2014 年年度报告
公司代码：600266 公司简称：北京城建
北京城建投资发展股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈代华、主管会计工作负责人储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以总股数156,704万股为基数，每10股派发现金股利2.7元（含税），预计支付红利
42,310.08万元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 其他
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 25
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 33
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 43
第八节 公司治理........................................................................................................................... 53
第九节 内部控制........................................................................................................................... 56
第十节 财务报告........................................................................................................................... 57
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 187
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常 用 词 语 释 义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司
城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司
兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司
城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司
大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司
兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司
世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司
成都公司 指 北京城建成都地产有限公司
兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司
青岛京城 指 青岛京城房地产开发有限公司
青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司
首城公司 指 北京首城置业有限公司
兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司
重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司
兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司
海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司
新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司
国信证券 指 国信证券股份有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告
期内经营情况的讨论与分析的内容。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司
公司的中文简称 北京城建
BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
公司的外文名称
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司的外文名称缩写 BUCID
公司的法定代表人 徐贱云
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二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张财广 李威
北京市朝阳区北土城西路11号 北京市朝阳区北土城西路11号
联系地址
城建开发大厦 城建开发大厦
电话 （010）82275538 （010）82275598
传真 （010）82275598 （010）82275598
电子信箱 zhangcaiguang@bucid.com liwei@bucid.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层
公司注册地址的邮政编码 100081
公司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦
公司办公地址的邮政编码 100029
公司网址 www.bucid.com
电子信箱 tz@bucid.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城
公司年度报告备置地点
建投资发展股份有限公司董事会秘书部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 北京城建 600266
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 1998 年 12 月 30 日
注册登记地点 北京市工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 110000005200596
税务登记号码 京税证字 110108633715698
组织机构代码 63371569-8
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（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2013 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来主营业务的变化情况
1998 年，公司上市时所在行业为建筑业。2001 年公司进行了资产置换，资产置换后所在行业
是房地产业，主要经营范围包括：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、
木材、建筑材料、机械电器设备等。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 北京海淀区海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼
内） 办公地址
12 层
签字会计师姓名 马宁、赵玮
名称 中信建投证券股份有限公司
北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E
办公地址
报告期内履行持续督导职责的 座 3层
保荐机构 签字的保荐代表
吕晓峰、郭瑛英
人姓名
持续督导的期间 2014 年 8 月 18 日至 2015 年 12 月 31 日
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2013年 2012年
本期比上
主要会计数
2014年 年同期增
据
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
营业收入 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95 7,692,225,491.44 -3.22 6,948,772,720.91 6,683,980,314.36
归属于上市
公司股东的 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67 1,284,374,807.88 3.88 1,106,200,597.25 1,094,868,120.63
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 1,139,606,785.01 1,255,349,567.51 1,247,781,514.85 -9.22 994,185,227.96 1,006,980,840.98
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33 -4,181,083,491.33 -65.67 -483,266,843.70 1,393,297,626.94
量净额
2013年末 本期末比 2012年末
上年同期
2014年末
末增减（
调整后 调整前 调整后 调整前
%）
归属于上市
公司股东的 15,666,043,644.72 8,896,234,443.35 8,531,779,045.07 76.10 7,856,201,635.10 7,522,939,065.61
净资产
总资产 50,351,931,500.64 38,722,990,363.49 36,256,809,903.56 30.03 33,711,971,796.21 30,008,907,812.25
(二) 主要财务指标
2013年 2012年
本期比上年同
主要财务指标 2014年
调整后 调整前 期增减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 1.11 1.49 1.44 -25.50 1.24 1.23
稀释每股收益（元／股） 1.11 1.49 1.44 -25.50 1.24 1.23
扣除非经常性损益后的基本
0.92 1.41 1.40 -34.75 1.12 1.13
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 减少2.62个百
13.1 15.72 15.94 12.97 15.44
（%） 分点
扣除非经常性损益后的加权 减少4.07个百
10.87 14.94 15.49 11.66 14.21
平均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明：
报告期，公司对前期报表进行了追溯调整，原因是：1、报告期内，公司从控股股东城建集团
收购其持有的新城公司 100%股权，属同一控制下企业合并；2、执行 2014 年财政部新颁布的会计
准则。
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二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2014 年金额 （如 2013 年金额 2012 年金额
适
用）
非流动资产处置损益 166,544,237.44 21,847,492.18 48,838,070.25
计入当期损益的对非金融企业收取
3,612,943.74 513,433.33 537,749.91
的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司
61,647,071.97 35,457,212.15 25,721,169.39
期初至合并日的当期净损益
单独进行减值测试的应收款项减值
100,000.00
准备转回
采用公允价值模式进行后续计量的投资
56,365,633.75 2,668,430.48 57,225,900.79
性房地产公允价值变动产生的损益
受托经营取得的托管费收入 7,544,889.66 4,685,586.84 5,341,192.57
除上述各项之外的其他营业外收入
-3,172,484.70 -1,668,503.30 4,277,524.26
和支出
少数股东权益影响额 -1,711,460.45 10,750,232.21 -738,853.43
所得税影响额 -57,748,804.98 -8,035,814.73 -29,187,384.45
合计 233,182,026.43 66,218,069.16 112,015,369.29
三、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
投资性房地产 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
合计 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
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第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）2014 年房地产市场回顾
2014 年，中国经济步入新常态，作为国民经济支柱产业之一的房地产进入调整期，各项指标
增速出现明显放缓甚至下滑。从宏观政策看，调控的市场化与金融调节的软刺激相互作用，使房
地产市场经历了下跌、筑底、企稳三部曲。从土地市场看，受供应影响，土地成交量大幅下降，
但出让金却依然不低，地块单价一直维持在高位，土地获取成本进一步提高。从市场形势看，房
地产投资增幅创五年来新低，新开面积缩小，多渠道营销、去库存成为房地产企业主旋律，各主
流房企纷纷采取了降价促销、以价换量等多种营销手段。
（二）报告期内总体经营情况
截至报告期末，公司总资产 503.52 亿元，归属母公司股东的权益 156.66 亿元。报告期，公
司实现营业收入 100.11 亿元，同比减少 3.22%；归属母公司股东净利润 13.73 亿元，同比增长 3.88%。
1.土地拓展成效显著。成功摘得青岛李沧、三亚红塘湾旅游度假区、北京门头沟永定镇三个
项目，取得动感花园项目二级开发资格，总规划建筑面积 55.63 万平方米。望坛项目被列为北京
市棚户区改造重点项目。平各庄、马池口项目一级开发和雪花项目收储的各项工作顺利推进。
2.融资工作取得突破。通过非公开发行股票成功从资本市场获得 39 亿元资金。公司取得银行
借款 46.49 亿元，信托资金 26 亿元，总计筹措金融机构资金 72.49 亿元，有效保证了公司开发所
需资金。
3.股权投资收益初显。完成了三亚樾城、乐健医疗的股权转让和新城公司、成都公司的股权
收购，启动了对江苏航科的股权收购和增资工作。国信证券成功上市并正式在深交所挂牌后，公
司股价一路飙升，市值最高达到了近 400 亿元。目前公司对外投资企业 9 家，总投资额 12.45 亿
元，2014 年取得现金分红 1.49 亿元。
4.做产品能力逐步增强。全过程成本管理和目标成本管理已由试点阶段向所有在手项目推广。
集采平台建设取得重大进展，电缆、涂料和电梯三项主材实现了集中采购。产品级配标准和标准
化售楼处开始在动感花园项目试点实施。全年入住 7222 户，入住面积 66.48 万平方米。
5.房屋销售全力突围。面对房地产市场的深度调整，在公司层面采取了签订销售责任状、开
展促销售专项劳动竞赛多种形式，加强销售管理力度，理顺销售流程，强化营销推广。销售系统
推出了电商、团购、房展会、文化营销等多种促销手段，持续推广项目和公司品牌。
6.商业地产整合提速。公司现有经营性物业面积 19.23 万平方米，其中，小区配套商业 63%，
写字楼 21%，公租房 16%。一方面继续加大了现有商业业态的升级改造，另一方面更注重新商业项
目品质提升，探讨商业地产模式。
7.管理提升稳步推进。重点在业绩导向的绩效考核和项目全过程考核、对标管理、项目后评
估、信息化建设、内部审计等方面进行了强化提升，各项基础管理工作落实到位。
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（三）经营中的困难和问题
1.政策和市场研究力度仍需加强。总体来说，对市场的研判和反应速度不够快，对行业发展
的把握需进一步增强。
2.标准化运营尚需提速。对二级项目标准化执行尚需强化，须对项目进行深耕细作，加强产
品系列化、业务流程的精细化建设，推动基于产品细节和操作规范的标准化建设。
3.能力建设亟待提高。公司运营管控能力、资源配置能力、产品研发能力、成本管控能力仍
需继续强化和提升。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95 -3.22%
营业成本 6,541,330,508.22 6,905,687,955.07 -5.28%
销售费用 284,357,418.58 251,329,181.93 13.14%
管理费用 484,895,410.52 398,265,499.01 21.75%
财务费用 135,825,817.54 193,145,541.15 -29.68%
经营活动产生的现金流量净额 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33 -65.67%
投资活动产生的现金流量净额 -342,870,249.09 -96,174,854.21 -256.51%
筹资活动产生的现金流量净额 7,694,472,645.37 3,354,053,403.70 129.41%
研发支出
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年减少 3.22%。报告期房地产行业营业收入比上年减少 4.22%，
主要是因为报告期公司发生同一控制下企业合并，新城公司上一年度营业收入纳入合并范围。
(2) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 11,151.54 万元，占全年营业收入 1.11%。
3 成本
(1) 成本分析表
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单位：元
分行业情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
比例(%) 比例(%)
例(%)
土地成本、
房地产开发 6,318,674,220.20 96.60% 6,709,252,708.84 97.16% -5.82%
建安成本等
物业管理 人工成本等 184,732,484.52 2.82% 137,908,035.32 2.00% 33.95%
拆迁 拆迁成本等 3,745,521.14 0.06% 33,909,658.10 0.49% -88.95%
房屋租赁成
房屋租赁及其他 34,178,282.36 0.52% 24,617,552.81 0.36% 38.84%
本等
分产品情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成 较上年同 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比 说明
比例(%) 比例(%)
例(%)
土地成本
房地产开发 6,318,674,220.20 96.60% 6,709,252,708.84 97.16% -5.82%
建安成本等
物业管理 人工成本等 184,732,484.52 2.82% 137,908,035.32 2.00% 33.95%
拆迁 拆迁成本等 3,745,521.14 0.06% 33,909,658.10 0.49% -88.95%
房屋租赁
房屋租赁及其他 34,178,282.36 0.52% 24,617,552.81 0.36% 38.84%
成本等
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额为 184,980.41 万元，占全年采购金额的 27.54%。
4 费用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 284,357,418.58 251,329,181.93 13.14%
管理费用 484,895,410.52 398,265,499.01 21.75%
财务费用 135,825,817.54 193,145,541.15 -29.68%
所得税 421,875,077.39 474,889,232.46 -11.16%
5 现金流
单位：元
变动比例
科目 本期数 上期数 原因
（%）
经营活动产生的现 报告期公司土地购置及项目
-6,106,030729.65 -3,685,624,316.33 -65.67%
金流量净额 投入增加
投资活动产生的现 报告期公司收购股权、对外
-342,870,249.09 -96,174,854.21 -256.51%
金流量净额 投资增加
筹资活动产生的现
7,694,472,645.37 3,354,053,403.70 129.41% 报告期公司对外借款增加
金流量净额
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6 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014 年 4 月 16 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准北京城建投资发展股份有
限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397 号），核准公司非公开发行股票。
2014 年 8 月 8 日，公司向包括控股股东北京城建集团有限责任公司在内的 8 家投资者发行股
份 50,000 万股（其中北京城建集团有限责任公司认购 5,000 万股，锁定期三年；其他 7 家投资者
认购 45,000 万股，锁定期一年），发行价格为 7.80 元/股，募集资金总额为 39.00 亿元，扣除发
行费用后的募集资金净额为 38.208 亿元，已于 2014 年 8 月 15 日到达公司募集资金专用账户。2014
年 8 月 20 日，公司本次非公开发行股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成登
记托管相关事宜，公司总股本由 1,067,040,000 股变更为 1,567,040,000 股。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
2010 年，《公司 2010 年-2014 年发展战略规划纲要》正式颁布实施。五年来，公司经营额成
功突破百亿元大关，总资产突破 500 亿元，利润总额连续几年保持在接近 20 亿元的较高水平，净
资产收益率始终维持在行业较好水平，成功打造了“一体两翼”协调发展的三大业务板块，圆满
实现了上一版发展战略规划提出的总体目标。
2014 年，公司完成企业经营额 93.50 亿元，开复工面积 447.85 万平方米，新开工面积 142.25
万平方米，竣工面积 117.36 万平方米，土地购置投资 47.61 亿元，其中开复工面积、竣工面积均
创历年之最。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产开发 9,618,660,332.16 6,318,674,220.20 34.31% -4.22% -5.82% 1.12%
物业管理 161,841,763.04 184,732,484.52 -14.14% 14.22% 33.95% -16.82%
拆迁 9,344,536.77 3,745,521.14 59.92% -70.24% -88.95% 67.92%
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 比上年
（%） 年增减 年增减
增减（%）
（%） （%）
房地产开发 9,618,660,332.16 6,318,674,220.20 34.31% -4.22% -5.82% 1.12%
物业管理 161,841,763.04 184,732,484.52 -14.14% 14.22% 33.95% -16.82%
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2014 年年度报告
拆迁 9,344,536.77 3,745,521.14 59.92% -70.24% -88.95% 67.92%
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京 8,903,331,258.93 -9.97%
重庆 374,663,821.04 14.68%
成都 511,851,552.00
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期
本期期 上期期
末金额
末数占 末数占
较上期 情况
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产
期末变 说明
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 6,599,969,791.86 13.11% 5,354,611,159.41 13.83% 23.26%
预付账款 1,658,877,603.30 3.29% 1,421,552,938.45 3.67% 16.69%
存货 32,225,039,347.08 64.00% 25,774,329,351.40 66.56% 25.03%
长期股权
1,396,676,608.63 2.77% 1,395,555,139.69 3.60% 0.08%
投资
投资性
2,312,993,284.44 4.59% 2,167,060,549.19 5.60% 6.73%
房地产
固定资产 171,036,621.41 0.34% 128,820,838.53 0.33% 32.77% 新购置
长期借款 11,477,656,403.75 22.79% 8,547,400,000.00 22.07% 34.28% 借款增加
应付债券 817,512,741.83 1.62% 895,932,244.71 2.31% -8.75%
2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
公司对投资性房地产采用公允价值计量，当期变动情况如下表：
单位:元
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
投资性房地产 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
合计 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44 145,932,735.25 57,033,225.11
(四) 核心竞争力分析
1.管理优势继续凸显。经过连续两年的管理提升，公司的管理流程继续优化，管理程序持续
完善，管理手段和管理水平均得到了提高，逐步形成了目标管理明确、职能分配合理、分级授权
有效、系统管理到位的流程化管理体系。
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2.运营效率持续提高。健全的法人治理结构、明确的业务流程、科学的管理手段，保证了公
司决策的快速高效和经营计划的有效实施。公司在保障房建设速度、建设周期、入市节奏和销售
回款等方面优势突出，运营速度明显优于同行业水平。
3.战略运营逐步增强。公司战略管理得到贯彻和落实，全面超额完成了第一个五年发展规划，
战略管控和战略运营效果明显。同时，内部控制体系进一步完善，经营管理思路进一步明确，业
务板块进一步优化。
4.品牌效应持续提升。荣获 2014 年“中国房地产开发企业稳健经营 10 强”、“中国房地产
开发企业发展潜力 10 强”、“中国房地产开发企业责任地产 10 强”、“中国房地产上市公司综
合实力 50 强”、“中国房地产上市公司资本运营 5 强”、“房地产品牌价值 TOP10”、“年度优
秀董事局”、“全国党建工作先进单位”等荣誉称号。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内公司股权投资额为 63,337 万元，比上年增加 57,087 万元，增加的比例为 913.39%。
占被投资公司
被投资的公司名称 主要经营活动 备 注
权益的比例(%)
北京城建新城投资开 房地产开发；物业管理； 报告期内，公司以 49,057 万元收购
100%
发有限公司 房屋拆迁 该公司 100%股权。
报告期内，公司出资 12,580 万元购买子
北京城建成都地产
房地产开发、销售商品房 100% 公司北京城建成都地产有限公司之股东
有限公司 四川新泽投资有限公司持有的 34%股权
房地产开发、专业承包、
北京城建万科天运 报告期内，公司出资 1700 万元设立
建设工程项目管理、物业 34%
置业有限公司 管理、销售商品房
该公司，持有该公司 34%股权
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
证券 证券 最初投资 占该公司股 报告期 报告期所有者 会计核 股份
期末账面值
代码 简称 成本 权比例（%） 损益 权益变动 算科目 来源
公司股权
投资企业，
可供出
国信 2014 年 12
127,400,000 4.18 3,484,880,000 0 2,518,110,000.00 售金融
002736 证券 月 29 日在
资产
深交所挂
牌上市
合计 127,400,000 / 3,484,880,000 0 2,518,110,000.00 / /
持有其他上市公司股权情况的说明
公司持有国信证券 34,300 万股，2014 年 12 月 29 日国信证券在深圳证券交易所挂牌上市。2014 年 12 月 31
日，国信证券收盘价为每股 10.16 元。
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(2) 持有非上市金融企业股权情况
占该
报告期
所持 公司 会计
最初投资 期末账面价值 报告期损益 所有者 股份
对象 持有数量（股） 股权 核算
金额（元） （元） （元） 权益变 来源
名称 比例 科目
动（元）
（%）
锦州
银行 长期
股权
股份 260,000,000 130,000,000 3.33 260,000,000 13,650,000 0 股权
认购
有限 投资
公司
合计 260,000,000 130,000,000 / 260,000,000 13,650,000 0 / /
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2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托贷款情况
单位:元 币种:人民币
资金来源
委托贷款 贷款 贷款 抵押物或 是否关联 并说明是
借款方名称 借款用途 是否逾期 是否展期 是否涉诉 关联关系 预期收益 投资盈亏
金额 期限 利率 担保人 交易 否为募集
资金
北京市土地整 有偿收回
理储备中心大 205,000,000.00 17 个月 6.60% 雪花集团 无 否 否 否 否 自有资金 14,033,616.67 13,261,767.75
兴区分中心 用地
北京市土地整 有偿收回
理储备中心大 195,000,000.00 18 个月 6.60% 雪花集团 无 否 否 否 否 自有资金 13,349,050.00 12,614,852.25
兴区分中心 用地
北京市土地整 有偿收回
理储备中心大 200,000,000.00 11 个月 6.60% 雪花集团 无 否 否 否 否 自有资金 7,151,833.33 6,758,482.50
兴区分中心 用地
北京市土地整 有偿收回
理储备中心大 200,000,000.00 6 个月 6.00% 雪花集团 无 否 否 否 否 自有资金 900,000.00 850,500.00
兴区分中心 用地
委托贷款情况说明
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3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
募
募集 集 募集资金 本年度已使用募 已累计使用募集资 尚未使用募集资金 尚未使用募集资金
年份 方 总额 集资金总额 金总额 总额 用途及去向
式
非
1、银行存款余额
公
620,451,674.97；
2014 开 3,900,000,000 844,617,479.77 2,879,548,325.03 1,020,451,674.97
2、暂时补充流动资
发
金 4 亿元。
行
合计 / 3,900,000,000 844,617,479.77 2,879,548,325.03 1,020,451,674.97 /
2014 年 4 月 16 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准北
京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可
[2014]397 号），核准公司非公开发行股票。
2014 年 8 月 8 日，公司向包括控股股东北京城建集团有限责任公司
在内的 8 家投资者发行股份 50,000 万股，发行价格为 7.80 元/股，募集
募集资金总体使用情况 资金总额为 39.00 亿元，扣除发行费用后的募集资金净额为 38.208 亿元，
说明 已于 2014 年 8 月 15 日到达公司募集资金专用账户。上述募集资金到位
情况业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）验证，并由其出具
XYZH/2014A8011 号《验资报告》。
截至 2014 年 12 月 31 日，公司累计使用募集资金 2,879,548,325.03 万
元，尚未使用的募集资金余额为 1,020,451,674.97 万元（不含募集资金利息
收入，募集资金利息收入为 1,606,852.01 万元）。
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
变
更
原
因
及
是 未达
募
否 是否 是否 到计
募集资金 募集资金 募集资金 集
承诺项 变 符合 项目 产生收 符合 划进
拟投入金 本年度投 累计实际 预计收益 资
目名称 更 计划 进度 益情况 预计 度和
额 入金额 投入金额 金
项 进度 收益 收益
变
目 说明
更
程
序
说
明
北京世 部分
华龙樾 否 110,000.00 9,950.56 71,316.86 是 区域 100,349.00 16,998.08 是
项目 已实
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现入
住
北京海 项目
梓府项 否 70,000.00 10,816.44 28,296.91 是 建设 45,337.00 是
目 中
北京 项目
上河湾 否 50,000.00 1,694.74 49,936.35 是 建设 23,763.00 是
项目 中
北京平
各庄土 项目
地一级 否 120,000.00 22,000.00 98,404.71 是 开发 16,000.00 是
开发 中
项目
已使
补充流
否 40,000.00 40,000.00 40,000.00 是 用完 是
动资金
毕
合计 / 390,000.00 84,461.74 287,954.83 / / 185,449.00 / / / /
截至 2014 年 8 月 15 日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资额
为 2,034,930,845.26 元。2014 年 8 月 28 日，经本公司第五届董事会第三十六次会议审
议通过，同意本公司以募集资金 2,034,930,845.26 元置换预先投入募集资金投资项目
募集资金承诺项目 的自筹资金。
使用情况说明 本公司于 2014 年 10 月 29 日召开第五届董事会第四十次会议，审议通过了《关于使
用闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》。同意公司使用闲置募集资金 40,000 万
元暂时补充公司流动资金，使用期限为自公司董事会审议批准之日起不超过 6 个月，
到期归还至相应募集资金专用账户。
(3) 其他
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4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
注册 持股
主要子公司名称 业务性质 主要产品 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
资本 比例
北苑家园、筑华
北京城建兴华地产有限公司 房地产开发经营 65,000 100.00% 1,419,520.20 373,187.05 410,041.33 116,594.65 87,382.97
年、世华龙樾
首城国际、汇景
北京首城置业有限公司 房地产开发经营 10,000 50.00% 644,249.19 193,109.11 156,573.91 30,798.58 23,429.10
湾、南湖 1 号
北京世纪鸿城置业有限公司 房地产开发经营 世华泊郡 5,000 100.00% 412,453.18 46,128.03 173,616.08 20,351.68 13,415.60
北京城建兴合房地产开发有限公司 房地产开发经营 泰和国际大厦 7,980 100.00% 59,772.46 27,855.51 3,967.85 149.64 -290.22
北京城建兴泰房地产开发有限公司 房地产开发经营 徜徉集 5,000 100.00% 411,302.93 5,426.83 100,246.20 11,026.09 10,973.92
北京城建新城投资开发有限公司 房地产开发经营 红木林 30,000 100.00% 315,229.33 32,165.03 45,443.13 7,333.83 6,019.49
重庆熙城、龙樾
北京城建重庆地产有限公司 房地产开发经营 12,000 100.00% 195,820.56 13,571.15 39,202.18 717.64
湾 269.56
北京城建成都地产有限公司 房地产开发经营 龙樾湾 5,000 100.00% 215,365.17 -3,539.02 51,185.16 2,241.88 4,243.85
北京城承物业管理有限责任公司 物业管理 小区物业管理 500 100.00% 15,308.24 664.13 18,854.87 -2,078.38 60.54
单位：元
持股比 表决权
主要参股公司名称（单位：元） 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产总额 本年营业收入总额 本年净利润
例（%） 比例（%）
北京科技园建设(集团)股份有限公司 14.00% 14.00% 20,579,067,924.68 15,165,269,403.39 4,770,341,966.07 2,621,183,777.83 326,186,572.98
深圳市中科招商创业投资有限公司 30.00% 30.00% 2,435,005,792.85 513,890,486.49 1,921,115,306.36 274,856,916.16
国奥投资发展有限公司 20.00% 20.00% 8,185,875,817.70 7,467,286,422.24 567,414,176.26 1,874,126,233.25 -1,027,356,885.14
北京城建万科天运置业有限公司 34.00% 34.00% 793,867,128.36 749,022,790.43 44,844,337.93 -5,155,662.07
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5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
累计实际投入
项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金额 项目收益情况
金额
收购了北京城建集
团有限责任公司持
已完成工商变 当期实现净利润
有的北京城建新城 49,057.00 0 0
更工作 6,164.71 万元
投资开发有限公司
100%股权
合计 49,057.00 / 0 0 /
为解决同业竞争问题，增加公司后续项目储备，公司第五届董事会第
三十六次会议、2014 年第三次临时股东大会审议通过了关于收购北京城建
新城投资开发有限公司 100%股权的议案，同意公司收购北京城建集团有限
责任公司所持北京城建新城投资开发有限公司 100%股权。
北京城建新城投资开发有限公司是北京城建集团有限责任公司的全资
子公司，由北京新城顺城投资开发有限公司于 2009 年 8 月更名而来，注册
非募集资金项目情况说明
资本 3 亿元。北京城建新城投资开发有限公司主要以城市新城的投资开发、
总体运营及股权投资为主要方向，进行土地一级开发、规划、设计及房地
产开发及其他投资业务, 拥有全资子公司 2 家，控股子公司 2 家。
经审计、评估及北京市国资委核准，公司以 49,057 万元的价格收购了
北京城建集团有限责任公司持有的北京城建新城投资开发有限公司 100%股
权。报告期内已完成工商变更工作。股权转让款于 2015 年 1 月支付完毕。
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2015 年，伴随着中国改革的继续深化，经济发展仍存在较大压力，增长速度近期内仍将放缓。
房地产市场将逐步进入平稳、理性增长的新时期。政策上，房地产调控逐步回归市场化。市场上，
楼市结构性过剩继续存在，去库存依然是房地产市场的主旋律，土地开发的利润空间逐渐缩小，
新常态下必须适应由“规模和价格竞争”向“品质与服务竞争”的转变。同时，随着自住型商品
房和保障房建设力度的进一步加大以及房源的持续释放，商品房的刚性需求不断被分流。顺应市
场、提炼内功、积极应对，将是房地产企业面临的重要课题。
(二) 公司发展战略
2015 年，是中国房地产业从黄金时代走向白银时代的转折之年，也是公司新一个发展战略规
划期的开局之年，更是公司谋划未来发展、探索战略转型、迈向更高台阶的关键之年。公司将继
续围绕房地产开发高效化这一目标，深化政策研究、市场研究和产品研究，加大销售力度，强化
资金管理，持续提升房地产开发能力。全面梳理发展节奏，树立资本运营的理念，积极探索和拓
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展新的盈利空间和利润增长点，储备发展后劲，努力推动公司成为金融与房地产紧密结合、以资
本运作为主线、追求高效的房地产投资经营商。
(三) 经营计划
2015 年，公司将贯彻落实董事会工作部署，充分发挥经营班子的带头作用，全面完成 2015
年度各项工作任务。重点做好以下几方面的工作：
1.提升开发能力，做强做大房地产主业。
在房地产主业上，坚持“两手抓、两手硬”的思路。一手抓开发能力建设,一手抓业务平台建
设，不断提高工作效率，提升开发能力。
多渠道获取土地资源。坚持既定的拿地策略，立足北京，辐射外埠重点区域。在加快现有一
级开发的基础上，继续拓展有价值的一级开发项目。积极寻求以棚户区改造为重点的一二级联动
项目，积极探索合作开发、股权收购、PPP 模式等拿地渠道。
多措并举促进销售。各项目均树立现金为王的理念，以实现销售回款为第一要务。保障房项
目要体现效率优先，加强与政府部门沟通，提前谋划、主动联系。新开项目要做好充分的市场分
析、开盘预热、客户积累等工作，加快入市步伐。已开项目要加大营销力度，加快销售节奏，提
高去化率，加速回款。商业项目要提前布局，加大招商和销售力度。
继续加大过程管控。继续强化建设过程管控，做好开发建设组织总设计，抓好工程业务流程
的编制和推行，加大分户验收力度，严格落实竣工计划，推动项目管理流程化、标准化，保证精
细化管理落到实处。
加大产品研发力度。继续深化北京地区住宅产品分级配置标准和售楼处标准化方案，开展公
司保障房产品线梳理和整合工作。进一步完善现有研发成果，推广园林景观示范区建造标准。加
强对子公司设计研发的指导、交流和监督，加强内部专家队伍建设。加强对绿色建筑、住宅产业
化建设的研究力度。
持续增强成本管控。进一步加大对目标成本的审核和控制，确保目标成本落到实处。继续完
善和规范集采平台建设，扩大集采范围，将更多材料、设备、技术和服务纳入集采，充分发挥集
采对降低成本、提高运营效率的作用。出台集采管理办法和操作流程，规范和指导各子公司实现
集采。
全面提升服务水平。进一步强化全过程服务理念，关注客户诉求，加强客户引导，提升专业
服务能力。全面提高物业服务品质，注重物业的前期介入和销售配合，不断提升管理水平，提高
服务能力和服务质量，使物业品牌成为地产品牌的有力支撑。
截止 2014 年底，公司在手一级开发项目 5 个，可规划建筑面积 271.32 万平方米；二级开发
项目 24 个，总规划建筑面积约 629.33 万平方米。
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公司在手一级开发项目
序 可规划地上建筑面积
项目名称 项目位置 规划用途
号 (万平方米)
1 望坛项目 崇文区永外地区 98.6 居住及配套
2 顺义平各庄项目 顺义区仁和镇 44.88 居住及配套
3 大兴雪花项目 大兴区清源路 29.1 居住、商业
4 丰台吴家村棚改项目 丰台区吴家村 20 居住及配套
5 昌平马池口项目 昌平马池口 78.74 居住、商业等
合 计 271.32
公司在手二级开发项目
规划地上建筑面积
序号 项目名称 地点 规划用途
（万平方米）
1 世华龙樾 海淀区清河镇 51.86 居住及配套
2 世华泊郡 朝阳区来广营乡 29.88 居住及配套
3 徜徉集 房山区长阳镇 36.38 居住及配套
4 上河湾 密云县 24.25 居住
5 首城国际 广渠路 36 号 45.96 居住及配套
6 海梓府 北京经济开发区 16.29 居住
7 顺悦家园 顺义新城 9 号地 20.02 居住
8 汇景湾 平谷区马坊镇 34.69 居住、商业等
9 南湖 1 号 天津武清下朱庄 26.44 居住
10 筑华年 朝阳区北苑南区 20.93 居住及配套
11 重庆熙城 重庆九龙坡区 31.78 居住及配套
12 重庆龙樾湾 重庆九龙坡区 32.64 居住及配套
13 成都龙樾湾 成都市双流县 69.38 居住、商业
14 青岛金色港湾 青岛市 1.65 居住
15 海云家园 海南省三亚市 23.37 商业、居住
16 北京密码 大兴魏善庄 27.52 F3 多功能
17 房山理工大学 2 号地 房山区房山新城 19.43 居住
18 城建万科城 延庆县沈家营镇 23.26 居住
19 昌平北七家镇地块 昌平区北七家镇 28.81 居住
20 朝阳东坝地块 朝阳区东坝 9.19 居住
21 青岛李沧地块 青岛市李沧区 12.69 居住、商业
22 动感花园 朝阳区来广营 13.04 居住
23 门头沟冯村项目 门头沟冯村 20.17 居住
24 三亚红塘湾 C05 地块 三亚市红塘湾 9.7 居住
合计 629.33
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2.加强资本运作，谋求企业高效运行。
加大股权投资力度。加大股权投资的研究力度，重点关注新能源、新产业、民生产业、模块
化公司，选择那些管理好、成长性高的投资对象，作为今后的战略投资储备，推动公司投资实现
多元化、跨行业的战略布局。加快推进江苏航科股权收购和增资工作进度，关注国信证券市场表
现，密切关注国奥公司股权转让或受让工作进展。
强化融资和资金管理能力。加大力度做好公司债发行，深入研究可转债、公司债融资，提前
谋划、适时启动。推进地产基金融资，筹措资金改善公司负债结构。探索资产证券化这一新的融
资方式，盘活现有经营性物业资产，补充公司流动资金。利用保障房项目国家扶持政策，积极争
取政府融资平台支持。坚持资金统一管理，合理筹划资金使用。
规划商业发展模式。加强现有商业管理，加大对外招商和商业地产整合力度，推动现有商业
实现统一委托、统一管理。加强品质提升及价值管理，推动商业资产升级，重点推进红塘湾酒店
项目。按照招商先行、定制开发、设计跟进和运营一体化运作的思路，加大对新开发商业项目的
运营指导，降低项目风险，保证公司商业资产的保值增值。
3.强化管理提升，推动企业创新发展。
继续强化战略管控能力，从战略的高度规划公司未来的发展和管理模式。继续强化总部职能
定位，打造总部平台，提升总部在业务管理、资源整合、运营管控等方面的能力，发挥总部的指
导、监督、协调和服务职能。巩固和完善项目全过程考核机制，并在所有新开项目中全面实施。
加快信息化建设步伐，推动各信息系统之间的互联互通。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2015 年，公司将根据实际业务需要，通过发行公司债券、银行贷款、信托贷款、资产证券化
等多种融资渠道解决资金需求问题。
(五) 可能面对的风险
关注宏观政策动向，加强市场分析，强化政策研究、市场研究和产品研究，进一步提高政策
与市场风险应对能力；严格履行内部决策程序，增强开发的计划性，加大成本管控力度，加快周
转速度，提高运作效率，完善内控体系，切实防范运营风险；健全企业法律事务机制，坚持提前
介入，加大对重大决策和重大投资的法律论证与审查，在股权转让和收购、合同签订等重大经营
活动中开展法律风险防范；积极拓展融资渠道，强化财务和资金管理，坚持资金统一管理，提高
资金使用效率，积极防范财务风险。
三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
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2014 年年度报告
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用 □不适用
2014 年 1 月 26 日起，中国财政部陆续发布了《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企业
会计准则第 30 号—财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》、《企业会计准
则第 39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号—合营安排》、《企业会计准则第 2 号—
长期股权投资》和《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》七项具体会计准则（以
下简称“新会计准则”）。根据财政部的要求，新会计准则自 2014 年 7 月 1 日起在所有执行企
业会计准则的企业范围内施行。2014 年 10 月 29 日召开第五届董事会第四十次会议审议通过了《关
于会计政策变更的议案》。具体影响详见“重要事项——十一、执行新会计准则对合并财务报表
的影响”。
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
四、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会发布的《上市公司监管指引第 3 号—上市公司现金分红》，结合公司实际情
况，公司对原来的利润分配政策进行了完善，并修改了公司章程，经公司第五届董事会第三十六
次会议和 2014 年第三次临时股东大会审议通过。修订后的利润分配政策，明确了现金分红相对于
股票股利在利润分配方式中的优先性，明确了董事会应综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身
经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，提出差异化的现金分红政策等内容。
对此，独立董事发表了意见，认为有利于维护全体股东、特别是中小股东利益。
公司原来利润分配政策为：
1、利润分配形式：公司可以采取现金、股票或现金与股票相结合的方式分配股利。在有条件
的情况下，公司可以进行中期现金分红。
2、公司现金分红的具体条件和比例：
除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，
每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的 12%。
特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司
最近一期经审计净资产的 50%。
3、公司发放股票股利的具体条件：
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2014 年年度报告
公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利
有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。
公司修订后的利润分配政策为：
1、利润分配期间间隔和形式：公司可以采取现金、股票或现金与股票相结合的方式分配股利。
现金分红相对于股票股利在利润分配方式中具有优先性。公司具备现金分红条件时，应当采用现
金分红进行年度利润分配。在有条件的情况下，公司可以进行中期现金分红。
2、公司现金分红的具体条件和比例：
除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，
每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的 12%。
特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司
最近一期经审计净资产的 50%。
3、公司发放股票股利的具体条件：
公司在经营情况良好，并且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利
有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。
4、公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有
重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分红
政策：
公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 80%；
公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 40%；
公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分
配中所占比例最低应达到 20%。
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：万元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红
分红 每 10 股转 报表中归属于 归属于上市公
红股数 息数(元) 的数额
