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中华企业：2014年年度报告

来源：上交所
上交所 更多文章 >>
 2015-03-20 15:52:36
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2014 年年度报告

公司代码：600675 公司简称：中华企业

中华企业股份有限公司

2014 年年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司独立董事卓福民先生因公务原因未出席审议本次年度报告的董事会会议，书面委托独立

董事徐国祥先生代理行使表决权；其他董事均出席董事会审议本次年度报告。

三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人朱胜杰、主管会计工作负责人姜维、倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）

唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

由于公司(母公司)2014年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程》

对利润分配的规定，公司董事会拟定2014年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。

六、 前瞻性陈述的风险声明

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请

投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

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2014 年年度报告

目录

第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3

第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3

第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 5

第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 7

第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 31

第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 40

第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 45

第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 52

第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 58

第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 59

第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 185

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2014 年年度报告

第一节 释义及重大风险提示

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司

地产集团 指 上海地产（集团）有限公司

上房集团 指 上海房地（集团）有限公司

经营集团 指 上海房地产经营（集团）有限

公司

古北集团 指 上海古北（集团）有限公司

立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通

合伙）

元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元

二、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述市场、财务和经营等风险因素可能带来的影响，敬请查阅第四节

董事会报告中关于可能面对的风险章节。

第二节 公司简介

一、 公司信息

公司的中文名称 中华企业股份有限公司

公司的中文简称 中华企业

公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED

公司的外文名称缩写 CECL

公司的法定代表人 朱胜杰

二、 联系人和联系方式

董事会秘书（代理） 证券事务代表

姓名 倪伯士 陈禹臣

联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6 上海市浦东新区雪野路928号6

楼 楼

电话 021-20772222 021-20772222

传真 021-20772766 021-20772766

电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn

三、 基本情况简介

公司注册地址 上海市华山路2号

公司注册地址的邮政编码 200040

公司办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼

公司办公地址的邮政编码 200125

公司网址 http：//www.cecl.com.cn

电子信箱 zhqy@cecl.com.cn

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2014 年年度报告

四、 信息披露及备置地点

公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》

登载年度报告的中国证监会指定网站的网 www.sse.com.cn

址

公司年度报告备置地点 董事会办公室

五、 公司股票简况

公司股票简况

股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称

A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业

六、 公司报告期内注册变更情况

（一） 基本情况

注册登记日期 2014 年 7 月 30 日

注册登记地点 上海市华山路 2 号

企业法人营业执照注册号 310000000023990

税务登记号码 310106132340963

组织机构代码 13234096-3

（二） 公司首次注册情况的相关查询索引

公司首次和上次注册情况详见公司 2013 年年度报告公司基本情况简介。报告期内，公司注册

资本变更为 1,867,059,398 元。

（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况

公司上市以来，主营业务未发生变化。

（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况

公司于 1993 年上市，国家股股东持股比例 74.57%；1996 年，上海房地（集团）公司被上海

国有资产管理办公室授权管理其所持有的中华企业全部国家股，持股比例 63.92%；2004 年，上海

地产（集团）有限公司通过国家股无偿划转方式受让上海房地（集团）公司所持有的公司国家股

49.87%股权，2004 年 12 月 31 日正式证券过户成为公司控股股东至今，现持股比例 36.36%。

七、 其他有关资料

名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事务所（境

办公地址 上海市南京东路 61 号

内）

签字会计师姓名 潘莉华、饶海兵

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2014 年年度报告

第三节 会计数据和财务指标摘要

一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

本期比

上年同

主要会计数据 2014年 2013年 2012年

期增减

(%)

营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67 4,366,336,463.65

归属于上市公司股 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63 517,554,799.89

东的净利润

归属于上市公司股 -810,908,939.46 395,537,055.99 -305.01 35,957,694.37

东的扣除非经常性

损益的净利润

经营活动产生的现 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 442,220,462.01

金流量净额

本期末

比上年

2014年末 2013年末 同期末 2012年末

增减（%

）

归属于上市公司股 5,080,439,738.33 5,735,471,509.67 -11.42 6,740,613,173.45

东的净资产

总资产 40,814,471,818.16 36,384,651,198.89 12.17 34,634,902,476.45

(二) 主要财务指标

本期比上年同

主要财务指标 2014年 2013年 2012年

期增减(%)

基本每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277

稀释每股收益（元／股） -0.262 0.215 -221.86 0.277

扣除非经常性损益后的基本每 -0.434 0.212 -304.72 0.019

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%） -9.06 5.87 减少14.93个 8.11

百分点

扣除非经常性损益后的加权平 -15.03 6.38 减少21.41个 0.66

均净资产收益率（%） 百分点

二、 境内外会计准则下会计数据差异

(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东

的净资产差异情况

□适用 √不适用

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2014 年年度报告

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净

资产差异情况

□适用 √不适用

三、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位:元 币种:人民币

附注

非经常性损益项目 2014 年金额 （如适 2013 年金额 2012 年金额

用）

非流动资产处置损益 386,137,339.89 40,516,584.56 638,224,731.16

越权审批，或无正式批准文件，

或偶发性的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但 29,353,560.82 29,563,959.51 23,506,339.08

与公司正常经营业务密切相

关，符合国家政策规定、按照

一定标准定额或定量持续享受

的政府补助除外

计入当期损益的对非金融企业

收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及

合营企业的投资成本小于取得

投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损

益

因不可抗力因素，如遭受自然

灾害而计提的各项资产减值准

备

债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的

支出、整合费用等

交易价格显失公允的交易产生

的超过公允价值部分的损益

同一控制下企业合并产生的子 -43,235,940.34 -47,635,811.91

公司期初至合并日的当期净损

益

与公司正常经营业务无关的或

有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的

有效套期保值业务外，持有交

易性金融资产、交易性金融负

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2014 年年度报告

债产生的公允价值变动损益，

以及处置交易性金融资产、交

易性金融负债和可供出售金融

资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项

减值准备转回

对外委托贷款取得的损益

采用公允价值模式进行后续计

量的投资性房地产公允价值变

动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规

的要求对当期损益进行一次性

调整对当期损益的影响

受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外 25,063,575.36 -2,147,816.11 -457,639.62

收入和支出

其他符合非经常性损益定义的

损益项目

少数股东权益影响额 -27,090,713.38 -4,896,516.17 -28,755,213.93

所得税影响额 -91,109,886.99 -13,673,808.86 -103,285,299.26

合计 322,353,875.70 6,126,462.59 481,597,105.52

四、 采用公允价值计量的项目

单位：元 币种：人民币

对当期利润的影响

项目名称 期初余额 期末余额 当期变动

金额

以公允价值计量且 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32

其变动计入当期损

益的金融资产

合计 0.00 48,362,284.20 48,362,284.20 72,167,034.32

第四节 董事会报告

一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

在经历了 2013 年楼市交易回暖后，2014 年前三季度房地产市场经历了一轮调整，主要表现

为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度政府放松限购、限贷，下调贷款利率等多重

因素影响下，楼市出现回暖走势。从国家统计局数据看，2014 年，行业总体处于复杂调整的状态，

全国房地产开发投资 9.5 万亿元，同比增长 10.5%；商品房销售额为 7.63 万亿元，同比下降 6.3%；

销售面积 12 亿平方米，同比下降 7.6%。

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2014 年年度报告

(一) 主营业务分析

1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

变动比例

科目 本期数 上年同期数 情况说明

（%）

营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22 -34.67% 一方面公司的主

要项目尚未具备

结转收入的条件，

另一方面古北商

务分区 9-4 项目、

华宁国际广场的

出售以股权转让

方式实现

营业成本 3,436,123,566.17 3,986,255,953.51 -13.80% 公司营业收入较

上年同期有较大

幅度的减少，营业

成本同比减少

营业税金及附加 304,869,657.83 756,227,719.56 -59.69% 公司营业收入较

上年同期有较大

幅度的减少，营业

税金及附加同比

减少

销售费用 169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70% 销售费用较上年

同期略有减少

管理费用 265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34% 管理费用较上年

同期略有减少

财务费用 1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09% 一方面公司带息

负债的规模有所

增加，另一方面公

司利息资本化的

比例有所降低

资产减值损失 649,710,645.05 115,885,305.48 460.65% 公司计提了杭州

御品湾、朱家角香

堤艺墅、江阴中企

上城三个项目的

存货跌价准备所

致

投资收益 1,292,412,048.40 20,248,668.83 6282.70% 古北商务分区 9-4

项目、华宁国际广

场的出售以股权

转让方式实现

归属于母公司所有 -488,555,063.76 401,663,518.58 -221.63% 一方面营业收入

者的净利润 有所减少，另一方

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2014 年年度报告

面报告期内计提

了存货跌价准备

经营活动产生的现 -124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用 公司现金回笼增

金流量净额 加，购买商品、接

受劳务支付的现

金较上年同期大

幅减少所致

投资活动产生的现 1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35 不适用 公司收到古北商

金流量净额 务分区 9-4 项目、

华宁国际广场的

股权转让款所致

筹资活动产生的现 351,683,777.56 1,318,972,854.04 -73.34% 公司取得借款收

金流量净额 到的现金较上年

同期有较大幅度

的减少

2 收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

报告期内公司营业收入较上年同期减少 34.67%，主要原因：

第一、报告期内公司具备结转条件的项目较上年同期明显减少，报告期内结转营业收入的主

要项目为松江誉品谷水湾、莫奈庄园、安亭汽车城、铂珏公馆等。

第二、部分商业地产以股权转让方式出售，如：古北商务分区 9-4 项目等。

(2) 主要销售客户的情况

单位：元

占公司全部营业收入的比例

客户名称 营业收入

(%)

上海高岛屋百货有限公司 121,241,768.88 2.75

西郊古北国际别墅某业主 58,178,880.00 1.32

苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,630,956.28 0.42

古北香堤岭某业主 17,500,000.00 0.40

古北香堤岭某业主 15,800,000.00 0.36

合计 231,351,605.16 5.25

3 成本

(1) 成本分析表

币种：人民币，单位：元

分行业情况

上年 本期金 情

本期占总成

分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 同期 额较上 况

本比例(%)

占总 年同期 说

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2014 年年度报告

成本 变动比 明

比例 例(%)

(%)

房地产 房地产行业 3,227,125,379.33 94.39 3,790,931,359.23 95.53 -14.87

行业

商业和 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62

服务业

工程施 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52

工

分产品情况

上年

本期金

同期 情

额较上

本期占总成 占总 况

分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 年同期

本比例(%) 成本 说

变动比

比例 明

例(%)

(%)

房产销 房产销售 3,115,720,928.63 91.13 3,666,571,497.73 92.39 -15.02

售

房屋租 房屋租赁 111,404,450.70 3.26 124,359,861.50 3.14 -10.42

赁

商业和 商业和服务业 179,736,829.06 5.26 171,795,653.67 4.33 4.62

服务业

工程施 工程施工 11,936,396.95 0.35 5,751,982.82 0.14 107.52

工

4 费用 单位：元，币种：人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）

169,982,131.59 182,197,548.78 -6.70

销售费用

265,216,371.15 277,235,710.86 -4.34

管理费用

1,041,296,876.31 732,850,993.13 42.09

财务费用

335,151,763.16 282,465,398.80 18.65

所得税费用

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2014 年年度报告

5 现金流 单位：元，币种：人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）

经营活动产生的

-124,996,561.13 -536,313,926.09 不适用

现金流量净额

投资活动产生的

1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35 不适用

现金流量净额

筹资活动产生的

351,683,777.56 1,318,972,854.04 -73.34%

现金流量净额

6 其他

(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

报告期内，公司利润构成及来源未发生重大变动。

(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明

①2014 年 9 月 2 日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司

公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]911 号），核准公司向社会公开发行面值不超过 15.5

亿元的公司债券。2014 年 10 月 17 日公司完成本次公司债 15.5 亿元的发行工作。2014 年 10 月

31 日完成本次公司债上市工作。（具体内容详见公司于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披

露的编号临 2014-053 号、2014-059 号公告）。本次公司债的使用详情见本节“投资状况分析”

中“募集资金使用情况”所述。

②2014 年 6 月 27 日第七届董事会第十三次会议及 2014 年 8 月 7 日第七届董事会第十四次会

议审议通过公司非公开发行 A 股股票方案。2014 年 8 月 25 日召开的公司 2014 年第一次临时股东

大会审议上述方案，其中，《关于非公开发行 A 股股票方案（修订）的议案》等八项议案未获股

东大会审议通过。（具体内容详见公司于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的编号临

2014-038、临 2014-044 及临 2014-050 号公告）

③2014 年 10 月 10 日，公司召开董事会以通讯表决方式通过了《关于发行中期票据的议案》，

拟注册规模为不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），具体发行规模将以公司在中国银行间市场交

易商协会注册的金额为准。2014 年 10 月 29 日，公司召开 2014 年第二次临时股东大会审议通过

上述议案。报告期内，中期票据的发行申请已报中国银行间市场交易商协会并初审之中。（具体

内容详见公司于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 披露的编号临 2014-054、临 2014-055 及临

2014-060 号公告）

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2014 年年度报告

(3) 发展战略和经营计划进展说明

报告期内，面对行业整体下行调整的压力，公司针对项目周期较长、融资渠道单一等难点和

问题，立足自身，真抓实干，全力实现产品去化与结构调整，努力提高企业健康度和核心竞争力，

着力促进企业平稳发展和顺利转型。具体重点工作如下所示：

一、迎难而上、促销售回笼

报告期内，公司紧紧围绕“强化销售回笼，加快存量去化”的重点工作，采取各种措施，细

化目标责任，破解销售难题。报告期内，公司实现销售资金回笼 69.6 亿元。其中，尚汇豪庭项目

开盘即销售 159 套，销售金额近 12 亿元，刷新 2014 年全市单盘首开记录；松江御品谷水湾项目

全年销售面积达 4.43 万平方米，获全市户均成交面积 140 平方米以上总销售面积第一。同时，公

司通过股权转让方式去化华宁国际广场、古北财富中心（一期）等存量物业,优化资产结构，提高

资金使用效率。

二、开源节流、保资金平衡

报告期内，公司紧抓资本及货币市场融资契机，大力拓宽融资渠道，降低资金成本。公司以

5.47%的利率成功发行 15.5 亿元公司债，优化资金结构。公司紧抓银行间交易商协会对上市房企

发行中期票据政策放松的契机，第一时间召开股东大会审议通过并正式申请注册发行不超过 20

亿中期票据，现阶段中期票据正在受理审核中。同时，公司通过资金统筹，强化资金管理，减少

资金沉淀。一通过预算管理，提高预算执行力，合理调整资金，降低资金成本。二通过融资管理，

严控企业融资规模，努力降低资产负债率。三通过税收筹划管理，指导所属企业土地增值税和歇

业税收清算工作。四通过诊断把脉公司财务状况，编制公司健康度分析报告，提出有针对性的改

进措施。

三、项目管控、优运营效能

报告期内，针对行业深度变化，公司强练内功。一通过合理调节工程款支付进度、推进战略

采购和规范招投标管理等举措，实行目标成本动态跟踪，增强成本控制力度，实现项目降本增效。

二通过推行 ERP 管理平台和缩短建设周期，提高了项目运营效率，加快了项目周转。公司无锡中

城誉品项目践行了“三个当年”（当年拿地、当年开工、当年销售）的工作目标，开创了“快周

转模式”的典范。三通过产品质量把关，强化品牌意识和管理措施，先后颁布实施了《装修工程

设计标准》、《住宅防水渗漏设计标准》和《住宅弱电智能化技术标准》。古北国际财富中心—

中华企业大厦荣获“2014-2015 年度中国建设工程鲁班奖”；美兰湖铂珏公馆项目荣获第七届

“上海市优秀住宅奖”；安亭 12 号地块 5 号房获得“市优质结构”奖。

四、战略管理、提发展后劲

报告期内，公司进一步深化改革创新，加快实现战略布局和结构调整，着力构建“五大中心”。

一是在项目投资管理领域尝试项目投资风险保证金等类跟投制度，探索和完善国有企业激励和约

束的新机制，进一步激发企业内在活力。二是着力拓展多元投资，调整产业结构，通过汇锦公司

加强房地产基金运作、股权投资和市值管理，培育了新的利润增长点。三积极构建城市服务商运

营体系，提升房地产综合服务能级。古北物业与申通集团创新合作模式，发挥管理优势，参与迪

斯尼地铁站等公共设施的物业管理。

五、稳定发展、强投资者关系管理

股东投资成功离不开企业的稳定发展，企业持续发展离不开投资者的关心与支持。报告期内，

面临复杂状态，公司通过分析师恳谈会、媒体沟通会及投资者见面会等多种方式，加强与投资者

的交流，力争取得支持与理解。同时，及时将投资者建议报告于管理层和有关股东，做到信息畅

通，以保持企业稳定发展。

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2014 年年度报告

(二) 行业、产品或地区经营情况分析

1、 主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况

营业收 营业成

毛利率

毛利率 入比上 本比上

分行业 营业收入 营业成本 比上年

（%） 年增减 年增减

增减（%）

（%） （%）

房地产 4,175,330,421.68 3,227,125,379.33 22.71 -36.27 -14.87 减少

行业 19.43

个百分

点

商业和 196,059,519.47 179,736,829.06 8.33 13.76 4.62 增加

服务业 8.01

个百

分点

工程施 15,150,941.30 11,936,396.95 21.22 85.56 107.52 减少

工 8.34 个

百分点

合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 22.06 -34.84 -13.85 减少

18.99

个百分

点

主营业务分产品情况

营业收 营业成

毛利率

毛利率 入比上 本比上

分产品 营业收入 营业成本 比上年

（%） 年增减 年增减

增减（%）

（%） （%）

房产销 3,753,776,695.43 3,115,720,928.63 17.00 -38.75 -15.02 减少

售 23.18

个百

分点

房屋租 421,553,726.25 111,404,450.70 73.57 -0.36 -10.42 增加

赁 2.97 个

百分点

商业和 196,059,519.47 179,736,829.06 8.33 13.76 4.62 增加

服务业 8.01 个

百分点

工程施 15,150,941.30 11,936,396.95 21.22 85.56 107.52 减少

工 8.34 个

百分点

合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 22.06 -34.84 -13.85 减少

18.99

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2014 年年度报告

个百分

点

2、 主营业务分地区情况

单位：元 币种：人民币

地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）

上海地区 4,352,814,150.11 -35.27

江苏地区 27,127,789.84 1,477.20

浙江地区 6,598,942.50 0.92

合计 4,386,540,882.45 -34.84

3、 报告期内结转主营收入的主要项目

币种：人民币 单位：平方米、万元

报告期末

销售/租赁

项目 主营收入 主营成本 主营税金 主营利润 累计结算

面积

面积

安亭汽车城 21,657.74 28,750.56 19,145.48 2,887.51 6,717.57 62,763.46

古北御庭 2,470.88 13,126.66 8,554.42 1,306.81 3,265.43 62,619.57

古北香堤岭 5,115.69 12,203.82 9,194.72 910.12 2,098.98 24,754.79

印象春城 16,619.76 47,556.84 35,418.18 3,120.81 9,017.85 207,281.78

誉品谷水湾 107,356.14 196,379.08 178,250.55 10,899.04 7,229.49 107,356.14

铂珏公馆 22,248.41 43,504.97 41,303.66 1,930.02 271.29 22,248.41

江阴中企上城 1,949.71 2,646.86 2,534.62 148.22 -35.98 1,949.71

南郊中华园 6,158.26 17,048.38 7,088.44 2,261.75 7,698.19 204,904.86

租金小计 298,266.08 42,155.37 11,140.45 5,200.44 25,814.48

合计 403,372.54 312,630.52 28,664.72 62,077.30

(三) 资产、负债情况分析

1 资产负债情况分析表

币种：人民币 单位：元

本期期 上期期 本期期末

末数占 末数占 金额较上

项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明

的比例 的比例 动比例

（%） （%） （%）

货币资金 4,634,615,849.53 11.36 2,442,574,329.81 6.71 89.74 销售回笼资金

增加

其他应收款 414,955,402.23 1.02 135,267,251.54 0.37 206.77 公司向关联方

大华（集团）

有限公司提供

借款 1.52 亿

元所致

可供出售金 506,434,424.04 1.24 244,532,078.08 0.67 107.10 公司从二级市

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2014 年年度报告

融资产 场上增持海通

股票所致

固定资产 258,704,735.56 0.63 177,491,179.74 0.49 45.76 公司将古北商

务分区 9-3 项

目的自用部分

由投资性房地

产转入固定资

产所致

递延所得税 272,629,555.34 0.67 403,740,099.81 1.11 -32.47 以前年度确认

资产 的递延所得税

资产不再符合

确认条件而转

出所致

短期借款 502,600,000.00 1.23 1,052,000,000.00 2.89 -52.22 一年以内的短

期借款归还数

额较大

应付账款 3,678,635,416.86 9.01 2,012,324,505.00 5.53 82.81 公司按会计核

算规定计提了

数额较大的应

付工程款所致

预收款项 3,099,573,906.49 7.59 2,276,060,568.64 6.26 36.18 一方面公司主

要项目销售回

笼较好，另一

方面这些项目

尚未具备结转

收入的条件

一年内到期 8,659,186,460.91 21.22 5,428,927,975.83 14.92 59.50 将一年以内到

的非流动负 期的其他非流

债 动负债转入所

致

其他流动负 1,404,600,000.00 3.44 0.00 0.00 不适用 公司发行了数

债 额较大的一年

内到期的信托

其他非流动 1,330,853,127.09 3.26 3,699,106,213.87 10.17 -64.02 转入到一年内

负债 到期的非流动

负债所致

(四) 核心竞争力分析

公司历经 60 多年的磨练，专注于房地产事业，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上

海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的目标，

励炼内功，真抓实干。

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2014 年年度报告

1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产的

合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，比如，公司标志性物业中华企业大厦。

2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。作为"上海市著名商标"企业，公

司创造了许多上海房地产行业第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、

古北系列等均获得消费者好评，中华企业品牌拥有一批忠实的消费群体。

3、以持续分红实现投资者价值回报。上市 20 年以来，公司秉持关注股东回报的经营理念，

每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红累计超过 12.18 亿元，占上

市以来募集资金总额 195%。

(五) 投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

报告期内，公司对外股权投资 158,348 万元，具体如下： 币种：人民币

公司名称 实际投资金额 被投资公司注 公司原有权益 公司现拥有权 情况说明

（万元） 册资本（万元） 益

上海地产古北 46,000 49,000 0 87.5% 新设及增资

安亭置业有限 （注 1）

公司

无锡中城誉品 68,058 105,000 71.64% 71.64% 增资(注 2)

置业有限公司

苏州中华园房 43,000 48,000 100% 100% 增资（注 3）

地产开发有限

公司

安亭新古北 4,375 10,000 0 43.75% 新设

(上海)建设开

发有限公司

上海地产集团 40 200 0 20% 新设之中

建筑产品研发

有限公司

注 1：报告期内，公司控股子公司古北集团设立上海地产古北安亭置业有限公司，设立时注册

资本为 3,000 万元，后增资至 49,000 万元。

注 2：报告期内，公司控股子公司经营集团及无锡中城置业有限公司增资无锡中城誉品置业有

限公司 95,000 万元，增资后注册资本为 105,000 万元。

注 3：报告期内，公司增资苏州中华园房地产开发有限公司 43,000 万元,增资后注册资本为

48,000 万元。

报告期内，为了保持开发与经营性物业的合理配置，提高资金使用效率，为公司后续发展储备

资金，公司转让部分子公司股权，具体如下： 币种：人民币

公司名称 实际投资金额 被投资公司 公司原有权益 公司现拥有权 情况说明

（万元） 注册资本（万 益

元）

上海锐思资产 74,156.25 84,750 87.5% 0 股权转让

管理有限公司

上海古北文化 1,575 1,800 87.5% 0 股权转让

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2014 年年度报告

娱乐建设发展

有限公司

上海上房现代 7,608 8,000 95.1% 0 股权转让

物流有限公司

上海华宁置业 33,725 38,000 88.75% 0 股权转让

有限公司

上海闵虹投资 238.75 500 47.79% 0 股权转让

有限公司

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2014 年年度报告

(1) 持有其他上市公司股权情况

单位：元

证券 证券 股份

最初投资成本 占该公司股权比例（%） 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权益变动 会计核算科目

代码 简称 来源

600837 海通证券 48,390,840.98 0.02 48,362,284.20 72,167,034.32 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 二级市场买入

002245 澳洋顺昌 49,999,995.00 1.51 62,041,637.63 2,761,987.65 12,041,642.63 可供出售金融资产 参与非公开增发

002446 盛路通信 52,500,000.00 1.47 54,108,356.16 1,608,356.16 可供出售金融资产 参与非公开增发

002267 陕天然气 29,984,062.50 0.26 30,168,387.23 184,324.73 可供出售金融资产 参与非公开增发

000837 秦川机床 19,337,997.78 0.33 20,874,631.33 1,536,633.55 可供出售金融资产 参与非公开增发

600170 上海建工 29,998,997.10 0.2 34,639,211.67 4,640,214.57 可供出售金融资产 参与非公开增发

000863 三湘股份 29,999,997.26 0.6 30,871,290.83 871,293.57 可供出售金融资产 参与非公开增发

002361 神剑股份 28,081,398.64 0.85 28,055,723.81 -615,607.57 -25,674.83 可供出售金融资产 参与非公开增发

002108 沧州明珠 34,999,999.68 0.67 34,877,569.37 -988,463.01 -122,430.31 可供出售金融资产 参与非公开增发

600073 上海梅林 101,430,000.00 1.23 101,694,657.53 264,657.53 可供出售金融资产 参与非公开增发

600084 中葡股份 99,999,999.56 1.86 100,856,880.40 856,880.84 可供出售金融资产 参与非公开增发

合计 524,723,288.50 / 546,550,630.16 73,324,951.39 21,855,898.44 / /

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2014 年年度报告

(2) 买卖其他上市公司股份的情况

股份名称 期初股份数量（股） 报告期买入股份数量（股） 使用的资金数量（元） 报告期卖出股份数量（股） 期末股份数量（股） 产生的投资收益（元）

海通证券 21,050,000.00 97,129,573.00 985,216,560.25 116,169,503.00 2,010,070.00 72,167,034.32

澳洋顺昌 12,471,395.00 106,600,626.95 5,804,729.00 6,666,666.00 2,761,987.65

盛路通信 2,500,000.00 52,500,000.00 2,500,000.00

陕天然气 2,855,625.00 29,984,062.50 2,855,625.00

秦川机床 2,310,394.00 19,337,997.78 2,310,394.00

上海建工 7,228,674.00 29,998,997.10 7,228,674.00

三湘股份 5,545,286.00 29,999,997.26 5,545,286.00

神剑股份 3,911,628.00 34,220,053.66 657,700.00 3,253,928.00 -615,607.57

沧州明珠 2,933,996.00 42,700,843.44 500,060.00 2,433,936.00 -988,463.01

上海梅林 11,500,000.00 101,430,000.00 11,500,000.00

中葡股份 20,920,502.00 99,999,999.56 20,920,502.00

2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1) 委托理财情况

报告期内，公司无委托理财事项。

(2) 委托贷款情况

报告期内，公司无委托贷款事项。

(3) 其他投资理财及衍生品投资情况

报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。

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2014 年年度报告

3、 募集资金使用情况

(1) 募集资金总体使用情况

√适用□不适用

单位:元 币种:人民币

本年度已使 尚未使用募集

募集年 募集资金 已累计使用募 尚未使用募集

募集方式 用募集资金 资金用途及去

份 总额 集资金总额 资金总额

总额 向

2009 公司债 1,200,000,000 0 1,200,000,000 0

2014 公司债 1,550,000,000 500,000,000 500,000,000 1,050,000,000 偿还公司贷款

合计 / 2,750,000,000 500,000,000 1,700,000,000 1,050,000,000 /

募集资金总体使用情况说明

①2009 年 1 月 14 日，公司发行人民币 12 亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发

行审核委员会审核，获得有条件通过；2009 年 9 月 17 日，公司收到中国证券监督管理委员会《关

于核准中华企业股份有限公司公开发行公司债券的通知》（证监许可【2009】895 号），获准向

社会公开发行面值不超过 12 亿元的公司债券；2009 年 10 月 27 日公司债正式发行；2009 年 10

月 30 日，公司所发行的本期 12 亿元公司债券全部发行完毕；2009 年 12 月 10 日，公司 09 中企

债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122034，债券简称：09 中企债）。本次募集资金主要

用于偿还银行贷款和补充流动资金。09 中企债已于 2014 年 10 月 27 日到期兑付本息及摘牌。

②2014 年 9 月 2 日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司

公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]911 号），核准公司向社会公开发行面值不超过 15.5

亿元的公司债券。2014 年 10 月 17 日公司完成本次公司债 15.5 亿元的发行工作。2014 年 10 月

31 日，公司 13 中企债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122330，债券简称：13 中企债）。

