宁波销售骨干调入上海 万科华东区架构谋变

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1200亿的前方，是万科华东区域(即上海区域)重整的一盘棋。

日前，万科公布了华东区域16城销售1200亿的业绩，也是该区域业绩第一次超过千亿。其中上海公司超越300亿，稳居万科城市公司首位。

同时万科华东迅速进入了区域调整。21世纪经济报道记者获悉，1月4日，万科集团召开大会，主题之一就是万科内部的人事调动，其中一部分涉及华东区域重大人事变动。而知情人士透露，万科华东区域的人事与业务板块在2016年已进入调整期。

以长三角为核心的上海区域是万科目前四大区域板块之一，其他三个地位同样重要的区域分别为：以珠三角为核心的广深区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

1200亿能否成就万科华东区域2016年四大区销售之首的地位，目前在万科相关人士看来还没有出最终结果。但事实上，站在2017年开年之际，万科上海区域创造了两项第一：首度过千亿、首度成立产业地产相关区域公司。

1200亿驱动力

万科从1984年成立至2016年，32年间业绩实现6级跳，营业收入突破1800亿元，销售金额超过3600亿元，年复合增长率达到37%。

2016年上半年，万科四大区域+海外区域销售金额占比分别是：广深区域 26.2%、上海区域37.4%、北京区域19.6%、中西部区域16.3%以及海外地区0.5%。

万科上海区域已经领先。

在销售额方面，2016年，万科华东(上海)区域仍居于四大区首位，全年销售1200亿。

万科高级副总裁、上海公司总经理张海此前以“热带雨林”比喻上海区域的事业规划。在张海的雨林全景图里，包括万科城市更新、TOD项目等。

成立产城区域级公司

日前，宁波时任总经理牵头做区域级城市更新与产业公司，这也是万科史上首度将第一个新业务板块成立区域级公司。一名接近万科上海区域管理层的知情人士表示，这表明，产业地产的业务储备量已经达一定规模。

万科先后成立了星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产。如今万科在上海已完成6大商务区的14个产业项目，总体量超过200万平方米。其中，上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

加强不动产经营能力是房企提高市场竞争力的一个路径。目前万科在一些城市的投资策略上，已经明显表现出不动产经营的趋势，比如上海七宝万科广场、上生所项目的运营等。

高力国际中国区产业地产执行董事邓懿君分析认为，房企做产业地产的机会在于转型，这是很典型的分散风险的做法。但在转型培育期，房企所做的持有型物业投资收益并不高。例如厦门万科驿，投资回报率在6%左右。

邓懿君指出，万科在物流地产已经走出一个成功模式，做产业地产也离不开物流地产的驱动。在物流地产运营方面，万科与黑石合作成立合资公司，而在资产层面，万科和黑石各占50%，万科希望保持一定的重资产属性。

万科在2016年上半年通过土地招拍挂、战略合作等方式新增9个物流地产项目。这些项目全部为合作项目，权益占比50%；2016年下半年新增两个全资物流地产项目，分别位于昆明与佛山。

值得关注的是，万科2016年上半年新增的9个物流地产项目中，6个分布于长三角的宁波、嘉兴、南京、合肥。

人事调整

与产业城市区域公司成立同时，万科华东区在人事安排上也有动作。

1月4日下午，万科召开集团大会。上述知情人士透露，上海区域即将面临大换血，目前担任上海区域营销负责人的吴俊将调任徐州公司，丁宁调任宁波公司；宁波主要销售骨干大部调入上海公司；杭州的营销负责人王一川则调任上海公司。

“领导在处理人事变动的时候一般有两个考量，首先宁波公司2016年业绩比较突出，这与团队营销实力有较大关联，而上海公司的业绩虽然也不错，但相比2015年并没有更好的进展，更多依赖于项目路段；第二个考量则是领导的个人风格因素。”这名万科内部人士透露，宁波公司2016年销售异军突起，如若黑马。在第三方机构的排行榜单可见，宁波万科以111.8亿元稳居宁波本地地产销售2016年度榜首，相当于第二名荣安地产49.98亿元的两倍多。2017年伊始，张海对这个团队寄予厚望。而万科内部赛马制度导致的人员内部流动也与“能者上”这一原则一脉相承。