阳光股份（000608）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期阳光股份（000608）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期坚持稳健经营。期内公司初步切入智算业务相关赛道，截至本报告期，相关业务尚处于初期起步阶段，对公司本期经营业绩未构成重大影响。

    （一）商业运营管理业务

    公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，助力商业项目资产保值增值，实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。

    （二）物业租赁业务

    业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，夯实租赁收入基本盘。

    （三）房屋销售业务

    报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位销售。公司结合市场需求优化销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为聚焦核心运营业务奠定基础。

    （四）智算业务

    报告期内，公司基于整体战略规划，战略性布局开展智算业务，启动智算中心前期筹备工作。上述业务均为初步落地运营，当期实现相关营业收入约93万元，业务规模较小。公司经营团队正全力推进服务的落地工作。

    报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、上海、深圳、成都和沈阳。

    根据国家统计局数据，2026年上半年，社会消费品零售总额248722亿元，同比增长1.3%。其中，除汽车以外的消费品零售额229034亿元，增长2.8%。按消费类型分，商品零售额220467亿元，增长1.1%；餐饮收入28255亿元，增长2.8%。上半年，全国网上商品和服务零售同比增长5.2%，服务消费增速持续高于商品消费，消费市场总体呈现总量平稳、结构分化的特征。

    零售物业方面，2026年上半年各核心城市表现分化，餐饮及体验类业态持续成为拉动市场活跃度的主要引擎，核心商圈租金承压、非核心商圈以价换量的格局延续。写字楼市场方面，上半年主要城市新增供应普遍放缓，在人工智能、科技等新质生产力需求驱动下，部分城市空置率出现阶段性回落，但市场整体仍处于租户主导阶段，“以价换量”仍是主基调，租金延续下行、跌幅逐步收窄。

    （一）北京

    1、购物中心（零售物业）

    2026年上半年，北京零售物业市场新增供应约4.0万平方米。受部分百货退场及高端品牌收缩点位影响，上半年全市净吸纳量约-1.1万平方米；全市空置率保持基本稳定，录得7.2%；购物中心首层平均租金延续温和调整，至每天每平方米29.8元。

    从新开店铺业态分布看，餐饮以约49%的新开店占比稳居首位，服饰鞋包占24%，生活方式类占8%，珠宝首饰占4%。消费分层趋势明显，体验型业态加速替代传统百货。

    2、写字楼（办公楼）

    2026年上半年，北京办公楼市场无新项目入市，新增供应连续四个季度录得零交付，整体空置率连续第六个季度下降至17.8%，上半年净吸纳量约20.4万平方米。租金延续下行但降幅持续收窄，至每月每平方米218.4元。

    从新租需求行业看，TMT（科技、媒体、通信）占比35%，全金融业占比24%，专业服务占比10%，房地产和建筑业占比12%；区域分布上，CBD占22%，望京占15%，中关村占13%，丽泽占11%，奥体占10%。人工智能、量化基金等科技金融类企业成为需求的主要驱动力。下半年，北京办公楼市场将迎来约48万平方米的新增供应。虽然供给侧压力提升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质新项目入市有望激活连层置换需求。北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求，但年内难以对冲新增供应带来的压力。

    （二）成都

    1、购物中心（零售物业）

    2026年上半年，成都零售物业市场无新增供应。前期调整所腾退的空置面积陆续得到品牌填补，上半年净吸纳量回正，录得约6.9万平方米，带动整体空置率较去年底下降，至9.1%。首层平均租金报价为每月每平方米338.3元。

    非核心商圈通过引入轻奢、美妆、户外、餐饮类区域首店实现突围，品牌补位推动净吸纳回正，市场呈现边际回暖态势。展望下半年，成都零售物业市场将迎来位于龙泉的龙湖驿都天街开业；非标商业继续放量，预计3个城市更新项目和1个公园商业计划开业。

    2、写字楼（办公楼）

    2026年上半年，成都优质办公楼市场新增供应约13.7万平方米，净吸纳量达11.5万平方米。截至二季度末，整体空置率为29.6%，平均账面租金为每月每平方米61.9元。

    市场呈现“以价换量”特征，搬迁升级需求成为主要驱动力。甲级楼租赁交易分行业按面积看，金融业、科技互联网、专业服务主导上半年去化，分别占比29.6%、22.2%、12.3%；增量交易（新设立和扩租）分行业按面积看，金融业、科技互联网、消费服务和教育引领，分别占比34.1%、19%、18.4%。展望下半年，成都优质办公楼市场预计将迎来6栋新建楼宇合计约26万平方米的新增供应，其中的53%将落于金融城。

    （三）深圳

    2026年上半年，深圳零售物业市场无新增供应。上半年净吸纳量约3.1万平方米，全市优质购物中心空置率保持相对低位，录得4.4%；首层平均租金（面价）为每天每平方米17.6元。

    餐饮业态活跃度超过零售，简餐成为绝对需求主力，体验式消费继续承接市场需求，市场整体以价换量态势未改。未来六个月，新增供应仍较充裕，预计入市规模超50万平方米，大体量项目主要分布于坪山与蛇口。尽管供应放量，得益于招商前置策略，全市空置率有望维持相对低位；但核心商圈及次核心商圈内竞争压力较大的项目，租金延续下行，整体市场租金表现继续承压。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）

    （四）上海

    据仲量联行观察，中国长租公寓市场正从规模扩张迈向高质量发展的新阶段，政策支持持续加码、租赁需求结构升级、资本参与日益多元，推动行业加速走向专业化。从存量规模来看，上海长租公寓市场体量在全国处于领先地位。截至2025年末，上海在营长租公寓项目达695个，共计约33万套房源，平均租金约为113元/平方米/月，平均出租率为89%。2026年一季度新增供应长租公寓17400套，其中保租房15200套，占新增87.4%；商办楼宇调规改造R4租赁住房成为供应来源重要增量，大量存量市场化项目评估申请纳保，作为改善现金流、打通REITs退出路径的资产盘活模式也得到市场验证。