年度 增数（股） 上市公司股东 司股东的净利
（股） （含税） （含税）
的净利润 润的比率(%)
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2014 年年度报告
2014 年 2.7 42,310.08 137,278.88 30.82
2013 年 4.4 2 39,124.8 132,156.76 29.60
2012 年 3.7 32,900.4 110,620.06 29.74
注：
报告期内公司发生同一控制下企业合并，对前期归属于上市公司股东的净利润进行追溯调整。
五、积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公司已披露社会责任报告全文，详见 2015 年 3 月 28 日刊登于上海证券交易所网站
（www.sse.com.cn）的《2014 年度社会责任报告》。
(二). 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
三、资产交易、企业合并事项
√适用□不适用
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
见公司 2014 年 5 月 26 日、7 月 3 日、7 月 9 日、11 月 1 日刊
转让三亚樾城投资有限公司
登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》及上海
100%股权
证券交易所网站上的公告
见公司 2014 年 8 月 11 日、9 月 18 日、10 月 29 日刊登在《中
转让北京乐健医疗投资
国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》及上海证券交易
有限公司 40%股权
所网站上的公告
见公司 2014 年 8 月 30 日、10 月 11 日、11 月 19 日和 2015 年
收购新城公司 100%股权 2 月 10 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券
时报》及上海证券交易所网站上的公告
见公司 2014 年 8 月 30 日刊登在《中国证券报》、《上海证券
收购成都公司 34%股权
报》、《证券时报》及上海证券交易所网站上的公告
收购江苏航科复合材料科技有限 见公司 2014 年 12 月 26 日刊登在《中国证券报》、《上海证
公司股权并对其增资的意向 券报》、《证券时报》及上海证券交易所网站上的公告
购买海兴大厦西配楼办公用房 见公司 2013 年年度报告。
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2014 年年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
1、 企业合并情况
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 临时公告未披露的事项
单位:亿元 币种:人民币
交易价格与
占同类交 关联交
关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 关联交易 关联交 市场 市场参考价
关联关系 易金额的 易结算
方 类型 内容 定价原则 价格 易金额 价格 格差异较大
比例 (%) 方式
的原因
按当地政
北京城建 府相关规
集团有限 定进行公
责任公司 集团兄弟 开市场招 公开市场 按合同
接受劳务 28.12 28.12 57.67 28.12
控股公司 公司 标接受施 招标价格 结算
及参股公 工单位提
司 供的工程
劳务
合计 / / 28.12 57.67 / / /
大额销货退回的详细情况
公司各子公司在建设房地产项目时按照当地政府相关规定通
过公开市场招标确定施工单位，部分施工劳务由北京城建集团
关联交易的必要性、持续性、选择与关联方（而非 有限责任公司控股公司及参股公司承担，报告期内公司各子公
市场其他交易方）进行交易的原因 司与北京城建集团有限责任公司控股公司及参股公司新签订
的总包合同金额为28.12亿元；报告期正在履行的总包合同中，
施工申报工程量为31.19亿元，实际支付工程款24.33亿元。
关联交易对上市公司独立性的影响 无
公司对关联方的依赖程度，以及相关解决措施（如
有）
关联交易的说明
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
见公司 2014 年 8 月 30 日、10 月 11 日、11 月 19 日和 2015
收购北京城建新城投资开发有限公
年 2 月 10 日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证
司 100%股权
券时报》及上海证券交易所网站上的公告
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2014 年年度报告
(三) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
（1）公司控股子公司北京城建兴华地产有限公司使用北京城建集团有限责任公司工会的资金
1,200 万元，报告期内计提资金使用费 120 万元。控股子公司北京城建兴华地产有限公司使用北
京城建集团所属工会资金将逐步归还；
（2）公司的子公司北京城建兴华地产有限公司向北京市天银地热开发有限责任公司提供借款 800
万元，报告期内计提资金使用费 50.97 万元。公司借给北京市天银地热开发有限责任公司款项将
逐步收回。
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
单位:元 币种:人民币
托管收益 是否
委托方 受托方 托管资 托管资产涉及 托管起 托管终 托管 托管收益确 关联
对公司 关联
名称 名称 产情况 金额 始日 止日 收益 定依据 关系
影响 交易
委托
方持有 托管期内，托
北京城 的北京 管收入按被 本年度计
北京城
建投资 城建房 托管公司年 提应收取
建集团 2013年 2016年6 控股
发展股 地产开 1,951,014,525.62 7,544,889.66 度审计报告 的托管费 是
有限责 7月1日 月30日 股东
份有限 发有限 确认的年销 7,544,889.66
任公司
公司 公司 售收入的 元
100%股 0.2%计算
权
托管情况说明
(2) 租赁情况
单位:元 币种:人民币
租赁
租赁 租赁
出租 租赁 租赁 租赁 租赁 收益 是否
资产 租赁 收益 关联
方名 方名 资产 起始 终止 对公 关联
涉及 收益 确定 关系
称 称 情况 日 日 司影 交易
金额 依据
响
租赁情况说明
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2014 年年度报告
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是 关
担 担保 是否为
与上市 被担 担保 生日期 担保 担保 担保 否已经 担保是 是否存在 联
保 逾期 关联方
公司的 保方 金额 (协议签 起始日 到期日 类型 履行 否逾期 反担保 关
方 金额 担保
关系 署日) 完毕 系
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担
保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的
担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 423,900.97
报告期末对子公司担保余额合计（B） 901,600.97
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 901,600.97
担保总额占公司净资产的比例(%) 57.55
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象 263,700.97
提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 118,398.79
上述三项担保金额合计（C+D+E） 382,099.76
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
3 其他重大合同
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2014 年年度报告
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
是
否 如未能及 如未能
承 是否
有 时履行应 及时履
诺 承诺 承诺时间 及时
承诺背景 承诺方 履 说明未完 行应说
类 内容 及期限 严格
行 成履行的 明下一
型 履行
期 具体原因 步计划
限
解 1、城建集团将于 2018 年 12 月 31 日前，在履行相应内部程序及符合国有资产管
决 理规定的情况下，通过包括但不限于股权或资产出售、向公司资产注入或由公司 1、
北京城建
与再融资相关的承 同 现金收购等可行方式，彻底解决开发公司与公司之间的同业竞争问题。2、城建集 2018-12-31
集团有限 是 是
诺 业 团将于 2015 年 12 月 31 日前，在履行相应内部程序及符合国有资产管理规定的情 ；2、
责任公司
竞 况下，通过包括但不限于股权或资产出售、向公司资产注入或由公司现金收购等 2015-12-31
争 可行方式，彻底解决新城公司与公司之间的同业竞争问题
解 北京城建 2013 年 6 月 25 日，为继续规范公司与城建集团的关联交易行为，公司与城建集
决 集团有限 团续签了《工程协作协议》（协议有效期三年，到期续签），其中城建集团承诺： 2013 年 6 月
关 责任公司 不利用其为公司控股股东身份干涉公司或公司附属企业的招标工作，不向其附属 25 日至
其他承诺 是 是
联 企业及任何第三方泄露其知晓的与招标工作有关的商业秘密或信息。 2016 年 6 月
交 24 日。
易
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
达到原盈利预测及其原因作出说明
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2014 年年度报告
八、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
是否改聘会计师事务所： 是
原聘任 现聘任
信永中和会计师事务所（特殊 大华会计师事务所（特殊普通
境内会计师事务所名称
普通合伙） 合伙）
境内会计师事务所报酬 95 90
境内会计师事务所审计年限 6 1
境外会计师事务所名称
境外会计师事务所报酬
境外会计师事务所审计年限
名称 报酬
大华会计师事务所（特殊普通
内部控制审计会计师事务所 30
合伙）
财务顾问
保荐人 中信建投证券股份有限公司
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
经公司 2015 年第一次临时股东大会审批通过，公司新聘任大华会计师事务所（特殊普通合伙）
担任公司 2014 年度审计机构。
九、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十、执行新会计准则对合并财务报表的影响
除下述事项外，其他新准则执行对合并财务报表不产生重大影响。
1 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）
单位：元 币种：人民币
2013年1月1日归 2013年12月31日
被投资 交易基本信
属于母公司股东 长期股权投资 可供出售金融资产 归属于母公司股
单位 息
权益（+/-） （+/-） （+/-） 东权益（+/-）
北京首都国
际投资管理 公司持股比
有限责任公 12.84%
司
锦州银行股 公司持股比
-260,000,000.00 260,000,000.00
份有限公司 例 3.33%
北京城建中
公司持股比
地投资有限 -750,000.00 750,000.00
例 7.50%
公司
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2014 年年度报告
国信证券股 公司持股比
-127,400,000.00 127,400,000.00
份有限公司 例 4.9%
北京中和枣
公司持股比
苑物业管理 -117,710.74 117,710.74
例 3.33%
公司
北京乾宇拆
公司持股比
迁有限责任
例 5%
公司
合计 / -388,267,710.74 388,267,710.74
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）的说明
本公司根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第2号——长期股权投资>的通知》（财会[2014]14号），
执行《企业会计准则第2号——长期股权投资》，持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在
活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资要求按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计
量》进行处理。对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算，通过投资主体间接持有的对联营企业的
投资以公允价值计量且其变动计入损益。该变更对公司财务报表影响金额：调减 2014 年 6 月 30 日长期股权投
资账面价值54,241.95 万元，调减长期股权投资减值准备15,415.18万元;调增 2014 年 6 月 30 日可供出售金融
资产账面价值54,241.95万元,调增可供出售金融资产减值准备15,415.18万元；追溯调减 2013 年 12月 31 日长
期股权投资账面价值54,241.95 万元，调减长期股权投资减值准备15,415.18万元，调增 2013 年 12 月 31 日可
供出售金融资产账面价值54,241.95万元,调增可供出售金融资产减值准备15,415.18万元。
2 长期股权投资准则变动对于合并财务报表影响（二）
单位：元 币种：人民币
2014年1月1日 2014年12月31日
被投资
交易基本信息 资本公积 留存收益 资本公积 留存收益
单位
（+/-） （+/-） （+/-） （+/-）
合计 /
长期股权投资准则变动对于合并财务报表影响（二）的说明
3 职工薪酬准则变动的影响
单位：元 币种：人民币
2014年1月1日应付职工薪酬 2014年1月1日归属于母公司股东权益
（+/-） （+/-）
职工薪酬准则变动影响的说明
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2014 年年度报告
4 合并范围变动的影响
单位：元 币种：人民币
2013 年 1 月 1 日 2013年12月31日
纳入/不再
归属于母公司股 归属于母公司
主体名称 纳入合并范 资产总额 负债总额
东权益 股东权益
围的原因 （+/-） （+/-） （+/-）
（+/-）
合计 -
合并范围变动影响的说明
5 合营安排分类变动的影响
单位：元 币种：人民币
2013 年 1 月 1 日 2013年12月31日
被投资 归属于母公司 归属于母公司股东
资产总额 负债总额
主体 股东权益 权益
（+/-） （+/-） （+/-）
（+/-）
合计
合营安排分类变动影响的说明
6 准则其他变动的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他
综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对
年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 1,479,672,911.88 994,766,219.36 1,533,142,083.46 994,766,219.36
外币报表折算差额
其他综合收益 484,906,692.52 538,375,864.10
合计 1,479,672,911.88 1,479,672,911.88 1,533,142,083.46 1,533,142,083.46
7 其他
十一、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
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2014 年年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例
数量 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
(%)
一、有限售条件股份 0 0 500,000,000 500,000,000 500,000,000 31.9
1、国家持股
2、国有法人持股 0 0 50,000,000 50,000,000 50,000,000 3.2
3、其他内资持股 0 0 450,000,000 450,000,000 450,000,000 28.7
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 889,200,000 100 177,840,000 177,840,000 1,067,040,000 68.1
1、人民币普通股 889,200,000 100 177,840,000 177,840,000 1,067,040,000 68.1
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 889,200,000 100 500,000,000 177,840,000 677,840,000 1,567,040,000 100
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2014 年年度报告
2、 股份变动情况说明
公司年度董事会审议通过 2013 年利润分配方案，以 2013 年 12 月 31 日总股本 88,920 万股为基数向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 17,784
万股，转增后公司总股本增加到 106,704 万股。
2014 年 8 月 15 日，公司向包括控股股东北京城建集团在内的 8 家投资者发行股份 50,000 万股（其中北京城建集团认购 5000 万股，锁定期三年；
其他 7 家投资者认购 45000 万股，锁定期一年），2014 年 8 月 20 日，公司本次非公开发行股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成
登记托管相关事宜，公司总股本由 1,067,040,000 股变更为 1,567,040,000 股。
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
公司资本公积转增股本和非公开发行股票将增加公司股份总数，将导致摊薄每股收益和每股净资产等财务指标。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
(二) 限售股份变动情况
单位: 股
年初限售 本年解除限售股
股东名称 本年增加限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 数
易方达资产－广发证券－中融信托－中融证赢 7
0 0 100,000,000 100,000,000 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
号定向增发单一资金信托
财通基金－光大银行－财通基金－中和 1 号资
0 0 52,038,461 52,038,461 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
产管理计划
国华人寿保险股份有限公司－万能三号 0 0 50,128,205 50,128,205 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
北京城建集团有限责任公司 0 0 50,000,000 50,000,000 定向增发承诺 2017 年 8 月 20 日
申万菱信基金－工商银行－陕西省信托－盛唐
0 0 50,000,000 50,000,000 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
40 号定向投资集合资金信托计划
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2014 年年度报告
华宝信托有限责任公司－华宝－浦发北京 1 号
0 0 37,320,513 37,320,513 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
单一资金信托
陆家嘴国际信托有限公司－陆家嘴信托畅享 1
0 0 37,320,513 37,320,513 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
号单一资金信托
浦银安盛基金－浦发银行－浦银安盛－天首 1
0 0 37,320,513 37,320,513 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
号资产管理计划
财通基金－光大银行－财通基金－中和 4 号资
0 0 22,076,923 22,076,923 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
产管理计划
建信基金－兴业银行－华鑫国际信托有限公司 0 0 19,138,725 19,138,725 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
建信基金－兴业银行－华鑫信托－兴城投资单
0 0 18,181,788 18,181,788 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
一资金信托
财通基金－光大银行－财通基金－中和 3 号资
0 0 7,884,615 7,884,615 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
产管理计划
财通基金－光大银行－财通基金－中和 5 号资
0 0 6,935,898 6,935,898 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
产管理计划
财通基金－光大银行－财通基金－中和 2 号资
0 0 6,307,692 6,307,692 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
产管理计划
财通基金－平安银行－平安信托－平安财富×
0 0 5,346,154 5,346,154 定向增发承诺 2015 年 8 月 20 日
创赢一期 72 号集合资金信托
合计 0 0 500,000,000 500,000,000 / /
注：2014 年公司完成定向增发，向城建集团等 8 家机构发行，限售股份共计 500000000 股，其中限售股东中建信基金－兴业银行－华鑫国际信托有限公司和建信基金－兴业银行
－华鑫信托－兴城投资单一资金信托同属于建信基金管理有限公司，财通基金－光大银行－财通基金－中和 1 号资产管理计划、财通基金－光大银行－财通基金－中和 4 号资产
管理计划、财通基金－光大银行－财通基金－中和 3 号资产管理计划、财通基金－光大银行－财通基金－中和 5 号资产管理计划、财通基金－光大银行－财通基金－中和 2 号资
产管理计划、财通基金－平安银行－平安信托－平安财富×创赢一期 72 号集合资金信托同属于财通基金管理有限公司，华宝信托有限责任公司－华宝－浦发北京 1 号单一资金信
托和陆家嘴国际信托有限公司－陆家嘴信托畅享 1 号单一资金信托同属于宏源证券股份有限公司。
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2014 年年度报告
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交 交易终止
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量 日期
普通股股票类
人民币普通股 2014 年 8 7.8 元 450,000,000 2015 年 8 450,000,000
月 15 日 月 20 日
人民币普通股 2014 年 8 7.8 元 50,000,000 2017 年 8 50,000,000
月 15 日 月 20 日
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
其他衍生证券
截至报告期末近 3 年历次证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
经中国证券监督管理委员会审批通过，公司通过非公开发行向包括控股股东北京城建集团在
内的 8 家投资者发行股份 5 亿股，取得募集资金 38.208 亿元。本次非公开发行完成后，公司总股
数变更为 156,704 万股，公司控股股东北京城建集团持股比例降至 40.39%。公司总资产和归属于
上市公司股东的所有者权益增加 38.208 亿元。
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 63,608
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数(户) 73,304
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先
0
股股东总数
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结
持有有限售
股东名称 报告期 期末持股 情况 股东
比例(%) 条件股份
（全称） 内增减 数量 股份 数 性质
数量
状态 量
北京城建集团有限责任
184,644,757 632,885,693 40.39 50,000,000 无 国有法人
公司
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2014 年年度报告
易方达资产－广发证券
－中融信托－中融证赢
100,000,000 100,000,000 6.38 100,000,000 未知 未知
7 号定向增发单一资金
信托
财通基金－光大银行－
财通基金－中和 1 号资 52,038,461 52,038,461 3.32 52,038,461 未知 未知
产管理计划
国华人寿保险股份有限
50,128,205 50,128,205 3.2 50,128,205 未知 未知
公司－万能三号
申万菱信基金－工商银
行－陕西省信托－盛唐
50,000,000 50,000,000 3.19 50,000,000 未知 未知
40 号定向投资集合资金
信托计划
华宝信托有限责任公司
－华宝－浦发北京 1 号 37,320,513 37,320,513 2.38 37,320,513 未知 未知
单一资金信托
陆家嘴国际信托有限公
司－陆家嘴信托畅享 1 37,320,513 37,320,513 2.38 37,320,513 未知 未知
号单一资金信托
浦银安盛基金－浦发银
行－浦银安盛－天首 1 37,320,513 37,320,513 2.38 37,320,513 未知 未知
号资产管理计划
财通基金－光大银行－
财通基金－中和 4 号资 22,076,923 22,076,923 1.41 22,076,923 未知 未知
产管理计划
建信基金－兴业银行－
19,138,725 19,138,725 1.22 19,138,725 未知 未知
华鑫国际信托有限公司
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
北京城建集团有限责任公司 582,885,693 人民币普通股 582,885,693
上海浦东发展银行－长信金利趋势股票型证
14,534,839 人民币普通股 14,534,839
券投资基金
蝶彩资产管理（上海）有限公司－宝树证券
6,300,000 人民币普通股 6,300,000
投资基金
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基
6,006,137 人民币普通股 6,006,137
金
蝶彩资产管理（上海）有限公司－如意宝证
5,500,086 人民币普通股 5,500,086
券投资基金
陈保华 4,996,859 人民币普通股 4,996,859
陈国银 3,675,450 人民币普通股 3,675,450
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2014 年年度报告
张尧 3,558,087 人民币普通股 3,558,087
中国银行股份有限公司－国泰国证房地产行
3,262,188 人民币普通股 3,262,188
业指数分级证券投资基金
刘洋 2,682,615 人民币普通股 2,682,615
前十名股东中，北京城建集团有限责任公司与其它股东不存在关联
关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规
定的一致行动人；华宝信托有限责任公司－华宝－浦发北京 1 号单
一资金信托和陆家嘴国际信托有限公司－陆家嘴信托畅享 1 号单
一资金信托同属于宏源证券股份有限公司；财通基金－光大银行－
财通基金－中和 1 号资产管理计划和财通基金－光大银行－财通基
上述股东关联关系或一致行动的说明
金－中和 4 号资产管理计划同属于财通基金管理有限公司；蝶彩资
产管理（上海）有限公司－宝树证券投资基金和蝶彩资产管理（上
海）有限公司－如意宝证券投资基金同属于蝶彩资产管理（上海）
有限公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东
是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一
致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
有限售条件股份可上市交易
持有的有限
序 情况 限售条
有限售条件股东名称 售条件股份
号 新增可上市交 件
数量 可上市交易时间
易股份数量
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
易方达资产－广发证券－中融信托－中
1 100,000,000 日或休息日，则 100,000,000 发锁定
融证赢 7 号定向增发单一资金信托
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
财通基金－光大银行－财通基金－中和 1
2 52,038,461 日或休息日，则 52,038,461 发锁定
号资产管理计划
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
3 国华人寿保险股份有限公司－万能三号 50,128,205 日或休息日，则 50,128,205 发锁定
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
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2014 年年度报告
2017 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
4 北京城建集团有限责任公司 50,000,000 日或休息日，则 50,000,000 发锁定
顺延至其后的第 期三年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
申万菱信基金－工商银行－陕西省信托
5 50,000,000 日或休息日，则 50,000,000 发锁定
－盛唐 40 号定向投资集合资金信托计划
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
华宝信托有限责任公司－华宝－浦发北
6 37,320,513 日或休息日，则 37,320,513 发锁定
京 1 号单一资金信托
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
陆家嘴国际信托有限公司－陆家嘴信
7 37,320,513 日或休息日，则 37,320,513 发锁定
托畅享 1 号单一资金信托
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
浦银安盛基金－浦发银行－浦银安盛－
8 37,320,513 日或休息日，则 37,320,513 发锁定
天首 1 号资产管理计划
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
财通基金－光大银行－财通基金－中和 4
9 22,076,923 日或休息日，则 22,076,923 发锁定
号资产管理计划
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
2015 年 8 月 20 日
（如遇法定节假 定向增
建信基金－兴业银行－华鑫国际信托有
10 19,138,725 日或休息日，则 19,138,725 发锁定
限公司
顺延至其后的第 期一年
一个交易日）
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2014 年年度报告
前十名有限售条件的股东中，北京城建集团有限责任公司与
其它有限售条件股东不存在关联关系，也不属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；财
通基金－光大银行－财通基金－中和 1 号资产管理计划和财
通基金－光大银行－财通基金－中和 4 号资产管理计划同属
上述股东关联关系或一致行动的说明 于财通基金管理有限公司；华宝信托有限责任公司－华宝－
浦发北京 1 号单一资金信托和陆家嘴国际信托有限公司－陆
家嘴信托畅享 1 号单一资金信托同属于宏源证券股份有限
公司；未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股
东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中
规定的一致行动人。
四、 控股股东及实际控制人变更情况
(一) 控股股东情况
1 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京城建集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 陈代华
成立日期 1993 年 11 月 8 日
组织机构代码 10190993-4
注册资本 108,197.3 万元
授权进行国有资产的经营与管理,承担各类型工业、能源、交
通、民用、市政工程建设项目总承包，房地产开发，商品房
销售，机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑
机械、设备制造及销售，建筑机械设备及车辆租赁，仓储、
主要经营业务 运输服务，购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械
电器设备、木材，零售汽车（不含轿车），饮食服务；物业
管理。承包境外工程和境内国际招标工程及上述境外工程所
需的设备、材料出口；向境外派遣工程、生产及服务行业所
需的劳务人员（不含海员）。
未来发展战略是调整资本结构、提高融资能力、转变增长方
式、完善产业布局，实现工程承包高端化、地产开发高效化、
未来发展战略 设计咨询规模化，打造主业强大、管理科学、协调发展、繁
荣稳定的企业集团。力争在规划期内经营规模和利润总额在
北京同行业保持领先水平，在全国同类企业中名列前茅。
控股股东持有江河创建集团股份有限公司（代码 601886）
报告期内控股和参股的其他境内外
2724 万股，持股比例 2.36%，持有北京城建设计发展集团股
上市公司的股权情况
份有限公司（代码 HK1599）57103 万股，持股比例 44.87%
其他情况说明
(二) 实际控制人情况
1 法人
单位：元 币种：人民币
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2014 年年度报告
名称
单位负责人或法定代表人
成立日期
组织机构代码
注册资本
主要经营业务
未来发展战略
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
姓名
国籍
是否取得其他国家或地区居留权
最近 5 年内的职业及职务
过去 10 年曾控股的境内外上市公
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
公司控股股东为国有独资公司，实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
单位：元 币种：人民币
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2014 年年度报告
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 管理活动等情况
情况说明
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2014 年年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期内从公
年度内股 报告期在其
年初持 年末持 增减变 司领取的应付
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 份增减变 股东单位领
股数 股数 动原因 报酬总额（万
动量 薪情况
元）（税前）
徐贱云 董事长 男 50 2012 年 6 月 21 日 2015 年 2 月 10 日 0 0 0 86.85
陈代华 副董事长 男 51 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 85.68
樊军 董事 男 49 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 78.2
董事、总经
储昭武 男 49 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 122.65
理
董事、副总
李文 男 60 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 122.65
经理
董事、副总
梁伟明 男 46 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 107.13
经理
董事、董事
张财广 会秘书、副 男 52 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 104.12
总经理
胡俞越 独立董事 男 53 2013 年 12 月 5 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 7.39
柴强 独立董事 男 53 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 7.39
陈行 独立董事 男 46 2014 年 1 月 20 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 7.39
徐经长 独立董事 男 49 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 7.39
监事会主
姚广红 男 58 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 78.21
席
汤舒畅 监事 男 54 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 55.92
杨玉喜 监事 男 50 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 46.24
廖廷建 职工监事 男 54 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
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2014 年年度报告
王艳 职工监事 女 44 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
毛雅清 副总经理 男 47 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
程丰 副总经理 男 46 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 117.47
刘长福 副总经理 男 58 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 101.58
范亚斌 副总经理 男 52 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
李学富 副总经理 男 51 2013 年 6 月 25 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
肖红卫 财务总监 男 48 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
邹哲 副总经理 男 42 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
王恒清 副总经理 男 51 2012 年 6 月 21 日 2015 年 6 月 20 日 0 0 0 94.12
合计 / / / / / 0 0 0 / 1,458.12 /
姓名 最近 5 年的主要工作经历
2004 年 7 月至 2011 年 12 月 28 日北京城建集团有限责任公司党委常委、董事、总经理；2011 年 12 月 28 日至今北京城建集团有限责任公司
徐贱云 董事长、党委书记；2004 年 11 月至 2012 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司副董事长；2012 年 6 月至 2015 年 2 月 10 日北京城建投资
发展股份有限公司董事长。
2009 年 12 月至 2012 年 5 月北京城建集团有限责任公司副总经理；2012 年 5 月至今北京城建集团有限责任公司董事、总经理、党委副书记；
2007 年 10 月至 2009 年 12 月北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2009 年 12 月至 2012 年 3 月北京城建投资发展股
陈代华
份有限公司董事、党委书记；2012 年 3 月至 2012 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司董事；2012 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限
公司副董事长。
2009 年 4 月至 2010 年 8 月北京城建集团有限责任有限公司经理助理兼工程总承包部经理、党委副书记；2010 年 8 月至今北京城建集团有限
樊军
责任公司副总经理；2012 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事；2014 年 9 月至今北京城建投资发展股份有限公司党委书记（兼）。
2009 年 3 月至 2012 年 3 月北京城建集团有限责任公司总经理助理兼建筑工程总承包部经理、党委副书记；2012 年 3 月至 2013 年 4 月任北
储昭武
京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理、党委书记；2013 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记。
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2014 年年度报告
2004 年 8 月至 2009 年 12 月北京城建投资发展股份有限公司董事、党委书记、副总经理；2009 年 12 月至 2013 年 4 月北京城建投资发展股
李文 份有限公司董事、总经理、党委副书记；2013 年 4 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理；2013 年 4 月至 2014 年 7 月北京
城建投资发展股份有限公司党委书记。
梁伟明 2006 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理。
张财广 2006 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书、副总经理；2009 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。
现任北京工商大学经济学院教授、硕士研究生导师、证券期货研究所所长、首都改革与发展研究会常务理事、中国商业史学会副会长、中国
胡俞越 期货业协会专家委员会委员；2009 年 6 月至 2012 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司独立董事；2013 年 11 月起再次担任北京城建投资
发展股份有限公司独立董事。
柴强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长兼秘书长；2012 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。
曾任北京国际信托有限公司总裁助理兼固有资产运营管理总部总经理，现任深圳前海金鹰资产管理有限公司副总裁兼北京总部执行董事；
陈行
2014 年 1 月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。
徐经长 1997 年至今中国人民大学商学院会计系系主任；2011 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司独立董事。
2006 年 3 月至 2011 年 4 月北京住总集团党委常委、纪委书记；2011 年 4 月至今北京城建集团有限责任公司董事、党委常委、纪委书记；2011
姚广红
年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司监事会主席。
汤舒畅 2011 年 3 月至今北京城建集团有限责任公司经理助理兼资本运营部部长；2002 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司监事。
2006 年 8 月至 2012 年 2 月北京城建集团有限责任公司财务部副部长；2012 年 2 月至今北京城建集团有限责任公司财务部部长；2012 年 6 月
杨玉喜
至今北京城建投资发展股份有限公司监事。
2007 年 1 月至今北京城建投资发展股份有限公司工会主席；2007 年 3 月至今北京城建投资发展股份有限公司职工监事；2014 年 11 月至今北
廖廷建
京城建投资发展股份有限公司纪委书记。
2004 年 9 月至 2011 年 12 月北京城建集团有限责任公司董事会秘书部副部长，2011 年 12 月至 2012 年 3 月北京城建投资发展股份有限公司
王艳 经理助理兼人力资源部部长；2012 年 3 月至今北京城建投资发展股份有限公司总法律顾问；2012 年 1 月至今北京城建投资发展股份有限公
司职工监事。
毛雅清 2006 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。
程丰 2007 年 2 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2007 年 3 月至今北京首城置业有限公司董事长。
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2014 年年度报告
刘长福 2008 年 8 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。
范亚斌 2010 年 4 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2014 年 11 月至今北京城建投资发展股份有限公司党委副书记。
李学富 2005 年 4 月至 2013 年 6 月任北京城建投资发展股份有限公司总经济师；2013 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。
2010 年 9 月至 2011 年 10 月北京城建投资发展股份有限公司副总经济师兼审计部经理；2011 年 10 月至今北京城建投资发展股份有限公司财
肖红卫
务总监。
2005 年 3 月至 2011 年 5 月北京城建兴华地产有限公司董事、副总经理、党委书记；2011 年 5 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经
邹哲
理。
2010 年 8 月至 2012 年 8 月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼兴华地产有限公司董事、总经理、党委副书记；2012 年 8 月至今北京
王恒清
城建投资发展股份有限公司副总经理。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
徐贱云 北京城建集团 董事长、党委书记 2011-12-28 2015-02-05
陈代华 北京城建集团 总经理 2012-5-30 2015-3-3
陈代华 北京城建集团 董事长、党委书记 2015-3-4
樊军 北京城建集团 副总经理 2010-08-01
姚广红 北京城建集团 董事、纪委书记 2011-04-06
汤舒畅 北京城建集团 总经理助理兼资本运营部部长 2011-03-03
杨玉喜 北京城建集团 财务管理部部长 2012-02-16
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
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2014 年年度报告
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
徐贱云 北京城建设计发展集团股份有限公司 董事 2013/10/22 2015/2/10
陈代华 深圳市中科招商创业投资有限公司 董事长 2013/5/12 2016/5/12
陈代华 北京首城置业有限公司 董事 2014/3/10 2017/3/10
陈代华 三亚红塘湾投资发展有限公司 董事 2012/5/30 2015/5/30
陈代华 北京城建设计发展集团股份有限公司 董事 2013/10/22 2016/10/22
樊军 北京金洲工程技术有限公司 副董事长 2012/12/1 2015/12/1
李文 北京城建房地产开发有限公司 董事 2012/12/28 2015/12/28
李文 北京首城置业有限公司 董事 2014/3/10 2017/3/10
李文 北京城建成都地产有限公司 董事 2013/8/31 2016/8/31
储昭武 北京城建成都地产有限公司 董事 2012/10/30 2015/10/30
储昭武 北京首城置业有限公司 董事 2014/3/10 2017/3/10
储昭武 北京科技园建设（集团）股份有限公司 董事 2013/6/20 2016/6/20
储昭武 国奥投资发展有限公司 董事 2013/6/20 2016/6/20
梁伟明 北京城建兴华地产有限公司 董事长 2014/3/10 2017/3/10
梁伟明 北京大东房地产开发有限公司 董事长 2012/8/3 2015/8/3
梁伟明 北京城建兴云房地产有限公司 董事 2014/6/24 2017/6/24
梁伟明 北京城承物业管理有限责任公司 董事 2013/3/27 2016/3/27
梁伟明 北京华原兴业房地产经纪有限公司 董事长 2013/4/30 2016/4/30
梁伟明 北京腾宇拆迁工程有限责任公司 董事长 2013/3/29 2016/3/29
张财广 北京世纪鸿城置业有限公司 董事 2014/4/23 2017/4/23
张财广 北京城建兴泰房地产开发有限公司 董事 2013/2/3 2016/2/3
张财广 北京城建兴云房地产有限公司 董事 2014/6/24 2017/6/24
张财广 北京城和房地产开发有限责任公司 董事 2012/5/15 2015/5/15
张财广 北京城建兴合房地产有限公司 董事 2012/8/26 2015/8/26
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2014 年年度报告
张财广 北京城建重庆地产有限公司 董事 2013/11/30 2016/11/30
张财广 北京科技园建设（集团）股份有限公司 董事 2013/11/15 2016/11/15
张财广 锦州银行股份有限公司 董事 2014/3/22 2017/3/22
张财广 深圳市中科招商创业投资有限公司 董事 2012/2/9 2015/2/9
张财广 国信证券股份有限公司 监事 2014/6/18 2017/6/18
柴强 上海新黄浦置业股份有限公司 独立董事 2008/9/1
柴强 招商局地产控股股份有限公司 独立董事 2008/9/1
徐经长 北新建材集团有限公司 独立董事 2008/6/30 2011/6/30
徐经长 中国全聚德（集团）股份有限公司 独立董事 2009/6/30 2012/6/30
徐经长 浙江奥康鞋业股份有限公司 独立董事 2010/12/1 2013/12/1
徐经长 北京荣之联科技股份有限公司 独立董事 2011/2/1 2014/2/1
胡俞越 北京工商大学证券期货研究所 所长 1999/1/1
胡俞越 内蒙古福瑞中蒙药科技股份有限公司 独立董事 2009/6/30
副总裁兼北京总部执行
陈行 深圳前海金鹰资产管理有限公司 2014/1/20 2015/6/20
董事
姚广红 北京城建设计发展集团股份有限公司 监事会主席 2013/10/22 2016/10/22
杨玉喜 北京地铁京通公司 董事 2012/5/1 2015/5/1
杨玉喜 北京城建六建设工程有限公司 董事 2012/12/1 2015/12/1
杨玉喜 北京城建精工钢结构工程有限公司 董事 2013/5/1 2016/5/1
杨玉喜 北京城建北方建设有限责任公司 董事 2014/4/14 2017/4/14
汤舒畅 北京地铁京通公司 董事 2012/5/1 2015/5/1
汤舒畅 北京城建设计发展集团股份有限公司 董事 2014/9/10 2017/9/10
毛雅清 北京城建兴泰房地产开发有限公司 董事 2013/2/3 2016/2/3
