鲁商置业股份有限公司
审 计 报 告
大信审字[2015]第 3-00155 号
大信会计师事务所（特殊普通合伙）
WUYIGE CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP.
大信会计师事务所 WUYIGE Certified Public Accountants.LLP 电话 Telephone：+86（10）82330558
北京市海淀区知春路 1 号 15/F,Xueyuan International Tower 1 传真 Fax：+86（10）82327668
学院国际大厦 15 层 Zhichun Road,Haidian 网址 Internet： www.daxincpa.com.cn
邮编 100083 DisBeijing,China,100083
审计报告
大信审字[2015]第 3-00155 号
鲁商置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的鲁商置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2014
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2014 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司
现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准
则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以
使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会
计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计
师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计
程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰
当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用
会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
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大信会计师事务所 WUYIGE Certified Public Accountants.LLP 电话 Telephone：+86（10）82330558
北京市海淀区知春路 1 号 15/F,Xueyuan International Tower 1 传真 Fax：+86（10）82327668
学院国际大厦 15 层 Zhichun Road,Haidian 网址 Internet： www.daxincpa.com.cn
邮编 100083 DisBeijing,China,100083
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
贵公司 2014 年 12 月 31 日的财务状况以及 2014 年度的经营成果和现金流量。
大信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：沈文圣
中国北京 中国注册会计师：田城
二○一五年三月二十六日
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合并资产负债表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：人民币元
项 目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 五、（一） 2,191,708,403.99 3,885,620,422.07
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产
衍生金融资产
应收票据 五、（二） 6,700,000.00 5,400,000.00
应收账款 五、（三） 285,330,794.63 245,551,001.10
预付款项 五、（四） 1,599,753,559.51 1,542,642,378.26
应收利息
应收股利
其他应收款 五、（五） 439,258,280.40 389,185,107.05
存货 五、（六） 25,570,055,736.89 20,442,443,463.98
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 30,092,806,775.42 26,510,842,372.46
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五、（七） 76,146,397.29 52,613,085.46
投资性房地产
固定资产 五、（八） 471,662,137.50 572,984,016.32
在建工程 398,696.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、（九） 59,738,263.95 68,836,622.74
开发支出
商誉
长期待摊费用 五、（十） 10,251,317.75 10,694,273.75
递延所得税资产 五、（十一） 107,026,725.65 82,562,013.90
其他非流动资产
非流动资产合计 724,824,842.14 788,088,708.17
资产总计 30,817,631,617.56 27,298,931,080.63
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
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合并资产负债表（续）
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：人民币元
项 目 附注 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 五、（十二） 765,000,000.00 650,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债
衍生金融负债
应付票据 五、（十三） 454,200,000.00 125,000,000.00
应付账款 五、（十四） 4,049,377,138.33 2,979,083,275.48
预收款项 五、（十五） 7,123,151,935.19 6,997,197,648.72
应付职工薪酬 五、（十六） 15,771,372.56 10,938,322.08
应交税费 五、（十七） -484,913,300.11 -223,970,196.32
应付利息
应付股利 五、（十八） 75,000,000.00 75,000,000.00
其他应付款 五、（十九） 12,085,549,578.68 11,241,342,314.18
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 五、（二十） 922,100,000.00 778,620,000.00
其他流动负债
流动负债合计 25,005,236,724.65 22,633,211,364.14
非流动负债：
五、（二十
长期借款 3,408,800,000.00 2,340,000,000.00
一）
应付债券
其中：优先股
永续债
五、（二十
长期应付款 150,000,000.00 300,000,000.00
二）
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五、（十一） 1,299,468.32 1,720,368.04
其他非流动负债
非流动负债合计 3,560,099,468.32 2,641,720,368.04
负债合计 28,565,336,192.97 25,274,931,732.18
所有者权益：
五、（二十
实收资本（或股本） 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
三）
其他权益工具
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其中：优先股
永续债
五、（二十
资本公积 299,221,914.06 322,455,914.06
四）
减：库存股
其他综合收益
专项储备
五、（二十
盈余公积 100,652,148.87 100,652,148.87
五）
五、（二十
未分配利润 622,856,210.40 416,435,504.29
六）
归属于母公司所有者权益合计 2,023,698,273.33 1,840,511,567.22
少数股东权益 228,597,151.26 183,487,781.23
所有者权益合计 2,252,295,424.59 2,023,999,348.45
负债和所有者权益总计 30,817,631,617.56 27,298,931,080.63
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
母公司资产负债表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：人民币元
项 目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,464,748.39 1,642,322.84
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利 十二、（一） 645,000,000.00 645,000,000.00
其他应收款 30,000.00
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 647,494,748.39 646,642,322.84
非流动资产：
可供出售金融资产
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持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十二、（二） 735,248,531.19 628,844,007.64
投资性房地产
固定资产 48,585.63 39,154.19
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 735,297,116.82 628,883,161.83
资产总计 1,382,791,865.21 1,275,525,484.67
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
母公司资产负债表（续）
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：人民币元
项 目 附注 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 931,897.45 606,166.93
应交税费 58,009.50 22,861.34
应付利息
应付股利
其他应付款 453,865,198.58 411,008,261.65
划分为持有待售的负债
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一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 454,855,105.53 411,637,289.92
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 454,855,105.53 411,637,289.92
所有者权益：
实收资本（或股本） 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 623,105,505.66 539,934,982.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 83,877,473.68 83,877,473.68
未分配利润 -780,014,219.66 -760,892,261.04
所有者权益合计 927,936,759.68 863,888,194.75
负债和所有者权益总计 1,382,791,865.21 1,275,525,484.67
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
合 并 利 润 表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度 单位：人民币元
项 目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 五、（二十七） 5,681,863,161.13 5,293,036,561.09
减：营业成本 五、（二十七） 4,412,051,596.67 3,799,642,684.61
营业税金及附加 五、（二十八） 542,393,158.14 601,224,226.54
销售费用 五、（二十九） 197,901,025.24 200,514,529.32
管理费用 五、（三十） 142,513,508.10 121,296,429.81
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财务费用 五、（三十一） 19,645,896.55 -2,658,495.33
资产减值损失 五、（三十二） 6,249,322.28 33,194,760.53
加：公允价值变动收益
投资收益 五、（三十三） 23,533,311.83 3,464,256.76
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 384,641,965.98 543,286,682.37
加：营业外收入 五、（三十四） 10,296,039.57 13,319,527.83
其中：非流动资产处置利得 515,969.05 371,709.47
减：营业外支出 五、（三十五） 25,077,579.85 9,297,638.49
其中：非流动资产处置损失 9,472.11 29,383.69
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 369,860,425.70 547,308,571.71
减：所得税费用 五、（三十六） 125,830,349.56 181,682,148.97
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 244,030,076.14 365,626,422.74
其中：归属于母公司所有者的净利润 206,420,706.11 263,135,694.39
少数股东损益 37,609,370.03 102,490,728.35
五、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净
额
(一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的
变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益
的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法核算的在被投资单位以后将重分类
进损益的其他综合收益中所享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5、外币财务报表折算差额
6、其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
六、综合收益总额 244,030,076.14 365,626,422.74
归属于母公司所有者的综合收益总额 206,420,706.11 263,135,694.39
归属于少数股东的综合收益总额 37,609,370.03 102,490,728.35
七、每股收益
（一）基本每股收益 0.21 0.26
（二）稀释每股收益 0.21 0.26
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
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母公司利润表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度 单位：人民币元
项 目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 19,289,725.08 11,647,858.22
财务费用 -6,411.46 -5,655.66
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益 十二、（三） 645,000,000.00
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润 -19,283,313.62 633,357,797.44
加：营业外收入 161,355.00
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 11.12
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 -19,121,958.62 633,357,786.32
减：所得税费用
四、净利润 -19,121,958.62 633,357,786.32
五、其他综合收益的税后净额
六、综合收益总额 -19,121,958.62 633,357,786.32
归属于母公司所有者的综合收益总额
归属于少数股东的综合收益总额
七、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪
梅
合并现金流量表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度 单位：人民币元
项 目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,949,722,910.28 6,363,662,660.53
收到的税费返还
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五、（三十
收到其他与经营活动有关的现金 269,076,263.82 295,697,115.63
七）
经营活动现金流入小计 6,218,799,174.10 6,659,359,776.16
购买商品、接受劳务支付的现金 6,829,590,840.07 6,159,272,624.28
支付给职工以及为职工支付的现金 189,224,455.51 154,134,824.00
支付的各项税费 1,029,325,792.78 1,013,308,053.06
五、（三十
支付其他与经营活动有关的现金 533,755,713.88 420,495,358.08
七）
经营活动现金流出小计 8,581,896,802.24 7,747,210,859.42
经营活动产生的现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 210,694.50 100.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 210,694.50 100.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
5,104,443.18 14,157,156.92
金
投资支付的现金 23,234,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 28,338,443.18 14,157,156.92
投资活动产生的现金流量净额 -28,127,748.68 -14,157,056.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 7,500,000.00 2,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 7,500,000.00 2,000,000.00
取得借款收到的现金 2,755,000,000.00 3,075,000,000.00
五、（三十
收到其他与筹资活动有关的现金 1,524,492,800.00 4,254,366,305.00
七）
筹资活动现金流入小计 4,286,992,800.00 7,331,366,305.00
偿还债务支付的现金 1,577,720,000.00 1,765,101,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 363,675,268.14 737,591,229.20
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
五、（三十
支付其他与筹资活动有关的现金 1,411,246,840.10 1,807,823,480.00
七）
筹资活动现金流出小计 3,352,642,108.24 4,310,515,709.20
筹资活动产生的现金流量净额 934,350,691.76 3,020,850,595.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,456,874,685.06 1,918,842,455.62
加：期初现金及现金等价物余额 3,179,070,104.99 1,260,227,649.37
六、期末现金及现金等价物余额 1,722,195,419.93 3,179,070,104.99
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法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
母公司现金流量表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度 单位：人民币元
项 目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 43,029,117.52 11,459,543.63
经营活动现金流入小计 43,029,117.52 11,459,543.63
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 11,820,572.70 6,742,706.31
支付的各项税费 1,267,934.07 737,065.89
支付其他与经营活动有关的现金 5,872,185.20 3,973,454.13
经营活动现金流出小计 18,960,691.97 11,453,226.33
经营活动产生的现金流量净额 24,068,425.55 6,317.30
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
12,000.00 8,920.00
金
投资支付的现金 23,234,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 23,246,000.00 8,920.00
