公司代码：900950 公司简称：新城 B 股
江苏新城地产股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于
上海证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
B股 上海证券交易所 新城B股 900950 五菱B股
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐云龙 杭磊
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xcgf@900950.com xcgf@900950.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减（%）
总资产 33,898,129,926.34 33,882,213,509.79 0.05 29,280,647,387.17
归属于上市公
司股东的净资 7,729,393,524.60 6,625,245,210.12 16.67 5,160,080,835.32
产
本期比上年同期增
2014年 2013年 2012年
减(%)
经营活动产生
的现金流量净 3,033,484,544.37 -213,835,826.10 1,518.60 1,998,139,769.94
额
营业收入 17,100,229,292.43 16,583,969,378.85 3.11 14,300,447,268.64
归属于上市公
司股东的净利 1,166,710,016.51 1,609,470,064.80 -27.51 1,315,768,260.43
润
归属于上市公 1,155,571,050.24 1,537,493,058.74 -24.84 1,304,366,766.28
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 减少11.04个百分
16.43 27.47 29.24
产收益率（%） 点
基本每股收益
0.7323 1.0102 -27.51 0.8259
（元／股）
稀释每股收益
0.7323 1.0102 -27.51 0.8259
（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 33,904
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 33,904
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东 持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 条件的股份
性质 例(%) 数量 数量
数量
新城控股集团有限公司 境内 58.86 937,728,000 937,728,000 质押 50,000,000
非国
有法
人
GUOTAI JUNAN 境外 1.23 19,620,261 0 未知
SECURITIES(HONGKONG) 法人
LIMITED
金濠(合肥)建设发展有限公 境外 0.69 10,979,733 0 未知
司 法人
DBS VICKERS (HONG 境外 0.57 9,069,209 0 未知
KONG) LTD A/C CLIENT 法人
HAITONG 境外 0.38 6,126,297 0 未知
INTERNATIONAL 法人
SECURITIES COMPANY
LIMITED-ACCOUNT
CLIENT
SCBHK A/C KG 境外 0.38 6,105,085 0 未知
INVESTMENTS ASIA 法人
LIMITED
JIASHAN SHEN 境外 0.34 5,476,966 0 未知
自然
人
常州市华顺建筑工程有限公 境内 0.32 5,068,800 5,068,800 未知
司 非国
有法
人
唐起麟 境外 0.29 4,585,287 0 未知
自然
人
陈素幸 境外 0.24 3,846,081 0 未知
自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存
明 在关联关系或一致行动人的情况。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
（一） 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内市场形势分析
2014 年，我国宏观经济环境呈现低迷状态，作为国民经济支柱的房地产行业，自然也无法独
善其身。国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅
下滑，70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。房地产市场失去了往年的活力，既无“小阳春”，
也无“红五月”，更无“金九银十”。市场成交持续低迷，房价也开始步入下行通道。随着房地产
市场调整的不断加深，各地地方政府从 6 月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套