本次募集资金主要用于偿还公司及子公司的借款，已使用和拟使用情况如下：

序号 借款主体 借款银行 借款金额（万元） 到期日

中国农业银行股份有限公司

1 上房集团 上海市分行营业部 50,000.00 2014 年 11 月 20 日

中国光大银行股份有限公司

2 中华企业 上海分行 5,000.00 2015 年 1 月 25 日

3 中华企业 兴业国际信托有限公司 100,000.00 2015 年 4 月 27 日

合计 155,000.00

(2) 募集资金承诺项目情况

□适用 √不适用

(3) 募集资金变更项目情况

□适用 √不适用

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2014 年年度报告

4、 主要子公司、参股公司分析

单位：万元，币种：人民币

归属于母公司净利

公司名称 所占权益 主要产品或服务 注册资本 总资产 归属于母公司净资产 营业收入 润

上海古北

古北一、二区土地综

（集团〕 87.50% 20,930.00 920,881.17 273,620.46 81,909.35 67,538.41

合开发

有限公司

上海房地

产经营

90.00% 上海春城、御品大厦 30,000.00 931,666.97 200,166.00 249,160.52 8,288.48

(集团)有

限公司

上海鼎达

房地产开 项目管理、咨询、开

100.00% 6,000.00 11,536.20 7,171.99 183.50 -149.87

发有限公 发等

司

苏州工业

园区中华

企业房地 100.00% 苏州第五元素花园 42,000.00 43,560.83 43,512.53 1,073.07 -1,327.66

产开发有

限公司

上海南郊

中华园房

100.00% 南郊中华园 39,200.00 88,714.73 60,566.46 11,362.58 3,945.09

地产开发

有限公司

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2014 年年度报告

上海顺驰

美兰湖中华园、铂珏

置业有限 100.00% 70,000.00 506,640.38 73,519.52 43,621.47 -7,051.96

公馆

公司

杭州中华

企业房地

产发展有

限公司 100.00% 杭州御品湾 80,000.00 411,757.40 13,793.31 - -41,324.99

江阴中企

誉德房地

产有限公

司 95.00% 江阴中企上城 22,000.00 95,521.10 9,122.31 2,646.86 -10,611.05

苏州中华

园房地产

开发有限

公司 100.00% 苏地 2010-B-33 地块 48,000.00 104,569.07 47,454.23 - -299.93

上海古北

京宸置业

70.00% 古北国际广场

发展有限

公司 3,000.00 27,757.69 10,813.57 30.02 -24.35

上海浦东

古北置业 100.00% 古北御庭

有限公司 50,000.00 106,617.56 84,005.47 13,126.66 1,524.71

上海杉野

置业有限 100.00% 古北香堤岭

公司 10,000.00 40,276.42 22,726.91 12,203.82 1,345.84

苏州洞庭

房地产发 90.00% 太湖古北雅园 USD420 46,465.97 -2,081.51 0.00 -324.11

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2014 年年度报告

展有限公

司

上海古北

朱家角置

业有限公

司 100.00% 古北香堤艺墅 120,000.00 220,839.40 103,446.76 0.00 -15,648.49

上海瀛浦

置业有限

公司 100.00% 周浦印象春城 40,000.00 232,200.67 130,418.10 47,556.84 5,717.94

上海瀛茸

置业有限

公司 100.00% 松江誉品谷水湾 120,000.00 370,014.35 95,972.03 196,379.08 3,524.95

江阴金安

置业有限

公司 51.00% 尚海荟花园 45,000.00 121,228.48 44,084.78 0.00 -198.56

上海浦东

金鑫房地

产开发有

限公司 50.00% 财富广场、国客中心 USD560 174,364.80 108,780.46 1,000.00 -5,321.11

上海房地

（集团） 安亭新镇、徐汇小闸

有限公司 100.00% 镇项目 100,000.00 1,135,010.64 161,188.42 42,546.55 -8,474.60

无锡中城

置业有限

公司 60.00% 无锡誉品华府 10,000.00 228,391.06 8,993.42 0.00 -949.43

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2014 年年度报告

上海凯峰

房地产开

发有限公

司 71.00% 尚汇豪庭 130,000.00 609,588.52 129,130.23 4,952.86 -779.63

上海国际

汽车城置

业有限公

司 50.00% 安亭新镇 50,000.00 301,610.19 46,254.58 29,377.59 -1,642.99

上海地产

古北安亭

置业有限

公司 100.00% 嘉定萃庭 49,000.00 64,380.11 48,834.32 0.00 -165.68

天津星华

城置业有

限公司 30.00% 天津华明镇项目 165,000.00 234,542.77 147,148.57 43,557.53 -8,601.20

天津星华

商置业有

限公司 30.00% 天津华明镇项目 27,000.00 28,424.04 26,846.00 0.00 -4.70

天津星华

府置业有

限公司 30.00% 天津华明镇项目 105,000.00 104,302.82 104,289.75 0.00 -108.74

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2014 年年度报告

5、 非募集资金项目情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

本年度投入金 累计实际投入 本年项目收益

项目名称 项目总投资 项目进度

额 金额 情况

南郊中华园 174,000 销售 11,658.43 165,129.57 3,945.09

美兰湖中华园 135,000 销售 6,712.47 132,852.47 133.52

铂珏公馆 350,000 销售及在建 15,950.48 287,926.28 -7,250.93

江阴中企上城 128,000 销售及在建 18,234.14 80,644.83 -10,611.05

杭州御品湾 550,000 在建 49,444.34 462,098.18 -41,324.99

苏州桃花坞项 120,000 在建 12,805.56 101,276.59 -299.93

目

古北 9-3 项目 190,000 出租 12,583.20 195,684.21 20,045.07

古北香堤岭别 63,000 销售 3,775.93 50,030.87 1,345.84

墅

古北御庭和酒 225,000 销售 18,110.07 216,769.17 1,524.71

店

古北顾村商业 18,000 在建 6,757.86 17,714.56 -68.34

古北太湖源 43,000 销售 3,072.63 51,081.01 -324.11

朱家角香堤艺 250,000 销售及在建 32,053.45 217,282.64 -15,648.49

墅

松江誉品谷水 530,000 销售及在建 49,165.38 482,301.16 3,524.95

湾

印象春城 440,000 销售及在建 27,733.17 379,100.93 5,717.94

江阴尚海荟花 120,000 销售及在建 39,529.83 117,092.23 -198.56

园

无锡誉品华府 300,000 销售及在建 65,930.42 216,423.29 -949.43

安亭新镇 1,228,700 销售及在建 27,531.88 289,934.80 -1,642.99

尚汇豪庭 860,000 销售及在建 86,455.79 656,875.32 -779.63

嘉定萃庭 140,000 在建 60,965.09 60,965.09 -165.68

合计 5,864,700 / 548,470.12 4,181,183.20 /

非募集资金项目情况说明

(六) 其他

1、融资情况

2014 年度，公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款和非银行性金融机构融

资及发行公司债实施。截止报告期末，公司融资余额为 236.28 亿元，其中银行贷款融资余额 150.42

亿元，非银行性金融机构融资余额 70.59 亿元,公司债 15.27 亿元。2014 年度，公司房地产业务

银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为 10.57 亿元；加权平均融资成本年化利率为

8.25%，其中银行贷款加权平均年化利率为 8.08%，非银行性金融机构融资加权平均年化利率为

9.24%，公司债年化利率为 5.47%；最高项目融资年利率 11.8%。

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2014 年年度报告

2、2014 年度主要房地产项目情况及 2015 年度开工计划 单位：万平方米、亿元

2014 年 2014 年 2015 年计 2015 年

公司实际 占地面 规划建筑 计划开 2014年末累 项目类 项 目

项 目 名 称 位 置 内开工 内竣工 划开工面 计划竣工

权 益 积 面 积 发投资 计竣工面积 型 状 态

面 积 面 积 积 面 积

上海市宝

铂珏公馆 100.0% 10.2 21.4 30.3 0 0 21.4 0 0 公寓 竣工

山区

顾村商业配 上海市宝

87.5% 1.4 2.7 1.2 0 0 2.7 0 0 商业 竣工

套 山区

上海市浦 公寓

古北御庭 87.5% 3.1 11.3 21 0 0 9.3 0 2 在建

东新区 酒店

上海市浦

印象春城 93.0% 31.7 56.8 44 0 9.1 56.8 0 0 商住 竣工

东新区

古北香堤艺 上海市青

87.5% 13.2 15.2 25 0 4.86 4.86 0 0 别墅 在建

墅 浦区

安亭新镇

上海市嘉

05A-01A、06A-01 87.5% 7.7 16.85 14 13.06 0 0 3.79 0 商住 在建

定区

地块

上海市徐

尚汇豪庭 71.0% 11.8 38.6 80 0 0 0 0 19.64 公寓 在建

汇区

安亭汽车城12# 上海市嘉

50.0% 4.1 7.8 5.5 0 7.8 7.8 0 7.8 公寓 竣工

地块 定区

安亭汽车城14# 上海市嘉

50.0% 8.7 8.1 5.5 8.3 0 0 0 0 公寓 在建

地块 定区

松江誉品谷 上海市松

94.5% 14.8 36 39.8 0 36 36 0 0 公寓 竣工

水湾 江区

杭州中企御 杭州市江

100.0% 6.2 22.3 45.2 0 0 0 0 22.3 公寓 在建

品湾 干区

苏州平江

苏州中华园 100.0% 4.9 5.2 12 0 0 0 0 5.2 别墅 在建

区

江阴中企上 江阴市申 公寓

95.0% 12.4 21.6 12.8 0 11.4 11.4 0 10.2 在建

城 港街道 别墅

江阴誉品尚 江阴市澄

45.9% 8.5 17.6 9.8 0 17.6 17.6 0 0 公寓 竣工

海荟 江街道

无锡河埒街道 无锡市河

71.6% 9.5 38.6 30 38.6 0 0 0 0 商住 在建

9-1、9-2号地块 埒街道

天津华明镇 天津市华

30% 66.7 101 80 18.9 0 0 39.1 17 商住 在建

项目 明镇

合计（未包

括天津华明 148.2 320.05 376.1 59.96 86.76 167.86 3.79 67.14

镇项目）

备注：1、计划开发投资包含土地、前期、建安、基配等开发费用。（不含销售费用、财务费用及

税金）；2 上表中的计划开发投资、开工、竣工计划等可能会根据市场或政策等因素变化做出相

应的调整。

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2014 年年度报告

3、销售租赁情况分析

（1）物业销售情况分析

2014 末可售面积 2014 年内签约金额 2014 年内签约面积 2014 年签约均价

品类

（万平方米） （万元） （万平方米） （元/平方米）

住宅 66.57 473,376 18.64 25,395

办公楼 - - - -

购物中心及商铺 1.54 56,866 3.59 15,840

酒店 - - - -

其他 不适用 8,137 不适用 不适用

合计（未包括天津华

68.11 538,379 22.23

明镇项目）

注：上述物业销售方式不包括以股权转让方式出售房产。

（2）物业租赁情况分析

可出租面积 年租金收入 每平方米每日出租均价

种类 年末出租率

（平方米） （万元） （元/平方米）

住宅 9,198 75% 1,809 5.39

办公楼 98,000 99% 16,862 4.71

购物中心及商铺 87,187 99% 16,094 5.06

酒店及休闲 21,100 100% 650 0.84

仓储 39,855 100% 2,643 1.82

其他 42,926 100% 4,096 -

合计 298,266 - 42,155 -

4、公司土地储备情况分析 单位：万平方米

其中拟

2014 末项 其中拟发 其中拟发展 其中拟发展做

公司实际 占地面 发展做

项目 位置 目储备建筑 展做销售 做销售的房 出租的房产面

权益 积 出租的

面积 的土地 产面积 积

土地

安亭新镇 05A-01A、

上海市嘉定区 87.5% 7.7 3.79 7.7 12.0

06A-01 地块

安亭汽车城 10 号地块 上海市嘉定区 50% 5.2 4.6 4.2 4.6

安亭汽车城 17 号地块 上海市嘉定区 50% 20.7 13.6 20.2 13.1

安亭汽车城 19 号地块 上海市嘉定区 50% 5.8 5.8 5.8 5.8

安亭汽车城 20 号地块 上海市嘉定区 50% 9.3 7.9 4.8 4.3

安亭汽车城 21 号地块 上海市嘉定区 50% 3.4 2.7 3.4 2.7

备注：截止报告期末，土地储备项目处于前期设计规划阶段，未取得施工许可证，上述数据为暂

定面积。

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2014 年年度报告

二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

随着房地产政策逐步放松，资本市场融资回归正常，行业整体向下调整势头得到缓解，处于

高位盘整阶段。为此，三个特点将继续加强：一是库存去化，练内功；二是行业整合，强实力；

三是转型发展，赢机遇。

(二) 公司发展战略

中华企业要形成以住宅和商业地产投资开发为主，以资产经营管理、房地产金融业务、股权

投资等相关产业协同发展的格局，成为复合型房地产投资开发和管理的企业集团。推动住宅和商

业地产联动发展，开发和经营双轮驱动，主流产品和创新产品合理配比，自主经营和战略合作稳

步推进，本地项目和区外拓展优化布局，促使中华企业主业持续稳定发展。

为实现战略目标，公司拟通过提升总部功能，优化管理布局，拓展区域开发，搞好产品塑造，

加强资本运作和激活经营机制等方式，形成企业改革发展新举措，取得新成效，推动企业持续健

康发展。公司要完善总部设置，构建投资运营中心、资产经营中心、产品研发中心、人才开发中

心、财务管理中心等五大中心，进一步提升总部功能，加强战略管理。

(三) 经营计划

2015 年形势依然严峻，市场有所转暖。公司要紧贴市场，解决难点，提升专业化水平，提高

健康度，促进转型发展，为此：

一、采取有力措施、强化销售回笼

2015 年，公司将统一到资金平衡的大局上来，要采取有力措施，细化任务目标，层层落实责

任，采取一盘、一楼、一房一策，借助互联网平台，拓宽销售渠道，全力以赴打好市场营销攻坚

战，确保完成销售任务。通过销售促资金回笼，改善企业资金面，提升企业健康度。

二、优化财务结构、提高资金使用率

2015 年，公司将继续发挥上市公司融资平台优势，拓宽融资渠道，继续推进中期票据、公司

债的融资工作。同时，公司将紧抓落实资金池管理模式，优化资金使用效率，有效降低资金成本，

发挥统筹效能。

三、加强投资管理、提升开发能力

2015 年，公司将继续探索投资体制改革。坚持以市场为导向，以利润考核为核心，逐步形成

可复制、可推广的项目保证金和投资风险保证金制度，探索混合所有制管理模式，建立有效的激

励和约束机制，确保投资收益。

四、深化改革创新、推动转型发展

2015 年，公司将加快推进总部五大中心管理平台的构建，完善总部管理职能，理顺母子公司

关系，充分发挥各控股企业项目开发、区域深耕的积极性、创造性和技术优势。充分发挥汇锦投

资公司的运作效应，完善房地产基金运作、股权投资和市值管理，培育新的利润增长点。关注互

联网金融和产融结合的发展，研究确立新常态下房地产投资在开发、经营、服务等方面的新模式，

力争资本平台的新突破，赢得新的发展机遇。

(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司将强化库存去化，加快资金回笼，加强资金统筹，拓展融资渠道，以及控制费用支出等

多种方式，确保公司项目研发，满足资金平衡。

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2014 年年度报告

(五) 可能面对的风险

2014 年公司总体保持经营正常，面对未来复杂多变状况，公司可能面对如下风险：

1、市场风险。公司目前开发经营的项目主要集中在上海、江苏、浙江地区。在调控政策持续

不放松的背景下，公司布局的部分地区受政策和行业调整的影响，一定程度上对市场需求形成抑

制，影响公司的销售和资金回笼速度。同时，公司存货的主要组成部分是房地产项目开发成本和

开发产品，在房地产市场激烈竞争和行业调整的大背景下，存货的市场销售价格面临波动的风险，

为此可能对本公司的盈利能力产生不利影响。近三年，公司主营业务收入构成中，上海地区的主

营业务收入占公司主营业务收入总额的比重均超过了 90%，因此公司存在过度依赖上海市场的风

险。如果上海房地产市场出现重大不利变化，将对公司的经营业绩造成负面影响。同时，上海作

为我国重要的经济中心，吸引了大量知名房地产开发商，使公司面临较为激烈的市场竞争。近年

来，公司始终以去化库存回笼资金为年度重点工作，2015 年将继续采取强化去库存等有力措施，

应对市场风险。

2、财务风险。作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，在发展过程中，需要有大

量的资金投入，如果国家对房地产行业的信贷政策和融资渠道持续紧缩，将对公司自有资金及外

部资金的筹措带来压力。目前公司资产负债率偏高。近年来，公司强化库存去化，通过资本市场、

中票等多种方式拓展融资渠道，降低资金成本，努力降低资产负债率。

3、经营风险。房地产项目开发周期长，变化多，投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经

营模式，提高开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。公司正在探索投资体制改革，

适度降低经营风险。近年来公司推出“三个当年”的经营模式，提高新项目的开发效率。

三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明

√适用 □不适用

公司已于 2014 年 7 月 1 日执行新准则要求，并对会计政策进行了重述，根据新准则规定对长期

股权投资、可供出售金融资产、其他综合收益等进行了调整，并根据《企业会计准则第 28 号--

会计政策、会计估计变更和差错更正》规定进行了追溯调整，对财务报表变化产生如下影响：

1、根据修订后的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》规定，本公司对被投资单位不具有控

制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期股权投

资”，并入《企业会计准则第 22 号-金融工具确认及计量》，本公司原在长期股权投资核算的截

止到 2014 年 12 月末账面价值为 8,246,078.08 元的投资重分类至可供出售金融资产列报，合并

报表年初账面价值 8,246,078.08 元的投资也进行了相应的调整。

2、根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》规定，本公司对其他综合收益的定

义和列报做出了调整，将原资本公积中归属于其他综合收益的部分予以调整，并区分以后会计期

间不能重分类进损益的其他综合收益项目、以后会计期间在满足规定条件时将重分类进损益的其

他综合收益项目。本公司原在资本公积的其他综合收益金额截止到 2014 年 12 月末账面价值为

16,391,923.83 元统一划分至其他综合收益，合并报表该项目年初账面价值为 27,280,348.21 元

也进行了相应的调整。

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2014 年年度报告

(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明

□适用 √不适用

四、利润分配或资本公积金转增预案

(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况

公司历来重视对股东的稳定回报，每年根据当期的经营情况和项目投资的资金需求计划，在

充分考虑股东回报的基础上，严格执行证券监管部门有关现金分红的规范性文件要求，谨慎处理

公司的短期利益及长远发展的关系，确定合理的股利分配方案。自 1993 年上市以来，坚持每年或

股利或现金实施利润分配，仅现金分红总额已累计超过 12.18 亿元。报告期内，为完善和健全公

司分红决策和监督机制,进一步明确公司对投资者的投资回报，增加利润分配决策透明度和可操作

性，根据中国证监会下发的[2013]43 号文件《上市公司监管指引第 3 号--上市公司现金分红》等

相关规定以及公司实际情况，公司对《公司章程》中有关股本、利润分配政策和决策程序等条款

内容进行修订，并经股东大会审议通过。（详见公司分别于 2014 年 4 月 12 日、4 月 24 日在上海

证券交易所网站上披露的编号为临 2014-018 号及临 2014-024 号公告）

报告期内，结合公司实际情况制定了公司 2013 年度利润分配方案：以 2013 年末总股本

1,555,882,832 股计算，拟按每 10 股送 2 股红股并每 10 股派 1 元现金（含税），共派发现金红

利 155,588,283.2 元（含税）。本次利润分配方案及审议程序符合《公司章程》及相关规范性文

件的要求。公司已于 2014 年 6 月实施完成 2013 年度利润分配方案。

(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案

单位：元 币种：人民币

占合并报表

每 10 股 分红年度合并报

每 10 股送 中归属于上

分红 派息数 每 10 股转 现金分红的数额 表中归属于上市

红股数 市公司股东

年度 (元)（含 增数（股） （含税） 公司股东的净利

（股） 的净利润的

税） 润

比率(%)

2014 年 0 0 0 0 -488,555,063.76 0.00

2013 年 2 1 0 155,588,283.20 401,663,518.58 38.74

2012 年 0 1.2 0 186,705,939.84 517,554,799.89 36.07

五、积极履行社会责任的工作情况

(一). 社会责任工作情况

一直以来，中华企业在认真履行经济责任的同时，也努力承担起政治责任和社会责任，在承

担责任中积极寻求发展，在不断发展中更好地履行责任，努力实现员工价值、企业利益和社会效

益三者综合效应的最大化。公司积极响应市委市府号召，开发建设宝山顾村配套商品房，并且组

建以党员骨干为核心的青年团队投身于上海首批建造的 160 万平方米经济适用房惠民工程之一的

徐汇区华泾经济适用房项目。同时，中华企业积极开展结对帮扶工作，与崇明庙镇窑桥村建立长

期扶贫互助关系。数十年来，中华企业坚持为社会慈善事业默默奉献，积极参加社会公益活动，

勤恳地履行着国有企业的三大责任。从 1989 年起，公司连续十二次蝉联"上海市文明单位"，从

1998 年起连续八次评为上海市守合同重信用企业及合同信用等级 AAA；从 2007 年起，中华企业荣

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2014 年年度报告

获上海市著名商标，并荣获首届上海市诚信承诺企业称号；报告期内，中华企业荣获上海市房地

产行业协会颁发的“五星”诚信创建企业称号。

第五节 重要事项

一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项

□适用 √不适用

二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况

□适用 √不适用

三、破产重整相关事项

本年度无破产重整相关事项。

四、资产交易、企业合并事项

√适用□不适用

(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的

事项概述及类型 查询索引

股权转让：公司控股子公司上海古北（集团）有限公司 详见公司于 2013 年 10 月 12 日、2014

将其所持有的上海锐思资产管理有限公司 100%股权通 年 1 月 3 日在上海证券交易所网站上披

过上海联合产权交易所公开挂牌征集意向受让人的方式 露的编号分别为临 2013－047 号及临

予以转让。2013 年 12 月 31 日，就挂牌标的，征集到意 2014-001 号公告

向受让人沈阳首源投资管理有限公司。本交易已于报告

期内完成。

股权转让：报告期内，公司控股子公司上海房地（集团） 详见公司于 2014 年 11 月 19 日在上

有限公司及上海房地产经营（集团）有限公司拟将其分 海证券交易所网站上披露的编号为临

别持有的上海上房现代物流有限公司 51%股权及 49%股 2014－065 号公告

权通过上海联合产权交易所公开挂牌征集意向受让人的

方式予以转让。报告期内，征集到意向受让人上海万仓

物流有限公司。

股权转让：报告期内，公司控股子公司上海古北（集团） 详见公司于 2014 年 12 月 2 日、2015

有限公司及上海房地产经营（集团）有限公司拟将其分 年 1 月 1 日在上海证券交易所网站上披

别持有的上海华宁置业有限公司 50%股权通过上海联合 露的编号为临 2014－066 号、临

产权交易所公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让。 2014-073 号公告

报告期内，征集到意向受让人上海浦江世博资产经营管

理有限公司。

(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况

1、 收购资产情况

报告期内，公司无收购资产情况。

31 / 185

2014 年年度报告

2、 出售资产情况

单位:元 币种:人民币

所 所

涉 涉

资产

及 及

出售

的 的

资 为上

资 债

是否为 产 市公

产 权

本年初起至出售 关联交 出 司贡 关

产 债

日该资产为上市 易（如 售 献的 联

交易对方 被出售资产 出售日 出售价格 出售产生的损益 权 务

公司贡献的净利 是，说 定 净利 关

是 是

润 明定价 价 润占 系

否 否

原则） 原 利润

已 已

则 总额

全 全

的比

部 部

例(%)

过 转

户 移

上海耀中 上海古北文化 2014 年 10 月 31 日 300,000,000 1,584,385.31 244,336,088.60 否 市 是 是 不适

教育管理 娱乐建设发展 场 用

咨询有限 有限公司 100% 公

公司 股权及转让方 开

对上海古北文 定

化娱乐建设发 价

展有限公司

4557.407983

万元债权

32 / 185

2014 年年度报告

3、 资产置换情况

报告期内，公司无资产置换情况。

4、 企业合并情况

报告期内，公司无企业合并情况。

五、公司股权激励情况及其影响

□适用 √不适用

六、重大关联交易

√适用 □不适用

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

事项概述 查询索引

2014 年 4 月 1 日，公司第七届董事会第十一次 详情请查询公司于 2014 年 4 月 2 日在上海证

会议审议通过了关于公司 2013 年度日常关联交 券交易所网站披露的编号为临 2014-015 号的

易实际发生额及 2014 年度预计日常关联交易的 《关于公司 2013 年度日常关联交易实际发生额

议案，独立董事对该议案事前认可并发表独立意 及 2014 年度预计日常关联交易的公告》。其中，

见，关联董事回避表决，该议案于 2014 年 4 月 具体关联借款事项分别详见如下临时公告：

23 日经公司股东大会审议通过。 1、关联借款：2014-003、2014-008、2014-009、

2014-028 、 2014-034 、 2014-052 、 2014-064 、

2014-071、2014-072；

2、出售资产：2014-067、2014-073

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2014 年年度报告

(二) 资产收购、出售发生的关联交易

1、 临时公告未披露的事项

单位：元 币种：人民币

交易价

关

格与账

关 联 市

面价值

关 联 交 场 关联

交易对公司经营 或评估

关联 联 交 关联交易 易 转让资产的账 转让资产的评估 公 交易 转让资产获得

转让价格 成果和财务状况 价值、市

方 关 易 内容 定 面价值 价值 允 结算 的收益

的影响情况 场公允

系 类 价 价 方式

价值差

型 原 值

异较大

则

的原因

上海 母 股 转让上海 市 8,557,678.72 15,092,184.08 15,092,184.08 转让 11,176,966.48 11,176,966.48

地产 公 权 闵虹投资 场 价款

闵虹 司 转 有限公司 公 分期

（集 的 让 47.79%股 开 付款，

团）有 控 权 定 场外

限公 股 价 结算

司 子

公

司

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2014 年年度报告

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 临时公告未披露的事项

报告期内，公司与关联方上海地产（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司及上海地产

住房保障有限公司共同出资设立上海地产集团建筑产品研发有限公司，注册资本 200 万元，其中

公司出资 40 万元，股权比例为 20%。截止报告期末，上海地产集团建筑产品研发有限公司尚在工

商注册过程中。

(四) 关联债权债务往来

1、 临时公告未披露的事项

单位：万元 币种：人民币

关联方向上市公司

向关联方提供资金

提供资金

关联方 关联关系

期初 期末 期初 期末

发生额 发生额

余额 余额 余额 余额

大华（集团） 其他关联人 0 19,000 19,000

有限公司

合计 19,000 19,000

关联债权债务形成原因 大华（集团）有限公司为公司控股子公司的少数股东。

在销售回笼结余资金的情况下，为提高资金使用效

率，按房地产行业惯例，各方股东按股权比例调出资

金使用。

关联债权债务对公司经营成果及财务状况 同股同权使用资金，有利于提高公司内部结余资金的

的影响 使用效率，保障公司业务发展需要和公司全体股东的

利益

七、重大合同及其履行情况

1 托管、承包、租赁事项

□适用 √不适用

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2014 年年度报告

2 担保情况

√适用 □不适用

单位: 万元 币种: 人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保发生

担保方与 担保是否

日期(协 担保 担保 担保是否逾 担保逾期金 是否存在反 是否为关 关联

担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行

议签署 起始日 到期日 期 额 担保 联方担保 关系

的关系 完毕

日)

中华企业 公司本部 上海地产 59,676.55 2013-1-2 2013-1-25 2017-1-24 连带责任 否 否 是 是 母公

股份有限 中星曹路 5 担保 司的

公司 基地开发 控股

有限公司 子公

司

中华企业 公司本部 天津星华 3,000.00 2012-4-2 2012-4-2 2015-4-1 连带责任 否 否 是 是 母公

股份有限 城置业有 担保 司的

公司 限公司 控股

子公

司

中华企业 公司本部 天津星华 6,240.00 2013-5-2 2013-5-27 2016-5-27 连带责任 否 否 是 是 母公

股份有限 城置业有 7 担保 司的

公司 限公司 控股

子公

司

中华企业 公司本部 天津星华 7,950.00 2014-6-2 2014-6-23 2017-6-23 连带责任 否 否 是 是 母公

股份有限 城置业有 3 担保 司的

公司 限公司 控股

子公

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2014 年年度报告

司

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 42,070.91

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 76,866.55

公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计 77,700.00

报告期末对子公司担保余额合计（B） 158,617.27

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B） 235,483.82

担保总额占公司净资产的比例(%) 46.35

注：1、上述向关联方提供的担保均列入公司 2013 年度股东大会年会审议的公司为关联方提供互为担保的额度之内。

2、上述担保余额和发生额均以实际发生担保数额为准，其中公司向上海地产中星曹路基地开发有限公司提供担保额度 9 亿元。具体内容详见公司于 2013

年 1 月 19 日在上海证券交易所网站上披露的编号为临 2013-003 号公告，2013 年末担保余额 2.56 亿元，2014 年新增 3.41 亿元，期末余额 5.97 亿元。

3 其他重大合同

报告期内，公司无其他重大合同。

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2014 年年度报告

八、承诺事项履行情况

√适用 □不适用

(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承

诺事项

承诺

承诺方 承诺内容 承诺履行情况

类型

解决同业竞 上海地产 公司与控股股东地产集团下属企业存在 2010 年，公司收购上海

争 （集团）有 一定程度的同业竞争状况，地产集团已于 地产（集团）有限公司

限公司 2007 年就解决同业竞争问题明确承诺： 所持有的上海房地（集

一、凡我公司参与竞标的出让土地，上海 团）有限公司 40%股权；

地产（集团）有限公司其他控股子公司均 2013 年，公司继续收购

不参与竞标。 上海地产（集团）有限

二、上海地产（集团）有限公司不再新设 公司所持有的上海房地

与我公司业务相同的公司。 （集团）有限公司剩余

三、在未来 2－3 年内，上海地产（集团） 60%股权，上海房地（集

有限公司将采用分步走的办法，对下属房 团）有限公司现已成为

地产开发企业进行梳理，并在条件成熟时 公司的全资子公司，该

候，对下属从事房地产开发业务的公司采 项收购有利于公司主业

取改制、业务重组、资产转让等措施落实 发展，促进同业竞争问

避免同业竞争承诺。 题的解决。

九、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元 币种：人民币

是否改聘会计师事务所： 否

现聘任

境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬 240

境内会计师事务所审计年限 15 年

单位：万元 币种：人民币

名称 报酬

内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所 40

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处

罚及整改情况

本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人均

未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。

十一、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

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2014 年年度报告

十二、执行新会计准则对合并财务报表的影响

财政部于 2014 年新颁布或修订了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等一系列企业会计准

则，公司已按相关要求执行上述企业会计准则，并按照有关的衔接规定对比较财务报表进行调整。

执行新准则对比较财务报表的影响如下：

1 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）

单位：元 币种：人民币

2013年1月1日 2013年12月31日

被投资 归属于母公司 归属于母公司

交易基本信息 长期股权投资 可供出售金融

单位 股东权益 股东权益

（+/-） 资产（+/-）

（+/-） （+/-）

国泰君安 原为长期股权 -2,919,989.76 2,919,989.76

投资管理 投资成本法核

股份有限 算，投资成本

公司 2919989.76 元

上海金城 原为长期股权 -3,326,088.32 3,326,088.32

房地产投 投资成本法核

资咨询公 算，投资成本

司 3326088.32 元

成都海发 原为长期股权 0.00 0.00

股份有限 投资成本法核

公司 算，投资成本

30000 元（注：

该项资产已全

额计提减值准

备）

合计 / -6,246,078.08 6,246,078.08

长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）的说明：

公司按照修订后的《企业会计准则第2号—长期股权投资》，对持有的不具有控制、共同控制或

重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资作为可供出售金融

资产进行核算。

十三、其他重大事项的说明

□适用 √不适用

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2014 年年度报告

第六节 股份变动及股东情况

一、 股本变动情况

(一) 股份变动情况表

1、 股份变动情况表

单位：股

本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后

公

发

比 积

行 其 比例

数量 例 送股 金 小计 数量

新 他 (%)

(%) 转

股

股

一、有限售条件股份

1、国家持股

2、国有法人持股

3、其他内资持股

其中：境内非国有法

人持股

境内自然人持

股

4、外资持股

其中：境外法人持股

境外自然人持

股

二、无限售条件流通 1,555,882,832 100 0 311,176,566 0 311,176,566 1,867,059,398 100

股份

1、人民币普通股 1,555,882,832 100 0 311,176,566 0 311,176,566 1,867,059,398 100

2、境内上市的外资股

3、境外上市的外资股

4、其他

三、股份总数 1,555,882,832 100 0 311,176,566 0 311,176,566 1,867,059,398 100

2、 股份变动情况说明

报告期内，公司实施了 2013 年度利润分配方案，按每 10 股送红股 2 股，并每 10 股派发现金红

利 1 元（含税），导致公司总股本由 1,555,882,832 股增加至 1,867,059,398 股。

3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响

实施 2013 年度利润分配方案后，按新股本总数 1,867,059,398 股摊薄计算的 2013 年每股收益

为 0.215 元/股，每股净资产为 3.072 元/股。按新股本总数 1,867,059,398 股摊薄计算的 2014

年每股收益-0.262 元/股，每股净资产为 2.721 元/股。

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

无

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2014 年年度报告

二、 证券发行与上市情况

(一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况

单位：股、元 币种：人民币

发行价格

股票及其衍生 获准上市交易 交易终

发行日期 （或利 发行数量 上市日期

证券的种类 数量 止日期

率）

可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类

公司债 2014 年 5.47% 1,550,000,000 2014 年 1,550,000,000

10 月 17 10 月 31

日 日

(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

报告期内，公司实施了 2013 年度利润分配方案，按每 10 股送红股 2 股，并每 10 股派发现金

红利 1 元（含税），导致公司总股本由 1,555,882,832 股增加至 1,867,059,398 股。

三、 股东和实际控制人情况

(一) 股东总数:

截止报告期末股东总数(户) 135,910

年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数 128,297

(户)

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股

前十名股东持股情况

持 质押或

有 冻结情

有 况

限

售

股东名称 期末持股数 比例 股东

报告期内增减 条 股

（全称） 量 (%) 性质

件 份 数

股 状 量

份 态

数

量

上海地产（集团）有限公 113,135,704 678,814,224 36.36 0 0 国有法

无

司 人

季坚义 -2,719,976 18,934,407 1.01 0 未 境内自

知 然人

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2014 年年度报告

中国农业银行股份有限 7,519,784 7,519,784 0.40 0 其他

公司－富国中证国有企 未

业改革指数分级证券投 知

资基金

中国银行股份有限公司 3,887,667 7,049,388 0.38 0 其他

未

－国泰国证房地产行业

知

指数分级证券投资基金

蔡宏基 6,588,291 6,588,291 0.35 0 未 境内自

知 然人

柴长茂 6,557,135 6,557,135 0.35 0 未 境内自

知 然人

上海财通资产－光大银 4,704,496 4,704,496 0.25 0 其他

行－财通资产－钻石 1 未

号特定多个客户资产管 知

理计划

李伟 4,000,034 4,000,034 0.21 0 未 境内自

知 然人

周文杰 4,000,015 4,000,015 0.21 0 未 境内自

知 然人

上海中路实业有限公司 666,441 3,998,647 0.21 0 未 其他

知

前十名无限售条件股东持股情况

持有无限售条件流通股的 股份种类及数量

股东名称

数量 种类 数量

上海地产（集团）有限公司 678,814,224 人民 678,814,224

币普

通股

季坚义 18,934,407 人民 18,934,407

币普

通股

中国农业银行股份有限公司－富国中证国有企 7,519,784 人民 7,519,784

业改革指数分级证券投资基金 币普

通股

中国银行股份有限公司－国泰国证房地产行业 7,049,388 人民 7,049,388

指数分级证券投资基金 币普

通股

蔡宏基 6,588,291 人民 6,588,291

币普

通股

柴长茂 6,557,135 人民 6,557,135

币普

通股

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2014 年年度报告

上海财通资产－光大银行－财通资产－钻石 1 4,704,496 人民 4,704,496

号特定多个客户资产管理计划 币普

通股

李伟 4,000,034 人民 4,000,034

币普

通股

周文杰 4,000,015 人民 4,000,015

币普

通股

上海中路实业有限公司 3,998,647 人民 3,998,647

币普

通股

上述股东关联关系或一致行动的说明 1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与

其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于

《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产

（集团）有限公司与其余九名股东之间不存在关

联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》规

定的一致行动人。

3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知

其余九名无限售条件流通股股东之间是否存在

关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定

的一致行动人的情况。

4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人

参与配售新股约定持股期限的情况。

四、 控股股东及实际控制人变更情况

(一) 控股股东情况

1 法人

单位：元 币种：人民币

名称 上海地产（集团）有限公司

单位负责人或法定代表人 冯经明

成立日期 2002 年 11 月 15 日

组织机构代码 74491443-8

注册资本 4,200,000,000

主要经营业务 土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，

旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房

地产开发、经营，实业投资，物业管理。

未来发展战略 构建生态、生产、生活高度融合的城市更新平台。

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2014 年年度报告

报告期内控股和参股的其他境内外 地产集团持有上海金丰投资股份有限公司 38.96%股权；通过

上市公司的股权情况 上海建材（集团）有限公司持有上海耀皮玻璃集团股份有限

公司 33.82%的股权

(二) 实际控制人情况

1 法人

名称 上海市国有资产监督管理委员会

2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍

公司控股股东上海地产（集团）有限公司持有公司 36.36%的股权。上海地产（集团）有限公司

的股东为上海市国有资产监督管理委员会，上海市国有资产监督管理委员会持有上海地产（集团）

有限公司 100%股权。

五、其他持股在百分之十以上的法人股东

截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。

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2014 年年度报告

第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况

一、持股变动情况及报酬情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

报告期内从 报告期在其

公司领取的 股东单位领

任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动

姓名 职务(注) 性别 年龄 应付报酬总 薪情况

日期 日期 数 数 增减变动量 原因

额（万元）（税 （万元）

前）

朱胜杰 董事长 男 60 2012 年 10 2015 年 10 290,079 348,095 58,016 实施 2013 69.1

月 22 日 月 21 日 年度送股

方案

陈力 副董事长 男 58 2012 年 10 2015 年 10 33,960 40,752 6,792 实施 2013 69.1

月 22 日 月 21 日 年度送股

方案

戴智伟 副董事长 男 54 2012 年 10 2015 年 10 34,320 41,184 6,864 实施 2013 65.6

月 22 日 月 21 日 年度送股

方案

孙勇 董事 男 54 2014 年 4 2015 年 10 251,127 301,352 50,225 实施 2013 64.7

月 23 日 月 21 日 年度送股

方案

李军 董事 男 44 2014 年 4 2015 年 10 0 0 0 38.1

月 23 日 月 21 日

姜维 董事、总经 男 54 2012 年 10 2015 年 10 30,000 36,000 6,000 实施 2013 69.1

理 月 22 日 月 21 日 年度送股

方案

杜钧 董事、副总 男 50 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 60.8

经理 月 22 日 月 21 日

沈重英 独立董事 男 71 2012 年 10 2015 年 1 0 0 0 8

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2014 年年度报告

月 22 日 月 14 日

夏凌 独立董事 男 43 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 8

月 22 日 月 21 日

徐国祥 独立董事 男 55 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 8

月 22 日 月 21 日

卓福民 独立董事 男 64 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 8

月 22 日 月 21 日

蔡顺明 监事会主 男 48 2014 年 4 2015 年 10 0 0 0 58.5

席 月 23 日 月 21 日

陈洪 监事 男 57 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 58.2

月 22 日 月 21 日

王幸儿 监事 女 43 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 27.2

月 22 日 月 21 日

倪伯士 副总经理、 男 53 2012 年 10 2015 年 10 0 0 0 58.2

财务总监 月 22 日 月 21 日

金鉴中 原董事 男 57 2012 年 10 2014 年 3 0 0 0 6.6

月 22 日 月 10 日

肖宏振 原董事 男 62 2012 年 10 2014 年 3 0 0 0 15

月 22 日 月 10 日

郑建令 原监事会 男 62 2012 年 10 2015 年 4 0 0 0 14.6

主席 月 22 日 月1日

印学青 原副总经 女 47 2012 年 10 2014 年 8 138,986 166,783 27,797 实施 2013 38.8

理兼董事 月 22 日 月7日 年度送股

会秘书 方案

孙毅 原副总经 男 42 2013 年 7 2014 年 7 28,380 34,056 5,676 实施 2013 38.8

理 月 16 日 月 15 日 年度送股

方案

合计 / / / / / 806,852 968,222 161,370 / 574.7 209.7

注：独立董事沈重英先生已于 2015 年 1 月 14 日辞职，详见公司于 2015 年 1 月 14 日在上海证券交易所网站披露的编号为临 2015-001 号的《中华企业股

