光大嘉宝:销售大增可售充足,公募REITs破冰在即
光大嘉宝 600622
研究机构：中泰证券 分析师：倪一琛 撰写日期：2019-08-28
事件:公司发布2019年半年报,上半年实现营收23.27亿,同比+4.70%;归母净利润2.36亿,同比-26.10%,基本EPS0.16元/股。
营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低
1)短期业绩下滑因期内结算项目毛利较低:公司2019H1营收23.27亿,同比+4.70%;
归母净利润2.36亿,同比-26.10%,毛利率由2018年底的56.97%大幅降低至35.47%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低所致,净利率由2018年底的18.53%降低至10.13%,主要由于本期融资增加,对应利息支出增加,财务费用同比增加283.31%,同时销售费用、管理费用同比增长23.93%和42.52%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金42.10亿,同比-32.84%,主要因为偿还到期的长期借款,但货币资金依然为短期借款加一年内到期有息债的2.95倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至56.94%;净负债率由于新增借款,由18年末的37.04%升至45.94%,但总体依然处于行业低位。
地产业务销售放量,未结项目充足、业绩有支撑
1)销售大增:2019年1-6月,公司合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32%;合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65%;2)可售资源依旧丰富:公司现有项目梦之悦、梦之缘、前滩后院、梦之星和梦之月共有可售建面19.5万方,加上嘉定区域两块土地合计15.1万方,合计未售建筑面积34.6万方;3)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款38.33亿,较18年末增长34.01%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。
不动产资管收入提升,公募REITs想象空间大
1)资管业务保持增长:2019H1公司不动产资管业务收入3.25亿,同比增长9.35%:其中管理及咨询服务费收入2.46亿元,同比减少8.41%;其他收入0.36亿元,同比增长25.82%;在受资管新规影响下,管理规模与去年大体持平,但公司依然凭借卓越的运营实现收入的正增长,同时也实现了0.43亿的超额管理费收入。2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。
投资建议:公司19年H1净利润有所下滑,主要由房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长所致;但公司现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入提升,资管规模维持稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,也将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。由于公积金转增,我们调整公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.30X、4.41X、3.92X,维持“买入”评级。
风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
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