信和置业（00083.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期信和置业（00083.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)销售活动
      本财政年度内,集团应占物业销售总收入(连同所占联营公司及合营企业)为一百零四亿一千万港元(二零二四╱二零二五:一百零八亿一千三百万港元)。
      物业销售收入主要来自出售于二零二四/二零二五财政年度完成项目,包括位于将军澳的凯柏峰I、II及III、元朗的柏珑I及II,以及出售于过往财政年度完成项目的余下住宅单位及车位,包括位于何文田的St.George’sMansions、黄竹坑的海盈山、西南九龙的维港汇及黄竹坑的扬海。此外,位于新加坡的青麓尚居之销售收入已按照现行会计准则入帐。
      本财政年度内,集团于香港推售三个新住宅项目,包括位于元朗的柏珑III(售出百分之六十九点七)、油塘的柏景峰(售出百分之六十二点六)及将军澳的海瑅湾I(售出百分之六十八)。此外,集团出售于过往推售项目的部分余下单位,包括位于何文田的St.George’sMansions(售出百分之九十二点六)、将军澳的凯柏峰I及II(售出百分之九十九点五)、元朗的柏珑I及II(售出百分之九十九点六)及西南九龙的维港汇(售出百分之九十九点四)。
      展望未来,集团计划推售位于土瓜湾的荣光街/崇安街发展项目,预计将于二零二六年内获发预售楼花同意书,推售计划视乎获发预售楼花同意书的时间及市况。本财政年度后,集团自二零二六年七月推售位于将军澳的海瑅湾II的部分单位。
      (二)土地储备
      于二零二六年六月三十日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼拥有土地储备应占楼面面积约一千九百四十万平方尺,各类型物业比例均衡:商业占百分之四十九点一、住宅占百分之二十七点一、工业占百分之九点七、停车场占百分之八点一及酒店占百分之六。以土地状况划分,发展中物业为三百九十万平方尺、投资物业和酒店为一千三百六十万平方尺,及已完成之销售物业为一百九十万平方尺。土地储备足以支持集团未来数年的发展需要。集团将继续以选择性的策略增添土地储备,提升盈利潜力。
      (三)物业发展
      本财政年度内,集团应占总租金收益(连同所占联营公司及合营企业)为三十四亿三千二百万港元(二零二四╱二零二五:三十四亿八千六百万港元),按年下降百分之一点五。租金收入减少主要是由于零售业及工业物业市场持续面临挑战。住宅物业的租金收益增长,包括ONECENTRALPLACE的首次租金收入,以及写字楼物业出租率改善,抵销部分影响。本财政年度净租金收益为二十七亿一千五百万港元(二零二四╱二零二五:二十七亿八千二百万港元),按年下降百分之二点四。净租金收益比总租金收益录得较大跌幅,主要由于前海嘉里中心三期及ONECENTRALPLACE的全年营运影响,以及零售租户组合持续调整,导致营运开支上升所致。
      本财政年度内,集团投资物业组合整体出租率为百分之九十(二零二四╱二零二五:百分之八十九点六),较去年同期上升零点四个百分点。住宅物业租赁表现持续强劲,出租率上升两个百分点至百分之九十二点七(二零二四╱二零二五:百分之九十点七)。写字楼物业及商铺物业出租率亦录得理想增长,出租率分别上升零点八个百分点至百分之八十四点七及零点七个百分点至百分之九十三点三。工业物业则较受经营环境影响,出租率回落至百分之八十六点五(二零二四╱二零二五:百分之八十八点五)。