投资活动产生的现金流量净额 -23,246,000.00 -8,920.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
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筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 822,425.55 -2,602.70
加：期初现金及现金等价物余额 1,642,322.84 1,644,925.54
六、期末现金及现金等价物余额 2,464,748.39 1,642,322.84
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人: 李中山 会计机构负责人:陈雪梅
- 10 -
合并股东权益变动表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 单位：人民币
2014 年度
元
本 期
归属于母公司股东权益
项 其他权益工具 专
目 减： 其他 少数股东权 股东
优 永 项 其 益 权益合计
股本 其 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 小计
先 续 储 他
他 股 收益
股 债 备
一、上年年
1,000,968,000.00 322,455,914.06 100,652,148.87 416,689,701.64 1,840,765,764.57 183,529,988.15 2,024,295,752.72
末余额
加：会计
-254,197.35 -254,197.35 -42,206.92 -296,404.27
政策变更
前期差
错更正
其他
二、本年年
1,000,968,000.00 322,455,914.06 100,652,148.87 416,435,504.29 1,840,511,567.22 183,487,781.23 2,023,999,348.45
初余额
三、本期增
减变动金额
-23,234,000.00 206,420,706.11 183,186,706.11 45,109,370.03 228,296,076.14
（减少以
“－”号填列）
（一）综
206,420,706.11 206,420,706.11 37,609,370.03 244,030,076.14
合收益总额
（二）股
东投入和减 7,500,000.00 7,500,000.00
少资本
1.股东投
7,500,000.00 7,500,000.00
入的普通股
- 11 -
2.其他权
益工具持有
者投入资本
3.股份支
付计入所有
者权益的金
额
4.其他
（三）利
润分配
1.提取盈
余公积
2.对股东
的分配
3.其他
（四）股
东权益内部
结转
1.资本公
积转增资本
（或股本）
2.盈余公
积转增资本
（或股本)
3.盈余公
积弥补亏损
4.其他
（五）专
项储备
1.本期提
取
- 12 -
2.本期使
用
（六）其
-23,234,000.00 -23,234,000.00 -23,234,000.00
他
四、本期期
1,000,968,000.00 299,221,914.06 100,652,148.87 622,856,210.40 2,023,698,273.33 228,597,151.26 2,252,295,424.59
末余额
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人:李中山 会计机构负责人：陈雪梅
合并股东权益变动表
单位：人民币
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度
元
上 期
归属于母公司股东权益
项
其他权益工具 专 少数股东权 股东
目 减： 其他
优 永 项 益 权益合计
股本 其 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 其他 小计
先 续 储
他 股 收益
股 债 备
一、上年年
1,000,968,000.00 322,455,914.06 100,652,148.87 153,511,718.13 1,577,587,781.06 153,997,052.88 1,731,584,833.94
末余额
加：会计
-211,908.23 -211,908.23 -211,908.23
政策变更
前期差
错更正
其他
二、本年年
1,000,968,000.00 322,455,914.06 100,652,148.87 153,299,809.90 1,577,375,872.83 153,997,052.88 1,731,372,925.71
初余额
三、本期增 263,135,694.39 263,135,694.39 29,490,728.35 292,626,422.74
- 13 -
减变动金额
（减少以
“－”号填列）
（一）综
263,135,694.39 263,135,694.39 102,490,728.35 365,626,422.74
合收益总额
（二）股
东投入和减 2,000,000.00 2,000,000.00
少资本
1.股东投
2,000,000.00 2,000,000.00
入的普通股
2.其他权
益工具持有
者投入资本
3.股份支
付计入所有
者权益的金
额
4.其他
（三）利
-75,000,000.00 -75,000,000.00
润分配
1.提取盈
余公积
2.对股东
-75,000,000.00 -75,000,000.00
的分配
3.其他
（四）股
东权益内部
结转
1.资本公
积转增资本
2.盈余公
- 14 -
积转增资本
3.盈余公
积弥补亏损
4.其他
（五）专
项储备
1.本期提
取
2.本期使
用
（六）其
他
四、本期期
1,000,968,000.00 322,455,914.06 100,652,148.87 416,435,504.29 1,840,511,567.22 183,487,781.23 2,023,999,348.45
末余额
法定代表人：赵西亮 主管会计工作负责人:李中山 会计机构负责人：陈雪梅
母公司股东权益变动表
编制单位：鲁商置业股份有限公司
2014 年度 单位：人民币元
本 期
其他权益工具
项 目 其他
优 永 减：库 专项
股本 其 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
先 续 存股 储备
他 收益
股 债
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -760,892,261.04 863,888,194.75
加：会计政策变更
- 15 -
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -760,892,261.04 863,888,194.75
三、本期增减变动金额
83,170,523.55 -19,121,958.62 64,048,564.93
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -19,121,958.62 -19,121,958.62
（二）股东投入和减少
83,170,523.55 83,170,523.55
资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者
投入资本
3.股份支付计入所有者
权益的金额
4.其他 83,170,523.55 83,170,523.55
（三）利润分配
1.提取盈余公积
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结
转
1.资本公积转增资本
2.盈余公积转增资本
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（五）专项储备
- 16 -
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 623,105,505.66 83,877,473.68 -780,014,219.66 927,936,759.68
法定代表人：赵西亮 会计机构负责人：陈雪梅
主管会计工作负责人:李中山
母公司股东权益变动表
编制单位：鲁商置业股份有限公司 2014 年度 单位：人民币元
上 期
其他权益工具
项 目 减：
优 永 其他综 专项
股本 其 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
先 续 合收益 储备
他 股
股 债
一、上年年末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,394,250,047.36 230,530,408.43
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -1,394,250,047.36 230,530,408.43
三、本期增减变动金额（减少以
633,357,786.32 633,357,786.32
“－”号填列）
（一）综合收益总额 633,357,786.32 633,357,786.32
（二）股东投入和减少资本
- 17 -
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者投入资
本
3.股份支付计入所有者权益的
金额
4.其他
（三）利润分配
1.提取盈余公积
2.对股东的分配
3.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增资本
2.盈余公积转增资本
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,000,968,000.00 539,934,982.11 83,877,473.68 -760,892,261.04 863,888,194.75
法定代表人：赵西亮 会计机构负责人：陈雪梅
主管会计工作负责人:李中山
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
（除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元）
一、 企业的基本情况
鲁商置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名为山东万杰高科技股份有
限公司，2008 年 12 月 16 日，中国证监会出具了《关于核准山东万杰高科技股份有限公司重
大资产重组及向山东省商业集团总公司、山东银座集团投资有限责任公司、山东世界贸易中
心、山东省通利商业管理服务中心、北京东方航华投资有限公司发行股份购买资产的批复》（证
监许可[2008]1405 号），核准公司重大资产置换及发行股份购买资产事宜，将房地产资产注入
公司，实现了业务转型，主营业务由化纤新材料、纺织品、片剂、胶囊、热能电力的生产与
销售、医疗服务、康复疗养、医疗咨询服务，转变为房地产开发及经营。公司的注册地址为
山东省博山经济开发区，总部地址为山东省济南市经十路 9777 号。
公司发行的人民币普通股股票在上海证券交易所上市，股票简称“鲁商置业”，股票代码
“600223”，截止 2014 年 12 月 31 日，公司股本总额为 1,000,968,000.00 元。山东省商业集
团有限公司持有公司总股本的 52.62%，为公司控股股东。
公司的组织架构：股东大会为公司的最高权力机构；公司设董事会、监事会，对股东大
会负责，董事会还设立了战略决策委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、审计委员会。
公司内部根据职责划分设立了审计法务部、财务管理部、总经理办公室、成本管理部、工程
管理中心、营销管理部等职能部门。
公司所处行业为房地产行业，公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等。
本财务报表业经本公司董事会于 2015 年 3 月 26 日决议批准报出。
本公司将山东省鲁商置业有限公司、山东银座地产有限公司、山东省商业房地产开发有
限公司、泰安银座房地产开发有限公司、东营银座房地产开发有限公司、北京银座合智房地
产开发有限公司六家子公司及鲁商置业青岛有限公司等孙公司纳入本年度合并财务报表范围。
具体详见“本附注六、在其他主体中的权益”。
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财务报表附注
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二、 财务报表的编制基础
1、编制基础：本公司财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财
政部颁布的《企业会计准则-基本准则》和具体会计准则等规定（以下合称“企业会计准则”），
并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2、持续经营：公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能
力的重大事项。
三、 重要会计政策和会计估计
公司及其子公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理，本公司及其子公司根据实
际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具
体会计政策和会计估计，详见本附注三、（二十四）“收入”各项描述。关于管理层所作出的
重大会计政策变更的说明，请参阅附注三、（二十八）“主要会计政策变更、会计估计变更的
说明”。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司 2014
年 12 月 31 日的财务状况、2014 年度的经营成果和现金流量等相关信息。
(二) 会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。公司之从
事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负
债的流动性划分依据。
(四) 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
(五) 企业合并
1、同一控制下的企业合并
同一控制下企业合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债
务方式作为合并对价的，本公司在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表
中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。合并方以发行权益性工具
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
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作为合并对价的，按发行股份的面值总额作为股本。长期股权投资的初始投资成本与合并对
价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
2、非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值之和。非同一控制下企
业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债，在购买日以公允
价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
体现为商誉价值。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计
入当期营业外收入。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、合并财务报表范围
本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，包括被
本公司控制的企业、被投资单位中可分割的部分以及结构化主体。
2、统一母子公司的会计政策、统一母子公司的资产负债表日及会计期间
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本
公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
3、合并财务报表抵销事项
合并财务报表以母公司和子公司的资产负债表为基础，已抵销了母公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易。子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，
在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司持有母公司的
长期股权投资，视为企业集团的库存股，作为所有者权益的减项，在合并资产负债表中所有
者权益项目下以“减：库存股”项目列示。
4、合并取得子公司会计处理
对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于自最终控制方开始实时控制
时已经发生，从合并当期的期初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表；
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产
公允价值为基础对其个别财务报表进行调整。
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(七) 合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
1、合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营。
单独主体，是指具有单独可辨认的财务架构的主体，包括单独的法人主体和不具备法人主体
资格但法律认可的主体。通过单独主体达成的合营安排，通常划分为合营企业。相关事实和
情况变化导致合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务发生变化的，合营方对合营安排
的分类进行重新评估。
2、共同经营的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会
计准则的规定进行会计处理：确认单独所持有的资产或负债，以及按其份额确认共同持有的
资产或负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因
出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，参照共同经营参与方的规定进行会计处理；否则，应当按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理。
3、合营企业的会计处理
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》的规定对合营企业的
投资进行会计处理，不享有共同控制的参与方应当根据其对该合营企业的影响程度进行会计
处理。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司库存现金以及可以随时用于支付
的存款。在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指持有的期限短、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 金融工具
1、金融工具的分类及确认
金融工具划分为金融资产或金融负债。本公司成为金融工具合同的一方时，确认为一项
金融资产或金融负债。
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持
有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。除应收款项以外的金融资产的分类取决于本
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财务报表附注
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公司及其子公司对金融资产的持有意图和持有能力等。金融负债于初始确认时分类为：以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资
产；应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；可供
出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的
金融资产；持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图
和能力持有至到期的非衍生金融资产。
2、金融工具的计量
本公司金融资产或金融负债初始确认按公允价值计量。后续计量分类为：以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资产及以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债按公允价值计量；持有到期投资、贷款和应收款项以及其他金融负债按摊
余成本计量；在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该
权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产或者衍生金融负债，按照成本计
量。本公司金融资产或金融负债后续计量中公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值
有关外，按照如下方法处理：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负
债公允价值变动形成的利得或损失，计入公允价值变动损益。②可供出售金融资产的公允价
值变动计入其他综合收益。
3、本公司对金融资产和金融负债的公允价值的确认方法
如存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值；如不存在活跃市场
的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
4、金融资产负债转移的确认依据和计量方法
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，或既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控制的，应当终止确认该项金融资产。
金融资产满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值与因转移而收到的对价和原直
接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额部分，计入当期损益。部分转移满足
终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之
间，按照各自的相对公允价值进行分摊。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
