新城B股：2014年度审计报告_股票频道

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

截至 2010 年 12 月 31 日止年度

-2-江苏新城地产股份有限公司财务报表附注截至 2010 年 12 月 31 日止年度江苏新城地产股份有限公司2014 年度财务报表及审计报告

-3-江苏新城地产股份有限公司2014 年度财务报表及审计报告

页码审计报告2014 年度财务报表

合并及公司资产负债表 1–4

合并及公司利润表 5–6

合并及公司现金流量表 7–8

合并及公司股东权益变动表 9 – 10

财务报表附注 11 – 99

补充资料 i – ii

审计报告

普华永道中天审字(2015)第 10055 号

(第一页,共二页)江苏新城地产股份有限公司全体股东:我们审计了后附的江苏新城地产股份有限公司的财务报表,包括2014年12月31日的合并及公司资产负债表,2014年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表和合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是江苏新城地产股份有限公司管理层的责任。这种责任包括:(1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;(2) 设计、执行和维护必要的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误

导致的重大错报。二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。

审计报告(续)

普华永道中天审字(2015)第 10055 号

(第二页,共二页)三、审计意见我们认为,上述江苏新城地产股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了江苏新城地产股份有限公司2014年12月31日的合并及公司财务状况以及2014年度的合并及公司经营成果和现金流量。

普华永道中天会计师事务所注册会计师

(特殊普通合伙) 王笑

中国上海市注册会计师

2015 年 2 月 15 日沈家桢江苏新城地产股份有限公司2014 年 12 月 31 日合并资产负债表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

资产附注 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日流动资产

货币资金四(1) 3,314,621,051.60 4,999,709,015.55

应收账款四(2) 3,990,387.69 1,457,645.65

预付款项四(4) 1,602,514,237.47 1,611,310,127.38

其他应收款四(3) 1,470,727,080.03 808,431,275.86

存货四(5) 21,911,054,942.05 24,262,122,284.00

其他流动资产四(6) 929,318,242.85 843,509,710.70

流动资产合计 29,232,225,941.69 32,526,540,059.14非流动资产

可供出售金融资产四(7) 259,628,912.92 221,186,605.23

长期应收款四(8) 98,107,795.08 198,537,794.80

长期股权投资四(9) 907,371,900.27 53,468,056.71

投资性房地产四(10) 1,077,000,000.00 336,307.14

固定资产四(11) 696,437,285.81 91,370,421.47

无形资产四(12) 41,368,026.12 5,849,646.40

长期待摊费用四(13) 6,803,652.18 7,779,906.97

递延所得税资产四(14) 333,502,844.27 409,897,064.93

其他非流动资产四(15) 1,245,683,568.00 367,247,647.00

非流动资产合计 4,665,903,984.65 1,355,673,450.65

资产总计 33,898,129,926.34 33,882,213,509.79

-1-江苏新城地产股份有限公司2014 年 12 月 31 日合并资产负债表(续)(除特别注明外,金额单位为人民币元)

负债及股东权益附注 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日流动负债

短期借款四(17) 100,000,000.00 470,000,000.00

应付票据四(18) 412,274,951.54 613,772,331.00

应付账款四(19) 6,664,555,970.68 6,479,985,515.36

预收款项四(20) 9,595,296,518.00 9,206,192,079.37

应付职工薪酬四(21) 91,672,742.38 99,703,066.89

应交税费四(22) 695,666,408.73 833,564,181.85

应付利息四(23) 101,025,041.43 28,492,964.59

其他应付款四(24) 1,333,371,499.13 1,028,877,738.92

一年内到期的非流动负债四(25) 1,050,000,000.00 1,321,200,000.00

其他流动负债四(26) 631,937,477.18 813,083,948.15

流动负债合计 20,675,800,609.07 20,894,871,826.13非流动负债

长期借款四(27) 2,721,900,000.00 5,968,000,000.00

应付债券四(28) 1,981,419,067.68 -

递延所得税负债四(14) 226,383,715.22 141,297,489.62

非流动负债合计 4,929,702,782.90 6,109,297,489.62

负债合计 25,605,503,391.97 27,004,169,315.75股东权益

股本四(29) 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00

资本公积四(30) 75,152,943.95 64,521,600.95

其他综合收益四(31) 90,905,236.57 -

盈余公积四(32) 314,011,793.49 201,873,547.57

未分配利润四(33) 5,656,136,350.59 4,765,662,861.60

归属于本公司股东权益合计 7,729,393,524.60 6,625,245,210.12

少数股东权益 563,233,009.77 252,798,983.92

股东权益合计 8,292,626,534.37 6,878,044,194.04

负债及股东权益总计 33,898,129,926.34 33,882,213,509.79后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-2-江苏新城地产股份有限公司2014 年 12 月 31 日公司资产负债表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

资产附注 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日流动资产

货币资金 768,161,604.03 2,006,895,128.43

预付款项 54,816,169.85 5,764,830.54

应收股利 - 100,000,000.00

其他应收款十四(1) 4,616,410,839.37 2,605,211,478.61

存货 107,390,631.24 115,578,368.51

其他流动资产 9,331,370.24 7,464,501.32

流动资产合计 5,556,110,614.73 4,840,914,307.41非流动资产

长期应收款十四(2) 650,000,000.00 125,000,000.00

长期股权投资十四(3) 2,799,307,285.14 3,662,027,285.14

固定资产 5,708,930.94 4,582,597.35

无形资产 8,407,201.46 5,097,528.09

长期待摊费用 240,704.58 551,742.29

递延所得税资产 4,832,838.25 50,814,571.43

其他非流动资产 317,557,946.00 -

非流动资产合计 3,786,054,906.37 3,848,073,724.30

资产总计 9,342,165,521.10 8,688,988,031.71

-3-江苏新城地产股份有限公司2014 年 12 月 31 日公司资产负债表(续)(除特别注明外,金额单位为人民币元)

负债及股东权益附注 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日流动负债

应付账款 58,146,099.93 28,793,545.85

预收款项 22,179,402.00 23,733,617.00

应付职工薪酬 32,053,660.61 35,034,067.47

应交税费 9,745,199.69 4,454,707.92

应付利息 79,002,739.73 -

其他应付款 4,128,745,944.32 6,523,382,863.92

流动负债合计 4,329,873,046.28 6,615,398,802.16非流动负债

应付债券 1,981,419,067.68 -

非流动负债合计 1,981,419,067.68 -

负债合计 6,311,292,113.96 6,615,398,802.16股东权益

股本 1,593,187,200.00 1,593,187,200.00

资本公积 20,251,497.56 20,251,497.56

盈余公积 342,759,708.97 230,621,463.05

未分配利润 1,074,675,000.61 229,529,068.94

股东权益合计 3,030,873,407.14 2,073,589,229.55

负债及股东权益总计 9,342,165,521.10 8,688,988,031.71后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-4-江苏新城地产股份有限公司2014 年度合并利润表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

