ST三木（000632）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期ST三木（000632）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司主营业务未发生重大变化，仍专注于进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资等业务。公司作为综合性企业集团，依托多年积淀的品牌优势、项目储备及运营能力，在2026年上半年复杂多变的外部环境中坚持稳健经营，持续推进各业务板块的优化与协同发展，努力提升主业竞争力与抗风险能力。

    1、进出口贸易业务

    公司深耕进出口贸易领域多年，贸易品类以建筑材料和金属材料、化工产品、纸制品等为主，拥有广泛的国际贸易合作伙伴网络，外贸进出口总额连续多年位居福州市前列、福建省前茅。报告期内，面对全球贸易格局深刻调整、部分海外市场关税与合规政策收紧的挑战，公司积极应对，在巩固传统贸易品类优势的同时，着力优化业务结构、提升质效。

    公司持续拓展跨境电商业务，依托福州跨境电商试点城市政策优势及下属福建融达通供应链管理有限公司（福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心主要运营方）的一站式平台对接能力，强化在跨境电商生态链中的关键环节。报告期内，公司一方面主动压缩低毛利、高资金占用的部分大宗贸易规模，另一方面把握新能源汽车出口、一带一路沿线国家产业转移设备出口及非洲等新兴市场业务的结构性机遇，并顺应“跨境电商+海外仓”模式的行业趋势，提升供应链属地化与合规运营能力。

    2、城市产业发展业务

    公司城市产业发展业务布局福建、上海、山东、湖南等多个省市，涵盖项目开发及存量去化。报告期内，房地产市场仍处于筑底企稳阶段，公司根据市场形势变化，继续将工作重心聚焦于存量项目的去化与资产盘活，未新增土地储备。公司主要推进福州长乐翡丽府、连江翡丽云邸、福州马尾三木·海立方及南平云澜等存量项目的销售与交付工作，采取灵活的营销策略，精准定位目标客群，通过优化户型设计、提升社区配套服务等措施，努力提升项目去化速度。

    同时，公司严格遵循会计准则，根据各项目所处区域的市场环境及销售情况，对存货进行审慎评估并计提相应跌价准备，以客观反映资产价值，管控经营风险。

    3、经营性物业运营管理

    报告期内，随着消费市场稳步复苏及线下客流回升，公司经营性物业运营情况整体平稳。核心项目长沙黄兴南路步行街持续发挥城市核心商圈地标优势，通过加强招商管理、优化业态组合、引入体验式消费场景，出租率保持在较高水平，租金收入实现稳定贡献。公司持续推动数字化技术赋能运营管理，提升资产运营效率和客户体验，并积极探索品牌与管理输出，拓展商业管理及招商代理业务，为板块长期发展积蓄动能。

    4、创业投资业务

    公司创业投资业务由控股子公司盈科汇金开展，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等方向的股权投资、基金管理和财务顾问，主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。报告期内，创投行业在政策引导下进一步回归价值投资本源，公司紧跟国家战略方向，坚持中长期价值投资理念，一方面加强存量投资项目的投后管理与赋能，另一方面谨慎把握市场调整契机，筛选具有核心技术和成熟商业模式的企业进行投资，致力于通过专业投资能力为股东创造可持续回报。

    （一）报告期内公司所处的行业情况

    1、宏观经济形势

    2026年上半年，面对复杂严峻的外部环境，我国经济顶压前行。据国家统计局数据，上半年国内生产总值695,704亿元，按不变价格计算同比增长4.7%；社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%；固定资产投资（不含农户）226,370亿元，同比下降5.7%（扣除房地产开发投资后下降2.7%）。房地产仍是拖累内需与投资的主要领域之一：上半年全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%；6月末商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月下降，库存持续去化但仍处高位。

    2、行业政策环境变化

    2026年上半年房地产政策延续“稳字当头、精准施策”导向，重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜，已确认“政策底”。中央层面：政府工作报告首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；《求是》杂志明确提出“一次性给足、取消限制性措施”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，并提出“有力有序推进现房销售”；4月28日中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。

    需求端形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”组合拳：自1月1日起首套5年以上公积金贷款利率降至2.6%；商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30%；6月多部委集中落地系统性新政，首套商业贷款最低首付降至15%、二套降至25%，取消全国层面房贷利率硬性下限，5年期以上商贷利率维持3.05%—3.45%低位；LPR连续13个月维持低位（1年期3.0%、5年期以上3.5%）。供给端：自然资源部“38号文”明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动土地供给从增量扩张转向存量挖潜；“白名单”项目贷款可展期5年，“三道红线”普适性月度监管退出；截至6月上旬70余城启动存量房收储，意向登记超12万套。资金端：央行设立3,000亿元保障性住房专项再贷款（年化1.75%）；《城市更新“十五五”规划》安排中央预算内投资970亿元、超长期特别国债1,600亿元，15个城市（含福建省泉州市）获中央财政支持。

