的辅助生产设备不计算
资金成本。
2）设备成新率的评定
①一般设备成新率的确定
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一般设备成新率采用综合成新率。
综合成新率＝实体成新率×（1-功能性贬值率）× (1-经济性贬值率)
A. 实体成新率的确定
实体成新率＝N0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7
N0为年限法成新率
年限法成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
K1—K7 为对设备在原始制造质量、设备负荷利用、设备时间利用、维护保
养、修理改造、故障情况、环境状况等方面的修正系数。
B. 功能性贬值的确定
由于委估设备中早期的设备基本处于待报废状态，仅有残值，而企业的主要设
备为近年来购置，设备功能在国内较先进,不存在由于技术进步而导致的设备功能
性贬值。
C. 经济性贬值的确定
由于受市场供大于求的影响，国内磷肥制造行业处于开工率不足状态，本次评
估在确定设备的评估值时考虑了企业设备因开工不足或闲置而产生的经济性贬值,
由于委估设备多数自建成试运行后，尚未投入正式生产即停产，出于相对合理及谨
慎性原则的考虑,本次评估采用了2012年-2014年中国国内的磷肥行业产能利用率数
据作为计算经济性贬值率的依据。
经济性贬值率=1－（资产预计可利用的生产能力/资产原设计生产能力）^规模
经济效益指数
X-规模经济效益指数，数值一般在 0.6－0.7 之间,本次规模经济效益指数取
0.65。
经济性贬值率=1－（资产预计可利用的生产能力/资产原设计生产能力）^规模
经济效益指数
②车辆成新率的确定
按行驶时间计算成新率＝（规定行驶时间-已行驶时间）÷规定行驶时间×
100%
按行驶里程计算成新率＝（规定行驶里程-已行驶里程）÷规定行驶里程×
100%
本评估取两者之中低者，作为理论成新率，再综合考虑现场勘察情况，确定综
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合成新率。
③电子设备成新率的确定
采用年限法成新率并根据现场勘察情况进行调整确定最终成新率。
④对于使用年限超过经济耐用年限，又能基本上正常使用的设备，通过现场查
看设备使用情况，选取适当成新率。
3.无形资产-土地使用权的评估
根据本次评估目的和评估对象的实际情况，结合收集的资料，委评地块的性质
为出让工业用地，该区域同类用途宗地市场交易案例较为丰富，故本次评估可采用
市场比较法进行评估；且区域内有近年来的征地补偿标准可参考，故宜采用成本逼
近法进行评估。综上所述，本次估价采用市场比较法、成本逼近法求取土地的价
格。
（1）市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将被评
估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照物之
间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，
从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估值。
其基本计算公式为：
P＝P'×A×B×C×D
式中：P-----待估宗地评估价值；
P'-----参照物交易价格；
A-----交易情况修正系数；
B-----交易日期修正系数；
C-----区域因素修正系数；
D-----个别因素修正系数。
（2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土
地增值收益
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4．其他无形资产的评估
其他无形资产为北京三第曼软件一套，评估人员查阅了购置合同等资料，检查
了有关账册及相关会计凭证，并对摊销进行了测试，经测试，无异常，本次评估根
据该权利尚存情况，以及评估目的实现后的产权持有者还存在的、且与其他评估对
象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
5.矿业权的评估
评估对象为建设完工的待产矿山。编制有南、北冲地质详查报告。根据报告和
委托方介绍，评估对象不能进行正常投产存在多种原因。在资源方面有：矿体厚度
薄，分布范围大；矿石品位较低，平均品位仅为18%左右。开采条件差，主要矿体
均在负300米以下，地下水文情况复杂，水量大等问题；在市场方面有：近几年磷
矿石市场价格持续走低，回升乏力的问题。造成该矿山已成为目前开采就亏损，无
利可图的“呆矿”。虽然，编制有可研和初步设计，但时间过远（为2005年编制）
时效性较差。按照目前的市场价格和采选成本，采用折现现金流量法已无实际意
义。鉴于此，根据《矿业权评估管理办法（试行）》、《收益途径评估方法规范
（CMVS 12100－2008）》（以下简称“《收益途径评估方法规范》”)，确定本次
评估确定借用收入权益法。计算公式如下：
n
1
P SIt t
K
t 1 (1 i )
式中： P －采矿权评估价值；
SI t
－年销售收入；
K － 采矿权权益系数；
i －折现率；
t －年序号(t＝1，2，，n)；
n －评估计算年限。
6.长期待摊费用的评估
长期待摊费用系待摊的土地租用费，评估人员首先了解其合法性、合理性、真
实性和准确性，了解形成新资产和权利及尚存情况。根据评估目的实现后的资产占
有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
