公司代码:600376 公司简称:首开股份
北京首都开发股份有限公司
2014 年年度报告摘要一 重要提示1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com二 主要财务数据和股东情况2.1 公司主要财务数据
单位:元 币种:人民币
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2013年末 本期末比上年同期 2012年末
2014年末
调整后 调整前 末增减(%) 调整后 调整前
总资产 97,613,884,588.85 91,722,592,534.16 92,117,097,736.89 6.42 70,473,385,292.93 70,864,100,912.44
归属于上市公司股东 14,576,777,502.73 13,564,950,004.20 13,955,435,113.15 7.46 12,672,148,270.95 13,058,882,413.36的净资产
2013年 本期比上年同期增 2012年
2014年
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
经营活动产生的现金 3,290,204,165.32 -8,273,847,645.59 -8,273,847,645.59 139.77 2,143,060,042.48 2,143,060,042.48流量净额
营业收入 20,850,502,943.60 13,501,339,699.10 13,501,339,699.10 54.43 12,675,546,401.82 12,675,546,401.82
归属于上市公司股东 1,647,765,531.37 1,285,087,698.43 1,288,838,664.97 2,822 1,603,592,276.36 1,617,055,322.00的净利润
归属于上市公司股东 1,435,962,458.80 1,109,159,849.05 1,112,910,815.59 29.46 1,560,840,800.37 1,574,303,846.01的扣除非经常性损益的净利润
加权平均净资产收益 11.80 9.65 9.56 增加2.15个百分点 13.16 12.87率(%)
基本每股收益(元/ 0.7349 0.5732 0.5749 28.21 0.72 0.72股)
稀释每股收益(元/ 0.7349 0.5732 0.5749 28.21 0.72 0.72股)
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2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股
情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数(户) 42,588
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数(户) 82,555
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户) 0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东 0总数(户)
前 10 名股东持股情况
持有有
股东性 持股比 持股 限售条 质押或冻结的股份数
股东名称
质 例(%) 数量 件的股 量
份数量
北京首都开发控股(集 国有法 无
50.95 1,142,254,054
团)有限公司 人
北京首开天鸿集团有限 国有法 无
6.37 142,714,290
公司 人
美都能源股份有限公司 境内非 质押
国有法 2.10 47,076,949 40,000,000
人
马兴乔 境内自 未知
0.72 16,188,800
然人
中国银行-华夏回报证 其他 未知
0.54 12,199,200券投资基金
中国建设银行股份有限 其他 未知公司-交银施罗德稳健
0.54 12,119,815配置混合型证券投资基金
中国建设银行-信达澳 其他 未知
银领先增长股票型证券 0.54 11,999,956投资基金
中国银行股份有限公司 其他 未知
-嘉实研究精选股票型 0.51 11,485,343证券投资基金
深圳市源发实业有限公 其他 未知
0.46 10,242,151司
中国工商银行-国联安 其他 未知
德盛小盘精选证券投资 0.45 10,000,000基金
上述股东关联关系或一致行动的 (1)以上股东中,北京首都开发控股(集团)有限公司持有
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说明 北京首开天鸿集团有限公司 100%股权,也是美都控股的参股
股东。除此以外,本公司未知上述股东是否存在其他关联关
系或一致行动关系。(2)报告期内首开集团增加 22,420,167
股,均为二级市场增持所增加的股份。表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图三 管理层讨论与分析一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析(一)、房地产宏观环境政策回顾
2014 年,国民经济在新常态下保持平稳运行,呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。房地产政策方面,各地限购政策基本取消,仅少数一线城市没有松动;限贷政策放宽,二套房贷“认贷不认房”;央行于 2014 年 11 月起降息,向市场注入流动性,有利于市场。
报告期内房地产市场出现了明显的调整迹象,根据国家统计局核算数据,2014 年,全国房地产开发投资 95,036 亿元,比上年名义增长 10.5%(扣除价格因素实际增长 9.9%)。2014年,房地产开发企业房屋施工面积 726,482 万平方米,比上年增长 9.2%。房屋新开工面积179,592 万平方米,下降 10.7%。房屋竣工面积 107,459 万平方米,增长 5.9%。房地产开发企业土地购置面积 33,383 万平方米,比上年下降 14.0%。2014 年,商品房销售面积 120,649万平方米,比上年下降 7.6%。商品房销售额 76,292 亿元,下降 6.3%。2014 年末,商品房待售面积 62,169 万平方米,比 2013 年末增加 12,874 万平方米。
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另外根据中指研究院提供的数据,价格方面,百城住宅均价自 2014 年 5 月以来连续 8个月下跌,四季度跌幅收窄,而一线城市住宅均价全年累计上涨 0.58%;成交量方面,一线城市全年同比降幅较大,但是四季度回升幅度超过其他城市;库存处于历史高位,出清周期虽有所下调但仍处于较高水平;土地供需量下降明显,但是一线城市在成交面积同比下降19%的情况下,土地出让金上涨 26%,显示楼面地价大幅上涨,达 55%。(二)、公司经营情况回顾
1)财务业绩
2014 年公司实现营业收入 208.51 亿元,比上一年增长 54.43%;实现归属于上市公司股东的净利润 16.48 亿元,比上一年增长 28.22%。截至 2014 年末,公司总资产 976.14 亿元,归属于上市公司股东的所有者权益 145.77 亿元,分别比上一年增长 6.42%、7.46%。全年结转各类房地产项目面积 164.15 万平米,同比增长 53.97%。
2)房地产开发情况
公司房地产开发规模稳定增长。全年开复工面积达 907.8 万平米,同比增长 7.3%,其中住宅开复工面积 617.7 万平米,同比增长 3.8%;公司完成新开工面积 252.4 万平米,同比增长 44.7%,其中住宅新开工面积 173 万平米,同比增长 56.6%;公司完成竣工 200.8 万平米,同比增长 5.7%,其中住宅竣工 155.7 万平米,同比增长 13.2%。公司新开工面积增长较多的原因主要是公司近两年在京内外新获取的项目逐步进入开工期(各项目房地产开发指标详见表一:公司 2014 年度主要开发项目生产经营情况表)。
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表一、公司 2014 年度主要开发项目生产经营情况表
单位:亿元、万平米
序 权益 计划总投 规划建筑 当期开复 当期新开 当期竣工 累计竣工 当期销售 累计销售
项目名称 类别 占地面积
号 (%) 资 面积 工面积 工面积 面积 面积 面积 面积一、北京地区(一)竣工项目
商品房、
1 国风美仑 100 23.78 14.73 29.28 20.66 20.25 29.28 9.13 23.12
保障房
2 同馨家园 保障房 100 13.23 11.14 28.72 15.33 13.37 26.75 0.14 21.88
3 璞瑅墅 商品房 96.88 10.7 14.09 11.72 4.22 4.22 11.72 3.61 7.09
京内竣工项目小计 47.71 39.96 69.72 40.21 37.84 67.75 12.88 52.09(二)在建项目
4 熙悦睿府 商品房 100 30.63 13.6 26.03 26.03 16.8 16.8 3.71 15.64
5 熙悦山二期 商品房 100 54.92 25.6 52.89 52.89 14.79 14.79 6.24 15.04
高井 2 号地(熙 商品房、
6 90 22.13 4.69 18.01 18.01 18.01
悦尚郡) 保障房
7 旧宫 A2-1 地块 商品房 51 21.06 2.72 9.28 9.28 9.28
8 璞瑅公馆 商品房 96.88 4.24 18.82 17.03 1.39 5.96
40.63
9 紫芳园六区配套 商品房 96.88 4.4 5.76 1.49 1.49 2.01
10 大绿地回迁安置 保障房 96.88 113 44.55 36 25.15 25.15 2.68 2.68