毛雅清 北京城建兴华地产有限公司 董事 2014/3/10 2017/3/10
毛雅清 北京城和房地产开发有限责任公司 董事 2012/5/15 2015/5/15
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2014 年年度报告
毛雅清 北京世纪鸿城置业有限公司 董事 2014/4/23 2017/4/23
程丰 北京首城置业有限公司 董事长 2014/3/10 2017/3/10
刘长福 北京城建兴云房地产有限公司 董事长 2014/6/24 2017/6/24
范亚斌 北京大东房地产开发有限公司 监事 2012/8/3 2015/8/3
范亚斌 北京城承物业管理有限责任公司 董事 2012/10/30 2015/10/30
邹哲 北京城承物业管理有限责任公司 董事 2013/2/28 2016/2/28
邹哲 北京腾宇拆迁工程有限责任公司 董事 2014/3/16 2017/3/16
邹哲 北京华原兴业房地产经纪有限公司 监事 2013/7/1 2016/7/1
邹哲 北京城建万科天运置业有限公司 董事 2014/3/17 2017/3/17
王恒清 北京城建万科天运置业有限公司 董事长 2014/3/17 2017/3/17
王恒清 北京城建（海南）地产有限公司 董事 2013/1/6 2016/1/6
王恒清 北京市天银地热开发有限责任公司 董事 2014/9/1 2017/9/1
王恒清 北京城建兴业置地有限公司 董事 2014/6/24 2017/6/24
王恒清 北京城建新城投资开发有限公司 董事 2014/12/10 2017/12/10
李学富 北京城建兴泰房地产开发有限公司 董事 2013/2/3 2016/2/3
李学富 北京城建重庆地产有限公司 董事长 2013/11/30 2016/11/30
李学富 北京城建兴华地产有限公司 董事 2014/3/10 2017/3/10
李学富 北京城建成都地产有限公司 董事 2012/10/30 2015/10/30
李学富 北京城建兴合房地产有限公司 董事长 2012/8/26 2015/8/26
李学富 北京城建（海南）地产有限公司 董事 2013/1/6 2016/1/6
李学富 北京城建万科天运置业有限公司 董事 2014/3/17 2017/3/17
肖红卫 北京城建兴泰房地产开发有限公司 监事 2013/2/3 2016/2/3
肖红卫 北京城和房地产开发有限责任公司 董事 2012/5/15 2015/5/15
肖红卫 北京城建兴华地产有限公司 监事长 2014/3/10 2017/3/10
肖红卫 北京大东房地产开发有限公司 监事长 2012/8/3 2015/8/3
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2014 年年度报告
肖红卫 北京城建重庆地产有限公司 监事 2013/11/30 2016/11/30
肖红卫 北京城建兴合房地产有限公司 监事 2012/8/26 2015/8/26
肖红卫 北京世纪鸿城置业有限公司 监事 2014/4/23 2017/4/23
肖红卫 北京首城置业有限公司 监事 2014/3/10 2017/3/10
肖红卫 北京城建成都地产有限公司 监事 2012/2/9 2015/2/9
肖红卫 北京科技园建设（集团）股份有限公司 监事 2012/2/9 2015/2/9
肖红卫 深圳市中科招商创业投资有限公司 监事 2012/2/9 2015/2/9
肖红卫 北京城建兴业置地有限公司 董事 2014/6/24 2017/6/24
肖红卫 北京城建兴云房地产有限公司 监事长 2014/6/24 2017/6/24
肖红卫 北京城建（海南）地产有限公司 董事 2013/1/6 2016/1/6
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
公司董事、监事和高级管理人员的报酬由基本岗薪、效益岗薪和年终兑现组成，基本岗薪和效益岗薪根
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序
据所担任的职务按月支付，年终兑现由公司董事会按承包责任目标考核后确定。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 基本岗薪和效益岗薪根据所担任的职务确定，年终兑现按承包责任目标考核后确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情
报告期内公司取薪的董事、监事和高级管理人员支付报酬合计 1,458.12 万元。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期内公司取薪的董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计 1,458.12 万元。报告期内公司独立
获得的报酬合计 董事实际获得的报酬合计 29.56 万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
陈行 独立董事 聘任 董事会聘任
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2014 年年度报告
五、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 111
主要子公司在职员工的数量 1,924
在职员工的数量合计 2,035
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 65
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 1,398
销售人员
技术人员 312
财务人员 74
行政人员 44
经营管理人员 207
合计 2,035
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 100
大学本科 429
大学专科 278
中专及以下 1,228
合计 2,035
(二)薪酬政策
执行城建股人发（2011）68 号和城建股人发（2011）69 号文件，具体情况如下：
本公司董事、监事、高级管理人员报酬由公司董事会审定，员工的报酬由公司经理办公会审
定。
本公司董事、监事、高级管理人员以及员工报酬由月度工资和年度兑现组成，其月度工资标准
根据所担任的职务按月支付，董事、监事、高级管理人员年度兑现由董事会按本年度经营业绩考核
责任书所列各项指标完成情况确定，按年度发放。员工年度兑现由经理办公会按照公司员工岗位工
作完成情况确定，按年度发放。
(三) 培训计划
公司采取集中面授培训、组织内部专业人士讲座、组织参加专业机构培训等方式，促进各
层各类管理和专业技术人员的能力提升。公司主要组织公司本部和各单位领导班子成员以及本计划
安排的相关专业人员集中培训；各子公司组织本单位中层以下管理人员的培训，并协助母公司做好
本单位的培训管理工作。培训主要内容和要求如下：
一是与百锐地产大讲台合作举办了三次房地产专业知识培训和一次物业管理培训。
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2014 年年度报告
二是继续推行公司内部培训交流制度， 2014 年共举办了四期内部培训师专业讲座，内部培
训师制度促进了公司内部专业人员的经验交流，推动各子公司在项目开发过程中不断总结、反
思，进而改进工作，提高产品品质。
三是选送 7 中高层人员参加百锐地产项目总经理高阶班培训，该培训班学习期限一年，共分
十二个模块，每月学习一个模块，每个模块学习时间两天。通过持续不断的选派中高层管理人员
参加培训，将为公司培养一支高素质的经理人团队。
四是选派专业人员参加百锐地产大讲台举办的各专业公开课，2014 年共安排 30 人次，参加 12 次
公开课培训，较系统学习了房地产行业推出的最新管理和专业技术类课程。
(四) 专业构成统计图
(五) 教育程度统计图
(六) 劳务外包情况
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额
六、其他
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2014 年年度报告
第八节 公司治理
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明
报告期内，公司股东大会、董事会、监事会和经理层严格按照《公司法》、《证券法》、《上
市公司治理准则》及其他相关法律、法规、规范性文件的要求，不断完善公司治理结构，规范企
业运作， 为完善公司治理结构，规范公司董事会审计委员会的运作，根据《中华人民共和国公司
法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所上市公司董事会审计委员会运作指引》、《公
司章程》及其他有关规定，公司制定了《审计委员会工作细则》。
报告期内，公司完成了资本公积金转增股本及非公开发行股票，股本发生变动。同时，中国
证监会修订并颁布了《上市公司章程指引》、《上市公司股东大会规则》等规范性文件，根据监
管文件要求，结合公司实际情况，公司修订了《公司章程》和《股东大会议事规则》。
公司建立了《内幕信息知情人登记管理制度》，对内幕信息知情人进行登记管理。
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求是否存在差异；如有差异，应当说明原因
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
二、股东大会情况简介
决议刊登的
决议刊登的
会议届次 召开日期 会议议案名称 决议情况 指定网站的
披露日期
查询索引
中国证券报
2014 年第一 股东大会审
2014 年 1 月 关于更换独立董事 B171 上海证 2014 年 1 月
次临时股东 议通过全部
20 日 的议案 券报 B48 证券 21 日
大会 议案
时报 B042
1、关于北京城建兴
华地产有限公司向
北京银行绿港国际
中心支行申请 14 亿
中国证券报
2014 年第二 元一级开发贷款并 股东大会审
2014 年 2 月 B039 上海证 2014 年 2 月
次临时股东 由公司为其提供担 议通过全部
26 日 券报 B23 证券 27 日
大会 保的议案 2、关于提 议案
时报 B026
请股东大会授权公
司董事会批准对全
资及控股子公司担
保的议案
1、2013 年董事会工
作报告 2、2013 年
中国证券报
监事会工作报告 3、 股东大会审
2013 年年度 2014 年 4 月 8 B019 上海证 2014 年 4 月 9
2013 年财务决算报 议通过全部
股东大会 日 券报 B31 证券 日
告 议案
时报 B059
4、2013 年利润分配
方案
2014 年第三 2014 年 10 月 1、关于收购北京城 股东大会审 中国证券报 2014 年 10 月
次临时股东 10 日 建新城投资开发有 议通过全部 A05 上海证券 11 日
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2014 年年度报告
大会 限公司 100%股权的 议案 报 39 证券时
议案 2、关于修改公 报 B031
司章程的议案 3、关
于修改股东大会议
事规则的议案 4、关
于董监事及高级管
理人员责任保险续
保的议案
股东大会情况说明
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
姓名 立董事 本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
徐贱云 否 21 3 18 0 0 否 4
陈代华 否 21 3 18 0 0 否 3
樊军 否 21 3 18 0 0 否 2
储昭武 否 21 3 18 0 0 否 4
李文 否 21 3 18 0 0 否 4
梁伟明 否 21 3 18 0 0 否 3
张财广 否 21 3 18 0 0 否 4
胡俞越 是 21 2 18 1 0 否 0
柴强 是 21 3 18 0 0 否 2
徐经长 是 21 3 18 0 0 否 1
陈行 是 20 3 17 0 0 否 0
田侃 是 1 0 1 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
2014 年第一次临时股东大会选举陈行担任公司独立董事，田侃不再担任公司独立董事。
年内召开董事会会议次数 21
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 18
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事提出异议的
独立董事姓名 异议的内容 是否被采纳 备注
有关事项内容
独立董事对公司有关事项提出异议的说明
(三) 其他
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2014 年年度报告
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议
无
五、监事会发现公司存在风险的说明
无
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
无
因股份化改造、行业特点、国家政策、收购兼并等原因存在同业竞争的，公司相应的解决措
施、工作进度及后续工作计划
公司控股股东北京城建集团的全资子公司北京城建房地产开发有限公司（以下简称“开发公
司”）和北京城建新城投资开发有限公司（以下简称“新城公司”）与公司存在少量房地产业务的同
业竞争，为彻底解决同业竞争问题，经与城建集团协商，城建集团作出如下承诺：
对于新城公司，城建集团将于 2015 年 12 月 31 日前，在履行相应内部程序及符合国有资产
管理规定的情况下，通过包括但不限于股权或资产出售、向公司资产注入或由公司现金收购等可
行方式，彻底解决新城公司与公司之间的同业竞争问题。对于开发公司，城建集团将于 2018 年
12 月 31 日前，在履行相应内部程序及符合国有资产管理规定的情况下，通过包括但不限于股权
或资产出售、向公司资产注入或由公司现金收购等可行方式，彻底解决开发公司与公司之间的同
业竞争问题。公司于 2014 年 8 月 28 日和 10 月 10 日召开第五届董事会第三十六会议、2014 年第
三次临时股东大会，审议通过了《关于收购北京城建新城投资开发有限公司 100%股权的议案》。
为解决同业竞争问题，增加公司后续项目储备，公司收购城建集团所持新城公司 100%股权，收购
价格为 49,057 万元，同时鉴于在本次评估过程中评估公司从谨慎性原则出发未考虑新城公司子公
司北京城建嘉业房地产开发有限公司负责的北京昌平区土城新村改造项目土地一级开发账面暂估
成本 538,920,879.00 元对应的投资开发利润，待该项目利润实现确认后，由双方按各自实际投资
比例享有相应利润，并由公司负责向城建集团支付。公司与北京城建集团有限责任公司签署了《股
权转让协议》，新城公司已完成工商变更登记手续，公司已向城建集团支付全部股权转让价款。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
公司对高级管理人员实行年度经营责任目标考核制度。考核目标分为两类。一是经营业绩指
标，包括营业收入、经营性现金收入、利润总额、净资产收益率、经济增加值、总资产周转率、
资产负债率、土地储备、开复工面积、增长指数等；二是企业管理目标。年度经营责任目标以年
度经营计划形式确定，报董事会批准。年终根据经营计划实际完成情况对高管人员业绩进行考核、
评价，考评结果由董事会确定并依照考核评价结果，确定高管人员的年度薪酬。
八、其他
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2014 年年度报告
第九节 内部控制
一、内部控制责任声明及内部控制制度建设情况
公司董事会对企业内部控制制度的建立、完善和有效执行负全面责任，将根据《企业内部控制
基本规范》和公司经营管理情况不断完善内控制度，以保证公司经营管理合法合规、资产安全、
财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，实现公司总体目标。董事会审计委员会负
责督导企业建立健全内部控制体系，监督内控制度的有效实施。建立健全并有效实施内部控制是
公司董事会及管理层的责任。公司致力于建立完善的内控控制体系，该体系基本贯穿于公司经营
管理的各层面和各主要业务环节，其目的就是要回避风险，公司成立了内控组织机构，制定了内
控规范实施方案，明确了内控建设的目标、阶段和任务；公司设专门的审计部，配备了三名专职
内部审计人员，定期对内部控制制度的健全、有效性进行检查、评估和提出修订完善意见，并开
展内部监督和内部控制自我评价工作。公司已经建立起一套比较完整的内部控制体系，从公司层
面到业务流程层面均建立了系统的内部控制制度及内部监督机制，合理保证公司经营管理合法合
规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整。通过建立健全内部控制制度，理顺了公司总部与
子公司、职能部室之间的关系，明晰了工作规范，有效防范了企业风险，夯实了基础管理，初步
形成了企业内控文化。
是否披露内部控制自我评价报告：是
二、内部控制审计报告的相关情况说明
公司 2014 年度内部控制已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留
的审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明
公司已经建立、健全年度报告重大差错责任追究制度以加强公司规范性运作、确保公司信息
披露的真实、准确、完整和及时。
当财务报告存在重大差错更正事项时，公司相关部门调查责任原因，进行责任认定，并拟定
整改措施。提交董事会审议，公司董事会对该提议做出专项决议。
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2014 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
大华审字[2015] 003735 号
北京城建投资发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的北京城建投资发展股份有限公司(以下简称北京城建)财务报表，包括 2014
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2014 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是北京城建管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计准则
的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务
报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和
执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程
序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务
报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，北京城建的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
北京城建 2014 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2014 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： 马宁
中国北京 中国注册会计师： 赵玮
二〇一五年三月二十六日
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2014 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位: 北京城建投资发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 6,599,969,791.86 5,354,611,159.41
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 七、4 1,600,000.00
应收账款 七、5 71,839,276.07 65,161,711.86
预付款项 七、6 1,658,877,603.30 1,421,552,938.45
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 七、7 710,865.47 201,183.24
应收股利 七、8 186,999,316.86 186,999,316.86
其他应收款 七、9 643,332,325.33 863,766,875.30
买入返售金融资产
存货 七、10 32,225,039,347.08 25,774,329,351.40
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 七、12 400,000,000.00
其他流动资产 七、13 400,589,782.13
流动资产合计 42,187,358,308.10 33,668,222,536.52
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 七、14 3,745,747,710.74 388,267,710.74
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 1,396,676,608.63 1,395,555,139.69
投资性房地产 七、18 2,312,993,284.44 2,167,060,549.19
固定资产 七、19 171,036,621.41 128,820,838.53
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
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2014 年年度报告
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、20 10,434,457.27 18,899,088.04
递延所得税资产 七、21 527,684,510.05 556,164,500.78
其他非流动资产 七、22 400,000,000.00
非流动资产合计 8,164,573,192.54 5,054,767,826.97
资产总计 50,351,931,500.64 38,722,990,363.49
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、23 6,436,443,266.16 5,547,036,553.57
预收款项 七、24 7,215,767,526.03 10,155,102,255.05
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、25 22,688,641.10 27,090,779.62
应交税费 七、26 404,387,301.24 522,361,599.22
应付利息 七、27 15,440,000.00 18,133,333.33
应付股利 七、28 173,019,200.00 19,200.00
其他应付款 七、29 2,045,308,737.00 1,161,413,906.69
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 七、30 3,909,062,500.00 1,717,833,367.17
其他流动负债
流动负债合计 20,222,117,171.53 19,148,990,994.65
非流动负债：
长期借款 七、32 11,477,656,403.75 8,547,400,000.00
应付债券 七、33 817,512,741.83 895,932,244.71
其中：优先股
永续债
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2014 年年度报告
长期应付款 七、34 12,000,000.00 12,000,000.00
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、21 1,135,340,058.73 288,321,212.18
其他非流动负债
非流动负债合计 13,442,509,204.31 9,743,653,456.89
负债合计 33,664,626,375.84 28,892,644,451.54
所有者权益
股本 七、35 1,567,040,000.00 889,200,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、36 3,797,322,875.17 1,294,766,219.36
减：库存股
其他综合收益 七、37 3,249,247,598.22 538,375,864.10
专项储备
盈余公积 七、38 597,568,269.95 564,612,162.49
一般风险准备
未分配利润 七、39 6,454,864,901.38 5,609,280,197.40
归属于母公司所有者权益合计 15,666,043,644.72 8,896,234,443.35
少数股东权益 1,021,261,480.08 934,111,468.60
所有者权益合计 16,687,305,124.80 9,830,345,911.95
负债和所有者权益总计 50,351,931,500.64 38,722,990,363.49
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
母公司资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位:北京城建投资发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 701,384,224.64 209,839,582.42
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
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2014 年年度报告
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 68,453,849.93 455,515,640.89
应收利息
应收股利 256,999,316.86 187,005,529.97
其他应收款 十五、1 10,793,215,953.21 8,024,229,596.45
存货 44,356,577.85 40,846,022.82
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 11,864,409,922.49 8,917,436,372.55
非流动资产：
可供出售金融资产 3,745,630,000.00 388,150,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十五、2 3,838,514,720.03 3,399,942,931.49
投资性房地产 485,102,528.54 432,359,815.78
固定资产 4,279,804.40 4,863,118.23
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 46,003,131.57 43,031,698.08
其他非流动资产
非流动资产合计 8,119,530,184.54 4,268,347,563.58
资产总计 19,983,940,107.03 13,185,783,936.13
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,287,617,895.07 797,377,448.68
预收款项 245,169.00 295,169.00
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2014 年年度报告
应付职工薪酬 187,909.44 92,258.74
应交税费 12,445,367.24 3,815,618.45
应付利息 13,940,000.00 17,833,333.33
应付股利
其他应付款 2,186,775,254.20 2,666,116,339.93
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,700,000,000.00 497,833,367.17
其他流动负债
流动负债合计 5,201,211,594.95 3,983,363,535.30
非流动负债：
长期借款 800,000,000.00 2,296,000,000.00
应付债券 817,512,741.83 895,932,244.71
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 890,992,473.55 40,366,573.02
其他非流动负债
非流动负债合计 2,508,505,215.38 3,232,298,817.73
负债合计 7,709,716,810.33 7,215,662,353.03
所有者权益：
股本 1,567,040,000.00 889,200,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 4,422,540,803.59 1,448,500,483.99
减：库存股
其他综合收益 3,013,631,476.80 299,723,157.35
专项储备
盈余公积 555,908,887.48 522,952,780.02
未分配利润 2,715,102,128.83 2,809,745,161.74
所有者权益合计 12,274,223,296.70 5,970,121,583.10
负债和所有者权益总计 19,983,940,107.03 13,185,783,936.13
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
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2014 年年度报告
合并利润表
2014 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95
其中：营业收入 七、40 10,011,047,447.62 10,343,718,663.95
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 8,263,963,171.81 8,698,425,511.00
其中：营业成本 七、40 6,541,330,508.22 6,905,687,955.07
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 七、41 790,284,654.03 934,577,131.94
销售费用 七、42 284,357,418.58 251,329,181.93
管理费用 七、43 484,895,410.52 398,265,499.01
财务费用 七、44 135,825,817.54 193,145,541.15
资产减值损失 七、45 27,269,362.92 15,420,201.90
加：公允价值变动收益（损失以“－”
七、46 57,033,225.11 2,668,430.48
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 七、47 99,030,313.26 271,728,302.20
其中：对联营企业和合营企业的
-94,080,982.43 202,606,957.70
投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,903,147,814.18 1,919,689,885.63
加：营业外收入 七、48 23,105,377.43 15,540,518.48
其中：非流动资产处置利得 70,901.00 49,408.08
减：营业外支出 七、49 4,835,938.82 4,220,091.03
其中：非流动资产处置损失 52,525.59 214,421.71
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,921,417,252.79 1,931,010,313.08
减：所得税费用 七、50 421,875,077.39 474,889,232.46
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,499,542,175.40 1,456,121,080.62
归属于母公司所有者的净利润 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67
少数股东损益 126,753,363.96 134,553,443.95
六、其他综合收益的税后净额 2,717,235,037.45 53,469,171.58
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2014 年年度报告
归属母公司所有者的其他综合收益的税
2,710,871,734.12 53,469,171.58
后净额
（一）以后不能重分分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资
产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
2,710,871,734.12 53,469,171.58
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类
194,136,221.04 10,917,416.39
进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 2,518,110,000.00
3.持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他 -1,374,486.92 42,551,755.19
归属于少数股东的其他综合收益的税后
6,363,303.33
净额
七、综合收益总额 4,216,777,212.85 1,509,590,252.20
归属于母公司所有者的综合收益总
4,083,660,545.56 1,375,036,808.25
额
归属于少数股东的综合收益总额 133,116,667.29 134,553,443.95
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十六、 1.11 1.49
（二）稀释每股收益(元/股) 2
十六、 1.11 1.49
2
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：61,647,071.97 元, 上期
被合并方实现的净利润为： 35,457,212.15 元。
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
母公司利润表
2014 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十五、3 37,168,832.10 30,107,678.37
减：营业成本 十五、3 6,942,190.24 4,301,431.47
营业税金及附加 2,573,752.37 1,747,931.07
销售费用 14,820.00 1,688,077.82
管理费用 133,736,921.39 110,115,215.31
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2014 年年度报告
财务费用 5,755,134.65 -63,514,602.45
资产减值损失 11,889,483.90 8,271,630.60
加：公允价值变动收益（损
42,807,470.90 -2,029,048.24
失以“－”号填列）
投资收益（损失以
十五、4 426,504,226.07 980,557,145.92
“－”号填列）
其中：对联营企业和
-94,080,982.43 202,606,957.70
合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”
345,568,226.52 946,026,092.23
号填列）
加：营业外收入 106,450.00
其中：非流动资产处
置利得
减：营业外支出 900,000.00 1,812,431.50
其中：非流动资产处
12,431.50
置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”
344,774,676.52 944,213,660.73
号填列）
减：所得税费用 15,213,601.97 316,011.42
四、净利润（净亏损以“－”
329,561,074.55 943,897,649.31
号填列）
五、其他综合收益的税后净额 2,713,908,319.45 10,917,416.39
（一）以后不能重分类进
损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益
计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资
单位不能重分类进损益的其他
综合收益中享有的份额
2,713,908,319.45 10,917,416.39
益的其他综合收益
1.权益法下在被投资
194,136,221.04 10,917,416.39
单位以后将重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
2,518,110,000.00
公允价值变动损益
3.持有至到期投资重
分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益
的有效部分
5.外币财务报表折算
差额
6.其他 1,662,098.41
六、综合收益总额 3,043,469,394.00 954,815,065.70
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
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2014 年年度报告
合并现金流量表
2014 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,828,109,076.19 8,976,509,742.76
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 34,391.43
收到其他与经营活动有关的现金 七、52 7,402,216,682.73 10,955,759,784.71
经营活动现金流入小计 14,230,325,758.92 19,932,303,918.90
购买商品、接受劳务支付的现金 11,037,376,088.79 10,143,549,365.96
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 565,769,560.47 451,796,235.86
支付的各项税费 1,433,395,026.14 1,398,560,665.67
支付其他与经营活动有关的现金 七、52 7,299,815,813.17 11,624,021,967.74
经营活动现金流出小计 20,336,356,488.57 23,617,928,235.23
经营活动产生的现金流量净额 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 41,950,000.00 103,240,880.00
取得投资收益收到的现金 151,528,517.23 149,453,412.50
处置固定资产、无形资产和其他长
25,849,520.39 9,445.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
115,829,112.25 159,556,936.47
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、52 2,850,000.00
投资活动现金流入小计 335,157,149.87 415,110,673.97
购建固定资产、无形资产和其他长
123,727,398.96 11,285,528.18
期资产支付的现金
66 / 187
2014 年年度报告
投资支付的现金 554,300,000.00 500,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 678,027,398.96 511,285,528.18
投资活动产生的现金流量净额 -342,870,249.09 -96,174,854.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,900,000,000.00 20,250,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 7,409,256,403.75 7,550,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 七、52 244,000,000.00 200,000,000.00
筹资活动现金流入小计 11,553,256,403.75 7,770,250,000.00
偿还债务支付的现金 2,369,937,500.00 3,386,600,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
1,408,857,258.38 1,021,592,572.30
现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、52 79,989,000.00 8,004,024.00
筹资活动现金流出小计 3,858,783,758.38 4,416,196,596.30
筹资活动产生的现金流量净额 7,694,472,645.37 3,354,053,403.70
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,245,571,666.63 -427,745,766.84
加：期初现金及现金等价物余额 5,340,886,663.74 5,768,632,430.58
六、期末现金及现金等价物余额 6,586,458,330.37 5,340,886,663.74
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
母公司现金流量表
2014 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 28,424,737.98 34,834,020.66
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,008,881,370.44 14,337,849,000.37
经营活动现金流入小计 2,037,306,108.42 14,372,683,021.03
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2014 年年度报告
购买商品、接受劳务支付的现金 6,398,349.17 948,479,087.33
支付给职工以及为职工支付的现金 82,574,268.68 79,121,859.69
支付的各项税费 4,391,294.36 47,579,168.37
支付其他与经营活动有关的现金 4,638,417,584.39 14,797,833,689.65
经营活动现金流出小计 4,731,781,496.60 15,873,013,805.04
经营活动产生的现金流量净额 -2,694,475,388.18 -1,500,330,784.01
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 41,950,000.00 3,240,880.00
取得投资收益收到的现金 409,075,191.28 349,773,600.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
125,500,000.00 180,766,805.55
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 576,525,191.28 533,781,285.55
购建固定资产、无形资产和其他长期
8,137,788.65 1,773,832.67
资产支付的现金
投资支付的现金 154,300,000.00 62,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 162,437,788.65 64,273,832.67
投资活动产生的现金流量净额 414,087,402.63 469,507,452.88
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,900,000,000.00
取得借款收到的现金 204,000,000.00 2,296,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 4,104,000,000.00 2,296,000,000.00
偿还债务支付的现金 580,000,000.00 1,020,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
672,867,372.23 542,971,218.09
金
支付其他与筹资活动有关的现金 79,200,000.00
筹资活动现金流出小计 1,332,067,372.23 1,562,971,218.09
筹资活动产生的现金流量净额 2,771,932,627.77 733,028,781.91
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 491,544,642.22 -297,794,549.22
加：期初现金及现金等价物余额 209,839,582.42 507,634,131.64
六、期末现金及现金等价物余额 701,384,224.64 209,839,582.42
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
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2014 年年度报告
合并所有者权益变动表
2014 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项储
股本 优先 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
永续债 其他 存股 备
股 准备
一、上年期
889,200,000.00 1,294,766,219.36 538,375,864.10 564,612,162.49 5,609,280,197.40 934,111,468.60 9,830,345,911.95
末余额
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业
合并
其他
二、本年期
889,200,000 1,294,766,219.36 538,375,864.10 564,612,162.49 5,609,280,197.40 934,111,468.60 9,830,345,911.95
初余额
三、本期增
减变动金额
677,840,000.00 2,502,556,655.81 2,710,871,734.12 32,956,107.46 845,584,703.98 87,150,011.48 6,856,959,212.85
（减少以
“－”号填列）
（一）综合
2,710,871,734.12 1,372,788,811.44 133,116,667.29 4,216,777,212.85
收益总额
（二）所有
者投入和减 500,000,000.00 2,680,396,655.81 24,033,344.19 3,204,430,000.00
少资本
1．股东投入
500,000,000.00 3,320,800,000.00 3,820,800,000.00
的普通股
2．其他权益
工具持有者
69 / 187
2014 年年度报告
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 -640,403,344.19 24,033,344.19 -616,370,000.00
（三）利润
32,956,107.46 -527,204,107.46 -70,000,000.00 -564,248,000.00
分配
1．提取盈余
32,956,107.46 -32,956,107.46
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东） -494,248,000.00 -70,000,000.00 -564,248,000.00
的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部 177,840,000.00 -177,840,000.00
结转
1．资本公积
转增资本 177,840,000.00 -177,840,000.00
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期
1,567,040,000.00 3,797,322,875.17 3,249,247,598.22 597,568,269.95 6,454,864,901.38 1,021,261,480.08 16,687,305,124.80
末余额
70 / 187
2014 年年度报告
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 专项储
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
优先 存股 备
永续债 其他 准备
股
一、上年期末余
889,200,000.00 1,479,672,911.88 470,222,397.56 4,683,843,756.17 910,658,004.40 8,433,597,070.01
额
加：会计政策变
-484,906,692.52 484,906,692.52
更
前期差错
更正
同一控制
300,000,000.00 33,262,569.49 10,186,020.25 343,448,589.74
下企业合并
其他
二、本年期初余
889,200,000.00 1,294,766,219.36 484,906,692.52 470,222,397.56 4,717,106,325.66 920,844,024.65 8,777,045,659.75
额
三、本期增减变
动金额（减少以 53,469,171.58 94,389,764.93 892,173,871.74 13,267,443.95 1,053,300,252.20
“－”号填列）
（一）综合收益
53,469,171.58 1,321,567,636.67 134,553,443.95 1,509,590,252.20
总额
（二）所有者投
20,250,000.00 20,250,000.00
入和减少资本
1．股东投入的
20,250,000.00 20,250,000.00
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 94,389,764.93 -429,393,764.93 -141,536,000.00 -476,540,000.00
1．提取盈余公
94,389,764.93 -94,389,764.93
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
-335,004,000.00 -141,536,000.00 -476,540,000.00
股东）的分配
4．其他
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2014 年年度报告
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
889,200,000.00 1,294,766,219.36 538,375,864.10 564,612,162.49 5,609,280,197.40 934,111,468.60 9,830,345,911.95
额
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
母公司所有者权益变动表
2014 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 专
项目 优 减：库存 项
股本 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 其他 股 储
债 备
股
一、上年期末余额 889,200,000.00 1,448,500,483.99 299,723,157.35 522,952,780.02 2,809,745,161.74 5,970,121,583.10
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 889,200,000.00 1,448,500,483.99 299,723,157.35 522,952,780.02 2,809,745,161.74 5,970,121,583.10
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2014 年年度报告
三、本期增减变动金额
677,840,000.00 2,974,040,319.60 2,713,908,319.45 32,956,107.46 -94,643,032.91 6,304,101,713.60
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 2,713,908,319.45 329,561,074.55 3,043,469,394.00
（二）所有者投入和减
500,000,000.00 3,151,880,319.60 3,651,880,319.60
少资本
1．股东投入的普通股 500,000,000.00 3,320,800,000.00 3,820,800,000.00