份有限公司关于公司独立董事辞职的公告》。

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2014 年年度报告

姓名 主要工作经历

朱胜杰 历任上海市房产管理局组织处副处长，中华企业股份有限公司党委副书记、副总经理，上海华业房地产发展有限公司总经理，上海房地（集

团）公司副总经理，1999 年 2 月—2001 年 6 月任中华企业股份有限公司第三届董事会董事长，2001 年 7 月—2005 年 4 月任中华企业股份有

限公司第三届、第四届董事会副董事长兼总经理。2005 年 4 月－2006 年 3 月任中华企业股份有限公司第四届董事会董事长，2006 年 3 月-2009

年 4 月任中华企业股份有限公司第五届董事会董事长。2009 年 4 月-2012 年 10 月任中华企业股份有限公司第六届董事会董事长、公司党委

副书记。现任中华企业股份有限公司第七届董事会董事长、党委副书记。

陈力 历任上海公交公司团委书记、党委委员，市公交总公司宣传处处长，市公用事业局党委办公室主任，市城市交通管理局党委委员、党委办公

室主任，上海闵虹投资有限公司党委书记、董事长，上海地产（集团）有限公司党群工作部经理，上海地产闵虹置业公司党委书记、董事长，

上海房地（集团）公司党委书记、董事长，中华企业股份有限公司党委书记、第六届董事会副董事长兼上海房地产经营（集团）有限公司董

事长。现任中华企业股份有限公司党委书记、第七届董事会副董事长。

戴智伟 历任上海市房产经营公司材料部副经理，上海金城房地产投资咨询有限公司副总经理，上海房产经营公司副经理，上海房地产经营（集团）

有限公司副总经理、常务副总经理、总经理，上海房地产经营（集团）有限公司总经理、党委副书记，中华企业股份有限公司第四届、第五

届、第六届董事会董事，上海古北（集团）有限公司副董事长、总经理。现任中华企业股份有限公司第七届董事会副董事长，上海古北（集

团）有限公司董事长、党委书记。

孙勇 历任上海土地发展公司副总经理，上海房地（集团）公司投资发展部经理，上海建筑装饰（集团）公司副董事长、总经理，公司第三届董事

会副董事长、总经理，公司第四届董事会董事兼公司控股子公司上海古北（集团）有限公司董事长，公司第五届董事会董事、总经理兼公司

控股子公司上海古北（集团）有限公司董事长，公司第六届董事会董事、总经理，上海地产（集团）有限公司业务总监兼重大工程推进办公

室主任，上海中星（集团）有限公司副董事长、总经理。现任上海地产（集团）有限公司业务总监兼上海中星（集团）有限公司副董事长、

总经理，中华企业股份有限公司第七届董事会董事。

李军 历任中华企业股份有限公司团总支书记，上海房地（集团）公司团委书记，公司人力资源部经理、党委副书记、副总经理，上海金丰投资股

份有限公司副总经理，上海市住房置业担保有限公司总经理、党委副书记兼上海联合融资担保有限公司董事长。现任上海地产（集团）有限

公司业务总监兼上海地产资产管理有限公司总经理，中华企业股份有限公司第七届董事会董事。

姜维 历任上海市居住区开发中心一分公司工程组长、经理助理、副经理，上海中星（集团）有限公司分公司经理、项目管理部经理、副总经理，

上海房地（集团）党委副书记、总经理。现任中华企业股份有限公司第七届董事会董事、总经理。

杜钧 历任中华企业股份有限公司工程部助理工程师，上海鼎达房地产有限公司总经理助理、副总经理、总经理，上海古北（集团）有限公司副总

经理、总工程师兼上海古北赵巷置业有限公司总经理，上海房地产经营（集团）有限公司总经理。现任中华企业股份有限公司第七届董事会

董事、副总经理兼上海房地产经营（集团）有限公司董事长。

沈重英 历任上海市计划经济研究所副所长，上海市证券期货监督管理办公室副主任、主任，中国证监会上海证管办党委书记、主任，中国证监会上

海稽查局局长，上海证券交易所非会员理事、上海证券交易所会员管理委员会主任，上海市第十二届人民代表大会常务委员会委员，中华企

业股份有限公司第六届、第七届董事会独立董事，中海集装箱运输股份有限公司监事，上海爱建股份有限公司独立董事。

夏凌 历任公司第六届董事会独立董事。现任同济大学教师，北京大成律师事务所上海分所律师，中国环境与资源法学研究会理事，联合国环境规

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2014 年年度报告

划署-同济大学环境与可持续发展学院教师，联合国教科文组织亚太地区世界遗产培训与研究中心（上海）法务总监，中华企业股份有限公

司第七届董事会独立董事。

徐国祥 历任上海财经大学统计学系主任，上海财经大学会计与财务研究院教授，公司第六届董事会独立董事及多家企业独立董事、监事和顾问等。

现任上海财经大学应用统计研究中心主任、中国统计学会常务理事、中国统计教育学会常务理事、上海市统计学会副会长，上海证券交易所

指数专家委员会委员，中证指数有限公司指数专家委员会委员，中华企业股份有限公司第七届董事会独立董事，保定天威保变电器股份有限

公司独立董事，大众交通（集团）股份有限公司监事。

卓福民 历任上海市政府经济体制改革办公室处长、主任助理，上海实业控股有限公司董事总经理、行政总裁（CEO）、副董事长，上海实业医药科

技集团有限公司董事长。现任纪源资本管理合伙人，上海科星创业投资基金(SIG Venture Star)创始人、董事长，碧生源(HKSE：0926)、大

全新能源(NYSE:DQ)、广东冠昊生物（SZ300238）董事及分众传媒（NASDAQ：FMCN）、申万证券（香港）（HKSE：218）、上海置业（HKSE：

1277）独立董事，上海市国际股权投资基金协会副理事长，中华企业股份有限公司第七届董事会独立董事。

蔡顺明 历任上海市房地局副主任科员、处长助理，上海市房地产交易中心副主任，上海市房屋土地资源管理局副处长、处长，上海市房地产交易中

心主任、测管办主任，上海市房屋土地资源管理局办公室主任、信息办主任、党委办公室主任、信访办主任，上海市规划和国土资源管理局

副总工程师。现任上海地产（集团）有限公司副总裁，中华企业股份有限公司第七届监事会主席。

陈洪 历任空军乌鲁木齐指挥所政治部干部处干事，空军政治学院训练部学术处参谋，上海居住区开发中心纪委检察室干部，上海振城房地产实业

公司党支部书记、副经理，上海中星（集团）有限公司综合管理部经理，上海中星（集团）有限公司党委委员。现任中华企业股份有限公司

党委副书记、纪委书记、工会主席、职工监事。

王幸儿 历任上海中星（集团）有限公司计划财务部助理会计师、会计师、高级会计师，上海地产（集团）有限公司资产管理部高级业务主管，上海

地产（集团）有限公司监察审计部经理助理，中华企业股份有限公司第六届监事会监事。现任上海地产（集团）有限公司法务审计部副经理,

中华企业股份有限公司第七届监事会监事。

倪伯士 历任上海市房产管理局财务处财务，上海房地局财务处主任科员，上海房地（集团）公司财务部会计，上海房地（集团）公司审计室副主任，

上海房地（集团）公司财务部经理，上海房地（集团）公司副总会计师。现任中华企业股份有限公司副总经理兼财务总监，代理董秘职务。

金鉴中 历任黄浦区房管局计财科副科长、科长，新黄浦集团计财部经理兼总裁特别助理，新黄浦集团计财部经理、总会计师，新黄浦集团副总裁、

总会计师，公司第四届、第五届监事会监事，第六届、第七届董事会董事，上海地产（集团）有限公司业务总监。

肖宏振 历任上海市房产管理局党办主任，上海市房屋建筑材料公司党委书记，上海市房屋建筑材料总公司总经理，上海房地（集团）公司党委副书

记、副董事长、总经理，兼上海金丰投资股份有限公司董事长，上海房地（集团）有限公司党委副书记、董事长，中华企业股份有限公司第

七届董事会董事。

郑建令 历任上海公交总公司党委委员、组织干部处处长，上海公交控股公司党委书记、副董事长，上海市建设党委组织处处长，中华企业股份有限

公司第六届、第七届监事会主席，上海地产（集团）有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席。

印学青 历任上海中顺房地产发展有限公司董事，中华企业股份有限公司总经理办公室副主任、主任、中华企业股份有限公司董事会秘书、副总经理、

副总经理兼董事会秘书。曾在上海市国有资产监督管理委员会挂职，任业绩考核处副处长。

孙毅 历任中华企业股份有限公司投资发展部副经理，团委书记，房产开发部副经理兼任上海中迪置业有限公司副总经理、总经理，房产开发部经

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2014 年年度报告

理，公司项目管理部经理兼上海顺驰置业有限公司总经理，公司总经理助理、副总经理。

(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

(一) 在股东单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期

孙勇 上海地产（集团）有限公司 业务总监 2014 年 3 月

李军 上海地产（集团）有限公司 业务总监 2014 年 3 月

蔡顺明 上海地产（集团）有限公司 副总裁 2010 年 7 月

王幸儿 上海地产（集团）有限公司 法务审计部副经理 2014 年 6 月

印学青 上海地产（集团）有限公司 资产管理部经理 2014 年 8 月

孙毅 上海地产（集团）有限公司 上海地产北部投资发展有限公司总 2014 年 6 月

经理

(二) 在其他单位任职情况

√适用 □不适用

任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务

夏凌 上海同济大学、上海国巨律师事务所 教授、律师

徐国祥 上海财经大学、保定天威保变电器股份有限公司、东方 教授、独立董事、监事

证券股份有限公司、大众交通（集团）股份有限公司

卓福民 上海科星创业投资基金 董事长

金鉴中 大众交通（集团）股份有限公司 独立董事

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2014 年年度报告

三、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司经营者年薪的实施方案经股东大会审议通过。独立董事的津贴标准由股东大会审议通过后执行。

董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司董事、监事、高级管理人员报酬，根据股东大会通过的实施方案，按岗位和绩效发放。

董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情 按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 547.7 万元（公司应付的

况 报酬）。

报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计人民币 547.7 万元（从公司实际获得的报

获得的报酬合计 酬）。

四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

姓名 担任的职务 变动情形 变动原因

郑建令 原监事会主席 离任 退休

金鉴中 原董事 离任 辞职

肖宏振 原董事 离任 退休

蔡顺明 监事会主席 选举 增补监事

孙勇 董事 选举 增补董事

李军 董事 选举 增补董事

杜钧 副总经理 聘任 董事会聘任

倪伯士 副总经理 聘任 董事会聘任

印学青 原副总经兼董事会秘书 离任 岗位调动

孙毅 原副总经理 离任 岗位调动

五、公司核心技术团队或关键技术人员情况

报告期内，公司核心团队或关键技术人员与对公司核心竞争力有重大影响的人员未发生重大变动。

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2014 年年度报告

六、母公司和主要子公司的员工情况

(一) 员工情况 单位：人

母公司在职员工的数量 70

主要子公司在职员工的数量 1,359

在职员工的数量合计 1,429

专业构成

专业构成类别 专业构成人数

生产人员 820

销售人员 174

技术人员 239

财务人员 85

行政人员 111

合计 1,429

教育程度

教育程度类别 数量（人）

大专以上学历 783

硕士 47

其他 599

合计 1,429

(二) 薪酬政策

公司以货币形式支付给员工的劳动报酬，由岗位工资、浮动薪酬和福利三部分组成，其中岗

位工资指岗位绩效工资；浮动薪酬指绩效奖金；福利指公司为员工办理企业年金、补充公积金（社

保统筹部分，基本保险部分除外）等各类福利。

公司的薪酬总额主要依据公司薪酬策略、经济效益、在职职工人数、行业薪酬水平、社会物

价水平等因素综合确定。

在综合上述因素的情况下，根据公司生产经营的规模以及未来发展的需要，合理确定定员标

准，根据同行业市场薪酬水平和公司引才、留才的需要，确定合理的、有竞争力的薪酬水平，以

此为准测算公司年度薪酬总额，并结合当年公司经营效益情况予以适当调整。

(三) 培训计划

公司实施《员工培训管理办法》，人均培训时数约 28.5 课时，员工培训覆盖率达到 86.7%。

在组织员工培训工作中，对培训教材、员工签到记录表等记录资料均予以收集整理。

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2014 年年度报告

(四) 专业构成统计图

(五) 教育程度统计图

第八节 公司治理

一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明

报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证

券交易所有关要求，加强信息披露工作，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，

规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明

确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事认真履行职责，积极参加公司股东大会、

董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、

持续的发展。

1、关于股东与股东大会：报告期内，公司根据《公司法》、《股票上市规则》、《股东大会

议事规则》的要求，召集、召开年度股东大会及二次临时股东大会，股东大会的会议筹备、会议

提案、议事程序、会议表决和决议、决议的执行和信息披露等方面符合规定要求。能够确保所有

股东，尤其是中小股东充分行使表决权，享有平等地位。公司邀请律师出席股东大会，对会议的

召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了股东大会的合法

有效。

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2014 年年度报告

2、关于控股股东与上市公司的关系：公司与控股股东产权关系相互独立。公司董事会、监事

会和内部机构能够独立运作。公司已建立防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上

市公司利益的长效机制，未发生大股东占用上市公司资金和资产的情况。在解决同业竞争问题上，

2010 年，公司收购上海地产（集团）有限公司所持有的上海房地（集团）有限公司 40%股权；2013

年，公司继续收购上海地产（集团）有限公司所持有的上海房地（集团）有限公司剩余 60%股权，

上海房地（集团）有限公司现已成为公司的全资子公司，该项收购有利于公司主业发展，促进同

业竞争问题的解决。报告期内，地产集团拟通过非公开发行股份方式注入部分项目公司股权，以

进一步解决同业竞争，但因未获股东大会通过而暂缓。

3、关于董事和董事会：报告期内，公司严格按照《公司法》、《公司章程》规定，董事会人

数和人员构成符合法律、法规的要求，各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，认真出席

董事会会议。公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个

专业委员会，其成员组成结构合理。各专业委员会设立以来，均严格按照相应工作条例开展工作，

已在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作用。每位独立董事均严格遵守《独立董事工作制度》，

认真负责、勤勉诚信地履行各自的职责，独立董事在公司利润分配方案制定及审议关联交易的过

程中提出了宝贵的意见与建议。

4、关于监事和监事会：报告期内，公司监事会严格执行《公司法》、公司《章程》的有关规

定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自

己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意

见。

5、关于绩效评价和激励约束机制：公司建立了公正、透明的高级管理人员的绩效评价标准与

激励约束机制；公司高级管理人员的聘任公开、透明，符合相关法律、法规的规定。

6、关于信息披露与透明度：公司严格按照有关法律法规及公司制定的《公司信息披露管理制

度》的要求，真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》、《中国证券报》及上海证券交易

所网站等披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信息披露的义务，保

证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司和投资者，尤其是中小股东的合法权益。公

司不存在因信息披露违规受到监管机构批评、谴责或处罚的情况。

7、关于投资者关系及相关利益者：报告期内，为完善和健全公司分红决策和监督机制,进一

步明确公司对投资者的投资回报，增加利润分配决策透明度和可操作性，公司对《公司章程》中

有关股本、利润分配政策和决策程序等条款内容进行修订，并严格按照《公司章程》等规定，制

定利润分配方案并及时实施。公司积极接待各类投资者，在公司网站上开设投资者关系板块，进

一步加强了投资者对公司的了解和认同。报告期内，公司召开了两次投资者恳谈会，公司董事长、

总经理等管理层出席会议，就公司近期经营情况、未来经营策略及融资方略与主要券商及媒体做

沟通交流，促进了公司与投资者之间的良性互动，切实保护投资者利益。2014 年 2 月 21 日，公

司副总经理兼董事会秘书印学青女士获得上海证券报举办的“2013 年度金治理持续回报公司董

秘奖”。

8、关于内部控制制度的建立健全：公司严格按照监管要求不断完善内部控制制度，强化内控

规范的执行和落实，在强化日常监督和专项检查的基础上，按照年度审计计划，对公司、子公司

的内部控制有效性进行内审。报告期内，公司加强内控体系建设，加强总部功能建设，优化调整

部门设置，构建 12 大职能部门，充实职能人员，内控制度执行与落实得到进一步加强。修订了《募

集资金管理办法》、《对外担保管理制度》及《关联交易管理制度》。

9、关于内幕知情人登记管理：公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制

度》，本报告期内，公司按照该制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人

员情况作了登记备案。报告期内不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。

二、股东大会情况简介

决议刊登的指定 决议刊登的

会议届次 召开日期 会议议案名称 决议情况

网站的查询索引 披露日期

2013 年度股东 2014 年 4 月 《公司 2013 年度董 审议通过 www.sse.com.cn 2014 年 4 月

大会年会 23 日 事会工作报告》、 全部议案 24 日

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2014 年年度报告

《公司 2013 年度监

事会工作报告》、

《公司 2013 年度财

务决算报告》、《公

司 2013 年度利润分

配预案》、《公司

2013 年年度报告》

及其摘要、《关于

挂牌转让上海锐思

资产管理有限公司

股权的议案》、《关

于公司董事增补的

议案》、《关于公

司监事调整的议

案》、《公司 2014

年度财务预算报

告》、《关于聘请

公司 2014 年度审计

机构的议案》、《关

于授权公司董事会

2014 年度项目储备

总金额的议案》、

《关于公司 2014 年

度对外担保计划的

议案》、《关于公

司 2013 年度日常关

联交易实际发生额

及 2013 年度预计日

常关联交易的议

案》、《关于修改

公司章程部分条款

的议案》、《关于

《公司未来三年

（2014-2016 年）股

东分红回报规划》

的议案

2014 年第一次 2014 年 8 月 《关于公司符合非 《关于非 www.sse.com.cn 2014 年 8 月

临时股东大会 25 日 公开发行 A 股股票 公开发行 26 日

条件的议案》、关 A 股股票

于《中华企业股份 方案（修

有限公司非公开发 订）的议

行 A 股股票预案 案》、《关

（修订版）》的议 于批准公

案、关于《中华企 司与上海

业股份有限公司截 地产（集

至 2014 年 6 月 团）有限公

30 日 止 前 次 募 集 司签订附

资金使用情况报 条件生效

告》的议案、关于 的〈中华企

修订《中华企业股 业股份有

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2014 年年度报告

份有限公司募集资 限公司与

金管理办法》的议 上海地产

案、关于《中华企 （集团）有

业股份有限公司关 限公司之

联交易管理制度》 非公开发

的议案、关于修订 行股份认

《中华企业股份有 购协议〉的

限公司对外担保管 议案》、《关

理制度》的议案、 于批准公

《关于调整发行公 司与上海

司债券决议有效期 地产（集

的议案》、《关于 团）有限公

非公开发行 A 股 司签订附

股票方案（修订） 条件生效

的议案》、《关于 的〈中华企

批准公司与上海地 业股份有

产（集团）有限公 限公司与

司签订附条件生效 上海地产

的〈中华企业股份 （集团）有

有限公司与上海地 限公司之

产（集团）有限公 非公开发

司之非公开发行股 行股份认

份认购协议〉的议 购协议之

案》、《关于批准 补充协议〉

公司与上海地产 的议案》、

（集团）有限公司 《关于本

签订附条件生效的 次非公开

〈中华企业股份有 发行 A 股

限公司与上海地产 股票涉及

（集团）有限公司 关联交易

之非公开发行股份 （修订版）

认购协议之补充协 的议案》、

议〉的议案》、《关 《关于本

于本次非公开发行 次非公开

A 股股票涉及关联 发行股票

交易（修订版）的 募集资金

议案》、《关于本 投资项目

次非公开发行股票 涉及审计

募集资金投资项目 评估结果

涉及审计评估结果 事项的议

事项的议案》、《关 案》、《关

于中华企业股份有 于中华企

限公司非公开发行 业股份有

A 股股票募集资金 限公司非

使用的可行性分析 公开发行

报告（修订版）的 A 股股票

议案》、《关于同 募集资金

意上海地产（集团） 使用的可

有限公司免于以要 行性分析

约方式增持公司股 报告（修订

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2014 年年度报告

份的议案》、《关 版）的议

于提请股东大会授 案》、《关

权董事会全权办理 于同意上

本次非公开发行 A 海地产（集

股股票相关事宜的 团）有限公

议案》 司免于以

要约方式

增持公司

股份的议

案》、《关

于提请股

东大会授

权董事会

全权办理

本次非公

开发行 A

股股票相

关事宜的

议案》等八

项议案未

获出席会

议的股东

所持表决

权的三分

之二以上

审议通过，

其余议案

皆审议通

过

2014 年第二次 2014 年 10 关于公司发行中期 审 议 通 过 www.sse.com.cn 2014 年 10 月

临时股东大会 月 28 日 票据的议案 全部议案 29 日

三、董事履行职责情况

(一) 董事参加董事会和股东大会的情况

参加股东

参加董事会情况

大会情况

董事 是否独

本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东

姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席

加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次

席次数 席次数 次数

次数 加次数 加会议 数

朱胜杰 否 48 6 42 0 0 否 3

陈力 否 48 6 42 0 0 否 3

戴智伟 否 48 6 42 0 0 否 3

孙勇 否 35 3 31 1 0 否 2

李军 否 35 3 31 1 0 否 2

姜维 否 48 6 42 0 0 否 3

杜钧 否 48 6 42 0 0 否 3

沈重英 是 48 5 42 1 0 否 3

夏凌 是 48 6 42 0 0 否 3

徐国祥 是 48 6 42 0 0 否 3

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2014 年年度报告

卓福民 是 48 6 42 0 0 否 3

年内召开董事会会议次数 48

其中：现场会议次数 6

通讯方式召开会议次数 42

现场结合通讯方式召开会议次数 0

(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议

四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议

报告期内，董事会下设专门委员会在履行职责时对所审议议案均表示赞成。

审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专业委员会均严格按照相

应工作条例开展工作，在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作用：董事会审计委员会对 2014

年各个定期报告进行了审查；在 2014 年度报告审计工作期间，董事会审计委员会认为公司财务报

表符合《企业会计准则》的规定；选择的会计政策和做出的会计估计恰当合理；会计报表在所有

重大方面能够公允反映公司 2014 年 12 月 31 日的财务状况以及 2014 年度的经营成果和现金流量，

可以提交会计师事务所审计；在公司讨论制定发展战略时，战略委员会提出了重要的意见和建议；

在公司高管聘任工作中，提名委员会忠实地履行了候选人的提名工作；薪酬与考核委员会提出完

善薪酬方案、考核体系及经营者薪酬标准的合理化建议。

五、监事会发现公司存在风险的说明

报告期内，监事会对所监督事项无异议。

六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能

保持自主经营能力的情况说明

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在不能保证独立性、不能保持

自主经营能力的情况。

七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

公司报告期内对高级管理人员的考评机制是根据收入与经营者的业绩相挂钩、基本收入与风

险收入相结合、激励与约束相结合的原则，采用年薪（年薪由基础年薪、风险收入和福利三部分

组成）加期奖，期奖金额最高不超过年薪 1.4 倍的规定设置。业绩考核指标由核心指标、辅助指

标、特定指标和综合指标四部分组成。其中前三个指标为量化指标，后一个指标为综合指标。

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2014 年年度报告

第九节 内部控制

一、内部控制责任声明及内部控制制度建设情况

建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实施内部控制进

行监督；经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。

为保证财务报告及相关信息的真实完整，根据《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制

配套指引》及相关法律法规的要求，结合企业内部控制制度，建立了财务报告内部控制。

报告期内，为加强公司内部控制建设，保证内控制度有效推行，公司优化调整内控工作的责

任落实，指定内控审计部为整个公司内控工作开展的牵头部门，以内部审计为基础，全面推进内

控制度的落实与建设。公司在完善内控业务流程框架的基础上，通过行业数据对比、员工访谈、

制度查阅、穿行测试等方式梳理流程及查找内控缺陷，拟定风险评估标准，编制风险清单，对风

险关键点进行整理。公司内控机制形成了从专项查错纠弊向全面风险防范的转变，构建了高风险

管理，全业务覆盖，项目内控目标各有侧重的全新动态内控体系。同时，在内部控制体系建设工

作上，公司完善《公司内部审计制度》、《公司内部审计制度实施细则》、《内控审计操作规程》、

《工程审计操作规程》等制度，进一步优化了公司内控体系的构建。根据《公司内控规范实施方

案》，公司编制完成 2014 年度内部控制评价报告并公告。

公司内部控制评价报告详见 2015 年 3 月 20 日上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 相关公告。

是否披露内部控制自我评价报告：是

二、内部控制审计报告的相关情况说明

公司内部控制审计机构立信会计师事务所为公司出具了标准无保留的内部控制审计报告。

内部控制审计报告详见 2015 年 3 月 20 日上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 相关公告

是否披露内部控制审计报告：是

三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明

公司已经制定了《年报信息披露重大差错责任追究制度》，在制度中规定了在年报信息披露

中，各相关人对披露内容的真实性、准确性、及时性负有各自的责任，如果出现重大差错，将查

明原因，追究当事人的责任。

报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充及业绩预告修正等情况。

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2014 年年度报告

第十节 财务报告

一、审计报告

审计报告

信会师报字[2015]第 111162 号

中华企业股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的中华企业股份有限公司（以下简称贵公司）财务报

表，包括 2014 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2014 年度的合并

及公司利润表、2014 年度的合并及公司现金流量表、2014 年度的合并及

公司所有者权益变动表以及财务报表附注。

一、 管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括： 1）

按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设

计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导

致的重大错报。

二、 注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我

们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师

审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工

作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计

证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误

导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考

虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合

理性，以及评价财务报表的总体列报。

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2014 年年度报告

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提

供了基础。

三、 审计意见

我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定

编制，公允反映了贵公司 2014 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及

2014 年度的合并及公司经营成果和现金流量。

立信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：潘莉华

中国注册会计师：饶海兵

中国上海 二 O 一五年三月十八日

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2014 年年度报告

二、财务报表

合并资产负债表

2014 年 12 月 31 日

编制单位: 中华企业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目 期末余额 期初余额

流动资产：

货币资金 4,634,615,849.53 2,442,574,329.81

结算备付金

拆出资金

以公允价值计量且其变动计入当期损 48,362,284.20

益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款 4,008,711.87 35,860,203.47

预付款项 3,532,593.68 114,487,141.08

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

应收利息

应收股利

其他应收款 414,955,402.23 135,267,251.54

买入返售金融资产

存货 30,585,434,933.46 27,651,914,077.71

划分为持有待售的资产 8,782,175.01

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 14,891,643.30 134,401,344.00

流动资产合计 35,714,583,593.28 30,514,504,347.61

非流动资产：

发放贷款及垫款

可供出售金融资产 506,434,424.04 244,532,078.08

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 1,434,580,524.86 1,443,361,072.48

投资性房地产 2,454,595,023.86 3,351,955,237.64

固定资产 258,704,735.56 177,491,179.74

在建工程 42,439,322.09

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 105,775,817.77 108,709,421.89

开发支出

商誉

长期待摊费用 2,168,143.45 2,898,439.55

递延所得税资产 272,629,555.34 403,740,099.81

其他非流动资产 65,000,000.00 95,020,000.00

非流动资产合计 5,099,888,224.88 5,870,146,851.28

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2014 年年度报告

资产总计 40,814,471,818.16 36,384,651,198.89

流动负债：

短期借款 502,600,000.00 1,052,000,000.00

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 3,678,635,416.86 2,012,324,505.00

预收款项 3,099,573,906.49 2,276,060,568.64

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 33,334,377.66 28,753,752.91

应交税费 887,555,927.44 1,175,933,692.94

应付利息 84,856,355.74 58,388,463.25

应付股利 22,293,265.24 91,658,790.52

其他应付款 2,016,586,931.32 2,003,926,120.21

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 8,659,186,460.91 5,428,927,975.83

其他流动负债 1,404,600,000.00

流动负债合计 20,389,222,641.66 14,127,973,869.30

非流动负债：

长期借款 10,204,339,960.53 10,566,871,941.39

应付债券 1,526,827,060.83

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益 8,727,820.40 12,606,730.60

递延所得税负债 5,463,974.61

其他非流动负债 1,330,853,127.09 3,699,106,213.87

非流动负债合计 13,076,211,943.46 14,278,584,885.86

负债合计 33,465,434,585.12 28,406,558,755.16

所有者权益

股本 1,867,059,398.00 1,555,882,832.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 39,594,980.50 39,594,980.50

减：库存股

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2014 年年度报告

其他综合收益 16,391,923.83 27,280,348.21

专项储备

盈余公积 491,700,295.51 491,700,295.51

一般风险准备

未分配利润 2,665,693,140.49 3,621,013,053.45

归属于母公司所有者权益合计 5,080,439,738.33 5,735,471,509.67

少数股东权益 2,268,597,494.71 2,242,620,934.06

所有者权益合计 7,349,037,233.04 7,978,092,443.73

负债和所有者权益总计 40,814,471,818.16 36,384,651,198.89

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

母公司资产负债表

2014 年 12 月 31 日

编制单位:中华企业股份有限公司

单位:元 币种:人民币

项目 期末余额 期初余额

流动资产：

货币资金 974,424,321.86 337,471,034.74

以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款 331,644.00 6,935,000.00

预付款项

应收利息

应收股利 152,850,000.00 790,000,000.00

其他应收款 5,664,231,019.08 5,030,834,407.06

存货 153,606,660.57 186,428,459.05

划分为持有待售的资产

一年内到期的非流动资产 70,000,000.00

其他流动资产 70,000,000.00

流动资产合计 7,015,443,645.51 6,421,668,900.85

非流动资产：

可供出售金融资产 3,919,989.76 242,205,989.76

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 7,021,707,342.80 6,984,297,426.13

投资性房地产 228,639,352.25 240,363,906.41

固定资产 25,425,925.16 29,053,630.35

在建工程

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 59,354,860.00 61,048,035.52

开发支出

63 / 185

2014 年年度报告

商誉

长期待摊费用 1,491,834.63 1,693,793.23

递延所得税资产

其他非流动资产 550,000,000.00 550,000,000.00

非流动资产合计 7,890,539,304.60 8,108,662,781.40

资产总计 14,905,982,950.11 14,530,331,682.25

流动负债：

短期借款 202,600,000.00 907,000,000.00

以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 29,709,861.49 29,435,667.49

预收款项 3,886,880.28 33,227,312.50

应付职工薪酬 17,602,216.86 17,580,543.92

应交税费 2,351,291.18 3,441,662.77

应付利息 36,740,222.43 23,550,608.11

应付股利 1,143,265.24 1,084,297.33

其他应付款 2,209,243,038.85 2,219,430,549.34

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负债 3,307,454,182.60 3,030,569,579.73

其他流动负债 1,404,600,000.00

流动负债合计 7,215,330,958.93 6,265,320,221.19

非流动负债：

长期借款 3,283,600,000.00 2,248,500,000.00

应付债券 1,526,827,060.83

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益

递延所得税负债

其他非流动负债 1,330,853,127.09 3,103,106,213.87

非流动负债合计 6,141,280,187.92 5,351,606,213.87

负债合计 13,356,611,146.85 11,616,926,435.06

所有者权益：

股本 1,867,059,398.00 1,555,882,832.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

资本公积 48,085,963.33 48,085,963.33

减：库存股

其他综合收益 27,280,348.21

专项储备

盈余公积 502,048,937.47 502,048,937.47

未分配利润 -867,822,495.54 780,107,166.18

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2014 年年度报告

所有者权益合计 1,549,371,803.26 2,913,405,247.19

负债和所有者权益总计 14,905,982,950.11 14,530,331,682.25

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

合并利润表

2014 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、营业总收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22

其中：营业收入 4,415,231,580.72 6,757,943,092.22

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 5,867,199,248.10 6,050,653,231.32

其中：营业成本 3,436,123,566.17 3,986,255,953.51

利息支出

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备金净额

保单红利支出

分保费用

营业税金及附加 304,869,657.83 756,227,719.56

销售费用 169,982,131.59 182,197,548.78

管理费用 265,216,371.15 277,235,710.86

财务费用 1,041,296,876.31 732,850,993.13

资产减值损失 649,710,645.05 115,885,305.48

加：公允价值变动收益（损失以“－”号填 -28,556.78

列）

投资收益（损失以“－”号填列） 1,292,412,048.40 20,248,668.83

其中：对联营企业和合营企业的投资收 -53,144,742.41 -19,803,071.94

益

汇兑收益（损失以“－”号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列） -159,584,175.76 727,538,529.73