房认定政策，以释放改善性需求。
2014 年，20 家典型房企销售业绩同比增长 18%，增速同比下降了 7 个百分点，重点房企中
逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成，但行业集中度在 2014 年继续大幅提升，据克而
瑞信息发布的《2014 年中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》，TOP10、TOP20 和 TOP50 的市场
份额上升幅度均高于前几年，从金额集中度看，TOP10 企业从 2013 年的 13.72%上升至 17.19%，
增加了 3.47 个百分点，升幅同比提高了 2.51 个百分点；TOP20 及 TOP50 企业同比也分别提升了
4.27 个百分点和 5.42 个百分点，提升幅度加大。
报告期内公司内部运营情况
2014 年，在“强战略、拓布局；重执行、求创新；调结构、控风险；明绩效、优组织”的年
度经营方针指导下，公司全体员工辛勤付出，坚定以项目内部投资报酬率、净利润率为核心，完
善以项目目标管理为核心的组织优化和绩效管理，深入开展价值创新，通过内部运营、产品研发、
销售策略等多方面组合发力积极应对市场调整的各种不利影响。
积极与同行及金融机构开展各种合作，进一步拓展了公司参与优质项目开发的空间，分散了
投资风险，改善了公司整体的资产负债结构；公司通过运用大数据，以当下最新的众筹、微信平
台、“新城经纪人”APP 等各种营销模式应对疲软的市场环境，并取得了一定的成效；20 亿元的
公司债券发行成功，补充了公司运营资金，改善了公司债务结构，促进了公司长期稳健发展，也
是公司首次通过资本市场实现融资。
报告期内，公司基本完成了年初制定的各项主要经营指标，流程管控得到进一步加强，产品
创新得到进一步发展，研发成果不断优化，标准化管理取得新进展，产品品质稳步提高，人员培
训体系初步建成，人才结构不断趋于合理。
报告期内经营业绩回顾
2014 年，面临房地产市场下行的压力，以及项目推盘时间和区域均较为集中等困难，公司积
极应对市场变化，及时调整开发节奏和销售策略，通过公司全员的努力，最终全面完成了年初董
事会提出的各项主要经营指标。
报告期内，公司实现销售面积 197.69 万平方米，销售金额 187.92 亿元（含合营项目），分别
比 2013 年增长 16.14%和增长 9.84%。
报告期内，公司共有 19 个子项目实现竣工，竣工面积为 237.60 万平方米（含合营项目）；实
现营业收入 171.00 亿元，实现净利润 12.04 亿元，分别比 2013 年增长 3.11%和 减少 26.48%。截
止 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 338.98 亿元，净资产 82.93 亿元，分别比上年同期增长 0.05%
和 20.57%。
报告期末，公司共有 22 个子项目在建，总建筑面积为 329.00 万平方米（含合营项目）。
报告期内，公司新增南京栖霞仙林湖地块、浦口高新区地块、浙江余杭未来科技城地块、上
海嘉定回城南路地块、松江永丰街道 30-02 号地块、苏州吴中经济开发区地块、武汉汉阳四新地
块、济南历城天鸿地块、青岛李沧天水路地块等共 13 幅地块，新增总建筑面积 306.33 万平方米。
截止报告期末，公司可建面积 792.85 万平方米（含合营项目）。
2014 年结算和销售情况表
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称 权益比例
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
南京新城香溢紫郡 96.22% 152,791 145,677 233,301 198,249
南京珑湾花园 96.22% 124,260 200,513 - -
昆山新城香溢紫郡 100.00% 66,883 46,789 94,423 69,480
昆山新城柏丽湾 50.00% 47,426 31,672 - -
苏州新城香溢澜桥 100.00% 47,694 45,553 143,445 136,568
苏州新城公馆 100.00% 81,250 84,918 48,132 53,178
苏州新城红树湾 70.00% 116,251 95,962 34,861 31,305
无锡新城尚东雅苑 100.00% 27,752 17,580 42,072 28,506
无锡新城香溢紫峻 100.00% 84,225 62,622 152,422 114,460
常州新城香悦半岛 96.22% 24,298 22,579 104,208 85,711
常州新城帝景 95.91% 75,581 73,892 63,433 72,119
常州新城首府 95.80% 17,827 16,690 19,152 18,844
常州新城香溢澜桥 95.80% 91,503 58,321 165,142 114,517
常州新城香溢俊园 95.80% 84,544 58,577 91,989 67,675
