公司代码：600890 公司简称：中房股份
中房置业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时
刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中房股份 600890 ST中房、*ST中房、长春长铃
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 桂红植 郭洪洁
电话 010-82608847 010-82608847
传真 010-82611808 010-82611808
电子信箱 guihongzhi@credholding.com guohongjie@credholding.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
总资产 403,566,041.66 394,775,581.91 2.23 367,892,849.36
归属于上市公司股东的 315,752,887.30 329,178,341.01 -4.08 314,349,132.36
净资产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)
1
经营活动产生的现金流 -26,328,727.53 -14,185,108.29 -6,396,856.13
量净额
营业收入 15,357,865.24 63,621,076.28 -75.86 12,541,065.02
归属于上市公司股东的 -13,425,453.71 14,829,208.65 -190.53 -15,309,553.69
净利润
归属于上市公司股东的 -28,445,476.24 987,740.30 -2,979.85 -15,315,233.41
扣除非经常性损益的净
利润
加权平均净资产收益率 -4.16 4.59 减少8.75个百分 -4.75
（%） 点
基本每股收益（元／股） -0.02 0.03 -166.67 -0.03
稀释每股收益（元／股） -0.02 0.03 -166.67 -0.03
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）
持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 15,731
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 18,278
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限
持股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 比例 售条件的
数量 数量
(%) 股份数量
嘉益（天津）投资管理有限公司 境内非国 18.96 109,799,224 0 无 0
有法人
天津中维商贸集团有限公司 境内非国 18.08 104,700,000 0 质押 101,000,000
有法人
兰州铁路局 国有法人 7.15 41,397,866 0 无 0
上海华山康健医疗有限公司 未知 2.43 14,073,395 0 无 0
五矿国际信托有限公司－五矿 未知 0.48 2,773,853 0 无 0
信托－新时代恒禧证券投资集
合资金信托计划
刘梅华 境内自然 0.47 2,744,220 0 无 0
人
朱忠敏 境内自然 0.47 2,698,000 0 无 0
人
广州市宇华商业配送有限公司 未知 0.40 2,300,000 0 无 0
北京德和投资有限公司 未知 0.40 2,300,000 0 无 0
江建军 境内自然 0.38 2,182,500 0 未知 1,117,000
人
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东间是否存在关联关系或一致行动人
的情况。
2
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
报告期内，公司在保证存量房屋的销售及自有物业出租的同时，继续解决历史遗
留问题，同时也积极运作非公开发行股票，向其他行业转型。
报告期内，公司销售尾房 670.84 平方米，物业出租面积 3,086.49 平方米。同时公
司也披露了非公开发行股票预案，拟收购山西古交煤层气资产。收购成功后，公司业
务转为新型清洁能源行业。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
3
营业收入 15,357,865.24 63,621,076.28 -75.86
营业成本 10,891,253.38 21,345,825.33 -48.98
销售费用 91,389.12 249,735.24 -63.41
管理费用 30,280,342.31 19,783,828.14 53.06
经营活动产生的现金流量净额 -26,328,727.53 -14,185,108.29 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -102,884,420.21 59,517,930.26 -272.86
筹资活动产生的现金流量净额 47,880,000.00 0.00 不适用
研发支出 0 0 不适用
2. 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司销售收入主要来源于尾房销售和自有物业出租。本报告期公司销售房屋为北
