保利地产深耕大连： 去库存下的东港区地王变迁史

保利地产深耕大连： 去库存下的东港区地王变迁史

在全国房地产市场中，东北区域是相对冷清和过剩的区域；而在东北，大连是其中市场相对较好的城市。2016年上半年，在各种去库存和鼓励购房政策刺激下，大连房地产市场开始回暖，该市重点区域东港区多家开发商也迎来一场销售高峰。

其中，保利地产于2013年花费67亿拿下的东港区地王项目保利天禧，成为上半年楼市的大赢家。

作为东港体量最大、上半年业绩最好的品牌发展商，保利地产表示，将会把保利天禧项目打造为大连市场的标杆项目，同时会加大对天禧配套资源的投入，提供更好的居住体验。

飘红的大连楼市

2013年8月，保利地产花费67.25亿元先后两次获取大连市东港区“F01-05号、I01号、I03号”地块和“I02号、I04号”地块，总规划建筑面积达90.36万平方米。保利地产拥有该项目50%权益。

67亿元的价格，使得该地块成为东港的“地王”项目。而90万平方米的体量，也使之成为东港区罕见的大盘，地块楼面价在7400元左右/平方米。

东港区在当时是被寄予厚望的区域，号称“钻石海湾”，被大连政府定位为香港、陆家嘴之后的中国第三大金融中心。根据《大连港东部地区搬迁改造规划》，东港区由大连港东部地区改造和填海造地组成，占地面积5.97平方公里。规划设计有港口服务区、总部办公区、金融商贸区、文化娱乐区、商业服务区、滨海服务区和高档住宅区。

这吸引了诸多大型开发商入驻，包括以万达为首的本地房企，以及保利、中信、海昌、佳兆业、中庚等品牌房企，成为大连知名房企最为集中的区域。

但在2013年下半年至2015年，大连楼市接连进入低谷，中心及边缘区域房价均出现下跌，大型开发商也深陷其中。保利地产的地王项目虽然单价不高，但也受大势影响，开工、销售均放缓。

2016在2月之后，随着国家“去库存化”力度加大，首付降低至20%、住房公积金利率调整、存款准备金率下降0.5个百分点等利好政策不断推出，大连也适时推出了促进去库存新政18条，鼓励农民进城购房、取消购房限制、实施购房补贴和购房奖励政策，市场逐渐回暖，成交量也明显上涨。

统计数据显示，大连新房市场上半年销售2.87万套，同比增长近3成。二手房市场上半年销售1.81万套，同比增长也超过3成。与此同时，库存量同比2015年减少6.6%，去库存“组合拳”初见成效。

保利东港项目保利天禧以16000元的均价，成为上半年楼市的明星盘，其他东港各项目业绩也纷纷创下新高，成为大连热度最高以及最受认可的板块。

上半年大连土地市场也重现热情，中山区的景山街地块和甘井子区旅顺北路地块均引来众多大牌房企竞逐，其中万科竞得的旅顺北路地块创造了大连土拍最长时间记录，显示房企对大连市场依旧充满信心。

根据中国房地产指数系统统计，大连6月均价为10104元/平方米，环比降0.36%。虽然小幅度下降，但大连房价长期维持在万元以上运行的状态，对于开发商来说也很难再大幅降价。

产业配套支撑楼市

8月12日，由大连东港商务区开发建设管理有限公司主办的“东港区域经济发展形势论坛”上，行业人士集中讨论了产业配套、区域经济和房地产市场的协同发展问题。

从区域透视大连乃至东北，中国区域综合开发研究中心主任、瑞尔特控股集团董事长朱曙东认为，在大连甚至东北的房地产发展中，没有一个区域像东港这样汇集了众多国内一线地产发展商，其合力让区域充满前景。

而楼市的回暖，不仅与政策刺激有关，还与区域经济、产业、配套紧密相关。

东港位于东北亚中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是连接朝 鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要通道，区域优势明显。2009年7月，国务院通过《辽宁沿海经济带发展规划》，东港经济开发区正式纳入国家战略。

到2015年，全区企业总产值达到300亿元，一般预算收入高达10亿元。全区主要经济指标以年均30%以上的增长速度，位列辽宁沿海经济带45个重点园区第一梯队。

东港商务区开发建设管理有限公司总经理邵新介绍，目前东港商务区各项配套设施方面，除了日前已呈现的交通、休闲、生活配套等，还将有三大动作加强区域文化体育设施建设。同时学区问题也正在落实中，目前东港第一小学已正式开学，区域内计划建设的5所中小学已有一所开工，并争取在今年完工。

尽管上半年楼市表现不错，但对大连开发商来说，并非所有区域都如东港，下半年仍然充满变数。大连链家指出，上半年楼市在高位运行了2-3个月后骤然回落，在前期各种利好政策刺激下，客户成交量出现集中释放，而后期增长动力不足，成交量开始回落。

其认为，若2016下半年不如上半年集中出现这么多利好政策，在高库存压力下，成交量难以出现继续上行的动力，环比或会进一步回落。

市场和产品层面，链家预计，下半年改善类客户占比将进一步提升，大户型需求也会同步提升。

这对开发商提出了更高的要求。作为全国布局的大型开发商，保利地产辽宁公司目前有保利大都会、保利香槟、保利康桥、营口保利香槟，大连公司西山林语、保利天禧等十个在建在售项目，其销售运营状况备受关注。

6月29日至7月1日，国资委监事会主席李兵一行赴保利地产东北区域调研。了解到有关项目基本情况和近期销售业绩后，李兵对保利地产东北区域上半年取得的成绩表示肯定。

其间，保利地产董事长宋广菊强调：东北区域要一手抓破局、一手抓发展，寻找优质资源，提升市场占有率和公司盈利能力。(编辑骆轶琪)