项目附注 2014 年度 2013 年度

一、营业收入四(34) 17,100,229,292.43 16,583,969,378.85

减:营业成本四(34) (12,924,503,280.77) (11,914,194,719.03)

营业税金及附加四(35) (1,390,789,180.66) (1,702,204,082.09)

销售费用四(36) (435,783,618.60) (412,988,266.77)

管理费用四(37) (437,824,875.48) (372,946,409.56)

财务收入/(费用) - 净额四(38) 36,444,555.04 (21,447,922.21)

资产减值损失四(40) (341,162,774.83) (41,569,086.98)

投资损失四(41) (793,434.19) (4,816,588.28)

其中:对联营企业和合营企业的投资损失 (7,346,156.44) (11,422,390.14)

二、营业利润 1,605,816,682.94 2,113,802,303.93

加:营业外收入四(42) 14,900,886.19 100,004,770.20

其中:非流动资产处置利得 46,630.38 111,143.95

减:营业外支出四(43) (7,274,527.46) (8,949,860.94)

其中:非流动资产处置损失 (220,993.81) (491,962.25)

三、利润总额 1,613,443,041.67 2,204,857,213.19

减:所得税费用四(44) (409,941,763.75) (567,942,808.05)

四、净利润 1,203,501,277.92 1,636,914,405.14

归属于本公司股东的净利润四(33) 1,166,710,016.51 1,609,470,064.80

少数股东损益 36,791,261.41 27,444,340.34

五、其他综合收益的税后净额 94,548,001.01 -

归属于本公司股东的其他综合收益的税后净额

以后将重分类进损益的其他综合收益

可供出售金融资产公允价值变动 19,415,700.00 -

存货转换为投资性房地产收益 71,489,536.57 -

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 3,642,764.44 -

六、综合收益总额 1,298,049,278.93 1,636,914,405.14

归属于本公司股东的综合收益总额 1,257,615,253.08 1,609,470,064.80

归属于少数股东的综合收益总额 40,434,025.85 27,444,340.34七、每股收益

基本每股收益(人民币元) 四(45a) 0.73 1.01

稀释每股收益(人民币元) 四(45b) 0.73 1.01后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-5-江苏新城地产股份有限公司2014 年度公司利润表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

项目附注 2014 年度 2013 年度

一、营业收入十四(4) 394,455,285.34 87,867,770.00

减:营业成本十四(4) (234,848,985.35) (53,230,080.97)

营业税金及附加 (22,731,345.49) (6,245,950.13)

销售费用 (1,660,804.27) (1,063,246.97)

管理费用 (25,474,517.59) (89,563,827.82)

加:财务收入 - 净额 23,141,702.45 19,480,165.64

投资收益十四(5) 1,031,357,446.00 220,000,000.00

其中:对联营企业和合营企业

的投资收益 - -

二、营业利润 1,164,238,781.09 177,244,829.75

加:营业外收入 1,285,084.65 318,198.68

其中:非流动资产处置利得 - -

减:营业外支出 (147,064.78) (270,580.03)

其中:非流动资产处置损失 - -

三、利润总额 1,165,376,800.96 177,292,448.40

减:所得税费用 (43,994,341.77) 9,712,590.50

四、净利润 1,121,382,459.19 187,005,038.90

五、其他综合收益的税后净额 - -

六、综合收益总额 1,121,382,459.19 187,005,038.90后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-6-江苏新城地产股份有限公司2014 年度合并现金流量表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

项目附注 2014 年度 2013 年度一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 17,486,800,989.02 15,816,939,362.48

收到的税费返还 - 1,347,900.00

收到其他与经营活动有关的现金四(46a) 4,807,091,254.59 565,062,420.35

经营活动现金流入小计 22,293,892,243.61 16,383,349,682.83

购买商品、接受劳务支付的现金 (11,397,337,212.56) (13,199,895,122.02)

支付给职工以及为职工支付的现金 (509,669,354.80) (361,122,333.08)

支付的各项税费 (2,101,597,363.96) (1,751,096,781.28)

支付其他与经营活动有关的现金四(46b) (5,251,803,767.92) (1,285,071,272.55)

经营活动现金流出小计 (19,260,407,699.24) (16,597,185,508.93)

经营活动产生/(使用)的现金流量净额四(47a) 3,033,484,544.37 (213,835,826.10)二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 3,557,692.31 175,000,000.00

取得投资收益所收到的现金 6,552,722.25 6,605,801.86

处置固定资产、无形资产和其他长期资产

收回的现金净额 972,667.86 1,171,749.79

投资活动现金流入小计 11,083,082.42 182,777,551.65

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 (1,070,007,260.15) (29,933,074.28)

投资支付的现金四(7)、(9) (876,250,000.00) (50,000,000.00)

投资活动现金流出小计 (1,946,257,260.15) (79,933,074.28)

投资活动(使用)/产生的现金流量净额 (1,935,174,177.73) 102,844,477.37三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金 270,000,000.00 9,000,000.00

其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金 270,000,000.00 9,000,000.00

取得借款收到的现金 4,826,900,000.00 8,590,831,000.00

发行债券收到的现金 1,978,520,000.00 -

收到其他与筹资活动有关的现金四(46c) 8,231,500.00 556,319,900.00

筹资活动现金流入小计 7,083,651,500.00 9,156,150,900.00

偿还债务支付的现金 (8,714,200,000.00) (7,059,121,000.00)

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 (760,067,537.77) (857,352,022.52)

其中:子公司支付给少数股东的股利、利润 - -

支付其他与筹资活动有关的现金四(46d) (218,600,000.00) (8,231,500.00)

筹资活动现金流出小计 (9,692,867,537.77) (7,924,704,522.52)

筹资活动(使用)/产生的现金流量净额 (2,609,216,037.77) 1,231,446,377.48

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -

五、现金及现金等价物净(减少)/增加额四(47a) (1,510,905,671.13) 1,120,455,028.75

加:年初现金及现金等价物余额四(47a) 4,270,619,750.68 3,150,164,721.93

六、年末现金及现金等价物余额四(47b) 2,759,714,079.55 4,270,619,750.68后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-7-江苏新城地产股份有限公司2014 年度公司现金流量表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

项目附注 2014 年度 2013 年度一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 392,901,070.34 105,751,364.00

收到其他与经营活动有关的现金 233,406,083.16 4,428,677,241.10

经营活动现金流入小计 626,307,153.50 4,534,428,605.10

购买商品、接受劳务支付的现金 (98,717,381.39) (64,330,366.41)

支付给职工以及为职工支付的现金 (98,322,712.27) (44,407,862.31)

支付的各项税费 (17,962,576.05) (4,869,061.79)

支付其他与经营活动有关的现金 (5,082,654,526.63) (2,692,922,162.35)

经营活动现金流出小计 (5,297,657,196.34) (2,806,529,452.86)

经营活动(使用)/产生的现金流量净额 (4,671,350,042.84) 1,727,899,152.24二、投资活动产生的现金流量

收回投资收到的现金 1,090,000,000.00 54,000,000.00

取得投资收益所收到的现金 1,131,357,446.00 310,000,000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 10,034.00 182,800.00

