地产：热点城市延续降温态势 荐3股
4月14日至20日新房成交综述一、广州、南昌、苏州、北京、武汉、上海、杭州、福州、东莞、南京、无锡、深圳这12个“热点城市”(本文的“热点城市”是指2015年以来量价齐升幅度较大导致目前政策调控较严的22个城市)新房销量合计16604套，环比上周+6%、同比去年-45%、年初至今累计同比-41%，延续降温趋势——①环比上周负增长前5的城市：东莞-41%、福州-23%、广州-12%、杭州-11%、苏州-10%；②同比去年负增长前5的城市：福州-77%、无锡-73%、南京-68%、杭州-57%、上海-50%；③累计同比负增长前5的城市：深圳-75%、无锡-71%、南京-61%、东莞-55%、福州-50%；二、28个“非热点城市”新房成交量合计26393套，环比上周-9%、同比去年-2%、年初至今累计同比+14%，继续保持正增长——①环比上周增幅前5的城市：大连65%、马鞍山52%、泰安39%、绍兴29%、安庆26%；②同比去年增幅前5的城市：泰安180%、绍兴152%、常德97%、韶关92%、马鞍山52%；③累计同比增幅前5的城市：常德86%、湘潭71%、马鞍山56%、泰安56%、泉州48%；三、今年初至4月20日，上述40城新房累计销量601241套，同比下降17%；而2016年同期则为725254套，同比增长51%。
4月14日至20日二手房成交综述一、无锡、杭州、南昌、厦门、北京、南京、苏州、深圳这8个“热点城市”二手房成交量合计15820套，环比上周-3%、同比去年-27%、年初至今累计同比-32%，整体仍然延续降温趋势，但幅度收窄——①环比上周增幅前5的城市：苏州14%、无锡12%、深圳11%、杭州10%、南京7%；②同比去年负增长前5的城市：北京-49%、苏州-47%、厦门-46%、南京-34%、南昌-19%；③累计同比负增长前5的城市：深圳-75%、无锡-71%、南京-61%、东莞-55%、福州-50%。
二、金华、扬州、青岛、常熟、大连、南宁这6个“非热点城市”二手房成交量合计5310套，环比上周-7%、同比去年31%、年初至今累计同比+63%，整体保持增长，但增幅呈现收窄趋势——①环比上周负增长前3的城市：南宁-12%、常熟-10%、金华-10%；②同比去年增幅前3的城市：金华160%、扬州102%、南宁58%；③累计同比增幅前3的城市：金华143%、扬州117%、青岛59%。
三、今年初至4月20日，上述14城二手房累计成交256387套，同比下降20%；而2016年同期则成交319660套，同比增长111%。
4月14日至20日商品住宅去化周期综述一、深圳、北京、东莞、福州、苏州、杭州、南京、广州、南昌、上海这10个“热点城市”去化周期合计36周，环比上周-4%、同比去年+33%——①去化周期前5长的城市：深圳143周、北京106周、东莞79周、福州70周、苏州37周；②去化周期环比上周缩短，居前5的城市：
北京-20%、深圳-17%、东莞-8%、南京-4%、南昌-3%；③去化周期同比去年变长，居前5的城市：深圳294%、苏州225%、南京122%、福州86%、东莞50%。
二、泉州、江阴、温州、淮安、常德、宁波、南宁、安庆、惠州这9个“非热点城市”去化周期合计41周，环比上周-1%、同比去年-31%——①去化周期前5长的城市：泉州173周、江阴84周、温州66周、淮安28周、常德24周；②去化周期环比上周缩短，居前5的城市：惠州-17%、常德-6%、江阴-6%、南宁-5%、泉州-4%；③去化周期比去年缩短，居前5的城市：安庆-70%、惠州-53%、常德-50%、南宁-49%、泉州-48%。
行业降温，蓝筹占优一、低估值+双增长(2017年销售、净利双增长)+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由；二、根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》：传统地产龙头股在房地产降温期的表现将显著好于繁荣期。2017年以来，房地产降温、传统地产龙头白马股的走势持续改善，我们前期重点推荐的华夏幸福、荣盛发展、新城控股等品种在前期走强，已印证了上述判断；三、维持对新城控股、保利地产、万科A等品种的“买入”评级。
风险：若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。(国信证券)
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