京长远天地大厦房屋 2 套，共计 670.84 平方米，比去年同期 1,980.21 平方米减少
66.12%，长远天地大厦项目已全部销售完毕。自有物业出租主要是子公司新疆公司兵
团大厦的物业出租，由于考虑到未来要对大厦进行整体出租或出售，二层以上没有对
外出租，目前只有一层部分商业对外出租。
(2) 主要销售客户的情况
公司前五名客户营业收入合计 13,152,680 元，占营业收入的 85.64%。
3. 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年
本期 本期金
同期
占总 额较上
分行 成本构成项 上年同期金 占总 情况
本期金额 成本 年同期
业 目 额 成本 说明
比例 变动比
比例
(%) 例(%)
(%)
房地 房屋销售成 10,891,253.38 100 21,345,825.33 100 -48.98 由于本报告期公司销
产行 本及投资性 售房屋比去年同期减
业 房地产摊销 少，因此结转的房屋
销售成本减少。
分产品情况
本期 上年 本期金
占总 同期 额较上
分产 成本构成项 上年同期金 情况
本期金额 成本 占总 年同期
品 目 额 说明
比例 成本 变动比
(%) 比例 例(%)
4
(%)
销售 房屋销售成 3,190,805.27 29.30 12,370,880.42 57.95 -74.21 由于本报告期销售房
房屋 本 屋较上年同期减少而
结转成本减少
房 屋 投资性房地 7,700,448.11 70.70 8,974,944.91 42.05 -14.20 由于公司剩余房屋减
车 位 产摊销 少而使投资性房地产
租赁 摊销额减少。
4. 费用
（1）销售费用减少是由于报告期内代理销售的房屋较上年同期数量减少所致；
（2）管理费用增加是由于报告期内公司支付的非公开发行股票相关的中介费用
及经营费用增加，以及公司为解除部分员工劳动合同支付的离职补偿金增加所致。
5. 现金流
（1）经营活动现金流入本年数较上年数减少主要是由于报告期内出租收入较上
年同期减少所致；
（2）经营活动现金流出本年数较上年数增加主要是由于公司支付非公开发行股
票募集资金购买资产相关的中介费用增加，报告期内支付上年度计提的所得税费用增
加，以及报告期内支付离职员工离职补偿金增加所致；
（3）投资活动现金流入本年数较上年数减少主要是由于报告期内处置的投资性
房地产取得收入较上年同期减少所致；
（4）投资活动现金流出本年数较上年同期增加主要是由于报告期内公司支付的
非公开发行股票募集资金购买江苏国盛股权订金 1 亿元，以及缴纳上年度计提的出售
投资性房地产相关税金和支付合营公司徐州天嘉拆借款所致；
（5）筹资活动产生的现金流量净额本年数较上年同期增加主要是由于报告期内
公司收到非公开发行股票两名特定投资者深圳市大唐盈泰投资合伙企业（有限合伙）
以及北京信宏融金矿业投资管理中心（有限合伙）定金所致。
6. 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司由于没有后续在建项目，利润的主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的
出租。本年度较上年度营业利润减少主要是公司可供出售的商品房较少而使利润减少
所致。
5
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
房地产行 15,357,865.24 10,891,253.38 29.08 -75.86 -48.98 减少 37.37
业 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
投资性房 11,352,680.00 3,190,805.27 71.89 -79.78 -74.21 减少 6.07
地产 个百分点
房屋车位 3,885,185.24 7,700,448.11 -98.20 -45.76 -14.20 减少 72.90
租赁 个百分点
其他 120,000.00 0 100 -62.66 不适用 0
主营业务分行业和分产品情况的说明
房屋租赁业务毛利率减少幅度较大是由于报告期内公司已将北京中房长远大厦
全部剩余商品房销售完毕，导致可供出租的房屋租赁收入较上年同期减少所致。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华北地区 12,215,146.68 -68.46
西北地区 3,142,718.56 -87.38
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 75,861,259.03 18.80 157,163,592.68 39.81 -51.73 主要是由于公司拟非公
6
开发行股票募集资金购
买资产支付的订金以及
收到认购方支付的定金
其他非流 100,000,000.00 24.78 0 0 100.00 公司拟非公开发行股票
动资产 募集资金购买资产支付
的订金
应交税费 380,611.49 0.09 13,752,295.64 3.48 -97.23 报告期内上缴上年度计
提的所得税
其他应付 64,596,302.25 16.01 28,797,388.03 7.29 124.31 报告期内公司收到认购
款 方支付的定金
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期末，公司无对外投资情况。
2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
