深圳国际（00152.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深圳国际（00152.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2026年上半年,国际环境复杂多变,全球经济复苏乏力,但中国经济总体平稳,发展韧性持续彰显,长期向好的基本面保持稳固,惟短期稳增长压力较为突出,国内经济呈现结构性分化态势。
      本集团所处的物流行业总体供需仍处于调整阶段,但整体已呈现存量稳步增长、空置率持续去化、租金降幅有所收窄及区域分化显着等特征,行业步入平稳发展阶段。此外,2026年上半年,国家陆续出台促进物流业高质量发展的产业支持政策,为本集团长期发展提供坚实支撑。
      面对外部环境不确定性和行业发展格局迭代,本集团将坚定落实‘十五五’战略规划所制定的目标和方向,立足城市配套开发运营核心优势,深度融入大湾区与深圳先行示范区建设,主动承接国家‘六张网’建设部署,依托物流基础设施资源禀赋,实现由‘物流基础设施开发运营商’向依托重资产的‘物流综合服务商’转型。
      在资产经营方面,本集团以提升资产质量与综合运营能力为核心,实施精准投资与精益运营;在巩固深圳市场领先优势的同时,进一步强化北京区域布局并抓紧重点城市机遇,促进本集团在全国物流园区布局形成强有力的城市串联网络。在主业协同方面,本集团积极响应国家多式联运及运输结构优化政策,探索发展多式联运,并推进仓配运、保税物流及航空物流等业务,着力打造高效协同的一体化物流服务能力,持续优化客户结构与服务质量,以模式创新赋能社会物流降本增效。此外,本集团将以前瞻视角培育可持续发展新动能,积极探索数据中心、光储充及低空经济等新兴领域,为探索培育‘第二增长曲线’提供更多可能。

