长春欧亚集团股份有限公司
2015 年第一次临时股东大会
召开时间:2015 年 1 月 21 日上午 9 时
召开地点:本公司六楼第一会议室(长春市飞跃路 2686 号)
主持人:副董事长曲慧霞
会议议题:审议《关于控股子公司济南欧亚大观园房地产开发有限公司投资建设济南欧亚大观商都的议案》长春欧亚集团股份有限公司2015 年第一次临时股东大会材料
关于控股子公司济南欧亚大观园房地产开发
有限公司投资建设济南欧亚大观商都的议案
一、对外投资概述
根据公司“三星”发展战略,为进一步推进公司在济南市的发展,长春欧亚集团股份有限公司(以下简称公司)之控股子公司济南欧亚大观园房地产开发有限公司(以下简称大观房地产),在对济南市商业现状、未来发展、城市居民消费水平、房地产市场需求等情况进行深入调研的基础上,投资建设济南欧亚大观商都(以下简称欧亚大观)项目。
项目总建筑面积 249,470.76 平方米,由商业、写字间及公寓、地下车库及附属用房三部分组成。其中:地上 20 层,建筑面积190,133.24 平方米(1-6 层为商业,面积约 73,380 平方米,7~20层为写字间及公寓,面积约 116,753.24 平方米)。地下 3 层(车库及附属设施),建筑面积 59,337.52 平方米。项目总投资 142,800 万元。
本次投资已经公司第七届董事会 2015 年第一次临时会议审议通过。项目已经济南市相关部门核准。
本次投资不属于关联交易和重大资产重组。
二、投资主体的基本情况
公司名称:济南欧亚大观园房地产开发有限公司。公司类型:有限责任公司。注册地址:济南市市中区刘长山路 20 号。法定代表人:王玉芹。注册资本 18,000 万元(公司出资 11,300 万元,占注册资本的 62.78%,济南大欧经贸有限公司出资 4,900 万元,占注册资本的27.22%,济南欧亚大观园有限公司出资 1,800 万元,占注册资本的10%)。经营范围:房地产开发经营、物业管理服务、水暖安装工程、建筑装饰工程等。
三、投资标的基本情况
(一)项目投资的主要内容
项目名称:济南欧亚大观商都
项目选址:济南市市中区阳光新路中段,东至阳光新路,西至兴济河,南至卧龙路,北至刘长山路,占地面积 4.6 公顷,规划建设用地面积 27,163 平方米。
建设规模和主要建设内容:项目规划总建筑面积 249,470.76 平方 米 , 其 中 地 上 建 筑 面 积 190,133.24 平 方 米 。 地 下 建 筑 面 积59,337.52 平方米。主要建设商业用房及其他配套设施。
投资估算和资金筹措:总投资 142,800 万元,项目所需资金全部由大观房地产自筹解决。
项目建设期:至 2015 年 11 月 10 日。
(二)投资项目的市场定位和可行性分析
欧亚大观商都项目是山东省省级服务业载体重点项目。商业部分将打造功能齐全、内涵丰富,具有多层次、多业态、多功能,集购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务为一体,符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的商业综合体,其功能的有机组合必将释放出巨大的能量,创造出好的需求空间和商机,具有良好的发展潜力。写字间及公寓部分将打造方便、快捷、经济集办公、居住等城市生活空间的组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、享受高效率的生活和工作空间。
项目具有设计理念优势。项目紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题,参照国外和沿海发达地区商业地产精萃,吸取各地域房地产业界的优点,结合本地区实际情况精心规划。建筑功能区域划分合理,功能突出,环境绿化特色鲜明。建筑物设计采用简练的现代构成手法,充分体现建筑的时代气息和 21 世纪新的商业理念。
项目具有区位优势。济南市是环渤海、长江三角洲、黄河三角洲等三大经济圈的交接处和互通中枢,是南北必经之路。济青、京福、京沪、济聊绕城高速公路将济南环绕其中。国道 104、105、220、308、309 线及 16 条省道横贯济南,形成了以绕城高速公路为核心的高等级公路网络,济南作为山东省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。