7.其他非流动资产的评估
其他非流动资产系土地拆迁补偿费用，由于仅有国土部门的测量报告及批复，
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土地出让金等土地费用尚未缴纳，其数额也无法确定，本次评估根据账面成本列示
评估值。
8.负债的评估
检验核查各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现
后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
按照委托方的要求，我公司组织评估人员(包括工程技术人员、财务会计人员
等)组成评估小组,在委托方的财务会计人员、工程技术人员和其他有关人员配合下,
进行了资产评估工作。评估过程简述如下：
1. 接受委托：听取委托方有关领导和管理人员介绍情况，同时商定评估基准
日，明确评估目的、评估对象和范围，接受委托，签订业务约定书。根据评估工作
量和被评估单位的实际情况，与委托方共同确定评估方案，提供评估前资产清查明
细表格。
2. 资产清查：指导委托方财务、工程部门人员配合进行资产清查，填写我公
司提供的资产清查明细表格，按我公司提供的资料清单准备评估所需资料，协助我
公司评估人员到相关部门取得评估资料。根据对委估资产的了解，制定评估工作计
划，组成现场评估工作组，同时根据实际工作进展情况修改评估计划。
评估人员按评估小组的分工分别到委托方的财务、工程管理等部门了解资产
的具体情况，委托方指定了专人配合我公司评估人员进行现场勘察，核对数量，填
写现场勘察记录。
3. 评定估算：了解市场信息，计算、确定各类资产的评估价值，对评估结果
进行整体分析，进行必要的调整、修改和完善。
4. 提交报告：撰写评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有
关意见后，对评估报告进行三级复核，在修改、校正后形成并提交资产评估报告。
九、评估假设
本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：
(一)一般假设
1．资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、
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规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估
方法、参数和依据。
2．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
3．公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产
的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以
公开买卖为基础。
(二)特殊假设
1．假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重
大变化。
3．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方的待估资产造成重
大不利影响。
4. 假设持续经营过程中经营者可以获取必要的信贷或其他资金支持，满足基
本需要。
5. 假设待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。
十、评估结论
经实施上述资产评估程序和方法，在设定的评估前提和假设的条件下，采用资
产基础法，得出如下评估结论：
在评估基准日 2014 年 12 月 31 日持续经营前提下，宿松六国矿业有限公司经
审计后的账面总资产为 39,185.65 万元，总负债为 24,259.93 万元，净资产为
14,925.72 万元。
评 估 后 的 宿 松 六 国 矿 业 有 限 公 司 总 资 产 为 39,185.65 万 元 ， 总 负 债 为
23,857.31 万元，净资产为 15,328.33 万元，增值为 402.61 万元，增值率 2.70%。
资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 2,511.92 2,511.92
2 非流动资产 36,673.73 36,673.73
3 其中：固定资产 35,021.49 32,661.14 -2,360.35 -6.74
4 工程物资 204.83 204.83 — —
5 无形资产 881.13 3,241.48 2,360.35 267.88
6 长期待摊费用 326.61 326.61 — —
7 其他非流动资产 239.66 239.66 — —
8 资产总计 39,185.65 39,185.65
9 流动负债 11,182.00 11,182.00
10 非流动负债 13,077.93 12,675.32 -402.61 -3.08
11 负债合计 24,259.93 23,857.31 -402.61 -1.66
12 净资产（所有者权益） 14,925.72 15,328.33 402.61 2.70
增减值原因分析：
本次评估增值 402.61 万元，增值率 2.70%，评估增减原因分析如下：
1. 固定资产评估减值 2,360.35 万元，增减值原因主要为：
①房屋建筑物类资产评估减值 3,376.07 万元，减值率为 11.94 %，由于本次
评估对井巷工程考虑了经济性贬值，导致了评估减值。
②机器设备评估减值 1,496.33 万元，减值率为 16.30%，减值主要原因是：A.