加：营业外收入 55,628,282.49 31,547,903.49

其中：非流动资产处置利得 428,634.96 616,476.57

减：营业外支出 1,836,402.33 3,666,916.30

其中：非流动资产处置损失 1,053,890.98 151,632.78

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -105,792,295.60 755,419,516.92

减：所得税费用 335,151,763.16 282,465,398.80

五、净利润（净亏损以“－”号填列） -440,944,058.76 472,954,118.12

归属于母公司所有者的净利润 -488,555,063.76 401,663,518.58

少数股东损益 47,611,005.00 71,290,599.54

六、其他综合收益的税后净额 -10,888,424.38 17,567,505.81

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净 -10,888,424.38 17,567,505.81

65 / 185

2014 年年度报告

额

（一）以后不能重分类进损益的其他综合

收益

1.重新计量设定受益计划净负债或净资

产的变动

2.权益法下在被投资单位不能重分类进

损益的其他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他综合收 -10,888,424.38 17,567,505.81

益

1.权益法下在被投资单位以后将重分类

进损益的其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -10,888,424.38 17,567,505.81

3.持有至到期投资重分类为可供出售金

融资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额 -451,832,483.14 490,521,623.93

归属于母公司所有者的综合收益总额 -499,443,488.14 419,231,024.39

归属于少数股东的综合收益总额 47,611,005.00 71,290,599.54

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股) -0.26 0.22

（二）稀释每股收益(元/股) -0.26 0.22

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

母公司利润表

2014 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、营业收入 101,643,224.67 878,760,534.67

减：营业成本 45,501,811.16 372,015,585.00

营业税金及附加 17,895,124.20 115,982,393.57

销售费用 1,506,541.70 9,319,908.60

管理费用 59,219,316.12 81,165,623.69

财务费用 544,303,852.56 338,865,586.85

资产减值损失 786,095,196.45 1,408,060.96

加：公允价值变动收益（损失以“－”号填

列）

投资收益（损失以“－”号填列） 161,745,517.41 806,452,277.51

其中：对联营企业和合营企业的投资收 -8,990,083.33 3,647,485.95

益

二、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,191,133,100.11 766,455,653.51

加：营业外收入 10,017,467.95 44,457.70

其中：非流动资产处置利得 42,152.42

减：营业外支出 49,180.36 556,509.58

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2014 年年度报告

其中：非流动资产处置损失 41,180.36 55,794.58

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,181,164,812.52 765,943,601.63

减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,181,164,812.52 765,943,601.63

五、其他综合收益的税后净额 -27,280,348.21 17,567,505.81

（一）以后不能重分类进损益的其他综合收

益

1.重新计量设定受益计划净负债或净资产

的变动

2.权益法下在被投资单位不能重分类进损

益的其他综合收益中享有的份额

（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 -27,280,348.21 17,567,505.81

1.权益法下在被投资单位以后将重分类进

损益的其他综合收益中享有的份额

2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -27,280,348.21 17,567,505.81

3.持有至到期投资重分类为可供出售金融

资产损益

4.现金流量套期损益的有效部分

5.外币财务报表折算差额

6.其他

六、综合收益总额 -1,208,445,160.73 783,511,107.44

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

合并现金流量表

2014 年 1—12 月

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 5,263,010,171.04 5,933,549,410.16

客户存款和同业存放款项净增加额

向中央银行借款净增加额

向其他金融机构拆入资金净增加额

收到原保险合同保费取得的现金

收到再保险业务现金净额

保户储金及投资款净增加额

处置以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融资产净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金

拆入资金净增加额

回购业务资金净增加额

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 308,212,076.36 231,290,251.62

67 / 185

2014 年年度报告

经营活动现金流入小计 5,571,222,247.40 6,164,839,661.78

购买商品、接受劳务支付的现金 4,002,275,194.87 4,886,925,351.00

客户贷款及垫款净增加额

存放中央银行和同业款项净增加额

支付原保险合同赔付款项的现金

支付利息、手续费及佣金的现金

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金 276,879,623.12 221,581,669.84

支付的各项税费 901,135,410.74 1,155,678,337.39

支付其他与经营活动有关的现金 515,928,579.80 436,968,229.64

经营活动现金流出小计 5,696,218,808.53 6,701,153,587.87

经营活动产生的现金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.09

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 1,431,609,916.31 1,048,796,596.01

取得投资收益收到的现金 9,269,870.61 3,697,404.84

处置固定资产、无形资产和其他长期资 2,087,374.65 1,446,147.39

产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现 2,347,836,992.32 20,000,000.00

金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 3,790,804,153.89 1,073,940,148.24

购建固定资产、无形资产和其他长期资 31,891,787.31 149,909,949.54

产支付的现金

投资支付的现金 1,878,592,167.39 1,230,396,974.92

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现 1,236,091,192.13

金净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 1,910,483,954.70 2,616,398,116.59

投资活动产生的现金流量净额 1,880,320,199.19 -1,542,457,968.35

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 4,000,000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的 4,000,000.00

现金

取得借款收到的现金 10,592,965,359.93 14,868,872,048.21

发行债券收到的现金 1,525,200,000.00

收到其他与筹资活动有关的现金 20,000,000.00 19,394,551.00

筹资活动现金流入小计 12,138,165,359.93 14,892,266,599.21

偿还债务支付的现金 9,527,245,085.78 11,242,245,243.97

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,259,236,496.59 2,211,048,501.20

其中：子公司支付给少数股东的股利、 91,058,937.54 58,024,479.24

利润

支付其他与筹资活动有关的现金 120,000,000.00

筹资活动现金流出小计 11,786,481,582.37 13,573,293,745.17

筹资活动产生的现金流量净额 351,683,777.56 1,318,972,854.04

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 772.02 -6,585.00

五、现金及现金等价物净增加额 2,107,008,187.64 -759,805,625.40

加：期初现金及现金等价物余额 2,212,574,329.81 2,972,379,955.21

68 / 185

2014 年年度报告

六、期末现金及现金等价物余额 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

母公司现金流量表

2014 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 79,602,792.45 542,195,381.17

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 24,135,244.40 9,676,916.71

经营活动现金流入小计 103,738,036.85 551,872,297.88

购买商品、接受劳务支付的现金 1,012,908.52 77,368,703.05

支付给职工以及为职工支付的现金 29,988,148.39 26,837,270.63

支付的各项税费 24,325,127.84 119,160,762.36

支付其他与经营活动有关的现金 30,475,735.47 56,353,503.44

经营活动现金流出小计 85,801,920.22 279,720,239.48

经营活动产生的现金流量净额 17,936,116.63 272,152,058.40

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 278,373,028.95 1,098,623,850.56

取得投资收益收到的现金 790,574,440.00 686,276,000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资 180,284.37

产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现

金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 1,068,947,468.95 1,785,080,134.93

购建固定资产、无形资产和其他长期资 401,900.00 327,320.00

产支付的现金

投资支付的现金 701,901,733.84 2,555,154,744.19

取得子公司及其他营业单位支付的现 1,236,091,192.13

金净额

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 702,303,633.84 3,791,573,256.32

投资活动产生的现金流量净额 366,643,835.11 -2,006,493,121.39

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金 6,383,000,000.00 7,011,230,000.00

收到其他与筹资活动有关的现金 20,000,000.00

筹资活动现金流入小计 6,403,000,000.00 7,011,230,000.00

偿还债务支付的现金 5,203,783,919.90 4,536,250,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 926,842,744.72 1,070,531,022.60

支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计 6,130,626,664.62 5,606,781,022.60

筹资活动产生的现金流量净额 272,373,335.38 1,404,448,977.40

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

69 / 185

2014 年年度报告

五、现金及现金等价物净增加额 656,953,287.12 -329,892,085.59

加：期初现金及现金等价物余额 237,471,034.74 567,363,120.33

六、期末现金及现金等价物余额 894,424,321.86 237,471,034.74

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

70 / 185

2014 年年度报告

合并所有者权益变动表

2014 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

本期

归属于母公司所有者权益

项目 少数股东 所有者权

其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计

股本

优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润

一、上年期末余额 1,555,8 39,594, 27,280, 491,700 3,621,0 2,242,620 7,978,092

82,832. 980.50 348.21 ,295.51 13,053. ,934.06 ,443.73

00 45

加：会计政策变更

前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 1,555,8 39,594, 27,280, 491,700 3,621,0 2,242,620 7,978,092

82,832. 980.50 348.21 ,295.51 13,053. ,934.06 ,443.73

00 45

三、本期增减变动金额（减 311,176 -10,888 -955,31 25,976,56 -629,055,

少以“－”号填列） ,566.00 ,424.38 9,912.9 0.65 210.69

6

（一）综合收益总额 -10,888 -488,55 47,611,00 -451,832,

,424.38 5,063.7 5.00 483.14

6

（二）所有者投入和减少资

本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配 311,176 -466,76 -21,634,4 -177,222,

71 / 185

2014 年年度报告

,566.00 4,849.2 44.35 727.55

0

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的 311,176 -466,76 -21,634,4 -177,222,

分配 ,566.00 4,849.2 44.35 727.55

0

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或

股本）

2．盈余公积转增资本（或

股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 1,867,0 39,594, 16,391, 491,700 2,665,6 2,268,597 7,349,037

59,398. 980.50 923.83 ,295.51 93,140. ,494.71 ,233.04

00 49

上期

归属于母公司所有者权益

项目 少数股东 所有者权

其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计

股本

优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润

一、上年期末余额 1,555,8 1,262,5 429,291 3,492,8 2,320,164 9,060,777

82,832. 51,109. ,472.70 87,759. ,751.86 ,925.31

00 35 40

加：会计政策变更 -9,712, 9,712,8

842.40 42.40

72 / 185

2014 年年度报告

前期差错更正

同一控制下企业合并

其他

二、本年期初余额 1,555,8 1,252,8 9,712,8 429,291 3,492,8 2,320,164 9,060,777

82,832. 38,266. 42.40 ,472.70 87,759. ,751.86 ,925.31

00 95 40

三、本期增减变动金额（减 -1,213, 17,567, 62,408, 128,125 -77,543,8 -1,082,68

少以“－”号填列） 243,286 505.81 822.81 ,294.05 17.80 5,481.58

.45

（一）综合收益总额 7,237,6 17,567, 401,663 71,290,59 497,759,2

75.40 505.81 ,518.58 9.54 99.33

（二）所有者投入和减少 -56,485,4 -56,485,4

资本 44.91 44.91

1．股东投入的普通股 -56,485,4 -56,485,4

44.91 44.91

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配 76,594, -263,30 -92,348,9 -279,054,

360.16 0,300.0 72.43 912.27

0

1．提取盈余公积 76,594, -76,594

360.16 ,360.16

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的 -186,70 -92,348,9 -279,054,

分配 5,939.8 72.43 912.27

4

4．其他

（四）所有者权益内部结

转

1．资本公积转增资本（或

股本）

2．盈余公积转增资本（或

股本）

73 / 185

2014 年年度报告

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他 -1,220, -14,185 -10,237 -1,244,90

480,961 ,537.35 ,924.53 4,423.73

.85

四、本期期末余额 1,555,8 39,594, 27,280, 491,700 3,621,0 2,242,620 7,978,092

82,832. 980.50 348.21 ,295.51 13,053. ,934.06 ,443.73

00 45

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

母公司所有者权益变动表

2014 年 1—12 月

单位:元 币种:人民币

本期

项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积

优先股 永续债 其他 收益 润 益合计

一、上年期末余额 1,555,882 48,085,96 27,280,3 502,048, 780,107, 2,913,405

,832.00 3.33 48.21 937.47 166.18 ,247.19

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 1,555,882 48,085,96 27,280,3 502,048, 780,107, 2,913,405

,832.00 3.33 48.21 937.47 166.18 ,247.19

三、本期增减变动金额（减 311,176,5 -27,280, -1,647,9 -1,364,03

少以“－”号填列） 66.00 348.21 29,661.7 3,443.93

2

（一）综合收益总额 -27,280, -1,181,1 -1,208,44

348.21 64,812.5 5,160.73

2

74 / 185

2014 年年度报告

（二）所有者投入和减少资

本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配 311,176,5 -466,764 -155,588,

66.00 ,849.20 283.20

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分 311,176,5 -466,764 -155,588,

配 66.00 ,849.20 283.20

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股

本）

2．盈余公积转增资本（或股

本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额 1,867,059 48,085,96 502,048, -867,822 1,549,371

,398.00 3.33 937.47 ,495.54 ,803.26

上期

项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权

股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积

优先股 永续债 其他 收益 润 益合计

一、上年期末余额 1,555,882 54,903,73 448,464, 484,550, 2,543,801

,832.00 5.57 207.18 533.33 ,308.08

75 / 185

2014 年年度报告

加：会计政策变更 -27,280,3 27,280,3

48.21 48.21

前期差错更正

其他

二、本年期初余额 1,555,882 27,623,38 27,280,3 448,464, 484,550, 2,543,801

,832.00 7.36 48.21 207.18 533.33 ,308.08

三、本期增减变动金额（减 20,462,57 53,584,7 295,556, 369,603,9

少以“－”号填列） 5.97 30.29 632.85 39.11

（一）综合收益总额 17,567,50 765,943, 783,511,1

5.81 601.63 07.44

（二）所有者投入和减少资

本

1．股东投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配 76,594,3 -263,300 -186,705,

60.16 ,300.00 939.84

1．提取盈余公积 76,594,3 -76,594,

60.16 360.16

2．对所有者（或股东）的分 -186,705 -186,705,

配 ,939.84 939.84

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股

本）

2．盈余公积转增资本（或股

本）

3．盈余公积弥补亏损

4．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

76 / 185

2014 年年度报告

（六）其他 2,895,070 -23,009, -207,086 -227,201,

.16 629.87 ,668.78 228.49

四、本期期末余额 1,555,882 48,085,96 27,280,3 502,048, 780,107, 2,913,405

,832.00 3.33 48.21 937.47 166.18 ,247.19

法定代表人：朱胜杰主管会计工作负责人：姜维、倪伯士会计机构负责人：唐喆

77 / 185

2014 年年度报告

三、公司基本情况

1. 公司概况

中华企业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系全民所有制的中华企业公司改

制而成立的上市公司。1993 年 9 月 24 日正式在证券交易所上市。公司的企业法人营业

执照注册号：310000000023990。所属行业为房地产类。

2005 年 12 月，公司完成了股权分置改革，公司除公募法人股股东以外的非流通股股东

以其持有的部分非流通股股份作为对价，支付给公司全体流通股股东，以换取全体非流

通股股东所持剩余非流通股股份的上市流通权。以 2005 年 9 月 30 日公司股本结构为计

算基础， 方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每持有 10 股流通股获得 3 股

股份的对价。根据 2014 年 4 月 23 日公司股东大会决议，公司以 2013 年末总股本

1,555,882,832 股计算，按每 10 股送 2 股红股，共计派发 311,176,566 股，完成后公司的

总股本为 1,867,059,398 股。

截止 2014 年 12 月 31 日，本公司注册资本为 1,867,059,398 元，累计发行股本总数

1,867,059,398 股，全部为无限售条件股份，公司注册地：上海市华山路 2 号，总部地址：

办公地址：上海市浦东新区雪野路 928 号 6 楼。本公司主要经营活动为：商品房设计、

建造、买卖、租赁。本公司的母公司为上海地产（集团）有限公司，本公司的实际控制

人为上海地产（集团）有限公司。本财务报表业经公司董事会于 2015 年 3 月 18 日批准

报出。

2. 合并财务报表范围

截至 2014 年 12 月 31 日，本公司合并财务报表范围内子公司如下：

1 上海房产之窗房地产信息有限公司

2 杭州中华企业房地产发展有限公司

3 江阴中企誉德房地产有限公司

4 上海鼎达房地产有限公司

5 上海中鸿置业有限公司

6 上海南郊中华园房地产开发有限公司

7 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司

8 苏州中华园房地产开发有限公司

9 浙江锦华大酒店管理有限公司

10 上海金樱房地产发展有限公司

11 上海江森房屋设备有限公司

12 上海瀛浦置业有限公司

13 上海瀛茸置业有限公司

14 上海瀛翔投资咨询有限公司

15 上海古北房产租赁有限公司

16 上海古北物业管理有限公司

17 上海古北新虹劳务服务有限公司

18 上海古北劳动服务有限公司

19 上海古北京宸置业发展有限公司

20 苏州洞庭房地产发展有限公司

78 / 185

2014 年年度报告

21 上海古北顾村置业有限公司

22 上海浦东古北置业有限公司

23 江阴金安置业有限公司

24 上海新古北物业管理有限公司

25 上海古北朱家角置业有限公司

26 无锡中诚置业有限公司

27 无锡中城誉品置业有限公司

28 上海新弘生态农业有限公司

29 中企汇锦投资有限公司

30 上海融欧股权投资基金管理有限公司

31 上海民诚置业有限公司

32 上海房地集团物业服务有限公司

33 上海地产古北安亭置业有限公司

34 上海房地产经营(集团)有限公司

35 上海顺驰置业有限公司

36 上海房地（集团）有限公司

37 上海凯峰房地产开发有限公司

38 上海国际汽车城置业有限公司

39 上海国际汽车城安亭新镇酒店管理咨询有限公司

40 上海国际汽车城安亭新镇能源技术服务有限公司

31 上海国际汽车城物业管理有限公司

42 上海古北（集团）有限公司

43 上海杉野置业有限公司

44 古北集团香港有限公司

四、财务报表的编制基础

1. 编制基础

公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——

基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规

定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信

息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。

2. 持续经营

公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

1. 遵循企业会计准则的声明

公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状

况、经营成果、现金流量等有关信息。

79 / 185

2014 年年度报告

2. 会计期间

自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。

3. 营业周期

本公司营业周期为 12 个月。

4. 记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合

并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并

财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账

面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中

的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或

承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本

公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确

认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，

经复核后，计入当期损益。为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费

用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券

的交易费用，冲减权益。

6. 合并财务报表的编制方法

1、 合并范围

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司

所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。

2、 合并程序

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财

务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据

相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企

业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公

司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并

财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控

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制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务

报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包

括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价

值为基础对其财务报表进行调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在

合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益

总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子

公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产

负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利

润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入

合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主

体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的

各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方

控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同

一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净

资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并

资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利

润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并

现金流量表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之

前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计

量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购

买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和

利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有

者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计

划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（2）处置子公司或业务

①一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收

入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳

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入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩

余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股

权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子

公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入

丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除

净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权

时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变

动而产生的其他综合收益除外。

②分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股

权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常

表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在

丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额

的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧

失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧

失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关

政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处

理。

（3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享

有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整

合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减

的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置

价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算

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的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，

资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。

当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同

经营。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进

行会计处理：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业投资的会计政策见合并财务报表项目注释“17、长期股权投资”。

8. 现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时

具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险

很小四个条件的投资，确定为现金等价物。

9. 外币业务和外币报表折算

1、 外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币

记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的

汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇

兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、 外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者

权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润

表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时，

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将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当

期损益。

10. 金融工具

金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。

1、 金融工具的分类

金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以

公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；

应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。

2、 金融工具的确认依据和计量方法

（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）

取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领

取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。

持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入

当期损益。

处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公

允价值变动损益。

（2）持有至到期投资

取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用

之和作为初始确认金额。

持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利

率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。

处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

（3）应收款项

公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不

包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，

以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其

现值进行初始确认。

收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。

（4）可供出售金融资产

取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领

取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。

持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将

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公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值

不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工

具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同

时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转

出，计入当期损益。

（5）其他金融负债

按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续

计量。

3、 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转

移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的

风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形

式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资

产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额

（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，

在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，

并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额

中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）

之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确

认为一项金融负债。

4、 金融负债终止确认条件

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部

分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，

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且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融

负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融

负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价

（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的

相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分

的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间

的差额，计入当期损益。

5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃

市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当

前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场

参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，

并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切

实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表

日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减

值的，计提减值准备。

（1）可供出售金融资产的减值准备：

期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关

因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接

计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。

对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升

且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以

转回，计入当期损益。

可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。

本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：期末如果可供出售金融资

产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋

势属于非暂时性的，就认定其已发生减值。

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本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌严重的标准为：下跌幅度超过

投资成本的 30％且非暂时性下跌；公允价值下跌“非暂时性”的标准为：持续

下跌超过两个完整会计年度；投资成本的计算方法为：取得可供出售权益工具

对价及相关税费；持续下跌期间的确定依据为：自下跌幅度超过投资成本的

30％时计算。

（2）持有至到期投资的减值准备：

持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。

11. 应收款项

(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项

单项金额重大的判断依据或金额标准 金额在 500 万元及以上的应收款项。

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方 单独进行减值测试，按预计未来现金流量现

法 值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计

入当期损益。单独测试未发生减值的应收款

项，将其归入关联方组合或帐龄组合计提坏

账准备。

(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：

确定组合的依据

关联方组合：按关联方划分组合

账龄组合：除关联方组合及单项金额重大并已单项计提坏账准备的应收款项之外，其余应收

款项按账龄划分组合

按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）

关联方组合 单独进行减值测试

账龄组合 按账龄分析法

组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的

□适用 □不适用

账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

1 年以内（含 1 年） 5 5

1－2 年 5 5

2－3 年 10 10

3－4 年 20 20

4－5 年 50 50

5 年以上 100 100

组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的

□适用 √不适用

组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

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组合中，采用其他方法计提坏账准备的

√适用 □不适用

组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)

关联方组合 单独进行减值测试，如有客 单独进行减值测试，如有客

观证据表明发生了减值，按 观证据表明发生了减值，按

预计未来现金流量现值低于 预计未来现金流量现值低于

其账面价值的差额，确认减 其账面价值的差额，确认减

值损失，计提坏账准备。如 值损失，计提坏账准备。如

经测试未发现减值，不计提 经测试未发现减值，不计提

坏账准备。 坏账准备。

(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：

单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明其发生了减值。

坏账准备的计提方法

单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生

了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账

面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。

单独测试未发生减值的应收账款和其他应收

款，以账龄分析法计提坏账准备。

12. 存货

1、 存货的分类

存货分类为：开发成本、开发产品、工程施工、库存商品、原材料、周转材料

等。

2、 发出存货的计价方法

存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。

3、 不同类别存货可变现净值的确定依据

开发产品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生

产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，

确定其可变现净值；需要经过建设的开发成本，以及需要经过加工的材料存货，

在正常开发或生产经营过程中，以所开发的最终开发产品或生产的产成品的估

计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金

额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变

现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，

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超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，

按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、

具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并

计提存货跌价准备。

除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资

产负债表日市场价格为基础确定。

本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。

4、 存货的盘存制度

采用永续盘存制

5、 低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法；

（2）包装物采用一次转销法。

6、 开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记

入商品房成本。

7、 公共配套设施费用的核算方法

不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；

能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发

生的成本。

8、 维修基金的核算方法

按《上海市商品住宅维修基金管理办法》及其他各地的维修基金管理办法提取

维修基金，计入开发成本。

13. 划分为持有待售资产

本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）确认为持有待售：

（1）该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即

出售；

（2）公司已经就处置该组成部分（或非流动资产）作出决议，如按规定需得到股东

批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；

（3）公司已与受让方签订了不可撤销的转让协议；

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（4）该项转让将在一年内完成。

14. 长期股权投资

1、 共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活

动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一

同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位

为本公司的合营企业。

重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够

控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施

加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、 初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以

及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益

在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投

资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合

并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面

价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始

投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份

新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲

减留存收益。

非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资

的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控

制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本

法核算的初始投资成本。

（2）其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资

成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为

初始投资成本。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可

靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价

值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的

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公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面

价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

3、 后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价

款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投

资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于

投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权

投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资

产公允价值份额的差额，计入当期损益。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，

分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照

被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权

投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所

有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净

资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的

净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，

以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被

投资单位的金额为基础进行核算。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例

计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位

发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企

业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附

注“三、 五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 六）

合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。

在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，

冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，

以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投

资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合

同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入

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2014 年年度报告

当期投资损失。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接

处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进

行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所

有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重

新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处

置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大

影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用

权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单

位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、

其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在

终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报

表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按

权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置

后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工

具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与

账面价值间的差额计入当期损益。

处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，

处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因

采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后

的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其

他所有者权益全部结转。

15. 投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的

土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开

发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出

租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相

同的摊销政策执行。

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16. 固定资产

(1).确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年

度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

(2).折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残

值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经

济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）

房屋及建筑物 直线法 5-50 3－10 19.40－1.80

专用设备 直线法 3-10 3－10 32.33－9.00

运输设备 直线法 3-10 3－10 97.00－9.00

通用设备 直线法 1-10 1－10 100.00－9.00

固定资产装修 直线法 2-5 0 50.00－20.00

费

(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

17. 在建工程

在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入

账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到

预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定

资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成

本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

18. 借款费用

1、 借款费用资本化的确认原则

借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而

发生的汇兑差额等。

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，

予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认

为费用，计入当期损益。

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符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达

到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资

产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已

经开始。

2、 借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费

用暂停资本化的期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借

款费用停止资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，

该部分资产借款费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可

对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

3、 暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连

续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合

资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费

用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建

或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当

期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或

进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产

支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数按每月月末平均乘以所占用一

般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率

根据一般借款加权平均利率计算确定。

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19. 生物资产

20. 油气资产

21. 无形资产

1、 无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达

到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支

付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确

定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之

间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可

靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为

基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不

满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税

费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

（2）后续计量

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；

无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资

产，不予摊销。

2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：

项 目 预计使用寿命 依据

土地使用权 37 年-70 年 土地使用权年限

软件 5、10 年 软件预计使用年限

每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序

经复核，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。

4、划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

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研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调

查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计

划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

5、开发阶段支出资本化的具体条件

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产

品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其

有用性；

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，

并有能力使用或出售该无形资产；

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的

支出，在发生时计入当期损益。

22. 长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资

产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表

明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。

可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现

值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单

项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。

资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合

理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组

组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者

资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公

允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资

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产组组合账面价值总额的比例进行分摊。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或

者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，

计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资

产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值

（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合

的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23. 长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费

用。本公司长期待摊费用包括经营租入固定资产改良支出和预付长期租赁费用等。

1、 摊销方法

长期待摊费用在受益期内平均摊销。

2、 摊销年限

其中：

（1）预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。

（2）经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可

使用年限两者中较短的期限平均摊销。

24. 职工薪酬

(1)、短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，

并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职

工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提

比例计算确定相应的职工薪酬金额。

职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。

(2)、离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

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本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本

公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确

认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金

缴费制度即补充养老保险。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机

构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属

于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认

为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定

受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二

个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的

国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当

期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计

入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两

者的差额，确认结算利得或损失。

(3)、辞退福利的会计处理方法

本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，

或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退

福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。

(4)、其他长期职工福利的会计处理方法

25. 预计负债

1、 预计负债的确认标准

与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列

条件时，本公司确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

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（3）该义务的金额能够可靠地计量。

2、 各类预计负债的计量方法

本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货

币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出

进行折现后确定最佳估计数。

最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相

同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围

内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计

数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各

种可能结果及相关概率计算确定。

本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基

本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账

面价值。

26. 股份支付

27. 优先股、永续债等其他金融工具

28. 收入

1、销售商品收入的确认一般原则：

（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品

实施有效控制；

（3）收入的金额能够可靠地计量；

（4）相关的经济利益很可能流入本公司；

（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

本公司主要从事房地产销售业务，当满足房地产销售同时满足下列条件时，

本公司确认相关收入：

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（1）工程已经竣工，具备入住交房条件，取得了房地产权证（大产证）；

（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；

（3）履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

2、让渡资产使用权收入的确认和计量原则

（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则

与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别

下列情况确定让渡资产使用权收入金额：

①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。

②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

③出租物业收入：

a、具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；

b、履行了合同规定的义务，开具租赁发票且相应收入已经取得或确信可以

取得。

3、按完工百分比法确认提供劳务的收入

（1）按完工百分比法确认提供劳务收入的总体原则

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认

提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。

按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合

同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进

度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收

入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确

认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。

在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：

①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确

认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。

②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当

期损益，不确认提供劳务收入。

（2）本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入时，提供劳务收入的确认标

准，确定提供劳务交易完工进度的依据和方法

根据第三方提供的完工进度证明对已完工作量进行测量。

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2014 年年度报告

（3）关于本公司按完工百分比法确认提供劳务的收入相应的业务特点分析和

介绍

按完工百分比法确认提供劳务的收入中，主要系公司从事楼宇自控设备、消防

报警设备、公共安全防范设备、车库管理设备、综合布线设备等弱电系统设备

工程，并提供安装、施工、调试、维修及承包业务。

29. 政府补助

1、 类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资

产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期

资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借

款的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外

的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：补助企业相关资产的构建；

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：补偿企业相关费用支出或

损失；

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关

或与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

2、确认时点

与资产相关的政府补助确认时点：相关资产达到预定可使用状态；

与收益相关的政府补助确认时点：相关费用或损失发生时。

2、 会计处理

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限

分期计入营业外收入；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，取得

时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿本

公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。

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30. 递延所得税资产/递延所得税负债

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵

扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，

以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的

递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业

合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他

交易或事项。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，

当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产

及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对

不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间

内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿

负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

31. 租赁

(1)、经营租赁的会计处理方法

（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直

线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，

计入当期费用。

资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从

租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直

线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接

费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照

与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。

公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金

收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

(2)、融资租赁的会计处理方法

（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付

款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期

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2014 年年度报告

应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未

确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直

接费用，计入租入资产价值。

（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之

和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为

租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款

的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。

32. 其他重要的会计政策和会计估计

终止经营

终止经营是满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划归为持有待售的、在

经营和编制财务报表时能够单独区分的组成部分：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一

部分；

（3）该组成部分是仅仅为了再出售而取得的子公司。

33. 重要会计政策和会计估计的变更

(1)、重要会计政策变更

1、执行财政部于 2014 年修订及新颁布的准则

本公司已执行财政部于 2014 年颁布的下列新的及修订的企业会计准则：

《企业会计准则—基本准则》（修订）、

《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（修订）、

《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》（修订）、

《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》（修订）、

《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》（修订）、

《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》（修订）、

《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、

《企业会计准则第 40 号——合营安排》、

《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》。

上述会计政策变更事项已经公司董事会七届第十五次会议审议通过。

2、本公司执行上述企业会计准则的主要影响如下：

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2014 年年度报告

①执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（修订）

本公司根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》（修订）将对被投资单位不具有共同控制

或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的投资从长期股权投资中分类

至可供出售金融资产核算，并进行了追溯调整。

②执行《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》（修订）

本公司根据《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》（修订）将核算在其他非流动负债的政

府补助分类至递延收益核算，并进行了补充披露。

③执行《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》（修订）

本公司根据《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》》(修订) 将基本养老保险及失业保险单独分

类至设定提存计划核算。

√适用 □不适用

会计政策变更的内容和原 受重要影响的报表项目 受影响的金额（增加+/

审批程序 影响期间

因 名称 减少-）

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 递延收益 12,606,730.60

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 其他非流动负债 -12,606,730.60

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 可供出售金融资产 6,276,078.08

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 长期股权投资 -6,276,078.08

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 其他综合收益 27,280,348.21

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

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2014 年年度报告

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2013 年 12 月 31 日 资本公积 -27,280,348.21

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2013 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 递延收益

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 其他非流动负债

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 可供出售金融资产 6,276,078.08

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 长期股权投资 -6,276,078.08

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 其他综合收益 9,712,842.40

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

按照《企业会计准则第 2 公司董事会七届第 2012 年 12 月 31 日 资本公积 -9,712,842.40

号—长期股权投资》（修 十五次会议审议通 /2012 年度

订）和《企业会计准则第 过

30 号—财务报表列报》修

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2014 年年度报告

订）及应用指南的相关规

定调整相关列报

本次会计政策变更，仅对上述财务报表项目列示产生影响，对公司 2013 年末和 2012 年末

资产总额、负债总额和所有者权益总额以及 2013 年度和 2012 年度净利润未产生影响。

(2)、重要会计估计变更

□适用 √不适用

开始适用的时 备注(受重要影响的报

会计估计变更的内容和原因 审批程序

点 表项目名称和金额)

其他说明

六、税项

1. 主要税种及税率

税种 计税依据 税率(%)

增值税 按税法规定计算的销售货物和 4、6、17

应税劳务收入为基础计算销项

税额，在扣除当期允许抵扣的

进项税额后，差额部分为应交

增值税

营业税 按应税营业收入计缴 3、5

城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税 1、5、7

及消费税计缴

企业所得税 按应纳税所得额计缴 25

土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 30、40、50、60

和规定的税率计缴

2. 税收优惠

1、本公司孙公司上海新古北物业管理有限公司按照核定的利润率 10%缴纳企业所得税，税率为

25%，实际税负为销售收入的 2.5%。

2、本公司子公司上海新弘生态农业有限公司根据沪国税流（1995）78 号文规定，销售的自产农

产品所实现的销售收入免征增值税；期限自 2013 年 11 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日止。

七、合并财务报表项目注释

1、 货币资金

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

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2014 年年度报告

库存现金 451,583.81 501,517.01

银行存款 4,631,906,403.56 2,441,858,025.74

其他货币资金 2,257,862.16 214,787.06

合计 4,634,615,849.53 2,442,574,329.81

其中：存放在境外的 222,732.85 254,858.48

款项总额

其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：

项目 期末余额 年初余额

质押的定期存单（注 1） 80,000,000.00 100,000,000.00

购房者按揭借款保证金（注 2） 230,000,000.00 130,000,000.00

房地产开发专户资金（注 3） 5,033,332.08

合计 315,033,332.08 230,000,000.00

注 1：系为向平安银行上海分行贷款 7,760 万元而质押银行定期存单 8,000 万元。

注 2：系为购房者办理按揭贷款而存入的保证金 23,000 万元。该款项在购房人办妥抵押登记手续

后，将保证金账户中对应的保证金 100%释放。

注 3：系房地产开发项目专户资金，仅用于房地产开发项目，且在使用前必须由房地产开发主管

部门审核并出具《项目货币资本金使用通知书》。

上述受到限制的货币资金在编制现金流量表时已作剔除。

2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

交易性金融资产 48,362,284.20

其中：债务工具投资

权益工具投资 48,362,284.20

衍生金融资产

其他

指定以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资

权益工具投资

其他

合计 48,362,284.20

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2014 年年度报告

3、 应收账款

(1). 应收账款分类披露

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

类别 账面 账面

比例 计提比例 比例 计提比例

金额 金额 价值 金额 金额 价值

(%) (%) (%) (%)