业务展望：

2026年,国内现代流通体系建设全面提速,仓储物流、多式联运、跨境保税物流等领域迎来结构性发展机遇,但行业竞争加剧、传统重资产业务盈利模式单一等挑战亦客观存在。本集团依托全国物流仓储网络、内河港口集群、园区转型产业载体及综合物流服务等核心资产布局,具备较强的经营韧性与抗周期能力。下半年,本集团将紧扣攻坚核心经营、加速业务转型、深化机制改革等战略主线,坚持稳中求进总基调,统筹推进存量提质、增量拓局与资产盘活,持续优化收入与盈利结构,加快从物流基础设施开发运营商向依托重资产的物流综合服务商转型,筑牢中长期高质量发展根基。
      一、物流业务:稳租拓产,轻重协同,拓宽收益边界,培育新增长曲线
      一是存量园区经营。坚持稳中求进,全力稳客户、稳出租率、稳租金,深化精细化招商运营管理。一方面,加大招商力度,精准导入新能源、智能制造、生物医药等战略性新兴产业优质客户,巩固全国在营园区出租率,对冲行业租金下行竞争压力,守住租金、出租率、核心客户‘三稳’经营底线;另一方面,全面推进存量园区挖潜增效,落地智慧园区改造,滚动布局光伏储能、充电桩、兆瓦级重卡超充等绿色增值设施,盘活闲置场地、屋面及仓储空间等存量资源;搭建园区数字化管控平台,持续压缩运营成本,充分释放成熟园区长期资产价值。
      二是轻重协同并举。大力发展与自有重资产高度适配的轻资产业务,实现‘以重带轻、以轻促重’。持续完善轻资产运营平台,推动仓配运板块深化与头部制造、光伏、快消企业的长期绑定合作,落地全托管仓储运输一体化项目;跨境物流扩容平湖南集拼共享仓,扩大跨境货量规模;大宗物流拓展钢材、水泥、粮食海陆联运,创新‘物流+票务’增值模式;管理输出业务持续拓展全国市场化园区及第三方物业托管项目,扩大区域覆盖。
      三是布局新基建赛道,培育业务第二曲线。围绕新质生产力,将光储充、数据中心、低空经济作为中长期培育方向。光储充领域抢抓深圳‘超充之城2.0’建设机遇,依托全国园区及高速路网载体,批量布局分布式光伏、储能系统及重卡兆瓦级超充站点,打造‘交通+物流园区+绿色能源’融合盈利模式;数据中心板块依托高标仓建筑适配优势,与行业头部企业合作,在深圳及大湾区探索边缘智算中心与仓储算力融合新业态;低空经济主动承接深圳‘天空之城’建设任务,推进规划内低空起降枢纽落地运营,提前储备产业配套物流服务能力。
      四是投资与资产盘活。审慎控投,完善闭环发展。投资端坚持审慎原则,暂缓市场承压区域低回报项目,聚焦一线及核心城市群优质标的,优先通过基金模式撬动项目投资、提升资本使用效率;工程端加快在建项目竣工结算与交付验收,保障项目按期投产形成收益;资产运营端加快成熟园区资产盘活与出表工作,持续推进公募REITs储备及私募不动产基金设立,多层次落地物流仓储资产证券化,持续完善资产投融管退完整闭环。
      二、港口业务:深耕多式联运,优化货源与盈利结构,稳存量、拓增量、降本增效
      依托内河港口联网布局,坚持稳中求进、稳存量、拓新货、强协同、控成本、挖存量增效的经营思路,持续发挥铁水联运核心优势。存量港区经营上,对南京西坝港、江苏靖江港、河南沈丘港等港区实施差异化经营策略,加大核心客户维护与拓展力度,稳固煤炭、钢材基本盘货源;持续拓展外贸散货、砂石、粮食等新增货种,分散单一品类周期波动风险;全面挖潜码头存量产能,提升泊位周转效率,通过数字化管控与精细化运维压降码头综合运营成本,对冲行业周期盈利压力。新建项目方面,合理把控项目推进节奏,有序推进佛山富湾港开工建设、江苏吕四港报批及勘察设计工作,提前储备粮油、钢材贸易长期客户资源,保障项目建成后快速达产创收。
      三、大小闭环持续推进,盘活土地与资产价值,夯实长期发展动能
      大闭环业务方面,稳步把控项目开发运营节奏,加快华南物流园转型升级项目02-20-03号留用土地价值释放;加大颐都大厦、前海印里、深国际华南数字谷、石家庄正定项目等产业载体招商攻坚力度,多措并举提升物业出租率与运营收益。小闭环业务方面,坚持稳中有序推进资产证券化布局,持续为公募REITs扩募储备优质成熟园区项目,同步研究新设私募不动产Pre-REITs基金,多层次搭建物流仓储不动产资本运作通道;结合宏观经济与集团经营节奏动态调整基金设立、资产置入进度,持续兑现资产增值收益。
      四、收费公路与大环保业务:稳固现金流底盘,深挖存量增效,拓展绿色新基建增量
      一是收费公路业务:控建设节奏、稳路网运营、存量养护挖潜增效。坚持稳中求进统筹项目建设与存量运营,一方面有序推进机荷高速改扩建、外环三期等重点项目建设,从严把控安全质量、精细化管控投资落地节奏;另一方面依托‘一路一策’保畅、‘一路三方’联勤联动机制优化路网运营,加大车流保障、客户服务力度稳固通行费现金流;落地无人化收费、无感通行体系,搭建标准化、集约化全周期养护体系,通过数字化、集约化养护压缩运维成本,深挖存量路网现金流收益。
      二是大环保业务:深耕核心主业增效,联动交通物流布局绿色新基建。以清洁能源发电、固废资源化作为两大核心增长主线,联动高速路网、物流园区等载体布局绿色新基建。清洁能源业务优化风电运维与电力交易机制增收,依托内部资源探索实践光储充项目,积极拓展外部新能源市场化项目;固废资源化业务精细化运营餐厨垃圾处置项目,加大收运网络拓展力度,深挖内部降本空间,布局油脂采购与深加工业务,提升存量环保项目经营利润。
      五、锚定长期发展愿景,稳中求进统筹经营与发展
      本集团将紧抓粤港澳大湾区建设、交通强国、现代流通体系建设等重大政策机遇,以2026‘十五五’规划开局及公司转型元年为抓手,严格贯彻稳中求进经营主线:一是合理控制新增项目与招商拓展节奏,规避行业周期下行风险;二是集中资源加大存量招商攻坚,守住物流园区、港口、公路三大板块租金、出租率、吞吐量及核心客户基本盘;三是全域推进存量资产挖潜增效,通过智慧化改造、配套增值、精细化管理提升存量收益;四是坚持轻重协同、以重带轻,规模化落地适配自有资产的轻资产综合物流服务;五是集中资源布局光储充、数据中心、低空经济绿色新基建,落实‘十五五’培育新质生产力、打造新增长曲线的核心规划任务。持续强化稀缺综合物流枢纽、全国多式联运网络核心竞争壁垒,全面推进向全链条一体化物流综合服务商转型。同时,持续提升资产周转效率,压降各类可控运营成本、严控非生产性支出,坚守稳健经营底线;在服务实体经济、保障区域产业链供应链稳定、降低社会综合物流成本的同时,为全体股东创造长期、稳定、可持续的投资回报。

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