部分旧设备处于待报废状态，引起评估减值；B.本次评估生产用机器设备时考虑了
因设备闲置而产生的经济性贬值，造成评估净值减值。
③车辆评估减值额 14.37 万元，减值率为 15.44%，减值的主要原因是：因汽
车行业的发展，一些过去购置的车辆价格已下降，从而引起重置成本减少，使得评
估净值减值。
④电子设备评估增值 0.63 万元，增值率为 7.41%，增值主要原因是：财务设
备折旧年限与评估使用的经济寿命耐用年限差异，造成电子设备增值。
⑤固定资产减值准备 2,525.79 万元评估为零，增值 2525.79 万元。
2. 无形资产—土地使用权评估增值 730.25 万元，增值率 84.02%。增值的主
要原因是：待估宗地取得时间较早，随着宿松县经济发展以及政府对基础设施的投
入，并且国家对工业用地指标有控制，导致土地价格大幅上涨。
3. 无形资产—矿业权评估增值 1,630.10 万元。增值的主要原因为账面值为零
所致。
4. 其他非流动负债评估减值 402.61 万元，系由于补助产生的递延收益无需支
付所致。
十一、特别事项说明
中水致远资产评估有限公司 第32页
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以下情况可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关
事项：
（一）本次评估特定目的是六国化工拟转让六国矿业公司股权。一般来说，由
于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价
值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
（二） 本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提确
定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变
化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循
的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（三）六国矿业公司提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，六
国矿业公司应对其提供资料的真实性、合法性和完整性负责。
（四）六国矿业公司应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和
完整性承担责任。评估师对六国矿业公司提供的评估对象法律权属资料和资料来源
进行了必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围承担验证评估对
象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。
（五）纳入本次评估范围的南冲矿区、北冲矿区房屋建筑物在评估基准日尚未
办理产权证，本次评估申报的建筑面积为施工图纸上的面积。该面积若与今后补办
的产权证上记载的面积有差异，应以证载面积为准，并对评估值作相应地调整。本
次评估亦未考虑将来办理相关权证时需支付的相关税费对评估结果的影响。
（六）六国矿业南冲矿区的办公楼、宿舍楼、车库、副井等建筑物所占用的土
地（土地面积310673.13平方米），系向宿松县国土资源局租赁使用的工业用地，
其证载土地使用权人为六国矿业原名铜陵化工集团宿松新桥矿业有限公司，尚未变
更名称，双方签订了自2006年6月30日开始20年的租赁协议，本次评估假设该土地
能延续租赁到矿产开采结束。
（七）本评估结论中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料
是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判
断；评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，对评估对
象进行的实地勘查，仅为一般性的勘查。
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（八）根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务
总局[2009]50 号）的相关规定，自 2009 年 1 月 1 日起，与生产经营相关的固定资
产进项税允许抵扣，由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估的机器设备
重置成本未包含增值税进项税额。
（九）本次评估未考虑本次经济行为中可能发生的税负支出，也未对委估资产
的评估增减值做任何可能涉及的纳税准备。
（十）本评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考
虑流动性折扣对评估对象价值的影响。
（十一）在本次评估中，我们仅就企业提供的相关资产及负债的范围进行评
估，未考虑可能存在的账外资产及或有负债的影响。
（十二）对被单位单位存在的影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时和评估现
场未作特别说明而评估人员已履行评估程序后仍无法获知的情况下,评估机构及评
估人员不承担相关责任。
（十三）截止评估报告出具日，委托方及被评估单位未向我们提供被评估单位
评估基准日后重大事项，我们也未从其他途径发现被评估单位存在其他任何期后重
大事项。如果存在评估基准日期后重大事项，报告使用者不能直接使用本评估结
论。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告所揭示的评估结论仅供委托方为实现本评估报告所载明的目
的和用途。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的全部
或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法
律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）本报告资产评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。当评估目的在
评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考，超过一年，需重新
确定评估结论。
（四）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响
时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
十三、评估报告日
本评估报告提交委托方日期为：2015 年 4 月 23 日。
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