2014 年年度报告
公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 李长利 因公请假 曾劲
董事 赵惠芝 因公请假 贺江川
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人贺江川、主管会计工作负责人崔薇 及会计机构负责人（会计主管人员）吕
京红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司2014年末总股本3,367,020,000股为基数
，向全体股东每10股派发现金红利0.60元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派
发现金红利202,021,200元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质
承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1 / 139
2014 年年度报告
目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 8
第四节 董事会报告 ....................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 28
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 37
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 41
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 52
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 56
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 57
第十一节 物业组合概要 ................................................................................................................. 134
第十二节 公司资料 ......................................................................................................................... 136
第十三节 备查文件目录 ................................................................................................................. 139
2 / 139
2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司
本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司
北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司
天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司
姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司
长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司
五洲美乐 指 北京五洲美乐啤酒餐厅有限公司
绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司
信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司
北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司
北辰国际会展 指 北京北辰国际会展有限公司
北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司
北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司
北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司
北辰嘉权 指 北京北辰嘉权时代名门商业有限公司
辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心
国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心
世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司
杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司
北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司
武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京证监局
报告期 指 2014 年度
3 / 139
2014 年年度报告
二、 重大风险提示
1、市场风险
尽管房地产行业在未来 10 年乃至较长的时间仍会保持健康稳定发展的态势，但
在复杂多变的市场环境下，预计房地产市场供需矛盾仍将长期存在，竞争愈加激烈，
而新型经济发展方式正在迅速崛起，对传统投资促进经济增长的依赖将逐步减少，由
此房地产行业的发展速度和盈利能力将有所减弱，给公司房地产项目整体运作带来一
定风险。
针对上述风险，公司将通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本
扩张模式的探索，灵活应对市场变化，加快项目周转速度，完善和优化产品结构，创
新营销推广模式，进一步提升公司核心竞争力和可持续发展能力。
2、政策风险
为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家及政府有关部门采取
了一系列宏观调控措施，运用货币政策、财政政策和产业政策，从金融、税收、土地、
住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调节，在一定程度上对房地产
企业在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来了一定的风险。
针对上述风险，公司将在宏观调控的大背景下，准确把握宏观形势、积极调整经
营策略、主动顺应政策导向，加大对国家支持的刚性需求和改善性需求产品的开发力
度，加快项目周转速度，提升可持续发展能力。
3、销售风险
房地产开发是周期长、环节多、投资大的系统性工程，随着市场观望情绪的蔓延，
对潜在客户的购买力和购买意愿将产生一定程度的影响。此外，由于房地产项目运作
周期较长，如果在项目定位规划设计等方面不能准确把握消费者的需求变化并做出快
速反应，可能对产品销售造成一定影响。
针对上述风险，公司将注重市场需求的变化，以客户需求为导向，加大对产品的
研究与开发力度，加快项目周转速度，抵御市场变化所带来的销售风险。
4、经营区域相对集中的风险
目前，本公司的营业收入主要来源于北京及长沙地区，如果北京及长沙地区的市
场环境发生重大不利变化，将可能会对公司的经营管理造成影响。
针对上述风险，本公司将利用已形成的品牌优势和业务经验，加快其他区域项目
的选择和开发，二零一四年已成功进入武汉和杭州两个城市，并将在二零一五年开始
预售，形成销售回款。未来，公司还将加速在全国范围内各区域市场的布局，在分散
经营风险的同时，实现创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标。
4 / 139
2014 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司
公司的中文简称 北辰实业
公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited
公司的外文名称缩写 Beijing North Star
公司的法定代表人 贺江川
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇 北京市朝阳区北辰东路8号汇
欣大厦A座707 欣大厦A座707
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号
公司注册地址的邮政编码 100101
公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707
公司办公地址的邮政编码 100101
公司网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、
《证券日报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的
www.sse.com.cn
网址
公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
5 / 139
2014 年年度报告
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告中“二、公司基本情况”。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司上市以来，主营业务未发生变化。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
七、 其他有关资料
普华永道中天会计师事务所（特殊普通
名称
合伙）
公司聘请的会计师事务所
中国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天
（境内） 办公地址
地 2 号楼普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 刘磊、王建保
名称 罗兵咸永道会计师事务所
公司聘请的会计师事务所 pricewaterhousecoopers,22F
办公地址
（境外） prince's building,central,hongkong
签字会计师姓名 梁建邦
八、 其他
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司
独家发起设立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易
所成功发行 A 股并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，
H 股 70,702 万股，占总股本的 20.998%。
公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）及商业物业。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字
楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。目前主要开发项目有：北辰绿色
家园、奥运媒体村、顺义马坡项目、香山清琴别墅、北辰红橡墅、北辰碧海方舟别墅、
北辰香麓、北辰福第、当代北辰悦 MOMA、长沙北辰三角洲项目、北辰中央公园项目、
北辰当代武汉光谷项目和杭州北辰之光项目。
公司持有并经营的物业面积逾 127 万平方米，其中 120 万平方米均位于北京亚奥
核心区，主要包括总建筑面积达 60 万平方米的亚运村综合物业群、总建筑面积达 53
万平方米的国家会议中心及配套项目综合物业群、北辰绿色家园居住区内大型商业设
施。
投资物业（含酒店）及商业物业包括会展、酒店、写字楼、公寓和购物中心业态，
在北京亚奥核心区形成了独具特色的“北辰会展”功能区。以会展业为龙头，实施
6 / 139
2014 年年度报告
“会展联销”的业务策略，经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰
洲际酒店、北辰五洲皇冠国际酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰汇
宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓、北辰购
物中心亚运村店、北辰购物中心北苑店等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。
公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的
历史使命，不断致力于打造复合地产的独特业务模式，努力实现创建“全国大型一流
房地产综合运营企业”的战略目标。
7 / 139
2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2014年 2013年 同期增减 2012年
(%)
营业收入 6,233,622,611 5,504,990,841 13.24 5,735,903,865
归属于上市公司股东的净利润 530,825,009 664,535,001 -20.12 633,387,699
归属于上市公司股东的扣除非
533,634,454 654,734,470 -18.50 635,022,960
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,255,190,859 1,134,105,223 -210.68 473,534,358
本期末比上
2014年末 2013年末 年同期末增 2012年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资产 10,900,953,962 10,572,150,153 3.11 10,109,496,972
总资产 37,683,583,920 32,103,325,714 17.38 29,483,823,785
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.16 0.20 -20.00 0.19
稀释每股收益（元／股） 0.16 0.20 -20.00 0.19
扣除非经常性损益后的基本每
0.16 0.19 -15.79 0.19
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少1.49 个
4.94 6.43 6.43
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少1.36个百
4.97 6.33 6.45
均净资产收益率（%） 分点
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的
净资产差异情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 530,825,009 664,535,001 10,900,953,962 10,572,150,153
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
125,574,991 125,010,999 1,122,973,038 997,397,847
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
120,906,000 7,303,000 3,976,234,000 3,855,328,000
化对损益影响(a)
1997 年企业改制资产评
2,686,000 2,686,000 -6,063,000 -8,749,000
估产生的差异(b)
按境外会计准则 779,992,000 799,535,000 15,994,098,000 15,416,127,000
8 / 139
2014 年年度报告
(二) 境内外会计准则差异的说明：
(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销。
(b) 本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的
评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 -2,411,502 -2,446,244 -5,686,919
处置子公司产生的投资收益 - 15,651,383 -
辞退福利 180,000 173,000 495,000
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,451,154 -558,814 2,549,271
少数股东权益影响额 -4,013 212,731 1,129,254
所得税影响额 877,224 -3,231,525 -121,867
合计 -2,809,445 9,800,531 -1,635,261
9 / 139
2014 年年度报告
第四节 董事会报告
一、董事长报告
各位股东：
本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一四年十二月三十一日之年度
经营业绩报告。
截至二零一四年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业额人民币
623,362.3 万元，同比上升 13.24%。受投资物业部分项目更新改造以及公司新增项目
前期费用增加的影响，实现利润总额人民币 79,327.2 万元，同比下降 14.89%，净利
润人民币 58,719.0 万元，同比下降 15.76%。由于结算房地产项目中非全资子公司结
算金额较去年增加，因此报告期内，归属于母公司股东的净利润人民币 53,082.5 万
元，同比下降 20.12%。每股收益为人民币 0.16 元，较二零一三年下降 20%。
回顾二零一四年，尽管受前述因素影响公司业绩有所波动，但公司紧紧围绕资本
扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略，开拓进取，勇于创新，经营呈现诸多亮
点，可持续发展能力显著提升。其中，发展物业着力加快周转速度，新项目开发周期
大幅缩短。投资物业持续提升综合运营能力，圆满完成 APEC 会议接待服务保障任务。
低成本扩张加大合作开发力度，土地储备规模快速增长。品牌扩张重点突破受托经营，
管理输出项目数量稳步增长。资本扩张突出多渠道融资，为公司可持续发展持续注入
新的动力。
展望二零一五年，围绕在区间调控基础上实施定向调控和深化改革开放、激发经
济社会发展潜力，我国国民经济仍将保持稳定增长。就发展物业而言，在分类指导的
总基调下，通过对自住和改善型住房需求的支持和宏观调控的因地施策，房地产市场
也将平稳健康发展。就投资物业和商业物业而言，在国家加快培育消费增长点，成为
拉动经济增长强劲动力的政策背景下，旅游休闲消费、文化体育消费、养老家政健康
消费和新兴消费的发展、壮大和提升，都将为行业发展提供更为广阔的空间。
在新经济的列车向我们高速驶来的今天，面对中国经济新常态和改革新格局，二
零一五年，公司将适应新常态、把握新常态，发现新机遇，稳中求进、进中求好、创
新发展。一方面，公司将高度重视以互联网大数据为代表的新经济，深度挖掘其嵌入、
整合公司传统业务过程中对提升附加值、增强竞争力的重要促进，持续为传统业务的
发展和延伸注入新的活力。另一方面，随着京津冀区域协同发展国家战略和首都北京
作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心战略定位的确定，京津
冀的产业布局和首都北京的城市功能与发展都将发生重大转变，公司既要服务首都、
突出首都功能，又要密切关注转型过程中新的热点区域和产业布局，发现商机，实现
公司的可持续发展与跨越式扩张。与此同时，继续坚定不移的实施资本扩张、品牌扩
张和低成本扩张的发展战略，特别是资本扩张中的创新融资，品牌扩张中的高端服务
和低成本扩张中的合作兼并，充分发挥资本市场的力量，开创公司重资产投资型业务
与轻资产服务型业务并重发展的新格局。
我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为
实现公司“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，为实现“创建全国大型一流
房地产综合运营企业”的战略目标而努力奋斗！
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢
意，并对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷
心的感谢！
10 / 139
2014 年年度报告
二、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、经营环境
二零一四年，面对错综复杂的国内外经济形势，我国政府坚持稳中求进的总基调，
继续推行积极的财政政策和稳健的货币政策，突出创新驱动，强化风险防控，加快转
方式调结构，切实提高经济发展的质量和效益，经济运行健康平稳，全年 GDP 增速达
到 7.4%。
① 发展物业
二零一四年前三季度，受国家宏观经济运行中性偏紧的货币政策影响，房地产行
业呈现低迷走势，市场观望情绪浓重，成交量下降明显，成交价格增速逐步下滑，第
四季度，受限购、限贷政策放松的影响，市场有所回暖。但从全年来看，由于存量维
持高位，市场整体供过于求的压力仍然存在，城市间分化进一步显著。根据国家统计
局数据（下同），二零一四年全国房地产市场商品住宅销售面积为 105,182 万平方米，
同比下降 9.1%，商品住宅平均销售价格为人民币 5,932 元/平方米，同比增长 1.4%。
一线城市中，北京房地产市场受观望情绪和供应增加的叠加因素影响，成交量大
幅下降，价格结束快速上涨。第四季度，随着限贷政策的放松，成交量虽然有所恢复，
但价格上涨幅度趋缓，土地市场受地价快速上行的影响，土地出让收入总额再创新高。
全年北京市商品住宅销售面积和销售金额分别为 1,141 万平方米和人民币 2,102 亿元，
同比分别下降 16.3%和 13.6%，平均售价为人民币 18,422 元/平方米，较去年同期上
升 3.2%。
二线城市中，随着下半年限购、限贷的放松以及购房落户、财政补贴、公积金调
整、契税减免等一系列措施的因地施策，政策环境趋向宽松，市场成交逐步恢复，但
供过于求的局面仍然存在，去库存仍是部分城市面临的核心问题。其中，长沙房地产
市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,331 万平方米和人民币 727 亿元，同比分别下
降 19.8%和 24.0%，商品住宅成交均价达到人民币 5,458 元/平方米，较二零一三年下
降 5.2%；杭州房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 953 万平方米和人民币
1,337 亿元，同比分别下降 1.7%和 6.0%，商品住宅成交均价达到人民币 14,035 元/
平方米，较二零一三年下降 4.4%；武汉房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为
1,979 万平方米和人民币 1,464 亿元，同比分别增长 13.1%和 15.6%，商品住宅成交均
价达到人民币 7,399 元/平方米，较二零一三年上升 2.2%。
② 投资物业（含酒店）
投资物业（含酒店）市场在供求关系和市场变化的背景下，各细分业态呈现分化
走势。就北京投资物业（含酒店）市场而言，其中，写字楼市场需求旺盛，租金水平
连续小幅上涨，四季度净吸纳率更创近三年来最高；高星级酒店和餐饮业态由于市场
需求变化，行业经营效益出现不同程度的下滑，结构性矛盾逐渐显现；会展市场在北
京市构建国家级的会展服务和文化体育新型城市功能区域、推动北京建设国际会展业
中心城市的有利背景下，对相关行业的带动作用愈发明显，会展经济的重要地位愈发
突出；公寓市场长期租赁需求逐步回升带动出租率和租金水平均呈现平稳提升趋势。
③ 商业物业
二零一四年全国社会消费品零售总额中网络购物交易规模的增速 10.7%，较二零
一三年上升 2.9 个百分点，快速增长的网络购物已成为拉动消费增长的新引擎。面对
愈发激烈的行业竞争，传统商业正在逐步加强与电子商务的融合发展，进而推动商业
模式的结构调整和业务转型。
2、报告期经营回顾
11 / 139
2014 年年度报告
二零一四年，面对形势的变化和激烈的竞争，公司灵活调整营销策略，紧抓市场
发展机遇，充分利用持有型物业的区位优势，在强化北辰会展功能区的建设和联动发
展的同时，紧紧围绕资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略的实施与创新发
展，低成本扩张成效显著，品牌扩张再添硕果，创新融资打开新局面，公司可持续发
展能力持续增强。二零一四年，公司实现营业收入人民币 623,362.3 万元，同比上升
13.24%。受投资物业部分项目更新改造以及公司新增项目前期费用增加的影响，利润
总额和净利润分别为人民币 79,327.2 万元、58,719.0 万元，同比分别下降 14.89%、
15.76%。由于公司结算的房地产项目中非全资子公司结算金额较去年增加，因此报告
期内，公司归属母公司的净利润为 53,082.5 万元，同比下降 20.12%。此外，报告期
内公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。
① 发展物业
报告期内，公司加快推进项目开发周转速度、大幅缩短新项目开发周期，同时，
根据市场变化和项目定位，多渠道开展与客户的营销互动，提升产品认知度和性价比。
北京区域，北辰红橡墅通过对产品的精心打造和前期蓄客筹备，其销售业绩在奥北区
域别墅物业中名列前茅。北辰福第加大商业整售力度，签订 A09 组团整售协议，实现
协议销售金额人民币 8.1 亿元。碧海方舟继续推进签约工作，实现销售金额人民币 3.7
亿元。顺义马坡项目已全面结构封顶，为二零一五年择机入市销售奠定坚实基础。
长沙区域，长沙北辰三角洲项目作为全国最大的城市综合体，建设和销售工作正
在加紧推进。截止二零一四年末，项目已累计实现开工面积 307 万平方米，累计竣工
面积 164 万平方米，分别占总建筑规模的 56％和 30％。在大力推进项目建设的同时，
长沙北辰三角洲项目通过住宅、教育、娱乐、商务、商业、社交多层次融合的商业运
作模式，有效整合区域资源，满足了不同人群的多层次需求，项目性价比和吸附能力
持续提升，取得二零一四年长沙房地产市场综合业态销售面积和销售金额双项第一的
业绩。报告期内，长沙北辰三角洲项目实现销售面积 17.9 万平方米（共计 1,382 套），
合同金额（含车位）人民币 215,852 万元，住宅平均售价达到人民币 8,770 元/平方
米。位于省政府板块天心生态新城的北辰中央公园项目，作为公司在长沙南城的又一
力作，从拿地到开盘创造了公司房地产项目开发建设的新速度，销售业绩在区域别墅
物业中也名列前茅。在巩固北京和长沙区域项目顺利推进的同时，公司坚定执行低成
本扩张战略，通过合作开发、项目收购等方式，积极拓展土地储备，报告期内，新增
4 宗共计 168 万平方米的土地储备。
二零一四年，发展物业实现营业收入人民币 370,922.2 万元（含车位），同比上
升 25.4%，税前利润为人民币 68,710.2 万元，同比上升 1.7%。报告期内，发展物业
实现开复工面积 285 万平方米，竣工面积 76 万平方米，实现合同销售金额和销售面
积分别为人民币 409,142 万元（含车位）和 26.5 万平方米。
表 1：公司 2014 年度房地产项目销售汇总表
计划 总建筑 总可售 当期 累计 当期 当期 累计 当期
项目 位置 权益 总投资 面积 面积 销售面积 销售面积 销售金额 结算面积 结算面积 结算金额
(亿元) (万平方米) (万平方米) (万平方米) (万平方米) (亿元) (万平方米) (万平方米) (亿元)
北辰香麓 北京海淀 100% 26.1 31.2 21.6 1.1 14.6 2.9 1.9 13.6 4.4
北辰福第 北京朝阳 100% 27.5 45.9 38.9 4.5 35.2 9.2 3.6 33.3 6.7
顺义马坡项目 北京顺义 100% 24.4 21.3 13.3 - - - - - -
碧海方舟 北京朝阳 50.5% 17.4 7.7 4.7 0.4 4.5 3.7 0.6 3.9 5.9
北辰红橡墅 北京昌平 99.1% 27.6 21.4 13.8 0.4 3.2 1.4 - 2.7 -
长沙北辰三角洲 湖南长沙 100% 330.0 549.0 392.0 17.9 89.5 21.6 17.1 56.1 19.5
北辰中央公园 湖南长沙 51% 48.0 90.6 71.1 1.4 1.4 1.1 - - -
其他项目尾盘销售 - - - - - 0.8 - 1.1 0.5 - 0.6
注：原“长河玉墅”现更名为“北辰红橡墅”。
12 / 139
2014 年年度报告
② 投资物业（含酒店）
二零一四年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 211,214.7 万元，同比上
升 1.3%，受部分项目更新改造和新项目投入运营前期的影响，在不考虑利息费用分摊
的情况下，实现税前利润人民币 55,554.7 万元，同比下降 15.4%。面对市场变化，公
司及时调整经营措施，拓宽经营思路，充分利用了投资物业（含酒店）业态丰富、联
动性强的优势，有效分散了市场变化带来的经营风险，同时加速推进品牌扩张和管理
输出，在积极拓展会展场馆受托经营的同时，成功实现了会展、酒店品牌管理输出的
新突破，为公司重资产投资与轻资产服务并行发展奠定了坚实基础。
国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展功能区的核心，报告期内，共计
接待了 1,646 个会议和展览。公司在实施会展联销策略下，投资物业（含酒店）各相
关企业共同努力，圆满完成了重大国家外事活动亚太经合组织（APEC）会议以及京交
会、北京市“两会”的服务保障工作。特别是为期七天的 APEC 会议期间，公司承担
了其中六天的会议、住宿、餐饮等服务，来自 21 个经济体的国家和地区领导人前来
参会，服务保障了包括 APEC 会议第四次高官会、外交与贸易双部长会、工商领导人
峰会在内的 210 场会议和 165 场餐饮活动的顺利举行，累计接待参会代表、媒体记者、
大会工作人员住宿超过 1.3 万人次，为超过 9 万人次提供了会议服务。不仅得到了政
府及有关部门的高度评价和国内外媒体的广泛赞誉，而且这是继公司成功接待服务
1990 年亚运会和 2008 年奥运会后，又一次成功接待高规格重大综合性国际活动，开
创了北辰会展接待外事国务活动的先河，是公司发展历史上新的里程碑。北京国际会
议中心，在做好 APEC 会议接待工作的同时，积极调整会议营销策略，继续细分市场，
灵活运用价格杠杆，提高会议场地利用效率，经营业绩保持稳定。
写字楼业态继续坚持差异化市场定位、实施多项目联销，调整升级客户结构，充
分挖掘高端客户资源，出租率和租金水平继续稳步提升，成为投资物业（含酒店）板
块利润的重要来源。
酒店业态积极迎合市场客户需求变化，努力调整营销策略、提升客户服务满意度，
利用品牌和资源优势，开拓客户新渠道，房价和出租率优于行业平均水平。
公寓业态针对产品差异化和客户多元化的经营特点，加大市场营销推广力度，优
化客源结构，出租率保持高位，租金价格稳步提升。
表 2：公司 2014 年度持有型物业经营汇总表
建筑面积 可出租面积 出租率
业态分类 平均租金
(万平方米) (万平方米) (%)
2
会议中心 32.6 12.5 60 16-50 元/m 天
2
写字楼 32.1 21.4 90 180-240 元/m 月
2
公寓 18.4 10.1 89 6 元/m 天
酒店 21.2 客房数 1766 间 70 550-1100 元/间夜
注：长沙北辰洲际酒店为公司 2014 年末开业经营，建筑面积为 7.4 万平方米，客房数 391 间，未包含于上表。
③ 商业物业
商业物业面对电子商务对实体零售业的冲击和不断转变的居民消费需求，积极转
变营销方式，不断进行品牌置换和业态布局调整，深入研究和探索电子商务与实体经
营的联动和融合，努力满足消费者一站式服务需求。
二零一四年，商业物业实现营业收入人民币 28,864.5 万元，同比下降 17.1%，实
现税前利润人民币 501.1 万元。
13 / 139
2014 年年度报告
表 3：公司 2014 年度商业物业经营汇总表
建筑面积 可出租面积 出租率
业态分类 经营业态 经营方式 平均租金
(万平方米) (万平方米) (%)
北辰购物中心 百货、超市、 联营为主；
3.0 0.08 100
亚运村店 出租 出租、自营为辅
北辰购物中心 出租为主； 零租租金水平为
1.5 超市、出租 0.56 95 2
生活广场 自营为辅 5.46-10 元/m 天
北辰购物中心 百货、超市、 联营为主；
6.5 0.54 96
北苑店 出租 出租、自营为辅
2
时代名门百货 2.9 出租 出租 1.73 100 整租租金水平为 4.11 元/m 天
注：联营方式：与供应商联合开展营销工作，按合同扣率进行结算；
自营方式：包括经销和代销两种经营方式。
④ 综合实力与品牌建设
近几年来，公司一直致力于加大北辰品牌的建设和培养，围绕品牌规划纲要的总
框架，推广工作持续升温，不仅增强了公司行业影响力，而且有效的提升了企业综合
竞争实力，并为会展、酒店品牌扩张工作奠定基础。报告期内，公司连续第八年获得
由国务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产 TOP10 研
究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”。并获得由中国房地产报和住交会评选的
“城市发展推动力大奖”。
⑤ 投资者关系
公司始终重视与资本市场双向传导机制的建立和完善，通过路演、境内外投资者
调研、电话会议、公司网站投资者关系专栏和热线电话等沟通机制，及时与投资者沟
通、密切关注资本市场动态的同时，使投资者更易于了解公司资讯和行业动态的最新
情况，有效传播公司经营理念。此外，公司及其下属公司运用多种技术手段和操作平
台，努力提升投资者沟通的覆盖面和有效性。
⑥ 环保努力
公司一直重视环境效益与经济效益的和谐发展，通过在现有项目建造环节中植入
环保理念和加强环保措施，树立了良好的社会责任形象，增强了竞争软实力，使企业、
政府、社会之间形成良性互动，为公司的可持续发展赢得了良好的外部环境。报告期
内，在开发施工项目中，长沙北辰三角洲 A1 区写字楼采用高性能围护结构保温隔热
系统和玻璃幕墙等多项环保措施，被美国绿色建筑协会评为“美国 LEED—CS 金奖”，
同时获得了住建部颁发的“二星级绿色建筑设计标识证书”。
对于持有型物业，公司持续加强技术创新和有关节能降耗的更新改造。报告期内
分别实现了三台溴化锂制冷机的更换，由原来的蒸汽制冷改为用电制冷，提高了机器
运行效率，进一步降低了能源消耗，该项目被北京市朝阳区发改委推荐列入市级清洁
生产示范重点项目。此外，公司围绕节约能源、降低消耗，继续推进亚奥核心区域的
“LED 灯推广计划”，报告期内，共计更新 LED 灯具 18000 余盏，预计年节约电量将
达 200 余万度。
⑦ 公司发展战略执行情况
公司以“物业开发销售”和“物业持有经营”并举的业务模式为依托，加速推进
低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大扩张战略的实施。
二零一四年，公司围绕低成本扩张战略，一方面，通过加大项目合作开发力度和
收购兼并等方式，在土地市场相对低位时，快速增加了热点城市和战略城市的土地储
备，成功实现了以较低的资本投入撬动较大开发规模的目标。另一方面，以成本管理、
产品设计管理、营销管理、客服管理为切入点，持续优化项目标准化管理建设，提升
项目开发效率，增强企业竞争实力。
14 / 139
2014 年年度报告
表 4：公司 2014 年度新增房地产项目汇总表
总建筑面积 权益建筑面积
项目
(万平方米) (万平方米)
北辰中央公园 90.6 46.2
北辰当代武汉光谷项目 32.5 14.6
杭州北辰之光项目 31.5 22.1
当代北辰悦 MOMA 13.1 6.6
合计 167.7 89.5
在品牌扩张战略拓展方面，公司通过扩展持有型物业的管理输出工作，累计签约
的顾问咨询及受托经营项目逾七个，咨询及服务费用总计近 800 万元(不含奖励佣金)，
同时，公司根据会展产业链的特点和收益水平，积极研究运用资本手段和收购兼并方
式，向会展产业链上游扩张的可行性，进而实现北辰会展品牌的全方位扩张。
表 5：公司 2014 年度受托经营项目及顾问咨询项目汇总表
北京雁栖湖国际会展中心项目
该项目位于北京怀柔区，项目总
北京静之湖皇冠之星度假酒店项目 建筑面积 7.9 万平方米会展，包括
该项目位于北京市昌平区兴寿镇桃 宴会，媒体中心及附属配套设施。
峪口，是集客房、别墅、餐饮、娱
乐、会议设施为一体的四星级酒店，
拥有 93 间（套）客房、8 幢独立庭 连云港徐圩新区项目
院及欧式高档别墅。 该项目位于连云港徐圩新区(国
务院批准设立的国家东中西区域
合作示范区的先导区)。总管理面
武汉世贸中心（会展中心）项目 积约 25 万平方米，包括一个会展
该项目位于武汉市核心商务区，会 中心、一个五星级酒店、一个四
展综合体建筑包括展览、会议、办 星级酒店、一个综合写字楼、一
公、商业、平台以及其他辅助功能， 个商务中心。
建成后的会展综合体将成为湖北省
一流的会展综合体。会展中心总建
筑面积 9.92 万平方米，其中地上建 南昌国际会展中心项目
筑面积为 7.75 万平方米。 该项目位于南昌九龙湖片区，由
展览中心、会议中心及酒店组成。
其中：展览部分建筑面积约 25 万
三亚财经论坛会议中心项目 平方米，会议中心、酒店建筑面
该项目位于海南三亚海棠湾，该整 积约 7 万平方米。
体区域包括一座会议中心、五星级
酒店、酒店式公寓、商业与别墅项
珠海国际会展中心项目
目。其中三亚财经论坛会议中心项
该项目由珠海国际会议中心和珠
目约 1.7 万平方米。
海国际展览中心组成，地上总建
筑面积约 9.6 万平方米。其中：国
际会议中心总建筑面积约 3.4 万
平方米，国际展览中心一期总建
筑面积约为 6.2 万平方米。
公司围绕资本扩张战略，借助“总部融资”平台，积极拓展多渠道融资途径。报
告期内，先后实现了泰康保险融资 17 亿元、太平洋保险融资 8 亿元。其中，太平洋
保险融资为全国首家以资产抵押作为增信手段的保险债权计划融资。
二零一四年，公司主要融资途径包括银行贷款（含委托贷款）、信托融资、保险
债权计划融资，上述融资途径的报告期末余额分别为人民币 1,006,350 万元、205,000
万元、250,000 万元。报告期内借款费用资本化金额为人民币 59,927 万元，资本化年
利率 7.07%，借款加权平均利率 6.76%。本公司报告期内除按照经营惯例为银行向购
房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保而形成的担保外，无其他形式的对外担保。
15 / 139
2014 年年度报告
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,233,622,611 5,504,990,841 13.24
营业成本 3,260,107,084 2,819,563,116 15.62
销售费用 317,104,370 252,525,236 25.57
管理费用 699,398,700 633,213,613 10.45
财务费用 334,405,453 303,881,137 10.04
经营活动产生的现金流量净额 -1,255,190,859 1,134,105,223 -210.68
投资活动产生的现金流量净额 -468,840,458 -745,339,694 37.10
筹资活动产生的现金流量净额 2,580,397,335 230,739,723 1,018.32
2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司发展物业实现收入 37.09 亿元，同比增长 25.41%。主要由于长沙北辰三角洲项