投资活动现金流入小计 2,221,367,480.00 364,182,800.00

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 (325,892,679.96) (4,692,570.00)

投资支付的现金 (277,280,000.00) (528,750,000.00)

投资活动现金流出小计 (603,172,679.96) (533,442,570.00)

投资活动产生/(使用)的现金流量净额 1,618,194,800.04 (169,259,770.00)三、筹资活动产生的现金流量

发行债券收到的现金 1,978,520,000.00 -

分配股利、利润支付的现金 (164,098,281.60) (159,318,720.00)

筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 1,814,421,718.40 (159,318,720.00)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -

五、现金及现金等价物净(减少)/增加额 (1,238,733,524.40) 1,399,320,662.24

加:年初现金及现金等价物余额 2,006,895,128.43 607,574,466.19

六、年末现金及现金等价物余额 768,161,604.03 2,006,895,128.43后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-8-江苏新城地产股份有限公司2014 年度合并股东权益变动表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

归属于本公司股东权益少数股东权益股东权益合计

项目附注

股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润

2013 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 49,508,570.95 - 183,173,043.68 3,334,212,020.69 216,354,643.58 5,376,435,478.902013 年度增减变动额综合收益总额

净利润 - - - - 1,609,470,064.80 27,444,340.34 1,636,914,405.14

其他综合收益四(31) - - - - - - -

综合收益总额合计 - - - - 1,609,470,064.80 27,444,340.34 1,636,914,405.14股东投入和减少资本

股东投入资本 - - - - - 9,000,000.00 9,000,000.00

股份支付计入股东权益的金额四(30) - 15,013,030.00 - - - - 15,013,030.00利润分配

提取盈余公积四(33) - - - 18,700,503.89 (18,700,503.89) - -

对股东的分配四(33) - - - - (159,318,720.00) - (159,318,720.00)

2013 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 64,521,600.95 - 201,873,547.57 4,765,662,861.60 252,798,983.92 6,878,044,194.04

2014 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 64,521,600.95 - 201,873,547.57 4,765,662,861.60 252,798,983.92 6,878,044,194.042014 年度增减变动额综合收益总额

净利润 - - - - 1,166,710,016.51 36,791,261.41 1,203,501,277.92

其他综合收益四(31) - - 90,905,236.57 - - 3,642,764.44 94,548,001.01

综合收益总额合计 - - 90,905,236.57 - 1,166,710,016.51 40,434,025.85 1,298,049,278.93股东投入和减少资本

股东投入资本 - - - - - 270,000,000.00 270,000,000.00

股份支付计入股东权益的金额四(30) - 10,631,343.00 - - - - 10,631,343.00利润分配

提取盈余公积四(33) - - - 112,138,245.92 (112,138,245.92) - -

对股东的分配四(33) - - - - (164,098,281.60) - (164,098,281.60)

2014 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 75,152,943.95 90,905,236.57 314,011,793.49 5,656,136,350.59 563,233,009.77 8,292,626,534.37后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

-9-江苏新城地产股份有限公司2014 年度公司股东权益变动表(除特别注明外,金额单位为人民币元)

附注股本资本公积盈余公积未分配利润股东权益合计

2013 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 211,920,959.16 220,543,253.93 2,045,902,910.652013 年度增减变动额综合收益总额

净利润 - - - 187,005,038.90 187,005,038.90

其他综合收益 - - - - -

综合收益总额合计 - - - 187,005,038.90 187,005,038.90利润分配

提取盈余公积四(33) - - 18,700,503.89 (18,700,503.89) -

对股东的分配四(33) - - - (159,318,720.00) (159,318,720.00)

2013 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 230,621,463.05 229,529,068.94 2,073,589,229.55

2014 年 1 月 1 日年初余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 230,621,463.05 229,529,068.94 2,073,589,229.552014 年度增减变动额综合收益总额

净利润 - - - 1,121,382,459.19 1,121,382,459.19

其他综合收益 - - - - -

综合收益总额合计 - - - 1,121,382,459.19 1,121,382,459.19利润分配

提取盈余公积四(33) - - 112,138,245.92 (112,138,245.92) -

对股东的分配四(33) - - - (164,098,281.60) (164,098,281.60)

2014 年 12 月 31 日年末余额 1,593,187,200.00 20,251,497.56 342,759,708.97 1,074,675,000.61 3,030,873,407.14后附财务报表附注为财务报表的组成部分

企业负责人:王振华主管会计工作的负责人:王振华会计机构负责人:管有冬

- 10 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

一、公司基本情况

江苏新城地产股份有限公司(以下简称―本公司‖)由武进柴油机厂作为主要发起人,与武

进市油泵油嘴厂、武进市湖塘邱墅铸造厂、武进市戴溪东尖有色金属铸造厂、武进市

万盛机械厂、武进市夏溪农机具修造厂,以募集方式于 1997 年 10 月 10 日共同发起

设立的股份有限公司。

本公司设立时总股本为 150,000,000 股,每股面值人民币 1 元。本公司于 1997 年度

经有关政府部门批准发行境内上市外资股(―B 股‖) 100,000,000 股,每股面值人民币 1

元。本公司授权承销商超额配售 B 股最多至 115,000,000 股,实际收到超额配售 B 股

1,450,000 股,B 股总数为 101,450,000 股。本公司 B 股自 1997 年 10 月 16 日起在

上海证券交易所上市,发行后总股本增至 251,450,000 元。历经数次以资本公积或未

分配利润转增股本,本公司的总股本增加至 1,593,187,200 元。

截至 2014 年 12 月 31 日止,本公司股本结构为:

股数股权比例

境内法人股

新城控股集团有限公司 937,728,000 58.86%

常州市华顺建筑工程有限公司 5,068,800 0.32%

常州市宜煜铸造有限公司 3,168,000 0.20%

常州市武进湖塘邱墅铸造厂 3,168,000 0.20%

江苏万盛铸造有限公司 1,267,200 0.08%

950,400,000 59.66%

境内上市外资股 642,787,200 40.34%

1,593,187,200 100.00%

本公司及子公司(以下合称―本集团‖)主要经营房地产开发经营和物业管理。

本公司注册地为江苏省常州市武进区湖塘人民东路 158 号高新开发区经创中心,总部

地址为上海市中山北路 3000 号长城大厦。于 2014 年 12 月 31 日,本公司之母公司为

新城控股集团有限公司(原名―江苏新城实业集团有限公司‖),最终控制人为王振华先生。

本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六,本年度新纳入合并范围的子公司详见

附注五。

本财务报表由本公司董事会于 2015 年 2 月 15 日批准报出。

- 11 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计,主要体现在存货的计价方法

(附注二(12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折旧和

无形资产摊销(附注二(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时

点(附注二(24))等。

本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(31)。

1 财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基

本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称―企业会计准则‖)、以及中国证券监

督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般

规定》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

2 遵循企业会计准则的声明

本公司 2014 年度财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司 2014

年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2014 年度的合并及公司经营成果和现金流

量等有关信息。

3 会计年度

本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

4 营业周期

除房地产行业以外,公司经营业务的营业周期较短,以 12 个月作为资产和负债的流动

性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现,一般在 12 个月以上,具

体周期根据开发项目情况确定,并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

5 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

- 12 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

6 企业合并

(a) 同一控制下的企业合并

合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面

价值与支付的合并对价账面价值的差额,调整资本公积(股本溢价);资本公积(股本溢

价)不足以冲减的,调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入

当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用,计入权益性证券

或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合

并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额,确认

为商誉;合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,计

入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。

7 合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时,合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起,本集团开始将其纳入合并范围;从丧失实际控制

