珠江股份（600684）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期珠江股份（600684）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）主营业务情况

    说明报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，整体处于提质扩容、融合升级的重要发展阶段。

    在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截至2026年6月30日，公司城市服务板块在管项目合计408个，建筑面积约4,725.05万平方米，覆盖全国12个省、2个直辖市、38个地级市，形成了全业态、全周期、全域化的城市服务布局。

    在文体运营板块，公司以珠江文体为核心载体，是国内最早采用市场化手段运营体育场馆的企业之一，核心业务涵盖体育场馆全国化布局运营、全链条赛事保障、精品文化演艺内容生产、康体培训、智慧文体服务等领域，构建了“场馆运营+内容生产”双核驱动的经营模式。截至2026年6月30日，公司文体运营板块在建、在管、在咨询项目合计33个，建筑面积约316.08万平方米，覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝等全国核心城市群，形成了标准化、可复制的场馆运营体系与全产业链文体服务能力。

    （二）公司所处行业情况

    2026年是“十五五”规划开局之年，公司双主业所处的文体产业与物业管理行业，均处于从“规模扩张”向“质量深耕、数字赋能、跨界融合”迈进的高质量发展转型深化期，行业发展机遇与挑战并存。

    1.城市服务板块

    政策环境：“物业服务质量提升”纳入国家战略，行业利好政策频出2026年是“十五五”开局之年，“物业服务质量提升”写入政府工作报告和《“十五五”规划纲要》。住建部采纳全国人大代表将“物业管理”改为“物业服务”的建议，并推进相关条例修订工作，行业分类也将由“物业管理”改为“物业服务”。这标志着行业定位从房地产附属配套跃升为关乎民生、资产与稳定的关键服务。围绕“服务质量提升”导向，公共收益透明化、物业退出、招投标规范等政策逐步落地，行业监管升级。同时，公积金支付物业费纳入国家制度，新版《供水条例》发布等行业利好政策相继出台，推动行业回归专业化服务本位，为高质量发展奠定制度基础。

    现实问题：满意度、物业费及收缴率均下降，物业撤场潮持续蔓延

    物业服务满意度、物业费价格和物业费收缴率均出现下降趋势。2026年6月，二十城物业服务价格综合指数同比、环比均下跌；物业服务满意度持续走低，物业服务满意度已降至72.8分。与此同时，百强企业物业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%。物业撤场潮持续蔓延，主动退出成为市场主流，引发业内关注。行业深陷“低价－降质－撤场”的负向循环，质价矛盾严重制约行业的高质量发展。

    市场拓展：行业洗牌提速，存量汰换驱动增量空间释放

    伴随行业深度调整与监管规范化升级，存量项目迭代汰换节奏全面提速。前期行业普遍存在的质价失衡、服务不达标、管理粗放等问题，加速了低效、老旧物业项目的淘汰更替速度，市场优胜劣汰机制全面激活，为优质合规、服务能力突出的物企腾出广阔拓展空间。招投标市场活跃度持续攀升，据中指研究院监测数据，2026年上半年全国物业服务行业招标信息累计达19.70万条，同比增长9.47%，行业市场化拓展渠道持续扩容。从业态结构来看，市场需求呈现多元分化特征，办公、公众物业凭借高性价比、标准化服务需求成为市场主力赛道，招标体量与中标规模稳居行业首位；同时住宅、学校、医院、产业园区、商业综合体等多元业态迭代需求同步释放，形成全业态拓展格局。

    2.文体运营板块

    公司主营的体育场馆运营与文体内容服务业务，隶属于国家重点扶持的文体产业赛道。伴随“文化强国”“体育强国”国家级战略稳步纵深推进，叠加国民精神消费升级、粤港澳大湾区文体产业协同提质等多重红利加持，国内文体行业摆脱传统单一运营模式，整体迈入数字化、融合化、高品质的全新发展周期，行业发展韧性充足、成长空间持续拓宽。

