工 程 咨 询 资 质
工咨甲:11820070058济南欧亚大观商都城市综合体
可行性研究报告
济南市工程咨询院
二Ο 一一年十一月
济南欧亚大观商都城市综合体
目 录
第一章 总 论 ......................................................................................1
第一节 项目背景 ..............................................................................1
第二节 项目概况 ..............................................................................9
第二章 需求分析 ................................................................................12
第一节 济南市经济情况简介 ........................................................12
第二节 济南市商业网点现状 ........................................................15
第三节 项目优势分析 ....................................................................17
第四节 需求分析 ............................................................................22
第三章 建设规模 ................................................................................28
第四章 项目选址 ................................................................................29
第一节 建设场址 ............................................................................29
第二节 建设条件 ............................................................................29
第五章 建设方案 ................................................................................32
第一节 设计依据及指导思想 ........................................................32
第二节 总体规划方案 ....................................................................35
第三节 公用工程设计方案 ............................................................40
第四节 主要经济技术指标 ............................................................49
第六章 节能方案分析 ..........................................................................50
第一节 用能标准和节能规范 ........................................................50
第二节 能耗状况和能耗指标分析 ................................................50济南市工程咨询院1
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第三节 节能措施和节能效果分析 ................................................53
第七章 环境影响评价 ........................................................................58
第一节 项目环境现状 ....................................................................58
第二节 项目建设和生产运营对环境的影响 ................................58
第三节 环境保护治理措施 ............................................................61
第四节 环境影响评价 ....................................................................64
第八章 劳动安全卫生消防 ................................................................65
第一节 劳动保护与安全生产 ........................................................65
第二节 消 防 ..................................................................................66
第九章 组织机构 ................................................................................67
第十章 项目实施进度 ........................................................................68
第十一章 工程招标方案 ....................................................................69
第十二章 投资估算 ..............................................................................75
第一节 投资估算依据 ....................................................................75
第二节 投资估算 ............................................................................77
第三节 资金筹措及使用计划 ........................................................79
第十三章 经济影响分析 ......................................................................81
第一节 财务测算 ............................................................................81
第二节 财务分析 ............................................................................83
第三节 不确定性分析 ....................................................................86
第十五章 社会效益评价 ....................................................................88
第十六章 结论与建议 ........................................................................89济南市工程咨询院2
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第一节 结 论 ..................................................................................89
第二节 建 议 ..................................................................................90附 图:
1、项目位置示意图
2、项目总平面布置示意图
3、地下层平面布置示意图
4、一层平面布置示意图
5、二层平面布置示意图
6、三-六层平面布置示意图
7、七层平面布置示意图
8、标准层平面布置示意图附 件:
1、企业法人营业执照
2、组织结构代码证
3、关于市投资控股有限公司《关于征询济南外贸抽纱有限公司国有土地规划条件的函》的复函(济规管函【2010】106 号、【2011】101 号)
4、国有建设用地使用权出让合同(合同编号:济南-01-2011-164)济南市工程咨询院3
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第一章 总 论
第一节 项目背景
一、项目名称:济南欧亚大观商都城市综合体
二、承办单位:济南欧亚大观园房地产开发有限公司
三、承办单位概况
济南欧亚大观园房地产开发有限公司(以下简称“欧亚大观园房地产公司”)成立于 2011 年 8 月 11 日,企业法人王玉芹,注册资本1800 万元,注册地址位于济南市市中区经五路 51 号六楼。主要经营范围包括房地产开发经营、物业管理服务、水暖安装工程、建筑装饰工程等。欧亚大观园房地产公司是济南欧亚大观园有限公司的子公司。济南欧亚大观园有限公司成立于 2009 年 4 月 27 日,企业法人王玉芹。注册资本 12000 万元,注册地址位于济南市市中区二七办事处陈庄大街。主要经营范围包括预包装食品、乳制品(含婴幼儿配方乳粉)的批发、零售(有效期至 2014 年 7 月 19 日)以及批发、零售:日用品,百货,纺织品,服装,鞋帽,五金交电,家具,计算机及其其配件,家用电器,工艺美术品;黄金饰品的零售;柜台出租;房地产开发、物业管理等。济南欧亚大观园有限公司自成立以来,首先清理大观园相关企业历史债务,并妥善安置职工,在此基础上扩大经营,提高经济效益,振兴了老字号企业,并促进其快速发展。
欧亚大观园房地产公司虽是房地产开发行业的新人,但自成立以济南市工程咨询院1
济南欧亚大观商都城市综合体来,该公司始终秉承“打造精品、奉献社会”的企业宗旨,“时尚、人文、生态、经典”的经营理念,“质量为本、用户至上”的管理方针和“锐意进取、精益求精”的企业精神。该公司在正确的发展战略和有效的经营方针的指导和引领下,在济南欧亚大观园有限公司这一强有力后盾支持下,严格贯彻责任意识和服务意识,将通过全体员工的不懈努力,在竞争激烈的房地产开发市场中努力拼搏,使公司从小到大、由弱变强,逐步打造成房地产开发的知名品牌,力争成为山东省一流的房地产开发和销售的专业公司,同时为建设和谐企业,促进老字号的发展做出贡献。
四、可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《关于加快服务业跨越发展的若干政策》
3、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要》
4、《济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《济南市城市总体规划(2006 年~2020 年)》
6、《济南市开展国家服务业综合改革试点实施方案》
7、《中共济南市委济南市人民政府关于加快经济发展方式转变的实施意见》
8、《济南市商业网点发展规划》
9、《投资项目可行性研究指南》
10、《房地产开发项目经济评价方法》济南市工程咨询院2
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11、建设单位提供的规划设计图及其他资料
五、项目提出的过程与理由
1、项目提出的过程
服务业是国民经济的重要组成部分,其兴旺发达程度是衡量和体现经济社会现代化水平的重要标志。加快发展服务业,是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措,是推进产业结构升级、实现经济结构战略性调整的内在要求,是缓解环境约束和资源要素压力、优化经济社会发展环境的客观需要,是促进城乡协调发展、提高人民生活质量的重要保证,是顺应世界经济发展趋势、增强国际竞争力的有效途径。
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出:“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点,营造有利于服务业发展的政策和体制环境,拓展新领域,发展新业态,培育新热点,推进服务业规模化、品牌化、网络化经营,不断提高服务业比重和水平。”还特别指出,要大力发展生产性服务业和生活性服务业。《2011 年政府工作报告》中也明确提出要大力发展服务业。加快发展生产性服务业,积极发展生活性服务业。着力营造有利于服务业发展的市场环境,加快完善促进服务业发展的政策体系。
商贸服务业是服务业的重要组成部分,是优化产业结构、助推经济转型升级的重要载体,是拉动消费、扩大内需的重要渠道,是服务民生、构建和谐宜居城市的重要内容。近年来,在市委市政府的正确领导下,全市商贸系统按照“发挥省城优势,发展省会经济”的总要济南市工程咨询院3
济南欧亚大观商都城市综合体求,以建设现代商贸服务业强市为目标,全面提升全市商贸服务业整体素质、综合竞争力和服务水平。商贸服务业呈现“规模不断扩大、空间不断拓展、活力不断增强”的发展态势,已成为拉动经济增长、增强财政贡献、促进社会就业的重要力量。2010 年,全市实现社会消费品零售总额 1725.5 亿元,年均增长 16.4%,城市居民人均可支配收入达到 25321 元,年均增长 13.3%。随着城乡居民收入水平的逐步提高,以汽车、住房、旅游、文化、教育、保健等为主要内容的享受型、发展型消费将加速普及,为全市发展高层次服务业提供了良好条件。
现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体应运而生。“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。它是人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在城市这个区域出现的一种服务业。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物,也是社会发展的一个大趋势。