11 洼子定向安置 保障房 96.88 5.8 3.8 6.88 6.88 3.81 3.81
12 常青藤 商品房 100 41.83 50.29 59.05 4.35 53.79 5.92 41.77
商品房、
13 缇香郡(于家务) 100 39.21 22.93 45.12 39.91 13.52 3.86 3.86
保障房
14 孙河 F/G 地块 商品房 100 43.00 17.31 17.13 17.13 17.13
商品房、
15 国风美唐朗观 100 42.51 20.38 55.16 55.16 31.58 5.67 16.27
保障房
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16 香溪郡(宋庄) 商品房 100 40.29 13.62 28.23 28.23 2.54 2.54
台湖 010/017、
商品房、
17 014/ 015/019 地 50 51.00 8.88 24.52 20.84 20.84 12.38 12.38
保障房
块(公园里)
京内在建项目小计 546.01 237.01 402.88 322.38 105.42 63.17 87.39 48.2 119.95(三)拟建项目
回龙观 G 区六地
18 商品房 100 38.15 7.91 12.99
块
19 知语城后期 商品房 100 12.25 1.97 5.99
20 华侨村二期 商品房 51 25 2.28 9.09
东坝南区 限价商
21 100 10.67 3.05 7.63
1105-667 地块 品房
京内拟建项目小计 86.07 15.21 35.7
(四)往年项目及车库销售和结算 17.67
京内项目合计 679.79 292.18 508.3 362.59 105.42 101.01 155.14 78.75 172.04二、京外地区(一)竣工项目
22 厦门领翔国际 商品房 100 25.64 16.53 41.49 18.77 18.77 41.49 3.2 29.21(二)在建项目
23 廊坊国风悦都 商品房 100 25.86 18.6 42.62 24.99 15.06 1.07 1.07
24 苏州国风华府 商品房 100 10.8 9.04 21.65 3.8 17.85 0.88 11.72
25 苏州常青藤 商品房 75 21.75 12.07 25.98 25.98 3.92 3.92
26 苏州山湖一号 商品房 50 34.52 19.79 57.09 57.09 20.68 12.55 12.55
27 苏州太湖一号 商品房 70 21.75 16.37 54.09 38.36 38.36 4.35 4.35
28 扬州水印西堤 商品房 100 22.15 18.17 38.67 12.26 3.16 29.54 2.1 17.13
29 扬州 639 商品房 60 24.67 16.1 27.34 6.75 3.02 2.78 2.78
30 海门紫郡 商品房 100 57.3 63.58 91.03 33.33 14.66 14.66 0.22 2.4
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31 厦门领翔上郡 商品房 100 46.64 13.1 43.61 28.68 28.68 0.95 0.95
32 太原国风上观 商品房 85 71.88 54.37 138.08 54.34 23.46 49.26 7.4 33.58
33 沈阳国风润城 商品房 100 18.59 41.74 65.23 32.25 9.81 21.7 1.65 7.92
34 绵阳仙海 商品房 100 40 122.51 61.74 9.75
商品房、
35 贵阳紫郡 90.67 54.95 108.29 173.05 33.21 10.33 6.6 6.7
保障房
36 葫芦岛国风海岸 商品房 100 73.97 136.83 179 18.96 0.08 0.08
商品房、
37 福州香槟国际 40 56.04 21.31 89.37 57.61 19.56 28.55 9.13 42.24
保障房
商品房、
38 福州香开新城 51 36.91 12.07 44.85 44.85 8.72 21.82
保障房
大连
39 商品房 60 23.82 5.1 17.66 17.66 17.66
E15\E16\E17
商品房、
40 杭州石桥地块 100 20.75 5.29 15.23 15.23 15.23
保障房
杭州三墩 15/16
41 商品房 51 16.85 2.94 11.33 11.33 11.33
地块(国风美域)
京外在建项目小计 679.2 697.27 1197.62 526.43 147 80.98 164.58 62.4 169.21(三)拟建项目
42 沈阳道义 3#地块 商品房 100 18.38 16.14 37.08
43 大连 H10 地块 商品房 95 40.31 4.39 21.95
商品房、
44 杭州半山地块 100 12.98 4.11 6.57
保障房
45 海口长流地块 商品房 100 33.57 24.1 28.99
46 福州北江滨地块 商品房 51 14.65 1.85 7.5
京外拟建项目小计 119.89 50.59 102.09
(四)往年项目及车库销售和结算 9.72
京外项目合计 824.73 764.39 1341.2 545.2 147 99.75 206.07 75.32 198.42
公司项目总计 1504.52 1056.57 1849.5 907.79 252.42 200.76 361.21 154.07 370.46
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3)、房地产销售情况
面对复杂严峻的市场形势,公司加大了推盘和销售力度,全年可供销售面积达 348.26万平米,实现销售面积 154.07 万平米,签约额 205.91 亿元,综合销售均价 1.34 万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。
表二:公司 2014 年房地产销售情况表
单位:万平米、亿元、万元/平米
本年度可供出售 本年度合同销售 本年度合同签约
业态 本年度销售均价
面积 面积 额
住宅 284.99 125.07 171.99 1.38
商业 23.52 10.79 19.72 1.83
办公 15.76 3.45 6.79 1.97
车库等其他 23.99 14.76 7.41 0.50
合计 348.26 154.07 205.91 1.34
4)参股合作项目开发和销售情况
报告期末,公司以参股形式参与合作开发的重点项目共 11 个,占地面积约 148.12 万平米,总规划建筑面积约 233.47 万平米。2014 年开复工面积 151.67 万平米,其中新开工 31.65万平米,竣工面积 18.05 万平米,当年实现销售面积 24.79 万平米,销售金额 45.69 亿元。各项目开发和销售情况详见表三:公司 2014 年度主要合作开发项目生产经营情况表。
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表三、公司 2014 年度主要合作开发项目生产经营情况表
单位:万平米
当期开复工 当期新开工 当期竣工面 当期销售面
序号 项目名称 类别 权益(%) 合作方 占地面积 总建筑面积
面积 面积 积 积一、北京地区(一)在建项目
1 熙悦春天 商品房 50 保利地产 13.89 23.38 23.38 10.12
2 首城汇景湾 商品房 50 北京城建 26.64 46.73 46.73 3.77 11.77 3.24(二)拟建项目
3 台湖 005 等地块 商品房 50 万科 8.93 12.34
4 大兴新城核心区地块 商品房 50 万科 6.43 12.7 13.79 13.79
商品房、保障
5 东坝 660 等地块 50 保利地产 4.78 8.49 6.69 6.69 4.61
房
商品房、保障
6 首城东坝 655 等地块 50 北京城建 4.85 9.18
房
商品房、保障
7 亦庄河西区 X13R2 50 北京住总 25.19 6.76 10.14
房
商品房、保障
8 亦庄 B01R1-2 地块 50 北京住总 5.22 10.96
房
9 黄村 0801 地块 商品房 50 万科 4.69 9.48
(三)往年竣工项目销售 1.23
京内合作项目合计 100.62 140.02 100.73 24.25 11.77 19.2二、京外地区(一)在建项目
10 天津湾 商品房 50 天房发展 25.9 62.5 19.99 3.32
11 首城南湖壹号 商品房 50 北京城建 21.6 30.95 30.95 7.4 6.28 2.27
京外合作项目合计 47.5 93.45 50.94 7.4 6.28 5.59
公司合作项目总计 148.12 233.47 151.67 31.65 18.05 24.79
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北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
5)、保障房建设和销售情况
公司注重社会价值的提升和“责任地产”理念的体现,多年来在保障房建设领域保持了较高
的规模。报告期内公司保障房在施面积为 76.6 万平米,新开工 46.2 万平米,竣工 17.4 面积。保
障房建设规模同比大幅上升,主要是京内保障房面积新开工规模大幅上升。全年销售保障房面积
29.7 万平米,签约额 22.1 亿元,同比有较大增长,主要是报告期内公司京内多个保障项目开始
销售。截止 2014 年末,公司在建拟建保障房规划建筑面积约 98 万平米,其中京内约 84 万平米。
6)、房地产项目储备情况
报告期内公司通过股权收购、联合竞标等多渠道获取后续项目,分别在北京、杭州、福州、
海口等城市取得 6 个开发项目,建设用地面积 46.4 万平米,地上规划面积 85.9 万平米,其中商
