绿城管理控股（09979.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城管理控股（09979.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

房地产持续承压,代建规模阶段性收缩
      房地产下行压力传导至代建行业,2026年上半年行业新签规模同比下滑8.2%。城投拿地规模大幅缩减,政府代建随保障房回购政策减量,纾困保交楼业务接近尾声,资方代建模式仍处探索期;行业普遍出现商务条件收紧、代建费率下行,业务拓展短期承压。
      行业格局趋稳,竞争逻辑转向价值深耕
      多轮市场洗牌后行业格局趋稳,具备完整拓客与运营能力的活跃企业仅30家左右,中小尾部企业持续出清。赛道不再单纯比拚规模,核心转向全周期服务价值兑现;代建渗透率逐年提升,三四线增长最突出,业务从长三角向全国全域渗透。头部企业审慎筛选低收益项目,无序低价竞争缓和,行业回归专业服务本源。
      结构性机会广阔,存量赛道前景可期
      短期规模收缩不改长期增长潜力。机构测算全国城投未开发存量土地约4亿平方米,城投开工率偏低,存量盘活、化解地方债务带来稳定代建需求;此外市场交易结构迎来历史性拐点,2026年上半年二手房成交规模首超新房,行业正式进入存量主导周期。未来五年城市更新市场规模约人民币20万亿元,涵盖城中村、旧改、保障房、历史街区活化等多元业态,开辟全新增长曲线。
      整体来看,地产调整周期延续,代建短期承压、竞争加剧的现状难以快速扭转。但行业规范化、头部集中化趋势确立,城投存量盘活、城市更新持续释放结构性机遇,手握品牌、成熟体系与全周期运营能力的龙头将持续扩容份额,行业长期发展前景稳定。
      三、经营概况
      龙头地位稳固,新拓提质优化
      2026年上半年,本公司新拓合约总建筑面积1,352万平方米,新拓代建费人民币34.1亿元,行业第一龙头地位持续巩固,新拓项目质量与启动性同步优化。
      委托方结构多元均衡:私营企业开发意愿增加,拿地积极性及活跃度持续提升;国有企业受拿地影响,业务有所缩量,但整体客户结构抗周期能力依然突出。
      城市能级持续向高能级集中:新拓代建费一二线城市占比提升至64.3%,优质高能级项目占比持续走高,项目盈利安全垫进一步夯实。
      项目质量领跑行业,转化效率稳步提升:本公司新拓项目费率显着优于行业,60%项目代建费率超3%,单方代建费连续三年稳步上行至人民币252元╱平方米;客户重复委托率同比提升3个百分点至25%,客户黏性持续增强;新拓项目12个月开工率达73%,同比提升3个百分点,项目签约转化、落地启动确定性持续改善。
      坚守产品主义,交付领跑行业
      本公司始终坚持产品主义,以「好房子」建设为核心,持续迭代产品体系、兑现交付承诺。2026年上半年如期交付56个项目,545.6万平方米,服务超2.7万户业主,交付面积同比增长17.3%,规模持续位列行业第一;C端业主满意度维持92.5分高位,持续引领行业。预计2026年下半年还将交付950万平方米、约4.7万套房源,全年交付规模保持千万方以上水平,持续兑现对委托方、业主的经营承诺。
      产品创新层面,期内斩获50项设计、工程类产品大奖,蝉联代建行业产品力TOP1;系统化落地「生息社区」IP体系,搭建建筑、景观、精装修的完整产品IP集群,完成多个区域标杆示范区打造,市场溢价能力持续凸显,产品综合竞争力持续拉开与同行差距。
      营销逆势突围,管理提质增效
      2026年上半年首开项目31个,同比增加26%;单盘平均首开销售额人民币2.23亿元,同比提升20%;首开指标达成率129%,同比大幅提升36个百分点;超80%首开项目售价高于区域竞品,多地项目实现板块价格标杆。
      本公司持续深化组织机制改革,落地包干经营,优化区域授权,通过外部高端人才引进、内部活水计划等措施激活组织活力;继续搭建数字化管控体系,持续推进精细化费用管控,管理费用同比降低3%,销售及管理费用同比降低7%,费率同比下降2.5个百分点,在业务规模保持高位的同时实现费效持续优化。
      引领行业发展,树立龙头标杆
      作为代建行业先行者与领军企业,本公司持续承担行业共建、标准搭建核心责任,引领行业规范健康发展。本报告期内,依托中国房地产业协会代建分会平台,持续推广《代建企业综合能力评价标准》落地应用,承办中国房地产高质量发展大会、协办城市更新工作推进会议等高规格行业会议,输出完整代建项目案例库与行业研究数据库,填补行业评价体系空白。
      期内累计斩获三十余项覆盖综合实力、新签规模、交付能力、产品价值、社会责任的行业TOP1荣誉,同步取得国内首批代建企业三星级最高评级;秉持「共建、共融、共生长」发展理念,持续向全行业输出成熟的全周期代建服务体系,推动行业继续向高质量赛道发展,彰显头部企业的行业责任与社会担当。