随着改革开放的深入发展,大观园范围内企业由于历史包袱沉重等诸多因素,企业连年严重亏损,负债累累(大部分资产被法院查封,无法有效利用),特别是拖欠职工内债数额巨大,矛盾非常突出,职工经常上访,成为社会不安定因素,企业陷入濒临破产的境地。为加济南市工程咨询院4
济南欧亚大观商都城市综合体快国有企业改革,建立现代企业制度,安置职工就业,解决历史债务,盘活存量资产,引进增量资产,经济南市政府(2009)13 号文件和2009 年第 26 次市政府常务会议批准,引进长春欧亚集团股份有限公司作为大观园企业改制战略合作伙伴,成立了济南欧亚大观园有限公司,济南欧亚大观园房地产开发有限公司是济南欧亚大观园有限公司的子公司。济南欧亚大观园房地产开发有限公司成立后对济南市及周边的商业市场进行了充分调研,结合商业经营的特点以及欧亚集团成熟的商业运作经验,决定实施济南欧亚大观商都城市综合体项目。
济南欧亚大观商都城市综合体位于济南市阳光新路西侧,兴济河东岸,卧龙路北侧,北与阳光 100 国际新城毗邻,是一个业态种类齐全、高品质的集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体。项目完成运营后,将成为周边社区的商业配套项目,满足周边社区居民的生活需求,接纳安置千人人员就业,提供较多停车位,同时,增加地方税收及财政收入,带动周边经济甚至济南商业经济的发展,进一步促进济南乃至山东服务业健康快速发展。
2、项目提出的理由
1、符合国家相关政策的要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出:“大力发展生活性服务业,优化发展商贸服务业,优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局,支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸,完善农村服务网点,济南市工程咨询院5
济南欧亚大观商都城市综合体支持大型超市与农村合作组织对接,改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。”
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》(国发[2007]7 号)提出:到 2020 年,基本实现经济结构向以服务经济为主的转变,服务业增加值占国内生产总值的比重超过 50%,服务业结构显著优化,就业容量显著增加,公共服务均等化程度显著提高,市场竞争力显著增强,总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。
《2011 年政府工作报告》中也明确提出要大力发展服务业。加快发展生产性服务业,积极发展生活性服务业。着力营造有利于服务业发展的市场环境,加快完善促进服务业发展的政策体系。
2、符合山东省相关政策的要求
《山东省经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确指出: 以市场化、产业化、社会化、国际化为方向,促进服务业拓宽领域、扩大规模、优化结构、提升层次,区域中心城市要尽快形成服务经济为主的产业结构,力争2015年全省服务业增加值占地区生产总值的比重提高到45%以上,从业人员比重达到40%以上。加快发展生活性服务业,推进商业结构和业态调整,形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌,发展一批跨行业跨地区经营的大型连锁龙头企业。”
《关于加快服务业跨越发展的若干政策》中也提到:“加快建设区域性商贸物流中心,完善相关政策措施,统筹安排各项商贸流通资济南市工程咨询院6
济南欧亚大观商都城市综合体金,适应消费升级趋势,加快美食之都和社区商业建设。加快提升商贸设施规模档次,完善提高核心商业区功能作用,做大做强商贸流通骨干企业,制定商圈发展规划,推动特色街区建设发展。”
3、符合济南市相关政策的要求
《济南市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出“推进城市综合体开发建设,提高规划策划水平,优化景观设计,融入文化、商业、金融、科技等元素,提升建设品质。完善城市综合体建设配套政策和协调推进机制,加强相关配套设施建设,提高管理运行水平,加快打造一批代表省会形象和品位的地标性建筑。围绕把服务业打造成为我市的首位经济,积极推进国家服务业综合改革试点,推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务业便利化发展,加快建设信息服务、商贸物流、金融服务、文化旅游、商务会展五大区域性服务业中心,率先形成以服务经济为主的产业结构。 改造提升商贸流通业,大力发展连锁经营、特许经营、仓储式商场、大型综合购物中心等新兴业态,促进商贸流通业转型升级。鼓励知名商贸餐饮企业规模化发展,引进知名批发零售企业,做强特色商贸餐饮品牌,打造一批实力雄厚、竞争力较强的龙头企业。”
《中共济南市委济南市人民政府关于加快经济发展方式转变的实施意见》中提到:在加快重点产业发展的基础上,推动生产性服务业集聚化发展、生活性服务业便利化发展,建成服务全省、面向全国的区域服务中心。改造提升传统商贸流通业,优化布局,提升档次,推动现代大型综合购物中心等商贸新兴业态发展,加强商业特色街区济南市工程咨询院7
济南欧亚大观商都城市综合体建设,做强商贸餐饮品牌,扩展商圈半径,强化商贸中心地位。
《济南市开展国家服务业综合改革试点实施方案》中也提到:坚持以科学发展观为指导,把握好新一轮国际服务业转移、国家加快服务业发展的重大机遇,进一步深化改革,扩大开放,建立核心竞争力突出、特色优势明显、发展方式先进的现代服务业产业体系,显著增强区域经济发展的辐射带动力,率先形成以服务经济为主的产业结构。到 2015 年,全市服务业增加值达到 3600 亿元,年均增长 13%以上,占全市 GDP 的比重提高到 56%以上,从业人员的比重提高到 47%,占全部税收的比重提高到 55%。
日前,济南已被确定为国家首批服务业综合改革试点区。未来 5年,济南改革试点的主要任务是建设“五大服务型经济中心”,即全国性信息服务中心、全国性现代物流中心、区域性金融服务中心、区域性文化旅游中心和区域性商务会展中心。按照规划,“十二五”期间,济南服务业增加值占 GDP 的比重将升至 56%以上。
4、符合《济南市商业网点发展规划》的要求
《济南市商业网点发展规划》明确提出 2010 年—2020 年的发展目标是:建成与城市发展总体布局相一致的城市商业网点体系,形成层次分明、布局合理、结构完善、分布有序的开放、高效、便捷、畅通的现代化商业网点新格局,城市形象、功能、面貌和品位得到全面提升,确立济南作为环渤海地区和黄河中下游地区省际区域商贸中心城市的地位,基本建成现代化区域性大商都。到 2020 年济南市社会消费品零售总额达到 4000 亿元,年均增长 10%。商品销售总额达到济南市工程咨询院8
济南欧亚大观商都城市综合体8000 亿元,年均增长 11%。全市市场交易额达到 3308 亿元,年均增长 11%。
根据商业网点规划布局的总体框架,城市商业中心规划形成 1 个都市级商业中心,4 个市级商业副中心,20 个区域级商业中心和 100个左右社区级商业中心的四级结构体系。其中:区域级商业中心基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等,基本商业面积不少于 10 万平方米。
本项目为集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体建设,符合国家、山东省及济南市的相关政策要求。
第二节 项目概况
一、地理位置
项目场址位于济南市市中区,四至为:东至阳光新路,西至兴济河,南至卧龙路,北至刘长山路。交通十分便利,地理位置极为优越。
二、建设规模
济南欧亚大观商都城市综合体项目总用地面积为 4.6 公顷,规划用地面积 27163 平方米,总建筑面积 255330 平方米。其中地上建筑面积 190140 平方米,主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能;地下建筑面积 65190 平方米,主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。济南市工程咨询院9
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三、项目投入总资金
初步估算,项目总投资为 142800 万元,其中:建筑安装工程费用 93300 万元、其他费用 42700 万元、基本预备费 6800 万元。
四、资金来源
项目开发建设所需资金 142800 万元,拟通过以下方式筹集解决:
1、建设单位自筹资金 99960 万元;
2、建设单位自有资金解决投入 42840 万元,作为项目资本金。
五、主要技术经济指标济南市工程咨询院10
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主要技术经济指标表
表 1-1
序号 内 容 单 位 数 量 备注
一 总用地面积 公顷 4.6 约合 69 亩
2
二 可规划用地面积 m 27163 约合 40.75 亩
2
1 建筑物占地面积 m 13580
2
2 绿化面积 m 5450
3 道路停车面积 m2 8133
2
三 总建筑面积 m 255330
2
1 地上建筑面积 m 190140
2
1.1 商业等建筑面积 m 73380
2
1.2 公寓、写字间建筑面积 m 116760
2 地下建筑面积 m2 65190
2
2.1 地下车库建筑面积 m 61980
2
2.2 地下附属设施建筑面积 m 3210
四 容积率 9.4
1 地上容积率 7.0
2 地下容积率 2.4
五 绿化率 % 20
六 建筑密度 % 50
七 停车位 个 2560
八 建设工期 年 2
九 总投资 万元 142800
1 建筑工程费用 万元 93300
2 其他费用 万元 42700
3 基本预备费 万元 6800
十 销售收入 万元 248080
十一 年均利润总额 万元 13505
十二 总投资收益率 % 50.44
十三 项目资本金净利润率 % 31.52
十四 税前财务内部收益率 % 29.21
十五 税前投资回收期 年 2.93 含建设期
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第二章 需求分析
第一节 济南市经济情况简介
一、济南市概况
济南是山东省省会,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市,国务院公布的国家历史文化名城之一,山东政治、文化、经济、金融、教育中心,也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部,具有良好的区位优势。济南北接京津唐,南接长三角,西连黄河中上游,东连胶东半岛,在全省处于承东接西的位置。
济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区;6 个市辖区,平阴县、济阳县、商河县 3 个县,代管章丘市 1 个县级市。2010 年全市生产总值 3910.80 亿元,比上年增长 12.7%,其中:第一产业增加值 215.17 亿元,增长 4.8%;第二产业增加值 1637.45亿元,增长 11.0%;第三产业增加值 2058.18 亿元,增长 14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到 1145.1 亿元和266.1 亿元,分别增长 39.3%、26.6%。全部税收 527.7 亿元,增长 21.2%;税收占生产总值比重 13.5%,提高 0.5 个百分点。企业景气指数平均136.8 点,提高 14.7 个点。2010 年城市居民人均可支配收入 25321 元,“十一五”期间年均增长 13.3%;农民人均纯收入 8903 元,“十一五”期间年均增长 13.1%。济南市工程咨询院12
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二、济南市经济社会发展现状
根据济南市 2010 年统计公报,全市经济社会发展现状如下:
1、经济发展持续平稳向好。
2010 年全市生产总值 3910.80 亿元,比上年增长 12.7%,其中:第一产业增加值 215.17 亿元,增长 4.8%;第二产业增加值 1637.45亿元,增长 11.0%;第三产业增加值 2058.18 亿元,增长 14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到 1145.1 亿元和266.1 亿元,分别增长 39.3%、26.6%。全部税收 527.7 亿元,增长 21.2%;税收占生产总值比重 13.5%,提高 0.5 个百分点。企业景气指数平均136.8 点,提高 14.7 个点。三次产业增加值比例由 5.60:42.91:51.49调整为 5.50:41.87:52.63。非公有制经济增加值占生产总值比重42.6%,提高 0.2 个百分点。
2、投资规模继续扩大。
全年全社会固定资产投资 1987.4 亿元,增长 20.1%。其中:第一产业投资 68.1 亿元,增长 11.9%;第二产业投资 677.3 亿元,增长22.1%;第三产业投资 1242.0 亿元,增长 19.4%。三次产业投资比重为 3.4:34.1:62.5。
3、社会保障水平进一步提高。
养老、医疗、失业、工伤、生育保险覆盖面进一步扩大。企业退休、退职人员月均养老金提高 160 元。城乡最低生活保障标准进一步提高,城市居民最低生活保障标准由月人均 330 元提高到 360 元,农村居民最低生活保障标准由年人均不低于 1200 元提高到不低于 1320济南市工程咨询院13
济南欧亚大观商都城市综合体元。农村五保供养标准提高,集中供养标准由每人每年不低于 2700元提高到不低于 2800 元,分散供养标准由每人每年不低于 1700 元提高到不低于 1800 元。新型农村合作医疗人均筹资水平达到 130 元,基本实现全覆盖。
4、国内贸易增势良好。
全年社会消费品零售总额 1725.5 亿元,增长 18.7%。其中:城镇社会消费品零售额 1557.4 亿元,增长 18.7%。限额以上批发和零售业、住宿和餐饮业单位 1526 家,实现零售额 717.3 亿元,增长 23.7%。其中:住宿和餐饮业零售额 323.2 亿元,增长 18.7%。“家电下乡”销售33 万台(件),增长 63.2%;销售额 7.5 亿元,增长 95.9%。
5、城乡居民生活质量继续提高。
全年城市居民人均可支配收入 25321.1 元,增长 11.4%;农民人均纯收入 8903.3 元,增长 14.3%。年末城乡居民储蓄存款余额 2187.7亿元,比年初增长 14.4%。全年城市居民人均消费性支出 15973.3 元,增长 8.2%;农民人均生活消费支出 5406.6 元,增长 14.2%。城市居民恩格尔系数 31.6%,下降 1.2 个百分点;农村居民恩格尔系数 33.6%,下降 2.0 个百分点。城市居民人均衣着支出 1882.4 元,增长 26.8%;人均交通通讯支出 2645.8 元,增长 8.6%。农村居民人均衣着支出 288.5元,增长 6.9%;人均交通通讯支出 982.8 元,增长 31.6%。济南市工程咨询院14