      年内,零售业持续面对市场波动。虽然香港整体零售业自二零二五年五月以来呈现稳步复苏迹象,惟消费模式结构性转变、电商平台迅速普及,增长速度领先于传统零售渠道,加上本地居民于长假期期间出境活动仍然高企,使市场复苏尚未能即时转化为集团主要商场的租金增长。令人鼓舞的是,集团商场出租率持续改善,反映租户信心及营商气氛改善。集团继续积极透过精准行销策略、推广活动及资产优化计划,吸引人流及带动商户销售增长。本财政年度内,集团屯门市广场的优化户外活动空间tmtpcommons启用,增设匹克球设施,支持精英运动员及推广这项全球迅速普及的运动。此外,奥海城全新社区地标OCCommons户外社区空间亦正式启用,提供一个支持儿童发展身心、感官、社交和认知的游乐空间。为响应及支持政府推动体育经济的政策,鼓励社区参与,集团于主要旗舰商场安装高清大屏幕,全程免费播放FIFA世界杯赛事。商场更与商户紧密合作,延长营业时间,并推出一系列极具吸引力的购物及餐饮优惠,与全港球迷投入世界杯盛事。这些以客为本的活动,不仅丰富消闲购物体验,为顾客增值,亦加强‘SREWARDS’会员奖赏计划的忠诚度。在各项活动推动下,尽管零售市道仍然满有挑战,集团主要旗舰商场的客流量录得不俗的按年增长。集团将继续密切注视市场趋势,继续引入更多匹克球、篮球及剑击等体育活动,以推广社区参与及带动商场人流。
      另一方面,香港写字楼市场在经历数年挑战后,呈现令人鼓舞的回稳迹象。政府的多项支持措施,包括暂停推售商业用地,以及鼓励将酒店和商厦改装为学生宿舍的相关计划,让市场有空间消化现有供应及改善市场气氛。同时,本地资本市场交投渐趋活跃,亦带动写字楼物业的需求。于本财政年度,集团写字楼物业组合的出租率录得零点八个百分点的增长。展望未来,虽然写字楼市场短期内仍面对新增供应的压力,但香港作为国际金融中心,定将继续受惠于中央政府对深化香港和中国内地经济融合的持续支持,借着粤港澳大湾区发展以及北部都会区建设带来的全新经济增长动力,把握机遇。随着商业活动重拾增长势头,中国内地企业的租赁需求将逐步回稳。集团正积极把握资本市场复苏及租户查询上升的契机,全力填补物业组合之空置楼面。集团的写字楼物业组合配备顶尖建筑规格和良好信誉,吸引追求优质和可持续发展办公空间的租户。
      本财政年度内,受惠于大量专才及海外留学生抵港,持续带动刚性住屋需求,住宅租务表现维持稳健。集团策略性地将ONECENTRALPLACE重新定位成为提供优质配套服务的高端住宅,吸引追求生活品质的租客,把握市场机遇。自二零二五年七月推出以来,项目备受市场青睐,截至本财政年度录得达百分之九十四点六的出租率。在各项吸纳人才政策持续推进,以及海外学生和专业人士需求支持下,集团预期住宅租赁业务将继续展现韧性,带来稳定租金增长。
      于二零二六年六月三十日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼的投资物业及酒店应占楼面面积约一千三百六十万平方尺。当中,商业(商铺及写字楼)占百分之六十三点二、工业占百分之十一点六、停车场占百分之十一点六、酒店占百分之八点八及住宅占百分之四点八。
      (五)酒店
      本财政年度内,集团酒店经营收入(连同所占联营公司及合营企业)为十五亿六千五百万港元,去年为十五亿零六百万港元,经营溢利为五亿一千九百万港元(二零二四╱二零二五:四亿七千五百万港元)。
