板块轮动格局正逐渐形成 房地产或现估值修复行情

近日，市场风格、板块轮动的格局正逐渐形成，低估值的房地产板或迎来轮动行情。有机构指出，尽管房地产税等可能短期对市场情绪有所影响，但考虑地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高，看好地产股后市行情。

市场风格或轮动至地产股

上周，市场形成风格、板块轮动的格局，东方通信(60776)、人民网(603000)、龙韵股份(603729)等尽数回调，年初以来涨幅较大的农林牧渔板块中不少个股也冲高回落。而此前整体涨幅相对靠后的地产股不少表现出众，如新城控股(601155)、保利地产(600048)、阳光城(000671)等均明显跑赢大市。

国元证券表示，短期来看，市场在运行到前期高点附近易形成一些分歧和震荡。风物长宜放眼量，市场风格、板块轮动的格局正逐渐形成，但向上的趋势并没有改变。总体上，随着科创板的快速推进，多重利好政策叠加影响，增量资金如外资、社保、银行理财等快速进入后，市场情绪有望持续修复。

分析人士指出，虽然受各方面因素的影响，但很多地产龙头股基本面仍然很好，估值也相对较低，后市有走出反弹行情。中金公司表示，尽管房地产税等消息面噪音可能短期对市场情绪有所影响，但考虑地产调控政策和宏观环境不确定性风险均已解除且板块估值位置并不高，看好地产股后市行情。

事实上，虽然房地产龙头公司股价普遍滞涨，但其营收净利却多呈现高速增长态势。比如保利地产预计去年实现营业总收入1936.3亿元，同比增长32.31%；归母净利润188.0亿元，同比增长20.33%，基本每股收益1.58元。招商蛇口(001979)预计归属于上市公司股东的净利润盈利145亿元至155亿元，比上年同期(追溯调整前)增长19%至27%。

而从近期的销售情况来看，龙头房企销售也大幅增长。保利地产3月7日晚间发布公告称，2019年2月公司实现签约面积189.12万平方米，同比增长 20.81%；实现签约金额334.04亿元，同比增长54.31%。而2018年以约2210.98亿元的合同销售金额闯入“前十”的新城控股在2019年延续了增长势头。公告显示，新城控股2月合约销售金额约127.01亿元，环比上涨15.9%，同比上涨45.2%。

天风证券认为，年初房地产数据显示销售、拿地、到位资金等指标明显下行确立了基本面下行的趋势，开工和投资是后置指标，未来将持续回落；维持全年销售面积-7.3%、销售金额-6%、新开工-5%的判断，因土地购置费及复工面积差额上调投资额增速预测为5%。 逻辑为：1、土地财政下滑带来政策宽松预期强化且房地产税利空短期消化；2、降准带来的融资环境宽松将使得对房地产供需双方受益；3、三去一补一降中的“降成本”将利好地产，无论降税费提升居民可支配收入还是降借贷利率甚至降息都将利好地产；4、房地产公司业绩好估值低的属性未变，性价比明显； 3月地产股跑赢是大概率事件。

房地产龙头股获看好

受到政策基调影响，市场人士对地产股后市表现谨慎。不过也有不少机构表示，很多地产龙头股基本面仍然很好，当前房地产行业估值无论是绝对水平还是和历史相比较都已足够低估。中长期来看，未来行业龙头效应将会愈发强烈，地产股走势将出现分化。

华创证券认为，房地产市场平稳发展是主基调，“一城一策”将是趋势，房地产税将稳步推进，但目前快速落地条件仍不成熟。在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，维持判断地产总量政策将逐步趋松，并且低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松动正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复以及业务扩张，而需求松动则预计通过一二线城市“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线城市的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于布局一二线城市房企的销售弹性，维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企。

投资标的上，华创证券表示，给投资者两条推荐主线。1、一二线城市龙头：金地集团(600383)、万科A(00002)、招商蛇口(001979)、保利地产(600048)；2、二线城市蓝筹(资金放松受益型)：新城控股(601155)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、荣盛发展(002146)、华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)。

广发证券研报指出，目前板块估值处于绝对底部区域，市场悲观预期充分反应，并且流动性的边际改善对龙头估值底部抬升将起到支撑作用，叠加集中度提升带来的业绩弹性，龙头公司具备确定性的投资价值。推荐低估值的一二线城市龙头房企：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线城市房企A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展(000537)。

民生证券称，在行业数据趋稳的背景下，预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期下，公司销售与业绩增速将成为市场关注点。看好业绩优良的行业龙头公司的表现。建议投资者持续关注销售快速扩张、业绩增长确定性较强的二线城市龙头房企，如中南建设、新城控股、阳光城、蓝光发展等。

部分估值相对较低的“滞涨”地产股