    政策层面：国家及粤港澳大湾区、广东省持续完善文体产业扶持体系，围绕智慧体育场馆改造升级、沉浸式文体演艺打造、高端体育赛事落地、文体综合体建设等核心领域，出台专项补贴、赛事奖励、产业赋能等多项利好政策，持续推动湾区文体资源整合、业态联动、协同发展，加速区域文体产业一体化进程，为公司扎根广州、深耕粤港澳大湾区、稳步拓展全国业务版图，构建了完善的政策支撑体系与良好的营商环境。

    市场需求层面：随着居民生活品质持续提升，大众文体消费理念全面革新，基础健身、观演观赛等传统刚需消费稳步增长，个性化、沉浸式、智能化的体验型文体消费成为主流消费趋势。智慧健身、数字演艺、跨城文体休闲等新型消费场景快速兴起，有效带动餐饮、住宿、零售等关联配套产业协同增长。粤港澳大湾区凭借密集的消费人群、活跃的市场氛围、丰富的文体活动资源，成为全国文体消费核心腹地，持续释放规模化、多元化的市场需求，为公司场馆常态化运营、文体内容落地与业态创新发展提供了充足的市场支撑。

    行业竞争层面：当前国内文体运营行业竞争格局清晰，呈现头部资源集聚、区域差异化竞争的态势。具备国资背景、全国化布局能力、全产业链内容运营优势的头部企业，占据行业优质资源与核心市场份额。行业转型升级节奏持续加快，单纯依靠场地租赁的传统粗放式运营模式竞争力持续弱化，行业整体向“科技赋能+内容赋能+场馆运营”的复合型综合运营模式迭代升级。公司凭借完善的全赛事链条运营体系、成熟的多元业态运营经验，在区域及全国市场竞争中构筑了独特的差异化核心竞争力。

    技术与产业融合层面：人工智能、大数据、VR/AR等前沿数字技术已深度渗透文体产业全链条，广泛应用于场馆智慧运维、文体内容创作、线上服务输出、赛事数字化运营等核心场景。与此同时，体育、文化、旅游、商业跨界融合态势愈发显著，传统文体场馆不再局限于体育赛事、健身服务等基础功能，逐步转型为集休闲体验、商业消费、文化传播、赛事举办于一体的城市综合文体消费载体。数字技术赋能与多业态跨界融合，为公司推进存量场馆数字化改造、创新业务模式、拓展多元经营业态指明了清晰的产业方向。

    二、经营情况的讨论与分析

    2026年1-6月，公司实现营业收入76,943.05万元，同比增加3.53%；当期归属于母公司股东的净利润1,373.18万元，较去年同比减少29.50%，主要源于2025年A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场价格上涨，对上年同期利润增长产生较大正向贡献；当期每股收益0.01元；加权平均净资产收益率为1.08%，同比减少3.06个百分点，主要受2025年定向增发增厚净资产影响，本期盈利被摊薄。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司核心竞争力在于将城市服务和文体运营这两个关联性强、互补性高的业态有机融合，以双主业为核心发展引擎，充分发挥两大板块的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，形成了行业内独具特色的差异化竞争优势，推动企业实现高质量发展。

    （一）双主业协同发展的生态优势

    公司是行业内少有的同时深耕城市服务与文体运营两大赛道的国资上市企业，两大板块形成极强的资源互补与价值协同。城市服务板块成熟度高、业务规模大、收入现金流稳定，是保障公司营收规模和支撑新业务拓展的“压舱石”和“稳定器”，为文体运营板块全国化布局、内容创新投入提供坚实财务基础与场景资源；文体运营板块具备强品牌效应、全产业链运营能力和高附加值业态，为城市服务板块拓展公建场馆、城市运营等增量市场提供专业赋能与品牌背书。两大板块双向赋能、协同发力，形成“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营破局”的良性发展生态，为公司商业运营、酒店服务、科技服务等多个关联业态的培育和发展创造条件，持续激发新的利润和价值增长点。报告期内，双主业协同效应持续深化，生态优势进一步巩固。