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5、金融资产减值
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信
用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产发生减值时，应进行减值测试确认其可收回金额，按可收回金额
低于账面价值的差额计提减值准备。发生的减值损失，一经确认，不再转回。
当有客观证据表明可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下
降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，
在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予
以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直
接计入股东权益。
对于权益工具投资，本公司判断其公允价值发生“严重”或“非暂时性”下跌的具体量
化标准、成本的计算方法、期末公允价值的确定方法，以及持续下跌期间的确定依据为：
公允价值发生“严重”下跌的具体量化标准 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或超过 50%。
公允价值发生“非暂时性”下跌的具体量化标准 连续 12 个月出现下跌。
取得时按支付对价（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或
成本的计算方法 已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和
作为投资成本。
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公
期末公允价值的确定方法 允价值；如不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确
定其公允价值。
连续下跌或在下跌趋势持续期间反弹上扬幅度低于 20%，
持续下跌期间的确定依据
反弹持续时间未超过 6 个月的均作为持续下跌期间。
(十) 应收款项
本公司应收款项主要包括应收账款、长期应收款和其他应收款。在资产负债表日有客观
证据表明其发生了减值的，本公司根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额确认减
值损失。
1、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项应收款项期末余额在 100 万元（含 100 万元）以
单项金额重大的判断依据或金额标准
上的款项
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额
计提坏账准备
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2、按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
组合 1：按账龄组合 按账龄状态
组合 2：按关联方组合 关联方
组合 3：按其他组合 同一母公司范围内的公司及公司员工
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1：按账龄组合 采用账龄分析法
组合 2：按关联方组合 经测试未发生减值，不需计提坏账准备
组合 3：按其他组合 经测试未发生减值，不需计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备情况：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 10 10
1至2年 40 40
2至3年 80 80
3 年以上 100 100
3、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理 有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破产或死亡，以其破产
由 财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，单独进行减值测试，确认减值损
坏账准备的计提方法
失。
(十一) 存货
1、存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、
在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括原材料、开发成本、开发产品、
库存商品、发出商品、低值易耗品等。存货按成本进行初始计量。库存商品及原材料的实际
成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费用等。开发产品的实际成
本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借
款费用及开发过程中的其他相关费用。
2、发出存货的计价方法
存货发出时采用加权平均法确定其实际成本。
3、存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存货项目计提存货跌价
准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
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存货可变现净值的确定依据：①产成品可变现净值为估计售价减去估计的销售费用和相
关税费后金额；②为生产而持有的材料等，当用其生产的产成品的可变现净值高于成本时按
照成本计量；当材料价格下降表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价
减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。③持有待
售的材料等，可变现净值为市场售价。
4、存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物采用一次转销法摊销。
(十二) 划分为持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产划分为持有待售：一是企业已经就处置该非流
动资产作出决议；二是企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是该项转让将在一
年内完成。
(十三) 长期股权投资
1、初始投资成本确定
对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当按照取得被合并
方所有者权益账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确
定的合并成本确认为初始成本；以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付
的购买价款；以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公
允价值；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12
号—债务重组》的有关规定确定；非货币性资产交换取得的长期股权投资，初始投资成本应
当按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》的有关规定确定。
2、后续计量及损益确认方法
投资方能够对被投资单位实施控制的长期股权投资应当采用成本法核算，对联营企业和
合营企业的长期股权投资采用权益法核算。投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通
过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论
以上主体是否对这部分投资具有重大影响，投资方都应当按照《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计
入损益，并对其余部分采用权益法核算。
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3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
对被投资单位具有共同控制，是指对某项安排的回报产生重大影响的活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策，包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资
产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等；对被投资单位具有重大影响，是指当持
有被投资单位 20%以上至 50%的表决权资本时，具有重大影响。或虽不足 20%，但符合下列条
件之一时，具有重大影响：在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表；参与被投
资单位的政策制定过程；向被投资单位派出管理人员；被投资单位依赖投资公司的技术或技
术资料；与被投资单位之间发生重要交易。
(十四) 投资性房地产
本公司投资性房地产的类别，包括出租的土地使用权、出租的建筑物、持有并准备增值
后转让的土地使用权。投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
本公司投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧，具体核算政策与固定资
产部分相同。投资性房地产中出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权采用
直线法摊销，具体核算政策与无形资产部分相同。
(十五) 固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入
企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产分类和折旧方法
本公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备等；折旧方法
采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净
残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先
估计数存在差异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账
的土地之外，本公司对所有固定资产计提折旧。
资产类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 5-10 5 9.50-19.00
运输设备 4 5 23.75
电子设备及其他设备 3-5 5 19.00-31.67
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3、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
融资租入固定资产为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。融资租
入固定资产初始计价为租赁期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入
账价值；融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧及减值
准备。
(十六) 在建工程
本公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。在建工程在工程完工达到预定
可使用状态时，结转固定资产。预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：固定资
产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已经全部完成；已经试生产或试运行，
并且其结果表明资产能够正常运行或能够稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能
够正常运转或营业；该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；所购建的固
定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求基本相符。
(十七) 借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、资本化金额计算方法
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间。借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个
月的，应当暂停借款费用的资本化。
借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款按照
累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算
确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定
每一会计期间应摊销的折价或溢价金额，调整每期利息金额。
实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费用的方法。其中实际利
率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所使用的利率。
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(十八) 无形资产
1、无形资产的计价方法
本公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支付的价款和相关支
出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为
达到预定用途前所发生的支出总额。
本公司无形资产后续计量方法分别为：使用寿命有限无形资产采用直线法摊销，并在年
度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相
应的调整；使用寿命不确定的无形资产不摊销，但在年度终了，对使用寿命进行复核，当有
确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
2、使用寿命不确定的判断依据
本公司将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确
定为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的判断依据为：来源于合同性权利或其他
法定权利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；综合同行业情况或相关专家论证等，仍
无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
每年年末，对使用寿命不确定无形资产使用寿命进行复核，主要采取自下而上的方式，
由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用寿命不确定判断依据是否存在变化等。
3、内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准，以及开发阶段支出符合资本化条
件的具体标准
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满
足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有
可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在
内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无
形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能
够可靠地计量。
划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段的具体标准：为获取新的技术和知识等进
行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商
业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实
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质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具有针对性和形成成果的
可能性较大等特点。
(十九) 资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模
式计量的生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额
计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两
者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收
回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产
生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值
测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。
测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再
根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其
他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(二十) 长期待摊费用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各项费用。
长期待摊费用按费用项目的受益期限分期摊销。若长期待摊的费用项目不能使以后会计期间
受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十一) 职工薪酬
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1、短期薪酬
在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。本公司发生的职工福利费，在实际发
生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公
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允价值计量。企业为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房
公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工提供服务的会计期间，根据规
定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相应负债，计入当期损益或
相关资产成本。
2、离职后福利
本公司在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生
的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
3、辞退福利
企业向职工提供辞退福利时，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
4、其他长期职工福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，应当按照有关设定
提存计划的规定进行处理；除此外，根据设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职
工福利净负债或净资产。
(二十二) 预计负债
当与或有事项相关的义务是公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，同时其金额能够可靠地计量时确认该义务为预计负债。本公司按照履行相关现时义务所
需支出的最佳估计数进行初始计量，如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发
生的可能性相同，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；如涉及多个项目，按照各种可能
结果及相关概率计算确定最佳估计数。
资产负债表日应当对预计负债账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实
反映当前最佳估计数，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(二十三) 股份支付
本公司股份支付包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。以权益结算的股
份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。存在活跃市场的，按照
活跃市场中的报价确定；不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿
交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允
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价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
在各个资产负债表日，根据最新取得的可行权人数变动、业绩指标完成情况等后续信息，
修正预计可行权的股票期权数量，并以此为依据确认各期应分摊的费用。对于跨越多个会计
期间的期权费用，一般可以按照该期权在某会计期间内等待期长度占整个等待期长度的比例
进行分摊。
(二十四) 收入
1、销售商品
本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或协议价款的
金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②既没有保
留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额
能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量。本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收入、其他
收入，其确认原则：
①房地产销售收入:房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方付