单项金额重大并单独计提坏

账准备的应收账款

按信用风险特征组合计提坏 4,196,523.74 91.61 187,811.87 4.48 4,008,711.87 37,758,844.74 98.99 1,898,641.27 5.03 35,860,203.47

账准备的应收账款

单项金额不重大但单独计提 384,406.00 8.39 384,406.00 100.00 384,406.00 1.01 384,406.00 100.00 0.00

坏账准备的应收账款

合计 4,580,929.74 / 572,217.87 / 4,008,711.87 38,143,250.74 / 2,283,047.27 / 35,860,203.47

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2014 年年度报告

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额

账龄

应收账款 坏账准备 计提比例

1 年以内 2,502,682.39 125,134.12 5.00%

1至2年 1,124,135.00 56,206.75 5.00%

2至3年 64,710.00 6,471.00 10.00%

合计 3,691,527.39 187,811.87

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：

期末余额

组合名称

应收账款 坏账准备 计提比例

关联方组合 504,996.35

合计 504,996.35

期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款

应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由

张 震 70,000.00 70,000.00 100.00% 预计无法收回

盛 林 110,000.00 110,000.00 100.00% 预计无法收回

董 艳 14,406.00 14,406.00 100.00% 预计无法收回

刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00% 预计无法收回

合计 384,406.00 384,406.00

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

本期计提坏账准备金额-1,710,829.40 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：

期末余额

单位名称 占应收账款合计数

应收账款 坏账准备

的比例(%)

上海堡华建工建筑有限公司 979,703.00 21.39 48,985.15

浙江舜杰建筑集团股份有限公司 887,206.00 19.37 44,360.30

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2014 年年度报告

物业服务某业主 560,872.47 12.24 28,043.62

上海地产园林发展有限公司 420,000.00 9.17

上海中融融欧一期股权投资基金合伙企业

318,680.55 6.96 15,934.03

（有限合伙）

合计 3,166,462.02 69.13 137,323.10

4、 预付款项

(1). 预付款项按账龄列示

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账龄

金额 比例(%) 金额 比例(%)

1 年以内 2,162,183.11 61.21 111,453,760.59 97.35

1至2年 770,410.57 21.81 673,380.49 0.59

2至3年 600,000.00 16.98 50,000.00 0.04

3 年以上 2,310,000.00 2.02

合计 3,532,593.68 100.00 114,487,141.08 100.00

(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：

占预付款期末余额

预付对象 期末余额

合计数的比例

上海月罗环境卫生服务有限公司 750,000.00 21.23%

上海炫愉建筑设计有限公司 500,000.00 14.15%

上海振威智能设备有限公司 553,758.00 15.68%

上海天华嘉易建筑设计有限公司 304,000.00 8.61%

苏州江中广告有限公司 186,666.67 5.28%

合计 2,294,424.67 64.95%

（3）本公司无一年以上重大的预付款项。

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2014 年年度报告

5、 其他应收款

(1). 其他应收款分类披露

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

类别 账面 账面

比例 计提比 比例 计提比

金额 金额 价值 金额 金额 价值

(%) 例(%) (%) 例(%)

单项金额重大并单 6,080,000.00 1.35 6,080,000.00 100.00 6,080,000.00 3.75 6,080,000.00 100.00

独计提坏账准备的

其他应收款

按信用风险特征组 435,819,227.81 97.11 20,863,825.58 4.79 414,955,402.23 149,016,089.84 91.98 13,748,838.30 9.23 135,267,251.54

合计提坏账准备的

其他应收款

单项金额不重大但 6,918,290.22 1.54 6,918,290.22 100.00 6,918,290.22 4.27 6,918,290.22 100.00

单独计提坏账准备

的其他应收款

合计 448,817,518.03 / 33,862,115.80 / 414,955,402.23 162,014,380.06 / 26,747,128.52 / 135,267,251.54

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2014 年年度报告

期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额

其他应收款

其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由

（按单位）

上海市房屋实业 6,080,000.00 6,080,000.00 100.00% 预计无法收回

有限公司

合计 6,080,000.00 6,080,000.00 / /

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额

账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例

1 年以内 162,991,842.34 8,149,592.11 5.00%

1至2年 40,937,883.36 2,046,894.16 5.00%

2至3年 3,185,309.96 318,531.00 10.00%

3至4年 449,126.27 89,825.25 20.00%

4至5年 9,798,282.81 4,899,141.41 50.00%

5 年以上 5,359,841.65 5,359,841.65 100.00%

合计 222,722,286.39 20,863,825.58

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

√适用 □不适用

组合名称 期末余额

其他应收款 坏账准备 计提比例

关联方组合 213,096,941.42

合计 213,096,941.42

期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款

其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由

张熔 53,702.98 53,702.98 100.00% 预计无法收回

冯懿 72,709.73 72,709.73 100.00% 预计无法收回

苏州西山镇房地产开发公司 3,190,000.00 3,190,000.00 100.00% 预计无法收回

深圳市银捷实业有限公司 1,997,882.51 1,997,882.51 100.00% 预计无法收回

上海股份制管理服务有限公司 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 预计无法收回

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2014 年年度报告

宜兴市四高物业管理有限公司 60,000.00 60,000.00 100.00% 预计无法收回

其他 43,995.00 43,995.00 100.00% 预计无法收回

合计 6,918,290.22 6,918,290.22

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

本期计提坏账准备金额 7,114,987.28 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

(3). 其他应收款按款项性质分类情况

款项性质 期末账面余额 期初账面余额

备用金 309,172.81 343,576.77

押金、保证金（注 1） 110,252,372.18 74,615,146.37

代垫、暂付款 20,516,838.18 14,318,412.95

往来款 220,892,166.83 26,664,078.58

应收非流动资产处置款（注 2） 96,036,873.64 39,024,000.00

其他 810,094.39 7,049,165.39

合计 448,817,518.03 162,014,380.06

注 1：押金、保证金主要系缴纳的住宅物业保修金及其他因土地开发、项目建设及

销售而支付的保证金。

注 2：2015 年 1 月份公司已收回转让上海闽虹投资有限公司 47.79%股权的剩余转

让款 6,036,873.64 元。

(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：

单位：元 币种：人民币

占其他应收款期

款项的性 坏账准备

单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的

质 期末余额

比例(%)

大华（集团） 暂借款 190,000,000.00 1 年以内 42.33

有限公司

上海耀中教育 股权转让 90,000,000.00 1 年以内 20.05 4,500,000.00

管理咨询有限 款

公司

上海市浦东新 住宅物业 24,437,730.30 1-2 年 5.44 1,221,886.52

区物业管理中 保修金

心保修金专户

上海市松江区 住宅物业 19,679,039.25 1 年以内 4.38 983,951.96

住房保障和房 保修金

屋管理局保修

金专户

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2014 年年度报告

上海市宝山区 住宅物业 19,647,814.35 1 年以内 4.38 982,390.72

住房保障和房 保修金

屋管理局保修

金专户

合计 / 343,764,583.90 / 76.58 7,688,229.20

6、 存货

(1). 存货分类

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值

开发成本 24,089,166,910.99 992,260,000.00 23,096,906,910.99 24,606,656,692.67 368,000,000.00 24,238,656,692.67

开发产品 7,506,858,604.11 21,516,451.48 7,485,342,152.63 3,411,871,330.15 1,516,451.48 3,410,354,878.67

库存商品 1,978,934.67 1,177,947.56 800,987.11 2,274,400.62 1,184,111.69 1,090,288.93

周转材料 158,605.93 158,605.93 160,125.67 160,125.67

原材料 583,321.14 583,321.14 693,390.27 693,390.27

工程施工 1,529,343.66 1,529,343.66 958,701.50 958,701.50

其他 113,612.00 113,612.00

合计 31,600,389,332.50 1,014,954,399.04 30,585,434,933.46 28,022,614,640.88 370,700,563.17 27,651,914,077.71

①开发成本

预计投资

项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额

总额(亿元）

美兰湖三期 2010 年 2014 年 35 2,719,757,962.39

中企御品湾 2011 年 2015 年 55 4,620,981,836.05 4,126,538,472.95

中企上城 2011 年 2015 年 8.63 625,184,156.46 624,106,938.15

苏州中华园 2013 年 2015 年 12 1,012,765,891.48 884,710,325.55

古北御庭酒店式公寓 2009 年 2015 年 3.7 322,917,934.40 317,660,879.42

古北商务分区总体 7,271,179.04 5,509,449.26

桔泉新村古北陆翔苑二期

2011 年 2015 年 1.8 162,353,962.76 109,567,018.11

（商铺）

古北香堤艺墅 2010 年 2015 年 25 2,172,826,358.12 1,852,291,876.46

印象春城六街区 2007 年 2015 年 9.8 767,727,034.64 278,636,756.21

誉品谷水湾豪庭 2011 年 2015 年 53 2,030,623,946.74 4,331,357,832.82

誉品尚海荟 2012 年 2015 年 13.5 1,170,922,307.03 775,624,004.12

誉品华府 2014 年 2016 年 30 2,164,232,879.19 1,504,928,715.25

尚汇豪庭 2012 年 2016 年 86 6,568,753,219.99 5,704,195,341.57

114 / 185

2014 年年度报告

嘉定萃庭 2014年 2017年 14 609,650,867.44

安亭新镇 12#地块 2013 年 2015 年 5.8 565,029,356.27 193,437,283.47

安亭新镇 14#地块 2014 年 2016 年 6.4 213,648,642.53 137,091,888.14

安亭新镇东区地块（除

2003 年 2021 年 58 1,074,277,338.85 1,041,241,948.80

12#、14#）

合计 24,089,166,910.99 24,606,656,692.67

②开发产品

项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额

虹光小区 1995 年 141,625.01 141,625.01

中静大厦车库 2005 年 136,290.00 136,290.00

鹿特丹花园 1996 年 1,078,656.49 1,078,656.49

东方中华园车库 2004 年 2,787,233.20 794,089.12 1,993,144.08

浦东大道 ---- 141,382.31 141,382.31

虹华大厦 1995 年 594,973.15 594,973.15

天山中华园车库 2002 年 6,802,149.00 6,802,149.00

港泰车库 1999 年 3,453,506.63 3,453,506.63

南郊中华园一期 2009 年 96,233,186.90 36,844,297.00 59,388,889.90

南郊中华园二期 2010 年 4,669,348.85 1,613,884.75 3,055,464.10

南郊中华园三期 2011 年 51,488,419.81 36,701,027.42 14,787,392.39

苏州工业园区第五元素(一期) 2006 年 10,123,136.40 10,123,136.40 -

苏州工业园区第五元素(二期) 2009 年 9,600,000.00 9,600,000.00 -

美兰湖湖畔雅苑 2007 年 17,953,463.49 393,186.60 17,560,276.89

美兰湖中华园 2011 年 110,186,703.10 34,041,822.85 76,144,880.25

美兰湖畔雅苑（3、4、7、8 号楼） ---- 1,501,339.79 1,501,339.79

铂珏公寓 2014 年 3,483,964,410.63 350,822,047.76 3,133,142,362.87

中企上城别墅 2014 年 413,965,944.92 26,675,674.83 387,290,270.09

虹桥路 1482 号 ---- 3,876,000.00 3,876,000.00

维多利亚 C201-209 1996 年 4,810,330.74 4,810,330.74

维多利亚 E 楼 5 楼 ---- 3,455,452.54 3,455,452.54

古北国际广场 2007 年 41,574,931.57 270,996.44 41,303,935.13

古北佘山国际别墅 2006 年 32,600,091.95 11,138,494.00 43,738,585.95 -

古北陆翔苑二期 2008 年 1,621,539.34 1,621,539.34

古北太湖源 2006 年 432,987,184.06 14,843,819.89 447,831,003.95

古北香缇岭 2010 年 363,751,422.07 20,567,443.28 101,808,353.86 282,510,511.49

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2014 年年度报告

古北御庭住宅和车库 2013 年 180,277,389.94 81,956,715.77 98,320,674.17

申雅苑（印象春城-周浦 23#地块） 2008 年 9,723,254.57 9,723,254.57

印象春城二期五街区售楼中心 2009 年 17,243,397.70 17,243,397.70

印象春城二期三、四街区住宅和地下车库 2011 年 31,098,325.00 4,395,519.33 26,702,805.67

印象春城二期一、二街区 2013 年 407,812,258.59 1,355,679.25 349,786,321.87 59,381,615.97

誉品谷水湾二期 2014 年 3,239,809,278.14 1,782,505,503.48 1,457,303,774.66

上海春城 102#商铺 2003 年 248,966.80 248,966.80 -

上海春城二期车库 2004 年 116,146.16 116,146.16 -

盈港东路 2218 弄、银春路 1799 弄、安亭

---- 30,787,089.29 29,640,924.16 1,146,165.13

新镇商铺、千代广场 27 号

风苑小区 2005 年 7,036,321.21 1,395,261.20 5,641,060.01

雅苑小区 ---- 9,057,001.32 682,062.34 8,374,938.98

颂苑小区 2005 年 9,366,335.08 1,193,948.90 8,172,386.18

兴苑小区 2005 年 3,028,708.22 560,098.04 2,468,610.18

赋苑小区 2005 年 6,796,624.50 6,796,624.50

安亭新镇 1#-6#地块车库 2006 年 38,596,783.29 38,596,783.29

安亭新镇青年公寓 2005 年 90,552,687.44 90,552,687.44

雅苑商铺 2006 年 4,277,758.80 4,277,758.80

安亭新镇 2-3 地块商铺 2007 年 10,245,023.73 10,245,023.73

安亭新镇 23#商务区 2006 年 51,438,715.28 8,822,484.17 6,478,709.98 53,782,489.47

安亭新镇 15#、16#别墅及小高层、车位 2009 年 16,790,508.34 2,984,525.26 13,805,983.08

安亭新镇德绍豪斯小区（11#地块） 2012 年 236,231,892.76 184,928,059.94 51,303,832.82

安亭新镇 5#商业配套 ---- 1,049,577,775.73 819,585.89 1,050,397,361.62

合计 3,411,871,330.15 7,195,287,140.17 3,100,299,866.21 7,506,858,604.11

(2). 存货跌价准备

单位：元 币种：人民币

本期增加金额 本期减少金额

项目 期初余额 其 转回或转 其 期末余额

计提

他 销 他

开发产品 1,516,451.48 20,000,000.00 21,516,451.48

开发成本 368,000,000.00 624,260,000.00 992,260,000.00

库存商品 1,184,111.69 6,164.13 1,177,947.56

合计 370,700,563.17 644,260,000.00 6,164.13 1,014,954,399.04

注：期末本公司根据存货成本与可变现净值测算存货跌价准备后，对在开发项目杭州中企御

品湾、上海朱家角香堤艺墅和江阴中企上城共计提存货跌价准备 6.44 亿元。

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2014 年年度报告

(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：

本期减少

存货项目名称 年初余额 本期增加 期末余额

本期转入存货额 其他减少

美兰湖三期 431,046,821.19 79,147,345.08 510,194,166.27 - -

中企御品湾 697,951,328.07 216,534,679.46 - - 914,486,007.53

江阴中企上城 62,818,381.67 56,330,040.36 29,187,878.40 - 89,960,543.63

苏州中华园 96,200,000.00 30,186,276.84 - - 126,386,276.84

古北御庭酒店式公寓 1,273,669.00 - - - 1,273,669.00

古北香堤艺墅 96,922,802.21 67,802,835.41 - - 164,725,637.62

印象春城六街区 5,569,703.73 11,293,540.18 - - 16,863,243.91

誉品谷水湾豪庭 392,714,499.77 88,537,622.08 281,133,651.51 - 200,118,470.34

誉品尚海荟 13,517,157.87 44,349,584.63 - - 57,866,742.50

誉品华府 18,476,790.88 74,582,503.62 - - 93,059,294.50

尚汇豪庭 577,158,374.04 269,576,569.39 - - 846,734,943.43

安亭新镇 12#地块 29,785,693.10 85,830,607.51 - - 115,616,300.61

安亭新镇东区地块（除

233,484,194.37 32,540,166.09 - - 266,024,360.46

12#）

合计 2,656,919,415.90 1,056,711,770.65 820,515,696.18 - 2,893,115,490.37

7、 划分为持有待售的资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间

已拍卖但未办理产权 8,782,175.01 22,280,000.00 1,960,000.00 2015 年

过户手续的房产

合计 8,782,175.01 22,280,000.00 1,960,000.00 /

其他说明：

本公司子公司上海房地（集团）有限公司委托上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖位于上海市

定西路 1277 号 3101 等 8 套室办公用房，上述房产已于 2014 年 10 月 28 日拍卖成交，拍卖

总价 2,228 万元。上海房地（集团）有限公司和买受人于 2015 年 1 月份签订了《房地产买

卖合同》，产权过户手续尚未办理。

8、 其他流动资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

增值税待抵扣进项税 687,932.41

预缴企业所得税 14,203,710.89

国债回购 GC001 134,401,344.00

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2014 年年度报告

合计 14,891,643.30 134,401,344.00

9、 可供出售金融资产

(1). 可供出售金融资产情况

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

可供出售权益工具： 506,464,424.04 30,000.00 506,434,424.04 244,562,078.08 30,000.00 244,532,078.08

按公允价值计量的 498,188,345.96 498,188,345.96 238,286,000.00 238,286,000.00

按成本计量的 8,276,078.08 30,000.00 8,246,078.08 6,276,078.08 30,000.00 6,246,078.08

合计 506,464,424.04 30,000.00 506,434,424.04 244,562,078.08 30,000.00 244,532,078.08

(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产

单位：元 币种：人民币

可供出售债务工

可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计

具

权益工具的成本/债务工具的

476,332,447.52 476,332,447.52

摊余成本

公允价值 498,188,345.96 498,188,345.96

累计计入其他综合收益的公

21,855,898.44 21,855,898.44

允价值变动金额

已计提减值金额

(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产

在被

账面余额 减值准备

投资

本期

被投资 本 本 单位

现金

单位 本期 期 本期 期 持股

期初 期末 期初 期末 红利

增加 减 增加 减 比例

少 少 (%)

成都海发股份有限公 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00

司

国泰君安投资管理股 2,919,989.76 2,919,989.76 0.17%

份有限公司

上海金城房地产投资 3,326,088.32 3,326,088.32 20%

咨询公司

上海中融融欧一期股 1,000,000.00 1,000,000.00 0.23%

权投资基金合伙企业

（有限合伙）

上海中融融欧二期股 1,000,000.00 1,000,000.00 0.23%

权投资基金合伙企业

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2014 年年度报告

（有限合伙）

合 计 6,276,078.08 2,000,000.00 8,276,078.08 30,000.00 30,000.00 /

(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况

单位：元 币种：人民币

可供出售权益 可供出售债务

可供出售金融资产分类 合计

工具 工具

期初已计提减值余额 30,000.00 30,000.00

本期计提

其中：从其他综合收益转入

本期减少

其中：期后公允价值回升转 /

回

期末已计提减值金余额 30,000.00 30,000.00

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2014 年年度报告

10、 长期股权投资

单位：元 币种：人民币

本期增减变动

期 减值

其他 宣告发

期初 其他 计提 末 准备

被投资单位 权益法下确认的 综合 放现金

余额 追加投资 减少投资 权益 减值 其他 余 期末

投资损益 收益 股利或

变动 准备 额 余额

调整 利润

一、合营企业

安亭新古北 50,000,000.00 -164,922.11 49,835,077.89

（上海）建设

开发有限公

司(注 1)

小计 50,000,000.00 -164,922.11 49,835,077.89

二、联营企业

上海浦东金 562,880,876.89 -26,606,545.14 536,274,331.75

鑫房地产发

展有限公司

上海东方低 9,633,283.64 -497,398.21 9,135,885.43

碳系统集成

有限公司

天津星华商 80,552,097.06 -14,088.84 80,538,008.22

置业有限公

司

天津星华城 467,249,295.05 -25,803,599.12 441,445,695.93

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2014 年年度报告

置业有限公

司

天津星华府 313,195,486.87 -326,227.35 312,869,259.52

置业有限公

司

上海瀛利置 4,441,384.93 40,881.19 4,482,266.12

业有限公司

上海闵虹投 5,408,648.04 5,635,805.21 227,157.17

资有限公司

（注 2）

小计 1,443,361,072.48 5,635,805.21 -52,979,820.30 1,384,745,446.97

合计 1,443,361,072.48 50,000,000.00 5,635,805.21 -53,144,742.41 1,434,580,524.86

注 1：安亭新古北（上海）建设开发有限公司系本公司子公司上海古北（集团）有限公司与上海安亭实业发展有限公司共同出资组建，注册资本人民币

10,000 万元，上海古北（集团）有限公司和上海安亭实业发展有限公司各出资 5,000 万元，股权比例各占 50%。根据公司章程规定，所有重大事项均由双

方股东共同决策，故属于共同控制的合营企业。

注 2：2014 年 12 月 12 日，本公司子公司上海房地（集团）有限公司与上海闵虹（集团）有限公司（以下简称“闵虹集团”）签订股权转让协议，将其持有

的上海闵虹投资有限公司 47.79%的股权转让给闵虹集团，转让金额 1,509.22 万元，截止 2014 年 12 月 31 日，已收到 60%的股权转让款，并于 2014 年 12

月 12 日完成转让交接手续，2015 年 1 月份收回剩余 40%的股权转让款。

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2014 年年度报告

11、 投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1). 采用成本计量模式的投资性房地产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目 已出租的土地使用权 已出租的建筑物 合计

一、账面原值

1.期初余额 10,898,971.11 3,629,967,612.26 3,640,866,583.37

2.本期增加金额 197,981,966.86 197,981,966.86

（1）外购 31,077,315.00 31,077,315.00

（2）存货\固定资产\在建 166,904,651.86 166,904,651.86

工程转入

3.本期减少金额 10,898,971.11 1,086,736,140.77 1,097,635,111.88

（1）处置 10,898,971.11 942,641,722.52 953,540,693.63

（2）转为自用 144,094,418.25 144,094,418.25

4.期末余额 2,741,213,438.35 2,741,213,438.35

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额 1,444,442.23 284,206,903.50 285,651,345.73

2.本期增加金额 225,107.88 90,716,129.69 90,941,237.57

（1）计提或摊销 225,107.88 90,716,129.69 90,941,237.57

3.本期减少金额 1,669,550.11 91,564,618.70 93,234,168.81

（1）处置 1,669,550.11 85,710,219.11 87,379,769.22

（2）转为自用 5,854,399.59 5,854,399.59

4.期末余额 283,358,414.49 283,358,414.49

三、减值准备

1.期初余额 3,260,000.00 3,260,000.00

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额 3,260,000.00 3,260,000.00

四、账面价值

1.期末账面价值 2,454,595,023.86 2,454,595,023.86

2.期初账面价值 9,454,528.88 3,342,500,708.76 3,351,955,237.64

12、 固定资产

(1). 固定资产情况

单位：元 币种：人民币

项目 房屋及建筑物 专用设备 运输设备 通用设备 固定资产装修 合计

一、账面原值：

1.期初余额 180,466,204.98 11,050,455.59 40,938,829.72 31,558,707.68 13,304,536.03 277,318,734.00

2.本期增加金额 145,788,782.65 57,320.00 2,796,116.84 2,898,287.99 23,922,308.04 175,462,815.52

122 / 185

2014 年年度报告

（1）购置 351,228.00 57,320.00 2,796,116.84 2,898,287.99 6,102,952.83

（2）在建工程转入 23,922,308.04 23,922,308.04

（3）转入存货 1,343,136.40 1,343,136.40

（4）投资性房地产转入 144,094,418.25 144,094,418.25

3.本期减少金额 82,813,858.48 10,948,294.56 14,584,127.57 7,738,858.01 8,250,953.03 124,336,091.65

（1）处置或报废 14,147,044.93 2,027,039.64 16,174,084.57

（2）转入存货

（3）处置子公司 82,813,858.48 10,948,294.56 437,082.64 5,711,818.37 8,250,953.03 108,162,007.08

4.期末余额 243,441,129.15 159,481.03 29,150,818.99 26,718,137.66 28,975,891.04 328,445,457.87

二、累计折旧

1.期初余额 37,527,450.86 6,399,685.70 24,978,653.72 20,307,864.16 10,613,899.82 99,827,554.26

2.本期增加金额 10,080,870.38 796,560.21 4,293,896.80 2,845,268.68 2,003,595.92 20,020,191.99

（1）计提 4,226,470.79 796,560.21 4,293,896.80 2,845,268.68 2,003,595.92 14,165,792.40

（2）投资性房地产转入 5,854,399.59 5,854,399.59

3.本期减少金额 19,614,357.04 7,061,774.38 8,443,223.97 7,065,529.32 7,922,139.23 50,107,023.94

（1）处置或报废 8,019,996.03 1,915,876.02 9,935,872.05

（2）处置子公司 19,614,357.04 7,061,774.38 423,227.94 5,149,653.30 7,922,139.23 40,171,151.89

4.期末余额 27,993,964.20 134,471.53 20,829,326.55 16,087,603.52 4,695,356.51 69,740,722.31

三、减值准备

1.期初余额 -

2.本期增加金额 -

3.本期减少金额 -

4.期末余额 -

四、账面价值

1.期末账面价值 215,447,164.95 25,009.50 8,321,492.44 10,630,534.14 24,280,534.53 258,704,735.56

2.期初账面价值 142,938,754.12 4,650,769.89 15,960,176.00 11,250,843.52 2,690,636.21 177,491,179.74

(2). 未办妥产权证书的固定资产情况

项目 账面价值 未办妥产权证书的原因

上海国际城汽车城安亭新镇 3,230.68 万元 尚未办理

能源技术服务有限公司能源

站设备房和办公房

13、 在建工程

(1). 在建工程情况

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

法华镇路办公室 274,781.04 274,781.04

装修工程

123 / 185

2014 年年度报告

9-3 项目辅助配 42,164,541.05 - 42,164,541.05

套及装修

合计 42,439,322.09 - 42,439,322.09

(2). 重要在建工程项目本期变动情况

单位：元 币种：人民币

工程累

其中： 本期利

计投入 利息资

项目名 预算 期初 本期转入固定 本期其他减少 期末 工程进 本期利 息资本 资金来

本期增加金额 占预算 本化累

称 数 余额 资产金额 金额（注） 余额 度 息资本 化率 源

比例 计金额

化金额 (%)

(%)

法华镇 274,781.04 172,604.00 447,385.04

路办公

室装修

工程

9-3 项 42,164,541.05 147,849,920.85 23,474,923.00 166,539,538.90

目辅助

配套及

装修

合计 42,439,322.09 148,022,524.85 23,922,308.04 166,539,538.90 / / / /

注：本期其他减少系转入投资性房地产所致。

14、 无形资产

(1). 无形资产情况

单位：元 币种：人民币

项目 土地使用权 电脑软件 房产之窗网络平台 合计

一、账面原值

1.期初余额 125,140,687.04 340,220.00 492,320.51 125,973,227.55

2.本期增加金额 544,528.30 544,528.30

(1)购置 544,528.30 544,528.30

3.本期减少金额

4.期末余额 125,140,687.04 884,748.30 492,320.51 126,517,755.85

二、累计摊销

1.期初余额 16,431,265.15 340,220.00 492,320.51 17,263,805.66

2.本期增加金额 3,454,088.40 24,044.02 3,478,132.42

（1）计提 3,454,088.40 24,044.02 3,478,132.42

3.本期减少金额

4.期末余额 19,885,353.55 364,264.02 492,320.51 20,741,938.08

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

124 / 185

2014 年年度报告

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值 105,255,333.49 520,484.28 105,775,817.77

2.期初账面价值 108,709,421.89 108,709,421.89

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0

15、 长期待摊费用

单位：元 币种：人民币

本期增加金 本期摊销金 其他减少金

项目 期初余额 期末余额

额 额 额

经营租入固定资产 695,355.73 14,220.00 182,428.60 527,147.13

改良支出

装修费 1,166,396.32 357,292.00 509,811.86 337,567.64 676,308.82

预付长期租赁费用 38,250.00 38,250.00

其他 998,437.50 33,750.00 964,687.50

合计 2,898,439.55 371,512.00 764,240.46 337,567.64 2,168,143.45

16、 递延所得税资产/ 递延所得税负债

(1). 未经抵销的递延所得税资产

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目 可抵扣暂时 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税

