公司代码：600306 公司简称：*ST 商城
沈阳商业城股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 *ST商城 600306 商业城
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张凤伟 张建佐
电话 024-24865832 024-24865832
传真 024-24848007 024-24865832
电子信箱 sycgf3801@sina.com.cn sycgf3801@sina.com.cn
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2013年末 本期末
比上年
2014年末 同期末 2012年末
调整后 调整前 增减（%
）
总资产 2,479,602,782.17 3,537,804,726.85 3,537,804,726.85 -29.91 3,388,496,396.09
归属于上市公 119,650,166.82 67,238,774.56 67,238,774.56 77.95 492,968,885.29
司股东的净资
产
2013年 本期比
调整后 调整前 上年同
2014年 2012年
期增减
(%)
经营活动产生 -14,979,068.10 -191,928,640.31 -191,928,640.31 23,012,314.89
的现金流量净
额
营业收入 1,493,696,542.99 1,860,387,635.00 1,860,387,635.00 -19.71 1,599,804,718.89
归属于上市公 32,259,705.46 -277,327,986.24 -277,327,986.24 -128,442,720.53
司股东的净利
润
归属于上市公 -268,772,431.51 -278,623,241.60 -278,623,241.60 -127,326,284.75
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 38.70 -78.27 -78.27 -31.23
产收益率（%）
基本每股收益 0.18 -1.56 -1.56 -0.72
（元／股）
稀释每股收益 0.18 -1.56 -1.56 -0.72
（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 8,603
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 8,461
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限售
持股比 持股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 条件的股份
例(%) 数量 数量
数量
中兆投资管理有限公司 境内非国有 29.22 52,048,427 无
法人
深圳市琪创能贸易有限公司 境内非国有 12.51 22,290,664 质押 22,000,000
法人
李欣立 境内自然人 2.80 4,993,450 无
沈阳中兴商业集团有限公司 国有法人 2.38 4,233,578 无
喻志田 境内自然人 1.27 2,264,200 无
王爱香 境内自然人 1.12 2,003,592 无
王缨 境内自然人 0.84 1,498,266 无
孙杰 境内自然人 0.77 1,370,000 无
上海石金投资有限公司 境内非国有 0.70 1,250,000 无
法人
陈学赓 境内自然人 0.58 1,036,801 无
上述股东关联关系或一致行动的说明 （1）公司第一大股东中兆投资与上述其余股东之间无关联
关系，亦不属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》
规定的一致行动人。 （2）公司未知上述其余股东之间有
无关联关系或属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》
规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年是商业城经历巨大变革的一年，首先股权发生变更，接下来剥离了辽宁物流和安立置
业两块非核心资产，朝着强主业，去副业的发展目标迈出了关键的一步。2014 年也是沈阳商业城
改扩建后整体开业的第二年，在全体员工共同努力下，企业的运营步入新的持续稳定发展期，2014
年公司实现了扭亏为盈。
2014 年商业城全年实现营业收入 149,369 万元，比同期 186,038 万元减少 36,669 万元，下降
幅度 19.71%。营业利润为 1,489 万元，比同期增加 29,143 万元，利润总额为 1,557 万元，比同期
增加 29,086 万元，归属于母公司所有者的净利润为 3,226 万元，比同期增加 30,959 万元。