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第二节 济南市商业网点现状
一、济南市主要商圈分部情况
济南比较突出的有七大成熟商圈:泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。
泉城路商圈:泉城路商圈坐拥泉城广场,是济南市核心商圈,也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中,泺源大街则聚集数家星级酒店。
经四路商圈:经四路商圈东起共青团路,西至纬十二路,主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段,以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。
西市场商圈:西市场商圈是济南西部的综合商圈,以综合百货和小商品两大主力业态著称泉城,是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街,纬十路、纬九路、经二路为副街,外延扩展至济南经纬路片区老商业街,如万紫巷商业街。
英雄山商圈:英雄山商圈是济南南部综合商圈,以马鞍山路为主要商业街,东连体育中心,西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。
花园路商圈:花园路商圈以花园路东段为主要商业街,核心位置济南市工程咨询院15
济南欧亚大观商都城市综合体在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦,中小服装店、餐饮店居多,以生活消费品为商圈主营品类,其实力应属济南次级商圈。
北园大街商圈:北园大街商圈以北园大街为商业主轴,是济南市最大的专业商圈,主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店,华联超市北园店、银座北园店,逐步使这一专业商圈向综合化发展。
泺口商圈:泺口商圈是济南市的大型专业化商圈,批零兼顾,以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等,而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场,并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。
二、济南综合性商业街介绍
济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有:泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。
三、济南专业性商业街介绍
济南市专业性商业街主要集中在济南北部,洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有:济泺路、北园大街、水屯路。
商业街总体而言是伴着商圈而发展,但也有些特色商业街,由于济南市工程咨询院16
济南欧亚大观商都城市综合体主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场,山师东路。两者都毗邻高校,主力消费群体集中,因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区,并以自身的专业性,引导着济南乃至周边地区。
第三节 项目优势分析
一、区位优势分析
济南市是环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、黄河三角洲经济圈等三大经济圈的交接处和互通中枢,是南北必经之路,目前,济南向东有济青高速公路,向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路,向西有济聊高速公路,绕城高速公路将济南环绕其中,国道 104 线、105线、220 线、308 线、309 线及 16 条省道横贯济南。济南已形成了以绕城高速公路为核心的高等级公路网络,并在全国率先实现了省会城市与各市政府驻地全部由高速公路连接,济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。随着济荷高速、济莱高速、绕城高速大北环等重点工程项目的建成通车,济南公路通达深度和公路集疏能力进一步提高。
二、政策优势分析
2007 年 12 月 27 日,山东省正式发布《济南都市圈规划》,济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州等 7 个城市形成了 1+6 携手发展的格局。三年已过,济南都市圈模式初具雏形,并呈现出加速发展的态势,面对“十二五”规划,以济南为核心的“省会城市群经济济南市工程咨询院17
济南欧亚大观商都城市综合体圈”又有了更高的发展目标。省长姜大明在《政府工作报告》中明确提出要加快发展省会城市群经济圈,加快省会济南建设,提高省会城市辐射带动能力的要求。
在 2011 年 2 月 12 日召开的山东政协十届四次会议上,山东省委常委、市委书记焉荣竹强调:我们要紧紧围绕建设与山东经济文化强省相适应的现代化省会城市的目标,跳出济南看济南,树立更开阔的视野,以战略思维谋划城市功能定位,以更大的气魄谋划省会济南的发展思路。要以深入实施新型城市化、新型工业化、创新驱动、富民惠民四大战略为动力,努力打造实力济南、魅力济南、宜居济南。要以新型城市化引领区域发展,继续把做大做强中心城市作为战略重点,加快推进区域合作和城乡一体化进程,积极主动地推动省会城市群经济圈发展,发挥省会济南的引领作用。《济南市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出“推进城市综合体开发建设”。
三、省会城市优势
济南市是全省各项事务活动的中心、全省的科教文化中心,占全省 30%的 66 所高校以及 127 所科研机构聚集在济南,加上雄厚的专业技术人才储备,济南市发展商贸服务业人才整体优势突出。同时,48.7 万在校大学生也是不可忽视的消费力量。
山东省委、省政府和两级军区机关都在济南,这为全市商贸流通业发展协调政策、争取项目,将提供很多便利条件。同时,省级机关和驻济部队有 60 万人,加上为数众多的中央和省属驻济企业,也是一个巨大的消费群体。济南市工程咨询院18
济南欧亚大观商都城市综合体
完备的金融、保险业为商贸服务业发展融资、贷款提供了有力保障。济南市工农业生产发达,为商贸服务业发展奠定了雄厚的产业基础。特别是商贸服务业经过多年的发展,基础设施网络比较健全,业态形式比较先进,覆盖全市。辐射周边的销售网络渠道相对完善,这些都为济南市商贸服务业的快速发展奠定了基础。
四、项目地块周边交通环境优势分析
项目位于济南市阳光新路西侧,兴济河东岸,卧龙路北侧,北与阳光 100 国际新城毗邻,北距经十路约 800 米,阳光新路与经十路交叉口东距八一立交桥 1000 米。刘长山,丁字山两山环抱,兴济河贯穿其中,交通十分便利。
经十路为济南交通最为繁忙的主干道之一,自东向西横穿历下、市中、槐荫三区,是贯穿济南市东西新城区和老城区的交通干道,东接 309 国道,连接济南市高新技术产业开发区及章丘市;西接 220 国道,连接大学城和济南新城区。道路红线宽度 60 米,其中主干道宽度为 34 米,非机动车道 6 米、人行道 4 米、隔离带 3 米。
阳光新路北起经十路南至二环南路,全程 3924 米,北与纬十二路相连,快车道宽 30 米,中间有 2 米宽的绿化带,副道宽 4.75 米,人行道宽 3.75 米。济南纬十二路,是贯穿市区南北重要通道,道路红线宽为 50 米。
卧龙路西起辛西路,东至阳光新路,道路红线宽度 50 米,道路全长约 1900 米,是穿过王官庄小区通往阳光新路的要道。
兴济河全长 23 公里,目前正在进行全面改造,沿河两岸将种植济南市工程咨询院19
济南欧亚大观商都城市综合体垂柳、芙蓉等多种植物,根据规划,改造后总面积达 110 亩,绿化面积占 50%以上。河道改造后宽度将达到 50 米左右。
项目地块周边的主要交通道路还包括:南北方向的辛西路、建设路、郎茂山路、英雄山路、二环西路等,东西方向的二七新村南路、经十一路、二环南路等。有多路公交线路,包括 117 路、128 路、27路、33 路、38 路、38 路支线、6 路、81 路、9 路支线、K109 路、K92 路、K98 路等。
五、项目地块周边建筑优势分析
项目地块周围青山环绕、绿树成荫,北与阳光 100 国际新城毗邻,济南阳光 100 国际新城占地面积 1500 亩,规划总建筑面积 200 万平方米,由济南阳光壹佰房地产有限公司开发建设,是济南市区规模较大、配套设施齐全的房地产项目。已经完成一、二、三、四期的开发建设,目前正在进行第五期的开发建设。全部建成后可以容纳超过 6至 8 万人居住使用,居民构成主要为济南新兴白领阶层。
项目地块南面隔卧龙路与泉景天沅相望, 泉景天沅小区由济南市房地产开发总公司开发,小区背依青龙山,西邻青龙山东路,北毗卧龙路,阳光新路南北贯穿其中。 泉景天沅总用地 38.12 公顷,总建筑面积约 80 万平方米,小区内住宅以高层和小高层为主。沿阳光新路向南约 500 米为济南卧龙花园小区,总建筑面积超过 80 万平方米,为济南市市直机关的经济适用房,居民基本为政府公务员。
项目地块北面有多个大型小区。济南市大型小区世纪佳园,该小区占地约 140 亩,总建筑面积近 20 万平方米,世纪佳园已经建设完济南市工程咨询院20
济南欧亚大观商都城市综合体成,居民已经全部入住。项目地块北面与汇统花园相邻,汇统花园规划总建筑面积 24 万平方米,其中住宅面积超过 20 万平方米,目前居民已经全面入住。
项目地块东北方向为三箭如意苑,占地 300 亩,规划总建筑面积约 40 万平方米,分三期开发建设,一期业主全面入住。
项目地块向西沿卧龙路与王官庄小区相距不到 1 公里,王官庄小区是济南市建筑面积最大的居住小区之一,总建筑面积超过 100 万平方米,现已成为成熟社区,居住人口近十万人。
项目地块东面有济南军队离退休干部第六修养所、济南市民政局宿舍、济南日报社职工宿舍、济南军区后勤部宿舍等。
项目地块周围的居住小区还有通联花园、龙力天润苑、山水家园、峰景鉴筑、云曲山庄、京鲁山庄、济南空军蓝天小区、济南空军银河花园、济南二机床集团宿舍等众多大中型居住小区。
六、项目地块周围配套设施优势分析
1、商业配套设施
项目地块周边目前商业配套设施不是特别完善,但是有多个商业项目正在建设中。竣工投入使用之后,可满足该区域需求。
2、医疗、教育等配套设施
项目地块周围医院有济南市第五人民医院、济南市儿童医院、济南槐荫区医院等;中小学有济南市实验初中、济南市第九中学、济南市第六十八中学、济南市振兴街小学、济南市纬十二路小学、济南育新小学等多所中小学;幼儿园有济空幼儿园、二七幼儿园等。济南市工程咨询院21
济南欧亚大观商都城市综合体
3、生活配套实施
项目地块周围有济南市海鲜市场、阳光新城市场等多处市场配套设施。此外,银行、加油站等相关配套设施布局合理。
七、项目市场定位及前景分析
济南是山东省省会,具有得天独厚的区位优势,交通运输四通八达,具备构建城市综合体的先决条件。该项目建成后是一个业态种类齐全、高品质的集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体,既能发挥本项目规模大的竞争优势,又能通过科学组合各种服务功能,满足消费者各种消费需求,发挥本项目服务功能全的竞争优势,促进城市服务业的进一步发展。
第四节 需求分析
一、城市综合体的概述
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度时,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综济南市工程咨询院22
济南欧亚大观商都城市综合体合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。
城市综合体是城市功能的扩展、延伸与整合,凝聚居住、办公、商业、文化、休闲、酒店等多项城市功能于一体,会促使城市向多中心、多特色方向发展,并带动一座城市现代化水平的整体跃升,被称为“城中之城”。城市综合体是经济发展的必然要求,也是城市经济的增长点、制高点。城市综合体是点睛一城的精华之所在,亦凝结了一座城市的文化和灵魂,更是拉动固定资产投资、促进现代产业发展、助推城市经济发展、提升城市功能形象的强大引擎。
二、城市综合体的典型特征
1、超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市主干道相联系的,因此室外空间尺度巨大,一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。
2、通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的立体街道交通空间。济南市工程咨询院23
济南欧亚大观商都城市综合体
3、现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念,通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体,同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
4、高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
5、地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店:济南万达广场 180 米高超白金五星级酒店;又如高层地标式双塔:无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
三、城市综合体的功能分析
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围,城市综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持 24 小时的繁荣,提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接,使其各部分济南市工程咨询院24
济南欧亚大观商都城市综合体的活动组织有序,而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区,城市综合体将居住、娱乐活动注入其中,使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
1、商务
商务是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
2、 商业
商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
3、 居住
居住是城市开发的基本成分,是解决市中心居住问题,避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法,同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市其他阶层人士的居住需求。