      二零二六年上半年,访港旅客人数持续稳步复苏,整体访港旅客按年增长百分之十三,突破二千六百七十万人次。中国内地旅客继续为主要增长动力;同时,长途市场旅客录得显着升幅,其中来自美国、加拿大、法国、德国、英国和澳洲访港旅客量按年增加百分之十九点三,有助带动过夜住宿需求,并为本港旅游及酒店业带来实质支持。香港特区政府持续推动‘文化、体育及旅游’融合发展,以及一系列盛事活动、国际体育赛事与世界级娱乐节目,振兴本地旅游业。全新扩建的香港国际机场新二号客运大楼启用,加上香港旅游发展局积极拓展高增值过夜旅客客源市场,以及一系列盛事活动接踵举行,将进一步支持访港旅客持续增长,巩固香港作为国际旅游目的地和盛事之都的地位。集团于新加坡的业务持续面临挑战。到访旅客人次自二零二六年一月的高位后按月放缓,加上酒店客房供应持续增加,令市场竞争进一步加剧。与此同时,地缘政治不明朗因素及新加坡元汇价持续强势的影响下,当地房价及旅游需求均面临压力。尽管市场环境充满挑战,集团旗下两间新加坡酒店之入住率均较去年同期提升,每间可用客房收益(RevPAR)表现继续优于同业,反映品牌定位与有效的营运策略。
      集团积极应对市场趋势及旅客偏好的转变。在持续通胀环境下,集团继续审慎控制成本,同时推行多项措施提升营运效率及服务质素,为宾客提供卓越体验,进一步提升酒店业务的长远竞争力。香港港丽酒店受惠于商务及休闲旅游需求增长,客房及餐饮业务利润提升,带动整体业绩显着改善。香港富丽敦海洋公园酒店在暑假及节庆旺季强劲需求,加上长期住宿客源增长的带动下,入住率按年录得显着增长。香港遨凯酒店自二零二三年九月重新开业后,透过实施全新的商业及营运策略,成功把握更多市场机遇,带动入住率及平均房价同步上升。
      截至二零二六年六月三十日,集团旗下酒店包括新加坡富丽敦酒店、新加坡富丽敦海湾酒店、香港富丽敦海洋公园酒店、香港港丽酒店、悉尼富丽敦酒店及香港遨凯酒店。
      (六)中国内地业务
      于二零二六年六月三十日,集团在中国内地拥有土地储备应占楼面面积约三百三十万平方尺,当中约七十万平方尺为发展中项目,其余主要为投资物业。发展中项目为位于成都的信和御龙山(占百分之二十权益)。
      除上述事项外,其他资料对比二零二五年六月三十日止之年报并无其他重大转变。
      财务
      集团财政稳健。于二零二六年六月三十日,集团在附属公司层面拥有现金及银行存款五百八十亿零二千二百万港元。扣除借贷总额二十八亿九千二百万港元,集团于二零二六年六月三十日拥有净现金五百五十一亿三千万港元。集团录得净现金,因此以净债项与本公司股东应占权益比率计算之资产负债率并不适用。集团全部借贷均属长期性质(还款期均超过一年)及以浮息为基础。集团资产总值及股东权益总额分别为一千九百一十七亿二千九百万港元及一千七百三十八亿七千五百万港元。于二零二六年六月三十日,本公司股东应占集团账面净值为每股十八点一四港元(于二零二五年六月三十日为每股十八点五一港元)。
      于二零二六年六月三十日,集团全部债务以港元计值。除上述事项外,集团于本财政年度在借贷及资本结构上并没有重大转变。集团大部分现金及银行存款为美元及港元,一部分为人民币及新加坡元。
      集团一贯恪守稳健的财务管理政策,外汇风险审慎地维持于低水平。

业务展望：

香港经济于二零二六年上半年展现令人鼓舞的增长势头。受惠于金融市场活跃、对外贸易保持韧性,以及访港旅客人次持续增长,实质本地生产总值按年增长百分之五点一,创下近五年以来最强劲的半年度表现,同期,新股集资(IPO)总额亦创五年新高。宏观经济环境改善,带动本港关键经济板块维持稳定表现。
      尽管整体营商环境有所改善,市场前景仍存有不确定因素。全球地缘政治环境依然复杂多变,任何局势升温亦可能加剧市场波动、拖累环球经济增长、推高商品价格及造成通胀压力。此外,市场对利率走势预期的转变,亦将影响融资成本、投资活动及市场情绪。面对不断变化的经营环境,集团将继续密切注视宏观经济、地缘政治及金融市场的动态,同时恪守审慎理财原则,严控成本及保持营运灵活性,在不断变化的市场环境中把握机遇、稳步前行。