项目具有省会城市优势。济南作为山东省省会,山东政治、文化、经济、金融、教育中心,具备构建城市综合体的先决条件。其完备的金融、保险业为商贸服务业发展融资、贷款提供了有力保障。工农业生产发达,为商贸服务业发展奠定了雄厚的产业基础。特别是商贸服务业基础设施网络比较健全,辐射周边的销售网络渠道相对完善,加之布局合理的医疗、教育、市场等相关配套设施,这些都为济南市商贸服务业的快速发展奠定了基础。
项目具有政策优势。山东省发布的《济南都市圈规划》,使济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州等 7 个城市形成了 1+6 携手发展的格局。目前,济南都市圈模式初具雏形,并呈现出加速发展的态势。同时,《济南市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出“推进城市综合体开发建设”,为山东商贸服务业的发展奠定了雄厚的产业基础和先决条件。
项目具有交通环境优势。项目位于济南市阳光新路西侧,兴济河东岸,卧龙路北侧,北与阳光 100 国际新城毗邻,距经十路约 800 米。经十路为济南交通最为繁忙的主干道之一,是贯穿济南市东西新城区和老城区的交通干道。项目毗邻阳光 100 国际新城,周围还有泉景天沅、三箭如意苑、通联花园等众多大中型居住小区,交通便利,人口密集,地理位置优越。
项目具有质量优势。项目规划由具备甲级资质的工程设计院进行工程设计,注重考虑现代商业概念,坚持“经济、高效、实用”的设计理念,坚持“节地、节能、节材”的设计原则,推广使用建筑新材料、新技术,达到环保节能要求,并合理安排消防安全设施,注重提高整体质量。
四、对外投资对公司的影响
济南欧亚大观商都项目,是本公司“三星”发展战略的重要举措。通过对济南市商业现状、发展趋势等状况的分析,投资建设济南欧亚大观商都项目,既有战略机遇,又有市场需求。该项目建成后,将成为济南市集购物、餐饮、娱乐、休闲、写字间、公寓于一体独具特色的商业综合体。其功能的有机组合在未来的经营中必将释放出较大能量,创造好的商机。不仅对提高公司在济南市商业市场中的地位,促进济南经济的发展和商业繁荣,满足居民消费起到积极的作用,而且对公司未来财务状况和经营成果会产生比较积极的影响。
商业部分,预计年平均投资收益率为其投资额的 3%-4%。写字间及公寓售出后,将会产生其投资额 15%-20%的一次性投资收益。
五、对外投资的风险分析
(一)投资标的风险
济南欧亚大观商都项目与济南市的经济发展、商业市场环境、居民消费水平、房地产市场需求及价格走势等具有极高的关联度。项目功能要素组合、运营管理能力、市场发展变化、居民消费需求等因素对项目会产生不确定的影响,使该项目存在一定的市场和经营风险。
(二)针对上述风险拟采取的措施
作为山东省省级服务业载体重点项目,公司将致力打造济南较高品质的商业和高尚、休闲、方便、生态、健康的商住及公寓。并通过科学组合各种服务功能,满足消费者各种消费需求,发挥本项目服务功能全的竞争优势,促进城市服务业的进一步发展。
商业将注重市场竞争能力的培育,在经营模式、结构布局、业态组合、店面形象、品牌优势、经营品质、聚客能力等方面进行全面创新,彰显模式优势、功能优势和竞争优势,以丰富的内涵,调动消费需求,提高聚客能力,提高竞争优势。借助欧亚的品牌,引入先进的管理理念和模式,推进现代营销手段和营销方式的创新,利用长期以来形成的诚信经营形象,取信与民,赢得市场。
项目由大观房地产负责建设及相关工作,建筑设计、设备选用、环境保护、管理系统采用大量先进的创新技术和理念,工程施工及设备采购采用招投标方式,并按国家要求委托专业单位进行工程监理和预决算审查工作,使项目形成了较强的质量支撑体系。大观房地产将以品牌、诚信、服务、产品战略打造和经营该项目。将加强项目的费用核算,搞好成本控制,加强质量管理,提高产品信誉,并通过多样化的营销手段,提升项目的市场认知度和影响力,提高项目竞争优势。
长春欧亚集团股份有限公司董事会
二〇一五年一月二十一日
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