    3、主要项目所在城市的行业发展现状及政策情况

    （1）福建省及福州市

    据福建省统计局，2026年1—6月全省房地产开发投资同比下降22.1%（住宅-19.9%），新建商品房销售面积同比下降19.5%（住宅-20.5%），销售额下降15.2%（住宅-12.4%），6月末商品房待售面积同比增长1.3%（住宅待售+11.3%），到位资金同比下降18.7%（其中国内贷款-24.6%、定金及预收款-25.2%、个人按揭贷款-31.2%），市场仍处深度调整、资金端明显收紧。

    福州市呈“前低后高、结构性回暖”走势：上半年五区商品住宅成交约51.4万平方米，较2025年筑底区间回升；商品住宅成交均价约2.6万元/平方米（中心城区约3.76万元/平方米），连续下跌后小幅回升。但库存去化压力仍大，5月去化周期约28个月，外围板块（如三江口）库存高企、滞销明显。商业地产承压更甚，上半年商业成交均价环比降22.66%、同比降51.45%。政策端，6月福州市四部门联合发布《关于进一步优化高品质住宅设计的若干措施》，以公摊优化、挑空空间等引导“好房子”建设，与中央“好房子”导向相衔接。

    （2）长沙市

    商办市场方面，2026年长沙筹备开业商业项目仅6个、体量约42.5万平方米，供应创近五年新低；头部体验型商业综合体（如IFS）凭借运营优势客流与收益相对稳定，而传统老百货及远郊散铺空置率较高、转让困难。政策上，湖南省商业用房购房贷款最低首付比例由50%统一调整为不低于30%，长沙亦鼓励成片收购存量房推进片区更新。

    （3）南平、漳州等福建省内其他地市

    南平（含武夷山）、漳州等地级市属省内二三线城市，房地产市场跟随福建省整体趋势深度调整，需求偏弱、库存去化缓慢。公司在上述城市的主要项目（南平云澜、武夷山自遊小镇、漳州印象西湖等）已基本进入尾盘或存量去化阶段，新增投入有限，经营重心在于加快存量去化与资产盘活，受当地市场下行的直接影响相对可控。

    4、对公司未来经营业绩和盈利能力的影响

    （1）短期承压明显。房地产行业深度调整叠加公司贸易业务结构优化，2026年上半年公司实现营业收入14.02亿元，同比下降62.8%；归属于上市公司股东的净利润-8.51亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.09亿元（上年同期为净流入）。行业销售疲弱、价格下行，直接影响公司城市产业发展板块的效益。

    （2）资产减值与资金压力需持续关注。报告期末公司存货21.92亿元，投资性房地产24.82亿元（以长沙黄兴南路步行街为核心，公允价值21.72亿元，报告期租金收入3,311.25万元）。若主要项目所在城市房价继续下行，相关存货及投资性房地产面临进一步减值风险；同时公司货币资金较期初下降、短期借款规模较大，流动性管理压力上升。政策底已现但传导至企业基本面的时滞较长，公司盈利能力修复仍需时间。

    （3）政策托底带来边际改善机遇。随着首付与利率下调、存量房收储、城市更新及“好房子”建设等政策的落地，核心城市优质项目与改善型需求有望率先回暖，公司位于福州城区及长沙核心商圈的自持物业与存量项目，可借势加快去化与资产盘活；通过现房销售、控增量去库存等方式回笼资金。

    （二）公司主要经营模式、经营项目业态

    1、主要经营模式

    公司城市产业发展（房地产业）业务采用“自主开发+合作开发”相结合的模式：对核心项目由公司子公司自主立项、开发并销售；对部分项目通过合作开发分摊风险与资金压力。项目运营分为出售型（商品住宅及配套商业）与持有型（自持商业物业出租运营）两类，并配套经营性物业运营管理，形成“开发—销售—持有运营”协同。

    2、经营项目业态

    公司房地产相关业态涵盖：（1）商品住宅，包括福州长乐翡丽府、长乐乐府（在建）、三木·海立方、连江翡丽云邸、南平云澜、永泰愉景公馆、漳州印象西湖、武夷山自遊小镇等；（2）自持经营性物业（投资性房地产），以长沙黄兴南路步行街为核心，并包括福州三木大厦、留学人员创业园、泉州煌星大厦等办公及商业物业。

    3、主要项目所在城市房地产销售情况

    福州：上半年五区商品住宅成交约51.4万平方米、均价约2.6万元/平方米，呈结构性回暖但去化周期仍约28个月，公司长乐、连江、马尾等地存量住宅项目去化节奏受整体市场影响，公司将以灵活营销加快尾盘去化。长沙：公司持有的长沙黄兴南路步行街以出租运营为主，凭借核心商圈地标属性保持较高出租率与稳定租金贡献。南平、漳州等城市随省内趋势调整，公司在售项目以存量去化为主，新增销售有限。整体看，公司房地产业务正处于由“增量开发”向“存量去化与资产运营”转换的阶段，销售规模较往年收缩。