      香港特区政府着手制定首份香港五年规划,为长远发展、经济规划及政策方向提供更清晰的蓝图,透过更好融入国家发展大局、巩固香港竞争优势、支持创新科技发展,以及为北部都会区的长远建设提供重要指引,将为香港创造新发展机遇。
      集团欢迎并全力支持这项重要规划。为配合国家‘十五五’规划及香港长远发展目标,于本财政年度后,集团非常荣幸能够联同优秀的跨界别企业伙伴成功投得洪水桥/厦村新发展区内的‘片区’,是北部都会区首个‘片区开发’招投项目。项目将结合创新科技及跨界协作,打造大型智慧物流及产业枢纽、高端产业与宜居社区并存的项目,助力产业升级及北部都会区长远发展,进一步巩固香港作为国际物流及贸易中心的地位。项目充分体现集团对香港长远发展前景的信心,以及致力贡献香港可持续发展的坚定信心。
      香港特区政府持续推出支持楼市的措施,创造更稳定健康的经营环境。各项引进人才计划的成功推行,配合本地大学进一步扩大非本地学生名额,持续带动住宅市场的置业与租赁需求。受惠于市场气氛改善,住宅物业成交量逐步回暖,推动住宅市场稳步复苏。
      本财政年度内,集团推出三个主要住宅项目,分别为柏珑III、柏景峰及海瑅湾I,市场反应理想。连同由合营伙伴主导销售的项目计算,集团于香港录得超过三千五百个住宅单位的合约销售,带动集团应占物业销售总收入达一百二十一亿港元。理想的销售表现再次印证香港住宅市场的韧性。集团将继续坚定投资香港,积极把握市场发展机遇。
      为支持集团中期发展,集团于本财政年度透过公开招标成功购入三幅具发展潜力的优质地皮,包括佐敦谷彩兴路(新九龙内地段第6674号)、屯门海珠路(屯门市地段第569号),以及元朗锦上路站第二期物业发展项目。其中,锦上路站第二期物业发展项目标志着集团进一步拓展北部都会区布局的重要里程碑。集团贯彻维持稳健财务的同时,以审慎而具选择性的策略补充土地储备,积极物色具发展潜力的项目。
      人工智能(AI)为当前最具影响力的科技趋势之一。集团深信人才是推动转型的关键,为迎接人工智能时代,集团投放资源提升员工相关知识及应用技能,并成立人工智能转型委员会(AI Transformation Committee)制定发展方向及提供指引,推动人工智能的负责任应用,促进创新、提升生产力,进一步巩固集团的长远竞争优势。
      集团在可持续发展方面的努力继续获得本地及国际肯定。本财政年度内,信和置业于标普全球《可持续发展年监(中国版)2026》中,获评为‘中国企业标普全球可持续发展评估(CSA)评分最佳1%’,并连续第三年获《时代》杂志和Statista评选为全球最可持续发展企业之一,肯定集团在致力‘建构更美好生活’方面持续取得进展,并将可持续发展理念全面融入业务策略,营运及服务社区的项目中。
      展望未来,香港经济前景仍具韧性。面对科技革新、地缘政治变化、人口结构转变及宏观经济不明朗因素所带来的挑战,集团将继续保持灵活应变及具前瞻性的发展部署。秉持审慎财务、卓越营运、可持续发展及坚守卓越品质的坚定承诺,集团将持续提升竞争优势,推动长远增长。凭藉稳健财务基础及清晰的发展方向,集团已作好充分准备应对市场周期变化,把握未来新机遇,为股东及各持份者创造可持续的长远价值。
      员工与管理层
      本人谨借此机会代表董事会,感谢所有员工的努力、贡献及支持。本人亦对董事会同寅的指导及睿智建议,深表谢意。

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