权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司,自其与本公司

同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围,并将其在合并日前实现的净利润在

合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时,子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的,按照

本公司的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下

企业合并取得的子公司,以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调

整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公

司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股

东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、

净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部

交易损益,全额抵销归属于母公司股东的净利润;子公司向本公司出售资产所发生的

未实现内部交易损益,按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润

和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益,

按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益

之间分配抵销。

- 13 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

7 合并财务报表的编制方法(续)

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时,

从本集团的角度对该交易予以调整。

8 现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金,可随时用于支付的存款,以及持有的期限短、流动

性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9 外币折算

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日,外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购

建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期

间内予以资本化;其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性

项目采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独

列示。

10 金融工具

(a) 金融资产

(i) 金融资产分类

金融资产于初始确认时分类为:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、

应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金

融资产的持有意图和持有能力。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融

资产。

应收款项 (附注二(11))

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。

- 14 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

10 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(i) 金融资产分类(续)

可供出售金融资产

可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分

为其他类的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产

负债表中列示为其他流动资产。

持有至到期投资

持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定,且管理层有明确意图和能

力持有至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个

月(含 12 个月)内到期的持有至到期投资,列示为一年内到期的非流动资产;取得时期

限在 12 个月之内(含 12 个月)的持有至到期投资,列示为其他流动资产。

(ii) 确认和计量

金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时,按公允价值在资产负债表内确认。以

公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产,取得时发生的相关交易费用计入当

期损益;其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值

进行后续计量,但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资,

按照成本计量;应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法,以摊余成本计量。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动

损益计入当期损益;在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置

损益计入当期损益。

除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外,可供出售金融资产公允价值变

动直接计入股东权益,待该金融资产终止确认时,原直接计入权益的公允价值变动累

计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息,以

及被投资单位已宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利,作为投资收益

计入当期损益。

- 15 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

10 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(iii) 金融资产减值

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,本集团于资产负债表日对金

融资产的账面价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减

值准备。

表明金融资产发生减值的客观证据,是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融

资产的预计未来现金流量有影响,且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。

表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严

重或非暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检

查,若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含

50%)或低于其初始投资成本持续时间超过一年(含一年)的,则表明其发生减值;若该

权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚

未达到 50%的,本集团会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等,判断该权益工具

投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投资的初始投资成本。

以摊余成本计量的金融资产发生减值时,按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来

信用损失)现值低于账面价值的差额,计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产

价值已恢复,且客观上与确认该损失后发生的事项有关,原确认的减值损失予以转回,

计入当期损益。

以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时,原直接计入股东权益的因公允价值

下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工

具投资,在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的,原确

认的减值损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资,

期后公允价值上升直接计入股东权益。

以成本计量的可供出售金融资产发生减值时,将其账面价值与按照类似金融资产当时

市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额,确认为减值损失,计入当期

损益。已发生的减值损失以后期间不再转回。

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江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

10 金融工具(续)

(a) 金融资产(续)

(iv) 金融资产的终止确认

金融资产满足下列条件之一的,予以终止确认:(1) 收取该金融资产现金流量的合同权

利终止;(2) 该金融资产已转移,且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬

转移给转入方;或者(3) 该金融资产已转移,虽然本集团既没有转移也没有保留金融资

产所有权上几乎所有的风险和报酬,但是放弃了对该金融资产控制。

金融资产终止确认时,其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值

变动累计额之和的差额,计入当期损益。

(b) 金融负债

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其

他金融负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债,包括应付款项、借款及应付债

券。

应付款项包括应付账款、其他应付款等,以公允价值进行初始计量,并采用实际利率

法按摊余成本进行后续计量。

借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量,并采用实际利率

法按摊余成本进行后续计量。

其他金融负债期限在一年以下(含一年)的,列示为流动负债;期限在一年以上但自资产

负债表日起一年内(含一年)到期的,列示为一年内到期的非流动负债;其余列示为非流

动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时,终止确认该金融负债或义务已解除的

部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额,计入当期损益。

存在活跃市场的金融工具,以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的

金融工具,采用估值技术确定其公允价值。在估值时,本集团采用在当前情况下适用

并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术,选择与市场参与者在相关资产或

负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值,并尽可能优先使用相关可观

察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下,使用不可观察

输入值。

- 17 -

江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

11 应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供劳

务形成的应收账款,按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为

初始确认金额。

(a) 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项:

对于单项金额重大的应收款项,单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无

法按应收款项的原有条款收回款项时,计提坏账准备。

单项金额重大的判断标准为:单项金额超过 3,000,000 元。

单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为:根据应收款项的预计未来现金流量

现值低于其账面价值的差额进行计提。

(b) 按组合计提坏账准备的应收款项:

对于单项金额不重大的应收款项,与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险

特征划分为若干组合,根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际

损失率为基础,结合现时情况确定应计提的坏账准备。

按组合计提坏账准备的计提方法为:根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务

人根据合同条款偿还欠款的能力),按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组

合中已经存在的损失评估确定。

单项计提坏账准备的理由为:存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原有条款

收回款项。

坏账准备的计提方法为:根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差

额进行计提。

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江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

12 存货

(a) 分类

存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等,按成本与可变现净值孰低计量。拟

开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地使用权;开发成本是指尚

未建成、以出售为目的的物业;开发产品是指已建成、待出售的物业。

(b) 存货的计价方法

存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚

未投入开发前,在―存货‖项目中单列―拟开发土地‖科目进行核算。项目开发时,将其全

部转入―开发成本‖。开发成本于办理竣工验收后,转入―开发产品‖。

开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接

和间接开发费用。

开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间

按建筑面积比例分摊核算。

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中,

以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费

后的金额确定。

13 长期股权投资

长期股权投资包括:本公司对子公司的长期股权投资;本集团对合营企业和联营企业

的长期股权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达

成,能够与其他方实施共同控制,且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对

其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大

影响的被投资单位。

对子公司的投资,在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示,在编制合并财务报

表时按权益法调整后进行合并;对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

13 长期股权投资(续)

(a) 投资成本确定

对于企业合并形成的长期股权投资:同一控制下企业合并取得的长期股权投资,在合

并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本;非同一控制下企业

合并取得的长期股权投资,按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资:支付现金取得的长期股权投资,