4、酒店
酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24 小时的服务使项济南市工程咨询院25
济南欧亚大观商都城市综合体目保持持久的繁荣并增加其活力。
四、项目市场需求分析
经济的发展,都市节奏的加快,人们日益丰富的物质文化需求,为城市综合体的发展提供了需求;城市客群物质基础的提高,为城市综合体的出现提供了市场;开发商城市开发模式和经营管理模式的日益成熟,为城市综合体的开发提供了可能性。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物;城市综合体快速涌现是城市化高速发展,人们物质文化水平需求快速提高的表现,也是房地产开发模式进入了新阶段的体现,标志着房地产开发在经历了住宅地产和商业地产的时代后,进入了一种崭新的地产开发模式——城市综合体建筑模式。城市综合体可以为人们提供一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间,让人们充分享受高效率的生活和工作。迎合这种发展趋势,济南作为我国人口较多的城市——山东省省会中心,需要大量与城市规模匹配的城市综合体的出现。
济南客群大多从事脑力劳动,已具备一定的物质和经济基础及相应的家庭消费能力,并有追求高档住宅的能力与强烈的意愿,人们开始向往高品质的生活。此外,雄居城市,在经济发展的同时生活的节奏也在加快,在承担巨大工作压力下,人们还要面对城市的“水泥森林”城堡、高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁,人们开始向往休闲放松,体味生活乐趣的地方。因此,集公寓、商场、休闲、娱乐于一体的城市综合体的需求已成热点,而这一大批客群则是城市综合体的潜在消费群体。济南欧亚大观商都城市综合体是一个业态种类济南市工程咨询院26
济南欧亚大观商都城市综合体齐全、高品质的集购物、餐饮、娱乐、办公于一体独具特色的大型商业综合体,正是在这个背景下应运而生,其市场需求前景广阔。济南市工程咨询院27
济南欧亚大观商都城市综合体
第三章 建设规模
济南欧亚大观商都城市综合体项目总用地面积为 4.6 公顷,规划用地面积 27163 平方米,总建筑面积 255330 平方米,具体包括:
一、地上建筑面积 190140 平方米,其中地上 1-6 层主要为餐饮、娱乐、休闲、购物、商业等功能,7-20 层主要为公寓和写字间等;
二、地下建筑面积 65190 平方米,分地下三层,主要建设地下车库和其他附属用房等。
项目同时进行场区道路硬化和绿化建设。济南市工程咨询院28
济南欧亚大观商都城市综合体
第四章 项目选址
第一节 建设场址
项目场址位于济南市市中区,四至为:东至阳光新路,西至兴济河,南至卧龙路,北至刘长山路。交通十分便利,地理位置极为优越。项目总用地面积为 4.6 公顷,规划用地面积 27163 平方米,总建筑面积 255330 平方米。
项目位置示意图详见附图一。
第二节 建设条件
一、地形地貌
市中区境内北、东、南部低山起伏,地势较高。中、西部地势平缓。全区地形如簸箕西向张口。随煤矿经年深入采煤,城区地表下沉,演为陶枣盆地之盆底。全区最高点是孟庄镇大王山,海拔 405.2 米;最低点是西王庄乡洪村,海拔 50.1 米。市中区处鲁中南山地丘陵南沿,石灰石低山丘陵区面积 176.8 平方千米,占全区总面积的 47.1%;山麓平原面积 198.5 平方千米,占区境总面积的 52.9%。
二、地质条件
受泰山凸起构造影响,济南市区域范围内地质构造总体上是一个以古生代地层为主题的北倾单斜构造,有两条断裂带,分别是东塢断裂带和港沟断裂带。南部分布有 5 处强渗透带,分别是龙涧、孟家—济南市工程咨询院29
济南欧亚大观商都城市综合体老石沟、石河岭、北胡—刘智远、东脚山—太平庄。
项目场址内尚未进行工程地质勘察,建议申报单位尽快委托有关部门对场址进行详细工程地质勘察,出具工程地质勘察报告,摸清场址的工程地质情况。
三、水文条件
市中区境内河流属淮河流域、湖东京杭大运河水系。全区河道18 条,多为季节性河流。主要河流郭里集河、齐村沙河、西王庄河,发源于北部山丘地带,向南注入峄城大沙河,流域都在 100 平方公里以上。水资源以地下水源为主。
四、气候气象条件
市中区位居内陆,属暖温带季风型大陆性气候。光照充足,热量丰富,降水较多,四季分明,季风性气候明显,夏季受海洋季风控制,多东到东南风,冬季受大陆季风控制,多北到西北风。年平均气温在13.9℃左右,1 月平均气温在-1℃以下,其它各月平均气温都在 0℃以上,其中 7 月气温高达 27℃。太阳辐射总量年均 120 千卡/厘米,光照时间年均 2400 小时,日照百分率为 54%。年平均降水 860 毫升,65%的降水集中在 7 月初至 9 月初,冬季降水甚微,春、秋季降水各占降水总量的 15%。
五、公共设施条件
项目区域内已敷设供电、供水、排水、通信、供热、煤气管道等多种管线,可供项目接入。供电、给水、排水、通讯等公共基础设施条件齐全,便于施工。济南市工程咨询院30
济南欧亚大观商都城市综合体
六、拆迁条件
场址内目前为空地,无建(构)筑物,无需拆迁,进行场地平整之后即可开工。济南市工程咨询院31
济南欧亚大观商都城市综合体
第五章 建设方案
第一节 设计依据及指导思想
一、设计依据
1、《办公建筑设计规划》(JGJ67-2006)
2、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
3、《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)
4、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005 年版)
5、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)
6、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)
7、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)
8、《采暖通风与空气调节设计规范》(GBJ19-87)(2001 年修订)
9、《建筑设计防火规范》(G0016-2006)
10、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005 版)
11、《汽车库、修车库、停车库(场)设计防火规范》(GB50067-97)
12、《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)
13、《玻璃幕墙工程技术规范》(JGJ102-2003)
14、建设单位提供的其他相关资料及设计要求
二、指导思想
1、根据现代设计风格和可持续发展理论,在符合济南市城市建设总体规划的前提下,完善与强化城市用地的功能与布局。
2、方案设计遵循国家现行有关规范和要求,充分考虑平面布局济南市工程咨询院32
济南欧亚大观商都城市综合体的灵活性及紧凑性,充分考虑建筑物与后续工程之间的关系,使之融为有机的整体,力求总体布局合理,最大限度地满足不同使用功能的要求。
3、以整体性为主线,坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境,使之相互衔接、协调,并融为一体。
4、坚持“以人为本”的思想,强调人、环境和自然的共存与融合,充分考虑才人的活动需求,创造人性化空间。
5、在注重超前性与长效性的同时,兼顾开发与建设实际,力求具有可操作性与应变性。
6、城市是一个动态生长的聚集体,城市发展根植于自身的拓展和特定的结构延续。建筑本身应当成为城市的有机组成部分,与周围的环境自然融合。遵循“生长的城市空间理念”,使规划区域成为城市空间结构和肌理的延续。
7、满足项目要求和功能设定,充分考虑使用人的要求,合理整合规划区域内的交通空间、绿地空间和疏散空间,在满足人员活动疏散和防灾抗震技术要求的前提下,保证区域内建筑空间和外部环境的亲切感。
三、设计原则
1、“经济、高效、实用”的原则
注重考虑现代商业概念,在空间布局和建筑形态上,要综合现代建筑的不同风格,使建筑物更适合现代商业的要求。
2、坚持“以人为本”的原则济南市工程咨询院33
济南欧亚大观商都城市综合体
功能分区、设施配套、景观环境等均以满足人的需求为宗旨,创造适应未来发展的环境。充分体现对人的关怀,创造轻松、舒适、独具特色的商住环境。在建筑的功能布局和外部景观环境上,为使用者提供舒适、方便的购物、休闲和居住的处所,设计的主要目的是服务于人,人的活动则又构成了社区活动的主要最佳景观。因此,在建筑设计中,不仅要体现人们的文明程度,而更重要的还要有一定的超前意识,使之适应各种环境的需要,力求在一定时间内尽量满足人们对使用功能和环境的不同需求。
3、根据场址地形特征,采取布局简洁合理,结构方案在保证可靠的前提下,做到经济合理。内外装修以经济、实用为主。设备和建筑材料的选择应美观可靠又经济节能,项目要合理安排消防安全设施。
4、贯彻“可持续发展”的原则,通过科学合理地分配土地资源,提高土地集约使用的综合效益,将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性,做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。
5、坚持“整体性、景观化”的原则。体现空间的整体性,功能布局的整体性,建筑造型的整体性,使之成为有机的整体,提高整体环境质量。
6、坚持“节地、节能、节材”的设计原则,推广使用建筑新材料、新技术,达到环保节能要求。济南市工程咨询院34
济南欧亚大观商都城市综合体
第二节 总体规划方案
一、项目业态定位
1、济南欧亚商都城市商业综合体,包含餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能。本项目参照了国外和沿海发达地区商业地产精萃,吸取各地域房地产业界的优点,结合本地区实际情况,由资深专业人士倾力打造,对建筑外立面、建筑布局、景观设计等合理精心规划设计。
2、项目建设完成后,将成为周边社区的商业配套项目,满足周边社区居民的生活需求。在解决大观园相关企业目前的经营困难、安排职工就业、减少社会不安定因素等问题的同时,大幅增加地方税收及财政收入,带动周边经济甚至济南商业经济的发展。
二、总平面布局
本项目位于济南市市中区,东临阳光新路,西临兴济河,南临卧龙路,北临刘长山路,交通便利,地理位置优越。
项目可规划用地面积为 27163 平方米,场地基本呈梯形,南北约250 米、东西约 140 米。根据用地的特点,建筑居中布置,布局形态充分贴合于地段边界形态。
济南欧亚大观商都城市综合体地上二十层,主要设置餐饮、娱乐、休闲、购物、公寓和写字间等功能;地下三层,主要设置地下车库和附属用房等。建筑物周围由环形道路相连,同时满足消防车道的济南市工程咨询院35
济南欧亚大观商都城市综合体要求。
根据项目场址情况,分别在东侧阳光新路、北侧刘长山路和南侧建辛路设置三个车辆出入口,在东侧阳光新路和南侧建辛路设置两个人员出入口。建筑出入口的配置以满足平面功能要求为前提,核心原则是流线清晰、减少相互交叉干扰。地下停车场出入口分别设置在地块北侧和西侧,车行流线通畅而没有交叉,形成车辆行驶的环路,便于管理而且高效安全。
主体建筑的间距,既满足周边建筑及本案建筑自身的日照、采光、通风及消防的要求,又使本组建筑与现有相邻建筑共同构成了较为完整和谐的居住区空间序列。
项目总平面布置示意图详见附图二
二、建筑方案
紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和环境优美的商业综合体,并与周边建筑协调统一。
建筑功能区域划分合理,功能突出。环境绿化特色鲜明,道路运输方便快捷。建筑物设计采用简练的现代构成手法,充分体现建筑的时代气息和 21 世纪新的商业理念。
1、平面设计
根据建筑物的功能使用要求,一~六层商业部分的建筑设计以突出商业服务为主,临街面采用大开间大进深的空间布局,公共卫生间、走廊等辅助设施背街面合理布置;7-20 层公寓写字间等的平面设计济南市工程咨询院36
济南欧亚大观商都城市综合体根据建设单位的需求和空间使用功能的不同,合理调整各功能间的关系,突出专用性,分割得当,通风、采光良好,水、电、暖等管线布置合理,满足舒适、方便的居住要求。
2、立面设计
建筑形象力求特点突出、色彩明快、虚实对比强烈,立面造型设计突出现代商住建筑特色,展现简洁明快,采取流畅的弧线设计,配合图形转角,使视角最大化。立面材料主要以落地玻璃幕墙、浅灰色氟碳喷涂、白色涂料为主,营造一种商业综合体独特的立面风格。建筑主体色调以浅色为主,同时以一些亮丽的色彩,突出建筑的个性特征。
3、建筑功能
根据现代商业的行为特征,合理组织各功能空间的平面关系,突出各空间的专用性,体现以商业活动为中心的原则,达到设施完备使用方便,具有良好的自然通风和视觉效果要求。
4、管线设计
室内供水、排水、供电、空调、电讯、有线电视等所需管线采用综合设计,一次敷设。各类管线布置充分考虑实际需要,合理设置引出位置和足够数量的电器插座、电话、电视等接口。各功能单元及楼层均设低压开关箱,各种管线尽量采用暗敷设方式,用水、用电等计量采用不入户抄表方式,设计应充分考虑维修方便。
5、结构设计
结构采用框架剪力墙结构体系,本项目抗震设防烈度为 6 度。济南市工程咨询院37
济南欧亚大观商都城市综合体
三、主体工程
项目总建筑面积为 255330 平方米,地上 20 层,地下 3 层,其功能分区为:
1、地下
地下建筑分为三层,总建筑面积 65190 平方米,主要为地下车库和附属用房等,其中,地下车库面积 61980 平方米,附属设施面积3210 平方米。地下车库出入口分别设在场址北侧和西侧。
2、地上
地上建筑 20 层,总建筑面积 190140 平方米,其中:
(1)1~6 层
建筑面积 73380 平方米,主要为餐饮、娱乐、休闲、购物等商业功能;
(2)7~20 层
建筑面积 116760 平方米,分列南北两侧,主要为公寓和写字间等功能。
建筑物各层平面布置图详见附图三~附图八
四、辅助工程
1、道路
场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则,以满足物流、人流、交通为前提,并充分考虑各功能的要求,对于不同交通方式进行适当分流,同时确保各类交通方式的便捷和通达。停车方式采取地下停车场与地面停车相结合的方式。济南市工程咨询院38
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场址内道路成环形布置,交通组织采用局部人车分流的方式,与
绿带设计相结合规划步行系统。场址内设有 13 米宽的环形主要道路,
7 米宽的次要道路。道路设置以不影响车辆来往为目的,达到通畅、
便捷的要求。
2、绿化
整个场区布置良好的绿化系统,绿化景观讲求形态、注重趣味,
积极造景,绿地形态丰富,结合了艺术雕塑、景观小品及休闲广场,
创造绿色、景观、人文、休闲、娱乐的完美结合的绿化意境。商场外
面的绿化以可移动的盆栽为主,结合座椅布置。形成丰富多彩的点、
线、面构成的绿化景观。沿街绿地采用线型绿化为主,沿道路设置绿
化带,以提高规划区的整体生态环境质量。建筑入口设置草皮、树木、
浅池,将入口广场与停车场隔开。使车行道及停车场掩映于绿荫中。