目及碧海方舟别墅项目本期实现收入增加所致。
报告期内投资物业实现收入 21.12 亿元，同比增长 1.31%，主要由于本期新项目投入运营所
致。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内发展物业本期结算面积 23.7 万平方米，比去年同期增长 2.6 万平方米。
报告期内投资物业（含酒店）新项目投入运营及写字楼出租业务租金水平稳步增长，其中：
北辰时代大厦及世纪中心租金水平分别增长 11.5%和 11.1%。
(3) 主要销售客户的情况
公司截止 2014 年前五名客户营业收入的总额为 114,407.98 万元(2013 年：46,995.73 万元)，
占公司全部营业收入的比例为 18.35 %(2013 年：8.55%)。
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同
本期占总 本期金额较
成本构成项 期占总
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 上年同期变
目 成本比
(%) 动比例(%)
例(%)
投资物业（含 人工成本
191,153,562 5.86 161,914,680 5.74 18.06
酒店）
资产折旧 239,711,166 7.35 249,173,859 8.84 -3.80
修理费 58,449,521 1.79 37,685,367 1.34 55.10
物料消耗 168,022,724 5.15 172,782,195 6.13 -2.75
能源费 94,607,792 2.90 86,518,612 3.07 9.35
商业物业 商品成本 180,145,054 5.53 218,506,960 7.75 -17.56
房地产开发
发展物业 2,130,445,977 65.36 1,719,007,637 60.98 23.93
成本
16 / 139
2014 年年度报告
(2) 主要供应商情况
公司截止 2014 年前五名采购供应商采购金额为：97,040.56 万元（2013 年：109,680.82 万
元）,占本公司采购金额的 21.04%（2013 年：27.23%）。
4 费用
公司严格按照预算控制成本费用，本期各项费用增长均控制在合理范围之内。
5 现金流
报告期内公司经营活动现金流量净额-12.55 亿元，比去年同期减少 23.89 亿元，主要为本期
公司房地产开发项目支出及接受劳务等支付的现金增加所致。
报告期内公司投资活动现金流量净额-4.69 亿元，比去年同期增加 2.76 亿元，主要为报告期
公司对外投资支出较去年同期减少所致。
报告期内公司筹资活动现金流量净额 25.80 亿元，比去年同期增加 23.50 亿元，主要为报告
期内公司新增借款所致。
6 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内公司实现营业收入 62.34 亿元，同比增长 13.24%；公司实现利润总额 7.93 亿元，
同比减少 14.89%。
报告期内公司发展物业利润占三大板块利润比例为 55.07%，比去年同期增长 4.70 个百分点。
发展物业利润总额较去年同期增长 1.75%，主要为本期发展物业结算面积增加，收入增加。
报告期内公司投资物业（含酒店）利润占三大板块利润比例为 44.53 %，较去年同期下降 4.45
个百分点。由于投资物业受部分项目更新改造和新项目投入运营前期的影响，投资物业利润总额
较去年同期减少 15.40%。
受市场环境影响，商业物业利润占三大板块利润比例为 0.4%，较去年同期下降 0.25 个百分
点。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司在资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大扩张战略的指引下，以稳健运营为
基础，深入研究宏观经济和政策的变化，不断增强新形势下对市场走势的预判和市场机遇的把握，
及时调整业务策略，加速项目周转，加强对现金流的分析和运用。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
出售开发产品 增加 0.68
3,709,222,350 2,130,445,977 42.56 25.41 23.93
业务 个百分点
零售商业业务 增加 0.35
288,645,318 180,145,054 37.59 -17.10 -17.56
个百分点
投资物业和酒 减少 1.82
2,112,146,874 837,675,917 60.34 1.31 6.18
店业务 个百分点
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入 营业成本 毛利率比
17 / 139
2014 年年度报告
比上年增 比上年增 上年增减
减（%） 减（%） （%）
北辰香麓（温 增加 9.70
435,553,839 235,727,648 45.88 -43.81 -52.35
泉项目） 个百分点
北辰福第(常 增加
营项目) 671,779,118 446,937,186 33.47 627.23 518.44 11.70 个
百分点
碧海方舟北区 增加 0.49
593,665,090 157,740,522 73.43 230.60 224.68
个百分点
长沙北辰三角 减少 9.64
洲 D3、E5、A1、 1,953,051,081 1,411,955,706 27.71 22.06 40.86 个百分点
D1、D2 区
主营业务分行业和分产品情况的说明
报告期内由于发展物业结算面积增加，本期营业收入同比增长 25.41%，利润总额较去年同期
增长 1.75%。
报告期内由于投资物业新项目投入运营及租金水平稳定增长，本期营业收入同比增长 1.31%，
受新项目投入运营前期及部分项目更新改造的影响，投资物业利润总额较去年同期减少 15.4%。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京地区 4,225,956,002 8.70
长沙地区 1,986,652,791 24.16
主营业务分地区情况的说明
报告期内，北京地区实现主营业务收入 422,596 万元，占本公司主营业务收入的 68.02%，长
沙地区实现主营业务收入 198,665 万元，占本公司主营业务收入的 31.98%。
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期 上期
本期期
期末 期末
末金额
数占 数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资 上期期末数 总资 情况说明
期末变
产的 产的
动比例
比例 比例
（%）
（%） （%）
主要为本期会展项目期末应
应收账款 71,431,917 0.19 52,453,072 0.16 36.18 收已提供服务但尚未结算的
款项增加所致。
主要为新增应收合营公司项
应收利息 12,239,042 0.03 1,428,472 0.004 756.79
目开发往来款的利息所致。
其他应收款 113,143,634 0.30 591,515,684 1.84 -80.87 主要为收回委托贷款所致。
主要为公司本期增加房地产
存货 23,955,029,920 63.57 20,566,153,225 64.06 16.48 开发项目支付的土地出让金
及工程款所致。
主要为本期新增合营公司武
长期股权投资 28,397,575 0.08 6,566,514 0.02 332.46 汉当代北辰置业有限公司投
资所致。
18 / 139
2014 年年度报告
主要为本期长沙洲际酒店开
固定资产 3,177,655,747 8.43 2,058,277,192 6.41 54.38 始营业转入固定资产核算所
致。
主要为本期国家会议中心酒
在建工程 12,887,294 0.03 27,470,446 0.09 -53.09 店装修改造部分完工转入固
定资产所致。
主要为本期新增对合营公司
-
长期应收款 277,500,000 0.74 - - 武汉当代开发项目往来款所
致。
主要为长沙洲际酒店开业时
-
长期待摊费用 29,957,830 0.08 - - 一次性购置的经营用品所
致。
主要为房地产开发项目预提
递延所得税资
172,931,792 0.46 24,573,994 0.08 603.72 未交的土地增值税增加所
产
致。
主要为根据工程进度预提的
应付账款 2,943,787,062 7.81 2,182,050,336 6.80 34.91
工程款增加所致。
主要为本期房地产公司按税
应交税费 864,478,944 2.29 521,040,943 1.62 65.91 法规定计提的所得税及土增
税增加所致。
主要为新设立子公司应付少
其他应付款 1,146,636,864 3.04 778,962,071 2.43 47.20
数股东经营款增加所致。
一年内到期的 主要为公司归还一年内到期
1,309,750,000 3.48 2,170,174,803 6.76 -39.65
非流动负债 的非流动负债所致。
长期借款 12,153,750,000 32.25 8,010,330,961 24.95 51.73 主要为新增长期借款所致。
主要为报告期内少数股东持
少数股东权益 172,566,410 0.46 78,239,989 0.24 120.56
有股权的子公司盈利所致。
2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
公司不存在与公允价值计量相关的项目，主要资产计量属性在本报告期内未发生变化。
3 其他情况说明
报告期末公司总资产 376.83 亿元，比上年期末增长 17.38%。其中：流动资产占公司总资产
77.50%，占比下降 0.74 个百分点；存货占公司总资产 63.57%，占比下降 0.49 个百分点；投资性
房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产 21.14%，占比下降 0.52 个百分点。
报告期末公司负债总额 266.10 亿元，比上年期末增长 24.04%。其中：预收账款为 54.02 亿
元，占负债总额 20.30%，占比下降 2.63 个百分点；借款 146.14 亿元，占负债总额的 54.92%，占
比上升 1.64 个百分点。
公司资产负债率为 70.61%,上升 3.79 个百分点。流动比率为 2.25，资产流动性较去年同期提
高。
(四) 核心竞争力分析
中国房地产行业经过二十多年的发展，已呈现规模扩张迅速、行业集中度显著提升的特点。
根据二零一三和二零一四《中国房地产百强企业研究报告》可以看出，首先，中国房地产百强企
业的区域规模、资产规模不断扩大，截至二零一二年，房地产百强企业平均进入城市超过 15 个，
资产规模呈爆发式增长，二零一三年总资产平均值为 663.9 亿元，比二零零六年总资产平均值增
长约 7 倍；销售规模大幅增长，二零一三年中国房地产百强企业销售金额均值为 250.38 亿元，较
上年增长 34%，其中销售额达千亿的公司共有七家，百强综合实力 TOP10 企业销售额均值达 979.6
亿元。其次，中国房地产百强企业的土地储备规模不断增加，截至二零一二年，房地产百强企业
19 / 139
2014 年年度报告
的土地储备均值达 1209.4 万平方米，分布结构趋于均衡，为企业资产规模的后续增长注入了充足
的动力。第三，中国房地产百强企业的运营水平持续提升， 二零一三年房地产百强企业总资产周
转率、存货周转率和存量资产周转率均值分别为 0.41、0.48 和 0.60，较上年分别提升了 0.02、
0.04 和 0.08，高效运转已经成为房地产企业业绩增长的重要保障。
就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下，国家宏观经济政策、货
币政策将保持平稳，出台大规模刺激政策的可能性极小，同时，随着城镇化率和人均 GDP 的不断
提升，中国未来十年仍是房地产行业健康快速发展的时期，房地产业（尤其是住宅开发）至少还
有 10—20 年的发展期，并且房地产行业将进入开发与持有并重阶段。
在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为公司房地产复合运营能力及其品
牌效应。公司“物业开发销售”加“物业持有经营”的独特商业模式，既可以通过房地产开发获
得增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力优于纯开发的房地产企业。
公司复合地产的综合运营能力，使公司在大型、综合房地产项目的开发中具有明显优势。公司自
二零零七年起连续八年荣获由中国指数研究院组织评选的“中国复合地产专业领先品牌”。此外，
公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平方米投资物业（含酒店），主要包括总建
筑面积达 60 万平方米的亚运村综合物业群、总建筑面积达 53 万平方米的国家会议中心及配套项
目综合物业群和北辰绿色家园居住区内大型商业设施，在国内房地产行业中处于较为领先地位，
抗风险能力相对较强。
未来，公司将不断扩大复合地产业务规模、资产规模，本着“立足北京，拓展京外”的方针，
扩大地产开发区域规模，提高运营效率，多方面开拓融资渠道。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：元
被投资单
2013 年年末投 2014 年年末投 持股比 主要业
追加投资 位的投资
资额 资额 例(%) 务
类型
北京北辰房地产开 房地产
555,070,231 555,070,231 99.05% 子公司
发股份有限公司 开发
北京天成天房地产 房地产
11,000,000 11,000,000 99.10% 子公司
开发有限公司 开发
北京姜庄湖园林别 房地产
68,169,776 68,169,776 50.52% 子公司
墅开发有限公司 开发
房地产
长沙北辰房地产开 开发及
1,206,400,000 1,206,400,000 100.00% 子公司
发有限公司 经营持
有物业
北京五洲美乐啤酒
4,780,595 4,780,595 59.81% 餐饮 子公司
餐厅有限公司
北京北辰绿洲商贸
1,000,000 1,000,000 99.81% 商贸 子公司
有限公司
北京北辰信诚物业 物业管
5,000,000 5,000,000 99.81% 子公司
管理有限责任公司 理
北京北辰超市连锁 零售商
10,000,000 10,000,000 100.00% 子公司
有限公司 业
北京北辰国际会展 会议及
20,000,000 20,000,000 100.00% 子公司
有限公司 展览服
20 / 139
2014 年年度报告
务
饭店管
理、劳
北京北辰酒店管理 务服
801,600 20,000,000 20,801,600 100.00% 子公司
有限公司 务、经
济信息
咨询
多媒体
电子、
北京北辰信通网络
20,785,851 20,785,851 100.00% 商务信 子公司
技术服务有限公司
息、网
络开发
长沙世纪御景房地 房地产
- 51.00% 子公司
产有限公司 228,550,000 228,550,000 开发
杭州北辰置业有限 房地产
- 70.00% 子公司
公司 35,000,000 35,000,000 开发
北京北辰当代置业 房地产
- 50.00% 子公司
有限公司 25,000,000 25,000,000 开发
武汉当代北辰置业 房地产
- 22,500,000 22,500,000 45.00% 合营
有限公司 开发
非证券
北京北极星房地产 业务的
投资基金管理有限 9,000,000 30.00% 投资管 联营
9,000,000
公司 理,咨
询
北京北辰嘉权时代 零售商
45,360,000 36.00% 合营
名门商业有限公司 45,360,000 业
21 / 139
2014 年年度报告
2、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
本年度已 尚未使用
募集年 募集资金 已累计使用募集 尚未使用募集资
募集方式 使用募集 募集资金
份 总额 资金总额 金用途及去向
资金总额 总额
2006 首次发行 3,517,070,000 - 3,517,070,000 - 无
合计 / 3,517,070,000 - 3,517,070,000 - /
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
未
募
达
集
是 是 到
资
是 否 否 计
金
否 符 预 符 划
本 变更原因及募集
承诺项 变 募集资金拟投 募集资金累计实 合 项目 计 产生收 合 进
年 资金变更程序说
目名称 更 入金额 际投入金额 计 进度 收 益情况 预 度
度 明
项 划 益 计 和
投
目 进 收 收
入
度 益 益
金
说
额
明
报告期
内实现
奥运媒 已竣
否 1,714,570,000 1,714,570,000 是 效益 是
体村 工
8274
万元。
北辰大厦项目由
于市场需求以及
产品定位发生变
化和设计变更等
报告期
原因使预计总投
内实现
北辰大 已竣 减少，该项目变更
是 1,202,850,000 1,202,850,000 是 效益
厦 工 已经 2008 年 5 月
14030
6 日召开的 2007
万元。
年度股东大会及
2011 年 6 月 1 日
召开的 2010 年年
度股东大会批准。
偿还债
否 183,400,000 183,400,000 是
项
2008 年 5 月 6 日
召开的 2007 年年
一般营
是 336,970,000 336,970,000 是 度股东大会批准，
运资金
北辰大厦项目预
计总投资由
22 / 139
2014 年年度报告
161910 万元调减
为 128213 万元，
剩余募集资金
33697 万元及利
息，变更为一般营
运资金。
2011 年 6 月 1 日
召开的 2010 年年
度股东大会批准，
一般营 将北辰大厦项目
是 79,280,000 79,280,000 是
运资金 结余募集资金
7928 万元及利
息，变更为一般营
运资金。
合计 / 3,517,070,000 3,517,070,000 / / / / / /
(3) 募集资金变更项目情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
变更投资项目资金总额 416,250,000
未达
变更
变更 对应 本年 是否 是否 到计
项目 产生
后的 的原 变更项目拟 度投 累计实际投 符合 项目 符合 划进
的预 收益
项目 承诺 投入金额 入金 入金额 计划 进度 预计 度和
计收 情况
名称 项目 额 进度 收益 收益
益
说明
一般
北辰
营运 336,970,000 336,970,000 是
大厦
资金
一般
北辰
营运 79,280,000 79,280,000 是
大厦
资金
合计 / 416,250,000 416,250,000 / / / / /
3、 主要子公司、参股公司分析
业务
被投资 注 性质 主要
单位全 册 注册资本 及经 开发 总资产 净资产 营业收入 净利润
称 地 营范 项目
围
房地
长沙北
产开 长沙
辰房地 长
发及 北辰
产开发 沙 1,200,000,000 18,053,134,540 1,800,779,649 1,988,246,620 185,992,512
经营 三角
有限公 市
持有 洲
司
物业
23 / 139
2014 年年度报告
北京姜
庄湖园 北 房地 碧海
林别墅 京 美元 16,000,000 产开 方舟 1,061,912,103 277,912,015 593,665,090 124,329,093
开发有 市 发 别墅
限公司
4、 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
三、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
二零一五年，我国将继续坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济发展质量和效
益为中心，主动适应经济发展新常态，把经济工作的着力点放到转方式调结构上，逐
步增强战略性新兴产业和服务业的支撑作用，积极发现培育新的经济增长点，促进中
国经济平稳健康发展。
就发展物业而言，当前房地产市场仍处于调整周期，市场呈窄幅波动。在中央继
续坚持分类指导、因地施策和支持居民自住、改善性住房需求的宏观政策背景下，预
计房地产市场仍将保持平稳健康发展。
就投资物业（含酒店）而言，北京市在强化“文化中心”、“国际交往中心”的
城市功能定位同时，在《北京市文化创意产业功能区建设发展规划(2014-2020 年)》
文件的指引下，以重大国家外事活动 APEC 会议的成功举办为契机，逐步推动北京建
设成为集中外文化、体育交流等多功能的国际会展业中心城市，进而为北京市会展行
业发展提供更加广阔的空间。就商业物业而言，在经济改革不断推进、充分发挥消费
基础作用、加快消费结构逐步调整升级的基础上，随着居民的消费能力进一步增强，
将助推消费市场不断释放潜能。
(二) 公司发展战略
面对中国经济新常态和改革新格局，公司将围绕推进低成本扩张、品牌扩张和资
本扩张三大扩张战略，积极应对、创新发展，继续择机增加土地储备，品牌扩张向上
游产业寻求突破，同时大力研究新经济尤其是互联网大数据等对公司传统业务的嵌入
与融合，在传统业务与创新业务和重资产投资型业务与轻资产服务型业务并行发展的
同时，公司还将密切关注京津冀协同发展中的新兴热点区域和产业布局，发现商机，
实现公司的可持续发展和跨越式扩张。二零一五年，公司仍将严格控制成本费用开支，
继续压缩费用，强化预算刚性，规范预算执行。
1、发展物业
公司将充分考虑短期市场调整风险和企业长期发展战略，准确把握项目销售窗口
期，利用互联网平台和互联网思维，创新营销方式，加快项目周转速度。同时，通过
收购兼并、合作开发等模式，择机进一步扩增一二线热点城市的土地储备，提升发展
物业的增长潜力。京内方面，公司强化成本费用管控，加快推进在售项目的后期销售，
同时积极筹备顺义马坡项目和当代北辰悦 MOMA 的前期入市工作，实现资金快速回流，
为后续业务开发拓展提供支持。
京外方面，长沙北辰三角洲项目凭借优越的市政配套、独一无二的滨水景观、稀
缺的教育资源和浓厚的商务商业氛围，项目综合品质和吸附能力日益凸显，因此公司
将在继续加快项目建设步伐，新开工 C1 区的基础上，不断创新营销推广方式，加快
24 / 139
2014 年年度报告
推进项目销售，以持续领跑长沙市场。此外，公司也将加速推进武汉、杭州区域中新
增项目的开发建设速度，提前开展营销推广和积蓄客户，为实现开盘热销奠定坚实基
础。
二零一五年，公司预计实现新开工面积 93 万平方米，开复工面积 302 万平方米，
竣工面积 66 万平方米，力争实现销售 62 万平方米，签订合同金额（含车位）人民币
76 亿元。
2、投资物业（含酒店）
公司将继续依托于北京市“文化中心”、“国际交往中心”的城市功能定位和投
资物业（含酒店）业态丰富、联动性强的综合优势，以接待 APEC 会议的高标准，不
断提升公司投资物业的综合运营服务能力。此外，公司还将充分运用新技术、新经济
的手段，大力促进创新业务的发展，加大品牌扩张力度，加强对会展上下游产业链的
延伸，积极培育新的业绩增长点。
3、商业物业
商业物业将顺应行业发展趋势，深入研究实体店差异化经营，以互联网思维模式
为导向，注重体验互动和服务升级在消费中的融合和体现，逐步探索建立起体验式服
务的业务形态。
4、融资工作和资本开支
公司将充分发挥“总部融资”模式优势，在提高资金使用效率和安全性的同时，
继续创新融资模式，大力打造新型融资平台，推动产融结合，持续优化公司资本结构，
为公司可持续发展奠定坚实保障。
二零一五年，公司预计固定资产投资人民币 2.7 亿元，按工程进度付款，资金来
源安排为自有资金。
(三) 经营计划
二零一五年，公司发展物业预计实现新开工面积 93 万平方米，开复工面积 302
万平方米， 竣工面积 66 万平方米，力争实现销售 62 万平方米，签订合同金额（含
车位）人民币 76 亿元。
公司投资物业将提升运营服务能力的同时，创新业务发展模式，做强现有业务服
务水准，加大品牌影响力对上下游产业链以及品牌扩张的辐射力度，积极培育公司新
的业绩增长点。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
二零一五年，公司预计固定资产投资主要为投资物业（含酒店）固定资产更新改
造及合同尾款支出，公司有充裕的资金用于支付上述款项。
(五) 可能面对的风险
1、市场风险
尽管房地产行业在未来 10 年乃至较长的时间仍会保持健康稳定发展的态势，但
在复杂多变的市场环境下，预计房地产市场供需矛盾仍将长期存在，竞争愈加激烈，
而新型经济发展方式正在迅速崛起，对传统投资促进经济增长的依赖将逐步减少，由
此房地产行业的发展速度和盈利能力将有所减弱，给公司房地产项目整体运作带来一
定风险。
25 / 139
2014 年年度报告
针对上述风险，公司将通过对养老、文化旅游等新型房地产业务的研究和低成本
扩张模式的探索，灵活应对市场变化，加快项目周转速度，完善和优化产品结构，创
新营销推广模式，进一步提升公司核心竞争力和可持续发展能力。
2、政策风险
为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家及政府有关部门采取
了一系列宏观调控措施，运用货币政策、财政政策和产业政策，从金融、税收、土地、
住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调节，在一定程度上对房地产
企业在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来了一定的风险。
针对上述风险，公司将在宏观调控的大背景下，准确把握宏观形势、积极调整经
营策略、主动顺应政策导向，加大对国家支持的刚性需求和改善性需求产品的开发力
度，加快项目周转速度，提升可持续发展能力。
3、销售风险
房地产开发是周期长、环节多、投资大的系统性工程，随着市场观望情绪的蔓延，
对潜在客户的购买力和购买意愿将产生一定程度的影响。此外，由于房地产项目运作
周期较长，如果在项目定位规划设计等方面不能准确把握消费者的需求变化并做出快
速反应，可能对产品销售造成一定影响。
针对上述风险，公司将注重市场需求的变化，以客户需求为导向，加大对产品的
研究与开发力度，加快项目周转速度，抵御市场变化所带来的销售风险。
4、经营区域相对集中的风险
目前，本公司的营业收入主要来源于北京及长沙地区，如果北京及长沙地区的市
场环境发生重大不利变化，将可能会对公司的经营管理造成影响。
针对上述风险，本公司将利用已形成的品牌优势和业务经验，加快其他区域项目
的选择和开发，二零一四年已成功进入武汉和杭州两个城市，并将在二零一五年开始
预售，形成销售回款。未来，公司还将加速在全国范围内各区域市场的布局，在分散
经营风险的同时，实现创建全国大型一流房地产综合运营企业的战略目标。
(六) 其他
“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发
展”的经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的
648 万平方米的适度土地储备规模（权益土地储备面积为 570 万平方米），是公司可
持续发展的必备条件；面对持续的房地产行业的调整，127 万平方米持有型物业持续
经营所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的有力支持；复合地产综合运营模式，
面对市场波动时较强的抗风险能力，是公司可持续发展的根本基础。随着投资物业新
增资产经营水平持续提高，房地产项目开发周转和全国化布局的加速，公司主营业务
扎实推进，经营规模不断扩大，可持续发展能力也将持续提升。
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
26 / 139
2014 年年度报告
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
五、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据公司章程的规定，公司的利润分配原则是公司可通过现金或股票的形式分配股
利，以中国会计准则为标准，公司每年分配的现金股利应不低于当年公司可供分配利
润的 10%，公司利润分配政策应保持连续性和稳定性。公司现金分红的方案依法经过
公司董事会审议，并报股东大会批准，独立董事和中小股东能够充分表达意见，程序
合法、完备。
报告期内，经 2014 年 5 月 23 日召开的公司 2013 年年度股东大会审议通过，公司
2013 年利润分配方案以公司 2013 年末总股本 3,367,020,000 股为基数，向全体股东
每 10 股派 0.60 元（含税）。该利润分配方案已实施完毕（其中，A 股股息派发已于
2014 年 6 月 17 日完成，H 股股息也已另行派发完毕），共支付现金红利人民币
202,021,200 元，占公司 2013 年归属母公司股东净利润的 30.4%。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露
原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合 占合并报表
每 10 股
每 10 股 每 10 股 现金分红的 并报表中归 中归属于上
分红 派息数
送红股数 转增数 数额 属于上市公 市公司股东
年度 (元)
（股） （股） （含税） 司股东的净 的净利润的
（含税）
利润 比率(%)
2014 年 0 0.60 0 202,021,200 530,825,009 38.06
2013 年 0 0.60 0 202,021,200 664,535,001 30.40
2012 年 0 0.60 0 202,021,200 633,387,699 31.90
六、积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公司编制并披露了《北京北辰实业股份有限公司二零一四年度社会责任报告》，
报告全文刊登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
27 / 139
2014 年年度报告
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
√适用 □不适用
(一) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
单位:元 币种:人民币
报告期内:
诉讼(仲 诉讼
承担 诉讼 诉讼 诉讼
诉讼 裁)是否 (仲裁)
起诉 应诉 连带 (仲裁) (仲裁) (仲裁)
仲裁 诉讼(仲裁)基本情况 形成预计 审理结
(申请)方 (被申请)方 责任 涉及 进展 判决执
类型 负债及金 果及影
方 金额 情况 行情况
额 响
2005 年 4 月 20 日，公司下属全资子公司北京北辰
会议中心发展有限公司（以下简称“会议发展公司”）
作为发包人与施工总承包人建工集团签订了《北京奥林
匹克公园（B 区）国家会议中心项目总承包工程合同》。
工程于 2009 年 10 月 30 日完成竣工验收后，会议发展公
司与建工集团就工程款结算数额产生了争议。
2011 年 11 月,公司对会议发展公司实施整体吸收合
并,并于 2013 年 12 月完成了会议发展公司的注销登记。 176,201,
上述合并完成后，会议发展公司的所有资产，包括但不 296.2 元
限于固定资产、流动资产等财产并入公司；会议发展公 （其中，
北京建工 北京北辰实
司的负债及应当承担的其他义务和责任由公司承继。 预期付款
集团有限 业股份有限 仲裁 否 审理中 审理中 审理中
2014 年 7 月 25 日，建工集团向北京仲裁委员会递 利息暂计
公司 公司
交了仲裁申请书，该申请于 2014 年 8 月 1 日获得北京仲 至 2014
裁委员会受理。依据建工集团提交的仲裁申请书，建工 年 7 月 23
集团请求裁决公司支付赛时阶段完成施工但未结算的工 日止）
程款共计人民币 13,232,671.62 元及自 2008 年 5 月 3
日起至付清之日止的迟延付款利息损失，同时请求裁决
公司支付拖欠的赛后阶段拆除改造工程款共计人民币
119,696,847.88 元及自 2009 年 10 月 30 日起至付清之
日止的迟延付款利息损失。此外，建工集团请求裁决公
司承担建工集团因本案产生的律师费用人民币
1,829,295.2 元并承担全部仲裁费用。
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
三、破产重整相关事项
本年度公司无破产重整相关事项。
四、资产交易、企业合并事项
√适用□不适用
(一) 临时公告未披露或有后续进展的情况
1、 收购资产情况
单位:元 币种:人民币
自本年初至本年 是否为关 所涉及 所涉及 该资产为上
自收购日起 关
交易对方 末为上市公司贡 联交易 资产收 的资产 的债权 市公司贡献
被收购 至本年末为 联
或最终控 购买日 资产收购价格 献的净利润（适 （如是， 购定价 产权是 债务是 的净利润占
资产 上市公司贡 关
制方 用于同一控制下 说明定价 原则 否已全 否已全 利润总额的
献的净利润 系
的企业合并） 原则） 部过户 部转移 比例(%)
北京北辰 长沙世纪御 现金增资人民
2014年4 市场公
实业股份 景房地产有 币 1041 万元获 -4,430,643 不适用 否 是 是 -0.83
月30日 平原则
有限公司 限公司 取其 51%的股权
收购资产情况说明
28 / 139
2014 年年度报告
2013 年 10 月 29 日，北京北辰实业股份有限公司与深圳市江湾信息咨询有限公司及长
沙世纪御景房地产有限公司订立《合作开发框架协议》，本公司现金增资人民币 1041
万元收购长沙世纪御景房地产有限公司 51%股权，并且三方与长沙江湾科技投资集团
有限公司同时订立《<合作开发框架协议>补充协议》,相关内容可详见公司于 2013 年
10 月 31 日披露的公告（公告编号：临 2013-017），截止本报告日收购业务已完成。
五、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
六、重大关联交易
√适用 □不适用
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
北京北辰实业股份有限公司为满足日常
资金周转，于 2014 年 3 月 27 日，经本公
司第六届董事会第三十六次会议批准，通
过中信银行股份有限公司总行营业部向
本公司控股股东北京北辰实业集团有限
责任公司申请委托贷款人民币叁亿元整， 具体详见公司于 2014 年 3 月 29 日刊登在
期限贰年，利率为中国人民银行同期贷款 上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上
基准利率，并且本公司不提供任何抵押或 的临 2014-003 号公告。
担保。 截止 2014 年 3 月 27 日，连续 12
个月内，本公司控股股东累计向本公司提
供委托贷款总计金额为人民币壹拾叁亿
元，占本公司 2013 年经审计净资产的
12.30%。
2、 临时公告未披露的事项
单位:元 币种:人民币
交易
价格
与市
占同类 关联 市
关联 关联 场参
关联 关联交易内 交易金 交易 场
交易 交易 关联交易定价原则 关联交易价格 关联交易金额 考价
关系 容 额的比 结算 价
方 类型 格差
例(%) 方式 格
异较
大的
原因
本 公 司 自 北 利率为同期同档次
辰 集 团 取 得 国家基准利率，本
北辰 母公 不适
借款 委 托 信 用 借 公司不需要为这些 700,000,000 700,000,000 100 现金
集团 司 用
款，期限为2 借款提供任何抵押
年 或担保
北辰 母公 借款 利息费用 本公司自北辰集团 85,431,458 85,431,458 8.85 现金 不适
29 / 139
2014 年年度报告
集团 司 取得委托信用借 用
款，利率为同期同
档次国家基准利
率,本公司不需要
为这些借款提供任
何抵押或担保
接受 使用商标及
本公司与北辰集团
专利、标识许可使
北辰 母公 于1997年4月18日 不适
商标 用费 10,000 10,000 0.04 现金
集团 司 签订的《商标及标 用
等使
识许可使用合同》
用权
北辰集团将
本公司的投
根据本公司1997年
资性房地产
H股上市时的有关
及其配套设
协议。（年度租金
北辰 母公 其它 施物业所在 不适
参考国家统计局公 15,010,211 15,010,211 56.69 现金
集团 司 流出 的土地租予 用
布的上一年度消费
本公司使用。
物价指数的百分比
该土地面积
升幅而作出调整）
约16.7万平
方米
本公司子公
司北京北辰
信诚物业管 本公司子公司北京
理有限责任 北辰信诚物业管理
辰运 其它 公司租赁北 有限责任公司与北 不适
其他 900,000 900,000 3.40 现金
物业 流出 辰集团之分 辰集团之分公司辰 用
公司辰运物 运物业管理中心签
业管理中心 署的房屋租赁合同
部分房屋作
为办公用房
本公司向合
营企业武汉
武汉 合营 其它 当代提供 不适
市场定价 277,500,000 277,500,000 100 现金
当代 公司 流出 2.775亿元项 用
目开发往来
款
武汉 合营 其它 往来款利息 不适
市场定价 12,239,042 12,239,042 28.89 现金
当代 公司 流出 收入 用
合计 / / 1,091,090,711 / / /
关联交易对上市公司独立性的影响 这些关联交易均未对本公司的独立性产生任何影响。
关联交易的说明 ①取得委托信用借款
报告期内本公司自北辰集团取得委托信用借款7
亿元,利率为同期同档次国家基准利率, 本公司不需
要为这些借款提供任何抵押或担保。
②委托信用借款利息费用
报告期内本公司实际支付委托信用借款利息费用
共计85,431,458元，占本公司本年利息支出的8.85%，
该交易以现金方式结算。
30 / 139
2014 年年度报告
③使用商标及标识许可
根据本公司与北辰集团于1997年4月18日签订的
《商标及标识许可使用合同》，2014年公司向北辰集
团支付商标及标识许可使用费人民币10,000元，占本
公司租赁费用的0.04%，该交易以现金方式结算。
④土地租赁费
根据1997年4月11日本公司与北辰集团签订的一
项租赁协议，北辰集团将本公司的投资性房地产及其
配套设施物业所在的土地租予本公司使用。该土地的
面积约167,000平方米，租期由40年至70年不等，视该
土地不同部分的用途而定。截止2014年12月31日止12
个月期间租金为人民币15,010,211元，占本公司租赁
费用的72.75%，该交易以现金方式按年结算一次。以
后年度租金将参考国家统计局公布的上一年度消费物
价指数的百分比升幅而作出调整。
⑤接受房屋租赁
2014年本公司之子公司北京北辰信诚物业管理有
限责任公司（下称信诚物业）与北辰集团之分公司辰
运物业签署房屋租赁合同，信诚物业租赁辰运物业部
分房屋作为办公用房，租赁期为1年，自2014年1月1
日起至2014年12月31日止。截止2014年12月31日止12
个月期间租金为人民币900,000元，占本公司租赁费用
的3.40%，该交易以现金方式结算。
⑥向合营企业提供往来款
2014年本公司向合营企业武汉当代提供
300,000,000元项目开发往来款，报告期内已收回
22,500,000元。
⑦应收合营企业往来款利息
本公司向合营企业武汉当代提供项目开发往来
款,应收往来款利息12,239,042元,占本公司利息收入
的28.89%。
(二) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
提供资金
关联方 关联关系
期初 期末 期初 期末
发生额 发生额
余额 余额 余额 余额
北辰集团 母公司 - - - 1,202,277,916 -100,210,833 1,102,067,083
武汉当代 合营公司 - 289,739,042 289,739,042 - - -
合计 - 289,739,042 289,739,042 1,202,277,916 -100,210,833 1,102,067,083
报告期内公司向控股股 0
东及其子公司提供资金
31 / 139
2014 年年度报告
的发生额（元）