品房面积约 60.1 万平米,成交地价约 73.2 亿元,权益负担 45.3 亿元。具体情况如表四所示。
表四、公司 2014 年新增土地储备情况表
单位:万平米
序 公司权 地上建筑 其中:商品房
地块名称 占地面积 总地价 权益出资
号 益 规模 面积
大兴黄村商业金
1 50% 4.69 9.48 9.48 7.63 3.82
融用地
门头沟永定镇地
2 50% 9.91 23.83 5.36 33.8 16.90
块
东坝南区
3 100% 3.05 7.63 0.25 8.1 8.10
1105-667 地块
京内小计 17.65 40.94 15.09 49.53 28.82
4 杭州三墩项目 51% 2.94 8.5 8.50 8.63 4.40
5 海口长流项目 100% 24.00 29 29.00 8.98 8.98
福州北江滨
6 51% 1.85 7.5 7.50 6.02 3.07
2014-14 号地块
京外小计 28.79 45 45.00 23.63 16.45
合计 46.44 85.94 60.09 73.16 45.27
截止报告期末,公司及控股子公司拥有房地产开发项目 46 个,总占地面积约 1056.57 万平米,
总规划建筑面积约 1849.5 万平米,根据目前的开发策略,拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积
361.21 万平米后,公司目前全部储备面积约 1488.29 万平米,其中在施面积约 907.79 万平米,
未开工面积约 580.5 万平米。公司项目储备主要情况请参见表一。
7)房地产出租情况
2014 年公司房地产出租及酒店经营等业务继续保持稳健发展。主要的持有型物业可供出租总
建筑面积达 39.14 万平米,绝大部分分布于北京,少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市。全年
实现租金总收入约 4.10 亿元。按不同物业种类划分,出租情况如下表所示:
表五、公司 2014 年主要持有型物业出租情况表
单位:万平米,万元,元/平米
可供出 实际出
序号 物业种类 出租率 租金收入 每平米平均租金
租建筑 租建筑
11 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
面积 面积
办公写字
1 10.86 8.29 76% 11,122.49 1,340.91
楼
2 商铺 7.22 6.8 94% 8,797.20 1,294.15
酒店及休
3 10.63 10.63 100% 19,175.25 1,803.56
闲
4 住宅 1.61 1.56 97% 1,093.19 699.07
车库及其
5 8.83 8.72 99% 787.30 90.25
他
总计 39.14 36.01 92% 40,975.43 1,137.83
8)财务融资情况
报告期内,公司房地产开发项目融资主要通过银行贷款和信托等方式实施。截止报告期末,公司房地产业务融资余额为428.57亿元,其中银行贷款233.83亿、信托等其他方式融资194.74亿。报告期内,公司房地产业务利息总支出为36.58亿,利息资本化金额29.26亿元,资本化比例79.99%,借款加权平均利率7.79%,其中项目融资最低利率5.84%,最高利率9.8%。报告期内公司对外担保总额为69.648亿,主要为控股子公司进行开发融资提供担保。
9)公司获得的荣誉情况
2014 年 3 月,在观点地产新媒体主办的 2013 年度“中国房地产卓越 100 榜” 评选中,公司在总榜单-“2013 年度中国房地产卓越 100 榜”及 2 个区域榜单-“2013 年度中国房地产卓越 100榜北京区域榜”与“2013 年度中国房地产卓越 100 榜福州区域榜”中名列前茅。
2014 年 5 月,在第十二届中国房地产上市公司 TOP10 研究评比中,公司被评为 2014 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP10”第十名、“财务稳健性 TOP10”第九名。(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)
营业收入 20,850,502,943.6 13,501,339,699.10 54.43
营业成本 13,647,202,199.85 8,536,211,137.98 59.87
销售费用 558,544,245.93 435,992,403.03 28.11
管理费用 601,963,752.21 639,478,120.48 -5.87
财务费用 581,473,173.81 578,062,500.38 0.59
经营活动产生的现金流量净额 3,290,204,165.32 -8,273,847,645.59 139.77
投资活动产生的现金流量净额 -1,810,750,960.59 -420,548,150.64 -330.57
筹资活动产生的现金流量净额 -2,878,412,033.40 7,073,924,228.91 -140.69
营业税金及附加 2,441,500,569.77 1,781,324,937.77 37.06
资产减值损失 253,555,608.87 13,820,121.76 1,734.68
投资收益 89,572,563.03 275,577,119.23 -67.50
营业外收入 54,835,744.80 117,712,717.97 -53.42
12 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
所得税费用 910,421,707.75 491,721,898.25 85.15
2 收入(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司营业收入 208.51 亿元,同比增长 54.43%,主要是已销售的房地产开发项目竣工结算面积大幅增加。全年结转收入的面积约 162.57 万平米,同比增长 52.49%。
表六、公司 2014 年度主要开发项目结算情况表
单位:万平米
序号 项目名称 本年结算面积 累计结算面积一、北京地区
1 熙兆嘉园(长阳 3 号北) 8.67 8.67
2 熙景嘉园(长阳 8 号) 1.83 14.05
3 睿府嘉园(高教园) 11.89 11.89
4 首开璞瑅墅 0.74 3.21
5 首开铂郡 1.93 10.08
6 首开常青藤 7.05 39.28
7 首开国风美仑 15.21 15.21
8 首开国风美唐一期 7.58 12.51
9 首开国风美唐二期 10.64 10.64
10 首开同馨家园 11.61 21.29
京内非重点项目 4.43 -
京内项目合计 81.58 146.83二、京外地区
11 苏州班芙春天 7.15 22.47
12 苏州国风华府 1.67 11.24
13 海门紫郡 2.4 2.4
14 扬州水印西堤 4.24 16.72
15 沈阳国风润城 1.85 7.27
16 太原首开国风上观 25.88 33.3
17 厦门领翔国际 17.49 28.33
18 福州香槟花园 21.34 21.34
京外非重点项目 0.55
京外项目合计 82.57 143.07
公司总计 164.15 289.9(2) 主要销售客户的情况公司前五名客户的营业收入 81,288.28 万元,占全年营业收入的 3.90%。
3 成本(1) 成本分析表
单位:元
13 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
房产销售 土地、开
发建设 13,371,891,128.12 98.01 8,364,151,696.46 98.02 59.87
及其他
土 地 开 拆迁补
92,202,602.70 0.68 17,917,999.28 0.21 414.58
发、转让 偿等
酒店物业 直接材
经营等 料、商品 179,270,441.23 1.31 151,318,395.19 1.77 18.47
进价等
合计 13,643,364,172.05 100.00 8,533,388,090.93 100.00 59.88(2) 主要供应商情况报告期内公司前五名供应商采购金额为 169,246.88 万元,占全部采购金额的 17.35%。
4 费用
公司严格控制各项费用支出,期间费用总体保持稳定,其中销售费用有所增长。主要是售楼处费用有所增加,同时受市场调整的影响,加大了广告宣传投入。
5 现金流
变动比
科目 本期数 上年同期数 主要原因
例(%)
经营活动产生 公司购地支出及相
的现金流量净 3,290,204,165.32 -8,273,847,645.59 139.77 关保证金支出同比
额 大幅减少投资活动产生
的现金流量净 -1,810,750,960.59 -420,548,150.64 -330.57 公司对外投资增加额筹资活动产生
公司新取得借款减
的现金流量净 -2,878,412,033.40 7,073,924,228.91 -140.69
少,偿还债务增加额
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内公司存货跌价损失 235,191,025.51 元,主要是本期计提了葫芦岛国风海岸,海门紫郡等项目存货跌价准备。
报告期内公司投资收益从上年度 275,577,119.23 元降至本年度 89,572,563.03 元,主要是联
14 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告营和合营企业本年度实现的净利润大幅减少。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2015 年 3 月 27 日,公司公司债发行方案获得中国证监会发行审核委员会审核通过。公司将按规定补充上报年报财务数据,取得中国证监会正式批复后择机发行。
公司已完成定向增发文件编制,待补充年报财务数据后,向中国证监会正式申报。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