项目主要技术指标详见下表。
主要技术指标表
表 5-1
序号 内 容 单 位 数 量 备注
一 总用地面积 公顷 4.6 约合 69 亩
二 可规划用地面积 m2 27163 约合 40.75 亩
三 总建筑面积 m2 255330
2
1 地上建筑面积 m 190140
2
2 地下建筑面积 m 65190
四 容积率 9.4
1 地上容积率 7.0
2 地下容积率 2.4
五 绿化率 % 20
六 建筑密度 % 50
七 停车位 个 2560
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第三节 公用工程设计方案
一、给排水
1、水源
项目场址东临阳光新路,南临建辛路,北临刘长山路,项目用水由市政供水管网接入,因项目属于高层建筑用水需将市政供水加压后使用,本项目拟在配套公建内设加压泵房,设给水设备,供项目使用。在场址四周设环状给水管网,与消防系统合用,建筑物内根据需要设置配水点。
2、中水
根据《济南市城市中水设施建设管理暂行办法》的规定,需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计,同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道,待城市中水管网建成后接入使用。经处理后的中水,可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。
3、用水量估算
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009 年版)“公共建筑生活用水定额”中商场最高日生活用水定额为 5~8L/ m2日,停车库最高日生活用水定额为 2~3L/ m2日,结合本项目实际,初步预测项目商业部分用水定额按 5L/ m2日,停车库等地下设施用水定额按2L/ m2日,绿化日用水量定额取 1.0L/平方米日,则其用水量具体估济南市工程咨询院40
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算内容如下表所示:
项目日用水量估算表
表 5-2
序号 项 目 用水标准 数量(m2) 日用水量(m3) 备注
地上商业
1 5L / m2日 190140 951
(按建筑面积计算)
地下停车库等
2 2L / m2日 65190 131
(按建筑面积计算)
1.0L/平方
3 绿化用水 5450 6
米日
4 其他用水 按用水量的 5% 55
合计 1143
注:不含消防用水
按照年工作 365 天计算,该项目年需用水量约为 417195 立方米。
4、排水
项目排水主要为生活污水和雨水,排水系统采用雨污分流制。污
水经汇集后排入市政管网。雨水随地势自然排放。
二、供电及照明
1、电源
本项目电气系统分为强电和弱电系统。电源由场址附近输电线路
接入变配电室,经变压后由室外地下电缆接入建筑物,供项目使用。
本项目用电设施大多为三级用电负荷,部分设施要求为二级用电负
荷,如楼梯照明。用电为低压用电负荷,动力用电为 380V,照明用
电为 220V。
强电系统包括照明、动力配线、防雷等工程,弱电系统包括电话、
济南市工程咨询院41
济南欧亚大观商都城市综合体电视及保安监控系统等。
2、用电负荷
项目用电主要为生活照明用电及动力用电。采用负荷密度估算法计算用电负荷。
本项目主要用电为照明用电和动力用电,根据《建筑照明设计标准》(GB50034-2004),供电负荷采用单位面积功率法计算,本项目用电负荷按地上和地下两部分分别计算。
地上商业部分建筑照明功率密度按 12W/㎡估算,公寓写字间等建筑照明功率密度按 7W/㎡估算,地下停车库及附属设施建筑照明功率密度按 6W/㎡估算,用电量估算详见下表。
项目日用电量估算表表 5-3
序 负荷密度 负荷计算
项 目 数量(㎡)
号 (w/m2) (kw)
地上商业
1 12 73380 1174.08
(按建筑面积计算)
地上公寓写字间等
2 7 116760 817.32
(按建筑面积计算)
地下停车库等
3 6 65190 391.14
(按建筑面积计算)
合计 2382.54
按照年工作 365 天,每天同时工作 2 小时计。该项目年需用电量约为 173.93 万 KWh。
3、照明系统
(1)照明标准
本工程中的商业、车库、公寓、写字间等用房,应按《建筑照明济南市工程咨询院42
济南欧亚大观商都城市综合体设计标准》合理选择现行照度、功率密度值及有关指标,未做规定的其他房间或场所,应参考规范按相近房间或场所的要求确定;照明功率密度值不应大于规范的规定。
(2)照明控制
照明控制采用自动控制、中央集中控制、就地控制结合的控制系统。对卫生间、热水间等不定人员出入的场所采用探测器联动的自动控制系统。人进入后自动点灯,离开后延时自动消灯节省能源。对地下停车库、公共大厅、公共走道、景观照明采用中央程序监控系统,可实现程序自动点灯消灯,人工强制点消灯和与门禁系统联动的点消灯的各种控制。对管理用房、设备电气机房、变配电室等特定人员进入的房间采用就地开关控制。写字间等区域拟采用自动调光智能控制系统,保证自然光的有效利用和节能效果。
4、防雷与接地系统及安全措施
依据建筑物防雷设计规范,济南地区平均雷暴日 26.3/a 计算,根据本建筑物的性质设计按照二类防雷要求设防。
为防止直接雷,各建筑物屋面的防雷接闪器采用针-带相结合的形式。在屋顶设置避雷针结合在大楼屋面设置 25 X 4 镀锌扁钢作为避雷带,同时利用结构立柱外侧二根不小于Φ 16 的主钢筋作为引下线,该二根主筋连接须焊接,下端与建筑物基础接地极连通。
同时设置等电位连接、各类接地系统、防雷过电压保护系统和防雷电感应和雷电波侵入防护措施。
5、弱电初步设计济南市工程咨询院43
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(1)火灾自动报警系统
火灾自动报警系统采用区显---集中报警方案。按规范应保护的部位,分别设置智能型感烟或感温探测器以及红外光束感烟探测器,并满足安装高度、保护面积、保护半径等有关要求,全部探测器均进入二总线报警(联动)系统。
设置消防联动控制系统和电气火灾监控系统。
(2)公共广播与应急广播系统
根据规范和使用功能的要求,在商场内设置公共广播与消防应急广播系统,公共广播与消防应急广播功放主机分别设置,扬声器、配线和接线箱与消防系统共用;消防广播功放主机部分设备安装在消防控制台内,公共广播功放主机部分设备单独设置柜(台),安装在消防控制室内;广播系统应按防火分区、或同层相邻防火分区划分配线回路,各输出分路应具备输出显示信号、保护及控制装置,当任意一个分路有故障时,不应影响其他分路的正常广播。
公共广播系统主要作为楼内正常的业务广播、传呼广播、背景音乐等,采用一套节目源同时播放,分别在大厅、走廊、合用前室等公共场所设置防火扬声器,并按分层(区)与消防系统设置共用接线箱,根据使用功能分别在接线箱内等处设置音量控制器进行音量调节,以满足各种使用功能的要求。
(3)通讯网络系统
办公、商业建筑采用虚拟网络方案,各子项不再设置程控电话机房,通讯网络系统采用当地电信业务部门提供的虚拟交换方式,本系济南市工程咨询院44
济南欧亚大观商都城市综合体统主要包括国际国内直拨、市内电话、内线电话、电传、传真、火119 等内容,除消防控制室火警电 119 外,全部电话采用光(电)缆由城市干线接入,电话光(电)缆穿管进户后,引至信息网络中心综合布线配线架。电话终端按实际需求配置,并适当预留裕量。在各房间内配置内、外线电话,在公共部位配置公用的内、外线电话和无障碍专用的直线电话。
(4)计算机信息网络系统
信息网络系统采用以太网等交换技术和相应的网络结构方式,该系统的主干网采用多模光纤,传输速率应达到 10000Mbit/s,主要承担信息中心的计算(或服务器)与建筑内各局域网及其它网络设备的联网。另外,在每个楼层或几个楼层组合配置小型局域网,这些不同的小型局域网通过楼层交换机或路由器进行连接,也可以交换虚拟局域网。桌面用户接入可根据需要选择配 100/1000Mbit/s 信息端口。
根据实际需要配置网络的交换设备、服务器和信息端口、路由器、信息安全保障设备以及相应的网络管理系统。
(5)综合布线系统
综合布线系统主要由数据和语音两个部分构成,按综合型进行配置,总配线架至分配线架间数据干线采用室内多模光纤,语音干线采用超五类大对数电缆,数据信息传输满足万兆网入户,普通桌面用户接入采用百兆网自适应方式,高端桌面用户可采用千兆网接入方式。综合布线经网络中心机房引出后至各分配线架,或通过弱电间垂直金属线槽敷设,并按楼层水平或垂直分区在弱电间设置分配线架,各层济南市工程咨询院45
济南欧亚大观商都城市综合体水平线路均采用金属线槽在吊顶内敷设,引至各电话和微机双孔信息插座部分的线路,采用六类对绞电缆穿钢管,沿吊顶内、现浇楼板及垂直部分沿墙暗敷。
系统采用星型网络扑结构,模块化设计,并根据工程提出的近期和远期终端设备的设置要求,系统留有扩展容量。任何一个子系统可以独立的进入综合布线系统,改变任何一个子系统时,不会影响其他子系统。
(6)视频安防监控系统
根据使用功能和管理的需要,设置防盗报警和电子巡更系统,并与视频监控系统、门禁系统整合至统一安防集成管理平台上。
(7)停车场管理系统
根据停车场的使用和管理需求,设置停车场管理系统。停车场智能管理系统主要由收费管理系统和车位引导系统组成。
(8)建筑设备监控系统
整个建筑群内设备控制与管理系统采用现场总线控制方式(LonBUSBACNET),由管理层与监控层组成,实现对空调系统、冷热水系统、通风设备,分别从变配电设备能量管理器和智能化照明控制设备的通讯接口采集数据、应急电源、UPS、给排水设备、污水处理设备、电梯的监测、控制,以及与安全防范系统、火灾自动报警及联动控制系统的联动控制。
同时还设有公共信息显示系统、无线通信覆盖系统、能耗计量远传系统、防雷过电压保护、多媒体会议系统、入侵防盗报警系统、视济南市工程咨询院46
济南欧亚大观商都城市综合体频安防监控、出入口控制系统和变配电所微保监控系统等。
三、消防
1、建筑、电气防火
根据规范规定及其使用性质、标准层面积、建筑高度、火灾危险性、疏散和扑救难度等,该工程火灾危险性等级为丙类,建筑物耐火等级按二级设计。
2、建筑设计防火
(1)建筑物周围设环形消防车道,其宽度按规定要求不小于 3.5米;
(2)按规范要求每层楼安全出口不少于2个,两头各设一疏散楼梯,并设置必要的疏散指示灯和应急照明;
(3)设置消防专用电话;
(4)建筑装饰用材料尽量采用防火阻燃材料;
(5)设置紧急疏散人员的垂直软梯。
3、电气设备防火
(1)电气设备和线路的安装必须符合“低压电气安装规程”的规定。
(2)所有用电线路定期进行绝缘检查,以避免因线路短路而引起的火灾。
(3)为防止雷击,所有进口建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户处与总等电位系统可靠相连。
(4)照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护济南市工程咨询院47
济南欧亚大观商都城市综合体装置。
(5)消防用电设备采用专门的供电回路,其配电线路应采用非燃性材料的套管保护。
(6)设置火灾自动报警装置,采用火灾报警和消防联动设备统一管理系统,该系统由消防控制中心控制。
4、室外消防系统
场内设单独室外消防给水管网,沿环状布置,为建筑物提供消防给水,并按要求设置室外消火栓,本工程采用地上式消火栓,室外消火栓沿道路布置,每个消火栓用水量按 15 升/秒计算。室外消火栓间距不超过 120 米,保护半径不大于 150 米。室外消防用水量为 30 升/秒。
5、室内消防系统
商场内采用自动喷淋系统和消火栓系统相结合的灭火方式。火灾危险等级为中危险级,室内消火栓用水量为 10 升/秒,火灾延续时间为 2 小时。室内消防管道为环状布置,且有两条管道与室外管网连接。消防入户管上均设置倒流防止器。自动喷淋系统采用湿式系统,喷淋用水接自消防水泵房的喷淋管网,喷淋系统用水量为 16 升/秒,火灾延续时间为 1 小时,室外分别设一组 SQS150 水泵接合器。
室内消火栓采用室内墙上式消火栓,布置间距不超过 30 米,保证室内任何部位均有两支水枪的充实水柱可同时达到。
按《建筑灭火器配置设计规范》,在室内设置干粉灭火器和消防桶等急救消防器具,配置数量按规范要求确定,每组灭火器不得少于济南市工程咨询院48
济南欧亚大观商都城市综合体
2 具,两组之间距离不超过 20 米。
四、空调通风
各建筑物间均保持足够的建筑间距,充分利用自然通风和天然采
光。地下车库安装通风设备,采用强制通风措施。
第四节 主要经济技术指标
项目经济技术指标详见下表。
主要技术经济指标表
表 5-4
序号 内 容 单 位 数 量 备注
一 总用地面积 公顷 4.6 约合 69 亩
2
二 可规划用地面积 m 27163 约合 40.75 亩
2
1 建筑物占地面积 m 13580
2
2 绿化面积 m 5450
2
3 道路停车面积 m 8133
2
三 总建筑面积 m 255330
2
1 地上建筑面积 m 190140
2
1.1 商业等建筑面积 m 73380
2
1.2 公寓、写字间建筑面积 m 116760
2
2 地下建筑面积 m 65190
2
2.1 地下车库建筑面积 m 61980
2
2.2 地下附属设施建筑面积 m 3210
四 容积率 9.4
1 地上容积率 7.0
2 地下容积率 2.4
五 绿化率 % 20
六 建筑密度 % 50
七 停车位 个 2560
八 建设工期 年 2
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第六章 节能方案分析
第一节 用能标准和节能规范
一、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)
二、山东省工程建设标准《公共建筑节能设计标准》(DBJ10786-2006)
三、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)
四、《建筑采光设计标准》(GB/T 50033-2001)
五、《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)
六、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)
七、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)
八、《建筑中水设计规范》(GB 50336-2002)
九、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JCJ134-2001)
十、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)
十一、《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004)
十二、《民用建筑电气设计规范及条文说明》(JGJ/T16-2008)
第二节 能耗状况和能耗指标分析
一、能源供应状况
根据项目本身特性,项目需要的能源主要有水、电、暖等,项目济南市工程咨询院50
济南欧亚大观商都城市综合体位于济南市主城区内,周边紧临阳光新路、刘长山路和建辛路等市政道路,水、电等基础设施完善,供应充足,可以满足项目需要。
