华润万象生活（01209.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润万象生活（01209.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)商业航道——商业版图扩容提质,行业领先优势持续巩固
      二零二六年上半年,商业航道加快推进规模化拓展,深化赛道专业化运营,实现了质的有效提升和量的快速增长。
      1.购物中心业务
      业务拓展方面,聚焦核心城市深耕与潜力城市布局,新开无锡万象城西区、济南槐荫万象里、厦门万象城二期3座购物中心,平均开业率99%。新增拓展项目12个,其中9个位于既有深耕城市、3个位于新进城市,拓展数量及质量保持行业领先。截至二零二六年六月三十日,本集团旗下在营购物中心增至138座,在管购物中心增至218座。经营管理方面,深入洞察客户需求,持续精进产品服务,116座在营购物中心零售额位列当地市场前三,较上年底增长10.5%。实现零售额人民币1,485亿元,同比增长21.7%,占全国社会消费品零售总额比重提升至0.6%。业主端租金收入人民币171亿元,同比增长15.8%,经营利润率同比提升0.7个百分点至68.9%。
      2.写字楼业务
      与头部金融机构开启战略合作,期内4个项目签约落地,公司提供商业运营服务项目数量增至30个,「租赁+运营+物业」一体化能力获市场认可。截至二零二六年六月三十日,公司在管物业服务项目249个,在管建筑面积1,900万平方米;合约项目266个,合约面积2,318万平方米。
      (二)物业航道——「城市空间运营服务商」综合实力显着增强,高质量发展根
      基持续夯实
      二零二六年上半年,物业航道坚守高品质服务基本盘,攻坚高价值核心赛道,实现结构优化与效能提升。
      1.城市非居业态业务
      充分发挥「策、询、招、运」全链条一体化能力,打通前后端闭环,实现从前期运营服务向后期物业管理的业务延伸,构筑起差异化竞争壁垒。期内,新签合同额同比增长31.7%至人民币10.8亿元,其中医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比66%,成功获取北京解放军总医院、无锡奥体中心等标杆项目。
      2.城市居住业态业务
      坚持服务品质升级与客户运营深化双向发力,「润泽美好」产品体系实现全量项目100%覆盖;「顶序」服务产品线成功构建,打造旗舰豪宅标杆项目13个;多元共创共治机制持续完善,客户触达效率显着增强,客户满意度与综合收缴率稳居行业第一梯队。
      3.增值业务
      聚力推进专业化发展,转型提质成效初显。社群运营积极探索付费模式,覆盖近500个项目;增值延伸服务依托数字化运营、供应链协同与服务创新,持续增强客户黏性,夯实业绩支撑;空间资产服务方面,设施设备管理业务已拓展至7座城市,其中第三方外拓合同金额占比提升至69.3%。
      (三)大会员业务——生态联盟持续扩大,积分运营成效显着
      二零二六年上半年,大会员业务聚焦高频生活场景,扩大生态联盟,并深化积分运营,显着提升用户对积分权益的感知与价值转化。期内大会员总量突破9,330万,积分发放总额同比提升18.6%至人民币7.0亿元,跨业态兑分人数同比提升26.9%。
      二、科技赋能
      二零二六年上半年,本集团坚持以科技驱动业务升级与价值重构,围绕核心服务场景,挖掘价值释放空间。
      商管业务实现核心业务全链路智能化升级。首个智慧商场在沈阳万象城成功落地,首个C端智能体专属逛街管家日活用户快速增长,AI客流数据分析工具赋能超70%租户。「集中值守、人机协同」作业模式全面推广,智慧安防项目覆盖率达93%。物管业务依托「数字化平台+自有算力+智能体集群」,推动AI重塑物业作业全流程。期内,智慧运营平台覆盖项目超1,000个,服务工单自动分拨率突破90%,现场综合运营效率提升35%。
      三、组织绩效与人才发展
      二零二六年上半年,本集团围绕「优架构、优梯队、优机制」三大主线,稳步推进组织效能提升与人才梯队建设。商业航道落地购物中心业务区域集约管理模式,影院、高化等业务实现全国职能共享。物业航道设立增值延伸服务与空间资产服务专业公司,建成中后台全国管理中心。期内,通过「远航计划」「万象引力」等人才项目引进行业精英超250人,招聘优秀毕业生超300人,依托「万象将才」「凤凰计划」等培养体系实施全周期人才赋能,加快打造年轻化、国际化、专业化的人才矩阵。
      四、环境、社会及管治(ESG)
      二零二六年上半年,本集团持续践行企业社会责任,新增光伏项目4个,完成空调系统优化、节能灯具更换、建筑气密性提升、穹顶镀膜等节能改造项目170余项。承接沂蒙华润希望小镇物业管理服务,启动第四届「爱育希望」公益助学活动,实现14座已建成希望小镇全覆盖。打造深圳、合肥2座「暖心驿站」标杆项目,切实服务城市一线工作者。期内,新增2个WELL铂金认证项目,MSCI、恒生、万得等ESG评级稳中有升,并获得「RICS可持续发展成就奖」「中国企业ESG领先者」等荣誉。

业务展望：

当前,中国经济锚定「高质量发展」主线,持续释放内需潜力和产业升级红利。商管行业正从规模扩张转向存量深耕,品牌资源的掌控力与空间内容的创造力成为构建竞争壁垒的核心因素;物管行业全面迈入质效升级阶段,精细化运营与系统性成本管控能力成为决定盈利边界的关键变量。同时,以大模型为代表的AI技术正在加速重构空间管理、流量经营与数据价值挖掘的底层逻辑,会员资产从辅助工具升级为核心竞争力。
      下半年,本集团将紧抓国家「促内需」政策机遇,一体推进「2+1」业务全面高质量发展,奋力实现「十五五」良好开局。规模发展方面,商业航道购物中心业务全面推进核心城市全域布局与机会性城市卡位布局,写字楼业务全力保障头部金融机构战略合作项目接管运营。物业航道要发挥大型国央企合作及城市空间运营比较优势,强化赛道细分,沉淀医院、高校等赛道成熟拓盘打法,实现「有质量的规模增长」。业务经营方面,商业航道购物中心业务深化赛道专业化,强化品牌资源获取,创新空间营造与内容运营,推动数字化工具深度应用和标杆管理复制推广,持续提升产品力与服务力,增强会员链接与黏性;写字楼业务以头部金融机构战略合作项目接管运营为契机,加速锻造「招运管」一体化能力,夯实核心竞争力;基金公司要加快推进消费基金设立,积极挖掘消费及科技领域优质标的。物业航道「城市运营」业务着力推广运营服务一体化能力,「空间资产服务」业务加快构建「维保修」一体化设施设备服务能力,「基础服务」业务全面迭代升级服务体系,「增值延伸服务」业务围绕生产、生活服务商战略定位加速转型,「社群运营」业务打造具备盈利潜力的产品矩阵。大会员业务持续扩大生态联盟,系统建设大会员积分运营体系,将积分、权益转化为客户可知可感的品牌价值。科技赋能方面,聚焦「服务、生产、管理」三大核心场景,加快AI应用规模化部署,推动「科技赋能」向「科技驱动」升级。
      面向未来,本集团将以创建中国最具行业影响力的轻资产管理公司和世界一流企业为目标,大力推进「2+1」业务做强、做优、做大,加快构筑第二增长曲线,以稳健的经营业绩与可持续的长期价值回馈股东信任。

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