2014 年中国的零售行业形势依旧严峻。根据中国商业联合会、中华全国商业信息中心统计，
2014 年全国百家重点大型零售企业零售额同比仅增长 0.4%，增速低于上年水平，自 2012 年以来
连续第三年呈现放缓情况。加上沈阳商业地产严重过剩的现状，给沈阳的零售行业带来巨大的压
力。根据戴德梁行发布的沈阳 2014 年房地产市场数据显示，沈阳市人均商业面积近 1 平方米，接
近发达国家每人平均 1.0~1.2 平方米的水平，预计到 2020 年，沈阳人均商业面积将达到 1.6 平方
米。因此，沈阳的零售市场在相当长的时期内仍居于严重饱和状态。
2014 年主要工作的概要回顾
1、调整经营结构。2014 年公司重新制定招商流程，在调查研究基础上，根据每家门店的实
际情况，推出了品牌调整规划方案。
2、探索精准营销，突出促销特色。2014 年，公司营销活动朝着要逐步形成商业城独特的营
销特色方向发展。比如，2014 年利用微信管理平台，实现了电子 DM 的直投功能，实现了会员绑
定、积分查询、销售数据查询等功能，全面实现工作数据的电子化管理，首次迈出了从传统营销
向全媒体营销的重要步伐。
3、完善现场管理，提高服务品质。充分发挥现场服务管理对经营工作的促进作用。比如，
通过每日召开服务管理例会，及时通报和总结运营上存在问题，推动公司运营管理朝更加有序的
方向发展。
4、全面实行费用预算管理。为使管理科学化，节约费用开支，加强内部控制，公司 2014 年
全面实行费用预算管理，对各项费用的管理做到事前有计划，事中有控制，事后有监督、考核。
对增加公司效益起到了重要作用。
5、实施资产重组。为进一步聚焦公司主业发展，2014 年沈阳商业城向深圳茂业商厦出售了
辽宁物流和安立置业两块非核心资产。2014 年 6 月 26 日，沈阳商业城与深圳茂业商厦签订了两
份股权转让协议，分别以 2.955 亿元的代价出售辽宁物流的 99.94%的股权，4,140 万的代价出售安
立置业的 100%的股份。该项重组已获中国证监会批准并完成股权交割。资产重组的完成，使公司
实现投资收益 30,646 万元。
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
商业零售市场竞争日趋激烈，新兴业态与网上购物持续分流传统百货店，消费客群流失带来
的业绩恶化让百货业倍感经营压力。国家统计局的数据显示，2014 年全国网上零售额 27,898 亿
元，同比增长 49.7%，占社会销售品零售总额的比重在 10%左右。根据艾瑞咨询公司的报告，2014
至 2017 年，预计中国电子商务将以年复合增长 27%的速度增长。而实体零售预计增长仍然保持单
位数的低增长趋势。因此，传统零售行业在很长一段时间，将面临新兴渠道的冲击。但是，电子
商务虽然本身增长迅速，实体商业基数大，实体商业仍然有不可撼动的地位和作用。
2015 年传统零售行业或将迎来改观。随着消费者信心指数的逐步恢复，反腐败短期内对高端
消费市场打压后，正常消费需求将得到释放，包括消费市场的理性、消费者消费习惯的逐渐回归、
零售企业在实体店经营和服务上的各项创新等，都将为业绩的回暖奠定了基础。
未来，百货的经营重心与核心竞争力为商品销售和体验式消费，应更多地掌握独家资源，通
过个性化、差异化的品牌与商品重新捕获消费者。在向自营过渡阶段，为了不占用大量资金，降
低经营风险，国内百货企业还需保持大比例与供应商合作开发、销售的品牌商品。“自营+自有品
牌+联营品牌”的混合经营模式将成为百货业未来发展的主流趋势。
（1）提升商业城经营业绩的有利因素
○1 商业城的品牌商誉价值，在社会各界家喻户晓，特别是母公司经改扩建后，经过 2014 年
行之有效的促销活动，使公司整体形象提升。
○2 在发展会员队伍、拓展销售渠道、延伸销售触角、实施精准营销等方面，在 2014 年均取
得了良好开端。
○3 2014 年，公司调整经营思路，确定经营定位，提高营销效率，探索物业租赁，拓展资源
利用，盘活存量，完善结构，调整经营定位，这些有益探索为 2015 年的运营积累了宝贵经验。
○4 传统商业区核心地的位置优势，与地铁无缝连通的交通优势，一系列名优产品入驻商业城
的品牌优势等均称为提升商业城经营业绩的有利因素。
（2）公司在经营中出现的问题与困难
○1 随着国内外商业资本纷纷进入，今后相当长的时间内沈阳消费市场，仍然处于饱和状态。
○2 公司历史形成的改扩建工程和高档自营品种等方面的资金需求使企业负债沉重。
○3 公司的四家门店的差异定位刚刚明晰，品牌结构尚在调整过程中。借助茂业系资源，整合
供应链的工作尚处于初期阶段。由于资金压力造成的对供应商结款周期过长等问题仍然处于逐渐
缓解的阶段。
2、 公司发展战略
公司始终坚持客户至上，树立"商业城城中求诚"的企业形象，稳步实施经营定位、品牌调整
战略，通过拓宽经营渠道，创新经营体系，提升经营管理水平，提高经营质量，创建以人为本、
和谐共赢的经营理念，全力打造企业核心竞争力。
3、经营计划
2015 年，公司全年计划总的目标是：
营业收入：18 亿元
期间费用：4.06 亿元
具体措施:
（1）调整经营定位，优化经营结构。以增加销售收入为中心，根据每家门店的实际情况，明