二、能耗情况分析
根据项目建设规模及本身特性,耗能的初步估算如下:
1、供水
项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、配套公建用水、绿化用水等,根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009 年版)“公共建筑生活用水定额”中商场最高日生活用水定额为 5~8L/ m2日,停车库最高日生活用水定额为 2~3L/ m2日,结合本项目实际,初步预测项目商业部分用水定额按 5L/ m2日,停车库等地下设施用水定额按 2L/ m2日,绿化日用水量定额取 1.0L/平方米日,则其用水量具体估算内容如下表所示:
项目日用水量估算表表 6-1
序号 项 目 用水标准 数量(m2) 日用水量(m3) 备注
地上商业
1 5L / m2日 190140 951
(按建筑面积计算)
地下停车库等
2 2L / m2日 65190 131
(按建筑面积计算)
1.0L/平方
3 绿化用水 5450 6
米日
4 其他用水 按用水量的 5% 55
合计 1143
注:不含消防用水
按照年工作 365 天计算,该项目年需用水量约为 417195 立方米。
2、电气济南市工程咨询院51
济南欧亚大观商都城市综合体
本项目主要用电为照明用电和动力用电,根据《建筑照明设计标
准》(GB50034-2004),供电负荷采用单位面积功率法计算,本项目用
电负荷按地上和地下两部分分别计算。
地上商业部分建筑照明功率密度按 12W/㎡估算,公寓写字间等
建筑照明功率密度按 7W/㎡估算,地下停车库及附属设施建筑照明功
率密度按 6W/㎡估算,用电量估算详见下表。
项目日用电量估算表
表 6-2
序 负荷密度 负荷计算
项 目 数量(㎡)
号 (w/m2) (kw)
地上商业
1 12 73380 1174.08
(按建筑面积计算)
地上公寓写字间等
2 7 116760 817.32
(按建筑面积计算)
地下停车库等
3 6 65190 391.14
(按建筑面积计算)
合计 2382.54
按照年工作 365 天,每天同时工作 2 小时计。该项目年需用电量
约为 173.93 万 KWh。
三、能耗指标分析
根据项目建设规模及本身特性,主要耗能为水和电,其能源消耗
量初步估算如下:
能源消耗量表
表 6-3
折标煤量 所占比例
序号 名称 单位 年消耗量 折标煤系数
(t) (%)
1 电 万 Kwh 173.93 0.1229 kgce/ Kwh 213.76 85.67
m3
3
2 水 417195 0.0857 kgce/ m 35.76 14.33
合计 249.52 100
济南市工程咨询院52
济南欧亚大观商都城市综合体
从表 6-3 中可以看出,本项目综合耗能 249.52 吨标准煤,从各项能耗占总能耗的比率看,电的消耗量所占比重较大。
第三节 节能措施和节能效果分析
能源是发展国民经济的动力,是提高人民生活水平的重要物质基础。随着我国经济社会在今后较长时间内仍将保持快速发展的态势,对能源的需求将会日益增加。从总量上看,我国是能源大国,品种丰富,但人均能源占有量低于世界的平均水平,而且能源利用率低,一般仅有 45%,仅为日本的 50%,美国的 60%,对外依存度逐年增加。
为此,本着合理利用能源、提高能源利用效率的原则,项目在建设、设备选型等方面采取以下节能措施,以达到最大限度节约能源的目的。
一、建筑节能设计
1、从根本上隔断负荷的来源
低辐射双层玻璃(low-E 玻璃):采用高隔热性的遮阳玻璃,在降低空调热负荷的同时,也可提高外窗周边的环境舒适性。
2、积极利用自然条件:春秋季气候条件良好,设置可开启窗,在春秋两季利用外界的自然通风确保办公环境的耗能最低化。
3、采用 VRV 空调:分户控制使其在使用时间上更为灵活,使用效率提高,减少能量浪费。
4、冰蓄冷系统:高层主楼为中央空调形式,本设计利用当地电济南市工程咨询院53
济南欧亚大观商都城市综合体价的差异性,在夜间进行蓄冷供白天使用,避开用电高峰,削峰添谷。
5、立面的处理,增加了遮挡(主楼横向的百页片),减少了部分玻璃面积,横向凸出有一定的遮阳效果,起到了良好的节能效果。
二、电气节能设计
1、主供配电网络采用经济适用的 10kV 中压系统,分变配电所既深入负荷中心,又要按供电半径确定变配电所的位置,缩短低压配电线路长度,减小电压损失,降低线路的损耗。
2、干式变压器均采用低损耗高节能的环保型变压器,10kV/0.4kV绕组接线为 D.yn11,从而降低空载损耗节约电能。
3、各变压器 0.4kV 低压侧单独采用无功功率自动补偿的方案,实时检测负荷变化,做到相控补偿动态管理, 避免超、漏补现象的发生。
4、变配电所高压二次继电保护和低压测控,全部采用微机综合自动化系统进行监控和管理,实现"四遥"功能要求,分变配电所做到无人执守,提高系统运行的可靠性,减少了人力,提高工效降低运营成本。
5、在低压配电系统中,优先选用技术先进可靠的组合电器产品,缩小箱(柜)的体积,减少繁杂的接线;合理选择电线电缆的截面,达到节材的目的。
6、照明灯具优先选用高效节能型荧光灯,采用节能灯管(T8. T5直管)和电子镇流器,或直接采用紧凑型节能灯管;对空间比较高的场所优先选用小容量金属卤化物灯,采用节能型电感镇流器,从而提济南市工程咨询院54
济南欧亚大观商都城市综合体高发光效率,降低运营成本,延长使用寿命。
7、严格执行建筑照明设计标准,合理选择照明功率密度值,办公室等房间所控灯列与侧窗平行, 灵活掌握照明开关所控灯数,充分体现节能节电的需要。
8、对于公共场所高、大空间的正常照明采用智能照明控制系统,或进入 BA 系统控制,可实现就地控制、远程控制、定时控制、场景编程控制等功能,提高节能效果,降低运营成本。
9、应急照明采用 LED 光源,减小 EPS 的容量。
10、停车场采用智能管理系统,通过车位引导系统使驾驶者以最短的时间和路径找到空车位,降低了搜寻空车位及“抢位”带来的压力和不满情绪,从而减少 20%的尾气排放,节约了用于空气流通的能源成本。
11、对于公寓写字间采用智能控制管理系统,节省人力和物力。
12、对制冷、通风、空调、给排水等有关设备,采用楼宇自动化(BA)系统集中控制与管理,通过自动调节降低冷热源消耗,并可经通讯接口与其他系统联网,全面实现建筑的智能化。
13、对水、电等能源,根据用户需求和使用功能要求,实现能耗综合计量与管理,作为独立核算的依据。
14、采用节能型电缆桥架和金属线槽,使电缆和导线在敷设过程中有良好的散热条件,在同等截面情况下提高电缆及导线的载流量,节约电缆和导线选用量。
15、在走道等公共区域设置智能灯光控制系统,通过感测日光自济南市工程咨询院55
济南欧亚大观商都城市综合体动控制走道灯光的开启,不仅达到节能目的,同时满足安防紧急状态下强行点亮的控制要求。
16、防雷与接地系统,重复利用建筑物内结构主钢筋或钢柱作为引下线和自然接地体,满足接地电阻值的要求,节省一次投资。
17、弱电系统集成优化设计,充分发挥设备的最大功能,减少重复设置所带来的浪费。弱电机房布局合理,减少使用面积,达到集中节能控制与管理,并满足分散控制的要求。
三、给排水节能设计
1、选用合理的用水量标准。
2、尽可能利用市政给水管网的压力直接供水,可征得有关部门的同意,裙房采用叠压供水。
3、卫生器具采用冲洗水量为 6 升/次的节水型大便器,陶瓷片密封水嘴。
4、水池、水箱溢流水位、低水位均设报警装置。
5、卫生间小便器采用感应式冲洗阀。
6、水泵和电机的总效率大于 60%。
7、设计雨水收集系统作为景观用水。
四、空调节能设计
1、采用高效、节能型空调、暖通设备,其性能系数、效率均应符合国家节能标准的规定值。
2、提高建筑围护结构的保温隔热性能,减少空调采暖运行时的冷热损失。济南市工程咨询院56
济南欧亚大观商都城市综合体
3、空调冷冻水和热水系统采用二次循环水泵变频调速控制,节约运行能耗。
4、在空调水系统设真空脱气机,排除系统中的溶解气体和微泡,使系统高效运行。同时解决腐蚀问题,延长了设备和管道的使用寿命。
5、在空调冷热水和冷却水系统安装加药水处理设备以防止、减轻和消除管道结诟,提高设备换热能力和系统使用寿命。
6、对小时人流量变化幅度大的区域在空调季采用CO2 浓度传感器对空调新风进行调节。
7、过渡季利用可开窗通风或通过焓值控制程序来控制新回风的比例增加空调的新风量。
8、设置新、排风全热回收装置,回收部分排风能量。
9、空调风管、水管及保温材料均采用导热系数小、保温性能好的产品。
10、风管和水管的绝热材料和厚度符合节能规范的要求,空调冷水管与风管设置隔汽层与保护层。
11、空调通风系统采用了自动控制,既提高了使用的舒适性,又防止了因超温和不合理运行造成的浪费。
12、利用当地峰谷电价差设置冰蓄冷系统,节约运行能耗。济南市工程咨询院57
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第七章 环境影响评价
第一节 项目环境现状
项目场址位于济南市市中区,阳光新路以西,兴济河以东,卧龙路以北,刘长山路以南。周围主要为办公、学校、商业、住宅等设施,没有污染性的工业企业,环境状况良好。
第二节 项目建设和生产运营对环境的影响
一、项目建设对环境的影响
1、废气污染分析
施工过程中造成大气污染的源主要有:土方开挖机械及建筑材料、器材运输车辆所带来的扬尘;施工建筑材料的装卸、运输、堆积以及开挖弃土的堆积、运输过程造成的扬起和洒落。
此外施工废气主要来源还包括:沥青混凝土路面铺装过程会产生沥青烟、各种燃油机械的废气排放、运输车辆产生的尾气以及施工队伍临时食堂炉灶的油烟排放。主要污染物为 NOx、CO 和碳氢化合物(HC)等,这些污染物量很小,对环境影响甚微。
2、声环境影响分析
拟建工程中主要涉及的主要施工机械的噪声源强见表 7-1。济南市工程咨询院58
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建设工程施工机械噪声源强
表 7-1
设备名称 声压级 LPA(dB) 测点距离(m)
冲击式打桩机 112
冲击式钻井机 87
混凝土搅拌机 91
混凝土泵 85
混凝土振捣棒 84 D=5
轮胎式液压挖掘机 84
平地机 90
推土机 86
振动压路机 86
打桩阶段距离桩机 70m 远处,可达到对应标准限值要求;土石方阶段距离施工机械昼间 35m 远处,夜间 140m 远可达对应标准限值要求;结构阶段距离施工机械昼间 60m 远处,夜间 140m 远可达对应标准限值要求。
施工噪声影响范围内无噪声敏感点。
3、水环境影响分析
施工期间产生的污水主要包括:含泥沙的施工废水、机械设备的冲洗水、施工工地的食堂含油污水、一般生活污水等。
4、固废影响分析
拟建工程施工期间产生的固体废物主要有:挖掘土方产生的弃土、渣土以及建筑施工过程中产生的其它建筑垃圾,以及施工人员产生的生活垃圾等。施工期应采取以下固废防治措施:济南市工程咨询院59
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二、项目运营对环境的影响
1、废气影响
随着交通量的增大,车辆尾气中的污染物对购物广场及道路沿线大气环境的不利影响逐渐加大。汽车尾气中的一氧化碳、氮氧、氢氧化合物会使易感人群出现刺激反应,尾气中的氮氢化合物还是致癌物质。厨房油烟也会对环境造成一定的影响。
2、噪声影响
噪声主要有车辆及污水处理站、泵房、空调等设备产生。对车辆、机械规范管理,合理操作,并在场地内根据需要划定禁鸣区,设置禁鸣标志。
3、固体物质影响
固体物质主要包括包装材料与货物对环境的影响。
传统的包装材料有木质包装箱、托盘;纸箱;塑料包装材料和辅助材料等。一些损坏和废弃的包装材料影响该项目内部的作业环境,同时也为周边地区的环境带来危害。
4、生活污水
项目生活污水主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等,该污水COD 浓度一般小于 400mg/l。经中水处理系统处理后,回用于浇洒道路、冲厕和绿化灌溉等。
项目建设将使场址环境条件得到提高,有效地改善区域环境和城市面貌。济南市工程咨询院60
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第三节 环境保护治理措施
一、环境保护依据及采用标准
1、《中华人民共和国环境保护法》
2、《环境空气质量标准》(GB3095-1996)
3、《大气污染物综合排放标准》 (GB16297-1996)
4、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)
5、《生活杂用水水质标准》(GJ25.1-89)
6、《工业企业厂界环境噪声排放标准》(GB12348-2008)
7、《粪便无害化卫生标准》(GB7957-87)
8、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)
9、《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》(GB37/676-2007)中排入城市地下水道标准
10、其他标准规范
二、项目建设对环境保护措施
1、粉尘染防治措施
(1)在施工现场设置围栏,可使扬尘影响距离缩短;
(2)施工前对施工道路路面进行硬化,同时应限制车速,施工场地出口设水池,车辆驶出时经过水清洗后可清除车轮上所沾泥土,减少行驶产生的扬尘;
(3)在施工中还要合理布局规划,及时绿化减少地皮的裸露程度;济南市工程咨询院61
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(4)施工过程中使用的各种块料、粉料等建筑材料应设置专门料场集中堆放,采取围挡、覆盖、储罐等方法进行储存,既避免物料损失,又避免扬尘污染;
(5)施工过程中,禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧;工地食堂应尽量使用清洁燃料(例如液化石油气或电)。
2、声环境防治措施
施工期噪声的防治措施主要从以下要求考虑:
(1)施工单位必须按照国家关于建筑施工场界噪声的要求进行施工,并尽量分散噪声源,减少对周围环境区域的影响;
(2)施工时间不安排在晚上十一时至次日上午六时,或在该时间内不使用噪声较大的施工机械,同时尽量采用低噪声机械,如以液压机械代替燃油机械,振捣器采用高频振捣器等;
(3)可固定的机械设备如空压机、发电机等安置在施工场地临时房间内,房屋内设吸声材料,降低噪声;
(4)对夜间一定要施工又可能影响周围声环境时,须向当地环保部门申报,获得批准后方可施工。同时应对施工机械采取降噪措施,也可在工地周围设立临时的声障装置。
3、水环境防治措施
(1)工程施工产生的废水含有大量的淤泥,尤其在雨天,建筑施工的工地将有较大量的废水产生,建议施工工地设置沉淀池,废水经沉淀后用于道路洒水降尘。
(2)建筑工地食堂排放的污水含有大量的食物残渣及动植物油,济南市工程咨询院62
济南欧亚大观商都城市综合体主要污染物为 BOD 和悬浮物,可与一般生活污水进生活污水管网,利用现有废水处理设施进行处理。
4、固废防治措施
(1)根据施工产生的工程垃圾和渣土的量,设置容量足够的、有围栏和覆盖设施的堆放场地,分类管理,可利用的渣土尽量在场内周转,就地利用,避免影响周围环境卫生。
(2)车辆运输散体物料时,严格密闭、包扎、覆盖,避免途中漏撒;运载土方的车辆必须在规定的时间内按指定路线行驶。
