深深房A 2026年中报管理层讨论：主业承压由盈转亏，去化未达预期、加速培育第二增长曲线

一、经营环境与战略基调演变

2026年中报：管理层将上半年宏观环境定性为"我国经济顶住压力运行在合理区间……发展韧性持续彰显"；对行业的判断较2025年年报更偏积极，认为房地产政策"从供需两端双向发力""供需关系逐步改善，市场预期有所回升"。公司自身定调为"错综复杂的外部环境和艰巨繁重的发展任务"，强调"攻坚克难"。

2025年年报：管理层将全年环境定性为"国内外形势深刻复杂变化""我国经济顶压前行、向新向优发展"，提出行业发展逻辑从"有房住"向"住好房"转变，公司处于"迎难而上、砥砺奋进的关键之年"，全年定调"稳中向好、进中提质"。

战略主题从"稳中求进、提质增效"转向"聚焦主业突破+加速培育第二增长曲线"。2026年中报首次以独立任务形式提出"全力推进美国土地出售任务"，并明确"围绕'国家所需、产业所趋、深圳所要、深房所能'，加强与控股股东的战略协同"——战略重心呈现出从单纯存量消化向"存量去化+资产处置+新业务布局"并行切换的迹象。

二、业务板块表现与策略

房地产主业：高基数消退，去化未达预期

2025年全年业绩的核心驱动是深房光明里项目完成结转，该项目2025年结转收入127,733.70万元，占集团房地产板块收入的96.43%、占集团营业收入的86.14%。光明里项目政府批复销售房源实现100%去化并顺利完成入伙；汕头天悦湾全年累计销售面积同比增长56%、销售额同比增长63%。

进入2026年上半年，管理层对主业的复盘转为谨慎：房产销售未达预期，去化压力依然突出。营业收入同比下降76.58%，管理层归因于"房地产销售收入下降"。分行业收入结构发生明显反转：

对比2025年全年（房地产占比89.33%、工程施工5.48%、租赁及其他4.97%），2026年上半年收入引擎已切换为工程施工与租赁业务——深圳圳通工程有限公司上半年营业收入7,237.53万元，占集团营业收入的48.49%（2025年全年为8,932.93万元，占比6.02%）。同时，资产端出现结构调整信号：存货由年初的10.99亿元降至6.54亿元，投资性房地产由5.23亿元升至9.38亿元，管理层说明为"部分商铺自持出租，转入投资性房地产核算"，与去化承压的定性相互印证。

物业与租赁：出租率改善，营收进度偏慢

2025年末集团自有物业全口径平均出租率达90.9%，深房广场顶层直升机停机坪改造工程完工并获罗湖区政府"低空经济产业大厦"授牌。2026年上半年物业招商"稳中有进"，但租金收入仅完成年度目标的40%。主要物业中，深房广场写字楼出租率由2025年末的45.92%升至56.46%，深房广场裙楼出租率由90.64%升至100%，其余商业物业维持100%出租。

土地储备：仍无新增，仅存单一项目

截至两个报告期末，公司累计土地储备均仅剩汕头新峰大厦项目，总占地面积0.59万平方米，剩余可开发建筑面积2.66万平方米，本期无新增土地储备。2026年上半年末累计可售项目中，天悦湾项目为主要存量（管理层披露一期、二期累计销售率分别为76.6%、10.11%）。

三、核心竞争优势与能力建设

两份报告中核心竞争力表述完全一致：作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司保持"以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团"定位。2025年年报补充了报告期荣誉（"2025大湾区上市公司绿色治理TOP20""2025年度上市公司ESG价值传递奖"等）及深房广场项目奖项。

研发维度，2025年年报披露研发费用为0.00元，"研发投入"章节标注不适用，公司经营重心不在技术研发，而在存量资产运营与治理能力建设：2025年全年修（制）订制度102项，2026年上半年完成本部薪酬、绩效考核制度修订并强化资金集中管理、严格预结算审核。2026年上半年在建工程余额清零（年初571,822.67元），固定资产与在建工程占比收缩，资产进一步向货币基金、投资性房地产集中。