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他 -168,919,680.40 -168,919,680.40
（三）利润分配 32,956,107.46 -424,204,107.46 -391,248,000.00
1．提取盈余公积 32,956,107.46 -32,956,107.46
2．对所有者（或股东）
-391,248,000.00 -391,248,000.00
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
177,840,000.00 -177,840,000.00
结转
1．资本公积转增资本
177,840,000.00 -177,840,000.00
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,567,040,000.00 4,422,540,803.59 3,013,631,476.80 555,908,887.48 2,715,102,128.83 12,274,223,296.70
73 / 187
2014 年年度报告
上期
其他权益工具
项目 减：库 专项储
股本 优先 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
永续债 其他 存股 备
股
一、上年期末余
889,200,000.00 1,737,306,224.95 428,563,015.09 2,289,241,277.36 5,344,310,517.40
额
加：会计政
-288,805,740.96 288,805,740.96
策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余
889,200,000.00 1,448,500,483.99 288,805,740.96 428,563,015.09 2,289,241,277.36 5,344,310,517.40
额
三、本期增减变
动金额（减少以 10,917,416.39 94,389,764.93 520,503,884.38 625,811,065.70
“－”号填列）
（一）综合收益
10,917,416.39 943,897,649.31 954,815,065.70
总额
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的普
通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 94,389,764.93 -423,393,764.93 -329,004,000.00
1．提取盈余公积 94,389,764.93 -94,389,764.93
2．对所有者（或
-329,004,000.00 -329,004,000.00
股东）的分配
3．其他
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2014 年年度报告
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余
889,200,000.00 1,448,500,483.99 299,723,157.35 522,952,780.02 2,809,745,161.74 5,970,121,583.10
额
法定代表人：徐贱云 主管会计工作负责人：储昭武会计机构负责人：肖红卫
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2014 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
（1） 公司注册地、组织形式和总部地址
北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“本公司”）系经北京市人民政府京政函[1998]57 号
文批准，由北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）独家发起，以募集方式设立的股份
有限公司。经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305 号批复批准，本公司于 1998 年 12 月 9
日发行人民币普通股 10,000 万股，发行后总股本 40,000 万股，注册资本为人民币 40,000 万元。
根据本公司 2000 年年度股东大会审议通过的《2000 年度利润分配预案及资本公积金转增股本
方案》，本公司 以 2000 年 12 月 31 日总股本 40,000 万股为基数，以资本公积金每 10 股转增 5
股（每股面值 1 元）。本次变更共转增股本 20,000 万股，变更后注册资本为人民币 60,000 万元。
2007 年 1 月 17 日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11 号《关于核准北京城建
投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，本公司向社会非公开定向发行人民币普通股
14,100 万股，变更后的注册资本为人民币 74,100 万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有限
责任公司以（2007）京会兴验字第 1-5 号验资报告验证确认。
根据本公司 2009 年年度股东大会审议通过的《2009 年利润分配及资本公积转增方案》，以 2009
年 12 月 31 日总股本 74,100 万股为基数，向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 14,820 万股，
转增后公司总股本增加至 88,920 万股，注册资本为人民币 88,920 万元，业经丹顿(北京)会计师事
务所有限公司“丹顿验字[2010]第 261 号”验资报告验证。
根据本公司 2013 年年度股东大会审议通过的《2013 年度利润分配方案》，以 2013 年 12 月
31 日总股本 88,920 万股为基数，向全体股东每 10 股转增 2 股，共计转增 17,784 万股，转增后公
司总股本增加至 106,704 万股，注册资本为人民币 106,704 万元。
2014 年 4 月 16 日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开
发行股票的批复》（证监许可[2014]397 号），核准本公司非公开发行新股。截至 2014 年 8 月 15 日，
本公司非公开发行普通股 50,000 万股，本次变更业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
XYZH/2014A8011 号《验资报告》验证。截至 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 156,704.00
万股，注册资本为 156,704.00 万元。
注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 19 层。
办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦。
(2)经营范围
本公司系房地产开发企业，经营范围为：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金
属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询(不含中介服务)；环保技术开发、技术服务。
(3)财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2015 年 3 月 26 日批准报出。
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2. 合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的主体共 23 户，具体包括：
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
北京城建兴华地产有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建青岛兴华地产有限公司 全资子公司 3 100.00% 100.00%
北京城建重庆地产有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建重庆物业管理有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城和房地产开发有限责任公司 控股子公司 2 74.40% 74.40%
北京大东房地产开发有限公司 控股子公司 2 80.00% 80.00%
北京腾宇拆迁工程有限责任公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城承物业管理有限责任公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建兴业置地有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京首城置业有限公司 控股子公司 2 50.00% 50.00%
首城（天津）投资发展有限公司 全资子公司 3 100.00% 100.00%
北京世纪鸿城置业有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建兴合房地产开发有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建兴泰房地产开发有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建成都地产有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
青岛京城房地产开发有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建兴云房地产有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建（海南）地产有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京城建新城投资开发有限公司 全资子公司 2 100.00% 100.00%
北京新城时代房地产开发有限公司 全资子公司 3 100.00% 100.00%
北京新城兴业房地产开发有限公司 全资子公司 3 100.00% 100.00%
北京城建嘉业房地产开发有限公司 控股子公司 3 70.00% 70.00%
北京城建隆达置业有限公司 控股子公司 3 55.00% 55.00
子公司的持股比例不同于表决权比例的原因、以及持有半数或以下表决权但仍控制被投资单
位的依据说明详见“九、1 在其他主体中的权益-在子公司中权益”。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加五户，减少一户，其中：
（1）本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
北京城建新城投资开发有限公司 同一控制下企业合并
北京新城时代房地产开发有限公司 北京城建新城投资开发有限公司子公司
北京新城兴业房地产开发有限公司 北京城建新城投资开发有限公司子公司
北京城建嘉业房地产开发有限公司 北京城建新城投资开发有限公司子公司
北京城建隆达置业有限公司 北京城建新城投资开发有限公司子公司
（2）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制
权的经营实体
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名称 变更原因
三亚樾城投资有限公司 股权转让
合并范围变更主体的具体信息详见“附注七、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则
——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规
定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的规定，编
制财务报表。
2. 持续经营
本公司自报告期末起 12 个月不存在对本公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务
状况、经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种
情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2)同一控制下的企业合并
1）个别财务报表
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公司以支付现金、转让非现金资产、承担债务方式或以发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投
资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债
或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不
足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费
用等，于发生时计入当期损益；与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，冲减资本
公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润；与发行债务性工具作为合并对价
直接相关的交易费用，作为计入债务性工具的初始确认金额。
被合并方存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表中归属于母公司的所有者权
益为基础确定长期股权投资的初始投资成本。
2）合并财务报表
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方所有者权益在最终控制方合
并财务报表中的账面价值计量。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在
取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其
他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调
整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
（3）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性工具或债务性工具的公允价值。在合并合同中对
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可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本
的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
本公司为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益；本公司作为合并对价发行的权益性工具或债务性工具的交易费用，计入
权益性工具或债务性工具的初始确认金额。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉。本公司对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报表
进行相关会计处理：
1）在个别财务报表中，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被
购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；
合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的
公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价
值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
2）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买
方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当
期投资收益。
6. 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括母公司所控制的单独
主体）均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司以及业务的，则调整合并资产负债表的期
初数；将子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公
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司以及业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司以及业务的，则不调整合并资产负债表
期初数；将子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司
以及业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司以及业务，则该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
本公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，对于
剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公
允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之
间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当
在丧失控制权时转为当期投资收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等
因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划
分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分
为共同经营：
（1） 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（2） 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（3） 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合
营方的支持。
共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
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本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售
给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的
资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确认
该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值
变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇
兑差额作为公允价值变动损益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目的，形成的汇兑
差额计入其他综合收益。
外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财务报
表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算
处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
10. 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
金融工具的分类
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管理层根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合取得
持有金融资产和承担金融负债的目的，将金融资产和金融负债分为不同类别：以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产（或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；
其他金融负债等。
金融工具的确认依据和计量方法
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融
负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债是指满足下列条件之一的金融资产或金融负债：
1）取得该金融资产或金融负债的目的是为了在短期内出售、回购或赎回；
2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采用短
期获利方式对该组合进行管理；
3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工
具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权
益工具结算的衍生工具除外。
只有符合以下条件之一，金融资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允价值计量且其
变动计入损益的金融资产或金融负债：
1）该项指定可以消除或明显减少由于金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得
或损失在确认或计量方面不一致的情况；
2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、或该金
融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；
3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有
重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；
4）包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的
混合工具。
本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，在取得时以公允价
值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，
相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允
价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时
调整公允价值变动损益。
（2） 应收款项
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃
市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应收票据、预付账款、等，以向
购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
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收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（3） 持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有
至到期的非衍生性金融资产。
本公司对持有至到期投资，在取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）
和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，
计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置
时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至到期
投资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允价值之间的差额计入其他综合收益，
在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。但是，遇到下列情况可以除
外：
1）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变
化对该项投资的公允价值没有显著影响。
2）根据合同约定的偿付方式，企业已收回几乎所有初始本金。
3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。
（4） 可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除其他金融
资产类别以外的金融资产。
本公司对可供出售金融资产，在取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已
到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利
息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融资产的公允价值变动形成的利得或损失，除减值损
失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入其他综合收益。处置可供出售金融资产时，
将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
本公司对在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
（5） 其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，
则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该
金融资产。
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在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金
融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司
若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债
的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活
跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参
考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工
具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或衍生的金
融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价
值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
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金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1） 发行方或债务人发生严重财务困难；
（2） 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
（3） 债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
（4） 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5） 因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
（6） 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据
对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，
如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其
所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；
（7） 权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本；
（8） 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
金融资产的具体减值方法如下：
（1）可供出售金融资产的减值准备
本公司于资产负债表日对各项可供出售金融资产采用个别认定的方式评估减值损失，其中：
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时
性下跌，具体量化标准为：若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含
50%）或低于其成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值。
上段所述“成本”按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、
原已计入损益的减值损失确定；“公允价值”根据证券交易所期末收盘价确定。
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入其他综
合收益的因公允价值下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出的累计损
失，等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允价值和原已
计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确
认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权
益工具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价
且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生金融资产发生的减值损失，不得转回。
（2）持有至到期投资的减值准备
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流
量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予
以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转
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回日的摊余成本。
金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额在 500 万元以上（含）
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减
值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
本公司根据以往的历史经验对应收款项计提比例作出最佳
账龄分析法组合
估计，参考应收款项的账龄进行信用风险组合分类
根据业务性质，认定无信用风险，包括：押金、保证金、城
无风险组合
建集团内关联方等
信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项一起按信用风险特征划
分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确
定应计提的坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
应收账款计提 应收账款计提
账龄 其他应收款计提比例(%)
比例 1(%) 比例 2(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00 5.00
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 10.00 10.00 10.00
2－3 年 15.00 40.00 15.00
3 年以上 20.00 100.00 20.00
3－4 年
4－5 年
5 年以上
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组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
√适用 □不适用
组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
无风险组合 0 0
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。
12. 存货
存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在
生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开发成本、开发产品及周转材料。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
存货的计价方法
本公司外购存货按取得时实际成本计价，开发产品成本按开发产品的实际成本进行结转。开
发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。
开发项目办理竣工验收备案后，本公司将开发成本和开发间接费按照负担对象的建筑面积分摊计
入开发产品。
存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值
的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价
准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
存货的盘存制度
采用永续盘存制。
开发用土地的核算方法
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纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施费用的核算方法：住宅小区中无偿交付管理部门使用的非营业性的文教、卫生、
行政管理、市政公用配套设施所需费用以及由政府部门收取的公共配套设施费，计入小区商品房
成本；有偿转让的或拥有收益权的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集成
本，单独计入“开发产品”；小区内金融邮电、社区服务用房，由本公司负担的征地拆迁等费用，
以及用房单位负担建安工程费用等，本公司负担部分计入小区商品房成本。
13. 划分为持有待售资产
划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产）确认为持有待售组成部分：
（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；
（2）企业已经就处置该组成部分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东大会
或相应权力机构的批准；
（3）企业已经与受让方签订了不可撤销的转让协议；
（4）该项转让将在一年内完成。
划分为持有待售核算方法
本公司对于持有待售的固定资产，调整该项固定资产的预计净残值，使该固定资产的预计净
残值反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账
面价值，原账面价值高于调整后预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。持有待
售的固定资产不计提折旧或摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
符合持有待售条件的权益性投资、无形资产等其他非流动资产，比照上述原则处理，但不包
括递延所得税资产、《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》规范的金融资产、以公允
价值计量的投资性房地产和生物资产、保险合同中产生的合同权利。
14. 长期股权投资
投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见五、5 同一控制下和非同一控制下企
业合并的会计处理方法
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
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非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计
价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公
司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投
资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之
间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序
处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
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长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控
制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权
投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原
计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计
入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等
原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权
投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规
定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价
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值间的差额计入当期损益。
长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期
损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期
股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本
公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投
资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司
净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响
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的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同
控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，
将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的
净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有
事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响。（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中
派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；
（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
15. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
本公司对投资性房地产采用公允模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产，会计政策选择的依据为：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从
而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备
经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内
不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行
摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的
房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相
关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交
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易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允
价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转
换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自
用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的
公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允
价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
16. 固定资产
(1).确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
本公司固定资产按成本进行初始计量。其中，外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等
相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资
者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允
的按公允价值入账。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，
固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，
除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的，在发生时计入当期损益。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益
(2).折旧方法
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的
固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度
终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
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各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 直线法 25-40 年 5% 2.38%-3.80%
运输设备 直线法 5-10 年 5% 9.50%-19.00%
其他 直线法 5-10 年 5% 9.50%-19.00%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产
的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中
较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确定租
赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满
时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
17. 在建工程
在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态
前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借
款费用以及应分摊的间接费用等。本公司的在建工程以项目分类核算。
在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来
的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
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18. 借款费用
借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符合资本
化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为
费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
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借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
19. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专利技术、
非专利技术等。
无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无
形资产。
1） 使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
2） 使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。
如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
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(2). 内部研究开发支出会计政策
划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支
出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，
自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
20. 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值
迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该
资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面
价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
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商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。在对包含商誉的相关资产组或者
资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包
含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确
认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组
或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产
组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
21. 长期待摊费用
摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各
项费用。长期待摊费用在受益期内按直接法分期摊销。
摊销年限
类别 摊销年限 备注
装修费 受益期
22. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支
付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期
薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
(2)、离职后福利的会计处理方法
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供
的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划分类为设定提存计划和设
定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保
险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关
政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。在职工为本公司提供
服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
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(3)、辞退福利的会计处理方法
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿
接受裁减而给予职工的补偿，在发生当期计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存
金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产
负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服
务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
23. 预计负债
预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估
计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生
的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或
有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
24. 股份支付
股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于
授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定
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价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现行价格；（4）
股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和
非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件
中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，
修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数
量一致。
实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授
予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务