(3)生活垃圾与建筑垃圾分开,设封闭式垃圾站,将生活垃圾收集后,集中进行收集处理。
三、项目运营对环境保护措施
1、废气污染防治措施
食堂产生的油烟浓度约为 12mg/m3,需安装处理效率不低于 85%的高效油烟净化装置进行处理,经过处理后排放的油烟浓度低于2mg/m3,能够达到 GB18483-2001《饮食业油烟排放标准(试行)》中“大型”标准。
2、噪声影响防治措施
噪声主要有车辆及污水处理站、泵房、空调等设备产生。对车辆、机械规范管理,合理操作,并在场地内根据需要划定禁鸣区,设置禁鸣标志。对噪声设备采取消音、隔音处理。
3、固体物质影响防治措施
本项目产生的固体废弃物主要为包装废弃物、生活垃圾和厨余垃济南市工程咨询院63
济南欧亚大观商都城市综合体圾。包装废弃物包括废纸箱、泡沫、打包带等,经收集后,可卖给废旧公司,厨余垃圾应由专门的容器收集后与生活垃圾统一由城市垃圾处理厂清运处理,不会对环境造成直接影响。
4、水环境影响措施
本项目污水主要为食堂厨房含油污水和生活污水。
食堂厨房含油污水拟采用格栅隔渣、隔油池隔油后与生活污水经化粪池处理后,达到《山东省半岛流域水污染物综合排放标准》(DB37/676-2007 )中排入城市下水道标准。因此,项目外排废水对当地的水环境质量影响较小。
5、加强绿化,在场区建集中绿化区,种植各类花卉及草坪,以美化环境,减少项目对环境的污染。
第四节 环境影响评价
通过对项目场址环境现状、项目建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析,项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求,不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。项目建成后,可以通过加强绿化建设,使得区域内的植被覆盖率有所增加,改善该区域的自然环境。济南市工程咨询院64
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第八章 劳动安全卫生消防
第一节 劳动保护与安全生产
一、执行的标准规范
1、《建筑项目(工程)劳动安全卫生监察规定》
2、《工业企业设计卫生标准》(GBZ1-2002)
3、《工业企业总平面设计规范》(GB50187-93)
4、《建筑设计防火规范》(GBJ16-87 修订版)
二、劳动保护和安全卫生
项目建成投入生产后,应依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定和行业规范,对项目在生产过程中可能造成人身伤害的危险性作业场所,及触电、火灾、机械伤害等可能发生的事故需采取必要防范措施。操作人员必须进行安全技术培训,建立健全安全操作规程。
1、按照国家规定的各类安全标准和设计规范,商场内设备造型及安装、电气安装、一些特种设备和危险设施建设均应符合安全规定及标准,保证安全生产。
2、操作人员,要经过安全技术培训教育,考核合格,取得安全作业证后,才允许独立操作设备。
3、安全技术管理人员,设备、设计人员,安装工人要进行安全技术和安全知识教育,严格执行安全操作规程。济南市工程咨询院65
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4、对于产生噪声危害的场所通过屏蔽噪声源及对建筑物采用合理的消声、吸音措施进行治理。
5、为了防范雷电和暴雨,要求购物广场按规定设防雷接地装置,同时购物广场的地面应高出室外地面,防止暴雨造成的积水进入。
6、所有电气设备的安全距离、漏电保护设施的设计均符合规程要求。
第二节 消 防
一、在场区布置上,利用现有地形条件,兼顾近期使用要求和远期发展规划,场区内设环形消防车道,以满足消防车顺利通行和消防作业的要求。保证消防道路畅通,工程建筑物间距满足消防间距要求,建筑物内部通道畅达,宽度及安全出口数量符合《建筑设计防火规范》。
二、室外消防给水管道布置成环状,消防栓沿道路布置,消防水量为 20L/S,水源为城市自来水管网。两个消防栓之间间距不大于 120米。根据规范要求,在室外设置必要的消防专用器具。
三、商场内安置室内消火栓系统,并配备灭火器材,设置疏散标志。在不易采用用水消防的部位,如:变配电室等部位设置手提式干粉灭火器。
四、建筑物按规定的防火等级进行设计,设置足够的出入口,以及满足防火等级要求的排烟通风系统以满足安全疏散和运输的需要。济南市工程咨询院66
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第九章 组织机构
项目由济南欧亚大观园房地产开发有限公司负责管理实施。本项目在实施过程中设立专门的工程指挥部,作为该项目组织、协调、决策的总指挥机构,具体负责项目立项、规划定点、工程设计等前期工作,并在建设阶段负责对景观、绿化、道路、管线等施工组织进行管理协调以及资金筹措、工程建设、运营等实行全过程管理。指挥部下设综合组、规划设计组、用地协调组、绿化景观组、水电管线组、财务审计组、安全后勤组等 7 个组,负责项目的具体工作。
项目建设组织机构详见下图。
工 程 指 挥 部
综 财 规 用 水 绿 安
务 划 地 电 化 全
合 审 设 协 管 景 后
计 计 调 线 观 勤
组 组 组 组 组 组 组济南市工程咨询院67
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第十章 项目实施进度
项目完成立项、规划、勘察设计、可研、招投标等前期工作后,
计划工期为 24 个月,期间完成可研编制及审批、勘察设计、工程招
标、土建工程、设备购置及安装、装饰等内容。详见实施进度表。
项目设施进度表
表 10-1
序 月 份
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24
号 项 目
1 可研报告编制及审批
2 勘察设计及施工图设计
3 工程招投标
4 土建工程
5 设备购置、安装
6 装饰工程
7 绿化
8 竣工验收
9 投入使用
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第十一章 工程招标方案
根据《中华人民共和国招投标法》及原国家发展计划委员会第 9号令(2001 年 6 月 18 日)要求,确保本项目建设的质量,缩短工期,节省投资,防范和化解工程建设中的违规、违法行为,保护国家利益,本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容,对招标工作的初步计划安排如下:
一、招标内容
项目的招标内容包括:建设的勘察、工程的规划设计、施工监理、建筑工程等单位。
二、招标组织形式
因项目法人单位目前尚不具备大型自行招标所需的编制招标文件和组织评、定标的相应资质,因此本项目的勘察、设计、监理以及购买设备的采购、土建安装工程施工均采用委托招标形式,即委托具有相应资质的招标单位进行招标的形式。
三、招标方式
由于本项目质量要求高,根据建设要求,在招标过程中应遵循以下原则:
项目的设计、工程监理和建筑、安装工程施工、主要设备等均采用公开用招标的方式。即在项目经批复同意后,项目承办单位即应在当地报纸上和网上发布招标公告。
在招标文件发出之日起 30 日内,具备承担招标项目能力的法人济南市工程咨询院69
济南欧亚大观商都城市综合体单位或其他组织均可以投标,投标单位少于 3 个时,应重新进行招标。
项目的招标、投标、评标、定标均应按《中华人民共和国招标管理法》的规定和程序进行。
四、标包划分
原则上按照施工建设和监理两个方面,分别招标。
五、对中标单位的要求
对中标的工程施工及安装单位,其项目负责人,技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场,原则上不得中途换人,如确实要换人,必须征得甲方同意,且一旦甲方发现所换人员不称职,中标单位必须立即撤换,如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题,应由乙方负全责。
本项目不接受联合投标,不允许中标人向他人转让中标项目,也不允许将中标的项目分解后向他人转让。
六、验收办法及建后管理
为切实做好建设项目竣工验收及建后管理工作,按照国家计委有关规定和要求,方案如下:
1、验收程序
按照基本建设程序,及时组织竣工检查验收项目建设的单项工程完工后,建设单位要按照规定,及时组织施工和设计及使用单位进行自验。施工单位要按照国家规定整理、交付相关文件和技术资料。建设单位自验合格后,向县有关部门提出验收申请。组织行业主管、财政、审计、设计、施工、监理等部门组成项目验收小组按程序对项目济南市工程咨询院70
济南欧亚大观商都城市综合体进行全面的竣工检查验收,并办好竣工决算、财务决算、竣工工程概况、交付使用财产表以及固定资产交付使用等手续。
2、项目建设竣工验收主要内容
(1)项目建设是否按照批复的实施方案实施,是否存在随意变更项目建设地点、标准和主要建设内容的现象,项目建设任务及投资计划是否按计划完成。
(2)工程建设内容、质量是否符合设计要求,达到规定标准。
(3)配套资金及自筹资金是否按计划足额到位,是否建立资金使用管理制度;建设资金是否专款专用,有无滞留、挤占、挪用现象;资金使用是否符合规定,帐目是否规范,有无违纪问题等。
(4)相关档案资料是否齐全。验收小组要严格按验收内容对项目进行检查验收,并作出正确的评价,建设竣工验收中如发现不符合规定要求的,要当场提出限期整改,对质量不合格的工程,施工单位应立即返工、修复,直到工程质量合格为止。对于严重违反基地建设规定造成重大损失的,要依法追究有关人员责任。
3、项目建设竣工验收时间
建设单位应根据项目进度随时组织验收;子项目可完成一个验收一个。
4、验收档案资料
项目档案资料包括:
(1)项目审批文件。
(2)工程投资概算、决算表,竣工情况说明书。济南市工程咨询院71
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(3)工程规划、施工设计图(表)。
(4)项目资金、工程物资使用情况,按项目、工程、年度建立的总帐、分帐和台帐。
(5)工程竣工验收和审计报告。
(6)项目施工合同。
(7)项目竣工技术总结及竣工图、表、卡、照片等资料。
(8)监理记录、工程质量综合评定表。
(9)总结报告。总结报告内容大体包括:
①项目建设前基本情况、建设依据、规模、建成投产的能力及主要技术经济指标,建设的主要经过。
②投资来源和使用情况,如果实际完成投资与计划不一致时,应详细说明原因。
③简要分析说明投资效果,如建设工期、工程质量、新增生产能力、建设总成本及节约或超支的情况,并提出节余资金形成的原因及处理意见。
④对项目验收投产后遗留的少量收尾工程,应详细说明所需资金的数额、来源及落实措施。
⑤简要说明执行国家有关政策、法令、法律、制度的情况和财务管理工作的经验教训。
⑥其它需要说明的问题及处理意见。在检查验收时,竣工工程必须有相关的竣工验收报告及审计部门的审计报告。
5、强化项目建后管理工作济南市工程咨询院72
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项目建设任务完成后,做好建后管理工作。要注意项目工程文件、技术资料的整理,建立项目档案,及时办理交接手续,明确管理主体,建立健全各项管理规章制度工程运行管理机制,确保工程正常运行,并长期发挥效益。济南市工程咨询院73
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招标一览表
招标范围 招标组织形式 招标方式
不采用招标 招标估算金额
单项名称 全部 部分 自行 委托 公开 邀请 备注
形式 (万元)
招标 招标 招标 招标 招标 招标
戡 探
设 计 √ √ √
建筑工程 √ √ √
安装工程 √ √ √
监 理 √ √ √
设 备 √ √ √重要材料
其 他情况说明:
建设单位盖章
年 月
济南市工程咨询院74
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第十二章 投资估算
第一节 投资估算依据
一、投资估算编制依据
1、《山东省建筑装饰工程消耗量定额》(2003 年)
2、《山东省安装工程消耗量定额》(2003 年)
3、《山东省市政工程消耗量定额》(2003 年)
4、《山东省建筑装饰工程价目表》(2008 年)
5、《山东省安装工程价目表》(2008 年)
6、《山东省市政工程价目表》(2008 年)
7、《建设项目评价方法与参数》(第三版)
8、设备及材料按现行市场价格估算
9、类似工程建设经济指标
10、建设单位提供的其它材料
二、投资估算编制说明
1、根据建设单位提供的《国有建设用地使用权招拍挂出让成交确认书》(编号:2011——G094),该地块成交单价为 10500 元/平方米,本项目土地费用为 28521.15 万元。
2、建筑安装工程费用估算按照建筑物的功用、结构形式、装饰装修标准进行计算。因项目工程方案目前处于初步论证阶段,所需设备及材料的型号、规格、数量、单价尚不明确,该部分投资参照类似济南市工程咨询院75
济南欧亚大观商都城市综合体项目建设标准和目前市场价格进行估算。
3、建设单位管理费:按财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)所规定的费率采用累进法计列。
4、工程监理费:按国家发展改革委、建设部关于印发《建设程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改委价格[2007670 号]所规定的费率计列。
5、城市建设综合配套费根据济南市人民政府文件《济南市人民政府关于印发济南市城市建设综合配套费征收管理办法的通知》(济政发[2003]3 号)规定,按建筑面积 246 元/m2 计算。
6、施工图审查费:根据鲁价费发[2003]257 号文规定按设计费的 8%计列。
7、勘察设计费:按国家主管部门颁布的收费标准和铁道部有关规定计列。
8、招标代理费:根据鲁价[2007]205 号文规定计列。
9、项目地下停车库兼地下人防,故不计防空地下室易地建设费。具体征缴标准需在项目取得规划意见后由人防部门审批。
10、其他前期费包括墙体新材料费、评估费等。
11、基本预备费:按建筑安装工程费用和其他费用之和的 5%计算。
12、涨价预备费:根据计投资(1999)1340 号文件规定暂不计列。济南市工程咨询院76
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第二节 投资估算
初步估算,项目总投资为 142800 万元,其中:
1、建筑安装工程费用 93300 万元,包括土建、装饰、安装、室外工程和公用设施的购置及安装费用等。
2、其他费用 42700 万元,包括土地成本、勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、其他前期工作费等。
3、基本预备费 6800 万元。
项目投资估算详见表 12-1~12-4。
项目总投资估算汇总表
表 12-1
序 号 费用名称 投资额(万元) 估算说明
1 建筑安装工程费用 93300 详见表 12-2
2 工程建设其他费用 42700 详见表 12-3
3 基本预备费 6800
4 项目总投资 142800济南市工程咨询院77