公司业务发展目标是协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构,促进资本运营与产业经营的良好互动,通过全面市场化转型,优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发周转速度,保证公司稳健、可持续发展。
报告期内公司总体发展战略没有发生变化。公司房地产开发计划和销售计划基本达成,在项目整体毛利率略有下降的情况下,公司加大项目交付结算力度,结算收入大幅上升,归属于上市公司股东的净利润较去年也有一定增加。公司将加大战略执行力度,提高项目运作水平和企业管理水平,确保公司“十二五”战略发展规划的顺利实现。(二) 行业、产品或地区经营情况分析1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
(%)
减(%) 减(%) (%)
房产销 增加 0.88
20,325,502,494.34 13,371,891,128.12 34.21 62.01 59.87
售 个百分点
减 少土地开
96,063,210.00 92,202,602.70 4.02 -83.27 414.58 92.86 个发、转让
百分点酒店物
减少 1.67
业经营 395,186,469.99 179,270,441.23 54.64 14.11 18.47
个百分点等
减少 2.17
合计 20,816,752,174.33 13,643,364,172.05 34.46 54.59 59.88
个百分点2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
北京地区 13,027,681,379.76 50.80
京外地区 7,789,070,794.57 61.36
合计 20,816,752,174.33 54.59
15 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末
本期期末 上期期末
金额较上
数占总资 数占总资 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数 期期末变
产的比例 产的比例 说明
动比例
(%) (%)
(%)
货币资金 11,637,064,836.20 11.92 13,104,539,857.89 14.29 -11.20
其他应收款 合 营
及 联
营 公
6,320,176,174.53 6.47 3,705,152,244.63 4.04 70.58
司 往
来 款
增加
存货 68,077,732,494.12 69.74 63,980,613,518.44 69.75 6.40其他流动资
1,714,693,098.10 1.76 1,729,201,262.09 1.89 -0.84产长期股权投
3,693,130,932.68 3.78 3,140,375,445.25 3.42 17.60资
新 增投资性房地
1,910,225,147.39 1.96 1,393,613,815.37 1.52 37.07 外 购产
房产
固定资产 839,713,594.36 0.86 886,346,394.24 0.97 -5.26递延所得税
2,196,860,039.69 2.25 1,909,662,635.66 2.08 15.04资产
短期借款 2,695,400,000.00 2.76 2,881,400,000.00 3.14 -6.46
应 付
工 程
应付账款 4,993,019,871.22 5.12 2,966,081,218.00 3.23 68.34
款 增
加
预收款项 18,797,618,864.80 19.26 20,097,009,081.37 21.91 -6.47
应交税费 1,170,664,554.56 1.20 912,201,331.74 0.99 28.33
应 付
控 股
股 东
及 联
其他应付款 8,000,575,628.87 8.20 5,786,048,784.96 6.31 38.27
营 企
业 款
项 增
加
一年内到期 一 年
19,953,400,000.00 20.44 10,170,324,500.00 11.09 96.19
的非流动负 内 到
16 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
债 期 的
长 期
借 款
增加其他流动负
5,420,145,493.70 5.55 5,205,905,709.82 5.68 4.12债
长 期
长期借款 18,257,700,000.00 18.70 26,419,540,000.00 28.80 -30.89 借 款
减少
应付债券 1,950,585,300.00 2.00 1,925,487,000.00 2.10 1.30(四) 核心竞争力分析
公司秉承首开集团 20 多年的优良传统和丰富经验,在全国范围内成功开发了众多住宅项目及一批国家重点项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业,公司在项目获取能力、债务融资能力、施工建设管理能力和公司品牌四大方面拥有行业领先优势,为公司未来发展奠定了良好基础。(一)项目获取能力
公司依托国资背景和多年来的良好信誉,在多个关键城市具备良好的项目获取能力 。公司的前身北京天鸿集团公司和北京城市开发集团有限责任公司均为北京市国有大型房地产开发企业,在北京地区有 30 多年的开发经验,这些宝贵的开发经验使公司在北京地区无论是拿地还是市场把握方面都更具优势。
“十二五”以来,公司不断拓展京外市场,全国性战略布局初见成效。公司通过“招拍挂”、股权收购、合作拿地等多种方式不断取得后续项目资源,规划总建筑面积已超过 1800 万平方米。主要分布在北京、华北、华东及中西部的二、三线城市。其中,北京地区总规划建筑面积超过 500万平方米,仍然是公司的战略重心所在。(二)债务融资能力
公司在市场上拥有良好信誉,多年来与国内主要银行建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系,具有良好的融资能力。自 2014 年初至今,公司的控股股东首开集团先后与北京银行、建设银行、华夏银行分别签署了《银企战略协议》,意向性授信额度分别为 200 亿、220 亿与 100 亿,共计 520亿元。这体现了银行对首开集团及其下属企业的支持,公司作为首开集团房地产开发主业运营平台,其资金安全性也由此得到了进一步的加强。
随着证监会对房地产企业股市再融资的逐步放开,公司积极推动资本市场再融资,不断改善资产负债结构,降低偿债压力;进一步拓展公司债、短融等融资渠道,与更多的金融机构保持良好、长期的合作关系,提升公司的信用评级水平,获取更低的成本资金支持,并以低息贷款置换高息的负债产品,不断降低财务费用和利息支出。公司 40 亿公司债即将发行,发行完成后将对降低公司融资成本起到积极作用。(三)施工建设管理能力
公司从事房地产行业超过 30 年,积累了大量的工程管理经验、知识和人才, 具有开发大型居住区的超强能力。人才规模总量合理,人才队伍结构优化,为公司核心业务的快速发展提供了高层次、高技能及复合型应用人力资源保障。
在项目的成本控制方面,已经形成了具有公司特点的,制度化和标准化的管理体系。严格可研成本测算审查;通过签订项目责任书,落实项目收益、开发周期、关键节点指标;定期核算项目目标成本,监控分析成本变动原因及经济效益影响;推进招标合约和集采规范化管理工作,推
17 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告行限额设计及全过程造价咨询管理,始终强化工程质量管理工作,在行业竞争中始终保持领先地位。(四)公司品牌影响力
公司坚持践行“责任地产”的企业理念,其核心是房地产企业在承担基本的法律责任基础上,不断创造价值,在科学发展观与构建和谐社会的目标指引下,主动承担更多的社会责任,追求经济、社会和环境三者利益动态的平衡,促进社会全面协调可持续科学发展,推动和谐社会建设。经过多年的努力,公司“责任地产”的品牌深入人心,赢得了社会的广泛赞誉 ,具有较高的认知度和美誉度。2011 年、2012 年、2013 年连续三届获得“中国责任地产 TOP10”称号。(五) 投资状况分析1、 对外股权投资总体分析(1)公司投资情况
单位:万元
报告期内投资额 212,990.47
投资额增减变动数 137,429.95
上年同期投资额 75,560.52
投资额增减幅度(%) 181.88(2)被投资的公司情况
单位:万元
占被投资公司
被投资的公司名称 主要经营活动 报告期内出资额 出资方式
权益的比例(%)北京首开住总房地产开
房地产开发 50 22,500 新设发有限公司北京住总首开置业有限
房地产开发 50 22,500 新设公司北京首开万科和泰置业
房地产开发 50 13,600 追加投资有限公司
北京首开商业地产有限 收购少数股东 49%
物业经营 100 57,066.94
公司 股权海南民生长流油气储运
房地产开发 100 71,800.00 竞买收购有限公司北京首开美驰房地产开
房地产开发 50 500 新设发有限公司北京万城永辉置业有限
房地产开发 50 600 新设公司
收购少数股东 1%股
苏州依湖置业有限公司 房地产开发 50 218.23
权北京屹泰房地产开发有
房地产开发 50 5,000 新设限公司
北京惠信端泰商业地产 物业经营 30 9,000 新设
18 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告有限公司
浙江美都置业有限公司 房地产开发 51 10,205.30 收购
合 计 212,990.47(1) 持有其他上市公司股权情况
单位:万元
占该公
报告期所
证券 证券 最初投 司股权 期末账面 报告期 会计核 股份
有者权益
代码 简称 资成本 比例 值 损益 算科目 来源
变动
(%)
可供出
交通银 发起设
601328 3,360.78 0.03 12,918.94 493.96 4,217.65 售金融