单位:万元 币种:人民币
注册 营业收
公司名称 行业 经营范围 总资产 净资产 净利润
资本 入
北京中房长远房
房地产开发，商品房
地产开发有限责 房地产业 5,000.00 18,602.33 16,615.83 1,211.33 -73.43
销售，物业管理等
任公司
中房集团华北城
房地产开发，商品房
市建设投资有限 房地产业 3,600.00 4,144.01 3,737.81 10.68 -2.33
销售，物业管理等
公司
天津乾成置业有 房地产开发，商品房
房地产业 1,000.00 2,634.36 2,439.89 0 -59.93
限公司 销售，物业管理等
新疆中房置业有 房屋销售，房屋租赁，
房地产业 13,500.00 12,160.02 7.968.72 314.27 -750.08
限公司 物业管理等
中房上海营销有 房产经纪、咨询服务
房地产业 5,000.00 1,886.58 1,571.47 0 -0.51
限公司 等
7
徐州天嘉房地产
房地产业 房地产开发 2,210.00 6,021.43 4,303.94 0 -112.06
开发有限公司
4、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
（五） 行业竞争格局和发展趋势
公司已于 2014 年 4 月 28 日披露了非公开发行股票预案，拟收购江苏国盛 90%的
股权。江苏国盛的子公司古交国盛与中联公司签订 PSC 合同，对山西古交煤层气项目
进行合作开发。江苏国盛同时开展煤层气散气的收集、液化和销售业务。
煤层气是一种优质、高效、清洁的非常规天然气资源，天然气需求的快速增长推
动煤层气行业发展。古交煤层气位于沁水盆地，资源储量丰富，后续开发潜力巨大。
国家高度重视煤层气开发利用工作，陆续出台系统产业扶持政策，有利于推动煤层气
行业高速发展。
（六）发展战略
公司将根据非公开发行股票进展制定适合公司的发展战略。
（七） 可能面对的风险
如果非公开发行方案不能顺利进行，公司的持续经营能力将面临重大考验。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
根据财政部 2014 年修订的会计准则要求，公司于 2014 年 7 月 1 日起执行新
修订的相关会计准则，公司会计政策发生变更。 1、执行《企业会计准则第 2 号-
长期股权投资》的相关情况 根据《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》，公司对
持有的不具有控制、共同控制、重大影响，且其公允价值不能可靠计量的股权投资，
作为按成本计量的可供出售金融资产进行核算，不作为长期股权投资核算，并对其采
用追溯调整法进行调整。具体调整事项为： 由于本公司对山东龙口摩托车有限公司
投资比例 19%，且投资余额已减为零，此次执行上述会计准则，仅对可供出售金融资
产和长期股权投资两个报表项目附注列示产生影响，未对公司 2013 年度及本期财务
8
报表项目产生影响。 2、执行《企业会计准则第 9 号-职工薪酬》、《企业会计准则
第 30 号-财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》、《企业会计准则
第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号-合营安排》、《企业会计准则第 41
号-在其他主体中权益的披露》的相关情况 ，公司 2013 年度及本期财务报表中关于
职工薪酬、财务报表列报、合并财务报表、公允价值计量、合营安排及与在其他主体
中权益的相关业务及事项，已按上述准则的规定进行核算与披露。同时，财政部以财
会[2014]23 号发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2014 年修订）》（以
下简称“金融工具列报准则”），要求在 2014 年年度及以后期间的财务报告中按照该准
则的要求对金融工具进行列报。新准则的实施不会对公司 2013 年度及本期财务报表
项目金额产生影响。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说
明。
本年度合并财务报表范围的详细情况参见附注九、在其他主体中的权益。本年度
合并财务报表范围未发生变更。
4.3 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉
及事项作出说明。
近年来，由于无在建项目、存量房少，土地储备不足，开发资金紧张等原因，公
司主营房地产业务面临困境。
公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状，一方面继续加大现
有存量房和物业的销售和出租力度，集中力量处置历史遗留问题，盘活公司存量资产，
同时加大各项费用控制力度，加强企业内部控制，提升公司治理水平；另一方面，公
司拟通过非公开发行股票方式募集资金购买山西古交煤层气资产，使公司业务转向新
型清洁能源行业，使公司彻底改变房地产主业长期停滞的局面，提升公司核心业务竞
争力和经营业绩。
监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说明，监
事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应加快非公开发行股票进程，切实改
变主营业务持续经营能力不足的现状，保护股东及投资者的利益。
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