或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的
最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资
本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费
用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股
份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担
负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每
个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
对于存在修改条款和条件的情况的，本期的修改情况及相关会计处理
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，
将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满
足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
25. 优先股、永续债等其他金融工具
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所
反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工
具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交
付可变数量的自身权益工具；
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（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益
工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交
换金融资产或金融负债的合同义务；
（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不
包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数
量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，
其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购
或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量
金额。
26. 收入
销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利
益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
本公司的主营业务为房地产开发、销售，在工程已经竣工且经有关部门验收合格，已订立《商
品房买卖合同》并且履行了销售合同规定的主要义务，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转
移给购买方，价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回，与销售房地产相关
的成本能够可靠计量时确认销售房地产收入的实现。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款
的公允价值确定销售商品收入金额。
确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定
让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
提供劳务收入的确认依据和方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的完工进度，依据已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。
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提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认
提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度
扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务
收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，销售商品部分和提供劳务
部分能够区分且能够单独计量的，将销售商品的部分作为销售商品处理，将提供劳务的部分作为
提供劳务处理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将
销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。
建造合同收入的确认依据和方法
（1） 当建造合同的结果能够可靠地估计时，与其相关的合同收入和合同费用在资产负债
表日按完工百分比法予以确认。完工百分比法，是指根据合同完工进度确认合同收入和合同费用
的方法。合同完工进度按照累计实际发生的合同费用占合同预计总成本的比例确定。
固定造价合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1） 合同总收入能够可靠地计量；
2） 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3） 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4） 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
成本加成合同的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1） 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
2） 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，
确认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费
用后的金额，确认为当期合同费用。合同工程的变动、索赔及奖金以可能带来收入并能可靠计算
的数额为限计入合同总收入。
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（2） 建造合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：
1） 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其
发生的当期确认为合同费用。
2） 合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
（3） 如果合同总成本很可能超过合同总收入，则预期损失立即确认为费用。
附回购条件的资产转让
公司销售产品或转让其他资产时，与购买方签订了所销售的产品或转让资产回购协议，根据
协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。如售后回购属于融资交易，则在交付产品或资产
时，本公司不确认销售收入。回购价款大于销售价款的差额，在回购期间按期计提利息，计入财
务费用。
27. 政府补助
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业
所有者投入的资本。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金
的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业
外收入；
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直
接计入当期营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超
出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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28. 递延所得税资产/递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列
特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业
合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额。
确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够
控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
29. 租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为
融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
(1)、经营租赁的会计处理方法
1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，
则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
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(2)、融资租赁的会计处理方法
1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未
确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额
确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相
关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
30. 其他重要的会计政策和会计估计
31. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2014 年 1 月 26 日起，中国财政部陆续发布了《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企 2014 年 10 月 29
业会计准则第 30 号—财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》、《企业 日召开第五届
会计准则第 39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号—合营安排》、《企业会计准 董事会第四十
则第 2 号—长期股权投资》和《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》七 次会议审议通
项具体会计准则（以下简称“新会计准则”）。根据财政部的要求，新会计准则自 2014 过了《关于会计
年 7 月 1 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行。 政策变更的议
案》
其他说明
财政部于 2014 年陆续颁布或修订了一系列企业会计准则，本公司已按要求于 2014 年 7 月 1
日执行新的该等企业会计准则，并按照新准则的衔接规定对比较财务报表进行调整。执行新准则
对比较财务报表影响说明如下：
1)长期股权投资
本公司根据新修订的《长期股权投资准则》，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共
同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公
允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。
上述会计政策变更追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
持股
被投资单位 归属于母公司股 可供出售金融 归属于母公司
比例(%) 长期股权投资
东权益 资产 股东权益
北京首都国际投资管理有
12.84% -- -- -- --
限责任公司
北京城建中地投资有限公
7.50% -- -750,000.00 750,000.00 --
司
国信证券股份有限公司 4.18% -- -127,400,000.00 127,400,000.00 --
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2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
持股
被投资单位 归属于母公司股 可供出售金融 归属于母公司
比例(%) 长期股权投资
东权益 资产 股东权益
锦州银行股份有限公司 3.33% -- -260,000,000.00 260,000,000.00 --
北京中和枣苑物业管理有
3.33% -- -117,710.74 117,710.74 --
限责任公司
北京乾宇拆迁有限责任公
5.00% -- -- -- --
司
合计 -- -- -388,267,710.74 388,267,710.74 --
2)财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他
综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对
年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 1,479,672,911.88 994,766,219.36 1,533,142,083.46 994,766,219.36
外币报表折算差额
其他综合收益 484,906,692.52 538,375,864.10
合计 1,479,672,911.88 1,479,672,911.88 1,533,142,083.46 1,533,142,083.46
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
会计估计变更的内容和原因 审批程序 开始适用的时点 备注
其他说明
32. 其他
六、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 售房款及拆迁劳务收入、物业服务收入、房屋租赁收入等 5%
城市维护建设税 应纳流转税额 5%、7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
土地增值税（注 1） 销售或转让房地产取得的增值额 30%-60%
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税（注 2） 供热收入 3%、13%
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注 1：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他相关规定，本公司按开发产品预
售收入 2%的比例预缴土地增值税。根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方
税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发[2010]677
号)，销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的预售收入，暂不预缴土地增值税；容
积率小于 1.0 的房地产开发项目，按照预售收入的 3%预缴土地增值税。
本公司以销售或转让房地产取得的增值额为依据，按清算口径预提土地增值税，适用超率累
进税率 30%-60%。
注 2：本公司之子公司北京城承物业管理有限责任公司房山分公司为增值税小规模纳税人，
供热收入增值税适用 3%的税率；本公司之子公司北京城承物业管理有限责任公司本部为增值税一
般纳税人，供热收入增值税适用 13%的税率。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
2. 税收优惠
根据财政部、国家税务总局发财税[2011]118 号《关于继续执行供热企业增值税房产税城镇
土地使用税优惠政策的通知》，包括北京市在内的“三北”地区供热企业自 2011 年供暖期至 2015
年 12 月 31 日，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,191,255.44 1,692,361.09
银行存款 6,531,663,333.14 5,247,113,077.13
其他货币资金 67,115,203.28 105,805,721.19
合计 6,599,969,791.86 5,354,611,159.41
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
其中受限制的货币资金明细如下：
项 目 期末余额 期初余额
按揭保证金 13,511,461.49 13,724,495.67
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2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
衍生金融资产
其他
指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
权益工具投资
其他
合计
其他说明：
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
项目 期末余额 期初余额
合计
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 1,600,000.00
商业承兑票据
合计 1,600,000.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
单位：元 币种：人民币
项目 期末已质押金额
银行承兑票据
商业承兑票据
合计
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据
商业承兑票据
合计
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(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元 币种：人民币
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据
合计
其他说明
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提 计提
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
比例(%) 比例(%)
单项金 额重 大并
单独计 提坏 账准 8,449,815.00 8.99 8,449,815.00 100 8,449,815.00 9.49 8,449,815.00 100.00
备的应收账款
按信用 风险 特征
组合计 提坏 账准 83,907,660.46 89.25 12,068,384.39 14.38 71,839,276.07 78,838,865.75 88.54 13,677,153.89 17.35 65,161,711.86
备的应收账款
单项金 额不 重大
但单独 计提 坏账 1,652,748.68 1.76 1,652,748.68 100.00 1,752,748.68 1.97 1,752,748.68 100.00
准备的应收账款
合计 94,010,224.14 / 22,170,948.07 / 71,839,276.07 89,041,429.43 / 23,879,717.57 / 65,161,711.86
年末应收账款中不含持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款
期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的应收账款
期末余额
单位名称 计提比
应收账款 坏账准备 计提理由
例（%）
北京北苑钰龙泉饮食有限公司 858,446.68 858,446.68 100.00 预计无法收回
深圳渝元乘纸品公司 684,077.00 684,077.00 100.00 预计无法收回
王丽娟、李克诚、于波 110,225.00 110,225.00 100.00 预计无法收回
合计 1,652,748.68 1,652,748.68
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
应收账款 期末余额
（按单位） 应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
北京天华创业科贸有限公司 8,449,815.00 8,449,815.00 100.00 预计无法收回
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合计 8,449,815.00 8,449,815.00 / /
合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
组合中，按账龄分析法计提比例 1 计提坏账准备的应收账款
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内 10,727,399.46 536,369.97 5.00
其中：1 年以内分项
文本:1
文本:1
1 年以内小计 10,727,399.46 536,369.97 5.00
1至2年 14,879,423.78 1,487,942.38 10.00
2至3年 7,940,000.00 1,191,000.00 15.00
3 年以上 3,286,837.10 657,367.42 20.00
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 36,833,660.34 3,872,679.77
续：
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 21,137,397.65 1,056,869.88 5.00
1至2年 8,140,000.00 814,000.00 10.00
2至3年 2,179,576.80 326,936.52 15.00
3 年以上 1,607,260.30 321,452.06 20.00
合计 33,064,234.75 2,519,258.46 —
组合中，按账龄分析法计提比例 2 计提坏账准备的应收账款
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 9,142,787.66 457,139.39 5.00
1至2年 5,200,036.34 520,003.63 10.00
2至3年 2,705,237.36 1,082,094.94 40.00
3 年以上 6,136,466.66 6,136,466.66 100.00
合计 23,184,528.02 8,195,704.62 —
续：
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 8,126,680.41 406,334.02 5.00
1至2年 2,713,329.53 271,332.95 10.00
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2至3年 663,118.64 265,247.46 40.00
3 年以上 10,214,981.00 10,214,981.00 100.00
合计 21,718,109.58 11,157,895.43 —
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
余额百分比
应收账款 坏账准备 计提比例
合计
确定该组合依据的说明
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 23,889,472.10 -- --
续：
期初余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 24,056,521.42 -- --
期末无风险组合的应收账款
期末余额
单位名称 坏账 计提比
应收账款 计提理由
准备 例（%）
子公司少数股东，无回
北京城市开发集团有限责任公司 18,124,600.00 -- --
收风险
北京城建北苑宾馆有限公司 4,130,000.00 -- -- 关联方，无回收风险
北京城建房地产开发有限公司 1,634,872.10 -- -- 关联方，无回收风险
合计 23,889,472.10
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额-1,708,769.50 元；本期收回或转回坏账准备金额 100,000 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位：元 币种：人民币
单位名称 收回或转回金额 收回方式
郭强 100,000.00 现金收回
合计 100,000.00 /
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2014 年年度报告
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位：元
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
北京城市开发集团有限责任公司 18,124,600.00 19.28
北京大学结算中心 10,575,976.80 11.25 1,447,555.36
北京天华创业科贸有限公司 8,449,815.00 8.99 8,449,815.00
北京市东顺和通讯工程安装有限公司 5,804,779.00 6.17 373,833.10
北京强佑房地产开发有限公司 4,190,000.00 4.46 354,500.00
合计 47,145,170.80 50.15 10,625,703.46
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,333,292,257.52 80.37 1,071,923,169.85 75.41
1至2年 221,108,898.48 13.33 283,295,181.27 19.93
2至3年 38,841,383.97 2.34 60,523,341.70 4.26
3 年以上 65,635,063.33 3.96 5,811,245.63 0.40
合计 1,658,877,603.30 100.00 1,421,552,938.45 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
预缴土地增值税 163,929,718.30 3 年以内 预收账款尚未结转收入
预缴流转税 84,228,291.64 3 年以内 预收账款尚未结转收入
高碑店市单单幕墙有限责任公司 6,790,000.00 1至2年 尚未进行施工
北京市花木有限公司 6,551,138.00 1至2年 尚未供货
北京中天元工程设计有限责任公司 4,000,000.00 1至2年 尚未提供劳务
合 计 265,499,147.94
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
占预付账款总
单位名称 期末金额 预付款时间 未结算原因
额的比例(%)
青岛市土地储备管理中心 585,009,000.00 35.27 2014 年 尚未取得土地使用权
预缴流转税 399,702,030.05 24.09 2012-2014 预收账款尚未结转收
预缴土地增值税 262,001,812.32 15.79 2012-2014 入
北京绿迪源园林绿化有限责任公司 20,050,000.00 1.21 2014年 年 入
尚未进行施工
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北京市供用电建设承发包公司 20,000,000.00 1.21 2014 年 尚未进行施工
合计 1,286,762,842.37 77.57
其他说明
年末预付款项中不含持本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款。
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
北京市天银地热开发有限责任公司 710,865.47 201,183.24
合计 710,865.47 201,183.24
(2). 重要逾期利息
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
其判断依据
合计 / / /
其他说明：
8、 应收股利
(1). 应收股利
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
国奥投资发展有限公司 186,999,316.86 186,999,316.86
合计 186,999,316.86 186,999,316.86
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及其
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
判断依据
国奥投资发展有限公司 186,999,316.86 1-2年 尚未支付 否
合计 186,999,316.86 / / /
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2014 年年度报告
其他说明：
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
669,870,015.92 98.53 26,537,690.59 3.96 643,332,325.33 876,727,375.12 98.96 12,960,499.82 1.48 863,766,875.30
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
9,980,883.60 1.47 9,980,883.60 100.00 9,223,429.89 1.04 9,223,429.89 100.00
提坏账准备的其他应收款
合计 679,850,899.52 / 36,518,574.19 / 643,332,325.33 885,950,805.01 / 22,183,929.71 / 863,766,875.30
（1） 期末单项金额虽不重大但单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
单位名称 计提比
其他应收款 坏账准备 计提理由
例（%）
重庆沙区合作建房办公室 2,361,163.00 2,361,163.00 100.00 预计无法收回
代垫工程项目—电费 2,346,021.23 2,346,021.23 100.00 预计无法收回
北京朝阳供电局 1,003,320.00 1,003,320.00 100.00 预计无法收回
其他 4,270,379.37 4,270,379.37 100.00 预计无法收回
合计 9,980,883.60 9,980,883.60 -- --
持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位欠款
期末余额 期初余额
单位名称
其他应收款 坏账准备 其他应收款 坏账准备
北京城建集团有限责任公司重庆分公司 261,568.77 161,568.77
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 432,156,340.85 21,607,817.05 5.00
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 432,156,340.85 21,607,817.05 5.00
1至2年 2,706,056.97 270,605.71 10.00
2至3年 10,131,449.01 1,519,717.35 15.00
115 / 187
2014 年年度报告
3 年以上 15,697,752.40 3,139,550.48 20.00
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 460,691,599.23 26,537,690.59
续：
期初余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 165,399,019.07 8,269,950.96 5.00
1－2 年 11,327,502.47 1,132,750.24 10.00
2－3 年 1,001,359.07 150,203.86 15.00
3 年以上 17,037,973.79 3,407,594.76 20.00
合计 194,765,854.40 12,960,499.82 --
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
余额百分比
其他应收款 坏账准备 计提比例
合计
确定该组合依据的说明：
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
无风险组合 209,178,416.69 -- --
期末无风险组合的其他应收款
期末余额
单位名称 坏账 计提比
其他应收款 计提理由
准备 例（%）
北京昌平区土地储备中心 100,000,000.00 保证金
吴绪庆、汪宏坤 17,555,152.46 子公司小股东无回收风险
北京华威家具制造有限公司 17,000,000.00 子公司小股东无回收风险
北京城建房地产开发有限公司 12,230,476.50 关联方无收回风险
北京市土地储备中心朝阳分中心 10,000,000.00 保证金
北京市土地整理储备中心 10,000,000.00 保证金
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2014 年年度报告
北京市朝阳区人民政府来广营地
6,802,136.76 供暖补贴
区办事处
重庆市九龙坡区城乡建设委员会 6,551,400.00 保证金
新型墙体材料基金 3,416,418.68 专项基金
北京市财政局 3,386,094.01 专项基金
双流县城乡建设局 3,017,823.85 保证金
北京密云市政工程公司 3,000,000.00 代垫款
北京城建北方建设有限责任公司 2,388,129.88 代垫工程施工水电费
北京城建亚泰建设工程有限公司 1,596,857.71 代垫工程施工水电费
北京城建七建设工程有限公司 1,218,408.57 代垫工程施工水电费
北京城建四建设工程有限责任公 1,217,170.25 代垫工程施工水电费
司
北京城建一建设发展有限公司 1,067,436.41 代垫工程施工水电费
小额款项合计 8,730,911.61 无收回风险
合计 209,178,416.69
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 14,334,644.48 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
合计 /
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款
其中重要的其他应收款核销情况：
单位：元 币种：人民币
其他应收款 履行的核销程 款项是否由关联
单位名称 核销金额 核销原因
性质 序 交易产生
合计 / / / /
其他应收款核销说明：
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金 141,181,557.84 625,411,091.03
押金 2,753,688.25 2,832,009.87
备用金 1,505,535.15 1,329,954.50
往来款 489,555,773.55 224,857,506.95
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2014 年年度报告
代垫款 44,854,344.73 31,520,242.66
合计 679,850,899.52 885,950,805.01
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
款项的 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 额合计数的比例(%) 期末余额
北京城建万科天
往来款 399,000,000.00 1 年以内 58.69 19,950,000.00
运置业有限公司
北京昌平区土地 土储保
100,000,000.00 1-2 年 14.71
储备中心 证金
吴绪庆、汪宏坤 往来款 17,555,152.46 5 年以内 2.58
北京华威家具制
往来款 17,000,000.00 5 年以内 2.50
造有限公司
北京城建房地产
往来款 12,230,476.50 2 年以内 1.80
开发有限公司
合计 / 545,785,628.96 / 80.28 19,950,000.00
10、 存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已
完工未结算资产 767,724.90 767,724.90 824,795.46 824,795.46
开发成本 28,114,897,745.86 6,003,143.97 28,108,894,601.89 23,014,020,429.82 6,003,143.97 23,008,017,285.85
开发产品 4,130,429,696.94 15,052,676.65 4,115,377,020.29 2,765,487,270.09 2,765,487,270.09
合计 32,246,095,167.70 21,055,820.62 32,225,039,347.08 25,780,332,495.37 6,003,143.97 25,774,329,351.40
开发成本
单位：元
预计投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 期初余额
总额
动感花园项目 2006 年 2017 年 22.00 亿元 961,310,395.84 887,803,437.27
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世华龙樾项目 2005 年 2017 年 56.18 亿元 2,822,317,370.02 3,821,934,286.50
海梓府项目 2012 年 2015 年 24.72 亿元 2,323,828,781.02 1,741,344,721.46
顺悦居项目 2012 年 2014 年 11.04 亿元 881,130,950.24
大兴魏善庄项目 2014 年 2017 年 32.35 亿元 2,075,337,920.62 1,623,019,126.50
顺义平各庄项目 2014 年 2017 年 22.34 亿元 1,148,200,982.04 2,540,277.56
九水路项目 暂未定 暂未定 暂未定 1,591,260.22
金色港湾项目 2012 年 2015 年 0.88 亿元 62,176,695.53 61,787,957.38
龙樾湾(重庆)项目 2013 年 2018 年 25.16 亿元 960,549,449.36 843,005,090.44
重庆熙城项目 2010 年 2016 年 6.00 亿元 219,547,323.40 250,408,875.43
龙樾湾(成都)项目 2011 年 2017 年 42.00 亿元 1,584,385,956.92 1,436,260,313.22
徜徉集项目 2010 年 2014 年 35.26 亿元 1,387,550,007.61
北京理工大学 2 号地
2014 年 2017 年 35.78 亿元 2,034,314,795.54 1,741,576,818.00
项目
上河湾项目 2013 年 2015 年 21.80 亿元 4,358,982,529.64 1,137,763,982.02
北七家项目 2014 年 2017 年 33.95 亿元 1,668,919,104.55 1,548,000,000.00
世华泊郡项目 2010 年 2014 年 48.95 亿元 790,693,563.23
望坛项目 2009 年 2019 年 167.00 亿 36,598,607.03 28,229,344.47
元
首城汇景湾项目 2012 年 2015 年 35.80 亿元 1,795,341,033.60 1,764,191,265.71
首城南湖 1 号项目 2012 年 2015 年 17.00 亿元 712,646,104.09 744,633,513.00
东坝项目 2015 年 2017 年 33.00 亿元 2,214,699,222.43
红塘湾项目 2014 年 2018 年 40.00 亿元 1,512,255,591.21 1,034,813,172.26
红塘湾 E-05 项目 已转让 已转让 已转让 180,196,997.92
马池口镇项目 2013 年 2016 年 26.00 亿元 1,615,891,478.83 1,100,933,585.63
南苑项目 —— —— —— 5,531,159.97 5,531,159.97
62 号院项目 —— —— —— 471,984.00 471,984.00
重庆茶园项目 —— —— —— 200,000.00
合计 28,114,897,745.86 23,014,020,429.82
开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
世华水岸项目 2010 年 40,846,022.82 1,469,593.47 39,376,429.35
北苑家园项目 2010 年 67,385,779.88 13,679,820.00 53,705,959.88
筑华年项目 2012 年 119,508,342.95 11,124,955.70 52,755,308.02 77,877,990.63
世华龙樾项目 2014 年 1,597,243,812.06 1,488,819,733.24 108,424,078.82
顺悦居项目 2014 年 1,071,835,776.27 1,015,853,430.24 55,982,346.03
尚源印象项目 2007 年 4,878,454.68 577,843.16 4,300,611.52
燕城大厦项目 2007 年 69,838.48 69,838.48
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2014 年年度报告
重庆熙城项目 2012 年 403,600,814.13 216,716,635.34 146,431,575.76 473,885,873.71
龙樾湾(重庆)项目 2014 年 265,445,914.76 139,441,533.32 126,004,381.44
龙樾湾(成都)项目 2014 年 638,293,467.78 393,017,516.89 245,275,950.89
徜徉集项目 2014 年 246,755,784.08 1,727,164,022.26 750,400,998.86 1,223,518,807.48
花市枣苑项目 2006 年 1,494,193.11 1,494,193.11
世华泊郡项目 2013 年 930,701,341.65 1,015,762,644.93 1,185,190,005.01 761,273,981.57
首城国际中心项目 2013 年 512,256,166.44 3,077,319.81 431,838,228.59 83,495,257.66
首城汇景湾项目 2014 年 817,932,586.61 392,589,935.56 425,342,651.05
首城南湖 1 号项目 2014 年 335,154,920.41 106,539,147.81 228,615,772.60
兴业嘉园项目 2013 年 437,005,138.37 6,334,834.84 222,593,576.47 220,746,396.74
时代新苑项目 2010 年 1,055,231.98 16,056.00 1,039,175.98
合计 2,765,487,270.09 7,706,156,729.25 6,341,214,302.40 4,130,429,696.94
(2). 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已
完工未结算资产 6,003,143.97 6,003,143.97
开发产品 15,052,676.65 15,052,676.65
合计 6,003,143.97 15,052,676.65 21,055,820.62
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
本期减少 本期确认资
存货项目名称 期初余额 本期增加 其他 期末余额 本化金额的
出售减少 资本化率(%)
减少
世华龙樾项目 199,075,976.91 109,494,084.19 148,522,770.36 160,047,290.74 6.74
海梓府项目
99,314,771.86 99,314,771.86 7.10
（原亦庄项目）
顺悦居项目 41,157,521.95 12,466,068.69 53,623,590.64 6.15
顺义平各庄项目 44,694,898.60 44,694,898.60 6.15
龙樾湾(重庆)项目 26,358,236.17 31,270,607.88 5,035,331.23 52,593,512.82 6.77
重庆熙城项目 13,061,719.96 11,290,586.08 917,692.45 23,434,613.59 6.77
成都龙樾湾 162,897,962.35 74,179,715.76 9,359,403.83 227,718,274.28 7.36
徜徉集项目 18,849,108.88 31,373,728.34 49,193,460.71 1,029,376.51 5.47
北京理工大学
69,814,755.33 69,814,755.33 4.01
2 号地项目
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2014 年年度报告
上河湾项目 73,483,867.86 91,475,289.01 164,959,156.87 7.62
北七家项目 1,750,400.65 1,750,400.65 6.46
世华泊郡项目 104,083,222.27 66,305,080.72 134,337,524.53 36,050,778.46 5.36
首城国际中心项目 26,056,237.35 20,564,538.89 5,491,698.46 --
首城汇景湾项目 6,551,248.84 76,690,175.92 10,086,640.76 73,154,784.00 5.64
首城南湖 1 号项目 3,847,166.66 21,603,666.42 2,740,533.23 22,710,299.85 6.82
动感花园项目 105,486,916.81 47,132,029.51 152,618,946.32 7.62
红塘湾项目 39,152,096.27 39,152,096.27 7.62
马池口镇项目 33,126,416.58 92,653,046.80 125,779,463.38 8.06
合计 814,035,602.59 920,661,002.03 434,381,486.63 1,300,315,117.99
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
单位：元 币种：人民币
项目 余额
累计已发生成本
累计已确认毛利
减：预计损失
已办理结算的金额
建造合同形成的已完工未结算资产
其他说明
11、 划分为持有待售的资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
合计 /
其他说明：
12、 一年内到期的非流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的委托贷款 400,000,000.00
合计 400,000,000.00
其他说明
13、 其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 400,000,000.00
待抵扣进项税 589,782.13
合计 400,589,782.13
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2014 年年度报告
其他说明
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 3,899,490,335.27 153,742,624.53 3,745,747,710.74 542,419,523.98 154,151,813.24 388,267,710.74
按公允价值计量的 3,484,880,000.00 3,484,880,000.00
按成本计量的 414,610,335.27 153,742,624.53 260,867,710.74 542,419,523.98 154,151,813.24 388,267,710.74
合计 3,899,490,335.27 153,742,624.53 3,745,747,710.74 542,419,523.98 154,151,813.24 388,267,710.74
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 其他 合计
权益工具的成本/债务工具的
127,400,000.00 127,400,000.00
摊余成本
公允价值 3,484,880,000.00 3,484,880,000.00
累计计入其他综合收益的公
3,357,480,000.00 3,357,480,000.00
允价值变动金额
已计提减值金额
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2014 年年度报告
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备
在被投资单
被投资
位持股比例 本期现金红利
单位 本期 本期 本期 本期
期初 期末 期初 期末 (%)
增加 减少 增加 减少
北京首都国际投
资管理有限责任 153,742,624.53 153,742,624.53 153,742,624.53 153,742,624.53 12.84
公司
锦州银行股份有
260,000,000.00 260,000,000.00 3.33 13,650,000.00
限公司
国信证券股份有
127,400,000.00 127,400,000.00 4.18 34,300,000.00
限公司
北京城建中地投
750,000.00 750,000.00 7.50
资有限公司
北京中和枣苑物
业管理有限责任 117,710.74 117,710.74 3.33
公司
北京乾宇拆迁有
409,188.71 409,188.71 409,188.71 409,188.71
限责任公司
合计 542,419,523.98 127,809,188.71 414,610,335.27 154,151,813.24 409,188.71 153,742,624.53 / 47,950,000.00
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2014 年年度报告
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债
可供出售金融资产分类 其他 合计
工具 务工具
期初已计提减值余额 154,151,813.24 154,151,813.24
本期计提
其中：从其他综合收益转入
本期减少 409,188.71 409,188.71
其中：期后公允价值回升转回 /
期末已计提减值金余额 153,742,624.53 153,742,624.53
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
公允价值相 持续下跌
可供出售权 期末 已计提减值 未计提减值
投资成本 对于成本的 时间
益工具项目 公允价值 金额 原因
下跌幅度（%） （个月）
合计 /
其他说明
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合计
(2).期末重要的持有至到期投资：
单位：元 币种：人民币
债券项目 面值 票面利率 实际利率 到期日
合计 / / /
(3).本期重分类的持有至到期投资：
其他说明：
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
融资租赁款
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2014 年年度报告
其中：未实现融资
收益
分期收款提供劳务
合计 /
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
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2014 年年度报告
17、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值准
期初 期末
被投资单位 权益法下确认 其他综合收 其他权 宣告发放现金 计提减 备期末
余额 追加投资 减少投资 其他 余额
的投资损益 益调整 益变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
小计
二、联营企业
北京城建万科天运
17,000,000.00 -1,752,925.10 15,247,074.90
置业有限公司
北京市天银地热开
22,575,816.99 1,043,132.85 900,000.00 22,718,949.84
发有限责任公司
北京华原兴业房地