按照实际支付的购买价款作为初始投资成本;发行权益性证券取得的长期股权投资,

以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资,按照初始投资成本计量,被投资单位宣告分派的现

金股利或利润,确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资,初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认

净资产公允价值份额的,以初始投资成本作为长期股权投资成本;初始投资成本小于

投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,并相

应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资,本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份

额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以

及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限,但本集团负有承担

额外损失义务且符合或有事项准则所规定的预计负债确认条件的,继续确认投资损失

并作为预计负债核算。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权

益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利

润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面

价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集

团的部分,予以抵销,在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交

易损失,其中属于资产减值损失的部分,相应的未实现损失不予抵销。

控制是指拥有对被投资单位的权力,通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报,

并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动必须经

过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或

者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

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(除特别注明外,金额单位为人民币元)

二、主要会计政策和会计估计(续)

13 长期股权投资(续)

(d) 长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资,当其可收回金额低于其账面价值时,

账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

14 投资性房地产

投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的

建筑物,以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出,在相关的经济利益

很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时,计入投资性房地产成本;否则,于发

生时计入当期损益。

本集团对所有投资性房地产原采用成本法,自 2014 年 12 月 1 日起改用公允价值模式

进行后续计量(详见附注二(30)),不计提折旧或进行摊销,在资产负债表日以投资性房

地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期

损益。

投资性房地产的用途改变为自用时,自改变之日起,将该投资性房地产转换为固定资

产或无形资产,基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账

面价值,公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存

货的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之日起,将固定资产、无形资产或存

货转换为投资性房地产,以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值,转换

当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账面价值的,差额计入当期损益,

转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值的,差额计入其他综

合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,

终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除

其账面价值和相关税费后计入当期损益。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

15 固定资产

(a) 固定资产确认及初始计量

固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确

认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出,在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够

可靠计量时,计入固定资产成本;对于被替换的部分,终止确认其账面价值;所有其

他后续支出于发生时计入当期损益。

(b) 固定资产的折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用寿命计提。

对计提了减值准备的固定资产,则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚

可使用年限确定折旧额。

固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下:

预计使用寿命预计净残值率年折旧率

房屋及建筑物 30 年 4% 3.2%

房屋装修 10 年 0% 10%

运输工具 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

电子设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

其他设备 5-10 年 4% 9.6%至 19.2%

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适

当调整。

(d) 固定资产的处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定

资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的

金额计入当期损益。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

16 在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条

件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工

程在达到预定可使用状态时,转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的

可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

17 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态

之存货及固定资产的购建的借款费用,在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达

到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时,开始资本化并计入该资产的成本。

当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化,其后发生的借款费用计入当期损益。

如果资产的购建活动发生非正常中断,并且中断时间连续超过 3 个月,暂停借款费用

的资本化,直至资产的购建活动重新开始。

对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而借入的专门借款,以专门借款

当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂

时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。

对于为开发及购建符合资本化条件的存货及固定资产而占用的一般借款,按照累计资

产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际

利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或

适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。

18 无形资产

无形资产包括土地使用权及外购软件,以成本计量。

本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者

中最短者分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。

对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作

适当调整。

当无形资产的可收回金额低于其账面价值时,账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

19 长期待摊费用

长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担

的、分摊期限在一年以上的各项费用,按预计受益期间分期平均摊销,并以实际支出

减去累计摊销后的净额列示。

20 长期资产减值

固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的

长期股权投资等,于资产负债表日存在减值迹象的,进行减值测试;尚未达到可使用

状态的无形资产,无论是否存在减值迹象,至少每年进行减值测试。减值测试结果表

明资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额计提减值准备并计入减值损失。可

收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两

者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认,如果难以对单项资产

的可收回金额进行估计的,以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组

是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉,无论是否存在减值迹象,至少每年进行减值测试。减

值测试时,商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产

组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账

面价值的,确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合

的商誉的账面价值,再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面

价值所占比重,按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认,以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

21 职工薪酬

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或

补偿,包括短期薪酬和离职后福利等。

(a) 短期薪酬

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生

育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间,将

实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。其中,非货币性福

利按照公允价值计量。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

21 职工薪酬(续)

(b) 离职后福利

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集

团向独立的基金缴存固定费用后,不再承担进一步支付义务的离职后福利计划;设定

受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内,本集团的离职后福

利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险,均属于设定提存计划。

基本养老保险

本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团

以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例,按月向当地社会基本养老保险经办

机构缴纳养老保险费。职工退休后,当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支

付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间,将根据上述社保规定计算应

缴纳的金额确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。

22 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期,确认为负债。

23 预计负债

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务,当履行该义务很可能导致经济利益的

流出,且其金额能够可靠计量时,确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与

或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,

通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数;因随着时间推移所进行的折现

还原而导致的预计负债账面价值的增加金额,确认为利息费用。

于资产负债表日,对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整,以反映当前的最佳

估计数。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

24 收入确认

收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时,已收或应收合同或

协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。

与交易相关的经济利益能够流入本集团,相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经

营活动的特定收入确认标准时,确认相关的收入:

(a) 销售商品

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方,既没有保留通常与所有权相联

系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,

相关的经济利益很可能流入企业,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时,

确认商品销售收入的实现。

物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业,

并符合上述销售商品收入确认的其他条件时确认。

确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。

(b) 提供劳务

本集团对外提供劳务,以劳务总收入和总成本能够可靠地计量,与交易相关的经济利

益能够流入企业,劳务的完工程度能够可靠地确定时,确认劳务收入的实现。

利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间,采用实际利率计算确定。

经营租赁收入按照直线法依租赁期确认。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

25 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产,包括税费返还、财

政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时,予以确认。政府补助为货

币性资产的,按照收到或应收的金额计量;政府补助为非货币性资产的,按照公允价

值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政

府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产使用寿命期限平均分配,计

入当期损益;按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,

并在确认相关费用的期间,计入当期损益;用于补偿已发生的相关费用或损失的,直

接计入当期损益。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

26 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额

(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣

亏损,确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异,不确认

相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)

的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异,不确认相应

的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日,递延所得税资产和递延所得

税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款

抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异,确认递延所得税负

债,除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很

可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,当

该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差

异的应纳税所得额时,确认递延所得税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示:

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体

征收的所得税相关;

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权

利。

27 股份支付

本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易构成股份支付。企业集团内发生的股

份支付,接受服务的企业没有结算义务的,该股权支付作为以权益结算的股份处理。

以权益结算的股份支付为换取职工提供服务的,以授予日的权益工具的公允价值计量。

完成等待期内的服务才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付,在等待期内

的每个资产负债表日,以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础,按照权益工具授

予日的公允价值,将当期取得的服务计入相关的成本或费用和资本公积。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