款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，
于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即可确认收入的实现。
②物业出租收入：物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收
入的实现。
③物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与
物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
2、提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
收入。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生
的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相
同金额结转劳务成本；②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成
本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
(二十五) 政府补助
1、与资产相关的政府补助会计处理
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本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，确认为与资产相关的
政府补助，与资产相关的政府补助，确认为递延收益，自相关资产可供使用时起，按照相关
资产的预计使用期限，将递延收益平均分摊转入当期损益。
2、与收益相关的政府补助会计处理
除与资产相关的政府补助之外的政府补助，确认为与收益相关的政府补助。分别下列情
况处理：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用
的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
区分与资产相关政府补助和与收益相关政府补助的具体标准
若政府文件未明确规定补助对象，将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断
依据：①政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的
支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日
进行复核，必要时进行变更；②政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，
作为与收益相关的政府补助。
(二十六) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目
按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计税基础为其差额），按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2、递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂
时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。如未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减记递延所得税资产的账面价值。
3、对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与
子公司及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转
回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
(二十七) 租赁
1、经营租赁的会计处理方法：经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产
成本或当期损益。
2、融资租赁的会计处理方法：以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较
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低者作为租入资产的入账价值，租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确
认融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额
作为长期应付款列示。
(二十八) 主要会计政策变更、会计估计变更的说明
财政部于 2014 年修订和新颁布了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等八项企业会
计准则，除《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》从 2014 年度及以后期间实施外，其他
准则从 2014 年 7 月 1 日起在执行企业会计准则的企业实施。本公司根据准则规定重新厘定了
相关会计政策，并采用追溯调整法，对 2014 年度比较财务报表进行重述。
根据修订后的《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》规定，本公司对内退职工比照辞退
福利处理，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间、企业拟支付的内退职工工资和缴纳
的社会保险费等，确认为应付职工薪酬，一次性计入当期损益。上述会计政策变更，影响比
较财务报表相关项目如下表：
2013 年 12 月 31 日/2013 年度 2013 年 1 月 1 日/2012 年度
财务报表项目
变更前 变更后 变更前 变更后
应付职工薪酬 10,641,917.81 10,938,322.08 8,347,315.55 8,559,223.78
未分配利润 416,689,701.64 416,435,504.29 153,511,718.13 153,299,809.90
归属于母公司所有者权益 1,840,765,764.57 1,840,511,567.22 1,577,587,781.06 1,577,375,872.83
少数股东权益 183,529,988.15 183,487,781.23
管理费用 121,220,354.22 121,296,429.81 90,833,562.04 91,045,470.27
财务费用 -2,666,915.78 -2,658,495.33
归属于母公司股东的净利润 263,177,983.51 263,135,694.39 245,389,458.05 245,177,549.82
少数股东损益 102,532,935.27 102,490,728.35
四、 税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额 3% 、17%
企业所得税 应纳税所得额 25%
营业税 房地产销售收入等 5%
城市维护建设税 应付流转税额 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 应付流转税额 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
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五、 合并财务报表重要项目注释
(一)货币资金
类 别 期末余额 期初余额
现金 226,009.22 1,123,763.23
银行存款 1,737,775,749.01 3,642,988,165.68
其他货币资金 453,706,645.76 241,508,493.16
合计 2,191,708,403.99 3,885,620,422.07
注：货币资金期末余额中受限金额为 469,512,984.06 元，其中：短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、项目开
发保证金存款、按揭及民工保证金存款为 254,654,789.59 元；受监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款为 88,428,782.41
元；山东省文化厅拨付的专用于山东省美术馆项目建设资金为 84,859,513.59 元；山东省人力资源社会保障厅拨付的专用
于山东省人力资源市场项目建设资金为 41,569,898.47 元。
(二)应收票据
类 别 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 6,700,000.00 5,400,000.00
合计 6,700,000.00 5,400,000.00
(三)应收账款
1、应收账款分类
期末数
类 别 账面余额 坏账准备
比例 比例
金额 金额
(%) (%)
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的
应收账款 297,697,638.00 88.85 16,868,636.00 5.67
2.按组合计提坏账准备的应收账款
（1）账龄组合 37,153,389.18 11.09 32,840,866.55 88.39
（2）关联方组合 189,270.00 0.06
组合小计 37,342,659.18 11.15 32,840,866.55 87.94
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准
备的应收账款
合计 335,040,297.18 100.00 49,709,502.55 14.84
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
期初数
类 别 账面余额 坏账准备
比例 比例
金额 金额
(%) (%)
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的
应收账款
2.按组合计提坏账准备的应收账款
（1）账龄组合 305,020,032.66 100.00 59,469,031.56 19.50
（2）关联方组合
组合小计 305,020,032.66 100.00 59,469,031.56 19.50
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备
的应收账款
合计 305,020,032.66 100.00 59,469,031.56 19.50
（1）按组合计提坏账准备的应收账款
①采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数 期初数
账龄
账面余额 计提比例% 坏账准备 账面余额 计提比例% 坏账准备
1 年以内 4,381,369.11 10.00 438,136.91 272,834,445.66 10.00 27,283,444.56
1至2年 615,484.07 40.00 246,193.64
2至3年 -
3 年以上 32,156,536.00 100.00 32,156,536.00 32,185,587.00 100.00 32,185,587.00
合计 37,153,389.18 32,840,866.55 305,020,032.66 59,469,031.56
②期末单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
债务人名称 账面余额 坏账金额 账龄 计提比例 计提理由
青岛市市南区
297,697,638.00 16,868,636.00 0-2 年 5.67% 见附注三、（十）
政府
合计 297,697,638.00 16,868,636.00
2、按欠款方归集的期末余额前五名的应收帐款情况
期末余额及占应收账款
单位名称 期末余额 坏账准备余额
期末余额合计数的比例(%)
客户 1 297,697,638.00 88.85 16,769,763.80
客户 2 19,000,000.00 5.67 19,000,000.00
客户 3 12,535,018.00 3.74 12,535,018.00
客户 4 1,000,000.00 0.30 100,000.00
客户 5 934,203.21 0.28 93,420.32
合计 331,166,859.21 98.84 48,498,202.12
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(四)预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 759,577,493.00 47.48 726,481,373.55 47.09
1至2年 309,286,289.53 19.33 28,985,271.06 1.88
2至3年 25,794,218.48 1.61 219,441,624.00 14.23
3 年以上 505,095,558.50 31.58 567,734,109.65 36.80
合计 1,599,753,559.51 100.00 1,542,642,378.26 100.00
账龄超过 1 年的大额预付款项情况
债权单位 债务单位 期末余额 账龄 未结算原因
济南市城市建设投资有
山东省鲁商置业有限公司 200,000,000.00 3 年以上 土地熟化费
限公司
泰安市岱岳区土地收购
山东省鲁商置业有限公司 99,600,000.00 1-2 年 土地熟化费
储备中心
锦州市经济技术开发区
辽宁鲁商置业有限公司 180,843,860.00 1-4 年 土地及配套费
财政局
鲁商置业青岛有限公司 青岛市市南区政府 190,000,000.00 3 年以上 土地保证金
北京畅天利信息技术有
鲁商置业青岛有限公司 120,000,000.00 1-2 年 土地竞拍保证金
限公司
合计 790,443,860.00
2、预付款项金额前五名单位情况
单位名称 期末余额 占预付款项总额的比例(%)
锦州市经济技术开发区财政局 228,265,906.07 14.27
济南市城市建设投资有限公司 200,000,000.00 12.50
青岛市市南区政府 190,000,000.00 11.88
济南市历城区旅游路片区建设指挥部 150,000,000.00 9.38
青岛市财政局 150,000,000.00 9.38
合计 918,265,906.07 57.41
(五)其他应收款
1、 其他应收款
期末数
类 别 账面余额 坏账准备
比例 计提比
金额 金额
(%) 例(%)
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
期末数
类 别 账面余额 坏账准备
比例 计提比
金额 金额
(%) 例(%)
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 371,960,326.00 65.55
2.按组合计提坏账准备的其他应收款
（1）账龄组合 183,972,875.67 32.42 128,197,578.56 69.68
（2）其他组合 11,522,657.29 2.03
组合小计 195,495,532.96 34.45 128,197,578.56 65.58
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 567,455,858.96 100.00 128,197,578.56 22.59
期初数
类 别 账面余额 坏账准备
比例 计提比
金额 金额
(%) 例(%)
1.单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 331,782,271.80 66.17
2.按组合计提坏账准备的其他应收款
（1）账龄组合 161,527,715.39 32.22 112,195,727.27 69.46
（2）其他组合 8,070,847.13 1.61
组合小计 169,598,562.52 33.83 112,195,727.27 66.15
3.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 501,380,834.32 100.00 112,195,727.27 22.38
（1）期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
债务人名称 账面余额 账龄 说明
预售保证金，经减值测试无需计提坏
济南市房地产行业协会 346,297,602.00 0-4 年
账
公积金贷款保证金，经减值测试无需
哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司 14,382,700.00 0-2 年
计提坏账
物业质量维修基金，经减值测试无需
济南市住房维修资金管理中心 11,280,024.00 1 年以内
计提坏账
合计 371,960,326.00
（2）按组合计提坏账准备的其他应收款
①采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
账龄 期末数 期初数
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
计提 计提
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例% 比例%
1 年以内 37,135,746.68 10.00 3,713,698.43 38,091,173.77 10.00 3,809,017.38
1至2年 30,222,709.71 40.00 12,089,711.88 21,423,044.72 40.00 8,569,217.90
2至3年 21,093,215.19 80.00 16,872,964.16 10,970,024.57 80.00 8,776,019.66
3 以上 95,521,204.09 100.00 95,521,204.09 91,043,472.33 100.00 91,041,472.33
合计 183,972,875.67 128,197,578.56 161,527,715.39 112,195,727.27
2、其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
预售保证金 346,297,602.00 328,043,921.80
劳务工资保证金 56,091,338.00 51,138,758.00
公积金保证金 14,394,612.62 3,738,350.00
物业维修基金 12,718,124.90
押金及质保金 30,401,147.67 10,619,613.37
代垫款 33,232,405.14 16,047,543.43
职工借款及备用金 5,618,595.31 1,959,446.08
租金 1,218,307.81 393,300.00
往来款 62,914,774.37 83,865,997.27
其他 4,568,951.14 5,573,904.37
合计 567,455,858.96 501,380,834.32
3、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
债务人 款项 坏账准备
期末余额 账龄 期末余额合计
名称 性质 余额
数的比例(%)
济南市房地产业协会 预售保证金 346,297,602.00 0-4 年 61.03
济南市城乡建设委员会 劳务工资保证金 47,340,840.00 0-4 年 8.34 24,462,536.00
青岛恒达信投资管理公司 往来款 45,496,000.00 5 年以上 8.02 45,496,000.00
北京东方航华投资有限
往来款 24,218,774.37 5 年以上 4.27 24,218,774.37
公司
哈尔滨市房屋置业担保
公积金贷款保证金 14,382,700.00 0-2 年 2.53
有限责任公司
合计 477,735,916.37 84.19 94,177,310.37
(六) 存货
1、 存货的分类
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期末数 期初数
存货类别 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
原材料 12,545,262.14 12,545,262.14 14,362,337.38 14,362,337.38
开发成本 15,202,782,989.93 15,202,782,989.93 14,417,088,459.29 14,417,088,459.29
开发产品 10,309,277,697.63 10,309,277,697.63 5,985,733,366.59 5,985,733,366.59
库存商品 3,319,838.16 3,319,838.16 8,523,521.08 8,523,521.08
发出商品 38,887,813.99 38,887,813.99 15,293,709.00 15,293,709.00
生产成本 3,242,135.04 3,242,135.04 1,442,070.64 1,442,070.64
合计 25,570,055,736.89 25,570,055,736.89 20,442,443,463.98 20,442,443,463.98
(1) 开发成本
开工 预计竣 预计总
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
日期 工时间 投资额
鲁商常春藤项目 2007.03 2017.12 45 亿元 1,000,631,961.76 638,801,882.17 233,967,012.03 1,405,466,831.90
鲁商御龙湾项目 2008.06 2015.12 14.53亿元 473,479,019.94 133,913,502.50 430,662,238.42 176,730,284.02
青岛蓝岸国际项目 2007.09 2014.7 16.5 亿元 485,792,319.27 68,939,855.20 554,732,174.47
东营银座城市广场 2004.11 2015.12 6.8 亿元 266,398,789.55 200,246,043.54 384,864,043.46 81,780,789.63
鲁商国奥城项目 2008.07 2016.12 29 亿元 922,720,138.12 337,068,594.89 671,977,997.86 587,810,735.15
北京蓝岸丽舍项目 2008.08 2014.4 18.3 亿元 110,226,131.85 64,218,471.96 174,444,603.81
临沂鲁商鲁商中心 2013.07 2019.06 32 亿元 351,953,275.84 503,135,990.21 855,089,266.05
青岛鲁商首府项目 2010.03 2017.07 100亿元 1,388,613,220.12 154,554,597.61 1,055,807,380.08 487,360,437.65
济宁南池公馆项目 2011.07 2015.05 22 亿元 453,155,277.89 398,111,591.43 660,389,327.65 190,877,541.67