公司向控股股东及其子
公司提供资金的余额 0
（元）
关联债权为：
2014 年本公司向合营企业武汉当代提供 3 亿元项目开发往来款，报告期内已收
回 2,250 万元，于 2014 年 12 月 31 日应收利息 1,223.90 万元。
关联债权债务形成原因
关联债务为：
报告期末，本公司自北辰集团取得委托信用借款余额共计 11 亿元，利率为同
期同档次国家基准利率，于 2014 年 12 月 31 日应付利息 206.71 万元。
关联债权债务清偿情况 上述关联债权债务将在约定期限内予以收回或清偿。
关联债权债务对公司经 ①报告期末，本公司自北辰集团取得委托信用借款余额共计 11 亿元，该项借
营成果及财务状况的影 款属于控股股东支持本公司发展的行为。
响 ②本公司向合营企业武汉当代提供 2.775 亿元项目开发往来款，该款项属于本
公司与其他合作方按照出资比例支付项目土地出让金的行为。
七、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 租赁情况
单位:元 币种:人民币
租赁
租赁 租赁收 是否
出租方 租赁方 租赁资产情 租赁资产涉 租赁终 租赁 收益 关联
起始 益对公 关联
名称 名称 况 及金额 止日 收益 确定 关系
日 司影响 交易
依据
租期由
本公司的投
40 年至
北京北 资性房地产
北京北 1997 70 年不
辰实业 及其配套设
辰实业 年4 等，视该 母公
集团有 施物业所在 15,010,211 是
股份有 月 11 土地不 司
限责任 的土地,面积
限公司 日 同部分
公司 约 167,000
的用途
平方米
而定
租赁情况说明
根据 1997 年 4 月 11 日本公司与北辰集团签订的一项租赁协议，北辰集团将本公司的投资性
房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用。该土地的面积约 167,000 平方米，租期由
40 年至 70 年不等，视该土地不同部分的用途而定。2014 年度租金为人民币 15,010,211 元，该交
易以现金方式按年结算一次。以后年度租金将参考国家统计局公布的上一年度消费物价指数的百
分比升幅而作出调整。该交易为本公司租赁母公司资产，属于关联交易。
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
（不包括对子公司的担保）
32 / 139
2014 年年度报告
报告期末担保余额合计（A） 0
（不包括对子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 0
担保总额占公司净资产的比例(%) 0
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供 0
担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的 0
被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额 0
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
本公司除按照房地产经营惯例为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担
保而形成的担保外，无其他形式的担保。
截至 2014 年 12 月 31 日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性
担保总额为 2,479,590,984 元。上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。
3 其他重大合同
1、北京北辰实业股份有限公司与太平洋资产管理有限责任公司签订了《太平洋-北辰
实业债权投资计划投资合同》及其补充协议，并与太平洋资产管理有限责任公司、长
沙北辰房地产开发有限公司签订了《太平洋-北辰实业债权投资计划抵押合同（国有
土地使用权）》及其补充协议、《太平洋-北辰实业债权投资计划抵押合同（在建工
程）》及其补充协议，拟募集人民币 8 亿元的保险资金，用于长沙北辰三角洲项目的
开发建设，投资期限为 4 年。2013 年 12 月，经中国保险监督管理委员会指定的注册
机构办理完结注册，取得注册通知书，并于 2014 年 4 月完成提款人民币 8 亿元。
2、2013 年 5 月，北京北辰实业股份有限公司与泰康资产管理有限责任公司签订了《泰
康-北辰实业商业不动产债权投资计划投资合同》，并与泰康资产管理有限责任公司、
长沙北辰房地产开发有限公司签订了《泰康-北辰实业商业不动产债权投资计划抵押
合同(一)》、《泰康-北辰实业商业不动产债权投资计划抵押合同(二)》、《泰康-北
辰实业商业不动产债权投资计划抵押合同(三)》，拟募集人民币 17 亿元的保险资金，
用于补充项目营运资金、偿还银行贷款等用途，投资期限为 5 年。2013 年 7 月，经中
国保险监督管理委员会指定的注册机构办理完结注册，取得注册通知书，并于 2014
年 4 月完成第二次提款人民币 7 亿元。
33 / 139
2014 年年度报告
3、本公司于 2014 年 8 月 27 日通过招拍挂方式竞得杭州市萧山区萧政储出[2014]16
号地块国有建设用地使用权，并于 2014 年 9 月 5 日，由杭州北辰置业有限公司与浙
江省杭州市国土资源局萧山分局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，金额
105,010 万元。
4、本公司于 2014 年 7 月 3 日，通过招拍挂方式竞得武汉市东湖新技术开发区 P 2014）
057 号住宅地块国有建设用地使用权，并于 2014 年 9 月 9 日，由武汉当代北辰置业有
限公司与湖北省武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局签署了《国有建设用
地使用权出让合同》，出让价款 62,681 万元。
5、本公司与当代节能置业股份有限公司组成联合体于 2014 年 10 月 13 日竞得北京市
顺义区前进新城 01-02-09、01-02-10、01-02-07 二类居住用地、住宅混合公建用地、
托幼用地地块国有建设用地使用权，并于 2014 年 15 日，由北京北辰当代置业有限公
司与北京市国土资源局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款 126,000
万元。
6、长沙北辰房地产开发有限公司与中建五局第三建设有限公司签订了金额为
489,698,081.49 元的《北辰新河三角洲项目 E6 区 1#栋-7#栋、幼儿园及地下车库建
安工程施工总承包合同》。
7、长沙北辰房地产开发有限公司与中国建筑第二工程局有限公司签订了金额为
572,244,823.89 元的《北辰新河三角洲项目 E4 区 1#-9#栋、地下车库及连接平台建
安工程施工总承包合同》。
8、长沙世纪御景房地产有限公司与中建五局第三建设有限公司签订了金额为
345,663,708.49 元的《湘府世纪一期 8#-39#栋、幼儿园及地下室建安工程施工总承
包合同》。
9、长沙世纪御景房地产有限公司与厦门中联建设工程有限公司签订了金额为
154,569,637.60 元的《湘府世纪一期 1#-7#栋及地下室建安工程施工总承包合同》。
八、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承
诺事项
承诺 承诺 承诺时间 是否有 是否及时
承诺背景 承诺方
类型 内容 及期限 履行期限 严格履行
根据 1997 年 4 月 18 日本公司与控股股东
北辰集团签署的《资产投入协议》，北辰
集团向本公司承诺：除了该协议附表之项
北京北辰 目、业务或物业外，北辰集团在持有本公
与首次公开发 实业集团 司股权 35%或以上的任何时间内，北辰集 1997 年 4
解决同业竞争 团及其附属及联营公司或任何由北辰集
否 是
行相关的承诺 有限责任 月 18 日
公司 团控制的公司、企业或业务不会从事或经
营与本公司生产或业务有直接或间接竞
争的生产或业务。
34 / 139
2014 年年度报告
北京北辰实业集团有限责任公司作为北
京北辰实业股份有限公司的控股股东，就
本公司公开发行 2014 年公司债券涉及房
地产开发项目用地问题相关事项承诺如
下：
北辰集团自《承诺函》出具之日起，若本
北京北辰 公司因北京小汤山农业高科技示范园住
宅小区（长河花园）项目、朝阳区常营乡
与再融资相关 实业集团 2014 年 7
其他 居住及公共服务设施等用地 A 组团（北辰 否 是
的承诺 有限责任 福第）项目存在违反土地管理方面法律法 月3日
公司 规的情形，或本公司因历史上其他项目存
在拖欠地价款的情形而受到行政处罚或
损害本公司及中小投资者的权益（包括但
不限于补缴违约金、土地闲置费或被无偿
收回国有建设用地使用权），对本公司因
此产生的全部损失，将由北辰集团向本公
司全额补偿。
2003 年 8 月 8 日，北辰集团与本公司签署
了《关于放弃竞争与利益冲突行为的协
议》，根据协议，北辰集团承诺如下：
1、不会通过行使在北京京友房地产开发
经营公司的决策权、表决权及其他权利以
增加其土地储备；不会再扩大现有物业管
理的业务范围。
2、除本协议附表之项目、业务或物业外，
北辰集团及其控制的下属企业、联营企业
及中外合资企业，或者由其直接或间接控
北京北辰 制的其他任何企业不会从事与本公司相
同、类似或构成竞争的业务活动。
实业集团 2003 年 8
其他承诺 其他 3、如未来面临或取得任何与本公司营业 否 是
有限责任 有关的投资机会时，将赋予本公司参与该 月8日
公司 项目投资的优先选择权。
4、如未来出售协议附表所涉任何资产、
业务或权益，本公司均有优先购买的权
利。
5、在今后的业务活动中将不会利用其对
本公司的控股地位或者利用其在本公司
中的实际控制地位从事任何损害本公司
或者其他中小股东利益的行为。
上述协议将于北辰集团未来期间持有本
公司的股权低于 30%,并且不构成本公司
章程规定的控股股东时终止生效。
注：公司债券于 2014 年 12 月 9 日获得中国证券监督管理委员会证监许可[2014]1302
号文核准，并已于 2015 年 1 月 23 日发行完毕。
九、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
是否改聘会计师事务所： 否
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 3,590,000
境内会计师事务所审计年限 11 年
境外会计师事务所名称 罗兵咸永道会计师事务所
境外会计师事务所报酬 3,300,000
境外会计师事务所审计年限 17 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道 中天会计 师事
610,000
务所（特殊普通合伙）
35 / 139
2014 年年度报告
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处
罚及整改情况
本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十一、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十二、执行新会计准则对合并财务报表的影响
职工薪酬准则变动的影响
应付辞退福利由长期应付款重分类至长期应付职工薪酬。
十三、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券（以下简称“本次债券”）发行总
额为人民币 25 亿元，发行价格为每张 100 元，采取网上面向社会公众投资者公开发
行和网下面向机构投资者询价配售相结合的方式发行。本次债券分为两个品种，品种
一为 10 亿元，5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，
票面利率为 4.80%；品种二为 15 亿元，7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权，票面利率为 5.20%。本次债券于 2014 年 12 月 9 日获得中国
证券监督管理委员会证监许可[2014]1302 号文核准，并已于 2015 年 1 月 23 日发行完
毕。本次债券于 2015 年 2 月 10 日在上海证券交易上市交易。根据募集说明书披露的
募集资金用途,我公司已于本报告报出前偿还银行贷款 15.25 亿元，其中 0.5 亿元已
于报告期末以自有资金先行垫付偿还；剩余部分扣除发行费用后用于补充公司流动资
金。
36 / 139
2014 年年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
比例 发行 送 其 小 比例
数量 金转 数量
(%) 新股 股 他 计 (%)
股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人
持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
份
1、人民币普通股 2,660,000,000 79.002 2,660,000,000 79.002
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股 707,020,000 20.998 707,020,000 20.998
4、其他
三、股份总数 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期末近 3 年历次证券发行情况
截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 254,667
年度报告披露日前第五个交易日末的股
264,366
东总数(户)
37 / 139
2014 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 限售条 股东
期末持股数量 比例(%) 股份
（全称） 减 件股份 数量 性质
状态
数量
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 冻结 150,000,000 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED -2,432,000 681,204,498 20.232 0 无 0 境外法人
北京王府井百货（集团）股份有限公司 0 137,000,000 4.069 0 无 0 国有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 境内非国有法人
中国农业银行股份有限公司－新华优
-8,999,959 24,174,501 0.718 0 无 0 境内非国有法人
选分红混合型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司－新华钻
-172,176 15,528,066 0.461 0 无 0 境内非国有法人
石品质企业股票型证券投资基金
李欢 11,654,700 11,654,700 0.346 0 无 0 境内自然人
山西信托股份有限公司
-23,575,682 10,000,000 0.297 0 无 0 境内非国有法人
－信海七号集合资金信托合同
中国银行股份有限公司－国泰国证房
3,870,398 8,211,219 0.244 0 无 0 境内非国有法人
地产行业指数分级证券投资基金
何志坚 6,000,000 6,000,000 0.178 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京北辰实业集团有限责任公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED 681,204,498 境外上市外资股 681,204,498
北京王府井百货（集团）股份有限公司 137,000,000 人民币普通股 137,000,000
中航鑫港担保有限公司 73,573,353 人民币普通股 73,573,353
中国农业银行股份有限公司
24,174,501 人民币普通股 24,174,501
－新华优选分红混合型证券投资基金
中国建设银行股份有限公司
15,528,066 人民币普通股 15,528,066
－新华钻石品质企业股票型证券投资基金
李欢 11,654,700 人民币普通股 11,654,700
山西信托股份有限公司
10,000,000 人民币普通股 10,000,000
－信海七号集合资金信托合同
中国银行股份有限公司
8,211,219 人民币普通股 8,211,219
－国泰国证房地产行业指数分级证券投资基金
何志坚 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持有；第
3 大股东北京王府井百货（集团）股份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制
人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；第 5 大股东中国农业银行股份有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司－新华优选分红混合型证券投资基金公司和第 6 大股东中国建设银行股份有限公司
－新华钻石品质企业股票型证券投资基金同为银华基金管理有限公司管理的基金；未知
其余股东之间是否存在关联关系，也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企
［2009］94 号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中
国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，
股权分置改革新老划断后，凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的
股份有限公司，除国务院另有规定的，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的 10%，
将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有。对符合直接转持股份条件，但根据
国家相关规定需要保持国有控股地位的，经国有资产监督管理机构批准，允许国有股
东在确保资金及时、足额上缴中央金库情况下，采取包括但不限于以分红或自有资金
等方式履行转持义务。
38 / 139
2014 年年度报告
本公司于 2006 年 10 月完成 A 股首次公开发行并上市，发行规模为 15 亿股。北
辰集团作为本公司上市前国有股东，根据 94 号文及中华人民共和国财政部、国务院
国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合
发出的 2009 年第 63 号公告，北辰集团持有的本公司 1.5 亿股股份目前处于冻结状态。
四、 控股股东及实际控制人变更情况
(一) 控股股东情况
1 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京北辰实业集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 贺江川
成立日期 1992 年 8 月 3 日
组织机构代码 10111867-3
注册资本 1,800,000,000
主要经营业务 房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待。
北辰集团以旗下北京北辰实业股份有限公司为平台，
来实现“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命
未来发展战略
和打造“创建全国大型一流房地产综合运营企业”
的战略目标。
截至报告期末，持有招商银行(600036)股份数量：
8,832,351 股；北巴传媒（600386）股份数量：560,000
报告期内控股和参股的其他境
股；招商证券（600999）股份数量：495,481 股；北
内外上市公司的股权情况
京银行（601169）股份数量：2,733,792 股；康辰亚
奥（430155）股份数量：6,400,000 股。
(二) 实际控制人情况
1 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
39 / 139
2014 年年度报告
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
单位：元 币种：人民币
单位负责
成立日 组织机构 主要经营业务或
法人股东名称 人或法定 注册资本
期 代码 管理活动等情况
代表人
法定股本：港币 1000 元 作为存放于中央
HKSCC 李小加、 （100 股每股港币 10 元）； 结算系统证券存
1991 年 5
NOMINEES 葛卓豪、 15382398 已发行及缴足股本：港币 管处之证券的共
月 14 日
LIMITED 冯炳贤 20 元（2 股每股港币 10 用代理人
元）。
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个客户持
情况说明
有。
40 / 139
2014 年年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期内从公 报告期在其股东
年度内股份 司领取的应付 单位领薪情况
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数
增减变动量 报酬总额（万
元）（税前）
贺江川 董事长 男 51 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 58.17 0
李长利 副董事长 男 51 2012 年 7 月 30 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 58.17 0
赵惠芝 董事 女 61 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 58.17 0
赵惠芝 总经理 女 61 2012 年 6 月 1 日 2015 年 3 月 3 日 0 0 0 0 0
曾劲 董事 男 45 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 35.91 0
曾劲 副总经理 男 45 2009 年 1 月 16 日 2015 年 3 月 3 日 0 0 0 0 0
曾劲 总经理 男 45 2015 年 3 月 3 日 0 0 0 0 0
何文玉
董事 男 61 2012 年 7 月 30 日 2014 年 11 月 11 日 0 0 0 56.07 0
(已辞任)
何文玉
副总经理 男 61 2012 年 6 月 1 日 2014 年 11 月 11 日 0 0 0 0 0
(已辞任)
刘建平 董事 男 60 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 39.84 0
刘建平 副总经理 男 60 2012 年 3 月 21 日 2015 年 3 月 3 日 0 0 0 0 0
刘焕波 董事 男 57 2014 年 11 月 11 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 35.91 0
刘焕波 副总经理 男 57 2002 年 9 月 24 日 0 0 0 0 0
龙涛 独立董事 男 62 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 8.57 0
甘培忠 独立董事 男 58 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 8.57 0
黄翼忠 独立董事 男 47 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 8.57 0
赵崇捷 监事会主席 男 59 2014 年 11 月 11 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 0 0
刘义
监事会主席 男 62 2012 年 6 月 1 日 2014 年 11 月 11 日 0 0 0 0 0
(已辞任)
李国锐 监事 男 59 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 35.91 0
宋忆宁 监事 女 51 2014 年 11 月 11 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 0 0
薛建明
监事 男 50 2012 年 7 月 30 日 2014 年 11 月 11 日 0 0 0 0 0
(已辞任)
41 / 139
2014 年年度报告
柳耀中 监事 男 59 2012 年 6 月 1 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 33.10 0
张卫延 监事 男 55 2012 年 7 月 30 日 2015 年 6 月 1 日 0 0 0 44.27 0
杜敬明 副总经理 男 50 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 35.91 0
张文雷 副总经理 女 47 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 35.91 0
吕健 副总经理 男 55 2012 年 3 月 21 日 0 0 0 35.91 0
刘铁林 副总经理 男 52 2002 年 9 月 24 日 0 0 0 35.91 0
司海群 副总经理 男 60 2004 年 6 月 2 日 2015 年 3 月 3 日 0 0 0 35.91 0
崔薇 财务总监 女 41 2013 年 8 月 7 日 0 0 0 34.82 0
郭川 董事会秘书 男 46 2004 年 2 月 27 日 0 0 0 37.00 0
合计 / / / / / 0 0 0 732.60 /
姓名 最近 5 年的主要工作经历
51 岁，本公司董事长，北京市十四届人大代表。贺先生毕业于天津大学和首都经贸大学，持有工学学士和经济学硕士学
位，具有高级经济师资格。贺先生曾出任北京市政府住房制度改革办公室副主任及北京市住房资金管理中心负责人。贺先
生于一九九四年十一月加入北辰集团任副总经理，一九九七年任本公司执行董事、副总经理并兼任公司秘书，二零零四年
贺江川
二月任本公司总经理，二零零七年四月获委任为本公司董事长。二零一二年六月获重选连任为本公司执行董事及董事长。
贺先生具有二十七年的有关住房制度改革、房地产金融和房地产开发管理经验。贺先生荣获北京巿第四届优秀青年企业家
金奖及第六届北京影响力评选活动“最具影响力十大企业家”称号。
51 岁，本公司副董事长。李先生毕业于北京大学光华管理学院，工商管理硕士，高级经济师。李先生曾任北京建筑材料
经贸总公司国际贸易部经理、北京建筑材料经贸集团总公司副总经理、总经理、北京金隅集团有限责任公司副总经理、总
李长利
经理、董事、北京金隅股份有限公司执行董事、副董事长。李先生于二零一一年加入本公司，二零一二年出任本公司副董
事长。李先生在中国建材、投资物业经营管理、房地产开发行业有累积逾 25 年丰富工作经验。
61 岁，本公司执行董事。赵女士毕业于北京行政学院，研究生学历。赵女士于一九八九年三月加入北辰集团，一九九七
年任本公司执行董事、副总经理，二零零零年六月至二零零四年二月任本公司总经理，二零零四年二月至二零零七年四月
赵惠芝
任本公司执行董事及董事长，二零零七年四月至二零一五年三月任本公司总经理。二零一二年六月获重选连任为本公司执
行董事。赵女士具有二十四年饭店、会议中心、公寓及写字楼等物业的丰富管理经验。
45 岁，本公司执行董事、总经理。曾先生毕业于中国人民大学，管理学博士。曾先生于一九九二年八月加入北辰集团，
曾劲
先后担任本公司发展物业部副部长、北京北辰房地产开发股份有限公司副总经理和北辰置地副总经理、总经理，二零零九
42 / 139
2014 年年度报告
年任本公司副总经理，二零一二年获选为本公司执行董事，并于二零一五年三月任本公司总经理。曾先生在房地产开发管
理方面具有丰富经验。
61 岁，本公司执行董事、副总经理。何先生毕业于黑龙江省委党校，香港公开大学工商管理硕士。何先生于二零零六年
何文玉 八月加入北辰集团，曾担任北辰集团党委副书记、董事，负责监督管理北辰集团监察业务，二零零七年七月获委任为本公
(已辞任) 司股东代表监事及监事会主席，二零一二年辞任监事及监事会主席，出任本公司执行董事、副总经理，二零一四年十一月
辞任本公司执行董事及副总经理。何先生具有二十余年市场经济理论研究、宣传及监察丰富工作经验。
60 岁，本公司执行董事。刘先生毕业于北京行政学院，研究生学历。刘先生于一九八八年加入北辰集团，曾任北京五洲
刘建平 大酒店总经理，一九九七年任本公司执行董事，二零一二年六月获重选连任为本公司执行董事。二零一二年三月至二零一
五年三月任本公司副总经理。刘先生在酒店和投资物业经营管理方面具有丰富经验。
57 岁，本公司执行董事、副总经理。刘先生毕业于中央党校，研究生学历。刘先生曾工作于新侨饭店、西藏日喀则饭店。
刘焕波 刘先生于一九八九年加入北辰集团，曾任汇园国际公寓、北京康乐宫有限公司、北京国际会议中心总经理，二零零二年任
本公司副总经理，并于二零一四年获选为本公司执行董事。刘先生在酒店、会展和投资物业经营管理方面具有丰富经验。
62 岁，本公司独立非执行董事。龙先生毕业于财政部财政科学研究所西方会计专业，经济学硕士。龙先生先后任职于中
央财经大学会计系、毕马威会计公司纽约分部，并曾任中国证券监督管理委员会股票发行审查委员会委员、中港证券小组
龙涛
中方会计专家组成员。龙先生现任北京海问咨询有限公司董事长。龙先生在公司财务、会计、审计、资产评估及企业改制、
上市等方面具有丰富的理论及实践经验。龙先生于二零一二年六月获选为本公司独立非执行董事。
58 岁，本公司独立非执行董事。甘先生毕业于北京大学法律系，法学博士，现为北京大学法学院教授、博士生导师、中
国证券法学会常务副会长。甘先生在经济法、企业法、公司法、破产法领域具有丰富的经验，先后出版、发表多部法学著
甘培忠
作及数十篇学术论文，并参加了《公司法》、《合伙企业法》的修订工作。甘先生于二零一二年六月获选为本公司独立非
执行董事。
47 岁，本公司独立非执行董事。黄先生毕业于澳大利亚墨尔本大学，商业学士，主修会计、经济、证券法。黄先生先后
任职于普华永道会计师事务所、香港安永会计师事务所、德勤企业财务顾问公司，现任 TMF 集团/Vantage 顾问公司创始
黄翼忠
人、执行董事、高级顾问。黄先生在财务管理、资本投资业务方面具有丰富的经验。黄先生于二零一二年六月获选为本公
司独立非执行董事。
59 岁，本公司监事会主席。赵先生毕业于北京金融学院，研究生学历，高级经济师。赵先生历任北京市物价局农价处副
赵崇捷 处长、综合处处长、副局长、北京市国有企业监事会正局级监事会主席，二零一四年出任本公司股东代表监事、监事会主
席。赵先生长期从事经济管理、物价管理工作和企业监察工作，具有较强的经济理论、物价管理工作和企业监事会工作实
43 / 139
2014 年年度报告
践经验。
62 岁，本公司监事会主席。刘先生毕业于中央党校，研究生学历，国家注册咨询工程（投资）师。刘先生历任北京市宣
刘义 武区人民政府副区长、北京市工程咨询公司党委书记、总经理、北京市国有企业监事会正局级监事会主席，二零一二年六
(已辞任) 月至二零一四年十一月出任本公司股东代表监事及监事会主席。刘先生长期从事城市基本建设工作和工程咨询工作，具有
丰富的区域经济理论和投融资工作实践经验。
59 岁，本公司股东代表监事。李先生毕业于中央党校，研究生学历，高级政工师。李先生曾任北京市纪委工业纪工委委
李国锐 员、办公室副主任、北京市经委监察处副处长、北京市国资委纪委副书记。李先生于二零一一年加入本公司，主管纪检监
察工作，二零一二年出任本公司股东代表监事。李先生具有二十余年纪检监察工作的丰富经验。
51 岁，本公司股东代表监事。宋女士毕业于武汉理工大学，研究生学历。宋女士历任北京市劳动和社会保障局统计处、
工资处副主任科员、主任科员、北京市人民政府国有资产监督管理委员会主任科员、北京市国有企业监事会正处级专职监
宋忆宁
事，二零一四年出任本公司股东代表监事。宋女士长期从事行政管理和企业监察工作，具有较强的企业监督检查工作实践
经验。
50 岁，本公司股东代表监事。薛先生毕业于宣化炮兵指挥学院，本科学历。薛先生历任北京市经济委员会监察处副处级
薛建明 监察员、市工业纪工委副处级纪检员、北京市监察局驻市国资委副处级监察员、北京市国资委副处级纪检员、北京市国有
(已辞任) 企业监事会正处级专职监事，二零一二年六月至二零一四年十一月出任本公司股东代表监事。薛先生长期从事行政管理和
企业效能监察工作，具有丰富的监督工作理论和实践经验。
59 岁，本公司职工监事。柳先生毕业于北京市委党校，本科学历。柳先生曾任北辰集团工会主席，于二零零二年五月起
柳耀中
任本公司职工监事，二零一二年六月获重选连任为本公司职工监事。柳先生拥有二十三年工会工作经验。
55 岁，本公司职工监事。张先生毕业于北京市委党校，本科学历，高级会计师。张先生于一九九零年加入北辰集团，现
张卫延
任本公司审计部部长，二零一二年出任本公司职工监事。张先生在公司财务管理和公司审计方面具有丰富经验。
50 岁，本公司副总经理。北京师范大学法学博士。杜先生曾任北京市政府办公厅副主任、北京市信息化工作办公室副主
杜敬明 任，于二零零四年加入北辰集团，曾任北辰集团副总经理，二零一二年出任本公司副总经理。杜先生在公司行政管理、企
业文化和宣传工作方面具有丰富经验。
47 岁，本公司副总经理。张女士毕业于北方交通大学经济管理学院研究生班，高级经济师、高级会计师。张女士曾任中
张文雷 铁第十八工程局四处总经济师、中铁第十八工程局副总经济师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总经济师、总
法律顾问，二零一二年出任本公司副总经理。张女士在建筑工程、招投标、工程造价和工程监管方面具有丰富经验。
吕健 55 岁，本公司副总经理。吕先生毕业于清华大学，本科学历，高级工程师。吕先生曾任北京建工集团第五建筑公司副总
44 / 139
2014 年年度报告
经理、北京建工集团副总工程师，于二零零一年加入北辰集团，曾任北辰集团总经理助理、总工程师，二零一二年出任本
公司副总经理。吕先生在工程建设、施工管理及工程安全管理方面具有丰富经验。
52 岁，本公司副总经理。刘先生毕业于清华大学，研究生学历。刘先生于一九九零年加入北辰集团，曾任北辰购物中心
刘铁林
总经理，于二零零二年任本公司副总经理。刘先生在商业物业经营管理方面具有丰富经验。
60 岁，本公司副总经理。司先生毕业于中国社会科学院，研究生学历。司先生于一九八八年加入北辰集团，曾任北京北
司海群
辰房地产开发股份有限公司副总经理、总经理和长沙北辰房地产开发有限公司总经理，二零零四年至二零一五年三月出任
(已辞任)
本公司副总经理。司先生在在房地产开发管理方面具有丰富经验。
41 岁，本公司财务总监。毕业于中央财经大学，管理学硕士，高级会计师。崔女士曾任北京市市政一有限责任公司副总
崔薇 会计师、总会计师、北京市政建设集团有限责任公司总会计师。崔女士于二零一三年加入本公司，出任本公司财务总监。
崔女士在公司财务管理方面具有丰富经验。
46 岁，本公司董事会秘书、总法律顾问。郭先生毕业于首都经贸大学和对外经济贸易大学，持有经济法法学学士和高级
管理人员工商管理硕士学位（EMBA），具有律师资格。郭先生于一九九一年加入北辰集团，先后担任本公司董事会秘书处
郭川
副主任、主任职务。郭先生于二零零四年二月获委任为本公司董事会秘书，并于二零零八年七月获委任为本公司总法律顾
问。郭先生在公司治理、法律事务、公司品牌管理方面具有丰富经验。
其它情况说明
1、报告期内，公司现任及离任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。此外，公司也未实施股权激励计划或授
予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。
2、报告期内，何文玉、刘建平、曾劲、刘焕波同时担任本公司董事和高级管理人员，上述人员报告期内领取的报酬仅在董事一职中
体现，其他任职不再重复注明领取报酬的情况。
3、2015 年 3 月 3 日，因年龄原因，赵惠芝女士、刘建平先生和司海群先生分别辞任本公司总经理和副总经理的职务，同时本公司董
事会聘任曾劲先生为本公司总经理，并免去其担任的本公司副总经理职务。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
45 / 139
2014 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
贺江川 北京北辰实业集团有限责任公司 董事长 2011 年 12 月 15 日
李长利 北京北辰实业集团有限责任公司 副董事长 2011 年 12 月 15 日 2014 年 12 月 8 日
赵惠芝 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2011 年 12 月 15 日 2014 年 12 月 8 日
曾劲 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2014 年 12 月 8 日
刘建平 北京北辰实业集团有限责任公司 副董事长 2011 年 12 月 15 日 2014 年 7 月 22 日
柳耀中 北京北辰实业集团有限责任公司 董事 2011 年 11 月 18 日
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
赵惠芝 长沙北辰房地产开发有限公司 监事会主席 2007 年 11 月 29 日
赵惠芝 北京北辰会议中心发展有限公司 董事长 2008 年 10 月 20 日
赵惠芝 北京北辰国际会展有限公司 董事长 2012 年 7 月 18 日
曾劲 长沙北辰房地产开发有限公司 董事 2007 年 11 月 23 日
曾劲 长沙北辰房地产开发有限公司 董事长 2012 年 1 月 30 日
曾劲 长沙北辰房地产开发有限公司 总经理 2009 年 1 月 16 日
曾劲 长沙世纪御景房地产有限公司 董事长 2014 年 5 月 26 日
曾劲 杭州北辰置业有限公司 董事长、总经理 2014 年 9 月 19 日
曾劲 北京北辰当代置业有限公司 董事长 2014 年 11 月 27 日
刘建平 北京五洲美乐啤酒餐厅有限公司 董事长 1997 年 4 月 1 日
刘建平 北京北辰国际会展有限公司 副董事长 2012 年 7 月 18 日
46 / 139
2014 年年度报告
刘建平 北京北辰酒店管理有限公司 董事长 2013 年 9 月 27 日
刘焕波 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 董事长 2007 年 12 月 1 日
刘焕波 北京北辰信通网络技术服务有限公司 董事长 2007 年 8 月 1 日
刘焕波 北京北辰国际会展有限公司 董事、总经理 2012 年 7 月 18 日
刘焕波 北京北辰酒店管理有限公司 副董事长 2013 年 9 月 27 日
赵崇捷 北京首都创业集团有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
赵崇捷 北京首都开发控股（集团）有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
赵崇捷 北京新奥集团有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
李国锐 北京北辰国际会展有限公司 监事会主席 2014 年 5 月 26 日
李国锐 北京北辰酒店管理有限公司 监事会主席 2013 年 9 月 27 日
宋忆宁 北京首都创业集团有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
宋忆宁 北京首都开发控股（集团）有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