性差异 资产 差异 资产

减值准备 2,307,002.88 1,500,606.17

工资及福利 2,321,460.65 1,575,619.23

收入确认 68,583,550.64 66,010,587.27

预提费用 175,974,375.20 240,772,390.00

合并内部利润抵销 17,281,309.21 74,231,763.27

可抵扣的经营亏损 5,947,300.25 19,434,577.36

可结转的税款抵减 214,556.51 214,556.51

合计 272,629,555.34 403,740,099.81

(2). 未经抵销的递延所得税负债

期末余额 期初余额

项目

应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税

差异 负债 差异 负债

可供出售金融资产公 5,463,974.61

允价值变动

合计 5,463,974.61

125 / 185

2014 年年度报告

(3). 未确认递延所得税资产明细

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

可抵扣暂时性差异 1,348,202,018.48 397,018,314.28

可抵扣亏损 2,013,446,602.59 1,529,145,485.20

合计 3,361,648,621.07 1,926,163,799.48

(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元 币种：人民币

年份 期末金额 期初金额 备注

2015 年 368,297,871.12 369,436,550.65

2016 年 467,214,388.59 468,016,484.82

2017 年 365,361,678.46 366,253,684.91

2018 年 105,889,279.51 112,067,716.80

2019 年 706,683,384.91

合计 2,013,446,602.59 1,315,774,437.18 /

17、 其他非流动资产

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

委托贷款(注） 65,000,000.00 65,000,000.00

上海东南郊环高速公路投资 30,020,000.00

发展有限公司

合计 65,000,000.00 95,020,000.00

注：系 2013 年 3 月 8 日，本公司孙公司上海古北京宸置业发展有限公司向其少数股东浙江

金湖机械集团有限公司 6,500 万元的委托贷款，贷款期限 3 年。

18、 短期借款

(1). 短期借款分类

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

质押借款（注1） 177,600,000.00 97,000,000.00

抵押借款

信用借款（注2） 325,000,000.00 955,000,000.00

合计 502,600,000.00 1,052,000,000.00

注 1：质押借款相关信息详见十二、承诺及或有事项 1、重要承诺事项。

注 2：质押借款中含 1 亿元商业票据贴现。

126 / 185

2014 年年度报告

19、 应付账款

(1). 应付账款列示

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

1 年以内 3,121,098,615.62 1,275,788,078.63

1-2 年 191,267,634.27 468,536,511.44

2-3 年 175,212,798.03 80,232,208.36

3 年以上 191,056,368.94 187,767,706.57

合计 3,678,635,416.86 2,012,324,505.00

(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

上海市建工机械工程有限公司 64,864,498.00 工程款，尚未结算

浙江宝业建设集团有限公司 59,831,334.44 工程款，尚未结算

龙元建设集团股份有限公司 38,467,362.05 工程款，尚未结算

上海市第二建筑有限公司 32,722,652.00 工程款，尚未结算

上海市安装工程有限公司 30,583,701.38 工程款，尚未结算

合计 226,469,547.87 /

20、 预收款项

(1). 预收账款项列示

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

1 年以内 2,767,402,635.66 2,152,378,258.57

1-2 年 280,526,391.98 85,874,267.81

2-3 年 23,294,050.55 11,809,862.19

3 年以上 28,350,828.30 25,998,180.07

合计 3,099,573,906.49 2,276,060,568.64

(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

古北香堤岭某业主 15,681,460.00 未办妥手续

上海顾村商业管理有限公司 13,000,000.00 购房定金，未交房

古北香堤岭某业主 12,244,284.00 未办妥手续

印象春城某业主 10,270,508.00 未办妥手续

印象春城某业主 5,802,378.00 未办妥手续

合计 56,998,630.00 /

127 / 185

2014 年年度报告

21、 应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示：

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

一、短期薪酬 28,299,182.37 261,535,606.01 256,870,142.52 32,964,645.86

二、离职后福利-设定提 454,570.54 30,376,904.85 30,461,743.59 369,731.80

存计划

三、辞退福利 1,309,581.80 1,309,581.80

合计 28,753,752.91 293,222,092.66 288,641,467.91 33,334,377.66

(2).短期薪酬列示：

单位：元 币种:人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

一、工资、奖金、津贴和 25,329,959.69 210,143,264.00 205,773,964.48 29,699,259.21

补贴

二、职工福利费 473,806.95 14,860,479.76 14,860,479.76 473,806.95

三、社会保险费 217,407.61 15,230,223.56 15,250,531.37 197,099.80

其中：医疗保险费 196,231.65 13,595,228.34 13,612,811.29 178,648.70

工伤保险费 7,114.34 617,440.28 618,404.22 6,150.40

生育保险费 14,061.62 1,017,554.94 1,019,315.86 12,300.70

四、住房公积金 112,755.39 14,783,220.23 14,806,785.23 89,190.39

五、工会经费和职工教育 2,165,252.73 4,889,276.19 4,549,239.41 2,505,289.51

经费

六、短期带薪缺勤 394,776.06 394,776.06

七、短期利润分享计划

八、其他短期薪酬 1,234,366.21 1,234,366.21

合计 28,299,182.37 261,535,606.01 256,870,142.52 32,964,645.86

(3).设定提存计划列示

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

1、基本养老保险 421,153.72 24,590,164.61 24,669,219.23 342,099.10

2、失业保险费 27,287.82 1,522,154.55 1,525,709.67 23,732.70

3、企业年金缴费 6,129.00 3,970,225.10 3,972,554.10 3,800.00

4、其他 294,360.59 294,260.59 100.00

合计 454,570.54 30,376,904.85 30,461,743.59 369,731.80

22、 应交税费

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

增值税 135.03 -513,421.24

营业税 -83,445,517.51 -40,620,415.02

128 / 185

2014 年年度报告

城建税 -3,240,642.97 -1,258,124.16

企业所得税 106,455,295.10 183,020,534.64

个人所得税 578,618.87 596,102.15

房产税 12,364,395.92 16,655,768.22

土地增值税 856,294,327.97 1,016,879,029.46

土地使用税 659,838.22 590,979.70

印花税 251,675.58 761,387.40

教育费附加 -1,677,536.39 463,027.95

河道管理费 -610,120.23 -293,052.85

其他 -74,542.15 -348,123.31

合计 887,555,927.44 1,175,933,692.94

23、 应付利息

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

分期付息到期还本的长期借款利息 67,192,814.07 44,188,463.25

企业债券利息 17,663,541.67 14,200,000.00

合计 84,856,355.74 58,388,463.25

24、 应付股利

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

普通股股利 22,293,265.24 91,658,790.52

划分为权益工具的优先股\

永续债股利

合计 22,293,265.24 91,658,790.52

普通股股利明细 期末余额 期初余额

1997 年以前的法人股红利 9,661.24 9,661.24

1997 年的法人股红利 99,026.30 99,026.30

1998 年的法人股红利 114,708.90 114,708.90

2000 年的法人股红利 40,566.60 40,566.60

2002 年的法人股红利 151,500.00 151,500.00

2003 年的法人股红利 63,616.50 63,616.50

2004 年的法人股红利 153,350.74 153,350.74

2005 年的法人股红利 386,803.41 386,803.41

2008 年的法人股红利 1,548.80 1,548.80

2011 年的法人股红利 5,006.64 5,006.64

2012 年的法人股红利 13,498.34 13,498.34

2013 年的法人股红利 45,009.86 45,009.86

2014 年的法人股红利 58,967.91

129 / 185

2014 年年度报告

子公司应付上海新长宁（集团）

18,750,000.00 55,000,000.00

有限公司

子公司应付上海地产(集团)有

2,400,000.00 35,000,000.00

限公司

孙公司应付日本国万胜株式会

574,493.19

社

合计 22,293,265.24 91,658,790.52

25、 其他应付款

(1). 按款项性质列示其他应付款

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

保证金及押金 145,125,832.43 239,738,872.86

往来款及借款 1,467,437,551.75 1,525,235,091.18

暂收款 182,944,304.96 26,751,063.52

征地费用 163,054,970.60 184,057,689.02

其他 58,024,271.58 28,143,403.63

合计 2,016,586,931.32 2,003,926,120.21

(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款

项目 期末余额 未偿还或结转的原因

童锦泉 127,755,921.74 尚未支付的保证金及尚未解

决的动迁款

古北集团（农民工征地费） 163,054,970.60 尚未支付

上海浦东金鑫房地产发展有 173,018,750.00 尚未归还

限公司

无锡市滨湖城市投资发展有 229,094,782.48 尚未归还

限责任公司

上海地产（集团）有限公司 471,006,839.32 尚未归还

合计 1,163,931,264.14 /

26、 1 年内到期的非流动负债

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

1 年内到期的长期借款 5,129,387,340.79 3,154,335,085.78

1 年内到期的应付债券 1,196,878,500.00

1 年内到期的其他非流动负债 3,529,799,120.12 1,077,714,390.05

合计 8,659,186,460.91 5,428,927,975.83

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2014 年年度报告

（1） 一年内到期的长期借款明细

项目 期末余额 年初余额

质押借款 45,000,000.00 862,500,000.00

抵押借款 3,609,387,340.79 687,051,165.88

保证借款 766,500,000.00 934,783,919.90

信用借款 708,500,000.00 670,000,000.00

合计 5,129,387,340.79 3,154,335,085.78

（2）金额前五名的一年内到期的长期借款：

期末余额

贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率

本币金额

交通银行上海分行 2012-2014 年 2015/12/12 人民币 6.77% 1,004,178,650.62

国投信托有限公司 2013/8/9 2015/8/8 人民币 8.50% 600,000,000.00

万家共赢资产管理有限

2013/7/26 2015/7/25 人民币 10.60% 463,500,000.00

公司委贷

兴业银行上海分行 2012-2014 年 2015/12/12 人民币 6.77% 380,384,302.20

上海地产（集团）有限

2013/5/31 2015/5/29 人民币 7.70% 380,000,000.00

公司委贷

合计 2,828,062,952.82

（3）金额前五名的一年内到期的其他非流动负债：

期末余额

贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率

本币金额

兴业国际信托有限公司 2013/4/27 2015/4/27 人民币 9.75% 1,001,354,166.67

云南国际信托有限公司 2013/8/20 2015/8/19 人民币 8.50% 562,000,000.00

中诚信托有限责任公司 2012/11/23 2015/11/22 人民币 10.50% 497,001,503.40

中海恒信资产管理(上

2014/1/21 2015/7/20 人民币 9.80% 372,794,236.38

海)有限公司

中海信托股份有限公司 2013/3/21 2015/3/21 人民币 11.46% 350,598,512.53

合计 2,783,748,418.98

27、 其他流动负债

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

上海国际信托有限公司 953,600,000.00

中泰信托有限责任公司 451,000,000.00

合计 1,404,600,000.00

注 1：本公司向上海国际信托有限公司借款 4.5 亿元和 5 亿元，期限均为 1 年。

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2014 年年度报告

注 2：本公司向中泰信托有限责任公司借款 4.51 亿元，期限为 1 年。

28、 长期借款

(1). 长期借款分类

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

质押借款 933,000,000.00 785,000,000.00

抵押借款 4,876,277,160.53 7,030,259,141.39

保证借款 2,475,950,000.00 1,168,500,000.00

信用借款 1,919,112,800.00 1,583,112,800.00

合计 10,204,339,960.53 10,566,871,941.39

（2）金额前五名长期借款：

期末余额

贷款单位 起始日 终止日 币种 利率

本币金额

兴业银行委贷（申银

万国证券股份有限公 2013-4-28 2016-4-25 人民币 人民币贷款基准利率浮动 770,000,000.00

司）

上海银行股份有限公

2013-4-8 2023-5-24 人民币 人民币贷款基准利率浮动 720,000,000.00

司长宁支行

招商银行股份有限公

2013-4-8 2023-5-24 人民币 人民币贷款基准利率浮动 540,000,000.00

司上海五角场支行

平安银行委贷（深圳

平安大华汇通财富管 2014-3-3 2017-3-4 人民币 8.50% 500,000,000.00

理有限公司）

天津银行委贷（上海

中融融欧一期股权投

2014-1-27 2016-1-27 人民币 10.50% 440,600,000.00

资基金合伙企业（有

限合伙））

合计 2,970,600,000.00

29、 应付债券

(1). 应付债券

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

13 中企债 1,526,827,060.83

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2014 年年度报告

合计 1,526,827,060.83

(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元 币种：人民币

债券 发行 债券 发行 期初 本期 发行费用利息 本期 期末

面值 溢折价摊销

名称 日期 期限 金额 余额 发行 调整 偿还 余额

13 中 1,550,000,000.00 2014-10-14 5 年 1,550,000,000.00 0.00 1,550,000,000.00 24,800,000.00 1,627,060.83 1,526,827,060.83

企债

合计 / / / 1,550,000,000.00 0.00 1,550,000,000.00 24,800,000.00 1,627,060.83 1,526,827,060.83

注：2014 年 10 月 14 日，本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2014]911 号文”核

准，发行“13 中企债”。该债券面值总额为人民币 15.5 亿元，期限 5 年，并附有第 3 年末

上调票面利率的选择权和投资者提前赎回债券的选择权，票面利率为 5.47%，按年付息，到

期一次还本，并由上海地产（集团）有限公司为“13 中企债”本息偿付提供全额、无条件、

不可撤销的连带责任保证担保。

30、 递延收益

单位：元 币种人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因

政府补助 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40 财政补助

合计 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40 /

涉及政府补助的项目：

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期新增补 本期计入营业 其他变动 期末余额 与资产相关/

助金额 外收入金额 与收益相关

建筑节能 970,000.00 970,000.00 与资产相关

专项引导

资金（注 1）

上海国际 11,636,730.60 3,878,910.20 7,757,820.40 与资产相关

汽车城人

才公寓补

贴（注 2）

合计 12,606,730.60 3,878,910.20 8,727,820.40 /

注 1：本公司子公司江阴中企誉德房地产有限公司 2013 年收到江苏省住房和建设厅下拨的

“建筑节能——可再生能源和低能耗示范项目”专项资金 97 万元。

注 2：根据上海国际汽车城置业有限公司与上海国际汽车城(集团)有限公司签订的《上海国

际汽车城人才公寓建设的框架合作协议》及《上海国际汽车城人才公寓补充协议》、《上海

国际汽车城人才公寓补充协议二》，上海国际汽车城置业有限公司 2013 年 12 月收到上海国

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2014 年年度报告

际汽车城（集团）有限公司基金专户支付的 2-3#人才公寓装修补贴款 19,394,551.00 元， 2014

年度摊销金额为 3,878,910.20 元。

31、 其他非流动负债

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

平安资产管理有限责任公司 827,035,555.56

中诚信托有限公司 499,450,086.75

中信信托有限责任公司 203,018,127.12 203,106,849.32

中信信托有限责任公司 599,911,277.79

中海信托股份有限公司 346,152,444.46

兴业国际信托有限公司 1,002,708,333.34

中投信托有限责任公司 300,799,444.41 451,777,222.21

上海国际信托有限公司 300,000,000.00

宁波通商银行（兴业信托借款） 296,000,000.00

合计 1,330,853,127.09 3,699,106,213.87

32、 股本

单位：元 币种：人民币

本次变动增减（+、一）

期初余额 发行 公积金 其 期末余额

送股 小计

新股 转股 他

股份 1,555,882,832.00 311,176,566.00 311,176,566.00 1,867,059,398.00

总数

注：根据 2014 年 4 月 23 日公司股东大会决议，公司以 2013 年末总股本 1,555,882,832 股计

算，按每 10 股送 2 股红股，共计派发 311,176,566 股。

33、 资本公积

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

资本溢价（股本

溢价）

其他资本公积 39,594,980.50 39,594,980.50

合计 39,594,980.50 39,594,980.50

注：本期根据《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》（修订）对原其他资本公积中被投

资单位除净损益外所有者权益其他变动和可供出售金融资产公允价值变动损益重分类到其

他综合收益，而调减期初资本公积 2,728.03 万元。

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2014 年年度报告

其他资本公积明细 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

（1）被投资单位除净损益外所有者

权益其他变动 3,775,442.17 3,775,442.17

（2）可供出售金融资产公允价值变

动产生的利得或损失

（3）资产评估增值 29,258,657.02 29,258,657.02

（4）关联方交易差价 4,500,000.00 4,500,000.00

（5）其他资本公积 2,060,881.31 2,060,881.31

合计 39,594,980.50 39,594,980.50

34、 其他综合收益

单位：元 币种：人民币

本期发生金额

期初 减：前期计入其 期末

项目 本期所得税前 减：所得税费 税后归属于母公 税后归属于

余额 他综合收益当 余额

发生额 用 司 少数股东

期转入损益

一、以后不能重分类进

损益的其他综合收益

其中：重新计算设定受

益计划净负债和净资产

的变动

权益法下在被投资单

位不能重分类进损益的

其他综合收益中享有的

份额

二、以后将重分类进损 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83

益的其他综合收益

其中：权益法下在被投

资单位以后将重分类进

损益的其他综合收益中

享有的份额

可供出售金融资产公 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83

允价值变动损益

持有至到期投资重分

类为可供出售金融资产

损益

现金流量套期损益的

有效部分

外币财务报表折算差

额

其他综合收益合计 27,280,348.21 21,855,898.44 27,280,348.21 5,463,974.61 -10,888,424.38 16,391,923.83

注：本期根据《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》（修订）对可供出售金融资产公允价值变

动损益进行追溯调整，对期初综合收益调增 2,728.03 万元。

35、 盈余公积

单位：元 币种：人民币

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

法定盈余公积 491,700,295.51 491,700,295.51

任意盈余公积

储备基金

企业发展基金

其他

合计 491,700,295.51 491,700,295.51

36、 未分配利润

单位：元 币种：人民币

项目 本期 上期

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2014 年年度报告

调整前上期末未分配利润 3,621,013,053.45 3,492,887,759.40

调整期初未分配利润合计数（调增+，

调减－）

调整后期初未分配利润 3,621,013,053.45 3,492,887,759.40

加：本期归属于母公司所有者的净利 -488,555,063.76 401,663,518.58

润

减：提取法定盈余公积 76,594,360.16

提取任意盈余公积

提取一般风险准备

应付普通股股利 155,588,283.20 186,705,939.84

转作股本的普通股股利 311,176,566.00

其他转入 10,237,924.53

期末未分配利润 2,665,693,140.49 3,621,013,053.45

37、 营业收入和营业成本

单位：元 币种：人民币

本期发生额 上期发生额

项目

收入 成本 收入 成本

主营业务 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72

其他业务 28,690,698.27 17,324,960.83 25,538,960.04 17,776,957.79

合计 4,415,231,580.72 3,436,123,566.17 6,757,943,092.22 3,986,255,953.51

1、主营业务（分行业）

本期金额 上期金额

行业名称

营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

（1）商 业

（2）房地产业 4,175,330,421.68 3,227,125,379.33 6,551,891,899.47 3,790,931,359.23

（3）旅游饮食服务业

（4）施工业 15,150,941.30 11,936,396.95 8,164,873.87 5,751,982.82

（5）材料销售

（6）劳务收入 196,059,519.47 179,736,829.06 172,347,358.84 171,795,653.67

（7）运输业

（8）租赁

（9）物业管理

（10）其 他

合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72

2、主营业务（分产品）

本期金额 上期金额

产品名称

营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

（1）开发产品 3,753,776,695.43 3,115,720,928.63 6,128,821,401.66 3,666,571,497.73

（2）出租开发产品 421,553,726.25 111,404,450.70 423,070,497.81 124,359,861.50

（3）施工业 15,150,941.30 11,936,396.95 8,164,873.87 5,751,982.82

（4）劳务收入 196,059,519.47 179,736,829.06 172,347,358.84 171,795,653.67

合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72

3、主营业务（分地区）

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2014 年年度报告

本期金额 上期金额

地区名称

营业收入 营业成本 营业收入 营业成本

上海地区 4,352,814,150.11 3,368,841,337.79 6,724,145,514.99 3,962,765,309.70

江苏地区 27,127,789.84 45,055,674.83 1,720,000.00 808,616.77

浙江地区 6,598,942.50 4,901,592.72 6,538,617.19 4,905,069.25

合计 4,386,540,882.45 3,418,798,605.34 6,732,404,132.18 3,968,478,995.72

4、公司前五名客户的营业收入情况

客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)

上海高岛屋百货有限公司 121,241,768.88 2.75

西郊古北国际别墅某业主 58,178,880.00 1.32

苏州奇瑞捷豹路虎贸易有限公司 18,630,956.28 0.42

古北香堤岭某业主 17,500,000.00 0.40

古北香堤岭某业主 15,800,000.00 0.36

合计 231,351,605.16 5.25

38、 营业税金及附加

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

营业税 216,115,122.12 348,587,477.33

城市维护建设税 8,994,801.47 10,127,933.27

土地增值税 37,443,454.28 347,857,848.29

房产税 29,349,908.93 28,149,433.69

教育费附加 10,734,803.56 17,944,595.74

河道管理费 2,231,567.47 3,560,431.24

合计 304,869,657.83 756,227,719.56

39、 销售费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

职工薪酬 5,821,605.59 6,148,177.84

广告费 34,504,258.87 28,635,555.07

物业管理费 10,332,735.42 13,149,882.40

业务费、佣金及代理费 65,124,854.31 83,725,194.86

折旧费 562,223.50 1,066,287.10

展览宣传费 45,890,177.58 39,389,062.30

其他 7,746,276.32 10,083,389.21

合计 169,982,131.59 182,197,548.78

40、 管理费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

职工薪酬 141,146,569.30 139,730,575.95

办公费 16,936,790.91 15,950,286.59

137 / 185

2014 年年度报告

差旅费 7,217,998.55 8,050,168.80

租赁费 15,974,556.18 17,744,310.68

业务招待费 10,394,206.42 13,232,612.63

折旧等长期资产摊销 12,517,246.50 12,757,721.95

咨询及中介机构费用 14,692,225.13 21,695,704.39

房产税等税金 11,043,052.03 10,704,144.45

会议费 5,066,353.00 5,949,082.99

其他 30,227,373.13 31,421,102.43

合计 265,216,371.15 277,235,710.86

41、 财务费用

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

利息支出 1,077,887,857.92 752,278,455.45

利息收入 -40,658,856.80 -45,197,850.42

汇兑损益 -772.02 6,585.00

其他 4,068,647.21 25,763,803.10

合计 1,041,296,876.31 732,850,993.13

42、 资产减值损失

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

一、坏账损失 5,450,645.05 4,478,830.48

二、存货跌价损失 644,260,000.00 111,406,475.00

合计 649,710,645.05 115,885,305.48

43、 公允价值变动收益

单位：元 币种：人民币

产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额

以公允价值计量的且其变动计入当 -28,556.78

期损益的金融资产

合计 -28,556.78

44、 投资收益

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益 -53,144,742.41 -19,803,071.94

处置长期股权投资产生的投资收益 1,268,722,776.84 4,717,197.86

处置持有至到期投资取得的投资收 3,703,358.86 2,322,507.14

益

可供出售金融资产在持有期间的投 3,845,924.16

资收益

处置可供出售金融资产等取得的投 69,284,730.95 33,012,035.77

资收益

合计 1,292,412,048.40 20,248,668.83

1、按权益法核算的长期股权投资收益

138 / 185

2014 年年度报告

被投资单位 本期金额 上期金额

上海浦东金鑫房地产发展有限公司 -26,606,545.14 2,232,960.78

上海东方低碳系统集成有限公司 -497,398.21 -367,187.00

天津星华商置业有限公司 -14,088.84 -58,173.93

天津星华城置业有限公司 -25,803,599.12 -22,084,758.25

天津星华府置业有限公司 -326,227.35 -389,208.80

上海瀛利置业有限公司 40,881.19 338,029.04

上海闵虹投资有限公司 227,157.17 525,266.22

安亭新古北（上海）建设开发有限公司 -164,922.11

合计 -53,144,742.41 -19,803,071.94

2、处置长期股权投资产生的投资收益

被投资单位 本年金额 上年金额

上海锐思资产管理有限公司（注 1） 823,211,088.56

上海古北文化娱乐建设发展有限公司（注 1） 244,336,088.60

上海华宁置业有限公司（注 1） 131,737,182.18

上海上房现代物流有限公司（注 1） 58,261,451.02

上海闵虹投资有限公司（注 2） 11,176,966.48

常州景申置业有限公司 4,717,197.86

合计 1,268,722,776.84 4,717,197.86

注 1：详见本附注六、（三）处置子公司。

注 2：2014 年 12 月 25 日，本公司子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海闵

虹投资有限公司 47.7941%股权以人民币 1,509.22 万元的价格通过上海联合产权交易所转

让给受让方上海地产闵虹（集团）有限公司，办理了产权交易手续，并于 2014 年 12 月

12 日完成转让交接手续。上海房地（集团）有限公司分别于 2014 年 12 月 25 日、2015 年

1 月 13 日收到上海地产闵虹（集团）有限公司股权转让款 905.53 万元、603.69 万元。

45、 营业外收入

单位：元 币种：人民币

计入当期非经常性损益

项目 本期发生额 上期发生额

的金额

固定资产处置利得 428,634.96 616,476.57 428,634.96

政府补助 29,353,560.82 29,563,959.51 29,353,560.82

违约金收入 4,480,932.16 1,014,990.57 4,480,932.16

其他 21,365,154.55 352,476.84 21,365,154.55

合计 55,628,282.49 31,547,903.49 55,628,282.49

计入当期损益的政府补助

单位：元 币种：人民币

补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关

上海市静安区促进经 9,200,000.00 0 收益

济发展专项资金

上海市浦东新区职工 107,000.00 143,340.00 收益

139 / 185

2014 年年度报告

教育经费专项补贴

上海市杨浦区人民政 238,733.75 331,000.00 收益

府新技术引进或自主

开发补助

上海市青浦区金泽镇 378,800.00 319,200.00 收益

人民政府工业城扶持

资金

上海市松江区人民政 10,000.00 40,000.00 收益

府中山街道办事处扶

持金

上海国际汽车城（集 3,878,910.20 7,757,820.40 资产

团）有限公司人才公寓

装修专项补贴款

上海市嘉定区税费返 13,400.00 14,400.00 收益

还

上海市黄浦区财政局 14,900,000.00 6,200,000.00 收益

税收返还

上海市长宁区文化局 50,000.00 0 收益

文化政策奖励

上海市浦东新区职工 46,006.00 0 收益

培训财政补贴

上海市长宁区财政局 247,300.00 43,100.00 收益

企业职工职业培训专

项补贴

上海市长宁区残疾人 330.9 0 收益

就业保障补贴

上海市青浦区财政扶 222,149.87 182,845.71 收益

持金

上海市崇明县财政返 38,100.00 29,500.00 收益

税

上海市长宁区残疾人 22,830.10 0 收益

就业保障补贴残疾人

就业保障补贴

上海市长宁区企业发 0 12,040,000.00 收益

展扶持资金

上海市浦东新区税费 0 1,843,701.00 收益

返还

上海市浦东新区企业 0 203,152.40 收益

职工职业培训财政补

贴

上海市嘉定区职工教 0 215,900.00 收益

育经费补贴

杭州市江干区彭浦镇 0 200,000.00 收益

人民政府奖励款

合计 29,353,560.82 29,563,959.51 /

46、 营业外支出

单位：元 币种：人民币

140 / 185

2014 年年度报告

计入当期非经常性损益

项目 本期发生额 上期发生额

的金额

固定资产处置损失 1,053,890.98 151,632.78 1,053,890.98

对外捐赠 313,500.00 1,230,715.00 313,500.00

赔款支出 359,272.00 1,021,039.12 359,272.00

罚款滞纳金损失 89,739.35 1,206,041.96 89,739.35

其他 20,000.00 57,487.44 20,000.00

合计 1,836,402.33 3,666,916.30 1,836,402.33

47、 所得税费用

(1) 所得税费用表

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

当期所得税费用 218,613,017.54 323,979,752.67

递延所得税费用 116,538,745.62 -41,514,353.87

合计 335,151,763.16 282,465,398.80

(2) 会计利润与所得税费用调整过程：

项目 本期发生额

利润总额 -105,792,295.60

按法定/适用税率计算的所得税费用 -26,448,073.90

子公司适用不同税率的影响 -284,604.48

调整以前期间所得税的影响 -39,755,948.47

非应税收入的影响 -11,073,088.30

不可抵扣的成本、费用和损失的影响 306,508,118.22

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 30,630,372.23

的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 75,574,987.86

异或可抵扣亏损的影响

所得税费用 335,151,763.16

48、 其他综合收益

详见七、合并财务报表项目注释 34、其他综合收益。

49、 现金流量表项目

(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

收回往来款、代垫款、押金等 236,101,420.66 162,431,665.21

专项补贴、补助款 25,676,400.62 23,360,783.11

利息收入 40,515,967.37 45,109,905.83

营业外收入 5,918,287.71 387,897.47

合计 308,212,076.36 231,290,251.62

141 / 185

2014 年年度报告

(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

支付保证金等往来 262,126,745.59 127,024,145.20

销售费用支出 145,172,829.63 164,320,922.55

管理费用支出 103,777,846.02 116,403,305.79

财务费用支出 4,068,647.21 25,760,855.89

营业外支出 782,511.35 3,459,000.21

合计 515,928,579.80 436,968,229.64

(3). 收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

质押存单收回 20,000,000.00

人才公寓装修补贴 19,394,551.00

合计 20,000,000.00 19,394,551.00

(4). 支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

兴业银行按揭贷款保证金 120,000,000.00

合计 120,000,000.00

50、 金流量表补充资料

(1) 现金流量表补充资料

单位：元 币种：人民币

补充资料 本期金额 上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流

量：

净利润 -440,944,058.76 472,954,118.12

加：资产减值准备 649,710,645.05 115,885,305.48

固定资产折旧、油气资产折耗、生产 105,107,029.97 114,453,608.39

性生物资产折旧

无形资产摊销 3,478,132.42 3,487,272.54

长期待摊费用摊销 764,240.46 984,347.68

处置固定资产、无形资产和其他长期 625,256.02 -464,843.79

资产的损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号 0.00 0.00

填列）

公允价值变动损失（收益以“－”号 28,556.78 0.00

填列）

财务费用（收益以“－”号填列） 1,077,887,085.90 752,285,040.45

投资损失（收益以“－”号填列） -1,292,412,048.40 -20,248,668.83

递延所得税资产减少（增加以“－” 116,538,745.62 -38,140,603.48

号填列）

142 / 185

2014 年年度报告

递延所得税负债增加（减少以“－” 0.00 -3,373,750.39

号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列） -2,514,129,714.31 -1,061,066,921.90

经营性应收项目的减少（增加以 -301,326,977.49 -154,503,183.57

“－”号填列）

经营性应付项目的增加（减少以 2,469,676,545.61 -718,565,646.79

“－”号填列）

其他 0.00 0.00

经营活动产生的现金流量净额 -124,996,561.13 -536,313,926.09

2．不涉及现金收支的重大投资和筹

资活动：

债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券

融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81

减：现金的期初余额 2,212,574,329.81 2,972,379,955.21

加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00

减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00

现金及现金等价物净增加额 2,107,008,187.64 -759,805,625.40

(2) 本期收到的处置子公司的现金净额

金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 2,365,389,197.44

其中：上海上房现代物流有限公司 159,967,170.00

上海华宁置业有限公司 535,572,104.44

上海锐思资产管理有限公司 1,460,944,923.00

上海古北文化娱乐建设发展有限公司 208,905,000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 56,576,205.12

其中：上海上房现代物流有限公司 17,594,532.33

上海华宁置业有限公司 25,688,534.63

上海锐思资产管理有限公司 1,663,361.86

上海古北文化娱乐建设发展有限公司 11,629,776.30

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 39,024,000.00

其中：上海古北文苑置业有限公司 39,024,000.00

处置子公司收到的现金净额 2,347,836,992.32

(3) 现金和现金等价物的构成

单位：元 币种：人民币

项目 期末余额 期初余额

一、现金 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81

其中：库存现金 451,583.81 501,517.01

可随时用于支付的银行存款 4,316,873,071.48 2,211,858,025.74

可随时用于支付的其他货币资 2,257,862.16 214,787.06

金

可用于支付的存放中央银行款

143 / 185

2014 年年度报告

项

存放同业款项

拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额 4,319,582,517.45 2,212,574,329.81

其中：母公司或集团内子公司使用

受限制的现金和现金等价物

注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。

51、 所有权或使用权受到限制的资产

单位：万元 币种：人民币

项目 期末账面价值 受限原因

货币资金 31,503.33 质押、按揭保证金及项目开发受限

应收票据

存货 1,630,817.47 抵押

固定资产与投资性房地产 232,502.54 抵押

合计 1,894,823.34 /

八、合并范围的变更

1、 非同一控制下企业合并

本公司本期未发生非同一控制下企业合并。

2、 同一控制下企业合并

本公司本期未发生同一控制下企业合并。

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2014 年年度报告

3、 处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

√适用□不适用

单位:元 币种:人民币

与原子公司

处置价款与处置投资 丧失控制权之日剩 股权投资相

丧失控制权之日 丧失控制权之日 按照公允价值重新

子公司名 股权处置价 股权处置比例 丧失控制权的 丧失控制权时点 对应的合并财务报表 丧失控制权之日 余股权公允价值的 关的其他综

股权处置方式 剩余股权的账面 剩余股权的公允 计量剩余股权产生

称 款 （%） 时点 的确定依据 层面享有该子公司净 剩余股权的比例 确定方法及主要假 合收益转入

价值 价值 的利得或损失

资产份额的差额 设 投资损益的

金额

上 海 锐 思 14.64 亿元 100% 公开挂牌转让 2014 年 1 月 已 收 到 50% 以 上 823,211,088.56 0 0 0 0 不适用 0

资产管理 股权转让款，办理

有限公司 完成控制权转移，

（注 1） 并在报告日前办

理完成工商变更

手续

上海文化 3 亿元 100% 公开挂牌转让 2014 年 11 月 已 收 到 50% 以 上 244,336,088.60 0 0 0 0 不适用 0

娱乐俱乐 股权转让款，办理

部建设发 完成控制权转移，

展有限公 并在报告日前办

司（注 2） 理完成工商变更

手续

上海华宁 5.36 亿元 100% 公开挂牌转让 2014 年 12 月 已 已 收 到 50% 以 131,737,182.18 0 0 0 0 不适用 0

置业有限 上股权转让款，办

公司（注 2） 理完成控制权转

移，并在报告日前

办理完成工商变

更手续

上海上房 1.6 亿元 100% 公开挂牌转让 2014 年 12 月 已 收 到 50% 以 上 58,261,451.02 0 0 0 0 不适用 0

现代物流 股权转让款，办理

有限公司 完成控制权转移，

（4） 并在报告日前办

理完成工商变更

手续

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2014 年年度报告

注 1：2013 年 12 月 31 日，子公司上海古北（集团）有限公司通过上海联合产权交易所将持有的上海锐思资产管理有限公司 100％股权以总价 14.64 亿

元转让给沈阳首源投资管理有限公司，办理了产权交易手续。2014 年 1 月，上海古北（集团）有限公司已收到全部转让价款并于 2014 年 2 月办理完成

工商变更手续。

注 2：2014 年 10 月 29 日，子公司上海古北（集团）有限公司、孙公司上海古北房产租赁有限公司通过上海联合产权交易所将两公司持有的上海古北文

化娱乐建设发展有限公司 100%股权及上海古北（集团）有限公司对上海古北文化娱乐建设发展有限公司债权以 3 亿元的总价（含对上海古北文化娱乐建

设发展有限公司的债权 4,557.41 万元）转让给上海耀中教育管理咨询有限公司，办理了产权交易手续。2014 年 11 月，已收到转让价款 2.10 亿元，并

于 2014 年 11 月办理完成工商变更手续。

注 3：2014 年 12 月 30 日，子公司上海房产经营（集团）有限公司、子公司上海古北（集团）有限公司通过上海联合产权交易所将两公司持有的上海华

宁置业有限公司 100%股权以 5.36 亿元的价格转让给上海浦江世博资产经营管理有限公司，并办理了产权交易手续。截至 2014 年 12 月 31 日已收到全部