哈尔滨松江新城项目 2011.05 2020.12 190亿元 6,386,774,376.40 1,726,836,201.28 3,348,031,701.52 4,765,578,876.16
青岛蓝岸丽舍项目 2013.05 2018.12 95亿元 1,066,439,061.99 2,478,647,139.80 3,545,086,201.79
临沂鲁商置业 2013.05 2023.12 48 亿元 85,930,457.59 220,195,554.45 306,126,012.04
菏泽鲁商凤凰城项目 2011.12 2016.12 40 亿元 1,285,825,378.37 531,498,358.39 1,009,573,558.82 807,750,177.94
青岛鲁商蓝岸新城 2014.06 2020.12 38 亿元 5,474,060.03 790,383,576.37 795,857,636.40
泰安鲁商国际社
2014.08 2016.12 15 亿元 430,145.88 397,602,988.41 398,033,134.29
区一期
鲁商泰晤士小
2014.08 2016.06 15 亿元 653,298,842.59 653,298,842.59
镇一期
其他项目 133,244,844.69 16,562,079.41 3,870,701.45 145,936,222.65
合计 14,417,088,459.29 9,314,015,270.21 8,528,320,739.57 15,202,782,989.93
(2) 主要项目的开发产品
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
其他减少
本期销售 本期摊销
鲁商常春藤项目 662,463,554.40 233,967,012.03 271,565,604.28 624,864,962.15
鲁商御龙湾项目 242,833,642.47 430,662,238.42 88,022,017.28 585,473,863.61
- 40 -
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
其他减少
本期销售 本期摊销
济南鲁商广场项目 211,846,807.53 614,397.12 1,972,431.04 209,259,979.37
鲁商国奥城项目 333,679,491.83 671,977,997.86 197,606,919.14 415,254.87 807,635,315.68
青岛银座一山一墅项目 203,056,608.25 15,378,663.01 187,677,945.24
东营银座城市广场
65,025,134.61 384,864,043.46 195,176,581.48 1,790,049.94 252,922,546.65
项目
临沂鲁商凤凰城项目 247,334,988.04 92,375,205.22 99,062,408.76 478,411.63 240,169,372.87
青岛鲁商首府项目 830,875,171.21 1,055,807,380.08 945,300,963.26 478,993.28 940,902,594.75
济宁南池公馆项目 483,931,189.08 660,389,327.65 685,937,968.76 458,382,547.97
哈尔滨松江新城项目 1,558,894,724.33 3,348,031,701.52 1,128,158,749.15 3,778,767,676.70
泰安银座城市广场 171,245,635.18 10,068,918.35 161,176,716.83
菏泽鲁商凤凰城项目 1,009,573,558.82 219,339,585.15 790,233,973.67
合计 5,011,186,946.93 7,887,648,465.06 3,846,163,857.39 15,204,059.11 9,037,467,495.49
(3) 开发产品中的出租开发产品明细
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、出租开发产品原值 460,963,781.12 13,368,747.67 20,829,011.65 453,503,517.14
山东银座.晶都国际 25,662,255.65 14,690,195.77 10,972,059.88
泰安银座城市广场 211,423,199.52 211,423,199.52
青岛四季景园 66,472,859.29 66,472,859.29
东营银座城市广场 57,609,067.47 57,609,067.47
银座数码广场 5,633,378.14 5,633,378.14
青岛鲁商.首府 9,835,467.23 9,835,467.23
临沂鲁商凤凰城 28,299,807.71 4,900,156.21 23,399,651.50
济南鲁商广场 47,109,406.11 10,407,591.24 1,238,659.67 56,278,337.68
鲁商国奥城 8,918,340.00 2,961,156.43 11,879,496.43
二、出租开发产品摊销 55,084,977.97 19,123,577.17 1,093,943.69 73,114,611.45
山东银座.晶都国际 2,425,965.21 457,928.94 950,982.94 1,932,911.21
泰安银座城市广场 41,311,473.64 10,068,918.35 51,380,391.99
青岛四季景园 5,507,692.43 3,320,754.68 8,828,447.11
东营银座城市广场 2,678,610.19 1,790,049.94 4,468,660.13
银座数码广场 281,668.46 140,834.44 422,502.90
青岛鲁商.首府 492,799.85 478,993.28 971,793.13
临沂鲁商凤凰城 795,993.83 478,411.63 97,199.09 1,177,206.37
济南鲁商广场 1,449,567.36 1,972,431.04 45,761.66 3,376,236.74
鲁商国奥城 141,207.00 415,254.87 556,461.87
405,878,803.15 380,388,905.69
三、出租开发产品净值
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
23,236,290.44 9,039,148.67
山东银座.晶都国际
170,111,725.88 160,042,807.53
泰安银座城市广场
60,965,166.86 57,644,412.18
青岛四季景园
54,930,457.28 53,140,407.34
东营银座城市广场
银座数码广场 5,351,709.68 5,210,875.24
青岛鲁商.首府 9,342,667.38 8,863,674.10
临沂鲁商凤凰城 27,503,813.88 22,222,445.13
济南鲁商广场 45,659,838.75 52,902,100.94
鲁商国奥城 8,777,133.00 11,323,034.56
2、存货期末余额含有借款费用资本化金额为 2,518,281,584.92 元。
3、公司存货账面价值合计为 5,623,061,055.52 元的青岛鲁商首府项目、菏泽鲁商凤
凰城等存货项目已作抵押，详见“附注九、（二）中 2、资产抵押”。
(七)长期股权投资
本期增减变动
宣告发 减值准
被投资单位 期初余额 权益法下确 其他综 其他 计提 期末余额 备期末
追加 减少 放现金 其
认的投资损 合收益 权益 减值 余额
投资 投资 股利或 他
益 调整 变动 准备
利润
一、联营企业
临沂尚城置
52,613,085.46 23,533,311.83 76,146,397.29
业有限公司
合计 52,613,085.46 23,533,311.83 76,146,397.29
(八)固定资产
1、固定资产情况
电子设备及
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
其他设备
一、账面原值
1.期初余额 572,811,223.83 3,208,370.12 22,742,106.40 31,787,024.85 630,548,725.20
2.本期增加金额 238,072.37 1,631,135.46 3,407,948.35 5,277,156.18
（1）购置 238,072.37 1,086,218.46 2,749,504.35 4,073,795.18
（2）其他 544,917.00 658,444.00 1,203,361.00
3.本期减少金额 81,565,356.70 956,680.63 474,136.10 82,996,173.43
（1）处置或报废 956,680.63 474,136.10 1,430,816.73
（2）其他 81,565,356.70 81,565,356.70
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
电子设备及
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
其他设备
4.期末余额 491,245,867.13 3,446,442.49 23,416,561.23 34,720,837.10 552,829,707.95
二、累计折旧
1.期初余额 28,214,869.39 940,555.70 13,933,029.71 14,476,254.08 57,564,708.88
2.本期增加金额 22,716,132.27 1,329,099.29 3,166,790.71 3,116,841.81 30,328,864.08
（1）计提 22,716,132.27 1,329,099.29 3,166,790.71 3,116,841.81 30,328,864.08
3.本期减少金额 5,381,047.84 894,512.40 450,442.27 6,726,002.51
（1）处置或报废 894,512.40 450,442.27 1,344,954.67
（2）其他 5,381,047.84 5,381,047.84
4.期末余额 45,549,953.82 2,269,654.99 16,205,308.02 17,142,653.62 81,167,570.45
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 445,695,913.31 1,176,787.50 7,211,253.21 17,578,183.48 471,662,137.50
2.期初账面价值 544,596,354.44 2,267,814.42 8,809,076.69 17,310,770.77 572,984,016.32
注：上述固定资产 “其他”减少原因为：公司全资孙公司临沂鲁商地产有限公司为加快回笼资金，拟将自用的临沂铂
尔曼酒店写字楼及一层单独产权商铺对外出售，为更好的反映公司待售产品情况，将此部分固定资产转为开发产品项目核
算。
2、期末已经提足折旧仍继续使用的固定资产原值为 24,400,549.31 元。期末无未办妥产
权证书的固定资产。
3、公司以房产和土地使用权抵押获得渤海银行济南分行贷款综合授信额度 3.5 亿元，抵
押固定资产原值为 460,091,886.30 元，固定资产净值为 429,738,602.14 元。
4、截止 2014 年 12 月 31 日，通过经营租赁租出的固定资产为房屋建筑物，账面价值
8,200,725.03 元。
(九)无形资产
项目 土地使用权 计算机软件 商标注册费 合计
一、账面原值
1.期初余额 69,440,447.46 6,779,190.50 184,400.00 76,404,037.96
2.本期增加金额 836,800.00 836,800.00
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
（1）购置 836,800.00 836,800.00
3.本期减少金额 7,366,903.97 7,366,903.97
（1）其他 7,366,903.97 7,366,903.97
4.期末余额 62,073,543.49 7,615,990.50 184,400.00 69,873,933.99
二、累计摊销
1.期初余额 3,532,510.18 4,000,241.62 34,663.42 7,567,415.22
2.本期增加金额 2,213,513.07 774,807.90 18,440.04 3,006,761.01
（1）计提 2,213,513.07 774,807.90 18,440.04 3,006,761.01
3.本期减少金额 438,506.19 438,506.19
（1）其他 438,506.19 438,506.19
4.期末余额 5,307,517.06 4,775,049.52 53,103.46 10,135,670.04
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 56,766,026.43 2,840,940.98 131,296.54 59,738,263.95
2.期初账面价值 65,907,937.28 2,778,948.88 149,736.58 68,836,622.74
注：1、上述无形资产 “其他”减少原因同五、（八）固定资产“其他”减少原因。
2、公司以房产和土地使用权抵押获得渤海银行济南分行贷款综合授信额度 3.5 亿元，抵押无形资产原值为
29,807,453.03 元，无形资产净值为 28,033,199.87 元。
(十)长期待摊费用
类 别 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
电力沟专用权 546,672.00 27,332.00 519,340.00
租赁费 10,147,601.75 4,166,980.00 4,582,604.00 9,731,977.75
合计 10,694,273.75 4,166,980.00 4,609,936.00 10,251,317.75
(十一) 递延所得税资产、递延所得税负债
1、 递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
期末余额 期初余额
项 目 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产 可抵扣/应纳税暂
递延所得税资产/负债
性差异 /负债 时性差异
递延所得税资产：
资产减值准备 43,541,333.20 174,165,332.80 42,179,634.26 168,718,537.04
可抵扣亏损 63,017,515.95 252,070,063.80 37,010,240.02 148,040,960.08
内部未实现利润 467,876.50 1,871,506.00 3,372,139.62 13,488,558.48
小 计 107,026,725.65 428,106,902.60 82,562,013.90 330,248,055.60
递延所得税负债：
评估增值（见注 1） 1,299,468.32 5,197,873.28 1,720,368.04 6,881,472.16
小计 1,299,468.32 5,197,873.28 1,720,368.04 6,881,472.16
注：1、山东省商业房地产开发有限公司以 2005 年 10 月 31 日为基准日进行国企改制，以评估后的净资产于 2007 年 2
月重新入账，其中对子公司青岛星洲世源置业有限公司长期股权投资评估增值 99,894,770.67 元（主要系青岛星洲存货增
值)，山东省商业房地产开发有限公司在编制合并报表时，按子公司青岛星洲世源置业有限公司评估价值调整了青岛星洲世
源置业有限公司存货及资本公积，并对评估增值计提递延所得税负债，按青岛星洲世源置业有限公司每年实际销售面积占
可供销售面积的比例对评估增值存货进行摊销，并相应转回计提的递延所得税负债。
2、公司之子公司青岛鲁商置地发展有限公司、青岛鲁商惜福置业有限公司、泰安鲁商置业有限公司等公司本期可抵扣
亏损确认递延所得税资产。
2、 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末余额 期初余额
资产减值准备 3,741,748.31 2,946,221.79
可抵扣亏损 342,241,334.73 226,079,960.42
合计 345,983,083.04 229,026,182.21
注：母公司及子公司重庆鲁商地产有限公司、青岛银座地产有限公司等单位本期亏损 116,161,374.31 元及坏账准备
795,526.52 元未确认可抵扣暂时性差异。
3、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期情况
年度 期末余额 期初余额 备注
2015 年 12,905,088.63 12,905,088.63
2016 年 4,601,143.24 4,601,143.24
2017 年 105,848,058.55 105,848,058.55
2018 年 102,725,670.00 102,725,670.00
2019 年 116,161,374.31
合计 342,241,334.73 226,079,960.42
(十二) 短期借款
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财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
借款条件 期末余额 期初余额
抵押+保证借款 250,000,000.00
保证借款 350,000,000.00
委托贷款 400,000,000.00 400,000,000.00
质押借款 15,000,000.00
合计 765,000,000.00 650,000,000.00
(十三) 应付票据
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 23,300,000.00 60,000,000.00
商业承兑汇票 430,900,000.00 65,000,000.00
合计 454,200,000.00 125,000,000.00
(十四) 应付账款
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 3,301,368,553.21 2,268,482,478.58
1 年以上 748,008,585.12 710,600,796.90
合计 4,049,377,138.33 2,979,083,275.48
账龄超过 1 年的大额应付账款
债权单位名称 期末余额 未偿还原因
江苏南通二建集团有限公司 39,342,556.54 工程款未结算
济南四建集团有限责任公司 38,628,815.80 工程款未结算
山东三箭建设工程股份有限公司 11,040,000.00 工程款未结算
青岛一建集团有限公司 10,626,483.00 工程款未结算
山东天齐置业集团股份有限公司济
8,000,000.00 工程款未结算
南分公司
合计 107,637,855.34
(十五) 预收款项
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 3,803,374,401.59 4,430,185,862.23
1 年以上 3,319,777,533.60 2,567,011,786.49
合计 7,123,151,935.19 6,997,197,648.72
注：公司一年以上的预收款项主要系未结转的预售房款。
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
预收款项中的预售房款的主要项目列示如下:
项目名称 期末余额 年初余额
青岛一山一墅 54,830,919.83 41,604,171.60
鲁商常春藤 1,114,069,607.54 919,128,667.57
鲁商御龙湾 360,367,303.38 325,352,952.98
鲁商国奥城 414,371,882.89 441,112,434.31
鲁商蓝岸国际 113,532,031.69 126,852,897.93
东营银座城市广场 177,418,797.73 364,051,705.39
北京蓝岸丽舍 131,705,332.97 385,216,138.82
青岛鲁商首府 647,653,009.00 1,511,187,029.00
351,304,299.80 810,930,396.43
济宁南池公馆
1,123,573,009.00 1,052,508,298.00
哈尔滨松江新城
140,737,799.72 227,317,546.00
菏泽鲁商凤凰城
684,781,424.00 198,455,931.00
临沂鲁商中心
临沂鲁商凤凰城 154,297,268.33 209,686,978.90
845,948,061.81 296,543,464.00
青岛蓝岸丽舍
6,314,590,747.69 6,909,948,611.93
合计
(十六) 应付职工薪酬
1、应付职工薪酬分类列示
项目 期初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
一、短期薪酬 10,641,742.12 176,281,106.32 171,707,851.46 15,214,996.98
二、离职后福利-设定提存计划 175.69 17,578,577.26 17,578,361.93 391.02
三、辞退福利 296,404.27 423,538.73 163,958.44 555,984.56
四、一年内到期的其他福利 -
合计 10,938,322.08 194,283,222.31 189,450,171.83 15,771,372.56
2、 短期职工薪酬情况
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 2,113,552.40 138,713,265.24 138,084,098.19 2,742,719.45
2、职工福利费 14,277,481.03 14,277,481.03 -
3、社会保险费 33,776.64 9,042,145.88 9,048,723.06 27,199.46
其中：医疗保险费 38,996.65 7,639,287.40 7,647,164.58 31,119.47
工伤保险费 1,070.95 539,057.06 537,962.61 2,165.40
生育保险费 -6,290.96 863,801.42 863,595.87 -6,085.41
4、住房公积金 66,240.17 8,595,535.30 8,618,726.03 43,049.44
5、工会经费和职工教育经费 8,364,063.33 5,636,520.76 1,678,823.15 12,321,760.94
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财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
6、其他 64,109.58 16,158.11 80,267.69
合计 10,641,742.12 176,281,106.32 171,707,851.46 15,214,996.98
3、 设定提存计划情况
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 -91.64 16,613,132.64 16,611,067.60 1,973.40