常州新城香溢紫郡 95.80% 118,849 62,908 141,276 81,882
常州悠活城 99.16% 49,391 23,646 - -
上海新城悠活城 96.22% 10,521 14,427 14,258 19,899
上海新城金郡 96.22% 7,359 15,100 10,863 23,277
上海新城公馆 96.22% 2,406 4,566 8,202 15,995
上海新城忆华里 96.22% 10,737 36,805 25,981 81,009
上海新城尚上城 96.22% 8,988 12,244 3,249 6,870
上海新城碧翠 100.00% 9,986 37,737 23,438 75,350
上海新城馥华里 96.22% 53,762 88,705 22,251 40,936
上海新城香溢澜庭 96.22% 24,797 49,847 50,030 101,212
上海新城香溢璟庭 96.22% 68,620 119,305 30,968 51,754
上海新城昱翠湾 96.22% 53,374 80,359 78,553 117,980
杭州山语苑 100.00% 67,623 44,731 - -
杭州西溪逸境 100.00% 16,830 25,427 - -
南京香悦澜山 67.35% 23,985 34,714 - -
上海万科金色领域 48.11% 41,068 67,697 29,238 45,337
上海旭辉府 48.11% 72,485 72,068 - -
其他项目 - 91,981 96,174 44,106 41,289
车位 201,817 31,433 244,334 32,252
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
行业竞争格局和发展趋势
经历了 2014 年的大转折之后，楼市在 2015 年将进入新常态，行政性管制政策将逐步退出，
房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿全年，市场也将在全面分化中进入中速增长，同时，大部
分二三线城市房地产市场风险将明显上升。
从市场前景来看，虽然城镇化率增长已经开始减速，但城镇化的趋势并没有发生改变，每年
新增的城镇人口仍能为市场带来大量的需求，在一线及主要二线城市，更是有大量的首置首改需
求有待释放；城市建设的进一步推进也将会带来持续的新增需求。
从行业竞争格局来看，市场份额不断趋于集中，竞争格局逐渐趋于稳定，大企业的领先优势
将进一步扩大，中型企业不进则退，小企业则面临边缘化的危险。得益于调控的解绑、货币政策
的推动以及房企的营销力度的加强，2015 年房价的整体走势应是先降后稳：一方面，目前很多城
市库存还处于高位，去化周期较长，在巨大的库存压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一
方面，从销售目标完成情况来看，受 2014 年多数房企未完成全年目标的影响，在 2015 年上半年
的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。
公司发展战略
2015 年是公司的战略转型年和管理创新年，公司将坚定不移地强化战略执行，滚动制定并发
布公司 3 年发展战略和路线图，创新发展模式与企业文化，提升产品质量与客户满意度，提高组
织管控效率。完成百年住宅技术标准化、产业化、品牌化，形成新城产品差异化特色；总部+区
域（城市）事业部+项目的三级组织体系和绩效管理体系落地，形成人才梯队和核心能力。
经营计划
2015 年度公司将在“精投资，强产品，IRR 致胜新常态；育英才，优服务，精益化助力再发
展。”的经营方针指导下，积极拓展目标城市，提炼并培育竞地优势，大胆创新取地模式；不断拓
展新的融资渠道，借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力；融合产品研发与技术管理职能，
缩短成果转换时间，加强新工艺、新材料、新技术研发继续成本挖潜；标准化产品系统升级，提
高标准化率尤其在土地投资中产品库运用效率；配合新区域拓展及项目开发落实属地品牌建设，
提高公司、产品及技术品牌知名度；严格项目计划管理和目标管理，通过计划系统强化和提高项
目计划管理水平；通过采购招投标业务系统优化供应商管理及招投标透明化，提高供应商队伍质
量及招标规范性；实施人才分类和发展战略，建立人才素质模型和能力标尺；沉淀业务管理和项
目开发案例库，自主开发培训课程；按照三级架构落实分级管控、评价及考核，做实做活成熟型
城市公司职能；以信息化工具为载体，提高流程信息化率，实现计划催发事项，事项催发审批，
审批催发指引；严控员工职务行为风险，践行阳光普照工作机制。
2015 年，公司计划新开工项目 20 个，新开工建筑面积 264.64 万平方米，公司计划竣工项目
18 个，建筑面积约 191.03 万平方米。
2015 年公司计划开工项目一览表
地理 权益 占地面积 总建筑面积 可售面积 开工 竣工交
公司名称 项目名称
位置 比例 （平方米） （平方米） (平方米） 时间 付时间
常州新城房产开发 常州公馆四期 2015 年 2017 年