行 立
资产
可供出
北巴传 发起设
600386 65.68 0.14 587.44 15.12 97.02 售金融
媒 立
资产
合计 3,426.46 / 13,506.38 509.08 4,314.67 / /
19 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1) 委托理财情况
单位:元 币种:人民币
委托 委 托 是否 计提 资金来源
合 作 委托理 报酬 实际收
理财 委托理 理 财 实际获得 经过 减值 是否关 是否涉 并说明是
方 名 财终止 确定 预计收益 回本金 关联关系
产品 财金额 起 始 收益 法定 准备 联交易 诉 否为募集
称 日期 方式 金额
类型 日期 程序 金额 资金建 设
银 行 2014.0 2014.3.2 固定
保本 50,000 404.11 50,000 404.11 是 否 否 自有资金 其他
城 建 1.27 7 收益支行华 夏银 行
2014.1 2014.4.2 固定
青 年 保本 30,000 340.27 30,000 340.27 是 否 否 自有资金 其他
.29 9 收益路 支行北 京
银 行 2014.1 2014.4.2 固定
保本 30,000 318.08 30,000 318.08 是 否 否 自有资金 其他
红 星 .29 5 收益支行建 设
银 行 2014.5 固定
保本 50,000 2014.6.6 198.9 50,000 198.9 是 否 否 自有资金 其他
城 建 .6 收益支行北 京
银 行 2014.5 固定
保本 30,000 2014.8.7 338.76 30,000 338.76 是 否 否 自有资金 其他
红 星 .7 收益支行华 夏
2014.5 2014.8.1 固定
银 行 保本 30,000 317.59 30,000 317.59 是 否 否 自有资金 其他
.13 3 收益青 年
20 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告路 支行农 业银 行
2014.6 2014.7.1 固定
万 寿 保本 2,000 8.32 2,000 8.32 是 否 否 自有资金 其他
.6 4 收益路 支行招 商
银 行 2014.6 2014.8.2 固定
保本 1,000 9.98 1,000 9.98 是 否 否 自有资金 其他
北 京 .18 1 收益分行建 设
银 行 2014.8 2014.9.2 固定
保本 50,000 181.92 50,000 181.92 是 否 否 自有资金 其他
城 建 .21 2 收益支行华 夏银 行
2014.8 2014.11. 固定
青 年 保本 20,000 206.68 20,000 206.68 是 否 否 自有资金 其他
.19 19 收益路 支行北 京
银 行 2014.8 2014.9.2 固定
保本 20,000 80.55 20,000 80.55 是 否 否 自有资金 其他
红 星 .22 6 收益支行
合计 / 313,000 / / / 2,405.16 313,000 2,405.16 / / / / /
逾期未收回的本金和收益累计金额(元) 0
2013年公司7届24次董事会决议将自有资金投资理财产品额度提高到40亿元,2014年累计发生委托理财
委托理财的情况说明
31.3亿元,未超出董事会授权额度。
21 / 34
北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□ 适用√不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□ 适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
1)主要控股子公司情况表
单位:万元
持股比 2014 年期末 2014 年期末 2014 年净利
序号 公司名称 经营范围 主要产品或服务 注册资本
例% 总资产 净资产 润
国风美唐、同馨家
园、璞缇公馆、璞
北京城市开发
房地产开 缇墅、国风华府、
1 集团有限责任 100 300,000.00 2,312,684.16 584,903.50 147,762.50
发 杭州拱墅地块、杭
公司
州下城地块等项
目
北京首开天成
房地产开
2 房地产开发有 常青藤项目 100 10,000.00 330,337.57 63,419.68 48,165.74
发
限公司
北京天鸿嘉诚
房地产开 回龙观 G 区经适房
3 房地产开发有 51 3,000.00 40,289.10 27,668.33 -1,747.94
发 及地块
限公司
北京首开荣泰 房地产开
4 熙悦山二期项目 100 20,000.00 369,475.89 27,557.25 12,216.53
置业有限公司 发
华侨村底商、望京
沃尔玛、铂郡商业
北京首开商业
5 物业经营 街、璞缇商业、常 100 54,674.78 155,464.23 59,634.92 1,636.04
地产有限公司
青藤商业、首城国
际商业等出租
北京东银燕华 房地产开
6 华侨村二期项目 51 3,000.00 154,361.21 6,388.35 -7,892.28
有限公司 发
北京首开保利
房地产开 大兴旧宫绿隔项
7 仁泰置业有限 51 50,000.00 166,300.68 49,900.68 -36.03
发 目
公司
北京首开万科
房地产开 通州台湖公园里
8 房地产开发有 50 10,000.00 229,873.60 7,916.86 -1,423.11
发 项目
限公司
22 / 34
北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
廊坊市首开志
房地产开
9 泰房地产开发 国风悦都项目 100 10,000.00 81,622.03 5,124.16 -1,013.45
发
有限公司
太原首开龙泰
房地产开 太原国风上观项
10 置业有限责任 85 30,000.00 205,970.05 41,841.95 12,043.16
发 目
公司
大连中嘉房地
房地产开 东港 E15/16/17 地
11 产开发有限公 60 25,000.00 158,865.51 41,930.66 -290.52
发 块
司
大连中美居置 房地产开
12 东港 H10 地块 95 19,953.60 168,095.18 41,021.94 -2.01
业有限公司 发
沈阳首开盛泰
房地产开
13 置业有限责任 国风润城项目 100 30,000.00 179,212.50 23,777.26 -590.52
发
公司
沈阳首开京泰 房地产开
14 道义区 3#地块 100 5,000.00 34,386.71 4,817.28 -12.58
置业有限公司 发
葫芦岛首开宏
房地产开
15 泰房地产开发 国风海岸项目 70 60,000.00 120,160.33 33,760.13 -23,328.25
发
有限公司
苏州首开嘉泰 房地产开
16 悦澜湾项目 100 22,000.00 24,525.27 23,060.82 -590.65
置业有限公司 发
苏州首开永泰 房地产开
17 班芙春天项目 100 10,000.00 53,480.90 14,071.05 2,625.46
置业有限公司 发
苏州首开融泰
房地产开 苏州首开常青藤
18 房地产开发有 75 10,000.00 176,624.27 4,463.09 -1,259.49
发 项目
限公司
苏州首开龙泰 房地产开 吴江太湖一号项
19 70 10,000.00 229,136.98 7,437.44 -2,077.92
置业有限公司 发 目
苏州依湖置业 房地产开
20 山湖一号项目 49 5,000.00 308,372.08 3,698.24 -955.29
有限公司 发
扬州首开衡泰 房地产开 水晶城、水印西堤
21 100 70,396.58 135,585.64 64,900.32 -8,194.55
置业有限公司 发 项目
海门锦源国际
房地产开
22 俱乐部有限公 紫郡项目 100 4,134.34 98,113.24 9,063.47 -2,798.40
发
司
厦门首开翔泰 房地产开 领翔国际、领翔上
23 100 30,000.00 375,626.74 52,034.57 20,869.26
置业有限公司 发 郡项目
贵阳首开龙泰
房地产开
24 房地产开发有 龙洞堡项目 100 20,000.00 274,143.13 14,550.81 -1,588.06
发
限公司
绵阳首开兴泰 房地产开
25 仙海项目 100 20,000.00 82,240.63 14,257.10 -2,227.96
置业有限公司 发
26 福州中鼎投资 房地产开 保利香槟国际项 40 10,000.00 417,391.04 71,109.86 67,472.30
23 / 34
北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
有限公司 发 目
首开中庚(福
房地产开
27 州)房地产开发 香开新城项目 51 30,000.00 443,249.72 19,553.76 -3,959.68
发
有限公司
海南民生长流
房地产开
28 油气储运有限 长流地块 100 18,100.00 85,565.55 74,617.96 -170.04
发
公司
浙江美都置业 房地产开
29 三墩项目 51 20,000.00 104,387.24 21,849.93 -902.37
有限公司 发
2)主要参股子公司情况表
单位:万元
持股
序 经营范 2014 年期 2014 年期 2014 年归
公司名称 主要产品或服务 比 注册资本
号 围 末总资产 末净资产 母净利润
例%
首城国际、东坝、
北京首城置业有 房地产
1 汇景湾、南湖一号 50 10,000.00 615,418.25 197,544.63 29,137.28
限公司 开发
等项目
北京朗泰房地产 房地产 朝阳东坝 660 等