2、失业保险费 267.33 965,444.62 967,294.33 -1,582.38
合计 175.69 17,578,577.26 17,578,361.93 391.02
(十七) 应交税费
税种 期末余额 期初余额
增值税 16,479.21 -1,470,562.11
营业税（见注） -325,644,343.06 -258,304,688.07
城建税（见注） -22,833,540.49 -18,256,980.83
企业所得税（见注） -160,487,889.89 -7,568,386.47
土地增值税 47,901,836.12 77,261,730.50
房产税 2,047,473.13 2,846,666.50
土地使用税 4,981,766.39 8,055,294.75
个人所得税 368,728.27 306,970.39
教育费附加（见注） -9,835,663.25 -7,916,311.18
地方教育费附加（见注） -6,078,155.60 -4,900,499.57
其他税金 -15,349,990.94 -14,023,430.23
合计 -484,913,300.11 -223,970,196.32
注:期末余额为负数主要系预收款项增加不符合收入确认条件，根据预收款项预交商品房销售环节税费增加所致。
(十八) 应付股利
单位名称 期末余额 期初余额 超过 1 年未支付原因
普通股股利
其中：山东省商业集团有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00 增加土地储备暂不支付
山东世界贸易中心 60,000,000.00 60,000,000.00 增加土地储备暂不支付
合计 75,000,000.00 75,000,000.00
注: 2013 年 12 月公司控股孙公司鲁商置业青岛有限公司根据股东会决议，分配 2012 年末经审计后累计盈利中的 30,000
万元，各股东分别按股权比例分配股利，余额系应付少数股东部分。
(十九) 其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
往来款 11,288,207,823.07 10,158,088,265.65
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款项性质 期末余额 期初余额
代扣款项 67,679,682.34 46,954,182.13
投标保证金 6,672,525.05 918,700.00
质保金及押金 267,327,324.06 413,123,666.08
社会保险金 1,601,836.67 486,162.72
专款专用 254,952,608.95 415,886,531.03
其他 199,107,778.54 205,884,806.57
合计 12,085,549,578.68 11,241,342,314.18
账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
单位名称 期末余额 未偿还原因
山东省商业集团有限公司 6,451,826,225.00 未到期
山东银座商城股份有限公司 1,197,553,383.15 未到期
国泰租赁有限公司 360,000,000.00 未到期
山东银座久信房地产开发有限公司 68,587,988.54 未到期
临沂尚城置业有限公司 32,773,040.37 未到期
山东世界贸易中心 31,682,296.10 未到期
鲁商集团有限公司 26,423,150.80 未到期
青岛海景(国际)大酒店发展有限公司 24,393,326.97 未到期
合计 8,193,239,410.93
(二十) 一年内到期的非流动负债
项 目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 822,100,000.00 778,620,000.00
一年内到期的长期应付款 100,000,000.00
合计 922,100,000.00 778,620,000.00
(二十一) 长期借款
借款条件 期末余额 期初余额 利率区间
抵押+保证借款 2,219,800,000.00 835,000,000.00 6.15%-8.00%
抵押借款 629,000,000.00 745,000,000.00 7.26%-7.38%
保证借款 560,000,000.00 760,000,000.00 6.95%
合计 3,408,800,000.00 2,340,000,000.00
(二十二) 长期应付款
款项性质 期限 期末余额 期初余额
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款项性质 期限 期末余额 期初余额
向非金融机构的借款 8年 150,000,000.00 300,000,000.00
合计 150,000,000.00 300,000,000.00
注：公司子公司山东省鲁商置业有限公司根据《山东省扩大内需重点建设项目调控资金管理暂行办法》自商业集团 2009
年借入款项 3 亿元，用于省调控资金贷款规定的项目，借款期限八年，第 1-5 年只偿还利息，第 6 年起均衡还本付息。
(二十三) 股本
本次变动增减（+、-）
项目 期初余额 发行 送 公积金 期末余额
其他 小计
新股 股 转股
股份总数 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
注：截止 2014 年 12 月 31 日，山东省商业集团有限公司持有本公司的 232,790,000 股被质押；山东世界贸易中心持有
本公司的 19,220,000 股被质押；鲁商集团有限公司持有本公司的 17,210,000 股被质押。
(二十四) 资本公积
类 别 期初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
一、资本溢价 331,708,799.87 331,708,799.87
二、其他资本公积 -9,252,885.81 23,234,000.00 -32,486,885.81
合计 322,455,914.06 23,234,000.00 299,221,914.06
注：2014 年 2 月 28 日，本公司收购了关联方山东银座久信房地产开发有限公司持有的本公司控股子公司泰安银座房
地产开发有限公司 10%的股权和东营银座房地产开发有限公司 15%的股权，收购价分别为 1,528.50 万元、794.90 万元。根
据《企业会计准则第 20 号---企业合并》的相关规定，同一控制下的企业合并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在，
该收购股权的行为视同在最初合并日发生，本期减少资本公积 2,323.40 万元为支付的收购价款。
(二十五) 盈余公积
类 别 期初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
法定盈余公积 87,059,810.15 87,059,810.15
任意盈余公积 13,592,338.72 13,592,338.72
合计 100,652,148.87 100,652,148.87
(二十六) 未分配利润
期末余额
项目
金额 提取或分配比例
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调整前上年未分配利润 416,689,701.64
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -254,197.35
调整后期初未分配利润 416,435,504.29
加：本期归属于母公司所有者的净利润 206,420,706.11
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 622,856,210.40
(二十七) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
一、主营业务小计 5,637,505,163.81 4,392,307,068.94 5,252,090,979.30 3,779,234,251.66
房地产销售 5,467,289,929.34 4,289,683,525.84 5,139,631,742.77 3,715,011,023.99
物业管理 88,531,564.34 76,694,894.19 63,257,447.05 52,967,147.73
酒店 64,978,533.20 12,370,096.68 48,952,958.54 11,145,387.69
建材销售 16,705,136.93 13,558,552.23 248,830.94 110,692.25
二、其他业务小计 40,945,581.79 20,408,432.95
44,357,997.32 19,744,527.73
材料销售及运费收入 638,151.81 544,291.85 381,149.99 10,144.16
租赁费收入 33,265,549.64 19,123,577.17 32,974,431.80 20,398,288.79
代建费收入 9,500,000.00 7,590,000.00
其他收入 954,295.87 76,658.71
合计 5,681,863,161.13 4,412,051,596.67 5,293,036,561.09 3,799,642,684.61
(二十八) 营业税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 283,554,766.33 266,944,876.17
城市维护建设税 19,709,848.64 18,578,134.63
教育费附加 8,522,581.00 8,013,105.52
地方教育费附加 5,697,758.31 5,342,074.84
土地增值税 222,763,157.12 300,065,569.54
水利建设基金 2,145,046.74 2,280,465.84
合计 542,393,158.14 601,224,226.54
(二十九) 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 21,391,427.73 19,452,648.12
广告费 77,212,423.92 81,314,347.39
销售代理费 42,018,322.80 48,644,609.30
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项目 本期发生额 上期发生额
业务宣传费 46,527,850.33 41,273,383.85
其他 10,751,000.46 9,829,540.66
合计 197,901,025.24 200,514,529.32
(三十) 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 47,854,073.80 35,788,653.03
办公费 4,742,843.88 5,145,592.92
会务费 520,109.05 1,639,338.29
租赁费 8,096,819.92 3,437,418.48
招待应酬费 5,199,579.77 4,013,200.77
税费 12,245,485.36 11,479,065.56
折旧费 24,802,569.44 21,811,143.07
无形资产摊销 3,006,761.01 3,347,257.18
差旅费 2,865,053.18 2,493,238.10
汽车费用 3,418,588.21 2,576,884.45
聘请中介结构费用 5,958,417.99 4,563,155.00
其他 23,803,206.49 25,001,482.96
合计 142,513,508.10 121,296,429.81
(三十一) 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 27,900,888.90 5,211,111.11
减：利息收入 10,998,657.56 10,282,649.68
手续费支出 2,710,817.20 2,404,622.79
其他支出 32,848.01 8,420.45
合计 19,645,896.55 -2,658,495.33
(三十二) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 6,249,322.28 33,194,760.53
合计 6,249,322.28 33,194,760.53
(三十三) 投资收益
类 别 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益：
其中：临沂尚城置业有限公司 23,533,311.83 3,464,256.76
合计 23,533,311.83 3,464,256.76
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(三十四) 营业外收入
1、 营业外收入分项列示
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合计 515,969.05 371,709.47 515,969.05
其中：固定资产处置利得 515,969.05 371,709.47 515,969.05
罚款收入 179,205.55 858,086.99 179,205.55
其他 9,600,864.97 12,089,731.37 9,600,864.97
合计 10,296,039.57 13,319,527.83 10,296,039.57
(三十五) 营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 9,472.11 29,383.69 9,472.11
其中：固定资产处置损失 9,472.11 29,383.69 9,472.11
罚款支出 2,863,816.48 928,659.48 2,863,816.48
对外捐赠 2,301,500.00 3,310,000.00 2,301,500.00
违约金支出 17,404,878.26 1,039,552.75 17,404,878.26
滞纳金 84,906.31 3,817,948.40 84,906.31
其他 2,413,006.69 172,094.17 2,413,006.69
合计 25,077,579.85 9,297,638.49 25,077,579.85
(三十六) 所得税费用
1、所得税费用明细
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 150,715,961.03 213,594,836.95
递延所得税费用 -24,885,611.47 -31,912,687.98
合计 125,830,349.56 181,682,148.97
2、会计利润与所得税费用调整过程
项 目 金额
利润总额 369,860,425.70
按法定/适用税率计算的所得税费用 92,465,106.43
调整以前期间所得税的影响 10,374,390.37
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -367,171.02
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,966,391.00
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项 目 金额
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 25,975,097.19
公允价值变动影响 -420,899.72
未实现内部损益影响 -229,782.69
所得税费用 125,830,349.56
(三十七) 现金流量表
1、 收到或支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到其他与经营活动有关的现金 269,076,263.82 295,697,115.63
其中：利息收入 10,998,657.56 10,282,649.68
租赁收入 33,265,549.64 32,974,431.80
其他业务收入 11,092,447.68 7,971,149.99
收到往来款项及其他 213,719,608.94 244,468,884.16
支付其他与经营活动有关的现金 533,755,713.88 420,495,358.08
其中：广告费 77,212,423.92 81,314,347.39
业务宣传费 46,527,850.33 41,273,383.85
销售佣金 42,018,322.80 48,644,609.30
销售费用中其他付现费用 10,774,575.88 7,841,858.92
管理费用中付现费用 57,084,507.92 48,413,882.41
手续费支出 2,743,665.21 2,404,622.79
营业外支出 25,064,185.10 9,268,254.80
往来款项及其他 272,330,182.72 181,334,398.62
2、 收到或支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到其他与筹资活动有关的现金 1,524,492,800.00 4,254,366,305.00
其中：向非金融机构的借款 1,524,492,800.00 4,254,366,305.00
支付其他与筹资活动有关的现金 1,411,246,840.10 1,807,823,480.00
其中：归还非金融机构的借款 1,411,246,840.10 1,807,823,480.00
3、 现金流量表补充资料
①现金流量表补充资料
项目 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
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项目 本期发生额 上期发生额
净利润 244,030,076.14 365,626,422.74
加：资产减值准备 6,249,322.28 33,194,760.53
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 30,328,864.08 29,079,999.87
无形资产摊销 3,006,761.01 3,681,220.63
长期待摊费用摊销 4,609,936.00 10,949,009.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-506,496.94 -342,325.78
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -
财务费用（收益以“－”号填列） 27,900,888.90 7,531,216.91
投资损失（收益以“－”号填列） -23,533,311.83 -3,464,256.76
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -24,464,711.75 -31,876,403.52
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -420,899.72 -36,284.46
存货的减少（增加以“－”号填列） -5,045,044,483.27 -3,530,723,151.99
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 78,297,982.61 -318,645,798.49
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,336,448,444.35 2,347,174,507.66
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,722,195,419.93 3,179,070,104.99
减：现金的期初余额 3,179,070,104.99 1,260,227,649.37
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 -1,456,874,685.06 1,918,842,455.62
②现金及现金等价物
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,722,195,419.93 3,179,070,104.99
其中：库存现金 226,009.22 1,123,763.23
可随时用于支付的银行存款 1,585,669,410.71 3,177,946,341.76
可随时用于支付的其他货币资金 136,300,000.00
二、现金等价物
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项目 期末余额 期初余额
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 1,722,195,419.93 3,179,070,104.99
(三十八) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 469,512,984.06 见注
存货 5,623,061,055.52 抵押
固定资产 429,738,602.14 抵押
无形资产 28,033,199.87 抵押
合计 6,550,345,841.59 --
注：受限明细详见“（一）货币资金 注 1.“
六、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比
子公司名称 注册地 主要经营地 业务性质 取得方式
例(%)
山东省鲁商置业有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
山东省商业房地产开发有限
山东济南 山东济南 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
公司
山东银座地产有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
北京银座合智房地产开发
北京市 北京市 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
有限公司
泰安银座房地产开发有限
山东泰安 山东泰安 房地产开发 97 同一控制下企业合并取得
公司
东营银座房地产开发有限
山东东营 山东东营 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
公司
山东鲁商物业服务有限公司 山东济南 山东济南 物业管理 100 同一控制下企业合并取得
青岛鲁商地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 85 同一控制下企业合并取得
青岛银座地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
青岛星洲世源置业有限
山东青岛 山东青岛 房地产开发 75 同一控制下企业合并取得
公司
重庆鲁商地产有限公司
重庆市 重庆市 房地产开发 50 同一控制下企业合并取得
见注
济南鲁商地产有限公司 山东济南 山东济南 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
临沂鲁商地产有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发 100 同一控制下企业合并取得