28 租赁

实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为

经营租赁。

经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

29 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部,以经营分部

为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分:(1) 该组成部分能够在日常活动

中产生收入、发生费用;(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果,以决

定向其配置资源、评价其业绩;(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果

和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征,并且满足一

定条件的,则可合并为一个经营分部。

本集团仅从事房地产开发业务,所有收入均来源于中国境内,所有资产亦位于中国境

内。同时,本集团在内部组织结构和管理要求方面并未对其业务进行区分,管理层在

复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时,亦认为无需对其业务的经营成果进行区

分。故本集团无分部信息的相关披露。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

30 重要会计政策变更

(a) 2014 年颁布的新准则

财政部于 2014 年颁布《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第

40 号——合营安排》、《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》和修订

后的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》、企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、

《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报

表》以及《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》,要求除《企业会计准则第 37

号——金融工具列报》自 2014 年度财务报表起施行外,其他准则自 2014 年 7 月 1 日

起施行。

根据董事会的审批,本集团已采用上述准则编制 2014 年度财务报表,相关财务报表项

目及披露信息已根据上述准则进行列报和编制。采用上述准则对本集团 2014 年度的财

务报表项目无金额影响,但调整了部分列报方式,且增加了若干披露信息。上述准则

对本集团比较期间的财务状况,经营成果及现金流量均没有重大影响,无需对比较财

务报表进行追溯调整。

(b) 投资性房地产后续计量

根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》《企业会计准则第 28 号——会计政策、

会计估计变更和差错更正》及有关规定,本集团对投资性房地产的后续计量模式由成

本计量模式变更为公允价值计量模式,自 2014 年 12 月 1 日起执行。该会计政策变更

增加本集团 2014 年 12 月 31 日之投资性房地产约 9,906 万元、递延所得税负债约 2,476

万元、资本公积约 7,149 万元、少数股东权益约 281 万元;增加 2014 年度其他综合

收益约 7,430 万元,其中归属于本公司股东的其他综合收益为 7,149 万元,归属于少

数股东的其他综合收益为 281 万元。而截至 2013 年 12 月 31 日,本集团仅持有零星

的投资性房地产,故该等变更对本集团比较期间的财务状况,经营成果及现金流量均

没有重大影响。

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二、主要会计政策和会计估计(续)

31 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素,包括对未来事项的合理预期,对所采用的重要会计

估计和关键判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动,则可能会导致以后会计年度的资产

和负债账面价值的重大影响:

(i) 物业开发成本

本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房

地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时,其差额将影响相应的存货和营业

成本。

(ii) 存货跌价准备

本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量,可变现净值的计算需

要利用假设和估计。如果管理层对估计售价及完工时将要发生的成本及费用等进行重

新修订,将影响存货的可变现净值的估计,该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。

(iii) 税项

本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中,很多交易和事项的最终

税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时,本集团需要作出重大判断。

如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异,该差异将对作出上述

最终认定期间的税金金额产生影响。

(iv) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债

清偿时的适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可

抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律,以及预期递延所得税资产转回的未来

期间本集团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应

纳税所得额需要进行大量的判断及估计,并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估

计会影响递延所得税资产确认的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情

况的预计及其他估计进行重新评定。

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31 重要会计估计和判断(续)

(b) 采用会计政策的关键判断

(i) 收入确认

在正常的商业环境下,本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银

行获取按揭贷款以支付房款,本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。

在该协定下,购房客户需支付至少购房款总额的 20%-40%作为首付款,而本集团将

为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保,担保时限一般为 6

个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权

证并办妥房产抵押登记手续后解除。

在三方按揭贷款担保协议下,本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭

贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团

追索。

根据本集团销售类似开发产品的历史经验,本集团相信,在阶段性连带责任保证担保

期间内,因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低

且本集团可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫

款项,在购房客户不予偿还的情况下,本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先

处置相关房产的方式避免发生损失。因此,本集团认为该财务担保对开发产品的销售

收入确认没有影响。

(ii) 子公司、合营企业与联营企业的划分

本集团之部分项目系与第三方合作进行开发,并通过合作协议、项目公司的章程等约

定本集团及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司,本集团是否有控制、共同

控制或重大影响涉及重大会计判断。

本集团按照附注二(7)及(13)所述的会计政策,并根据各项目公司的合作条款与实际情

况对项目公司的性质作出判断,把该等项目公司划分为子公司、合营企业及联营企业。

本集团于往后年度会持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估,并按照附

注二(7)及(13)所述的会计政策进行相关的会计处理。

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

三、税项

本集团适用的主要税种及其税率列示如下:

税种计税依据税率

企业所得税 (a) 应纳税所得额 25%

营业税 (b) 应纳税营业额 5%

城市维护建设税应缴纳的营业税 1%-7%

教育费附加应缴纳的营业税 5%

土地增值税 (c) 应纳税增值额按超率累进税率

30%-60%

房产税房屋原值的 70%-80% 1.2%

出租收入 12%

(a) 企业所得税

本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税, 所得税率为 25%。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,收入加预收账款的预计毛利

(5%-15%)减成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴

部分已确认为其他流动资产,并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费

用。

(b) 营业税

本集团的房地产收入适用营业税,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施

细则,税率为 5%。本集团于取得预收款项时预缴营业税,预缴时确认为其他流动资产,

并于结转相关销售收入时确认为营业税金及附加。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,本集团适用土地增值税。土地增值税按

土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去

允许扣除之成本,包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等

确定。

本集团于取得预收款项时,按照预收款项的 1%-3.5%预缴土地增值税,预缴部分账列

其他流动资产。于确认相关销售收入时,本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算

并确认土地增值税,账列营业税金及附加。

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注

1 货币资金

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

库存现金 - 人民币 7,517,062.62 3,312,849.41

银行存款 - 人民币 2,752,197,016.93 4,267,306,901.27

其他货币资金 - 人民币(注) 554,906,972.05 729,089,264.87

3,314,621,051.60 4,999,709,015.55

其中:存放在境外的款项总额 - -

注:其他货币资金明细如下:

为取得银行出具承兑汇票而存

入的保证金 410,558,968.89 613,772,331.00

住房公积金及按揭贷款保证金 55,804,197.07 39,509,370.57

工程保函保证金 88,543,806.09 67,576,063.30

为取得借款质押银行的保证金

存款 - 8,231,500.00

554,906,972.05 729,089,264.87

2 应收账款

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

应收账款 3,990,387.69 1,457,645.65

减:坏账准备 - -

3,990,387.69 1,457,645.65

(a) 于 2014 年 12 月 31 日及 2013 年 12 月 31 日,本集团应收账款账龄均在一年以内。

(b) 应收账款坏账准备按类别分析如下:

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

金额占总额金额计提金额占总额金额计提

比例比例比例比例

(%) (%) (%) (%)

按组合计提坏账准备 3,990,387.69 100.00 - - 1,457,645.65 100.00 - -

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

2 应收账款(续)

账准备(2013 年 12 月 31 日:无)。

(d) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团无需按组合计提坏账准备(2013 年 12 月 31 日:无)。

(e) 于 2014 年度,本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2013 年度:无)。

(f) 于 2014 年度,本集团未核销应收账款(2013 年度:无)。

(g) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如

下:

占应收账款余额

余额坏账准备金额总额比例(%)