宋忆宁 北京新奥集团有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
张卫延 北京北辰酒店管理有限公司 监事 2013 年 9 月 27 日
刘铁林 北辰商业发展分公司 总经理 2007 年 1 月 29 日
刘铁林 北京北辰超市连锁有限公司 董事长 2008 年 2 月 22 日
司海群 北京北辰房地产开发股份有限公司 董事长 2004 年 6 月 16 日
司海群 北京天成天房地产开发有限公司 董事长 2003 年 7 月 8 日
司海群 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 董事长 2005 年 2 月 3 日
司海群 长沙北辰房地产开发有限公司 董事 2007 年 11 月 23 日
司海群 北京北极星房地产投资基金管理有限公司 董事长 2012 年 7 月 19 日
崔薇 北京北辰酒店管理有限公司 董事 2013 年 9 月 27 日
郭川 北京北辰房地产开发股份有限公司 董事 2002 年 4 月 16 日
郭川 北京天成天房地产开发有限公司 董事 2003 年 7 月 8 日
郭川 北京北辰超市连锁有限公司 董事 2008 年 2 月 22 日
郭川 北京北辰国际会展有限公司 监事 2012 年 7 月 18 日
47 / 139
2014 年年度报告
郭川 北京北极星房地产投资基金管理有限公司 董事 2012 年 7 月 19 日
郭川 北京北辰酒店管理有限公司 董事 2013 年 9 月 27 日
郭川 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 董事 2014 年 5 月 26 日
郭川 长沙世纪御景房地产有限公司 监事 2014 年 5 月 26 日
郭川 杭州北辰置业有限公司 监事 2014 年 9 月 19 日
郭川 北京北辰当代置业有限公司 监事 2014 年 11 月 27 日
龙涛 北京海问咨询有限公司 董事长 1990 年 1 月 26 日
龙涛 庆铃汽车股份有限公司 独立董事 1994 年 5 月 13 日
龙涛 国投瑞银基金管理有限公司 独立董事 2012 年 5 月 8 日
龙涛 中外名人文化传媒股份有限公司 独立董事 2012 年 3 月 20 日
龙涛 北京王府井百货（集团）股份有限公司 独立董事 2013 年 6 月 7 日
龙涛 卓越金融有限公司 独立董事 2014 年 5 月 27 日
甘培忠 雏鹰农牧集团股份有限公司 独立董事 2009 年 7 月 15 日
甘培忠 北京奥得赛化学股份有限公司 独立董事 2010 年 1 月 1 日
甘培忠 福建福昕软件开发股份有限公司 独立董事 2013 年 3 月 1 日
黄翼忠 金源米业国际有限公司 独立董事 2004 年 9 月 28 日
黄翼忠 阳光新业地产股份有限公司 独立董事 2008 年 11 月 17 日
黄翼忠 中怡精细化工集团有限公司 独立董事 2004 年 2 月 29 日
何文玉(已辞任) 北京北辰国际会展有限公司 监事会主席 2012 年 7 月 18 日 2014 年 5 月 26 日
刘义(已辞任) 北京市首都公路发展集团有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
刘义 北京市公路联络线有限责任公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
刘义 北京市自来水集团有限责任公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
刘义 北京环境卫生工程集团有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
刘义 北京城市排水集团有限责任公司 监事会主席 2012 年 10 月 10 日
刘义 北京金隅股份有限公司 监事会主席 2012 年 10 月 26 日
薛建明(已辞任) 北京首都创业集团有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
48 / 139
2014 年年度报告
薛建明 北京首都开发控股（集团）有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
薛建明 北京新奥集团有限公司 监事 2012 年 10 月 10 日
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策 本公司董事薪酬由董事会提出议案，监事薪酬由监事会提出议案，提请股东大会审议批准。
程序 高级管理人员的工资标准依据公司董事会薪酬委员会审议通过的相关议案执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依 （1）根据董事、监事、高级管理人员的职位不同，所承担的责任的差异；
据 （2）根据公司年初制定的经营计划和年终考核。
董事、监事和高级管理人员报酬的应付
详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况》。
报酬情况
报告期末全体董事、监事和高级管理人
详见《现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况》。
员实际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
刘焕波 董事 选举 因工作需要
赵崇捷 监事会主席 选举 因工作需要
宋忆宁 监事 选举 因工作需要
何文玉 董事、副总经理 离任 退休
刘义 监事会主席 离任 退休
薛建明 监事 离任 因工作调整
五、公司核心技术团队或关键技术人员情况
报告期内，公司关键技术人员保持稳定，核心技术人员、核心管理人员未发生重大变动。
49 / 139
2014 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 4,077
主要子公司在职员工的数量 688
在职员工的数量合计 4,765
母公司及主要子公司需承担费用的离退
1,411
休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 1,390
安保人员 255
运行维修人员 644
收款员 235
厨师 534
服务人员 832
其他人员 875
合计 4,765
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 160
本科 1,156
专科 1,363
中专 405
其他 1,681
合计 4,765
(二) 薪酬政策
公司按照“依法合规、按劳分配、效率优先、兼顾公平”的基本原则，在综合考
虑社会物价水平、公司支付能力以及员工的岗位价值、员工贡献大小等因素制定薪酬
分配政策。
(三) 培训计划
持续完善公司培训体系，积极开展各类培训活动，推动人才培养。关注高技能人
才培养，推进技能人才工作室项目建设，将技能人才培养与企业经营相结合，培养、
保留一线技能员工，研发新菜品用于企业经营，2014 年工作室共培养出 10 名高技能
人才，带出 10 名徒弟，推出新菜品 100 余个，为企业创造经济效益约 30 万元，并推
荐企业一线骨干参加市级高级技师研修。有序推进各项培训计划的落实，开展多种形
式培训，年内相继举办了新员工入职培训、时间管理、沟通技巧、职称知识、公司酒
店管理输出项目进展情况、专业技术人员继续教育等培训课程，同时企业结合日常经
营及 APEC 接待任务，通过岗位练兵、专业培训、参观交流、校企合作等多形式开展
培训活动。报告期内，公司员工参加各类培训总计 56000 人次，培训覆盖率超过 90%，
为持续提升员工综合素质，促进公司经营发展提供了支持。
50 / 139
2014 年年度报告
(四) 专业构成统计图
(五) 教育程度统计图
(六) 劳务外包情况
劳务外包的工时总数 2,377,512 小时
劳务外包支付的报酬总额 4,010 万元
51 / 139
2014 年年度报告
第八节 公司治理
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市公司股东大
会规范意见》、《上市公司章程指引》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了
完善的组织制度和法人治理结构。公司设股东大会、董事会、监事会，其分别按其职
责行使决策权、执行权、监督权。三大机关各司其职、相互制约，保证了公司顺利运
行。其中，董事会下设的审计、薪酬与考核、战略、提名四个专门委员会，均按公司
相关制度履行各自的职能。
报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面严格分开，
符合现代企业的经营管理需要。公司与控股股东之间的关联交易均为生产经营必要的
土地租赁、商标使用权租赁、办公场所租赁，及为本公司取得的委托信用借款、支付
委托信用借款利息费用，这些关联交易对公司独立性并未产生任何影响，并且均依法
予以审议并披露。报告期内，未发生控股股东违规占用公司资金及侵占上市公司利益
的情况，公司也没有发生任何对外担保事项。
报告期内，为方便公司中小股东充分行使股东权利，公司除了按照公司章程规定，
对涉及分红的年度股东大会采取现场与网络相结合的召开方式以外，还配合监管机构
的号召，在临时股东大会也开通网络投票的方式，给不方便出席现场会议的中小股东
提供便捷的行使权力的通道，更好的维护了中小股东的权益。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员按照境内外监管要求，通过参加现场
课程培训、阅读书面学习资料、参观教育展览及在线学习视频培训资料等方式，积极
参与培训学习，对自身的持续专业发展及进一步提高履职能力起到了促进作用。
报告期内，公司根据监管机构的要求及公司《内幕信息知情人管理制度》的相关
规定，并结合实际情况，及时对定期报告披露等重要事项进行了内幕信息知情人员的
登记管理，不仅有助于公司进一步提高治理水平，也更好的保护了股东的利益。
报告期内，公司法人治理的实际状况符合《公司法》、《上市公司治理准则》和
中国证监会相关规定的要求，不存在差异。
2015 年，公司将进一步健全公司治理结构，完善各项制度，不断提高公司治理水
平，为公司在控制风险中加速发展保驾护航。
二、股东大会情况简介
决议情 决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议议案名称
况 网站的查询索引 披露日期
1、审议批准本公司二零一三年年度分
别按中国会计准则及香港普遍采纳的
会计准则编制的财务报告；2、审议批
准本公司二零一三年年度分别按境内
及香港年报披露的有关规定编制的董
事会报告；3、审议批准本公司二零一
三年年度监事会报告；4、审议批准本
2013 年年度股东 上海证券交易所网址
2014 年 5 月 23 日 公司二零一三年年度利润分配和资本 全部通过 2014 年 5 月 24 日
大会 www.sse.com.cn
公积金转增方案；5、审议批准本公司
《董事薪酬的议案》；6、审议批准本
公司《监事薪酬的议案》；7、审议批
准本公司《关于续聘会计师事务所的
议案》；8、审议批准本公司《关于续
保董事、监事及高级管理人员责任保
险的议案》。
52 / 139
2014 年年度报告
1、审议批准变更二零一三年第一次临
时股东大会《关于北京北辰实业股份
有限公司发行公司债券的议案》之决
2014 年第一次临 议有效期；2、审议批准委任刘焕波先 上海证券交易所网址
2014 年 11 月 11 日 全部通过 2014 年 11 月 12 日
时股东大会 生为本公司执行董事；3、审议批准委 www.sse.com.cn
任赵崇捷先生为本公司由股东代表出
任的监事；4、审议批准委任宋忆宁女
士为本公司由股东代表出任的监事。
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 本年应 是否连续
独立 亲自 以通讯 委托 出席股东
姓名 参加董 缺席 两次未亲
董事 出席 方式参 出席 大会的次
事会次 次数 自参加会
次数 加次数 次数 数
数 议
贺江川 否 35 35 26 0 0 否 2
李长利 否 35 35 26 0 0 否 2
赵惠芝 否 35 34 26 1 0 否 2
何文玉 否 28 28 20 0 0 否 1
刘建平 否 35 35 26 0 0 否 1
曾劲 否 35 34 26 1 0 否 1
刘焕波 否 7 7 6 0 0 否 2
龙涛 是 35 35 26 0 0 否 1
甘培忠 是 35 33 27 2 0 是 2
黄翼忠 是 35 35 28 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
报告期内，独立董事甘培忠因在国外进行学术交流而未能亲自出席本公司第六届
第四十六次董事会会议和第六届第四十七次董事会会议。
年内召开董事会会议次数 35
其中：现场会议次数 7
通讯方式召开会议次数 26
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项
提出异议。
53 / 139
2014 年年度报告
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议
（一）、董事会战略委员会 2014 年年度履职情况：
公司董事会战略委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《董事会战
略委员会会议事规则》的规定，报告期内，公司董事会战略委员会共召开两次会议。
战略委员会委员本着勤勉尽责的原则认真履行职责，在分析公司面临的外部环境的基
础上，结合公司经营管理实际，探讨了公司资本运作战略及区域发展规划推动了公司
资本扩张战略、品牌扩张战略、低成本扩张战略相关工作的开展，并取得了阶段性成
果。
（二）、董事会审计委员会 2014 年年度履职情况：
公司董事会审计委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会审计委员会议事规
则》的规定，公司董事会审计委员会委员认真履行职责，报告期内，共召开 4 次会议，
主要审议了公司外部审计机构对公司 2013 年度财务报告、内控报告的审计意见和
2014 年中期报告的审阅结果。此外，公司审计委员会充分发挥专业委员会的作用，积
极推动公司内部控制制度的建设，认真指导公司内部审计工作，并积极协调公司内部
与外部审计机构的沟通及配合，提高了相关工作效率。
（三）、董事会薪酬与考核委员会 2014 年年度履职情况：
公司董事会薪酬与考核委员会由 3 名独立董事组成。根据公司《董事会薪酬与考核
委员会议事规则》的规定，薪酬与考核委员会委员本着勤勉尽责的原则认真履行职责，
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会召开一次会议，审议了《公司薪酬管理制度
（草案）》，并建议公司结合自身实际情况进一步优化员工收入结构。
（四）、董事会提名委员会 2014 年年度履职情况：
公司董事会提名委员会由 2 名执行董事和 3 名独立董事组成。根据公司《提名委员
会议事规则》的规定，公司于 2014 年召开了一次会议，审议了有关变更公司执行董
事的议案，并按照董事选聘程序审查了候选董事的简历和基本情况并提交公司董事会
审议。此外，董事会提名委员会还核查了公司董事会的架构、人数及组成情况，并评
价、核查了公司独立董事的独立性，认为公司董事会架构符合公司治理要求，并且独
立董事不存在影响其独立性的情况。
五、监事会发现公司存在风险的说明
监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均能够保持
独立性，不存在影响公司自主经营的情况。
54 / 139
2014 年年度报告
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
本公司已经建立了绩效考核评价和薪酬制度。按规定高级管理人员实行年薪制，
包括基薪和绩效年薪。基薪根据高级管理人员的岗位职责、履职年限等确定。绩效年
薪根据公司年度经营业绩、年度工作计划完成情况、对高级管理人员年度考核结果以
及母公司相关考核等确定并发放。
55 / 139
2014 年年度报告
第九节 内部控制
1、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况
(1)、董事会对于内部控制责任的声明
建立健全并有效实施内部控制是本公司董事会及管理层的责任。公司按照相关法
律法规的各项要求，通过建立和执行有效的内部控制制度并持续加强内部监督和自我
评价工作，保证了公司经营管理合法合规、资产安全和财务报告及所披露信息的真实
准确完整。 通过本年度的内部控制自我评价，董事会认为报告期内公司财务报告的
相关内部控制有效，并未发现重大、重要与非财务报告相关的内部控制缺陷。
(2)、建立财务报告内部控制的依据
公司根据《企业内部控制基本规范》及相关指引、《中华人民共和国会计法》、《企业会计制度》
等法律法规，建立了“财务管理流程”、“预算与计划管理流程”等流程并制定了《财务报告制度》、
《总会计师委派管理办法》等相关的公司制度和管理办法，以保证与财务报告的编制、对外提供
和分析利用等相关的内部控制健全有效。
(3)、本年度内部控制制度建设情况
公司持续进行内部控制工作并对内控体系不断改进。风险调研方面，对去年开展的法律、品牌、
信息披露、安全运行以及接待服务五大风险管控改进工作进行了评估；内部控制自评方面，在全
面评价的基础上重点关注运营层面中采购和工程的舞弊风险、资金风险、法律风险、资产安全风
险等；问题整改和内控体系完善方面，将发现的管控问题及时进行整改，以使得公司内部控制制
度设计更加细致，并增强制度执行的操作性。本年度的内部控制工作有效地保证了公司内部控制
体系的设计合理性和运行有效性。
本年度具体的内部控制情况请详见《北京北辰实业股份有限公司 2014 年度内部控制评价报告》。
是否披露内部控制自我评价报告：是
1、 内部控制审计报告的相关情况说明
普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对公司财务报告相关内部控制有效
性进行了审计，并出具了标准无保留意见的《内部控制审计报告》。上述报告全文刊
登在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
内部控制审计报告详见附件。
是否披露内部控制审计报告：是
2、 年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明
公司于 2010 年 4 月 7 日第五届第十四次董事会会议上通过了《北京北辰实业股
份有限公司年报信息披露重大差错责任追究制度》。该制度的订立进一步强化了本公
司信息披露责任，增强了信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性，提高了公司
规范运作水平。
报告期内，公司未发生年报信息重大差错情况。
56 / 139
2014 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
审计报告
普华永道中天审字(2015)第 10039 号
北京北辰实业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的北京北辰实业股份有限公司(以下称“北辰实业公司”)的财务报表，
包括 2014 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2014 年度的合并及公司利润表、
合并及公司股东权益变动表和合并及公司现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是北辰实业公司管理层的责任。这种责任包括：
(1)、按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2)、设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册
会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国
注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获
取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审
计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风
险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内
部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性
和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
57 / 139
2014 年年度报告
普华永道中天审字(2015)第10039号
三、审计意见
我们认为，上述北辰实业公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
制，公允反映了北辰实业公司2014年12月31日的合并及公司财务状况以及2014年度的
合并及公司经营成果和现金流量。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙) ————————
刘磊
中国上海市 注册会计师
2015 年 3 月 18 日 ————————
王建保
58 / 139
2014 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位: 北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 4,309,779,604 3,433,959,513
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据 - 3,781,459
应收账款 71,431,917 52,453,072
预付款项 743,288,122 467,610,566
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 12,239,042 1,428,472
应收股利
其他应收款 113,143,634 591,515,684
买入返售金融资产
存货 23,955,029,920 20,566,153,225
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 29,204,912,239 25,116,901,991
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 277,500,000 -
长期股权投资 28,397,575 6,566,514
投资性房地产 4,775,959,872 4,868,697,887
固定资产 3,177,655,747 2,058,277,192
在建工程 12,887,294 27,470,446
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3,381,571 837,690
开发支出
商誉
长期待摊费用 29,957,830 -
递延所得税资产 172,931,792 24,573,994
其他非流动资产
59 / 139
2014 年年度报告
非流动资产合计 8,478,671,681 6,986,423,723
资产总计 37,683,583,920 32,103,325,714
流动负债：
短期借款 1,150,000,000 1,250,000,000
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,943,787,062 2,182,050,336
预收款项 5,401,732,228 4,919,311,927
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 70,723,381 63,663,476
应交税费 864,478,944 521,040,943
应付利息 65,382,712 55,205,157
应付股利 1,162,190 1,162,190
其他应付款 1,146,636,864 778,962,071
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,309,750,000 2,170,174,803
其他流动负债
流动负债合计 12,953,653,381 11,941,570,903
非流动负债：
长期借款 12,153,750,000 8,010,330,961
应付债券 1,496,473,792 1,494,098,893
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬 6,186,375 6,934,815
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 13,656,410,167 9,511,364,669
负债合计 26,610,063,548 21,452,935,572
所有者权益
股本 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,697,783,350 3,697,783,350
60 / 139
2014 年年度报告
减：库存股
其他综合收益 - -
专项储备
盈余公积 749,150,148 718,446,206
一般风险准备
未分配利润 3,087,000,464 2,788,900,597
归属于母公司所有者权益合计 10,900,953,962 10,572,150,153
少数股东权益 172,566,410 78,239,989
所有者权益合计 11,073,520,372 10,650,390,142
负债和所有者权益总计 37,683,583,920 32,103,325,714
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
61 / 139
2014 年年度报告
母公司资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,595,533,817 1,737,131,809
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 65,243,697 44,690,485
预付款项 176,626,108 168,481,467
应收利息 12,239,042 1,428,472
应收股利
其他应收款 12,442,725,970 11,413,129,231
存货 3,853,828,632 4,036,010,761
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 19,146,197,266 17,400,872,225
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 277,500,000 -
长期股权投资 2,151,555,257 1,821,174,196
投资性房地产 4,764,345,053 4,856,700,162
固定资产 1,971,496,615 2,034,577,889
在建工程 12,887,294 27,470,446
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,070,896 837,690
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 88,611,506 15,818,839
其他非流动资产
非流动资产合计 9,267,466,621 8,756,579,222
资产总计 28,413,663,887 26,157,451,447
流动负债：
短期借款 1,150,000,000 1,250,000,000
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,172,791,250 1,175,304,515
62 / 139
2014 年年度报告
预收款项 1,046,240,371 1,204,832,884
应付职工薪酬 66,398,948 60,732,052
应交税费 383,413,516 319,617,066
应付利息 63,918,823 55,205,157
应付股利
其他应付款 1,179,610,799 1,080,108,504
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,309,750,000 2,170,174,803
其他流动负债
流动负债合计 6,372,123,707 7,315,974,981
非流动负债：
长期借款 11,103,750,000 8,010,330,961
应付债券 1,496,473,792 1,494,098,893
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬 6,186,375 6,934,815
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 12,606,410,167 9,511,364,669
负债合计 18,978,533,874 16,827,339,650
所有者权益：
股本 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353
减：库存股
其他综合收益 - -
专项储备
盈余公积 749,150,148 718,446,206
未分配利润 1,637,650,512 1,563,336,238
所有者权益合计 9,435,130,013 9,330,111,797
负债和所有者权益总计 28,413,663,887 26,157,451,447
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
63 / 139
2014 年年度报告
合并利润表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 6,233,622,611 5,504,990,841
其中：营业收入 6,233,622,611 5,504,990,841
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,435,818,644 4,584,844,470
其中：营业成本 3,260,107,084 2,819,563,116
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 821,888,592 575,644,449
销售费用 317,104,370 252,525,236
管理费用 699,398,700 633,213,613
财务费用 334,405,453 303,881,137
资产减值损失 2,914,445 16,919
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） -668,939 14,939,073
其中：对联营企业和合营企业的投 -668,939 -712,310
资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 797,135,028 935,085,444
加：营业外收入 2,126,133 2,088,489
其中：非流动资产处置利得 68,351 146,381
减：营业外支出 5,988,789 5,076,628
其中：非流动资产处置损失 2,479,853 2,592,625
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 793,272,372 932,097,305
减：所得税费用 206,082,096 235,012,613
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 587,190,276 697,084,692
归属于母公司所有者的净利润 530,825,009 664,535,001
少数股东损益 56,365,267 32,549,691
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负
债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能
64 / 139
2014 年年度报告
重分类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后
将重分类进损益的其他综合收益中享有的份
额
2.可供出售金融资产公允价值
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 587,190,276 697,084,692
归属于母公司所有者的综合收益总额 530,825,009 664,535,001
归属于少数股东的综合收益总额 56,365,267 32,549,691
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.16 0.20
0.16 0.20
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
65 / 139
2014 年年度报告
母公司利润表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 3,362,416,859 3,267,483,573
减：营业成本 1,445,272,388 1,517,066,324
营业税金及附加 464,590,633 287,538,586
销售费用 90,168,909 103,634,788
管理费用 584,044,709 560,155,746
财务费用 361,279,350 330,197,132
资产减值损失 2,914,445 16,919
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） -668,939 -324,231
其中：对联营企业和合营企业的投 -668,939 -712,310
资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 413,477,486 468,549,847
加：营业外收入 2,063,983 1,922,499
其中：非流动资产处置利得 67,551 140,181
减：营业外支出 5,804,735 4,351,146
其中：非流动资产处置损失 2,444,408 2,107,869
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 409,736,734 466,121,200
减：所得税费用 102,697,318 117,314,295
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 307,039,416 348,806,905
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 307,039,416 348,806,905
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
66 / 139
2014 年年度报告
合并现金流量表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,556,042,607 6,577,672,575
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 67,260,650 376,290,330
经营活动现金流入小计 6,623,303,257 6,953,962,905
购买商品、接受劳务支付的现金 5,700,908,088 4,215,483,303
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 698,104,191 641,370,845
支付的各项税费 1,318,858,646 836,790,083
支付其他与经营活动有关的现金 160,623,191 126,213,451
经营活动现金流出小计 7,878,494,116 5,819,857,682
经营活动产生的现金流量净额 -1,255,190,859 1,134,105,223
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,428,472 5,973,611
处置固定资产、无形资产和其他长期资 545,863 868,147
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,088,592 -
投资活动现金流入小计 5,062,927 6,841,758
购建固定资产、无形资产和其他长期资 193,947,330 162,043,008
产支付的现金
投资支付的现金 300,000,000 552,917,700
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金 -20,043,945 37,220,744
净额
支付其他与投资活动有关的现金 - -
67 / 139
2014 年年度报告
投资活动现金流出小计 473,903,385 752,181,452
投资活动产生的现金流量净额 -468,840,458 -745,339,694
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 35,000,000 -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的 35,000,000 -
现金
取得借款收到的现金 8,315,669,039 6,205,418,503
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 517,439,310 -
筹资活动现金流入小计 8,868,108,349 6,205,418,503
偿还债务支付的现金 5,132,674,803 4,861,250,000
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,155,036,211 1,113,428,780
其中：子公司支付给少数股东的股利、 - 8,223,135
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 6,287,711,014 5,974,678,780
筹资活动产生的现金流量净额 2,580,397,335 230,739,723
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 856,366,018 619,505,252
加：期初现金及现金等价物余额 3,196,256,930 2,576,751,678
六、期末现金及现金等价物余额 4,052,622,948 3,196,256,930
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
68 / 139
2014 年年度报告
母公司现金流量表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,259,969,304 3,537,046,909
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 147,633,407 56,401,797
经营活动现金流入小计 3,407,602,711 3,593,448,706
购买商品、接受劳务支付的现金 1,129,702,745 1,179,832,552
支付给职工以及为职工支付的现金 526,185,131 485,191,621
支付的各项税费 647,831,618 488,660,598