2 50 130,000.00 263,672.37 129,593.50 -358.17
开发有限公司 开发 地块开发
北京首开万科置 房地产 通州台湖 005 等
3 50 7,200.00 147,621.63 6,666.68 -490.13
业有限公司 开发 地块开发
北京首开万科和 房地产 大兴新城核心区
4 50 6,800.00 139,766.31 33,159.65 -739.35
泰置业有限公司 开发 地块
北京、重庆、成都、
银川、桂林等地国
国奥投资发展有 房地产
5 奥村、国惠村等项 46 140,000.00 818,587.58 71,858.94 -16,973.69
限公司 开发
目,国家体育馆出
租
北京保利首开兴 房地产
6 熙悦春天项目 49 50,000.00 474,169.28 44,396.26 -3,737.84
泰置业有限公司 开发
物业经 发展大厦办公出
7 发展大厦 50 13,053.32 25,281.68 19,296.58 5,233.29
营 租
璞缇墅商业、回龙
北京惠信端泰商 物业经
8 观商业、扬州水街 30 9,000.00 153,000.08 29,999.95 -0.05
业地产有限公司 营
商业等
北京万城永辉置 房地产 大兴黄村 0801 地
9 50 1,200.00 79,939.04 1,963.82 -36.18
业有限公司 开发 块
首开住总房地产 房地产
10 亦庄 X13R2 地块 30 50,000.00 135,176.22 44,905.65 -94.35
开发有限公司 开发
北京住总首开置 房地产
11 亦庄 B01R1-2 地块 50 50,000.00 180,056.60 44,959.94 -40.06
业有限公司 开发
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北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
北京屹泰房地产 房地产 门头沟永定镇地
12 50 10,000.00 345,339.60 9,869.59 -130.41
开发有限公司 开发 块
天津海景实业有 房地产
13 天津湾项目 50 50,000.00 263,184.45 85,101.38 -1,135.78
限公司 开发
沈阳首开国盛投 房地产 沈阳 NBA 场馆建
14 49 61,220.00 61,469.64 61,069.64 -59.55
资有限公司 开发 设
3)对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况表
单位:万元
持股
序 公司名 经营 2014 年期末 2014 年期末 2014 年营 2014 年营 2014 年净
主要产品或服务 比 注册资本
号 称 范围 总资产 净资产 业收入 业利润 利润
例%
国风美唐、同馨
北京城
家园、璞缇公馆、
市开发 房 地
璞缇墅、国风华
1 集团有 产 开 100 300,000.00 2,312,684.16 584,903.50 572,546.60 185,687.35 147,762.50
府、杭州拱墅地
限责任 发
块、杭州下城地
公司
块等项目
北京首
开天成 房 地
2 房地产 产 开 常青藤项目 100 10,000.00 330,337.57 63,419.68 160,353.96 67,274.04 48,165.74
开发有 发
限公司
厦门首
房 地
开翔泰 领翔国际、领翔
3 产 开 100 30,000.00 375,626.74 52,034.57 159,737.22 27,869.49 20,869.26
置业有 上郡项目
发
限公司
福州中
房 地
鼎投资 保利香槟国际项
4 产 开 40 10,000.00 417,391.04 71,109.86 325,118.73 89,953.29 67,472.30
有限公 目
发
司
5、 非募集资金项目情况
√适用 □ 不适用
单位:亿元 币种:人民币
本年度投入直接 累计投入直接开
项目名称 计划总投资 项目进度
开发成本 发成本
国风美仑 23.78 竣工 1.02 19.46
厦门领翔国际 25.64 竣工 2.12 22.24
熙悦睿府 30.63 在建 3.00 22.33
熙悦山二期 47.15 在建 3.30 21.02
25 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
高井 2 号地(熙悦尚 22.13 在建 1.06 8.44郡)
旧宫 A2-1 地块 21.06 在建 1.46 14.74
璞瑅公馆、紫芳园六 40.63 在建 5.21 9.88区配套
大绿地回迁安置 113 在建 13.32 13.76
常青藤 41.83 在建 4.40 39.35
缇香郡(于家务) 39.21 在建 3.92 18.92
孙河 F/G 地块 31.44 在建 1.47 29.52
国风美唐朗观 42.51 在建 4.05 20.77
香溪郡(宋庄) 40.29 在建 3.48 21.09
台湖 010/017、014/ 51 在建 1.24 16.70015/019 地块(公园里)
廊坊国风悦都 25.86 在建 1.03 6.70
苏州国风华府 10.8 在建 0.75 10.63
苏州常青藤 21.75 在建 3.50 15.07
苏州山湖一号 34.52 在建 7.09 27.84
苏州太湖一号 21.75 在建 3.47 19.07
扬州水印西堤 22.15 在建 2.56 20.37
扬州 639 24.67 在建 0.81 6.92
海门紫郡 57.3 在建 0.49 7.55
厦门领翔上郡 46.64 在建 2.13 24.60
太原国风上观 71.88 在建 4.90 14.61
沈阳国风润城 18.59 在建 0.98 10.91
绵阳仙海 40 在建 0.55 2.24
贵阳紫郡 54.95 在建 2.64 11.09
葫芦岛国风海岸 73.97 在建 1.68 13.71
福州香槟国际 56.04 在建 3.94 46.17
福州香开新城 36.91 在建 3.26 30.41
大连 E15\E16\E17 23.82 在建 1.39 11.61
杭州石桥地块 20.75 在建 3.77 12.16
杭州三墩 15/16 地块 16.8 在建 3.13 9.91
合计 1,249 / 97.12 579.79二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一) 行业竞争格局和发展趋势1、政策方面
在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下,不动产统一登记等长效机制建设有序推进,将有力地促进住宅市场平稳健康发展。
随着国家新型城镇化规划、京津冀一体化、长江经济带、自贸区和“一带一路”战略的实施
26 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告启动,以及中央强化托底保障、加大棚户区改造等保障房政策的支持力度,房地产企业将在新的政策背景下面临新的机遇和挑战。2、行业方面
在市场库存高企、供求关系发生逆转等新形势下,我国房地产市场步入深度调整期,高增长、高盈利时代已经过去,传统住宅开发业务只能从加快周转、成本控制和产品创新等方面挖掘盈利空间。同时,以新房交易为主、以住宅开发为绝对主体的阶段已经或即将过去,以资产管理为核心的商务楼宇的开发运营,以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发,以及老龄化趋势下养老服务社区开发,将为我国房地产企业带来新的转型发展空间,多元化经营策略将成为房企规避市场风险的应对之策。3、商业模式方面
随着房地产与金融的相互渗透与融合,房地产开发的商业模式已经发生改变,资金、资源与专业的合作共赢将成为房地产开发的主流模式。随着互联网思维的渗透,大数据、云计算和移动互联等新技术已开始有效融入房地产企业日常的运营和服务。(二) 公司发展战略
1、总体发展战略
审视我国房地产行业当前的发展现状和未来趋势,综合分析公司的自身实力和提升空间,必须依托自身优势,坚持发展壮大“房地产开发及经营管理”这一主业,并围绕产业链横向共生、纵向延伸转型,突出“转型”和“创新”两个战略重点,在转型升级中找到多元动力,在优化创新时打开发展前景,在创新中发展,在发展中深化,全面推出新思维、新招数和新业态,确保发展目标顺利实现。
2、发展思路
(1)打造新平台
充分发挥集团国企背景,利于与政府协调沟通的优势,以集团公司为主体,进行土地整理、收购、一级开发等前期工作,在完善产权、规划等相关前期手续,并具备开发条件后,把项目注入公司。由此,公司可以用较低的成本获取优质项目资源,同时,利用上市公司的资金优势、运作能力优势进行项目开发,从而实现项目效益最大化,提升公司的盈利能力。
与标杆企业联合,共同打造项目开发平台。通过总结近年来,与万科、保利、中海等标杆企业的合作经验,坚持发挥公司资源整合能力强、品牌效应突出的优势,创新合作方式,引入第三方财务投资人,实现从双方合作向多方合作转变。通过与行业先进企业合作,提升项目运作市场化水平;通过引进财务投资方,扩大资金来源,降低资金压力,以较小的资金撬动更大的开发规模。
与行业龙头联合,共同打造物业经营平台。充分发挥公司自身优势,寻求与商业地产龙头企业合作,立足商业地产开发运营,建立资源平台全方位整合商业地产运营资源,在商业地产开发、商用物业经营两个层面进行运作,打造商业策划、招商运营、资产管理三大业务板块,从而获得资产溢价、经营租金双重收益。
(2)布局新业态
巩固核心业务优势。通过优化商品房产品结构、加大保障性住房业务规模,实现开发业务稳步发展。继续保持中高档住宅业务的核心地位,其中,高档住宅业务作为公司的利润型产品;中档住宅业务作为公司的规模型产品。在保障房业务方面,重点发展自住型商品房、限价商品房等项目。
提升物业经营效益。与产业链上的各类机构结成核心的战略联盟,建立互补的价值链联盟,提高商业地产业务的整体竞争力。加快商业地产公司的发展速度,不断扩张商业地产业务规模及