四、关键财务指标与经营质量

利润结构方面，2026年上半年归母净利润中包含了投资货币基金产生的公允价值变动收益706.93万元，非经常性损益合计706.98万元——扣非后亏损幅度（-1,562.99万元）大于报表净利润，主业经营亏损被金融资产收益部分对冲。这一模式延续自2025年：当年委托理财收益1,662.13万元，期末交易性金融资产（货币基金）余额10.50亿元，占总资产27.05%；2026年上半年末该余额升至10.57亿元，占比27.80%。

经营质量层面呈现两个方向相反的信号：其一，经营活动现金流净额由2025年上半年的-8,742.22万元转正至2,494.71万元，管理层归因于"经营性支出减少"；但2025年全年该指标仍为-9,531.94万元，管理层以"房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性"解释其与净利润的重大差异。其二，费用端全面收缩——销售费用-34.43%、管理费用-15.73%、财务费用-69.48%（利息支出减少），显示处于收缩型经营状态，与"降本增效成果显现"的表述一致。总资产连续收缩（2024年末59.88亿元→2025年末38.83亿元→2026年6月末38.04亿元），主要受房地产收入结转及建邦公司破产清算出表影响（2025年年报披露建邦公司于2025年11月30日由破产管理人接管，不再纳入合并范围，对应应付账款、其他应付款同步出表）。

五、未来规划、执行情况与风险认知

规划目标的衔接与执行落差

2025年年报为2026年制定的计划包括"优化营销策略、拓展销售渠道，加快存量房产去化""高效盘活自有物业资源""深挖优质投资机遇""科学谋划集团'十五五'工作"。2026年中报对执行情况的复盘显示：存量去化目标未达成（"房产销售未达预期、去化压力依然突出"），物业盘活部分达成（租金收入完成年度目标40%、出租率结构性改善），新业务尚无实质成果（"新业务拓展尚未有实质成果"）。2026年下半年计划延续并细化上述方向，新增"全力推进美国土地出售任务"、建立项目拓展筛选机制、探索多元化资本合作模式，并首次将"加快业务结构向更符合市场需求、更具发展韧性的方向调整"写入下半年重点。

风险认知的演进

两份报告在业务经营风险上的表述高度一致，反映出管理层对土地储备枯竭与去化困难的判断连续两年未发生实质改变。风险处置层面，建邦公司破产清算事项持续推进：多项借款合同纠纷获胜诉判决、公司已向管理人申报债权，2026年上半年累计开展安全检查30次、闭环整改隐患70余项（2025年全年为91次、373项、整改完成率100%），未发生重大信访和舆情事件。此外，控股股东投控公司关于解决同业竞争的承诺（2024年9月变更后有效期至2026年11月9日）在2025年年报中披露为"正在履行中"，2026年上半年的投资者沟通中该事项被多次问询，属于未来需跟踪的治理变量。

六、综合结论

对比2025年年报与2026年中报，深深房A的经营轨迹呈现清晰的三段式变化：2025年受益于光明里项目一次性结转实现扭亏为盈（归母净利润9,995.60万元），2026年上半年在结转高峰过后收入回落76.58%并转为亏损（-856.01万元），同时总资产、净资产延续收缩。两个报告期共同指向的结构性问题在于——土地储备仅剩汕头新峰大厦单一项目（剩余可开发建筑面积2.66万平方米），无新增土储，房地产主业的可持续性依赖存量去化与商业运营，2026年上半年工程施工与租赁业务收入占比已升至63.80%，成为阶段性的收入支撑；母公司层面约10.57亿元货币基金构成主要流动性资产，其公允价值变动对利润形成对冲。管理层对"去化压力突出""新业务拓展尚未有实质成果"的连续定性，与其提出的"聚焦主业突破+加速培育第二增长曲线+全力推进美国土地出售"下半年安排，构成当前阶段"收缩存量、处置资产、探索转型"的经营主线，执行效果有待2026年年报验证。

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