支付其他与经营活动有关的现金 1,199,519,386 447,170,616
经营活动现金流出小计 3,503,238,880 2,600,855,387
经营活动产生的现金流量净额 -95,636,169 992,593,319
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 550,000,000 -
取得投资收益收到的现金 41,295,833 5,973,611
处置固定资产、无形资产和其他长期资 528,506 219,810
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,088,592 -
投资活动现金流入小计 593,912,931 6,193,421
购建固定资产、无形资产和其他长期资 135,329,182 154,213,528
产支付的现金
投资支付的现金 390,410,000 552,917,700
取得子公司及其他营业单位支付的现金 - -251,962
净额
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 525,739,182 706,879,266
投资活动产生的现金流量净额 68,173,749 -700,685,845
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 7,265,669,039 6,205,418,503
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 7,265,669,039 6,205,418,503
偿还债务支付的现金 5,132,674,803 4,861,250,000
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,145,066,964 1,023,122,645
支付其他与筹资活动有关的现金 100,000,000 -
筹资活动现金流出小计 6,377,741,767 5,884,372,645
筹资活动产生的现金流量净额 887,927,272 321,045,858
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 860,464,852 612,953,332
加：期初现金及现金等价物余额 1,725,118,427 1,112,165,095
六、期末现金及现金等价物余额 2,585,583,279 1,725,118,427
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
69 / 139
2014 年年度报告
合并所有者权益变动表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 一般 少数股东权益 所有者权益合计
减：库 其他综 专项
股本 优先 永续 其 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
存股 合收益 储备
股 债 他 准备
一、上年期末 3,367,020,000 3,697,783,350 718,446,206 2,788,900,597 78,239,989 10,650,390,142
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 3,367,020,000 3,697,783,350 718,446,206 2,788,900,597 78,239,989 10,650,390,142
余额
三、本期增减 30,703,942 298,099,867 94,326,421 423,130,230
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 530,825,009 56,365,267 587,190,276
益总额
（二）所有者 37,961,154 37,961,154
投入和减少
资本
1．股东投入
的普通股
2．其他权益
70 / 139
2014 年年度报告
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他 37,961,154 37,961,154
（三）利润分 30,703,942 -232,725,142 -202,021,200
配
1．提取盈余 30,703,942 -30,703,942
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -202,021,200 -202,021,200
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 3,367,020,000 3,697,783,350 749,150,148 3,087,000,464 172,566,410 11,073,520,372
余额
71 / 139
2014 年年度报告
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股东权
一般 所有者权益合计
永 减：库 其他综 专项 益
股本 优先 其 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
续 存股 合收益 储备
股 他 准备
债
一、上年期末 3,367,020,000 3,697,643,970 683,565,515 2,361,267,487 86,654,599 10,196,151,571
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 3,367,020,000 3,697,643,970 683,565,515 2,361,267,487 86,654,599 10,196,151,571
余额
三、本期增减 139,380 34,880,691 427,633,110 -8,414,610 454,238,571
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 664,535,001 32,549,691 697,084,692
益总额
（二）所有者 139,380 -22,893,898 -22,754,518
投入和减少
资本
1．股东投入
的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
72 / 139
2014 年年度报告
计入所有者
权益的金额
4．其他 139,380 -22,893,898 -22,754,518
（三）利润分 34,880,691 -236,901,891 -18,070,403 -220,091,603
配
1．提取盈余 34,880,691 -34,880,691
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -202,021,200 -18,070,403 -220,091,603
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 3,367,020,000 3,697,783,350 718,446,206 2,788,900,597 78,239,989 10,650,390,142
余额
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
73 / 139
2014 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2014 年 1—12 月
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 永 减：库
股本 优先 其 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
续 存股
股 他
债
一、上年期末 3,367,020,000 3,681,309,353 718,446,206 1,563,336,238 9,330,111,797
余额
加：会计
政策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初 3,367,020,000 3,681,309,353 718,446,206 1,563,336,238 9,330,111,797
余额
三、本期增减 30,703,942 74,314,274 105,018,216
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 307,039,416 307,039,416
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．股东投入
的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
74 / 139
2014 年年度报告
4．其他
（三）利润分 30,703,942 -232,725,142 -202,021,200
配
1．提取盈余 30,703,942 -30,703,942
公积
2．对所有者 -202,021,200 -202,021,200
（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 3,367,020,000 3,681,309,353 749,150,148 1,637,650,512 9,435,130,013
余额
上期
其他权益工具
项目 永 减：库
股本 优先 其 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
续 存股
股 他
债
75 / 139
2014 年年度报告
一、上年期末 3,367,020,000 3,681,309,353 683,565,515 1,451,431,224 9,183,326,092
余额
加：会计
政策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初 3,367,020,000 3,681,309,353 683,565,515 1,451,431,224 9,183,326,092
余额
三、本期增减 34,880,691 111,905,014 146,785,705
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 348,806,905 348,806,905
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．股东投入
的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 34,880,691 -236,901,891 -202,021,200
配
1．提取盈余 34,880,691 -34,880,691
公积
2．对所有者 -202,021,200 -202,021,200
（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者
76 / 139
2014 年年度报告
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 3,367,020,000 3,681,309,353 718,446,206 1,563,336,238 9,330,111,797
余额
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：崔薇 会计机构负责人：吕京红
77 / 139
2014 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下
称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址为中
华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于 1997 年 4 月 2 日正式
成立，成立时总股本为 1,160,000,000 元，每股面值 1 元。本公司于 1997 年 5 月向境外投资者发
行股票(H 股)707,020,000 股，并在香港联合交易所有限公司挂牌上市，发行后总股本增至
1,867,020,000 元。于 2006 年 10 月 16 日，本公司向境内投资者发行了 1,500,000,000 股人民币
普通股(A 股)，并在上海证券交易所挂牌上市，发行后总股本增至 3,367,020,000 元。
本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于 1998 年 10 月 9 日在国家工商行政
管理部门注册为中外合资股份有限公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发、物业出租、酒店、百货业及物
业管理等业务。
本财务报表由本公司董事会于 2015 年 3 月 18 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注九，本年度新纳入合并范围的子公司主要有长沙
世纪御景房地产有限公司(以下称“世纪御景”)、杭州北辰置业有限公司(以下称“杭州北辰”)
及北京北辰当代置业有限公司(以下称“北京北辰当代”)。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
2. 持续经营
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计
提方法、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认时点等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司 2014 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014 年 12
月 31 日的合并及公司财务状况以及 2014 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(a) 同一控制下的企业合并
78 / 139
2014 年年度报告
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与
支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，
调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行
权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b)非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少
数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
6. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7. 外币业务和外币报表折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交
易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8. 金融工具
(a) 金融资产
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款
项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图
和持有能力。
本集团的金融资产仅包括应收款项。应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或
可确定的非衍生金融资产，包括应收账款和其他应收款等。
79 / 139
2014 年年度报告
本集团对外销售商品或提供劳务形成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协
议价款的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用计入初始确认金额。应收款项采用实际利率
法，以摊余成本计量。
本集团于资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项应收款项
发生减值的，计提减值准备。表明应收款项发生减值的客观证据，是指应收款项初始确认后实际
发生的、对该应收款项的预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
(i) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应
收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 1,000,000 元。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低
于其账面价值的差额进行计提。
(ii) 按组合计提坏账准备的应收款项
对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划
分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，
结合现时情况确定应计提的坏账准备。
(iii) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条款收回款
项。
坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行
计提。
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)、收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)、该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
或者(3)、该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累
计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应付债券等。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊
余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊
余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9. 存货
(a) 分类
80 / 139
2014 年年度报告
存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包装物等，按成本与可
变现净值孰低计量。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发
产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。
建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发
生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出
亦列入开发成本核算。
库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一
次转销法进行摊销。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
10. 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
子公司是指本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，
能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权
利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股
权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算时，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预
计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收
益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投
资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部
81 / 139
2014 年年度报告
分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于
资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能控制或与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额。减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
11. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率
列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
土地使用权 40 年 - 2.5%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资
产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
12. 固定资产
(1).确认条件
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投
入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
82 / 139
2014 年年度报告
(2).折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5%至 10% 2.25%至 4.75%
机器设备 年限平均法 5-15 年 5%至 10% 6.0%至 19.0%
运输工具 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
其他设备 年限平均法 5-10 年 5%至 10% 9.0%至 19.0%
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
13. 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
14. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用状态之固定
资产及投资性房地产购建、房地产开发项目购建及生产期间的借款费用，在资产支出及借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资
产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到可销售
状态后停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，
并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产及房地产开发项目而占用的一般借款，
按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短
期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
15. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产为自用的土地使用权、办公软件等，以成本计量。
(a) 土地使用权
土地使用权按使用年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间
合理分配的，全部作为固定资产。
(b) 办公软件
办公软件按照预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期
平均摊销。
83 / 139
2014 年年度报告
(c) 定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
(d) 无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
16. 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结
果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金
额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以
该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
17. 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
18. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利等。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允
价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福
利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，
同时计入当期损益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为流动负债。
84 / 139
2014 年年度报告
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
内退福利
本集团向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本集团管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
集团自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本集团比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
19. 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
20. 收入
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价
款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动
的特定收入确认标准时，确认相关的收入。
(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并且既没有保留通常与所有权相联系
的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关的已发生或将发生的成本能够可靠计
量时，确认销售收入的实现。
出售开发产品的收入在开发产品完工并验收合格，签订具有法律约束力的销售合同，于购房
者办理房屋交接手续，将开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，本集团既没有保留
通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，并符合上述销售商品
收入确认的其他条件时确认。
(b) 提供劳务
收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。
(c) 让渡资产使用权
利息收入按照其他方使用本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。
21. 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
85 / 139
2014 年年度报告
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产有关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益有关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
22. 递延所得税资产/递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的
所得税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
23. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
(2)、融资租赁的会计处理方法
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。
24. 其他重要的会计政策和会计估计
(1) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(2) 维修基金和质量保证金
维修基金是按照相关规定，按房价总额的一定比例代房地产管理部门向购房者收取，作为代
收代缴款项在其他应付款核算，在办理立契过户手续时上交房地产管理部门并冲回其他应付款。
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，作为应付工程款在应付账款核算，在开
发产品办理竣工验收后并在约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。
(3) 分部信息
86 / 139
2014 年年度报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)、该组成部分能够在日常活动中产
生收入、发生费用；(2)、本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资
源、评价其业绩；(3)、本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计
信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分
部。
(4) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i) 房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
(ii) 税项
本集团房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税
务处理都存在不确定性。在计提土地增值税和所得税等税金时，本集团需要作出重大判断。如果
这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计
提的税金金额产生影响。
(iii) 存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响存
货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(b) 采用会计政策的关键判断
收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户通常需支付至少购房款总额的 20%－30%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责
任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损
失。因此，本集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
25. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
部分财务报表项目已根据上述 此项变更为企业会计准则所 受影响的报表项目名称及影响
准则进行列报，比较期间财务信 要求的会计政策变更，故无需 金额详见下表。
息已相应调整，并且根据《企业 本集团内部审批机构批准。
会计准则第 30 号——财务报表
87 / 139
2014 年年度报告
列报》应用指南列报了 2013 年
1 月 1 日的资产负债表。
其他说明
财政部于 2014 年颁布《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40
号——合营安排》、《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》和修订后的《企业会
计准则第 2 号——长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第
30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》以及《企业会计准则第
37 号——金融工具列报》，要求除《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》自 2014 年度财务
报表起施行外，其他准则自 2014 年 7 月 1 日起施行。
本集团已采用上述准则编制 2014 年度财务报表，对本集团财务报表的影响列示如下：
上述会计政策变更所影响的报表项目及其金额：
项目 2013 年 12 月 31 日 2013 年 1 月 1 日
长期应付职工薪酬 6,934,815 7,745,000
长期应付款 -6,934,815 -7,745,000
六、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售 17%及 13%
额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的
进项税后的余额计算)
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 缴纳的增值税、营业税税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%－60%
房产税 房产余值 1.2%
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 822,780 878,561
银行存款 4,308,956,824 3,433,080,952
其他货币资金 - -
合计 4,309,779,604 3,433,959,513
其中：存放在境外的款项总额 - -
其他说明
于 2014 年 12 月 31 日，银行存款中包括 94,020,066 元的房地产开发项目工程建设合同履约
担保金 (2013 年 12 月 31 日：60,688,662 元)，114,838,929 元的住户按揭贷款保证金(2013 年
12 月 31 日：115,178,402 元)，48,297,661 元的购房款共管银行账户余额(2013 年 12 月 31 日：
58,746,927 元)，无到期日在三个月的定期存款(2013 年 12 月 31 日：3,088,592 元)。
2、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
88 / 139
2014 年年度报告
银行承兑票据 - -
商业承兑票据 - 3,781,459
合计 - 3,781,459
3、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准 39,921,802 55% -1,049,656 2.6% 38,872,146 16,599,727 32% - - 16,599,727
备的应收账款
单项金额不重大
但单独计提坏账 32,666,520 45% -106,749 0.3% 32,559,771 35,960,094 68% -106,749 0.3% 35,853,345
准备的应收账款
合计 72,588,322 / -1,156,405 / 71,431,917 52,559,821 / -106,749 / 52,453,072
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
未结酒店收入 经评估，本集团认为该应收款项难
1,049,656 1,049,656 100%
以收回，因此全额计提坏账准备。
合计 1,049,656 1,049,656 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,049,656 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
占应收账款余额
余额 坏账准备金额 总额比例
余额前五名的应收账款总额 26,381,904 - 37%
(4). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2013 年 12 月 31 日：
无)。
其他说明：
应收账款账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
一年以内 66,630,082 49,449,361
89 / 139
2014 年年度报告
一到二年 4,488,421 3,037,351
两到三年 1,396,710 -
三年以上 73,109 73,109
72,588,322 52,559,821
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无按组合计提坏账准备的应收账款(2013 年 12 月 31 日：无) 。
于 2014 年度，本集团无实际核销的应收账款(2013 年度：无)。
4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 562,798,884 76% 321,542,621 69%
1至2年 150,452,568 20% 104,531,827 22%
2至3年 26,618,539 4% 17,612,639 4%
3 年以上 3,418,131 0% 23,923,479 5%
合计 743,288,122 100% 467,610,566 100%
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2014 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为 180,489,238 元(2013 年 12 月 31 日：
146,067,945 元)，主要为预缴的企业所得税、营业税金及附加及土地增值税，因为相关开发项目
尚未确认销售收入，该款项尚未结转。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
金额 占预付款项总额比例
余额前五名的预付款项总额 16,240,806 2.2%
其他说明
于 2014 年 12 月 31 日，预付款项中包括预缴的企业所得税、营业税金及附加及土地增值税等
共计 660,236,097 元(2013 年 12 月 31 日：365,459,414 元)。
5、 应收利息
(1). 应收利息分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方利息 12,239,042 -
应收委托贷款利息 - 1,428,472