2,711,977.41 5,608.19 1,672,304.12 1,045,281.48
产经纪有限公司
北京科技园建设（集
693,053,311.00 30,732,298.97 62,265.28 56,000,000.00 667,847,875.25
团）股份有限公司
深圳市中科招商创
344,803,561.30 82,457,074.85 194,073,955.76 45,000,000.00 576,334,591.91
业投资有限公司
国奥投资发展有限
318,954,212.28 -205,471,377.03 113,482,835.25
公司
北京乐健医疗投资
13,456,260.71 12,361,465.55 -1,094,795.16 --
有限公司
小计 1,395,555,139.69 17,000,000.00 12,361,465.55 -94,080,982.43 194,136,221.04 103,572,304.12 1,396,676,608.63
合计 1,395,555,139.69 17,000,000.00 12,361,465.55 -94,080,982.43 194,136,221.04 103,572,304.12 1,396,676,608.63
其他说明
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2014 年年度报告
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、期初余额 2,167,060,549.19 2,167,060,549.19
二、本期变动 145,932,735.25 145,932,735.25
加：外购 73,479,412.83 73,479,412.83
存货\固定资产\
13,231,216.61 13,231,216.61
在建工程转入
企业合并增加
减：处置 14,911,575.28 14,911,575.28
其他转出
公允价值变动 74,133,681.09 74,133,681.09
三、期末余额 2,312,993,284.44 2,312,993,284.44
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
投资性房地产抵押情况见七、注释 32（13）。
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 机器设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 107,964,073.95 27,226,614.50 27,817,937.04 163,008,625.49
2.本期增加金额 45,894,674.57 2,342,284.31 4,353,679.00 52,590,637.88
（1）购置 45,894,674.57 2,342,284.31 4,353,679.00 52,590,637.88
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 588,637.00 25,466.00 614,103.00
（1）处置或报废 588,637.00 25,466.00 614,103.00
4.期末余额 153,858,748.52 28,980,261.81 32,146,150.04 214,985,160.37
二、累计折旧
1.期初余额 7,955,218.20 10,585,963.26 15,646,605.50 34,187,786.96
2.本期增加金额 3,547,665.33 3,027,709.81 3,652,863.88 10,228,239.02
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2014 年年度报告
（1）计提 3,547,665.33 3,027,709.81 3,652,863.88 10,228,239.02
3.本期减少金额 461,823.38 5,663.64 467,487.02
（1）处置或报废 461,823.38 5,663.64 467,487.02
4.期末余额 11,502,883.53 13,151,849.69 19,293,805.74 43,948,538.96
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 142,355,864.99 15,828,412.12 12,852,344.30 171,036,621.41
2.期初账面价值 100,008,855.75 16,640,651.24 12,171,331.54 128,820,838.53
(2). 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
海兴大厦西配楼 6-7 层整层、8 层部分及配套车位 42,023,700.00 正在办理
其他说明：
2005 年 12 月 28 日，本公司之子公司兴华公司购买北京海龙资产经营集团有限公司的海兴大
厦西配楼 6-7 层整层、8 层部分及配套车位，作为兴华公司的办公场所。该资产实际购买价格为
42,023,700.00 元。截至 2014 年 12 月 31 日，兴华公司尚有 8,628,074.00 元房款未支付，房屋已移
交，产权变更尚未办理完毕。
20、 长期待摊费用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公室装修 2,944,098.94 487,136.25 2,456,962.69
费 1,846,112.00 923,056.00 923,056.00
园林景观区 14,108,877.10 7,054,438.52 7,054,438.58
合计 18,899,088.04 8,464,630.77 10,434,457.27
其他说明：
21、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
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单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
预提土地增值税 1,139,720,587.42 284,930,146.87 1,410,087,697.55 352,521,924.39
预售房款 533,045,585.19 133,261,396.29 394,126,743.21 98,531,685.81
资产减值准备 219,657,749.71 54,914,437.44 190,242,026.58 47,560,506.64
预提开发成本 91,344,930.87 22,836,232.73 88,835,527.29 22,208,881.82
内部利润 58,907,363.52 14,726,840.88 14,562,888.88 3,640,722.22
可抵扣亏损 29,454,364.98 7,363,591.25 92,697,590.28 23,174,397.57
投资性房地产公 22,805,235.99 5,701,308.99
销售代理费 14,675,454.36 3,668,863.59 25,778,761.26 6,444,690.32
预提费用 1,126,768.03 281,692.01 8,326,768.03 2,081,692.01
合计 2,110,738,040.07 527,684,510.05 2,224,658,003.08 556,164,500.78
(2). 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
计入资本公积的可供
出售金融资产公允价 3,357,480,000.00 839,370,000.00
值变动
投资性房地产公允价
1,162,878,586.97 290,719,646.74 1,079,832,274.94 269,958,068.74
值调整
长期股权投资折价差 21,001,647.95 5,250,411.99 21,001,647.95 5,250,411.99
额
其他 52,450,925.80 13,112,731.45
合计 4,541,360,234.92 1,135,340,058.73 1,153,284,848.69 288,321,212.18
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资产 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 和负债期初互抵 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 金额 债期初余额
递延所得税资产
递延所得税负债
(4). 未确认递延所得税资产明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 13,830,217.70 15,567,389.20
可抵扣亏损 74,519,364.52 38,214,980.52
合计 88,349,582.22 53,782,369.72
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由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此没有确认部分可抵扣暂时性差异
和可抵扣亏损的递延所得税资产。
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2014 年 871,872.82
2015 年 414,174.71 414,174.71
2016 年 4,574,090.34 4,574,090.34
2017 年 17,442,671.13 17,614,154.85
2018 年 14,740,687.80 14,740,687.80
2019 年 37,347,740.54
合计 74,519,364.52 38,214,980.52 /
其他说明：
22、 其他非流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 0 400,000,000.00
合计 0.00 400,000,000.00
其他说明：
23、 应付账款
(1). 应付账款列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 3,516,201,824.03 3,051,928,287.77
应付土地拆迁款 924,633,181.68 1,184,060,769.87
应付销售佣金 36,824,388.00 73,020,923.82
应付面积退差款 6,103,533.00 12,867,757.00
预提土地增值税 1,462,110,339.45 1,225,158,815.11
其他 490,570,000.00
合计 6,436,443,266.16 5,547,036,553.57
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提土地增值税 1,355,651,309.05 尚未进行土地增值税清算
石榴庄项目一期预提土地征用拆迁补偿 419,738,920.99 尚未结算
费
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中央农业广播电视学校拆迁回建款暂估 169,359,500.00 拆迁回建款
北京城建四建设工程有限责任公司 56,700,470.00 未结算(关联方)
石榴庄项目一期预提配套设施费 46,057,488.00 预提配套设施费
合计 2,047,507,688.04 /
其他说明
年末应付账款中不含应付持本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
24、 预收款项
(1). 预收账款项列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房款 7,098,105,336.82 10,051,069,944.53
房屋租金 46,724,217.37 45,712,853.31
供暖费 35,955,391.57 27,301,615.04
物业费 24,591,116.07 31,017,842.17
其他 10,391,464.20
合计 7,215,767,526.03 10,155,102,255.05
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间 预售比例(%)
世华水岸项目 245,169.00 295,169.00 已竣工 99.76
筑华年项目 24,450,062.73 114,790,606.73 已竣工 99.00
世华龙樾项目 1,446,450,624.00 3,185,281,925.50 2017 年 67.30
顺悦居项目 8,544,456.00 1,087,396,362.00 已竣工 99.68
海梓府项目（原亦庄项目） 370,193,370.00 14,200,000.00 2015 年 15.23
燕城苑项目 500,000.00 已竣工 --
重庆熙城项目 187,665,117.51 159,389,383.00 2015 年 50.47
龙樾湾(重庆)项目 245,993,431.00 187,924,894.00 2015 年 62.03
龙樾湾(成都)项目 695,949,163.10 662,519,439.10 2017 年 21.88
徜徉集项目 566,400,086.00 1,237,902,834.00 已竣工 69.50
北京理工大学 2 号地项目 709,130,000.00 2017 年 84.56
上河湾项目 1,629,932,765.48 727,807,756.00 2015 年 89.26
花市枣苑项目 300,000.00 已竣工 99.99
世华泊郡项目 130,525,225.00 1,085,274,716.20 已竣工 79.85
北七家项目 413,277,487.00 2017 年 11.36
首城国际中心项目 13,150,049.00 797,793,814.00 已竣工 99.00
首城汇景湾项目 597,204,739.00 438,870,429.00 2015 年 12.26
首城南湖 1 号项目 50,745,839.00 32,982,862.00 2015 年 2.39
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2014 年年度报告
兴业嘉园项目 8,247,753.00 317,839,754.00 已竣工 93.00
合计 7,098,105,336.82 10,051,069,944.53
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京市海淀区政府公租房收购款 248,464,092.50 未达到收入确认条件
北京市海淀区政府拆迁安置房收购款 108,247,215.00 未达到收入确认条件
个人 1 11,281,567.00 未达到收入确认条件
个人 2 11,525,760.00 未达到收入确认条件
个人 3 6,164,865.00 未达到收入确认条件
合计 385,683,499.50 /
(3). 其他
其他说明
预收持本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项
单位名称 期末余额 期初余额
北京城建集团有限责任公司 83,470.00
25、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 25,988,195.73 499,767,157.53 503,660,464.97 22,094,888.29
二、离职后福利-设定提存计划 1,102,583.89 61,600,264.42 62,109,095.50 593,752.81
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
合计 27,090,779.62 561,367,421.95 565,769,560.47 22,688,641.10
(2).短期薪酬列示：
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 20,981,742.03 426,767,149.13 427,153,070.11 20,595,821.05
二、职工福利费 23,914,643.62 23,914,643.62
三、社会保险费 1,525,906.36 17,807,291.83 18,031,053.23 1,302,144.96
其中：基本医疗保险费 1,265,854.81 15,897,682.94 16,133,281.93 1,030,255.82
补充医疗保险
工伤保险费 9,674.19 629,843.80 632,901.48 6,616.51
生育保险费 250,377.36 1,279,765.09 1,264,869.82 265,272.63
四、住房公积金 1,154,488.28 20,964,146.38 21,921,712.38 196,922.28
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2014 年年度报告
五、工会经费和职工教育经费 2,326,059.06 10,313,926.57 12,639,985.63
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬
合计 25,988,195.73 499,767,157.53 503,660,464.97 22,094,888.29
(3).设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 219,471.60 32,214,523.01 32,413,805.44 20,189.17
2、失业保险费 583,878.55 1,541,680.51 1,551,995.42 573,563.64
3、企业年金缴费 299,233.74 27,844,060.90 28,143,294.64
合计 1,102,583.89 61,600,264.42 62,109,095.50 593,752.81
其他说明：
26、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 63,637.28
消费税
营业税 138,119,006.74 84,989,314.80
企业所得税 210,465,074.39 326,698,242.53
个人所得税 13,237,821.79 19,449,767.52
城市维护建设税 8,850,341.86 5,565,345.59
房产税 64,092.00
土地使用税 296,294.70
契税 50,700,000.00
土地增值税 26,347,911.67 30,418,598.00
教育费附加 4,253,739.28 2,587,754.98
地方教育费附加 2,744,283.90 1,705,325.16
价格调控基金 59,650.06 111,337.38
其他 13,176.85 8,183.98
合计 404,387,301.24 522,361,599.22
其他说明：
27、 应付利息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 1,500,000.00 300,000.00
企业债券利息 13,940,000.00 17,833,333.33
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
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合计 15,440,000.00 18,133,333.33
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位：元 币种：人民币
借款单位 逾期金额 逾期原因
合计 /
其他说明：
28、 应付股利
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债股利
北京城建集团有限责任公司 103,000,000.00
个人股股东 19,200.00 19,200.00
北京城市开发集团有限责任公司 70,000,000.00
合计 173,019,200.00 19,200.00
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
因个人股东撤资，尚未支付股利。
29、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质保金 74,347,175.03 52,609,659.64
押金及保证金 38,514,393.23 26,483,051.63
代收款 197,013,706.87 174,144,989.01
往来款 1,645,817,639.36 860,331,363.68
定金 36,465,527.92 227,729.99
其他 53,150,294.59 47,617,112.74
合计 2,045,308,737.00 1,161,413,906.69
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京城建集团有限责任公司 623,869,976.79 尚未偿还
代收税费 62,430,305.36 尚无需缴纳
北京市保障性住房建设投资 52,336,886.97 临时周转金尚未支付
中心 15,139,279.37 尚未偿还的借款
有限公司 11,500,000.00 项目投资款
地产开发公司合计 765,276,448.49 /
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（3）. 单项金额较大的其他应付款
单位名称 期末余额 款项性质或内容
北京城建集团有限责任公司 1,037,177,282.75 往来款
北京天翔嘉业房地产开发有限公司 248,879,816.21 往来款
北京雪花电器集团公司 235,307,344.75 往来款
代收税费 88,909,636.20 代收税费
代收公共维修基金 85,197,802.51 公共维修基金
合计 1,695,471,882.42
其他说明
(4)其他应付款持本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
单位名称 期末余额 期初余额
北京城建集团有限责任公司 1,037,177,282.75 623,869,976.79
30、 1 年内到期的非流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 3,909,062,500.00 1,220,000,000.00
1 年内到期的应付债券 497,833,367.17
1 年内到期的长期应付款
合计 3,909,062,500.00 1,717,833,367.17
其他说明：
（1）本公司向西藏信托有限公司借款 300,000,000.00 元，贷款期限自 2013 年 1 月 22 日至
2015 年 1 月 22 日，由本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司为信托贷款保证人。
（2）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司通过华夏银行股份有限公司北京上地支行，
取得北京市保障性住房建设投资中心的委托贷款 200,000,000.00 元，委托贷款期限为 2012 年 12
月 5 日至 2015 年 9 月 5 日。由本公司提供连带保证担保责任。
（3）本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司向建信信托有限责任公司借款
950,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 6 月 30 日至 2015 年 6 月 30 日。由本公司提供连带保证
担保责任。
（4）本公司之子公司北京城建兴泰房地产开发有限公司向北京银行金运支行借款
300,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 11 月 22 日至 2015 年 11 月 22 日。以评估价值为
674,000,000.00 元的徜徉集项目 03、04 地块及其在建的地上建筑物为抵押。
（5）本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司向东亚银行股份有限公司重庆分行借款
119,062,500.00 元，借款期限自 2012 年 10 月 25 日至 2015 年 10 月 24 日。以价值为 230,550,500.00
元的重庆熙城项目作为抵押，以重庆熙城项目在建工程的所有经营收益权益作质押，同时由本公
司提供连带责任保证。
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（6）本公 司之子公 司 北京城建 兴 云房地产 有 限公司向 新 时代信托 股 份有限公 司 借款
640,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 12 月 27 日至 2015 年 12 月 27 日。由本公司提供连带责
任还款保证，由本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司提供抵押，抵押物为评估价值为
1,312,000,000.00 元的朝阳区北苑家园秋实街 1 号中心会所。
（7）经国家发展和改革委员会发改财金[2007]3109 号“关于同意本公司发行 2007 年公司债券的
批复”批准，本公司于 2007 年 11 月 21 日发行公司债券，发行总额 500,000,000.00 元，折价额
13,776,000.00 元，期限 7 年；债券采用单利按年计息，固定年利率为 6.08%，每年付息一次，到
期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付；债券募集资金用于奥运村、国家体育馆、五
棵松文化体育中心项目建设。该公司债券由北京银行股份有限公司提供该债券存续期间及该债券
到期之日起两年的全额连带责任保证担保。本期该笔债券已到期，本公司正常兑付该笔债券。
31、 其他流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
合计
32、 长期借款
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 3,141,646,663.39 2,570,400,000.00
保证借款 7,866,009,740.36 4,377,000,000.00
信用借款 470,000,000.00 1,600,000,000.00
合计 11,477,656,403.75 8,547,400,000.00
长期借款分类的说明：
（1）本公司向中国农业银行亚运村支行借款 800,000,000.00 元，贷款期限自 2013 年 7 月
26 日至 2016 年 7 月 25 日。以本公司之子公司北京城建兴云房地产有限公司密云观光塔住宅小区
项目（现上河湾项目）土地使用权及在建工程作抵押。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额为
800,000,000.00 元。
（2）本公司之子公司北京首城置业有限公司于 2013 年 8 月 26 日，与中国工商银行平谷支行
签订了编号为“2013（平谷）字 0055 号”的 3 年期的贷款合同，贷款金额 550,000,000.00 元，
并签订了编号为“2013 年平谷（抵）字 0031 号”的抵押合同，抵押物为平谷区马坊镇 A03-03、
A04-01、A04-02、A05-02 地块土地使用权及在建工程。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额
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为 550,000,000.00 元。
（3）本公司之子公司北京首城置业有限公司于 2014 年 1 月 13 日，与中国工商银行平谷支行
签订了编号为“2013（平谷）字 0109 号”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额 150,000,000.00 元，
并签订了编号为“2013 年平谷（抵）字 0031 号”的抵押合同，抵押物为平谷区马坊镇 A03-03、
A04-01、A04-02、A05-02 地块土地使用权及在建工程。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额
为 150,000,000.00 元。
（4）本公司之子公司北京首城置业有限公司于 2013 年 12 月 23 日，与兴业银行东单支行签
订了编号为“兴银京东单（2013）中长期字第 7 号”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额为
700,000,000.00 元，并签订了编号为“兴银京东单号（2013）抵字第 7-1 号”的抵押合同，抵押
物为平谷区马坊镇 B09-01、B10-01 地块土地使用权及在建工程。截至 2014 年 12 月 31 日，长期
借款余额为 700,000,000.00 元。
（5）本公司之子公司首城（天津）投资发展有限公司于 2013 年 6 月 28 日，与中国银行天津
津南支行签订了编号为“津中银司 RL2013004 津南”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额
100,000,000.00 元，并签订了编号为“津中银司 RL2013004 津南-B”的保证合同和编号为“津中
银司 RL2013004 津南-D1”的抵押合同，抵押物为在建工程（1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、
11 号楼）及土地使用权。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额为 59,246,663.39 元。
（6）本公司之子公司首城（天津）投资发展有限公司于 2013 年 11 月 27 日，与兴业银行天
津武清支行签订了编号为“兴津开发 20132862”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额 230,000,000.00
元，并签订了编号为“兴津抵押 20132995”、“兴津抵押 20133467、“兴津抵押 20133468”的抵押
合同和编号为“兴津保证 20132996”的保证合同，抵押物为武清区下朱庄街规划路两侧土地使用
权和武清区下未庄街规划路六西侧土地使用权。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额为
227,500,000.00 元。
（7）本公司之子公司首城（天津）投资发展有限公司于 2014 年 10 月 31 日，与兴业银行天
津分行签订了编号为“兴津开发 20142461”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额 340,000,000.00 元，
并签订了编号为“兴津抵押 20143278”、“兴津抵押 20143279”、“兴津抵押 20143280”的抵押合
同和编号为“兴津保证 20132996”的保证合同，抵押物为玉湖庭苑 4-7 号楼在建工程、悦湖庭苑
1-5 号楼、8-12 号楼 15-23 号楼、24-30 号楼在建工程。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额
为 49,900,000.00 元。
（8）本公司之子公司北京城建成都地产有限公司于 2014 年 2 月 19 日，与中国农业银行股份
有限公司成都光华支行签订了编号为“51010520140000171”的为期 3 年的贷款合同，贷款金额
29,000,000.00 元，并签订了编号为“51100620140001564”的最高额抵押合同，抵押物为“龙樾
湾项目 20133.48 平方米商业使用地使用权”。截至 2014 年 12 月 31 日，长期借款余额为
29,000,000.00 元。
（9）本公司之子公司北京城建成都地产有限公司于 2014 年 9 月 24 日，与中国农业银行股份
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有限公司成都光华支行签订了为期 3 年的贷款合同，贷款金额 120,000,000.00 元，并签订了担保
抵押合同，抵押物为“龙樾湾项目 20133.48 平方米商业使用地使用权”。截至 2014 年 12 月 31
日，长期借款余额为 120,000,000.00 元。
（10）本公司之子公司北京城建成都地产有限公司通过中国银行股份有限公司新津支行，取
得东吴证券股份有限公司的委托贷款 500,000,000.00 元，委托贷款期限为 2014 年 3 月 31 日至
2016 年 3 月 30 日。由本公司提供连带保证担保责任。
（ 11 ） 本 公 司 之 子 公 司 北 京 城 建 兴 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 向 北 京 银 行 金 运 支 行 借 款
400,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 11 月 7 日至 2016 年 11 月 7 日。由本公司提供连带责任
保证。
（ 12 ） 本 公 司 之 子 公 司 北 京 城 建 兴 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 向 西 藏 信 托 有 限 公 司 借 款
300,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 11 月 27 日至 2016 年 11 月 27 日。由本公司及兴华公司
为信托贷款保证人。
（13）本公司之子公司北京城建兴合房地产开发有限公司向华夏银行北京亮马河支行借款
212,000,000.00 元，借款期限自 2012 年 12 月 27 日至 2022 年 12 月 27 日。以评估价值为
700,690,000.00 元的泰和国际大厦项目国有土地使用权及其地上建筑物作抵押，同时由本公司提
供连带保证担保责任。
（14）本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司向中国农业银行股份有限公司重庆大渡口
支行借款 244,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 6 月 24 日至 2016 年 6 月 20 日，以抵押价值为
548,000,000.00 元的国有土地使用权 105D 房地证 2011 字第 50419 号、第 50420 号及第 50421 号
土地使用权作抵押。
（15）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司通过中国邮政储蓄银行有限责任公司北京
分行，取得北京市保障性住房建设投资中心的委托贷款 700,000,000.00 元，委托贷款期限为 2011
年 9 月 6 日至 2016 年 3 月 6 日。由本公司提供连带保证担保责任。
（16）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司通过北京银行总行营业部，取得北京市保
障性住房建设投资中心的委托贷款 310,000,000.00 元，委托贷款期限为 2011 年 12 月 26 日至 2016
年 9 月 26 日。由本公司提供连带保证担保责任。
（ 17 ） 本 公 司 之 子 公 司 北 京 城 建 兴 华 地 产 有 限 公 司 向 建 设 银 行 北 环 支 行 取 得 借 款
800,000,000.00 元，借款期限自 2013 年 9 月 30 日至 2016 年 9 月 29 日。由本公司提供连带保证
担保责任。
（18）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司向北京银行股份有限公司绿港国际中心支
行取得借款 1,200,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 3 月 14 日至 2017 年 3 月 14 日。由本公司
提供连带保证担保责任。
（19）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司向新华信托股份有限公司取得借款
800,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 3 月 21 日至 2016 年 3 月 21 日。由本公司提供连带保证
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担保责任。
（20）本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司向中信银行股份有限公司总行营业部取得
借款 869,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 1 月 29 日至 2017 年 1 月 27 日。由本公司提供连带
保证担保责任。
（ 21 ） 本 公 司 之 子 公 司 北 京 城 建 兴 华 地 产 有 限 公 司 向 西 藏 信 托 有 限 公 司 取 得 借 款
1,500,000,000.00 元，借款期限自 2014 年 11 月 28 日至 2016 年 11 月 28 日。由本公司提供连带
保证担保责任。
（22）本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司向中信银行股份有限公司总部营业部借款
200,000,000.00 元，借款期限自 2012 年 8 月 16 日至 2017 年 8 月 16 日。由本公司提供连带责任
保证。
（23）本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司向北京银行中轴路支行借 287,009,740.36
元，借款期限自 2014 年 11 月 17 日至 2017 年 11 月 17 日。由本公司提供连带保证担保责任。
其他说明，包括利率区间：
33、 应付债券
(1). 应付债券
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公司债券 817,512,741.83 895,932,244.71
合计 817,512,741.83 895,932,244.71
中国证券监督管理委员会证监许可[2009]788 号“关于核准公司公开发行公司债券的批复”
批准，本公司于 2009 年 9 月 28 日发行公司债券，发行总额 900,000,000.00 元，折价额
9,060,000.00 元，期限 7 年；债券采用单利按年计息，固定年利率为 6.80%，每年付息一次，到
期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券募集资金用于补充流动资金，偿还银行
借款，调整负债结构。该公司债券由北京城建集团有限责任公司提供全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保。2014 年 9 月 25 日，本公司回购债券 8,000 万元。
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 溢折价摊 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 利息 销 偿还 余额
09 京城建 900,000,000.00 2009/9/28 7 年 900,000,000.00 895,932,244.71 61,200,000.00 1,580,497.12 80,000,000.00 817,512,741.83
合计 / / / 900,000,000.00 895,932,244.71 61,200,000.00 1,580,497.12 80,000,000.00 817,512,741.83
(3). 其他说明：
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34、 长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款：
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
北京城建集团有限责任公司（工会） 12,000,000.00 12,000,000.00
合计 12,000,000.00 12,000,000.00
其他说明
本公司之子公司兴华公司 2013 年与北京城建集团有限责任公司工会签订了《有偿使用送温暖
基金的协议》补充协议，约定 2010 年 10 月 1 日关于《有偿使用送温暖基金的协议》继续有效，
并作如下补充：(1)基金使用期限为 3 年，自 2013 年 10 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日；(2)兴华公
司按每季度 300,000.00(年利率 10%)支付使用费，如银行同期贷款利息率高于此利率，按银行贷
款利率支付使用费。截至 2014 年 12 月 31 日，兴华公司应付本金 12,000,000.00 元，利息余额为
1,500,000.00 元。
35、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 期初余额 发行 送 公积金 期末余额
其他 小计
新股 股 转股
有限售条件股份
国家持有股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：国有法人持股 0.00 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
其他内资持股 0.00 450,000,000.00 450,000,000.00 450,000,000.00
其中：境内法人持股 0.00 0.00 0.00 0.00
有限售条件股份合计 0.00 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00
无限售条件股份
人民币普通股 889,200,000.00 177,840,000.00 177,840,000.00 1,067,040,000.00
无限售条件股份合计 889,200,000.00 177,840,000.00 177,840,000.00 1,067,040,000.00
股份总数 889,200,000.00 500,000,000.00 177,840,000.00 677,840,000.00 1,567,040,000.00
其中：城建集团 448,240,936.00 50,000,000.00 89,648,187.00 44,996,570.00 184,644,757.00 632,885,693.00
有限售条件股份 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
无限售条件股份 448,240,936.00 89,648,187.00 44,996,570.00 134,644,757.00 582,885,693.00
其他说明：
(1)2014 年 4 月 8 日召开的本公司 2013 年年度股东大会审议通过 2013 年度利润分配方案每
股转增 0.2 股，2014 年 4 月 16 日实施资本公积金转增股本，新增普通股 177,840,000.00 股。
(2)2014 年 4 月 16 日，本公司收到中国证监会《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非
公开发行股票的批复》（证监许可[2014]397 号），核准本公司非公开发行新股。2014 年 8 月 18
日，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）就北京城建本次非公开发行募集资金到账事项出具
XYZH/2014A8011 号《验资报告》，确认募集资金到账。截至 2014 年 8 月 15 日，北京城建非公开
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2014 年年度报告
发行普通股 500,000,000 股，募集资金总额为 3,900,000,000.00 元，扣除各项发行费用
79,200,000.00 元，实际募集资金净额为 3,820,800,000.00 元。
36、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,294,766,219.36 3,320,800,000.00 818,243,344.19 3,797,322,875.17
其他资本公积
合计 1,294,766,219.36 3,320,800,000.00 818,243,344.19 3,797,322,875.17
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）资本公积增加为本期发行新股股本溢价，具体情况见注释 35 说明 1；
（2）本期减少情况：
1）本期资本公积转增股本减少资本公积 177,840,000.00 元，具体情况见注释 35 说明 2；
2）本期公司购买子公司北京城建成都地产有限公司之股东四川新泽投资有限公司持有的 34%
股权，股权转让价款 125,800,000.00 元与按照新增持股比例计算应享有净资产份额之间的差额，冲
减资本公积 149,833,344.19 元；
3）根据本公司第五届董事会第三十六次会议以及 2014 年第三次临时股东大会决议，公司出
资 49,057 万元向控股股东北京城建集团有限责任公司收购其持有的北京城建新城投资开发有限公
司 100%股权，因同一控制下企业合并冲减资本公积 490,570,000.00 元。
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37、 其他综合收益
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其他综 期末
项目 本期所得税前 税后归属于母 税后归属于少
余额 合收益当期转入损 减：所得税费用 余额
发生额 公司 数股东
益
一、以后不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计算设定受益计划净负债和净资
产的变动
权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
二、以后将重分类进损益的其他综合收益 538,375,864.10 3,570,801,161.13 12,533,184.88 841,032,938.80 2,710,871,734.12 6,363,303.33 3,249,247,598.22
其中：权益法下在被投资单位以后将重分类 127,220,987.57 194,136,221.04 194,136,221.04 321,357,208.61
进损益的其他综合收益中享有的份额
可供出售金融资产公允价值变动损益 3,357,480,000.00 839,370,000.00 2,518,110,000.00 2,518,110,000.00
持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
存货或自用房地产转换为采用公允价值模
411,154,876.53 19,184,940.09 12,533,184.88 1,662,938.80 -1,374,486.92 6,363,303.33 409,780,389.61
式计量的投资性房地产形成的利得和损失
其他综合收益合计 538,375,864.10 3,570,801,161.13 12,533,184.88 841,032,938.80 2,710,871,734.12 6,363,303.33 3,249,247,598.22
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
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38、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 564,612,162.49 32,956,107.46 597,568,269.95
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 564,612,162.49 32,956,107.46 597,568,269.95
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
39、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 5,609,280,197.40 4,683,843,756.17
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 33,262,569.49
调整后期初未分配利润 5,609,280,197.40 4,717,106,325.66
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67
减：提取法定盈余公积 32,956,107.46 94,389,764.93
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 494,248,000.00 335,004,000.00
转作股本的普通股股利
其他
期末未分配利润 6,454,864,901.38 5,609,280,197.40
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 33,262,569.49 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 元。
40、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 9,789,846,631.97 6,507,152,225.86 10,215,800,124.28 6,881,070,402.26
其他业务 221,200,815.65 34,178,282.36 127,918,539.67 24,617,552.81
合计 10,011,047,447.62 6,541,330,508.22 10,343,718,663.95 6,905,687,955.07
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（1）主营业务—按行业分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产开发销售 9,618,660,332.16 6,318,674,220.20 10,042,709,627.61 6,709,252,708.84
物业管理 161,841,763.04 184,732,484.52 141,693,419.65 137,908,035.32
拆迁 9,344,536.77 3,745,521.14 31,397,077.02 33,909,658.10
合 计 9,789,846,631.97 6,507,152,225.86 10,215,800,124.28 6,881,070,402.26
（2） 主营业务—按地区分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
北京 8,903,331,258.93 5,830,232,227.04 9,889,102,591.00 6,608,988,675.12
重庆 374,663,821.04 283,902,481.93 326,697,533.28 272,081,727.14
成都 511,851,552.00 393,017,516.89
合 计 9,789,846,631.97 6,507,152,225.86 10,215,800,124.28 6,881,070,402.26
（3）主营业务—按项目分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
筑华年 98,942,188.00 52,755,308.02 1,748,371,707.00 586,987,533.09
世华龙樾 2,745,847,525.00 1,488,819,733.24
顺悦居 1,145,338,479.00 1,015,853,430.24
世华泊郡 1,736,160,816.00 1,185,190,005.01 2,660,754,112.00 1,864,915,465.72
徜徉集 1,002,461,966.00 750,400,998.86 984,789,393.00 759,403,960.47
首诚国际 926,255,158.00 415,690,840.18 1,660,602,427.00 923,000,147.28
尚源.熙城 203,044,858.06 146,431,575.76 323,549,064.08 266,770,204.29
龙樾湾（重庆） 161,309,265.54 139,441,533.32
龙樾湾（成都） 511,851,552.00 393,017,516.89
兴业嘉园 381,186,782.00 222,593,576.47 2,623,011,920.00 2,305,257,120.78
汇景湾 511,350,226.00 392,589,935.56
南湖 1 号 120,253,724.00 106,539,147.81
其他 344,786,280.37 197,828,624.50 214,721,501.20 174,735,970.63
合 计 9,789,846,631.97 6,507,152,225.86 10,215,800,124.28 6,881,070,402.26
（4）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例(%)
北京市建筑设计研究院 31,784,831.00 0.32
个人 4 25,433,689.00 0.25
北京易事达投资有限公司 21,557,778.70 0.22
个人 5 21,005,262.00 0.21
个人 6 11,733,830.00 0.12