业务展望：

当前房地产行业正迈向高质量发展全新周期,投资开发分离、存量盘活提速、城市综合服务扩容成为长期明确趋势,专业轻资产代建赛道潜力充足。本公司将持续依托代建5.0全场景价值服务体系,从前、中、后三大周期以及资产、经营、空间三大维度,巩固核心竞争壁垒,稳步推进长期发展。
      存量挖潜保障,稳定经营底盘
      截至2026年6月30日,本公司在手订单总建筑面积1.20亿平方米,四大城市群占比76.5%,订单区域分布均衡安全;待开发面积占比44.7%,在建面积占比37.4%,储备充足,可支撑未来数年稳定经营。后续本公司将重点推进在手订单「经营聚焦、能力提升、服务延展」,加快项目开工转化,提升单盘销售去化效率与代建费回款速度,深挖存量订单经营价值,夯实中长期收入和利润基本盘。
      新拓提质探索,多元增量突破
      新拓端落实质量优先、巩固底盘、存量盘活、业务拓展多维策略:优选合作资源、优化前置服务、创新合作模式;全域深耕市场、资源协同拓展、深化战略合作;稳步推进城市综合服务和非住代建代运营业务;优化专项服务,并依托中交集团海外资源储备,稳步探索海外代建,打开全新增长曲线。
      精益运营持续,提升经营效能
      本公司立足「战略2030」开局,全面进行业务复盘与家底盘点,锚定业绩兑现、经营达成,完善能力评价体系,提升核心运营效能。拉升项目经营品质,提高单盘销售额,提升代建费转化。加快转化,提高单盘销售金额;加速收款,确保代建费颗粒归仓;做一成一,落地项目全周期盈利举措;强化团队,提升二级单位能力。
      财务稳健持续,回馈全体股东
      本公司将持续提升经营质量,稳固盈利底盘,提供稳定、可持续的股东回报。2026年中期宣派每股人民币0.076元股息,实现连续两年派发中期股息。为进一步与股东共享经营红利,彰显本公司的长期价值,在符合下述因素及取得相关批准的前提下,2026年年度派息比例预计将不低于归属于本公司拥有人应占净利润的80%(含中期派息)。最终派息金额及其支付安排仍须视乎本集团经营业绩、营运资金需求、资本开支计划以及董事会及股东批准等因素而定。
      长期来看,绿城管理将始终坚守轻资产发展战略,巩固代建行业第一身位、第一品牌、第一市值的龙头地位,持续完善覆盖不动产开发、存量更新、城市服务的全生命周期综合服务能力,致力于成为国内领先的房地产全周期综合服务商,在行业调整周期中穿越波动、行稳致远,持续为委托方、业主、股东、行业创造长期稳定价值。

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