余额前五名的应收账款总额 3,593,840.57 - 90.06

(h) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团无因应收账款的转移而终止确认的应收账款(2013

年 12 月 31 日:无)。

3 其他应收款

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

应收关联方款项(附注七(6)) 1,101,436,470.60 362,565,150.00

住房担保押金 112,246,238.89 105,058,243.59

代垫款项 60,458,778.92 24,232,414.54

股权转让保证金 50,000,000.00 -

土地投标保证金 45,600,000.00 276,420,000.00

应收少数股东款项 33,388,038.76 -

其他 67,597,552.86 40,155,467.73

1,470,727,080.03 808,431,275.86

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

3 其他应收款(续)

(a) 其他应收款账龄分析如下:

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

一年以内 1,361,997,631.34 733,053,282.79

一到二年 58,907,517.09 45,874,738.87

二到三年 25,903,523.79 25,861,869.05

三到四年 22,342,521.51 3,484,262.15

四到五年 1,450,063.30 100,000.00

五年以上 125,823.00 57,123.00

1,470,727,080.03 808,431,275.86

(b) 其他应收款坏账准备按类别分析如下:

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

账面余额坏账准备账面余额坏账准备

金额占总额金额计提金额占总额金额计提

比例比例比例比例

(%) (%) (%) (%)

按组合计提坏账准备 1,470,727,080.03 100.00 - - 808,431,275.86 100.00 - -

(2013 年 12 月 31 日:无)。

(d) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团无需按组合计提坏账准备(2013 年 12 月 31 日:无)。

(e) 于 2014 年度,本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2013 年度:无)。

(f) 于 2014 年度,本集团未核销其他应收款(2013 年度:无)。

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

3 其他应收款(续)

(g) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下:

占其他应收款

性质余额账龄余额总额比例坏账准备

(%)

苏州新城万瑞房地产有限公司关联方往来款 667,656,470.60 一年以内 45.40 -

青岛卓越新城置业有限公司关联方往来款 433,780,000.00 一年以内 29.49 -

山东天鸿置业开发有限公司股权转让保证金 50,000,000.00 一年以内 3.40 -

上海市规划和国土资源管理局土地投标保证金 45,600,000.00 一年以内 3.10 -

常州房屋担保置换公司住房担保押金 34,190,000.00 三至四年 2.32 -

1,231,226,470.60 83.71 -

(h) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团无按照应收金额确认的政府补助政府补助(2013 年

12 月 31 日:无)。

4 预付款项

(a) 预付款项账龄分析如下:

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

金额占总额比例金额占总额比例

(%) (%)

一年以内 1,433,531,153.52 89.46 1,074,883,057.22 66.71

一到二年 4,870,606.26 0.30 319,661,878.73 19.84

二到三年 16,448.80 - 117,357,617.33 7.28

三年以上 164,096,028.89 10.24 99,407,574.10 6.17

1,602,514,237.47 100.00 1,611,310,127.38 100.00

于 2014 年 12 月 31 日,账龄超过一年的预付款项为 168,983,083.95 元(2013 年 12

月 31 日:536,427,070.16 元),主要为尚未结清的预付土地出让金。

(b) 于 2014 年 12 月 31 日,本集团按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如

下:

金额占预付款项比例(%)

余额前五名的预付款项总额 1,571,459,634.33 98.06

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

5 存货

(a) 存货分类如下:

2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

(附注四(16)) (附注四(16))

拟开发土地 (i) 1,186,216,517.95 - 1,186,216,517.95 1,547,976,222.84 - 1,547,976,222.84

开发成本 (ii) 15,786,456,161.15 (262,233,757.66) 15,524,222,403.49 17,259,657,487.64 - 17,259,657,487.64

开发产品 (iii) 5,448,443,478.57 (247,827,457.96) 5,200,616,020.61 5,684,690,288.53 (230,201,715.01) 5,454,488,573.52

22,421,116,157.67 (510,061,215.62) 21,911,054,942.05 24,492,323,999.01 (230,201,715.01) 24,262,122,284.00

(i) 拟开发土地

首批(预计) 预计总投资 2014 年 2013 年

项目预计开工时间竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日

上海松江永丰街道地块 2015 年 01 月 2016 年 06 月 120,768 772,189,586.34 -

南京湖北路地块 2015 年 03 月 2017 年 10 月 70,467 364,141,853.48 361,176,629.00

常州金坛地块待定待定 12,100 49,885,078.13 49,885,078.13

上海嘉定洪德路 A6-01 地块

(上海香溢璟庭) 2014 年 04 月 2014 年 12 月 139,834 - 797,675,515.95

杭州余杭顺达路东侧地块

(杭州山语院) 2014 年 01 月 2015 年 12 月 91,437 - 327,470,264.40

昆山柏庐路地块(昆山柏丽湾) 2014 年 08 月 2016 年 06 月 103,136 - 11,768,735.36

1,186,216,517.95 1,547,976,222.84

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

5 存货(续)

(a) 存货分类如下(续):

(ii) 开发成本

预计最新一期预计总投资 2014 年 2013 年

开工时间竣工时间 (万元) 12 月 31 日 12 月 31 日

南京珑湾花园 2013 年 11 月 2015 年 12 月 391,861 2,767,584,688.39 2,121,170,405.58

上海香溢璟庭* 2014 年 04 月 2015 年 06 月 233,725 1,458,385,561.05 -

南京香溢紫郡* 2011 年 10 月 2015 年 01 月 374,709 1,453,412,798.27 1,907,875,525.32

苏州红树湾* 2013 年 09 月 2015 年 06 月 229,466 1,329,224,047.24 1,151,259,164.00

常州新城帝景* 2008 年 10 月 2015 年 06 月 353,760 1,018,591,092.79 1,291,137,118.00

苏州新城公馆* 2013 年 07 月 2015 年 06 月 168,976 948,754,289.70 1,011,289,029.59

南通香溢紫郡 2014 年 09 月 2016 年 06 月 282,365 799,783,228.91 -

昆山柏丽湾 2014 年 08 月 2016 年 06 月 103,136 610,834,749.23 -

杭州西溪逸境 2014 年 06 月 2016 年 06 月 83,270 581,512,705.55 741,671,145.00

杭州山语院 2014 年 01 月 2015 年 12 月 91,437 549,084,794.56 -

上海馥华里 2013 年 08 月 2015 年 06 月 104,608 535,348,132.79 -

上海香溢都荟 2014 年 12 月 2016 年 06 月 78,202 528,828,427.75 -

常州香溢俊园* 2013 年 08 月 2015 年 05 月 129,871 431,528,372.68 1,137,219,997.82

昆山香溢紫郡* 2012 年 03 月 2015 年 06 月 186,372 418,339,441.17 868,838,017.00

常州香溢紫郡* 2011 年 06 月 2015 年 08 月 239,240 412,442,706.23 499,201,979.37

无锡尚东雅园* 2010 年 12 月待定 239,068 412,401,473.61 401,831,773.67

常州悠活城 2014 年 04 月 2015 年 12 月 289,845 393,261,340.41 -

杭州忆华年筑 2014 年 12 月 2016 年 06 月 48,465 335,886,895.79 -

上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2015 年 12 月 66,042 327,905,079.04 134,335,454.62

