并购王孙宏斌再下两城：避开招拍挂弯道超车

金科股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

并购王孙宏斌再度以熟悉的节奏出现。

金科股份11月30日早间公告，融创旗下天津润泽物业和天津润鼎物业分别在11月11日至28日，11月16日至28日耗资近8.3亿增持公司股份162304282股，占总股本3.04%。本次权益变动后，上述两家公司及一致行动人聚金物业合计持有金科股份1069333760股，占金科股份总股本20%，逼近公司实际控制人。

同是30日早间，中国恒大公告，融创旗下融创(青岛)置地收购青岛嘉凯城公司全部股权，耗资36.62亿元。目标公司主要从事青岛李沧区青岛时代城的开发，项目总占地面积约为106.61万平方米，总建筑面积约178.79万平方米，未售面积约为98万平方米，主要用作住宅及商业用途。

这是孙宏斌继今年9月中下旬连续豪掷178亿收购之后再次集中公告收购。 融创中国董事长孙宏斌在近期一次内部演讲称，他的投资逻辑是“要买对地方、买对时间，多借点钱。”显然，孙宏斌正试图在这次调控周期内再度实现更大的“弯道超车”。

在近期一次聚集着不少开发商的内部会议上，孙宏斌对很多同行说道，“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”

并购路线图：避开招拍挂

并购并非易事，但孙宏斌在并购市场上则表现得“兵贵神速”。

21世纪经济报道记者统计发现，今年以来，融创已发起多次大并购。今年5月，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，借此首次进入深圳市场；8月22日，融创公告称，公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿，收购杭州金翰的50%股权及债权；9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元；9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。

对于11月30日公告的两起增持和并购，兰德咨询总裁宋延庆表示，“增持金科是对上市房企的股权投资，类似于恒大增持万科。对青岛嘉凯城是投资收购的项目公司，着眼于土地。”不过，宋延庆认为，对于增持金科股份至20%，预计融创中国可能不仅仅是财务投资，通过做加法，进一步做大规模。

据21世纪经济报道记者粗略统计，算上上述增持金科股份和收购青岛嘉凯城股权，融创中国今年共计已经累计斥资287.28亿在并购市场上。

与其他房企多集中在招拍挂土地市场不同的是，融创中国今年城市布局，更多是通过收并购方式完成，避开了一路水涨船高的招拍挂市场。近几年开发项目有近三分之二都是通过并购获得。

值得关注的是，通过分析融创并购路线图可以发现，融创并购项目布局与其坚持的“区域聚焦”原则一致。相关数据显示，目前融创已经完成全国化布局，目前布局约 30个一线及强二线城市，主要集中在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。另外，土地储备方面，截至今年6月末，融创中国运营的项目数量156个，总土地储备4600万平方米，权益土地储备3097万平方米，足够公司未来3-5年的发展所需。

融创中国执行董事及行政总裁汪孟德曾在2016年年初表示，融创中国的战略布局主要是选择区域。而布局区域就是选择好的供求关系。

房地产一位业内人士指出，能在房地产下半场保持稳定快速增长，必然要符合如下三个条件：首先，在市场波动前提前做对预判，对存货进行结构性调整；其次，进出节奏恰当，市场向上时卖房子，向下时则买地；再其次，全国布局一线和二线重点城市，因布局和规模获得更好的市场抗压能力；最后，更加强调产品和服务能力。

孙宏斌投资逻辑：买对地很重要

发起多起并购案，融创中国的现金流状况备受关注。21世纪经济报道记者查阅了融创中国半年报数据，截至2016年6月30日，得益于合同销售的大幅增长以及随着而来的现金回款增加，截至报告期末，融创拥有可动用现金401亿，较2015年12月31日的271亿增加48%。

如此大手笔并购，显然，严苛调控之下，别人看到的是“死亡”，孙宏斌看到的是机遇。孙宏斌在近期的演讲中也表示，“即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。”

在孙宏斌看来，房地产行业投资逻辑中最重要的是土地价格。“我看了很多公司，一种是现金流没有问题，但土地价值有问题，然后运转就转出一个窟窿；第二类公司是土地价值没问题，但现金流有问题，因此活不下去。对房地产行业而言，第二类的企业可能更好一点，因为这个行业主要看中的是土地价值。”

孙宏斌表示，房地产行业与别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。而房地产行业并购的就是土地的价值。所以，在房地产行业，如果现金流有问题，但土地是有价值的，那还是有人愿意收购的，公司是可以卖掉的。

因此，孙宏斌认为，在房地产行业，其中要控制的一大风险便是“地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿；如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。”

孙宏斌还透露，融创中国的并购风格是“第一，我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认，价格好谈；第二，卖完不想要还可以退；第三，有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东。因为我们产品好，有溢价能力，可以赚更多的钱，你和我们合作是合适的。”

借多轮弯道超车操作方法，融创中国已经从2010年上市初的86亿元销售规模迅速成长，目前已经成功步入千亿军团。

据孙宏斌判断，房地产行业的趋势是集中度越来越高。现在前一百名房企的市场占有率是40%多，相信5到10年后会集中到70%多，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话，小而美的企业很可能就变成“小而没”了。