转让价款 5.36 亿元，并完成转让交接手续。

注 4：2014 年 12 月 17 日，子公司上海房地（集团）有限公司、上海房地产经营（集团）有限公司将两公司持有的上海上房现代物流有限公司 100%股权

以 1.60 亿元的价格转让给上海万仓物流有限公司，办理了产权交易手续，截至 2014 年 12 月 31 日，已收到全部股权转让价款，并完成转让交接手续。

146 / 185

2014 年年度报告

九、在其他主体中的权益

1、 在子公司中的权益

(1). 企业集团的构成

子公司 主要经营 持股比例(%) 取得

注册地 业务性质

名称 地 直接 间接 方式

上海古北 上海 长宁区虹 房地产业 87.50 0.00 购买

（集团） 桥路 1438

有限公司 号1幢

29-30 楼

上海房地 上海 上海南苏 房地产业 90.00 0.00 购买

产经营 州路 255

（集团） 号

有限公司

上海房地 上海 上海市延 房地产业 100.00 0.00 购买

（集团） 安西路 129

有限公司 号华侨大

厦5楼

上海房产 上海 上海张江 服务业 97.33 0.00 设立

之窗房地 高科技园

产信息有 区芳春路

限公司 400 号 1 幢

3 层 301－

144 室

上海鼎达 上海 上海市杨 房地产业 90.00 10.00 设立

房地产有 浦区四平

限公司 路 1230 号

甲 3 号楼 4

层

上海中鸿 上海 上海市浦 房地产业 100.00 0.00 设立

置业有限 东新区航

公司 鹤楼 1699

弄 94 幢 67

号

上海南郊 上海 上海市浦 房地产业 90.00 10.00 设立

中华园房 东新区康

地产开发 桥镇康士

有限公司 路 25 号

1144 室

苏州工业 苏州 苏州工业 房地产业 90.00 10.00 设立

园区中华 园区津梁

企业房地 街 133 号

产开发有 19（商）幢

147 / 185

2014 年年度报告

限公司 101、102

室

浙江锦华 杭州 杭州市秋 服务业 95.00 0.00 设立

大酒店管 涛北路 326

理有限公 号

司

上海顺驰 上海 上海市宝 房地产业 100.00 0.00 购买

置业有限 山区罗店

公司 镇市一路

200 号-B

杭州中华 杭州 杭州市江 房地产业 100.00 0.00 设立

企业房地 干区章家

产发展有 坝云河家

限公司 园 6 幢裙

楼 301 室

苏州中华 苏州 苏州市平 房地产业 100.00 0.00 设立

园房地产 江区桃花

开发有限 坞龙兴桥

公司 33 号

中企汇锦 上海 上海市杨 投资管理 100.00 0.00 设立

投资有限 浦区宁武

公司 路 269 号 1

号楼 218

室

江阴中企 江阴 江阴市临 投资管理 95.00 0.00 设立

誉德房地 港新城港

产有限公 城大道（申

司 港区）

上海新弘 上海 上海市崇 农业 100.00 0.00 设立

生态农业 明县城桥

有限公司 镇寒山寺

路 358 号

106－4 室

上海古北 上海 上海市长 服务业 0.00 100.00 设立

房产租赁 宁区虹桥

有限公司 路 1452 号

1402 室

上海古北 上海 上海市长 服务业 0.00 100.00 设立

物业管理 宁区荣华

有限公司 东道 96 号

上海古北 上海 上海市永 服务业 0.00 100.00 设立

新虹劳务 冠经济开

服务有限 发区向化

公司 路 1519 号

148 / 185

2014 年年度报告

上海古北 上海 上海市长 服务业 0.00 100.00 设立

劳动服务 宁区水城

有限公司 南路 51 弄

6 号 103 室

上海古北 上海 上海市长 房地产业 0.00 70.00 设立

京宸置业 宁区水城

发展有限 南路 55 号

公司 306 室

苏州洞庭 苏州 苏州市吴 房地产业 0.00 90.00 设立

房地产发 中区西山

展有限公 镇镇夏街

司

上海浦东 上海 上海市浦 房地产业 0.00 100.00 设立

古北置业 东新区金

有限公司 海路 3288

号二楼

2038 室

上海古北 上海 上海市青 房地产业 0.00 100.00 设立

朱家角置 浦区朱家

业有限公 角镇北大

司 街 226 号

201 室

上海新古 上海 青浦区青 服务业 0.00 60.00 设立

北物业管 赵公路

理有限公 4989 号 3

司 幢2层G区

234 室

上海古北 上海 上海市宝 房地产业 0.00 100.00 设立

顾村置业 山区泰和

有限公司 西路 3463

弄 116 号

上海杉野 上海 上海市浦 房地产业 0.00 100.00 购买

置业有限 东新区康

公司 桥工业区

沪南路

2502 号

408 室 16

号

古北集团 香港 7/F 9 DES 服务业 0.00 100.00 设立

香港有限 VOEUX

公司 ROAD WEST

HK

上海金樱 上海 上海市南 房地产业 0.00 100.00 设立

房地产发 苏州路 255

149 / 185

2014 年年度报告

展有限公 号

司

上海江森 上海 上海市浦 工程施工 0.00 50% 设立

房屋设备 东新区张

有限公司 扬路 550

（注） 弄8号

2002 室

上海瀛浦 上海 上海市浦 房地产业 30.00 70.00 设立

置业有限 东新区康

公司 桥镇沪南

公路 2502

号 409－95

座

上海瀛茸 上海 上海市松 房地产业 45.00 55.00 设立

置业有限 江区新松

公司 江路 1800

弄3号3层

310 室

上海瀛翔 上海 上海市虹 投资管理 0.00 100.00 设立

投资咨询 口区飞虹

有限公司 路 360 弄 9

号 3637 室

江阴金安 江阴 江阴市名 房地产业 0.00 51.00 设立

置业有限 贤路 188

公司 号

无锡中城 无锡 无锡市滨 房地产业 0.00 60.00 设立

置业有限 湖区梁溪

公司 路 38 号

无锡中城 无锡 无锡市滨 房地产业 0.00 100.00 设立

誉品置业 湖区梁溪

有限公司 路 38 号

上海融欧 上海 中国（上 投资管理 42.00 16.00 设立

股权投资 海）自由贸

基金管理 易试验区

有限公司 加枫路 24

号三层 340

室

上海民诚 上海 上海市上 房地产业 0.00 100.00 设立

置业有限 中路 462

公司 号 12 楼

203 室

上海房地 上海 上海市青 服务业 0.00 100.00 设立

集团物业 浦区金泽

服务有限 镇金溪路

150 / 185

2014 年年度报告

公司 119 号

上海凯峰 上海 上海市中 房地产业 0.00 71.00 设立

房地产开 山西路

发有限公 2020 号 2

司 楼 1001 室

上海国际 上海 上海市嘉 房地产业 0.00 50.00 购买

汽车城置 定区安亭

业有限公 镇墨玉路

司（注） 79 号

上海国际 上海 上海市嘉 服务业 0.00 100.00 设立

汽车城安 定区安亭

亭新镇酒 新镇南安

店管理咨 德路 1 号

询有限公

司

上海国际 上海 上海市嘉 服务业 0.00 100.00 设立

汽车城安 定区安亭

亭新镇能 镇墨玉路

源技术服 18 号

务有限公

司

上海国际 上海 上海市嘉 服务业 0.00 100.00 设立

汽车城物 定区安亭

业管理有 新镇南安

限公司 德路 9 号

上海地产 上海 上海市嘉 房地产业 0.00 100.00 设立

古北安亭 定区安亭

置业有限 镇墨玉路

公司 185 号 607

室

注：上海江森房屋设备有限公司和上海国际汽车城置业有限公司因公司董事会成员中本公

司派驻的董事会成员人数过半，并控制其日常经营活动，对上述两家公司具有实质控制权，

故将其纳入合并范围。

(2). 重要的非全资子公司

单位:元 币种:人民币

少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权

子公司名称

比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额

上海古北（集 12.50% 60,484,448.98 18,750,000.00 362,924,340.41

团）有限公司

上海房地产经 10% 9,584,490.87 2,400,000.00 203,393,179.32

营（集团）有

限公司

151 / 185

2014 年年度报告

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

单位:元 币种:人民币

期末余额 期初余额

子公司名称

流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计

上海古北（集 6,901,995,476.24 2,306,816,181.32 9,208,811,657.56 3,948,358,724.75 2,492,535,000.00 6,440,893,724.75 5,419,193,000.34 2,849,539,557.15 8,268,732,557.49 2,603,321,330.13 3,422,750,000.00 6,026,071,330.13

团）有限公司

上海房地产经 8,538,163,290.53 778,506,426.17 9,316,669,716.7 5,475,544,185.07 757,425,510.00 6,232,969,695.07 7,986,310,563.53 1,280,861,352.89 9,267,171,916.42 4,835,028,481.68 1,207,965,510.00 6,042,993,991.68

营（集团）有

限公司

本期发生额 上期发生额

子公司名称

营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量

上海古北（集团）有限公司 819,093,511.31 675,384,101.49 675,384,101.49 -208,807,681.01 3,390,697,518.23 364,563,655.23 364,563,655.23 321,447,401.04

上海房地产经营（集团）有限公司 2,491,605,183.88 82,884,818.83 82,884,818.83 96,823,875.95 1,239,063,428.59 230,960,414.82 230,960,414.82 -844,552,979.86

152 / 185

2014 年年度报告

2、 在合营企业或联营企业中的权益

(1). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元 币种：人民币

期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计 49,835,077.89

下列各项按持股比例计算的

合计数

--净利润 -164,922.11

--其他综合收益

--综合收益总额 -164,922.11

联营企业：

投资账面价值合计 1,384,745,446.97 1,437,952,424.44

下列各项按持股比例计算的

合计数

--净利润 -53,206,977.47 -20,328,338.16

--其他综合收益

--综合收益总额 -53,206,977.47 -20,328,338.16

(2). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

本公司对联营企业天津星华城置业有限公司的担保信息详见十一、关联方及关联交易 5、

关联交易情况（3）关联方担保情况。

十、公允价值的披露

1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位:元 币种:人民币

期末公允价值

项目 第一层次公允价 第二层次公允 第三层次公允价

合计

值计量 价值计量 值计量

一、持续的公允价值计

量

（一）以公允价值计量 48,362,284.20 48,362,284.20

且变动计入当期损益的

金融资产

1. 交易性金融资产 48,362,284.20 48,362,284.20

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资 48,362,284.20 48,362,284.20

（3）衍生金融资产

153 / 185

2014 年年度报告

2. 指定以公允价值计

量且其变动计入当期损

益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）可供出售金融资 498,188,345.96 8,246,078.08 506,434,424.04

产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资 498,188,345.96 8,246,078.08 506,434,424.04

（3）其他

（三）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转

让的土地使用权

（四）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的 546,550,630.16 8,246,078.08 554,796,708.24

资产总额

（五）交易性金融负债

其中：发行的交易性债

券

衍生金融负债

其他

（六）指定为以公允价

值计量且变动计入当期

损益的金融负债

持续以公允价值计量的

负债总额

二、非持续的公允价值

计量

（一）持有待售资产

非持续以公允价值计量

的资产总额

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2014 年年度报告

非持续以公允价值计量

的负债总额

2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。本

公司持续第一层次公允价值计量项目基于上海证券交易所和深圳证券交易所等活跃市场期

末时点的公开报价计量。

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量

信息

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量

信息

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

5、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

期末 期初

项目

账面价值 所属层次 账面价值 所属层次

以成本计量的权益性投资（注） 8,246,078.08 第三层次 6,246,078.08 第三层次

注：本公司以成本计量的权益性投资，不存在活跃市场上的报价，在非活跃市场中

也无相同或类似资产的报价；也不存在可观察输入值；此外也不能获取相关估值技

术所需要的数据，比如企业自身数据；同时由于本公司持有的金额较小，因此采用

成本计量。

155 / 185

2014 年年度报告

十一、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

母公司对本企

母公司对本企业

母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)

上海市浦 土地储备 42 亿元 36.36 36.36

东南路 500 前期开发，滩

号 18 楼 涂造地建设

管理，市政基

础设施建设

投资，旧区改

上海地产（集 造，廉租房、

团）有限公司 经济适用房、

配套商品房

投资建设，房

地产开发、经

营，实业投

资，物业管

理。

企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会，其持有上海地产(集团)有限公司 100.00%股

权。

2、 本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益。

3、 本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见九、在其他主体中的权益 2、在合营企业或联营企业中的权益。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业

情况如下

合营或联营企业名称 与本企业关系

上海浦东金鑫房地产发展有限公司 联营企业

上海瀛利置业有限公司 联营企业

上海东方低碳系统集成有限公司 联营企业

天津星华府置业有限公司 联营企业

天津星华商置业有限公司 联营企业

天津星华城置业有限公司 联营企业

安亭新古北（上海）建设开发有限公司 合营企业

4、 其他关联方情况

其他关联方名称 其他关联方与本企业关系

上海地产住房保障有限公司 同受母公司控制

上海地产酒店管理有限公司 同受母公司控制

上海地产明居发展有限公司 同受母公司控制

上海地产农业投资发展有限公司 同受母公司控制

上海地产馨虹置业有限公司 同受母公司控制

上海地产馨越置业有限公司 同受母公司控制

156 / 185

2014 年年度报告

上海地产资产管理有限公司 同受母公司控制

上海地产园林发展有限公司 同受母公司控制

上海地产闵虹（集团）有限公司 同受母公司控制

上海金丰易居房地产顾问有限公司 同受母公司控制

上海联合融资担保有限公司 同受母公司控制

上海市房地产交易资金管理有限公司 同受母公司控制

上海市滩涂造地有限公司 同受母公司控制

上海市住房置业担保有限公司 同受母公司控制

上海集汇置业有限公司 同受母公司控制

上海承大网络科技服务有限公司 同受母公司控制

上海建实财务监理有限公司 同受母公司控制

上海天丰房地产顾问有限公司 同受母公司控制

上海中星（集团）有限公司 同受母公司控制

上海市土地储备中心 与母公司同一管理层

上海世博土地控股有限公司 受上海世博土地储备中心控制

上海浦江世博资产经营管理有限公司 受上海世博土地储备中心控制

上海瀛程置业有限公司 同受母公司控制

上海新长宁（集团）有限公司 子公司的少数股东

大华（集团）有限公司 孙公司的少数股东

上海达安房产开发有限公司 孙公司的少数股东

浙江金湖机械集团有限公司 孙公司的少数股东

上海虹桥经济技术开发区联合发展有限 同受母公司控制

公司

5、 关联交易情况

(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元 币种：人民币

关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额

上海金丰易居房地产顾问有限公 销售代理费 30,519,657.62 31,245,616.72

司

上海市住房置业担保有限公司 提供劳务 3,000,000.00

上海承大网络科技服务有限公司 销售商品 224,528.30

上海建实财务监理有限公司 财务监理 3,528,710.00 687,600.00

上海联合融资担保有限公司 提供劳务 38,000.00

大华（集团）有限公司 提供劳务 2,208,176.70

上海达安房产开发有限公司 接受劳务 60,000.00

出售商品/提供劳务情况表

单位：元 币种：人民币

关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额

浙江金湖机械集团有限公司 古北财富广场房屋销售 51,178,800.00

上海地产明居发展有限公司 物业管理 417,515.80 321,643.20

上海地产馨越置业有限公司 物业管理 74,957.70

上海地产馨虹置业有限公司 物业管理 284,000.00 195,000.00

上海地产（集团）有限公司 物业管理 456,384.00 342,288.00

上海地产园林发展有限公司 物业管理 420,000.00

上海地产资产管理有限公司 物业管理 12,500.00 22,500.00

157 / 185

2014 年年度报告

上海市土地储备中心 提供劳务 3,994,685.70 2,662,477.00

上海地产保障住房投资建设 出售固定资产 185,300.00

管理有限公司

上海瀛程置业有限公司 提供劳务 776,010.15

上海地产（集团）有限公司 提供劳务 116,197.44 174,296.16

上海市土地储备中心 提供劳务 5,983,651.00 774,376.80

(2). 关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元 币种：人民币

承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入

本公司作为承租方：

单位：元 币种：人民币

出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费

上海世博土地控股 办公楼 23,420,925.00 19,149,172.86

有限公司

上海地产资产管理 办公楼 201,060.00 201,060.00

有限公司

(3). 关联担保情况

单位：万元 币种：人民币

担保是否已经履

担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日

行完毕

上海地产（集 中华企业股份 120,000.00 2009/10/27 2014/10/30 是

团）有限公司 有限公司

（注 1）

上海地产（集 中华企业股份 30,000.00 2011/2/24 2014/2/24 是

团）有限公司 有限公司

（注 2）

上海地产（集 中华企业股份 15,000.00 2012/8/15 2014/2/15 是

团）有限公司 有限公司

（注 3）

上海地产（集 中华企业股份 110,000.00 2012/9/26 2014/9/25 是

团）有限公司 有限公司

（注 4）

上海地产（集 中华企业股份 18,000.00 2012/10/30 2014/10/29 是

团）有限公司 有限公司

（注 5）

上海地产（集 中华企业股份 50,000.00 2012/11/27 2015/11/26 否

团）有限公司 有限公司

（注 6）

上海古北（集 中华企业股份 23,000.00 2012/11/2 2014/11/1 是

团）有限公司 有限公司

158 / 185

2014 年年度报告

（注 7）

上海古北（集 中华企业股份 35,478.39 2010/2/26 2014/2/25 是

团）有限公司/ 有限公司

上海顺驰置业

有限公司（注

8）

中华企业股份 上海华宁置业 20,000.00 2012/6/8 2014/6/7 是

有限公司（注 有限公司

9）

中华企业股份 江阴中企誉德 9,000.00 2012/11/16 2014/9/20 是

有限公司（注 房地产开发有

10） 限公司

中华企业股份 天津星华城置 7,440.00 2012/3/26 2015/3/26 否

有限公司（注 业有限公司

11）

中华企业股份 上海瀛茸置业 32,000.00 2012/11/20 2014/11/19 是

有限公司/上 有限公司

海房地产经营

（集团）有限

公司（注 12）

上海中星（集 上海房地（集 70,400.00 2009/11/25 2014/11/20 是

团）有限公司 团）有限公司

（注 13）

上海中星（集 上海国际汽车 6,000.00 2010/8/17 2015/8/16 否

团）有限公司、城置业有限公

上海房地（集 司

团）有限公司

（注 14）

上海中星（集 上海国际汽车 28,220.00 2011/9/21 2016/9/21 否

团）有限公司、城置业有限公

上海房地（集 司

团）有限公司

（注 15）

上海古北（集 中华企业股份 1,500.00 2013/1/30 2015/1/29 是

团）有限公司 有限公司

（注 16）

上海古北（集 中华企业股份 3,500.00 2013/1/22 2015/1/21 是

团）有限公司 有限公司

（注 16）

上海中星（集 中华企业股份 40,000.00 2013/7/25 2016/7/25 否

团）有限公司 有限公司

（注 17）

上海中星（集 中华企业股份 10,000.00 2013/7/26 2015/7/25 否

团）有限公司 有限公司

（注 18）

上海地产（集 中华企业股份 20,000.00 2013/2/7 2016/2/6 否

团）有限公司 有限公司

（注 19）

上海地产（集 中华企业股份 60,000.00 2013/6/28 2014/6/27 是

团）有限公司 有限公司

159 / 185

2014 年年度报告

（注 20）

上海中星（集 中华企业股份 11,620.00 2013/3/21 2015/3/21 否

团）有限公司 有限公司

（注 21）

上海地产（集 中华企业股份 50,000.00 2013/6/9 2016/6/9 否

团）有限公司 有限公司

（注 22）

中华企业股份 江阴中企誉德 10,000.00 2013/10/8 2015/10/7 否

有限公司（注 房地产开发有

23） 限公司

上海房地（集 上海上房现代 5,500.00 2011/6/30 2014/5/28 是

团）有限公司 物流有限公司

（注 24）

上海房地（集 上海国际汽车 20,000.00 2013/8/26 2016/8/26 否

团）有限公司 城置业有限公

（注 25） 司

上海房地产经 上海瀛茸置业 50,000.00 2013/7/1 2016/6/30 否

营（集团）有 有限公司

限公司（注

26）

中华企业股份 天津星华城置 7,500.00 2013/5/27 2016/5/27 否

有限公司（注 业有限公司

27）

中华企业股份 上海中星（集 90,000.00 2013/1/25 2017/1/24 否

有限公司（注 团）有限公司

28）

中华企业股份 上海房地产经 4,740.00 2014/1/21 2015/7/20 否

有限公司（注 营集团有限公

29） 司

上海房地产经 中华企业股份 44,060.00 2014/1/27 2016/1/27 否

营集团有限公 有限公司

司（注 30）

上海地产（集 中华企业股份 50,000.00 2014/3/3 2017/3/4 否

团）有限公司 有限公司

（注 31）

上海房地产经 上海凯峰房地 44,125.00 2014/4/29 2016/4/28 否

营集团有限公 产开发有限公

司（注 32） 司

中华企业股份 天津星华城置 17,400.00 2014/6/23 2017/6/23 否

有限公司（注 业有限公司

33）

上海地产（集 中华企业股份 80,000.00 2014/7/31 2019/7/30 否

团）有限公司 有限公司

（注 34）

上海地产（集 中华企业股份 155,000.00 2014/10/14 2017/10/14 否

团）有限公司 有限公司

（注 35）

上海中星（集 上海国际汽车 30,000.00 2014/12/5 2016/12/5 否

团）有限公司/ 城置业有限公

上海房地（集 司

160 / 185

2014 年年度报告

团）有限公司

（注 36）

上海中星（集 上海国际汽车 35,000.00 2014/12/26 2016/3/29 否

团）有限公司/ 城置业有限公

上海房地（集 司

团）有限公司

（注 37）

上海房地产经 无锡中城誉品 23,880.00 2014/8/11 2018/8/11 否

营（集团）有 置业有限公司

限公司（注

38）

关联担保情况说明

注 1：上海地产（集团）有限公司为本公司发行的 12 亿公司债券而提供无条件的不可撤销担保，本期

已到期偿还。

注 2：上海地产（集团）有限公司为本公司向光大银行贷款 3 亿元提供担保，本期已到期偿还。

注 3：上海地产（集团）有限公司为本公司向上海市供销合作总社和上海市新农村建设投资股份有限

公司一共委托贷款 1.5 亿元提供担保，本期已到期偿还。

注 4：上海地产（集团）有限公司为本公司向平安信托设立的 11 亿元单一信托计划提供不可撤销的连

带保证责任，本期已到期偿还。

注 5：上海地产（集团）有限公司为本公司向大业信托设立的 2.8 亿元集合信托计划中的优先级 1.8 亿

提供不可撤销的连带保证责任，本期已到期偿还。

注 6：上海地产（集团）有限公司为本公司向中诚信托设立的 5 亿元单一信托计划提供不可撤销的连

带保证责任，该信托已偿还 400 万元，期末余额 4.96 亿元。

注 7：子公司上海古北（集团）有限公司为本公司分别向上海东迪投资有限公司、上海东菲能源投资

有限公司的委托贷款共 2.3 亿元提供担保，本期已到期偿还。

注 8：子公司上海古北（集团）有限公司及上海顺驰置业有限公司为本公司向浦发银行静安支行贷款

3.5478 亿元提供担保，本期已到期偿还。

注 9：本公司为原孙公司上海华宁置业有限公司向东亚银行贷款的 2 亿元提供担保，本期已到期偿还。

注 10：本公司为子公司江阴中企誉德房地产开发有限公司向安吉租赁有限公司贷款 0.9 亿元提供担保，

本期已到期偿还。

注 11：本公司为天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款 2.48 亿元提供 30％的担保即 0.744 亿元，该

借款本期部分偿还，期末余额 0.3 亿元。

注 12：本公司及子公司上海房地产经营（集团）有限公司为孙公司上海瀛茸置业有限公司向交通银行

贷款 3.2 亿元共同提供担保，其中本公司 1.54 亿元，上海房地产经营（集团）有限公司 1.66 亿元，本

期已到期偿还。

注 13：上海中星（集团）有限公司为子公司上海房地（集团）有限公司向中国农业银行股份有限公司

上海市分行营业部贷款 7.04 亿元提供担保，本期已到期偿还。

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2014 年年度报告

注 14：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限

公司向兴业银行贷款 0.6 亿元提供各 50%的担保，该借款本期部分偿还，期末余额为 0.53 亿元。

注 15：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限

公司向交通银行和工商银行的银团贷款各提供 50%的担保，担保金额覆盖授信下贷款额，担保金额双

方各占 50%，该借款期末余额为 2.474 亿元。

注 16：上海古北（集团）有限公司为本公司向上海东菲能源投资有限公司的委托贷款 0.50 亿元提供担

保，期后已到期归还。

注 17：上海中星（集团）有限公司为本公司向光大银行贷款 4 亿元提供担保，该借款本期部分偿还，

期末余额为 3 亿元。

注 18：上海中星（集团）有限公司为本公司向万家共赢资产管理有限公司委托贷款提供 1 亿元担保。

注 19：上海地产（集团）有限公司为本公司向中信信托信托贷款提供 2 亿元担保。

注 20：上海地产（集团）有限公司为本公司向中信信托信托贷款提供 6 亿元担保，该信托借款本期已

全额提前偿还。

注 21：上海中星（集团）有限公司为本公司向中海信托信托贷款 3.5 亿元提供 1.162 亿元担保。

注 22：上海地产（集团）有限公司为本公司向中投信托信托贷款提供 5 亿元担保，该借款本期部分偿

还，期末余额为 4.5 亿元。

注 23：本公司为子公司江阴中企誉德房地产开发有限公司向上海东菲企业管理有限公司委托贷款 1 亿

元提供担保。

注 24：子公司上海房地（集团）有限公司为其原子公司上海上房现代物流有限公司向浙商银行贷款 0.55

亿元提供担保，该借款本期已全额提前偿还。

注 25：子公司上海房地（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限公司向上海市慈善基金

会委托贷款 2 亿元提供担保。

注 26：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为其子公司上海瀛茸置业有限公司向浦发银行贷款提

供 5 亿元授信担保，期末贷款余额 3.5897 亿元。

注 27：本公司为天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款提供 0.75 亿元担保，该借款本期部分偿还，

期末余额为 0.624 亿元。

注 28：上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”）控股子公司上海地产中星曹路基地开发

有限公司向中国农业发展银行申请总额人民币 33 亿元的土地储备贷款,期限 4 年，利率 6.4%（3-5 年

基准利率），专项用于曹路大型居住区南扩基地的土地储备。本公司为该笔贷款提供 9 亿元的连带责

任保证。同时，中星集团对公司为上述贷款提供的 9 亿元担保出具反担保函。截止 2014 年 12 月 31 日，

该担保项下已发生借款 5.97 亿元，剩余额度尚未使用。

注 29：本公司为子公司上海房地产经营（集团）有限公司向中海恒信信托信托贷款 3.75 亿元中的优先

级借款 0.474 亿元提供担保。

注 30：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为本公司向上海中融融欧一期股权投资基金合伙企业

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2014 年年度报告

(有限合伙)贷款 4.406 亿元提供担保。

注 31：上海地产（集团）有限公司为本公司向深圳平安大华汇通财富管理有限公司贷款 5 亿元提供担

保。

注 32：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为本公司孙公司上海凯峰房地产开发有限公司向上海

中融融欧二期股权投资基金合伙企业(有限合伙)贷款 4.4125 亿元提供担保。

注 33：本公司为联营企业天津星华城置业有限公司向东亚银行贷款提供 1.74 亿元担保，该贷款期末已

放款 0.795 亿元。

注 34：上海地产（集团）有限公司为本公司向平安资产管理有限责任公司贷款 8 亿元提供担保。

注 35：上海地产（集团）有限公司为本公司发行的 15.5 亿公司债券而提供无条件的不可撤销担保。

注 36：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限

公司向宁波通商银行上海分行贷款 3 亿元提供各 50%的担保。

注 37：上海房地（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司为其子公司上海国际汽车城置业有限

公司向华宝信托贷款 3.5 亿元提供各 50%的担保，该借款期末已发放贷款 1.971 亿元。

注 38：子公司上海房地产经营（集团）有限公司为其孙公司无锡中城誉品置业有限公司向交通银行无

锡分行 3 亿元贷款的 79.60%即 2.388 亿提供担保，该借款期末余额为 0.5 亿元。

(4). 关联方资金拆借

单位：元 币种：人民币

关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明

拆入

上海市滩涂造地有 100,000,000.00 2013-2-28 2015-2-27 注1

限公司

上海地产（集团） 380,000,000.00 2013-5-31 2015-5-29 注2

有限公司

上海地产（集团） 170,000,000.00 2013-6-25 2015-5-29 注3

有限公司

上海集汇置业有限 34,944,000.00 2013-6-27 2016-6-26 注4

公司

上海市住房置业担 200,000,000.00 2013-7-1 2016-7-1 注5

保有限公司

上海市住房置业担 100,000,000.00 2013-8-30 2016-8-30 注6

保有限公司

上海市住房置业担 100,000,000.00 2013-9-11 2016-9-10 注7

保有限公司

上海市住房置业担 200,000,000.00 2013-10-21 2016-10-20 注8

保有限公司

上海市房地产交易 30,000,000.00 2013-11-14 2016-11-13 注9

资金管理有限公司

上海地产资产管理 43,000,000.00 2013-12-2 2015-12-2 注 10

有限公司

上海市住房置业担 100,000,000.00 2013-12-3 2016-12-3 注 11

保有限公司

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2014 年年度报告

上海市住房置业担 150,000,000.00 2014-3-4 2016-3-3 注 12

保有限公司

上海市住房置业担 400,000,000.00 2014-4-11 2016-4-11 注 13

保有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-5-7 2015-5-7 注 14

有限公司

上海地产园林发展 30,000,000.00 2014-6-18 2016-6-17 注 15

有限公司

上海联合融资担保 80,000,000.00 2014-9-4 2016-9-3 注 16

有限公司

上海虹桥经济技术 300,000,000.00 2014-9-5 2016-9-4 注 17

开发区联合发展有

限公司

上海市滩涂造地有 130,000,000.00 2014-9-9 2016-9-9 注 18

限公司

上海地产农业投资 70,000,000.00 2014-9-12 2016-9-11 注 19

发展有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-12-24 2015-12-24 注 20

有限公司

上海地产农业投资 30,000,000.00 2012-12-25 2014-12-25 注 21

发展有限公司

上海地产酒店管理 10,000,000.00 2013-2-28 2014-2-27 注 22

有限公司

上海市滩涂造地有 130,000,000.00 2013-3-6 2014-9-6 注 23

限公司

上海市住房置业担 400,000,000.00 2013-4-11 2014-4-10 注 24

保有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2013-4-25 2014-4-25 注 25

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2013-10-30 2014-10-30 注 26

有限公司

上海联合融资担保 150,000,000.00 2014-1-9 2014-12-29 注 27

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-1-15 2014-12-29 注 28

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-1-16 2014-12-29 注 29

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-2-27 2014-12-23 注 30

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-3-18 2014-12-29 注 31

有限公司

上海联合融资担保 100,000,000.00 2014-11-11 2014-12-26 注 32

有限公司

拆出

浙江金湖机械集团 65,000,000.00 2013 年 3 月 8 日 2016 年 3 月 8 日 委托贷款，不计

有限公司 息

关联方拆入资金说明：

注 1、2013 年 2 月，本公司中华企业股份有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委贷合同，向

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2014 年年度报告

上海市滩涂造地有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 10%，借款期 2 年。2014 年度发生相应

利息支出 1,000.00 万元。

注 2、2013 年 5 月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产（集团）有限公司签订委贷合同，

向上海地产（集团）有限公司借入资金 38,000 万元，年利率 7.7%，借款期 2 年。2014 年度发生

相应利息支出 2,926.00 万元。

注 3、2013 年 6 月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产（集团）有限公司签订委贷合同，

向上海地产（集团）有限公司借入资金 17,000 万元，年利率 7.7%，借款期 2 年。2014 年度发生

相应利息支出 1,309.00 万元。

注 4、2013 年 6 月，孙公司江阴金安置业有限公司与上海集汇置业有限公司签订委贷合同，向上

海集汇置业有限公司借入资金 3,494.4 万元，年利率 10%，借款期 3 年。2014 年度发生相应利息

支出 349.44 万元。

注 5、2013 年 7 月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海市住房置业担保有限公司签

订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 20,000 万元，年利率 10%，借款期 3 年。

2014 年度发生相应利息支出 2,000.00 万元。

注 6、2013 年 8 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委

贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 10%，借款期 3 年。2014

年度发生相应利息支出 1,000.00 万元。

注 7、2013 年 9 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委

贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 10%，借款期 3 年。2014

年度发生相应利息支出 1,000.00 万元。

注 8、2013 年 10 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委

贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 20,000 万元，年利率 10%，借款期 3 年。2014

年度发生相应利息支出 2,000.00 万元。

注 9、2013 年 11 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海市房地产交易资金管理有限公司

签订委贷合同，向上海市房地产交易资金管理有限公司借入资金 3,000 万元，年利率 10%，借款

期 3 年。2014 年度发生相应利息支出 300.00 万元。

注 10、2013 年 12 月，子公司江阴中企誉德房地产有限公司与上海地产资产管理有限公司签订委

贷合同，向上海地产资产管理有限公司借入资金 11,000 万元，年利率 9%，借款期 2 年，本年偿

还 6,700 万元，期末余额 4,300 万元。2014 年度发生相应利息支出 883.15 万元。

注 11、2013 年 12 月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海市住房置业担保有限公司

签订委贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 10%，借款期 3 年。

2014 年度发生相应利息支出 1,000.00 万元。

注 12、2014 年 3 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委

贷合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 15,000 万元，年利率 9%，借款期 2 年。2014

年度发生相应利息支出 1,136.25 万元。

注 13、2014 年 4 月，本公司中华企业股份有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委贷合同，

向上海市住房置业担保有限公司借入资金 40,000 万元，年利率 8.5%，借款期 2 年。2014 年度发

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2014 年年度报告

生相应利息支出 2,493.33 万元。

注 14、2014 年 5 月，孙公司上海瀛浦置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委贷合同，

向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%，借款期 1 年。2014 年度发生相

应利息支出 595 万元。

注 15、2014 年 6 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海地产园林发展有限公司签订委贷

合同，向上海地产园林发展有限公司借入资金 3,000 万元，年利率 7.92%，借款期 2 年。2014 年

度发生相应利息支出 130.02 万元。

注 16、2014 年 9 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委贷

合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 8,000 万元，年利率 9%，借款期 2 年。2014 年度

发生相应利息支出 582 万元。

注 17、2014 年 9 月，本公司中华企业股份有限公司与上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司

签订委贷合同，向上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司借入资金 30,000 万元，年利率 9%，

借款期 2 年。2014 年度发生相应利息支出 877.5 万元。

注 18、2014 年 9 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委贷合

同，向上海市滩涂造地有限公司借入资金 13,000 万元，年利率 9%，借款期 2 年。

注 19、2014 年 9 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海地产农业投资发展有限公司签订

委贷合同，向上海地产农业投资发展有限公司借入资金 7,000 万元，年利率 9%，借款期 2 年。

注 20、2014 年 12 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委

贷合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%，借款期 1 年。2014 年

度发生相应利息支出 20 万元。

注 21、2012 年 12 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海地产农业投资发展有限公司签

订委托贷款合同，向上海地产农业投资发展有限公司借入资金 3,000 万元，年利率 9%，借款期 2

年。2014 年已全部归还，本年度发生相应利息支出 268.5 万元。

注 22、2013 年 2 月，本公司中华企业股份有限公司与上海地产酒店管理有限公司签订委托贷款合

同，向上海地产酒店管理有限公司借入资金 1,000 元，年利率 10%，借款期 1 年。2014 年已全部

归还，本年发生相应利息支出 13.33 万元。

注 23、2013 年 3 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海市滩涂造地有限公司签订委托贷

款合同，向上海市滩涂造地有限公司借入资金 13,000 万元，年利率 10%。2014 年已全部归还，

本年度发生相应利息支出 895.56 万元。

注 24、2013 年 4 月，本公司中华企业股份有限公司与上海市住房置业担保有限公司签订委托贷款

合同，向上海市住房置业担保有限公司借入资金 40,000 元，年利率 10%，借款期 1 年。2014 年

已全部归还，本年发生相应利息支出 1,222.22 万元。

注 25、2013 年 4 月，子公司上海房地产经营（集团）有限公司与上海联合融资担保有限公司签订

委托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 元，年利率 10%，借款期 1 年。2014

年已全部归还，本年发生相应利息支出 319.44 万元。

注 26、2013 年 10 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委

托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 10%。2014 年已全部

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2014 年年度报告

归还，本年度发生相应利息支出 838.89 万元。

注 27、2014 年 1 月，孙公司上海国际汽车城置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托

贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 15,000 万元，年利率 10%。2014 年已全部归

还，本年度发生相应利息支出 1,475 万元。

注 28、2014 年 1 月，孙公司上海瀛浦置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合

同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%。2014 年已全部归还，本年

度发生相应利息支出 870 万元。

注 29、2014 年 1 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托

贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%。2014 年已全部归还，

本年度发生相应利息支出 867.5 万元。

注 30、2014 年 2 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托

贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%。2014 年已全部归还，

本年度发生相应利息支出 747.5 万元。

注 31、2014 年 3 月，孙公司江阴金安置业有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委托贷款合

同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%。2014 年已全部归还，本年

度发生相应利息支出 715 万元。

注 32、2014 年 11 月，孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与上海联合融资担保有限公司签订委