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客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例(%)
合计： 111,515,390.70
41、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 558,524,083.83 416,602,820.70
城市维护建设税 35,303,946.75 33,201,867.10
教育费附加 16,740,503.38 15,994,694.28
地方教育费附加 11,107,222.86 8,349,993.89
土地增值税 164,450,470.02 456,592,686.21
房产税 3,559,937.18 3,657,406.07
土地使用税 175,167.28 176,358.00
价格调节基金 363,192.62 1,305.69
其他 60,130.11
合计 790,284,654.03 934,577,131.94
其他说明：
42、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费 109,586,773.78 75,325,717.28
销售服务费 104,373,390.50 110,567,778.47
样品及产品损耗 24,075,792.44 16,219,499.67
职工薪酬 19,875,686.80 19,319,035.87
业务经费 10,204,911.84 10,886,708.15
展览费 9,699,967.30 8,493,394.00
委托代销手续费 1,346,095.55 785,758.44
折旧费 464,407.82 310,042.06
修理费 19,369.00 2,600.00
其他 4,711,023.55 9,418,647.99
合计 284,357,418.58 251,329,181.93
其他说明：
43、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 318,468,015.21 248,384,658.69
办公费 43,746,680.99 44,517,878.09
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差旅费 19,772,062.61 18,812,435.18
聘请中介机构费 13,797,694.40 9,166,064.00
业务招待费 10,867,297.15 14,823,348.20
折旧费 8,132,543.70 5,612,361.77
会议费 446,829.00 4,592,401.16
咨询费 316,860.00
修理费 278,268.56 98,348.16
诉讼费 153,064.50 140,755.00
保险费 13,726.69
研究与开发费 5,700.00 2,280.00
董事会费 213,985.25
其他 68,896,667.71 51,900,983.51
合计 484,895,410.52 398,265,499.01
其他说明：
44、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 151,084,419.86 231,438,917.09
减：利息收入 -24,060,877.26 -40,834,984.82
汇兑损益
其他 8,802,274.94 2,541,608.88
合计 135,825,817.54 193,145,541.15
其他说明：
45、 资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 12,216,686.27 15,420,201.90
二、存货跌价损失 15,052,676.65
合计 27,269,362.92 15,420,201.90
46、 公允价值变动收益
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 57,033,225.11 2,668,430.48
合计 57,033,225.11 2,668,430.48
47、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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权益法核算的长期股权投资收益 -94,080,982.43 202,606,957.70
其中：北京城建万科天运置业有限公司 -1,752,925.10
北京市天银地热开发有限责任公司 1,043,132.85 1,010,299.89
北京华原兴业房地产经纪有限公司 5,608.19 1,858,115.69
北京科技园建设（集团）股份有限公 30,732,298.97 114,151,490.80
司 深圳市中科招商创业投资有限公司 82,457,074.85 78,503,885.01
国奥投资发展有限公司 -205,471,377.03 12,882,936.73
北京乐健医疗投资有限公司 -1,094,795.16 -5,799,770.42
处置长期股权投资产生的投资收益 145,161,295.69 21,821,344.50
其中：北京城建环保投资发展股份有限公司 28,588,215.25
北京城建一建设发展有限公司 -6,766,870.75
三亚越城投资有限公司 115,572,761.24
北京乐健医疗投资有限公司 29,588,534.45
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 47,950,000.00 47,300,000.00
其中：锦州银行股份有限公司 13,650,000.00 13,000,000.00
国信证券股份有限公司 34,300,000.00 34,300,000.00
合计 99,030,313.26 271,728,302.20
其他说明：
国奥投资发展有限公司2014年末归属于母公司的所有者权益比上年减少1,027,356,885.14元，主
要原因是由于确认了开发项目预计税金等，公司持有国奥投资发展有限公司20%股权，本期确认
权益法核算投资收益-205,471,377.03元。
48、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金
非流动资产处置利得合计 70,901.00 49,408.08 额 70,901.00
其中：固定资产处置利得 70,901.00 49,408.08 70,901.00
政府补助 21,336,034.75 14,925,073.28
其他 1,698,441.68 566,037.12 1,698,441.68
合计 23,105,377.43 15,540,518.48 1,769,342.68
计入当期损益的政府补助
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
供暖补贴 21,336,034.75 14,925,073.28 与收益相关
合计 21,336,034.75 14,925,073.28 /
其他说明：
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2014 年年度报告
49、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 52,525.59 214,421.71 52,525.59
其中：固定资产处置损失 52,525.59 214,421.71 52,525.59
无形资产处置损失
对外捐赠 1,450,000.00 2,010,000.00 1,450,000.00
赔偿金、违约金及罚款支出 3,088,587.77 1,728,190.63 3,088,587.77
其他 244,825.46 267,478.69 244,825.46
合计 4,835,938.82 4,220,091.03 4,835,938.82
50、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 390,542,475.13 510,485,646.12
递延所得税费用 31,332,602.26 -35,596,413.66
合计 421,875,077.39 474,889,232.46
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
项目 本期发生额
利润总额 1,921,417,252.79
按法定/适用税率计算的所得税费用 480,354,313.18
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -17,284,797.88
非应税收入的影响 11,514,555.29
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 22,422,609.51
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的 -7,067,507.97
影响 484,839.67
或可抵扣亏损的影响 -60,069,004.32
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 -17,816,865.23
差异的影响 所得税费用 421,875,077.39
51、 其他综合收益
详见附注七、注释 37
52、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回投标保证金 3,486,000,000.00 7,045,500,000.00
北京市土地整理储备中心 1,090,000,000.00
北京城建集团有限责任公司 1,024,330,019.21
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其他单位往来款 2,473,645,510.04 2,445,584,468.80
代收契税、公共维修基金等 254,375,907.97 280,575,363.36
利息收入 53,076,896.13 51,607,363.63
保证金押金 27,375,753.74 19,931,103.67
政府补助 18,510,255.08 14,334,344.14
其他 64,902,340.56 8,227,141.11
合计 7,402,216,682.73 10,955,759,784.71
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付投标保证金 4,500,150,000.00 7,834,320,000.00
北京市土地整理储备中心 1,180,000,000.00
北京城建集团有限责任公司 77,917,438.62
其他单位往来款 2,147,882,415.26 1,984,360,559.03
代付契税、公共维修基金等 213,061,626.95 241,547,495.15
销售费用 179,020,717.23 178,020,048.24
管理费用 133,968,027.14 105,616,936.76
保证金押金 13,952,042.39 70,419,371.57
其他 33,863,545.58 29,737,556.99
合计 7,299,815,813.17 11,624,021,967.74
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
北京市天银地热开发有限责任公司借款利息 2,850,000.00
合计 2,850,000.00
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
北京天翔嘉业房地产开发有限公司 244,000,000.00
北京市保障性住房建设投资中心临时周转金 200,000,000.00
合计 244,000,000.00 200,000,000.00
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资手续费 789,000.00 138,000.00
非公开发行股份费用 79,200,000.00
东亚银行抵押借款保证金 7,866,024.00
合计 79,989,000.00 8,004,024.00
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2014 年年度报告
53、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,499,542,175.40 1,456,121,080.62
加：资产减值准备 27,269,362.92 15,420,201.90
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 10,228,239.02 7,467,876.38
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 8,789,564.42 9,375,608.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
-18,106,733.68 165,013.63
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -57,033,225.11 -2,668,430.48
财务费用（收益以“－”号填列） 151,084,419.86 245,388,817.09
投资损失（收益以“－”号填列） -99,030,313.26 -275,872,114.71
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 28,479,990.73 -42,378,983.11
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 2,852,611.53 5,554,691.10
存货的减少（增加以“－”号填列） -5,999,937,870.38 -5,436,197,094.84
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 26,984,435.46 56,793,571.96
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,687,153,386.56 275,205,445.37
其他
经营活动产生的现金流量净额 -6,106,030,729.65 -3,685,624,316.33
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,586,458,330.37 5,340,886,663.74
减：现金的期初余额 5,340,886,663.74 5,768,632,430.58
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,245,571,666.63 -427,745,766.84
(2) 本期收到的处置子公司的现金净额
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 125,500,000.00
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其中：三亚樾城投资有限公司 125,500,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 9,670,887.75
其中：三亚樾城投资有限公司 9,670,887.75
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 115,829,112.25
其他说明:
(3) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,586,458,330.37 5,340,886,663.74
其中：库存现金 1,191,255.44 1,692,361.09
可随时用于支付的银行存款 6,531,663,333.14 5,247,113,077.13
可随时用于支付的其他货币资金 53,603,741.79 92,081,225.52
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 6,586,458,330.37 5,340,886,663.74
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
54、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
股东权益变动表中上期年末余额的调整金额，是同一控制下企业合并追溯调整股东权益变动
表上年年末余额及上年年初余额。
55、 所有权或使用权受到限制的资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 13,511,461.49 按揭保证金
存货 10,798,907,811.77 借款抵押
投资性房地产 559,793,709.73 借款抵押
合计 11,372,212,982.99 /
八、合并范围的变更
1、 同一控制下企业合并
(1). 本期发生的同一控制下企业合并
单位:元 币种:人民币
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构成同一 合并当期期
企业合并 合并当期期初 比较期间被
控制下企 合并日的 初至合并日 比较期间被合
被合并方名称 中取得的 合并日 至合并日被合 合并方的净
业合并的 确定依据 被合并方的 并方的收入
权益比例 并方的收入 利润
依据 净利润
北京城建新城
2014 年 12
投资开发有限 100.00 454,431,272.47 61,647,071.97 2,651,493,172.51 35,457,212.15
月 31 日
公司
其他说明：
交易构成同一控制下企业合并的依据及合并日确定依据说明
本公司第五届董事会第三十六次会议和 2014 年第三次临时股东大会审议通过了《关于收购北
京城建新城投资开发有限公司 100%股权的议案》，收购本公司之母公司北京城建集团有限责任公
司持有的北京城建新城投资开发有限公司 100%股权。由于北京城建集团有限责任公司为本公司之
母公司，构成同一控制下企业合并。本公司已同北京城建集团有限责任公司签订了《股权转让协
议》并于 2014 年 12 月 31 日前完成工商变更登记并实质控制北京城建新城投资开发有限公司，故
确定合并日为 2014 年 12 月 31 日。
(2). 合并成本
合并成本 北京城建新城投资开发有限公司
--现金 490,570,000.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
其他说明：
2015 年 1 月支付完毕。
(3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位:元 币种:人民币
北京城建新城投资开发有限公司
项目
合并日 上期期末
资产: 3,152,293,349.25 2,466,180,459.93
货币资金 225,611,872.24 284,137,528.25
应收账款 445,284.00
预付账款 54,934,111.80 87,422,593.03
其他应收款 100,765,389.56 114,382,625.67
存货 1,837,677,051.55 1,538,993,955.98
一年内到期的非流动资产 400,000,000.00
其他流动资产 400,000,000.00
投资性房地产 68,793,880.54
固定资产 43,693,900.84 1,317,607.47
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长期待摊费用 2,456,962.69 2,663,515.78
递延所得税资产 18,360,180.03 36,817,349.75
其他非流动资产 400,000,000.00
负债: 2,800,490,475.39 2,073,024,658.04
长期借款 470,000,000.00 200,000,000.00
应付账款 512,817,109.67 837,718,180.43
应付职工薪酬 37,690.24 391,402.73
预收款项 10,083,320.58 317,839,754.00
应交税费 17,406,383.23 12,172,248.20
应付股利 103,000,000.00
其他应付款 1,687,145,971.67 691,790,341.23
递延所得税负债 13,112,731.45
净资产 351,802,873.86 393,155,801.89
减：少数股东权益 30,152,554.26 28,700,403.61
取得的净资产 321,650,319.60 364,455,398.28
2、 反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、
合并成本的确定、按照权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
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3、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
与原子公
处置价款与处置 丧失控制权之 司股权投
按照公允价值
股权处 投资对应的合并 丧失控制权 丧失控制权之 丧失控制权之 日剩余股权公 资相关的
股权处置 丧失控制权 丧失控制权时 重新计量剩余
子公司名称 股权处置价款 置比例 财务报表层面享 之日剩余股 日剩余股权的 日剩余股权的 允价值的确定 其他综合
方式 的时点 点的确定依据 股权产生的利
（%） 有该子公司净资 权的比例 账面价值 公允价值 方法及主要假 收益转入
得或损失
产份额的差额 设 投资损益
的金额
工商变更手续
三亚樾城投资 2014 年 10 月
125,500,000.00 100.00 出售 已完成，已收到 115,572,761.24
有限公司 31 日
全部股权转让
款
一揽子交易
□适用 √不适用
非一揽子交易
□适用 √不适用
4、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
5、 其他
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
房地产开发，销售商 同一控制下
北京城建兴华地产有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00
品房 企业合并
房地产开发、销售商
北京城建青岛兴华地产有限公司 青岛市 青岛市 100.00 100.00 设立
品房
房地产开发、销售商 同一控制下
北京城建重庆地产有限公司 重庆市 重庆市 100.00 100.00
品房 企业合并
同一控制下
北京城建重庆物业管理有限公司 重庆市 重庆市 物业、管理 100.00 100.00
企业合并
房地产项目开发，销 非同一控制
北京城和房地产开发有限责任公司 北京市 北京市 74.40 74.40
售商品房 下企业合并
房地产项目开发，销 非同一控制
北京大东房地产开发有限公司 北京市 北京市 80.00 80.00
售商品房 下企业合并
房屋拆迁，建筑物拆 非同一控制
北京腾宇拆迁工程有限责任公司 北京市 北京市 100.00 100.00
除，渣土清运 下企业合并
非同一控制
北京城承物业管理有限责任公司 北京市 北京市 物业管理 100.00 100.00
下企业合并
土地开发，房地产开
北京城建兴业置地有限公司 北京市 北京市 发，物业管理，房地 100.00 100.00 设立
产经纪业务
房地产开发，销售商
北京首城置业有限公司 北京市 北京市 品房；信息咨询，项 50.00 50.00 设立
目投资，工程管理
首城（天津）投资发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 100.00 设立
房地产开发，销售自
北京世纪鸿城置业有限公司 北京市 北京市 行开发的商品房；信 100.00 100.00 设立
息咨询，物业管理
房地产开发、销售商
北京城建兴合房地产开发有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00 设立
品房
房地产开发、销售商
北京城建兴泰房地产开发有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00 设立
品房
房地产开发、销售商
北京城建成都地产有限公司 成都市 成都市 100.00 100.00 设立
品房
青岛京城房地产开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产经营 100.00 100.00 设立
房地产开发、销售商
北京城建兴云房地产有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00 设立
品房
房地产开发、商品房
销售、物业管理、工
北京城建（海南）地产有限公司 三亚市 三亚市 100.00 100.00 设立
程施工、房屋装修及
项目管理
房地产开发；物业管 同一控制下
北京城建新城投资开发有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00
理；房屋拆迁 企业合并
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房地产开发；销售自 同一控制下
北京新城时代房地产开发有限公司 北京市 北京市 100.00 100.00
行开发的商品房 企业合并
房地产开发；销售商
同一控制下
北京新城兴业房地产开发有限公司 北京市 北京市 品房；房地产咨询（中 100.00 100.00
企业合并
介除外）；
房地产开发；物业管 同一控制下
北京城建嘉业房地产开发有限公司 北京市 北京市 70.00 70.00
理；工程设计 企业合并
房地产开发；物业管 同一控制下
北京城建隆达置业有限公司 北京市 北京市 55.00 55.00
理 企业合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
本公司持有北京首城置业有限公司 50%股权，但在七人组成的董事会中本公司委派四人，可
以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 的损益 告分派的股利 益余额
北京首城置业有限公司 50.00% 117,145,479.78 70,000,000.00 965,545,525.35
北京城和房地产开发有限责
25.60% 5,910,546.16 25,902,970.74
任公司
北京大东房地产开发有限公
20.00% -183,213.31 -339,570.27
司
北京城建嘉业房地产开发有
30.00% -1,047,819.84 7,417,467.29
限公司
北京城建隆达置业有限公司 45.00% 2,499,970.49 22,735,086.97
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
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(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京首城置业有限
606,678 37,572 644,250 277,051 174,089 451,140 628,559 32,861 661,420 347,095 131,918 479,013
公司
北京城和房地产开
13,156 366 13,522 3,405 3,405 13,640 382 14,022 6,213 - 6,213
发有限责任公司
北京大东房地产开
101,552 19 101,571 101,740 101,740 91,910 25 91,935 92,013 - 92,013
发有限公司
北京城建嘉业房地
178,768 130 178,898 76,425 100,000 176,425 138,958 110 139,068 73,247 63,000 136,247
产开发有限公司
北京城建隆达置业
80,884 2 80,886 75,835 75,835 4,711 40,198 44,909 40,412 40,412
有限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京首城置业有限公司 156,573 23,429 24,701 -194,364 181,175 30,309 30,309 -9,719
北京城和房地产开发有限责任公司 230 2,308 2,308 -492 200 -219 -219 107
北京大东房地产开发有限公司 -91 -91 -361 -168 -168 -18,904
北京城建嘉业房地产开发有限公司 349 349 69,357 -178 -178 -59,266
北京城建隆达置业有限公司 7,127 556 556 31,977 2,714 -267 -267 -1,983
(4). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
其他说明：
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2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明：
本期本公司购买子公司北京城建成都地产有限公司之股东四川新泽投资有限公司持有的 34%
股权，股权转让价款 125,800,000.00 元。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
单位:元 币种:人民币
项 目 北京城建成都地产有限公司
购买成本/处置对价
--现金 125,800,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 125,800,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 -24,033,344.19
差额 149,833,344.19
其中：调整资本公积 149,833,344.19
调整盈余公积
调整未分配利润
3、 在合营企业或联营企业中的权益
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
对合营企业
持股比例(%)
主要经 或联营企业
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质
营地 投资的会计
直接 间接
处理方法
房地产开发、专业承包、建
北京城建万科天运置业有限
北京市 北京市 设工程项目管理、物业管理、 34.00 权益法
公司
销售商品房
北京科技园建设（集团）股 基础设施开发、建设；房地
北京市 北京市 14.00 权益法
份有限公司 产开发，销售商品房
深圳市中科招商创业投资有 投资高新技术产业和其他技
深圳市 深圳市 30.00 权益法
限公司 术创新产业
对北京奥林匹克公园(B 区)
国家体育馆和奥运村进行投
国奥投资发展有限公司 北京市 北京市 20.00 权益法
资、设计、开发、建设、运
营、维护
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本公司原持有北京科技园建设（集团）股份有限公司 21.54%股份，对其具有重大影响。2012
年 12 月北京科技园建设（集团）股份有限公司增资后，本公司持股比例下降为 14.00%，但本公司
仍委派 2 名董事，在由 10 人组成的董事会中占 20%，仍对其具有重大影响。
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(2). 重要联营企业的主要财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
项目 北京城建万科 深圳市中科招 北京科技园建 国奥投资发展 北京城建万科 深圳市中科招 北京科技园建 国奥投资发展
天运置业有限 商创业投资有 设（集团）股份 有限公司 天运置业有限 商创业投资有 设（集团）股份 有限公司
公司 限公司 有限公司 公司 限公司 有限公司
流动资产 792,144,651.43 455,066,650.69 18,568,941,549.60 6,848,164,240.77 326,645,135.91 16,867,143,889.50 8,082,118,458.50
非流动资产 1,722,476.93 1,979,939,142.16 2,010,126,375.08 1,337,711,576.93 1,111,206,245.00 2,136,893,728.11 935,252,806.80
资产合计 793,867,128.36 2,435,005,792.85 20,579,067,924.68 8,185,875,817.70 1,437,851,380.91 19,004,037,617.61 9,017,371,265.30
流动负债 749,022,790.43 211,053,732.28 9,685,979,924.71 5,600,292,422.24 191,124,106.51 7,170,450,337.60 4,886,247,052.33
非流动负债 302,836,754.21 5,479,289,478.68 1,866,994,000.00 97,382,070.07 6,228,611,271.74 2,499,994,000.00
负债合计 749,022,790.43 513,890,486.49 15,165,269,403.39 7,467,286,422.24 288,506,176.58 13,399,061,609.34 7,386,241,052.33
少数股东权益 643,456,555.22 151,175,219.20 654,595,215.43 36,359,151.57
归属于母公司股东权益 44,844,337.93 1,921,115,306.36 4,770,341,966.07 567,414,176.26 1,149,345,204.33 4,950,380,792.84 1,594,771,061.40
按持股比例计算的净资产份额 15,247,074.90 576,334,591.91 667,847,875.25 113,482,835.25 344,803,561.30 693,053,311.00 318,954,212.28
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 15,247,074.90 576,334,591.91 667,847,875.25 113,482,835.25 344,803,561.30 693,053,311.00 318,954,212.28
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 2,621,183,777.83 1,874,126,233.25 5,324,141,371.47 1,212,076,928.32
净利润 -5,155,662.07 274,856,916.16 326,186,572.98 -1,027,356,885.14 261,679,616.70 815,367,791.43 64,414,683.65
终止经营的净利润
其他综合收益 646,913,185.87 444,752.00 43,537,249.30 -15,312,560.00
综合收益总额 -5,155,662.07 921,770,102.03 326,631,324.98 -1,027,356,885.14 305,216,866.00 800,055,231.43 64,414,683.65
本年度收到的来自联营企业的股利 45,000,000.00 56,000,000.00 42,000,000.00 56,009,600.00
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2014 年年度报告
(3). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
联营企业：
投资账面价值合计 23,764,231.32 38,744,055.11
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 928,180.11 -6,317,910.40
--其他综合收益
--综合收益总额 928,180.11 -6,317,910.40
4、 其他
十、与金融工具相关的风险
十一、 公允价值的披露
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2014 年 12 月 31 日的账
面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三
个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第 2 层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似
资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率
和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允 第三层次公允价
合计
计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 3,484,880,000.00 3,484,880,000.00
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2014 年年度报告
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 3,484,880,000.00 3,484,880,000.00
（3）其他
（三）投资性房地产 2,308,522,741.70 2,308,522,741.70
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 2,308,522,741.70 2,308,522,741.70
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 3,484,880,000.00 2,308,522,741.70 5,793,402,741.70
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
本公司持有限售流动股份参考证券交易所公开市场收盘价确定，本公司持有的权益工具存在
限售期，经本公司复核后，认为采用收盘价能更好的反应权益工具的公允价值，有利于公司对投
资组合管理的需要，故以收盘价确认权益工具期末公允价值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
本公司投资性房地产公允价值的确定方法为根据具有专业资质的资产评估公司的投资性房地
产的评估结果扣减相关交易税费后的净额确认为投资性房地产的公允价值。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
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2014 年年度报告
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
本公司上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间在本年度无重大的变动
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
本公司金融工具的公允价值估值技术在本年度未发生变更
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、其他流动资产、其他非流动资产、
短期借款、应付款项、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、在活跃市场中没有报价
且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资。
上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
母公司对本企
业务性 注册资本 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业的表决权比
质 （万元） 的持股比例(%)
例(%)
北京市海淀区北 工程建
北京城建集团有限责任公司 太平庄路 18 号 筑施工 108,197.30 40.39 40.39
本企业最终控制方是北京市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八（一）在子公司中的权益
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注八（二）在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营
企业情况如下
合营或联营企业名称 与本企业关系
北京城建万科天运置业有限公司 本公司联营企业
北京市天银地热开发有限责任公司 本公司联营企业
北京华原兴业房地产经纪有限公司 本公司联营企业
北京乐健医疗投资有限公司 本公司联营企业
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京城建一建设发展有限公司 集团兄弟公司
北京城建二建设工程有限公司 集团兄弟公司
北京城建五建设集团有限公司 集团兄弟公司
北京城建七建设工程有限公司 集团兄弟公司
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2014 年年度报告
北京城建八建设发展有限责任公司 集团兄弟公司
北京城建十六建筑工程有限责任公司 集团兄弟公司
北京城建安装集团有限公司 集团兄弟公司
北京城建建设工程有限公司 集团兄弟公司
北京金都园林绿化有限责任公司 集团兄弟公司
北京市园林古建设计研究院有限公司 集团兄弟公司
北京城建房地产开发有限公司 集团兄弟公司
北京城建亚泰建设集团有限公司 集团兄弟公司
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 集团兄弟公司
北京城建亚泰装饰设计有限公司 集团兄弟公司
北京城建北苑宾馆有限公司 集团兄弟公司
北京市园林绿化集团有限公司 集团兄弟公司
北京城建置业有限公司 集团兄弟公司
北京城建住宅合作社 集团兄弟公司
北京城建勘测设计研究院有限责任公司 集团兄弟公司
北京城建亚泰国际贸易有限公司 集团兄弟公司
北京城建亚泰金典建设工程有限公司 集团兄弟公司
北京城建设计发展集团股份有限公司 集团兄弟公司
北京市花木有限公司 集团兄弟公司
北京港源建筑装饰工程有限公司 其他
北京城建北方建设有限责任公司 集团兄弟公司
北京城建道桥建设集团有限公司 其他
北京城建四建设工程有限责任公司 其他
北京城建六建设集团有限公司 其他
北京城建九建设工程有限公司 其他
北京城建十建设工程有限公司 其他
北京城建天宁消防有限责任公司 其他
北京城建十一建设工程有限公司 其他
北京城建华宇建设工程有限公司 其他
北京城建远东建设投资集团有限公司 其他
北京城建锅炉管道安装有限公司 其他
5、 关联交易情况
存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已
作抵销。
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2014 年年度报告
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 本期支付金额 上期发生额 上期支付金额
北京城建安装集团有限公司 筑华年项目 140,000.00 140,000.00
北京城建北方建设有限责任公司 筑华年项目 10,083,143.50 12,640,396.70 1,900,276.00
北京城建道桥建设集团有限公司 筑华年项目 27,252,924.00 40,675,838.00 12,889,570.00
北京城建建设工程有限公司 筑华年项目 13,430,000.00 32,991,392.00
北京城建六建设集团有限公司 筑华年项目 11,249,961.00 10,017,722.19 300,000.00
北京城建七建设工程有限公司 筑华年项目 16,865,791.00 26,829,716.00 2,350,000.00
北京城建五建设集团有限公司 筑华年项目 7,000,000.00 1,000,000.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 筑华年项目 9,217,296.00 23,392,714.00 12,981,312.00
北京城建一建设发展有限公司 筑华年项目 14,014,923.00 21,598,378.85 17,014,847.00
北京城建远东建设投资集团有限公
筑华年项目 8,517,230.00
司
北京城建亚泰装饰设计有限公司 筑华年项目 28,680,964.00 3,316,916.00
北京城建北方建设有限责任公司 重庆熙城项目 10,360,000.00 25,829,317.81 32,563,064.13 11,188,412.38
北京城建九建设工程有限公司 重庆熙城项目 9,466,195.76 8,724,524.65
北京城建七建设工程有限公司 重庆熙城项目 63,007,158.65 84,167,866.55 31,754,604.00 5,694,862.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 重庆熙城项目 11,096,225.00 27,623,362.00 5,854,055.99
北京城建道桥建设集团有限公司 兴业嘉园项目 16,277,908.30 86,537,571.13 27,983,670.72
北京城建建设工程有限公司 兴业嘉园项目 9,965,784.02 48,110,872.61 9,132,200.67
北京城建六建设集团有限公司 兴业嘉园项目 18,130,253.14 80,139,441.73 23,252,619.70
北京城建亚泰建设集团有限公司 兴业嘉园项目 7,185,815.41 12,822,271.00 48,399,989.19 13,035,314.45
北京金都园林绿化有限责任公司 兴业嘉园项目 -1,665,301.61 1,390,480.55 8,740,000.00 4,076,748.00
北京城建六建设集团有限公司 泰和国际大厦 3,300,001.08 4,807,834.08 10,942,000.00
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有
泰和国际大厦 234,682.75
限公司
北京金都园林绿化有限责任公司 泰和国际大厦 86,642.00
北京城建道桥建设集团有限公司 顺悦居项目 180,000.00 3,200,000.00
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2014 年年度报告
北京城建建设工程有限公司 顺悦居项目 495,678.00 440,000.00 54,669,827.00 54,350,000.00
北京城建七建设工程有限公司 顺悦居项目 46,947,445.00 34,250,000.00
北京城建四建设工程有限责任公司 顺悦居项目 12,328,850.00 18,620,000.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 顺悦居项目 6,475,635.00 4,620,000.00 27,535,256.00 17,750,000.00
北京城建一建设发展有限公司 顺悦居项目 6,482,434.00 6,230,000.00 29,576,113.00 27,800,000.00
北京市园林古建设计研究院有限公
顺悦居项目 300,000.00
司
首城南湖 1 号项
北京城建一建设发展有限公司 134,772,466.00 77,646,867.61 26,163,582.00 9,163,997.80
目
首城汇景湾项
北京城建九建设工程有限公司 68,676,207.11 57,410,829.00
目
首城汇景湾项
北京城建六建设集团有限公司 89,422,299.48 58,983,546.52 42,889,945.00 25,124,126.00
目
首城汇景湾项
北京城建五建设集团有限公司 130,526,904.00 31,687,378.00
目
首城汇景湾项
北京城建亚泰建设集团有限公司 51,273,150.89 31,516,474.00 98,528,921.00 58,055,232.00
目
首城国际中心
北京城建安装集团有限公司 118,516.25 118,516.25
项目
首城国际中心
北京城建九建设工程有限公司 67,500.00
项目
首城国际中心
北京城建六建设集团有限公司 14,720,956.00 4,350,020.90
项目
首城国际中心
北京城建五建设集团有限公司 26,062,765.00
项目
首城国际中心
北京城建亚泰建设集团有限公司 12,582,988.00 2,935,475.00
项目
首城国际中心
北京金都园林绿化有限责任公司 1,472,678.80 4,311,235.00
项目
北京市园林古建设计研究院有限公 首城国际中心
234,000.00
司 项目
北京城建安装集团有限公司 世华龙樾项目 3,570,000.00 3,570,000.00 5,549,611.00 5,549,611.00
北京城建八建设发展有限责任公司 世华龙樾项目 17,448,341.00 25,727,190.00 91,365,461.00 69,560,000.00
北京城建北方建设有限责任公司 世华龙樾项目 60,785,793.20 20,810,000.00
北京城建道桥建设集团有限公司 世华龙樾项目 73,176,258.00 56,538,400.00 135,060,119.00 102,100,000.00
北京城建锅炉管道安装有限公司 世华龙樾项目 4,257,200.00 4,257,200.00
北京城建六建设集团有限公司 世华龙樾项目 8,740,420.00
北京城建七建设工程有限公司 世华龙樾项目 9,545,504.00 21,860,000.00 160,820,831.00 117,750,000.00
北京城建十六建筑工程有限责任公
世华龙樾项目 1,777,798.00 2,677,798.00
司
北京城建四建设工程有限责任公司 世华龙樾项目 6,338,176.00 3,270,000.00
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2014 年年度报告
北京城建五建设集团有限公司 世华龙樾项目 3,218,000.00 3,168,000.00 900,000.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 世华龙樾项目 9,941,497.00 21,170,000.00 135,019,226.00 100,600,000.00
北京城建一建设发展有限公司 世华龙樾项目 7,672,688.00 16,850,000.00 69,467,060.00 45,600,000.00
北京港源建筑装饰工程有限公司 世华龙樾项目 1,383,146.00 1,383,146.00
北京城建安装集团有限公司 世华泊郡项目 952,685.05 952,685.05 10,388,298.76 8,057,728.48
北京城建八建设发展有限责任公司 世华泊郡项目 70,022,244.99 71,660,098.20 42,266,956.85 36,196,427.97
北京城建北方建设有限责任公司 世华泊郡项目 27,982,395.00 21,827,564.00 33,779,832.53 30,477,905.83
北京城建道桥建设集团有限公司 世华泊郡项目 33,572,199.00 30,499,456.00 41,193,643.46 33,396,642.47
北京城建锅炉管道安装有限公司 世华泊郡项目 1,023,765.96 1,023,765.96
北京城建九建设工程有限公司 世华泊郡项目 15,437,718.02 6,908,058.00
北京城建七建设工程有限公司 世华泊郡项目 30,712,788.40 17,142,864.66 40,775,095.21 34,309,457.92
北京城建设计发展集团股份有限公
世华泊郡项目 3,266,300.00 2,750,000.00
司
北京城建十建设工程有限公司 世华泊郡项目 20,085,005.00 8,225,087.00 36,816,260.08 43,894,463.91
北京城建天宁消防有限责任公司 世华泊郡项目 386,774.80 1,216,015.21
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有
世华泊郡项目 251,100.00 457,418.58 209,182.22 139,082.22
限公司
北京城建亚泰建设集团有限公司 世华泊郡项目 78,266,476.93 60,025,617.05 25,542,184.19 27,876,371.26
北京城建一建设发展有限公司 世华泊郡项目 18,553,905.00 7,476,884.00 29,118,536.97 30,324,250.50
北京港源建筑装饰工程有限公司 世华泊郡项目 2,413,581.00
北京市花木有限公司 世华泊郡项目 32,770.79 1,273,306.64
北京城建亚泰建设集团有限公司 时代新苑项目 6,690,351.96
北京城建安装集团有限公司 时代新苑项目 92,480.61
北京城建六建设集团有限公司 时代新苑项目 889,119.73 3,331,177.00
北京城建亚泰金典建设工程
时代新苑项目 76,621.00 1,532,416.00 1,455,795.00
有限公司
北京城建亚泰建设集团有限公司 上河湾项目 74,054,696.97 52,061,024.44
北京城建八建设发展有限责任公司 上河湾项目 105,605,694.15 87,424,786.21 56,404,544.46 45,218,765.63
北京城建二建设工程有限公司 上河湾项目 74,548,603.96 63,327,243.62 54,826,618.35 43,960,973.32