确经营定位，建立与之相适应的经营结构。
（2）公司在经营管理、团队建设、文化建设上有所创新，尤其要提高营销效率。通过行之有
效的营销活动和经营管理，扩大销售。
（3）完善商场功能、拓展服务范围。2015 年公司要加强功能性项目的经营，充分发挥地域
优势，体现餐饮等配套的特色，提升服务质量。
（4）全面实行费用预算管理。公司制定全年费用计划，严格控制费用支出。以提高公司的利
润率。
（5）加强公司信息系统建设，满足经营创新需要。公司将加强改造计算机信息系统，坚持自
主研发与引进先进的系统模块相结合的方式，提升信息化管理的水平与能力，满足业务整合、货
源整合、信息共享的需要。
4、 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年通过剥离非核心业务，突出主业，公司的资金压力有所缓解。2015 年公司将通过提高
运营效率，控制费用支出，带动公司效益的提升。
5、 可能面对的风险
1、宏观经济风险：全球经济复苏尚不明朗，国内经济增速放缓，消费市场受到冲击，将给公
司经营业绩增长造成较大压力；
2、市场竞争风险：新商圈的不断崛起，原有商圈的扩容升级，电子商务的快速发展给传统百
货业带来的冲击将加剧，零售企业的经营压力会越来越大；
3、成本上升风险：企业刚性成本增加，加上公司财务杠杆较高，公司面临运营成本和财务成
本上升的风险。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
财政部于 2014 年陆续颁布或修订了一系列企业会计准则，本公司已按要求于 2014 年 7 月 1
日执行新的该等企业会计准则，并按照新准则的衔接规定对比较财务报表进行调整。执行新准则
对比较财务报表影响说明如下：
1、长期股权投资
本公司根据新修订的《长期股权投资准则》，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共
同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公
允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。
上述会计政策变更追溯调整影响如下：
被投资单位 持股比 2013 年 1 月 1 2013 年 12 月 31 日
例(%) 日归属于母公 长期股权投资 可供出售金融 归属于母公
司股东权益 资产 司股东权益
盛京银行股份有限 1.51 -85,500,000.00 85,500,000.00
公司
合计 -- -85,500,000.00 85,500,000.00
2、财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，根据列报要求将递延收益单
独列报，并对年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
递延收益 2,323,463.10 6,157,540.96
其他非流动负债 2,157,540.96 4,991,618.82
其他流动负债 1,280,784.97 1,114,862.83 3,633,360.08 2,467,437.94
合计 3,438,325.93 3,438,325.93 8,624,978.90 8,624,978.90
公司董事会认为：公司依照财政部颁布的相关制度的规定，对公司会计政策进行了变更，并
对涉及的业务核算进行了追溯调整。修订后的会计政策符合财政部、中国证券监督管理委会、上
海证券交易所的相关规定，能够客观、公允地反映公司现时财务状况和经营成果，符合公司及所
有股东的利益。本次会计政策变更的决策程序，符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期纳入合并财务报表范围的主体共五户，具体包括：
子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
沈阳铁西百货大楼有限公司 控股子公司 1 99.82 99.82
辽宁国联家电有限公司 控股子公司 1 66.67 66.67
沈阳商业城苏家屯超市有限公司 全资子公司 1 100 100
沈阳商友软件系统有限公司 控股子公司 1 51 51
沈阳商业城名品折扣有限公司 全资子公司 1 100 100
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，减少二户，其中：
本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权的
经营实体
名称 变更原因
沈阳安立置业经营有限责任公司 出售股权
辽宁物流有限公司 出售股权
合并范围变更主体的具体信息详见“附注：合并范围的变更”。
董事长：张殿华
沈阳商业城股份有限公司
2015 年 2 月 13 日
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