托贷款合同，向上海联合融资担保有限公司借入资金 10,000 万元，年利率 9%。2014 年已全部归

还，本年度发生相应利息支出 112.5 万元。

其他形式向关联方拆入资金

关联方名称 期末拆入资金 本期结算利息金额

上海地产（集团）有限公司（注 1） 400,000,000.00 42,748,703.56

上海浦东金鑫房地产发展有限公司 273,018,750.00

上海地产资产管理有限公司（注 2） 15,000,000.00 1,271,458.33

上海集汇置业有限公司 20,000,000.00

上海达安企业股份有限公司 29,000,000.00

注 1：本公司子公司上海房地（集团）有限公司向上海地产（集团）有限公司通过往来款

形式拆借资金 5 亿元，本期偿还 1 亿元，期末本金余额 4 亿元。该笔资金拆借结算利率为

8.55%，本期计提利息 4,274.87 万元。

注 2：本公司向上海地产资产管理有限公司通过往来款形式拆借资金 1,500.00 万元，约定

结算利率 8.5%，本期计提利息 127.15 万元。

(5). 关联方资产转让、债务重组情况

单位：元 币种：人民币

关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额

上海浦江世博资产经 股权转让 535,643,169.44

营管理有限公司（注）

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2014 年年度报告

上海地产闵虹（集团） 股权转让 15,092,184.09

有限公司（注）

(6). 关键管理人员报酬

单位：万元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

关键管理人员报酬 547.70 675

(7). 其他关联交易

本公司孙公司上海凯峰房地产开发有限公司与其股东方上海房地（集团）有限公司、上海地产（集

团）有限公司及上海永禧投资发展有限公司（大华（集团）有限公司之子公司）分别签订《商品

房买卖合同》，将其开发的尚汇豪庭项目部分商品房出售于三方，交易总金额为 12.23 亿元，其

中上海地产（集团）有限公司购买 12 套，共计 1.22 亿元，上海永禧投资发展有限公司购买 24

套，共计 2.32 亿元，上海房地（集团）有限公司购买 86 套，共计 8.69 亿元，因尚汇豪庭尚在开

发中，还未交房，故相应交易尚未完成。

6、 关联方应收应付款项

(1). 应收项目

单位:元 币种:人民币

期末余额 期初余额

项目名称 关联方

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

上海瀛程置业 84,996.35 317,781.35

应收账款

有限公司

上海地产园林 420,000.00 -

应收账款

发展有限公司

浙江金湖机械 16,699,109.80 16,699,109.80

其他应收款

集团有限公司

大华（集团） 190,000,000.00

其他应收款

有限公司

上海地产馨虹 360,957.98

其他应收款

置业有限公司

上海地产闵虹 6,036,873.64

其他应收款 (集团)有限公

司

其他非流动资 浙江金湖机械 65,000,000.00 65,000,000.00

产 集团有限公司

(2). 应付项目

单位:元 币种:人民币

项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额

上海金丰易居房地产 6,925,727.94 2,521,063.08

应付账款

顾问有限公司

上海地产（集团）有 513,755,542.88 571,306,839.32

其他应付款

限公司

上海天丰房地产顾问 - 200,000,000.00

其他应付款

有限公司

上海浦东金鑫房地产 273,018,750.00 173,018,750.00

其他应付款

发展有限公司

168 / 185

2014 年年度报告

上海地产资产管理有 16,271,458.33 15,570,000.00

其他应付款

限公司

其他应付款 上海市土地储备中心 7,323,534.66 7,323,534.66

上海世博土地控股有 - 3,400,000.00

其他应付款

限公司

上海金丰易居房地产 2,333,153.00 1,110,996.90

其他应付款

顾问有限公司

上海地产馨虹置业有 - 68,926.70

其他应付款

限公司

上海集汇置业有限公 20,000,000.00

其他应付款

司

上海达安企业股份有 29,000,000.00

其他应付款

限公司

上海新长宁（集团） 18,750,000.00 55,000,000.00

应付股利

有限公司

上海地产（集团）有 2,400,000.00 35,000,000.00

应付股利

限公司

上海联合融资担保有 200,000,000.00 100,000,000.00

短期借款

限公司

一年内到期非流动负 上海地产（集团）有 550,000,000.00

债 限公司

一年内到期非流动负 上海市滩涂造地有限 100,000,000.00 130,000,000.00

债 公司

一年内到期非流动负 上海地产酒店管理有 10,000,000.00

债 限公司

一年内到期非流动负 上海地产农业投资发 30,000,000.00

债 展有限公司

一年内到期非流动负 上海联合融资担保有 100,000,000.00

债 限公司

一年内到期非流动负 上海市住房置业担保 400,000,000.00

债 有限公司

上海地产农业投资发 70,000,000.00

长期借款

展有限公司

上海地产园林发展有 30,000,000.00

长期借款

限公司

上海地产资产管理有 43,000,000.00 110,000,000.00

长期借款

限公司

上海虹桥经济技术开 300,000,000.00

长期借款 发区联合发展有限公

司

上海集汇置业有限公 34,944,000.00 34,944,000.00

长期借款

司

上海联合融资担保有 80,000,000.00

长期借款

限公司

上海市房地产交易资 30,000,000.00 30,000,000.00

长期借款

金管理有限公司

上海市滩涂造地有限 130,000,000.00 100,000,000.00

长期借款

公司

长期借款 上海市住房置业担保 1,250,000,000.00 700,000,000.00

169 / 185

2014 年年度报告

有限公司

上海地产（集团）有 550,000,000.00

长期借款

限公司

7、 关联方承诺

关联方担保导致的承诺事项详见本附注 5、关联交易情况中的关联担保情况。

十二、 承诺及或有事项

1、 重要承诺事项

（1）资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

①抵押事项

借款金额 抵押物账面价值

抵押期限 抵押物类别 抵押物名称

（万元） （万元）

38,000.00 2014/3/14 2016/3/14 投资性房地产 上海市淮海中路 1202 号[沪房地（徐）字（2003）第 014131 号]

12,085.43

杭州市江干区彭埠镇运河东路以东的 04-008-010-00077 号宗地 1

56,200.00 2013/8/20 2015/8/19 存货-开发成本 幢、6 幢在建工程[杭政储出（2009）101 号地块商品住宅 6#、3# 58,349.36

楼]

上海市美兰湖三期项目土地及在建工程[沪房地宝字（2014）第

77,000.00 2013/4/28 2016/4/25 存货-开发产品 313,314.24

030681 号]

投资性房地产 184,680.68

2010/11/29 2020/3/28 固定资产 上海市古北国际财富中心二期[沪房地长字（2013）第 003910 号] 13,735.33

33,600.00

固定资产 2,112.74

上海市黄金城道 568 号 1-2 层、572 号 1-2 层、580 号 1-2 层、584

6,850.00 2012/6/26 2022/6/26 投资性房地产 1,459.36

号 1-2 层、592 号 1-2 层[沪房地长字（2009）第 002215 号]

上海市虹桥路 1438 号 2901-2904、3001-3004[沪房地长字（2013）

11,900.00 2013/4/3 2023/4/3 固定资产 9,103.18

第 003910 号]

1,296.50 2010/11/11 2015/10/7 上海市虹梅路3820-3828号双号全栋[沪房地长字（2009）第023555

存货-开发产品 号]；上海市虹桥路1482号1-2全栋[沪房地长字(2006)第008662 387.60

1,003.50 2010/11/11 2017/5/30 号]

57,000.00 2013/4/8 2023/5/24 上海市古北国际财富中心二期上海高岛屋百货地下 1 层、地上 1

投资性房地产

76,000.00 2013/4/8 2023/5/24 层-7 层商场[沪房地长字（2013）第 003910 号] 78,297.50

上海市虹桥路 1438 号 302、303、402、403、2501-2504、2601-2604、

26,375.00 2013/4/2 2023/4/1 投资性房地产 23,651.19

2701-2704、2801-2804[沪房地长字（2013）第 003910 号]

5,100.00 2013/7/5 2023/4/17 上海市虹桥路 1438 号 801、802、804、805、901-904、1001-1004[沪

投资性房地产

10,200.00 2013/6/28 2023/4/17 房地长字（2013）第 003910 号] 12,589.44

上海市虹桥路 1438 号 1501-1504、1701-1704、1801-1804、

24,250.00 2013/4/3 2019/4/3 投资性房地产 18,046.66

1901-1904[沪房地长字（2013）第 003910 号]

上海市虹桥路 1438 号 502、503、1101-1104、1201-1204、

30,000.00 2014/1/10 2016/1/10 投资性房地产 20,342.41

1301-1304、1401-1404 室[沪房地长字（2013）第 003910 号]

上海市青浦区朱家角镇 8 街坊 46/8 丘[沪房地青字（2010）第

60,000.00 2013/8/9 2015/8/8 存货-开发成本 014500 号]，青浦区 8 街坊 47/9 丘[沪房地青字（2010）第 014499 136,267.63

号]

上海市延安东路 700 号 5 层 D [沪房地黄字（2011）第 003965 号]；

上海市仙霞路 80 号 5 层、地下一层车位 [沪房地长字(2011)第

3,500.00 2012/8/30 2021/7/12 投资性房地产

004042 号]；上海市延安西路 358 号 26 层 A、B、C、D、26 层卫 3,168.59

生间、29 层 B、29 层卫生间 [沪房地静字（2011）第 001111 号]

170 / 185

2014 年年度报告

上海市江西中路 250 号五至七层，八层北部[沪房地黄字（2013）

第 001841 号]、金陵东路 2 号 8 层[沪房地黄字（2013）第 001840

号]、延安东路 700 号 26-27 层和 76 个车位[沪房地黄字（2011）

投资性房地产 第 003966 号、003967 号、003968 号、003969 号、003970 号、003971 15,063.78

号]、富贵东道 199,129 号 1 层和 18 个车位[沪房地长字（2010)

11,250.00 2014/1/1 2019/1/2 第 018920 号]、延安西路 129 号 5 层及地下一层[沪房地静字

（2013）第 001545 号]

上海市延安东路 700 号港泰广场地下一、二层车位(10 个）[沪房

固定资产 地黄字（2011）第 003966 号、003967 号、003968 号、003969 号、 196.63

003970 号、003971 号]

27,964.38 2012/12/21 2015/12/12

100,417.8

2012/12/21 2015/12/12

7 土地使用权[沪房地徐字（2012）第008702号]、土地使用权[沪房

38,038.43 2012/12/21 2015/12/12 存货-开发成本 地徐字（2012）第008704号以及上海市徐汇区田林街道华石路88 415,804.79

弄23-38号，华石路82、84、86、文定路223、225号部分在建工程

30,530.97 2012/12/21 2015/12/12

29,515.59 2013/6/20 2015/12/12

上海市嘉定区安亭镇 200 街坊 116 丘[沪房地嘉字（2013）第

20,000.00 2013/4/17 2016/4/17 存货-开发成本 47,247.76

001810 号]、117 丘[沪房地嘉字（2013）第 001811 号]

上海市嘉定区安亭镇 200 街坊（30）宗[房地嘉字（2013）第 031567

24,740.00 2011/9/21 2016/9/21 存货-开发产品 号,沪房地嘉字（2013）第 031568 号];（31）宗[沪房地嘉字（2013） 88,662.98

第 031566 号];（32）宗[沪房地嘉字（2013）第 021435 号]

上海市嘉定区 5-4#公寓式酒店及活动中心土地使用权[沪房地嘉

5,352.95 2013/9/4 2016/9/4 存货-开发产品

字（2003）第 016673 号]及在建工程 16,376.76

上海市嘉定区安亭镇 200 街坊 130 丘的土地使用权[沪房地嘉字

23,000.00 2014/9/17 2017/9/17 存货-开发成本

（2013）第 031727 号] 21,364.86

16,000.00 2013/2/8 2016/2/27 存货-开发成本 土地使用权[澄土国用（2011）第 15011 号]

49,520.00

上海市印象春城二期六街区项目（年家浜东路 159 弄）[沪房地浦

3,784.00 2013/9/30 2016/9/29 存货-开发成本

字（2011）第 227128 号] 76,772.70

上海市松江区龙兴路 R19-1 地块商品房“誉品谷水湾豪庭”一期

2013/7/1 2016/6/27 存货-开发成本 项目所对应的土地使用权[沪房地松字（2011）第 013350 号]和在

35,897.27 202,872.61

建工程

5,000.00 2014/8/11 2018/8/11 存货-开发成本 土地使用权[锡滨国用（2013）第 026580 号] 68,809.81

15,000.00 2014/9/30 2017/9/29 存货-开发成本 土地使用权[锡滨国用（2013）第 025907 号] 68,198.19

暂未放款 苏州市平江区平四路机床电器厂、林机地块（2010-B-33）[苏国

2014/4/1 2015/12/31 存货-开发成本 76,316.03

（注 1） 用（2013）第 0400070 号]

注 1：本公司子公司苏州中华园房地产开发有限公司向招商银行股份有限公司苏州新区

支行借款，已于 2014 年 12 月底办理完毕抵押事项，截止 2014 年 12 月 31 日还未放款。

②质押事项

质押物名称 年末账面价值（万元） 质押权人名称 质押借款余额（万元）

8000 万元定期存单 8,000.00 平安银行股份有限公司 7,760.00

本公司持有的上海房地（集团）有限公司 40%股权 64,475.37 平安银行股份有限公司 12,300.00

本公司持有的上海房地（集团）有限公司 30%股权 48,356.53 兴业银行股份有限公司 28,000.00

中国民生银行股份有限公

本公司持有的上海房地（集团）有限公司 30%股权 48,356.53 27,500.00

司

本公司持有的上海古北（集团）有限公司 22.29%股权 64,716.67 中泰信托有限责任公司 45,100.00

本公司持有的上海古北（集团）有限公司 31%股权 90,005.24 上海国际信托有限公司 50,000.00

本公司持有的上海古北（集团）有限公司 14.33%股权 41,605.65 中信证券股份有限公司 30,000.00

子公司上海房地产经营（集团）有限公司持有的上海

91,292.67 上海国际信托有限公司 30,005.07

瀛浦置业有限公司 70%股权

171 / 185

2014 年年度报告

1 亿元商业票据票据 10,000.00 浙商银行股份有限公司 10,000.00

③担保事项

相关担保承诺事项详见本附注“十、（五）关联交易”部分相应内容。

④已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出

2014 年 12 月 18 日，本公司与上海国际信托有限公司签订了合同编号为上信-GM-3802 的《股权受

益权转让与回购合同》。本公司向上海国际信托依约转让其合法持有的上海古北（集团）有限公

司 31%股权的股权受益权，上海国际信托设立“上海信托古北集团股权受益权投资集合资金信托

计划（上信-GM-3802）”，以全部信托资金受让本公司持有的目标股权的股权受益权。实际受让

金额为 5 亿元，合同约定的回购期为 1 年，本公司承诺在信托合同期满前回购目标股权，回购总

价款为人民币 5 亿×（1+8.8%）。

（2）、前期承诺履行情况

①2012 年 10 月 25 日，本公司与大业信托有限责任公司签订了合同编号为 DY2012JXT047-02

的《债权买入及返售协议》，大业信托成立集合信托项目受让本公司依法拥有的对上海顺驰置

业有限公司本金为 40,000 万元的债权。实际受让金额为 28,000 万元，合同约定的回购期为 2

年，本公司承诺在信托合同期满前回购标的债权，回购金额不低于人民币 2.8 亿×（1+12%

×710/365），同时上述事项由上海地产（集团）有限公司为回购基本价款中的 18,000 万元提

供不可撤销的连带责任保证。2014 年该款项已按合同履行完毕。

②2012 年 9 月 17 日，本公司与平安信托有限责任公司签订了信托贷款合同《平安财富*利胜

8 号单一资金信托》，平安信托设立单一信托为公司融资借款 110,000 万元，信托期 2 年，该

信托固定年利率 10.5%。由控股子公司杭州中华企业房地产发展有限公司以其合法持有的 [江

干区彭埠镇运河东路以东的 0400801000077 号宗地的国有土地使用权]进行抵押；同时由上海

地产（集团）有限公司就本公司的还款义务提供连带责任保证。2014 年该款项已按合同履行

完毕。

2、 或有事项

(1). 资产负债表日存在的重要或有事项

被担保单位 担保单位 担保金额（万元） 债务到期日

关联方：

天津星华城置

中华企业股份有限公司 7,440.00 2015/3/26

业有限公司

上海国际汽车

上海房地（集团）有限公司 3,000.00 2015/8/16

城置业有限公

172 / 185

2014 年年度报告

司

上海国际汽车

城置业有限公 上海房地（集团）有限公司 14,110.00 2016/9/21

司

中华企业股份

上海古北（集团）有限公司 1,500.00 2015/1/29

有限公司

中华企业股份

上海古北（集团）有限公司 3,500.00 2015/1/21

有限公司

江阴中企誉德

房地产开发有 中华企业股份有限公司 10,000.00 2015/10/7

限公司

上海国际汽车

城置业有限公 上海房地（集团）有限公司 20,000.00 2016/8/26

司

上海瀛茸置业

上海房地产经营（集团）有限公司 50,000.00 2016/6/30

有限公司

天津星华城置

中华企业股份有限公司 7,500.00 2016/5/27

业有限公司

上海中星（集

团）有限公司 中华企业股份有限公司 90,000.00 2017/1/24

（注）

上海房地产经

营集团有限公 中华企业股份有限公司 4,740.00 2015/7/20

司

中华企业股份

上海房地产经营集团有限公司 44,060.00 2016/1/27

有限公司

上海凯峰房地

产开发有限公 上海房地产经营集团有限公司 44,125.00 2016/4/28

司

天津星华城置

中华企业股份有限公司 17,400.00 2017/6/23

业有限公司

上海国际汽车

城置业有限公 上海房地（集团）有限公司 15,000.00 2016/12/5

司

上海国际汽车

城置业有限公 上海房地（集团）有限公司 17,500.00 2016/3/29

司

无锡中城誉品

上海房地产经营（集团）有限公司 23,880.00 2018/8/11

置业有限公司

合计 373,755.00

注：中华企业股份有限公司为上海中星（集团）有限公司提供互为担保承诺，担保额度控制在 9

亿元人民币以内。截止 2014 年 12 月 31 日，实际提供 5.97 亿元借款担保。

3、 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响

截止 2014 年 12 月 31 日，本公司无重大未决诉讼或仲裁事项。

173 / 185

2014 年年度报告

十三、 资产负债表日后事项

1、 2014 年 10 月，本公司与上海地产（集团）有限公司、上海中星（集团）有限公司和上海地

产住房保障有限公司共同发起设立上海地产集团建筑产品研发有限公司，注册资本 200 万元，

其中本公司认缴 40 万元，占注册资本比例 20%。2014 年 11 月 14 日，上海地产集团建筑产品

研发有限公司已办理工商登记，领取注册号为 310115002489540 的营业执照。2015 年 2 月 15

日，本公司按照《上海地产集团建筑产品研发有限公司章程》约定货币出资 40 万元。

2、 截止 2015 年 3 月 18 日，除上述事项外，本公司无需要披露的重大资产负债表日后非调整事

项。

十四、 其他重要事项

1、2014 年 10 月 14 日，本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可[2014]911 号文”核准，本

公司发行“13 中企债”，面值总额 15.5 亿元，期限 5 年，附第 3 年末上调票面利率选择权和投资

者回售选择权，票面利率为 5.47%，按年付息，到期一次还本；并由上海地产（集团）有限公司

为“13 中企债”本息偿付提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。

2、2014 年度，本公司处置 4 家子公司，分别为上海锐思资产管理有限公司、上海古北文化娱乐

建设发展有限公司、上海华宁置业有限公司和上海上房现代物流有限公司，投资收益约 12.64 亿

元，股权交易详细情况见本附注六、（三）。

3、本公司子公司上海古北（集团）有限公司与上海安亭实业发展有限公司共同出资组建安亭新古

北（上海）建设开发有限公司，注册资本人民币 10,000 万元，上海古北（集团）有限公司和上海

安亭实业发展有限公司各出资 5,000 万元，股权比例各占 50%。

十五、 母公司财务报表主要项目注释

1、 应收账款

(1). 应收账款分类披露：

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

账面 账面

计提比例 价值 计提比例 价值

金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额

(%) (%)

单项金额重大并单独

计提坏账准备的应收

账款

按信用风险特征组合 331,644.00 46.32 - 331,644.00 7,300,000.00 95.00 365,000.00 5.00 6,935,000.00

计提坏账准备的应收

账款

单项金额不重大但单 384,406.00 53.68 384,406.00 100.00 - 384,406.00 5.00 384,406.00 100.00 -

独计提坏账准备的应

收账款

合计 716,050.00 / 384,406.00 / 331,644.00 7,684,406.00 / 749,406.00 / 6,935,000.00

组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：

期末余额

组合名称

应收账款 坏账准备 计提比例

关联方组合 331,644.00

合计 331,644.00

174 / 185

2014 年年度报告

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

本期计提坏账准备金额-365,000.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：

单位名称 账面余额 坏账准备金额 计提比例 理由

张 震 70,000.00 70,000.00 100.00% 预计无法收回

盛 林 110,000.00 110,000.00 100.00% 预计无法收回

董 艳 14,406.00 14,406.00 100.00% 预计无法收回

刘淑梅 190,000.00 190,000.00 100.00% 预计无法收回

合计 384,406.00 384,406.00

2、 其他应收款

(1). 其他应收款分类披露：

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

账面 账面

比例 计提比 比例 计提比

金额 金额 价值 金额 金额 价值

(%) 例(%) (%) 例(%)

单项金额重大

并单独计提坏

账准备的其他

应收款

按信用风险特 5,669,719,785.90 100 5,488,766.82 0.1 5,664,231,019.08 5,033,462,977.43 100 2,628,570.37 0.05 5,030,834,407.06

征组合计提坏

账准备的其他

应收款

单项金额不重 126,412.71 126,412.71 100 0.00 126,412.71 126,412.71 100 0.00

大但单独计提

坏账准备的其

他应收款

合计 5,669,846,198.61 / 5,615,179.53 / 5,664,231,019.08 5,033,589,390.14 / 2,754,983.08 / 5,030,834,407.06

组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

期末余额

账龄

其他应收款 坏账准备 计提比例（%）

1 年以内 2,904,076.63 145,203.83 21.52

1至2年 623,092.26 31,154.61 4.62

2至3年 40,000.00 4,000.00 0.30

3至4年 3,580.00 716.00 0.03

4至5年 9,230,000.00 4,615,000.00 68.40

5 年以上 692,692.38 692,692.38 5.13

合计 13,493,441.27 5,488,766.82 100.00

组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：

175 / 185

2014 年年度报告

组合名称 期末余额

其他应收款 坏账准备 计提比例

关联方组合 5,656,226,344.63

合计 5,656,226,344.63

期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款

其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由

张熔 53,702.98 53,702.98 100.00% 预计无法收回

冯懿 72,709.73 72,709.73 100.00% 预计无法收回

合计 126,412.71 126,412.71

(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：

本期计提坏账准备金额 2,860,196.45 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

(3). 其他应收款按款项性质分类情况

款项性质 期末账面余额 期初账面余额

备用金 63,980.00 46,580.00

押金、保证金 9,407,329.06 9,407,329.06

代垫、暂付款 3,481,889.10 1,698,946.46

借款及往来款 5,656,476,344.63 5,021,726,305.16

其他 416,655.82 460,229.46

合计 5,669,846,198.61 5,033,339,390.14

(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：

单位：元 币种：人民币

占其他应收款期

坏账准备

单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的

期末余额

比例(%)

杭州中华企 往来款 2,822,219,476.03 4 年以内 49.78 0.00

业房地产发

展有限公司

江阴中企誉 往来款 446,512,251.43 1 年以内 7.88 0.00

德房地产有

限公司

上海房地产 往来款 601,579,177.95 1 年以内 10.61 0.00

经营(集团)

有限公司本

部

上海瀛茸置 往来款 844,582,024.74 4 年以内 14.90 0.00

业有限公司

176 / 185

2014 年年度报告

苏州中华园 往来款 548,569,439.82 4 年以内 9.68 0.00

房地产开发

有限公司

合计 / 5,263,462,369.97 / 92.85 0.00

177 / 185

2014 年年度报告

3、 长期股权投资

单位：元 币种：人民币

期末余额 期初余额

项目

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

对子公司投资 6,579,200,076.18 783,600,000.00 5,795,600,076.18 5,749,200,076.18 5,749,200,076.18

对联营、合营企业投资 1,226,107,266.62 1,226,107,266.62 1,235,097,349.95 1,235,097,349.95

合计 7,805,307,342.80 783,600,000.00 7,021,707,342.80 6,984,297,426.13 6,984,297,426.13

(1) 对子公司投资

单位：元 币种：人民币

被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额

上海古北（集团）有限公司 426,767,625.00 426,767,625.00

上海房产经营有限公司 265,584,288.81 265,584,288.81

苏州工业园区中华企业股份有限公司 378,000,000.00 378,000,000.00

上海房产之窗有限公司 15,954,300.00 15,954,300.00

上海鼎达房地产有限公司 54,070,404.00 54,070,404.00

上海南郊中华园房地产开发有限公司 352,800,000.00 352,800,000.00

上海中鸿置业房地产开发有限公司 33,472,400.00 33,472,400.00

浙江锦华房产有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00

上海顺驰置业有限公司 654,562,880.84 654,562,880.84

杭州中华企业房地产发展有限公司 800,000,000.00 800,000,000.00 662,000,000.00 662,000,000.00

江阴中企誉德房产开发公司 207,800,000.00 207,800,000.00 121,600,000.00 121,600,000.00

上海瀛茸置业有限公司 540,000,000.00 540,000,000.00

苏州中华园房地产开发有限公司 50,000,000.00 430,000,000.00 480,000,000.00

中企汇锦投资有限公司 200,000,000.00 400,000,000.00 600,000,000.00

上海新弘生态农业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00

上海房地（集团）有限公司 1,755,438,177.53 1,755,438,177.53

合计 5,749,200,076.18 830,000,000.00 6,579,200,076.18 783,600,000.00 783,600,000.00

178 / 185

2014 年年度报告

(2) 对联营、合营企业投资

单位：元 币种：人民币

本期增减变动

投资 期初 期末 减值准备期

其他综合 其他权益 宣告发放现金股 计提减

单位 余额 追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他 余额 末余额

收益调整 变动 利或利润 值准备

一、合营企业

二、联营企业

上海瀛浦置业有限公司 374,100,470.97 17,153,831.98 391,254,302.95

天津星华商置业有限公司 80,552,097.06 -14,088.84 80,538,008.22

天津星华城置业有限公司 467,249,295.05 -25,803,599.12 441,445,695.93

天津星华府置业有限公司 313,195,486.87 -326,227.35 312,869,259.52

小计 1,235,097,349.95 -8,990,083.33 1,226,107,266.62

合计 1,235,097,349.95 -8,990,083.33 1,226,107,266.62

179 / 185

2014 年年度报告

4、 营业收入和营业成本：

单位：元 币种：人民币

本期发生额 上期发生额

项目

收入 成本 收入 成本

主营业务 101,643,224.67 45,501,811.16 844,274,080.27 369,194,146.52

其他业务 34,486,454.40 2,821,438.48

合计 101,643,224.67 45,501,811.16 878,760,534.67 372,015,585.00

5、 投资收益

单位：元 币种：人民币

项目 本期发生额 上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益 152,850,000.00 790,000,000.00

权益法核算的长期股权投资收益 -8,990,083.33 3,647,485.95

处置长期股权投资产生的投资收益

以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融资产在持有期间的投资收益

处置以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融资产取得的投资收益

持有至到期投资在持有期间的投资收益 17,311,160.74 10,278,791.56

可供出售金融资产在持有期间的投资收益 574,440.00 2,526,000.00

处置可供出售金融资产取得的投资收益

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新

计量产生的利得

合计 161,745,517.41 806,452,277.51

十六、 补充资料

1、 当期非经常性损益明细表

单位：元 币种：人民币

项目 金额 说明

非流动资产处置损益 386,137,339.89

越权审批或无正式批准文件的税收返还、

减免

计入当期损益的政府补助（与企业业务密 29,353,560.82

切相关，按照国家统一标准定额或定量享

受的政府补助除外）

计入当期损益的对非金融企业收取的资金

占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的

投资成本小于取得投资时应享有被投资单

位可辨认净资产公允价值产生的收益

非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提

的各项资产减值准备

债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合

费用等

180 / 185

2014 年年度报告

交易价格显失公允的交易产生的超过公允

价值部分的损益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至

合并日的当期净损益

与公司正常经营业务无关的或有事项产生

的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，持有交易性金融资产、交易性

金融负债产生的公允价值变动损益，以及

处置交易性金融资产、交易性金融负债和

可供出售金融资产取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转

回

对外委托贷款取得的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性

房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当

期损益进行一次性调整对当期损益的影响

受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出 25,063,575.36

其他符合非经常性损益定义的损益项目

所得税影响额 -91,109,886.99

少数股东权益影响额 -27,090,713.38

合计 322,353,875.70

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非

经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》

中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

单位：亿元 币种：人民币

项目 涉及金额 原因

处置上海锐思资产管理有限公司股权 8.23 系采用股权交易模式销

售存量房产视为公司日

常经营活动，故不计入当

期非经常性损益

处置上海古北文娱建设发展有限公司股权 2.44 系采用股权交易模式销

售存量房产视为公司日

常经营活动，故不计入当

期非经常性损益

2、 净资产收益率及每股收益

加权平均净资产 每股收益

报告期利润

收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净 -9.06% -0.26 -0.26

利润

扣除非经常性损益后归属于 -15.03 -0.43 -0.43

公司普通股股东的净利润

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2014 年年度报告

3、 会计政策变更相关补充资料

√适用 □不适用

公司根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计准则变更了

相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重述后的 2013 年 1 月 1 日、2013 年 12 月 31

日合并资产负债表如下：

单位:元 币种:人民币

项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日

流动资产：

货币资金 3,111,767,617.73 2,442,574,329.81 4,634,615,849.53

结算备付金

拆出资金

以公允价值计量且其变 48,362,284.20

动计入当期损益的金融资产

衍生金融资产

应收票据

应收账款 4,977,709.20 35,860,203.47 4,008,711.87

预付款项 8,633,855.83 114,487,141.08 3,532,593.68

应收保费

应收分保账款

应收分保合同准备金

应收利息 213.8

应收股利

其他应收款 151,106,124.15 135,267,251.54 414,955,402.23

买入返售金融资产

存货 25,145,995,768.92 27,651,914,077.71 30,585,434,933.46

划分为持有待售的资产 8,782,175.01

一年内到期的非流动资

产

其他流动资产 134,401,344.00 14,891,643.30

流动资产合计 28,422,481,289.63 30,514,504,347.61 35,714,583,593.28

非流动资产：

发放贷款及垫款

可供出售金融资产 272,569,126.16 244,532,078.08 506,434,424.04

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 1,522,916,946.56 1,443,361,072.48 1,434,580,524.86

投资性房地产 3,714,643,582.01 3,351,955,237.64 2,454,595,023.86

固定资产 206,976,162.19 177,491,179.74 258,704,735.56

在建工程 42,439,322.09

工程物资

固定资产清理

生产性生物资产

油气资产

无形资产 125,863,324.34 108,709,421.89 105,775,817.77

开发支出

商誉

长期待摊费用 3,852,549.23 2,898,439.55 2,168,143.45

递延所得税资产 365,599,496.33 403,740,099.81 272,629,555.34

182 / 185

2014 年年度报告

其他非流动资产 95,020,000.00 65,000,000.00

非流动资产合计 6,212,421,186.82 5,870,146,851.28 5,099,888,224.88

资产总计 34,634,902,476.45 36,384,651,198.89 40,814,471,818.16

流动负债：

短期借款 2,169,890,000.00 1,052,000,000.00 502,600,000.00

向中央银行借款

吸收存款及同业存放

拆入资金

以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债

衍生金融负债

应付票据

应付账款 2,029,535,809.13 2,012,324,505.00 3,678,635,416.86

预收款项 2,987,765,726.94 2,276,060,568.64 3,099,573,906.49

卖出回购金融资产款

应付手续费及佣金

应付职工薪酬 21,463,898.47 28,753,752.91 33,334,377.66

应交税费 1,164,668,183.27 1,175,933,692.94 887,555,927.44

应付利息 33,371,688.70 58,388,463.25 84,856,355.74

应付股利 57,289,287.47 91,658,790.52 22,293,265.24

其他应付款 1,902,283,893.92 2,003,926,120.21 2,016,586,931.32

应付分保账款

保险合同准备金

代理买卖证券款

代理承销证券款

划分为持有待售的负债

一年内到期的非流动负 3,258,875,626.16 5,428,927,975.83 8,659,186,460.91

债

其他流动负债 397,430,365.30 1,404,600,000.00

流动负债合计 14,022,574,479.36 14,127,973,869.30 20,389,222,641.66

非流动负债：

长期借款 7,768,821,405.45 10,566,871,941.39 10,204,339,960.53

应付债券 1,193,675,950.00 1,526,827,060.83

其中：优先股

永续债

长期应付款

长期应付职工薪酬

专项应付款

预计负债

递延收益 12,606,730.60 8,727,820.40

递延所得税负债 3,373,750.39 5,463,974.61

其他非流动负债 2,585,678,965.94 3,699,106,213.87 1,330,853,127.09

非流动负债合计 11,551,550,071.78 14,278,584,885.86 13,076,211,943.46

负债合计 25,574,124,551.14 28,406,558,755.16 33,465,434,585.12

所有者权益：

股本 1,555,882,832.00 1,555,882,832.00 1,867,059,398.00

其他权益工具

其中：优先股

永续债

183 / 185

2014 年年度报告

资本公积 1,252,838,266.95 39,594,980.50 39,594,980.50

减：库存股

其他综合收益 9,712,842.40 27,280,348.21 16,391,923.83

专项储备

盈余公积 429,291,472.70 491,700,295.51 491,700,295.51

一般风险准备

未分配利润 3,492,887,759.40 3,621,013,053.45 2,665,693,140.49

归属于母公司所有者 6,740,613,173.45 5,735,471,509.67 5,080,439,738.33

权益合计

少数股东权益 2,320,164,751.86 2,242,620,934.06 2,268,597,494.71

所有者权益合计 9,060,777,925.31 7,978,092,443.73 7,349,037,233.04

负债和所有者权益 34,634,902,476.45 36,384,651,198.89 40,814,471,818.16

总计

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2014 年年度报告

第十一节 备查文件目录

备查文件目录 载有董事长签名的年度报告正本

载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的

备查文件目录

会计报表

备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本

报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及

备查文件目录

公告的原稿

董事长：朱胜杰

董事会批准报送日期：2015 年 3 月 18 日

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