吸收招商地产整体上市 招商局蛇口欲“去地产化”

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吸收招商地产整体上市 招商局蛇口欲“去地产化”

在合并吸收招商地产完成整体上市前夕，招商局蛇口管理层主要成员已亮相于公众视野。

12月18日，招商地产发布公告，经招商局集团有限公司推荐，公司董事会同意聘请许永军为公司总经理，刘伟为公司副总经理(拟任公司党委书记)，朱文凯为公司常务副总经理。

从本次人事安排不难看出，招商局蛇口去地产化的转型决心凸显。时代周报记者从招商地产处了解到，现年52岁的许永军曾在招商物流工作15年之久，并无地产从业经验。而单从业务组合来看，新的招商蛇口将以园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务并举，据此来看，招商蛇口已然不是纯粹的地产公司。

新管理层组建后，其经营策略及转型规划有无新的变化？而这家市值将达1897亿元规模的新上市平台招商局蛇口能否借助资产重组东风，“更上一层楼”？时代周报记者致电招商地产董秘刘宁，未得到正面回应。

新官上任未来主打产业园区模式

新管理层“上位”，对此前处于人事动荡期的招商而言，无疑起到“稳定军心”作用。

今年8月，巡视组进驻招商局后，招商地产迎来一系列的人事动荡。8月27日，招商地产原总经理贺建亚、招商局集团有限公司总经理助理林少斌(曾担任招商地产董事长)相继被免。不可否认的是，贺、林两位高层变动，对于正处在重组关键时期的招商地产难言好事。

4月3日，招商地产和招商银行双双停牌，引发无数产融结合的猜想。而后经时代周报记者确认，招商局蛇口工业区控股股份有限公司换股吸收合并招商地产并向深圳证券交易所申请上市。据悉，一旦上市成功，招商局蛇口市值将达1897亿元规模，并超越万科、绿地成为中国市值最大的地产公司。

但“国不可一日无君”，在许永军之前，招商地产总经理一职一直由董事长孙承铭暂时代理。11月2日，招商地产公开向全球发布了招聘总经理的信息。值得注意的是，上述招聘遵循的原则之一是同等条件下，招商局集团的高管优先。相比此前呼声甚高的蛇口工业区总经理杨天平，许永军的当选仍令不少招商局内部人士诧异。

不过，时代周报记者查阅资料发现，网上鲜有他的采访，但52岁的他曾担任深圳蛇口安达实业股份有限公司所属深圳蛇口交通科技实业有限公司标牌厂厂长、深圳蛇口安达实业股份有限公司管理部主任、深圳天白安达物流有限公司副总经理、招商局物流集团有限公司市场总监、副总经理、常务副总经理。由此不难看出，低调的许永军是个典型的实战派，

此外，招商地产在其招聘广告中提到希望在全球范围内找到一位对经济新常态有深入了解和认识的人，这或许是许当选的主要因素之一。作为前招商物流第一负责人，许永军曾提出诸多发展新模式，并来自操刀白俄罗斯中白工业园的项目表现出色。

2014年，招商物流响应国家号召，积极参与中白工业园区项目建设(中白工业区已经纳入“国家一带一路”战略)。此外，招商物流确定发展现代物流业的“1544战略”，打造公路、铁路、航空、海运的“四网”合一，努力打造成为全国领先的全供应链物流服务商。

而反观招商局蛇口，群益证券分析师王睿哲指出，合并后的招商局蛇口将成为全国最大的房地产园区企业，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

不难看出，招商局物流和招商局蛇口未来发展均将得益于一带一路建设，而许永军任招商地产总经理，亦能将其在招商局物流成功经验复制到招商局蛇口。

“新上市公司持有很多优质物流用地，因此未来将主打产业园区模式，‘园区开发服务’也将成为主流，而许永军在物流业务方面有丰富的经验，这也是任职他为总经理的主要原因。”刘宁如是称。

与许永军同时履新的还有刘伟、朱文凯。现年51岁的刘伟此前曾于招商地产担任副总经理，于2015年4月调任招商局漳州开发区副总经理，如今再度被调回招商地产出任副总经理。

48岁的朱文凯则历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理、深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理、深圳招商地产营销中心总经理等职务。

上述两人均在招商地产有工作经历，被外界认为用以辅佐许永军，保证招商地产向招商局蛇口业务方面的过渡。

重现当年勇招商欲“去地产化”

招商局蛇口去地产化决心凸显，但对于吴永军来讲，并不是简单地从集团旗下一家公司跳到另一家公司这么简单，摆在吴永军面前的则是需“接手”一家市值近两千亿元的巨无霸公司，虽然它已经不复旧时辉煌。

差距是实实在在的，2014年，招商地产以510亿元销售额排名房企第14名，与已过2000亿元的万科、绿地等相差几个数量级。如果把时间回拨至2004年，彼时招商地产的销售额是万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，稳居一线阵营。时代周报记者翻看2009年至今的全国销售排名榜，招商地产一直在第14-18位之间徘徊。

这几年，招商地产一直试图缩小与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模。2011年，林少斌升任招商地产总经理开始大展拳脚，提出2018年招商地产销售目标1000亿元，利润过百亿，重回行业一线阵营。

而招商地产亦开始推行“狼性”文化，在同行谨慎的时候，招商地产依旧在土地市场叱咤。2010-2014年，招商地产新增土地储备分别为87万平方米、232万平方米、390万平方米、666万平方米和610万平方米。2015年前三季度，招商地产拿地权益建筑面积136 万平方米，权益地价75 亿元。

但在确立规模化扩张之后，招商地产利润率的不断下滑亦成为外界关注重点，2011-2014年，招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趋势。2015年前三季度，招商地产毛利率仅为33.17%。

深圳资深地产人士李宗苗告诉时代周报记者，一旦规模上去了，千亿目标不是问题，关键对于利润率逐年下降的招商来讲，实现百亿利润目标，将会是个考验。

除此之外，招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存货货值分别为514亿元、730亿元、784亿元和1010亿元。而截至2015年前三季度，该数据已达1202亿元，占到总资产的66%。

步入2015年，招商的经营情况并不乐观，让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。2015年1-11月，公司累计实现签约销售面积294.37万平方米，同比增长6.82%；签约销售金额471.07亿元，同比增长17.87%。

但不可否认的是，合并后的招商蛇口主业将拥有原招商地产土地储备建面1265.3 万平方米，土地使用权23 万平方米；原招商蛇口房产建面139 万平方米，房产开发储备建面388万平方米，土地使用权590 万平方米(其中前海区域的土地使用权为530 万平方米)，由此一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，为其日后发展提供大量土地储备。

刘宁坦承，随着招商局蛇口的整体上市，新公司将主打园区开发，涉足社区综合服务等，未来将逐步实现去地产化。

不过新管理层上任不久，新的发展策略尚未明晰，许永军如何玩转这家市值高达1872亿元的地产巨无霸，仍为外界所期待。

“去地产化的思路总体是对的，招商系本身是一个多元化产业布局的企业，拥有较好的转型优势和机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，多元化的产业发展思路下，应该说住宅产业会和后续的社区运营进行较好地结合，而重心可能在产业地产方面，尤其是和目前深圳前海的发展会密切结合。而邮轮等产业可以理解为招商局集团下面的特色产业，后续可以和旅游休闲等产业进行密切结合。后续传统的地产开发业务确实会有所压缩。