27 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告效益,快速提升资产管理和运营能力,优化资源结构,扩大经营规模,沉淀优质资产,充分享受资产增值,为公司提供融资平台和增长空间,规避单纯开发业务的周期性调整风险。
扩大多元产品规模。充分利用国家对棚改项目的政策和资金支持,加快推进公司现有棚改项目,力争获取京内、京外更大规模的棚改开发项目。
3、保障措施
(1)深化合作共赢
通过合作,积极向市场化企业全面对标和学习,对标杆企业成熟的做法和成功经验,实行“拿来主义”,快速复制推广。在此基础上,从现象到本质全面学习和反思,深入沟通了解他们对市场的认识和对重大问题的决策方式,领会标杆企业的项目运作思路和经营管理理念,从认识到实践上与市场全线接轨,充分发挥战略合作对经营管理的推动效应和对公司长远发展的引领作用。
(2)创新激励机制
尝试建立事业合伙人制度,实现公司与项目开发经营管理团队之间共创、共享、共担机制,探索设立股份公司层面的持股计划和项目层面的跟投,通过双重机制保证利益均衡。建立健全市场化的激励机制和用人机制,吸引和留住人才。针对稀缺人才的引进和培养制定特殊管理办法;根据公司市场地位和经济效益,适时调整薪酬策略和薪酬水平,搭建合理的薪酬体系;科学设置考核指标,引导关键性指标的完成,以充分发挥绩效考核对生产经营管理工作的导向和激励作用。(三) 经营计划
2015 年,公司总体发展思路是:坚持现金安全,加快去化盘活,寻求资本运营,提升项目运作成效;坚持客户导向,巩固根基,把握行业发展规模,谋划转型发展新空间;坚持创新,深化合作,确保“十二五”规划圆满收官及与“十三五”规划的有机衔接,推进公司稳健持续发展。
2015 年公司主要发展目标如下:
1)公司及控股子公司计划复工面积 707.44 万平米,新开工约 208.58 万平米,计划竣工约 211.62万平米,具体如下表。
表七、公司 2015 年度主要开发项目生产计划情况表
单位:万平米
2015 年复 2015 年新 2015 年竣
序号 项目名称 权益(%) 位置
工面积 开工面积 工面积
1 首开熙悦山二期 100 房山 38.11 0 8.65
2 首开熙悦睿府 100 房山 9.23 0 9.23
3 高井 2 号地项目 90% 朝阳 18.01 0 0
4 旧宫绿隔项目 51 大兴 9.28 0 0
5 肖村项目 100 丰台 0 20 0
6 首开璞缇公馆 96.88 丰台 17.03 1.71 12.62
7 方庄大绿地 96.88 丰台 25.15 6.28 0
8 紫芳园六区二组团 96.88 丰台 1.49 0 0
9 顺义洼子 96.88 顺义 6.88 0 6.88
10 白盆窑自住房 34 丰台 0 10 0
11 孙河项目(琅樾) 100 朝阳 17.13 0 0
于家务项目(缇香
12 100 通州 39.91 5.87 0
郡)
28 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
13 首开国风美仑 100 通州 0.41 0 0.41
14 首开常青藤 100 朝阳 4.35 0 0
15 东坝南区(限价房) 100 朝阳 0 7.63 0
16 首开国风美唐二期 100 昌平 23.58 0 16.86
17 回龙观 G 区商业 100 昌平 0 12.9 0
18 首开同馨家园 100 丰台 1.96 0 1.96
19 宋庄项目(香溪郡) 100 通州 28.23 0 10.19
20 台湖 010、017 地块 50 通州 12.58 0 0
台湖 014、015、019
21 50 通州 8.26 0 0
地块
京内重点项目合计 261.59 64.39 66.8
22 廊坊国风悦都 100 安次 24.99 6.87 0
23 沈阳国风润城 95 沈北 22.44 0 1.08
24 大连 E15\E16\E17 60 东港 17.66 0 0
龙城大
25 太原国风上观 85 31.54 40 22.32
道
26 葫芦岛国风海岸 70 连山 18.96 2.36 13.84
27 海南长流项目 100 秀英 0 8.85 0
28 苏州国风华府 100 吴中 3.8 0 3.8
29 苏州常青藤 75 吴中 25.98 0 3.15
30 苏州山湖一号 50 吴中 57.09 0 36.41
31 苏州太湖一号 70 吴江 38.36 15.17 0
32 杭州石桥项目 100 下城 15.23 0 0
33 杭州半山项目 100 拱墅 0 7.1 0
34 杭州三墩项目 51 西湖 11.33 0 0
35 扬州水印西堤 100 邗江 9.1 0.35 9.45
36 扬州邗江 639 60 邗江 6.75 5.85 4.71
37 海门紫郡 100 海门港 18.75 0 0
38 厦门领翔上郡 100 翔安 28.68 14.93 0
39 绵阳仙海龙湾 100 仙海 9.75 0 1.77
40 贵阳首开紫郡 90.67 南明 22.54 21.74 10.95
41 福州香槟国际 40 晋安 38.05 20.97 18.22
42 福州香开新城 51 晋安 44.85 0 19.12
京外重点项目合计 445.85 144.19 144.82
公司总计 707.44 208.58 211.62
公司合作项目计划复工面积 186.48 万平米,新开工约 81.77 万平米,计划竣工约 47.20 万平米,具体如下。
表八:公司 2015 年度合作开发项目生产计划情况表
单位:万平米
29 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
2015 年复 2015 年新 2015 年竣
序号 项目名称 权益(%) 位置
工面积 开工面积 工面积
1 熙悦春天 50 大兴 23.38 14.34
大兴新城核心区地
2 50 大兴 13.79 7.44
块
黄村 0801 地块(万
3 50 大兴 9.48
城天地)
东坝南区 660 等地
4 50 朝阳 6.69 6.01
块
5 台湖 005 等地块 50 通州 3.44 7.26
6 门头沟自住房 50 门头沟 0 18.11 0
7 亦庄 B01R1-2 地块 50 大兴 10.88
亦庄河西区 X13 项
8 50 大兴 0 10 0
目
9 首城东坝项目 50 朝阳 12.59
10 首城汇景湾 50 平谷 34.96 12.89
京内合作项目小计 82.26 81.77 27.23
11 首城南湖壹号 50 天津武清 24.67
12 天津湾 50 天津海河 79.55 19.97
京外合作项目小计 104.22 0 19.97
公司合作项目合计 186.48 81.77 47.2
2)2015 年公司全部项目计划销售面积 173.53 万平米,销售签约额 290.68 亿元,销售回款273.20 亿元。其中:控股子公司项目计划销售面积 144.77 万平米,销售签约额 239.11 亿元,销售回款 232.14 亿元;合作项目计划销售面积 28.76 万平米,销售签约额 51.57 亿元,销售回款 41.06亿元。
3)继续加大商业地产经营力度,计划物业出租及酒店经营面积 43 万平米,经营收入 4.5 亿元。
4)力争实现 2015 年归属于上市公司股东的净利润较 2014 年增长不低于 20%。(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为完成 2015 年度的经营计划和工作目标,公司资金需求较大,将通过自有资金、销售资金回款及出租收入、项目合作、金融机构贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。(五) 可能面对的风险
1、房地产市场波动的风险
2014 年,随着市场预期的变化,各主要城市的房价增速出现不同程度的回落,公司开展业务的苏州、杭州、厦门等城市的房价也出现了较大的波动,楼市成交量也有所萎缩。从长期来看,中国高速的城市化进程、人口红利以及人民币升值预期,都使得房地产行业获得更广阔的发展空
30 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告间,但如果短期市场持续走低,楼价持续下降,成交量继续萎缩,将影响投资者购买预期,从而对公司生产经营产生不利影响。
2、市场竞争风险
房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型,随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧,行业重新洗牌在所难免,公司将面临更加严峻的市场竞争环境。具体来说,市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升,同时导致商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降,从而对公司业务和经营业绩造成不利影响。
3、跨区域经营风险
公司的业务分布策略是以北京为中心,向全国主要经济发展区扩张。公司目前在北京、福州、厦门、苏州、扬州、杭州、海门、廊坊、太原、沈阳、大连、烟台、贵阳、绵阳、海口等十余个城市拥有房地产开发与经营项目。由于房地产开发具有地域性强的特征,各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都相互存在一定的差异,为了保证项目开发的顺利进行,公司必须适应当地开发环境,否则将面临一定的经营风险。
4、偿债风险
公司的资产负债率较高,公司最近三年的合并资产负债率分别为 80.76%、83.57%和 83.47%。最近三年的流动比例分别为 1.73、1.74 和 1.45,速动比率分别为 0.51、0.42 和 0.33。房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力。