武进区 95.80% 106,977.15 315,575.63 253,413.01
有限公司 3月 9月
常州新城金郡房地 常州新城金郡 2015 年 2018 年
天宁区 96.22% 4,712.66 47,269.07 47,269.07
产有限公司 三期 12 月 5月
南京新城创置房地 南京湖北路项 2015 年 2017 年
鼓楼区 96.22% 11,627.40 51,381.40 36,277.40
产有限公司 目 3月 10 月
南京新城万隆房地 南京香悦澜山 2015 年 2017 年
栖霞区 67.35% 34,008.00 132,273.01 76,224.37
产有限公司 二期 7月 12 月
南京新城万嘉房地 南京 G75 地块 2015 年 2017 年
浦口区 96.22% 65,557.00 192,576.00 153,222.00
产有限公司 一期 6月 12 月
南通新城创置房地 南通香溢紫郡 2015 年 2016 年
港闸区 76.98% 31,639.90 111,736.15 91,331.95
产有限公司 一期 B 区 4月 12 月
上海松郡房地产开 2015 年 2016 年
上海水云间 松江区 96.22% 39,993.00 58,060.00 43,276.00
发有限公司 1月 6月
上海松睿房地产开 上海永丰街道 2015 年 2016 年
松江区 100.00% 18,932.20 37,940.92 24,004.60
发有限公司 30-02 地块 4月 10 月
苏州新城创盛置业 苏州红树湾轨 2015 年 2016 年
吴江区 70.00% 21,647.40 17,645.00 17,445.00
有限公司 交商业 11 月 9月
昆山新城创宏房地 昆山香溢紫郡 2015 年 2016 年
昆山市 100.00% 27,470.40 90,500.00 68,285.40
产有限公司 S1 地块 9月 12 月
苏州新城万瑞房地 苏州太湖新城 2015 年 2016 年
吴中区 68.00% 34,227.00 148,408.40 119,304.77
产有限公司 一期 3月 12 月
苏州新城万瑞房地 苏州太湖新城 2015 年 2018 年
吴中区 68.00% 16,006.60 107,172.26 77,627.74
产有限公司 二期 8月 10 月
杭州新城创盛房地 杭州科技城 2015 年 2017 年
余杭区 100.00% 33,598.00 72,823.80 49,673.00
产开发有限公司 33#地块 8月 6月
武汉新城创置置业 武汉四新项目 2015 年 2016 年
汉阳区 100.00% 49,770.00 145,488.00 117,278.00
有限公司 一期 2月 12 月
武汉新城创置置业 武汉四新项目 2015 年 2017 年
汉阳区 100.00% 23,890.00 91,060.00 67,268.00
有限公司 二期 A 9月 12 月
济南天鸿永业房地 济南万象新天 2015 年 2017 年
历城区 100.00% 84,362.00 304,371.00 234,098.00
产开发有限公司 C4 地块 8月 7月
青岛卓越新城置业 青岛李沧 C-2 2015 年 2017 年
李沧区 50.00% 56,372.60 220,114.80 166,907.20
有限公司 地块 10 月 10 月
青岛卓越新城置业 青岛李沧 H 地 2015 年 2017 年
李沧区 50.00% 30,073.70 65,118.00 50,545.00
有限公司 块 7月 6月
青岛新城东郡房地 青岛李 沧 C-1 2015 年 2017 年
李沧区 50.00% 52,417.90 199,786.00 157,253.70
产开发有限公司 地块 7月 6月
青岛新城东郡房地 青 岛 李 沧 I-1 2015 年 2017 年
李沧区 50.00% 63,717.00 237,154.00 186,690.81
产开发有限公司 地块 9月 8月
合计 806,999.91 2,646,453.44 2,037,395.02
2015 年公司计划竣工项目一览表
地理位 占地面积 总建筑面积 可售面积 竣工交付时
项目名称 权益比例 开工时间
置 (平方米） (平方米） (平方米） 间
常州帝景办公 武进区 95.91% 17,455.71 52,000.65 38,248.00 2013 年 6 月 2015 年 6 月
常州新城帝景二期
武进区 95.91% 7,021.63 23,135.40 22,395.12 2013 年 1 月 2015 年 6 月
（20#22#）
常州香溢俊园二期 天宁区 96.22% 16,198.24 76,879.85 63,790.00 2013 年 8 月 2015 年 5 月
常州香溢紫郡四期 天宁区 95.80% 38,179.87 149,480.24 118,845.00 2013 年 12 月 2015 年 8 月
常州悠活城 新北区 99.16% 51,966.00 194,296.62 152,177.00 2014 年 4 月 2015 年 12 月