合计 12,239,042 1,428,472
6、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
单位：元 币种：人民币
90 / 139
2014 年年度报告
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
89,389,037 70% -12,280,000 14% 77,109,037 593,407,926 98% -12,280,000 2% 581,127,926
账准备的其他
应收款
单项金额不重
大但单独计提
38,477,846 30% -2,443,249 6% 36,034,597 10,966,218 2% -578,460 5% 10,387,758
坏账准备的其
他应收款
合计 127,866,883 / -14,723,249 / 113,143,634 604,374,144 / -12,858,460 / 591,515,684
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款 计提
其他应收款 坏账准备 计提理由
（按单位） 比例
北京金恒生 于 2014 年 12 月 31 日，账龄为三年以上的其他应
科技发展有 收款主要为因购买电脑而预付给金恒生的货款
限公司(以下 12,280,000 12,280,000 100% 12,280,000 元(2013 年 12 月 31 日：12,280,000
称“金恒生”) 元)，由于债务人丧失偿债能力，本集团认为该款
项无法收回，因此全额计提了坏账准备。
合计 12,280,000 12,280,000 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,864,789 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
(3). 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 7,103,921 3,721,326
预付货款 12,280,000 12,280,000
工程专项基金 5,052,529 5,466,754
备用金 7,998,666 4,992,505
保证金 53,000,000 -
代垫款项 37,614,464 15,600,315
应收委托贷款 - 550,000,000
其他 4,817,303 12,313,244
减：坏账准备 -14,723,249 -12,858,460
合计 113,143,634 591,515,684
于 2013 年 11 月，本集团向世纪御景提供 550,000,000 元委托贷款。该贷款由深圳江湾信息
咨询有限公司(以下称“深圳江湾”)持有的世纪御景的全部股权提供股权质押担保，年利率 8.5%，
借款期限为 1 年。于 2013 年 10 月，本公司与深圳江湾签订股权转让协议，受让深圳江湾持有的
世纪御景 51%的股权，该股权转让交易于 2014 年 4 月完成。交易完成后，世纪御景成为本公司子
公司并纳入本集团的合并范围。
91 / 139
2014 年年度报告
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
廊坊市盛世建
设投资有限公 保证金 30,000,000 1 年以内 23% -
司
杭州市国土资
保证金 20,000,000 1 年以内 16% -
源局萧山分局
金恒生 预付货款 12,280,000 3 年以上 10% 12,280,000
北京市建设委
员会(以下称 工程专项基金 4,852,568 1 年以内至五年 4% -
“北京建委”)
杭州市国土资
保证金 3,000,000 1 年以内 2% -
源局
合计 / 70,132,568 / 55% 12,280,000
其他说明：
其他应收款账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
一年以内 99,733,883 577,106,762
一到二年 7,188,632 2,629,128
二到三年 1,263,680 2,323,870
三年以上 19,680,688 22,314,384
127,866,883 604,374,144
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无按组合计提坏账准备的其他应收款(2013 年 12 月 31 日：无) 。
于 2014 年度，本集团无实际核销的其他应收款(2013 年度：无)。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2013 年 12 月
31 日：无)。
7、 存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 跌价准 跌价准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
库存商品 36,719,755 243,913 36,475,842 43,202,843 243,913 42,958,930
开发成本(a) 16,101,749,084 - 16,101,749,084 18,288,957,771 - 18,288,957,771
开发产品(b) 7,774,753,968 - 7,774,753,968 2,199,452,966 - 2,199,452,966
库存材料 19,221,236 - 19,221,236 10,101,308 - 10,101,308
低值易耗品及
22,829,790 - 22,829,790 24,682,250 - 24,682,250
包装物
合计 23,955,273,833 243,913 23,955,029,920 20,566,397,138 243,913 20,566,153,225
92 / 139
2014 年年度报告
(2). 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 243,913 - - - - 243,913
合计 243,913 - - - - 243,913
确定可变现净值的具体依据 本年转回或转销存货跌价准备的原因
库存商品 可变现净值低于库存商品账面价值的差额 不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
于 2014 年 12 月 31 日，开发成本中包含的资本化利息为 1,761,451,737 元(2013 年 12 月 31
日：1,971,838,317 元)。2014 年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为年利率 7.07%(2013
年度：6.92%)。
其他说明：
(a) 开发成本
项目名称 开工时间 竣工/预计竣 预计总投资 2014 年 2013 年
工时间 (千元) 12 月 31 日 12 月 31 日
红橡墅(原“长河玉墅余期”) 2013 年 2015 年 1,305,210 1,157,151,193 823,186,532
西三旗土地 待定 待定 待定 3,501,636 3,501,636
北辰福第商业(常营项目) 2011 年 2014 年 810,000 - 642,177,204
长沙北辰三角洲项目 2008 年 待定 22,139,000 9,756,770,369 15,074,027,470
顺义马坡项目 2012 年 2015 年 2,440,000 2,085,516,498 1,746,064,929
北辰中央公园 2014 年 2015 年 4,800,000 1,097,817,403 -
当代北辰悦 MOMA 2015 年 待定 待定 723,821,136 -
北辰之光 2015 年 待定 待定 1,277,170,849 -
合计 16,101,749,084 18,288,957,771
(b) 开发产品
2013 年 2014 年
项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
2003 年
绿色家园项目(i) 至 2010 年 68,128,069 -135,000,000 122,889,956 56,018,025
北辰香麓 2010 年
(温泉镇项目) 至 2012 年 1,235,079,279 - -235,727,648 999,351,631
碧海方舟北区 2013 年 363,414,921 - -157,740,522 205,674,399
2010 年
北辰福第(常营项目) 至 2014 年 284,700,771 810,269,147 -446,937,186 648,032,732
香山清琴 2010 年 36,961,897 - - 36,961,897
长沙北辰三角洲 D3、E5、 2012 年
A1、D1、D2 区 至 2014 年 193,098,931 8,207,902,819 -2,589,380,693 5,811,621,057
2001 年
其他 至 2007 年 18,069,098 - -974,871 17,094,227
合计 2,199,452,966 8,883,171,966 -3,307,870,964 7,774,753,968
(i) 本年增加变动中的金额主要为本集团对开发项目的原工程预算按结算情况调整所致。
(c) 于 2014 年 12 月 31 日，账面价值为 10,245,570,302 元的存货(2013 年 12 月 31 日：
8,103,438,816 元)分别作为长期借款和一年内到期的长期借款的抵押物。
93 / 139
2014 年年度报告
8、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
应收合营公司款 277,500,000 - 277,500,000 - - - -
合计 277,500,000 - 277,500,000 - - - /
于 2014 年 12 月 31 日，该款项为本集团应收合营企业武汉当代项目开发往来款。
9、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减
值
其 宣告 计
准
减 其他 他 发放 提
期初 权益法下确 期末 备
被投资单位 少 综合 权 现金 减 其
余额 追加投资 认的投资损 余额 期
投 收益 益 股利 值 他
益 末
资 调整 变 或利 准
余
动 润 备
额
一、合营企业
武汉当代北辰置
业有限公司(以下 - 22,500,000 - -586,110 - - - - - 21,913,890 -
称“武汉当代”)
北京北辰嘉权时
代名门商业有限
- - - - - - - - - - -
公司(以下称“北
辰嘉权”)
小计 - 22,500,000 - -586,110 - - - - - 21,913,890 -
二、联营企业
北京北极星房地
产投资基金管理
6,566,514 - - -82,829 - - - - - 6,483,685 -
有限公司(以下称
“北极星基金”)
小计 6,566,514 - - -82,829 - - - - - 6,483,685 -
合计 6,566,514 22,500,000 - -668,939 - - - - - 28,397,575 -
其他说明
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团持有的合营企业北辰嘉权的长期股权投资账面价值为零(于 2013
年 12 月 31 日：零)。于 2014 年 12 月 31 日，本集团不存在与北辰嘉权投资相关的未确认承诺(2013
年 12 月 31 日：无)。
10、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物及土地使用权 合计
一、账面原值
94 / 139
2014 年年度报告
1.期初余额 6,442,568,469 6,442,568,469
2.本期增加金额 74,693,852 74,693,852
（1）外购 - -
（2）存货\固定资产\在建工程转入 74,693,852 74,693,852
（3）企业合并增加 - -
3.本期减少金额 - -
（1）处置 - -
（2）其他转出 - -
4.期末余额 6,517,262,321 6,517,262,321
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 1,573,870,582 1,573,870,582
2.本期增加金额 167,431,867 167,431,867
（1）计提或摊销 167,431,867 167,431,867
3.本期减少金额 - -
（1）处置 - -
（2）其他转出 - -
4.期末余额 1,741,302,449 1,741,302,449
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3、本期减少金额 - -
（1）处置 - -
（2）其他转出 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 4,775,959,872 4,775,959,872
2.期初账面价值 4,868,697,887 4,868,697,887
其他说明
本集团的投资性房地产包括服务式公寓、写字楼、会议中心及出租商业等。
2014 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 167,431,867 元(2013 年度：166,682,579 元)。
于 2014 年度，本集团未处置投资性房地产(2013 年度处置了账面价值 1,139,571 元的投资性
房地产(原价：1,942,899 元)，处置损失 748,672 元)。
于 2014 年 12 月 31 日，账面价值为 3,776,124,899 元(原价 5,336,938,935 元)的投资性房地
产(2013 年 12 月 31 日：账面价值 3,836,433,603 元、原价 5,262,245,083 元)作为长期借款及一
年内到期的长期借款的抵押物。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计
提减值准备(2013 年 12 月 31 日：无)。
11、 固定资产
(1). 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 2,334,888,596 639,406,047 47,818,213 348,891,303 3,371,004,159
2.本期增加金额 1,087,443,259 158,841,514 4,368,304 21,522,941 1,272,176,018
（1）购置 - 21,124,999 3,802,604 20,630,814 45,558,417
95 / 139
2014 年年度报告
（2）在建工程转入 30,274,522 17,460,265 - 769,369 48,504,156
（3）企业合并增加
（4）其他 1,057,168,737 120,256,250 565,700 122,758 1,178,113,445
3.本期减少金额 - 22,381,484 4,563 8,031,332 30,417,379
（1）处置或报废 - 22,381,484 4,563 8,031,332 30,417,379
4.期末余额 3,422,331,855 775,866,077 52,181,954 362,382,912 4,612,762,798
二、累计折旧
1.期初余额 631,294,239 412,337,247 28,086,115 240,981,075 1,312,698,676
2.本期增加金额 61,440,683 49,413,046 5,110,014 33,876,352 149,840,095
（1）计提 61,440,683 49,413,046 5,036,389 33,875,739 149,765,857
（2）其他 - - 73,625 613 74,238
3.本期减少金额 - 20,186,842 3,864 7,254,091 27,444,797
（1）处置或报废 - 20,186,842 3,864 7,254,091 27,444,797
4.期末余额 692,734,922 441,563,451 33,192,265 267,603,336 1,435,093,974
三、减值准备
1.期初余额 - 23,141 - 5,150 28,291
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额 - 15,214 - - 15,214
（1）处置或报废 - 15,214 - - 15,214
4.期末余额 - 7,927 - 5,150 13,077
四、账面价值
1.期末账面价值 2,729,596,933 334,294,699 18,989,689 94,774,426 3,177,655,747
2.期初账面价值 1,703,594,357 227,045,659 19,732,098 107,905,078 2,058,277,192
其他说明：
于 2014 年 12 月 31 日，账面价值为 1,824,106,061 元(原价 2,172,994,107 元)的房屋及建筑
物(2013 年 12 月 31 日：账面价值为 762,144,186 元、原价 1,085,550,848 元)作为长期借款及一
年内到期的长期借款的抵押物。
2014 年度固定资产计提的折旧金额为 149,765,857 元(2013 年度：153,082,512 元)，其中计
入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：86,788,743 元、5,551,488 元、57,425,626
元(2013 年度：96,040,413 元、5,511,438 元及 51,530,661 元)。
2014 年度，由在建工程转入固定资产的原价为 48,504,156 元(2013 年度：780,030 元)。
2014 年度，本集团将账面价值 1,177,424,987 元的房屋建筑物及机器设备改为自用，自改变
用途之日起，由开发产品转入固定资产核算(2013 年度：无)。
(a) 于 2014 年 12 月 31 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2013 年 12 月 31 日：无)。
(b) 于 2014 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2013 年 12 月 31 日：无)。
(c) 于 2014 年 12 月 31 日，本集团无持有待售的固定资产(2013 年 12 月 31 日：无)。
(d) 于 2014 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证书的固定资产(2013 年 12 月 31 日：无)。
12、 在建工程
(1). 在建工程情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
国家会议中心酒店 12,887,294 - 12,887,294 27,470,446 - 27,470,446
及零星改造工程
合计 12,887,294 - 12,887,294 27,470,446 - 27,470,446
96 / 139
2014 年年度报告
13、 无形资产
(1). 无形资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 办公软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,323,946 1,323,946
2.本期增加金额 3,188,608 3,188,608
(1)购置 3,188,608 3,188,608
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 4,512,554 4,512,554
二、累计摊销
1.期初余额 486,256 486,256
2.本期增加金额 644,727 644,727
（1）计提 644,727 644,727
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 1,130,983 1,130,983
三、减值准备
1.期初余额 - -
2.本期增加金额 - -
（1）计提 - -
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 - -
四、账面价值
1.期末账面价值 3,381,571 3,381,571
2.期初账面价值 837,690 837,690
其他说明：
2014 年度无形资产的摊销金额为 644,727 元(2013 年度：360,944 元)。
14、 长期待摊费用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入固定 -
432,000 - - 432,000
资产改良
酒店一次性采 -
36,153,454 6,627,624 - 29,525,830
购的营运物资
合计 - 36,585,454 6,627,624 - 29,957,830
97 / 139
2014 年年度报告
15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 16,136,644 4,034,161 13,237,413 3,309,353
内部交易未实现利润 15,865,300 3,966,325 13,846,752 3,461,688
可抵扣亏损 34,709,740 8,677,435 17,613,164 4,403,291
预提费用及其他 625,015,484 156,253,871 53,598,648 13,399,662
合计 691,727,168 172,931,792 98,295,977 24,573,994
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
其中：
预计于 1 年内(含 1 年)转回的金额 137,375,810 21,543,869
预计于 1 年后转回的金额 35,555,982 3,030,125
合计 172,931,792 24,573,994
(2). 未确认递延所得税资产明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 - -
可抵扣亏损 19,053,115 1,298,455
合计 19,053,115 1,298,455
(3). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2014 - 76,494
2015 65,597 65,597
2016 474,151 474,151
2017 151,530 151,532
2018 3,397,033 530,681
2019 14,964,804 -
合计 19,053,115 1,298,455
其他说明：
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无未经抵销的递延所得税负债(2013 年 12 月 31 日：无)。
16、 短期借款
(1). 短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 1,150,000,000 1,250,000,000
合计 1,150,000,000 1,250,000,000
短期借款分类的说明：
98 / 139
2014 年年度报告
于 2014 年度，短期借款的年利率区间为 6.00% 至 6.36% (2013 年度：6.00% 至 6.56%)。
17、 应付账款
(1). 应付账款列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预提工程款 857,809,637 1,073,431,135
应付工程款 1,849,963,319 872,753,390
其他 236,014,106 235,865,811
合计 2,943,787,062 2,182,050,336
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
主要为工程款 945,542,584 尚未结算
合计 945,542,584 /
于 2014 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 945,542,584 元(2013 年 12 月 31 日：
1,147,055,941 元)，主要为尚未结算的应付工程款。
18、 预收款项
(1). 预收账款项列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款(i) 5,116,141,248 4,594,673,147
其他(ii) 285,590,980 324,638,780
合计 5,401,732,228 4,919,311,927
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
主要为预收房款 2,673,096,125 尚未办理入住
合计 2,673,096,125 /
其他说明
(i) 预收款项中包含的开发项目预收款分析如下：
预售比例
2014 年 2013 年 竣工时间/ 2014 年
项目名称 12 月 31 日 12 月 31 日预计竣工时间 12 月 31 日
2003 年
绿色家园项目 114,954,095 63,171,482 至 2010 年 不适用
2010 年
北辰香麓温泉镇(温泉镇项目) 211,558,281 335,985,534 至 2012 年 不适用
2010 年
北辰福第商业(常营项目) 463,491,980 515,352,522 至 2013 年 不适用
2012 年
长沙北辰三角洲项目 3,621,150,278 2,826,716,071 至 2016 年 70%
99 / 139
2014 年年度报告
碧海方舟北区 505,756,867 841,808,718 2013 年 不适用
北辰中央公园 83,687,424 - 2015 年 17%
红橡墅(原“长河玉墅余期”) 103,680,000 - 2015 年 12%
2001 年
其他 11,862,323 11,638,820 至 2007 年 不适用
5,116,141,248 4,594,673,147
(ii) 预收款项中的其他主要包括零售商业及投资物业的预收货款及租金等。
19、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 52,124,548 613,955,179 607,140,981 58,938,746
二、离职后福利-设定提存计划 10,901,743 91,277,662 90,963,210 11,216,195
三、辞退福利 637,185 435,022 503,767 568,440
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 63,663,476 705,667,863 698,607,958 70,723,381
(2).短期薪酬列示：
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 46,099,747 489,442,882 482,610,551 52,932,078
二、职工福利费 - 21,875,202 21,875,202 -
三、社会保险费 1,623,085 40,311,563 40,031,013 1,903,635
其中：医疗保险费 1,256,698 36,509,201 36,360,058 1,405,841
工伤保险费 53,889 1,332,050 1,330,378 55,561
生育保险费 312,498 2,470,312 2,340,577 442,233
四、住房公积金 847,497 49,522,872 50,627,492 -257,123
五、工会经费和职工教育经费 3,521,967 12,669,242 11,996,723 4,194,486
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 32,252 133,418 - 165,670
合计 52,124,548 613,955,179 607,140,981 58,938,746
(3).设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 8,279,755 74,263,267 73,722,628 8,820,394
2、失业保险费 203,571 3,720,459 3,711,882 212,148
3、企业年金缴费 2,418,417 13,293,936 13,528,700 2,183,653
合计 10,901,743 91,277,662 90,963,210 11,216,195
基本养老保险中包括本集团为员工设立的设定提存计划的企业年金，本集团及员工分别按照
上一年平均工资总额的4% 予以缴存，其中本年度应缴存金额为13,293,936 元，实际缴存金额为
13,528,700 元，年末应付未付金额预计将于2015 年度支付完毕。
100 / 139
2014 年年度报告
20、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
营业税 66,188,307 66,048,392
企业所得税 193,828,744 101,558,710
城市维护建设税 4,910,711 5,339,928
应交土地增值税 578,206,941 328,063,531
应交契税及其他 21,344,241 20,030,382
合计 864,478,944 521,040,943
21、 应付利息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 25,595,437 16,157,328
企业债券利息 36,563,014 36,563,014
短期借款应付利息 3,224,261 2,484,815
合计 65,382,712 55,205,157
22、 应付股利
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东的股利 1,162,190 1,162,190
合计 1,162,190 1,162,190
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
于 2014 年 12 月 31 日和 2013 年 12 月 31 日，应付股利为股东尚未领取的现金股利，由于部
分少数股东失去联系，相应股利尚未领取。
23、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
北辰集团往来款 - 5,162,801
物业维修基金 18,706,195 15,290,821
押金及保证金 287,229,556 431,126,206
应付销售代理费 - 72,685,281
应付能源费 47,049,738 24,633,432
应付维修费 91,940,674 18,894,683
代收售房契税、公共维修基金 13,966,926 47,305,161
北京信和物业管理有限责任公司往来款 13,129,817 13,145,089
应付物业管理费 10,695,903 22,227,534
代收能源费 1,529,908 2,488,689
拆迁安置费 1,124,011 1,314,011
应付少数股东借款(i) 517,439,310 -
其他 143,824,826 124,688,363
合计 1,146,636,864 778,962,071
(i) 应付少数股东借款为本公司部分子公司分别自其少数股东取得的股东借款，借款期限均
为一年，利率为 8%至 9%之间。
101 / 139
2014 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
主要为押金 239,211,576 租赁合同尚未到期，款项尚未结清。
合计 239,211,576 /
24、 1 年内到期的非流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,309,750,000 2,170,174,803
合计 1,309,750,000 2,170,174,803
其他说明
一年内到期的长期借款
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
抵押借款 909,750,000 1,420,174,803
信用借款 - 200,000,000
委托借款 400,000,000 200,000,000
信托公司借款 - 350,000,000
1,309,750,000 2,170,174,803
以上一年内到期的长期借款中无逾期借款。
于 2014 年 12 月 31 日，一年内到期的长期抵押借款 420,000,000 元(2013 年 12 月 31 日：
956,924,803 元)以存货作为抵押物取得；489,750,000 元(2013 年 12 月 31 日：463,250,000 元)
以投资性房地产及固定资产作为抵押物取得。
25、 长期借款
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 11,453,750,000 6,410,330,961
信用借款 - 600,000,000
委托借款 700,000,000 1,000,000,000
合计 12,153,750,000 8,010,330,961
长期借款分类的说明：
于 2014 年 12 月 31 日，抵押借款中 4,445,000,000 元(2013 年 12 月 31 日：2,411,830,961
元)系由本集团的存货作为抵押；7,008,750,000 元(2013 年 12 月 31 日：3,998,500,000 元)系由
本集团的投资性房地产及固定资产作为抵押，利息每季度或每月支付一次，本金应于 2016 年 3
月 14 日至 2029 年 5 月 5 日偿还。
其他说明，包括利率区间：
于 2014 年 12 月 31 日，本集团抵押借款中 1,700,000,000 元自泰康资产管理有限责任公司(以
下称“泰康公司”)取得，年利率为 8.2%，利息每季度支付一次，借款期限为 5 年，该笔借款由
北辰集团提供存续期间的全额无条件不可撤销连带责任保证担保及以存货作为抵押物取得。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团抵押借款中 400,000,000 元自昆仑信托有限责任公司(以下称
“昆仑信托”)取得，年利率 9.6%，利息每半年支付一次，借款期限为 2 年，该笔借款由北辰集
团提供存续期间的不可撤销连带责任保证担保及以存货作为抵押物取得。
于 2014 年度，长期借款的年利率区间为 5.54% 至 12.50% (2013 年度：5.90% 至 12.50%)。
102 / 139
2014 年年度报告
26、 应付债券
(1). 应付债券
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
10 年期公司债券(a) 1,496,473,792 1,494,098,893
合计 1,496,473,792 1,494,098,893
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元 币种：人民币
本
债券 发行 债券 发行 期初 期 按面值计提 本期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发 利息 偿还 余额
行
10 年期公 100 元 2006 10
司债券 年5月 年 1,500,000,000 1,494,098,893 - 61,500,000 2,374,899 61,500,000 1,496,473,792
(a) 29 日
合计 / / / 1,500,000,000 1,494,098,893 - 61,500,000 2,374,899 61,500,000 1,496,473,792
其他说明：
(a) 经国家发展和改革委员会发改财金【2005】2800 号文件核准及发改财字【2006】952 号同意
本公司发债的批复，本公司于 2006 年 5 月 29 日发行公司债券，发行总额为 1,500,000,000 元，期限
为 10 年，此债券采用单利按年计息，固定年利率为 4.1%，每年付息一次，到期一次还本，最后一期
利息随本金的兑付一起支付。2014 年度应付利息 61,500,000 元，于 2014 年 12 月 31 日，尚未支付
的利息 36,563,014 元已计入应付利息。本公司发行该债券所得资金主要为本集团的国家会议中心建
设项目使用。
27、 长期应付职工薪酬
(1) 长期应付职工薪酬表
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 - -
应付内退福利 6,754,815 7,572,000
减：一年内支付的部分 -568,440 -637,185
合计 6,186,375 6,934,815
其他说明：
本集团的部分职工已经办理内退。于资产负债表日，本集团应付内退福利所采用的主要精算
假设为：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
折现率 4% 4%
计入当期损益的内退福利为：
2014 年度 2013 年度
103 / 139
2014 年年度报告
财务费用 180,000 173,000
28、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 3,367,020,000 - - - - - 3,367,020,000
其他说明：
2013 年 本年增减变动 2014 年
12 月 31 日 其他 小计 12 月 31 日
有限售条件股份－
国有法人持股(a) 150,000,000 -- - 150,000,000
其他内资持股 - -- - -
其中：境内非国有法人持股 - -- - -
境内自然人持股 - -- - -
小计 150,000,000 -- - 150,000,000
无限售条件股份－
人民币普通股 2,510,000,000 -- - 2,510,000,000
境外上市的外资股 707,020,000 -- - 707,020,000
小计 3,217,020,000 -- - 3,217,020,000
3,367,020,000 -- - 3,367,020,000
(a)2009 年度，根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》(财企
【2009】94 号)文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督
管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告定，北辰集团需按本公司
2006 年 A 股发行时的实际发行股份数量的 10%计算，将其持有的 150,000,000 股转由全国社会保
障基金理事会持有。于 2014 年 12 月 31 日，相关手续尚未完成，该股份处于冻结状态，除此之外，
北辰集团所持本公司其他股份限售期已届满，可以上市流通。
29、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,675,806,622 - - 3,675,806,622
其他资本公积 - - - -
权益法核算的被投资单位其他权益变动 41,577 - - 41,577
其他 21,935,151 - - 21,935,151
合计 3,697,783,350 - - 3,697,783,350