北京城建六建设集团有限公司 上河湾项目 114,457,204.11 98,118,896.24 116,412,748.26 99,046,457.52
166 / 187
2014 年年度报告
北京城建亚泰国际贸易有限公司 上河湾项目 80,195,915.11 72,356,029.39
北京港源建筑装饰工程有限公司 上河湾项目 1,000,000.00
龙樾湾(重庆)
北京城建九建设工程有限公司 54,731,432.00 46,002,942.00
项目
龙樾湾(重庆)
北京城建七建设工程有限公司 11,000,000.00 22,317,861.03 38,657,861.03 20,140,000.00
项目
龙樾湾(重庆)
北京城建亚泰建设集团有限公司 37,040,000.00 39,233,050.00 18,333,050.00 6,000,000.00
项目
龙樾湾(重庆)
北京城建一建设发展有限公司 72,503,782.00 63,306,492.00 36,423,782.00 19,390,000.00
项目
龙樾湾(重庆)
北京城建七建设工程有限公司 19,500,000.00 500,000.00
2 号地项目
龙樾湾(成都)
北京城建安装集团有限公司 5,478,125.50 5,478,125.50
项目
龙樾湾(成都)
北京城建北方建设有限责任公司 57,403,806.33 52,045,950.99 65,996,663.60 57,332,361.63
项目
龙樾湾(成都)
北京城建二建设工程有限公司 76,545,856.50 76,885,107.28 30,030,165.08 23,731,897.88
项目
龙樾湾(成都)
北京城建华宇建设工程有限公司 35,772,674.75 30,418,173.37
项目
龙樾湾(成都)
北京城建建设工程有限公司 96,583,144.04 32,939,558.40 109,855,740.53 111,889,411.78
项目
龙樾湾(成都)
北京城建七建设工程有限公司 107,225,592.61 51,378,422.92 84,141,574.45 70,480,608.99
项目
龙樾湾(成都)
北京城建亚泰建设集团有限公司 1,775,950.47 1,775,950.47
项目
北京城建亚泰建设集团有限公司 红塘湾项目 4,344,900.73
海梓府项目
北京城建建设工程有限公司 19,598,280.00 3,078,280.00 16,520,000.00
（原亦庄项目）
海梓府项目
北京城建九建设工程有限公司 142,069,760.00 63,600,000.00
（原亦庄项目）
北京城建勘测设计研究院有限责任 海梓府项目
3,180,000.00
公司 （原亦庄项目）
北京城建十六建筑工程有限责任公 海梓府项目
180,695,842.00 105,750,000.00
司 （原亦庄项目）
海梓府项目
北京城建一建设发展有限公司 116,556,792.00 72,350,000.00 11,430,183.00
（原亦庄项目）
海梓府项目
北京港源建筑装饰工程有限公司 2,682,482.00
（原亦庄项目）
海梓府项目
北京市花木有限公司 3,068,135.00
（原亦庄项目）
北京城建二建设工程有限公司 动感花园项目 2,327,400.00
大兴魏善庄
北京城建二建设工程有限公司 24,842,201.00
项目
大兴魏善庄
北京城建九建设工程有限公司 32,812,338.00 6,200,000.00
项目
大兴魏善庄
北京城建十建设工程有限公司 810,000.00 810,000.00
项目
北京城建十六建筑工程有限责任公 大兴魏善庄
53,508,659.00 12,700,000.00
司 项目
167 / 187
2014 年年度报告
大兴魏善庄
北京城建亚泰建设集团有限公司 34,302,434.00 6,000,000.00
项目
大兴魏善庄
北京城建一建设发展有限公司 35,417,282.00 4,500,000.00
项目
北京城建远东建设投资集团有限公 大兴魏善庄
51,905,234.00 6,850,000.00
司 项目
北京城建北方建设有限责任公司 徜徉集项目 -796,054.88 30,213,070.80 145,321,280.77 143,076,921.00
北京城建道桥建设集团有限公司 徜徉集项目 10,821,700.58 5,411,830.75 11,611,807.15 12,934,393.40
北京城建六建设集团有限公司 徜徉集项目 94,914,327.51 61,561,614.00 211,160,831.67 212,565,709.00
北京城建十六建筑工程有限责任公
徜徉集项目 49,091,032.29 28,177,456.45 240,155,971.80 206,893,985.20
司
北京城建四建设工程有限责任公司 徜徉集项目 -1,546,103.07 30,864,831.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 徜徉集项目 22,581,206.45 19,000,000.00 -3,407,047.00 33,416,220.00
北京城建一建设发展有限公司 徜徉集项目 38,923,950.21 30,038,419.00 151,149,844.19 143,509,613.00
北京金都园林绿化有限责任公司 徜徉集项目 4,660,868.00 7,500,983.69 6,278,494.00
北京市园林绿化集团有限公司 徜徉集项目 15,954,775.27 7,824,478.00 6,045,224.73 5,867,859.00
北京城建道桥建设集团有限公司 北苑家园项目 414,326.00
北京城建建设工程有限公司 北苑家园项目 50,000.00
北京城建九建设工程有限公司 北苑家园项目 1,000,000.00
北京城建十建设工程有限公司 北苑家园项目 500,000.00
北京城建亚泰建设集团有限公司 北苑家园项目 3,374,364.38
北京城建一建设发展有限公司 北苑家园项目 595,271.46
北京城建八建设发展有限责任公司 北七家项目 4,637,319.55 7,910,163.00
北京城建北方建设有限责任公司 北七家项目 4,483,091.80 9,461,063.00
北京城建道桥建设集团有限公司 北七家项目 9,362,103.25 14,186,149.30
北京城建亚泰建设集团有限公司 北七家项目 607,052.00 616,980.00
北京理工大学
北京城建北方建设有限责任公司 49,319,344.09 30,150,372.00
2 号地项目
北京理工大学
北京城建道桥建设集团有限公司 13,552,813.31 7,298,804.00
2 号地项目
北京理工大学
北京城建六建设集团有限公司 120,000.00
2 号地项目
北京理工大学
北京城建一建设发展有限公司 66,488,677.37 39,238,024.00
2 号地项目
北京华原兴业房地产经纪有限公司 筑华年项目 528,202.70 528,202.70
168 / 187
2014 年年度报告
北京华原兴业房地产经纪有限公司 世华龙樾项目 8,763,241.30 10,023,408.57 22,019,891.92 16,525,740.00
海梓府项目
北京华原兴业房地产经纪有限公司 4,583,593.70 2,227,672.00
（原亦庄项目）
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位：元 币种：人民币
托管收益/承 本期确认的托
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包 受托/承包 受托/承包终
包收益定价依 管收益/承包
方名称 方名称 资产类型 起始日 止日
据 收益
经审计的年销
北京城建集团有 2013 年 7 月 2016 年 7 月 1
本公司 股权托管 售收入的 7,544,889.66
限责任公司 1日 日
0.20%
关联托管/承包情况说明
2010 年 7 月 1 日，本公司与控股股东城建集团签订《股权托管协议》，城建集团委托本公司
管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，本公司按
北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的 0.20%收取托管费。2013 年 7 月 1 日，双方已
续签协议，期限为三年。本公司本年度计提应收取的托管费收入 7,544,889.66 元。
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
富海中心 2 号楼
北京城建房地产开发有限公司 6,893,802.00 6,893,802.00
14 至 16 层
北京城建十一建设工程有限公司 昌平办公用房 937,440.00 937,440.00
本公司作为承租方：
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
城建开发大厦地下
北京城建房地产开发有限公司 6,893,802.00 6,893,802.00
室、地上 3 至 9 层
北京城建集团有限责任公司 城建大厦
1,334,691.10 1,334,691.10
物业管理分公司 A701-07 室
关联租赁情况说明
北京城建房地产开发有限公司租赁使用本公司富海中心 2 号楼 14-16 层 6,383.15 平方米办公用
房，本公司租赁使用北京城建房地产开发有限公司城建开发大厦地下室 66.44 平方米，地上第 3-9
层 5,736.92 平方米办公用房及地下两层车位 20 个。双方签定协议，规定租赁期限为 2013 年 1 月 1
日至 2015 年 12 月 31 日，年租金 6,893,802.00 元，租金相互抵免。
本公司之子公司北京城建新城投资开发有限公司租赁使用北京城建集团有限责任公司物业管
理分公司城建大厦 A701-07 室，规定租赁期限为 2013 年 3 月 8 日至 2015 年 3 月 7 日，年租金
1,334,691.10 元。
169 / 187
2014 年年度报告
北京城建十一建设工程有限公司租赁使用本公司之子公司北京城建新城投资开发有限公司昌
平办公用房，租赁期限为 2012 年 7 月 5 日至 2017 年 7 月 4 日，年租金 937,440.00 元。
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
北京城建成都地产有限公司 500,000,000.00 2014.3.31 2018.3.31 否
北京世纪鸿城置业有限公司 200,000,000.00 2012.8.16 2019.8.16 否
北京世纪鸿城置业有限公司 950,000,000.00 2013.6.30 2017.6.30 否
北京世纪鸿城置业有限公司 287,009,740.36 2014.11.17 2019.11.17 否
北京城建兴泰房地产开发有限公司 400,000,000.00 2014.11.7 2018.11.7 否
北京城建兴泰房地产开发有限公司 300,000,000.00 2014.11.27 2018.11.27 否
北京城建兴华地产有限公司 700,000,000.00 2011.9.6 2018.3.5 否
北京城建兴华地产有限公司 310,000,000.00 2011.12.26 2018.9.26 否
北京城建兴华地产有限公司 200,000,000.00 2012.12.5 2017.9.5 否
北京城建兴华地产有限公司 800,000,000.00 2013.9.30 2018.9.29 否
北京城建兴华地产有限公司 869,000,000.00 2014.1.29 2019.1.27 否
北京城建兴华地产有限公司 800,000,000.00 2014.3.21 2018.3.21 否
北京城建兴华地产有限公司 1,200,000,000.00 2014.3.14 2019.3.14 否
北京城建兴华地产有限公司 1,500,000,000.00 2014.11.28 2018.11.28 否
合计 9,016,009,740.36
本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
北京城建兴华地产有限公司 300,000,000.00 2013.01.22 2017.01.22 否
北京城建集团有限责任公司 900,000,000.00 2009.09.28 2016.09.28 否
合计 1,200,000,000.00
(5). 关联方资金拆借
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京城建集团有限
1,037,177,282.75 利率由 6%变更为 6.72%
责任公司
拆出
尚未归还，利率由 5%变更为
北京市天银地热开 同期银行贷款利率上浮 5.5%
8,000,000.00 2010/1/1 2010/12/31
发有限责任公司
关联方拆入资金说明：
本公司之子公司北京城建新城投资开发有限公司计提北京城建集团有限责任公司利息
67,221,400.01 元。
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2014 年年度报告
关联方拆出资金说明：
本年本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司计提北京市天银地热开发有限责任公司利息
509,682.23 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京城建建设工程有限公司 购买房产 111,703,778.00
(7). 关键管理人员报酬
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,458.12 1,114.68
(8). 其他关联交易
关联方股权转让
本公司第五届董事会第三十六次会议和 2014 年第三次临时股东大会审议通过了《关于收购北
京城建新城投资开发有限公司 100%股权的议案》，收购本公司之母公司北京城建集团有限责任公
司持有的北京城建新城投资开发有限公司 100%股权，依据经核准的资产评估值确定转让价款为
49,057 万元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
北京城建房地产开发有
1,634,872.10 5,368,893.42
限公司
北京城建北苑宾馆有限
4,130,000.00 4,130,000.00
公司
北京金都园林绿化有限
1,263,610.87 63,180.54
责任公司
北京城建十一建设工程
468,720.00
有限公司
北京城建八建设发展有
预付账款 13,578,200.00
限责任公司
北京城建七建设工程有
11,800,000.00 2,371,800.00
限公司
北京城建亚泰建设集团
4,344,900.73 13,657,900.00
有限公司
北京市花木有限公司 9,619,273.00 6,551,138.00
北京市园林古建设计研
900,000.00 600,000.00
究院有限公司
北京城建二建设工程有
9,227,059.43
限公司
171 / 187
2014 年年度报告
北京城建建设工程有限
5,000,000.00
公司
北京城建勘测设计研究
3,180,000.00
院有限责任公司
北京城建北方建设有限
832,440.29
责任公司
北京港源建筑装饰工程
3,682,482.00
有限公司
北京城建天宁消防有限
274,600.00
责任公司
其他应收款
北京城建集团有限责任
261,568.77 161,568.77
公司重庆分公司
北京城建安装集团有限
36,200.00 36,200.00 36,200.00 36,200.00
公司
北京城建八建设发展有
379,448.80 58,975.58 282,674.59 42,049.24
限责任公司
北京城建二建设工程有
112,622.28 15,237.00 15,237.00 15,237.00
限公司
北京城建房地产开发有
12,230,476.50 845,803.17 4,685,586.84
限公司
北京城建建设工程有限
35,222.98
公司
北京城建七建设工程有
1,237,760.25 1,491.68 2,888,170.89
限公司
北京城建十六建筑工程
402,364.74 59,462.54
有限责任公司
北京城建五建设集团有
267,933.00 53,586.60 267,933.00 46,086.60
限公司
北京城建亚泰建设集团
1,627,920.39 3,150.53 2,208,617.42 2,866.13
有限公司
北京城建一建设发展有
1,067,436.41 1,047,340.31
限公司
北京城建置业有限公司 38,440.00 7,642.00 38,440.00
北京城建住宅合作社 162,117.36 8,105.87 1,023,804.19
北京金都园林绿化有限
30,944.17 10,367.66
责任公司
北京市园林绿化集团有
1,748.00
限公司
北京市天银地热开发有
8,000,000.00 1,600,000.00 8,000,000.00 1,600,000.00
限责任公司
北京城建万科天运置业
399,000,000.00 19,950,000.00
有限公司
北京乐健医疗投资有限
81,084.00 5,971.20
公司
北京城建北方建设有限
2,466,778.08 3,932.41 2,911,662.53
责任公司
北京城建道桥建设集团
129,401.62 5,067.95 28,042.60
有限公司
北京城建华宇建设工程
93,904.04
有限公司
172 / 187
2014 年年度报告
北京城建九建设工程有
989,263.46 32,080.77 875,482.00 31,388.14
限公司
北京城建六建设集团有
505,014.45 41,417.34
限公司
北京城建四建设工程有
1,216,052.73 1,216,052.73
限责任公司
(2). 应付项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
北京城建八建设发展有限责任公司 86,626,085.18 95,212,922.90
北京城建二建设工程有限公司 64,442,682.22 19,491,312.23
北京城建建设工程有限公司 138,621,347.95 76,797,868.33
北京城建勘测设计研究院有限责任公司 10,683.65 10,683.65
北京城建七建设工程有限公司 201,168,519.00 164,982,081.50
北京城建设计发展集团股份有限公司 516,300.00
北京城建十六建筑工程有限责任公司 181,995,832.56 46,227,755.72
北京城建五建设集团有限公司 100,277,001.00 34,450,240.00
北京城建亚泰国际贸易有限公司 29,833,558.25 21,993,672.53
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 441,001.33
北京城建亚泰建设集团有限公司 238,403,154.18 232,288,687.55
北京城建亚泰金典建设工程有限公司 76,621.00
北京城建一建设发展有限公司 329,377,213.67 163,656,846.70
北京金都园林绿化有限责任公司 1,603,298.58 10,879,269.54
北京市花木有限公司 5,095.36 1,245,631.21
北京市园林古建设计研究院有限公司 316,000.00 316,000.00
北京市园林绿化集团有限公司 8,307,663.00 177,365.73
北京城建北方建设有限责任公司 146,468,648.87 136,518,315.14
北京城建道桥建设集团有限公司 148,749,772.32 165,550,170.53
北京城建华宇建设工程有限公司 5,473,875.27 119,373.89
北京城建九建设工程有限公司 199,849,936.01 66,570,138.77
北京城建六建设集团有限公司 260,807,370.18 220,347,466.79
北京城建设计研究总院有限责任公司 408,000.00 408,000.00
173 / 187
2014 年年度报告
北京城建十建设工程有限公司 22,343,451.01 10,483,533.01
北京城建四建设工程有限责任公司 82,961,873.86 118,595,781.93
北京城建天宁消防有限责任公司 2,038,047.05 3,141,887.46
北京城建远东建设投资集团有限公司 44,339,049.00 7,801,045.00
北京港源建筑装饰工程有限公司 413,581.00 413,581.00
其他应付款
北京城建安装集团有限公司 2,360,691.87 939,846.72
北京城建八建设发展有限责任公司 13,145,682.04 1,845,201.04
北京城建北苑宾馆有限公司 247,674.00 247,674.00
北京城建集团有限责任公司 1,037,177,282.75 623,869,976.79
北京城建建设工程有限公司 85,240.38 3,000.00
北京城建七建设工程有限公司 6,589,997.02 6,160,436.03
北京城建五建设集团有限公司 2,000.00 2,000.00
北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 219,533.58
北京城建亚泰建设集团有限公司 7,668,712.39 899,174.00
北京城建亚泰装饰设计有限公司 1,464,048.00 1,464,048.00
北京城建一建设发展有限公司 5,259,886.29 5,812,842.29
北京金都园林绿化有限责任公司 397,725.43 397,725.43
北京市花木有限公司 361,898.58
北京华原兴业房地产经纪有限公司 22,995.00 16,425.00
北京市天银地热开发有限责任公司 373,008.00 373,088.00
北京城建北方建设有限责任公司 22,431,928.58 7,053,976.88
北京城建道桥建设集团有限公司 8,510,962.03 8,028,630.28
北京城建锅炉管道安装有限公司 194,465.96
北京城建九建设工程有限公司 1,950,390.85 1,950,390.85
北京城建六建设集团有限公司 1,978,596.00 1,978,596.00
北京城建十建设工程有限公司 2,348,487.69 2,348,487.69
北京城建天宁消防有限责任公司 551,140.41 846,589.69
预收账款
北京城建集团有限责任公司 83,470.00
174 / 187
2014 年年度报告
7、 其他
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
本公司不存在需要披露的承诺事项
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
1)本公司为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项
本公司年末为商品房买受人提供住房按揭借款担保，尚未结清的担保余额为 497,260.74 万
元（其中本公司提供担保余额为 5,564.41 万元，本公司之子公司北京城建兴华地产有限公司提供
担保余额为 86,096.04 万元，本公司之子公司北京世纪鸿城置业有限公司提供担保余额为 79,483.38
万元，本公司之子公司北京城建兴泰房地产开发有限公司提供担保余额为 36,080.37 万元，本公司
之子公司北京城和房地产开发有限责任公司提供担保余额为 541.00 万元，本公司之子公司北京首
城置业有限公司提供担保余额为 168,587.90 万元，本公司之子公司北京城建重庆地产有限公司提
供担保余额为 35,191.49 万元，本公司之子公司北京城建成都地产有限公司提供担保余额为
15,699.77 万元，本公司之子公司北京城建兴云房地产有限公司提供担保余额 37,904.69 万元，本公
司之子公司北京城建新城投资开发有限公司提供担保余额 32,111.69 万元）。
2）本公司为子公司提供借款担保事项
详见附注十二、（4）
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
除存在上述或有事项外，截止 2014 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大或有事
项。
十四、 资产负债表日后事项
1、 利润分配情况
单位：万元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 42,310.08
经审议批准宣告发放的利润或股利
本公司 2014 年度母公司实现净利润为 329,561,074.55 元，加上年初未分配利润
2,809,745,161.74 元，减去本年分配现金股利 391,248,000.00 元，减去按照《公司章程》规定，
以净利润 10%提取法定盈余公积 32,956,107.46 元，年末可供股东分配的利润为 2,715,102,128.83
元。本公司拟以总股数 156,704 万股为基数，每 10 股派发现金股利 2.7 元（含税），预计支付红
利 42,310.08 万元。此分配预案尚需提请股东大会批准。
2、 其他资产负债表日后事项说明
截止财务报告日，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
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2014 年年度报告
十五、 母公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款
按信用风险
特征组合计
提 坏 账 准 备 10,814,464,323.52 100.00 21,248,370.31 0.20 10,793,215,953.21 8,033,588,482.86 100.00 9,358,886.41 0.12 8,024,229,596.45
的其他应收
款
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款
合计 10,814,464,323.52 / 21,248,370.31 / 10,793,215,953.21 8,033,588,482.86 / 9,358,886.41 / 8,024,229,596.45
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 399,325,822.93 19,966,291.15 5.00
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 399,325,822.93 19,966,291.15 5.00
1至2年 359,792.67 35,979.27 10.00
2至3年 627,743.83 94,161.57 15.00
3 年以上 5,759,691.60 1,151,938.32 20.00
合计 406,073,051.03 21,248,370.31 —
期初余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 162,276,664.69 8,113,833.23 5.00
1－2 年 708,827.83 70,882.78 10.00
2－3 年 458,176.81 68,726.52 15.00
3 年以上 5,527,219.42 1,105,443.88 20.00
合计 168,970,888.75 9,358,886.41 —
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
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2014 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
单位名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
北京城建兴云房地产有限公司 3,606,134,388.93 0.00 0.00
北京城建（海南）地产有限公司 1,492,284,289.71 0.00 0.00
北京城建兴泰房地产开发有限公司 1,336,641,993.46 0.00 0.00
北京世纪鸿城置业有限公司 1,213,243,247.91 0.00 0.00
北京大东房地产开发有限公司 830,407,793.43 0.00 0.00
北京城建重庆地产有限公司 724,427,437.07 0.00 0.00
北京城建成都地产有限公司 576,052,906.93 0.00 0.00
北京城建兴华地产有限公司 420,000,000.00 0.00 0.00
北京城建新城投资开发有限公司 155,246,023.84 0.00 0.00
北京城建兴业置地有限公司 25,783,139.87 0.00 0.00
北京城建房地产开发有限公司 12,230,476.50 0.00 0.00
北京城建兴合房地产开发有限公司 7,885,260.64 0.00 0.00
北京城和房地产开发有限责任公司 7,606,402.57 0.00 0.00
北京首城置业有限公司 447,911.63 0.00 0.00
合计 10,408,391,272.49 0.00 0.00
(2). 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合计
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例(%) 期末余额
北京城建兴云房地
往来款 3,606,134,388.93 3 年以内 33.35
产有限公司
北京城建（海南）地
往来款 1,492,284,289.71 2 年以内 13.80
产有限公司
北京城建兴泰房地
往来款 1,336,641,993.46 4 年以内 12.36
产开发有限公司
北京世纪鸿城置业
往来款 1,213,243,247.91 3 年以内 11.22
有限公司
北京大东房地产开
往来款 830,407,793.43 5 年以内 7.68
发有限公司
合计 / 8,478,711,713.44 / 78.41
2、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,441,838,111.40 2,441,838,111.40 2,004,387,791.80 2,004,387,791.80
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2014 年年度报告
对联营、合营企业投资 1,396,676,608.63 1,396,676,608.63 1,395,555,139.69 1,395,555,139.69
合计 3,838,514,720.03 3,838,514,720.03 3,399,942,931.49 3,399,942,931.49
(1) 对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 末余额
北京城建兴华地
838,000,000.00 838,000,000.00
产有限公司
北京城建兴泰房
50,000,000.00 50,000,000.00
地产开发有限公
司
北京城建兴云房
30,000,000.00 30,000,000.00
地产有限公司
北京大东房地产
8,000,000.00 8,000,000.00
开发有限公司
北京城建重庆地
103,762,743.72 103,762,743.72
产有限公司
北京城建重庆物
2,994,399.85 2,994,399.85
业管理有限公司
北京首城置业有
50,000,000.00 50,000,000.00
限公司
北京世纪鸿城置
427,392,300.00 427,392,300.00
业有限公司
北京城建成都地
33,000,000.00 125,800,000.00 158,800,000.00
产有限公司
北京城建兴合房
104,619,999.97 104,619,999.97
地产开发有限公
司
北京城和房地产
71,338,000.00 71,338,000.00
开发有限责任公
司京城建兴业置
北
200,000,000.00 200,000,000.00
地有限公司
青岛京城房地产
10,500,000.00 10,500,000.00
开发有限公司
北京城承物业管
4,381,844.20 4,381,844.20
理有限责任公司
北京腾宇拆迁有
10,398,504.06 10,398,504.06
限责任公司
北京城建（海南）
50,000,000.00 50,000,000.00
地产有限公司
三亚越城投资有
10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
北京城建新城投
321,650,319.60 321,650,319.60
资开发有限公司
合计 2,004,387,791.80 447,450,319.60 10,000,000.00 2,441,838,111.40
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(2) 对联营、合营企业投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 期末
计提 备期末
单位 余额 权益法下确认 其他综合收 其他权 宣告发放现金 余额
追加投资 减少投资 减值 其他 余额
的投资损益 益调整 益变动 股利或利润
准备
一、合营企业
小计
二、联营企业
北京城建万科天运
置业有限公司
17,000,000.00 -1,752,925.10 15,247,074.90
北京市天银地热开
发有限责任公司
22,575,816.99 1,043,132.85 900,000.00 22,718,949.84
北京华原兴业房地
产经纪有限公司
2,711,977.41 5,608.19 1,672,304.12 1,045,281.48
北京科技园建设（集
团）股份有限公司
693,053,311.00 30,732,298.97 62,265.28 56,000,000.00 667,847,875.25
深圳市中科招商创
业投资有限公司
344,803,561.30 82,457,074.85 194,073,955.76 45,000,000.00 576,334,591.91
国奥投资发展有限
公司
318,954,212.28 -205,471,377.03 113,482,835.25
北京乐健医疗投资
有限公司
13,456,260.71 12,361,465.55 -1,094,795.16 --
小计 1,395,555,139.69 17,000,000.00 12,361,465.55 -94,080,982.43 194,136,221.04 103,572,304.12 1,396,676,608.63
合计 1,395,555,139.69 17,000,000.00 12,361,465.55 -94,080,982.43 194,136,221.04 103,572,304.12 1,396,676,608.63
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3、 营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
其他业务 33,883,380.10 5,472,596.77 26,372,110.37 1,718,739.20
合计 37,168,832.10 6,942,190.24 30,107,678.37 4,301,431.47
主营业务—按行业分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产开发销售 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
合计 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
主营业务—按项目分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
世华水岸 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
合计 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
主营业务—按地区分类
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
北京 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
合计 3,285,452.00 1,469,593.47 3,735,568.00 2,582,692.27
4、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 327,546,674.05 714,442,253.42
其中：北京城建兴华地产有限公司 257,546,674.05 200,000,000.00
北京首城置业有限公司 70,000,000.00 140,000,000.00
北京城和房地产开发有限责任公司 4,464,000.00
北京汇和房地产开发有限公司 369,978,253.42
权益法核算的长期股权投资收益 -94,080,982.43 202,606,957.70
其中：北京城建万科天运置业有限公司 -1,752,925.10
北京市天银地热开发有限责任公司 1,043,132.85 1,010,299.89
北京华原兴业房地产经纪有限公司 5,608.19 1,858,115.69
北京科技园建设（集团）股份有限公司 30,732,298.97 114,151,490.80
深圳市中科招商创业投资有限公司 82,457,074.85 78,503,885.01
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国奥投资发展有限公司 -205,471,377.03 12,882,936.73
北京乐健医疗投资有限公司 -1,094,795.16 -5,799,770.42
处置长期股权投资产生的投资收益 145,088,534.45 16,207,934.80
其中：北京城建环保投资发展股份有限公司 22,974,805.55
北京城建一建设发展有限公司 -6,766,870.75
三亚越城投资有限公司 115,500,000.00
北京乐健医疗投资有限公司 29,588,534.45
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的
投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取得的
投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 47,950,000.00 47,300,000.00
其中：锦州银行股份有限公司 13,650,000.00 13,000,000.00
国信证券股份有限公司 34,300,000.00 34,300,000.00
合计 426,504,226.07 980,557,145.92
5、 其他
十六、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 166,544,237.44
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额
或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,612,943.74
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 61,647,071.97
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
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2014 年年度报告
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 100,000.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 56,365,633.75
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损
益的影响
受托经营取得的托管费收入 7,544,889.66
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,172,484.70
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -57,748,804.98
少数股东权益影响额 -1,711,460.45
合计 233,182,026.43
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
单位：元 币种：人民币
项目 涉及金额 原因
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 13.10 1.11 1.11
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
10.87 0.92 0.92
股东的净利润
加权平均净资产收益率的计算过程如下：
项 目 代码 本期发生额 上期发生额
报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67
报告期归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 233,182,026.43 66,218,069.16
报告期扣除非经常性损益后归属于公司
P2=P1-F 1,139,606,785.01 1,255,349,567.51
普通股股东的净利润
归属于公司普通股股东的期初净资产 E0 8,896,234,443.35 7,856,201,635.10
报告期发行新股或债转股等新增的归属于公司
Ei 3,820,800,000.00
普通股股东的净资产
新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mi 4
报告期回购或现金分红等减少的归属于公司
Ej 494,248,000.00 335,004,000.00
普通股股东的净资产
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2014 年年度报告
减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mj 8 4
其他事项引起的净资产增减变动 Ek 2,070,468,389.93 53,469,171.58
其他净资产变动下一月份起至报告期期末的
Mk 见说明
月份数
报告期月份数 M0 12 12
归属于公司普通股股东的期末净资产 E1 15,666,043,644.72 8,896,234,443.35
E2=E0+P1/2+Ei*Mi/M0
归属于公司普通股股东的加权平均净资产 10,482,386,481.30 8,405,317,453.44
-Ej*Mj/M0+Ek*Mk/M0
归属于公司普通股股东的加权平均净资产
Y1=P1/E2 13.10% 15.72%
收益率
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
Y2=P2/E2 10.87% 14.94%
加权平均净资产收益率
说明：
（1）本期发生公允价值变动确认净资产变动 2,720,271,622.78 元，变动下一月份起至报
告期期末的月份数为 0 个月；
（2）本期收购北京城建成都地产有限公司确认净资产变动-149,833,344.19 元，变动下一
月份起至报告期期末的月份数为 3 个月；
（3）本期同一控制下企业合并北京城建新城投资开发有限公司确认净资产变动
-490,570,000.00 元，变动下一月份起至报告期期末的月份数为 0 个月；
（ 4 ） 本 期 处 置 投 资 性 房 地 产 确 认 净 资 产 变 动 -8,955,943.11 元 、 -282,389.88 元 、
-124,276.29 元和-37,279.38 元，变动下一月份起至报告期期末的月份数分别为 9 个月、5 个月、
4 个月和 3 个月。
基本每股收益的计算过程如下：
项 目 代码 本期发生额 上期发生额
报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 1,372,788,811.44 1,321,567,636.67
报告期归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 233,182,026.43 66,218,069.16
报告期扣除非经常性损益后归属于公司普通股
P2=P1-F 1,139,606,785.01 1,255,349,567.51
股东的净利润
稀释事项对归属于公司普通股股东的净利润的
P3
影响
稀释事项对扣除非经常性损益后归属于公司普
P4
通股股东的净利润的影响
期初股份总数 S0 889,200,000.00 889,200,000.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增
S1 177,840,000.00
加股份数
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si 500,000,000.00
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2014 年年度报告
增加股份下一月份起至报告期期末的月份数 Mi 4
报告期因回购等减少股份数 Sj
减少股份下一月份起至报告期期末的月份数 Mj
报告期缩股数 Sk
报告期月份数 M0 12 12
S=S0+S1+Si*Mi/M0
发行在外的普通股加权平均数 1,233,706,666.67 889,200,000.00
-Sj*Mj/M0-Sk
加：假定稀释性潜在普通股转换为已发行普通股
X1
而增加的普通股加权平均数
计算稀释每股收益的普通股加权平均数 X2=S+X1 1,233,706,666.67 889,200,000.00
其中：可转换公司债转换而增加的普通股加权
-- --
数
认股权证/股份期权行权而增加的普通股加权
-- --
数
回购承诺履行而增加的普通股加权数 -- --
归属于公司普通股股东的基本每股收益 Y1=P1/S 1.11 1.49
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
Y2=P2/S 0.92 1.41
基本每股收益
3、 会计政策变更相关补充资料
√适用 □不适用
公司根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计准则变更了
相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重述后的 2013 年 1 月 1 日、2013 年 12 月 31
日合并资产负债表如下：
单位:元 币种:人民币
项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 5,772,841,588.27 5,354,611,159.41 6,599,969,791.86
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 1,600,000.00
应收账款 49,084,277.16 65,161,711.86 71,839,276.07
预付款项 1,542,761,632.02 1,421,552,938.45 1,658,877,603.30
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 2,537,749.91 201,183.24 710,865.47
应收股利 186,999,316.86 186,999,316.86
其他应收款 1,286,789,150.54 863,766,875.30 643,332,325.33
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2014 年年度报告
买入返售金融资产
存货 20,344,135,400.53 25,774,329,351.40 32,225,039,347.08
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 400,000,000.00
其他流动资产 400,589,782.13
流动资产合计 28,998,149,798.43 33,668,222,536.52 42,187,358,308.10
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 398,275,461.49 388,267,710.74 3,745,747,710.74
持有至到期投资
长期应收款 21,835,267.00
长期股权投资 1,502,032,234.85 1,395,555,139.69 1,396,676,608.63
投资性房地产 1,984,392,065.47 2,167,060,549.19 2,312,993,284.44
固定资产 74,423,167.39 128,820,838.53 171,036,621.41
在建工程 87,431,797.94
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 118,167,432.29
开发支出
商誉
长期待摊费用 26,591,785.13 18,899,088.04 10,434,457.27
递延所得税资产 500,672,786.22 556,164,500.78 527,684,510.05
其他非流动资产 400,000,000.00
非流动资产合计 4,713,821,997.78 5,054,767,826.97 8,164,573,192.54
资产总计 33,711,971,796.21 38,722,990,363.49 50,351,931,500.64
流动负债：
短期借款 179,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 4,054,137,656.78 5,547,036,553.57 6,436,443,266.16
预收款项 11,322,879,327.05 10,155,102,255.05 7,215,767,526.03
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
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2014 年年度报告
应付职工薪酬 28,059,933.46 27,090,779.62 22,688,641.10
应交税费 455,586,662.86 522,361,599.22 404,387,301.24
应付利息 18,970,527.00 18,133,333.33 15,440,000.00
应付股利 19,200.00 19,200.00 173,019,200.00
其他应付款 1,666,588,148.57 1,161,413,906.69 2,045,308,737.00
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 912,000,000.00 1,717,833,367.17 3,909,062,500.00
其他流动负债
流动负债合计 18,637,241,455.72 19,148,990,994.65 20,222,117,171.53
非流动负债：
长期借款 4,637,800,000.00 8,547,400,000.00 11,477,656,403.75
应付债券 1,390,230,891.11 895,932,244.71 817,512,741.83
其中：优先股
永续债
长期应付款 12,000,000.00 12,000,000.00
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 269,653,789.63 288,321,212.18 1,135,340,058.73
其他非流动负债
非流动负债合计 6,297,684,680.74 9,743,653,456.89 13,442,509,204.31
负债合计 24,934,926,136.46 28,892,644,451.54 33,664,626,375.84
所有者权益：
股本 889,200,000.00 889,200,000.00 1,567,040,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,294,766,219.36 1,294,766,219.36 3,797,322,875.17
减：库存股
其他综合收益 484,906,692.52 538,375,864.10 3,249,247,598.22
专项储备
盈余公积 470,222,397.56 564,612,162.49 597,568,269.95
一般风险准备
未分配利润 4,717,106,325.66 5,609,280,197.40 6,454,864,901.38
归属于母公司所有者权益合计 7,856,201,635.10 8,896,234,443.35 15,666,043,644.72
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2014 年年度报告
少数股东权益 920,844,024.65 934,111,468.60 1,021,261,480.08
所有者权益合计 8,777,045,659.75 9,830,345,911.95 16,687,305,124.80
负债和所有者权益总计 33,711,971,796.21 38,722,990,363.49 50,351,931,500.64
4、 其他
第十一节 备查文件目录
备查文件目录 载有董事长、总经理、总会计师亲笔签名并盖章的会计报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》刊登的公
备查文件目录
司有关报告正本
北京城建投资发展股份有限公司
董事长： 陈代华
董事会批准报送日期：2015 年 3 月 26 日
修订信息
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