南京香溢紫郡五期 浦口区 96.22% 22,956.60 141,010.92 106,888.00 2013 年 5 月 2015 年 1 月
南京香溢紫郡六期
浦口区 96.22% 33,783.60 54,785.28 47,124.00 2013 年 12 月 2015 年 1 月
A区
南京香溢紫郡六期
浦口区 96.22% 49,012.90 80,833.98 71,498.00 2014 年 3 月 2015 年 6 月
B区
南京珑湾花园一期 江宁区 96.22% 31,602.50 160,081.25 115,873.00 2013 年 11 月 2015 年 12 月
上 海 馥 华 里
（10-13#洋房,、7、 嘉定区 96.22% 22,796.39 64,274.87 50,925.81 2013 年 8 月 2015 年 6 月
8、14#高层））
上海香溢璟庭一期
嘉定区 96.22% 30,583.16 88,368.72 63,167.57 2014 年 4 月 2015 年 6 月
（小高层+6#多层）
上海金郡 A 四期
嘉定区 96.22% 18,623.10 88,435.27 68,885.00 2014 年 10 月 2015 年 12 月
/A11-3
苏州香溢紫郡二期
昆山市 100.00% 24,448.82 55,434.79 52,400.00 2013 年 8 月 2015 年 6 月
B区
苏州新城公馆一期
吴中区 100.00% 23,347.36 58,232.13 54,461.49 2013 年 7 月 2015 年 6 月
（高层）
苏州新城公馆二期 吴中区 100.00% 37,165.60 117,970.21 91,018.00 2014 年 1 月 2015 年 12 月
苏州红树湾一期
吴江区 70.00% 49,843.66 206,642.06 147,531.39 2013 年 9 月 2015 年 6 月
（高层）
苏州红树湾二期 A
吴江区 70.00% 32,437.30 133,200.00 101,905.00 2014 年 12 月 2015 年 12 月
区
杭州山语院 余杭区 100.00% 54,033.50 165,191.68 122,204.00 2014 年 1 月 2015 年 12 月
合计 561,455.94 1,910,253.92 1,489,336.38
1、 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
未来，公司将根据业务发展需求，并综合考虑公司的资本结构、盈利能力、外部市场环境等
多种因素，以股东利益最大化为核心，利用银行借款、资本市场融资等多种手段进行持续融资，
以满足公司发展的资金需要。
2、可能面对的风险
（1）政策风险：2015 年，国家宏观调控政策在房地产政策、信贷政策、税收和土地供应等由此
引起的房地产开发企业资金成本、周转和消费者需求等多方面因素将对房地产市场产生的重大影
响。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为。
（2）市场风险：由于城市吸纳人口能力和库存去化周期不同，不同城市住宅市场表现在 2015 年
将继续分化。公司将加强市场监测，及时调整营销策略，逐步调整市场布局。
（3）行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业
竞争日益激烈。公司将不断提高企业竞争力，适度扩大规模，提高市场份额；继续加强产品研发、
成本管控和工程管理，不断提高产品性价比。
（4）财务风险：房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业
务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将坚持快速回款，合理
安排融资计划，尝试多种融资渠道，加强资金管理，确保资金链安全。
（三） 利润分配或资本公积金转增预案
1、 现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发【2012】37
号）和江苏证监局《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》（苏证监公司字【2012】
276 号）文件的要求，结合公司实际情况，公司对公司《章程》中关于条款做相应修改，并经公
司 2012 年年度股东大会审议通过。公司据此制定了《公司 2013 年度利润分配方案》, 并于 2014
年 3 月 15 日召开了 2013 年年度股东大会审议通过了此项议案：以 2013 年 12 月 31 日总股本
1,593,187,200 股为基数，按每 10 股派送现金红利人民币 1.03 元（含税）。2013 年度现金股利计人
民币 164,098,281.60 元。
该方案符合公司章程及审议程序的规定，充分保护了中小投资者的合法权益，独立董事对该
分配方案发表了独立意见，并同意将其提交股东大会审议。公司于 2014 年 4 月 8 日召开了“新城
