高桥石化宝钢搬迁 引发土地价值猜想

宝钢股份（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

对于高桥石化而言，中国炼化产能过剩，搬迁得到补偿后，企业可以重新定位谋求新发展；对于周边老百姓而言，能彻底改善石油对生活环境的污染。对于政府而言，在土地资源稀缺的背景下，通过土地性质转型，提高土地利用效率，既改变了环境又能得到更高回报，一举两得。

10月29日，中石化宣布，中国石化上海高桥分公司(下称高桥石化)正式搬离高桥港。其实早在2011年9月，上海政府曾与中石化总部协商，希望高桥石化搬离高桥港，然而因搬离费用等原因未能实现。如今上海市政府同意500亿元地价作为补偿(其中100亿元是设施费用，400亿元是地价)，高桥石化终于同意搬迁。

对此，11月7日，中石化新闻办公室官方微博“石化实说”也称，“中石化积极推动高桥石化搬迁。上海市拟给予的500亿元补偿费用，包括土地补偿、地面资产、搬迁工程、人员安置等，还包括中石化其他部分资产和改制企业搬迁费用，不应简单等同于土地补偿。政策性搬迁是一个复杂的系统工程，中石化一定积极配合做好相关工作，做好上海石化产业结构优化和区域调整。”

此前的2012年，宝钢股份(600019.SH)公告称，拟向控股股东宝钢集团出售不锈钢、特钢事业部相关资产。两厂搬迁后，占地面积将近7平方公里的土地价值面临评估。

那么，高桥石化、宝钢股份的搬迁是否对周边房地产市场带来升值效应？上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩分析认为，由于上海市政府对于土地规划有非常严格的规定，并且高桥石化与宝钢的厂区用地均隶属于104地块，将一直保留工业用地性质，后期的再开发利用并不一定能与房地产密切关联。

腾挪土地不大可能做房地产开发

多名土地市场人士称，单纯从高桥石化搬迁补偿500亿元的价格来看，比地价高出不少。按照工业用地的价格来匡算，基本地价只有100亿元-200亿元。因此，除了土地还有其他的补偿。

邵明浩指出，中石化是重度污染企业，上海市政府希望将其调整到周边，宝钢股份出于产业转移腾出一块地，所以这两个区块比较特殊。高桥石化与宝钢股份搬迁腾挪出来的地块均属于104区块，该区块有升级换代的需求。这两个企业的退出是偶然现象，并不能简单看作是存量土地待开发。

目前，上海规划的工业用地包括“104区块”、“195区域”和“198区域”等。其中104区块是指全市现有的104个规划工业区块，面积大约790平方公里；195区域指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地，大约195平方公里；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，面积大约为198平方公里。其中，195区域是可以做转性的，最有可能高度市场化，最有市场价值，存量用地的意义在于这个区块内；198区域的地块则规划做农田，市场价值也不高。

根据上海工业土地规划，195区域基本上是做各个园区的土地改建，变更商务区，大部分不会工业生产；198区域则是村镇级的工业园区，属于“关停并转”的范畴。

一名行业分析师指出，高桥石化所在地后期如向着生态园区和高档社区方向发展，带来的回报是较为可观的。

但绍明浩却指出，由于这些地块出来不见得会全部用来做经营性用地，所以不大可能用做房地产开发。尽管对于周边的楼盘而言，停产将减少空气污染，但地块本身的土地污染是比较严重的，如果不继续做工业生产，改造成本比较庞大，因此只能往类似于高科园区、工业等方向发展。

“104区块的地块只能做升级换代，从重污染工业向轻污染工业转移。例如微电子也是有污染的，但比石化轻多了。”绍明浩说。

他进一步表示，高桥石化的搬迁，需要时间，对周边房地产市场的影响有待观察。

搬迁地块升值空间可期

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，高桥石化搬迁对于企业、政府以及周边的老百姓都是利好。

对于高桥石化而言，中国炼化产能过剩，搬迁得到补偿后，企业可以重新定位谋求新发展；对于周边老百姓而言，能彻底改善石油对生活环境的污染。对于政府而言，在土地资源稀缺的背景下，通过土地性质转型，提高土地利用效率，既改变了环境又能得到更高回报，一举两得。

根据上海中原地产研究部提供的数据显示，在公开土地出让市场中，高桥板块自2006年以来土地成交(住宅、商住、商服)总共才16幅，其中7幅的住宅中有6幅为配套动迁房，唯一的市场化宅地是2009年7月宝厦集团取得高桥镇A08-17地块，楼板价为7501元/平方米。正是因为宅地稀缺，所以高桥的商住地块早在2011年楼板价就已达1.5万元/平方米。

高桥石化所在的地理位置在南塘高桥港，黄浦江对面即是杨浦区的中原和新江湾城板块，目前外高桥地区已聚集了绿城、仁恒等知名房企，其住宅售价在4-4.5万元/平方米，推算地价至少可在2万元/平方米以上。

有业内人士分析，假设占地4.2平方公里的高桥石化地块未来以住宅用地为主，如果可建规模在800万平方米左右，则土地楼板价不到7000元/平方米，与当前市场需求价相比已溢价不少。五年前外高桥的工业用地价格1500元/平方米，而如今转变性质后的地价翻10倍都不止。高桥由重化工转为现代服务业建设，随着高桥石化的搬迁，高桥区域转型升级将迈上一个新台阶。

龚敏指出，同样，宝钢股份将借助上海产业结构调整的契机，利用湛江钢铁项目和八一钢铁南疆项目新建的机会，迁出上海地区的部分产能，预计未来十年内将减少上海地区至少300万吨产能。这对于宝山月浦、罗泾等地的住宅项目来说，是一个利好的消息，这意味着区域内的环境将大有改进。月浦板块未来也将迎来久违的土地出让。