    （一）公司发展战略

    2026年下半年，公司将继续秉持“稳健经营、价值挖掘、创新转型”的核心方针，以“用实绩重塑价值”为全年工作主线，以“夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化团队培养、刚需业态聚焦、线下商户联动，巩固并延续上半年核心项目出租率与租金收缴水平的改善态势；轻资产拓展聚焦高价值与低风险项目，重点推进已储备的条件适配项目，以低成本标准化输出稳步扩大管理规模；为优化公司业务结构、拓展多元化经营渠道，公司基于自身经营资源及实际情况，有序推进阳光智算中心项目建设。

    （二）经营计划

    1、夯实基本盘，保障经营收入稳定

    （1）提升出租效率：在行业“以价换量”特征延续、租金整体承压的背景下，针对不同业态、不同区位制定差异化招商策略，强化对新兴品牌与旗舰店级的招商激励。同时实施灵活招商政策，通过广告资源支持及开业营销联动等措施，提升入驻意愿与长期留存率，助力招商去化；在保障出租率的同时兼顾租金水平与租约质量，避免单纯以价换量。

    （2）缩短空置周期：建立租约到期前6个月的续约预警与主动洽谈机制，提前识别续租意向，稳定优质租户。下半年重点排查租约集中到期项目，提前锁定接续商户，压降空置转换损失。同步持续完善“招商品牌资源库”，充分整合各项目已积累的品牌储备资源，系统化拓展和储备意向商户，确保商户的更替与引入实现高效无缝衔接。

    2、优化项目定位，构筑差异化竞争力

    （1）业态结构化升级：顺应体验式消费、服务消费韧性增强与业态融合趋势，系统性降低零售占比，重点引入沉浸式娱乐、健康运动、文化创意、主题餐饮、生活服务等高粘性体验业态，形成业态聚落与生态闭环，打造具有鲜明主题与场景特色的商业项目，实现与周边竞品的差异化竞争。

    （2）定位差异化突围：依据项目区位与客群特征，确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体验生活中心”、“多彩欢乐聚场”等细分定位，实现与周边竞品的显著区隔。逐步建立“业态—品牌—场景—活动”四维一体的内容运营体系，推动项目从租赁平台向内容平台转型。

    3、深化营销赋能，提升客流与转化效能

    （1）客流激活：增加高互动性、强参与度的主题活动占比，强化项目吸引力与客户黏性。依托会员系统与大数据分析，实现客群分层运营，推送个性化活动内容，提升复访率与活跃度。

    （2）销售转化：联合商户开展时段性、主题式促销活动，结合节假日、周末、夜间等不同时段，联合商户开展专属促销与补贴活动。整合项目推广资源与商户自有渠道，实现流量共享与销售共振，提升客流转化率与商户销售业绩。

    4、加速资产去化，优化资产结构

    （1）低效资产快速去化：针对存量车位、写字楼单元等资产，制定“一资产一策略”销售方案，结合市场窗口期灵活调整定价与付款条件，加速现金回流。把握机构投资者对核心城市商办资产关注度回升、大宗交易市场活跃度提升的窗口期，探索大宗交易、股权合作等多元退出路径，提升资产周转率。

    （2）存量资产经营价值挖掘：对暂未销售资产，推行“租售并举”策略，优先推动整租、分租、联营等经营性方案，实现租金收益覆盖持有成本，并为后续增值退出创造条件。

    5、拓展经营规模，探索轻资产发展路径

    重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会，通过并购、托管、品牌输出等方式，拓展轻资产管理规模。下半年将加快跟进已储备的条件适配潜在项目，力争实现运营管理规模再扩张。

    6、稳步推进阳光智算中心建设

    公司将有序推进项目各项实施工作，完成相关报批报审手续，落实机房、机电等基础设施建设；统筹落实项目建设资金，完善项目建设管理与运维体系，组建专业化业务团队，同步做好客户资源储备，稳步推动项目落地实施。

    7、严控成本支出，保障现金流安全

    （1）成本刚性压降：巩固业主方降租等已落地成果，并将降本举措向能耗、物业、营销及管理费用等各环节延伸，向管理要效益。

    （2）现金流安全：制定合理的资金使用计划，统筹销售回款、租金收缴与融资安排，保持有息负债规模与资产负债率处于合理水平，确保公司现金流安全与经营稳健。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    二、核心竞争力分析

    1、核心区位资产价值与存量焕新专业能力

    公司持有并运营位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等一线及新一线城市成熟商圈的优质商业物业，资产具备稀缺的区位价值和长期增值潜力。面对市场变化，公司已构建成熟的存量商业资产运营能力，通过精准的业态规划、品牌升级与空间重塑，持续挖掘资产潜力，实现项目的价值重生，为公司的稳健经营奠定坚实基础。

    2、精细化运营与轻资产业务拓展能力

    公司深耕国内一线及新一线城市重点区域，积累了深厚的本地化运营经验和品牌资源库，在招商推广、租户管理与客户服务方面实现精细化运作，保障了项目的高效运营与租金收益。在此基础上，公司正积极向商业运营管理服务商转型，已具备专业的轻资产输出能力，通过委托管理、品牌咨询等模式，开辟新的增长路径，降低周期性风险，提升发展韧性。

本文数据来源于阳光股份2026年中报，仅供参考不构成投资建议。