    （二）城市服务板块核心竞争力

    1.全业态布局与规模化发展优势：2026年上半年公司城市服务板块管理面积同比增长约7.8%，覆盖12个省、2个直辖市、38个地级市，业态涵盖住宅、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽、公共场馆等全领域，物业收入贡献率持续提升，规模化布局形成了显著的成本优势与品牌效应，为公司整体战略发展提供了坚实支撑。

    2.全产业链服务与多元化经营优势：公司构建了“多业务模块+专业赋能集群”的业务模式，实现从基础物业管理服务到租售、酒店、团餐、美居、智慧科技等增值服务的全链条覆盖，能够为不同业态客户提供一体化、定制化的综合服务解决方案，形成了极强的市场拓展能力与抗风险能力。

    3.细分领域专业壁垒与品牌优势：公司旗下“江迅清洁”品牌在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场拥有较高的行业知名度，能够开拓高附加值优质客户，有效规避低价竞争；在医院物业管理、行政办公物业管理、保障房管理等细分业态，公司凭借近四十年运营积淀和“一项目一堡垒”党建引领机制，已形成较强的专业壁垒和市场竞争优势，树立了高品质、专业化的国资服务品牌形象。

    （三）文体运营板块核心竞争力

    1.全国化场馆布局与多元运营模式优势：公司形成了标准化、可复制的场馆运营模式，在建在管在咨询项目覆盖全国多省市，累计建筑面积近320万平方米，形成了“核心标杆引领+周边项目联动”的全国化布局，场馆布局的广度与运营模式的成熟度，为公司的内容落地和规模扩张奠定了坚实基础。

    2.全赛事链运营与精品内容生产优势：公司具备国际级-国家级-省级-市级-区域级全赛事链的运营保障能力，曾成功运营杭州亚运会、广州亚运会、世界乒乓球锦标赛等顶级赛事，圆满完成粤港澳大湾区第十五届全运会保障工作；报告期内，持续深耕文化演艺内容生产，投资运营音乐节、电音节、知名歌手演唱会等多元演艺项目，深度整合湾区演艺资源，形成“体育赛事+文化演艺”双内容支撑的核心能力。

    3.“场馆运营+内容生产”双核生态优势：公司率先构建双核驱动的经营生态，摆脱传统场馆运营企业“靠场收租”的单一模式，通过自主生产、引入优质文体内容提升场馆利用率和盈利能力，实现场馆资源与内容资源的双向赋能，形成了行业内差异化的商业模式。

    4.粤港澳大湾区资源协同与链主企业优势：公司作为广州市“体育与健身产业链”链主企业，公司深度参与大湾区文体产业一体化建设，依托国企背景与大湾区各地政府、文旅体主管部门及行业企业建立深度合作，整合湾区演艺、赛事、场馆资源，把握湾区跨城观演、文体融合的消费趋势，成为大湾区文体产业发展的核心载体之一。

    5.智慧化运营与数字化赋能优势：公司已于2025年获取广州“群体通”运营权，平台覆盖全省九市1,824家场馆，年均服务用户超3,000万人次，以“互联网+”模式推动体育惠民；同时与科技企业合作打造智能场馆管理系统，布局线上体育培训、虚拟赛事等新业态，旗下多个场馆智慧化运营能力持续提升，数字化转型走在行业前列。

    6.专业团队与全业态延伸优势：公司拥有一支具备二十余年文体运营经验的专业团队，打造的标准化运营体系成为可复制的“珠江经验”，作为国家体育产业示范单位，在行业内树立了良好的品牌口碑；同时推出自有康体培训品牌“青禾未来”，年培训人次超5万人，同步拓展会议展览、城市路跑等多元业态，实现场馆资源的全方位、高效率利用，持续丰富盈利模式。

本文数据来源于珠江股份2026年中报，仅供参考不构成投资建议。