B 股 2013 年度现金分红说明会”，与投资者就其关注的公司 2013 年度现金分红、公司经营发展等
问题进行了充分的沟通与交流。本次分配方案于 2014 年 6 月实施，详见公司于 2014 年 5 月 14
日披露于上海证券交易所网站的 2014-017 号《江苏新城地产股份有限公司 2013 年度利润分配实
施公告》。
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2014 年度归属于上市公司股东
的净利润 1,166,710,016.51 元，母公司报表净利润 1,121,382,459.19 元，按照公司《章程》规定，
提取 10%盈余公积 112,138,245.92 元，加年初未分配利润为 229,529,068.94 元，减去 2013 年度利
润分配 164,098,281.60 元，本年度可供股东分配利润为 1,074,675,000.61 元。董事会决定的分红派
息方案如下：以 2014 年 12 月 31 日总股本 1,593,187,200 股为基数，按每 10 股派送现金红利人民
币 0.70 元（含税），2014 年度现金股利共计人民币 111,523,104.00 元。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
中华人民共和国财政部于 2014 年初颁布及修订了八项会计准则：
1、《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》(2014 年修订)；
2、《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》(2014 年修订)；
3、《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》(2014 年修订)；
4、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》(2014 年修订)；
5、《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》(2014 年修订)；
6、《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》(2014 年颁布)；
7、《企业会计准则第 40 号—合营安排》(2014 年颁布) ；以及
8、《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》(2014 年颁布) 。
财政部要求除《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》自 2014 年度财务报表起施行外，
其他准则自 2014 年 7 月 1 日起施行。本公司及其子公司已采用上述准则编制 2014 年度财务报表，
上述会计准则的采用对公司 2014 年度及比较期间的财务状况、经营成果及现金流量没有重大影
响。
为了更加客观地反映投资性房地产的真实价值，结合公司的自身情况及行业特点，便于公司
管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息，同时降低资产负债率，
提高公司融资能力，公司决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量这一国际通行的计
量方法。
公司对投资性房地产采用公允价值计量符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》、《企
业会计准则第 28 号-会计政策、会计估计变更和差错更正》及有关规定。本次会计政策变更相关
程序，符合法律法规的规定及上市监管机构的要求，不存在损害公司和全体股东利益的情况。
此项政策变更将增加公司 2014 年 12 月 31 日之投资性房地产约 9,906 万元、资本公积约 7,149
万元、递延所得税负债约 2,476 万元、少数股东权益约 281 万元。 鉴于截至 2013 年 12 月 31 日，
公司仅持有零星的投资性房地产，该等变更对公司比较期间的财务状况，经营成果及现金流均没
有重大影响。
上述会计政策变更已于 2015 年 2 月 15 日获第六届董事会第十一次会议批准。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与
支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，
调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行
权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
2、 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
江苏新城地产股份有限公司
2015 年 2 月 15 日
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