随着新项目的开展,需要的资金量也会增加,为此公司将增加部分银行贷款,导致公司的整体负债率较高。同时存货的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。公司拟开发项目、在建项目和已完工项目处于经济发达地区和具有较大潜力的城市,市场前景好,产品质量高,变现能力较强,但如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅,将给公司短期偿债能力带来较大压力。
5、净资产收益率下降的风险
受土地取得成本上升和商品房销售市场价格波动的影响,公司近三年的销售毛利率分别为41.62%、36.63%和 34.46%,呈现一定的下降趋势。毛利率下行将对公司的净资产收益率水平产生较大的压力。
6、经营性现金流波动的风险
随着房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高,支付地价的付款时间大大缩短,增加了前期土地储备资金支出负担。截至报告期末,公司在建拟建项目的规划建筑面积(扣除竣工部分)约 1,488 万平方米,具备较强的持续发展后劲,但也给公司带来了较大的土地储备资金支付压力,加上项目后续开发的资金需求,进一步导致现金流趋紧。
公司最近三年的经营现金流量净额分别为 21.43 亿元、-82.74 亿元和 32.9 亿元。在公司继续扩大土地储备规模的快速发展阶段,公司可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。
针对上述风险,公司将继续随着市场变化,积极调整经营策略,针对不同区域市场、不同产品采取差异化的开发策略。加快项目周转、去库存速度,进一步提升公司核心竞争力和可持续发展能力。此外,公司还将继续确保现金流安全。一方面统筹资金管理,科学安排收支计划。继续拓宽融资渠道,优化融资结构,降低信托融资成本,充分利用保障房融资政策。
31 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告四 涉及财务报告的相关事项4.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计发生变化的,公司应当说明情况、原因及其影
响。2014 年 1 月至 7 月,财政部发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》和《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》,修订了《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 30号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》,除企业会计准则第 37 号在 2014 年年度及以后期间的财务报告中使用外,上述其他准则于 2014 年 7 月 1 日起施行。
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目 影响金额根据企业会计准则第 2 号的要求:对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响,并且在活跃
133,850,142.49
市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益 可供出售金融资产长期股
-133,850,142.4
性投资,按《企业会计准则第 22 号——金融工具 权投资
9确认和计量》进行处理。公司对上述会计政策变更采用追溯调整法处理。根据企业会计准则第 9 号的要求:对首次执行日
应付职工薪酬长期应付职 -6,401,965.7存在的离职后福利计划、辞退福利,公司采用追
工薪酬 86,401,965.78溯调整法处理。根据企业会计准则第 30 号的要求:可供出售金融资产的公允价值变动确认为其他综合收益。利润
表中其他综合收益项目分别以后会计期间在满足 -44,474,578.92
资本公积其他综合收益
规定条件时将重分类进损益的项目与以后会计期 44,474,578.92间不能重分类进损益的项目分别进行列报。公司对比较财务报表的列报进行了相应调整。4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的,公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。首开股份间接持有国奥投资发展有限公司(以下简称国奥投资)46%股权,按权益法在长期股权投资科目核算。2014 年国奥投资基于谨慎性原则补提以前年度开发项目税金,并调减了期初未分配利润 857,620,005.92 元。根据国奥投资补计税金的开发项目各期结转收入比例,上述补计的土地增值税 857,620,005.92 元中影响 2013 年期初金额为 849,381,781.52 元,影响 2013 年当期金额为 8,238,224.40 元。首开股份按权益比例对该事项的影响进行了追溯调整,其中比较期报表期初未分配利润调减 386,734,142.41 元、期初少数股东权益调减 3,981,477.10 元,投资收益调减3,789,583.22 元,归属于母公司股东的净利润调减 3,750,966.54 元,少数股东损益调减 38,616.68元,期末未分配利润调减 390,485,108.95 元、期末少数股东权益调减 4,020,093.78 元。上述重大会计差错更正的累积影响数:
32 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
受影响的项目 2014 年 2013 年
长期股权投资 -394,505,202.73 -394,505,202.73
投资收益 -- -3,789,583.22
归属于母公司股东的净利润 -- -3,750,966.54
少数股东损益 -- -38,616.68
期初未分配利润 -390,485,108.95 -386,734,142.41
期末未分配利润 -390,485,108.95 -390,485,108.95
少数股东权益 -4,020,093.78 -4,020,093.784.3 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。本年度合并财务报表范围包括本公司及 35 家二级子公司、14 家三级子公司,子公司详情如下:
序号 二级子公司名称 公司简称
1 北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司 天鸿嘉诚
2 北京首开天成房地产开发有限公司 首开天成
3 北京城市开发集团有限责任公司 城开集团
4 烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 烟台天鸿
5 北京首开立信置业股份有限公司 首开立信
6 三亚天鸿度假村 三亚度假村
7 北京宝辰饭店有限公司 宝辰饭店
8 北京燕华置业有限公司 燕华置业
9 北京首开商业地产有限公司 商业地产
10 北京联宝房地产有限公司 联宝房地产
11 苏州首开嘉泰置业有限公司 苏州嘉泰
12 苏州首开永泰置业有限公司 苏州永泰
13 扬州首开衡泰置业有限公司 扬州衡泰
14 太原首开龙泰置业有限责任公司 太原龙泰
15 沈阳首开盛泰置业有限责任公司 沈阳盛泰
16 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门翔泰
17 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 贵阳龙泰
18 绵阳首开兴泰置业有限公司 绵阳兴泰
19 北京首开荣泰置业有限公司 北京荣泰
20 首开中庚(福州)房地产开发有限公司 福州中庚
21 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 廊坊志泰
22 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司 葫芦岛宏泰
33 / 34北京首都开发股份有限公司 2014 年年度报告
23 福州中鼎投资有限公司 福州中鼎
24 海门锦源国际俱乐部有限公司 海门锦源
25 苏州首开融泰置业有限公司 苏州融泰
26 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳京泰
27 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州龙泰
28 北京首开万科房地产开发有限公司 北京首开万科
29 苏州依湖置业有限公司 苏州依湖
30 北京首开保利仁泰置业有限公司 首开保利仁泰
31 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中嘉
32 大连中美居置业有限公司 大连中美居
33 海南民生长流油气储运有限公司 海南长流
34 浙江美都置业有限公司 浙江美都
35 北京东银燕华置业有限公司 东银燕华
序号 三级子公司名称 公司简称
1 北京首开亿信置业股份有限公司 首开亿信
2 北京首开仁信置业有限公司 首开仁信
3 武汉强华房地产开发有限公司 武汉强华
4 深圳市祈年实业发展有限公司 深圳祈年
5 北京首开晟馨房地产开发有限责任公司 首开晟馨
6 苏州首开兴元置业有限公司 苏州兴元
7 北京中顺德房地产开发有限公司 中顺德
8 扬州首开正兴城市开发投资有限公司 扬州正兴
9 苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司 苏州宝京
10 杭州首开旭泰房地产开发有限公司 杭州旭泰
11 杭州首开龙泰房地产开发有限公司 杭州龙泰
12 北京颐安鑫鼎科技企业孵化器有限公司 颐安鑫鼎
13 海门源泰置业有限公司 海门源泰
14 北京首开惠信物业管理有限公司 惠信物业4.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的,董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。无
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