青岛鲁商物业服务有限
山东青岛 山东青岛 物业管理 100 投资设立
公司
山东安捷机电工程有限
山东济南 山东济南 机械设备安装 100 投资设立
公司
鲁商置业青岛有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 75 投资设立
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财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
持股比
子公司名称 注册地 主要经营地 业务性质 取得方式
例(%)
辽宁鲁商置业有限公司 辽宁锦州 辽宁锦州 房地产开发 80 投资设立
济宁鲁商置业有限公司 山东济宁 山东济宁 房地产开发 100 投资设立
哈尔滨鲁商置业有限公司 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 90 投资设立
青岛鲁商置地发展有限
山东青岛 山东青岛 房地产开发 75 投资设立
公司
山东省鲁商建筑设计有限
山东济南 山东济南 建筑设计 100 投资设立
公司
临沂鲁商置业有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发 51 投资设立
菏泽鲁商置业有限公司 山东菏泽 山东菏泽 房地产开发 100 投资设立
建筑门窗的加工、制造、
济南鲁商明达门窗有限 销售及安装；建筑五金配
山东济南 山东济南 60 投资设立
公司 件、装饰材料的销售；建
筑装饰装修工程施工。
防盗门、防火门、卷帘
济南鲁商特种门业有限
山东济南 山东济南 门、人防门、防火卷帘 60 投资设立
公司
的生产、销售、安装
青岛鲁商蓝岸地产有限 土地平整、房地产开发
山东青岛 山东青岛 100 投资设立
公司 与经营
泰安鲁商置业有限公司 山东泰安 山东泰安 房地产开发与经营 100 投资设立
山东鲁商鑫宏建电力设
山东济南 山东济南 电力设备 60 投资设立
备有限公司
青岛鲁商惜福置业有限
山东青岛 山东青岛 房地产开发与经营 85 投资设立
公司
山东鲁商金霖房地产开
山东济南 山东济南 房地产开发与经营 100 投资设立
发有限公司
注：公司持有重庆鲁商地产有限公司 50%的股权，根据该公司章程规定，由公司决定该公司的生产经营，故公司对该
公司拥有实际控制权，因而纳入公司财务报表合并范围。
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2、 重要的非全资子公司情况
序号 公司名称 少数股东持股比例 当期归属于少数股东的损益 当期向少数股东支付的股利 期末累计少数股东权益
1 鲁商置业青岛有限公司 75% 62,608,666.40 215,837,910.03
2 哈尔滨鲁商置业有限公司 90% 898,986.94 3,057,694.21
3、 重要的非全资子公司主要财务信息（单位：万元）
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动 非流动 非流动 非流动
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
资产 负债 资产 负债
鲁商置业青岛有限公
296,493.07 446.49 296,939.56 210,604.40 210,604.40 385,661.15 710.73 386,371.88 325,080.18 325,080.18
司
哈尔滨鲁商置业有限
905,904.34 750.50 906,654.84 823,597.15 80,000.00 903,597.15 826,049.98 1,041.27 827,091.25 824,932.54 824,932.54
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
鲁商置业青岛有
155,660.09 25,043.47 25,043.47 11,790.68 236,425.80 49,444.43 49,444.43 62,733.82
限公司
哈尔滨鲁商置业
126,694.70 898.99 898.99 37,120.75 31,615.24 8.11 8.11 -155,263.47
有限公司
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(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
2014 年 2 月公司购买山东银座久信房地产开发有限公司持有的泰安银座房地产开发有限
公司 10%的股权和东营银座房地产开发有限公司 15%的股权。购买后公司持有泰安银座房地产
开发有限公司 97%的股权和东营银座房地产开发有限公司 100%的股权。按照同一控制下企业
合并导致合并层次资本公积减少 23,234,000.00 元。
(三) 在合营企业或联营企业中的权益
1、 重要的联营企业基本情况
持股比例（%）
公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 会计处理方法
直接 间接
临沂尚城置业有限公司 山东临沂 山东临沂 房地产开发 40.00 权益法
2、 重要联营企业的主要财务信息
项目 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
流动资产 1,796,680,496.52 1,996,190,257.02
其中：现金和现金等价物 125,854,586.11 265,654,711.79
非流动资产 4,654,178.93 3,139,126.56
资产合计 1,801,334,675.45 1,999,329,383.58
流动负债 1,427,598,572.87 1,684,315,017.25
非流动负债 190,000,000.00 190,000,000.00
负债合计 1,617,598,572.87 1,874,315,017.25
营业收入 914,997,044.85 137,784,345.65
财务费用 -352,335.56 -284,872.64
所得税费用 19,690,282.61 2,984,396.82
净利润 58,833,279.58 8,660,641.91
综合收益总额 58,833,279.58 8,660,641.91
七、 与金融工具相关的风险
（一） 金融工具
公司现有的主要金融工具包括货币资金、应收款项、金融机构借款、应付账款、其他应
付款等，各项金融工具的详细情况详见上述各项目附注。公司制订风险管理政策对金融工具
的相关风险敞口进行管理和监控，确保将风险控制在限定的范围之内。
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（二） 金融风险管理
公司现有的金融工具可能存在利率风险、信用风险、流动性风险等金融风险。公司以风
险和收益之间取得适当平衡为金融风险管理目标，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低
到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。
1、 利率风险
公司面临的利率风险主要来自金融机构借款和关联方借款，借款为人民币借款，以浮动
利率为主，将受到中国人民银行贷款基准利率调整的影响。
公司根据金融市场环境来合理配置固定利率和浮动利率的借款比例，短期借款和中长期
借款的比例，以控制利率变动所产生的现金流量的利率风险。
敏感性分析：截止 2014 年 12 月 31 日，公司短期借款、一年内到期的长期借款、长期借
款、长期应付款、其他应付款合计 141.157 亿元，其中浮动利率借款 123.307 亿元；假如其
他因素不变，中国人民银行贷款基准利率每上升/下降 0.25 个百分点，将导致公司利息支出
增加/减少 0.31 亿元。
2、 信用风险
公司面临的信用风险主要来自货币资金、应收款项。公司通过制订和执行信用风险管理
政策，密切关注上述金融工具的信用敞口，将信用风险控制在限定的范围之内。
公司持有的货币资金主要存放于信用评级较高、资产状况良好、信用风险较低的商业银
行，通过密切监控银行账户余额变动等方式，规避商业银行的信用风险。
公司已经形成完整的应收账款风险管理和内控体系，通过严格审查客户信用、执行应收
账款催收，降低应收账款的信用风险。公司尚未发生大额应收账款的逾期情况。
截止 2014 年 12 月 31 日，公司应收账款前五名金额合计 3.31 亿元，占应收账款总额的
98.84%。
公司的其他应收款主要是项目公司所在地房地产协会收取的预售保证金、房屋置业担保
公司收取的公积金保证金等保证金性质的款项，基本不存在无法收回的风险。
3、 流动性风险
公司通过执行全面预算管理对资金进行预算管理，监控当前和未来一段时间的资金流动
性需求，根据经营需要和借款合同期限分形，维持充足的货币资金储备，降低短期现金流量
波动的影响。公司严格监控借款的使用情况，确保双方遵守借款协议，同时与金融机构开展
授信合作，获取足够的授信承诺额度，以满足长短期的流动资金需求，降低资金流动性风险。
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4、 公允价值
公司的金融资产和负债均未采用公允价值计量，不存在公允价值变动对公司经营业绩产
生不利的影响。
八、 关联方关系及其交易
(一) 本公司的母公司
母公司对本公
业务 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 注册资本 司的表决权比
性质 持股比例(%)
例(%)
山东省商业集团 山东省济 对外投资与管
122,000 万元 52.62 52.62
有限公司 南市 理
(二) 本公司子公司的情况
详见附注“六、在其他主体中的权益”。
(三) 本企业的联营企业情况
被投资单位名称 关联关系 组织机构代码
临沂尚城置业有限公司 联营企业 77318116-5
本企业的联营企业详见附注“六、在其他主体中的权益”。
(四)本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
山东银座久信房地产开发有限公司 受同一最终控制人控制
莱芜银座置业有限公司 受同一最终控制人控制
青岛海景（国际）大酒店发展有限公司 受同一最终控制人控制
山东银座商城股份有限公司 受同一最终控制人控制
山东世界贸易中心 受同一最终控制人控制
鲁商集团有限公司 受同一最终控制人控制
山东省通利商业管理服务中心 受同一最终控制人控制
山东省银座实业有限公司 受同一最终控制人控制
山东银座置业有限公司 受同一最终控制人控制
山东省空调工程总公司 受同一最终控制人控制
山东银座英才幼儿园 受同一最终控制人控制
山东省商业集团财务有限公司 受同一最终控制人控制
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其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
鲁商物产有限公司金属材料分公司 受同一最终控制人控制
鲁商物产有限公司机电设备分公司 受同一最终控制人控制
上优文化传播（上海）有限公司 受同一最终控制人控制
上优文化传播（上海）有限公司济南分公司 受同一最终控制人控制
上优文化传播（上海）有限公司青岛分公司 受同一最终控制人控制
受同一最终控制人控制
鲁商传媒集团有限公司广告运营分公司
受同一最终控制人控制
山东商报社
山东润色文化传媒有限公司 受同一最终控制人控制
受同一最终控制人控制
鲁商传媒集团（山东)文化产业有限公司
泰安银座商城有限公司 受同一最终控制人控制
山东银座家居有限公司 受同一最终控制人控制
山东鲁商一卡通支付有限公司 受同一最终控制人控制
受同一最终控制人控制
青岛海景(国际)大酒店发展有限公司鲁商凯悦酒店
受同一最终控制人控制
山东银座天通汽车有限公司
受同一最终控制人控制
银座集团股份有限公司菏泽银座商城
受同一最终控制人控制
山东银座电器有限责任公司
受同一最终控制人控制
齐鲁饭店管理（集团）公司（齐鲁宾馆）
受同一最终控制人控制
北京天创伟业投资管理有限公司
受同一最终控制人控制
山东银座旅游集团有限公司
受同一最终控制人控制
易通支付有限公司
受同一最终控制人控制
山东银座旅游汽车服务有限公司
受同一最终控制人控制
山东银座健身发展有限公司
受同一最终控制人控制
银座集团股份有限公司
(五)关联交易情况
1、 关联交易
关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联交易 价方式及决
关联方名称 占同类交易 占同类交易
类型 策程序
金额 金额的比例 金额 金额的比例
（%） （%）
采购商品、接受劳务：
山东省银座实业有限公司 采购设备 市场价格 19,248,500.13 0.47 528,800.00 0.01
山东省空调工程总公司 采购设备 市场价格 59,449,332.39 1.46 79,264,242.19 2.19
山东银座商城股份有限
采购材料 市场价格 475,745.00 0.01
公司
银座集团股份有限公司 采购材料 市场价格 10,397.00
鲁商物产有限公司金属
采购材料 市场价格 32,621,006.59 0.80 10,803,073.06 0.30
材料分公司
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关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联交易 价方式及决
关联方名称 占同类交易 占同类交易
类型 策程序
金额 金额的比例 金额 金额的比例
（%） （%）
鲁商物产有限公司机电
采购设备 市场价格 55,670,043.95 1.37 23,219,402.46 0.64
设备分公司
山东世界贸易中心 接受劳务 市场价格 18,000.00 0.31 47,774.00
上优文化传播（上海）
广告费 市场价格 75,000.00 0.06
有限公司济南分公司
上优文化传播（上海）
广告费 市场价格 60,000.00 0.05 180,000.00 0.15
有限公司青岛分公司
山东润色文化传媒有限
广告费 市场价格 2,485,844.00 2.01 3,424,368.00 2.80
公司
山东银座天通汽车有限
采购设备 市场价格 406,325.00 24.91 240,000.00 6.37
公司
鲁商传媒集团有限公司 广告费 市场价格 1,677,645.00 1.36 2,668,000.00 2.18
鲁商传媒集团（山东)
70,000.00 0.06
文化产业有限公司
鲁商传媒集团有限公司
广告费 市场价格 403,000.00 0.33
广告运营分公司
山东银座电器有限责任
采购设备 市场价格 1,153,460.00 0.03
公司
青岛海景(国际)大酒店
场地租赁
发展有限公司鲁商凯悦 市场价格 697,365.76 3.01 850,640.53 8.82
会务服务
酒店
银座集团股份有限公司 场地租赁
市场价格 38,619.00 0.31
菏泽银座商城 采购材料
山东商报社 广告费 市场价格 14,880.00 0.01
山东银座旅游汽车服务
租车费 市场价格 62,050.00 0.27
有限公司
山东银座家居有限公司 采购设备 市场价格 119,301.00
山东鲁商一卡通支付有
手续费 市场价格 258,696.00 9.43
限公司
易通支付有限公司 手续费 市场价格 261,412.26 9.53
合计 173,463,799.08 123,039,124.24
销售商品、提供劳务：
山东银座久信房地产开 物业费 市场价格 187,616.70 0.15 327,763.20 0.33
发有限公司 销售安装 市场价格 18,050.20 0.03
物业费 市场价格 22,353.40 0.02 29,136.20 0.03
山东省空调工程总公司
销售安装 市场价格 10,623,740.88 16.39
临沂尚城置业有限公司 物业费 市场价格 1,571,518.25 1.57
物业费、设
市场价格 1,708,542.20 1.40 798,874.23 0.73
山东银座置业有限公司 计费
销售安装 市场价格 3,626,912.57 5.60
北京天创伟业投资管理 设计费 市场价格 130,932.04 4.84
有限公司 代建费 市场价格 6,600,000.00 69.47
青岛海景(国际)大酒店
物业费 市场价格 2,131,784.42 1.75 517,962.34 0.52
发展有限公司
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联交易 价方式及决
关联方名称 占同类交易 占同类交易
类型 策程序
金额 金额的比例 金额 金额的比例
（%） （%）
山东润色文化传媒有限
物业费 市场价格 80,000.00 0.07
公司
山东银座英才幼儿园 物业费 市场价格 110,287.10 0.09
青岛海景(国际)大酒店
发展有限公司鲁商凯悦 物业费 市场价格 280,000.00 0.23
酒店
合计 25,520,219.51 3,245,254.22
2、 关联租赁情况
租赁 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
出租方名称 承租方名称
资产情况 \费用 \费用
泰安市东岳大街 77 号泰
泰安银座房地产开发 泰安银座商城有限
安投资兴建的泰安银座 16,505,500.00 16,505,500.00
有限公司 公司
城市广场
临沂鲁商地产有限公 山 东 银 座 英 才 幼 兰山区涑河北路 1 号临
140,000.00 280,000.00
司 儿园 沂凤凰城商品房
临沂鲁商地产有限公 山东银座健身发展 兰山区涑河北路 1 号临
63,546.50
司 有限公司 沂凤凰城商品房
青岛星洲世源置业有 山 东 银 座 英 才 幼
青岛四季景园商品房 399,000.00 399,000.00
限公司 儿园
济南市市中区经十路
山东省鲁商置业有限 山东银座商城股份
19288 号的地下一层房 1,291,036.76 1,147,588.24
公司 有限公司
产
山东省鲁商置业有限 山东世界贸易中心 济 南 市 市 中 区 经 十 路
236,892.50
公司 银座艺舟 19288 号鲁商广场 C1-117
注 1、公司控股子公司泰安银座房地产开发有限公司向泰安银座商城有限公司出租其在泰安市东岳大街 77 号投资开发
的泰安银座城市广场，计租的总建筑面积约为 42,660.98 平方米。2013 年底租赁到期后，又续租一年。2014 年租赁费发生
金额 1650.55 万元。
2、公司全资孙公司临沂鲁商地产有限公司与山东银座英才幼儿园双方约定出租兰山区涑河北路 1 号临沂凤凰城商品
房，租赁期为 7 年，2014 年度租赁费发生额为 140,000.00 元。
3、公司全资孙公司临沂鲁商地产有限公司与山东银座健身发展有限公司双方约定出租兰山区涑河北路 1 号临沂凤凰城
商品房，租赁期为 12 年（2014 年 1 月 1 日至 2025 年 9 月 01 日），2014 年度租赁费发生额为 63,546.50 元。
4、公司控股孙公司青岛星洲世源置业有限公司与山东银座英才幼儿园双方约定出租青岛四季景园房屋，租赁期为 1
年（2010 年 9 月 1 日至 2011 年 8 月 31 日），于 2011 年 8 月 31 日到期后又续租 9 年该房屋，2014 年度租赁费发生额为 399,000.00
元。
5、公司全资孙公司临沂鲁商地产有限公司于 2011 年 12 月与临沂银座商城有限公司签订租赁合同约定出租 A5 区域沿
街商业，出租租赁期限为 20 年，自临沂银座商城有限公司凤凰城分公司营业执照记载的成立日期之次日起计算。签订合同
后第一年免租，自第二年起，以临沂银座商城有限公司设立的分公司年度利润表中净利润首次为正数时的数额的 25%作为
保底租金，在租金支付条件（“临沂银座商城有限公司设立的分公司自成立之日起累计净利润为正数”与“临沂银座商城有
限公司设立的分公司上一个租赁年度的利润表中净利润为正数”两个条件）成就时，如上一个租赁年度的净利润的 25%超
出保底租金，则临沂银座商城有限公司按照上一个租赁年度的净利润的 25%交纳本租赁年度租金，如未超过保底租金，则
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
按照保底租金金额交纳本租赁年度租金。
6、公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司于 2012 年 10 月与山东银座商城股份有限公司签订租赁合同，约定出租其
位于济南市市中区经十路 19288 号的地下一层房产，面积为 3006.24 平方米。租赁期限为 15 年，本年确认租赁收入
1,291,036.70 元。
7、公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司于 2014 年 3 月与山东世界贸易中心银座艺舟签订租赁合同，约定出租其
位于济南市市中区经十路 19288 号鲁商广场 C1-117 房产，面积为 649.02 平方米。租赁期限为 10 年（2014 年 4 月 1 日至
2024 年 9 月 30 日），本年确认租赁收入 236,892.50 元。
3、 关联担保情况
担保是否已经履
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
山东省商业集团 哈尔滨鲁商置业
250,000,000.00 2013/6/8 2014/6/6 是
有限公司 有限公司
山东省商业集团 哈尔滨鲁商置业
400,000,000.00 2014/4/28 2017/4/27 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 哈尔滨鲁商置业
350,000,000.00 2014/7/18 2015/7/14 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 哈尔滨鲁商置业
400,000,000.00 2014/12/23 2017/12/22 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
10,000,000.00 2014/3/21 2015/10/22 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
85,900,000.00 2013/4/1 2015/10/22 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
14,100,000.00 2013/4/1 2015/1/21 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
70,000,000.00 2013/5/17 2015/10/22 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
5,000,000.00 2014/8/31 2015/10/22 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
59,100,000.00 2013/8/29 2015/10/22 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 菏泽鲁商置业有
900,000.00 2013/8/29 2014/8/30 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 济宁鲁商置业有
65,000,000.00 2012/6/12 2014/3/20 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 济宁鲁商置业有