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建筑安装工程费用估算表表 12-2
序号 项目名称 单位 建筑面积 估算额 备注
1 地上建筑 m2 42743
1.1 土建工程 m2 190140 24718
1.2 装饰 m2 190140 11370
1.3 外立面 m2 190140 5704
1.4 屋面 m2 190140 951
2 地下建筑 m2 65190 16298
2.1 土建工程 m2 65190 14342
2.2 地下装饰 m2 65190 1956
3 公用工程 m2 255330 33959
3.1 给排水 m2 255330 2043
3.2 消防喷淋 m2 255330 2298
3.3 燃气 m2 255330 511
3.4 电气工程 m2 255330 15320
3.5 消防报警 m2 255330 1021
3.6 通风空调工程 m2 255330 10213
3.7 电梯(自动扶梯) m2 255330 2553
4 道路及绿化等室外工程 300
5 合计 93300济南市工程咨询院78
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其他费用估算明细表表 12-3
序号 费 用 名 称 计算基础 总价(万元)
1 土地费用 28521.15
2 建设单位管理费 工程费用 650
3 勘察设计费 工程费用 2223
4 建设监理费 工程费用 1423
5 施工图审查费 178
6 招标代理费 72
7 城市建设综合配套费 246 元/m2 6281
9 劳动保障费 2612
10 工程保险费 280
11 工器具及办公家俱购置费 160
12 其他前期费用 300
12 合计 42700
第三节 资金筹措及使用计划
一、资金筹措方式
项目开发建设所需资金 142800 万元,拟通过以下方式筹集解决:
1、建设单位自筹资金 99960 万元;
2、建设单位自有资金解决投入 42840 万元,作为项目资本金。
二、资金使用计划
根据项目实施进度、融资方案和资金到位的可能性,建设投资需在两年内全部投入。投资及资金使用计划见表 12-4。济南市工程咨询院79
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投资及资金使用计划
表 12-4 单位:万元
建设期
序号 项 目 合计
第1年 第2年
一 总投资 75000 67800 142800
二 资金来源 75000 67800 142800
1 自有资金 25000 17840 42840
2 自筹资金 50000 49960 99960济南市工程咨询院80
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第十三章 经济影响分析
第一节 财务测算
一、 经济效益分析的依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
2、项目单位提供资料
二、财务基础数据的确定
1、项目计算期 5 年(含建设期),其中建设期 2 年,从建设期第2 年开始销售,销售期 3 年。
2、项目行业财务基准收益率 Ic 为 12%。
3、收入测算
(1)销售价格
根据济南市商业地产行情和项目地理位置,参照周边地区类似项目销售价格,考虑项目需要安置企业职工,确定本项目商业地产和地下车库的销售价格如下:
◆商业设施销售均价为 8000 元/平方米
◆公寓、写字间销售均价为 15000 元/平方米
◆地下车库每个车位销售均价为 10 万元/车位
(2)销售面积
项目商业设施建筑面积 73380 平方米,公寓、写字间建筑面积116760 平方米,地下停车位 2560 个。济南市工程咨询院81
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(3)销售收入
经计算,项目销售收入为 248080 万元。销售收入计算详见表13-1。
销售收入计算表表 13-1
销售收入
序 号 项 目 数 量 平均单价
(万元)
1 商业设施 73380m2 8000 元/m2 58704
2 公寓、写字间 116760 m2 16000 元/m2 186816
3 地下车库 2560 个 10 万元/个 2560
4 合 计 248080
(4)销售计划
根据项目实施进度计划,在计算期第二年开展销售工作,计划项目建成后三年内全部售出,销售期限为3年。每年销售比例为20%、50%和30%。各年度销售计划见表13-2。
年销售收入测算表
表 13-2 单位:万元
序
名 称 第1年 第2年 第3年 合计
号
1 商业设施 11740.8 29352 17611.2 58704
2 公寓、写字间 37363.2 93408 56044.8 186816
3 地下车库 512 1280 768 2560
4 合 计 49616 124040 74424 248080济南市工程咨询院82
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4、建设成本费用
本项目建设成本费用,由项目开发建设总投资和运营费用构成。
(1)项目开发建设总投资为142800万元。
(2)运营费用为项目销售费用和管理费用等。
◆销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用,包括广告费、宣传费、销售服务费等,按销售收入的5%计算。
◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用,包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等,按销售收入的3%计算。
三、税金及附加
(1)本项目营业税税率为5%,城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和4%计算。
(2)土地增值税
土地增值税按照转发《《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知(济地税函【2010】272号)规定,按照1%税率进行测算。
(3)所得税
企业所得税税率按25%计算。
第二节 财务分析
一、盈利能力分析济南市工程咨询院83
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经测算,项目在计算期内实现销售收入 248080 万元,年息税前利润 72028 万元,可获年均净利润约为 13505 万元。项目利润总额及分配见表 13-3。
1、根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标:
年息税前利润
总投资收益率= × 100% = 50.44%
项目总投资
年均净利润
项目资本金净利润率 = × 100% = 31.52%
项目资本金
项目利润及利润分配表
附表 13-3 单位:万元
序 项 目 比例(%) 第1年 第2年 第3年 第4年
号
1 经营收入 49616 124040 74424
1.1 售房收入 49616 124040 74424
1.2 租房收入 0.0
2 开发成本 75000 67800
3 销售费用 2480.8 6202.0 3721.2
4 管理费用 1488.5 3721.2 2232.7
5 财务费用
6 营业税金及附加 2753.7 6884.2 4130.5
7 土地增值税 -121.0 -121.0 -121.0
8 利润总额 -75000 -24785.9 107353.6 64460.6
9 所得税 0.0 1891.9 16115.1
10 税后利润 0.0 5675.8 48345.4
11 可分配利润 0.0 5675.8 48345.4
12 盈余公积金 10 567.6 4834.5
15 应付利润 0.0 0.0 0.0
16 未分配利润 0.0 5108.2 43510.9
17 累计未分配利润 0.0 5108.2 48619.1济南市工程咨询院84
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2、根据财务现金流量表(详见表 13-4)
财务现金流量表
附表 13-4 单位:万元序
号 项 目 第1年 第2年 第3年 第4年
1 1.现金流入 49616.0 124040.0 74424.0
2 售房收入 49616.0 124040.0 74424.0
3 租房收入
4 回收固定资产余值
5 回收流动资金
6 其它
7 2.现金流出 75000.0 74401.9 18578.3 26078.6
8 建设投资 75000.0 67800.0
9 流动资金
10 经营成本 3969.3 9923.2 5953.9
11 营业税金及附加 2753.7 6884.2 4130.5
12 土地增值税 -121.0 -121.0 -121.0
13 所得税 0.0 1891.9 16115.1
14 其它
15 3.净现金流量 -75000.0 -24785.9 105461.7 48345.4
16 4.累计净现金流量 -75000.0 -99785.9 5675.8 54021.2
17 5.所得税前净现金流量 -75000.0 -24785.9 107353.6 64460.6
18 6.所得税前累计净现金流量 -75000.0 -99785.9 7567.7 72028.2
计算指标如下:
所得税前:财务内部收益率: 29.21%
财务净现值(Ic=12%): 30654.55 万元
投资回收期: 2.93 年(含建设期)
所得税后:财务内部收益率: 23.34%
财务净现值(Ic=12%): 19066.46 万元
投资回收期: 2.95 年(含建设期)济南市工程咨询院85
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第三节 不确定性分析
一、敏感性分析
该项目作了所得税前投资的敏感性分析,将建设投资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分析,详见下表和图 13-1。
敏 感 性 分 析
变化率 财务内部 财务净现值 投资回收期
项 目
(%) 收益率(%) (万元) (年)
+10 23.17 21615.49 3.06
建设投资
-10 36.42 39693.62 2.82
+10 37.37 45795.46 2.81
销售收入
-10 20.84 15513.65 3.13
基本方案:内部收益率:29.21% 净现值:30654.55 万元 投资回收期:2.93
IRR(%)
建设投资 40 售房价格
30 基本方案(IRR=29.21%)
20
基准收益率 12%
10
因素变化率
-10 -5 0 5 10 (%)
图 13-1 敏感性分析图济南市工程咨询院86
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从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项目的效益都很敏感。当建设投资和销售收入分别向不利方向变动 10%时,财务内部收益率仍大于基准收益率,表明项目具有一定的抗风险能力。
二、临界点分析
临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下,投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析,计算各因素的临界点详见下表。
临 界 点 分 析
临界点计算
敏感因素 基本方案结果
期望值 12%(IRR)
建设投资
142800 最高值 185650
(万元)
销售价格
12910(加权平均) 最低值 10310
(万元)
三、财务评价结论
从以上财务评价指标可以看出,该项目所得税前、税后财务净现值大于零,内部收益率高于 12%的行业基准收益率,说明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力,项目建设在财务上可行。济南市工程咨询院87
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第十五章 社会效益评价
一、项目建设符合政府鼓励和扶持文化产业发展的政策要求,符合济南市城市总体规划,有利于改善区域景观面貌,提升区域商业服务功能,对提高第三产业比重,转变经济增长方式,促进经济社会又好又快发展,尽快实现城市发展总体目标,具有积极意义。
二、项目建设适应居民消费结构和消费水平优化升级的趋势,能够为居民提供一处设施齐全、功能完善的购物、休闲、餐饮、娱乐、商务办公场所,满足其日益增长的物质文化、提升生活质量的需求。
三、项目在建设过程中及投入使用后,可为社会提供大量的就业岗位,缓解社会就业压力,增加群众收入,具有显著的社会效益。济南市工程咨询院88
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第十六章 结论与建议
第一节 结 论
一、项目建设符合国家相关产业政策,促进商贸服务业发展,优化投资环境,带动相关产业发展,项目建设是必要的。
二、项目大力提倡区域环境与城市环境相协调,与城市公共社会活动相融合,注重项目建筑的内外交流和开放性,保持建筑与城市环境之间在视觉上的静态连续性和内外活动交流方面的动态连续性。规划设计以整体性为主线,密切联系整个地段环境,新建建筑物以周围特定的环境为依据,充分考虑与周围建筑、景观的协调性,与周围社会环境具有良好的相互适应性。工程建设方案布局合理,能够满足项目运行需要,项目建设方案可行。
三、项目建设符合山东省和济南市的十二五规划建议的要求,可与周边其它商业设施发挥相互辐射带动效应,有利于促进该地区商圈日趋成熟,推动都市级商业中心的建设进程。
四、该项目建设符合济南市城市发展规划,适应城市建设发展的需要,有利于强化城市景观,提升城市品位及知名度,对改善城市投资环境具有重要社会意义。
五、项目建成后,可为社会提供一定量的就业岗位,缓解社会就业压力,增加居民收入,具有显著的社会效益。济南市工程咨询院89
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第二节 建 议
一、严格按照基本建设程序,做好项目立项、规划、土地、设计、环保、建设等工作。建议在服从总体规划的前提下,充分利用地形地势,减少工程量,节省投资。
二、认真贯彻落实项目法人责任制、招投标制和工程监理制,申报单位要切实履行项目法人的责任,通过招标选择设计、施工和监理单位,委托专业监理单位对工程建设实施有效的监控,把好项目质量、进度、投资控制关,确保建设目标的顺利实现。
三、进一步优化、细化建设方案,并进行多方案比选,力争建设出独具特色的地标式建筑,打造设施一流、功能一流、服务一流的城市文化综合体。
四、切实落实好建设资金,尽快将资金按时到位,以确保项目如期顺利实施。
五、切实加强项目建设的监督、检查和管理,确保工程质量和资金效益。
六、制定招商引资的优惠政策,加大宣传力度,扩大影响,吸引国内外客户投资和入驻经营,增加人气,显现集聚效应。济南市工程咨询院90
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