30、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 556,976,792 30,703,942 - 587,680,734
任意盈余公积 161,469,414 - - 161,469,414
合计 718,446,206 30,703,942 - 749,150,148
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
104 / 139
2014 年年度报告
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积
金，当法定盈余公积金累计额达到股本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用
于弥补亏损，或者增加股本。经董事会决议，本公司2014年度按净利润的10%提取法定盈余公积金
30,703,942元(2013年度：按净利润的10%提取，共34,880,691元)。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公积金经批准后
可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2014年度未提取任意盈余公积金(2013年度：无)。
31、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,788,900,597 2,361,267,487
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） - -
调整后期初未分配利润 2,788,900,597 2,361,267,487
加：本期归属于母公司所有者的净利润 530,825,009 664,535,001
减：提取法定盈余公积 30,703,942 34,880,691
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 202,021,200 202,021,200
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 3,087,000,464 2,788,900,597
于 2014 年 12 月 31 日，未分配利润中包含归属于母公司的子公司盈余公积余额 169,190,460
元(2013 年 12 月 31 日：156,738,809 元)，其中子公司本年度计提的归属于母公司的盈余公积
12,451,651 元(2013 年度：13,202,668 元)。
根据 2014 年 5 月股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.06 元，按
已发行股份 3,367,020,000 股计算，共计 202,021,200 元。
根据 2015 年 3 月 18 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东派发现金股利，每股人民
币 0.06 元，按已发行股份 3,367,020,000 股计算，拟派发现金股利共计 202,021,200 元；上述提
议尚待股东大会批准。
32、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,212,608,793 3,259,738,553 5,487,882,487 2,819,136,537
其他业务 21,013,818 368,531 17,108,354 426,579
合计 6,233,622,611 3,260,107,084 5,504,990,841 2,819,563,116
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2014 年度 2013 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 3,709,222,350 2,130,445,977 2,957,760,683 1,719,007,637
零售商业业务 288,645,318 180,145,054 348,179,970 218,506,960
投资物业和酒店业务 2,112,146,874 837,675,917 2,084,857,520 788,913,757
其他业务 102,594,251 111,471,605 97,084,314 92,708,183
6,212,608,793 3,259,738,553 5,487,882,487 2,819,136,537
(i) 出售开发产品收入及成本
105 / 139
2014 年年度报告
2014 年度 2013 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
绿色家园项目(i) 53,084,622 -122,889,956 182,687,695 89,360,451
北辰香麓(温泉镇项目) 435,553,839 235,727,648 775,186,505 494,749,556
北辰福第(常营项目) 671,779,118 446,937,186 92,374,996 72,267,896
香山清琴 - - 125,244,000 11,665,179
碧海方舟北区 593,665,090 157,740,522 179,572,996 48,583,611
长沙北辰三角洲 D3、E5、 1,953,051,081 1,411,955,706 1,600,045,051 1,002,380,944
A1、D1、D2 区
其他 2,088,600 974,871 2,649,440 -
3,709,222,350 2,130,445,977 2,957,760,683 1,719,007,637
(i) 本年负数金额主要为本集团对开发项目的原工程预算按结算情况调整所致。
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2014 年度 2013 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
促销、展示及其他 21,013,818 368,531 17,108,354 426,579
33、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 3,721,259 4,587,506
营业税 301,890,402 258,216,650
城市维护建设税 23,046,204 19,882,918
教育费附加 14,932,020 13,409,726
土地增值税 443,876,427 243,211,376
房产税 32,937,795 32,857,746
其他 1,484,485 3,478,527
合计 821,888,592 575,644,449
34、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 87,972,433 89,485,134
办公消耗费 25,662,087 15,356,056
广告费 68,108,450 43,014,122
咨询服务费 100,546,016 74,542,837
能源费 17,126,564 16,118,896
修理装修费 3,567,089 2,296,902
固定资产折旧 5,551,488 5,511,438
税金 312,236 15,395
租赁费用 2,056,118 250,631
其他 6,201,889 5,933,825
合计 317,104,370 252,525,236
35、 管理费用
单位：元 币种：人民币
106 / 139
2014 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬支出 344,560,016 314,657,779
运营管理费 30,622,203 56,164,739
税金 49,556,656 47,939,457
固定资产折旧 57,425,626 51,530,661
修理费 73,559,395 39,336,702
咨询服务费 35,952,600 37,090,810
租赁费用 21,581,349 19,349,044
能源费 14,138,898 9,369,791
低值易耗品 2,648,707 1,740,537
宣传费 1,826,476 2,567,338
无形资产摊销 644,727 360,944
其他 66,882,047 53,105,811
合计 699,398,700 633,213,613
36、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 965,567,464 840,432,049
减：资本化利息 -599,266,063 -511,812,857
减：利息收入 -42,361,761 -36,886,282
汇兑损失/(收益) 190,790 -147,210
手续费及其他 10,275,023 12,295,437
合计 334,405,453 303,881,137
37、 资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 2,914,445 16,919
合计 2,914,445 16,919
38、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -668,939 -712,310
处置子公司取得的投资收益 - 15,651,383
合计 -668,939 14,939,073
本集团不存在投资收益汇回的重大限制。
39、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计 68,351 146,381 68,351
其中：固定资产处置利得 68,351 146,381 68,351
赔偿及违约金收入 1,853,061 1,243,318 1,853,061
其他 204,721 698,790 204,721
107 / 139
2014 年年度报告
合计 2,126,133 2,088,489 2,126,133
40、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 2,479,853 2,592,625 2,479,853
其中：固定资产处置损失 2,479,853 2,592,625 2,479,853
对外捐赠 950,000 950,000 950,000
罚没支出 183,047 106,780 183,047
赔偿及违约金支出 1,801,697 1,414,582 1,801,697
其他 574,192 12,641 574,192
合计 5,988,789 5,076,628 5,988,789
41、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 354,439,894 218,275,573
递延所得税费用 -148,357,798 16,737,040
合计 206,082,096 235,012,613
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
项目 本期发生额
利润总额 793,272,372
按法定/适用税率计算的所得税费用 198,318,093
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 3,306,214
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 3,741,201
其他(i) 716,588
所得税费用 206,082,096
其他说明：
(i) 本集团预计在可抵扣亏损转回的期间内无法产生足够的应纳税所得额，故相应转回以前
年度确认的递延所得税资产。
42、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 30,122,720 29,484,199
房租押金及保证金 12,143,756 178,307,049
受限制的担保金及保证金的减少 - 41,418,119
代收的契税、公共维修基金 21,140,548 108,155,105
其他 3,853,626 18,925,858
合计 67,260,650 376,290,330
108 / 139
2014 年年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地租赁费 15,010,211 14,259,099
办公及会议费 9,827,515 11,603,243
差旅费 5,737,447 8,574,591
交际应酬费 1,893,523 3,248,049
捐赠支出 950,000 950,000
罚没支出 183,047 106,780
契税及公共维修基金 54,478,783 87,471,689
投标保证金 50,000,000 -
受限制的担保金及保证金的增加 22,542,665 -
合计 160,623,191 126,213,451
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回三个月定期存款 3,088,592 -
合计 3,088,592 -
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
2014 年度本集团无支付的其他与投资活动有关的现金(2013 年度：无)。
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
取得少数股东借款收到的现金 517,439,310 -
合计 517,439,310 -
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
2014 年度本集团无支付的其他与筹资活动有关的现金(2013 年度：无)。
43、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 587,190,276 697,084,692
加：资产减值准备 2,914,445 16,919
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 149,765,857 153,082,512
无形资产摊销 644,727 360,944
长期待摊费用摊销 6,627,624 -
109 / 139
2014 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 2,411,502 2,446,244
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 354,062,360 321,217,109
投资损失（收益以“－”号填列） 668,939 -14,939,073
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -148,357,798 16,737,040
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,427,850,705 -1,141,662,730
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -322,738,630 -31,679,266
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,394,581,342 923,340,134
其他 144,889,202 208,100,698
经营活动产生的现金流量净额 -1,255,190,859 1,134,105,223
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,052,622,948 3,196,256,930
减：现金的期初余额 3,196,256,930 2,576,751,678
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 856,366,018 619,505,252
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 10,410,000
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 30,453,945
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 -
取得子公司支付的现金净额 -20,043,945
2014 年度 2013 年度
取得子公司的净资产
流动资产 573,889,284 -
非流动资产 614,220 -
流动负债 -561,132,350 -
非流动负债 - -
合计 13,371,154 -
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
2014 年度本集团未处置子公司(2013 年度：处置子公司减少的现金净额为 37,220,744 元)。
(4) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金
110 / 139
2014 年年度报告
其中：库存现金 822,780 878,561
可随时用于支付的银行存款 4,051,800,168 3,195,378,369
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 4,052,622,948 3,196,256,930
44、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 802,095 6.12 4,908,821
欧元 - - -
港币 1,815,367 0.79 1,434,140
45、 其他
(1) 资产减值准备
2013 年 本年 本年减少 2014 年
12 月 31 日 增加 转回 转销 12 月 31 日
坏账准备 12,965,209 2,914,445 - - 15,879,654
其中：应收账款坏账准备 106,749 1,049,656 - - 1,156,405
其他应收款坏账准备 12,858,460 1,864,789 - - 14,723,249
存货跌价准备 243,913 - - - 243,913
固定资产减值准备 28,291 - - 15,214 13,077
13,237,413 2,914,445 - 15,214 16,136,644
(2) 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2014 年度 2013 年度
固定资产折旧 149,765,857 153,082,512
投资性房地产摊销 167,431,867 166,682,579
无形资产摊销 644,727 360,944
长期待摊费用摊销 6,627,624 -
职工薪酬支出 622,239,203 552,949,268
广告费 69,940,501 45,322,997
发展物业销售成本 2,130,445,977 1,719,007,637
零售商品成本 168,981,827 206,395,837
耗用的低值易耗品等 155,342,066 151,471,753
税金 49,868,892 47,959,212
办公消耗费 168,381,715 185,205,436
能源费 129,023,988 120,251,727
咨询服务费 178,373,113 166,547,110
资产保养维修费用 146,169,387 83,677,078
租赁费用 26,475,966 22,764,595
审计费 7,500,000 7,350,000
开办费 19,213,303 4,520,005
其他 80,184,141 71,753,274
4,276,610,154 3,705,301,964
111 / 139
2014 年年度报告
(3) 每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加权平
均数计算：
2014 年度 2013 年度
归属于母公司普通股股东的合并净利润 530,825,009 664,535,001
本公司发行在外普通股的加权平均数 3,367,020,000 3,367,020,000
基本每股收益 0.16 0.20
其中：
—持续经营基本每股收益： 0.16 0.20
—终止经营基本每股收益： - -
于 2014 年度，本公司不存在稀释性潜在普通股(2013 年度：无)，稀释每股收益与基本每股
收益相等。
八、合并范围的变更
1、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
于 2013 年 10 月，本公司与深圳江湾信息咨询有限公司(以下称“深圳江湾”)签订股权转让
协议，收购深圳江湾持有的长沙世纪御景房地产有限公司(以下称“世纪御景”)51%的股权，该股
权转让交易于 2014 年 4 月完成。交易完成后，世纪御景成为本公司的子公司并纳入本集团的合并
范围。在收购发生时，世纪御景除持有某一土地使用权外无经营活动。本集团收购世纪御景的目
的完全在于其持有的土地使用权，因此本集团将此收购子公司的交易按照资产收购进行会计处理。
于 2014 年 9 月，本公司与合作方共同出资设立杭州北辰置业有限公司(以下称“杭州北辰”)，
本公司持有 70%的权益。
于 2014 年 11 月，本公司与合作方共同出资设立北京北辰当代置业有限公司(以下称“北京北
辰当代”)，分别持有 50%的权益。北京北辰当代相关活动的决策由董事会作出，董事会决议应经
由出席董事会会议的全体董事一致同意才能通过，另一股东方已承诺与本公司保持一致行动，故
本公司拥有的表决权比例为 100%。
112 / 139
2014 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
持股比例(%) 持股比例
子公司 主要经 表决权 与表决权 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 比例 比例不一 方式
致的原因
北京北辰房地
产开发股份有
限公司(以下 北京市 北京市 房地产开发 99.05% - 99.05% 不适用 设立
称“北辰房地
产”)
北京天成天房
地产开发有限
北京市 北京市 房地产开发 5% 95% 100% 间接持股 设立
公司(以下称
“天成天”)
北京姜庄湖园
林别墅开发有
限公司(以下 北京市 北京市 房地产开发 - 51% 51% 间接持股 设立
称“姜庄
湖”)
长沙北辰房地
产开发有限公
司(以下称 长沙市 长沙市 房地产开发 100% - 100% 不适用 设立
“长沙北
辰”)
北京五洲美乐
啤酒餐厅有限
公司(以下称 北京市 北京市 餐饮 59.81% - 59.81% 不适用 设立
“五洲美
乐”)
北京北辰绿洲
商贸有限公司
北京市 北京市 商贸 80% 20% 100% 间接持股 设立
(以下称“绿
洲商贸”)
北京北辰信诚
物业管理有限
责任公司(以 北京市 北京市 物业管理 80% 20% 100% 间接持股 设立
下称“信诚物
业”)
北京北辰超市
连锁有限公司
北京市 北京市 商贸 100% - 100% 不适用 设立
(以下称“北
辰超市”)
北京北辰国际
会展有限公司
北京市 北京市 物业管理 100% - 100% 不适用 设立
(以下称“北
辰国际会
113 / 139
2014 年年度报告
展”)
北京首倡物业
北京市 北京市 物业管理 - 100% 100% 不适用 设立
管理有限公司
世纪御景 长沙市 长沙市 房地产开发 51% - 51% 不适用 投资
杭州北辰 杭州市 杭州市 房地产开发 70% - 70% 不适用 设立
北京北辰当代 北京市 北京市 房地产开发 50% - 50% 不适用 设立
北京北辰酒店 同一
管理有限公司 饭店及宾馆管 控制
(以下称“北 北京市 北京市 理、劳务服务、 100% - 100% 不适用 下的
辰酒店”) 经济信息咨询 企业
合并
北京北辰信通 非同
网络技术服务 一控
多媒体电子、
有限公司(以 制下
北京市 北京市 商务信息、网 100% - 100% 不适用
下称“北辰信 的企
络开发
通”) 业合
并
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
姜庄湖 49% 60,970,256 - 136,176,887
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子
公 非 非
司 流 流
名 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计
称 负 负
债 债
姜
庄 1,016,562,085 45,350,018 1,061,912,103 784,000,088 - 784,000,088 1,147,826,704 1,500,195 1,149,326,899 995,843,977 - 995,843,977
湖
子 本期发生额 上期发生额
公
司 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
名 额 金流量 额 金流量
称
姜
庄 593,665,090 124,429,093 124,429,093 23,075,887 179,572,996 37,562,753 37,562,753 98,381,525
湖
2、 在合营企业或联营企业中的权益
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
114 / 139
2014 年年度报告
持股比例(%) 对合营企
合营企业 业或联营
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资
业名称 直接 间接 的会计处
理方法
武汉当代 武汉市 武汉市 房地产开发 45% - 权益法
(2). 重要合营企业的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
流动资产 685,022,539
其中：现金和现金等价物 10,039,124
非流动资产 823,481
资产合计 685,846,020
流动负债 637,148,486
非流动负债 -
负债合计 637,148,486
少数股东权益
归属于母公司股东权益
按持股比例计算的净资产份额 21,913,890
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 21,913,890
存在公开报价的合营企业权益投资
的公允价值
营业收入 -
财务费用
所得税费用
净利润 -1,302,466
终止经营的净利润
其他综合收益 -
综合收益总额 -1,302,466
本年度收到的来自合营企业的股利 -
其他说明
本集团以合营企业财务报表中净资产的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业财
务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的
影响。
115 / 139
2014 年年度报告
(3). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 - -
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 -17,939,548 -17,722,154
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 -17,939,548 -17,722,154
联营企业：
投资账面价值合计 6,483,685 6,566,514
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 -82,829 -712,310
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 -82,829 -712,310
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的调整影响。
(4). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
北辰嘉权 40,161,601 17,939,548 58,101,149
其他说明
本公司已于本财务报表批准报出日前完成转让所持有的北辰嘉权股份。
十、与金融工具相关的风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务
业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本年度并无重大外汇风险。
将人民币兑换为外币需符合国家外汇管理的有关规定。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2014 年 12 月 31 日，本集
团长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 7,004,750,000 元(2013 年 12 月 31
116 / 139
2014 年年度报告
日：6,660,331,961 元)及固定利率合同，金额为 6,645,473,792 元(2013 年 12 月 31 日：
2,844,098,893 元)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利
率风险。于 2014 年度及 2013 年度本集团并无利率互换安排。
于 2014 年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 10%(约 70 个基点)，而其他因素
保持不变，本集团的净利润会减少或增加约 18,379,485 元(2013 年 12 月 31 日：约 17,601,575
元)。
(2) 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款和其他应
收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信
用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估
客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良
的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风
险在可控的范围内。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团一般情况下可以根据相关购房合同的
约定，通过优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信贷风险已大
幅地降低。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无重大逾期应收款项(2013 年 12 月 31 日：无)。
(3) 流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2014 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款
(含利息) 1,161,035,000 - - - 1,161,035,000
一年内到期的
长期借款
(含利息) 1,375,834,938 - - - 1,375,834,938
应付款项(i) 4,156,968,828 - - - 4,156,968,828
长期借款
(含利息) 867,999,062 4,051,876,896 7,502,536,074 3,206,366,709 15,628,778,741
应付 10 年期债
券(含利息) 61,500,000 1,561,500,000 - - 1,623,000,000
财务担保合同 2,479,590,984 2,479,590,984
10,102,928,812 5,613,376,896 7,502,536,074 3,206,366,709 26,425,208,491
(i) 应付款项包括应付账款、其他应付款、应付利息及应付股利。
117 / 139
2014 年年度报告
2013 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款
(含利息) 1,262,735,000 - - - 1,262,735,000
一年内到期的
长期借款
(含利息) 2,285,594,622 - - - 2,285,594,622
应付款项(i) 3,017,379,754 - - - 3,017,379,754
长期借款
(含利息) 531,264,771 2,377,254,921 5,576,350,878 1,673,491,249 10,158,361,819
应付 10 年期债
券(含利息) 61,500,000 61,500,000 1,561,500,000 - 1,684,500,000
财务担保合同 2,234,703,249 - - - 2,234,703,249
9,393,177,396 2,438,754,921 7,137,850,878 1,673,491,249 20,643,274,444
(i) 应付款项包括应付账款、其他应付款、应付利息及应付股利。
十一、 公允价值的披露
1、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最
低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
持续的公允价值计量的资产
本集团无持续的公允价值计量的资产。
非持续的以公允价值计量的资产
本集团无非持续的公允价值计量的资产。
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、
长期借款和应付债券等。
除下述金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差
很小。
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值 账面价值 公允价值
长期借款(固定利率) 5,149,000,000 5,188,659,389 1,350,000,000 1,350,000,000
应付债券 1,496,473,792 1,496,275,723 1,494,098,893 1,457,578,118
合计 6,645,473,792 6,684,935,112 2,844,098,893 2,807,578,118
118 / 139
2014 年年度报告
不存在活跃市场的应付债券，以合同规定的未来现金流量按照市场上具有可比信用等级并在
相同条件下提供几乎相同现金流量的利率进行折现后的现值确定其公允价值，属于第三层次。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
母公司对本
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的表决
的持股比例(%)
权比例(%)
房地产开发、商品
北辰集团 中国北京市 销售、餐饮、会议 1,800,000,000 34.48% 34.48%
承接、旅游接待
企业最终控制方是北辰集团
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
合营或联营企业名称 与本企业关系
北辰嘉权 合营企业
北极星基金 联营企业
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管 其他
理中心(以下称“辰运物业”)
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北辰集团 支付商标及标识许可使用费 10,000 10,000
北辰嘉权 购买资产 - 49,058,300
(2). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
北辰嘉权 办公用房 951,600 951,600
北辰嘉权 商业用房 23,706,424 19,136,590
本公司作为承租方：
119 / 139
2014 年年度报告
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
北辰集团 土地使用权 15,010,211 14,259,099
辰运物业 办公用房 900,000 900,000
关联租赁情况说明
对关联方租赁收益对本集团财务报表无重大影响。
(3). 关联担保情况
本公司作为被担保方
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
北辰集团(i) 400,000,000 2014 年 11 月 11 日 2016 年 11 月 10 日 否
北辰集团(ii) 1,700,000,000 2013 年 5 月 30 日 2020 年 10 月 20 日 否
关联担保情况说明
(i)根据北辰集团与昆仑信托签订的协议，北辰集团为世纪御景向昆仑信托取得的信托借款提
供不可撤销的连带责任保证担保。
(ii)北辰集团为本公司对泰康公司的商业不动产债权投资计划的还款义务的履约提供全额无
条件不可撤销连带责任保证担保。
(4). 关键管理人员报酬
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 13,180,912 14,615,659
(5). 其他关联交易
(1) 自北辰集团取得委托借款及委托借款利息
2013 年 2014 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
委托借款本金 1,200,000,000 700,000,000 800,000,000 1,100,000,000
委托借款利息 2,277,916 85,220,625 85,431,458 2,067,083
1,202,277,916 1,102,067,083
于 2014 年 12 月 31 日，本公司自北辰集团取得的委托信用借款，其中： 150,000,000 元借
款期间为 2013 年 5 月 29 日至 2015 年 5 月 29 日，利率为固定利率 6.15%；200,000,000 元借款期
间为 2013 年 8 月 30 日至 2015 年 8 月 30 日，利率为固定利率 6.15%；50,000,000 元借款期间为
2013 年 12 月 26 日至 2015 年 12 月 25 日，利率为同期同档次国家基准利率；300,000,000 元借款
期间为 2014 年 4 月 4 日至 2016 年 4 月 1 日，利率为固定利率 6.15%；150,000,000 元借款期间为
2014 年 6 月 10 日至 2016 年 6 月 9 日，利率为同期同档次国家基准利率；50,000,000 元借款期间
为 2014 年 7 月 25 日至 2016 年 7 月 24 日，利率为同期同档次国家基准利率；200,000,000 元借
款期间为 2014 年 8 月 15 日至 2016 年 8 月 14 日，利率为同期同档次国家基准利率。
(2) 为武汉当代提供项目开发往来款及取得的利息
2013 年 2014 年
12 月 31 日 本年增加 本年减少 12 月 31 日
120 / 139
2014 年年度报告
股东往来款本金 - 300,000,000 22,500,000 277,500,000
股东往来款利息 - 12,239,042 - 12,239,042
- 312,239,042 22,500,000 289,739,042
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
长期应收款 武汉当代 277,500,000 - - -
应收利息 武汉当代 12,239,042 - - -