85,000,000.00 2012/4/23 2014/6/24 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 济宁鲁商置业有
10,000,000.00 2012/4/28 2014/7/4 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
40,000,000.00 2011/8/22 2014/3/1 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
30,000,000.00 2011/10/20 2014/3/1 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
20,000,000.00 2012/3/2 2014/3/1 是
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
250,000,000.00 2014/5/14 2017/5/13 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
335,000,000.00 2013/10/16 2023/9/27 否
有限公司 限公司
山东省商业集团 临沂鲁商地产有
15,000,000.00 2013/10/16 2014/10/21 是
有限公司 限公司
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
担保是否已经履
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
20,000,000.00 2013/8/12 2014/2/8 是
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
20,000,000.00 2013/8/12 2014/8/8 是
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
760,000,000.00 2013/8/12 2016/8/11 否
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
5,000,000.00 2013/9/2 2014/6/21 是
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
5,000,000.00 2013/9/2 2014/12/20 是
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 青岛鲁商置地发
300,000,000.00 2013/9/2 2016/8/26 否
有限公司 展有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
620,000.00 2011/11/25 2014/6/30 是
有限公司 有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
13,000,000.00 2012/7/6 2014/6/30 是
有限公司 有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
200,000.00 2013/7/31 2014/8/13 是
有限公司 有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
304,800,000.00 2013/7/31 2018/1/16 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
220,000,000.00 2014/1/24 2018/1/16 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 山东省鲁商置业
225,000,000.00 2014/8/20 2018/1/16 否
有限公司 有限公司
山东省商业集团 泰安银座房地产
40,000,000.00 2012/3/12 2014/6/26 是
有限公司 开发有限公司
山东省商业集团 泰安银座房地产
160,000,000.00 2012/3/12 2015/3/12 否
有限公司 开发有限公司
山东省商业集团 泰安银座房地产
40,000,000.00 2012/6/29 2015/3/12 否
有限公司 开发有限公司
山东省商业集团 泰安银座房地产
160,000,000.00 2012/6/29 2015/6/29 否
有限公司 开发有限公司
4、 关联方资金拆借情况
关联方 拆入/拆出 金额 说明
本期共借入资金 9 笔，最早一笔起始日为
山东省商业集团有限公司 拆入 955,000,000.00 2014/1/13，最晚一笔为 2014/10/21，借款期间均为
一年以内。
本期共借入资金 13 笔，最早一笔起始日为
山东省空调工程总公司 拆入 569,492,800.00 2014/1/14，最晚一笔为 2014/12/17，借款期间均为
一年以内。
注:上表中借款按照银行同期贷款利率计提利息，本期归还利息 9,996,937.50 元。
5、 关键管理人员报酬
职位 本期发生额 上期发生额
关键管理人员 4,058,400.00 2,429,300.00
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财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
注:关键管理人员本期增加 3 人，关键管理人员报酬本期比上期平均增幅 25%。
6、 关联方资产转让情况（单位：万元）
关联 关联交 本期发生额 上期发生额
关联方 关联交易内容 交易 易定价
占同类交易金 金 占同类交易金
类型 原则 金额
额的比例（%） 额 额的比例（%）
山东银座久信 收购泰安银座房地
公开挂
房地产开发有 产开发有限公司 收购 1,528.50 65.79
牌交易
限公司 10%股权
山东银座久信 收购东营银座房地
公开挂
房地产开发有 产开发有限公司 收购 794.90 34.21
牌交易
限公司 15%股权
合计 2,323.40 100.00
7、 其他关联交易
（1）本期计提关联方利息
关联方 利息
山东省商业集团有限公司 558,770,220.53
山东银座商城股份有限公司 91,485,402.32
山东银座久信房地产开发有限公司 740,231.04
山东省空调工程总公司 40,313,668.14
合计 691,309,522.03
（2）公司 2013 年度股东大会于 2014 年 6 月 18 日以现场会议的方式召开， 会议批准了
《关于与山东省商业集团财务有限公司续签〈金融服务协议〉的议案》，同意公司与山东省商
业集团财务有限公司续签《金融服务协议》，由山东省商业集团财务有限公司为公司提供存款
服务、贷款服务、结算服务、在中国银监会批准的经营范围内担保、委托贷款、融资租赁、
票据贴现、保险代理、财务和融资顾问等其他金融服务，期限一年，协议的主要条款不变。
同时，山东省商业集团财务有限公司对公司综合授信额度为 15 亿元。2014 年 12 月末，公司
在 山 东 省 商 业 集 团 财 务 有 限 公 司 的 银 行 存 款 余 额 为 381,550,215.03 元 ， 借 款 余 额 为
670,000,000.00 元。2014 年度存款利息收入金额为 627,802.94 元，2014 年度借款利息支出
金额为 45,614,497.13 元, 支付贷款手续费 600,000.00 元。
(六)关联方应收应付款项
1、 应收项目
无
2、应付项目
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
预收账款 山东银座英才幼儿园 266,000.00
预收账款 山东省空调工程总公司 3,183,380.04
预收账款小计 3,183,380.04 266,000.00
应付账款 山东省空调工程总公司 41,378,845.85 34,418,848.02
应付账款 鲁商物产有限公司机电设备分公司 20,515,500.93 7,701,271.29
应付账款 鲁商物产有限公司金属材料分公司 3,848,343.80 3,584,741.62
应付账款 山东世界贸易中心 104,563.00
应付账款 鲁商传媒集团有限公司广告运营分公司 160,000.00
应付账款 山东润色文化传媒有限公司 66,000.00
应付账款 鲁商传媒集团有限公司 512,000.00 3,024,000.00
应付账款 山东银座电器有限责任公司 18,224.00 460,000.00
应付账款 山东省银座实业有限公司 2,362,795.00
应付账款 山东银座家居有限公司. 27,531.00
应付账款 山东银座旅游汽车服务有限公司 62,050.00
应付账款小计 68,885,290.58 49,359,423.93
其他应付款 山东省商业集团有限公司 8,337,693,706.81 7,755,733,471.06
其他应付款 山东省空调工程总公司 634,721,111.05 459,460,753.02
其他应付款 山东银座商城股份有限公司 1,448,556,659.64 1,358,362,294.08
其他应付款 莱芜银座置业有限公司 1,500,000.00 1,133,549.58
其他应付款 山东银座久信房地产开发有限公司 77,671,494.96 68,757,263.58
其他应付款 山东世界贸易中心 31,682,296.10 31,682,296.10
其他应付款 鲁商集团有限公司 26,423,150.80 26,423,150.80
其他应付款 山东省通利商业管理服务中心 906,747.84
其他应付款 临沂尚城置业有限公司 257,131,202.44 33,247,177.83
其他应付款 24,328,201.27 24,421,859.18
青岛海景（国际）大酒店发展有限公司
其他应付款 北京天创伟业投资管理有限公司 1,766,723.83 3,113,347.14
其他应付款 齐鲁饭店管理（集团）公司齐鲁宾馆 169,162.61 300,717.53
其他应付款 山东银座旅游集团有限公司. 90,000,000.00
其他应付款合计 10,931,643,709.51 9,763,542,627.74
应付股利 山东省商业集团有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
应付股利 山东世界贸易中心 60,000,000.00 60,000,000.00
应付股利合计 75,000,000.00 75,000,000.00
长期应付款 山东省商业集团有限公司 150,000,000.00 300,000,000.00
一年内到期的非流动负债 山东省商业集团有限公司 100,000,000.00
九、 承诺及或有事项
（一）承诺事项
截至财务报告批准报出日，本公司无需要披露的承诺事项。
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（二）或有事项
1、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
公司下属地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2014
年 12 月 31 日止累计担保余额为人民币 171,284,431.12 元。
2、 资产抵押
为取得银行贷款，报告期末本公司将下列开发项目资产用于抵押：
资产类别 项目名称 抵押金额
哈尔滨鲁商松江新城 2,249,696,418.07
鲁商常春藤项目 93,963,516.31
青岛蓝岸丽舍项目 681,556,049.29
国奥城项目 1,076,603,440.74
开发成本及开发产品
菏泽鲁商凤凰城 957,105,387.77
青岛鲁商泰晤士小镇 145,465,808.80
临沂鲁商中心 325,629,482.06
鲁商御龙湾项目 93,040,952.48
固定资产 临沂鲁商铂尔曼大酒店 429,738,602.14
无形资产 临沂鲁商铂尔曼大酒店 28,033,199.87
合计 6,080,832,857.54
十、 资产负债表日后事项
2015 年 1 月 30 日，公司全资孙公司泰安鲁商置业有限公司通过挂牌方式竞得泰安市编号
为 2014－48 号和 2014-49 号两宗地块的国有建设用地使用权，其中：2014－48 号地块土地面
积 6934 平方米，成交价 759.273 万元，土地用途为商业，土地出让年限 40 年；2014-49 号地
块土地面积 62185 平方米，成交价 11193.3 万元，土地用途为居住，土地出让年限 70 年。
截至财务报告批准报出日，除上述事项外本公司无需要披露的其他重大日后事项。
十一、 其他重要事项
公司主营业务为房地产开发及经营，目前公司按照项目进行管理，从内部组织结构、管
理要求、内部控制制度等方面无需设置经营分部，无需披露分部报告。
截止报告报出日，无需要说明的其他重要事项。
十二、 母公司财务报表主要项目注释
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
(一)应收股利
项目 期末余额 期初余额
北京银座合智房地产开发有限公司 120,000,000.00 120,000,000.00
山东省鲁商置业有限公司 525,000,000.00 525,000,000.00
合计 645,000,000.00 645,000,000.00
注：2013 年 12 月全资子公司山东省鲁商置业有限公司、北京银座合智房地产开发有限公司根据公司股东会决议分配
的部分累计盈利。
(二)长期股权投资
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 735,248,531.19 735,248,531.19 628,844,007.64 628,844,007.64
合计 735,248,531.19 735,248,531.19 628,844,007.64 628,844,007.64
1、对子公司投资
本期计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 末余额
山东省鲁商置业
368,919,055.10 368,919,055.10
有限公司
山东银座地产有
127,285,109.39 127,285,109.39
限公司
山东省商业房地产
63,771,944.47 63,771,944.47
开发有限公司
泰安银座房地产开
6,130,214.39 78,035,937.39 84,166,151.78
发有限公司
东营银座房地产开
10,592,605.87 28,368,586.16 38,961,192.03
发有限公司
北京银座合智房地
52,145,078.42 52,145,078.42
产开发有限公司
合计 628,844,007.64 106,404,523.55 735,248,531.19
(三)投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 645,000,000.00
合计 645,000,000.00
十三、 补充资料
(一) 非经常性损益
项目 金额 备注
1．非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 506,496.94
2．单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目 金额 备注
3．除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -15,288,037.22
4．其他符合非经常性损益定义的损益项目
5．所得税影响额 2,333,186.92
6．少数股东权益影响额 2,996,944.79
合计 -9,451,408.57
(二) 净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润 收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
本年度 上年度 本年度 上年度 本年度 上年度
归属于公司普通股股东的净利润 10.68 15.40 0.21 0.26 0.21 0.26
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
11.17 15.22 0.22 0.26 0.22 0.26
净利润
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
(三) 会计政策变更相关补充资料
公司根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计准则变更了相关会计政策，并对比较财务报表进行了追溯重述。
项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产： 流动负债：
货币资金 2,385,936,900.92 3,885,620,422.07 2,191,708,403.99 短期借款 178,700,000.00 650,000,000.00 765,000,000.00
以公允价值计量且其变动计 以公允价值计量且其变动计入
入当期损益的金融资产 当期损益的金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据 6,280,000.00 5,400,000.00 6,700,000.00 应付票据 169,600,000.00 125,000,000.00 454,200,000.00
应收账款 5,504,183.97 245,551,001.10 285,330,794.63 应付账款 2,810,594,690.74 2,979,083,275.48 4,049,377,138.33
预付款项 1,226,636,733.27 1,542,642,378.26 1,599,753,559.51 预收款项 5,531,353,900.61 6,997,197,648.72 7,123,151,935.19
应收利息 应付职工薪酬 8,559,223.78 10,938,322.08 15,771,372.56
应收股利 应交税费 -61,931,412.00 -223,970,196.32 -484,913,300.11
其他应收款 255,960,117.84 389,185,107.05 439,258,280.40 应付利息 2,320,105.80
存货 16,911,720,311.99 20,442,443,463.98 25,570,055,736.89 应付股利 75,000,000.00 75,000,000.00
划分为持有待售的资产 其他应付款 8,606,190,334.84 11,241,342,314.18 12,085,549,578.68
一年内到期的非流动资产 划分为持有待售的负债
其他流动资产 一年内到期的非流动负债 957,473,000.00 778,620,000.00 922,100,000.00
其他流动负债
流动资产合计 20,792,038,247.99 26,510,842,372.46 30,092,806,775.42 流动负债合计 18,202,859,843.77 22,633,211,364.14 25,005,236,724.65
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 长期借款 1,322,548,000.00 2,340,000,000.00 3,408,800,000.00
持有至到期投资 应付债券
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
长期应收款 其中：优先股
长期股权投资 49,148,828.70 52,613,085.46 76,146,397.29 永续债
投资性房地产 长期应付款 300,000,000.00 300,000,000.00 150,000,000.00
固定资产 589,244,937.19 572,984,016.32 471,662,137.50 长期应付职工薪酬
在建工程 170,000.00 398,696.00 专项应付款
工程物资 预计负债
固定资产清理 递延收益
生产性生物资产 递延所得税负债 1,756,652.50 1,720,368.04 1,299,468.32
油气资产 其他非流动负债
无形资产 70,366,662.57 68,836,622.74 59,738,263.95 非流动负债合计 1,624,304,652.50 2,641,720,368.04 3,560,099,468.32
开发支出 负债合计 19,827,164,496.27 25,274,931,732.18 28,565,336,192.97
商誉 所有者权益：
长期待摊费用 6,883,135.15 10,694,273.75 10,251,317.75 实收资本（或股本） 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00 1,000,968,000.00
递延所得税资产 50,685,610.38 82,562,013.90 107,026,725.65 其他权益工具
其他非流动资产 其中：优先股
非流动资产合计 766,499,173.99 788,088,708.17 724,824,842.14 永续债
资本公积 322,455,914.06 322,455,914.06 299,221,914.06
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 100,652,148.87 100,652,148.87 100,652,148.87
未分配利润 153,299,809.90 416,435,504.29 622,856,210.40
归属于母公司所有者权益合计 1,577,375,872.83 1,840,511,567.22 2,023,698,273.33
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2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
少数股东权益 153,997,052.88 183,487,781.23 228,597,151.26
所有者权益合计 1,731,372,925.71 2,023,999,348.45 2,252,295,424.59
资产总计 21,558,537,421.98 27,298,931,080.63 30,817,631,617.56 负债和所有者权益总计 21,558,537,421.98 27,298,931,080.63 30,817,631,617.56
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鲁商置业股份有限公司
财务报表附注
2014 年 1 月 1 日—2014 年 12 月 31 日
（此页无正文）
鲁商置业股份有限公司
二○一五年三月二十六日
财务报表附注由下列负责人签署：
法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
签名： 赵西亮 签名： 李中山 签名： 陈雪梅
日期： 2015.03.26 日期： 2015.03.26 日期： 2015.03.26
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