常州新城公馆* 2006 年 09 月 2017 年 09 月 347,575 175,304,632.93 145,575,493.72

常州新城金郡* 2010 年 04 月 2018 年 05 月 192,088 100,997,122.84 98,804,499.51

常州新城域* 2010 年 04 月待定 196,869 71,516,393.21 72,233,402.59

常州新城长岛* 2006 年 12 月待定 226,900 65,664,112.22 65,664,112.00

常州金色新城* 2001 年 12 月待定 170,540 26,343,299.66 37,500,000.87

无锡香溢紫峻 2013 年 04 月 2014 年 12 月 128,362 - 1,011,030,078.50

上海香溢澜庭 2013 年 03 月 2014 年 11 月 109,290 - 859,841,978.09

上海忆华里 2010 年 11 月 2014 年 12 月 289,611 - 819,790,838.38

常州香溢澜桥 2012 年 04 月 2014 年 11 月 264,866 - 819,611,409.55

苏州香溢澜桥 2012 年 10 月 2014 年 11 月 151,106 - 755,491,563.70

上海昱翠湾 2013 年 09 月 2014 年 12 月 87,731 - 591,564,428.57

常州香悦半岛 2011 年 05 月 2014 年 06 月 237,472 - 497,635,903.92

上海碧翠园 2011 年 03 月 2014 年 09 月 206,208 - 186,509,113.38

其他项目 33,520,775.13 32,575,054.89

15,786,456,161.15 17,259,657,487.64

* 该等项目分期开发,其中已完工部分结转开发产品,未完工部分为开发成本。

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财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

5 存货(续)

(a) 存货分类如下(续):

(iii) 开发产品

项目最新一期竣工时间 2013 年 12 月 31 日本年增加及调整本年减少 2014 年 12 月 31 日

常州香溢澜桥 2014 年 11 月 404,001,592.18 1,187,517,566.16 1,002,886,506.67 588,632,651.67

常州新城帝景 2014 年 12 月 261,326,845.90 736,851,694.43 449,949,591.68 548,228,948.65

常州新城首府 2013 年 12 月 492,788,526.41 (17,665,873.56) 151,220,630.99 323,902,021.86

上海香溢澜庭 2014 年 11 月 - 1,092,903,431.58 778,650,370.78 314,253,060.80

无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 - 1,283,619,766.40 994,789,324.53 288,830,441.87

上海悠活城 2013 年 11 月 373,793,496.54 47,782,413.50 147,421,851.96 274,154,058.08

常州香悦半岛 2014 年 06 月 421,578,873.60 605,993,563.69 760,094,065.33 267,478,371.96

上海尚上城 2013 年 06 月 280,754,003.03 16,217,366.82 78,051,500.19 218,919,869.66

苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 215,562,944.57 1,014,800,102.05 1,016,953,064.80 213,409,981.82

南京香溢紫郡 2014 年 12 月 321,593,772.49 1,455,673,578.46 1,566,281,769.95 210,985,581.00

常州香溢俊园 2014 年 12 月 - 798,078,176.40 627,325,461.31 170,752,715.09

上海新城金郡 2013 年 08 月 239,297,731.90 66,742,489.44 142,912,133.32 163,128,088.02

常州香溢紫郡 2014 年 09 月 377,900,802.34 484,180,838.98 717,724,856.88 144,356,784.44

上海馥华里 2014 年 12 月 - 431,294,028.73 288,417,985.95 142,876,042.78

上海碧翠园 2014 年 09 月 311,018,220.34 158,355,936.92 334,968,720.86 134,405,436.40

苏州红树湾 2014 年 12 月 - 345,705,934.90 217,089,506.02 128,616,428.88

上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 183,062,556.40 (14,812,876.58) 46,082,250.65 122,167,429.17

上海忆华里 2014 年 12 月 14,963,211.98 379,445,205.43 292,410,213.52 101,998,203.89

常州新城南都 2014 年 12 月 93,784,485.80 92,301,848.94 87,206,333.43 98,880,001.31

常州新城域 2013 年 08 月 96,532,343.37 (1,261,990.26) 2,977,603.22 92,292,749.89

上海昱翠湾 2014 年 12 月 - 877,308,367.42 790,055,216.13 87,253,151.29

苏州翡翠湾 2011 年 06 月 82,965,990.39 62,147.88 1,036,315.96 81,991,822.31

苏州新城公馆 2014 年 11 月 - 478,358,515.29 399,416,331.58 78,942,183.71

苏州新城金郡 2013 年 12 月 236,371,433.93 5,810,001.10 175,047,954.54 67,133,480.49

昆山新城域 2011 年 12 月 65,459,716.15 (382,162.45) 3,317,464.61 61,760,089.09

常州新城金郡 2013 年 11 月 86,011,046.81 (19,843,180.58) 6,969,124.18 59,198,742.05

上海新城公馆 2012 年 11 月 237,141,766.28 (26,511,072.85) 151,700,434.07 58,930,259.36

常州清水湾 2012 年 05 月 64,025,641.65 (7,211,911.42) 490,029.58 56,323,700.65

常州公园壹号 2013 年 10 月 76,019,888.40 (9,625,512.08) 12,082,245.95 54,312,130.37

上海香溢璟庭 2014 年 12 月 - 504,695,347.18 454,671,820.04 50,023,527.14

昆山香溢紫郡 2014 年 10 月 77,653,664.75 660,877,546.02 692,582,799.74 45,948,411.03

无锡尚东雅园 2013 年 12 月 346,581,873.18 (19,914,530.80) 283,727,460.91 42,939,881.47

其他项目 324,499,860.14 (62,527,696.60) 106,554,931.17 155,417,232.37

5,684,690,288.53 12,544,819,060.54 12,781,065,870.50 5,448,443,478.57

注:对于以前年度完工的开发产品,会计估计变更导致的项目成本调整金额包括于―本年增加及调整‖栏。

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江苏新城地产股份有限公司

财务报表附注

2014 年度

(除特别注明外,金额单位为人民币元)

四、合并财务报表项目附注(续)

5 存货(续)

(b) 存货跌价准备分析如下:

本年增加本年减少

2013 年 12 月 31 日计提(附注四(16)) 其他转销其他 2014 年 12 月 31 日

开发成本 - 262,233,757.66 - - - 262,233,757.66

开发产品 230,201,715.01 78,929,017.17 - (61,303,274.22) - 247,827,457.96

230,201,715.01 341,162,774.83 - (61,303,274.22) - 510,061,215.62

确定可变现净值本年转回存货本年转销存货

的具体依据跌价准备的原因跌价准备的原因

开发成本预计完工后的销售价格不适用不适用

减去估计至完工将要发

生的成本、销售费用及