    4、市场地位及竞争优势

    品牌与资质优势：公司成立42年以来积淀深厚品牌知名度，荣膺福建省企业100强、中国服务业企业500强，具有国家一级物业管理等资质。

    低成本项目储备与优质自持物业：公司早年在福建、山东等地积累成本较低的项目储备；自持的长沙黄兴南路步行街系长沙市著名商业地标，2022年荣登“城市商业步行街区热度排行榜”前列，公允价值约21.72亿元，构成稳定现金流与资产压舱石。

    跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司依托福州跨境电商试点城市政策优势，子公司福州轻工进出口有限公司为跨境电商海外仓内的头部电商采购国内商品出口业务具有较强的优势、为一带一路国家产业转移的项目提供设备出口、新能源汽车出口也是近年来的业务增长点。

    创业投资能力：控股子公司盈科汇金聚焦硬科技、新能源、医药等领域的股权投资、基金管理和财务顾问，布局科技创新赛道。

    （三）报告期内主要经营情况

    2026年上半年，公司实现营业收入14.02亿元，同比减少62.74%；归属于母公司股东的净利润-8.51亿元；总资产为75.89亿元，较上年期末减少8.34%；归属于母公司的所有者权益为-7.30亿元，较上年期末由正转负。

    1、进出口贸易

    报告期内，公司商品贸易营业收入12.77亿元，较上年同期减少64.0%，占公司营业收入比重91.10%，毛利率0.41%。公司持续发挥进出口贸易主业的规模与渠道优势，在福州跨境电商综合试验区政策支持下稳步推进海外仓布局，拓展“一带一路”及非洲等新兴市场，商品结构以建筑材料、金属材料、化工产品、日用百货及船舶物料为主。受外部需求波动、贸易价差收窄等因素影响，贸易业务规模及盈利较上年同期有所收缩，毛利率维持低位，盈利空间有限。

    2、城市产业发展

    报告期内，公司城市产业发展业务营业收入0.39亿元，同比下滑62.8%，主要受房地产行业周期性调整、市场需求承压影响，购房者信心不足导致销售去化放缓。同时，公司对存货及应收款项等计提信用减值及资产减值合计约5.14亿元，是本期亏损扩大的主要原因。公司报告期内无新增土地储备，坚持“去库存、保回款”，审慎控制新增投资，加大存量项目促销去化力度，优先保障现金流安全。

    3、经营性物业运营管理

    2026年上半年，公司经营性物业实现营业收入7,355.57万元，较去年同期减少24.3%。受市场空置率上升、租金承压及租户结构调整影响，平均出租率及有效租金单价有所回落。公司通过强化租户黏性、优化业态组合、推进数字化运营等措施稳定经营基本盘，租赁业务仍保持较高毛利率水平。报告期内，公司酒店服务业实现营业收入856.55万元，同比减少5.5%。

    4、创业投资

    2026年上半年，公司控股子公司盈科汇金（青岛）私募基金管理有限公司实现基金投资业营业收入141.51万元，较上年同期减少18.4%。未来，盈科汇金将强化全周期风控机制，深化主动管理价值，把握硬科技、新能源、医药等科技创新赛道机会，在监管与市场的动态平衡中捕捉确定性机会，争取较稳定的投资回报。

    发展战略和未来一年经营计划

    2026年，公司将以“稳中提质、创新突破”为核心战略，强化风险防控能力，深化业务协同效应。面对房地产行业销售价格持续下行和贸易行业市场变化的双重压力，公司将审慎评估各项业务发展方向，积极采取应对措施。进出口贸易业务方面，将着力优化跨境电商生态链；城市产业发展方面，需把握政策导向，加快存量项目去化；经营性物业运营管理方面，将加速数字化技术赋能，推行可持续发展的战略布局；创投领域方面，将继续发挥多年沉淀的资源和优势，把握新的市场发展机遇，积极拥抱AI产业变革，聚焦新能源、新技术、新材料，提升自身所擅长领域的核心竞争力。

    二、核心竞争力分析

    1、企业品牌优势：公司成立42年以来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。

    2、项目储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了项目储备，为公司现有城市产业发展提供了良好的基础。公司自持的旅游项目“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2022年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。

    3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司依托福州跨境电商试点城市政策优势，子公司福州轻工进出口有限公司为跨境电商海外仓内的头部电商采购国内商品出口业务具有较强的优势、为一带一路国家产业转移的项目提供设备出口、新能源汽车出口也是近年来的业务增长点。

    4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

本文数据来源于ST三木2026年中报，仅供参考不构成投资建议。