长期借款 北辰集团 700,000,000 - 1,000,000,000 -
一年内到期的 -
北辰集团 400,000,000 - 200,000,000
长期借款
(2). 应付项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 北辰集团 2,067,083 2,277,916
7、 关联方承诺
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项：
租赁
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
-租入
北辰集团 327,959,270 342,218,369
-租出
北辰嘉权 449,272,133 602,162,690
十三、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 - 34,185,047
已批准，但尚未签约 - 16,226,984
- 50,412,031
(2) 房地产开发项目支出承诺
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
已签约，但尚不必在财务报表上列示 2,858,005,611 2,845,963,441
已批准，但尚未签约 7,396,337,101 9,101,562,052
121 / 139
2014 年年度报告
10,254,342,712 11,947,525,493
(3) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
一年以内 18,993,665 16,139,099
一到二年 17,190,759 16,139,099
二到三年 17,330,363 14,259,099
三年以上 291,184,906 299,441,072
344,699,693 345,978,369
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
于 2014 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为就银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段
性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。
该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团提供的阶段性连带责任保证担保余额如下：
项目名称 按揭款担保余额
绿色家园项目 148,251,371
北辰香麓(温泉镇项目) 93,736,086
长沙北辰三角洲 2,076,255,606
北辰福第两限房(常营项目) 68,822,688
红橡墅(原“长河玉墅余期”) 9,440,389
碧海方舟北区别墅 60,918,109
北辰中央公园 19,925,000
其他 2,241,735
2,479,590,984
3、 其他
未决仲裁
于 2005 年 4 月 20 日，本公司之子公司北京北辰会议中心发展有限公司(以下称“会议发展公
司”)与北京建工集团有限公司(以下称“建工集团”)签署《北京奥林匹克公园(B 区)国家会议中
心项目总承包工程合同》，工程于 2009 年 10 月 30 日完成竣工验收后，会议发展公司与建工集团
就工程结算数额产生争议。2011 年 11 月，本公司对会议发展公司实施整体吸收合并，并于 2013
年 12 月完成工商注销登记。吸收合并完成后，会议发展公司的资产、负债及应当承担的其他义务
和责任由本公司承继。
于 2014 年 7 月，建工集团向北京仲裁委员会递交仲裁申请，要求本公司支付尚未结算的工程
款、延迟付款利息损失以及相关律师费用合计 176,201,296 元。目前，该仲裁事件仍在审理之中。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
单位：元 币种：人民币
122 / 139
2014 年年度报告
对财务状况和经 无法估计影
项目 内容
营成果的影响数 响数的原因
于 2015 年 1 月 22 日，本公司发行公
司债券 25 亿元。其中 5 年期债券和 7
股票和债券的发行 - 不适用
年期债券分别为 10.5 亿元及 14.5 亿
元，票面利率为 4.8%和 5.2%。
于 2014 年 10 月 30 日，本公司向上海
天荣商贸有限公司协议转让持有的北
转让北辰嘉权股权 - 不适用
辰嘉权 36%的股权。于 2015 年 2 月 28
日，该股权转让事项已办理产权交割。
2、 利润分配情况
币种：人民币
单位：元
拟分配的利润或股利 202,021,200
根据 2015 年 3 月 18 日董事会决议，董事会提议本公司向全体股东分配股利 202,021,200 元，
未在本财务报表中确认为负债。
十五、 其他重要事项
1、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
本集团的报告分部是提供不同产品或服务经营的业务单元。由于各种业务需要不同的技术和
市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分别评价其经营成果，以
决定向其配置资源并评价其业绩。
本集团有 4 个报告分部，分别为：
- 出售开发产品分部，负责房地产项目的开发及销售；
- 零售商业分部，负责购物中心和超市的运营；
- 投资物业和酒店分部，负责公寓、写字楼、会展及酒店等的出租运营；
- 其他分部，负责其他零星业务的运营；
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归
属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
(2). 报告分部的财务信息
2014 年度及 2014 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目 出售开发产品 零售商业 投资物业和酒 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
店
对外交易 3,709,222,350 288,645,318 2,112,146,874 123,608,069 - - 6,233,622,611
收入
分部间交 1,779,375 - 9,126,825 53,832,652 - 64,738,852 -
易收入
主营业务 2,130,445,977 180,145,054 837,675,917 111,471,605 - - 3,259,738,553
成本
利息收入 9,962,893 1,128,735 3,712,713 2,602,755 24,954,665 - 42,361,761
利息费用 - - - - 366,301,401 - 366,301,401
对合营企 - - - - 668,939 - 668,939
业和联营
企业的投
资损失
资产减值 1,864,789 - 1,049,656 - - - 2,914,445
123 / 139
2014 年年度报告
损失
折旧费与 3,136,142 39,350,138 274,644,904 6,069,112 1,269,779 - 324,470,075
摊销费
利润/(亏 687,102,103 5,011,088 555,546,918 -22,909,637 -431,478,100 - 793,272,372
损)总额
所得税费 174,783,783 3,748,666 138,886,730 -3,730,693 -107,606,390 - 206,082,096
用
净利润 512,318,320 1,262,422 416,660,188 -19,178,944 -323,871,710 - 587,190,276
资产总额 27,603,945,032 1,060,336,294 5,903,706,206 111,162,866 3,004,433,522 - 37,683,583,920
分部负债 19,247,179,475 193,154,082 3,276,656,910 218,451,945 3,674,621,136 - 26,610,063,548
对合营企 - - - - 28,397,575 - 28,397,575
业和联营
企业的长
期股权投
资
长期股权 2,564,499 301,513 1,359,687,879 9,087,725 419,163 - 1,372,060,779
投资以外
的其他非
流动资产
增加额
2014 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2014 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
(3). 其他说明：
2013 年度及 2013 年 12 月 31 日分部信息列示如下：
出售开发产品 零售商业 投资物业和酒店 其他 未分配的金额 分部间抵销 合计
对外交易收 2,957,760,683 348,179,970 2,084,857,520 114,192,668 - - 5,504,990,841
入
分部间交易收 - - 11,227,364 46,093,524 - -57,320,888 -
入
主营业务成本 1,719,007,637 218,506,960 788,913,757 92,708,183 - - 2,819,136,537
利息收入 9,195,587 1,105,647 3,235,047 2,294,906 21,055,095 - 36,886,282
利息费用 - - - - 328,619,192 - 328,619,192
对合营企业 - - - - 712,310 - 712,310
和联营企业
的投资损失
资产减值损 - - 16,919 - - - 16,919
失
折旧费与摊 3,318,764 39,888,912 269,736,162 6,109,169 1,073,029 - 320,126,036
销费
利润/(亏损) 675,305,537 8,757,368 656,697,574 -10,976,421 -397,686,753 - 932,097,305
总额
所得税费用 169,695,829 2,194,191 164,242,095 -2,417,872 -98,701,630 - 235,012,613
净利润 505,609,708 6,563,177 492,455,479 -8,558,549 -298,985,123 - 697,084,692
资产总额 22,745,801,476 1,104,141,622 5,923,163,187 74,726,667 2,255,492,762 - 32,103,325,714
分部负债 15,068,807,471 246,334,740 3,990,574,849 184,718,341 1,962,500,171 - 21,452,935,572
对合营企业和
联营企业的
长期股权投
资 - - - - 6,566,514 - 6,566,514
长期股权投
资以外的其
他非流动资
产增加额 3,153,438 50,647,536 108,120,124 4,368,170 824,701 - 167,113,969
124 / 139
2014 年年度报告
2013 年度，本集团无来自其他国家的交易收入，以及来自单一重要客户的交易收入。
于 2013 年 12 月 31 日，本集团无位于其他国家的非流动资产。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团部分外部借款合同中有对资
产负债率的相关要求，本集团利用资产负债率监控资本。
于 2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日，本集团的资产负债率列示如下﹕
2014 年 2013 年
12 月 31 日 12 月 31 日
资产负债率 71% 67%
十六、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 比 计提 账面 比 计提 账面
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
单 项 金额 重大并
单 独 计提 坏账准 39,921,802 60% 1,049,656 2.60% 38,872,146 16,599,727 37% - - 16,599,727
备的应收账款
单 项 金额 不重大
但 单 独计 提坏账 26,478,300 40% 106,749 0.40% 26,371,551 28,197,507 63% 106,749 0.40% 28,090,758
准备的应收账款
合计 66,400,102 / 1,156,405 / 65,243,697 44,797,234 / 106,749 / 44,690,485
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
经评估，本公司认为该应收款项难
未结酒店收入 1,049,656 1,049,656 100%
以收回，因此全额计提坏账准备。
合计 1,049,656 1,049,656 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,049,656 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
125 / 139
2014 年年度报告
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
余额 坏账准备金额 占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收账款总额 26,381,904 - 40%
其他说明：
应收账款账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
一年以内 60,441,862 41,686,774
一到二年 4,488,421 3,037,351
两到三年 1,396,710 -
三年以上 73,109 73,109
66,400,102 44,797,234
于 2014 年 12 月 31 日，本公司无按组合计提坏账准备的应收账款(2013 年 12 月 31 日：无)。
于 2014 年度，本公司无实际核销的应收账款(2013 年度：无)。
于 2014 年 12 月 31 日，本公司无因金融资产转移而终止确认的应收账款(2013 年 12 月 31 日：
无)。
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 提 账面 提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备 12,445,431,362 99.90% 12,280,000 - 12,433,151,362 11,405,137,925 99.80% 12,280,000 - 11,392,857,925
的其他应收
款
单项金额不
重大但单独
计提坏账准 12,017,857 0.10% 2,443,249 20% 9,574,608 20,849,766 0.20% 578,460 3% 20,271,306
备的其他应
收款
合计 12,457,449,219 / 14,723,249 / 12,442,725,970 11,425,987,691 / 12,858,460 / 11,413,129,231
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提 计提理由
（按单位）
比例
于 2014 年 12 月 31 日，账龄为三年以上
金恒生 12,280,000 12,280,000 100%
的其他应收款主要为因购买电脑而预付
126 / 139
2014 年年度报告
给金恒生的货款 12,280,000 元(2013 年
12 月 31 日：12,280,000 元)，由于债务
人丧失偿债能力，本集团认为该款项无
法收回，因此全额计提了坏账准备。
合计 12,280,000 12,280,000 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 1,864,789 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
(3). 其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款 12,395,298,794 10,838,005,357
工程专项基金 5,052,529 5,466,754
预付货款 12,280,000 12,280,000
代垫款项 3,128,403 4,222,832
备用金 4,699,337 4,419,178
保证金 33,000,000 -
应收委托贷款 - 550,000,000
其他 3,990,156 11,593,570
减：坏账准备 -14,723,249 -12,858,460
合计 12,442,725,970 11,413,129,231
坏账准备主要为本公司对应收金恒生的预付货款计提了全额坏账准备。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
应收子公司款 应收子公司款 12,395,298,794 1 年以内至 5 年 99.50% -
廊坊市盛世建设投资
保证金 30,000,000 1 年以内 0.24% -
有限公司
金恒生 预付货款 12,280,000 3 年以上 0.10% 12,280,000
北京建委 工程专项基金 4,852,568 1 年以内至 5 年 0.04% -
杭州市国土资源局 保证金 3,000,000 1 年以内 0.02% -
合计 / 12,445,431,362 / 99.90% 12,280,000
其他说明：
其他应收款账龄分析如下：
2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
一年以内 3,718,996,080 8,080,352,389
一到二年 7,277,483,258 2,558,586,712
二到三年 721,795,853 569,483,581
三年以上 739,174,028 217,565,009
12,457,449,219 11,425,987,691
于 2014 年 12 月 31 日，本公司无按组合计提坏账准备的其他应收款(2013 年 12 月 31 日：无)。
于 2014 年度，本公司无实际核销的其他应收款(2013 年度：无)。
127 / 139
2014 年年度报告
于 2014 年 12 月 31 日，本公司其他应收款中无按照应收金额确认的政府补助(2013 年 12 月 31 日：
无)。
3、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公
2,128,738,277 5,580,595 2,123,157,682 1,820,188,277 5,580,595 1,814,607,682
司投资
对联营、
合营企 28,397,575 - 28,397,575 6,566,514 - 6,566,514
业投资
合计 2,157,135,852 5,580,595 2,151,555,257 1,826,754,791 5,580,595 1,821,174,196
(1) 对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期
本期 计提 减值准备期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 末余额
准备
北辰房地产 552,070,231 - - 552,070,231 - -
天成天 550,000 - - 550,000 - -
五洲美乐 4,780,595 - - 4,780,595 - 4,780,595
绿洲商贸 800,000 - - 800,000 - 800,000
信诚物业 4,000,000 - - 4,000,000 - -
长沙北辰 1,206,400,000 - - 1,206,400,000 - -
北辰信通 20,785,851 - - 20,785,851 - -
北辰超市 10,000,000 - - 10,000,000 - -
北辰酒店 801,600 20,000,000 - 20,801,600 - -
北辰国际会展 20,000,000 - - 20,000,000 - -
世纪御景 - 228,550,000 - 228,550,000 - -
杭州北辰 - 35,000,000 - 35,000,000 - -
北京北辰当代 - 25,000,000 - 25,000,000 - -
合计 1,820,188,277 308,550,000 - 2,128,738,277 - 5,580,595
由于上述被投资企业经营和财务状况不佳，本公司对其全额计提减值准备。于本财务报表批
准报出日，五洲美乐尚在办理清算注销手续。
(2) 对联营、合营企业投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减
值
其 宣告 计
准
减 其他 他 发放 提
投资 期初 权益法下 期末 备
少 综合 权 现金 减 其
单位 余额 追加投资 确认的投 余额 期
投 收益 益 股利 值 他
资损益 末
资 调整 变 或利 准
余
动 润 备
额
一、合营企业
武汉当代北 - 22,500,000 - -586,110 - - - - - 21,913,890 -
128 / 139
2014 年年度报告
辰置业有限
公司(以下称
“武汉当
代”)
北京北辰嘉 - - - - - - - - - - -
权时代名门
商业有限公
司(以下称
“北辰嘉
权”)
小计 - 22,500,000 - -586,110 - - - - - 21,913,890 -
二、联营企业
北京北极星 6,566,514 - - -82,829 - - - - - 6,483,685 -
房地产投资
基金管理有
限公司(以下
称“北极星
基金”)
小计 6,566,514 - - -82,829 - - - - - 6,483,685 -
合计 6,566,514 22,500,000 - -668,939 - - - - - 28,397,575 -
4、 营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,347,652,019 1,445,249,173 3,256,458,963 1,517,043,931
其他业务 14,764,840 23,215 11,024,610 22,393
合计 3,362,416,859 1,445,272,388 3,267,483,573 1,517,066,324
其他说明：
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2014 年度 2013 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
出售开发产品业务(i) 1,160,417,579 559,774,878 1,050,249,196 656,377,903
零售商业业务 98,511,210 27,401,873 115,141,427 31,925,478
投资物业和酒店业务 2,079,084,132 817,860,706 2,084,220,529 794,742,380
其他 9,639,098 40,211,716 6,847,811 33,998,170
3,347,652,019 1,445,249,173 3,256,458,963 1,517,043,931
(i) 出售开发产品业务收入及成本
2014 年度 2013 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
绿色家园项目 53,084,622 -122,889,956 182,687,695 89,360,451
北辰福第(常营项目) 671,779,118 446,937,186 92,374,996 72,267,896
北辰香麓(温泉镇项目) 435,553,839 235,727,648 775,186,505 494,749,556
1,160,417,579 559,774,878 1,050,249,196 656,377,903
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2014 年度 2013 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
129 / 139
2014 年年度报告
促销、展示及其他
14,764,840 23,215 11,024,610 22,393
5、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -668,939 -712,310
处置子公司取得的投资收益 - 388,079
合计 -668,939 -324,231
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -2,411,502
处置子公司产生的投资收益 -
辞退福利 180,000
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,451,154
所得税影响额 877,224
少数股东权益影响额 -4,013
合计 -2,809,445
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
4.94 0.16 0.16
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.97 0.16 0.16
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
(1). 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
净利润 净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 530,825,009 664,535,001 10,900,953,962 10,572,150,153
按境外会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下投资性
125,574,991 125,010,999 1,122,973,038 997,397,847
房地产所计提折旧(a)
投资性房地产公允值变
120,906,000 7,303,000 3,976,234,000 3,855,328,000
化对损益影响(a)
1997年企业改制资产评
2,686,000 2,686,000 -6,063,000 -8,749,000
估产生的差异(b)
按境外会计准则 779,992,000 799,535,000 15,994,098,000 15,416,127,000
130 / 139
2014 年年度报告
(2). 境内外会计准则下会计数据差异说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，
应注明该境外机构的名称。
差异原因说明如下：
(a) 投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提
折旧或摊销。
(b) 本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的
评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。
4、 会计政策变更相关补充资料
√适用 □不适用
公司根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》等八项会计准则变更了
相关会计政策并对比较财务报表进行了追溯重述，重述后的 2013 年 1 月 1 日、2013 年 12 月 31
日合并资产负债表如下：
单位:元 币种:人民币
项目 2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,855,872,380 3,433,959,513 4,309,779,604
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 - 3,781,459 -
应收账款 51,312,047 52,453,072 71,431,917
预付款项 422,651,365 467,610,566 743,288,122
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 - 1,428,472 12,239,042
应收股利
其他应收款 82,487,993 591,515,684 113,143,634
买入返售金融资产
存货 18,898,021,522 20,566,153,225 23,955,029,920
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 22,310,345,307 25,116,901,991 29,204,912,239
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 - - 277,500,000
长期股权投资 7,278,824 6,566,514 28,397,575
投资性房地产 4,944,317,282 4,868,697,887 4,775,959,872
固定资产 2,178,216,475 2,058,277,192 3,177,655,747
在建工程 1,878,675 27,470,446 12,887,294
工程物资
131 / 139
2014 年年度报告
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 476,188 837,690 3,381,571
开发支出
商誉
长期待摊费用 - - 29,957,830
递延所得税资产 41,311,034 24,573,994 172,931,792
其他非流动资产
非流动资产合计 7,173,478,478 6,986,423,723 8,478,671,681
资产总计 29,483,823,785 32,103,325,714 37,683,583,920
流动负债：
短期借款 1,200,000,000 1,250,000,000 1,150,000,000
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 2,480,724,240 2,182,050,336 2,943,787,062
预收款项 3,983,168,604 4,919,311,927 5,401,732,228
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 60,588,362 63,663,476 70,723,381
应交税费 495,716,053 521,040,943 864,478,944
应付利息 115,071,960 55,205,157 65,382,712
应付股利 1,162,190 1,162,190 1,162,190
其他应付款 570,198,181 778,962,071 1,146,636,864
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 3,117,889,001 2,170,174,803 1,309,750,000
其他流动负债
流动负债合计 12,024,518,591 11,941,570,903 12,953,653,381
非流动负债：
长期借款 5,763,587,261 8,010,330,961 12,153,750,000
应付债券 1,491,821,362 1,494,098,893 1,496,473,792
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬 7,745,000 6,934,815 6,186,375
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
132 / 139
2014 年年度报告
非流动负债合计 7,263,153,623 9,511,364,669 13,656,410,167
负债合计 19,287,672,214 21,452,935,572 26,610,063,548
所有者权益：
股本 3,367,020,000 3,367,020,000 3,367,020,000
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,697,643,970 3,697,783,350 3,697,783,350
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 683,565,515 718,446,206 749,150,148
一般风险准备
未分配利润 2,361,267,487 2,788,900,597 3,087,000,464
归属于母公司所有者权益 10,109,496,972 10,572,150,153 10,900,953,962
合计
少数股东权益 86,654,599 78,239,989 172,566,410
所有者权益合计 10,196,151,571 10,650,390,142 11,073,520,372
负债和所有者权益总计 29,483,823,785 32,103,325,714 37,683,583,920
133 / 139
2014 年年度报告
第十一节 物业组合概要
发展物业
待销物业
未售部分的
名称 地点 建筑面积 物业类型 北辰实业所占权益
（平方米）
1 北辰北苑居住区绿色家园 北京市朝阳区洼里乡 28,700 住宅、商业（已完成） 100%
2 北辰香麓（温泉项目） 北京巿海淀区温泉镇 100,700 住宅（已完成） 100%
3 姜庄湖园林别墅（碧海方舟） 北京市朝阳区姜庄88号 1,500 别墅、公寓（已完成） 50.5%
4 北辰福第（常营项目） 北京市朝阳区常营乡 34,200 住宅、商业（已完成） 100%
发展中物业
未售部分的
名称 地点 建筑面积 物业类型 北辰实业所占权益
（平方米）
1 北辰红橡墅(长河玉墅项目) 北京市昌平区小汤山镇 166,700 住宅（工程进行中） 99.1%
2 顺义马坡项目 北京市顺义区马坡镇 213,300 住宅（工程进行中） 100%
3 长沙北辰三角洲 湖南省长沙市开福区 4,274,100 住宅、商业、写字楼及酒店 100%
(工程进行中)
4 北辰中央公园 湖南省长沙市天心区 887,200 住宅（工程进行中） 51%
5 北辰当代武汉光谷项目 湖北省武汉市武昌东湖新区 325,000 住宅 45%
(2014年新增土地储备，未开工)
6 杭州北辰之光项目 浙江省杭州市萧山区 315,000 住宅 70%
(2014年新增土地储备，未开工)
7 当代北辰悦MOMA 北京市顺义区前进新村 131,000 自住房、两限房、公寓、 50%
商业及配套
(2014年新增土地储备，未开工)
134 / 139
2014 年年度报告
投资性房地产及酒店（附注1）
名称 地点 建筑面积 物业类型 北辰实业所占权益
（平方米）
1 北京五洲大酒店 北京市朝阳区北辰东路8号 42,613 酒店 100%
2 北京五洲皇冠国际酒店 北京市朝阳区北辰东路8号 56,953 酒店 100%
3 长沙北辰洲际酒店 湖南省长沙市开福区 73,698 酒店 100%
4 北京国际会议中心 北京市朝阳区北辰东路8号 61,867 会议、展览 100%
5 汇园公寓 北京市朝阳区北辰东路8号 184,811 公寓 100%
6 汇宾大厦 北京市朝阳区北辰东路8号 37,795 写字楼 100%
7 汇珍楼物业 北京市朝阳区北辰东路8号 6,299 写字楼 100%
8 汇欣大厦 北京市朝阳区北辰东路8号 47,515 写字楼 100%
9 北辰时代大厦 北京市朝阳区北辰东路8号 131,229 写字楼、出租商业 100%
10 奥林匹克公园 北京市朝阳区北辰中路 533,991 会议、展览、酒店 100%
国家会议中心及 及写字楼
配套项目
（B区19号、20号、
21号、22号项目）
配套设施物业（附注1）
名称 地点 建筑面积 物业类型 北辰实业所占权益
1 北辰购物中心 北京市安外安立路8号 30,463 购物中心 100%
2 北辰购物中心北苑店 北京市北苑路甲13号 65,000 购物中心 100%
附注：
1. 本集团上述的1-2项以及4-7项投资性房地产及酒店和配套设施物业均位于北京市朝阳区安定门外亚运村内。该等物业所
处的土地是从北辰集团租赁得到，二零一四年度租金为人民币15,010,211元（以后年度租金可予调整）。视土地不同部
分的用途而定，租赁期为40年至70年不等。
135 / 139
2014 年年度报告
第十二节 公司资料
公司法定名称： 北京北辰实业股份有限公司
公司英文名称： Beijing North Star Company Limited
公司注册地址： 中国北京市朝阳区北辰东路8号
公司办公地址： 中国北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707
公司法定代表人： 贺江川
公司秘书： 郭 川
信息披露负责人： 郭 川
公司信息披露咨询单位： 董事会秘书处
公司信息咨询
地址： 中国北京市朝阳区
北辰东路8号
汇欣大厦A座707
邮编： 100101
电话： (8610) 6499 1277
传真： (8610) 6499 1352
网址︰ www.beijingns.com.cn
注册登记
首次注册登记 一九九七年四月二日
日期及地点： 中国北京市
组织机构代码： 63379193-0
税务登记号： 110105633791930
136 / 139
2014 年年度报告
核数师
境内核数师： 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
地址： 中国上海市黄浦区湖滨路202号
企业天地2号普华永道中心11楼
邮编： 200021
电话： (8621)2323 8888
传真： (8621)2323 8800
国际核数师： 罗兵咸永道会计师事务所
地址： 香港中环太子大厦22楼
电话： (852)2289 8888
传真： (852)2810 9888
法律顾问
境内律师： 北京市大成律师事务所
地址： 中国北京市朝阳区
东大桥路9号
侨福芳草地D座7层
邮编： 100020
电话： (8610)5813 7799
传真： (8610)5813 7788
香港律师： 胡关李罗律师行
地址： 香港中环康乐广场1号
怡和大厦26楼
电话： (852)2847 7022
传真： (852)2845 9225
137 / 139
2014 年年度报告
香港股份过户登记处
香港证券登记有限公司
香港湾仔
皇后大道东183号
合和中心17楼
1712-1716室
股份代号
H股：0588
A股：601588
138 / 139
2014 年年度报告
第十三节 备查文件目录
1、载有法定代表人签名的年度报告文本。
2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签
名并盖章的会计报表。
3、载有普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注
备查文件目录
册会计师签名并盖章的审计报告原件。
4、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文
件的正本及公告的原稿。
5、在香港交易所发布的年度报告文本。
董事长：贺江川
董事会批准报送日期：2015 年 3 月 18 日
139 / 139
首页
微信公众号
证券之星APP
